香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布之内容概不负责，对其准确性 或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不就因本公布全部或任何部份内容而产生或因倚 赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。 （於香港注册成立之有限公司） （股份代号：89） 二零一六年度业绩公布 财务摘要 截至二零一六年十二月三十一日止年度 收入减少1.0%至港币276百万元。 本年度溢利增加35.3%至港币382.5百万元。 基本溢利增加3.8%至港币66.3百万元。 拟派末期股息每股普通股港币6仙。 大生地产发展有限公司（「本公司」）董事会宣布本公司及附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年 十二月三十一日止年度之经审核综合业绩如下： 一.截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合损益表 附注 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 收入 （三） 276,033 278,891 销售成本 （四） (83,951) (82,633) 毛利 192,082 196,258 投资物业公允值盈利 356,169 240,598 其他（亏损）�u盈利净额 （五） (660) 8,114 行政费用 （四） (110,347) (104,465) 其他经营费用 （四） (10,477) (9,653) 经营溢利 426,767 330,852 财务收益 （六） 45 28 财务成本 （六） (15,922) (12,553) 财务成本净额 (15,877) (12,525) 除所得税前溢利 410,890 318,327 所得税费用 （七） (28,370) (35,578) 本年度溢利 382,520 282,749 应占： 本公司股东 373,607 263,268 非控制性权益 8,913 19,481 382,520 282,749 每股盈利（基本及摊薄） （八） 港币1.30元 港币$0.92元 二.截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合全面收益表 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 本年度溢利 382,520 282,749 其他全面收益 其後可能会重新分类至损益的项目 可供出售财务资产之公允值亏损净额 (500) (3,171) 可供出售财务资产於出售或减值时，回拨至损益 1,008 (7,996) 货币换算差异 (15) �C 493 (11,167) 其後不会重新分类至损益的项目 由物业、机器及设备转至时之重估盈余 �C 549,850 本年度其他全面收益 493 538,683 本年度总全面收益 383,013 821,432 应占总全面收益： 本公司股东 374,315 803,603 非控制性权益 8,698 17,829 383,013 821,432 三.於二零一六年十二月三十一日之综合财务状况表 附注 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 非流动资产 物业、机器及设备 1,339,535 1,319,481 投资物业 6,918,146 6,381,584 可供出售财务资产 51,373 53,100 预付款项 10,868 13,894 8,319,922 7,768,059 流动资产 供出售物业 101,740 101,713 存货 32 23 应收账款及预付款项 （十） 18,550 21,294 可收回当期所得税款 124 289 现金及现金等价物 72,382 57,501 192,828 180,820 总资产 8,512,750 7,948,879 权益及负债 本公司股东应占权益 股本 417,321 417,321 储备 6,289,203 5,960,915 6,706,524 6,378,236 非控制性权益 199,383 194,290 总权益 6,905,907 6,572,526 非流动负债 长期银行贷款－有抵押 942,421 519,364 递延所得税项负债 326,183 275,501 1,268,604 794,865 流动负债 租金及其他按金 74,711 62,609 应付账款及应计费用 （十一） 66,284 47,193 当期所得税项负债 1,402 27,038 短期银行贷款－有抵押 176,000 302,000 长期银行贷款之即期部份－有抵押 19,842 142,648 338,239 581,488 总权益及负债 8,512,750 7,948,879 附注： （一）编制基准 此综合财务报表是根据所有适用之香港财务报告准则编制。此综合财务报表已按照历史成本法编制，并就重估 投资物业及可供出售财务资产之公允值作出修订。 本集团於二零一六年十二月三十一日之流动负债净值为港币145,411,000元。流动负债主要包括短期银行贷款港 币176,000,000元及长期银行贷款之即期部份港币19,842,000元。监於本集团过往再融资的历史、可供动用的银 行信贷及资产支持，董事认为本集团有足够的财务资源可供动用以作营运所需及支付到期负债。董事相信本集 团将会持续经营，故此按持续经营基准编制综合财务报表。 会计政策及披露之改变 (a)本集团已采纳新订及已修订之准则 下列新订准则及准则之修订於二零一六年一月一日或之後开始的财政年度首次为本集团所适用及须强制使 用： 香港会计准则第1号（修订本） 披露主动性 香港会计准则第16号及香港会计准则 折旧和摊销的可接受方法的澄清 第38号（修订本） 香港会计准则第27号（修订本） 独立财务报表之权益法 香港财务报告准则第10、 投资实体：应用综合的例外情况 香港财务报告准则第12及 香港会计准则第28号（修订本） 香港财务报告准则第14号 监管递延账户 年度改进项目 二零一二年至二零一四年周期的年度改进 采纳该等已修订之准则并无对本集团之会计政策产生重大的改变。 (b) 以下新订准则及准则之修订於二零一七年一月一日或之後开始之会计期间须强制使用，本集团并未提早采 纳该等准则： 於下列日期或之後 开始之会计年度生效 香港会计准则第7号的修订 披露主动性 二零一七年一月一日 香港会计准则第12号的修订 就未变现亏损确认递延税项资产 二零一七年一月一日 香港财务报告准则第9号 财务工具 二零一八年一月一日 香港财务报告准则第15号 客户合同收入 二零一八年一月一日 香港财务报告准则第16号 租赁 二零一九年一月一日 本集团已开始评估采纳上述新订及已修订之准则的影响。本集团暂时未能列明是否对其营运业绩及财务状 况构成重大的影响。当上述新订及已修订之准则生效时，本集团将采纳该等准则。 （二）根据香港《公司条例》第622章第436条有关发布「非法定账目」的规定 载入此份截至二零一六年十二月三十一日止年度的初步年度业绩公布中有关截至二零一六年及二零一五年十二 月三十一日止年度的财务资料，并不构成本公司於该等年度的法定年度综合财务报表的一部分，而是摘录自该 等财务报表。其他与该等法定财务报表相关并须根据香港《公司条例》（第622章）第436条作出披露的资料如下： 本公司已根据香港《公司条例》（第622章）第662(3)条及附表6第3部的规定向公司注册处处长提交截至二零一五 年十二月三十一日止年度的财务报表，并将於稍後提交截至二零一六年十二月三十一日止年度的财务报表。 本公司的核数师已对本集团就该两个年度的财务报表作出报告。该核数师报告并无保留意见，没有提述该核数 师在不就该报告作出保留意见的情况下以强调方式促请有关人士注意的任何事宜；亦没有根据香港《公司条例》 （第622章）第406(2)条、第407(2)条或第407(3)条作出陈述。 （三）收入及分部资料 本公司执行董事为本集团之经营总决策人。董事会审阅本集团之内部报告，以评估表现及分配资源。管理层根 据该等报告厘定经营分部。董事会从地域角度考虑业务，并认为集团之经营分部为香港及北美。 董事会按经营分部之基本溢利，基本溢利乃除所得税後溢利撇除投资物业公允值改 变（ 扣除递延所得税项後 ）计 算而成，以及其分部资产和分部负债作为评估经营分部之表现，该等计量方法与财务报表一致。 经营分部之间并无销售。 经营分部 香港 北美 总计 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零一六年十二月三十一日止年度 分部收入 物业租赁 189,020 55,853 244,873 物业有关服务 13,926 �C 13,926 酒店经营 15,430 �C 15,430 餐饮经营 1,804 �C 1,804 分部总收入 220,180 55,853 276,033 分部业绩－基本溢利 －物业租赁及有关服务 50,762 16,329 67,091 －酒店经营 972 �C 972 －餐饮经营 (1,718) �C (1,718) 投资物业公允值盈利 315,603 40,566 356,169 递延所得税项净额 �C (39,994) (39,994) 本年度溢利 365,619 16,901 382,520 分部业绩包括： 财务收益 5 40 45 财务成本 (12,811) (3,111) (15,922) 所得税拨回�u（费用（）注） 11,638 (14) 11,624 折旧 (16,217) (1,783) (18,000) 资本性开支 206,930 13,653 220,583 於二零一六年十二月三十一日 物业、机器及设备 1,326,085 13,450 1,339,535 投资物业 6,116,150 801,996 6,918,146 非流动预付款项 9,208 1,660 10,868 非流动资产（可供出售财务资产除外） 7,451,443 817,106 8,268,549 非流动可供出售财务资产 51,373 �C 51,373 流动资产 151,434 41,394 192,828 分部资产 7,654,250 858,500 8,512,750 流动负债 327,200 11,039 338,239 非流动负债 918,801 349,803 1,268,604 分部负债 1,246,001 360,842 1,606,843 香港 北美 总计 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零一五年十二月三十一日止年度 分部收入 物业租赁 192,818 56,251 249,069 物业有关服务 12,832 �C 12,832 酒店经营 15,361 �C 15,361 餐饮经营 1,629 �C 1,629 分部总收入 222,640 56,251 278,891 分部业绩－基本溢利 －物业租赁及有关服务 49,484 15,596 65,080 －酒店经营 1,408 �C 1,408 －餐饮经营 (2,578) �C (2,578) 投资物业公允值盈利 198,061 42,537 240,598 递延所得税项净额 �C (21,759) (21,759) 本年度溢利 246,375 36,374 282,749 分部业绩包括： 财务收益 7 21 28 财务成本 (9,781) (2,772) (12,553) 所得税费用（注） (13,806) (13) (13,819) 折旧 (13,368) (1,616) (14,984) 资本性开支 242,366 589 242,955 於二零一五年十二月三十一日 物业、机器及设备 1,305,504 13,977 1,319,481 投资物业 5,632,550 749,034 6,381,584 非流动预付款项 4,669 9,225 13,894 非流动资产（可供出售财务资产除外） 6,942,723 772,236 7,714,959 非流动可供出售财务资产 53,100 �C 53,100 流动资产 147,271 33,549 180,820 分部资产 7,143,094 805,785 7,948,879 流动负债 568,010 13,478 581,488 非流动负债 483,331 311,534 794,865 分部负债 1,051,341 325,012 1,376,353 注： 减去北美分部之递延所得税项净额後之金额。 （四）成本及费用 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 核数师酬金 －审计服务费 2,585 2,656 －非审计服务费 560 647 坏账注销 �C 2 折旧 18,000 14,984 开支，有关 －投资物业 43,187 44,246 －供出售物业 8,201 7,407 －物业有关服务 13,063 11,593 －物业、机器及设备 2,416 2,700 －酒店经营 11,022 10,398 －餐饮经营 3,766 4,057 办事处经营租约租金，支付予一间关连公司（注） 4,368 4,368 雇员福利费用 85,247 79,567 其他 12,360 14,126 销售成本、行政及其他经营费用总额 204,775 196,751 注： 此交易是按有关双方同意之价格及条款厘定。 （五）其他（亏损）�u盈利净额 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 可供出售财务资产之股息收益 2,555 1,419 出售物业、机器及设备亏损净额 (981) (1,083) 出售可供出售财务资产（亏损）�u盈利 (57) 7,778 可供出售财务资产之减值 (2,177) �C (660) 8,114 （六）财务收益及成本 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 财务收益 银行利息收益 45 28 财务成本 须於五年内悉数偿还之银行贷款及透支之利息费用 (31,213) (23,233) 减：已於发展中物业及投资物业资本化之金额 15,291 10,680 (15,922) (12,553) 财务成本净额 (15,877) (12,525) （七）所得税费用 香港利得税准备按本年度内估计应课税溢利依税率百分之十六 点 五（二零一五年：百分之十六点五 ）计算。除本 年度缴交美国最低州税外，估计海外附属公司在本年度内无应课税溢利（二零一五年：港币零元 ），故毋须提拨 海外税项准备。 综合损益表内支销之所得税项金额如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 当期所得税 －香港利得税 (4,097) (3,542) －海外税项 (14) (13) (4,111) (3,555) 递延所得税 (34,703) (32,280) (38,814) (35,835) 上年度当期所得税及递延所得税之超额拨备净额 10,444 257 (28,370) (35,578) （八）每股盈利 每股基本盈利乃按本年度本公司股东应占溢利港币373,607,000元（二零一五年：港币263,268,000元）及已发行普 通股287,669,676（二零一五年：287,669,676）股计算。 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日并无具潜在摊薄影响之普通股，故每股摊薄盈利等同每股基本盈利。 （九）股息 於二零一六年及二零一五年内支付之中期股息分别为港币28,767,000元（每股港币十仙）及港币28,767,000元（每 股港币十仙）。於二零一七年三月二十二日举行之会议上，董事建议派发末期股息每股普通股港币六仙。此拟派 股息并无於本综合财务报表中列作应付股息，惟当获得本公司股东批准後，将於截至二零一七年十二月三十一 日止年度列作保留盈余分派。 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 已派中期股息每股普通股港币十仙 （二零一五年：港币十仙） 28,767 28,767 拟派末期股息每股普通股港币六仙 （二零一五年：港币六仙） 17,260 17,260 46,027 46,027（十）应收账款及预付款项 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 业务应收账款 499 379 预付款项、按金及其他应收账款 18,051 20,915 18,550 21,294 业务应收账款为租金及管理费应收款。本集团并无赊数期给予租金应收款，以及给予三十天赊数期予管理费应 收款。 於二零一六年十二月三十一日，业务应收账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 零至三十日 466 376 三十一至六十日 33 �C 超过九十日 �C 3 499 379 （十一）应付账款及应计费用 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 业务应付账款 28,795 18,398 其他应付账款 15,676 10,635 应计费用 21,813 18,160 66,284 47,193 於二零一六年十二月三十一日，业务应付账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 零至三十日 28,776 18,388 三十一至六十日 16 2 超过九十日 3 8 28,795 18,398 本集团核数师罗兵咸永道会计师事务所（「 罗兵咸永道」）同意本初步公布所载之截至二零一六年 十二月三十一日止年度之集团综合财务状况表、综合损益表、综合全面收益表及有关附注的数 据，与该年度集团综合财务报表所呈列之数额相符。罗兵咸永道就此进行的工作并不构成根据香 港会计师公会颁布的香港审计准则、香港审阅委聘准则及香港核证委聘准则下之核证工作，故此 罗兵咸永道并无就初步公布作出任何核证。 拟派末期股息及纪录日 中期股息每股港币十仙（二零一五年：港币十仙）已於二零一六年九月二十七日派发给股东，本 公司董事会决议将於股东周年常会上向股东提议派发末期股息每股港币六仙（二零一五年：港币 六仙 ）予於二零一七年六月一日办公时间结束时（「 纪录日」）登 记在股东名册上之股东。截至二零 一六年十二月三十一日止财务年度之总派发合计每股港币十六仙（二零一五年：港币十六仙）。如 获股东周年常会通过，拟派发之末期股息将於二零一七年六月二十日派发。为确保能享有收取拟 派发末期股息之权利，请於二零一七年六月一日（星期四）下午四时前将过户文件连同有关股票送 往香港皇后大道东一八三号合和中心十七楼，本公司股票过户登记处香港中央证券登记有限公司 办理登记手续。 股东周年常会 本公司之股东周年常会拟於二零一七年五月二十六日（「二零一七年股东周年常会」）举 行。二零 一七年股东周年常会通告将於稍後�X登并寄发予股东。 暂停股东登记 本公司将由二零一七年五月十九日（星期五）起至二零一七年五月二十六日（星期五）止，包括首尾 两天，暂停办理股票过户登记手续。为确保合资格出席二零一七年股东周年常会及投票，请於二 零一七年五月十八日（星期四）下午四时前将过户文件连同有关股票送往香港皇后大道东一八三号 合和中心十七楼，本公司股票过户登记处香港中央证券登记有限公司办理登记手续。 主席报告书 业绩 本席欣然报告本集团二零一六年度之综合溢利为港币三亿八千二百五十万元，比对二零一五年度 之港币二亿八千二百七十万元，上升港币九千九百八十万元或百分之三十五点三。每股盈利港币 一元三角（二零一五年:港币九角二仙），较上年度上升百分之四十一点三。二零一六年度之综合 溢利包含投资物业公允值盈利（扣除递延所得税项後）港币三亿一千六百二十万元（二零一五年:港 币二亿一千八百八十万元）。 集团二零一六年度之基本溢利为综合溢利撇除投资物业公允值盈利（扣除递延所得税项後）， 约为港币六千六百三十万元，比对二零一五年度之相应数值港币六千三百九十万元，增加港币 二百四十万元或百分之三点八。基本溢利的增加主要来自因应附属公司厘清其香港利得税务状况 後的税务回拨。唯撇除上述税项及价值重估的影响後，核心经营溢利则由二零一五年度之港币 五千六百一十万元下跌至港币四千二百四十万元，概因零售市道疲弱。此下跌趋势将於二零一七 年持续。 集团二零一六年度收入为港币二亿七千六百万元，比对二零一五年度之港币二亿七千八百九十万 元，下跌港币二百九十万元或百分之一。 於二零一六年十二月三十一日，集团投资物业重估为港币六十九亿一千八百一十万元（二零一五 年十二月三十一日: 港币六十三亿八千一百六十万元）。权益总额为港币六十九亿零五百九十万元 （二零一五年十二月三十一日:港币六十五亿七千二百五十万元）。 股息 董事会建议派发末期股息每股普通股港币六仙（二零一五年:港币六仙）。 展望 在美国，总统特朗普自二零一七年一月就职以来陆续推出新的行政政策，其对应国际经济事务的 其他政策行将出台亦将影响环球经济。欧洲多国将进行总统选举，对欧洲经济亦可能有影响。 美国的中国政策无可避免影响区内包括香港。香港特别行政区行政长官的选举将为香港的经济及 政治状况带来改变。香港零售市道下行趋势明显并将反映在香港的经济上。利率正开始上升，但 二零一七年内的总上升幅度可能不会太大，对香港经济的影响亦可能轻微。 集团将一如以往贯彻保守方针以减少承受风险，并致力维持业务健康发展。 最後，本人谨藉此机会向各董事同袍的宝贵贡献及全体职员的忠诚及勤奋服务致谢。 主席 马清伟 香港，二零一七年三月二十二日 管理层讨论与分析 业务回顾 香港方面，截至二零一六年十二月三十一日止年度租赁毛收益为港币一亿八千九百万元，比对去 年下跌港币三百八十万元或百分之二。租赁毛收益下跌主要因为商铺店面需求疲弱，商铺租赁收 入减少港币九百三十万元所致，唯「桥�蟆辜白≌�单位的租赁贡献增长填补了部分跌幅。 过去数年「桥�蟆共欢辖�行改进工程，成为一所多功能大楼以吸纳多元化的客户群。为着向租户提 供更佳设施及服务，集团将於「桥�蟆箍�设食堂以回应租户要求。亦因为「桥�蟆沟亩ㄎ欢捞兀�租赁 续租率使人鼓舞。 「西关」之酒店客房收费收益截至二零一六年十二月三十一日止年度为港币一千五百四十万元，与 去年相若。二零一六年出租率保持平稳於平均百分之九十七。酒店营运所得盈利截至二零一六年 十二月三十一日止年度为港币一百万元，比对去年下跌百分之二十八点六或港币四十万元，概因 营运成本增加所致。「西关」之出租率於来年将保持平稳。 来自Gees的餐饮收益截至二零一六年十二月三十一日止年度为港币一百八十万元，比对去年上升 港币二十万元。二零一六年度Gees之经营亏损为港币一百七十万元，比对去年经营亏损则为港币 二百六十万元。 美国方面，截至二零一六年十二月三十一日止年度Montgomery Plaza之租赁毛收益为港币 五千五百九十万元，比对去年下跌港币四十万元或百分之零点七。Montgomery Plaza之写字楼 楼面出租率於二零一六年年底为百分之八十九，而写字楼每平方尺年平均租金则为五十二点六美 元。於二零一六年内，三藩市写字楼市场基调仍然蓬勃，唯比对过去数年市场出现了明显的冷却 讯号。空置率小幅向上，租金轻微下跌而净吸纳和租赁量均下跌。 发展项目 於二零一五年第四季，向城市规划委员会提交修改方案将黄竹坑香叶道43 号之地盘发展为集合酒 店、写字楼及饮食场所的综合大楼。修改方案申请已获城市规划委员会批准，其後亦获屋宇署批 准。上层建筑工程合同已於二零一六年年底批出。预期该发展於二零一九年竣工。 位於山顶施�斓�20号及22号的楼宇已於二零一六年年底拆卸。该地盘的发展方案已呈交屋宇署等 待批覆。 财务资源 年内，集团整体银行借贷增加港币一亿七千四百三十万元至港币十一亿三千八百三十万元（二零 一五年:港币九亿六千四百万元）。权益总额增加港币三亿三千三百四十万元至港币六十九亿零 五百九十万元（二零一五年：港币六十五亿七千二百五十万元），而未偿还长期银行贷款於二零 一六年十二月三十一日为港币九亿六千二百三十万元（二零一五年：港币六亿六千二百万元）。债 项与股东权益比率为百分之十六点五（二零一五年：百分之十四点七）。 集团拥有充足已承诺而未动用之银行信贷额足以应付集团一般营运资金所需及未来业务之用。集 团财务状况保持稳健。集团并无外汇风险，概因银行借贷只限於港元或美元，并以各自之贷款货 币偿还本金与利息。 集团已采纳并维持倚赖短期融资的政策概因利率较低，故此较合经济效益。有见及集团负债比率 较低及与银行的长期和谐关系，集团认为此等政策持续运用将可降低营运成本，而现行政策亦不 会增加资产流动性之风险。 集团资本结构 集团资本结构一如去年年报般并无重大更改。集团借贷主要以港元或美元为币值，故无重大汇率 风险。 集团长期银行贷款将於以下期间到期偿还： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 －一年内 19,842 142,648 －第二年内 496,278 5,842 －第三年至五年内 446,143 513,522 962,263 662,012 集团银行借贷港币十亿八千八百三十万元（二零一五年：港币九亿六千四百万元）是以若干物业账 面值合共港币五十一亿零七百二十万元（二零一五年: 港币四十七亿二千二百八十万元）及其租金 收益作抵押。 雇员人数及薪酬 於二零一六年十二月三十一日，包括本公司董事在内，本集团共有一百七十八名全职雇员。除薪 金外，其他福利包括酌情花红、保险、医疗和强积金计划。 购回、出售或赎回本公司之股份 年内，本公司并无赎回本公司之股份。本公司及其附属公司亦无购回或出售本公司之股份。 企业管治 截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本公司一直遵守香港联合交易所有限公司证券上市规 则（「上市规则」）附录十四所载《企业管治守则》的守则条文。 本公司董事会已采纳上市规则内所列出上市公司董事进行证券交易的标准守则，而所有董事已确 认其於二零一六年度内均有遵守该标准守则。 审核委员会审阅 在外聘核数师罗兵咸永道在场下，审核委员会已审阅集团主要会计政策及截至二零一六年十二月 三十一日止年度之综合财务报表。 年报 载有上市规则所需一切资料的二零一六年度年报，将於联交所网站及本公司网页www.tsld.com登 载。 承董事会命 马清伟 主席 谨启 香港，二零一七年三月二十二日 股票过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港皇后大道东一八三号合和中心十七楼 於本公布当日，董事会由九位董事组成，分别为执行董事马清伟先生、马清铿先生、马清权先 生、马清秀女士及马清扬先生；非执行董事张永锐先生；及独立非执行董事周国�煜壬�、陈树贵 先生及姚纪中先生。