香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 二零一六年全年业绩公布 董事局主席报告 股东应占盈利 集团截至二零一六年十二月三十一日止年度股东应占盈利为港币二百一十九亿一千六百万元，较去年度之港币二百一十三亿二千六百万元，增加港币五亿九千万元或3%。每股盈利为港币6.03元(二零一五年 : 因应二零一六年派发红股调整为港币5.87元)。若撇除投资物业及发展中投资物业之公允价值变动(已扣减非控股权益及税项)，集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之股东应占基础盈利为港币一百四十一亿六千九百万元，较去年度之港币一百一十亿零九百万元，增加港币三十一亿六千万元或29%。每股基础盈利为港币 3.90元 (二零一五年 : 因应二零一六年派发红股调整为港币3.03元)。 股息 董事局建议派发末期股息每股港币一元一角三仙予於二零一七年六月十三日(星期二)登记在公司股东名册内之股东，而该末期股息於香港并不需要缴付预扣税。连同已派发之中期股息每股港币四角二仙，截至二零一六年十二月三十一日止年度共派股息每股港币一元五角五仙(二零一五年：每股港币一元四角五仙)。 建议派发之末期股息将以现金支付及估计将於二零一七年六月二十一日(星期三)派发给各股东。 派送红股 董事局建议配发红股予於二零一七年六月十三日(星期二)登记在公司股东名册内之股东，分配率为每十股股份可获派送一股已缴足新股(二零一五年�U每十股股份可获派送一股红股)。有关议案将於本届股东周年大会上提出，如议案获得通过，以及香港联合交易所有限公司上市委员会批准该等新股上市及买卖，获派送之红股股票将於二零一七年六月二十一日(星期三)寄出。 业务回顾 集团截至二零一六年十二月三十一日止财政年度股东应占基础盈利为港币一百四十一亿六千九百万元，增长29%。当中物业销售税前盈利，包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献，较去年增加0.2%至港币三十九亿八千七百万元。而应占税前租金收入净额，包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献，则较去年上升3%至港币六十四亿八千一百万元。此外，出售数项非核心投资物业共录得收益净额港币三十九亿三千万元。 香港 物业销售 本港楼市自去年第二季转趋活跃。因应楼价持续上升，政府於二零一六年十一月对非首次置业人士，调高住宅物业交易从价印花税率至划一15%。政府此次新一轮需求抑压措施，以及美国其後加息，皆令整体市场气氛在年底时稍趋审慎。 集团本年度所推售之项目，包括马鞍山「迎海御峰」(「迎海」第五期)、半山「帝�蠛劳ァ埂⒑挝奶铩讣佣嗬�轩」、以及长沙湾「海柏汇」及「南昌一号」，市场反应良好。此外，集团亦重新推售半山「天汇」、马鞍山「迎海」(第一至四期)及多个 “TheH Collection” 市区重建精品住宅，销情亦相当理想。集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度，自占之香港住宅物业销售总额达港币一百亿八千二百万元。 年内，集团以港币四十三亿六千八百万元售出整幢位於上环之写字楼物业 �D「金龙中 心」，总楼面面积约十五万六千平方尺。连同售出长沙湾「GlobalGatewayTower」之 工业单位，以及马头角「迎丰」及筲箕湾「柏汇」商�m等多项非住宅项目，销售所得之自占收入合共约港币四十八亿一千一百万元。计及上述之住宅销售总额，集团於本年度在本港自占售楼收入达港币一百四十八亿九千三百万元，较上年度之港币一百一十四亿七千二百万元增加30%。 本年度结束後，半山「辉煌台」十二个原持作出租之商�m，於二零一七年一月以港币五亿一千五百万元 (将予以调整)售出。「观塘丽东酒店」及北角「丽东轩」，於二零一七年二月亦分别以约港币二十二亿四千八百万元(将予以调整)及港币十亿元(将予以调整)售出。至於「高尔夫御苑」及「创豪坊」则於二零一七年三月推售，市场反应理想。 物业发展 集团已购入八成以至全部权益之「市区旧楼重建」项目达三十九个，此等项目自占总楼面面积约有三百八十万平方尺。 集团透过不同途径扩充在本港之土地储备，除有少量作出租用途外，在未来数年将为集团提供充足之销售楼面，资料详列如下： 进行发展中物业及已建成主要存货，楼面总括如下： 集团自占 实用/楼面面积 项目 (百万平方尺) 数目 (注一) 备注 (甲) 可於二零一七年销售之楼面： 1. 已开售主要发展项目尚余单位 (表一) 25 0.7 2. 拟於二零一七年开售之项目 (表二) 8 1.3 小计： 2.0 其中约八十万 平方尺自占楼面来 自旧楼重建项目 (乙) 市区项目： 3. 旧有市区地盘发展中项目 (表三) 5 1.4 暂未定开售日期， 其中一个仍有待与 政府达成补地价 协议 4. 新收购市区旧楼重建项目 (表四) 17 1.8 预计大部份可於 �C 已购全部业权 二零一八年至二零 一九年开售或出租 5. 新收购市区旧楼重建项目 (表五) 22 2.0 预计大部份可於 �C 已购八成或以上业权 二零一九年至二零 二一年开售 6. 新收购市区旧楼重建项目 (表六) 30 0.8 各项目有待成功购 �C 已购二成以上至八成以下业权 入全部业权方可落 实重建 7. 九龙尖沙咀中间道15号 1 0.3 拟完成发展後持作 (透过公开招标购入) 收租物业 小计： 6.3 以上(甲)及(乙)类项目之总计： 8.3 (丙) 新界主要发展中项目： �C 粉岭北/古洞 4.0 (注二) �C 和生围 0.9 (注二) �C 屯门市地段第500号 0.8 第56区管翠路项目 (透过公开招标购入) �C 元朗市地段524号 0.1 �C 其他 0.3 小计： 6.1 (甲)至(丙)项之总计： 14.4 注一: 楼面面积乃根据目前屋宇署批则或政府之城市规划，以及本公司之发展计划而计算，部份项目 面积未来可能因应实际需要而有所变动。 注二: 有关发展面积须有待达成补地价协议方可落实。 (表一) 已开售主要发展项目之尚余未售出单位 正在出售之发展项目有二十五个： 於二零一六年 十二月三十一日 集团 地盘 楼面 所占 尚余实用 面积 面积 发展 权益 尚余住宅 面积 项目名称及位置 (平方尺) (平方尺) 类别 (%) 单位数目 (平方尺) 1. 迎海 (第一至五期) 1,006,407 2,960,031 商住 59.00 269 396,308 马鞍山乌溪沙路8号 2. 尚悦 371,358 1,299,744 住宅 79.03 22 22,464 元朗十八乡路11号 3. 逸�o 95,800 538,723 商住 33.41 7 7,217 粉岭马适路1号 4. 晓珀* 5,880 52,919 商住 100.00 2 950 界限街51号 5. 晓尚* 8,324 70,340 商住 100.00 3 1,542 长沙湾大埔道188号 6. 晓荟* 3,582 31,632 商住 100.00 4 2,014 贾炳达道33号 7. 天汇* 56,748 229,255 住宅 60.00 13 34,398 半山干德道39号 8. 名家汇 95,175 358,048 住宅 100.00 4 11,742 沙田显泰街18号 9. 翠峰 78,781 78,781 住宅 100.00 6 12,762 唐人新村 �I峰岭路23号 10. 城中汇 6,268 55,557 商住 33.41 6 2,499 红�|宝其利街121号 11. 晓盈* 7,350 62,858 商住 100.00 3 2,130 长沙湾福荣街188号 12. 晓悦* 7,560 63,788 商住 100.00 6 2,439 长沙湾福华街571号 13. 倚南* 7,953 65,761 商住 100.00 17 8,080 鸭�洲大街68号 14. 隽琚* 6,529 65,267 住宅 79.762 28 13,083 铜锣湾重士街8号 15. 晓珀御* 6,750 60,750 商住 100.00 31 33,327 旺角界限街68号 16. 傲形* 4,905 41,314 商住 100.00 32 8,053 红�|马头围道200号 17. 柏汇* 7,513 80,090 商住 100.00 23 8,334 筲箕湾成安街33号 18. 利奥坊�B晓岸* 19,600 176,373 商住 100.00 12 4,993 旺角利得街11号 19. 迎丰* 11,400 102,570 商住 100.00 10 2,709 马头角道50号 20. 海柏汇* 6,528 55,077 商住 33.41 16 3,663 长沙湾通州街208号 21. 帝�蠛劳�* 31,380 156,901 住宅 50.00 28 47,195 半山罗便臣道23号 (注一) 22. 南昌一号* 8,559 77,029 商住 100.00 90 40,193 长沙湾南昌街1,3号 通州街180号 23. 加多利轩* 9,865 83,245 商住 100.00 140 38,783 何文田胜利道7号 24. GlobalGateway 28,004 336,052 工业 100.00 不适用 126,311 Tower* (注二) 长沙湾永康街 61A-61E及63号 25. 东贸广场 11,590 173,850 写字楼 100.00 不适用 60,359 柴湾利众街24号 (注二) 小计： 772 891,548 集团自占面积： 675,438 注一: 此乃本集团根据「互换契诺公契及管理协议」与参与之发展商按比例分别分配有关住宅单位 後所占之权益。 注二: 为写字楼或工业面积。 * 为市区旧楼重建项目，合共为集团提供尚余自占面积约三十四万平方尺。 (表二) 拟於二零一七年开售之项目 如无不可预见之阻延，下列八个项目将於二零一七年发售： 集团 地盘 楼面 所占 住宅 住宅 面积 面积 发展 权益 单位 楼面面积 项目名称及位置 (平方尺) (平方尺) 类别 (%) 数目 (平方尺) 1. 高尔夫御苑 154,280 555,399 住宅 100.00 590 496,619 青山公路古洞段88号 (注一) (位於粉岭香港哥尔夫球会 侧，并已於二零一七年三月 开售) 2. 创豪坊 21,528 171,194 写字楼 100.00 不适用 185,301 九龙湾宏光道8号 (注二) (已於二零一七年三月开售) 3. 西环皇后大道西460号* 28,027 272,301 商住 100.00 645 222,238 4. 元朗市地段527号 6,131 21,453 商住 79.03 63 19,290 (注三) 5. 北角英皇道856号* 17,720 177,783 商住 100.00 464 150,074 6. 香港仔田湾街12-18号* 4,060 37,566 商住 100.00 142 34,994 7. 尖沙咀山林道38号* 4,586 55,031 商业 100.00 不适用 55,031 (注二) 8. 创汇国际中心 14,343 172,113 写字楼 100.00 不适用 172,113 长沙湾永康街79号 (注二) 小计： 1,904 1,335,660 集团自占面积： 1,331,615 注一:为住宅实用面积。 注二:为商业/写字楼面积。 注三:尚待取得预售楼花同意书。 * 为市区旧楼重建项目，合共为集团提供自占面积约四十六万平方尺。 (表三) 旧有市区地盘发展中项目 集团有五项旧有物业正在策划重建或更改用途，尚未定开售日期，以目前屋宇署批则或政府城市规划计算，预计将可提供市区物业自占楼面面积约一百四十万平方尺，简列如下： 预计未来 预计未来 建成後 集团 建成後之 地盘面积 楼面面积 所占权益 自占楼面面积 项目名称及位置 (平方尺) (平方尺) (%) (平方尺) 1. 香港中环�j甸乍街45号 9,067 135,995 19.10 25,975 (注一) 2. 香港山顶卢吉道29A号 23,649 11,824 100.00 11,824 3. 香港北角京华道18号 52,689 329,752 100.00 329,752 (注一及注二) 4. 香港北角电气道218号 9,600 143,993 100.00 143,993 (注一) 5. 九龙油塘湾 810,454 3,991,981 22.80 910,172 (注三) 合共 : 905,459 4,613,545 1,421,716 注一: 收租项目。 注二: 现正发展成为写字楼，预计於二零一七年年中落成。 注三: 经修订之发展大纲图已於二零一五年二月获批，现时有待与政府达成补地价协议方可落实。 (表四) 新收购市区旧楼重建项目─ 已购全部业权 新收购市区重建项目，有十七个已购入全部业权，以目前屋宇署批则或政府城市规划计算之预计自占楼面面积如下。如无不可预见之阻延，预计大部份出售项目可於二零一八年至二零一九年开售或出租： 预计未来 重建後之 地盘面积 自占楼面面积 项目名称及位置 (平方尺) (平方尺) 香港 1. 上环忠正街1-17号 7,071 60,104 2. 上环楼梯台1-4号 2,860 14,300 3. 湾仔庄士敦道206-212号 4,339 65,087 (注一) 4. 半山罗便臣道62C号及 3,851 33,099 西摩台6号 5. 半山西摩道4A-4P号 52,466 306,921 (集团占该项目65%权益) 小计： 70,587 479,511 九龙 6. 大角咀嘉善街8-30A号 19,519 175,555 7. 大角咀角祥街25-29号 22,885 205,965 8. 深水�段餮蟛吮苯�456-466号及 22,965 206,685 (注二) 黄竹街50-56号 9. 石硖尾巴域街1-15号 20,288 162,304 及南昌街202-220号 10. 佐敦德成街2A-2F号 10,614 84,912 11. 长沙湾元州街342-348号 4,579 38,922 12. 长沙湾元州街352-354号 2,289 19,457 13. 长沙湾永隆街11-19号 6,510 58,585 (注二) 14. 九龙城福佬村道69-83号 9,543 83,015 (注二) 15. 土瓜湾马头围道57-69号、庇利街2-20 23,031 207,277 号及崇志街18A-30号 16. 红�|黄埔街31-33号 3,000 25,500 17. 何文田窝打老道74-74C号及 10,677 39,240 佑满街15-25号 (集团占该项目49%权益) 小计： 155,900 1,307,417 合共： 226,487 1,786,928 注一: 拟完成发展後持作收租物业。 注二: 有关发展面积有待达成补地价协议方可落实。 (表五) 新收购市区旧楼重建项目─ 已购八成或以上业权 新收购市区重建项目，有二十二个已购入八成或以上业权，须根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》向法庭申请强制拍卖，方可完成收购项目之全部业权。若未能取得法庭命令，则未必能完成收购全部业权及发展。如法庭程序顺利及无不可预见之阻延，预计以下大部份项目可於二零一九年至二零二一年开售。以目前政府城市规划计算之预计自占楼面面积如下： 预计未来 重建後之 地盘面积 自占楼面面积 项目名称及位置 (平方尺) (平方尺) 香港 1. 半山坚道73-73E号 6,781 60,659 2. 湾仔活道13-17号 6,008 51,068 3. 西湾河太祥街2号 13,713 123,417 4. 香港仔石排湾道83-95号 6,078 57,741 5. 香港仔田湾街4-6号 1,740 14,790 6. 大坑新村街9-13号 2,019 18,171 7. �f鱼涌滨海街24-46号 10,604 50,369 (集团占该项目50%权益) 8. �f鱼涌滨海街72-94号 11,488 54,568 (集团占该项目50%权益) 9. �f鱼涌英皇道983-987A号及滨海街16-22号 6,696 31,806 (集团占该项目50%权益) 小计： 65,127 462,589 九龙 10. 大角咀利得街35-47号、角祥街2-16号及 20,114 181,009 福泽街32-44号 11. 大角咀嘉善街1号、大角咀道39-53号及 9,642 86,778 博文街2号 12. 石硖尾巴域街17-27号 7,725 61,800 13. 石硖尾耀东街3-10号 9,750 78,000 14. 红�|机利士南路2-28号及必嘉街76-78号 23,375 210,375 15. 红�|黄埔街1-21C号及必嘉街80-86号 19,725 177,525 16. 红�|黄埔街2-16A号 14,400 129,600 17. 红�|黄埔街22-24号及必嘉街88-90A号 4,675 42,075 18. 红�|机利士南路30-44号及必嘉街75-77号 13,175 118,575 19. 红�|黄埔街23-29号及35-37号及必嘉街79-81 8,625 77,625 号 20. 红�|黄埔街26-40A号及必嘉街83-85号 13,175 118,575 21. 红�|黄埔街39-41号、宝其利街12A-22A号及 11,900 107,100 机利士南路46-50号 22. 土瓜湾土瓜湾道68A-70C号、下乡道14-16 22,023 149,141 号、丽华街1-7号及美华街2-8号 小计： 178,304 1,538,178 合共： 243,431 2,000,767 (表六) 新收购市区旧楼重建项目─ 已购二成以上至八成以下业权 集团另有三十个遍布港九市区各交通枢纽之项目正在进行收购，共有自占土地面积约二十一万平方尺，现时已购入该等项目二成以上至八成以下之业权，若能收购全部业权，以目前政府城市规划计算，预计重建後可提供自占楼面面积约为一百八十六万平方尺；如按现时各地盘分别已购入之业权份数比例计算，自占楼面面积约为八十万平方尺。 以上各项目之收购存在不确定性，有机会不能全数购足，有待购入全部业权方可落实重建。 土地储备 集团继续透过收购市区旧楼作重建之用，及更改新界土地用途来补充土地储备。该两项均为行之有效扩展土地储备之途径，既令土地来源较易掌握，成本亦较低，为集团带来长远之发展收益。同时亦可惠泽人群。透过收楼重建，旧楼原有业主可换楼安居，改善居住环境，而旧区外观亦因而焕然一新，重拾活力；至於新界土地更改用途後，土地资源得以有效运用，令更多市民可享有品味脱俗，环境清幽之理想居停。 集团致力重建市区旧楼及发展新界土地，除对股东带来可观收益外、对住客、租户、以至环境保育及社区发展，均有巨大贡献。就以位於北角京华道18号之重建项目，以及马鞍山「迎海」为例： (1)集团北角京华道18号前「亚洲冻仓」工业用地，於二零一六年七月以约港币二十 二亿一千八百七十万元与政府达成更改土地用途及补地价协议，预计於二零一七年年中完成重建为楼面面积达三十三万平方尺之甲级写字楼。连同原购入成本，该项 目每平方尺楼面地价约港币八千七百元。京华道18号写字楼项目不单以设施先进见称，其着重环境和谐之设计，令该项目获得多项殊荣，并被誉为大都会之建筑典范。集团细心策划此市区临海项目，租户可饱览维港景致之余，在此贵重地段上预留之绿化通道，亦为邻近社区引入清新海风及提供自然光线。 (2)集团占有59%权益之马鞍山「迎海」，整个项目楼面面积达二百九十五万平方尺， 合共三千五百三十五个住宅单位。项目首期於二零一二年九月推出预售。截至二零 一六年十二月底止，整个项目已售出住宅单位逾92%，累计销售总额达港币二百七十八亿三千九百万元。当中一顶层特色单位，以实用面积计算，更以平均每平方尺售价约港币二万二千八百元，创出同区新高。「迎海」由国际建筑大师理查�B罗杰 斯(LordRichardRogers) 匠心设计，其「园林中之生活」发展意念亦兼顾环保建筑、园林设计、自然保育以至艺术品味等各项细节，令该项目在各范畴均屡获殊荣。当 中包括在「2016年度优质建筑大奖」评选中，於香港住宅项目(多幢)组别赢得至高殊荣。同业、学者以及政府官员实地参观考察後，均对集团将农地发展成为住宅之余，仍可保存周遭天然面貌，令社区与自然环境和谐共融表示由衷赞赏。 以自占楼面面积计算，集团现时於本港拥有土地储备约二千四百一十万平方尺，详见下表： 自占楼面面积 (百万平方尺) 进行发展中物业楼面 (注) 13.7 主要已开售项目可售尚余楼面 0.7 小计： 14.4 已建成各类收租物业(连酒店)楼面 9.7 合共： 24.1 注: 当中包括粉岭北/古洞及和生围之项目，其可发展面积合共约四百九十万平方尺，有待达成补地价 协议方可落实。 市区土地 除上述已作销售安排之项目外，集团拥有三十九个已购入全部或八成以上业权之市区旧楼重建项目，可於二零一八年或之後开售或出租，预计可提供自占楼面面积合共约三百八十万平方尺，总地价成本估计约港币二百六十一亿元，即使其中包括收购高价之地下�m位及位处半山西摩道珍贵地段之项目成本在内，折合每平方尺楼面地价仍然只约为港币六千九百元。 集团本年度完成统一收购六个项目（分别位於半山西摩道4A-4P号、上环忠正街1-17 号、佐敦德成街2A-2F号、深水�段餮蟛吮苯�464-466号及黄竹街50-56号、土瓜湾马 头围道57-69号、庇利街2-20号及崇志街18A-30号，以及何文田窝打老道74-74C号 及佑满街15-25号）之全部业权。此外，透过收购毗邻物业，令现在位於红�|黄埔街、 机利士南路及宝其利街之多个地盘面积扩大。 如上文所述，位於北角京华道18号之工业用地，已於二零一六年七月与政府达成更改 土地用途及补地价协议。该写字楼项目每平方尺楼面地价(计及补地价)及预计建筑费分别约港币八千七百元及港币三千三百元，将成为集团庞大资产组合内另一贵重临海物业。此外，油塘湾商住项目亦已进行申请换地。 新界土地 集团於二零一六年十二月底持有约四千四百八十万平方尺新界土地储备，为本港拥有最多新界土地之发展商。 政府於二零一三年七月公布《新界东北新发展区规划及工程研究》结果，确认古洞北及粉岭北作为粉岭/上水新市镇扩展部分。政府同时采取加强版「传统新市镇发展模式」，在符合发展条件下，容许原址换地，令私人土地业权人可发展个别私人项目。 古洞北及粉岭北之分区计划大纲草图已获得行政长官会同行政会议批准。集团於粉岭北新发展区内共拥有二百四十万平方尺土地，估计约有逾八十万平方尺土地可符合原址换地之条件，其余则可能会被政府以现金补偿方式，收回作公共用途。集团早前已就其中两幅分别位於粉岭北及古洞之土地向政府申请换地，已获政府同意进一步处理，两幅土地面积分别约十七万二千平方尺及四万五千平方尺，预计可发展之楼面面积分别约为六十万平方尺及三十四万平方尺，另有三幅位於粉岭北之土地亦已向政府申请换地，三幅土地面积分别约为二十二万八千平方尺、二十四万一千平方尺及二十四万平方尺。以上位於粉岭北之四幅土地，预计可为集团提供共约四十四万平方尺之商场楼面面积及三百六十四万平方尺住宅楼面面积。有关发展面积有待达成补地价协议方可落实。 根据上述《新界东北新发展区规划及工程研究》，坪�f/打鼓岭因应二零一三年《施政报告》提出检视新界北部地区之发展潜力，包括新铁路基建所带来的机遇，而需再作规划。政府及後於二零一四年一月落实展开《发展新界北部地区初步可行性研究》，有关研究涵盖土地面积约五千三百公顷，根据二零一四年九月政府公布之《铁路发展策略》，提出了伸延至古洞及坪�f之新铁路方案初步概念。集团在原来之《新界东北新发展区规划及工程研究》内之坪�f/打鼓岭蓝图内，拥有约一百三十四万平方尺之土地，并在旁边拥有约一百零九万平方尺之土地，合共约二百四十三万平方尺扩大范围之土地。此外，政府为增加房屋土地供应，亦先後公布《元朗南房屋用地规划及工程研究─ 勘查研究》初步发展大纲图及第二阶段社区参与；以及《锦田南及八乡土地用途检讨》。本集团在该研究范围内亦拥有若干土地。 至於《洪水桥新发展区规划及工程研究》方面，洪水桥新发展区面积达七百一十四公顷，集团於区内拥有约六百三十五万平方尺土地。根据「初步发展大纲图」之建议，洪水桥可发展成为一个人口约二十一万五千人之新市镇，容纳约六万个新增住宅，当中约一半为私营房屋。有关建议对本集团之影响有待评估，集团将继续积极配合政府发展政策及跟进发展计划。 此外，位於元朗和生围别墅发展及湿地保育项目，已获城市规划委员会批准。该项目占地约二百二十三万平方尺，可提供约八十九万平方尺之住宅楼面，兴建约四百幢独立屋。补地价手续正在进行中，有待与政府就补地价数目达成协议後，方能落实。 继二零一五年年底，集团透过「补地价仲裁先导计划」完成对元朗市地段第527号商 住项目之补地价手续後，集团本年度亦曾原则上同意就另一个案提出仲裁申请。然而，集团最终决定接纳地政总署之补地价建议而撤销仲裁。有关项目位於元朗市地段第524号，地盘面积四万八千九百三十三平方尺，自占可建住宅楼面共十三万五千三百二十四平方尺，有关补地价金额为港币二亿九千八百三十八万元。 政府於二零一四年十月推出之「补地价仲裁先导计划」试行两年，目标乃促使补地价协议早日达成，以便加快房屋和其他土地用途之供应。政府已延长此先导计划两年至二零一八年十月。集团因此日後如有需要，仍可就换地或地契修订考虑提出仲裁申请。 收租物业 集团於本年度在本港之应占租金总收入，包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司贡献，较去年增加2%至港币六十五亿四千万元，而应占税前租金净收入，包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献，则较去年上升4%至港币五十一亿三千二百万元。其中单就集团拥有40.77%应占权益之国际金融中心项目，於本年度所贡献之自占租金总收入达港币十九亿一千八百万元 (二零一五年：港币十八亿六千五百万元)。集团主要出租物业於二零一六年十二月底之出租率为97%。此外，集团持有约九千个泊车位为另一租金收入来源。 於二零一六年十二月三十一日，集团於本港拥有已建成之自占收租物业楼面面积 约八百八十万平方尺： 自占楼面面积 百分比 以类别划分： (百万平方尺) (%) 商场或零售�m位 4.6 52 写字楼 3.4 38 工贸商厦 0.4 5 住宅及套房酒店 0.4 5 总计： 8.8 100 自占楼面面积 百分比 以区域划分： (百万平方尺) (%) 香港岛 2.2 25 九龙 2.8 32 新界 3.8 43 总计： 8.8 100 政府统计处资料显示，受访港旅客消费下跌所影响，二零一六年本港零售业总销货价值较去年下跌8.1%。然而，凭藉推出多项有效之推广活动，兼且不断提升物业资产质素，集团旗下各主要购物商场 (除部份正进行翻新或租户组合重整外) 於二零一六年十二月底均近乎全部租出，且录得温和租金升幅。以将军澳「新都城中心二期」为例，自从推出顾客累积购物优惠後，成功促进顾客与商户更紧密联系。至於「荃湾千色汇Ｉ」完成装修工程後，亦为顾客带来更新颖且多姿多彩之购物体验。集团其他区域性购物商场，如「沙田中心」及「粉岭中心」等，亦正进行翻新工程以保持竞争优势。 至於座落住宅项目「利奥坊�B晓岸」之基座，楼面面积约四万平方尺之零售商场，预计可於二零一七年年底投入营运，令集团旗下之商场及零售物业组合进一步扩大。 受惠於新供应有限，兼且内地企业之需求依然殷切，本港写字楼租务市场持续向好。 集团旗下有多项不同类别之写字楼物业，且遍及多个地区，为各行各业提供多元化选择。集团於核心商业区之优质写字楼物业，如中环「国际金融中心」、北角「友邦广场」以及上环「富卫金融中心」，於本年度均表现理想。至於集团於九龙东之写字楼及工贸商厦组合─ 包括「宏利金融中心」、「友邦九龙金融中心」、「鸿图道78号」及「百本中心」，大部份租约续租及新租亦录得理想租金升幅。另外，位於北角京华道18号之临海优质地块，现正发展成为楼高二十五层总楼面面积约三十三万平方尺之甲级写字楼。该项目由世界知名之西沙佩利建筑事务所设计，预计於二零一七年年中落成时将成为另一都会新地标。现时租务推广反应甚为热烈，已接获不少跨国集团及内地企业查询。连同邻近正进行设施提升工程，楼面面积达五十一万平方尺之「友邦广场」，以及即将由「香港丽东酒店」重建而成楼面面积约十四万平方尺之甲级商厦项目，集团在北角区将建成坐拥约一百万平方尺优质写字楼楼面之商业枢纽，进一步巩固在区内之领导地位。 酒店 近年访港旅客人数持续下跌，令本港酒店业经营日趋困难。为提升集团之资产回报，「香港丽东酒店」已於二零一五年结业，并正重建转作写字楼用途。集团余下两间丽东酒店，即「观塘丽东酒店」及北角「丽东轩」，於二零一七年二月亦分别以约港币二十二亿四千八百万元(将予以调整)及港币十亿元(将予以调整)售出。「观塘丽东酒店」之交易预期将於二零一七年十月完成，而「丽东轩」之成交将於所有先决条件达成後起计两个月之届满日期进行(惟不得迟於二零一七年八月十七日)。 至於「香港四季酒店」作为本港酒店业界之翘楚，其入住率及平均房价均保持理想，并继续取得多项殊荣。当中包括获《福布斯旅游指南2016》评为全球最佳五星级别项目之一，而《2017年米芝莲指南港澳版》亦向「龙景轩」颁发至高三星荣誉。 建筑 集团对各类物业发展项目，均追求尽善尽美。当中「迎海」在「2016年度优质建筑大 奖」评选中，於香港住宅项目(多幢)组别脱颖而出，赢得至高殊荣。该项两年一度之「优质建筑大奖」，由九大专业学会所提名之评审小组经严格挑选而颁发，向为业界推崇为最具公信力及最权威之卓越成就。此外，新近落成之市区重建项目「维�o」及「晓悦」，凭藉精细建筑手工，经香港专业验楼学会及本地传媒验收测试後一致赞好。至於位於北角京华道18号之甲级写字楼项目，亦在首届「亚太地区优良智慧绿建筑暨系统产品奖」中夺得亚太地区至高铂金奖。 集团取得如此佳绩，实有赖各部门群策群力，细心规划每个建筑环节。例如，集团广泛采纳领先能源与环境设计(LEED)及建筑环境评估方法升级版(BEAMPlus)所提倡之能源效益及环保元素，除研发并采用预制组件外，集团亦自行承办各发展项目之地基工程，并参与生产玻璃幕墙，务求加快工程进度，减少对地盘周边社区造成滋扰。以上措施既有助减省人手及材料损耗，亦令品质及成本效益有所提升。此外，因应集团现有多个在建项目，集团因此透过大量采购合适建材并招揽更多优质承判商，以规模优势进一步削减建筑成本开支。 集团亦相当关注建筑团队於地盘之工作安全。由於集团积极防范安全隐患并提供相关培训，集团建筑意外事故率远低於本港同业之平均水平。因此集团於本年度获得「公德地盘嘉许计划奖」、「积极推动安全奖」及「安全嘉许奖」等多项殊荣，以表扬对推动工业安全所作出之巨大贡献。 本年度内在香港建成以下发展项目： 集团 自占 地盘面积 楼面面积 发展 所占权益 楼面面积 项目名称及位置 (平方尺) (平方尺) 类别 (%) (平方尺) 1. 晓悦 7,560 63,788 商住 100.00 63,788 长沙湾福华街571号 2. 迎海�B骏岸 194,532 387,166 住宅 59.00 228,428 (迎海第四期) 马鞍山乌溪沙路8号 3. 迎海�B御峰 49,648 332,956 住宅 59.00 196,444 (迎海第五期) 马鞍山乌溪沙路8号 4. 倚南 7,953 65,761 商住 100.00 65,761 鸭�洲大街68号 5. 隽琚 6,529 65,267 住宅 79.762 52,058 铜锣湾重士街8号 合共： 606,479 内地方面，集团建筑部对所有项目之投标评审、合约履行、开发进度以至产品质素等关键范畴，均设有既定标准，且全程监控并作定期意见回馈，确保各项目之建筑质素贯彻如一，同样超卓。 物业管理 集团之物业管理成员公司─ 恒益物业管理有限公司、伟邦物业管理有限公司及冠威 管理有限公司，於本港及内地合共管理逾八万个住宅及工商业单位、一千万平方尺商场及写字楼楼面，以及二万个车位。 集团对旗下所有发展项目之物业管理，以至顾客服务，要求严格。物业管理成员公司因此一直致力提供周全服务，除日常清洁及保安外，亦包括园艺绿化及其他家居支援等多项增值服务，务求令住客及租户生活均舒适无忧。此外，集团内地发展项目同样享有高质素之物业管理服务，当中广州「恒宝华庭」获颁「2015年度多宝地区维护稳定及治安综合治理先进单位」，并且连续四年荣获「广东省守合同重信用企业奖」。 为贯彻集团「家�B筑动爱」之承诺，物业管理成员公司一直谨守前线岗位，积极以关爱行动为香港缔造更美好家园。继早前《耆乐年》之後，物业管理团队再以《菁英年》为主题，推动社会大众关注年青新一代全人发展。其义工服务团队於二零一六年十二月亦再获颁发「最高服务时数奖─ 冠军」，缔造十一度获取该项至高殊荣之纪录。中国内地 二零一六年上半年房地产政策以「去库存」为主基调，中央接连颁布下调首付比例、降低税负、放宽信贷等宽松措施，个别城市亦因应当地情况实施「去库存」刺激方案。 受宽松货币环境及卖地竞价激烈影响，热点城市房价快速攀升。下半年，政策分化进一步显现：一方面，热点城市加强限购、限贷等调控力度及各项监管措施再度出台，以抑制投资投机需求；另一方面，三四线城市仍维持「去库存」策略，从供需两端改善市场环境。 物业销售 由於全年楼市甚为活跃，集团於本年度从各发展项目录得自占合约销售总金额约 港币八十四亿七千二百万元，而售出自占楼面面积达七百九十万平方尺，较去年分别增加 16%及8%，其中苏州「水漾花城」及「恒基旭辉城」、长沙「恒基�B凯旋门」、上海「安贝尔花园」及上海「恒基旭辉中心」、南京「玲珑翠谷」、宜兴「誉珑湖滨」及西安「御锦城」等为销售主力项目。 本年度内建成以下项目： 集团 发展 所占权益 自占楼面面积 项目名称 类别 (%) (百万平方尺) 1. 南京「玲珑翠谷」2期 住宅 100 0.6 2. 长沙「恒基�B凯旋门」3A期 住宅 100 1.3 3. 徐州「恒基�B雍景新城」2B期 住宅 100 1.2 4. 苏州「水漾花城」F1F2-1A及1B期 商业 100 1.1 5. 西安「御锦城」4-R1及2R2期部份 商业/住宅 50 1.7 6. 西安「恒基�B碧翠锦华」2C期 住宅 100 0.6 7. 宜兴「誉珑湖滨」B1地块1期 住宅 100 1.6 8. 渖阳「金河湾」2期 住宅 100 1.1 9. 鞍山「恒基�B凯旋门」2期 住宅 100 1.3 10. 上海「安贝尔花园」 住宅 35 0.4 11. 上海「恒基旭辉中心」3期 办公楼 50 0.2 总计： 11.1 集团加强与内地房企的项目合作，以集团房地产经验、品牌及财政实力与当地发展商快速开发周期及低成本造价结合，使项目达到更佳成效。年内，与旭辉控股(集团)有限公司（“旭辉”）的合作更为紧密，按二零一六年九月及十二月订立之协议，旭辉将参与开发集团在苏州、宜兴及长沙之现有项目。 於二零一六年十二月三十一日，集团有自占楼面面积约三百七十万平方尺之存货。此外，於十四个城市亦拥有可供发展之土地储备，合共自占楼面面积约九千一百万平方尺，当中约75%可发展为住宅物业： 发展中或可供将来发展之土地储备 集团自占 可建楼面面积* (百万平方尺) 主要城市 上海 2.1 广州 14.5 小计： 16.6 二线城市 鞍山 16.3 长沙 6.1 成都 3.6 大连 9.1 福州 1.1 南京 0.6 渖阳 9.5 苏州 5.4 铁岭 8.7 西安 10.7 徐州 0.6 宜兴 2.7 小计： 74.4 总计： 91.0 * 不包括地库及停车场面积 土地储备之用途 估计可建楼面面积 百分比 (百万平方尺) (%) 住宅 68.6 75 商业 11.0 12 写字楼 9.7 11 其他 (包括会所、学校及社区设施) 1.7 2 总计： 91.0 100 收租物业 集团锐意在主要城市中心地段增添具潜质以办公楼为主之商业地块，作为长期持有投资物业。集团於二零一七年一月补充核心收租物业储备，购入上海徐汇区黄浦江南延伸段商办用地，可建楼面面积共约九十六万平方尺，计划兴建约八十六万平方尺写字楼及约十万平方尺商�m，将与二零一五年七月购入之邻近地块，共同发展为大型综合项目。 集团选择出售部份非核心收租物业，包括较早期完成及已分拆出售之项目。集团於二零一六年年底签订协议，以约港币三十二亿六千一百万元(将予以调整）出售北京「恒基中心」商场连车位非核心物业。交易已於二零一七年二月完成。北京「恒基中心」商场连车位售出後，集团於二零一六年年底在内地拥有约六百四十万平方尺已建成投资物业。受期内人民币兑港元贬值达6%所影响，集团本年度应占租金总收入下跌3%至港币十七亿元，至於应占税前租金净收入则下跌0.3%至港币十三亿四千九百万元。在北京市，「环球金融中心」近期成功招揽丸红（中国）、中信金融及美国道富银行等多家着名跨国企业及金融机构进驻，令该项座落於朝阳商务中心区之国际甲级写字楼，於二零一六年年底之整体出租率达96%。 在上海市，座落於南京东路地铁站上盖之「恒基名人商业大厦」，於本年度荣获「物业管理优秀示范项目」荣誉。其商场於二零一六年十二底出租率逾98%，现正计划引进更多运动主题商户及特色餐厅，务求为顾客带来更丰富之消费体验，并提升商户之营业额。位於南京西路之「六八八广场」，其办公楼租务表现亦同样理想，於二零一六年十二月底之出租率达 98%。至於座落於徐家汇地铁站上盖之「港汇中心二座」，於二零一六年年底之出租率逾九成。邻近上海火车站之「环智国际大厦」及「恒汇国际大厦」表现理想，於二零一六年年底之出租率分别为98%及97%。 在广州市，位於长寿路地铁站上盖之「恒宝广场」，以潮流服饰及环球美食兼备而见称。 着名连锁服装品牌「优衣库」已於二零一六年第二季开业，而日本永旺株式会社旗下之「美思佰乐」超市亦计划於二零一七年进驻。集团将继续引入更多名店及调整租户组合，进一步巩固该商场的定位。 由於集团旗下之物业遍及内地多个主要城市，因此成为零售商户举办全国性推广活动之理想合作夥伴。其中台湾知名音乐铃品牌「知音文创」，於本年度曾於北京「环球金融中心」、广州「恒宝广场」，以及上海「恒基名人商业大厦」开设快闪店，独家销售其音乐铃及推出工作坊。该项推广活动反应热烈，吸引不少传媒报导。 集团多年来一直致力优化内地投资物业组合。在二零一五年七月购入之上海「徐汇滨江项目」，将发展成为一幢坐拥楼面约一百八十万平方尺甲级写字楼，以及约二十万平方尺商场之地标。连同集团於二零一七年一月所购入，邻近一幅可建约九十六万平方尺楼面之商办用地，该大型投资物业项目落成时将成为徐汇滨江发展区之区内核心建设。此外，座落於广州越秀区之「海珠广场站项目」，为集团另一地标式综合发展项目。该项目临近珠江江畔，并与两条地铁线相连，现已动工兴建。将建成两幢楼面共九十万平方尺之办公大楼，以及约八十万平方尺之商场。 恒基兆业发展有限公司 (「恒发」) 恒发截至二零一六年十二月三十一日止年度之股东应占盈利为港币一亿元。去年度因杭州钱江三桥之通行费收费权，获颁终局仲裁裁决而带来一次性收益港币三亿五千五百万元，令股东应占盈利达港币四亿四千九百万元，若撇除该一次性项目之财务影响，去年度经调整後之股东应占盈利为港币九千四百万元。因此恒发截至二零一六年十二月三十一日止年度之股东应占盈利港币一亿元，较去年度经调整後之股东应占盈利增加港币六百万元或6%。 恒发现时在六个人口稠密之住宅社区（即荃湾、元朗、马鞍山、将军澳、大角咀及屯门），设有名为「千色Citistore」之百货公司，致力以合理及具竞争力之价格，为顾客提供种类繁多之货品，从而享受一站式之购物乐趣。为使顾客有更舒适之购物环境，马鞍山店於二零一七年一月已迁往同一商场另一地点继续经营。 恒发推出多项新猷提升「千色Citistore」各门店之吸引力，以及其品牌之知名度。就以 马鞍山店为例，所引入之CITIZEN’SEDIT 时装概念店及CTBeatZ活动平台，为顾客 带来耳目一新之购物体验。其中CITIZEN’SEDIT搜罗各地潮流服饰品牌，并作限量 发售，以切合都市年轻人注重独特个人风格之要求。至於CTBeatZ则举办多项创意活 动及工作坊（从品酒，以至料理及工艺品创作），令顾客对产品资讯及生活体验更添充实。此外，除继续运用网络社交平台(如Facebook及Instagram) 进行产品展示、优惠推广及品牌宣传外，「千色Citistore」於二零一六年四月亦推出网上购物平台「oncitinet」，务求开拓市场，并提供更多渠道方便顾客购物。 受到访港旅客消费减少，以及本地居民消费意欲低迷所影响，二零一六年本港零售业总销货价值较去年下跌8.1%。然而，「千色Citistore」所提供之货品多为可负担之家居必需品，同年其自营货品连同特许及寄售专柜之总销售款额较去年仅轻微下跌0.7%。由於零售业界争相减价促销，「千色Citistore」回顾期内销售自营货品收入下跌2%至港币四亿三千四百万元，而毛利率亦由去年之 36% 轻微降至 35%。当中家居用品及玩具类别占期内销货收入总额约52%，而时装 类别则占约33%，余下约15%则来自食品及美容化妆类别。 「千色 Citistore」之特许销售乃透过授权予特许经营商，将部份店�m位置供其设立自 身特许专柜以销售其自身产品；而寄售则指於指定货架，区域或位置销售寄售商自有商品。各特许及寄售专柜均以销售分成或基本租金(如有)并以较高者计收形式租出，其收入被列为「千色Citistore」之租金收入。本年度内，此等特许及寄售专柜之销售总额轻微下跌 0.3%至港币十四亿四千六百万元，惟所提供之租金总收入则保持平稳为港币四亿三千万元。 面对整体销售所得款额有所下跌，「千色Citistore」加强控制各类开支，以保持业绩表 现。因此，尽管因马鞍山门店搬迁而录得开业前期费用，「千色Citistore」於回顾期内 之整体经营开支仍有所减少。税後盈利贡献较去年只减少港币六百万元或 6%至 港币九千七百万元。 整体而言，计及恒发於二零一五年取得之现金补偿款所产生之利息，以及总部之日常开支後，恒发於本年度来自持续营运业务之股东应占盈利为港币一亿元，较去年度之港币九千四百万元(撇除前文所述之一次性收益後)，增加港币六百万元或6%。 展望未来，本港零售业竞争将日趋激烈。有见及此，恒发继近期成功推出CITIZEN’S EDIT及CTBeatZ後，将继续不断创新求变，提升各门店之购物环境，并提供更多优 质货品，以满足顾客之品味要求。恒发亦将加强宣传推广及成本监控，以推动「千色Citistore」业绩持续增长。 联营公司 香港中华煤气有限公司 (「香港中华煤气」) 本年度香港中华煤气股东应占税後溢利为港币七十三亿四千一百万元，较上年度增加港币三千九百万元，上升0.53%。该集团本年度投资港币六十二亿五千七百万元於生产设施、管道、厂房和其他固定资产，以拓展及配合本港和内地各项现有及新增业务之持续发展。 本港煤气业务 二零一六年本港煤气销售量较上年度上升1.4%，达28,814百万兆焦耳；而全年炉具销售量达275,361台，销售额为港币十六亿三千四百万元，较上年度上升24.9%，主要受惠於新落成住宅项目之增长。截至二零一六年年底，客户数目达1,859,414户，较上年度增加20,153户，轻微上升1.1%。 中国内地公用事业业务 於二零一六年十二月底，香港中华煤气持有港华燃气有限公司(「港华燃气」；股份代号：1083)已发行股份总数约64.12%。港华燃气於二零一六年度之业务增长理想，股东应占税後溢利为港币九亿七千四百万元，较上年度增加约21%。 港华燃气於二零一六年新增了四川省分布式能源项目及设立了港华能源投资(深圳)有限公司，该两个项目皆为分布式能源项目。二零一六年穆迪投资者服务公司维持港华燃气之发行人信贷评级为「Baa1」，评级展望为「稳定」。标准普尔评级服务公司亦维持港华燃气之长期企业信贷评级为「BBB+」，长期大中华区信贷评级维持在「cnA+」，评级展望为「稳定」。 包括旗下之港华燃气在内，香港中华煤气截至二零一六年年底之内地城市燃气项目总数已达一百三十一个，遍布二十三个省、自治区和直辖市；全年总售气量约一百七十一亿四千万立方米，较上年度增长10.3%，燃气客户则增加至约二千三百一十万户，增长11%。 香港中华煤气之联营公司�D 安徽省天然气开发股份有限公司於今年一月十日在上海 证券交易所上市，该公司为安徽省内以天然气长输管网建设营运为核心、集下游分销业务於一体之大型综合营运商。 该集团在江苏省常州市金坛区利用地下盐穴建设之储气库正在兴建中，是内地首个由城市燃气企业组建之天然气地下储气库，总储量约为四亿六千万标准立方米。第一期工程建设一亿五千万标准立方米储量，预计将於今年第二季竣工。 香港中华煤气以「港华」为品牌之天然气汽车加气站分布於全国不同省份，至今已建成一百零九座，业务进展良好。除此之外，该集团亦积极开发水上加气业务，现正参与投资一个於长江流域江苏段拥有六个水上趸船加注站点之合资项目，属全国首个拥有沿长江流域最多加注站点之项目。该项目已於二零一三年九月建成及投运了全国首艘水上趸船式液化天然气加注站。 香港中华煤气以「华衍水务」为品牌进入内地水务市场已逾十一年，至今共投资和营运六个水务项目，分别为江苏省苏州市吴江区和安徽省芜湖市之供水合资项目、安徽省马鞍山市郑蒲港新区和芜湖市江北新区供水独资项目、江苏省苏州市苏州工业园区内之供水和污水处理合资项目和特殊工业污水综合处理合资项目。此外，「华衍水务」在苏州工业园区正在兴建一座每日处理五百吨厨余、绿化废弃物及垃圾渗滤液转化成天然气、油品、固体燃料及肥田料之厂房，为其首个此类型之变废为宝项目，预计将於二零一八年第三季投产。 新兴环保能源业务 香港中华煤气透过全资附属公司易高环保投资有限公司及其属下企业(统称「易高」)致力开拓之新兴环保能源业务在内地之发展亦稳步向前。 易高在本港之主要业务包括航空燃油储存库设施、专用液化石油气汽车加气站及垃圾堆填区沼气应用等，其在二零一六年之业务运作皆顺畅良好。易高航空燃油储存库之全年周转量约为六百二十万吨，为易高提供稳步增长之收益。易高液化石油气汽车加气站之业务平稳及盈利理想。易高之东北新界堆填区沼气项目经营多年来环保效益明显，东南新界堆填区沼气应用项目之工程亦进展顺利，预计可於今年上半年投产。 易高位於泰国之油田项目二零一六年大部分时间面对国际油价持续低迷之冲击，全年产油量下降至一百三十七万桶，对项目之盈利带来较大影响。 易高位於陕西、内蒙古、宁夏、山东、山西、江苏、河南和辽宁等省份和自治区之天然气加气站网络正在逐步成形，目前已投入运作、在建及筹建中之加气站共有六十二座。 易高位於江苏省张家港市之非食用生物油脂提质项目每年可自约二十二万吨棕榈酸化油抽取并转化成高价值之油酸及其他化工产品，预计此项目可於今年第三季建成试产。 此外，位於江苏省徐州市之焦炉气甲烷化生产液化天然气项目之建设工程已基本完成，预计可於今年上半年进行试产。 易高之科研团队成功开发世界领先之热解及水解新技术，可把农林废物转化为合成气、糠醛与乙酰丙酸等绿色基础化学原料。易高於河北省之先导项目已顺利启动，预计可於今年下半年试投产。 易高在内蒙古自治区鄂尔多斯市之煤化工项目於二零一六年整体营运顺畅，年内产出甲醇超过三十一万吨，甲醇提质生产稳定轻烃装置亦在按计划进行升级优化工程。此外，易高启动新一轮之项目建设工程，把40%之煤制合成气转化为十二万吨更高价值之乙二醇，争取於今年年底前试投产。 截至二零一六年年底，连同港华燃气之项目，香港中华煤气已於内地二十六个省、自治区和直辖市取得合共二百四十一个项目，较上年度增加十九个，业务范围覆盖天然气上、中、下游项目、水务、能源高效应用、新兴环保能源开发和利用，以及电讯等。 融资计划 香港中华煤气自二零零九年设立中期票据发行计划。於二零一六年发行中期票据合共港币十三亿二千八百万元，年期由十年至十二年。截至二零一六年十二月三十一日止，此中期票据发行金额达港币一百一十九亿元，年期由十年至四十年，息率平均为定息3.6%，年期平均为15.5年。 香港小轮(集团)有限公司 (「香港小轮」) 香港小轮截至二零一六年十二月三十一日止年度，除税後综合溢利约为港币二亿三千七百万元，比对二零一五年之除税後综合溢利港币一亿九千三百万元，增加23%。於回顾年内，其溢利主要来自出售「城中汇」、「逸�o」及「亮贤居」之住宅单位。 於二零一六年，香港小轮出售「城中汇」、「逸�o」及「亮贤居」之溢利合共 港币一亿二千九百万元。「城中汇」及「逸�o」於年底未出售之单位分别为六个及七个。「海柏汇」之销售情况理想，於年内已售出一百四十五个单位，占总单位数目90%。 香港小轮商�m毛租金收入约港币八千九百万元，於二零一六年年底，「城中汇」商业楼层之出租率为97%，「亮贤居」及「嘉贤居」之商�m已全部租出，「港湾豪庭」商�m之出租率为98%，而「逸�o广场」已签订租约之出租率为84%。 香港小轮透过与郭炳湘博士拥有之帝国集团控股有限公司之50%/50%合营公司，於去年八月成功以港币二十七亿零八百八十万元，投得新界屯门48区青山公路- 青山湾段之屯门市地段第547号住宅用地一幅。地块对面为黄金海岸，後面则为哈罗香港国际学校。该土地面积为165,766平方尺，可建楼面面积约为六十六万三千平方尺，每尺楼面地价约港币四千一百元，比对随後附近土地的投标楼面地价计算，相对甚为便宜。项目前期设计及准备工程正在进行，将於六年内分阶段兴建住宅单位约一千八百个。 於回顾年内，渡轮、船厂及相关业务录得港币一千四百万元经营溢利，与去年相若。 於回顾年内，旅游业务录得港币七百九十万元亏损。但香港小轮於二零一六年十月出售旅游业务予美丽华旅游有限公司，录得一次性盈利港币四百六十万元。 年内，证券投资录得亏蚀港币七百万元，主要因为证券减值亏损较证券收入及出售证券之溢利为多。 出售「城中汇」及「逸�o」两个物业剩余单位之收益将为香港小轮二零一七年之主要收入。 美丽华酒店企业有限公司 (「美丽华」) 美丽华截至二零一六年十二月三十一日止财政年度之收入约为港币三十一亿一千八百万元，较去年度之港币三十二亿五千一百万元轻微减少4%。美丽华的投资物业公允价值净增加港币七亿二千三百万元至港币一百三十四亿零二百万元，较去年上升6%。受惠於投资物业公允价值净增加，其本年度股东应占溢利为港币十二亿七千七百万元，按年上升4%。扣除出售诺士佛台6号的一次性收益及投资物业公允价值净增加後，股东应占基本溢利则按年下跌4%至约港币五亿八千万元。 美丽华旗下的酒店及服务式公寓於本年度录得收入为港币六亿三千八百万元，除利息、税项、折旧及摊销前盈利 (EBITDA)约为港币二亿二千八百万元，两者按年均下跌约5%。俱为DesignHotels 设计酒店网络成员之TheMiraHongKong 及问月酒店(MiraMoon)，於年内加入SPG 俱乐部为成员酒店。SPG 俱乐部是全球知名的酒店及度假村计划，SPG成功带来更多海外商务及高端客户群，增强美丽华各酒店於国际市场中的知名度，有助提升酒店的客户组合，亦同时提升整体业务表现。 提供四百九十二间客房的TheMiraHongKong，於二零一六年之平均入住率及平均房 价略为下跌。管理层采取积极措施，重新检讨营运流程，省却重叠工序，灵活调配人手，有效减少劳动成本支出达3%。提供九十一间客房的问月酒店，於二零一六年的平均入住率及平均房价均能与去年持平，餐饮收入亦比去年取得满意增长。位於上海虹桥路古北新区的美丽华公寓，年内保持理想的经营情况，除了有部分单位翻新及租客变更外，公寓所有单位均长期租出。 美丽华的收租业务於二零一六年表现坚稳，租金收入录得港币八亿二千九百万元，EBITDA则录得港币七亿二千四百万元，与去年度大致持平。美丽华大厦及美丽华商场为该集团主要收租物业，合共一百万平方尺，并与毗邻其酒店TheMiraHongKong紧密相连，提供极佳之会议场地。 美丽华大厦为楼高十八层甲级写字楼，提供每层约三万八千平方尺楼面面积，年内成功引进更多半零售客户，半零售贸易已增加至办公楼面积的20％以上。美丽华商场提供零售面积逾五十万平方尺，平均尺租及平均出租率与去年持平。MiraMall 共有四层购物楼层。年内商场推出多项人气推广活动，如麒麟啤酒节及首个於商场内举行之音乐节，结合音乐表演与原创市集，为商场加添夏日炽热气氛；而圣诞节互动游戏，亦为商场带来别树一帜的北欧特色圣诞。受惠於各项推广及商场活动，美丽华商场全年平均人流较去年上升8%。带动租户提升销售额。二零一七年，美丽华将进一步融合美丽华商场及MiraMall，为顾客带来更全面的购物与消闲体验。 美丽华餐饮业务收入录得约港币四亿四千八百万元，与去年相若，而EBITDA下降至港币四千二百万元。年内其餐饮业务之消费人次稍为减少，而人均消费则保持平稳。 其中，国金轩、翠亨�等中菜餐厅业务表现理想。美丽华年内推出的年糕和月饼等传统美食，深受市民欢迎。 因本港经济转趋放缓致上半年旅游业务表现未如理想，但下半年业务表现好转。本年度收入为港币十一亿九千八百万元，EBITDA 则下降至港币三千万元。年内，美丽华完成收购香港油�h地旅游有限公司（「油�h地旅游」），本年度油�h地旅游为美丽华带来港币二千三百万元收入。 集团财务 集团一贯奉行稳健之理财原则。於二零一六年十二月三十一日，净借贷(包括股东贷款港币三亿一千六百万元 (二零一五年十二月三十一日：港币十一亿八千五百万元))为港币三百三十四亿三千四百万元 (二零一五年十二月三十一日：港币四百零三亿一千七百万元)，而借贷比率为12.7%(二零一五年十二月三十一日：16.0%)。 於本年度内，集团销售及预售发展项目，并将一项具规模之投资物业整座出售，令流入之现金大幅提升。集团清还一项总额为港币一百亿元之五年期银团贷款及循环信贷，以及四年期及五年期之中期票据合共四亿新加坡元。 此外，由於集团已增加订立双边循环银行信贷，因此自二零一七年以来，集团已清还五年期之无评级公众债券合共七亿美元。而一项总额为港币六十九亿元之四年期银团贷款及循环贷款，亦已提早全数清还。 监於过往数年世界各主要经济体系均采取量化宽松货币政策，令息率处於低水平，集团已签订若干中期及长期之利率掉期交易合约，订立此等合约之目的，乃将集团部份借贷，由浮息转为以固定利息计算，相信此财资管理策略长远将令集团受惠。 展望 现时环球经济充满多项不明朗因素，当中包括美国新任总统日後推行之政策对全球贸易以至利率走势之影响，以及英国脱欧後之前景等。然而，香港作为配套完善之国际金融中心，兼且港币币值相对稳定，定能吸引资金持续流入。加上本地居民置业需求仍然殷切，对本港楼市应有一定支持。 「销售」－ 继「高尔夫御苑」及「创豪坊」近期成功开售後，集团计划於今年再推 售四个住宅项目，以及两个商业/写字楼物业。连同尚余存货，集团在本港有约二千六百个住宅单位及六十万平方尺优质商办楼面於二零一七年可供出售。此外，集团现时所持有三十九个已购入八成以至全部权益之市区旧楼重建项目，总自占楼面面积达三百八十万平方尺，可紧接於二零一八年或之後推售或招租。集团所拥有之新界土地亦为全港发展商之冠，土地面积达四千四百八十万平方尺。集团过往多年透过多重途径补充土地储备，现已步入收成期，取得稳定之土地供应作长远物业发展规划，有利物业销售业务可持续发展。 内地方面，预计「化解房地产库存，促进房地产持续健康发展」两个基本点於二零一七年保持不变。针对一、二线热点城市所推行之楼市调控政策将会持续，由於新楼供应量有限，预计当地楼市将平稳发展。集团将继续於一线及极具潜力之二线城市物色项目，务求扩大土地储备。同时亦会加强与内地发展商合作，以推动业务发展。 此外，自二零一六年十二月完成以港币四十三亿六千八百万元出售「金龙中心」後，再有数项非核心投资物业及酒店近月相继售出(计有位於北京之「恒基中心」商场连车位，位於香港半山之「辉煌台」商�m，以及「观塘丽东酒店」及北角之「丽东轩」两座酒店)，销售金额合共约港币七十亿二千四百万元，预计可於二零一七年入账。 「租务」 方面，本年度集团应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献)为港币八十二亿四千万元，另在本港及内地均有多项大型收租物业正在兴建。当中北角京华道18号写字楼项目及「利奥坊晓岸」之商场可望如期於二零一七年内建成，将为集团在本港已建成之总自占收租物业楼面面积增添约三十七万平方尺，至约九百二十万平方尺。其他在建之收租项目(包括尖沙咀中间道商业项目、北角电气道及湾仔庄士敦道重建项目)亦进展顺利。 至於内地，集团於二零一六年年底拥有约六百四十万平方尺之已建成收租物业，并於二零一七年一月，投得一幅位於上海市徐汇区黄浦江南伸延段，可建楼面面积共约九十六万平方尺之商办用地。连同早前购入之另一邻近地块，将发展成为楼面面积近三百万平方尺之大型综合项目。另一大型在建收租物业为广州海珠广场站项目。 在香港及内地收租物业组合不断扩展下，集团经常性租金收入将持续增加。 「联营公司」－香港中华煤气、美丽华及香港小轮，为集团经常性收入另一稳定来源。 其中香港中华煤气为本港首家公用事业机构，现已发展成为跨行业集团，於内地所经营之二百四十一个项目遍及二十六个省、自治区及直辖市。凭藉在香港及内地合共拥有近二千五百万户管道燃气客户，加上不断开发其他业务范畴，该公司定能为集团带来可观收益。 集团经历多年努力「播种」，透过大量收集新界土地及积极并购旧楼以作重 建，已在本港取得可观之土地储备，供业务长期稳定发展。而不断扩大之 收租物业以及於联营公司之投资，均为集团带来稳定之长期收益。集团现 已进入「收成期」，成功建立庞大且珍贵之资产组合，及持续增长之基础。 马鞍山之「迎海」、各 H Collection精品住宅，如西九龙「利奥坊晓岸」， 以及北角京华道等市区重建项目，实为最佳之「收成」例子。 另一方面，近期本港地价在市场竞争加剧下不断飙升。惟集团现时已有足够 之土地储备供应未来数年发展之用。凭藉集团雄厚之资产实力、充裕之财 务资源，加上拥有具丰富经验之精干专业团队，定能把握机遇攀得更高，为股 东创造更佳业绩。如无不可预见之情况，集团下年度业绩将有理想表现。 致谢 李镜禹先生及锺瑞明博士於二零一六年六月二日，分别退任本公司执行董事以及独立非执行董事。本人谨此向李镜禹先生及锺瑞明博士对本公司所作出之支持、竭诚服务及宝贵贡献表示衷心感谢，尤其感谢李镜禹先生长期服务董事局达四十年。此外，本人亦谨藉此机会，对英明果断之董事局同寅，以及全年竭尽职责之全体员工，表示衷心谢意。 主席 李兆基 香港，二零一七年三月二十一日 业绩 综合损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 港币百万元 港币百万元 收入 三 25,568 23,641 直接成本 (14,702) (12,669) 10,866 10,972 其他收益 四 496 450 其他收入净额 五 2,283 524 分销及推广费用 (1,212) (1,298) 行政费用 (1,903) (2,078) 未计入投资物业及发展中投资物业公允价值 变动之经营盈利 10,530 8,570 投资物业及发展中投资物业之公允价值增加 六 7,013 7,310 已计入投资物业及发展中投资物业公允价值 变动之经营盈利 17,543 15,880 融资成本 七(a) (882) (842) 应占联营公司盈利减亏损 3,891 4,247 应占合营企业盈利减亏损 3,889 4,053 除税前盈利 七 24,441 23,338 所得税 八 (2,255) (1,464) 本年度盈利 22,186 21,874 综合损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度（续） 二零一六年 二零一五年 附注 港币百万元 港币百万元 应占： 本公司股东 21,916 21,326 非控股权益 270 548 本年度盈利 22,186 21,874 按本公司股东应占盈利计算之每股盈利 （账目所示每股盈利） 基本及摊薄 十(a) 港币6.03元 港币5.87元* 按不包括投资物业及发展中投资物业 公允价值变动（扣除递延税项後） 之影响之每股盈利 （每股基础盈利） 基本及摊薄 十(b) 港币3.90元 港币3.03元* * 就二零一六年派发之红股作出调整。 有关应付予本公司股东之股息详情载於附注九。 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 本年度盈利 22,186 21,874 本年度其他全面收益（除税及重新分类调整後）： 其後不会被重新分类至损益之项目： －应占联营公司及合营企业之其他全面收益 3 (11) 其後可能被重新分类至损益之项目： －汇兑差额：汇兑储备之变动净额 (3,577) (3,253) －现金流量对冲：对冲储备之变动净额 45 (243) －可供出售证券：公允价值储备之变动净额 68 164 －应占联营公司及合营企业之其他全面收益 (1,089) (1,584) 本年度其他全面收益 (4,550) (4,927) 本年度全面收益总额 17,636 16,947 应占： 本公司股东 17,386 16,461 非控股权益 250 486 本年度全面收益总额 17,636 16,947 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 於二零一六年 於二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 附注 港币百万元 港币百万元 非流动资产 投资物业 131,850 128,597 其他物业、厂房及设备 1,419 1,692 联营公司权益 53,936 51,953 合营企业权益 38,728 35,619 衍生金融工具 358 300 其他金融资产 10,854 8,322 递延税项资产 377 527 237,522 227,010 流动资产 购买物业订金 十二 4,608 4,820 存货 十三 75,242 81,556 应收账款及其他应收款 十四 10,651 8,371 保管账存款 1,289 2,733 现金及银行结余 22,966 11,779 114,756 109,259 分类为待出售之出售集团资产 3,220 - 117,976 109,259 流动负债 应付账款及其他应付款 十五 21,223 19,098 银行借款及透支 14,392 10,216 担保票据 5,760 2,192 同母系附属公司借款 - 8 应付税项 1,054 790 42,429 32,304 分类为待出售之出售集团资产之相关负 债 32 - 42,461 32,304 流动资产净值 75,515 76,955 总资产减流动负债 313,037 303,965 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日（续） 於二零一六年 於二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 附注 港币百万元 港币百万元 非流动负债 银行借款 28,086 24,798 担保票据 7,846 13,705 同母系附属公司借款 316 1,177 衍生金融工具 906 1,773 递延税项负债 6,582 6,243 43,736 47,696 资产净值 269,301 256,269 资本及储备 股本 52,345 52,345 其他储备 211,189 198,902 本公司股东应占权益总额 263,534 251,247 非控股权益 5,767 5,022 权益总额 269,301 256,269 附注： 一 编制基准 二零一六年度初步全年业绩公布所载列截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度之财务资料并不构成本公司於该等财政年度之法定年度综合财务报表，惟乃摘录自该等财务报表。根据香港《公司条例》（第622章）第436条所列载有关该等法定财务报表需作出之披露进一步资料如下： 按香港《公司条例》（第622章）第662(3)条及附表6第3部份之要求，本公司已将截至二零一五年十二月三十一日止年度之财务报表呈交予公司注册处处长，并将在适当时候呈交截至二零一六年十二月三十一日止年度之财务报表。 本公司之核数师已就该两年之财务报表发表报告。核数师报告均为无保留意见，没有包括提及核数师在无作出保留意见之情况下，以强调方式提请垂注参考之任何事项；及没有包括按香港《公司条例》（第622章）第406(2)条、第407(2)条或(3)条所列载而作出之声明。 法定财务报表是按照所有适用之《香港财务报告准则》（此统称包含香港会计师公会颁布之所有适用之个别《香港财务报告准则》、《香港会计准则》和诠释)及香港公认会计原则之规定而编制。法定财务报表亦符合香港《公司条例》（第622章）适用的有关编制财务报表之规定。法定财务报表同时符合《香港联合交易所有限公司证券上市规则》适用之披露规定。 除以下资产及负债是按公允价值列账外，编制法定财务报表时是以历史成本作为计量基准： － 被划归为可供出售证券之金融工具； － 衍生金融工具；及 － 投资物业及发展中投资物业。 分类为待出售之非流动资产及出售集团会以账面值及公允价值减出售成本後之较低者列值。 二 会计政策变动 香港会计师公会已颁布於本集团之本会计期间首次生效之《香港财务报告准则》修订。此次发展并未对本集团之本期间或以前期间业绩及财务状况之编制或呈报构成重大影响。 本集团并没有采纳於本会计期间尚未生效之任何新准则或诠释。 截至本财务报表刊发日，香港会计师公会已颁布截至二零一六年十二月三十一日止年度尚未生效，亦并没有在本财务报表内采纳之数项修订及新准则，当中包括以下可能与本集团相关者： 於以下日期或其後 开始之会计期间生效 《香港会计准则》第七号「现金流量表：披露计划」 之修订 二零一七年一月一日 《香港会计准则》第十二号「所得税：确认来自未实 现亏损的递延税项资产」之修订 二零一七年一月一日 《香港财务报告准则》第九号「金融工具」 二零一八年一月一日 《香港财务报告准则》第十五号「与客户合约之收 入」 二零一八年一月一日 《香港财务报告准则》第十六号「租赁」 二零一九年一月一日 采用《香港会计准则》第七号之修订、《香港会计准则》第十二号之修订、《香港财务报告准则》第九号及《香港财务报告准则》第十六号不会对综合财务报表构成重大影响。至於物业销售之收入确认，其现有政策载於综合财务报表附注。 根据《香港财务报告准则》第十五号，当客户取得合约订明的产品或服务时方会确认出售产品或提供服务之收入。管理层正评估采用《香港财务报告准则》第十五号之影响，根据初步评估，预期采用有关准则可能会改变物业销售所产生之收入之确认时间。 三 收入 本集团之收入包括产生自销售物业收入、租金收入、百货公司经营及管理、酒店经营及管理和其他收入（主要包括产生自建筑工程、提供财务借贷、投资控股、项目管理、物业管理、代理人服务、清洁和保安服务，以及建筑材料贸易及出售租赁土地之收入）。 主要项目分析如下： 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 销售物业 17,679 15,690 租金收入 5,559 5,589 百货业务 871 879 酒店业务 78 99 其他 1,381 1,384 总额（附注十一(b)） 25,568 23,641 四 其他收益 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 银行利息收入 327 193 其他利息收入（注） 9 124 其他 160 133 496 450 注：截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度之其他利息收入包括本集团於上述 年度内收到由退还土地订金所产生之相关逾期利息收入（除税前）分别为港币零元及港币114,000,000元。 五 其他收入净额 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 出售附属公司收益净额 1,959 52 出售(亏损)/收益净额自： －投资物业 (32) 164 －其他物业、厂房及设备 - (4) 其他物业、厂房及设备撇除 - (21) 其他物业、厂房及设备之减值亏损 - (10) 衍生金融工具公允价值收益净额 －利率掉期合约(注(i)) 597 - －其他衍生金融工具 78 84 现金流量对冲：由对冲储备重新分类至损益 (注(ii)) (12) - 赎回持有至期满日之债务证券之实现收益 净额 11 - 持有至期满日之债务证券之减值亏损 回拨／(减值亏损) 12 (15) 出售可供出售证券收益净额 2 164 可供出售证券之减值亏损 (21) (1) 应收贸易账款之减值亏损（附注十一(c)） (11) (25) 坏账撇除 (4) (2) 存货拨备净额 (332) (147) 来自恒发已确认之补偿款(扣除有关仲裁 费用後)及经扣除合营公司减值之收益净额 (注(iii)) - 230 外币兑换收益净额 108 93 其他 (72) (38) 2,283 524 注： (i) 此金额代表於本年度若干现金流量对冲非有效部分之公允价值变动。 (ii) 由权益重新分类至损益之累计亏损净额（除税前）港币12,000,000元(二零一五年：港币 零元)，乃由於本公司之全资附属公司之若干银行贷款及担保票据（为对冲项目）及其相关利率掉期合约和跨货币利率掉期合约（为对冲工具）之间的对冲关系於年度内撤销。 五 其他收入净额 (续) 注：(续) (iii) 有关恒基兆业发展有限公司（「恒发」，本公司之附属公司）持有位於中国内地杭州市 之杭州钱江三桥（「钱江三桥」）无形经营权，於二零一五年四月三十日，中国国际经济贸易仲裁委员会（「中国仲裁委员会」）仲裁庭提出若干终局仲裁裁决，对仲裁（见下文所述）各当事人（包括恒发）具有法律约束力。於二零一二年九月十七日，杭州恒基钱江三桥有限公司（「合营公司」，恒发之附属公司并拥有钱江三桥之经营权）向中国仲裁委员会就杭州市市区公共停车场(库)建设发展中心（前称为杭州市城市“四自”工程道路综合收费管理处）（「杭州收费处」）为第一被申请人及杭州市人民政府为第二被申请人提交仲裁申请书（「仲裁」），藉此请求裁决（其中包括）第一被申请人及第二被申请人须继续履行彼等按一份日期为二零零四年二月五日由合营公司与杭州收费处签订之协议，向合营公司支付钱江三桥之通行费，并且须承担相关拖欠通行费及法律与仲裁费用。 由於中国仲裁委员会仲裁庭提出之终局仲裁裁决，恒发自杭州市人民政府获得一笔金额为人民币376,000,000元（相等於港币477,000,000元）之款项（「补偿款」）。杭州市人民政府已於二零一五年七月二十九日全数支付补偿款。基於补偿款(扣除有关仲裁费用)港币471,000,000元及经(i)扣除恒发对收费大桥经营权及合营公司相关资产净值之减值亏损港币379,000,000元(「合营公司减值」)；及(ii)确认拨回应占合营公司汇兑储备港币138,000,000元至相应截至二零一五年十二月三十一日止年度之其他全面收益，於相应截至二零一五年十二月三十一日止年度确认收益净额为港币230,000,000元。 六 投资物业及发展中投资物业之公允价值增加 本集团之投资物业及发展中投资物业已於二零一六年十二月三十一日由独立专业测量师行戴德梁行（其员工具备香港测量师学会之会员资格，且对被重估之物业所在位置及所属类别有近期相关之估值经验）以市值基准进行重估。 位於香港及中国内地之已建成投资物业之估值乃根据收入资本化方法，即资本化此等物业收入净额并考虑该等物业目前租约届满後之复归潜力。 对於若干位於香港及中国内地目前仍在发展中之投资物业，其估值乃以重新发展基准厘定并考虑到该物业於已建成为投资物业後之公允价值，并继而扣除完成建造之估计成本、融资成本和合理边际利润。 据此，公允价值收益净额为港币7,013,000,000元（二零一五年：港币7,310,000,000元）及其相关之递延税项支出为港币445,000,000元（二零一五年：港币11,000,000元）已在本年度之综合损益表内确认。 七 除税前盈利 除税前盈利已扣除／（计入）下列各项： 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 (a) 融资成本： 银行借款利息 751 714 须於五年内全部偿还之借款之利息 786 823 须於五年後偿还之借款之利息 27 73 其他借贷成本 176 185 1,740 1,795 减：资本化之数额（注） (858) (953) 882 842 注：借贷成本乃根据加权平均年利率(此乃根据於利息资本化适用期间之本集团银行借 款及透支、担保票据及同母系附属公司借款之本金)介乎2.97%至4.70%之间 (二零一五年：介乎3.58%至6.20%之间)之息率资本化。 七 除税前盈利 (续) 除税前盈利已扣除／（计入）下列各项：(续) 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 (b) 董事酬金 177 176 (c) 员工成本(不包括董事酬金)： 薪酬、工资及其他福利 1,952 1,944 界定供款退休计划之供款 88 84 2,040 2,028 (d) 其他项目： 折旧 106 129 外币兑换收益净额 (210) (207) 现金流量对冲：外币兑换亏损 净额由权益重新分类 102 114 (108) (93) 无形经营权之摊销 - 10 销售成本 －待销售之已建成物业 12,206 10,025 －存货 293 361 核数师酬金 －审核服务 18 20 －非审核服务 10 8 经营租赁费用：租赁物业之最低 租赁支付款项 220 244 扣除直接支销港币1,319,000,000元 (二零一五年：港币1,422,000,000元) 後投资物业之租金收入(注(i)) (4,084) (3,964) 扣除直接支销港币263,000,000元 (二零一五年：港币274,000,000元) 後之其他租金收入(注(ii)及(iii)) (384) (396) 可供出售证券投资之股息收入 －上市 (164) (166) －非上市 (99) (9) 注： (i) 投资物业之租金收入包括或然租金收入港币37,000,000元(二零一五年：港币35,000,000 元)。 (ii) 其他租金收入包括或然租金收入港币188,000,000元(二零一五年：港币191,000,000元)。 (iii) 除税前净租金收入包括关於百货业务分部之除税前净租金收入港币235,000,000元（二 零一五年：港币231,000,000元）。 八 所得税 综合损益表内列报之所得税代表： 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 本期税项- 香港利得税拨备 本年度拨备 756 843 以往年度拨备(多计)/少计 (9) 19 747 862 本期税项- 香港以外税项拨备 本年度拨备 471 408 以往年度拨备多计 (37) (41) 434 367 本期税项�C 土地增值税拨备 本年度拨备 263 100 以往年度拨备多计 (5) (93) 258 7 递延税项 源自及拨回暂时性差异 816 228 816 228 2,255 1,464 香港利得税拨备乃按照本年度之估计应课税盈利以16.5%（二零一五年：16.5%）税率计算（经计入由香港特别行政区政府允许於二零一五年/二零一六年课税年 度应付税款一次性宽减75%(每项业务上限为港币20,000元(二零一四年/二零一 五年课税年度: 港币20,000元))後）。 香港以外税项拨备乃就本年度内在有关境外税务司法管辖区赚取之估计应课税盈利，并以本年度内适用税率计算。 本集团於中国内地开发作销售用途之物业需按土地增值金额以累进税率30%至60%基准缴交土地增值税。按照现行适用法例，土地增值金额乃根据物业销售收入减去可扣减项目(包括土地使用权租赁费用、借贷成本及所有物业发展开支)而厘定。 九 股息 (a) 属於本年度盈利应付予本公司股东之股息 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 已宣派及支付之中期股息每股港币4角2仙 (二零一五年：每股港币3角8仙) 1,528 1,256 於报告期间结束日後拟派发之末期股息每股 港币1元1角3仙(二零一五年：每股港币1元7仙) 4,110 3,538 5,638 4,794 於报告期间结束日後拟派发之末期股息尚未於报告期间结束日确认为负债。 (b) 属於上一财政年度盈利，并於本年度批准及支付予本公司股东之股息 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 属於上一财政年度，并於本年度批准 及支付之末期股息每股港币1元7仙 （二零一五年：每股港币7角6仙） 3,538 2,280 十 每股盈利 (a) 账目所示每股盈利 每股基本盈利乃按本公司股东应占综合盈利港币21,916,000,000元（二零一五年：港币21,326,000,000元）及本年度内已发行普通股之加权平均股数3,637,000,000股普通股（二零一五年：3,633,000,000股普通股*），计算如下： 二零一六年 二零一五年 百万股 百万股 於一月一日之已发行普通股数目 3,306 3,000 就以股代息而发行之普通股股份之加权 平均股数 - 3 就二零一五年派发之红股而发行之普通股 股份之加权平均股数 - 300 就二零一六年派发之红股而发行之普通股 股份之加权平均股数 331 330 本年度普通股之加权平均股数 （二零一五年：经调整） 3,637 3,633 於本年度及截至二零一五年十二月三十一日止年度之每股摊薄盈利与每股基本盈利相同，此乃由於两年度内并无已发行之具摊薄盈利之潜在普通股。 * 就二零一六派发之红股作出调整。 十 每股盈利（续） (b) 每股基础盈利 为评估本集团之基础业务表现，按不包括本年度内投资物业及发展中投资物业 公允价值变动之影响之本公司股东应占基础盈利(「 基础盈利」)港币 14,169,000,000元（二零一五年：港币11,009,000,000元）额外计算每股基本及摊薄盈利。盈利之对账如下： 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 本公司股东应占盈利 21,916 21,326 本年度内投资物业及发展中投资物业公允价值 变动（附注六） (7,013) (7,310) 本年度内投资物业及发展中投资物业公允价值 变动所产生之递延税项之影响（附注六） 445 11 本年度内应占投资物业公允价值变动（扣除递 延 税项後）： －联营公司 (867) (864) －合营企业 (2,436) (2,814) 本年度内出售投资物业之累计公允价值变动 (扣除税项後)(注)： －附属公司 2,257 774 －联营公司及合营企业 - 76 非控股权益之影响 (133) (190) 基础盈利 14,169 11,009 每股基础盈利 港币3.90元 港币3.03元* * 就二零一六年派发之红股作出调整。 注： 为使本集团基础盈利完全不包括前述的公允价值变动之影响，於本年度内 出售之投资物业之本集团应占累计公允价值变动（除税後）（已包括在计算出售投资物业收益净额，并因此已包括在本年度之本公司股东应占盈利之内）港币2,119,000,000元（二零一五年：港币616,000,000元）於计算基础盈利时已获加回。 十一 分部报告 本集团按业务及地区管理其业务。本集团按照与向本集团最高层行政管理人员就资源配置及表现评估之内部汇报资料方式，确立下列须报告分部。经营分部并无以合并方式组成下列须报告分部。 物业发展 ： 发展和销售物业 物业租赁 ： 出租物业 百货业务 ： 百货公司经营及管理 酒店业务 ： 酒店经营及管理 其他 ： 建筑工程、提供财务借贷、投资控股、项目管理、物业管理、 代理人服务、清洁和保安服务，以及建筑材料贸易及出售租 赁土地 公用事业及能源 ： 生产、输送及销售燃气、经营水务供应及新兴环保能源业务 就评估分部表现及各分部间之资源配置而言，本集团最高层行政管理人员根据下列基准监控每一个须报告分部之相关业绩。 收入与支出乃参考产生自各个须报告分部之收入及各个须报告分部之支出，而分配到该等须报告分部。评估分部表现之计算基准为分部业绩，此乃指未计及银行利息收入、存货（拨备）／拨备转回、出售物业权益、投资物业及发展中投资物业公允价值之调整、融资成本、所得税及并无明确归类於个别须报告分部之项目（如未分配之总公司及企业费用净额）之盈利或亏损。 (a) 须报告分部业绩 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日年度，有关向本集团最高层行政管理人员提供作资源配置及分部表现评估用途之本集团及其应占联营公司和合营企业须报告分部呈列之资料如下： 十一 分部报告（续） (a) 须报告分部业绩（续） 本公司及其附属公司 (扣除非控股权益前) 联营公司及合营企业 非控股权益应占 本公司股东应占 收入 应占 应占 合并 综合 合并 综合 (注(i)) 分部业绩 收入 分部业绩 收入 分部业绩 收入 分部业绩 收入 分部业绩 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 截至二零一六年十二月三十一日止年度 物业发展 香港 9,951 2,752 115 76 10,066 2,828 (960) (286) 9,106 2,542 中国内地 7,728 1,085 2,740 369 10,468 1,454 (5) (9) 10,463 1,445 17,679 3,837 2,855 445 20,534 4,282 (965) (295) 19,569 3,987 物业租赁 香港 3,871 2,894 2,684 2,244 6,555 5,138 (15) (6) 6,540 5,132 中国内地 1,688 1,339 12 10 1,700 1,349 - - 1,700 1,349 (注(ii)) 5,559 4,233 2,696 2,254 8,255 6,487 (15) (6) 8,240 6,481 百货业务 871 298 - 298 (36) 262 酒店业务 78 (21) 272 251 - 251 其他 1,381 717 (97) 620 (19) 601 25,568 9,064 2,874 11,938 (356) 11,582 公用事业及能源 - - 3,596 3,596 - 3,596 25,568 9,064 6,470 15,534 (356) 15,178 银行利息收入 327 100 427 (5) 422 存货拨备净额 (332) (1) (333) - (333) 出售物业权益(注(iv)) 1,927 1 1,928 11 1,939 未分配之总公司及企业费用净额 (注(iii)) (456) (307) (763) 13 (750) 经营盈利 10,530 6,263 16,793 (337) 16,456 投资物业及发展中投资物业之 公允价值增加 7,013 3,316 10,329 (5) 10,324 融资成本 (882) (679) (1,561) 17 (1,544) 除税前盈利 16,661 8,900 25,561 (325) 25,236 所得税 (2,255) (1,120) (3,375) 55 (3,320) 本年度盈利 14,406 7,780 22,186 (270) 21,916 十一 分部报告（续） (a) 须报告分部业绩（续） 有关应占联营公司及合营企业盈利减亏损： 公用事业 物业发展 物业租赁 酒店业务 其他 小计 及能源 合计 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 截至二零一六年十二月三十一日止年度 应占联营公司盈利减亏损(注(v)) －上市联营公司 香港中华煤气有限公司 - 713 21 (407) 327 2,721 3,048 美丽华酒店企业有限公司 - 613 52 (38) 627 - 627 香港小轮(集团)有限公司 37 38 - 5 80 - 80 －非上市联营公司 33 99 - 4 136 - 136 70 1,463 73 (436) 1,170 2,721 3,891 应占合营企业盈利减亏损(注(vi)) 171 3,584 130 4 3,889 - 3,889 241 5,047 203 (432) 5,059 2,721 7,780 十一 分部报告（续） (a) 须报告分部业绩（续） 本公司及其附属公司 (扣除非控股权益前) 联营公司及合营企业 非控股权益应占 本公司股东应占 收入 应占 应占 合并 综合 合并 综合 (注(i)) 分部业绩 收入 分部业绩 收入 分部业绩 收入 分部业绩 收入 分部业绩 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 截至二零一五年十二月三十一日止年度 物业发展 香港 12,091 3,805 334 95 12,425 3,900 (1,254) (551) 11,171 3,349 中国内地 3,599 287 2,040 355 5,639 642 (3) (11) 5,636 631 15,690 4,092 2,374 450 18,064 4,542 (1,257) (562) 16,807 3,980 物业租赁 香港 3,852 2,786 2,574 2,179 6,426 4,965 (22) (15) 6,404 4,950 中国内地 1,737 1,343 11 10 1,748 1,353 - - 1,748 1,353 (注(ii)) 5,589 4,129 2,585 2,189 8,174 6,318 (22) (15) 8,152 6,303 百货业务 879 301 - 301 (38) 263 酒店业务 99 (31) 282 251 - 251 其他 1,384 1,045 (105) 940 30 970 23,641 9,536 2,816 12,352 (585) 11,767 公用事业及能源 - - 3,633 3,633 - 3,633 23,641 9,536 6,449 15,985 (585) 15,400 银行利息收入 193 147 340 (5) 335 存货拨备净额 (147) (5) (152) - (152) 出售物业权益(注(iv)) 216 56 272 (43) 229 未分配之总公司及企业费用净额 (注(iii)) (1,228) (313) (1,541) 11 (1,530) 经营盈利 8,570 6,334 14,904 (622) 14,282 投资物业及发展中投资物业之 公允价值增加 7,310 3,684 10,994 (44) 10,950 融资成本 (842) (600) (1,442) 8 (1,434) 除税前盈利 15,038 9,418 24,456 (658) 23,798 所得税 (1,464) (1,118) (2,582) 110 (2,472) 本年度盈利 13,574 8,300 21,874 (548) 21,326 十一 分部报告（续） (a) 须报告分部业绩（续） 有关应占联营公司及合营企业盈利减亏损： 公用事业 物业发展 物业租赁 酒店业务 其他 小计 及能源 合计 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 截至二零一五年十二月三十一日止年度 应占联营公司盈利减亏损(注(v)) －上市联营公司 香港中华煤气有限公司 - 704 23 (408) 319 2,712 3,031 美丽华酒店企业有限公司 - 557 59 83 699 - 699 香港小轮(集团)有限公司 42 17 - 6 65 - 65 －非上市联营公司 291 153 - 8 452 - 452 333 1,431 82 (311) 1,535 2,712 4,247 应占合营企业盈利减亏损(注(vi)) (1) 3,924 134 (4) 4,053 - 4,053 332 5,355 216 (315) 5,588 2,712 8,300 十一 分部报告（续） (a) 须报告分部业绩（续） 注： (i) 上述之收入乃扣除分部间收入後列示，该分部间收入有关物业租赁之须报告分部为港币 327,000,000元（二零一五年：港币327,000,000元）及有关其他之须报告分部为港币 2,368,000,000元（二零一五年：港币1,670,000,000元）。 (ii) 物业租赁分部之收入包括租金收入港币5,022,000,000元（二零一五年：港币4,947,000,000 元）及与租金相关之收入港币537,000,000元（二零一五年：港币642,000,000元），本年度合共为港币5,559,000,000元（二零一五年：港币5,589,000,000元）。 (iii)本年度未分配之总公司及企业费用净额为港币456,000,000元（二零一五年：港币 1,228,000,000元）已扣除利率掉期合约公允价值收益净额港币597,000,000元（二零一五年：港币零元）（见附注五）。撇除上述收益後，本集团未分配之总公司及企业费用净额为港 币1,053,000,000元 （二零一五年：港币1,228,000,000元）。 (iv)於加回本集团应占其出售投资物业并累计至出售时之公允价值收益港币1,991,000,000元 （二零一五年: 港币415,000,000元）後，本集团已确认该等出售投资物业之收益总额为港 币3,930,000,000元并列入本集团截至二零一六年十二月三十一日之基础盈利（二零一五年:港币592,000,000元并列入本集团截至二零一五年十二月三十一日之基础盈利）。 (v) 本集团由物业租赁分部贡献之应占联营公司盈利减亏损为港币1,463,000,000元（二零一五 年：港币1,431,000,000元），已包括本年度内投资物业之公允价值增加（扣除递延税项後）港币867,000,000元（二零一五年：港币864,000,000元）。 (vi)本集团由物业租赁分部贡献之应占合营企业盈利减亏损为港币3,584,000,000元（二零一五 年：港币3,924,000,000元），已包括本年度内投资物业之公允价值增加（扣除递延税项後）港币2,436,000,000元（二零一五年：港币2,814,000,000元）。 十一 分部报告（续） (b) 地区资料 下表载列有关(i)本集团来自外间客户之收入；及(ii)本集团之投资物业、其他物业、厂房及设备、联营公司权益及合营企业权益（统称为「特定非流动资产」）之地区位置分部。客户之地区位置乃基於向其提供服务或售出货物之所在地。就特定非流动资产之地区位置而言，投资物业及其他物业、厂房及设备乃根据该资产之实物之所在地、而联营公司权益及合营企业权益则指其业务所在地。 来自外间客户之收入 特定非流动资产 截至十二月三十一日止年度 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 香港 16,114 18,279 187,715 176,287 中国内地 9,454 5,362 38,218 41,574 25,568 23,641 225,933 217,861 (附注三) (附注三) (c) 其他分部资料 应收贸易账款之(减值亏损回 摊销及折旧 拨)/减值亏损 截至十二月三十一日止年度 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 物业发展 11 20 - - 物业租赁 6 10 (5) 2 百货业务 25 27 - - 酒店业务 31 41 - - 其他 33 41 16 23 106 139 11 25 十二 购买物业订金 本集团之购买物业订金主要包括已支付分别港币3,591,000,000元(二零一五:港 币3,834,000,000元)及港币561,000,000元(二零一五年: 港币561,000,000元)，有关 获得位於中国内地及澳门之若干土地/物业。 就有关位於澳门之土地所支付之订金，预设条件尚未达成。各协议方均已同意延长达到预设条件之日期。倘若该交易不继续进行，本集团有权收回上述已支付之订金。 十三 存货 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 物业发展 供发展後销售之待发展租赁土地 10,334 10,130 供发展後销售之待发展/发展中物业 54,440 61,884 待销售之建成物业 10,388 9,460 75,162 81,474 其他业务 存货 80 82 75,242 81,556 十四 应收账款及其他应收款 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 应收分期款 1,561 2,146 应收贷款 293 236 应收账款、预付费用及按金 8,686 5,781 应收客户合约工程款 22 18 衍生金融工具 7 - 应收联营公司款项 6 144 应收合营企业款项 76 46 10,651 8,371 (i) 除为数港币2,866,000,000元（二零一五年：港币2,059,000,000元）之各类按金、 预付费用及其他应收款乃预期於一年後收回外，所有应收账款及其他应收款均预期於一年内收回或确认为支出。 (ii) 於二零一五年十二月三十一日，应收贷款包括港币200,000,000元为有抵押、附息 且其年利率为香港银行同业拆息利率加5.65%并已於本年度内全部偿还。因此，二零一六年应收贷款之承前余额为港币36,000,000元。 於二零一六年十二月三十一日，应收贷款包括港币114,000,000元（此金额包括上述之应收贷款余额港币36,000,000元）及港币179,000,000元为有抵押、附息且其年利率分别为香港银行同业拆息利率加4%及香港银行同业拆息利率加12%。此款项预期於报告期间结束日之一年内收回。 应收贷款款项无逾期亦无减值。 十四 应收账款及其他应收款（续） (iii) 於报告期间结束日，应收账款及其他应收款内之应收贸易账款（扣除呆账拨备 後）之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 未逾期或逾期一个月内 2,426 2,888 逾期一个月或以上至三个月内 44 73 逾期三个月或以上至六个月内 13 24 逾期超过六个月或以上 55 63 2,538 3,048 (iv) 本集团会定期对源自销售物业之逾期应收分期款及应收贷款进行审阅及采取跟 进措施，以便管理层能评估此等款项之可回收性，并藉以减低信贷风险。有关源自出租物业之租金收入，租户须预先缴纳每月租金及存放足够之按金以减低潜在信贷风险。 至於其他应收账款方面，所给予客户的信贷条款乃按每一个客户之财政实力及过往还款状况作基准。在此情况下，本集团并无向客户获取抵押品。该等应收账款之账龄分析乃按时编制及审慎监控，以使有关之信贷风险减至最低。估计未可收回之金额已计提足够之减值亏损拨备。 (v) 应收联营公司及合营企业款项均无抵押及免息、无固定还款期及无逾期亦无减 值。 十五 应付账款及其他应付款 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 应付账款及应付费用(转拨至出售集团之项目 除外) 7,748 8,484 应付客户合约工程款 2 16 租约及其他按金(转拨至出售集团之项目除外) 1,748 1,412 已收预售楼宇订金 8,353 8,235 衍生金融工具 318 3 应付联营公司款项 401 143 应付合营企业款项 2,653 805 21,223 19,098 十五 应付账款及其他应付款（续） (i) 除为数港币819,000,000元（二零一五年：港币845,000,000元）之款项乃预期超过 一年後偿还外，集团所有之应付账款及其他应付款均预期於一年内或於接获通 知时偿还。上述之数额包括一笔为数港币22,000,000元（二零一五年：港币24,000,000元）之款项乃附息且其年利率为1.75%（二零一五年：3.50%）。 (ii) 於报告期间结束日，应付账款及其他应付款内之应付贸易账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 於一个月内到期或按要求还款 1,874 1,686 於一个月後但三个月内到期 508 1,120 於三个月後但六个月内到期 512 1,183 於六个月後到期 3,055 2,599 5,949 6,588 (iii) 应付联营公司及合营企业款项均无抵押、免息及无固定还款期。 十六 业绩之审阅 截至二零一六年十二月三十一日止年度之业绩已经由本公司审核委员会审阅通过及并无不同之意见。 本公司核数师，毕马威会计师事务所(执业会计师)，已就本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之初步业绩公布之数字与本集团本年度之综合财务报表内之数字进行核对，两者数字相符。毕马威会计师事务所在这方面进行之工作有限，并不构成一项审核、审阅或其他审核验证工作，因此毕马威会计师事务所对本公布并无提出审核验证方面之意见。 财务回顾 经营业绩 以下讨论应与本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度经审核之综合财务报表一并参阅。 收入及盈利 收入 经营盈利贡献 截至十二月三十一日止年度 增加/ 截至十二月三十一日止年度 增加/ 二零一六年 二零一五年 (减少) 二零一六年 二零一五年 (减少) 港币百万元 港币百万元 % 港币百万元 港币百万元 % 须报告分部 �物业发展 17,679 15,690 +13% 3,837 4,092 -6% �物业租赁 5,559 5,589 -1% 4,233 4,129 +3% �百货业务 871 879 -1% 298 301 -1% �酒店经营及 其他业务 1,459 1,483 -2% 696 1,014 -31% 25,568 23,641 +8% 9,064 9,536 -5% 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加 港币百万元 港币百万元 % 本公司股东应占盈利 �包括本集团应占由附属公司、联营公司及合 营企业所持投资物业及发展中投资物业 之公允价值变动(扣除递延税项後) 21,916 21,326 +3% �不包括本集团应占由附属公司、联营公司及 合营企业所持投资物业及发展中投资物 业之公允价值变动(扣除递延税项後) (「基础盈利」)(注) 14,169 11,009 +29% 注： 本公司股东应占基础盈利(「基础盈利」)，并不包括本集团应占由附属公司、联营公司及合营企业所持投资物业及发展中投资物业之公允价值变动(扣除递延税项後)。为使集团基础盈利完全不包括前述的公允价值变动之影响，於本年度内售出之投资物业之本集团应占累计公允价值变动(除税後)(已包括在计算出售投资物业收益净额，并因此已包括在本年度之股东应占盈利之内)港币2,119,000,000元(二零一五年：港币616,000,000元)於计算基础盈利时已获加回。 撇除对截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止两个年度基础盈利之若干一次性收入/支出项目之影响後，两个财政年度内之经调整基础盈利如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加/(减少) 港币百万元 港币百万元 港币百万元 % 基础盈利 14,169 11,009 3,160 +29% (减)/加： 一次性(收入)/支出项目� 本集团应占来自补偿款(参阅以下 「酒店经营及其他业务」一段) 之一次性收益净额 - (246) 246 有关利率掉期合约衍生金融工具之 公允价值收益(扣除税项後) (499) - (499) 年度内退回位於中国内地之一个 发展地块所引致之账面净值减值 75 50 25 若干可供出售证券之出售收益 (2) (164) 162 位於中国内地之地块获退还土地订 金之逾期利息收入(扣除税项後) - (80) 80 经调整基础盈利 13,743 10,569 3,174 +30% 下文载列主要须报告分部之讨论。 物业发展 总收入 �附属公司 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止两个年度，来自本集团附属公司物业销售之总收入及按地区贡献如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加/(减少) 港币百万元 港币百万元 港币百万元 % 按地区贡献： 香港 9,951 12,091 (2,140) -18% 中国内地 7,728 3,599 4,129 +115% 17,679 15,690 1,989 +13% 截至二零一六年十二月三十一日止年度，香港物业销售之总收入(乃有关本集团附属公司持有之项目)来自「晓悦」、「迎海骏岸」、「迎海御峰」、「倚南」及「隽琚」(该等全部物业发展项目均於本年度内竣工完成)合计港币6,812,000,000元，以及来自其他主要已完成项目(例如「天汇」、「迎海星湾御」及「尚汇」等项目)合计港币3,139,000,000元。相比之下，相应截至二零一五年十二月三十一日止年度，香港物业销售之总收入来自於该年度内竣工完成之物业发展项目港币8,344,000,000元，以及来自其他已完成项目港币3,747,000,000元。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，中国内地物业销售之总收入(乃有关本集团附属公司持有之项目)主要来自出售於本年度内竣工完成及交付单位予买家之物业发展项目，即为长沙市「恒基凯旋门」第3A期、南京市「玲珑翠谷」第2期、徐州市「恒基雍景新城」第2B期、苏州市「水漾花城」第F1F2-1A及1B期、宜兴市「恒基誉珑湖滨」B1地块第1期及鞍山市「恒基凯旋门」第2期合计港币4,671,000,000元，及来自於二零一六年一月一日以前竣工完成并出售及交付单位予买家之其他物业发展项目港币1,852,000,000元。相比之下，相应截至二零一五年十二月三十一日止年度，中国内地物业销售之总收入包括港币1,806,000,000元来自於出售於该年度内竣工完成及交付单位予买家之物业发展项目，以及来自於二零一五年一月一日以前竣工完成并出售及交付单位予买家之其他物业发展项目港币1,793,000,000元。 除税前盈利 �附属公司、联营公司及合营企业 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止两个年度，本集团物业销售按地区贡献及来自附属公司(扣除非控股权益後)、联营公司及合营企业之应占除税前盈利如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加/(减少) 港币百万元 港币百万元 港币百万元 % 按地区贡献： 香港 2,542 3,349 (807) -24% 中国内地 1,445 631 814 +129% 3,987 3,980 7 +0.2% 截至二零一六年十二月三十一日止年度，来自香港物业销售之本集团应占除税前盈利减少港币807,000,000元(或24%)，主要是由於诚如上述有关来自本集团附属公司持有之香港物业销售项目之总收入减少所引致。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，来自中国内地物业销售之本集团应占除税前盈利增加港币814,000,000元(或129%)，主要是由於诚如上述有关来自本集团附属公司持有之中国内地物业销售项目之总收入增加所引致，以及本集团应占位於上海市「车墩安贝尔花园」项目(於二零一六年十月竣工完成及为本集团拥有35%权益之合营企业所持有)之物业销售除税前盈利贡献港币206,000,000元(二零一五年：无)。 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加/(减少) 港币百万元 港币百万元 港币百万元 % 按附属公司(扣除非控股权益 後)、联营公司及合营企 业之贡献： 附属公司 3,542 3,530 12 +0.3% 联营公司 187 426 (239) -56% 合营企业 258 24 234 +975% 3,987 3,980 7 +0.2% 本集团应占联营公司截至二零一六年十二月三十一日止年度物业销售之除税前盈利贡献减少，主要是由於本集团应占来自位於中国内地之上海市「恒基旭辉中心」项目(为本集团之一间联营公司持有、并於二零一五年度内竣工完成之项目)之物业销售除税前盈利贡献减少港币234,000,000元。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团应占合营企业之物业销售除税前盈利贡献增加，主要是由於本集团应占位於中国内地之上海市「车墩安贝尔花园」项目(为於本年度内竣工完成之项目)之物业销售除税前盈利贡献港币206,000,000元(二零一五年：无)，以及本集团应占来自位於中国内地之西安市「御锦城」之物业销售除税前盈利贡献增加港币26,000,000元。 物业租赁 总收入 �附属公司 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止两个年度，来自本集团附属公司物业租赁之总收入及按地区贡献如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加/(减少) 港币百万元 港币百万元 港币百万元 % 按地区贡献： 香港 3,871 3,852 19 +1% 中国内地 1,688 1,737 (49) -3% 5,559 5,589 (30) -1% 除税前租金净收入 �附属公司、联营公司及合营企业 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止两个年度，本集团按地区贡献及来自附属公司(扣除非控股权益後)、联营公司及合营企业之应占除税前租金净收入如下：截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 增加/(减少) 港币百万元 港币百万元 港币百万元 % 按地区贡献： 香港 5,132 4,950 182 +4% 中国内地 1,349 1,353 (4) -0.3% 6,481 6,303 178 +3% 按附属公司(扣除非控股权益 後)、联营公司及合营企业 之贡献： 附属公司 4,227 4,114 113 +3% 联营公司 761 731 30 +4% 合营企业 1,493 1,458 35 +2% 6,481 6,303 178 +3% 就香港而言，截至二零一六年十二月三十一日止年度，总收入之轻微增加乃由於本年度内总收入不包括本集团向租户收回之差饷港币127,000,000元，原因为差饷作为租金支销乃由租户承担支付。相比之下，相应截至二零一五年十二月三十一日止年度，总收入包括本集团向租户收回之差饷港币118,000,000元。就不包括本集团向租户收回差饷之对等比较下，相应截至二零一五年十二月三十一日止年度之总收入则成为港币3,734,000,000元，而截至二零一六年十二月三十一日止年度之总收入港币3,871,000,000 元较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度按年增加 4%，此反映位於香港之投资物业组合於截至二零一六年十二月三十一日止年度内之平均租金自然增长。 就中国内地而言，按整体组合基础上，截至二零一六年十二月三十一日止年度之租金收入贡献按年减少 3%，但截至二零一六年十二月三十一日止年度之除税前租金净收入贡献则与上年度相对持平稳定。租金收入减少乃由於人民币汇兑港元於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度下跌约6%所影响。然而，除税前租金净收入之稳定表现主要乃由於提高营运效率，因而导致於截至二零一六年十二月三十一日止年度之行政费用有所节省，并且引致除税前租金净收入相对租金收入之比率，由相应截至二零一五年十二月三十一日止年度之77%增加至截至二零一六年十二月三十一日止年度之79%。其中，就位於上海市之「六八八广场」而言，租金收入及除税前租金净收入均按年分别显着增加约22%及56%。另一方面，位於北京市之「环球金融中心」经历租金收入按年减少 6%，原因乃由於本年度内若干名租户提前解除租约，因而导致出租率由於二零一五年十二月三十一日之99%下跌至於二零一六年十二月三十一日之96%，此外除税前租金净收入按年减少9%乃由於本年度内税务政策措施之变化引致房产税支出有所增加。 百货业务 百货业务是由Citistore(HongKong)Limited(「香港千色店」，为本公司之附属公司恒 基兆业发展有限公司之全资附属公司)营运。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，百货业务之收入贡献为港币 871,000,000元 (二零一五年：港币879,000,000元)，较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度按 年减少港币8,000,000元(或1%)。截至二零一六年十二月三十一日止年度，盈利贡献 为港币298,000,000元(二零一五年：港币301,000,000元)，较相应截至二零一五年十 二月三十一日止年度按年减少港币3,000,000元(或1%)。，此减少主要由於香港零售 市场气氛於截至二零一六年十二月三十一日止年度内有所减弱所引致。 酒店经营及其他业务 酒店经营包括截至二零一六年十二月三十一日止年度内本集团旗下之两间酒店，即「北角丽东轩」及「观塘丽东酒店」。其他业务主要包括建筑工程、提供财务借贷、投资控股、项目管理、物业管理、代理人服务、清洁和保安服务，以及建筑材料贸易及出售租赁土地。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，酒店经营及其他业务之收入较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度减少港币24,000,000元(或2%)至港币1,459,000,000元，主要是由於：(i)酒店经营之收入减少港币21,000,000元，乃由於「香港丽东酒店」於二零一五年八月二十五日停止经营业务并作重建发展为一项写字楼物业，因而引致收入贡献之损失；及(ii)建筑工程收入减少港币204,000,000元，主要是由於本年度内「迎海」项目已竣工完成；惟被(iii)提供第一按揭贷款及第二按揭贷款予物业买家之利息收入增加港币64,000,000元；(iv)来自投资之股息收入增加港币100,000,000元；及(v)出售租赁土地、及提供清洁和保安服务收入合共增加港币39,000,000元而部分抵销。截至二零一六年十二月三十一日止年度，酒店经营及其他业务之盈利贡献较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度减少港币318,000,000元(或31%)至港币696,000,000元，主要是由於：(i)於相应截至二零一五年十二月三十一日止年度，来自基建业务补偿款之一次性收益港币215,000,000元并没有再次发生(诚如以上「收入及盈利」一段中所述，有关本集团应占之金额为港币246,000,000元)；及(ii)於相应截至二零一五年十二月三十一日止年度，若干可供出售证券之出售收益减少港币162,000,000元，然而本集团亦同时确认(iii)於本年度内来自提供第一按揭贷款及第二按揭贷款予物业买家利息收入之盈利贡献增加港币71,000,000元；及(iv)由於「香港丽东酒店」停止经营业务(诚如上述)，以致酒店业务之经营亏损减少港币10,000,000元。 联营公司 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度应占联营公司之除税後盈利减亏损为港币3,891,000,000元(二零一五年：港币4,247,000,000元)，较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度减少港币356,000,000元(或8%)。撇除截至二零一六年十二月三十一日止年度本集团应占联营公司所持有投资物业之公允价值变动(扣除递延税项後)港币867,000,000元(二零一五年：港币864,000,000元)後，本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度应占联营公司之除税後基础盈利减亏损为港币 3,024,000,000 元(二零一五年(重列)：港币3,459,000,000元，已调整加回於该年度内售出之投资物业之本集团应占累计公允价值变动港币76,000,000元，以使与以上「收入及盈利」一段中「注」项所表达之基准一致)，较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度减少港币435,000,000元(或13%)。 除税後基础盈利之按年减少主要是由於下列原因： (i) 本集团应占香港中华煤气有限公司之除税後基础盈利贡献增加港币 14,000,000 元。截至二零一六年十二月三十一日止年度，香港燃气业务保持稳定增长，但中国内地公用燃气及新能源业务则受到人民币贬值及国际油价低迷所影响； (ii) 本集团应占香港小轮(集团)有限公司之除税後基础盈利贡献增加港币 1,000,000 元，主要是由於本集团应占物业租赁之除税後基础盈利贡献增加港币7,000,000 元，惟被本集团应占来自物业销售之除税後盈利贡献减少港币5,000,000元而部 分抵销； (iii) 本集团应占美丽华酒店企业有限公司(「美丽华」)之除税後基础盈利贡献减少港 币191,000,000元，主要是由於本集团应占於相应截至二零一五年十二月三十一 日止年度投资物业「诺士佛台」出售收益港币132,000,000元并没有再次发生、 及截至二零一六年十二月三十一日止年度内本集团於市场购买合共 3,302,000 股美丽华股份而产生之议价收购收益减少港币54,000,000元；及 (iv) 本集团应占来自位於中国内地之上海市「恒基旭辉中心」项目物业销售之除税 後盈利贡献减少港币258,000,000元。 合营企业 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度应占合营企业除税後盈利减亏损为港币3,889,000,000元(二零一五年：港币4,053,000,000元)，较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度减少港币164,000,000元(或4%)。撇除本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度应占合营企业所持有投资物业之公允价值变动(扣除递延税项後)港币2,436,000,000元(二零一五年：港币2,814,000,000元)後，本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度应占合营企业之除税後基础盈利减亏损为港币 1,453,000,000 元(二零一五年：港币 1,239,000,000 元)，较相应截至二零一五年十二月三十一日止年度增加港币214,000,000元(或17%)。此按年之增加主要是由於本集团应占位於中国内地上海市「车墩安贝尔花园」项目(为於二零一六年十月竣工完成之合营企业项目)之物业销售除税後盈利贡献港币156,000,000元(二零一五年：无)。 融资成本 截至二零一六年十二月三十一日止年度，确认为支出之融资成本(包括利息支出及其他借贷成本)为港币882,000,000元(二零一五年：港币842,000,000元)。截至二零一六年十二月三十一日止年度，利息资本化前之融资成本为港币 1,740,000,000 元(二零一五年：港币1,795,000,000元)。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团之实际借贷年利率如下：(i)有关本集团於香港之银行及其他借款，约为 2.95%(二零一五年：约为 3.54%)；及(ii)有关本集团於中国内地之银行及其他借款，约为4.66%(二零一五年：约为6.00%)。整体而言，按本集团於二零一六年十二月三十一日之债务总额港币56,400,000,000元(二零一五年：港币52,096,000,000元)(诚如下文「债务偿还期及利息偿付比率」一段所提及)并且其中本集团於香港之银行及其他借款约占99.5%(二零一五年：98.7%)，截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团之实际借贷年利率约为 2.97%(二零一五年：约为3.69%)。 重估投资物业及发展中投资物业 本集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合损益表内所确认之投资物业及发展中投资物业之公允价值增加(扣除递延税项及非控股权益前)为港币 7,013,000,000元(二零一五年：港币7,310,000,000元)。 财务资源及资金流动性 中期票据发行计划 於二零一六年十二月三十一日，根据本集团於二零一一年八月三十日成立之中期票据发行计划已发行及尚未偿还(并由本公司担保偿还)之票据账面总金额为港币8,004,000,000元(二零一五年：港币10,202,000,000元)，票据偿还期限为介乎五年至二十年(二零一五年：介乎四年至二十年)之间。该等票据已包括在本集团於二零一六年十二月三十一日之银行及其他借款内(诚如下文「债务偿还期及利息偿付比率」一段所提及)。 债务偿还期及利息偿付比率 本集团债务总额之偿还期、现金及银行结余及借贷比率如下： 於二零一六年 於二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 港币百万元 港币百万元 银行及其他借款偿还期： � 一年内 20,152 12,408 � 一年後但两年内 6,712 8,454 � 两年後但五年内 28,681 28,389 � 五年後 539 1,660 同母系附属公司借款 316 1,185 债务总额 56,400 52,096 减： 现金及银行结余 (22,966) (11,779) 债务净额 33,434 40,317 股东权益 263,534 251,247 借贷比率(%) 12.7% 16.0% 於二零一六年十二月三十一日，经计及指定为现金流量对冲工具之掉期合约之影响後，集团债务总额之45%(二零一五年：54%)为附带固定利率之借款。 借贷比率乃根据本集团於报告期间结束日之债务净额及股东权益而计算。 本集团之利息偿付比率计算如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币百万元 港币百万元 经营盈利(计入投资物业及发展中投资物业之 公允价值变动前)加上本集团应占联营公司 及合营企业之基础盈利减亏损 15,007 13,192 利息支出(利息资本化前) 1,564 1,610 利息偿付比率(倍) 10 8 本集团拥有充裕之银行信贷额度及经常性营运收入，令本集团具备充裕之财务资源以应付日常营运及未来业务扩展之资金需求。 库务及财务管理 本集团面对利率及汇率风险。为有效率地管理该等风险，本集团之融资及库务事宜乃从公司之层面集中协调。本集团一贯政策为所有衍生金融工具交易仅为风险管理而进行，而本集团於报告期间结束日并无持有任何衍生金融工具作投机用途。 本集团主要在香港经营业务，其相关现金流、资产及负债主要以港元计值。本集团之主要汇率风险来自以人民币计值并位於中国内地之物业发展及投资业务、以美元、英镑及新加坡元计值之担保票据(「票据」)、以日圆计值之银行借款(「日圆借款」)、及以美元计值之定息债券(「债券」)。 就本集团於中国内地之营运而言，除注资及在某些情况下为项目提供没有对冲安排之人民币贷款外，本集团致力於透过维持适当水平之人民币外部借贷以达致自然对冲。 就本金总额於二零一六年十二月三十一日为 672,000,000 美元、50,000,000 英镑、 200,000,000新加坡元及10,000,000,000日圆(二零一五年：672,000,000 美元、50,000,000 英镑、200,000,000 新加坡元及 10,000,000,000 日圆)之票据、债券及日圆借款而言， 本集团与若干银行交易对手订立利率掉期合约及跨货币利率掉期合约，目的为对冲於发行期及借款期内之利率风险及外汇风险。此外，就本集团若干以港元计值并按浮动息率及本金总额於二零一六年十二月三十一日为港币11,450,000,000元(二零一五年：港币11,700,000,000元)之银行借款而言，本集团与若干银行交易对手订立利率掉期合约，目的为对冲於借款期内之利率风险。 重大收购及出售 重大出售 於二零一六年九月十五日，本集团与一名独立第三方签订一份买卖协议，据此本集团透过出售其全资附属公司之全部已发行股份及相关股东贷款，连同该附属公司所持有一间公司之全部权益(而後者持有位於香港之投资物业「金龙中心」)。该项出售已於二零一六年十二月一日完成。本集团收取经调整後之总代价港币4,348,000,000元，并确认出售附属公司收益净额并列为截至二零一六年十二月三十一日止年度之本集团公布盈利港币 1,956,000,000 元。若加回累计至二零一六年六月三十日止(为签订买卖协议前「金龙中心」之最新近估值日期)「金龙中心」之公允价值增加港币1,876,000,000元，本集团确认截至二零一六年十二月三十一日止年度录得出售附属公司收益并列为截至二零一六年十二月三十一日止年度之本集团基础盈利港币3,832,000,000元。 於二零一六年十二月八日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，据此本集团透过出售其全资附属公司之全部已发行股份及相关股东贷款，连同该附属公司所持有一间中外合作经营企业之全部权益(而後者持有位於中国内地北京市之投资物业「北京恒基中心」)，总代价为港币 3,261,000,000 元)(可予调整)。该项出售已於二零一七年二月八日完成，而出售附属公司收益并列为本集团基础盈利之金额将於本集团截至二零一七年十二月三十一日止年度内确认。 除上述之交易外，截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团并未有达成有关附属公司之任何重大收购或任何其他重大出售。 资产抵押 除於二零一六年十二月三十一日总账面值为港币 411,000,000 元(二零一五年：港币 689,000,000 元)之若干可供出售证券及持有至期满日之债务证券乃抵押予若干财务机 构作为其向本集团之一间全资附属公司授出信贷额度以外，於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，本集团之附属公司概无抵押资产予任何第三方。 资本承担 於二零一六年十二月三十一日，本集团之资本承担为港币27,493,000,000元(二零一五 年：港币27,173,000,000元)。此外，本集团应占合营企业及若干联营公司之资本承担 为港币2,122,000,000元(二零一五年：港币2,221,000,000元)。 本集团计划以本集团内部产生之现金流、银行存款、银行融资及过往从资本市场募集之资金等方式，对截至二零一七年十二月三十一日止年度之资本性支出需求提供资金。 或然负债 於二零一六年十二月三十一日，本集团之或然负债为港币 2,130,000,000 元(二零一五 年：港币1,375,000,000元)，其中： (i) 有关担保本集团之附属公司及项目就应有及合适工作表现之责任而发出履约担 保书金额为港币40,000,000元(二零一五年：港币38,000,000元)；及 (ii) 本集团代於中国内地物业单位之买家(相关之房产证於二零一六年十二月三十 一日尚未发出)向金融机构提供担保金额为港币2,077,000,000元(二零一五年： 港币1,324,000,000元)，该等担保於房产证发出後将被解除。 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团有8,032名全职雇员(二零一五年：8,133名(经 调整以包括日薪员工))。 雇员之薪酬与市场及同业水平相若。年终花红视乎员工之个别表现酌情发放。其他雇员福利包括医疗保险、退休计划、培训课程及教育津贴。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，总员工成本为港币 2,190,000,000 元(二零一 五年：港币 2,176,000,000元)，其中包括(i)归属於董事酬金之员工成本为港币 150,000,000元(二零一五年：港币148,000,000元)；及(ii)归属於董事酬金以外之员工 成本为港币2,040,000,000元(二零一五年：港币2,028,000,000元)。 其他资料 暂停办理股份过户登记 1. 截止过户日期以决定出席股东周年大会之资格 为决定合资格出席本届股东周年大会之股东身份，本公司将於二零一七年五月三十日(星期二)至二零一七年六月五日(星期一)止(首尾两天包括在内)暂停办理股份登记及过户手续。为确保享有出席本届股东周年大会之资格，所有股份过户文件连同有关股票，最迟须於二零一七年五月二十九日(星期一)下午四时三十分前，送达香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室本公司之股份登记及过户处香港中央证券登记有限公司办理过户手续。 2. 截止过户日期以决定享有获派发建议之末期股息及红股之权利 本公司将於二零一七年六月九日(星期五)至二零一七年六月十三日(星期二)止(首尾两天包括在内)，暂停办理股份登记及过户手续。为确保享有获派发建议之末期股息及红股之权利，所有股份过户文件连同有关股票最迟须於二零一七年六月八日(星期四)下午四时三十分前，送达上述地址本公司之股份登记及过户处香港中央证券登记有限公司办理过户手续。 购买、出售或赎回本公司之上市证券 除就二零一六年六月二十三日派送红股所发行之股份外，本公司或任何本公司之附属公司於本年度内概无购买、出售或赎回本公司之上市证券。 审核委员会 审核委员会於二零一七年三月举行会议，审阅风险管理及内部监控系统及截至二零一六年十二月三十一日止年度之年报。 企业管治 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司已遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则(「上市规则」)附录14《企业管治守则》所载之适用守则条文。惟本公司并无根据企业管治守则第A.2.1条就本公司主席及行政总裁之角色作出区分。董事局认为李兆基博士具有丰富之地产经验，最宜继续出任本公司主席及总经理之职位，此乃符合本公司之最佳利益。 董事进行证券交易之守则 本公司已采纳上市规则标准守则为其本公司董事进行证券交易之守则 (「该守则」)。 本公司在提出具体徵询之後，确认所有董事均已完全遵守该守则列示所要求的标准。 前瞻性陈述 本公布载有若干陈述带有前瞻性或使用类似前瞻性词汇。该等前瞻性陈述乃本公司董事局根据业内及市场所经营的现况而作出之目前信念、假设及期望，并且会因为风险、不明朗因素及其他因素超越本公司之控制而可能令实际结果或业绩与该等前瞻性陈述所表示或暗示之情况有重大差别。 承董事局命 公司秘书 廖祥源 谨启 香港，二零一七年三月二十一日 於本公布日期，董事局成员包括:(1)执行董事:李兆基(主席)、李家杰、林高演、李家诚、叶盈枝、孙国林、冯李焕琼、 刘壬泉、郭炳濠及黄浩明;(2)非执行董事:李王佩玲及李达民;以及(3)独立非执行董事:邝志强、高秉强、胡经昌、胡家骠、 梁希文及潘宗光。