香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 （在香港注册成立的有限公司） （股份代号：00123） 二○一六年全年业绩公告 业绩摘要 全年录得营业收入约为人民币208.7亿元，同比下降5.6%。 毛利约为人民币43.4亿元，毛利率约为20.8%。 实现权益持有人应占盈利约为人民币15.4亿元，同比上升52.1%；实现核心 净利润 * 约为人民币17.2亿元，同比上升38.6%。 全年录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约为人民币302.5亿元，同 比上升21.7%，完成全年合同销售目标人民币258亿元的117.3%。 截至公告日，於广州、杭州、武汉、青岛等城市新增11幅土地，总建筑面积 约421万平方米，按权益计算总建筑面积约204万平方米，应占土地金额约为 人民币105.8亿元。 成功向母公司广州越秀集团有限公司收购南沙十期地块，总建筑面积约94万 平方米，进一步巩固本集团在广州的市场领先地位。 实现经营性现金净流入约人民币51.5亿元；年末现金及现金等价物及监控户 存款总额约为人民币220.2亿元，较年初上升45.2%。 �C1�C 本公司子公司广州市城市建设开发有限公司成功在境内发行公司债券人民币80 亿元，加权平均票面利率约2.9963%。 本集团平均借贷利率由2015年的4.95%下降至2016年的4.64%；净借贷比率 ** 由年初73.1%下降至53.1%。 外币借贷比例由年初的53.4%大幅下降至14.5%，余下外币借贷已与境外资 产实况大致匹配，外汇风险对合并损益表的影响基本消除。 董事会建议宣派二○一六年末期股息每股0.032港元（相当於每股人民币 0.028元），连同中期股息，全年派息每股0.065港元（相当於每股人民币0.056 元），按港元计算全年派息同比增长35.4%，全年派息总额约占核心净利润的 40%。 全面推行和优化项目跟投机制和事业共赢计划，成功落实高级管理层股票激 励计划。 营业收入 人民币208.7亿元(-5.6%) 毛利率 20.8%（-0.3个百分点） 权益持有人应占盈利 人民币15.4亿元(+52.1%) 核心净利润 人民币17.2亿元(+38.6%) 合同销售金额 人民币302.5亿元(+21.7%) 已售未入账销售金额 人民币276.2亿元(+22.2%) 总资产 人民币1,253.6亿元(+11.9%) 现金及现金等价物及监控户存款 人民币220.2亿元(+45.2%) 净借贷比率 53.1%（-20.0个百分点） * 核心净利润为权益持有人应占盈利不计投资物业评估净（跌值）�u升值和相关税项影响及录入综 合损益表的净汇兑损益。 ** 净借贷比率为借贷扣除现金及现金等价物及监控户存款除以权益。 �C2�C 业绩 越秀地产股份有限公司（「本公司」）的董事会（「董事」或「董事会」）欣然宣布本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二○一六年十二月三十一日止年度的综合业绩，根据香港财务报告准则编制如下： 综合损益表 截至二○一六年十二月三十一日止年度 二○一六年 二○一五年 附注 人民币千元 人民币千元 营业收入 3 20,871,021 22,115,677 销售成本 4 (16,531,420)(17,456,861) 毛利 4,339,601 4,658,816 出售投资物业收入 180,193 285,012 已售投资物业直接成本 (154,043) (190,808) 出售投资物业收益 26,150 94,204 投资物业重估公平值净（跌值）�u增值 (307,595) 439,781 其他收益净额 5 1,062,904 114,421 销售及营销成本 4 (613,279) (722,128) 行政开支 4 (884,293) (891,292) 经营盈利 3,623,488 3,693,802 财务收入 201,321 87,729 财务费用 6 (901,962) (1,127,670) 应占以下公司盈利 －合营企业 55,061 18,355 －联营实体 385,553 323,349 除税前盈利 3,363,461 2,995,565 税项 7 (1,636,585) (1,841,021) 年内盈利 1,726,876 1,154,544 �C3�C 二○一六年 二○一五年 附注 人民币千元 人民币千元 应占 本公司权益持有人 1,540,154 1,012,889 非控股权益 186,722 141,655 1,726,876 1,154,544 本公司权益持有人应占每股盈利 （以每股人民币元列示） －基本及摊薄 8 0.1242 0.0817 股息 9 704,199 493,069 �C4�C 综合全面收入报表 截至二○一六年十二月三十一日止年度 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 年内盈利 1,726,876 1,154,544 其他全面收入： 其後或会重分类至损益的项目 货币换算差额 (104,649) 24,839 可供出售财务资产的公平值变动（除税後） 136,049 40,851 年内其他全面收入（除税後） 31,400 65,690 年内全面收入总额 1,758,276 1,220,234 应占 本公司权益持有人 1,564,154 1,076,357 非控股权益 194,122 143,877 1,758,276 1,220,234 �C5�C 综合资产负债表 於二○一六年十二月三十一日 二○一六年 二○一五年 附注 人民币千元 人民币千元 资产 非流动资产 物业、厂房及设备 1,583,815 1,462,807 投资物业 14,337,252 14,168,595 土地使用权 233,326 244,458 於合营企业的权益 4,241,073 5,134,642 於联营实体的权益 11,238,601 7,083,320 可供出售的财务资产 1,186,208 988,875 递延税项资产 221,491 208,302 33,041,766 29,290,999 流动资产 发展中物业 44,138,207 40,171,217 持作出售物业 12,683,569 12,754,963 土地使用权的预付款 5,143,797 11,888,938 存货 47,308 36,061 衍生金融工具 79 27 应收账款 10 36,359 32,465 其他应收款项、预付款项及按金 6,825,617 1,861,832 可收回税项 984,691 783,447 监控户存款 4,330,554 5,622,570 现金及现金等价物 17,691,428 9,545,548 91,881,609 82,697,068 持作出售的非流动资产 441,541 36,587 �C6�C 二○一六年 二○一五年 附注 人民币千元 人民币千元 负债 流动负债 应付账款及票据 11 63,499 125,105 预收房款 16,139,912 13,915,464 其他应付款项及应计费用 26,793,143 20,374,641 借贷 6,778,340 5,511,795 应付税项 3,151,762 2,607,085 52,926,656 42,534,090 流动资产净值 39,396,494 40,199,565 总资产减流动负债 72,438,260 69,490,564 非流动负债 借贷 33,514,935 32,653,146 递延税项负债 4,478,236 5,275,522 递延收入 59,212 61,006 其他应付款项及应计费用 － 34,686 38,052,383 38,024,360 净资产 34,385,877 31,466,204 权益 本公司权益持有人应占资本及储备 股本 12,759,402 12,759,402 其他储备 566,555 542,555 保留盈利 －拟派股息 9 347,237 198,421 －其他 16,950,792 16,117,798 30,623,986 29,618,176 非控股权益 3,761,891 1,848,028 总权益 34,385,877 31,466,204 �C7�C 附注 1. 编制基准 本集团的综合财务报表已根据所有适用香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）及香港公司条 例（第622章）规定编制。综合财务报表乃采用历史成本编制，并对按公平值列账的投资物业、衍生金融工具、及可供出售财务资产的重估而作出修订。 编制符合香港财务报告准则的财务报表需要使用若干关键会计估计。这亦需要管理层在应用本 集团的会计政策过程中行使其判断。 截至二○一六年十二月三十一日止年度业绩公告所载截至二○一六年十二月三十一日止年度的 未经审核财务资料及截至二○一五年十二月三十一日止年度的相关财务资料并不构成本公司於 该等年度的法定年度综合财务报表，但就截至二○一五年十二月三十一日止年度而言，有关资 料取自该等财务报表。按照香港公司条例（第622章）第436条须予披露的法定财务报表的进一 步资料如下： 本公司核数师尚未报告截至二○一六年十二月三十一日止年度的财务报表，并会适时将其交付 予公司注册处处长。 本公司已按照香港公司条例（第622章）第662(3)条及其附表6第3部的规定，向公司注册处处长 交付截至二○一五年十二月三十一日止年度的财务报表。 本公司的核数师已就截至二○一五年十二月三十一日止年度的财务报表作出报告。该核数师报 告没有保留意见；并没有提述该核数师在不就该报告作保留的情况下以强调的方式促请有关人 士注意的任何事宜；亦无载有根据香港公司条例（第622章）第406(2)、第407(2)或(3)条作出的 陈述。 2. 会计政策 除以下所述者外，所应用的会计政策与截至二○一五年十二月三十一日止年度的年度财务报表 应用的会计政策（如该等年度财务报表所述）一致。 �C8�C (a) 本集团采纳的经修订准则及新准则： 以下为於二○一六年一月一日或之後开始的财政年度首次强制应用的现有准则的修改及新准则： 香港会计准则第1号（修改） 披露计划 香港会计准则第16号及 澄清折旧及摊销的可接纳方法 香港会计准则第38号（修改） 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号（修改） 香港会计准则第27号（修改） 独立财务报表的权益法 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入帐的例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号（修改） 香港财务报告准则第11号（修改） 收购合营业务权益的会计方法 香港财务报告准则第14号 监管递延帐目 年度改进（二○一四年周期） 香港财务报告准则的改进 本集团已评估采纳此等於本财政年度首次生效的经修订准则及新准则的影响并认为对本集团并无重大影响。 (b) 新香港公司条例（第622章） 本综合财务报表符合香港公司条例（第622章）的适用规定，除了第381条规定公司必须在 其年度综合财务报表中包括其所有子公司企 业（ 按 第622章附表1的定义）。 第381条与香 港财务报告准则第10号「合并财务报表」的规定不一致，当中第381条适用於根据香港财务 报告准则第10号并非由本集团控制的子公司企业。基於此原因，根据第380(6)条下的条 文，本公司不符合第381条的规定，且未有将该等公司视为子公司，但按本集团的会计政 策相应入帐。 (c) 已颁布但尚未生效亦未被本集团提早采用的新准则及现有准则的修改： 自下列日期或之後 开始的会计期间生效 香港会计准则第7号（修改） 现金流报表 二○一七年一月一日 香港会计准则第12号（修改） 所得税 二○一七年一月一日 香港财务报告准则第2号 以股份为基础的付款交易 二○一八年一月一日 之分类及计量 香港财务报告准则第9号 金融工具 二○一八年一月一日 �C9�C 自下列日期或之後 开始的会计期间生效 香港财务报告准则第10号及 投资者与其合营公司连络人 待公告 香港会计准则第28号（修改） 之间的资产出售及注资 香港财务报告准则第15号 来自客户合约的收益 二○一八年一月一日 香港财务报告准则第16号 租赁 二○一九年一月一日 本集团已开始就采用上述新准则及现有准则的修改的相关影响进行评估，但尚未能阐明其会否对呈报经营业绩及财务状况构成重大影响。本集团拟於此等新准则及现有准则的修改生效时采用此等新准则及现有准则的修改。 3 分部资料 执行董事被视为主要经营决策者。管理层根据本集团的内部报告来厘定经营分部，再交执行董 事审阅以评核业绩并分配资源。 执行董事从业务活动的性质的角度考虑业务，并评估物业开发、物业管理、物业投资及其他方 面的表现。 本集团根据香港财务报告准则第8号分类的经营及可申报分部以及营业额类别如下： 房地产发展 房地产发展活动销售 房地产管理 房地产管理服务 房地产投资 房地产租赁 其他 地产代理及建设以及住房设计顾问服务的营业收入 执行董事根据分类业绩评估经营分部的表现。该计量基准不包括经营分类的非经常性开支和其 他未分配经营成本的影响。向执行董事提供的其他资料（以下所述除外）乃以与综合财务报表一致的方式计量。 总资产不包括递延税项资产、可收回税项及公司资产。公司资产并无直接归属各分部。 各分部间的销售乃按与公平交易所适用的相若条款进行。向执行董事报告的来自外界各方的收 益乃按与综合损益表一致的方式计量。 �C10�C 房地产发展 房地产管理 房地产投资 其他 本集团 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 截至二○一六年 十二月三十一日止年度 营业收入 19,346,285 670,751 523,652 1,400,139 21,940,827 分部间营业收入 － (71,274) (5,692) (992,840) (1,069,806) 来自外界客户营业收入 19,346,285 599,477 517,960 407,299 20,871,021 分部业绩 2,568,186 61,125 (12,956) 28,649 2,645,004 折旧及摊销 (54,022) (492) － (156) (54,670) 投资物业重估公平值跌值 － － (307,595) － (307,595) 应占以下公司的盈利�u（亏损） －合营企业 55,061 － － － 55,061 －联营实体 (28,336) － 384,073 29,816 385,553 房地产发展 房地产管理 房地产投资 其他 本集团 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 截至二○一五年 十二月三十一日止年度 营业收入 21,074,165 549,668 284,937 1,154,652 23,063,422 分部间营业收入 － (97,339) (5,283) (845,123) (947,745) 来自外界客户营业收入 21,074,165 452,329 279,654 309,529 22,115,677 分部业绩 2,991,597 15,855 675,105 3,759 3,686,316 折旧及摊销 (46,468) (437) － (10,930) (57,835) 投资物业重估公平值增值 － － 439,781 － 439,781 应占以下公司的盈利： －合营企业 18,355 － － － 18,355 －联营实体 2,905 － 275,282 45,162 323,349 �C11�C 房地产发展 房地产管理 房地产投资 其他 本集团 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 於二○一六年十二月三十一日 分部资产 91,296,147 1,031,997 14,778,793 552,268 107,659,205 於合营企业的权益 4,241,073 － － － 4,241,073 於联营实体的权益 4,749,723 － 6,281,340 207,538 11,238,601 可申报分部总资产 100,286,943 1,031,997 21,060,133 759,806 123,138,879 可申报分部总资产包括： 非流动资产增加（附注） 447,643 2,728 572,646 1,000 1,024,017 房地产发展 房地产管理 房地产投资 其他 本集团 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 於二○一五年十二月三十一日 分部资产 83,153,011 542,040 14,168,595 422,808 98,286,454 於合营企业的权益 5,134,642 － － － 5,134,642 於联营实体的权益 714,605 － 6,191,003 177,712 7,083,320 可申报分部总资产 89,002,258 542,040 20,359,598 600,520 110,504,416 可申报分部总资产包括： 非流动资产增加（附注） 163,887 3,018 1,337,935 460 1,505,300 附注：非流动资产指除金融工具（金融工具包括合营企业的权益及联营实体的权益）及递延税项 资产外之非流动资产。 �C12�C 下文载列分部业绩总额与除税前盈利总额的对账： 截至十二月三十一日止年度 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 分部业绩 2,645,004 3,686,316 未分配经营成本（附注） (84,420) (106,935) 其他收益净额 1,062,904 114,421 经营盈利 3,623,488 3,693,802 财务收入 201,321 87,729 财务费用 (901,962) (1,127,670) 应占以下公司盈利 －合营企业 55,061 18,355 －联营实体 385,553 323,349 除税前盈利 3,363,461 2,995,565 附注：未分配经营成本主要包括员工薪金、租金及差饷、折旧及其他经营开支。 下文载列可申报分部资产与总资产的对账： 於十二月三十一日 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 可申报分部总资产 123,138,879 110,504,416 递延税项资产 221,491 208,302 可收回税项 984,691 783,447 企业资产 1,019,855 528,489 总资产 125,364,916 112,024,654 由於本集团超过90%的收益乃来自中国经营的业务及当地客户，而本集团超过90%的非流动资 产的账面值（不包括递延所得税）亦位於中国，故此并无呈列按地域划分的分类资料。 截至二○一六年及二○一五年十二月三十一日止年度，本集团并无拥有任何单一客户交易价值 超过外界销售总额的10%。 �C13�C 4 按性质划分的开支 销售成本、销售及营销成本及行政开支包括下列各项： 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 广告及宣传开支 515,108 626,328 营业税及其他徵费 987,682 1,341,179 已计入销售成本的已出售物业成本 14,649,149 15,409,565 已计入销售成本的存货成本 138,906 37,283 投资物业产生的直接经营开支 184,711 107,983 折旧 43,538 47,250 土地使用权摊销 11,132 10,585 经营租赁－土地及楼宇 56,733 66,465 核数师酬金 6,000 5,996 雇员福利开支 1,094,996 1,082,964 持作出售物业减值拨备 240,243 251,000 其他开支 100,794 83,683 18,028,992 19,070,281 5 其他收益净额 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 出售附属公司所得的收益 599,712 － 视为收购联营实体所得的收益 358,422 － 出售持作出售的非流动资产的收益 48,510 － 罚款收入 45,683 － 出售物业、厂房及设备所得收益 420 49,618 衍生金融工具的公平值收益�u（亏损（）附注） 52 (12,969) 视为出售联营实体所得的收益 － 30,676 政府补助 － 19,269 被收购附属公司净资产的公平值超出收购成本的金额 － 9,953 被收购联营公司净资产的公平值超出收购成本的金额 － 2,163 其他 10,105 15,711 1,062,904 114,421 附注：该衍生金融工具为授予本集团的认购期权。 �C14�C 6 财务费用 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 银行借贷及银行透支的利息 1,415,379 1,516,612 来自关联公司的借贷利息 15,798 29,647 来自一间中间控股公司的借贷利息 80,699 － 其他借贷的利息 364,633 314,133 其他应付款项的利息（附注） 181,209 － 融资活动的净汇兑损失 139,112 1,019,423 所产生的借贷成本总额 2,196,830 2,879,815 减：拨充资本的投资物业、发展中物业及物业、 厂房及设备款额 (1,427,960) (1,752,145) 768,870 1,127,670 提前归还银行借款及外币债券的摊销费用 133,092 － 901,962 1,127,670 附注： 其他应付款项利息为本集团一间附属子公司与非控股股东借入的往来款利息。该笔往 来款在二○一六年十二月三十一日的余额约为人民币22亿元。该金额列入其他应付 款项及应计费用，须按要求偿还，并以人民币计价。 7 税项 (a) 年内的香港利得税已按16.5%税率（二○一五年：16.5%）及按估计应课税盈利计提拨备。 (b) 本集团对在中国的附属公司、联营实体和合营企业所获得的盈利作出25%（二○一五年： 25%）的中国企业所得税拨备。 另外，就外商投资企业在二○○八年一月一日之後赚取的盈利作股息分派时需要按5%至 10%不等的税率计提代扣企业所得税。年内，按5%至10%（二○一五年：5%至10%）税率 就本集团的中国附属公司、合营企业及联营实体的已分派股息及未分派盈利（按香港财务 报告准则确认）计提代扣企业所得税拨备。 �C15�C (c) 中国土地增值税按介乎30%至60%的累进税率及按土地增值价值（即出售物业所得款项减 可扣减的开支，包括土地的成本，以及发展及建设开支）徵收。 (d) 在综合损益表内扣除的税项金额为： 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 本期税项 香港利得税 3,747 3,429 澳门补充税 － 9,760 中国企业所得税 938,319 777,140 中国土地增值税 1,400,419 932,284 过往年度超额拨备 (59) (124) 递延税项 暂时性差异的产生及转回 (240,897) 157,971 中国土地增值税 (698,416) (153,229) 未分派盈利的代扣企业所得税 233,472 113,790 1,636,585 1,841,021 8 每股盈利 基本 每股基本盈利按本公司权益持有人应占盈利除以年内已发行普通股的加权平均数计算。 二○一六年 二○一五年 本公司权益持有人应占盈利（人民币千元） 1,540,154 1,012,889 已发行普通股加权平均数（千股） 12,401,307 12,401,307 每股基本盈利（人民币元） 0.1242 0.0817 摊薄 每股摊薄盈利乃按调整未行使普通股加权平均数至假设全数兑换具潜在摊薄影响的普通股计 算。由於截至二○一六年十二月三十一日及二○一五年十二月三十一日并无具潜在摊薄影响普 通股，故每股摊薄盈利等於每股基本盈利。 �C16�C 9 股息 二○一六年所派付股息约人民币5.58亿元（二○一五年：人民币5.62亿元）。董事建议就每股普 通股派付末期股息0.032港元，总额约人民币3.47亿元。有关股息待股东於二○一七年六月六 日的股东周年大会上批准。此等财务报表并不反映此应付股息。 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 已付中期股息每股普通股0.033港元等值人民币0.028元 （二○一五年：0.029港元等值人民币0.024元） 356,962 294,648 拟派末期股息每股普通股0.032港元等值人民币0.028元 （二○一五年：0.019港元等值人民币0.016元） 347,237 198,421 704,199 493,069 10 应收账款 本集团对不同业务界定信贷政策。本集团的信贷期一般为六个月内。应收账款的账龄分析如 下： 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 零至三十日 19,758 16,703 三十一日至一百八十日 3,929 3,279 一百八十一日至三百六十五日 1,207 1,375 一年以上 20,751 20,394 45,645 41,751 减：应收账款减值拨备 (9,286) (9,286) 36,359 32,465 �C17�C 11 应付账款及票据 应付账款及票据的账龄分析如下： 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 零至三十日 44,425 54,655 三十一日至九十日 1,899 60,510 九十一日至一百八十日 11,265 2,265 一百八十一日至三百六十五日 1,999 3,979 一年至两年 3,731 231 两年以上 180 3,465 63,499 125,105 �C18�C 董事长报告 一、业务回顾 经济和市场环境 二○一六年全球经济继续在不稳定、不确定性中缓慢复苏。英国「脱欧」给全球经济增长带来新的风险因素。美国经济增长强劲，新兴市场与发展中经济体增速下滑，欧元区国家和日本虽不断加大量化宽松措施，但经济复苏仍十分缓慢。在经济新常态下，二○一六年中国经济虽然面临着稳增长、调结构、去产能和人民币持续贬值的诸多挑战，但在供应侧改革和稳增长政策效应持续释放的作用下，工业和消费增长平稳，国内生产总值同比增长稳定在6.7%的较合理水平，但民间投资增长乏力，外需继续疲弱，房地产投资也出现了放缓的迹象，宏观经济增长的下行压力增大。面对内外部诸多不利因素，中央政府继续加大稳增长政策的支持，加快供应侧改革，推进城镇化和深化改革释放红利，中国经济开始出现回暖企稳的基本态势。 二○一六年在降首期、减税和宽松信贷等多重利好政策的支持下，中国房地产市场强劲增长，量价齐升，全年销售商品房面积约为15.7亿平方米，同比增长22.5%，销售商品房金额约为人民币11.8万亿元，同比增长34.8%。房地产「去库存」取得明显成效，成为推动稳定宏观经济增长的主要动力。伴随着房地产销售的强劲增长，房地产市场分化日趋明显，一线和主要二线城市交易量大幅攀升，价格迅速上涨，市场出现过热。房地产开发商因销售畅旺，库存去化加快，手头资金宽裕，再加上国内资金渠道增多、获取资金成本较低，急需补充土地，但由於热点城市土地供不应求，土地项目的争夺非常激烈，导致地王频现，整体溢价率创历史新高，市场风险也在逐渐累积上升。针对一线城市和主要二线城市房地产市场过热的情况，从二 �C19�C 季度开始部分一、二线城市开始出台或升级调控政策，特别是从三季度末以来，一 线和主要二线城市全面加码调控，从严限购、限贷和限价，抑制房价的过快增长， 市场的政策风险加大。受政府严厉调控的影响，部分一、二线城市的房地产市场的 销售量开始出现下滑，价格增幅出现回落。政府继续落实因城施策、分类调控，加 大三、四线城市「去库存」力度，库存状况有所改善，但去库存任务依然艰巨。 经营业绩稳健增长 二○一六年，本集团把握中央「去库存、稳增 长 」的 主要经济工作思路，围绕「管理 升级提能力，变革突破促发展」的工作主题和「活资源、提能力、强商业」的工作目 标，实现了经营业务持续稳定增长。 二○一六年，本集团实现营业收入约为人民币208.7亿元，同比下降5.6%。权益持 有人应占盈利约为人民币15.4亿元，同比上升52.1%。核心净利润（权益持有人应占 盈利不计投资物业评估净（跌值）�u升值和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑 损益）约为人民币17.2亿元，同比上升38.6%。 董事会建议宣派二○一六年末期股息每股0.032港元（相当於每股人民币0.028元）， 连同中期股息，全年派息每股0.065港元（相当於每股人民币0.056元），按港元计算 全年派息同比增长35.4%，全年派息总额约占核心净利润的40%。 �C20�C 合同销售再创新高 二○一六年，本集团充分利用政府「去库存、稳增长」利好政策带来的市场销售强劲 增长时机，合理把握开发和销售节奏，抓住刚性和改善型需求大量释放的时机，采 取贴近市场灵活的销售策略，努力提高去化速度，取得了良好的销售成绩，整体销 售价格也有提升。本集团全年录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民 币302.5亿元，合同销售面积约为233万平方米，同比分别上升21.7%和2.5%，完 成全年合同销售目标人民币258亿元的117.3%。珠三角、长三角和中部地区总计实 现合约销售人民币285.5亿元，同比增长23.8%，约占本集团合约销售的94.4%。 多元化增储，聚集三大极发展 二○一六年，本集团於广州、杭州、武汉、青岛等六个城市新增优质土地项目11 幅，总建筑面积约为421万平方米，按权益计算建筑面积约为204万平方米，应占 土地金额约为人民币105.8亿元。报告期内，本集团成功向母公司越秀集团收购了 南沙十期地块，在广州市南沙区新增约94万平方米的优质土地储备，支付总代价约 为人民币25.9亿元，平均楼面地价约为每平方米2,700元。南沙十期地块的成功收 购将进一步巩固本集团在广州市场和南沙区市场的市场领先地位。 本集团按照「十三五」发展规划，在区域发展布局上，以广州、杭州和武汉所在的珠 三角、长三角和中部地区为三大增长区域，并重点配置资源。报告期内，本集团加 大在广州、杭州和武汉市场的资源配置力度，三大城市总计增加了296万平方米的 优质土地储备，按权益计算建筑面积为130万平方米，进一步加强本集团在广州、 武汉和杭州的市场地位。 �C21�C 截至本公告日，本集团的总土地储备约为1,462万平方米，按应占权益计算，应占 土地储备约为966万平方米。本集团的土地储备分布於珠三角、长三角、环渤海、 中部等地区的12个城市，其中超过九成位於珠三角、长三角和中部三大核心增长区 域。 财务资金稳健安全 二○一六年，本集团充分发挥境内外多元融资渠道的优势和境内资金成本下降的契 机，整合和配置各项财务资源，支援主营业务的发展。利用境内债券市场开放和把 握资金成本较低的窗口，成功於境内发行了人民币债券80亿元，加权平均票面利 率为2.9963%，大大降低了整体资金成本。本集团的平均借贷利率由二○一五年的 4.95%下降至4.64%。 本集团继续优化境内外债务结构。基於对人民币汇率波动的预期，本集团利用境内外多元融资渠道，有效配置各项资源，继续以合理成本偿还外币贷款，外币借贷比例由年初的53.4%大幅减低至14.5%，余下外币债务与境外资产大致匹配，外汇风险对合并损益表的影响基本消除。 报告期内，本集团实现经营性现金净流入约为人民币51.5亿元，现金及现金等价物 及监控户存款总额约为人民币220.2亿元，较年初上升45.2%。截至二○一六年十二 月三十一日，本集团的净借贷比率由年初的73.1%大幅下降至53.1%。 商业运营能力持续提升 商业运营能力是本集团致力於打造的核心竞争能力。本集团加大力度整合商业资 源，优化商业平台的运作，构建和实施「越秀商投－房托」运作，以本集团辖下的商 投公司和本集团持有的上市房地产投资基金双轮驱动加快本集团商业物业发展。截 至二○一六年末，本集团直接持有出租投资物业约88万平方米，实现约人民币5.2 �C22�C 亿元的租金收入，同比增长85.2%。本集团通过越秀房地产投资基金间接持有出租 性商业物业约74万平方米，实现营业收入人民币18.4亿元，同比增长7.5%。 持续加强精细化管理 本集团全面实施并优化作业成本核算和以管理会计为核心的精细化管理体系，优化 组织架构和业务平台，提升成本管控能力。 报告期内，本集团继续完善市场化的用人机制，加强职业经理人队伍的建设。在本 集团内全面推广并优化项目跟投机制和事业共赢计划，成功落实高级管理层股票激 励计划，激发组织活力，提升人力资本效能和运营效率，增强内生成长动力，为股 东创造价值。 二、业务展望 展望二○一七年，全球经济仍将继续缓慢复苏，不稳定、不确定性的因素将继续增 多。全球经济将继续呈现不平衡、多极化发展，美国经济将继续强劲增长，其它发 达经济体如欧元区、英国和日本已有回暖复苏迹象，新兴和发展中经济体仍在缓慢复苏之中。美国新政府政策的不确定性、英国脱欧的後续发展、美国联储局加息的频率等因素势必会对全球经济的复苏与增长带来更大的挑战，加剧全球经济和国际金融市场的波动，全球贸易和投资的风险加大。中国经济新常态下，经济正处於结构调整、升级转型的关键时期，经济的新旧动能仍在转换之中，实体经济仍然面临着较大困难，外需难有实质性好转，宏观经济下行的风险仍然很大。面对经济下行 �C23�C 的挑战，预计中央政府将会进一步深化「供给侧改革」，加快改革和结构调整，为经 济恢复动力培育新增长点，同时加大财政政策的支持力度，实施稳健中性的货币政策，因此预计，二○一七年中国宏观经济总体仍会保持稳定，但存在一定的下行风险。 二○一七年房地产仍将继续发挥稳定经济、促增长的作用，行业政策环境将趋紧， 政策将回归住房的居住功能定位，促进房地产市场平稳健康发展。因应去房地产泡沫的需要，政府将继续维持对房地产市场从严调控的总基调，但会因应具体市场的情况进行分类调控、因城施策。房地产市场将继续分化，一线和主要二线城市将面临一定的市场调整，但由於供不应求，交易量在向下调整的同时总体价格基本保持稳定，三、四线城市仍面临着去库存的压力，市场呈量价下行的趋势。在调控从严、行业融资收紧和地方政府加大土地供应的大环境下，土地市场的热度将会有一定程度的降温，竞争激烈程度将会缓和。行业将加速整合，集中度持续上升，并购重组、合作开发逐步成为增长的主要动力。尽管二○一七年的房地产市场将面临着局部的调整，但经济中高速增长、人均可支配收入的增加以及城镇化的持续发展仍会为房地产行业带来新的增长空间，行业的创新和转型速度将加快，新的业态、新的发展模式将得以不断尝试和突破。政府将加快房地产市场的基础性制度和长效机制的建设，防止市场的大起大落，总体房地产市场将趋於稳定。 二○一七年本集团以完成全年销售、经营指标为目标 ， 以「 管理升级提品质，整合 资源促发展」为工作主线，落实年度事业发展计划，积极推动「十三五」规划各项发 展战略的实施，聚焦珠三角、长三角和中部三大核心区域，做强做优住宅和商业开 �C24�C 发经营业务，努力提升商业地产的运营能力，将本集团发展成为行业内优秀企业， 不断为股东创造价值。 经营策略 本集团将实施以经营为导向的精细化管理体系，打造以客户需求为中心的产品和服 务体系，全面提升房地产价值链各环节的市场竞争力，追求住宅和商业开发经营主 业的持续稳定增长；聚焦深耕珠三角、长三角和中部三大区域，加快项目周转，努 力提高项目的投资回报率；积极推动「越秀商投－房托」双平台运作，有效整合协调 内外部商业资源，提升商业开发与经营的核心竞争能力，加快向「租售并举」均衡发 展模式转变，努力增加商业经营收入。本集团将以市场为导向，采取积极灵活的营 销策略，拓宽销售渠道，提高去化率和回款率，实现经营业绩的稳定增长。 投资策略 本集团将利用母公司的资源优势和国企资源平台优势，深化「母公司孵化－地产购 买」有效增储方式，强化同国企的战略合作，拓展优质土地资源获取的新渠道。本 集团将加大在二级市场的并购、合作力度，深度参与城市「三旧改造」等 城市更新 项目，获取优质土地资源。通过综合化、多元化方式来实现本集团在土地资源获取 上的市场竞争优势。本集团将继续加大在广州、武汉和杭州等重点城市和所在区域的资源配置力度，继续优化土地储备结构，加快项目周转，提升项目的净资产回报率。 �C25�C 财务策略 本集团将持续优化财务资金管理，提升财务指标的安全性和稳健性；持续优化资产负债结构，降低融资成本，有效管控外汇风险；持续改善经营性现金流，加强销售回款和融资管理，确保财务流动性和资金安全；全面加强资金预算和资金统筹管理，提高财务资源的使用效率，增强财务管理对业务发展的支持作用。 管理策略 本集团将以提升经营效益与效率为目标，继续优化业务的区域化管控架构和机制， 提高组织的效能，有效控制风险。本集团将强化战略管理职能，优化运营管理体 系，重点提升投资、产品、成本、服务等价值链关键环节的竞争力。在本集团内部 全面推广和优化项目跟投和事业共赢计划，落实高级管理层及业务骨干股票激励计 划。本集团将继续强化精细化管理，持续落实和完善作业成本核算及以管理会计为 核心的精细化管理体系，全面加强对财务、融资、投资和经营风险的管理。 致谢 二○一七年是本集团「十三五」规划的转型发展之年，本集团正在全面落实二○一七 年度事业计画和「十三五」发展规划，不断提能力、强商业、活资源，对组织机构和 管理机制进行改革与优化。本集团多年来各项事业的发展，除了凭藉董事会正确的领导以及全体员工坚持不懈的努力外，亦持续有赖股东、客户和合作夥伴的充分信赖和鼎力支持，藉此亦向各位表示衷心感谢。 �C26�C 管理层讨论及分析 经营收入及毛利 二○一六年，本集团实现营业收入约为人民币208.7亿元（二○一五年：人民币 221.2亿元），同比下降5.6%。总营业收入（含出售投资物业收入）约为人民币210.5 亿元（二○一五年同期：人民币224.0亿元），同比下降6.0%。毛利约为人民币43.4 亿元（二○一五年：人民币46.6亿元），同比下降6.9%。毛利率约为20.8%，与去年 基本持平。 权益持有人应占盈利 二○一六年，本集团权益持有人应占盈利约为人民币15.4亿元（二○一五年：人民 币10.1亿元 ），同比上升52.1%。若不考虑投资物业评估净(跌值)�u增值和相关税 项及净汇兑损益的影响，核心净利润约为人民币17.2亿元（二○一五年：人民币 12.4亿元），同比上升38.6%，核心净利率为8.2%。 合同销售 二○一六年，本集团录得累计合同销售金额（连同合营公司项目的销售）约为人民币 302.5亿元，同比上升21.7%，完成全年合同销售目标人民币258亿元的117.3%； 录得累计合同销售面积（连同合营公司项目的销售）约为233万平方米，同比上升 2.5%，均价约为每平方米人民币13,000元，同比上升19.3%。 按地区分，二○一六年的合同销售金额中，广州约占43.1%，珠三角（除广州）约占 21.4%，长三角约占16.5%，中部地区约占13.4%，环渤海约占5.6%。按产品类型 分，住宅约占77.3%，商业、车位及其他产品约占22.7%。 �C27�C 二○一六年，广州、武汉、杭州是主要的销售城市，三个城市销售合计约占 67.1%。广州、武汉市场持续健康发展，二○一六年广州市成交均价及成交金额同 比分别上升10%和44%，武汉市成交均价及成交金额同比分别上升7%和43%。杭 州市虽因下半年调控，11及12月的成交量同比略有下降，但全年成交均价及成交金 额同比上升9%和58%。预计二○一七年三个城市市场仍将平稳发展。 合同销售情况如下： 编号 项目 用途 面积 金额 均价 （平方米） （人民币 （人民币元 亿元） �u平方米） 1 广州星汇金沙 住宅 19,600 5.10 26,000 2 广州星汇文华 住宅 12,000 3.70 30,800 3 广州可逸江畔 住宅 43,200 5.84 13,500 4 广州星汇云锦 商业 6,400 1.08 16,900 5 广州星汇御府 住宅 4,100 2.18 53,200 6 广州岭南山畔 住宅、车位 10,800 1.41 13,100 7 广州岭南雅筑 住宅 76,300 9.82 12,900 8 广州岭南林语 住宅、商业 94,000 14.95 15,900 9 广州越秀保利爱特城 住宅 67,700 10.08 14,900 10 广州星汇云城 住宅 46,400 14.04 30,300 11 广州星汇海珠湾 住宅、商业 30,400 10.55 34,700 12 广州越秀绿地海�h 住宅 50,900 16.38 32,200 13 广州岭南湾畔 商业 1,300 0.34 26,200 14 南沙滨海花园 住宅、商业 221,900 30.09 13,600 15 从化逸泉山庄 住宅 1,800 0.25 13,900 16 从化逸泉映翠 住宅 2,100 0.18 8,600 其他项目 不适用 20,400 4.38 21,500 广州小计 709,300 130.37 18,400 17 江门星汇名庭 住宅 34,400 3.34 9,700 18 江门西江御府 住宅 146,300 10.88 7,400 19 江门西江悦府 住宅 24,200 2.00 8,300 20 中山星汇云锦 住宅 110,600 7.29 6,600 21 中山星汇隽庭 住宅、商业 52,600 4.10 7,800 22 中山星汇品峰 住宅 34,500 2.52 7,300 23 中山可逸豪苑 住宅、商业 198,100 9.80 4,900 �C28�C 编号 项目 用途 面积 金额 均价 （平方米） （人民币 （人民币元 亿元） �u平方米） 24 南海星汇云锦 住宅、商业 39,300 6.71 17,100 25 佛山岭南隽庭 住宅、商业 57,000 7.66 13,400 26 佛山可逸新势力 住宅、商业 85,500 10.52 12,300 珠三角（除广州）小计 782,500 64.82 8,300 27 杭州星汇城 住宅、商业 136,000 9.41 6,900 28 杭州星汇悦城 住宅、商业 46,300 5.60 12,100 29 杭州星汇尚城 住宅、车位 70,100 11.54 16,500 30 杭州维多利中心 商业 1,400 0.34 24,300 31 杭州水晶郦城 住宅 24,800 5.31 21,400 32 苏州可逸兰亭 住宅 47,700 3.92 8,200 33 苏州星汇兰亭 住宅、车位 94,800 13.74 14,500 长三角小计 421,100 49.86 11,800 34 武汉星汇云锦 住宅、商业 42,000 9.25 22,000 35 武汉星汇君泊 住宅、商业 115,300 14.31 12,400 36 武汉国际金融汇 住宅、商业 58,800 16.88 28,700 中部地区小计 216,100 40.44 18,700 37 渖阳星汇云锦 住宅 16,400 1.83 11,200 38 渖阳星汇蓝海 住宅、商业 14,400 1.25 8,700 39 渖阳越秀�h湖郡 住宅 900 0.07 7,800 40 烟台星汇金沙 住宅、商业 54,100 3.10 5,700 41 烟台星汇凤凰 住宅 700 0.04 5,700 42 青岛星汇蓝湾 住宅、商业 114,500 10.74 9,400 环渤海小计 201,000 17.03 8,500 合计 2,330,000 302.52 13,000 入账物业 二○一六年，入账物业收入约为人民币195.3亿 元（ 含 出售投资物业收入人民币1.8 亿元），同比下降8.6%；入账物业面积约为184万平方 米（含出售投资物业面积约 0.6万平方米），同比下降7.5%；均价约为每平方米人民币10,600元。 �C29�C 入账物业情况如下： 编号 项目 用途 面积 金额 均价 （平方米） （人民币 （人民币元 亿元） �u平方米） 1 广州星汇御府 住宅 3,800 2.05 53,900 2 广州星汇金沙 住宅、车位 28,700 6.56 22,900 3 广州星汇文华 住宅、车位 11,700 2.99 25,600 4 广州可逸江畔 住宅、车位 75,200 10.56 14,000 5 广州星汇云锦 商�m、车位 7,700 1.38 17,900 6 广州岭南山畔 住宅、车位 12,800 1.72 13,400 7 广州岭南雅筑 住宅、车位 104,500 12.91 12,400 8 南沙滨海花园 住宅、车位 221,600 23.85 10,800 9 从化逸泉山庄 住宅 2,800 0.36 12,900 10 从化逸泉映翠 商�m、车位 5,000 0.43 8,600 其他项目 不适用 10,300 1.91 18,500 投资物业 不适用 6,200 1.80 29,000 广州小计 490,300 66.52 13,600 11 江门星汇名庭 住宅、车位 139,900 11.26 8,000 12 中山星汇云锦 住宅、车位 25,500 1.62 6,400 13 中山星汇隽庭 住宅、车位 75,500 4.86 6,400 14 中山星汇品峰 住宅、车位 11,400 0.83 7,300 15 中山可逸豪苑 住宅、车位 53,700 2.91 5,400 16 南海星汇云锦 住宅 25,600 4.00 15,600 17 佛山岭南隽庭 住宅 83,200 10.50 12,600 珠三角（除广州）小计 414,800 35.98 8,700 18 杭州星汇城 住宅、车位 161,300 10.24 6,300 19 杭州星汇悦城 住宅、车位 127,000 15.03 11,800 20 苏州可逸兰亭 住宅、车位 239,300 19.07 8,000 长三角小计 527,600 44.34 8,400 21 武汉星汇云锦 住宅、车位 118,400 23.22 19,600 22 武汉星汇君泊 住宅、车位 139,200 15.45 11,100 中部地区小计 257,600 38.67 15,000 23 沈阳星汇云锦 住宅 4,500 0.38 8,400 24 沈阳星汇蓝海 住宅、车位 18,400 0.98 5,300 25 渖阳越秀�h湖郡 住宅 2,100 0.22 10,500 26 烟台星汇金沙 住宅 87,900 4.78 5,400 27 青岛星汇蓝湾 住宅 37,900 3.39 8,900 环渤海小计 150,800 9.75 6,500 合计 1,841,100 195.26 10,600 �C30�C 已售未入账销售 截至二○一六年十二月三十一日，已售未入账的销售金额约为人民币276.2亿元， 面积约为216万平方米，均价约为每平方米人民币12,800元。 已预售但未入账销售情况如下： 编号 项目 用途 面积 金额 均价 （平方米） （人民币 （人民币元 亿元） �u平方米） 1 广州星汇御府 住宅 2,200 1.35 61,400 2 广州财富世纪广场 商业、车位 1,300 0.31 23,800 3 广州星汇金沙 住宅 13,800 3.96 28,700 4 广州星汇文华 住宅 15,800 4.16 26,300 5 广州可逸江畔 住宅 31,500 4.79 15,200 6 广州星汇云城 住宅 46,400 14.03 30,200 7 广州星汇海珠湾 住宅 30,400 10.55 34,700 8 广州越秀绿地海�h 住宅 50,900 16.38 32,200 9 广州岭南山畔 住宅 1,100 0.23 20,900 10 广州岭南雅筑 住宅 11,700 1.89 16,200 11 广州岭南林语 住宅 18,600 4.01 21,600 12 广州越秀保利爱特城 住宅 66,600 10.00 15,000 13 南沙滨海花园 住宅 227,000 32.96 14,500 14 从化逸泉映翠 住宅 2,000 0.17 8,500 其他项目 不适用 18,400 6.03 32,800 广州小计 537,700 110.82 20,600 15 江门星汇名庭 住宅 11,300 1.11 9,800 16 江门西江御府 住宅 146,300 10.88 7,400 17 江门西江悦府 住宅 24,200 2.00 8,300 18 中山星汇云锦 住宅 122,200 7.30 6,000 19 中山星汇品峰 住宅 166,800 11.60 7,000 20 中山可逸豪苑 住宅 164,900 8.15 4,900 21 南海星汇云锦 住宅 47,700 7.99 16,800 22 佛山岭南隽庭 住宅 87,900 7.90 9,000 23 佛山可逸新势力 住宅 139,600 14.23 10,200 珠三角（除广州）小计 910,900 71.16 7,800 24 杭州星汇城 住宅 46,200 3.43 7,400 25 杭州星汇悦城 住宅 9,300 0.98 10,500 26 杭州星汇尚城 住宅 91,700 14.36 15,700 27 杭州维多利中心 商业 4,800 1.43 29,800 28 杭州水晶郦城 住宅 24,800 5.31 21,400 �C31�C 编号 项目 用途 面积 金额 均价 （平方米） （人民币 （人民币元 亿元） �u平方米） 29 苏州可逸兰亭 住宅 7,100 0.62 8,700 30 苏州星汇兰亭 住宅 147,900 19.52 13,200 长三角小计 331,800 45.65 13,800 31 武汉星汇云锦 住宅 12,700 3.08 24,300 32 武汉星汇君泊 住宅 108,000 13.79 12,800 33 武汉国际金融汇 住宅、商业 36,700 11.59 31,600 中部地区小计 157,400 28.46 18,100 34 渖阳星汇云锦 住宅 14,900 1.84 12,300 35 渖阳星汇蓝海 住宅 5,200 0.95 18,300 36 烟台星汇金沙 住宅 41,500 2.46 5,900 37 烟台星汇凤凰 住宅 700 0.04 5,700 38 青岛星汇蓝湾 住宅 163,900 14.79 9,000 环渤海小计 226,200 20.08 8,900 合计 2,164,000 276.17 12,800 土地储备 截至本公告日，本集团於广州、杭州、武汉、青岛等城市新增11幅土地，总建筑面 积约为421万平方米，按权益比例计算，本集团应占建筑面积约为204万平方米， 应占土地金额约为人民币105.8亿元。 截至本公告日新购土地情况： 总建筑 按权益比例 编号项目 权益比例 占地面积 面积 建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） 1 广州白云棠槎路地块二 15.9% 9,100 53,700 8,500 2 南沙十期地块 95.0% 341,500 941,700 894,600 3 南沙坦头地块 6.8% 65,800 270,300 18,400 4 杭州水晶郦城 28.6% 34,200 125,200 35,800 5 杭州江干牛田地块 95.0% 23,600 76,900 73,100 6 杭州艮北新城东地块 32.0% 108,400 333,300 106,700 �C32�C 总建筑 按权益比例 编号项目 权益比例 占地面积 面积 建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） 7 苏州太仓向东岛地块 47.5% 648,000 936,000 444,600 8 武汉武昌中北路地块 51.4% 10,900 55,800 28,700 9 武汉杨泗港地块 12.3% 182,900 1,107,800 136,300 10 江门星汇名庭 95.4% 80,100 170,800 162,900 11 青岛越秀君悦府 95.1% 60,600 138,100 131,300 合计 1,565,100 4,209,600 2,040,900 截至本公告日，本集团拥有的土地储备约为1,462万平方米，共39个项目分布於全 国12个城市，区域布局持续优化。按权益计算，本集团应占土地储备约为966万平 米。按地区分，广州约占40.5%，珠三角（除广州）约占12.1%，长三角约占21.4%， 中部地区约占16.2%，环渤海约占8.6%，海南约占0.7%，香港约占0.5%。 土地储备情况如下： 编号 项目 土地储备 在建 未开发 建筑面积 建筑面积 建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） 1 亚太世纪广场 216,300 216,300 － 2 广州星汇金沙 3,000 3,000 － 3 广州星汇云城 688,200 259,500 428,700 4 广州越秀星汇海珠湾 776,800 395,800 381,000 5 广州越秀绿地海�h 237,900 237,900 － 6 南沙滨海花园 1,636,000 1,040,300 595,700 7 南沙十期地块 941,700 251,300 690,400 8 南沙坦头地块 270,300 － 270,300 9 广州海珠南洲路地块 152,600 － 152,600 �C33�C 编号 项目 土地储备 在建 未开发 建筑面积 建筑面积 建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） 10 广州越秀保利爱特城 639,900 443,000 196,900 11 广州紫云府 298,000 150,400 147,600 （前称：广州白云棠槎路地块） 其他项目 63,600 63,400 200 广州小计 5,924,300 3,060,900 2,863,400 12 江门星汇名庭 228,300 228,300 － 13 江门西江御府 228,800 228,800 － 14 江门西江悦府 239,900 239,900 － 15 中山星汇云锦 152,100 152,100 － 16 中山星汇品峰 350,400 194,000 156,400 17 中山可逸豪苑 237,300 237,300 － 18 佛山可逸新势力 226,000 226,000 － 19 佛山岭南隽庭 102,600 86,200 16,400 珠三角（除广州）小计 1,765,400 1,592,600 172,800 20 杭州星汇城 1,401,100 321,800 1,079,300 21 杭州维多利中心 71,400 71,400 － 22 杭州水晶郦城 125,200 125,200 － 23 杭州江干牛田地块 76,900 76,900 － 24 杭州艮北新城东地块 333,300 － 333,300 25 苏州星汇兰亭 180,200 180,200 － 26 苏州太仓向东岛地块 936,000 － 936,000 长三角小计 3,124,100 775,500 2,348,600 27 武汉星汇云锦 129,600 129,600 － 28 武汉星汇君泊 190,000 190,000 － 29 武汉国际金融汇 889,800 889,800 － 30 武汉武昌中北路地块 55,800 － 55,800 31 武汉杨泗港地块 1,107,800 － 1,107,800 中部地区小计 2,373,000 1,209,400 1,163,600 32 渖阳越秀 湖郡 251,800 － 251,800 33 渖阳星汇云锦 394,300 40,800 353,500 34 渖阳星汇蓝海 9,800 9,800 － 35 烟台星汇金沙 215,000 215,000 － 36 青岛星汇蓝湾 248,200 248,200 － 37 青岛越秀君悦府 138,100 138,100 － �C34�C 编号 项目 土地储备 在建 未开发 建筑面积 建筑面积 建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） 环渤海小计 1,257,200 651,900 605,300 38 海南司马坡岛项目 100,400 6,000 94,400 国内小计 14,882,300 7,296,300 7,586,000 39 香港油塘项目 73,400 － 73,400 香港小计 73,400 － 73,400 合计 14,617,800 7,296,300 7,321,500 工程进度 本集团住宅物业的开发把握市场周期，加快周转，提升开发效率。各项目开发正常 开展，新开工、竣工和交付均按进度进行，加快去库存和满足市场新的旺盛需求。 新开工、竣工和交付情况如下： 二○一六年 二○一七年 全年计划 工程进度 实际建筑面积 建筑面积 （平方米） （平方米） 新开工 3,033,700 2,420,400 竣工 3,263,700 2,367,000 交付 1,841,100 1,914,100 投资物业 截至二○一六年十二月三十一日，本集团拥有的出租投资物业共约88万平方米，其 中，写字楼约占33.1%，商业约占50.0%，停车场及其他约占16.9%。二○一六年本 集团录得的租金收入约为人民币5.2亿元，同比上升85.2%，主要为广州越秀金融大 厦租金收入增加。 二○一六年，本集团录得投资物业评估净跌值约人民币3.1亿元。主要是期内广州 越秀金融大厦录得评估升值约人民币2.7亿元；由於营运表现低於预期，期内广州 财富天地广场录得评估跌值约人民币3.8亿元，佛山星汇云锦商业部分录得评估跌 值约人民币2.2亿元。 �C35�C 其他收益净额 年内，本集团的其他收益净额约为人民币10.6亿元，同比上升828.9%。主要由於本 集团於二○一六年录得一项酒店处置收益约人民币2.3亿元；出售持有的一间间接 全资附属公司51%的股权，录得税前出售利润约人民币3.7亿元，本集团持有的余 下49%权益根据有关会计准则重新计量，录得税前公允值收益约人民币3.6亿元。 销售及营销成本 年内，本集团销售及营销成本约为人民币6.1亿元，同比下降15.1%。本集团一直致 力执行有效的营销策划，控制销售及营销成本在合适水平。销售及营销成本占本年合同销售总额的2.0%，较去年的2.9%下降0.9个百分点。 行政开支 本集团行政开支约为人民币8.8亿元，同比下降0.8%。本集团持续加强费用控制， 严格执行年度费用预算。行政开支占本年度合同销售额的2.9%，较去年的3.6%下 降0.7个百分点。 财务费用 年内，本集团总利息支出约人民币20.6亿元。其中，银行借款和债券的利息支出为 人民币17.8亿元。由於平均借贷利率下降，银行借款和债券的利息支出同比减少 0.5亿元。另外，本期向中间控股公司和附属公司非控股股东的借款利息支出共约人 民币2.6亿元，同比增加人民币2.6亿元。本期实际借贷平均年利率由二○一五年的 4.95%下降至4.64%。 �C36�C 人民币於2015年下半年起贬值，2016年贬值趋势持续，人民币对美元�舐式夏瓿� 下跌6.8%。而本集团之收入主要源於人民币，其部份美元及港币借款本期产生汇兑 亏损约为人民币1.8亿元，外币银行存款所产生的�蠖沂找嬖嘉�人民币0.4亿元。本 期净�蠖铱魉鸷霞圃嘉�人民币1.4亿元，比去年同期的人民币10.2亿元减少86.4%。 本期利息支出及净汇兑亏损合共约人民币22.0亿元。根据香港会计准则相关规定， 本年资本化之利息支出约为人民币12.5亿元及资本化之汇兑亏损约为人民币1.8亿 元，合共约为人民币14.3亿元。计入损益表的财务费 用（ 不 包 含提前归还银行借款 及外币债券的摊销费用）约人民币7.7亿元。 此外，本期集团积极收窄外汇敞口，降低外币借款占比，本期提前赎回部分港币及 美元借款产生的摊销费用约人民币1.3亿元。 本期财务费用合共约为人民币9.0亿元，同比减少20.0%。 应占联营实体盈利 年内，本集团的应占联营实体整体净贡献较去年增加19.2%至约人民币3.9亿元。主 要亦是来自越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」）的盈利贡献及本期确认收到之递延基金单位收益。 二○一六年越秀房产基金可分派总额约人民币8.2亿元，同比增加17.1%，对应本集 团可获得的现金分派达到约人民币3.2亿元。 �C37�C 每股基本盈利 截至二○一六年十二月三十一日止年度，本公司权益持有人应占每股基本盈利（以 加权平均已发行股份计算）为人民币0.1242元（二○一五年：人民币0.0817元）。 末期股息 董事会建议派发二○一六年末期股息每股0.032港元，相等於每股人民币0.028元 （二○一五年：每股0.019港元，相等於每股人民币0.016元）予二○一七年六月十六 日营业时间结束时名列本公司股东名册的股东，待股东於应届股东周年大会批准 後，末期股息将於二○一七年七月六日或该日期前後派发予股东。连同中期股息每 股0.033港元，相当於每股约人民币0.028元计算，截至二○一六年十二月三十一日 止年度的股息总额为每股0.065港元，相当於约每股人民币0.056元。 应付予股东的股息将以港元派发。本公司派息所采用的汇率为宣布派息日前五个营 业日中国人民银行公布的港元兑人民币汇率中间价的平均值。 流动资金及财务资源 经营性现金收入及已承诺银行融资资金为本集团的主要流动资金来源。本集团秉持 审慎理财的原则，注重资金管理和风险控制，制订持续健全的监控体系，应对市场 变化，确保维持健康充裕的流动资金，保障其业务的发展。在继续维持中国大陆及 香港商业银行现时良好关系的同时，本集团亦着重开拓更多融资渠道、优化其资本结构及降低成本，强化资源保障能力，提升抵御风险的能力。 截至二○一六年十二月三十一日止年度，本集团完成银行融资约人民币273.1亿 元，其中境内银行融资约人民币206.4亿元，境外银行融资约人民币66.7亿元。於 二○一六年十二月三十一日，总借款为约人民币402.9亿元（二○一五年：人民币 381.6亿元），现金及现金等价物及监控户存款约为人民币220.2亿元，净借贷比率 �C38�C 为53.1%。未来一年到期的借贷占总借贷的约17%（二○一五年：14%），定息票据 占总借贷约34%（二○一五年：19%）。由於境内借款的利率下调，期内本集团的实 际借贷平均年利率较二○一五年的4.95%再下降0.31个百分点至4.64%。 於二○一六年十二月三十一日，本集团总借款中约63%为以人民币计值的银行借款 （二○一五年：47%），1%为以港元计值的银行借款（二○一五年：34%），14%为以 港元及美元计值的中长期票据（二○一五年：19%），20%为以人民币计值的中长期 票据（二○一五年：无），2%为以人民币计值的股东借款（二○一五年：无）。 营运资金 截至二○一六年十二月三十一日，本集团的营运资金（流动资产减流动负债）为约人 民币394.0亿元（二○一五年：约人民币402.0亿元）。本集团的流动资产 比 率（ 流 动 资产除流动负债）为1.7倍（二○一五年：1.9倍），现金及现金等价物约人民币176.9 亿元（二○一五年：人民币95.5亿元）。监控户存款约人民币43.3亿元（二○一五 年：人民币56.2亿元）。未提取的银行授信额度约人民币85.9亿元。 资本和融资结构分析 本集团的债项概述如下： 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 银行借贷及票据 以人民币结算 33,534,214 17,775,292 以港元结算 2,413,163 13,324,241 以美元结算 3,444,222 7,065,162 总银行借贷及债券 39,391,599 38,164,695 来自中间控股公司的借款 901,359 － 融资租约的责任 264 183 银行透支 53 63 总借贷 40,293,275 38,164,941 �C39�C 二○一六年 二○一五年 人民币千元 人民币千元 账龄分析： 第一年内 6,778,340 5,511,795 第二年 3,964,758 14,689,458 第三至第五年 17,274,860 11,079,091 超过五年 12,275,317 6,884,597 借贷合计 40,293,275 38,164,941 减：现金及现金等价物 (17,691,428) (9,545,548) 借贷净额 22,601,847 28,619,393 权益总额 34,385,877 31,466,204 总资本 56,987,724 60,085,597 资本负债率 39.7% 47.6% �C40�C 利率风险 本集团的主要利率风险来自人民币、港元及美元相关贷款及存款。截止二○一六年十二月三十一日，本集团总借贷融资中约23%为以人民币计值的浮息银行贷款，约1%为以港元计值的浮息银行贷款，约40%为以人民币计值的定息银行贷款，约20%为中长期人民币定息债券，约14%为中长期美元�u港元定息票据，约2%为以人民币计值的来自中间控股公司的定息借款。经考虑贷款币种和结构，本集团报告年度内没有安排利率对冲工具；平均借贷利率从二○一五年的4.95%下降至二○一六年的4.64%。二○一六年下半年本集团附属公司广州市城市建设开发有限公司首次分三期向中国合资格投资者公开发行共80亿人民币公司债券，加权平均票面利率2.9963%，为同期市场同类相关发行债券成本的甚低水平，为集团筹集低成本定息资金，降低集团整体融资成本。 关於人民币贷款利率，中国人民银行自二○一四年十一月起持续降息及降准，1年 期基准利率自5.6%下调至目前的4.35%，市场普遍预期二○一七年人民币利率将继 续维持在较低水平。 美元及港币贷款利率方面，市场预期美国经济复苏加快，二○一六年十二月美联储在二○一五年十二月加息後再次加息。市场预期美联储在二○一七年将加息二到三次，每次约0.25%。预期港币贷款利率将跟随美元利率变动，唯时间上稍微滞後。 �C41�C 目前全球经济和金融环境不稳定，中国经济增长放缓，本集团展望二○一七年人民币贷款利率持续低位；另一方面，预期美元贷款利率将随着美国就业、年均消费改善和通涨达至既定水准而调升。综合估计，境内外贷款利率差距将进一步收窄。 目前集团融资中人民币与外币比例为85:15，预期人民币利率下调和美元利率上 升，对集团整体财务状况不构成任何重大不利影响。因此，本集团没有对利率风险 进行对冲。惟本集团会持续紧密监察境内、外利率变化，适时采用适当对冲有效管 理利率风险。 外汇风险 报告年度内，全球经济不稳定，中国经济增长放慢，英国脱欧，金融市场波动。美 国大选後，市场预期美国经济进一步增强，人民币兑美元汇率走势向下，市场普遍 预期人民币兑美元年内将进一步贬值。 本集团主要业务在中国内地，收入以人民币为主，集团有外币融资，存在外汇风 险。二○一六年以来，集团积极采取各项措施收窄外汇敞口，减低风险。至二○ 一六年十二月三十一日，集团总借贷中外币借款占比约14.5%（年初占比53.4%）， 其中约4.2亿（等值约人民币3.8亿元）为以港元计值的银行借款，约5.0亿（等值约人 民币34.4亿元）为以美元计值的中长期票据，约23.0亿（等值约人民币20.3亿元）为 以港元计值的中长期票据。截至二○一六年十二月三十一日，在岸人民币兑港元中 �C42�C 间价较二○一五年十二月三十一日的汇价下跌6.8%，本期录得账面净汇兑亏损约人 民币1.4亿元，其中资本化的汇兑亏损约人民币1.8亿元，录入综合损益表的净汇兑 收益为人民币0.4亿元。 二○一六年，本集团共安排人民币资金置换外币融资折合178亿港元，外币融资下 降71%，余下外币负债与境外资产基本匹配，外�蠓缦斩宰酆纤鹨姹淼挠跋旎�本消 除。 本集团将继续加强对外汇市场的研究与跟踪，平衡利率成本和外汇风险，调整与优 化境内、外债务结构，控制外汇敞口；并考虑在成本合理时，采用适当的金融工具 管理外汇风险。 物业、厂房及设备的承担 於二○一六年十二月三十一日，本集团就购买物业、厂房及设备承担的资本承担约为人民币18.5亿元（二○一五年：人民币20.2亿元）。 或然负债 本集团为出售中国内地物业的若干买方安排银行融资，并就履行偿还贷款的责任提 供过渡性担保。根据担保合同条款，若买家一旦违约无法履行还款责任，本集团需 履行担保责任偿还未偿还的按揭本金及累计利息，但本集团拥有有关已质押物业合 法业权。有关担保应於相关物业拥有权证发出後终止。於二○一六年十二月三十一 日，所涉及相关担保的或然负债总额约为人民币113.0亿元（二○一五年：人民币 114.1亿元）。 截至二○一六年十二月三十一日，本集团若干附属公司为本集团的合营企业借入 的贷款提供约人民币2.5亿 元（ 二 零 一五年：无）的担保。另外，本集团若干附属公 司共同及个别地为越秀房产基金借入的银团贷款提供约人民币23.6亿元（二○一五 年：人民币23.6亿元）的担保，有效期於银团贷款获悉数偿还後满两年当日届满。 该银团贷款已於2016年度金额偿还。 �C43�C 雇员及薪酬政策 於二○一六年十二月三十一日，本集团聘用约6,550名雇员（二○一五年十二月 三十一日：7,080名雇员）。本集团根据行内惯例给予集团员工合理的薪酬，员工的 薪酬增长及晋升与绩效挂�h。同时本集团提供员工强积金、医疗保险、教育津贴、 专业培训等福利。 企业管治 除下文披露外，於截至二○一六年十二月三十一日止整个年度，本公司已遵守《企 业管治守则》的守则条文。 守则条文A.4.1 守则条文A.4.1规定非执行董事的委任应有指定任期，并须接受重新选举。本公司 非执行董事并无指定任期，惟本公司所有非执行董事须依据本公司之组织章程细则 之规定，在本公司之股东大会上轮席告退。本公司所有非执行董事均已在过去三年 轮席告退并已获重选连任。 年度业绩审阅 年度业绩已经由本公司审核委员会审阅。本集团之核数师罗兵咸永道会计师事 务所已就本集团截至二○一六年十二月三十一日止年度的初步业绩公告中所列 数字与本集团该年度未经审核的综合财务报表所载数字核对一致。罗兵咸永道 会计师事务所就此进行的工作不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则 (Hong Kong Standards on Auditing)、香港审阅聘用准则(Hong Kong Standards on Review Engagements)或香港核证聘用准则(Hong Kong Standards on Assurance Engagements)而进行的核证聘用，因此罗兵咸永道会计师事务所并无对初步业绩公 告发出任何核证。 �C44�C 买卖或赎回本公司股份 本公司於年内并无赎回其任何股份。本公司或其任何附属公司於年内并无买卖本公 司的股份。 暂停办理过户登记手续 本公司将由二○一七年六月一日（星期四）至二○一七年六月六日（星期二）（首尾两 天包括在内）期间暂停办理股份过户登记手续，期间不会进行股份过户登记。为确 定出席本公司将於二○一七年六月六日举行的应届股东周年大会的股东资格，所有 填妥过户表格连同有关股票，必须於二○一七年五月三十一 日（星 期三）下午四时 三十分前，交回香港皇后大道东183号合和中心22楼本公司的股份过户登记处卓佳 雅柏勤有限公司，以便办理过户登记手续。 此外，本公司将由二○一七年六月十四日（星期三）至二○一七年六月十六日（星期 五）（首尾两天包括在内）期间暂停办理股份过户登记手续，为确定股东有获派末期 股息之权利。为合资格获派末期股息，所有填妥过户表格连同有关股票，必须於二 ○一七年六月十三日（星期二）下午四时三十分前，交回本公司股份过户登记处卓佳 雅柏勤有限公司，以便办理过户登记手续。 承董事会命 越秀地产股份有限公司 张招兴 董事长 香港，二○一七年二月二十三日 於本公告刊发日期，董事会成员包括： 执行董事： 张招兴（董事长）、朱春秀、林昭远、李锋及欧俊明 独立非执行董事： 余立发、李家麟及刘汉铨 �C45�C