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光大证券房地产行业2020年投资策略

机构:光大证券

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◆政策面:边际均衡,流动性遏制需求,棚改托底投资 2018 提出“窄通道紧平衡”,房地产“约束中求平衡,房住不炒是底线, 因城施策防失速”框架将继续维持。聚焦 2020,紧信用下的流动性管控遏制 购房需求和信用扩张,棚改计划“收关之年”或翻倍,托底投资增速。需求侧 按揭贷款投放有韧性全年新增 4 万亿;按揭利率中期有望随着实际利率逐步回 落;供给侧融资总量压缩,结构分化,金融资源继续向高资质房企集中。 

◆基本面:需求侧跨过历史大顶销售规模回落,供给侧地产链重心后移 需求侧:预计2020年销售面积-8.5%(一线0%、二线+10%、三四线-16%), 销售金额-3.0%(一线+10%、二线+13%、三四线-16%),销售均价+6%(一 线+10%,二线+3%,三四线基本持平)。 供给侧:地产开发链呈现明显重心后移特征,前端进入项(拿地和新开工) 边际减少,后部退出项(施工和竣工)边际增加;预测 2020 年新开工面积-7%, 施工面积+6.5%,施工类投资+8.2%,开工库存温和提升,土地购置费增速转 负拖累投资数据,敏感性测算中性假设房地产投资增速约为 4%。 

◆后周期:竣工复苏如期确认,预测 2020E 住宅竣工+15% 2019 进入竣工复苏周期的逻辑已在前期多篇报告中阐述,1-9 月统计局 竣工回暖数据斜率偏弱,主要原因包括资金面紧张拖累中小房企竣工节奏和土 地增值税清缴减弱竣工上报意愿;我们重申竣工终将回归合同销售硬约束,短 期拖延导致的缺口将回补,预计 2020 年竣工面积+10%,其中住宅竣工+15%。

◆投资建议:低估值龙头具备防御价值,高股息在“资产荒”下具备吸引力 当前行业窄通道紧平衡,基本面平稳下行,价格趋弱,短期调控边际压力 减轻。供给侧改革过程中,行业集中度持续提升,房企短期业绩兑现和中长期 盈利能力都将加剧分化。在全球经济下行,流动性宽松和“资产荒”的情况下, 龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率 相对较高,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。推荐现金流安全边际 高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的龙头,如 A 股的招保万金和 H 股的融创中国中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行 有利于存量物业价值重估,建议关注陆家嘴和华润置地。 

◆风险分析 宏观经济整体降速,影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出;房 企还债高峰来临,部分中小型房企信用风险提升;办公楼出租率及租金水平或 不及预期;消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。 

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