1 香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或 完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该 等内容而引致的任何损失承担任何责任。 ZHONG AN REAL ESTATE LIMITED 众 安 房 产 有 限 公 司 （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：672） 截至 2016 年 12 月 31 日止年度业绩公告 财务摘要 截至 12 月 31 日止年度 2016 年 2015 年 增长�u （减少） 收入 （人民币百万元） 5,007.1 2,883.1 73.7% 母公司拥有人应占利润 （人民币百万元） 125.3 420.6 (70.2%) 每股基本盈利 （人民币） 0.05 0.18 (72.2%) 2 众安房产有限公司 （ 「 本公司」）董事会 （ 「 董事会」）欣然提呈本公司及其附属公司 （统称为「 本集团」） 截至2016年12月31日止年度的经审核合并业绩，连同去年的同比数字。本公司的审核委员会已审 核年度业绩： 合并全面损益表 截至 2016 年 12 月 31 日止年度 2016 年 2015 年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 4 5,007,148 2,883,146 销售成本 (4,382,170) (2,426,128) 毛利 624,978 457,018 其他收入及收益 4 30,193 276,344 销售及分销开支 (187,495) (208,848) 行政开支 (311,611) (299,769) 其他开支 (19,029) (5,616) 转拨至投资物业的公允价值收益 �C 796,581 投资物业的公允价值变动 123,908 29,361 财务费用 5 (11,717) (34,269) 分占合营企业的亏损 (15) (2,208) 除税前利润 6 249,212 1,008,594 所得税开支 7 (88,250) (415,292) 年内利润 160,962 593,302 以下应占： 母公司拥有人 125,272 420,608 非控股权益 35,690 172,694 160,962 593,302 母公司普通股持有人 应占每股盈利 8 基本 人民币 5 分 人民币 18 分 摊薄 人民币 5 分 人民币 18 分 3 合并全面损益表 截至 2016 年 12 月 31 日止年度 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 年内利润 160,962 593,302 其他全面收益 於其後期间重新分类至损益的其他全面收益： 换算海外业务产生的汇兑差额 4,070 (12,933) 於其後期间重新分类至损益的其他全面收益净额 4,070 (12,933) 年内全面收益总额 165,032 580,369 以下应占： 母公司拥有人 131,540 407,675 非控股权益 33,492 172,694 165,032 580,369 4 合并财务状况表 2016 年 12 月 31 日 2016 年 2015 年 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业及设备 1,362,070 182,711 投资物业 5,129,937 5,244,100 开发中物业 2,285,929 4,588,912 受限制现金 141,351 90,100 可供出售投资 28,300 3,300 长期预付款 409,958 359,321 於合营企业的投资 759 774 一间合营企业的贷款及应收款项 173,246 �C 递延税项资产 168,779 184,258 总非流动资产 9,700,329 10,653,476 流动资产 持作销售已落成物业 5,506,562 4,506,299 开发中物业 2,931,314 4,661,802 存货 16,158 10,628 应收贸易账款及票据 9 78,321 72,198 预付款、按金及其他应收款项 479,164 537,972 以公允价值计量且其变动计入当期损益的权益投资 491 558 受限制现金 354,138 162,216 现金及现金等价物 946,651 1,454,458 分类为持作出售的投资物业 257,313 29,800 总流动资产 10,570,112 11,435,931 流动负债 应付贸易账款 10 1,938,978 2,320,479 其他应付款项及应计费用 603,226 782,531 客户预付款 3,051,080 3,569,147 计息银行贷款及其他借款 2,131,739 2,213,181 应付税项 668,900 677,684 总流动负债 8,393,923 9,563,022 流动资产净额 2,176,189 1,872,909 总资产减流动负债 11,876,518 12,526,385 5 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 非流动负债 计息银行贷款及其他借款 3,136,609 3,981,662 递延税项负债 1,028,774 991,957 总非流动负债 4,165,383 4,973,619 净资产 7,711,135 7,552,766 权益 母公司拥有人应占权益 股本 220,811 220,811 储备 6,318,091 6,189,412 6,538,902 6,410,223 非控股权益 1,172,233 1,142,543 总权益 7,711,135 7,552,766 合并财务状况表 （续） 2016 年 12 月 31 日 6 财务报表附注 1. 一般资料 本合并财务报表按照国际财务报告准则 （ 「国际财务报告准则」）编制，而国际财务报告准则包括由国际会计准则理 事会 （ 「国际会计准则理事会」）及国际会计准则及诠释常务委员会批准当时生效的准则及诠释以及香港公司条例及 香港联合交易所有限公司证券上市规则 （ 「上市规则」） 的披露规定。除投资物业及衍生金融工具按公允价值计量 外，本财务报表乃按照历史成本原则编制。除有特别注明外，该等财务报表以人民币列报，并调整至最近的千元 单位。 2. 新订及经修订国际财务报告准则之应用 本集团已於本年度财务报表首次采纳下列新订及经修订国际财务报告准则。 国际财务报告准则第 11 号之修订本 收购共同经营中权益之会计法 国际会计准则第 1 号之修订本 披露计划 国际会计准则第 16 号及国际会计准则 第 38 号之修订本 厘清可接受的折旧及摊销方法 国际财务报告准则之修订本 国际财务报告准则 2012 年至 2014 年周期的年度改善 国际财务报告准则第 10 号、国际财务报告准则 第 12 号及国际会计准则第 28 号之修订本 投资实体：应用综合入账之例外情况 采纳上述新订及经修订准则对该等财务报表并无任何重大财务影响。 7 於本财务报表内，本集团未应用下列已颁布但尚未生效的新订及经修订国际财务报告准则。 国际财务报告准则第 2 号之修订本 以股份为基础的付款交易之分类及计量 2 国际财务报告准则第 4 号之修订本 应用国际财务报告准则第9号金融工具连同国际财务报告准则第4号 保险合约 2 国际财务报告准则第 9 号 金融工具 2 国际财务报告准则第10号及国际会计准则第 28 号之修订本 投资者与其联营公司或合营企业之间出售或注入资产 4 国际财务报告准则第 15 号之修订本 客户合约收益 2 国际财务报告准则第 16 号 租赁 3 国际财务报告诠释委员会诠释第 22 号 外币交易及垫付代价 2 国际会计准则第 7 号之修订本 披露计划 1 国际会计准则第 12 号之修订本 就未动用亏损确认递延税项资产 1 国际会计准则第 40 号 转让投资物业 2 国际财务报告准则之修订本 国际财务报告准则 2014 年至 2016 年周期的年度改善 5 2014 年至 2016 年周期的年度改进中包含的 国际财务报告准则第 12 号之修订本 披露於其他实体的权益 1 2014 年至 2016 年周期的年度改进中包含的 国际财务报告准则第 1 号之修订本 首次采纳国际财务报告准则 2 2014 年至 2016 年周期的年度改进中包含的 国际会计准则第 28 号之修订本 於联营公司及合营企业投资 2 1 於 2017 年 1 月 1 日或之後开始的年度期间生效 2 於 2018 年 1 月 1 日或之後开始的年度期间生效 3 於 2019 年 1 月 1 日或之後开始的年度期间生效 4 尚未厘定强制生效日期但可供采纳。 5 於 2017 年 1 月 1 日或 2018 年 1 月 1 日之後开始之年度期间生效，如适当。 3. 经营分部资料 就管理而言，本集团根据业务所产生收入设立业务单位，并有两个可报告经营分部如下： (a) 住宅分部，在中国内地及加拿大开发及销售住宅物业，并向住宅物业提供管理及保安服务； (b) 商业分部，在中国内地开发及销售商用物业，租赁投资物业，拥有及经营酒店，并向商用物业提供管理及 保安服务。 8 管理层会单独监察本集团之经营分部业绩以作出有关资源分配及表现评估的决定。分部表现根据可报告分部利 润�u亏损 （即以持续经营业务的利润�u亏损计量） 予以评估。分部间销售及转让参照根据当时通行市价向第三方 作出的销售所采用的售价进行交易。 截至 2016 年 12 月 31 日止年度 住宅 商业 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入： 对外部客户销售 4,148,777 858,371 5,007,148 分部间销售 1,200 �C 1,200 4,149,977 858,371 5,008,348 调节： 分部间销售对销 (1,200) 持续经营业务收入 5,007,148 分部业绩 (16,495) 265,707 249,212 分部资产 9,249,696 11,288,945 20,538,641 调节： 分部间应收款项对销 (268,200) 总资产 20,270,441 分部负债 6,692,487 5,946,886 12,639,373 调节： 分部间应付款项对销 (80,067) 总负债 12,559,306 其他分部资料： 分占亏损： 合营企业： �C 15 15 於损益表确认的减值亏损 (71,611) �C (71,611) 拆旧 7,868 13,090 20,958 於合营企业的投资 �C 759 759 资本开支 13,601 117,328 130,929 9 截至 2015 年 12 月 31 日止年度 住宅 商业 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入： 对外部客户销售 2,379,160 503,986 2,883,146 分部间销售 11,245 �C 11,245 对外部客户销售 2,390,405 503,986 2,894,391 调节： 分部间销售对销 (11,245) 持续经营业务收入 2,883,146 分部业绩 (66,841) 1,075,435 1,008,594 分部资产 10,861,577 11,293,164 22,154,741 调节： 分部间应收 款项对销 (65,334) 总资产 22,089,407 分部负债 8,528,653 6,073,322 14,601,975 调节： 分部间应付款项对销 (65,334) 总负债 14,536,641 其他分部资料： 分占损益： 合营企业 �C 2,208 2,208 於损益表确认的减值亏损 58,620 �C 58,620 折旧 5,154 12,523 17,677 於合营企业的投资 �C 774 774 资本开支 6,347 7,203 13,550 地区资料 本集团的全部收入源自於中国大陆客户，本集团全部非流动资产亦位於中国大陆。 关於主要客户的资料 并无对某单一客户或处於共同控制下的客户组别的销售额超过本集团截至 2016年及 2015年 12月 31日止年度收入 的 10% 或以上。 10 4. 收入、其他收入及收益 收入为年内销售物业收入、物业租赁收入、物业管理费收入及酒店营运收入 （扣除营业税及其他销售相关税及销 售折扣後）。 收入、其他收入及收益的分析如下： 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 收入 销售物业 5,027,694 2,882,015 物业租赁收入 62,040 90,072 物业管理费收入 100,652 41,686 酒店营运的收入 46,749 48,107 减�U营业税及附加费 * (229,987) (178,734) 5,007,148 2,883,146 * 根据 2016 年 5 月 1 日起生效的中国增值税改革，2016 年 5 月 1 日後产生的所有物业预售均须缴纳增值税。因 此，一旦来自此等物业销售的相关收入得到确认，更多收入代表已售物业的发票净值 （不包括增值税）。与 2016年5月1日前产生之预售相关的收入仍须缴纳营业税，而收入代表已售物业的发票净值 （不包括营业税）。 其他收入 来自一间合营企业的利息收入 �C 115,633 银行利息收入 9,139 27,310 其他项目 8,173 5,818 补贴收入 * 12,007 476 29,319 149,237 收益 出售投资物业的收益 �C 1,397 出售合营企业的收益 �C 125,954 汇兑收益�u （亏损） 874 (244) 874 127,107 30,193 276,344 * 有关补助并无未完成的条件或触发事件。 11 5. 财务费用 本集团的财务费用分析如下： 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 银行借款利息 263,852 359,005 其他借款利息 109,732 188,703 利息开支总额 373,584 547,708 减：开发中物业的 资本化利息 (361,867) (513,439) 11,717 34,269 6. 除税前利润 本集团除税前利润已扣除�u （计入） 下列各项： 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 已出售物业成本 4,322,573 2,317,028 折旧 20,958 17,677 根据经营租赁的最低租金款项： �C 办公室地方 4,771 4,072 核数师酬金 2,720 2,320 员工成本 （包括董事及主要行政人员酬金）： �C 工资及其它员工成本 177,687 154,505 �C 退休金计划供款 20,179 19,401 汇兑差额，净值 (874) 244 直接经营开支 （包括投资物业产生的维修及修理） 2,807 5,095 出售投资物业亏损�u （收益） 5,684 (1,397) 公允价值 （收益）�u亏损，净额： 转拨至投资物业的公允价值收益 �C (796,581) 投资物业公允价值变动 (123,908) (29,361) 按公允价值计量且其变动计入当期损益 的权益投资持作买卖 67 257 （变现）�u撇减开发中物业 至可变现净值 (71,611) 58,620 12 7. 所得税 由於本集团於香港及加拿大成立的附属公司於本年度於香港及加拿大并无产生应课税利润，故并无作出香港及 加拿大利得税拨备 （ 2015 年：无）。 中国所得税已就本集团在中国的附属公司的应课税利润 25%（ 2015 年：25%） 的适用所得税税率作出拨备。 中国的土地增值税是就土地增值即销售物业所得款项减可扣减开支 （包括土地成本、借贷成本及其他物业开发开 支） 按介於 30% 至 60% 的递进税率徵收。本集团已根据中国有关税务法律法规，估计、作出及在税项内计入土地 增值税准备。在以现金实际结算土地增值税负债之前，土地增值税负债须由税务当局最终审议�u核准。 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 即期税项－年内中国企业所得税 52,949 64,819 即期税项－年内中国土地增值税 23,644 103,927 递延税项 11,657 246,546 年内税项总额 88,250 415,292 8. 母公司普通股持有人应占每股盈利 每股基本盈利是根据母公司普通股股权持有人应占年内利润人民币 125,272,000 元 （ 2015 年：人民币 420,608,000 元），以及年内已发行普通股的加权平均数 2,348,582,400 股 （ 2015 年：2,348,582,400 股） 计算，已予调整以反映 年内的供股发行。 计算每股基本盈利乃基於： 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 盈利 母公司普通股股权持有人应占利润 125,272 420,608 股份数目 2016 年 2015 年 股份 年内已发行普通股加权平均数 2,348,582,400 2,348,582,400 本集团於截至 2016 年及 2015 年 12 月 31 日止年度概无任何具潜在摊薄效应的普通股。 13 9. 应收贸易账款及票据 本集团与其客户订立的贸易条款主要为信贷租赁应收款项。信贷期一般为一个月，就主要客户而言最多延长至 三个月。应收贸易账款及票据於年底的所有余额均未逾期或减值且账龄为一至三个月。 应收贸易账款及票据为免息及无抵押。 10. 应付贸易账款 本集团应付贸易账款於报告期末按付款到期日计算的账龄分析如下： 2016 年 2015 年 人民币千元 人民币千元 六个月内 1,682,979 2,056,558 超过六个月但一年内 221,791 206,986 超过一年 34,208 56,935 1,938,978 2,320,479 上述结余乃无抵押及免息及一般按建筑进度交收。 14 管理层讨论与分析 业绩 本集团 2016 年的经审核合并收入为人民币 5,007.1 百万元，较 2015 年增长约 73.7%；2016 年毛利 为人民币 625.0 百万元，较 2015 年增长约 36.8%。2016 年母公司拥有人应占利润为人民币 125.3 百 万元，较 2015 年减少约 70.2%；每股基本盈利为人民币 0.05 元 （ 2015 年：人民币 0.18 元）。董事会 建议不宣派截至 2016 年 12 月 31 日止年度末期股息 （ 2015 年：无）。 行业回顾 2016 年，在国家「去库存」政策的引导下，受宽松货币政策影响，中国房地产行业迎来了大幅上 行。四季度起，随着调控政策陆续出台，中国楼市出现了逐步降温的迹象。 据国家统计局，於 2016 年住宅物业销售面积录得约 15.8 亿平方米，较 2015 年增加约 22.5%，远高 於 2015 年约 6.5% 的增幅。据杭州透明售房网，浙江省杭州市住宅物业销售面积约为 2,081 万平方 米，较 2015 年增加约 49%，而平均每平方米销售价为人民币 17,280 元，较 2015 年增加约 8.1%。 据星空地产研究院，安徽省合肥市住宅物业销售面积约为820万平方米，较2015年减少约15.3%。 平均每平方米销售价为人民币 11,069 元，较 2015 年上涨约 28.5%。据淮北市住宅与房地产信息 网，安徽省淮北市住宅物业销售面积约为101万平方米，较2015年增加约10.9%。平均每平方米销 售价为人民币4,720元，与2015年大致相若。根据余姚生活网，浙江省余姚市住宅物业的总销售面 积约为 117.6 万平方米，较 2015 年增加约 54.5%。平均每平方米销售价为人民币 8,900 元，较 2015 年减少约 4.3%。 根据慈溪房产网，浙江省慈溪市住宅物业的总销售面积约为 78 万平方米，较 2015 年减少约 19.4%。平均每平方米销售价为人民币 8,234 元，较 2015 年减少约 9.7%。 15 业务回顾 本集团於 2016 年售出及交付的物业之已确认收入约为人民币 5,027.7 百万元，较 2015 年增长约 74.5%，乃由於本集团已出售及交付的物业面积於 2016 年增加而达致。 2016年，本集团已出售及交付的物业销售面积约为 623,230平方米 （ 2015年：249,673平方米），较 2015 年增加 149.6%。 2016 年，本集团已确认每平方米销售均价约为人民币 8,067.2 元，较上年度的人民币 11,543.2 元减 少约 30.1%。原因是於回顾年内售价较低的物业销售额的比例大幅增加。 回顾年内，本集团主要项目的已确认销售面积及已确认销售收入如下： 项目 已确认销售面积 已确认销售收入 本集团占该项目 权益的百分比 平方米 人民币百万元 浙江省 杭州市 隐龙湾 183 2.9 67.6% 嘉润公馆 50,623 745.6 73.1% 景海湾 25,469 298.9 92.6% 白马山庄 16,859 196.3 90.0% 理想湾 198,700 1,270.8 45.9% 其他 * 1,849 13.1 余姚市 悦龙湾 10,523 300.0 90.0% 翡翠珑湾 98,545 828.1 93.0% 众安时代广场 （二期） 66,962 626.8 93.0% 慈溪众安山水苑 74,299 335.2 90.0% 安徽省 合肥市 绿色港湾 9,631 97.6 84.2% 淮北市 温哥华城 69,587 312.4 100.0% 623,230 5,027.7 * 包括：山水苑和白马尊邸。 16 2016 年，本集团平均每平方米物业销售成本约为人民币 6,936 元，较上年度之人民币 9,515 元下降 约 27.1%，乃由於本年度确认销售的相关项目开发成本较低所致。 主要项目发展进度 浙江省杭州市 景海湾 位於浙江省杭州市萧山区钱塘江南岸，总建筑面积约为 300,012平方米的住宅项目於过往年度分阶 段完成。该项目由岛屿式排屋、全江景高层公寓、停车场及会所组成。整个项目於 2011 年竣工。 该项目的销售於回顾年内符合预期。 隐龙湾 位於浙江省杭州市萧山区闻堰镇，总建筑面积为 241,695平方米的商业综合体。该项目由低层高端 企业休闲会所、高层服务式公寓、大型购物中心、商业街及停车场组成。该项目於 2013 年 4 月竣 工。该项目的销售於回顾年内符合预期。 国际办公中心 位於浙江省杭州市萧山区钱江世纪城的一项大型综合商业项目，总规划建筑面积约为 1,896,860 平 方米，分 3 期建设 （第 A 至 C 期）。国际办公中心 A 期由两家酒店、办公楼、大型购物中心、服务 式公寓及地下停车位组成。第 A3 地段的服务式公寓、大型购物中心及地下停车位总建筑面积约为 327,996 平方米，已竣工。国际办工中心 A2 地块预计将於 2017 年开工。 白马山庄 位於浙江省杭州市余杭区小和山的住宅项目，总建筑面积约为 243,497平方米。该项目由高层住宅 及低密度排屋组成，拥有美丽景观及绿化环境。排屋依山而建，采用美式建筑设计。该项目邻近 当地大学及西溪湿地，整个项目已於 2015 年 12 月竣工。销售量於回顾年内符合预期。 17 理想湾 位於浙江省杭州市余杭区临平的住宅项目，总建筑面积约为 538,856平方米。该项目包括英式风格 排屋及高层公寓房。整个项目於 2016 年 6 月竣工。销售量於回顾年内符合预期。 朝阳 8 号 此项目为多层住宅公寓及商业设施，位於浙江省杭州市萧山区蜀山街道，总建筑面积约 199,224平 方米。就近杭州地铁 2 号线终点站的黄金地段。於 2016 年 12 月 31 日，建筑工程尚在进行。此项目 预计将於 2017 年 12 月前後整体竣工。该项目预售於回顾年度符合预期。 杭州千岛湖润州度假酒店 位於浙江省杭州市淳安县千岛湖镇的酒店项目，建筑面积约为 46,691 平方米。该酒店将建於千岛 湖岸，拥有美丽的湖泊景色及自然环境。於2016年12月31日，建筑工程尚在进行中。预计该项目 将於 2017 年上半年竣工运营。 学君里 位於浙江省杭州市余杭区的住宅项目，总建筑面积约为 195,293平方米，包括高层住宅公寓及购物 单位。其位置距余杭区老城区极近且位於杭州市规划高科技中心。於2016年12月31日，建筑工程 尚在进行，并预期将於 2018 年第二季度前後竣工。该项目预售於回顾年度符合预期。 白马御府 位於浙江省杭州市萧山区的住宅项目，总建筑面积约为 68,345 平方米，包括高层住宅公寓及排 屋。其位置在萧山区的核心区之一。於 2016 年 12 月 31 日，建筑工程尚在进行，并预期将於 2018 年第二季度前後竣工。该项目预售於回顾年度符合预期。 蒋村地块 位於杭州西湖区蒋村单位，距离西溪湿地仅一路之隔。项目总占地面积为 39,703 平方米，总建筑 面积为 59,555 平方米。该项目预期於 2017 年动工，建设为包括办公室、服务式公寓及商�m的商业 综合体。 18 浙江省余姚市 悦龙湾 位於浙江省余姚市，总建筑面积为196,809平方米的高端低密度住宅项目已於2013年竣工。该项目 由法式、欧式和西班牙式低密度住宅组成。於回顾年内，销售符合预期。 翡翠珑湾 位於浙江省余姚市的低密度住宅项目，总建筑面积为 292,807平方米。该项目按排屋及住宅公寓分 三期建设，并靠近悦龙湾。排屋一期已於 2014 年竣工，三期之住宅公寓已於 2016 年 6 月竣工，二 期於 2016 年底开工建设。该项目销售量於回顾年内符合预期。 众安时代广场 位於浙江省余姚市的大型综合商业项目，总建筑面积为 628,408 平方米 （分两期）。该项目悦龙湾 及翡翠珑湾项目隔江相望。该项目分两期。一期计划包括一个购物中心、一间精品酒店及两幢商 业办公楼以及地下车库，二期则计划包括两间酒店、一幢 A 级办公楼及六幢高层服务式公寓楼、 地下车库以及地�m。该项目二期於 2016 年 9 月竣工，而项目一期建筑工程尚在进行中，预计将於 2017 年 9 月前後竣工。於回顾年内，该项目二期销售量符合预期。 慈溪众安山水苑 此住宅项目包括向当地居民提供配套服务的商业部分。总建筑面积约为 510,125平方米。包括将分 期建设的多层公寓及商业区。该项目多层公寓的第一期已於 2016 年 6 月竣工。多层公寓销售量於 回顾年内符合预期。 安徽省合肥市 绿色港湾 位於安徽省合肥市的低密度住宅项目，其中第1B和1C期已於过往年度完成。该项目的销售於回顾 年内符合预期。 19 安徽省淮北市 温哥华城 位於安徽省淮北市的低密度住宅项目，包括排屋、多层住宅及商铺。该项目分多期开发，於 2016 年 12 月 31 日其中六期已竣工。预售於回顾年度符合预期。 建筑面积约为 67,061 平方米的第 6D 期的酒店 （温哥华酒店） 将於 2017 年年中开业。 天津市 此为位於天津市河西区的土地再开发项目，预计将於稍後开始重新划拨及拆卸工程。预期於完成 再开发项目後，该幅划拨土地将转归当地政府。该再开发项目为天津市政府城市发展计划项目之 一部分。 海外 Amber Rise 此为於加拿大英属哥伦比亚省温哥华市成立项目，总建筑面积约 7,719平方米。位於富有区域，离 温哥华市市中心大约 20 分钟车程。共有 11 栋独立屋，并备有独立游泳池和豪华设计，将分两个阶 段建筑，建筑工程自 2016 年第四季度开始，并预计整个项目将於 2018 年年底前竣工。 20 2016 年合同销售 截至 2016 年 12 月 31 日，本集团的合同销售面积约为 504,176 平方米 （ 2015 年：375,188 平方米）， 合同销售收入为约人民币 5,030.2 百万元 （ 2015 年：人民币 3,413.3 百万元），主要项目的合同销售 详情如下： 项目 合同销售面积 合同销售收入 本集团占该项目 权益的百分比 （平方米） （人民币百万元） 浙江省 杭州市 朝阳 8 号 31,827 461.6 90%/65.8% 隐龙湾 183 3.0 67.6% 理想湾 84,095 646.7 45.9% 嘉润公馆 51,192 813.3 73.1% 景海湾 22,988 301.4 92.6% 白马山庄 14,738 234.2 90.0% 白马御府 11,921 352.3 90.0% 学君里 57,795 423.0 90.0% 朝阳银座 5,176 52.0 65.8% 恒隆广场 5,826 76.3 65.8% 其他 * 1,980 18.6 余姚市 悦龙湾 8,911 243.4 90.0% 翡翠珑湾 60,160 528.7 93.0% 众安时代广场 （二期） 24,849 242.1 93.0%/68.0% 慈溪 慈溪众安山水苑 28,189 145.1 90.0%/65.8% 安徽省 合肥市 绿色港湾 4,522 43.4 84.2% 淮北市 温哥华城 89,824 445.1 100.0% 504,176 5,030.2 * 包括：山水苑及白马尊邸 21 预计於 2017 年完工项目的可供出售或租赁或经营的建筑面积约为 1,029,182 平方米，详情如下： 项目 可供出售�u 租赁�u经营 的建筑面积 本集团 应占项目权益 百分比 用途 （平方米） 朝阳八号 199,225 65.8% 出售 温哥华酒店 （温哥华城第 6D 期） 67,061 100.0% 经营 慈溪众安山水苑 （二期） 50,109 90.0% 出售 众安时代广场 （一期） 305,473 65.8% 经营及出售 杭州千岛湖润州度假酒店 46,691 73.1% 经营 国际办公中心 （第 A3 地段） 139,681 73.1% 出售�u租赁 隐龙湾 121,169 67.6% 出售�u租赁 恒隆广场 99,773 65.8% 出售�u租赁 总计 1,029,182 土地储备 於 2016 年 12 月 31 日，本集团土地储备总建筑面积约为 5,925,163 平方米，当中已完成但未出售或 未交付的建筑面积约为 1,627,304 平方米。於 2016 年 12 月 31 日，本集团土地储备平均收购成本为 每平方米约人民币 1,183 元。 於回顾年度，本集团新开工物业的建筑面积约为 350,334 平方米。 22 其他业务发展 本集团务求建立多元化的业务组合，为未来创造更稳定收益，控制经营风险。本集团将扩大物业 服务范围，包括酒店营运、租赁、物业管理服务、推进苗木种植及农业种植发展，以增加房地产 业下游服务业的扩展，保持稳健的发展。 酒店经营 本集团的杭州萧山假日酒店位於浙江省杭州市萧山区恒隆广场旁，由洲际酒店集团旗下的知名国 际酒店品牌假日酒店 （中国）有限公司管理。其於 2016 年录得的收入为约人民币 46.7 百万元，略低 於 2015 年的约人民币 48.1 百万元。酒店入住率约 57.7%（ 2015 年：54.5%）。 租赁 2016 年租赁业务收入约人民币 62.0 百万元，较 2015 年的人民币 90.1 百万元减少约 31.1%。主要原 因为恒隆广场於回顾年度曾进行资产优化装修工程，导致期间租金收入有所下跌。 本集团目前的租金收入主要来自恒隆广场。该广场包括办公楼、购物中心、酒店、服务式公寓和 地下停车场。位於恒隆广场的服务式公寓由独立经营者宁波三碧酒店及杭州友邦酒店承租及经 营，运营表现理想。 年内隐龙湾建筑面积约为 24,211 平方米的购物单位已形成另一租金收入来源。 总出租率为 79%（ 2015 年：75%）。 物业管理 本集团向本集团及其他开发商开发的物业业主提供优质的物业管理服务。通过增加旅游、家政及 保姆等服务，服务水平得到进一步提高。提供客户导向型服务及服务门类繁多强化本集团的企业 品牌管理。 其他服务 本集团亦发展农业苗木种植及经营有机农场提供农产品。客户主要为由本集团提供物业管理的物 23 业业主。这些高附加值下游服务构成本集团物业发展和管理业务的一部分，预期将进一步巩固。 奖项及荣誉 本集团於回顾年度获政府和认可机构颁发如下奖项及荣誉： 颁发机构 奖项 获奖方�u项目 国务院发展研究中心企业研究 所、清华大学房地产研究所、 中国指数研究院 2016 中国房地产综合开发 专业领先品牌价值 TOP10 众安房产有限公司 香港着名财经杂志 《中国融资》 2016 中国融资上市公司大 奖之最具投资价值奖 中国新城市商业发展有限公司 香港着名财经杂志 《中国融资》 2016 中国融资上市公司大 奖之最具潜力上市公司 众安房产有限公司 中国物业管理协会、中国指数 研究院 2016 中国物业服务百强企 业 浙江众安物业服务有限公司 安徽省地产研究院 安 徽 省 房 地 产 开 发 企 业 2015 年度综合实力 50 强企 业 安徽众安房地产开发有限公司 合肥市房地产管理局 合肥市示范住宅小区 绿色港湾 安徽省住房和城乡建设厅、安 徽省住房和城乡建设信息中心 2016 年安徽省物业管理规 范化示范项目 安徽众安物业管理有限公司 24 人力资源 於 2016 年 12 月 31 日，本集团雇用员工 2,610 人 （ 2015 年：2,247 人）。2016 年，员工成本约人民币 197.9 百万元 （ 2015 年：约人民币 173.9 百万元），上涨约 13.8%，增加主要由於在回顾年度聘用更 高端员工。本集团的员工薪酬政策是参照当地市场薪资行情，结合市场同行业的整体薪资状况、 通胀水准、企业经营效益以及员工的绩效等多方面因素而确定。本集团对雇员的表现每年作出一 次审查，结果用於每年薪金审查及晋升评估。本集团的员工均会获考虑根据若干表现条件及评核 结果而获发年度酌情花红。为有利於引进高端人才和稳定本集团的管理层，合资格参与者 （包括本 集团员工）可根据本公司采纳的购股权计划获授购股权以认购本公司股份。本集团亦向员工提供持 续教育和培训计划，不断提升员工的技能和知识，保持公司人才竞争力。 股息政策 董事会将根据财务状况、经营业绩、资本需要、股东权益、合约性限制及董事会认为相关的其它 因素厘定本公司的股息政策。 财务分析 毛利 截至2016年12月31日止年度，本集团录得毛利约人民币625.0百万元，较上年度约人民币457.0百 万元增长约 36.8%。毛利增长乃 (i)已出售及交付物业所确认收入有所增长及 (ii)於回顾年内已出售 及交付物业的成本相对较高的净效果。 其他收入及收益 其他收入及收益由 2015 年约人民币 276.3 百万元下跌约 89.1% 至 2016 年约人民币 30.2 百万元。下 跌主要由於一间合营企业附息贷款的利息收入及出售於一间合营公司的 33% 间接股权收益於 2015 年确认，而於回顾年内并无有关项目。 出售及分销费用 由於 2016 年��况复苏及实施更严格的成本控制，出售及分销费用由 2015 年约人民币 208.8 百万元 减少约 10.2% 至 2016 年约人民币 187.5 百万元。於 2016 年合同销售金额较 2015 年增加 47.4%。 25 行政费用 行政费用由 2015 年约人民币 299.8 百万元增加约 4.0% 至 2016 年约人民币 311.6 百万元。此乃主要 由於回顾年内员工成本上升所致。 其他费用 其他费用由 2015年约人民币 5.6百万元增加约 2.4倍至 2016年约人民币 19.0百万元，主要由於在回 顾年度出售投资物业的亏损和慈善捐款、罚款及赔偿金有所增加。 财务费用 财务费用由 2015年约人民币 34.3百万元减少约 65.8%至 2016年约人民币 11.7百万元，主要乃由於 2016 年银行贷款减少所致。 所得税开支 所得税开支由 2015 年约人民币 415.3 百万元下跌约 78.7% 至 2016 年约人民币 88.3 百万元。下跌的 主要原因为：(i)於回顾年度中国土地增值税所占金额减少及(ii)於2015年转让投资物业已落成物业 後的公允价值收益导致的递延税项开支，但於回顾年内并无有关项目。 资本结构 於 2016 年 12 月 31 日，本集团的资产总值约人民币 20,270.4 百万元 （ 2015 年：约人民币 22,089.4 百 万元），由流动负债约人民币 8,393.9百万元 （ 2015年：约人民币 9,563.0百万元）、非流动负债约人 民币 4,165.4 百万元 （ 2015 年：约人民币 4,973.6 百万元） 及股东权益约人民币 7,711.1 百万元 （ 2015 年：约人民币 7,552.8 百万元） 提供资金。 本集团於 2016年 12月 31日的现金及现金等价物和受限制现金合共为约人民币 1,442.1百万元 （ 2015 年：人民币 1,706.8 百万元）。 於 2016 年 12 月 31 日，本集团的附息银行贷款及其他借款约为人民币 5,268.3 百万元 （ 2015 年：约 人民币 6,194.8 百万元）。该减少主要由於回顾年内偿还的银行贷款及借款增加。 26 有关借款到期情况如下： 於 2016 年 12 月 31 日 於 2015 年 12 月 31 日 人民币千元 人民币千元 一年内或按要求 2,131,739 2,213,181 多於一年但少於两年 1,439,609 1,745,245 多於两年但少於五年 1,247,000 1,756,417 五年以上 450,000 480,000 5,268,348 6,194,843 附息银行及其他借款按固定利率及浮动利率计息。於2016年12月31日，本集团的附息银行及其他 借款的实际年利率介乎 2.11% 至 12.00%（ 2015 年：年利率为 2.02% 至 12.00%）。 有关借款的呈列货币金额如下： 於 2016 年 12 月 31 日 於 2015 年 12 月 31 日 人民币千元 人民币千元 人民币 4,905,220 5,853,507 加拿大元 15,422 13,929 港元 45,097 43,990 美元 302,609 283,417 5,268,348 6,194,843 回顾年内，本集团的借款成本总额约人民币 373.6 百万元 （ 2015 年：约人民币 547.7 百万元），而利 息约人民币 361.9 百万元 （ 2015 年：约人民币 513.4 百万元） 已资本化。 本集团维持稳健的流动资金状况。流动比率 （流动资产总值与流动负债总额之比率）约为1.26 （ 2015 年：约 1.20）。附息银行及其他借款与资产总值的比率为 0.26 （ 2015年：0.28）。本集团的净资产负 债比率 （定义为净债务除以总权益）为0.50 （ 2015年：0.59） （净债务的定义为计息银行贷款及其他借 款总额减现金及现金等值物及受限制现金总额）。本集团在财务管理方面一直采取保守态度。 27 资本性承担 於 2016年 12月 31日，本集团就房地产开发支出的资本性承担为约人民币 1,058.4百万元 （ 2015年： 人民币 1,266.6 百万元）。预计将通过本集团的自有资金及外部融资 （例如银行贷款） 为该等承担拨 付资金。 或有负债 於 2016 年 12 月 31 日，本集团的或有负债约为人民币 4,124.4 百万元 （ 2015 年：人民币 3,867.1 百万 元），为本集团就若干银行向本集团物业的买家授出的按揭信贷款具担保。 资产抵押 於2016年12月31日，本集团账面值约人民币2,355.7百万元 （ 2015年：人民币3,692.3百万元）的投资 物业、约人民币 2,599.5 百万元 （ 2015 年：人民币 2,741.7 百万元）的开发中物业、约人民币 2,947.3 百万元 （ 2015年：人民币 2,378.4百万元）持作出售的已落成物业、约人民币 132.5百万元 （ 2015年： 人民币 144.3百万元）的房屋及设备、约人民币 141.7百万元 （ 2015年：人民币 123.1百万元）的限制 性现金以及总权益约为人民币 51.0 百万元 （ 2015 年：人民币 6 百万元） 的本集团一间附属公司的全 部股权已作质押以担保本集团的银行融资及其他借款。 汇率风险 由於本集团於 2016年及 2015年同期的销售、采购及银行借贷均以人民币为主，因此本集团所承受 的外汇风险相对较少。本集团於 2016 年及 2015 年并无使用外汇对冲工具以对冲外汇风险。 利率风险 本集团部分贷款的利率为可变动的。利率向上波动将增加新贷款及现有贷款的利息成本。本集团 目前并无使用衍生金融工具，以对冲其利率风险。 结算日後事项 於 2017 年 1 月 11 日，本公司於香港联合交易所有限公司 （ 「联交所」）上市的附属公司中国新城市商 业发展有限公司 （ 「 中国新城市」） 之间接非全资附属公司浙江众安盛隆商业有限公司 （ 「 众安盛隆」） 已与杭州东方文化园旅业集团有限公司 （ 「 杭州东方」） 订立谅解备忘录 （ 「 谅解备忘录」），内容有关 众安盛隆建议向杭州东方收购浙江新农都 （ 「 浙江新农都」） 全部股权之 42.5%（ 「 建议收购事项」）。 预期建议收购事项之建议代价将约为人民币 700,000,000 元，其部份以现金及部份透过发行中国新 城市新股份之方式支付。建议收购事项之代价将参考浙江新农都截至2016年12月31日止年度之经 审核综合财务报表所示浙江新农都之资产净值而厘定将进一步磋商 （可根据尽职审查之结果而由订 约方予以调整）。根据谅解备忘录，众安盛隆已向杭州东方支付可退还诚意金人民币 127,000,000 28 元。浙江新农都之主要业务为开发、建设及管理农产品物流中心。订立谅解备忘录可令本集团把 握随着长江三角洲地区的持续城镇化、经济增长及居民生活水平提高而对农产品现代物流平台需 求所带来的业务及发展机遇，从而可提升本集团的收入。建议收购事项详情载於本公司与中国新 城市联合公布日期为 2017 年 1 月 11 日之公告。 除於上文所披露外，自年结日起至本公告日期止期间并无发生对本集团产生重大影响的事宜。 环境、社会及管治方面 本集团一直致力维持最高环保及社会标准，确保业务可持续发展。有关环境、社会及管治方面的 报告乃根据上��规则附录二十七 （环境、社会及管治报告指引） 编制，并将分别适时於本公司及联 交所网站刊载。 前景展望 展望 2017 年，相信中国政府将继续推进因城施策：预期一二线城市对楼市的调控力度将会进一 步增大，以限制投资和投机性需求；而三四线城市则仍将努力以去库存为主要工作。本集团主要 发展区域为经济基础雄厚的长三角地区，长期受惠於人口和资源的持续流入。经过一年多的去化 後，目前优质城市的存销比处於历史低位，相信未来一年房地产市场会保持稳中向上的发展趋势。 此外，预期中国中央政府将於 2017 年继续保持国内生产总值可持续增长并颁布多项积极政策刺激 经济增长。 本集团将继续采取审慎方法购置土地供开发将按合理价格出售并迅速形成现金流入的项目，而这 将可加快资产周转。另外，本集团将通过提升筹资架构继续保持充足的现金流量并达成相对较低 的财务费用。 凭藉本集团为所开发物业所属各社区提供优质物业管理及其他增值服务的能力，企业品牌预期将 进一步得到提升，产生协同效果。 29 股息 董事会并不建议派截至 2016 年 12 月 31 日止年度的股息 （ 2016 年：无）。 购买、出售或赎回本公司的上市证券 本公司或其任何附属公司於回顾年度概无购买、出售或购回任何本公司上市证券。 企业管治 於回顾年内，本公司已采纳及遵守上市规则附录 14 所载企业管治守则 （ 「 守则」） 所载之原则及守则 条文，惟偏离守则条文第 A.2.1 条除外，其规定董事长及首席执行官职责须分离及不能由同一名人 士担任。 本公司之董事长及首席执行官均由施侃成先生担任。 董事会认为，同一名人士担任董事长及首席执行官，让本公司领导层贯彻，并使本公司有效地规 划和执行业务计划及决策。 董事会将不时检讨本集团的管理架构，并於适当时候采取适当措施，以供本集团营运活动或业务 的未来发展。 审核委员会 本公司审核委员会 （由全体独立非执行董事组成）已审阅本公司截至2016年12月31日止年度经审核 合并财务报表，认为本公司已遵守所有适用之会计准则及规定，并做出充分之披露。 暂停办理股份过户登记 本公司将於 2017 年 6 月 5 日 （星期一） 至 2017 年 6 月 8 日 （星期四）（首尾 两天包括在内） 暂停办理股 份过户登记，期间概不会办理股份过户登记手续。为符合出席於 2017 年 6 月 8 日 （星期四） 举行的 应届股东周年大会并於会上投票的资格，所有过户文件及有关股票最迟须於 2017 年 6 月 2 日 （星期 五）下午四时三十分前送达本公司的香港股份过户登记分处卓佳证券登记有限公司，地址为香港皇 后大道东 183 号合和中心 22 楼。 30 董事名单 於本公告日期，本公司执行董事为施侃成先生、沈条娟女士、张坚钢先生及金建荣先生，本公司 独立非执行董事为贝克伟教授、陆海林博士及张化桥先生。 在联交所及本公司网站刊发年报 本集团收录上市规则规定所有有关资料的年报将在短期内寄发给本公司股东并在联交所及本公司 各自的网站刊登。 承董事会命 众安房产有限公司 董事长 施侃成 中国，2017 年 3 月 27 日