香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 MidlandHoldingsLimited 美联集团有限公司* （於百慕达注册成立之有限公司） （股份代号：1200） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 全年业绩公告 MidlandHoldingsLimited美联集团有限公司*（「本公司」）董事会（「董事会」）欣然宣布本公司 及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度之经审核综合全年业绩，连同比较数字如下： 综合收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 附注 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 收益 3(a) 5,076,148 3,906,524 其他收入及收益 4 16,196 6,195 员工成本 (2,885,498) (2,319,304) 回赠 (1,014,430) (582,337) 广告及宣传开支 (85,431) (89,750) 办公室及商�m物业经营租赁费用 (622,481) (584,867) 应收账款减值 (97,126) (95,443) 折旧及摊销成本 (52,012) (43,403) 其他经营成本 (297,877) (294,758) ──────── ──────── 经营溢利／（亏损） 5 37,489 (97,143) 融资收入 6 2,736 2,663 融资成本 6 (10,504) (10,028) 应占合营企业业绩 11,544 13,919 应占联营公司业绩 (1,256) - ──────── ──────── 除税前溢利／（亏损） 40,009 (90,589) 税项 7 (24,730) (8,593) ──────── ──────── 年度溢利／（亏损） 15,279 (99,182) �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T *仅供识别 综合收益表（续） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 附注 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 应占溢利／（亏损） 权益持有人 10,549 (99,486) 非控制性权益 4,730 304 ──────── ──────── 15,279 (99,182) �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 股息 8 168,741 - �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 每股溢利／（亏损） 9 港仙 港仙 基本 1.47 (13.86) 摊薄 1.47 (13.86) �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T 综合全面收入报表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 年度溢利／（亏损） 15,279 (99,182) ------------ ------------ 其他全面收入 可重新分类至溢利或亏损之项目 外币换算差额 12,314 5,662 可供出售金融资产之公平值变动 760 1,450 自业主自用物业转拨至投资物业之土地及楼宇之公平值变动 - 14,101 ─────── ─────── 13,074 21,213 ------------- ------------- 年度全面收入／（亏损）总额（扣除税项） 28,353 (77,969) �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T 应占年度全面收入／（亏损）总额： 权益持有人 23,623 (78,273) 非控制性权益 4,730 304 ─────── ─────── 28,353 (77,969) �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T 综合资产负债表 於二零一六年十二月三十一日 附注 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 资产 非流动资产 物业及设备 134,473 166,475 投资物业 87,399 105,074 土地使用权 1,117 1,233 於合营企业之权益 68,279 70,887 於联营公司之权益 325,129 - 可供出售金融资产 10,449 11,982 递延税项资产 20,467 15,992 ──────── ──────── 647,313 371,643 -------------- -------------- 流动资产 应收账款及其他应收款 10 2,219,865 1,412,779 可收回税项 777 21,332 现金及银行结余 876,490 1,303,066 ──────── ──────── 3,097,132 2,737,177 -------------- -------------- 总资产 3,744,445 3,108,820 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 综合资产负债表（续） 於二零一六年十二月三十一日 附注 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 权益及负债 权益持有人 股本 71,805 71,805 股份溢价 223,505 223,505 储备 888,231 1,033,062 ──────── ──────── 1,183,541 1,328,372 非控制性权益 - 201,635 ──────── ──────── 权益总额 1,183,541 1,530,007 -------------- -------------- 非流动负债 递延税项负债 3,230 3,121 -------------- -------------- 流动负债 应付账款及其他应付款 11 2,196,049 1,514,506 借款 355,600 58,188 应付税项 6,025 2,998 ──────── ──────── 2,557,674 1,575,692 -------------- -------------- 总负债 2,560,904 1,578,813 -------------- -------------- 权益及负债总额 3,744,445 3,108,820 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 财务报表附注 1 一般资料 本公司为一家於百慕达注册成立之有限公司，并於香港联合交易所有限公司（「联交所」）主 板上市。其注册办事处地址为 Clarendon House, Church Street, Hamilton HM11， Bermuda，而香港之总办事处及主要营业地点则为香港德辅道中19号环球大厦25楼2505-8室。 本集团之主要业务为於香港、中华人民共和国（「中国」）及澳门提供物业代理服务。 2 编制基准 (a) 本公司之综合财务报表乃根据香港会计师公会所颁布之香港财务报告准则（「香港财务报告准 则」）按照历史成本惯例编制，并就按公平值入账之投资物业重估值及可供出售金融资产而作出修订。 (b) 於二零一六年生效之修订本 香港会计准则第1号（修订本） 主动披露 香港会计准则第16号及香港会计准则 可接受折旧及摊销方法之阐明 第38号（修订本） 香港财务报告准则第11号（修订本） 收购合营业务权益之会计处理 香港财务报告准则第14号 监管递延账户 年度改进项目 二零一二年至二零一四年周期之年度改进 除若干呈列及披露之变更，采纳上述新准则及准则之修订本并无对财务资料造成重大影响或导致本集团之主要会计政策作出任何重大变动。 2 编制基准（续） (c) 尚未生效之准则及修订本 本集团并无提早采纳下列已颁布惟於二零一六年尚未生效之新准则及准则之修订本。 於截至二零一七年十二月三十一日止年度生效 香港会计准则第12号（修订本） 就未变现亏损作出递延税项资产的确认 香港会计准则第7号（修订本） 主动披露 於截至二零一八年十二月三十一日止年度生效 香港财务报告准则第2号 以股份为基础的付款交易的分类与计量 香港财务报告准则第9号 金融工具 香港财务报告准则第15号 合约客户收益 於截至二零一九年十二月三十一日止年度生效 香港财务报告准则第16号 租赁 於待定日期 香港财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或合营企业之间的资产出售或出缴 香港会计准则第28号 管理层正评估此等新订准则及准则之修订本之影响，惟尚未准备妥当以陈述采纳此等新订准则及准则之修订本会否对本集团之业绩及财务状况造成重大影响。 3 收益及分部资料 (a) 收益 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 代理费用 5,054,125 3,874,563 移民顾问服务 15,572 23,894 租金收入 3,448 4,383 网上广告 1,486 1,415 其他服务 1,517 2,269 ──────── ──────── 5,076,148 3,906,524 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 3 收益及分部资料（续） (b) 分部资料 主要营运决策人已确认为本公司执行董事（「执行董事」）。执行董事审阅本集团之内部报告，以评核表现及分配资源。执行董事以此等报告为基准厘定经营分部。 执行董事以本集团主要位於香港、中国及澳门之业务性质为基准评核表现，其中包括住宅、工商物业及商�m之物业代理业务，以及其他业务主要包括物业租赁，移民顾问服务及按揭转介服务。 截至二零一六年十二月三十一日止年度 物业代理业务 工商物业 住宅物业 及商�m 其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 总收益 4,505,707 680,911 29,655 5,216,273 分部间收益 (106,387) (26,106) (7,632) (140,125) ──────── ─────── ────── ──────── 来自外部客户收益 4,399,320 654,805 22,023 5,076,148 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 分部业绩 43,531 7,715 18,125 69,371 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 应收账款减值 73,318 23,808 - 97,126 折旧及摊销成本 41,801 8,159 856 50,816 应占合营企业业绩 - - 11,544 11,544 应占联营公司业绩 - (1,256) - (1,256) 投资物业之公平值收益 - - 1,438 1,438 增添至非流动资产 49,743 1,712 31 51,486 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 3 收益及分部资料（续） (b) 分部资料（续） 截至二零一五年十二月三十一日止年度 物业代理业务 工商物业 住宅物业 及商�m 其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 总收益 3,387,450 588,217 39,642 4,015,309 分部间收益 (74,688) (26,416) (7,681) (108,785) ──────── ─────── ────── ──────── 来自外部客户收益 3,312,762 561,801 31,961 3,906,524 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 分部业绩 (67,129) (4,039) 23,868 (47,300) �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 应收账款减值 67,538 27,737 168 95,443 折旧及摊销成本 34,350 6,760 1,096 42,206 应占合营企业业绩 - - 13,919 13,919 投资物业之公平值收益 - - 2,183 2,183 增添至非流动资产 55,596 5,779 1,185 62,560 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 执行董事按各呈报分部之经营业绩，以评估经营分部之表现。企业开支、可供出售金融资产之已变现收益、出售附属公司之收益、融资收入、融资成本及税项并不包括於分部业绩。 分部间收益乃按照参考市场惯例之条款进行交易而产生。向执行董事呈报之来自外部客户收益与综合收益表之计算方式一致。 3 收益及分部资料（续） (b) 分部资料（续） 分部业绩与除税前溢利／（亏损）之对账如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 呈报分部之分部业绩 69,371 (47,300) 企业开支 (31,816) (36,230) 可供出售金融资产之已变现收益 418 306 出售附属公司之收益 9,804 - 融资收入 2,736 2,663 融资成本 (10,504) (10,028) ─────── ─────── 综合收益表之除税前溢利／（亏损） 40,009 (90,589) �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T 分部资产及负债不包括企业资产及负债、递延税项及可供出售金融资产，此等项目均以集中基准管理。以下为按呈报分部划分之分部资产及负债总额： 於二零一六年十二月三十一日 物业代理业务 工商物业 住宅物业 及商�m 其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分部资产 2,767,027 349,425 176,798 3,293,250 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 分部资产包括： 於合营企业之权益 - - 68,279 68,279 於联营公司之权益 - 325,129 - 325,129 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 分部负债 2,122,591 43,249 20,165 2,186,005 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 3 收益及分部资料（续） (b) 分部资料（续） 於二零一五年十二月三十一日 物业代理业务 工商物业 住宅物业 及商�m 其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分部资产 1,570,198 860,192 198,211 2,628,601 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 分部资产包括： 於合营企业之权益 - - 70,887 70,887 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 分部负债 1,251,220 232,662 25,058 1,508,940 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 呈报分部资产与总资产之对账如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 分部资产 3,293,250 2,628,601 企业资产 420,279 452,245 递延税项资产 20,467 15,992 可供出售金融资产 10,449 11,982 ──────── ──────── 综合资产负债表之总资产 3,744,445 3,108,820 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 呈报分部负债与总负债之对账如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 分部负债 2,186,005 1,508,940 企业负债 371,669 66,752 递延税项负债 3,230 3,121 ──────── ──────── 综合资产负债表之总负债 2,560,904 1,578,813 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 3 收益及分部资料（续） (b) 分部资料（续） 地区资料： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 香港及澳门 3,746,736 2,943,482 中国 1,329,412 963,042 ──────── ──────── 来自外部客户收益 5,076,148 3,906,524 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 收益乃按交易产生之所属地区为根据。 4 其他收入及收益 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 投资物业之公平值收益 1,438 2,183 可供出售金融资产之已变现收益 418 306 出售附属公司之收益（注12） 9,804 - 其他 4,536 3,706 ──────── ──────── 16,196 6,195 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 5 经营溢利／（亏损） 经营溢利／（亏损）已扣除下列各项： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 出售物业及设备之亏损 1,089 1,239 投资物业产生之直接经营开支： －产生租金收入 332 454 －并无产生租金收入 62 58 核数师酬金 －审核服务 3,914 3,958 －非审核服务 916 916 �T�T�T�T�T �T�T�T�T�T 6 融资收入及成本 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 融资收入 银行利息收入 2,736 2,663 融资成本 银行贷款、透支及其他贷款利息 (10,504) (10,028) ─────── ─────── 融资成本净额 (7,768) (7,365) �T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T 7 税项 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 即期 香港利得税 30,208 2,656 海外 537 13 递延 (6,015) 5,924 ────── ────── 24,730 8,593 �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T 香港利得税乃按照本年度估计应课税溢利以税率16.5%（二零一五年：16.5%）作出拨备。海 外溢利之税项乃按本年度之估计应课税溢利根据本集团营运所在国家适用之税率计算。 8 股息 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 以实物分派之中期股息 168,741 - �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T 於二零一六年十二月六日，董事会按每持有本公司已发行股本的1股股份分派5股由本集团 持有的美联工商�m有限公司（「工商�m」）股份的比例向公司股东宣派以实物分派形式派发中 期股息。总数相等於市值港币168,741,000元之3,590,230,025股工商�m股份已於本年度确认分派。 董事会不建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派付任何股息(二零一五年：无)。 9 每股盈利／（亏损） 每股基本及摊薄盈利／（亏损）乃按以下各项计算�U 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 权益持有人应占溢利／（亏损） 10,549 (99,486) �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T 计算每股基本盈利之股份数目（千股） 718,046 718,046 转换购股权之影响（千股） - - ────── ────── 计算每股摊薄盈利之股份数目（千股） 718,046 718,046 �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T 每股基本盈利／（亏损）（港仙） 1.47 (13.86) �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T 每股摊薄盈利／（亏损）（港仙） 1.47 (13.86) �T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T 9 每股盈利／（亏损）（续） 每股基本盈利／（亏损）按本公司权益持有人应占溢利／（亏损）除年内已发行股份加权平均数计算。 每股摊薄盈利／（亏损）乃按假设转换全部因行使购股权所产生之潜在摊薄股份而作出调整之加权平均数计算。调整乃按尚未行使购股权所附认购权之货币价值为基准计算之公平值（根据本公司股份之平均市价计算）应可收购之股份数目而作出。按上述基准计算之股份数目与假设行使购股权所发行股份数目进行比较。由於行使购股权具反摊薄影响，故计算两年度之每股摊薄亏损时并无假设购股权获行使。 10 应收账款及其他应收款 应收账款主要指应收客户之代理费用，并无授予一般信贷条款。客户有责任於有关协议完成时或根据相关协议之条款及条件支付款项。应收账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 尚未到期 1,859,402 1,027,974 少於30日 26,394 21,872 31至60日 8,936 27,004 61至90日 6,365 9,078 超过90日 7,029 7,696 ─────── ─────── 1,908,126 1,093,624 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 本集团之应收账款及其他应收款主要以港币及人民币列值。 11 应付账款及其他应付款 应付佣金主要包括应付物业顾问、合作地产代理及客户之佣金或回赠，此应付佣金或回赠於向 客户收取相关代理费用时才到期支付。有关结余包括须於 30日内支付之应付佣金及回赠港币 276,199,000元（二零一五年：港币229,927,000元），而余下所有应付佣金及回赠尚未到期支付。 本集团之应付账款及其他应付款主要以港币及人民币列值。 12 出售附属公司 年内，中期股息已按每持有本公司已发行股本的1股股份分派 5股由本集团持有的工商�m股 份的比例向本公司股东以实物分派形式宣派。於二零一六年十二月二十三日分派完成後，本公 司於工商�m之股权从70.78%减少至44.58%，引致失去工商�m之控制权及工商�m终止作为本公司之附属公司。因此，工商�m的财务业绩以及资产及负债不再於本集团财务报表中综合入账，而於工商�m之投资亦重新分类为於联营公司之权益。 管理层讨论及分析 业务回顾 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团录得权益持有人应占溢利约港币一千一百万元（相对截至二零一五年十二月三十一日止年度录得权益持有人应占亏损约港币九千九百万元）。业绩期内，集团能够把握本港一手住宅物业销售增加的机会，带动业绩改善。 楼市先急冻後热 本港楼市於二零一六年初的交投近乎冰封，主要是受到国内股票市场推出熔断机制，及忧虑美息上升等问题拖累。去年首三个月，物业市场成交量跌至历史新低，但随着全球及国内经济於去年第二季回稳，住宅市场交投开始转趋活跃。去年六月英国脱欧後，楼市更趋炽热。 根据土地注册处资料显示，二零一六年下半年的物业注册宗数，较上半年增加75%。一如预期，新盘 表现跑赢大市，下半年的一手私楼注册宗数较上半年多98%，差距为自二零零七年度以来最大，至於 二零一六年一手私楼成交金额则估计较二零一五年增加22.3%。 香港住宅市场的刚性需求一向强劲，长线投资者亦锺情一手项目，因此多个新盘如 Park Yoho、 GrandYoho及启德一号等销情炽热。在二零一六年第二及第三季，涉及缴付双倍印花税的成交个案 持续上升，足证当时投资需求强劲。与此同时，涉及缴交买家印花税的成交数目亦轻微增加，显示国内买家对本地物业的需求有所增强。 应付挑战 自二零一三年推出《一手住宅物业销售条例》以来，公司规模成为代理销售新盘的成败关键。集团拥有雄厚资源，令其在一手市场处於有利位置，有助在大型新盘销售中取得佳绩，亦有助吸引人才加盟。 集团亦致力加强推广宣传，配合数码化大趋势，於传统媒体以外，加强数码营销策略，全面优化官方网站资讯，持续改进手机程式的功能，更建立 Facebook、微信等社交宣传平台，成立综合客户中心，并举办楼市讲座及地区睇楼团等活动，全方位扩大集团接触市场层面，更成功透过以上宣传平台及活动促成物业成交。集团推出的旗舰刊物《DeluxeHome》亦深获员工及客户赞赏，进一步巩固集团在豪宅市场地位。 对於市场领导者而言，优秀的财务管理、有效市场推广策略及完善分行网络等均不可或缺，新晋中、小型同业因缺乏稳固根基，不只难以成功，亦不易求存。 业绩期内，集团致力控制成本，而营运规模亦保持在一个较理想的水平。尽管调整幅度未及整体市场，部份香港物业之业主经磋商後愿意於续约期削减租金。二零一六年集团租金支出增加，主要是由於二零一五年租金上升，以及二零一六年初国内业务扩张所致。业绩期内，集团的国内业务仍面对政府政策及异常激烈的竞争环境等挑战。 中央政府冷却楼市的决心，已令深圳等部份城市的物业成交量下跌。在二零一六年，深圳的一、二手住宅物业成交量分别录得 39%及25%的按年跌幅。经营环境艰难已令国内代理行业出现整固，集团会密切注视行业整固的进度及其影响。 前景 香港政府致力压抑楼价，但即使去年十一月住宅物业印花税划一增加至15%，楼价仍保持升势，新盘 需求更有所增加。而行政措施近乎冰封二手供应，新盘录得超额认购已成市场新常态。 市场被扭曲 「高」楼价及「低」二手成交量是政府实施行政措施控制楼价的意想不到结果。提高印花税影响所有住宅物业市场（除本地首次置业客外），部份二手市场潜在买家及业主因此煞停买卖，不少买家受发展商提供回赠及付款优惠吸引，因而转投一手市场。 政府尝试透过增加土地供应，提升住宅供应量方面已见成效，新盘供应数目持续上升。不过，国内发展商高价投地击退本地发展商，抵销供应增加的影响。某程度上，国内发展商高价投地，已令市场普遍预期楼价难以大跌。 楼市不健康 过去数年，本地楼市的整固期一般较短，幅度亦较温和，随着英国脱欧及特朗普当选美国总统後，宏观经济环境已变得越来越复杂，但楼价升势并未因此掉头。股票市场炽热亦进一步刺激楼市，随着国内经济硬着陆的忧虑消散，买家信心亦有所增强。中央政府可能进一步收紧资本管制，显然对香港房地产市场产生抑制作用，但香港作为世界级城市，无论人民币走势如何，仍会继续吸引高质素国内人到港工作、生活及求学。此外，国内发展商参与本地市场，对香港资产价格亦有所支持。 今年二月，鸭�洲一幅住宅地皮以破纪录的中标价售出，为楼市带来强大刺激，部分住宅楼价亦创出历史新高。短期内，楼价有机会持续上升，但因楼市周期已进入成熟期，加上利率趋升，预期楼价升幅不及以往强劲。随着市场预期一手市场交投录得增长，二手市场或进一步萎缩。事实上，二手物业买卖注册宗数已经连跌两年，跌至2016 年的约 4万宗。监於二手交投一向占整体楼市成交较大份额，故整体物业成交量於年内有机会持续低企。 世界经济越趋复杂，若出现任何突发事件，如环球货币政策突变，整体香港楼市将无可避免受牵连。 令人忧虑的是，房屋政策加辣容易减辣难。自二零一零年以来，楼市一直受到政府政策影响，因此难以估计减辣的结果。近日新加坡政府在楼价下跌一成後已轻微减辣，香港政府亦应不时检讨房屋政策与及制定应变计划，以求在危机出现时作出合适的行动。 行业极具挑战 代理业的竞争环境在楼市复苏初期是较为有利的。以二零零三年及二零零四年为例，成交量急升，但经营成本却未有跟随，但当楼市循环进入成熟期，地产代理业需面对成本上涨压力及成交量萎缩，更甚的是部份小型代理持久作战，令整个代理行业陷入激烈竞争状态。不过，二零一七年一月，地产代理公司营业点及营业员牌照数目俱跌，尽管这两组数字於年初下跌於行业内十分常见，但已反映规模较细的代理行难以应对成交缩减而撤走。其中一个例子是，集团接手一间在大埔区的小型代理行。小型代理行的生计有赖於二手市场的健康，但二手成交近年不断萎缩，因此行业整固有可能在年内出现。 取得进展 沉重的印花税及按揭限制为新盘市场创造需求，一手市场表现年内将持续跑赢二手，并成为市场共识。今时今日，一手住宅市场的领导者需要强大财务支援，以及能够对市场变化作出敏锐反应。集团已透过推出一系列业务方案，如灵活奖励计划，及强而有力的财务资源管理，进一步巩固不少新盘供应充裕区域的市场地位，例如，美联物业於今年初推出的大型新盘上获取佳绩。 业绩期内，集团重点推动以下工作范畴，并取得阶段性成果： 1. 强化及投放资源於数码市场推广及多元线上平台，提升线上到线下的客户体验，以及吸引年青 的物业买家； 2. 致力提升一手市场净佣金徵收率； 3. 投资资讯科技工具及平台，增强前线销售效率及强化前线与客户的关系； 4. 吸纳行业精英加盟； 5. 积极向个别业主争取削减分行�m位租金；及 6. 持续着力监控其他经营成本。 市场对地产代理行业的要求及服务水平正不断提升，出色的代理公司需要强大的财务资源、线上平台及分行覆盖等才可为客户提供更专业服务及招揽人才。而员工质素提升亦有助加强品牌认受性，同时集团将会努力强化市场领导定位。 财务回顾 流动资金及财务资源 本集团主要以内部资源及来自银行之贷款融资拨付其经营业务所需。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之现金及银行结余为港币876,490,000元（二零一五年：港币 1,303,066,000 元）。现金及银行结余减少是由於本集团於二零一六年十二月完成以实物分派形式派 发工商�m股份後，工商�m之现金及银行结余不再综合入账。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之计息银行借款为港币355,600,000元（二零一五年：港币 58,188,000元），及其偿还期表列如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 须於下列期间偿还 一年以内 355,600 50,946 一年後但两年内 - 964 两年後但五年内 - 3,004 超过五年 - 3,274 ──────── ──────── 355,600 58,188 �T�T�T�T�T�T�T�T �T�T�T�T�T�T�T�T 附注：应付款项乃根据贷款协议所载预定还款日期所计算，并无计入任何按要求偿还条款之影响。 於二零一六年十二月三十一日，资产负债比率为 30.0%（二零一五年：3.8%），资产负债比率乃按 借款总额相对本集团权益总额之基准计算。资产负债比率上升乃主要由於增加银行借款，以应付一手市场住宅物业销售之短期融资需求。本集团之流动资金比率为 1.2（二零一五年：1.7），乃按流动资产相对流动负债的比率计算，以反映财务资源充裕程度。本集团之股本回报率为1.29%（二零一五年：-6.48%），按本集团年度溢利／（亏损）相对权益总额的比率计算。 於二零一六年十二月三十一日，本集团获数家银行提供而未动用之借贷融资额度约为港币 1,464,400,000元（二零一五年：港币1,485,000,000元）。本集团获批授之借贷融资额度按浮动利 率计息。本公司董事（「董事」）将继续采取适当财务政策，维持最佳借款水平以应付本集团资金所需。 於二零一六年十二月三十一日，本集团获授之银行融资由本集团所持分别为港币61,786,000元(二零 一五年：港币86,305,000元）及港币58,510,000元（二零一五年：港币76,360,000元）之若干土 地及楼宇以及投资物业作抵押。本集团获授之借款融资亦以（其中包括）本集团若干应收账款之浮动抵押作抵押，该等账款於二零一六年十二月三十一日之账面值约为港币 1,850,736,000元（二零一五年：港币932,017,000元）。 本集团之现金及银行结余以港币、人民币及澳门币列值，而本集团之借贷以港币计算。本集团并无采用货币对冲工具。 本集团业务主要於香港进行，其货币资产及负债主要以港币列值。由於本集团於中国之附属公司之资产及负债主要以人民币列值，故本集团面对人民币汇率风险。由於大部分交易均以与其相关业务之功能货币相同之货币结算，因此本集团旗下个别公司承受的外币风险有限。董事认为，现阶段毋须采取对冲措施应对人民币汇率风险，但会密切监察其波幅。 以实物分派形式派发工商�m股份 於二零一六年十二月六日，本公司按每持有本公司已发行股本的1股股份分派5股由本集团持有的工 商�m股份的比例向公司股东以实物分派形式宣派中期股息。总数相等於市值港币 168,741,000元之 3,590,230,025股工商�m股份已於本年度确认分派。 於二零一六年十二月以实物分派形式派发工商�m股份给公司股东後，本公司於工商�m之股权从 70.78%减少至44.58%，引致失去工商�m之控制权及工商�m终止作为本公司之附属公司。工商�m的财 务业绩以及资产及负债不再於本集团的财务报表中综合入账，集团於其之投资已重新分类为於联营公司之权益。在这方面，出售附属公司之收益约港币9,804,000元已於本年度确认。 有关以上交易的详情已披露於本公司日期为二零一六年十二月六日及二零一六年十二月二十三日之公告。 或然负债 於二零一六年十二月三十一日，本公司已签立港币 1,862,000,000元（二零一五年：港币 1,562,000,000 元）之企业担保作为授予本公司若干全资附属公司一般银行贷款融资额度之部分抵 押。於二零一六年十二月三十一日，附属公司已动用之此等银行融资额度为港币367,177,000元（二 零一五年：港币59,364,000元）。 本集团曾牵涉若干有关物业代理服务之索偿�u诉讼，包括多宗第三方客户指称本集团若干雇员於向客户提供意见时，曾对客户拟购买的有关物业作出错误陈述的个案。经谘询法律意见後，管理层认为已於财务报表计提足够拨备以弥补任何潜在负债，或根据当前事实及证据并无迹象显示可能出现经济利益流出情况，故毋须计提拨备。 雇员资料 於二零一六年十二月三十一日，本集团聘用 9,267名全职雇员（二零一五年：11,673名），其中 8,099人为营业代理、577人为办公室後勤员工及591人为前线支援员工。 本集团向雇员提供之薪酬待遇大致参照业内惯例、个人表现、资历及经验厘定。此外，本集团会因应本身之业绩及雇员之个人表现，考虑向合资格雇员授予酌情花红、与溢利挂�h之奖励及购股权。本集团亦向其雇员提供其他福利，包括教育津贴、医疗及退休福利。就雇员发展方面，本集团定期提供内部及外间培训及发展计划。 末期股息 董事会不建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派付末期股息（二零一五年：无）。 企业管治守则之遵守 本公司於截至二零一六年十二月三十一日止年度内一直遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录十四载列之企业管治守则所有守则条文。 董事进行证券交易之操守守则 本公司已就董事进行证券交易采纳本身之操守守则，其条款不较上市规则附录十所载之上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）规定之准则宽松。 在作出特定查询後，所有董事已确认彼等於截至二零一六年十二月三十一日止年度内所有适用时间一直遵守标准守则及本公司有关董事进行证券交易之操守守则所订之标准。 购买、出售或赎回本公司上市证券 本公司或其任何附属集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度内概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。 审阅财务报表 本公司审核委员会已审阅本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合财务报表。本公司核数师罗兵咸永道会计师事务所同意，本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度业绩於本公告所载数字与本集团年内财务报表所载数额相符。罗兵咸永道会计师事务所就此进行之工作并不构成根据香港会计师公会所发出香港核数准则、香港审阅委聘准则或香港核证委聘准则之保证委聘，因此罗兵咸永道会计师事务所对本公告并无发表任何保证。 刊发二零一六年全年业绩及年报 本全年业绩公告刊载於联交所网站（www.hkexnews.hk）及本公司网站（www.midland.com.hk）。 二零一六年年报将於适当时间寄发予本公司股东及刊载於联交所及本公司网站。 鸣谢 本人代表董事局，藉此机会感谢所有员工的贡献及努力，以及股东及客户的持续支持。 承董事会命 MidlandHoldingsLimited 美联集团有限公司* 主席 黄建业 香港，二零一七年三月二十九日 於本公告日期，董事会由九名董事组成，包括五名执行董事黄建业先生、邓美梨女士、黄静怡女士、黄子华先生及张锦成先生；一名非执行董事叶洁仪女士；及三名独立非执行董事顾福身先生、孙德钊先生及黄山先生。 *仅供识别