香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布之内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发 表任何声明，并明确表示概不对因本公布全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担 任何责任。 (股份代号：120) 二零一六年度集团全年业绩公布 财务及业务摘要 二零一六年度 二零一五年度 %转变 港币千元 港币千元 收入 23,678 9,152 +158.7% 毛利 16,081 9,152 +75.7% 减除折旧及摊销、融资成本 及税项前所得之 经营业务亏损 (13,158) (275,500) -95.2% 母公司股份持有人应占 年内亏损 (115,253) (344,938) -66.6% 母公司股份持有人应占 每股股份(包括普通股及 可换股优先股)基本亏损 港币(1.7)仙 港币(5.2)仙 -67.3% 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 (未经审核) (未经审核) 母公司股份持有人应占 每股股份(包括普通股及 可换股优先股)资产净值 港币0.17元 港币0.16元 +6.3% �C1�C 年度内所产生之亏损主要是由於就有关本集团收购成都发展项目之应 付代价及因偿还该应付代价而提取之贷款融资之利息支出，以及本集 团发行之未偿还可换股债券之利息支出所致。 於回顾年度，本集团录得公平值收益港币49,000,000元，是由於可认购 选择权可换股债券之认购权的公平值之变动，而於上一个财政年度， 有关之公平值变动则产生公平值亏损港币146,400,000元。 涉及(其中包括）RegalHotelsInternationalHoldingsLimited富豪酒店 国际控股有限公司集团授予贷款融资、P&RHoldings百富控股集团承 诺悉数行使认购权认购选择权可换股债券、延长可换股债券及选择权 可换股债券之到期日及偿付欠负富豪集团及P&R Holdings集团之应付 代价之多项交易经已完成实行。 该等交易之主要目标为重整本集团的财务状况，有效地使本集团债务 之偿付日期与在天津及成都之两项主要发展项目之预期竣工时间表得 以配合。 本集团已进一步将天津发展项目余下之住宅大楼及商业区若干部分之 单位及泊车位推出预售。迄今，天津发展项目已获得经订约销售总额 约人民币1,381,000,000元（相等於约港币1,562,000,000元）。 就成都之综合发展项目而言，本集团自二零一六年九月起分批预售发 展项目内第二期之其他四幢住宅大楼之单位，且销情理想。迄今，合 共850个住宅单位已订约售出，并取得销售额约人民币528,000,000元 （相等於约港币597,000,000元）。 除却因非本集团所能控制之因素可能导致任何延期外，两个发展项目 中已预售之单位预期将於今年年底前竣工。依照现时的建筑计划，预 期从单位预售已稳获之大部份盈利将於截至二零一七年十二月三十一 日止财政年度内入账。 预期中国内地房地产市场将在短期内进一步整固，但由於整体经济进 一步稳定，市场将继续兴旺。 本集团於天津及成都的两个发展项目均进展良好，并於未来数年间分 阶段竣工时，将逐步为本集团贡献大量现金流及收益。 �C2�C 财务业绩 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司录得股东应占综合亏损港币 115,300,000元，而於二零一五年之亏损则为港币344,900,000元。年度内所产生 之亏损主要是由於就有关本集团收购成都发展项目之应付代价及因偿还该应付 代价而提取之贷款融资（於下文详述）之利息支出，以及本集团发行之未偿还 可换股债券之利息支出所致。 於回顾年度，本集团录得公平值收益港币49,000,000元，是由於可认购选择权可 换股债券之认购权（於二零一四年八月在发行原於二零一七年到期之可换股债 券时一并授予）的公平值於二零一五年十二月三十一日（上一个年结日）至选 择权於二零一六年最终获行使当日之期间出现变动而产生，而於上一个财政年 度，有关之公平值变动则产生公平值亏损港币146,400,000元。 如二零一六年中期报告所报告，本集团於二零一六年八月分别与Regal Hotels InternationalHoldingsLimited富豪酒店国际控股有限公司（本公司之同系附属公 司）之若干附属公司及P&RHoldingsLimited百富控股有限公司（本公司之中层 控股公司）订立有条件协议。根据此等有条件协议，建议进行涉及（其中包括） 富豪集团授予定期及循环贷款融资、P&R Holdings集团承诺悉数行使认购权认 购选择权可换股债券、延长可换股债券及选择权可换股债券之到期日及偿付欠 负富豪集团及P&R Holdings集团之应付代价之多项交易。该等建议交易之主要 目标为重整本集团的财务状况，有效地使本集团债务之偿付日期与在天津及成 都之两项主要发展项目之预期竣工时间表得以配合。有关所涉及之多项交易之 更多详情，载於本公司寄发予股东日期为二零一六年九月二十三日之通函。 随着二零一六年十月十一日举行之股东特别大会上取得本公司独立股东之相关 批准後，根据多个有条件协议下之所有先决条件已获达成。因此，於二零一六 年十月十二日，富豪集团授与总额港币1,850,000,000元之贷款融资已全数提取， 而於同日，P&R Holdings集团行使可认购本金额港币330,000,000元之选择权可 换股债券之认购权，其所得款项已全数用作结付分别欠负富豪集团及 P&R Holdings集团之未偿还应付代价。P&RHoldings集团根据其所作出承诺之条款， 已於二零一六年年结日前进一步行使余下未获行使之认购权以认购本金额港币 170,000,000元之选择权可换股债券。 �C3�C 业务回顾 本集团之核心业务主要包括在天津及四川省成都进行之两项综合物业发展项 目。 於回顾年度，中国内地之国内生产总值（GDP）略微下降至6.7%，但维持众多 主要经济体中录得最高之比率。在流动资金充裕且财政政策相对宽松之市场环 境下，於二零一六年上半年，中国内地房地产市场整体表现乐观。一线城市之 房地产价格和交易量达到新高，市场势头逐渐伸延至周边二三线城市。於二零 一六年十月前後，为了抑制投机性投资购房活动，各个主要城市的市政府通过 限制购买、提高非购买首套住房之首期付款水平及增加开发土地供应等措施， 接二连三地推出一套新政策以管理过热的房地产市场期望。因此，房价上涨趋 势普遍放缓，交易量逐渐下降。 自上年八月在二零一六年中期报告内报告以来，本集团已将天津发展项目余下 之住宅大楼及商业区若干部分之单位及泊车位推出预售。迄今，天津发展项目 已获得经订约销售总额约人民币1,381,000,000元（相等於约港币1,562,000,000 元）。 就成都之综合发展项目而言，本集团自二零一六年九月起分批预售发展项目内 第二期之其他四幢住宅大楼之单位，且销情理想。迄今，合共850个住宅单位已 订约售出，并取得销售额约人民币528,000,000元（相等於约港币597,000,000元）。 根据现行会计准则，预售於中国之发展物业所得盈利仅於建筑工程竣工及物业 移交予买方後方被确认。除却因非本集团所能控制之因素可能导致任何延期 外，两个发展项目中已预售之单位预期将於今年年底前竣工。因此，依照现时 之建筑计划，预计从单位预售已稳获之大部份盈利将於截至二零一七年十二月 三十一日止财政年度内入账。 有关位於天津及成都之两个发展项目、新疆乌鲁木齐之造林与获批予发展土地 的项目，以及於上海之持牌快递服务业务（本集团於当中拥有60%权益）之进 一步详情，载於本公布「管理层之讨论及分析」一节。 �C4�C 展望 预期中国内地房地产市场将在短期内进一步整固，但由於整体经济进一步稳 定，市场将继续兴旺。本集团於天津及成都的两个发展项目均有良好进展，并 於未来数年间分阶段竣工时，将逐步为本集团贡献大量现金流及收益。 管理层之讨论及分析 业务回顾 本集团主要从事物业发展及投资、於金融资产之投资、物流业务及其他投资。 本集团之物业及其他投资业务於回顾年度内之业绩表现、其经营表现及未来前 景，均载於上文标题为「业务回顾」及「展望」两节以及本分节内。 除於上文标题为「业务回顾」及本分节内所披露者外，本集团并无有关重要投 资或资本资产之即时计划。 下文简要载述本集团现正於中国进行之物业项目及物流业务。 物业发展 成都项目―富豪国际新都荟 此项目位於四川省成都新都区，为一项综合用途发展项目，包括酒店、商业、 写字楼、服务式公寓及住宅部分，整体总楼面面积约为497,000平方米（5,350,000 平方尺）。第一期发展包括一间拥有约311间客房并配备全面设施之酒店、拥有 339个住宅单位及泊车位之三幢住宅大楼及商业配套。该酒店之重订业务营运模 式之工程已经完成，室内设计工程正据此进行中。现计划该酒店於二零一八年 起分阶段开业。该发展项目之第二期发展包括拥有957个单位之六幢住宅大楼， 其上盖建筑工程亦已经完成。第一及第二期发展之住宅大楼均预期於二零一七 年後半部完成。随着於二零一六年四月开始预售第一及第二期之三幢住宅大楼 合共362个单位後，发展项目内第二期之其他四幢住宅大楼之单位自二零一六年 九月起分批推出预售，且销情理想。迄今，合共850个单位已订约售出，并取得 销售额约人民币528,000,000元（相等於约港币597,000,000元）。余下两幢住宅 大楼计划於今年稍後推出预售。此发展项目内之其他部分，包括商业及写字楼 空间、服务式公寓及额外住宅单位将继续分阶段发展。 �C5�C 天津项目―富豪新开门 此项目位於天津河东区，包括地盘总面积约为31,700平方米（341,000平方尺） 之发展土地，计划发展为拥有总楼面面积约145,000平方米（1,561,000平方尺） 之综合用途发展项目，包括商业、写字楼及住宅部分。四幢住宅大楼及商务综 合大楼之上盖建筑工程已完成，两幢写字楼之上盖建筑工程现正进行中。本集 团於二零一六年第四季进一步推出余下住宅大楼之单位预售。迄今，443个住宅 单位经已售出，获得经订约销售额约人民币1,319,000,000元（相等於约港币 1,492,000,000元）。主要拥有约19,000平方米（205,000平方尺）商�m面积及530 个住宅泊车位之商业综合大楼於二零一六年八月开始预售，订约销售额约人民 币62,000,000元（相等於约港币70,000,000元）。根据现时建筑工程，预计住宅 大楼、商务综合大楼及住宅泊车位将於二零一七年年底完成，其余部分将随後 分阶段完成。 新疆项目 此为一项根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐相关法律及政策於地块总面积约7,600 亩之一幅土地上进行一项造林以获批予发展土地的项目。本集团已在项目地盘 内总面积约4,300亩的土地上重新造林，根据乌鲁木齐之相关政府政策，待进行 所需检查及按照土地「招、拍、挂」等程序後，一幅位於项目地块内面积约1,843 亩（相等於约1,228,700平方米）之发展土地将可用於房地产发展。 本集团已完成重组当地项目管理团队及将於不久後采取措施解决与周边村民的 土地争议，以恢复拥有项目地块内被非法占据之部分土地。根据已取得之法律 意见，本集团於此造林及批地项目之合法权益依然具法律效力及仍生效。本集 团计划尽快开展按要求需进行之重新造林补救工程，务求有关地方政府部门能 恢复为重新造林之面积作检查及计量，并可以落实发展土地之「招、拍、挂」 的最终程序。 物流业务 上海物流项目 凭藉扩充及发展物流业务以使业务组合得以扩大及多元化，并紧握中国电商对 物流服务市场的需求日益增加之有利良机，本集团已订立若干协议以收购一个 於中国营运物流及相关业务的集团公司（「物流集团」）之60%权益，有关详 情已於本公司日期为二零一六年一月十三日、二零一六年三月十一日、二零一 六年四月十二日及二零一六年四月二十九日之公布内载述。本集团已於二零一 六年五月三十一日完成收购，该物流集团公司自此成为本集团之附属公司。於 年度内，本集团就确认企业合并以折让价并购之收益港币3,100,000元，此乃按 转让代价及购入之可识别资产净值等之公平值估值厘定。 �C6�C 物流集团内其中一间公司为中国持牌快递服务供应商。其向持有物流集团其余 40%权益之最终股东之一间联营公司租用位於中国上海浦东合共可出租面积约 40,000平方米（431,000平方尺）之若干厂房（「租赁物业」）以营运其物流及 相关业务。持有物流集团40%权益之最终股东亦已透过其全资附属公司与物流 集团订立顾问协议以促使物流业务之发展及扩充额外120,000平方米（1,292,000 平方尺）之业务营运地区。持有租赁物业之公司的股东（即持物流集团40%权 益之最终股东及其家族成员）已向物流集团授予购买期权以收购上述持有租赁 物业之公司及其全资附属公司（该公司有约定权益以收购租赁物业之邻近地 块）。有关上述收购、顾问协议、购买期权及其他相关交易之进一步详情，已 於有关公布内披露。 自收购完成後，物流集团之业务一直获得盈利及表现平稳。於二零一六年十二 月三十一日，租赁物业之占用率约为76%（按可供分租面积约38,000平方米 （409,000平方尺）计算），当中出租面积之75%获电商租用（其只使用物流集 团提供之物流服务），其余则获其他租客按固定租金息率租用。凭藉中国电子 商贸市场前景正茂及於物流业务的扩充计划，本集团预期物流集团将会能为本 集团带来满意之收入。 财务回顾 资产价值 於二零一六年十二月三十一日，母公司股份持有人应占本集团资产净值为港币 1,107,500,000元，相当於每股股份（包括普通股及可换股优先股）约港币0 .17 元。 资本资源及资金 资金及财务政策 本集团就其整体业务运作，一向采纳审慎之资金及财务政策。现金结存主要存 放於银行作存款，并於认为适当时，将部分投放於财资及提升收益之投资产品。 於二零一三年收购两项於中国之现正发展中项目乃透过卖方根据有关买卖协议 之条款，以递延付款方式延迟三年支付代价的方法融资。於二零一六年八月， 本集团与卖方签订有条件协议，主要透过(i)以新五年期贷款融资安排用以为欠 负其中一卖方之应付代价作再融资及(ii)由另一卖方认购本集团发行之选择权 可换股债券藉而偿还欠负该卖方之应付代价，并旨在使相关债项之到期日与两 个发展项目之最新进度及竣工时间表得以配合。於二零一六年十月，多个有条 件协议之所有先决条件已�Q成，拟进行交易亦已妥善完成。 �C7�C 物业发展项目的建筑及有关费用目前乃主要运用内部资金及预售单位所得款项 拨付。若条款合适，或会安排项目贷款，贷款数额包括部分地价及/或建筑费用， 而还款期则根据发展项目之预计完成日期而订定。 现金流量 於年度内，经营业务所产生之现金流量净额为港币343,600,000元（二零一五年： 经营业务所用之现金流量净额为港币181,500,000元）。而於年度内之利息支出 净额约为港币160,600,000元（二零一五年：港币153,100,000元）。 债项及资产负债比率 於二零一六年十二月三十一日，本集团之现金及银行结存连同定期存款为港币 897,800,000元（二零一五年：港币397,400,000元），及无银行债项（二零一五 年：无）。 此外，於二零一六年十二月三十一日，本集团亦有因偿还於二零一三年收购若 干物业发展项目之应付代价而发行选择权可换股债券所得款项及来自一同系附 属公司之其他债项港币1,850,000,000元。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之资本负债比率为30.5%（二零一五年： 53.6%），即本集团扣除现金及银行结存连同定期存款後之债项（包括可换股债 券）港币1,848,200,000元（二零一五年：包括可换股债券及收购若干物业发展项 目之应付代价、扣除现金及银行结存连同定期存款之债项港币2,951,700,000元） 与本集团之总资产港币6,053,800,000元（二零一五年：港币5,510,000,000元）之 相对比。 有关本集团於二零一六年十二月三十一日之债项偿还期限之详情，载於将於二 零一七年四月三十日或之前刊发之本公司截至二零一六年十二月三十一日止年 度之年报（「二零一六年年报」）中之综合财务报表（「财务报表」）内。 资产抵押 本集团已将於其物业发展项目之相关控股公司所持股份权益作抵押，以担保有 关於一同系附属公司之贷款融资之其他债项及相关应付利息。 资本承担 本集团於二零一六年十二月三十一日之资本承担之详情载於财务报表内。 或然负债 本集团於二零一六年十二月三十一日之或然负债之详情载於财务报表内。 �C8�C 股息 董事会议决不建议宣派截至二零一六年十二月三十一日止年度之末期股息（二 零一五年：无）。并无派发截至二零一六年十二月三十一日止年度之中期股息 （二零一五年：无）。 股东周年大会 本公司谨定於二零一七年六月七日（星期三）召开股东周年大会。股东周年大 会通告将会刊登於香港联合交易所有限公司（「联交所」）及本公司之网站， 并将连同本公司二零一六年年报一并寄发予股东。 暂停过户登记 本公司之普通股股东名册将由二零一七年六月二日（星期五）至二零一七年六 月七日（星期三）（首尾两天包括在内）暂停办理普通股过户登记手续，以确 定股东可出席二零一七年股东周年大会及於大会上投票之资格。为确保可出席 二零一七年股东周年大会及於大会上投票之资格，所有普通股过户及/或可换股 证券换股之文件连同有关股票及/或可换股证券票据以及（如适用）有关换股通 知，必须於二零一七年六月一日（星期四）下午四时三十分前递交予本公司在 香港之股份登记过户处香港中央证券登记有限公司。 �C9�C 年度业绩 综合损益表 截至二零一六年 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 十二月三十一日止年度 港币千元 港币千元 收入(附注二及三) 23,678 9,152 销售成本 (7,597) �C 毛利 16,081 9,152 其他收入(附注三) 18,297 2,842 与可换股债�挥泄刂�衍生 金融工具公平值收益/ (亏损)(净额) 48,953 (146,415) 按公平值计入损益之其他 金融资产之公平值亏损(净额) (4,083) (8,996) 因修订可换股债�惶蹩� 导致之亏损 (12,479) �C 发展中物业之减值亏损 �C (57,000) 以折让价并购之收益(附注十二) 3,073 �C 物业销售及营销费用 (18,616) (12,637) 行政费用 (64,384) (62,446) 减除折旧及摊销前经营 业务亏损 (13,158) (275,500) 折旧及摊销 (21,782) (4,474) 经营业务亏损(附注二) (34,940) (279,974) 融资成本(附注五) (104,709) (108,984) 应占一合营公司盈利 23,006 29,770 除税前亏损 (116,643) (359,188) 所得税(附注六) 224 14,250 予母公司股份持有人及非控权 权益分占前年内亏损 (116,419) (344,938) �C10�C 综合损益表(续) 截至二零一六年 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 十二月三十一日止年度 港币千元 港币千元 应占： 母公司股份持有人 (115,253) (344,938) 非控权权益 (1,166) �C (116,419) (344,938) 母公司股份持有人应占 每股股份(包括普通股及 可换股优先股)亏损 (附注八) 基本 港币(1.7)仙 港币(5.2)仙 摊薄 港币(2.2)仙 港币(5.2)仙 �C11�C 综合全面收益表 截至二零一六年 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 十二月三十一日止年度 港币千元 港币千元 予母公司股份持有人及 非控权权益分占前 年内亏损 (116,419) (344,938) 其他全面亏损 将於往後期间重新分类至损益 之其他全面亏损： 换算海外业务之�蠖也疃� (118,907) (125,438) 年内全面亏损总额 (235,326) (470,376) 应占： 母公司股份持有人 (232,737) (470,376) 非控权权益 (2,589) �C (235,326) (470,376) �C12�C 综合财务状况表 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 港币千元 港币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 25,513 37,153 发展中物业 1,292,964 1,297,349 於一合营公司之投资 2,434 575,639 应收或然代价 10,268 �C 按金及预付款项(附注九) 66,943 71,607 其他资产 5,051 �C 商誉 235,090 235,090 无形资产 97,076 �C 非流动总资产 1,735,339 2,216,838 流动资产 发展中物业 3,082,705 2,664,931 应收账项、按金及预付款项 (附注九) 162,798 36,322 按公平值计入损益之金融资产 175,146 194,569 受限制之现金 368,604 131,330 定期存款 56,885 12,790 现金及银行结存 472,295 253,248 流动总资产 4,318,433 3,293,190 流动负债 应付账项及费用(附注十) (185,950) (277,497) 其他应付款项及债项(附注十一) (500,000) (2,881,901) 已收按金 (1,572,064) (313,555) 衍生金融工具 �C (2,824) 应付税项 (2,811) (1,005) 流动总负债 (2,260,825) (3,476,782) 流动资产净值/(流动负债净额) 2,057,608 (183,592) 扣除流动负债後总资产 3,792,947 2,033,246 �C13�C 综合财务状况表(续) 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 港币千元 港币千元 非流动负债 应付账项及费用 (32,782) �C 其他债项(附注十一) (1,350,000) �C 可换股债券 (895,965) (467,191) 衍生金融工具 �C (177,361) 递延税项负债 (374,543) (348,286) 非流动总负债 (2,653,290) (992,838) 资产净值 1,139,657 1,040,408 股本 母公司股份持有人应占股本 已发行股本 13,193 13,193 储备 1,094,329 1,027,189 1,107,522 1,040,382 非控权权益 32,135 26 股本总值 1,139,657 1,040,408 �C14�C 附注： 一、一、编制之基准与会计政策 本集团之财务报表乃按照香港会计师公会颁布之香港财务报告准则(「香港财务报告准 则」)（其包括所有香港财务报告准则、香港会计准则(「香港会计准则」)及诠释)， 一般香港接受之会计原则及香港公司条例之披露规定编制。财务报表乃采用原值成本 惯例编制，惟按公平值计入损益之金融资产、衍生金融工具及一应收或然代价均按公 平值计算则除外。本财务报表乃以港元币值(「港币」)呈列，除非另有说明，所有数 值调整至最接近之千位为单位。 本集团於本年度之财务报表内首次采纳以下新增及经修订香港财务报告准则。 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账之例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号(二零一一年)之修订 香港财务报告准则第11号之修订 收购共同经营权益之会计处理 香港财务报告准则第14号 监管递延账户 香港会计准则第1号之修订 披露计划 香港会计准则第16号及 折旧及摊销可接受方法之澄清 香港会计准则第38号之修订 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号之修订 香港会计准则第27号(二零一一年)之修订 独立财务报表中之权益法 二零一二年至二零一四年周期之年度改进 对多项香港财务报告准则之修订 采纳该等新增及经修订香港财务报告准则对本集团之经营业绩及财务状况并无重大 财务影响。 此外，本集团於年度内收购在中国营运物流及相关业务的一组公司之60%实益权益， 因而本集团新增采纳相关会计政策，进一步详情载於本公司截至二零一六年十二月三 十一日止之年报内。 �C15�C 一、二、企业最新动态 於二零一五年十二月三十一日，本集团之流动负债净额为港币183,592,000元。此流动 负债净额状况乃由於有关本集团於二零一三年收购若干物业发展项目之应付予Regal International（BVI）HoldingsLimited（本集团之同系附属公司）、P&RHoldingsLimited 百富控股有限公司（「P&R Holdings」）（本集团之中层控股公司）及Faith Crown HoldingsLimted信冠控股有限公司（本集团之合营公司）（统称「卖方」）之应付代 价余额合共港币2,881,901,000元（「应付代价」）。应付代价乃列为流动负债下之其 他应付款项，并应於二零一六年九月十三日或之前偿还。 与卖方（其实益为P&RHoldings 及RegalHotelsInternationalHoldingsLimited 富豪酒 店国际控股有限公司（「富豪」）之一间附属公司）商讨後，就应付代价之还款期使 其与该两项发展项目之最新发展进度及销售时间表得以配合，於二零一六年八月四 日，本集团与富豪集团及P&RHoldings集团订立一系列有条件协议。据此（其中包括）， 富豪集团同意向本集团授予五年期之贷款融资（包括定期贷款港币1,350,000,000元及 循环贷款港币500,000,000元），将用作於该等协议完成时支付其时所有欠负富豪集团 之未偿还应付代价余额。再者，P&RHoldings集团亦有条件承诺於该等协议完成时认 购本金额不少於港币330,000,000元於二零一七年到期之选择权可换股债券（所得款项 将用作支付欠负P&RHoldings集团之未偿还应付代价余额）及於二零一六年年底前认 购余下於二零一七年到期之选择权可换股债券，而与此同时於二零一七年到期之现有 已发行可换股债券及选择权可换股债券之到期日将延期至二零二一年八月十八日。上 述涉及之交易详情载於本公司日期为二零一六年九月二十三日之通函。 於二零一六年十月，多个有条件协议下之所有先决条件已获达成，且富豪集团授予总 额港币1,850,000,000元之贷款融资已全数提取。而於同日，P&R Holdings集团已行使 可认购本金额港币330,000,000元之选择权可换股债券之认购权，其所得款项已全数用 作结付分别欠负富豪集团及P&RHoldings集团之未偿还应付代价。 於上述再融资安排後，本公司董事认为本集团将有能力应付於可预见之将来到期的财 务责任。 �C16�C 二、 业务分类资料 就业务管理而言，本集团之业务单位之组成乃根据各业务单位之产品及服务作分类， 据此所须呈列之营运业务分类有以下三类： (a) 物业发展及投资分类包括发展及销售物业及租赁物业； (b) 金融资产投资分类指买卖按公平值计入损益之金融资产，以及其他金融资产投 资；及 (c) 物流业务分类指提供物流及相关服务。 管理层个别独立监察本集团各业务分类之业绩，以作出有关资源分配及表现评估之决 定。分类表现乃根据报告分类之盈利/(亏损)(即计量经调整除税前盈利/(亏损))评 估。经调整除税前盈利/(亏损)乃与本集团之除税前亏损贯彻计量，惟有关计量并不包 括若干利息收入、融资成本、以及总办事处及企业收益及支出。 分类资产不包括受限制之现金、定期存款、现金及银行结存、可收回税项以及其他未 能划分之总办事处及企业资产，原因为该等资产乃按集团整体基准管理。 分类负债不包括可换股债券、有关可换股债券之衍生金融工具、应付税项、递延税项 负债，以及其他未能划分之总办事处及企业负债，原因为该等负债乃按集团整体基准 管理。 �C17�C 以下表列本集团截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度按业务分类之收入、盈利/(亏损)及若干资产、负债及支出之资料： 物业发展及投资 金融资产投资 物流业务 综合 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元分类收入： 销售予外界客户 �C �C 9,748 9,152 13,930 �C 23,678 9,152 减除折旧及摊销前分类业绩 (35,716) (102,603) 4,514 (6) 7,750 �C (23,452) (102,609) 折旧及摊销 (11,929) (4,069) �C �C (9,395) �C (21,324) (4,069) 分类业绩 (47,645) (106,672) 4,514 (6) (1,645) �C (44,776) (106,678) 未能划分之利息收入及未能划分之 非业务及企业收益 52,843 2,094 未能划分之非业务及企业支出 (43,007) (175,390) 经营业务亏损 (34,940) (279,974) 融资成本 (65,088) (75,460) �C �C �C �C (65,088) (75,460) 未能划分之融资成本 (39,621) (33,524) 应占一合营公司之盈利 23,006 29,770 �C �C �C �C 23,006 29,770 除税前亏损 (116,643) (359,188) 所得税 224 14,250 予母公司股份持有人及非控权权益 分占前年内亏损 (116,419) (344,938) 应占： 母公司股份持有人 (115,253) (344,938) 非控权权益 (1,166) �C (116,419) (344,938) �C18�C 物业发展及投资 金融资产投资 物流业务 综合 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分类资产 4,831,386 4,322,280 196,226 211,867 123,686 �C 5,151,298 4,534,147 於一合营公司之投资 2,434 575,639 �C �C �C �C 2,434 575,639 现金及未能划分之资产 900,040 400,242 总资产 6,053,772 5,510,028 分类负债 (3,630,522) (3,466,706) �C (4,272) (5,420) �C (3,635,942) (3,470,978) 未能划分之负债 (1,278,173) (998,642) 总负债 (4,914,115) (4,469,620) 其他分类资料： 资本支出* 568,533 490,664 �C �C 113,505 �C 按公平值计入损益之 其他金融资产之公平值 亏损/(收益)(净额) �C �C 5,201 8,996 (1,118) �C 利息收入 �C �C (979) (1,226) �C �C 发展中物业之减值亏损 �C 57,000 �C �C �C �C 以折让价并购之收益 �C �C �C �C (3,073) �C *资本支出包括收购附属公司产生之无形资产。 �C19�C 地域资料 (a) 外界客户之收入 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 香港 9,748 9,152 中国内地 13,930 �C 23,678 9,152 上述收入资料乃按照客户之分布位置而分类呈列。 (b) 非流动资产 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 香港 1,442 1,841 中国内地 1,723,513 2,214,997 1,724,955 2,216,838 上述非流动资产资料乃按照资产之分布位置而分类呈列，惟不包括金融工具。 有关主要客户之资料 由於销售予任何单一客户之收入均占不多於本集团收入之10%，因此并无进一步呈列 有关主要客户之资料。 �C20�C 三、 收入及其他收入之分析列载如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 收入 物流及相关服务收入 出售/结算按公平值计入损益之 13,930 �C 金融资产所得收益净额 3,279 2,855 上市投资之股息收入 5,490 5,071 企业债券之利息收入 979 1,226 23,678 9,152 其他收入 银行利息收入 3,863 2,091 其他 14,434 751 18,297 2,842 四、 出售本集团之投资所得盈利之分析列载如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 出售/结算按公平值计入损益之 金融资产所得盈利 3,279 2,855 �C21�C 五、 本集团之融资成本列载如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 可换股债券之利息开支 39,621 33,468 银行贷款之利息 �C 56 其他债项之利息 20,527 �C 其他应付款项之利息 109,894 144,095 170,042 177,619 减：纳入成本账项内之融资成本 (65,333) (68,635) 104,709 108,984 六、 年内之所得税项支出/(抵免)列载如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 即期－海外 年度内之税项支出 2,071 �C 递延 (2,295) (14,250) 年内之税项抵免 (224) (14,250) 由於本集团於年度内并无产生任何源於香港之应课税盈利，故并无就香港利得税作出 拨备(二零一五年：无)。 於海外经营之附属公司之盈利税项乃按经营业务所在个别司法权区之有关税率计算。 由於合营公司於年度内并无赚取应课税盈利，故毋须就该合营公司之税项作课税拨备 (二零一五年：无)。 �C22�C 七、 股息 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，并无派付或宣派股息，而自报告期末後 亦无宣派任何股息(二零一五年：无)。 八、 (a) 每股股份之基本亏损 每股股份之基本亏损乃根据母公司股份持有人应占年内亏损港币115,253,000元 (二零一五年：港币344,938,000元)，及截至二零一六年十二月三十一日止年内本 公司已发行股份(包括普通股及可换股优先股)之加权平均数6,596,414,000股(二 零一五年：6,596,414,000股)。 (b) 每股股份之摊薄亏损 每股股份之摊薄亏损乃根据母公司股份持有人应占年内亏损，经调整以反映港币 51,735,000元可换股债券有关之衍生金融工具之公平值收益。而用作计算之股份 加权平均数乃为计算每股基本亏损所采用於年内已发行普通股及可换股优先股 之股数与假设所有具摊薄影响之普通股股份被视为悉数行使或转换并按零代价 予以发行为普通股股份之加权平均数973,361,000股之总和。 由於截至二零一五年十二月三十一日止年度，已发行之可换股债券对呈列之每股 股份亏损金额具反摊薄影响，故并无就摊薄影响对所呈列该年内每股股份亏损金 额作出调整。 �C23�C 九、 应收账项、按金及预付款项分析列载如下�s 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 非流动 预付款项(附注(a)) 66,827 71,607 按金 116 �C 66,943 71,607 流动 业务往来客户应收账项(附注(b)) 6,459 �C 预付款项 130,378 17,098 按金 1,169 1,141 其他应收款项 24,792 18,083 162,798 36,322 附注： (a) 此数额与中国新疆维吾尔自治区乌鲁木齐之造林项目成本有关。根据现行相关 政策及法规，於有关该土地之造林工程协定完成(并已经相关中国政府机关核证) 以及根据相关规章及法规完成土地「招、拍、挂」程序後，本集团应有权获得 该土地整体项目面积之30%之土地使用权作发展用途，或获赔偿造林项目产生 之成本。 於以往年度，本集团已完成相关中国政府机关规定之里程碑，并已获确认经已 完成履行符合相关政策及法规之条件。尽管重新造林工程进度延迟，根据最近 已取得之法律意见，本公司董事认为本集团於此造林及批地项目之合法权益依 然具法律效力及生效，造林工程产生之成本根据适用政策及法规可於日後悉数 收回。 �C24�C (b) 本集团於报告期末之业务往来客户应收账项之账龄，根据发票日期分析如下: 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 尚未收取账项结存之账龄: 三个月内 5,229 �C 四至六个月 901 �C 七至十二个月 329 �C 6,459 �C 赊账期限 业务往来客户应收账项之赊账期限一般由30至90日，并按其原发票金额扣除就 认为无可能悉数收取赊款而作之减值後确认及记账。坏账则於产生时予以撇销。 本集团采取严谨监控其尚未收款之应收账项，而有关已到期之账项结存则由高 级管理层定期复审。本集团并无就业务往来客户应收账项结存持有任何抵押品 或其他信贷改善条件。 十、 计入应付账项及费用之港币855,000元（二零一五年：无）乃本集团之业务往来债务人 应付账项。该等於报告期末应付账项之账龄，根据发票日期分析列载如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 尚未缴付账项结存之账龄: 三个月内 514 �C 四至六个月 229 �C 七至十二个月 112 �C 855 �C �C25�C 十一、其他应付款项及债项分析列载如下�s 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 非流动: 其他债项 1,350,000 �C 流动: 应付一中层控股公司款项 �C 318,318 应付一同系附属公司款项 �C 1,372,711 应付一合营公司款项 �C 1,190,872 其他债项 500,000 �C 500,000 2,881,901 其他应付款项乃由本集团物业发展项目之相关控股公司之股份权益作担保抵押，年息 率5厘。该等款项已於二零一六年九月十三日到期，并於年内全数清还。 其他债项(包括来自一同系附属公司之定期贷款港币1,350,000,000元及循环贷款港币 500,000,000元用於偿还部份其他应付款项)乃由本集团物业发展项目之相关控股公司 之股份权益作担保抵押，年息率5厘。该等贷款须於二零二一年十月十二日偿还，惟循 环贷款港币500,000,000元被列为一短期债项。 十二、企业合并 於二零一六年五月三十一日，本集团向独立第三方收购在中国营运物流及相关业务的 一组公司之60%实益权益。 所收购之主要资产包括(其中包括)物业、厂房及设备、金融资产及无形资产。就此， 本集团根据香港财务报告准则第3号(经修订)「企业合并」，已初步确认可识别资产 净值港币56,226,000元及以折让价并购之收益港币3,073,000元。 �C26�C 购回、出售或赎回本公司之上市证券 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本公司或其任何附属公司均无购 回、出售或赎回本公司任何上市证券。 业绩审� 审核委员会已与本公司之外聘核数师审阅本集团截至二零一六年十二月三十一 日止年度之综合财务报表，包括本集团所采纳之会计准则及惯例。 企业管治 本公司於截至二零一六年十二月三十一日止年度内一直遵守联交所证券上市规 则之附录十四所载之企业管治守则之守则条文，惟下列者除外： (1) 因应本集团企业营运架构之实际需要，主席与行政总裁之角色未有区分， 并且不是由两人分别担任。 (2) 本公司之非执行董事及独立非执行董事之委任并无特定任期，惟根据本公 司之组织章程细则条文规定，本公司全部董事（包括非执行董事及独立非 执行董事)须受限於最少每三年轮值告退一次，而退任董事符合资格可重 选连任。 �C27�C 董事会 於本公布刊发日期，董事会包括下列成员： 执行董事： 非执行董事： 罗旭瑞先生（主席兼行政总裁） 庞述英先生 罗俊图先生（副主席兼董事总经理） 罗宝文小姐（副主席） 独立非执行董事： 黄宝文先生（首席营运官） 简丽娟女士 梁苏宝先生（首席财务官） 李才生先生 吴季楷先生 李家晖先生 石礼谦先生，GBS，JP 承董事会命 主席 罗旭瑞 香港，二零一七年三月二十七日 �C28�C