香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不会就因本公布的全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 本公布仅供参考，并不构成收购、购买或认购证券的邀请或要约，亦非提呈任何该等要约或邀请。尤其本公布并不构成亦非提呈出售或招徕任何要约以购买香港、美国或其他地方的证券的要约。 根据一九三三年美国证券法，在概无注册或获豁免注册的情况下，不得於美国提呈或出售证券。任何在美国公开发售证券仅可透过招股章程的形式进行，招股章程可向发行人或出售证券的持有人索取，且当中须载列发行人及其管理层的详细资料以及财务资料。本公布所提述的证券概无计划於美国公开发售。 2016年全年业绩公布 摘要 创纪录物业销售: 本集团於2016年的物业销售十分强劲。合约物业销售（包括大连联营公司和其他资 产处置的贡献）增长7%至人民币229.75亿元，创下集团新高。已售及预售的总建筑面积为950,600 平方米，平均售价为每平方米人民币24,200元。截至2016年12月31日，已锁定销售额合计达人民 币136.02亿元，总建筑面积为502,100平方米。上述物业将可於2017年及之後交付。 营运表现稳健: 毛利按年上升250%至人民币59.05亿元，经营溢利按年上升427%。2016年的毛利率 为34%，较2015年上升8个百分点。 营业额显着增长: 营业额为人民币176亿元，增长172%。除了确认为营业额的物业销售外，本集团同 时完成确认为出售附属公司的资产处置达人民币57亿元，即出售上海太平桥企业天地3号。租金及相 关收入增长6%至人民币17.16亿元。 应占净溢利增长38%:2016年的溢利为人民币17.76亿元，2015年为人民币17.67亿元。年内股东应 占溢利为人民币10.88亿元，较2015年的人民币7.88亿元增长38%。该增长主要是因为2016年出色 的营业额，以及分配给附属公司非控制股东及可换股永久证券持有者的溢利有所减少所致。 强化资产实力:於2016年，本集团的经营现金流量为人民币110.37亿元，使截至2016年12月31日 的现金及银行存款总额达人民币155.67亿元。因此，净资产负债率减至68%，较2016年6月30日的 75%下跌7个百分点，较2015年12月31日的81%下跌13个百分点。 网页： www.shuionland.com 业务回顾―执行摘要 业绩摘要 2016 2015 按年变动 合约物业销售 合约物业销售（人民币百万元） 22,975 21,513 7% 合约物业销售总建筑面积（平方米） 950,600 631,200 51% 合约物业销售平均售价（人民币元/平方米） 24,200 34,100 (29%) 主要财务信息（人民币百万元） 营业额 17,600 6,472 172% 毛利 5,905 1,689 250% 年度溢利 1,776 1,767 1% 本公司股东应占溢利 1,088 788 38% 核心溢利 1,798 2,423 (26%) 主要财务状况数据（人民币百万元） 总资产 122,213 117,170 4% 现金及银行存款总额 15,567 10,614 47% 总债务 47,123 47,992 (2%) 负债净额 31,556 37,378 (16%) 权益总额 46,256 46,118 0.3% 主要财务比例 毛利率 34% 26% 净利率 10% 27% 每股盈利（基本），人民币分 14 10 年末净资产负债率（负债净额与权益总额的比率） 68% 81% 年末债务平均成本 6.1% 6.2% 土地储备（总建筑面积，百万平方米） 可供出租及可供销售土地储备 8.6 9.4 Page2 物业销售 已确认物业销售 於2016年，已确认物业销售总额，包括被确认为营业额、出售投资物业、出售附属公司权益及联营公司营业 额的物业销售，上升79%至人民币219.60亿元（经扣除适用税项）。出售的总建筑面积为852,000平方米。平 均售价下降1%至每平方米人民币26,900元。该等变动主要由物业销售组合的改变，以及2015年因出售上海太 平桥企业天地1号和2号而绿得较高平均售价所致。已确认物业销售总额由以下组成： 被确认为营业额的物业销售（经扣除适用税项）大幅上升256%至人民币156.04亿元，总建筑面积为684,700 平方米。平均售价上升61%至每平方米人民币24,100元。2016年确认为营业额的物业销售的毛利率为30%， 而2015年为11%。毛利率上升主要由於上海太平桥、上海瑞虹新城和武汉天地项目对营业额的贡献有所 增长，分别达人民币36.98亿元、人民币36.18亿元和人民币39.80亿元。 被确认为出售附属公司权益的物业销售额达人民币57亿元，为整体出售上海太平桥企业天地3号，总建筑 面积为87,300平方米。 被确认为出售投资物业的物业销售额达人民币5,800万元，包括散售位於重庆和上海瑞虹新城的多个街�m， 总建筑面积为1,700平方米。 大连天地的已确认物业销售额为人民币5.98亿元，其相关利润或亏损已作为应占联营公司业绩列账。 Page3 下表呈列各项目於2016年及2015年已确认销售的情况（经扣除适用税项後呈列）： 2016年 2015年 已售 已售 项目 销售收入 建筑面积 平均售价1 销售收入 建筑面积 平均售价1 人民币 人民币元/ 人民币 人民币元/ 百万元 平方米 平方米 百万元 平方米 平方米 上海太平桥 翠湖天地隽荟（第116号地块） 3,698 29,400 132,800 - - - 企业天地3号 5,700 87,300 65,300 - - - 企业天地1号和2号 - - - 6,601 83,200 79,300 虹桥天地酒店 - - - 910 45,000 21,400 上海瑞虹新城 住宅 3,618 53,600 73,400 126 2,500 53,400 零售 47 1,000 50,000 14 300 49,500 上海创智天地 办公楼 - - - 21 800 27,800 住宅 - - - 8 200 42,400 创智天地企业天地办公楼 105 4,800 22,900 617 24,500 26,700 创智天地企业天地零售 3 200 15,000 - - - 武汉天地 B地块住宅 2,906 88,700 34,700 - - - B地块零售 - - - 13 290 48,000 企业天地3号 1,074 55,100 20,600 - - - 企业天地2号 - - - 883 42,500 22,000 重庆天地 住宅2 1,221 151,400 10,400 1,252 144,900 11,100 办公楼及零售 236 12,100 20,700 96 3,900 26,100 佛山岭南天地 联排别墅 26 1,300 21,500 186 7,900 25,000 低/中/高层 605 50,400 12,800 927 84,800 11,600 零售 75 6,900 11,400 67 1,000 71,100 其他资产处置（第4号地块） 1,842 231,500 8,000 - - - ──────── ──────── ──────── ──────── 小计 21,156 773,700 28,500 11,721 441,790 28,100 ──────── ──────── ──────── ──────── 停车场及其他 206 - - 262 - - 大连天地3 中/高层 530 73,200 7,700 275 33,900 8,600 别墅 68 5,100 14,100 29 2,500 12,300 ──────── ──────── ──────── ──────── 总计 21,960 852,000 26,900 12,287 478,190 27,200 ========== ========== ========== ========== 确认为： - 本集团营业额之物业销售收入 4 15,604 684,700 24,100 4,380 309,890 15,000 - 出售投资物业4 58 1,700 36,500 92 3,700 26,400 - 出售酒店物业 - - - 910 45,000 21,400 - 出售持有商业物业之附属公司 的权益 5,700 87,300 65,300 6,601 83,200 79,300 - 联营公司收入 598 78,300 8,100 304 36,400 8,900 ──────── ──────── ──────── ──────── 总计 21,960 852,000 26,900 12,287 478,190 27,200 ========== ========== ========== ========== 1 每平方米平均售价的计算是基於扣除营业税/增值税及其他附加税项之前的销售收入总额。 2 根据重庆房地产市场的惯例，重庆天地住宅之平均售价乃按净建筑面积呈列。 3 大连天地为本集团的联营公司开发的一个项目。 4 若商业物业在开始发展前已被指定作销售用途，其销售额将被确认为「营业额」；若被指定为持有以获得资本增值或租金收入，其 销售额则被确认为「出售投资物业」。 Page4 合约物业销售及其他资产处置 集团於2016年的合约物业销售额及其他资产处置创新高，达人民币229.75亿元，较2015年的人民币215.13 亿元上升7%。其中住宅物业销售占71%，商业物业销售占22%，余下7%为其他资产处置。由於物业销售组合 变动，2016年的平均售价为每平方米人民币24,200元，较2015年的每平方米人民币34,100元下跌29%。合约 销售由以下组成： 来自住宅物业及停车场（包括大连联营公司的物业销售）的合约物业销售额为人民币 163 亿元，较2015 年的人民币83.35亿元上升96%，主要由於上海项目的住宅物业销售贡献於2016年增至人民币116.99亿 元，对比2015年为人民币29.39亿元。这包括成功推出上海瑞虹新城怡庭（第9号地块）第二批住宅单位 及悦庭（第2号地块）首批住宅单位，以及上海太平桥翠湖天地隽荟（第116号地块）持续录得的销售贡 献。2016年，武汉、重庆、佛山和大连地区的销售表现保持稳定。 2016年，集团旗下大部分项目的住宅公寓的平均售价均告上升；上海太平桥、上海瑞虹新城、重庆天地及 佛山岭南天地上升139%，而武汉和大连天地的平均售价与去年相比则保持稳定。 合约商业物业销售额的总建筑面积为255,500平方米，销售额为人民币49.82亿元，较2015年的人民币 131.78亿元下跌62%。主要贡献来自位於武汉天地的建筑面积分别为55,100平方米和177,100平方米的企 业天地3号和第A1号地块，分别以人民币11.34亿元和人民币33.65亿元出售。此外，位於上海、重庆和 佛山的多项办公楼及零售物业已散售予个别买家。本集团另出售总建筑面积为231,500平方米的位於佛山 岭南天地的第4号地块。 除上述合约物业销售及其他资产处置外，截至2016年12月31日，共有总建筑面积为19,500平方米的物 业已获认购并即将签订正式买卖协议，认购总金额为人民币15.76亿元。 Page5 下表为2016年及2015年按项目呈列的合约销售详情（经扣除适用税项前呈列）： 2016年 2015年 已售 已售 项目 合约销售 建筑面积 平均售价 合约销售 建筑面积 平均售价 人民币 人民币元/ 人民币 人民币元/ 百万元 平方米 平方米 百万元 平方米 平方米 住宅物业销售： 上海太平桥 翠湖天地隽荟（第116号地块） 4,375 32,600 134,200 380 3,000 126,700 上海瑞虹新城 7,324 85,700 85,500 2,559 37,200 68,800 武汉天地 B地块住宅 1,586 49,600 32,000 2,027 58,900 34,400 重庆天地 住宅1 1,529 161,500 11,500 1,606 186,700 10,500 佛山岭南天地 联排别墅 7 300 23,300 100 4,300 23,300 低/中/高层 429 32,000 13,400 835 68,900 12,100 大连天地2 中/高层 837 95,300 8,800 548 62,800 8,700 别墅 74 6,600 11,200 27 2,300 11,700 停车场及其他 139 - - 253 - - ──────── ──────── ──────── ──────── 住宅物业销售小计 16,300 463,600 35,200 8,335 424,100 19,700 ──────── ──────── ──────── ──────── 商业物业销售： 上海太平桥 企业天地1号和2号 - - - 6,601 83,200 79,300 企业天地3号 - - - 5,700 87,300 65,300 上海瑞虹新城 130 4,700 27,700 65 1,260 51,600 上海创智天地 创智天地企业中心1和2号楼（办公楼） - - - 601 22,800 26,400 零售 3 200 15,000 - - - 办公楼 110 4,800 22,900 43 1,450 29,700 武汉天地 企业天地3号（第A3号地块办公楼） 1,134 55,100 20,600 - - - 第A1号地块办公楼 3,365 177,100 19,000 - - - B地块零售 - - - 14 290 48,000 重庆天地 办公楼 89 7,200 12,400 27 2,200 12,300 零售 87 4,600 18,900 70 2,600 26,900 佛山岭南天地 零售 50 1,800 27,800 16 200 80,000 幼稚园 - - - 41 5,800 7,100 停车场及其他 14 - - - - - ──────── ──────── ──────── ──────── 商业物业销售小计 4,982 255,500 19,500 13,178 207,100 63,600 ──────── ──────── ──────── ──────── 其他资产处置： 佛山岭南天地（第4号地块） 1,693 231,500 7,300 - - - ──────── ──────── ──────── ──────── 总计 22,975 950,600 24,200 21,513 631,200 34,100 ========== ========= ========== ========= 1 根据重庆房地产市场的惯例，重庆天地住宅之平均售价乃按净建筑面积呈列。 2 大连天地为本集团的联营公司开发的一个项目。 Page6 於2017年可供销售及预售的住宅物业建筑面积 下表呈列本集团於2017年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约329,300平方米，涵盖本集团五个项目： 项目 2017年可供销售及预售的物业 建筑面积 平方米 上海太平桥 翠湖天地隽荟（第116地块）（高层） 51,900 上海瑞虹新城 高层 66,300 重庆天地 高层 63,900 佛山岭南天地 联排别墅及低层 8,600 大连天地 别墅、高层及服务式公寓 138,600 ────── 总计 329,300 ========== 作为审慎提示，实际的推售日期可能会受施工进度、市场环境变化、政府法规的变动等因素影响。 Page7 物业发展进度 於2016年落成的物业与2017年及2018年的发展计划 下表呈列已於2016年竣工的项目及计划於2017年及2018年竣工的项目： 酒店/ 会所/停车 项目 住宅 办公楼 零售 服务式公寓 小计 场及其他 总计 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 已於2016年实际交付 上海太平桥 47,000 - - - 47,000 - 47,000 上海瑞虹新城 85,000 - 2,000 - 87,000 31,000 118,000 上海创智天地 - - - 22,000 22,000 - 22,000 武汉天地 88,000 55,000 114,000 - 257,000 148,000 405,000 重庆天地 133,000 14,000 15,000 - 162,000 84,000 246,000 佛山岭南天地 - - 2,000 - 2,000 - 2,000 大连天地 1 78,000 - - - 78,000 25,000 103,000 ──── ──── ──── ──── ──── ──── ──── 总计 431,000 69,000 133,000 22,000 655,000 288,000 943,000 =========== ============ =========== =========== =========== =========== ============ 计划於2017年交付 上海太平桥 47,000 - - - 47,000 33,000 80,000 上海瑞虹新城 104,000 - 1,000 - 105,000 44,000 149,000 武汉天地 41,000 - 71,000 - 112,000 78,000 190,000 重庆天地 111,000 - 14,000 - 125,000 53,000 178,000 大连天地 1 26,000 - - 14,000 40,000 15,000 55,000 ──── ──── ──── ──── ──── ──── ──── 总计 329,000 - 86,000 14,000 429,000 223,000 652,000 ============ =========== ============ =========== =========== =========== =========== 计划於2018年交付 重庆天地 80,000 - 23,000 - 103,000 32,000 135,000 大连天地 1 43,000 - - - 43,000 30,000 73,000 ──── ──────── ──── ──────── ──── ──────── ──── 总计 123,000 - 23,000 - 146,000 62,000 208,000 ============ =========== ============ =========== =========== =========== =========== 1 大连天地为本集团的联营公司开发的一个项目。 作为审慎提示，实际的竣工日期可能会受施工进度、市场环境变化、政府法规的变动等因素影响。 Page8 下文进一步说明位於上海、武汉、重庆、佛山及大连各项目的发展进度及落成时间 上海太平桥 翠湖天地隽荟（第116号地块）提供总建筑面积为94,000平方米的住宅公寓，首批单位於2015年12月成功推 出以来广受市场好评。其中总建筑面积47,000平方米於2016年12月竣工，并交付予买家，余下部分计划於 2017年推出。 上海瑞虹新城 怡庭（第9号地块）提供总建筑面积为85,000平方米的住宅公寓及2,000平方米的零售商�m，首批单位於2015 年10月推出预售，第二批单位於2016年2月推出预售，并已於2016年11月落成及交付。悦庭（第2号地块） 提供总建筑面积为104,000平方米的住宅公寓及1,000平方米的零售商�m，首批单位总建筑面积为40,000平方 米，已於2016年6月推出预售，预计於2017年完工及交付。 「月亮湾」（瑞虹天地第3号地块）已於2015年底竣工，购物商场的可供出租总建筑面积为64,000平方米。该 购物商场於2016年12月开业，其主要租户包括G-Super、H&M、优衣库、摩登天空和英皇UA电影城。截至 2016年12月31日，出租率达61%。 上海创智天地 位於第311号地块的酒店总建筑面积为22,000平方米，已於2016年9月竣工。 武汉天地 总建筑面积为88,000平方米的云廷（第B14号地块）住宅项目已於2016年竣工及交付。总建筑面积为41,000 平方米的武汉天地盛荟（第B5号地块）住宅公寓已於2015年12月推出预售，预计於2017年竣工。武汉天地 盛荟（第B4/5号地块零售）提供总建筑面积71,000平方米的零售商场，自2015年起施工，并预计於2017年 竣工。 2016年5月，集团以人民币44.99亿元将位於武汉天地的两幢办公楼企业天地3号（第A3号地块）及第A1 地块出售，可供出售建筑面积预计达232,000平方米。企业天地3号提供的总建筑面积为55,000平方米，已於 2016年10月以人民币11.34亿元交付给买家，第A1号地块预计於2020年竣工及交付。 「壹方」（位於第A1/A2/A3号地块的购物商场）总建筑面积为114,000平方米，已於2016年9月开业，主要 租户包括百丽宫影城、K歌之王、食通天等。截至2016年12月31日的出租率为79%。 重庆天地 总建筑面积为133,000平方米的住宅公寓、14,000平方米的办公楼及15,000平方米的零售物业已於2016年竣 工，其中包括雍江翠湖第二阶段（第B16号地块第二期）总建筑面积为103,000平方米的住宅公寓及5,000平 方米的零售物业；翠湖天地一期（第B9号地块）总建筑面积为30,000平方米的住宅公寓、14,000平方米的办 公楼物业，以及10,000平方米的零售物业。作住宅用途总建筑面积为111,000平方米，及作零售用途总建筑面 积为14,000平方米的翠湖天地二期（第B6号地块）正处於施工阶段，预计於2017年竣工。 佛山岭南天地 第E号地块已於2015年竣工，包括建筑面积为73,000平方米的「岭南站」购物商场，以及15,000平方米的办 公楼。购物商场已於2016年4月30号开业，截至2016年12月31日的出租率为84%。随後，位於第E号地 块总建筑面积为2,000平方米作零售商�m用途的地铁走廊亦已於2016年竣工。 大连天地 位於黄泥川地块（大连天地第C号地块），总建筑面积为60,000平方米的第E02a号地块第二及第三期住宅公 寓已於2016年完工。位於河口湾地块（大连天地第A号地块）建筑面积为18,000平方米的住宅已於2016年 完工。余下的总建筑面积为137,000平方米的住宅公寓、65,000平方米的办公楼、14,000平方米的零售商�m及 14,000平方米的服务式公寓正处於施工阶段。这些项目计划於2017至2020年陆续完工。 Page9 作为审慎提示，实际的竣工日期可能会受施工进度、市况变化、政府法规的变动及其他因素影响。集团根据政府政策的转变调整，规划其项目工程，同时落实营运策略，务求加速物业周转和提升发展效率，尽管如此，集团亦将根据各项目的销售情况及市况的急速变化，适时调整施工进度、交付计划及推售时间。 物业投资 於2016年，尽管物业组合不再包含上海太平桥企业天地1至3号，但投资物业的租金及相关收入仍增长6%至 人民币17.16亿元。收入增长主要由於座落於上海虹桥交通枢纽的虹桥天地的投资物业持续租出，佛山岭南天 地的「岭南站」、武汉天地的「壹方」及上海瑞虹新城的「月亮湾」陆续开业，以及现有已落成投资物业组合的租金上升所致。 受创智天地企业中心5、6及7号楼与虹桥天地办公楼物业的租赁活动带动，办公楼物业组合的出租率显着上 升，反映上述项目於2014年底完工所取得的进展。创智天地企业中心5、6及7号楼的出租率於2016年12月 31日已达99.5%，较2015年上升22个百分点。主要的新租户包括德勤、TCL、鲁班软件及时代天使。虹桥天 地四座办公楼的综合出租率於2016年12月31日已达95%。2016年新入驻的租户包括裸心社、雄狮旅游及安 踏体育用品。其他知名企业租户包括宏�、宣伟涂料、壳牌石油、�蠓帷⒙奘险锒稀⒎�茂投资、格兰富水泵及基恩士。 在上海太平桥「新里」和虹桥天地，以及「岭南站」、「壹方」及「月亮湾」三个新开业的商业物业，租务活动强劲带动下，已落成零售物业组合的出租率明显上升。这五个物业项目的出租率分别达100%、79%、84%、79%及61%，租户自2015年底起陆续进驻。按资产提升计划进行的项目「新里」已於2015年8月完成，提供可供出租建筑面积为7,000平方米，其主力租户裸心社已於2016年6月入驻。虹桥天地的综合零售物业组合总建筑面积为151,000平方米，包括新天地，办公楼零售商�m及购物商场。租户包括上海滩、马上诺、H&M、盖璞、无印良品、英皇 UA电影城及大食代美食广场等。「岭南站」购物商场（包括地铁走廊）的可供出租总建筑面积共达75,000平方米，可容纳超过150间店�m。该购物商场的租户组合十分多元化。「壹方」的总建筑面积为114,000平方米，於2016年9月投入营运，主要租户包括百丽宫影城、K歌之王及食通天。「月亮湾」购物商场可供出租建筑面积为64,000平方米，已於2016年12月投入营运，主力租户包括G-Super、H&M、优衣库、摩登天空及英皇UA电影城等。我们预计这些新投入营运的商业物业将於2017年作出更大的租金及相关收入贡献。 位於大连天地的投资物业产生的租金收入及相关利润或亏损作为应占联营公司业绩列账。 Page10 下表为按物业呈列2016年、2015年及2014年投资物业的租金及相关收入（扣除酒店经营收入）的分析，以及 於2017年至2019年到期的租约占建筑面积的百分比： 可供出租 租金及相关收入 到期租约占建筑面积的 项目 物业种类 建筑面积 人民币百万元 按年变动 百分比 平方米 2016 2015 2014 2016 2015 2017 2018 2019 上海太平桥 上海新天地 办公楼/零售 54,000 360 302 297 19% 2% 14% 25% 30% 新天地时尚 零售 26,000 82 82 69 0% 19% 38% 31% 14% 企业天地1号和2号 1 办公楼/零售 - - 177 253 - (30%) - - - 企业天地3号 2 办公楼/零售 87,000 15 76 - (80%) - - - - 瑞安广场 3 办公楼/零售 52,000 153 146 126 5% 16% 72% 12% 13% 新天地朗廷酒店零售部分4 零售 - - - 14 - - - - - 虹桥天地 办公楼/零售 244,000 269 186 39 45% 377% 4% 9% 11% 上海瑞虹新城5 零售 128,000 97 73 65 33% 12% 10% 11% 29% 上海创智天地3 办公楼/零售/酒店 240,000 349 270 219 29% 23% 16% 29% 39% 杭州西湖天地4 零售 - - - 8 - - - - - 武汉天地 零售 160,000 144 92 74 57% 24% 8% 9% 21% 重庆天地 零售 134,000 49 40 33 23% 21% 2% 8% 7% 佛山岭南天地 零售 139,000 120 95 81 26% 17% 5% 5% 18% ──────── ───── ───── ───── ───── ───── ──── ───── ───── 总计 1,264,0004 1,638 1,539 1,278 6% 20% 13% 15% 21% ============ ======== ======== ======== ======== ======== ======= ======== ======== 1 企业天地1号和2号已於2015年8月31日售出，因此於2015年仅反映其8个月的租金及相关收入。 2 企业天地3号已於2016年2月2日售出，因此於2016年仅确认及反映其约1个月的租金及相关收入。 3本集团占用了总建筑面积15,000平方米作为办公楼，分别位於上海瑞安广场（8,000平方米）及上海创智天地（7,000平方米）。 4 上海新天地朗庭酒店零售部分和杭州西湖天地已於2014年售出，未包括在本表可供出租建筑面积中。 5 总建筑面积为64,000平方米的上海瑞虹新城「月亮湾」於2016年12月新近开张，因此於2016年仅确认及反映其约1个月的租金及 相关收入。 Page11 下表呈列已落成投资物业组合及相应的出租率： 可供出租建筑面积（平方米） 出租率 酒店/ 2016年 2015年 项目 办公楼 零售 服务式公寓 总计 12月31日 12月31日 本集团权益 於2016年前落成 上海太平桥 上海新天地 4,000 43,000 - 47,000 99% 99% 78.11% 新里 - 7,000 - 7,000 100% N/A 78.11% 新天地时尚 - 26,000 - 26,000 99% 99% 77.33% 瑞安广场 32,000 28,000 - 60,000 100% 96% 62.49%1 虹桥天地 办公楼1、2、3及5号楼 93,000 4,000 - 97,000 95% 80% 78.11% 购物中心及新天地 2 - 147,000 - 147,000 79% 69% 78.11% 上海瑞虹新城 瑞虹坊1、2、3及5区 - 45,000 - 45,000 100% 96% 99.00%3 星星堂（瑞虹天地第6号地块） - 19,000 - 19,000 97% 96% 99.00% 月亮湾（瑞虹天地第3号地块） - 64,000 - 64,000 61% N/A 99.00% 上海创智天地 创智天地广场1-3和5-12号楼 95,000 42,000 - 137,000 89% 94% 86.80% 创智坊（R1和R2地块） 11,000 11,000 - 22,000 93% 98% 86.80% 创智坊12-8地块 5,000 - - 5,000 100% N/A 86.80% 创智天地企业中心5、6及7号楼 53,000 8,000 - 61,000 94% 74% 99.00% 武汉天地 武汉新天地 - 46,000 - 46,000 95% 97% 78.11% 重庆天地 雍江苑、雍江艺庭及雍江悦庭 - 6,000 - 6,000 98% 88% 99.00% 重庆天地（第B3/01号地块） - 49,000 - 49,000 83% 63% 99.00% 企业天地2号零售 - 11,000 - 11,000 100% 100% 99.00% 企业天地6、7及8号零售 - 68,000 - 68,000 81% 76% 99.00% 佛山岭南天地 岭南天地（第1及第2期） - 49,000 - 49,000 82% 85% 100.00% 瑞安新广场（第D号地块零售商场） - 15,000 - 15,000 2% 2% 100.00% 岭南站 - 73,000 - 73,000 84% N/A 100.00% 大连天地 - 金杨楼及金枫楼（第D22号地块） 42,000 - - 42,000 77% 79% 48.00% 金槐楼及金翘楼（第D14号地块） 52,000 - - 52,000 77% 77% 48.00% 安博（培训学校） 113,000 - - 113,000 100% 100% 48.00% 智荟天地（第D10号地块零售） - 41,000 - 41,000 53% 59% 48.00% ────────── ───────── ──────── ────────── 小计 500,000 802,000 - 1,302,000 ────────── ───────── ──────── ───────── 於2016年新落成 上海创智天地 第311号地块酒店 - - 22,000 22,000 99.00% 武汉天地 壹方（第A1/2/3号地块零售） - 114,000 - 114,000 100.00% 佛山岭南天地 第E号地块地铁走廊 - 2,000 - 2,000 100.00% ──────── ───────── ──────── ──────── 小计 - 116,000 22,000 138,000 ──────── ───────── ──────── ──────── 於2016年12月31日投资物业持有者： -本集团附属公司 293,000 877,000 22,000 1,192,000 -联营公司 207,000 41,000 - 248,000 ──────── ──────── ──────── ────────── 於2016年12月31总计可供出租建筑面积 500,000 918,000 22,000 1,440,0004 =========== ========== =========== ============= 於2015年12月31总计可供出租建筑面积 554,000 815,000 - 1,369,0004 1 本集团持有瑞安广场的62.49%权益，惟在瑞==安===广===场===15楼层建===筑===面==积==为2=,=0==0=0==平===方= 米的===楼==面===，===本===集= 团持有78.11%的实质权益。 2 包含地下室的零售面积。 3 本集团持有瑞虹坊2、3及5区的99.0%权益及瑞虹坊1区的100.0%权益。 4 自用物业於综合财务状况表上分类为物业、厂房及设备。 Page12 下表为截至2016年12月31日以公平值计价的余下投资物业账面值及2016年公平值变化的汇总： 2016年 2016年 公平值 可供出租 公平值 12月31日 账面值/ 增加/（减少）/ 项目 建筑面积 增加/（减少） 账面值 建筑面积 账面值 平方米 人民币百万元 人民币百万元 人民币元/ % 平方米 以公平值计价的已落成投资物业 上海太平桥 上海新天地及新天地时尚 80,000 155 7,325 91,600 2% 瑞安广场 52,000 24 3,505 67,400 1% 虹桥天地 244,000 4 8,501 34,800 0% 上海瑞虹新城 128,000 510 4,172 32,600 12% 上海创智天地 240,000 80 7,162 29,800 1% 武汉天地 160,000 430 5,463 34,100 8% 重庆天地 134,000 (91) 1,765 13,200 (5%) 佛山岭南天地 139,000 46 4,172 30,000 1% ──────────── ──────────────────────── ──────────── ──────── 小计 1,177,000 1,158 42,065 35,700 3% ──────────── ──────────────────────── ──────────── ──────── 以公平值计价的待售资产 上海瑞虹新城 16,000 75 476 29,800 16% 以公平值计价的发展中投资物业 武汉天地 71,000 41 1,006 14,200 4% 重庆天地 388,000 (98) 1,993 5,100 (5%) ──────────── ──────────────────────── ──────────── ──────── 小计 459,000 (57) 2,999 6,500 (2%) ──────────── ──────────────────────── ──────────── ──────── 以公平值计价的余下投资物业总计 1,652,000 1,176 45,540 27,600 3% =============== =============== =============== =============== =========== 附注：酒店及自用物业於综合财务状况表上被分类为物业、厂房及设备，其可供出租建筑面积不包括在上表内。 截至2016年12月31日，已落成投资物业（未包括酒店及自用物业）的账面值为人民币420.65亿元，相应总 建筑面积达1,177,000平方米。其中，人民币11.58亿元（即账面值的3%）来自於2016年的公平值增值。增值 主要来自於上海瑞虹新城的「月亮湾」及武汉天地的「壹方」。位於上海、武汉、重庆和佛山的物业分别占账面值的73%、13%、4%和10%。 截至2016年12月31日，以公平值计价的发展中投资物业的账面值为人民币29.99亿元，相应总建筑面积达 459,000平方米。 除上述以公平值计价的投资物业外，其余商业用途土地储备的账面值按成本人民币115.56亿元列账。 Page13 土地储备 於2016年12月31日，本集团土地储备（包括大连联营公司）的总建筑面积为1,080万平方米，包括860万平 方米的可供出租及可供销售面积和220万平方米的会所、停车场和其他设施。合共八个发展项目，分布於上海、 武汉、重庆、佛山及大连五个主要城市的黄金地段。 在860万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，共有170万平方米建筑面积已落成并持有作销售及/ 或投资用途。约310万平方米的建筑面积正处於发展阶段，余下的380万平方米则持有作日後发展用途。 瑞虹新城和上海太平桥拆迁 瑞虹新城第10、第1及第7号地块正进行拆迁工程。截至2016年12月31日，第10号地块99.9%的住户、第 1号地块98%的住户及第7号地块95%的住户已签署拆迁协议。第1及第7号地块将发展为高级公寓住宅，而 第10号地块则发展成包括两幢甲级办公楼及一个购物商场的商业综合项目。截至2016年12月31日，本集团 已支付人民币104.45亿元的拆迁成本。预计未支付的拆迁成本达人民币18.26亿元，将於2017年至2018年陆 续支付。上述三幅土地的拆迁工程计划於2017至2018年完成。 太平桥第118号地块已於2014年第四季展开拆迁工程，截至2016年12月31日，已有100%的住户签署拆迁 协议。截至2016年12月31日，已支付的拆迁成本达人民币48亿元。预计未支付的拆迁成本为人民币5亿元， 将於2017年支付。第118号地块计划发展为高级公寓住宅。建筑工程将於2017年展开。 位於上海太平桥及瑞虹新城余下分别为416,000平方米及230,000平方米的建筑面积，其拆迁计划和时间表仍 未确定。这些地块的拆迁计划取决於相关方的最终建议及条款协议。 有关各地块的拆迁进度详情载列如下： 於2016年 截至2016年 截至2016年 12月31日 可供出租 12月31日 12月31日 实际/预计 已完成 及可供销售 已支付的 预计未支付的 拆迁完成 项目 拆迁百分比 建筑面积 拆迁费用 拆迁费用 年份 平方米 人民币百万元 人民币百万元 已於2016年完成拆迁的土地 太平桥第118号地块（住宅） 100% 80,000 4,800 500 2016 ──────── ───────── ───────── 80,000 4,800 500 ──────── ───────── ───────── 於2016年进行拆迁的土地 瑞虹新城第10号地块 99.9% 338,000 2,587 343 2017 瑞虹新城第1号地块（住宅） 98% 110,000 3,924 870 2017 瑞虹新城第7号地块（住宅） 95% 159,000 3,934 613 2017-2018 ──────── ───────── ───────── 607,000 10,445 1,826 ──────── ───────── ───────── 总计 687,000 15,245 2,326 =========== ============ ============ 作为审慎提示，以上提及的地块拆迁工程的实际完成日期及拆迁费用，可能会受政府法规的变动，与相关方的谈判等因素影响。上述费用仅代表截至报告期间的预计金额。 Page14 於2016年12月31日，本集团及其联营公司的土地储备概述如下： 概约/估计 可供出租及可供销售建筑面积 酒店/ 会所/ 服务式 停车场 本集团 项目 住宅 办公楼 零售 公寓 小计 及其他 总计 权益 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % 已落成物业： 上海太平桥 18,000 36,000 104,000 - 158,000 59,000 217,000 99.00%1 上海瑞虹新城 32,000 - 130,000 16,000 178,000 125,000 303,000 100.00%2 上海创智天地 - 164,000 63,000 22,000 249,000 149,000 398,000 86.80%3 虹桥天地 - 93,000 170,000 - 263,000 72,000 335,000 78.11% 武汉天地 - - 160,000 - 160,000 167,000 327,000 100.00%4 重庆天地 3,000 11,000 152,000 - 166,000 230,000 396,000 99.00% 佛山岭南天地 10,000 15,000 159,000 43,000 227,000 157,000 384,000 100.00% 大连天地 69,000 207,000 41,000 - 317,000 176,000 493,000 48.00%5 小计 132,000 526,000 979,000 81,000 1,718,000 1,135,000 2,853,000 发展中物业： 上海太平桥 127,000 - - - 127,000 33,000 160,000 99.00%1 上海瑞虹新城 371,000 156,000 185,000 - 712,000 160,000 872,000 99.00%2 武汉天地 149,000 177,000 71,000 - 397,000 94,000 491,000 100.00% 重庆天地 439,000 277,000 157,000 25,000 898,000 307,000 1,205,000 99.00% 佛山岭南天地 - - 7,000 - 7,000 - 7,000 100.00% 大连天地 381,000 206,000 188,000 144,000 919,000 292,000 1,211,000 48.00%5 小计 1,467,000 816,000 608,000 169,000 3,060,000 886,000 3,946,000 日後发展物业： 上海太平桥 86,000 174,000 118,000 38,000 416,000 44,000 460,000 99.00% 上海瑞虹新城 83,000 69,000 78,000 - 230,000 2,000 232,000 100.00%2 武汉天地 135,000 166,000 94,000 - 395,000 - 395,000 100.00% 重庆天地 100,000 143,000 160,000 50,000 453,000 126,000 579,000 99.00% 佛山岭南天地 147,000 450,000 107,000 80,000 784,000 2,000 786,000 100.00% 大连天地6 394,000 867,000 262,000 42,000 1,565,000 - 1,565,000 48.00%5 小计 945,000 1,869,000 819,000 210,000 3,843,000 174,000 4,017,000 土地储备总建筑面积 2,544,000 3,211,000 2,406,000 460,000 8,621,000 2,195,000 10,816,000 1 本集团持有上海太平桥项目余下地块99.0%的权益，惟在上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、瑞安广场第15层和第116号地块， 本集团分别拥有78.11%、77.33%、62.49%、78.11%和56.7456%的实质权益。 2 本集团持有瑞虹新城项目第1期、第167A和167B号地块的100.0%实质权益，余下地块持有99.0%权益。 3 本集团持有上海创智天地项目余下地块86.8%的权益，惟在第311号地块持有99.0%的实质权益。 4 本集团持有武汉项目余下地块100.0%的权益，惟在武汉新天地持有78.11%的实质权益。 5 本集团持有大连天地48.0%实质权益，惟在第C01、C03、B08、B09及E02a号地块持有44.72%实质权益。 6 大连天地预期拥有建筑面积为330万平方米的土地储备。截至2016年12月31日，约300万平方米已被收购。其余约30万平方米 的建筑面积预期将通过公开招标在适当的时候收购。 Page15 土地收购 武汉光谷中心城地块 2017年1月24日，华夏瑞信（香港）有限公司（「华夏瑞信」）（一家由本集团间接持有50%及由中信股份 间接持有50%的合资公司）成功投得武汉东湖新技术开发区的一幅地块（「地块」）。该地块总价值为人民币 22.98亿元，总建筑面积达1,284,000平方米，平均每平方米为人民币1,790元。本集团为该地块支付款额预计 约为人民币14.10亿元。 地块位於光谷中心城中央区域，是光谷的行政服务中心及商务中心。光谷位於武汉东湖新技术开发区，於2015 年在中国的114个高新技术开发区中名列前十名，是中国国家自主创新示范区及自由贸易区之一。光谷中心城 作为国家自主创新城区的引领者，计划将成为世界级的创新中心。 Page16 市场展望 全球民族主义思潮日渐抬头，加上反建制情绪正席卷西方世界，使不明朗形势在2017年有所加剧。恐怖主义与难民问题仍将继续困扰全球经济，而英国面对步履维艰的脱欧程序，为欧盟的团结蒙上阴影。欧元区今年的一系列大选也可能打破现状，导致政治领导人的更替，从而削弱投资者信心。特朗普政权上台後，北韩及中国南海的地缘政治局势可能生变，影响亚洲的贸易及投资前景。 2016年，中国GDP增长率成功站稳在6.7%，政府透过实施供给侧改革措施，令削减过剩产能取得一些进展。在今年十九次全国代表大会期间，政治局七个常委中的五个席位将在年底更换，现时中国正步入敏感的政治过渡期。国际货币基金会在2017年1月的全球经济展望中，把中国经济增长预测调整至6.5%与政府的增长目标看齐。 然而，监於外围经济不稳及国内企业债务上升，中央政府今年的政策重点放在增长质素上，对增速放缓不以为忤。 汇率波动仍是困扰中国经济的重大挑战。美国经济持续增强将令联储局进一步收紧货币政策，因而人民币将备受压力。中国外汇储备於2017年初稳守在3万亿美元的水准，政府已加强控制资本外流，引导汇率的有序调整并防止人民币受到炒家冲击。根据预测，中国人民银行将参考CFETS货币篮子以管控人民币价格维持人民币汇率的稳定性。 2016年，中国住房市场备受瞩目，全国住宅销售面积达137.5亿平方米，总销售额达人民币99.1亿元，均创下历史新高，其年增长率分别为22.4%及36.1%。随着中央政府发出新的遏抑资产泡沫政策，以避免金融行业凝聚风险，预期今年的物业交投在一二线城市带头回落之下将会有所放缓。 写字楼方面，市场对灵活办公用地的需求继续上升，上海现有大约350多个联合办公场地。该市场正步入新的 阶段，营运商不仅提供办公空间及共用设施，更需为租户提供会面和社交平台。这种转变反映千禧一代的诉求，他们大都喜欢灵活的工作时间及共用办公环境。在中国日益壮大的中产阶级消费群支持下，2016年商业零售市场的需求依然强劲，带动全国零售销售额上升10.4%至人民币33.2万亿元。现时增长的主要动力现已逐渐转往线上销售，这方面的年增长率高达26.2%。 2016年，上海的GDP增长率达6.8%。今年，政府订立的2017年增长目标为6.5%，计划新增50,000套经济适 用房以维持充足的住宅供应，并将加快创新及科技发展速度，让经济保持平稳的增长步伐。政府已制定相应政策，着眼将上海打造成具有全球影响力的科技创新中心，并加快将张江国家科研中心发展成为世界级的创新枢纽。 武汉在2016年实现了7.8%的GDP增长率，其中高科技产业及服务业成为推动当地经济的一股新动力。当地市 政府推行一系列的改革，使经济结构与数码新经济互相呼应。炽热的房地产市场虽然有助经济增长，但为了稳定房价，市政府於2016年9月开始实施限购。国务院近日批准武汉光谷建立湖北自由贸易区（自贸区），而武汉还入选为「中国国家中心城市」，进一步加强了该市在华中地区的领导地位，这将有助促进武汉市的经济发展。 2016年，重庆录得10.7%的GDP增长率，维持了卓越的经济表现。当地政府在国企及供给侧改革方面取得了 稳步进展。根据十三五规划，高科技与金融服务业将肩负更重要的角色，预计於2020年将分别占工业总产值 的25%及11%。2016年，重庆在房地产库存去化方面取得了良好的进展，市场今年在均衡健康的供求状况下将 稳步增长。 Page17 在产业转型和经济改革推动下，佛山於 2016年录得 8.3%的经济增长。根据最新的《佛山市城市总体规划 （2011-2020年）》，该市将建造九条地铁线加强与广州连接，并在两座城市之间建立「1小时都市圈」。佛山已 放宽其户籍登记制度，并推出强大的人才招聘计划，目标是使全市人口从2015年的740万提升至2020年的910 万。 2016年，大连的GDP增长稳步回升至6.5%。当地市政府希望透过发展金融服务业，使大连成为东北亚地区的 区域金融中心。该市是外商的投资热点，於2016年首三季吸引外商直接投资达22.6亿美元。2016年，当地的 住宅销量和平均价格回升，预计今年仍将保持稳步增长。 展望未来，2017年的经济增长将受到包括中美关系、货币波动、信贷增长、国有企业改革等多个关键因素的影 响。随着中国货币政策转向稳健偏紧的态势，今年的住宅市场将面对重重挑战。不明朗的经营环境及放缓的市场交投，迫使开发商需保持警惕，并应降低融资成本及采取措施改善现金流。我们将密切监察全球及国内市场的变化，提供情境分析，因应市场动态的变化以作出对策和必要的调整。 Page18 瑞安房地产有限公司（「本公司」或「瑞安房地产」）董事会宣布本公司及其附属公司（总称为「本集团」）截至2016年12月31日止年度的经审核综合业绩如下： 综合损益表 附注 2016年 2015年 港币百万元 人民币百万元 港币百万元 人民币百万元 （附注2） （附注2） 营业额 －本集团 4 20,539 17,600 8,038 6,472 －应占联营公司 392 336 208 167 ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------------------------------- ---------------------------------------- 20,931 17,936 8,246 6,639 =============== =============== =============== =============== 本集团营业额 4 20,539 17,600 8,038 6,472 销售成本 (13,648) (11,695) (5,940) (4,783) ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 毛利 6,891 5,905 2,098 1,689 其他收入 677 580 543 437 销售及市场开支 (378) (324) (282) (227) 一般及行政开支 (1,037) (889) (1,117) (899) ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 经营溢利 5 6,153 5,272 1,242 1,000 出售投资物业的收益 555 476 3,942 3,174 余下投资物业的公平值增值 1,372 1,176 3,689 2,970 其他收益及亏损 6 578 495 (153) (123) 应占联营公司及合营公司亏损 (337) (289) (390) (314) 财务费用，包括汇兑差额 7 (2,912) (2,495) (3,253) (2,619) ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 税项前溢利 5,409 4,635 5,077 4,088 税项 8 (3,336) (2,859) (2,882) (2,321) ----------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------------------------------- ---------------------------------------- 年度溢利 2,073 1,776 2,195 1,767 =============== =============== =============== =============== 以下应占： 本公司股东 1,270 1,088 979 788 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 可换股永久证券持有者 - - 216 174 永久资本证券持有者 393 337 392 316 可换股永久资本证券持有者 131 112 76 61 附属公司的非控制股东 279 239 532 428 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 803 688 1,216 979 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 2,073 1,776 2,195 1,767 =============== =============== =============== =============== 每股盈利 10 基本 港币16仙 人民币14分 港币12仙 人民币10分 =============== =============== =============== =============== 摊薄 港币16仙 人民币14分 港币6仙 人民币5分 =============== =============== =============== =============== Page19 综合损益及其他全面收益表 2016年 2015年 港币百万元 人民币百万元 港币百万元 人民币百万元 （附注2） （附注2） 年度溢利 2,073 1,776 2,195 1,767 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 其他全面（开支）收入 其後可能重新分类至溢利或亏损的项目： 换算海外业务产生的汇兑差额 (69) (59) (73) (59) 指定为现金流量对冲利率掉期合约的公 平值调整 6 5 (2) (2) 指定为现金流量对冲交叉货币掉期合约 的公平值调整 - - (6) (5) 指定为现金流量对冲货币远期合约的公 平值调整 400 343 - - 由对冲储备重新分类至溢利或亏损 4 3 32 26 因货币远期合约由对冲储备重新分类 至溢利或亏损 (258) (221) - - 其後不会重新分类至溢利或亏损的项目： 界定福利责任的重新计量 5 4 2 2 自物业、厂房及设备及预付租赁款项转 拨至投资物业时重估值税後增加 16 14 - - ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 年度其他全面收入（开支） 104 89 (47) (38) ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 年度全面总收入 2,177 1,865 2,148 1,729 =============== =============== =============== =============== 以下应占全面总收入： 本公司股东 1,374 1,177 932 750 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 可换股永久证券持有者 - - 216 174 永久资本证券持有者 393 337 392 316 可换股永久资本证券持有者 131 112 76 61 附属公司的非控制股东 279 239 532 428 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 803 688 1,216 979 ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- 2,177 1,865 2,148 1,729 =============== =============== =============== =============== Page20 综合财务状况表 附注 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 非流动资产 投资物业 56,620 55,600 物业、厂房及设备 1,845 2,268 预付租赁款项 36 128 於联营公司的权益 379 562 於合营公司的权益 27 27 向联营公司的贷款 1,865 1,962 向合营公司的贷款 756 2,912 应收账款及预付款项 11 737 504 联营公司欠款 2,156 1,878 已抵押银行存款 4,024 2,008 衍生金融工具 460 450 递延税项资产 840 554 ------------------------------ ------------------------------ 69,745 68,853 ------------------------------ ------------------------------ 流动资产 发展中待售物业 21,838 20,102 待售物业 4,865 2,560 应收账款、按金及预付款项 11 12,492 10,344 有关连公司欠款 808 724 合营公司欠款 6 21 合约工程客户欠款 97 103 衍生金融工具 343 - 已抵押银行存款 455 981 受限制之银行存款 1,435 4,281 银行结余及现金 9,653 3,344 ------------------------------- ------------------------------- 51,992 42,460 待售资产 13 476 5,857 ------------------------------- ------------------------------- 52,468 48,317 ------------------------------- ------------------------------- 流动负债 应付账款、已收按金及应计费用 12 18,885 13,340 应付有关连公司款项 412 310 应付附属公司非控制股东款项 8 11 税项负债 2,242 1,301 银行及其他借贷―於一年内到期 6,434 12,778 优先票据 6,023 - 衍生金融工具 368 37 租金保证安排产生的负债 328 320 ------------------------------ ------------------------------ 34,700 28,097 与待售资产相关的负债 - 1,813 ------------------------------ ------------------------------ 34,700 29,910 ------------------------------ ------------------------------ 流动资产净值 17,768 18,407 ------------------------------ ------------------------------ 总资产减流动负债 87,513 87,260 =========== =========== Page21 综合财务状况表 ―续 附注 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 股本及储备 股本 14 145 145 储备 37,305 36,500 ------------------------------------ ----------------------------------- 本公司股东应占权益 37,450 36,645 可换股永久证券 1 16 可换股永久资本证券 1,345 1,346 永久资本证券 3,046 3,050 附属公司的非控制股东 4,414 5,061 ------------------------------------ ----------------------------------- 8,806 9,473 ------------------------------------ ----------------------------------- 权益总额 46,256 46,118 ------------------------------------ ----------------------------------- 非流动负债 应付账款及应计费用 12 24 48 银行及其他借贷―於一年後到期 23,377 20,559 优先票据 11,289 14,655 衍生金融工具 - 238 租金保证安排产生的负债 271 370 递延税项负债 6,274 5,242 界定福利负债 22 30 ------------------------------------ ----------------------------------- 41,257 41,142 ------------------------------------ ----------------------------------- 权益及非流动负债总额 87,513 87,260 ============= ============= Page22 综合财务报表附注： 1. 一般事项 综合财务报表乃根据香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录16中适用的披露规定及国 际财务报告准则而编制。 2. 呈列 综合损益表和综合损益及其他全面收益表列示的港币金额仅供参考，乃以各年度的平均汇率为基础换算，即 2016年以人民币1.000元兑港币1.167元换算，及2015年以人民币1.000元兑港币1.242元换算。 3A. 采用新订及经修订国际财务报告准则 采用经修订国际财务报告准则 於本年度，本集团首次采用下列於2016年1月1日开始的年度期间强制生效的对国际财务报告准则的修订： 国际财务报告准则第11号的修订 收购合营业务权益的会计处理 国际会计准则第1号的修订 披露计划 国际会计准则第16号及 澄清折旧及摊销的可接受方法 国际会计准则第38号的修订 国际会计准则第16号及 农业：生产性植物 国际会计准则第41号的修订 国际财务报告准则第10号、国际财务报告 投资实体：采用豁免综合入账 准则第12号及国际会计准则第28号的修订 国际财务报告准则的修订 对2012年至2014年周期之国际财务报告准则之年度改进 於本年度采用经修订国际财务报告准则对本集团於本年度及过往年度的财务表现及状况及／或该等综合财务报表所载之披露并无重大影响。 Page23 3A. 采用新订及经修订国际财务报告准则―续 已颁布但尚未生效的新订及经修订国际财务报告准则以及新订国际财务报告诠释委员会诠释 本集团并无提早采用下列已颁布但尚未生效的新订及经修订国际财务报告准则以及新订国际财务报告诠释委员会诠释： 国际财务报告准则第9号 金融工具1 国际财务报告准则第15号 客户合约产生的收入1 国际财务报告准则第16号 租赁2 国际财务报告诠释委员会诠释第22号 外币交易及预付交易款1 国际财务报告准则第2号的修订 以股份付款的交易的分类及计量1 国际财务报告准则第4号的修订 与国际财务报告准则第4号「保险合约」一并应用 国际财务报告准则第9号「金融工具」1 国际财务报告准则第15号的修订 澄清国际财务报告准则第15号「客户合约产生的收入」1 国际财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或合营公司之间出售或注入资产3 国际会计准则第28号的修订 国际会计准则第7号的修订 披露计划4 国际会计准则第12号的修订 对未实现亏损确认递延税项资产4 国际会计准则第40号的修订 投资物业的转移1 国际财务报告准则的修订 对2014年至2016年周期之国际财务报告准则之年度改进5 1於2018年1月1日或之後开始的年度期间生效 2於2019年1月1日或之後开始的年度期间生效 3 於一个待确认日期或之後开始的年度期间生效 4於2017年1月1日或之後开始的年度期间生效 5於2017年1月1日或2018年1月1日（如适用）或之後开始的年度期间生效 国际财务报告准则第9号「金融工具」 国际财务报告准则第9号引入金融资产及金融负债的分类与计量、一般对冲会计处理，以及金融资产减值规 定的新规定。 与本集团有关的国际财务报告准则第9号主要规定如下�U 所有在国际财务报告准则第9号范围内已确认的金融资产後续须按已摊销成本或公平值计量。尤其是， 在目标为收回合约现金流，及有仅为支付本金及未偿还本金之利息的合约现金流的业务模式中持有的债务投资，一般在後续会计期结束时按已摊销成本计量。在目标为同时收回合约现金流及出售金融资产，以及合约条款令於特定日期产生的现金流纯粹为支付本金及未偿还本金的利息的业务模式下持有的债务工具，一般以公平值计入其他全面收益。所有其他债务投资及股权投资均於後续会计期间结束 时按公平值计量。此外，根据国际财务报告准则第9号，实体可作出不可撤回选择，於其他全面收益表呈列一项股权投资（并非持作买卖目的）公平值的後续变动，仅股息收入一般於损益表确认。 就金融资产减值而言，与国际会计准则第39号「金融工具：确认及计量」项下按已产生信贷亏损模式 计算相反，国际财务报告准则第9号规定按预期信贷亏损模式计算。预期信贷亏损模式规定实体於各 报告日期将预期信贷亏损及该等预期信贷亏损的变动入账，以反映自初始确认以来信贷风险的变动。 换言之，毋须再待发生信贷事件方确认信贷亏损。 Page24 3A. 采用新订及经修订国际财务报告准则―续 国际财务报告准则第9号「金融工具」―续 根据本集团於2016年12月31日的财务工具及风险管理政策，本公司董事预期采用国际财务报告准则第9 号不太可能对本集团财务表现及状况产生重大影响。然而，於完成详细审阅前，对有关影响作出合理估计属不切实际。 国际财务报告准则第15号「客户合约产生的收入」 国际财务报告准则第15号已颁布，设立了一项单一全面模式供实体将自客户合约产生的收入入账。国际财 务报告准则第15号於生效时将取代现有收入确认指引，包括国际会计准则第18号「收入」、国际会计准则 第11号「建筑合约」及相关诠释。 国际财务报告准则第15号的核心原则为一个实体确认收入以描述向客户转移的承诺货品或服务，该金额应 能反映该实体预期就交换该等货品或服务而有权获得的代价。特别是该准则引入了收入确认5步法： 步骤1：识别与一个客户订立的合约 步骤2：识别合约的履约责任 步骤3：厘定交易价格 步骤4：将交易价格分配至合约的履约责任 步骤5：於该实体完成一项履约责任时确认收入 根据国际财务报告准则第15号，一个实体於完成一项履约责任时（即於履约责任相关的商品或服务的「控 制权」转移至客户时）确认收入。国际财务报告准则第15号已加入更为规范的指引以处理特定情况。此外， 国际财务报告准则第15号要求更为广泛的披露。本公司董事预期，日後采纳国际财务报告准则第15号可能 会对本集团综合财务报表的呈报金额及披露产生重大影响。然而，於本集团完成详细审阅前，对有关国际财 务报告准则第15号的影响进行合理估算属不切实际。 国际财务报告准则第16号「租赁」 国际财务报告准则第16号为出租人及承租人识别租赁安排及会计处理引入一项综合模式。国际财务报告准 则第16号生效时将取代国际会计准则第17号「租赁」及其相关诠释。 国际财务报告准则第16号以一个顾客是否控制一项被认定的资产来区分租赁及服务合约。除短期租赁及低 价值资产租赁外，经营及融资租赁的区分已自承租人会计处理中移除，并由承租人须就所有租赁确认一项使用权资产及相对应的负债的模式取代。 使用权资产初始按成本计量，後续按成本（存在若干例外情况）减累计折旧及减值亏损计量，并就租赁负债的任何重新计量而作出调整。租赁负债初始按当日尚未支付的租赁款项的现值计量。随後，租赁负债就利息及租赁款项的支付，租赁修订的影响，以及其他因素作出调整。就现金流分类而言，本集团目前将与自用租赁土地及该等被分类为投资物业有关的提前预付租赁款项呈列为投资现金流量，而其他经营租赁付款呈列为 经营现金流量。根据国际财务报告准则第16号，有关租赁负债的租赁款项将被分配为本金及利息部分并分别呈列为融资及经营现金流量。 根据国际会计准则第17号，本集团已就融资租赁安排确认一项资产及一项相关的融资租赁负债，并就本集 团作为承租人的租赁土地确认预付租赁款项。应用国际财务报告准则第16号可能导致该等资产分类的潜在 变动，视乎本集团是否分开呈列有使用权的资产或按将相关资产视同自有而在同一项目内呈列。 Page25 3A. 采用新订及经修订国际财务报告准则―续 国际财务报告准则第16号「租赁」―续 与承租人会计处理相反，国际财务报告准则第16号大致转承国际会计准则第17号的出租人会计处理规定， 并且继续要求出租人将租赁分类为一项经营租赁或一项融资租赁。 此外，国际财务报告准则第16号要求作出详尽披露。 於2016年12月31日，本集团的不可撤销经营租赁承诺为人民币1.28亿元。初步评估显示该等安排符合国 际财务报告准则第16号项下租赁的定义，因此本集团将确认一项使用权资产及一项与所有该等租赁相对应 的负债，除非其於应用国际财务报告准则第16号时符合低价值或短期租赁。此外，应用新规定可能导致上 述列示的计量、呈列及披露的变动。然而，於本公司董事完成详细审阅前，对财务影响作出合理估计属不切实际。 至於其他新订或经修订国际财务报告准则，本公司董事预期将不会对本集团综合财务报表的呈报金额及披露产生重大影响。 3B.新会计政策 在编制本集团截至2016年12月31日止年度全年综合财务报表期间，由於本集团实施销售发展中待售物业 的新策略，本公司董事重新评估了本集团的收益确认政策。该等销售策略过往甚少进行，然而本集团预期日後将会更频密地发生并成为正常业务过程的一部分。因此，本集团已采纳一项新会计政策以便於该等交易中应用，详情载於以下标题为「收入确认」的段落中。 根据该新采纳的会计政策，截至2016年12月31日止年度，销售发展中待售物业收入人民币18.42亿元及相 关销售成本人民币18.46亿元已於买卖协议完成日确认。於本集团截至2016年6月30日止六个月中期财务 报告中，该项交易按其法律形式入账为出售一间附属公司，故出售一间附属公司的亏损人民币1,500万元已 於损益表确认。根据国际会计准则第34号「中期财务报告」所载规定，本集团已采纳的新会计政策於本集 团截至2016年12月31日止年度全年综合财务报表首次应用，对中期财务报表进行了重列，以确保属於该 特定类别的全部交易所应用的会计政策於整个年度均贯彻一致。 收入确认 收入乃按已收及应收代价的公平值计量，指於本集团一般业务过程中出售货品及提供服务的应收款项扣除折扣及销售相关税项後的金额。 本集团一般业务过程中销售物业的收入於物业交付且与所有权相关的重大风险及回报已转移至买方时确认，前提是於该阶段的经济利益将可能流向本集团及收入能可靠计量，且本集团并未继续参与通常与所有权相关的管理或保留对土地及其他已售物业的实际控制权。 於符合上述有关收入确认的条件前，从买方收取的按金及分期付款於综合财务状况表流动负债项下入账。 Page26 4. 营业额及分部资料 本集团及应占联营公司於本年度的营业额分析如下： 2016年 2015年 本集团 应占联营公司 总计 本集团 应占联营公司 总计 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元人民币百万元 物业发展： 物业销售收入 15,604 287 15,891 4,380 146 4,526 --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- 物业投资： 投资物业租金收入 1,474 49 1,523 1,428 21 1,449 酒店经营收入 78 - 78 73 - 73 物业管理费收入 26 - 26 50 - 50 租金相关收入 138 - 138 61 - 61 --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- 1,716 49 1,765 1,612 21 1,633 --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- 建筑 222 - 222 424 - 424 其他 58 - 58 56 - 56 --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- 总计 17,600 336 17,936 6,472 167 6,639 ============ ============ ============ ============ ============ ============ 本集团基於其业务活动进行组织，并持有以下三大主要报告分部�s 物业发展 － 发展及销售物业 物业投资 － 办公室及商�m/商场出租、物业管理及酒店经营 建筑 － 楼宇物业建筑工程、室内装修、翻新及保养工程，以及提供相关谘询服务 由於交付客户的产品及服务类近，物业发展分部及物业投资分部合并了多个本集团於中国上海、重庆、武汉及佛山营运的经营分部。 本集团物业销售收入人民币156.04亿元（2015年：人民币43.80亿元）包括住宅物业销售收入人民币137.25 亿元（2015年：人民币24.97亿元）、商业物业销售收入人民币14.12亿元（2015年：人民币16.21亿元） 及其他收入人民币4.67亿元（2015年：人民币2.62亿元）。 Page27 4. 营业额及分部资料―续 截至2016年12月31日止年度 报告分部 物业发展 物业投资 建筑 总计 其他 综合 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元人民币百万元人民币百万元人民币百万元 分部收入 本集团外部营业额 15,604 1,716 222 17,542 58 17,600 应占联营公司营业额 287 49 - 336 - 336 --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- 分部收入总计 15,891 1,765 222 17,878 58 17,936 ============ ============ ============ ============ ============ ============ 分部业绩 本集团分部业绩 4,469 2,431 (24) 6,876 (8) 6,868 ============ ============ ============ ============ ============ 利息收入 303 应占联营公司 及合营公司亏损 (289) 财务费用，包括汇兑差额 (2,495) 其他收益及亏损 534 未分类开支净额 (286) --------------------------- 税项前溢利 4,635 税项 (2,859) --------------------------- 年度溢利 1,776 ============ 截至2015年12月31日止年度 报告分部 物业发展 物业投资 建筑 总计 其他 综合 人民币百万元 人民币百万元人民币百万元人民币百万元人民币百万元人民币百万元 分部收入 本集团外部营业额 4,380 1,612 424 6,416 56 6,472 应占联营公司营业额 146 21 - 167 - 167 --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- --------------------------- 分部收入总计 4,526 1,633 424 6,583 56 6,639 ============ ============ ============ ============ ============ ============ 分部业绩 本集团分部业绩 207 7,367 (40) 7,534 149 7,683 ============ ============ ============ ============ ============ 利息收入 302 应占联营公司 及合营公司亏损 (314) 财务费用，包括汇兑差额 (2,619) 其他收益及亏损 (573) 未分类开支净额 (391) --------------------------- 税项前溢利 4,088 税项 (2,321) --------------------------- 年度溢利 1,767 ========== Page28 4. 营业额及分部资料－续 分部收入指本集团及应占联营公司之营业额。 分部业绩指未分摊中央行政成本、董事薪酬、利息收入、应占联营公司及合营公司亏损、其他收益及亏损（不包括一项投资物业回购选择权的公平值增值），物业、厂房及设备的减值亏损以及财务费用（包括汇兑差额）之各分部所赚取之溢利或产生之亏损。此乃向主要营运决策者（即本公司执行董事）报告的方式，以供其分配资源及评估业绩之用。 5. 经营溢利 2016年 2015年 经营溢利已扣除（计入）： 人民币百万元 人民币百万元 核数师酬金 －核数服务 6 6 ============ ============ 物业、厂房及设备折旧 141 126 ============ ============ 预付租赁款项拨回 - 3 减：资本化至物业、厂房及设备之金额 - (3) --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- - - ============ ============ 处置物业、厂房及设备的亏损 19 3 ============ ============ 雇员福利开支 董事酬金 袍金 2 2 薪金、花红及津贴 23 23 --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- 25 25 --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- 其他员工成本 薪金、花红及津贴 576 572 退休福利成本 53 64 购股权开支 3 4 股份奖励开支 9 8 --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- 641 648 --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- 雇员福利开支总额 666 673 减：资本化至在建或发展中投资物业、 发展中待售物业及发展中酒店之金额 (139) (163) --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- 527 510 ============ ============ 已售物业成本确认为开支 10,892 3,628 ============ ============ 经营租赁之最低租金费用 32 30 ============ ============ 待售物业及发展中待售物业的减值亏损 （包含在「销售成本」中） - 292 ============ ============ Page29 6. 其他收益及亏损 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 租金保证安排产生的亏损 (227) (439) 一项投资物业回购选择权的公平值增值 10 450 其他衍生金融工具的公平值减值 (101) (126) 收购附属公司的议价购买收益 369 - 视作出售一间合营公司的收益 498 - 终止出售於若干物业的收益权的亏损 (13) - 物业、厂房及设备减值亏损 (49) - 其他 8 (8) --------------------------------- --------------------------------- 495 (123) ============ ============ 7. 财务费用，包括汇兑差额 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 银行及其他借贷之利息 1,824 2,085 收购附属公司延後支付代价之估算利息 235 - 出售一间子公司延後收取代价之估算利息 58 - 优先票据利息 1,424 1,405 指定为现金流量对冲利率掉期合约之利息开支净额 6 8 附属公司非控制股东所提供贷款之估算利息 - 5 可换股债券利息 - 34 指定为现金流量对冲交叉货币掉期合约之利息开支净额 - 42 --------------------------------- --------------------------------- 利息开支总额 3,547 3,579 银行借贷之汇兑亏损 - 32 减：资本化至在建或发展中投资物业、 发展中待售物业及发展中酒店之金额 (1,982) (2,185) --------------------------------- --------------------------------- 列入损益表之利息开支 1,565 1,426 银行借贷及其他融资活动之汇兑亏损净额 895 1,156 其他 35 37 --------------------------------- --------------------------------- 2,495 2,619 ============ ============ 於年内资本化的借贷成本，乃根据合格资产开支以按年约5.2%（2015年：6.6%）的资本化比率计算。 Page30 8. 税项 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 中国企业所得税 －当年拨备 1,393 956 --------------------------------- --------------------------------- 中国预提所得税 －当年拨备 5 23 --------------------------------- --------------------------------- 中国土地增值税 －当年拨备 1,323 271 --------------------------------- --------------------------------- 递延税项 －当年拨备 138 1,071 --------------------------------- --------------------------------- 2,859 2,321 ============ ============ 由於本集团并无在香港产生或衍生收入，故并无就香港利得税作出拨备。 本集团各公司於两年内的应课税溢利已按适用所得税率25%就中国企业所得税作出拨备。 中国企业所得税法规定中国企业实体向香港居民企业及在BVI与毛里裘斯共和国成立的企业（均为收受股息 的受益人）就2008年1月1日後所产生的溢利分红时须缴纳预提所得税，税率分别为5%（香港居民企业） 及10%（在BVI与毛里裘斯共和国成立的企业若取得香港居民身份则为5%）。於2016年12月31日及2015 年12月31日，就有关溢利的临时性差异已全数拨备递延税项。 中国土地增值税的拨备乃根据有关中国税务法律与条例载列的规定估算。中国土地增值税已按增值的累进税率范围及若干可扣税项目（包括土地成本、借贷成本及有关物业的发展开支）予以拨备。 本年度拨备的当年所得税亦包括转让本集团附属公司股权的适用所得税。 9. 股息 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 年内已确认分派之股息： 已支付2016年中期股息每股港币1.1仙 （2015年：已支付2015年中期股息每股港币2.2仙） 76 146 已支付2015年末期股息每股港币2.8仙 （2015年：已支付2014年末期股息每股港币4仙） 190 253 --------------------------------- --------------------------------- 266 399 ============ ============ 本公司董事於2017年3月22日建议派发截至2016年12月31日止年度的末期股息每股港币3.9仙（按於2016 年12月31日的汇率0.89451计算，相当於人民币3.5分），合计港币3.14亿元（按於2016年12月31日的汇 率0.89451计算，相当於人民币2.81亿元），惟须待股东於应届股东周年大会上批准。待股东及香港联合交易 所有限公司批准後，拟派末期股息以现金形式应付，且股东将获赋予选择权以全新及已缴足股份代替现金收取全部或部分末期股息。 Page31 10.每股盈利 本公司股东应占每股基本及摊薄盈利乃按下列数据计算： 2016年 2015年 盈利 人民币百万元 人民币百万元 用以计算每股基本盈利的盈利，即本公司股东应占年度溢利 1,088 788 潜在摊薄普通股股份的影响： 就可换股永久证券作出调整（附注(c)） - (348) --------------------------------- --------------------------------- 用以计算每股摊薄盈利的盈利 1,088 440 ============ ============ 2016年 2015年 股份数目 百万 百万 用以计算每股基本盈利的普通股加权平均数（附注(a)） 8,002 8,002 潜在摊薄普通股股份的影响： 已发行股份奖励 17 16 --------------------------------- --------------------------------- 用以计算每股摊薄盈利的普通股加权平均数 8,019 8,018 ============ ============= 每股基本盈利（附注(b)） 人民币14分 人民币10分 港币16仙 港币12仙 ============ ============ 每股摊薄盈利（附注(b)） 人民币14分 人民币5分 港币16仙 港币6仙 ============ ============ 附注： (a) 上文所示普通股加权平均数乃经扣除以股份奖励计划信托形式持有的24,854,000股股份後计算得出。 (b)以上的港币金额仅供参考，乃以相应年度的平均汇率为基础换算，即2016年以人民币1.000元兑港币1.167 元、2015年以人民币1.000元兑港币1.242元换算。 (c) 大部分可换股永久证券已於截至2015年12月31日止年度兑换为本公司一间附属公司的普通股。就可换 股永久证券应占盈利的调整与截至2015年12月31日止年度已发行的工具有关。 (d)由於尚未行使购股权及认股权证的行使价高於截至2016年及2015年12月31日止年度本公司股份的每 股市场平均价，故该等购股权及认股权证并无产生摊薄影响。 (e) 於截至2016年及2015年12月31日止年度内，由於悉数兑换可换股永久资本证券为本公司的普通股将 不会导致本公司每股普通股溢利有所减少，故可换股永久资本证券并无产生摊薄影响。 Page32 11. 应收账款、按金及预付款项 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 非即期应收账款包括以下项目： 免租期的租金应收款项 319 184 贸易应收账款 126 86 拆迁费用的预付款项（附注） 292 234 --------------------------------- ----------------------------------- 737 504 ============ ============ 即期应收账款包括以下项目： 贸易应收账款 708 806 拆迁费用的预付款项（附注） 9,700 8,553 其他按金、预付款项及应收款项， 主要包括预付营业税人民币2.05亿元 （2015年：人民币2.42亿元） 1,003 792 出售附属公司的应收款项 1,081 - 出售一间酒店的应收款项 - 193 --------------------------------- -------------------------------- 12,492 10,344 ============ ============ 附注： 该金额指就上海物业发展项目支付予数名拆迁代理的用於搬迁土地现有占用者的款项，其中 89%及 10% （2015年�s86%及10%）的款项支付予两名拆迁代理。 该等结余指一旦拆迁完成，将被资本化至发展中待售物业和投资物业的金额。而该等有关将开发作销售用途的土地部分的拆迁程序乃依照本集团的一般营运周期而定，因此相关拆迁费用被归类为流动资产。预计该结余於报告期末起十二个月内不会实现。 贸易应收账款包括： (i) 根据有关买卖协议的条款已到期、应清偿的物业销售产生的应收款项； (ii) 每月向租户发出付款通知书後到期、应清偿的应收租金；及 (iii) 授予客户40日信贷期的建筑收入产生的应收款项。 计入本集团应收账款、按金及预付款项的金额为人民币8.34亿元（2015年：人民币8.92亿元）的贸易应收 账款结余，按收入确认日期计算，其中44%（2015年：64%）的账龄少於90日，56%（2015年：36%）的 账龄超过90日。 Page33 11. 应收账款、按金及预付款项―续 计入本集团贸易应收账款的账面值总额为人民币5.02亿元（2015年：人民币5.60亿元）的应收款项於报告 期末到期，本集团并未就此作出减值亏损拨备。按买卖协议的清偿条款计算，其中8%（2015年：43%）的 账龄逾期少於90日，92%（2015年：57%）的账龄逾期超过90日。由於信贷质素没有重大变化并且认为该 等余额仍完全可收回，本公司认为无须就该等余额作出减值准备。 在厘定一项贸易应收账款是否可收回时，本集团会考虑由最初授出信贷之日起至报告期末有关贸易应收账款的信贷质素的任何变动。由於本集团已从租户处收取租赁按金以保障来自无法收回应收账款的任何潜在损失，一般无须就应收租金作呆坏账拨备。 於2016年12月31日，其他应收账款包括一笔向上海政府机关提供的垫款，金额为人民币2亿元（2015年： 人民币2亿元）。该金额为无抵押、按年利率6.1%计息，并须於位於中国上海的若干地块拆迁工程完工当日 偿还。本公司董事预期有关垫款将於报告期末起十二个月内偿还，故分类为流动资产。 12.应付账款、已收按金及应计费用 2016年 2015年 人民币百万元 人民币百万元 即期部分包括以下项目： 贸易应付账款 4,374 4,141 应付拆迁成本 852 700 应付保留工程款项（附注） 532 735 契税、营业税及其他应付税项 377 501 物业销售的已收按金及预收款项 8,347 4,552 投资物业租金的已收按金及预收款项 580 473 应付增值税 305 - 收购附属公司延後支付代价 2,845 - 其他应付账款及应计费用 673 470 出售附属公司的已收按金 - 1,768 --------------------------------- -------------------------------- 18,885 13,340 ============ ============ 非即期部分包括以下项目： 其他应付账款及应计费用 24 48 ============ ============ 附注：应付保留工程款项预期根据各合约於保留期到期时支付。 计入本集团应付账款、已收按金及应计费用的金额为人民币43.74亿元（2015年：人民币41.41亿元）的贸 易应付账款结余，按发票日期计算，其中68%（2015年：74%）的账龄少於30日，16%（2015年：5%）的 账龄介乎31日至60日，0%（2015年：3%）的账龄介乎61日至90日，16%（2015年：18%）的账龄超过 90日。 物业销售的已收按金及预收款项金额为人民币6.73亿元（2015年�s人民币1.18亿元），预期将於报告期後十 二个月以後结算。 Page34 13.待售资产 根据与一名独立第三方订立的日期为2016年12月28日的意向书（「契约」），本公司一间间接全资附属公司 有条件同意以现金代价人民币4.76亿元（经扣除增值税）出售一间位於上海的酒店，该酒店被分类为已完工 投资物业。於2016年12月31日，该酒店的账面总值为人民币4.76亿元。 根据国际财务报告准则第5号「持有待售之非流动资产及已终止业务」，本公司董事认为该出售事项极大可 能於资产被分类为持有待售当日起十二个月内完成，所以该酒店已於2016年12月31日被分类为待售资产。 於2016年12月31日，本集团已收取人民币1,500万元的定金。 截至2015年12月31日止年度，本集团就出售其於InfoshoreInternationalLimited（「Infoshore」）的全部权益 与一名独立第三方订立协议（「出售」）。根据国际财务报告准则第5号「持有待售之非流动资产及已终止业 务」，Infoshore於2015年12月31日的相关资产及负债被分类为持有待售。该出售已於截至2016年12月31 日止年度完成。 14.股本 法定 已发行及缴足 每股面值0.0025美元的普通股 股份数目 千美元 股份数目 千美元 於2015年1月1日 12,000,000,000 30,000 8,001,726,189 20,004 行使购股权 - - 50,000 - 根据股份奖励计划发行股份 - - 24,854,000 62 ---------------------------------------- --------------------------------- ---------------------------------------- --------------------------------- 於2015年12月31日 及2016年12月31日 12,000,000,000 30,000 8,026,630,189 20,066 =============== ============ =============== ============= 2016年及2015年 人民币百万元 於综合财务状况表显示为 145 ============ 新股份在所有方面与现有股份享有同等地位。 15.报告期後事项 於报告期後，本集团有以下期後事项�s (a)於2017年1月23日，ShuiOnDevelopment(Holding)Limited（「SODH」）向独立第三方发行5亿美 元并於2021年2月6日到期的五年期优先票据（「2021年美元票据」）。2021年美元票据票面息率为每 年5.7%，每半年支付票息。 Page35 15.报告期後事项―续 (b)於2017年1月24日，华夏瑞信（本集团一间合资公司）成功投得武汉市国土资源和规划局东湖新技 术开发区分局（「武汉国土局」）出售的一幅地块。该地块位於武汉市环东湖。於同日，华夏瑞信就成功中标国有土地使用权与武汉国土局签订确认书以确认成功中标该地块。 华夏瑞信有意就地块的未来发展而於武汉设立一间全资项目公司。在地块成功中标後，本集团将向华 夏瑞信作进一步投资，而为收购地块提供资金，投资金额预计约为人民币14.10亿元。详情载於本公 司日期为2017年1月24日的通告。 Page36 财务回顾 2016年，本集团营业额上升172%至人民币176亿元（2015年：人民币64.72亿元），主要由於本年度确认的 物业销售大幅增加，以及租金及相关收入轻微上升所致。 2016年，由於已交付物业增加（特别是上海、武汉及佛山项目），物业销售收入上升256%至人民币156.04亿 元（2015年：人民币43.80亿元）。上海、武汉及佛山项目於本年度的物业销售收入增至人民币140.74亿元（2015 年：人民币30.06亿元），而重庆项目的物业销售收入也轻微增加至人民币15.30亿元（2015年：人民币13.74 亿元）。交付予业主的总面积达684,700平方米（2015年：309,890平方米）。有关2016年物业销售收入的详 情，请参阅「业务回顾」一节中的「物业销售」一段。 物业投资收入稍微上升至人民币17.16亿元（2015年：人民币16.12亿元）。2016年，投资物业租金及相关收 入轻微增至人民币16.38亿元（2015年：人民币15.39亿元），主要由於现有已落成物业租金收入持续增长及 新落成投资物业（包括佛山岭南天地「岭南站」及武汉天地「壹方」）陆续开业所致。该增幅被上海太平桥企业天地1号和2号和3号的租金收入减少所抵销，该等物业分别於2015年8月及2016年2月出售。酒店经营收入（包括来自佛山马哥孛罗酒店的贡献）於本年度维持稳定，达人民币7,800万元（2015年：人民币7,300万元）。有关投资物业的业务表现详情，请参阅「业务回顾」一节中的「物业投资」一段。 建筑收入来自建筑业务，於2016年减少至人民币2.22亿元（2015年：人民币4.24亿元）。 2016年的毛利大幅增加250%至人民币59.05亿元（2015年：人民币16.89亿元），毛利率亦上升至34%（2015 年：26%）。毛利率较高主要是上海及武汉物业销售收入的贡献，这两个项目物业销售收入的毛利率较高，其在2016年的物业销售收入占本集团物业销售收入的73%（2015年：41%）。 其他收入上升33%至人民币5.80亿元（2015年：人民币4.37亿元），其中包括利息收入及政府补贴。 销售及市场开支上升43%至人民币3.24亿元（2015年：人民币2.27亿元），与本集团合约销售额（未包括联 营公司销售额、其他资产处置和物业整体销售额）上升98%至人民币158.72亿元（2015年：人民币80.36亿元） 相匹配。 一般及行政开支（包括员工开支、折旧费用及顾问开支）轻微下降1%至人民币8.89亿元（2015年：人民币8.99 亿元）。 2016年的经营溢利跃升427%至人民币52.72亿元（2015年：人民币10亿元），乃由於上述提及的原因所致。 出售投资物业的收益指分别於2016年出售位於上海的企业天地3号及於2015年出售位於上海的企业天地1号 和2号所得的收益。出售投资物业的收益於2016年减少至人民币4.76亿元，乃由於位於上海的企业天地3号 的公平值增值已於2015年确认所致。 余下投资物业的公平值增值下降60%至人民币11.76亿元（2015年：人民币29.70亿元），其中人民币12.33 亿元（2015年：人民币24.30亿元）的收益来自已落成投资物业和待售资产，人民币5,700万元的亏损（2015 年收益：人民币5.40亿元）来自在建或发展中投资物业。2016年余下投资物业的公平值增值占2016年12月 31日投资物业账面值的3%。有关该等物业的详情，请参阅「业务回顾」一节中的「物业投资」一段。 其他收益及亏损为收益人民币4.95亿元（2015年亏损：人民币1.23亿元），其中人民币8.67亿元为收购上海 太平桥第116号地块住宅项目的一次性收益。有关收益部分被来自过往出售重庆天地商用物业所产生的租金保 证安排的亏损人民币2.27亿元（2015年：人民币4.39亿元）及其他衍生金融工具的公平值减值人民币1.01亿 元（2015年：人民币1.26亿元）所抵销。 Page37 2016年的应占联营公司及合营公司亏损为人民币2.89亿元（2015年：人民币3.14亿元），主要来自大连天地 的开发。 财务费用，包括汇兑差额为人民币24.95亿元（2015年：人民币26.19亿元）。利息开支总额减至人民币35.47 亿元（2015年：人民币35.79亿元）。其中，56%（2015年：61%）的利息开支，即人民币19.82亿元（2015 年：人民币21.85亿元）已资本化至物业发展成本，其余44%（2015年：39%）的利息开支与已落成物业的按 揭贷款及作一般营运资金用途的借贷有关，已作为开支处理。於2016年，本集团借贷利息资本化的百分比有 所下降，而开支比率则较上年同期有所增加，导致呈报财务费用的增加。此乃由於三项投资物业（即佛山岭南天地「岭南站」、武汉天地「壹方」及上海瑞虹新城「月亮湾」）已落成，落成後利息开支将停止资本化所致。 2016年录得汇兑亏损人民币8.95亿元（2015年：人民币11.56亿元），乃由於人民币兑港币及美元贬值所致。 税项前溢利上升13%至人民币46.35亿元（2015年：人民币40.88亿元）。税项前溢利上升主要由於更多的物 业交付以及上述其他原因所致。 税项上升23%至人民币28.59亿元（2015年：人民币23.21亿元）。2016年的实际税率为40.3%（2015年：51.6%）。 年内的应课税溢利已按适用所得税率25%就中国企业所得税作出拨备。土地增值税以物业销售收入扣减可抵扣 费用（包括土地、发展及建设成本）之後的增值额，按30至60个百分点的累进税率予以拨备。实际税率下降 乃由於在中国不可税前扣除的汇兑亏损及离岸贷款产生的利息开支减少所致。 年度溢利为人民币17.76亿元（2015年：人民币17.67亿元）。 2016年的本公司股东应占溢利为人民币10.88亿元，较上年同期上升38%（2015年�s人民币7.88亿元），此 乃由於可换股永久证券持有者及附属公司非控制权益股东应占溢利有所减少所致。 Page38 本集团核心溢利如下： 2016年 2015年 变动 人民币百万元 人民币百万元 % 本公司股东应占溢利 1,088 788 38% 余下投资物业的公平值增值净额 (1,176) (2,970) 相关递延税项的影响 294 743 已实现投资物业公平值累计增值* 1,556 2,944 收购附属公司的收益 (867) - 收购附属公司的已实现收益 337 - 应占联营公司业绩 投资物业的公平值减值 151 75 相关递延税项的影响 (38) (19) ------------------------------- ------------------------------ 257 773 (67%) 非控制股东权益 4 311 ------------------------------- ------------------------------ 投资物业估值变动影响的净额 261 1,084 (76%) ------------------------------- ------------------------------ 余下投资物业重估前本公司股东应占溢利 1,349 1,872 ------------------------------- ------------------------------ 加： 可换股永久证券持有者应占溢利 - 174 (100%) 可换股永久资本证券持有者应占溢利 112 61 84% 永久资本证券持有者应占溢利 337 316 7% ------------------------------- ------------------------------ 本集团核心溢利 1,798 2,423 (26%) ============ ============ * 2016年已实现投资物业公平值累计增值主要来源於上海太平桥企业天地3号销售的完成，而比较期则主要 与出售上海太平桥企业天地1号和2号有关。 每股盈利为人民币14分，乃按2016年的已发行股份的加权平均数约80.02亿股计算（2015年：人民币10分， 按已发行股份的加权平均数约80.02亿股计算）。 应付本公司股东的股息必须遵循优先票据和永久资本证券的若干条约，如下： 应付本公司股东的股息（连同赎回、回购或收购本公司任何股份）不能超过本公司於派付股息前最近两个 半年期间综合溢利的20%，除非优先票据条款规定的若干条件获满足。 在本公司选择延迟向永久资本证券持有者支付票面息的情况下，不能向本公司股东支付股息，除非全额支 付了所有延迟支付的票面息。 董事会决议建议派付2016年末期股息每股港币3.9仙（2015年：每股港币2.8仙），附有以股代息选择权。 Page39 重大收购及出售 1)於2015年12月，本集团订立了一份协议，以出售Infoshore100%的权益及相关股东贷款，现金代价总额约 为人民币57.59亿元。Infoshore间接持有位於上海太平桥项目的企业天地3号。该交易已於2016年2月完 成。详情请参阅本公司於2015年12月31日刊发的通函。 2)於2015年12月，本集团订立了一份协议，以分两阶段回购由TrophyPropertyGPLimited（TrophyProperty DevelopmentL.P.及其子公司的普通合夥人和代表）持有的PortspinLimited（「Portspin」）60.14%的权益及相 关股东贷款。首阶段涉及Portspin18.04%的股权及相关股东贷款，现金代价1.56亿美元，已於2016年1月 支付。最终阶段涉及Portspin42.1%的股权及相关股东贷款，现金代价4.07亿美元，应於2017年12月支付。 Portspin间接持有位於上海太平桥项目的一处住宅物业（第116号地块）。详情请参阅本公司於2016年1月 29日刊发的通函。 3)於2016年4月，本集团订立了一份协议，以出售其於佛山源康房地产发展有限公司（「佛山源康房地产」） 的全部股权，总代价为人民币18.42亿元。佛山源康房地产於佛山持有多幅土地，可售总建筑面积为231,500 平方米。该出售已於2016年6月24日完成。 4)於2016年5月，本集团订立了一份协议，以出售位於武汉的两幢名为A1及A3的办公楼，总代价分别为 人民币33.65亿元及人民币11.34亿元。详情请参阅本公司於2016年6月23日刊发的通函。 5)於2017年1月，本集团与中信成立的合资公司（各占50%股权）成功投得武汉一幅地块，该地块位於中国 武汉环东湖。本集团为土地收购提供资金而向合资公司投资约人民币14.10亿元。详情请参阅本公司於2017 年1月24日刊发的通告。 6)於2017年1月，本集团订立了一份买卖协议，以出售位於上海瑞虹新城项目第3号地块的一间酒店。代价 为人民币5亿元，预期交易将於2017年上半年完成。 流动性、资金来源及资产负债比率 本集团於2016年12月31日的借贷结构概述如下： 总计 到期期限为 到期期限为 （相当於 一年内 一年以上 两年以上 到期期限为 人民币） 到期 但不逾两年 但不逾五年 五年以上 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元 人民币百万元 银行借贷－人民币 25,503 3,396 5,357 12,130 4,620 银行借贷－港币 2,592 2,592 - - - 银行借贷－美元 1,716 446 510 760 - 优先票据－人民币 2,554 2,554 - - - 优先票据－美元 14,758 3,469 4,393 6,896 - ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ 总计 47,123 12,457 10,260 19,786 4,620 =========== =========== =========== =========== =========== 於2016年12月31日，现金及银行存款合计为人民币155.67亿元（2015年12月31日：人民币106.14亿元）， 其中包括抵押予银行的存款人民币44.79亿元（2015年12月31日：人民币29.89亿元）和仅能用於本集团指 定的物业发展项目的受限制之银行存款人民币14.35亿元（2015年12月31日：人民币42.81亿元）。 Page40 於2016年12月31日，本集团的负债净额为人民币315.56亿元（2015年12月31日：人民币373.78亿元）， 权益总额为人民币462.56亿元（2015年12月31日：人民币461.18亿元）。本集团於2016年12月31日的净 资产负债率（以优先票据、银行及其他借贷总和与银行结余及现金（包括已抵押银行存款及受限制之银行存款）两者间的差额，除以权益总额计算）为68%（2015年12月31日：81%）。 於2016年，本集团再融资多项借贷，由港币／美元借贷转为人民币借贷。於2016年12月31日，港币／美元 借贷（包括优先票据）相当於约人民币190.66亿元，占借贷总额约40%（2015年12月31日：46%）。 於2016年12月31日，本集团未提取的银行融资额约人民币66.31亿元（2015年12月31日：人民币62.56亿 元）。 抵押资产 於2016年12月31日，本集团已抵押合共人民币602.74亿元（2015年12月31日：人民币658.21亿元）的投 资物业、物业、厂房及设备、预付租赁款项、发展中待售物业、待售物业、应收账款和银行存款，以取得人民币272.72亿元的借款（2015年12月31日：人民币267.17亿元）。 资本及其他发展相关承担 於2016年12月31日，本集团有合约开发成本及资本开支承担人民币89.60亿元（2015年12月31日：人民 币133.68亿元）。 现金流量管理及流动资金风险 现金流量管理由总部集团资金部负责。 本集团旨在通过结合内部资源、银行贷款和债务融资（如适用），在资金的持续性与灵活性之间维持平衡。目前的财务及资金流动状况使本集团可以维持合理的缓冲资金，以确保随时具有充裕的资金应付流动资金的需求。 汇率及利率风险 本集团营业额以人民币计值。於2014年发行的人民币优先票据同样以人民币计值。因此，於2014年发行的优 先票据的还本付息并不会令本集团承受任何汇率风险。 然而，一部分营业额会被转换为其他货币，以偿还外币债务，例如以港币及美元计值的银行贷款，以及於2014 年至2016年期间发行的以美元计值的优先票据及可换股永久资本证券。因此，在存在外汇风险敞口净额的情 况下，本集团会承受外汇波动的风险。於2016年12月31日，本集团已订立约9.52亿美元的远期合约以对冲 美元兑人民币的货币风险。此外，自2017年1月1日至今，本集团进一步订立3亿美元的远期合约以对冲美 元兑人民币的货币风险。美元兑人民币远期汇率界乎1美元兑人民币6.7210至人民币7.2730元。 本集团承受的利率风险乃由利率波动产生。本集团的大部分银行及其他借贷由最初还款期为两年至六年不等的项目建设浮息贷款，以及最初还款期为两年至十五年不等的按揭浮息贷款构成。利率调升会使未偿还浮息贷款的利息开支以及新借债务的成本增加。利率波动亦可能导致债务公平值的大幅波动。 Page41 此外，本集团订立了一份金额为人民币25亿元的交叉货币掉期合约，该合约已於2017年2月26日到期。根 据该掉期合约，本集团於到期时收取按固定年利率6.875%计算的利息及人民币25亿元，同时每半年支付按固 定年利率5.840%至5.975%计算的利息，并於到期时支付4.08亿美元。 除上文所披露外，本集团於2016年12月31日并无持有任何其他与汇率或利率挂�h的衍生金融工具。本集团 将持续密切监察所涉及的汇率风险和利率风险，并於有需要时利用衍生金融工具对冲所涉及的风险。 Page42 末期股息 董事会议决在即将召开之股东周年大会（「股东周年大会」）上向本公司股东建议，派发截至2016年12月31日止年度之末期股息每股港币3.9仙（2015年：每股港币2.8仙），并附有以股代息选择权，予於2017年6月6日（即纪录日期）名列本公司股东名册上之股东。股东将可选择以本公司新股份代替现金，收取其部份或全部拟派末期股息（「以股代息计划」）。 以股代息计划须待：(i)本公司股东於2017年5月24日举行之股东周年大会批准建议之末期股息；及(ii)香港联合交易所有限公司授予按上述计划将配发之本公司新股份上市及买卖许可，方可作实。 一份载有关於以股代息计划详情之通函连同选择以股代息之表格，将於股东周年大会後於实际可行情况下尽快寄送予各股东。预期有关建议之末期股息单及股票约於2017年7月18日寄送予各股东。 为符合资格享有末期股息，所有股份过户文件连同有关股票必须於2017年6月6日下午4时30分前，送达本公司的香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司登记，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716号�m。 暂停办理股份过户登记 本公司将於2017年5月10日（星期三）起至2017年5月24日（星期三）止（包括首尾两天在内）暂停办理股份过户登记手续，期间所有股份转让登记将不会受理。於2017年5月9日名列於本公司股东名册上的股东将有资格出席股东周年大会并於会上投票。为符合资格出席股东周年大会并於会上投票，所有股份过户文件连同有关股票必须於2017年5月9日（星期二）下午4时30分前，送达本公司的香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司登记，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716号�m。 Page43 购买、出售或赎回上市证券 截至2016年12月31日止年度，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回任何本公司的上市证券。 企业管治 本公司致力提升适用於其业务及业务增长的企业管治实践，并力求在企业管治的规范与绩效之间取得均衡发展。 本公司会不时作出检讨，以确保其遵守上市规则附录14所载之所有适用条文（「企业管治守则」），及追贴该守则的最新发展。於截至2016年12月31日止年度，本公司一直应用企业管治守则的原则及遵守所有适用的守则条文。本公司企业管治实践的进一步资料载於本公司2016年年报。 审核委员会联同本公司外聘核数师已审阅本集团截至2016年12月31日止年度的经审核综合财务报表，内容包括本公司采纳的会计原则及常规。 进行证券交易的标准守则 本公司已采用上市规则之附录10《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》（「标准守则」）作为董事进行证券交易的操守准则。经本公司向全体董事作出具体查询後，董事已确认彼等於截至2016年12月31日止年度内一直遵守标准守则所规定的标准。 雇员及薪酬政策 於2016年12月31日，瑞安房地产雇员人数为3,295人（2015年12月31日：3,359人），其中包含中国新天地人员388人（2015年12月31日：510人），物业管理人员1,583人（2015年12月31日：1,766人）。於2016年12月31日，收购之建筑及装修业务雇员人数为301人。本集团��雇员提供一系列薪酬福利并提供职业发展机会：包括退休计划、购股权计划、医疗保险与其他保险计划、内部培训、在职训练、以及资助雇员参加由专业团体及教育机构主办与工作有关的研讨会及课程。 本集团深信平等机会的原则。薪酬政策基於员工的表现、资质和达成本集团目标所展现的能力。 德勤关黄陈方会计师行之工作范畴 本集团核数师德勤关黄陈方会计师行已就本集团初步业绩公布中於2016年12月31日的综合财务状况表及截至该日止年度的综合损益表、综合损益及其他全面收益表及相关附注所列数字，与本集团该年度的经审核综合财务报表所载数字核对一致。德勤关黄陈方会计师行就此执行的工作不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则（HongKongStandardsonAuditing）、香港审阅聘用准则（HongKongStandardsonReviewEngagements）或香港核证用准则（HongKongStandardsonAssuranceEngagements）而进行的核证聘用，因此德勤关黄陈方会计师行并无对初步业绩公布发出任何核证。 Page44 鸣谢衷心支持 过去一年，我们在调整发展策略的过程中，得到了员工、客户、股东及合作夥伴的忠心和不懈支持，我在此谨致诚挚谢意。 自我重返集团领导职位并开始推行轻资产策略後，我们已取得长足进展。集团的财务状况已大为加强，公司文化亦更具活力，而年轻的新一代行政人员亦开始担任领导职位。这些都是群策群力的成果，我深信大家已为集团迈进下一个增长阶段做好准备。 我由衷地感谢全体同仁积极主动，为集团迈向新未来所作的贡献。我们将继续齐心协力，力求为瑞安房地产开拓一个以创新为本、成就辉煌的未来。 承董事会命 瑞安房地�b有限公司 罗康瑞 主席 香港，2017年3月22日 於本公布日期，本公司之执行董事为罗康瑞先生(主席)及孙希灏先生(财务总裁)；本公司之非执行董事为黄月良先生；以及本公司之独立非执行董事为庞约翰爵士、冯国纶博士、白国礼教授、麦卡锡罗杰博士、邵大卫先生及黎定基先生。 本公布包含前瞻性陈述，包括但不限於词汇及措辞如「预期」、「相信」、「计划」、「拟」、「旨在」、「估计」、「预测」、「预计」、「寻求」、「预料」、「可能」、「应」、「将」、「会」及「或许」或类似词语或陈述，特别是有关未来事件、我们的未来财务、业务或其他表现及发展、策略、计划、宗旨、目的及目标、我们行业的未来发展及我们的主要市场及全球整体经济未来发展。 该等陈述乃根据有关我们现时及未来业务策略，以及我们日後经营所在环境的多项假设作出。该等前瞻性陈述反映我们目前对未来事件的观点，而非未来业绩表现的保证，且涉及若干风险、不确定因素及假设，包括以下各项�U 我们开发或管理项目所在地区的法律以及中国政府法规、政策及审批程序变更�r 我们经营所在城市的经济、政治及社会条件以及竞争，包括物业市场的下滑； 我们的业务及经营策略�r 我们的资本开支计划�r 我们可能物色的多个商机�r 我们的股息政策�r 我们的经营及业务前景�r 我们的财务状况及经营业绩�r 行业整体展望�r 我们项目的拟定竣工及交付日期�r 竞争环境转变以及我们在有关环境下竞争的能力�r 火灾、水灾、风暴、地震或其他恶劣天气状况、疾病或天灾造成的灾难性损失�r 我们进一步收购合适地块以及开发及管理规划中项目的能力�r 可用贷款及其他融资方式以及有关变动�r 主要管理人员离任�r 独立承建商履行不同兴建、建筑、室内装修及安装合约下的责任及承诺�r 汇率波动�r 货币换算限制�r及 我们控制范围以外的其他因素。 重要因素清单并非尽列。其他因素均可能导致实际结果、表现或成功出现重大差异。我们并无就将会达致有关前胆性陈述所预计的结果作出任何陈述、保证或预告，且前瞻性陈述仅说明截至本公布日期的状况，且在各情况下，有关前瞻性陈述仅反映多项情景中的其中一项，且不应视为最有可能发生或标准情景。除按适用法律、规则及法规要求外，我们并无任何责任更新或以其他方式修订任何前瞻性陈述。阁下不应过份依赖任何前瞻性资料。 *仅供识别 Page45