香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 FutureLandDevelopmentHoldings Limited 新城发展控股有限公司 （於开曼群岛注册成立的有限责任公司） （股份代号：1030） 截至2016年12月31日止年度 全年业绩公告 全年业绩摘要 － 实现合约销售*人民币65,059.5百万元，相应的销售建筑面积约为575.0万平 方米，分别增加103.8%及66.2%； － 已确认总营业额增加18.4%至人民币28,232.1百万元； － 租金、物管费及其他收入增加37.0%至人民币1,182.4百万元； － 毛利增加36.1%至人民币6,607.0百万元； － 毛利率从20.4%增长至23.4%； － 年度净利润为人民币2,467.2百万元，其中人民币1,384百万元归属於本公司 权益持有人； －核心盈利**为人民币2,114.7百万元，其中人民币1,156.0百万元归属於本公 司权益持有人； － 银行及手头现金***总额为人民币13,756.4百万元； － 年终加权平均利率自去年末7.2%减少至5.7%；及 － 董事会建议派发末期股息每股人民币0.05元。 * 合约销售含本集团合营及联营项目（按100%计算）合约销售金额人民币17,085百万元及合约销售面积101万 平方米（「平方米」）。 ** 核心盈利即净利润减除税後投资物业公允价值收益或亏损及出售投资物业（包括直接出售资产或股权转让） 产生的收益或亏损，包括在其他收益内及应占联营公司或合营企业业绩内所列者，但不包括与借款有关的未变现外汇收益或亏损及出售若干从事住宅物业管理业务的子公司的除税後收益。 *** 包括受限制现金。 新城发展控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布本公 司及其子公司（「本集团」）截至2016年12月31日止年度的合并财务业绩，连同 2015年年度的比较数字如下： 合并利润表 截至2016年12月31日止年度 截至12月31日止年度 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 8 28,232,094 23,835,889 9 (21,625,122) (18,979,683) 销售成本 毛利 6,606,972 4,856,206 投资物业公允价值收益 582,150 815,106 9 (1,097,915) (828,126) 销售和营销开支 9 (1,607,694) (1,035,500) 行政开支 26,307 18,669 其他收入 (26,249) (3,885) 其他开支 254,139 14,153 其他收益－净额 经营利润 4,737,710 3,836,623 财务收入 10 161,227 136,133 10 (941,630) (650,707) 融资成本 融资成本－净额 (780,403) (514,574) 应占联营公司业绩 1,496 103,810 176,565 (61,905) 应占合营企业业绩 除所得税前利润 4,135,368 3,363,954 所得税开支 11 (1,668,208) (1,507,717) 年度利润 2,467,160 1,856,237 应占年度利润： 1,383,953 1,030,890 本公司权益持有人 1,083,207 825,347 非控股权益 2,467,160 1,856,237 本公司权益持有人应占利润的每股盈利 12 人民币0.24元 人民币0.18元 －基本及摊薄 合并全面收益表 截至2016年12月31日止年度 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年度利润 2,467,160 1,856,237 可其後重新分类至损益的其他全面亏损 可供出售金融资产公允价值变动 －总额 �C (13,000) －递延所得税 �C 3,250 �C (9,750) 年度全面收益总额 2,467,160 1,846,487 应占年度全面收益总额： 本公司权益持有人 1,383,953 1,024,509 非控股权益 1,083,207 821,978 2,467,160 1,846,487 合并财务状况表 於2016年12月31日 於12月31日 附注 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 资产 非流动资产 物业、厂房和设备 2,443,001 2,261,413 投资物业 13,506,826 10,854,000 无形资产 37,224 36,310 於联营公司的投资 521,623 300,127 於合营企业的投资 4,348,312 2,019,775 递延所得税资产 808,660 579,813 可供出售金融资产 434,891 337,702 衍生金融工具 154,615 �C 土地使用权 430,035 431,589 其他应收账款及预付款项 4 1,347,031 169,467 24,032,218 16,990,196 流动资产 租赁土地预付款项 7,350,293 6,799,095 完工待售或在建销售物业 39,505,462 32,739,898 贸易和其他应收款项及预付款项 4 20,235,059 6,527,190 受限制现金 1,851,085 1,283,653 现金和现金等价物 11,905,339 6,478,861 80,847,238 53,828,697 资产总额 104,879,456 70,818,893 所有者权益 本公司权益持有人应占股本及储备 股本：面值 5 4,609 4,609 储备 9,230,441 8,165,760 9,235,050 8,170,369 非控股权益 5,940,355 5,292,979 权益总额 15,175,405 13,463,348 合并财务状况表（续） 於2016年12月31日 於12月31日 附注 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 负债 非流动负债 借款 6 17,036,153 15,004,889 长期应付款 36,670 �C 递延所得税负债 1,115,016 754,670 18,187,839 15,759,559 流动负债 贸易和其他应付款项 7 28,975,896 20,008,074 预售物业预收款项 29,846,151 15,928,660 即期所得税负债 2,518,327 1,682,585 借款 6 10,175,714 3,975,575 应付股息 124 1,092 71,516,212 41,595,986 负债总额 89,704,051 57,355,545 权益及负债总额 104,879,456 70,818,893 附注： 1. 一般资料 新城发展控股有限公司（「本公司」）於2010年4月23日根据开曼群岛公司法（2010年修 订 本）在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。本公司注册办事处地址 自2016年10月1 日起由Floor4, Willow House, CricketSquare, P.O. Box2804,Grand Cayman KY1-1112, CaymanIslands变更为GrandPavilion,HibiscusWay,802WestBayRoad,P.O.Box31119, GrandCaymanKY1-1205,CaymanIslands，於2016年10月1日起生效。 本公司及其子公司（统称「本集团」）的主要业务为於中华人民共和国（「中国」）从事物业 发展及物业投资。本公司的母公司为富域香港投资有限公司（「富域香港」），本公司的最 终控股公司为FirstPriorityGroupLimited。富域香港和FirstPriorityGroupLimited均於英 属处女群岛注册成立。本集团最终控股方为王振华先生（「王先生」或「控股股东」）。 本公司股份於2012年11月29日开始在香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市（「上市」）。 除另有指明外，合并财务报表以人民币千元（「人民币千元」）为单位呈列。 本公告所载年度业绩并不构成本集团截至2016年12月31日止年度的合并财务报表，而是摘录自该等财务报表。 2. 编制基准 合并财务报表已根据由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的所有适用香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）按历史成本惯例编制，并已就按公允价值列账的可供出售金融资产、以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产和金融负债（包括衍生工具）及投资物业的重估而作出调整。 编制符合香港财务报告准则的合并财务报表需要使用若干关键会计估算。管理层在应用本集团会计政策过程中亦需行使其判断。 本集团於2016年采纳之香港财务报告准则之新订准则、修订及改进 以下对现有准则之新订准则、修订及改进於2016年1月1日开始之财政年度首次强制应用，而且与本集团之业务有关： 香港财务报告准则第14号「监管递延账目」（对2016年1月1日或之後开始之年度期间 生效）。此准则说明监管递延账目结余为不会根据其他准则确认为资产或负债，但符 合资格根据香港财务报告准则第14号递延处理之开支或收入金额，原因是费率监管 机构现时或预期在订定实体可就受费率规管之货品或服务向客户收取之价格时将该金额计算在内。 香港财务报告准则第11号（修订本）收购於合营业务权益的会计法（对2016年1月1日 或之後开始之年度期间生效）。此修订本要求投资者，如所收购的共同经营权益构成一项「业务」（香港财务报告准则第3号「企业合并」的定义），则须应用企业合并的会计法原则。 香港会计准则第16号及香港会计准则 第38号（修 订本）澄 清 折旧及摊销的认可方法 （於2016年1月1日或之後开始之年度期间生效）。此等修订本澄清了何时根据收入应 用折旧或摊销法才是适当的。香港会计准则第16号（修订本）澄清了根据使用资产而产生的收入对物业、机器及设备的折旧是不适当的。香港会计准则第38号（修订本） 建立了一项可推翻的假设，此假设为一项无形资产的摊销是根据使用资产而产生的收入是不适当的。 香港会计准则第27号（修订本）於独立财务报表的权益法（於2016年1月1日或之後开 始之年度期间生效）。此修订本容许主体在各自的单独财务报表中以权益法核算其附属公司、联营和合营企业的投资主体。 2012-2014周期的年度改进，影响以下4项准则：香港财务报告准则第5号「持作待售 的非流动资产及终止经营业务」、香港财务报告准则第7号「金融工具：披露」、香港会计准则第19号「雇员福利」及香港会计准则第34号「中期财务报告」（於2016年1月1日或之後开始之年度期间生效）。 香港会计准则第10号、香港会计准则第12号及香港会计准则第28号（修订本）关於投 资性主体：应用合并的例外规定（於2016年1月1日或之後开始之年度期间生效）。此等修订本澄清就投资实体及其附属公司应用的综合入账例外情况。 香港会计准则第1号（修订 本）披露计划（於2016年1月1日 或之後开始之年度期间生 效）。此等修订本澄清香港会计准则第1号中有关重要程度及合计、小计呈列方式、 财务报表结构及会计政策披露之指引。 於2016年1月1日起采纳上述新订准则、修订及改进并无对本集团截至2016年12月31日止年度的经营业绩及财务状况产生任何重大影响。 (ii) 本集团於2016年後将须采纳的香港财务报告准则之新订准则及修订 若干香港财务报告准则的新订准则及修订本已颁布但於2016年1月1日开始的年度仍未生 效。该等与本集团营运相关的准则列示如下： 香港会计准则第12号（修订本） 所得税（於2017年1月1日或之後开始之年度期间生效） 香港会计准则第7号（修订本） 现金流量表（於2017年1月1日或之後开始之年度期间生效） 香港财务报告准则第15号 来自客户合约之收入（於2018年1月1日或之後 开始之年度期间生效） 香港财务报告准则第9号 金融工具（於2018年1月1日或之後开始之年度期间生效） 香港财务报告准则第16号 租赁（於2019年1月1日或之後开始之年度期间生效） 香港财务报告准则第10号 关於投资者与其联营公司或合营企业的销售或资产出售 及香港会计准则第28号（修订本） （生效年度期间待公布） 截至2016年12月31日止年度，本集团并无提早采纳已颁布但未生效的任何现有准则的新 订会计及财务报告准则或修订。本集团正评估此等新订准则及修订的影响，并且不预期於生效采纳时将对本集团之经营业绩及财务状况产生任何重大影响，惟本集团尚未能对新的香港财务报告准则第15号「来自客户合约的收入」（於2018年1月1日或之後开始之年度期间生效）及新的香港财务报告准则第16号「租赁」（於2019年1月1日或之後开始之年度期间生效）作出结论。 3. 分部资料 管理层根据主要经营决策者（「主要经营决策者」）审核的报告（用於作出战略决策）厘定营运分部。王董事长被视为主要经营决策者。 在本集团进行若干业务重组及江苏新城地产股份有限公司（「前B股公司」或「江苏新城」）於2015年下半年透过换股方式成为其母公司新城控股集团有限公司的全资子公司後，继续 以前B股公司及前非B股公司作为列报分部资料已不再合适。因此，本公司已自2015年度合并会计报表起采用新的呈报分部。新的呈报分部如下： 新城控股集团有限公司，一家在上海证券交易所上市的公司（「A股公司」或「新城控 股」）。 非A股公司内的物业管理及其他服务公司（「非A股公司」）。 两个新的营运分部就资源分配和业绩评估向本集团主要经营决策者内部呈报信息的方式一致，概无合并营运分部以形成以上可呈报分部。 A股公司主要从事作为出售或投资用途的住宅物业开发及多用途综合楼开发，而非A股公 司主要从事物业管理及其他服务包括若干尚在开发阶段的新业务。集团总部费用亦主要包含於非A股公司分部。所有物业开发项目均位於中国，因此本集团的大部份收入来自中 国，及大部份资产位於中国。於2016年4月，包括在非A股公司分部的住宅物业管理业务被出售予本公司的母公司富域香港。 主要经营决策者根据收入和除所得税前的利润的计量评估营运分部的业绩。计量基准不包括所得税开支的影响。 截至2016年12月31日止年度 A股公司 非A股公司 分部合计 对销 本集团合计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入 27,969,282 298,654 28,267,936 (35,842) 28,232,094 除所得税开支前分部 利润�u（亏损） 4,697,605 (436,310) 4,261,295 (125,927) 4,135,368 投资物业公允价值收益 582,150 �C 582,150 �C 582,150 财务收入 144,769 222,841 367,610 (206,383) 161,227 融资成本 (379,484) (768,529) (1,148,013) 206,383 (941,630) 折旧及摊销 (160,392) (65,198) (225,590) �C (225,590) 应占联营公司业绩 11,983 (10,487) 1,496 �C 1,496 应占合营企业业绩 176,565 �C 176,565 �C 176,565 年度利润对账如下： 对销後除所得税开支 前分部利润总额 4,135,368 所得税开支 (1,668,208) 年度利润 2,467,160 於2016年12月31日 分部资产 103,170,607 4,722,231 107,892,838 (3,013,382) 104,879,456 分部资产包括： 於联营公司的投资 201,568 320,055 521,623 �C 521,623 於合营企业的投资 4,348,312 �C 4,348,312 �C 4,348,312 添置非流动资产（金融工具 和递延税项资产除外） 3,366,769 332,397 3,699,166 �C 3,699,166 分部负债 86,802,653 4,555,602 91,358,255 (1,654,204) 89,704,051 截至2015年12月31日止年度 A股公司 非A股公司 分部合计 对销 本集团合计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入 23,568,793 376,231 23,945,024 (109,135) 23,835,889 除所得税开支前分部 利润�u（亏损） 3,925,413 (510,438) 3,414,975 (51,021) 3,363,954 投资物业公允价值收益 815,106 �C 815,106 �C 815,106 财务收入 108,965 427,445 536,410 (400,277) 136,133 融资成本 (210,722) (840,262) (1,050,984) 400,277 (650,707) 折旧及摊销 (94,779) (12,598) (107,377) �C (107,377) 应占联营公司业绩 123,269 (19,459) 103,810 �C 103,810 应占合营企业业绩 (61,905) �C (61,905) �C (61,905) 年度利润对账如下： 对销後除所得税开支 前分部利润总额 3,363,954 所得税开支 (1,507,717) 年度利润 1,856,237 於2015年12月31日 分部资产 67,802,116 8,346,038 76,148,154 (5,329,261) 70,818,893 分部资产包括： 於联营公司的投资 169,586 130,541 300,127 �C 300,127 於合营企业的投资 2,019,775 �C 2,019,775 �C 2,019,775 添置非流动资产（金融工具和 递延税项资产除外） 5,469,571 340,425 5,809,996 �C 5,809,996 分部负债 53,930,586 8,754,220 62,684,806 (5,329,261) 57,355,545 4. 贸易和其他应收款项及预付款项 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 贸易应收款项 36,665 13,231 应收票据 5,000 17,570 贸易应收款项总额 41,665 30,801 减：应收款项减值拨备 �C �C 贸易应收款项－净额 41,665 30,801 应收关连方款项 11,012,401 2,566,717 应收子公司非控股股东款项 63,388 63,388 应收合营企业其他投资者款项(a) 1,184,156 242,987 为第三方代付款项 149,119 103,305 预付营业税和附加费(b) 539,534 882,437 预付增值税(c) 741,124 �C 预付所得税和土地增值税(d) 1,377,042 622,174 预付物管费 23,423 33,268 预付建设成本 192,428 102,772 於合营企业投资的预付款(e) 1,010,235 �C 设备预付款 173,100 49,674 投标保证金(f) 1,147,138 1,302,280 於住房公积金中心的按金(g) 228,546 215,067 物业维护保证金(h) 163,696 119,793 收购子公司所付按金(i) 2,999,027 30,000 其他按金 335,197 163,822 其他 200,871 168,172 21,582,090 6,696,657 减：其他应收款项及预付款项的非即期部份(e、g) (1,347,031) (169,467) 即期部份 20,235,059 6,527,190 贸易应收款项主要来自物业销售、投资物业租赁及若干尚处於开发阶段的新业务。物业销售的所得款项一般於签订有关买卖协议後三个月内收取，而物业租赁的租金一般预先收取。尚处於开发阶段的新业务的客户一般被给予30天至90天的信贷期。 (a) 应收合营企业其他投资者款项无抵押、不计息并且没有固定偿还日期。 (b) 2016年5月1日之前，本集团销售物业须缴纳营业税，於本集团收取客户暂借款时按 5%徵收。在确认有关收入之前所支付的税款连同有关附加费按预付营业税及附加费记账。 (c) 自2016年5月1日起，本集团销售物业须缴纳增值税（「增值税」）。按照通用增值税办 法，本集团须就增值金额缴纳11%的增值税。但符合资格的旧建设项目，即於2016 年4月30日或之前开工的项目可选择简单的增值税办法，按销售额的5%计徵，而不扣除进项增值税。本集团在收取客户暂借款时按3%或5%预付增值税，及於截至2016年12月31日之前8个月在确认有关收入之前该等付款按预付增值税记账。 (d) 於本集团收取客户暂借款时土地增值税暂按地税局规定的税率徵收，在确认有关收 入之前按预付增值税记账。此外，计算应课税收入时所收取客户暂借款的5%至15%视作利润加至会计收入预付所得税按预付款项记账。 (e) 此结余主要指代将成立合营企业支付的土地使用权收购款项。 (f) 此结余为土地使用权竞标的投标保证金，将於其後收回或转拨至租赁土地预付款项。 (g) 此结余为向住房公积金中心支付的按金以担保本集团若干购房者的住房公积金贷 款。这些按金将於政府部门向这些购房者发出物业所有权证并向住房公积金中心提 交时予以解除。 (h) 此结余为首次交付有关物业时支付的物业维护保证金，将於其後的十年内收回。 (i) 此结余为收购从事物业开发的子公司所支付的按金。 贸易应收款项及应收票据於2016年及2015年12月31日的账龄如下： 截至12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 一年内 39,349 28,485 一至二年 �C 2,316 二至三年 2,316 �C 41,665 30,801 於2016年及2015年12月31日承受的最大信贷风险是上述各类应收款项的账面值。本集团并无持有任何抵押品。 於2016年及2015年12月31日，贸易和其他应收款项的公允价值与其账面值相若。 於2016年及2015年12月31日，贸易和其他应收款项及预付款项的账面值主要以人民币计 值。 5. 股本 (a) 法定股本 法定股本数目 港元（「港元」） 股份 於2015年1月1日、2015年12月31日及2016年12月31日 10,000,000,000 (b) 已发行股份 已发行 股份数目 普通股份 每股0.001港元 人民币元 於2015年1月1日 5,668,000,000 4,617,069 股份回购 (10,000,000) (8,146) 於2015年及2016年12月31日 5,658,000,000 4,608,923 股份回购 本公司於2015年9月30日及2015年10月2日、5日、22日及23日於联交所累计收购其 10,000,000股股份，并於2015年11月3日注销该等股份。收购该等股份所支付的总金 额 为10,875,760港 元（相当於人民币8,911,000元）， 其 中人民币8,903,000元已从股东 权益范围内其他储备中扣除。 6. 借款 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 非即期、有抵押： －银行借款(a) 7,402,275 4,871,367 －於2018年1月到期的优先票据（「2018年票据」）（b(i)） �C 1,363,656 －於2016年4月到期的优先票据（「2016年票据」）（b(ii)） �C 1,496,719 －於2019年7月到期的优先票据（「2019年票据」）（b(iii)） 2,393,051 2,229,185 －於2017年11月到期的优先票据（「2017年票据」）（b(iv)） 1,716,560 1,589,524 非即期、无抵押： －於2019年7月到期的公司债券（「2019年债券」）（(c)(i)） 1,995,873 1,988,410 －於2020年11月到期的公司债券（「2020年债券」）（c(ii)） 2,985,827 2,978,474 －於2018年11月到期的公司债券（「2018年债券」）（c(iii)） 1,991,704 1,982,129 －於2019年3月到期的公司债券（「2019年债券I」）(c(iv)） 1,837,435 �C －於2021年8月到期的公司债券（「2021年债券」）(c(vi)） 1,977,117 �C －於2023年9月到期的公司债券（「2023年债券」）(c(vii)） 498,449 �C －於2021年10月到期的公司债券（「2021年债券I」）(c(viii)） 2,487,571 �C 25,285,862 18,499,464 减：长期借款的即期部份 (8,249,709) (3,494,575) 17,036,153 15,004,889 即期、有抵押： －银行借款(a) 778,615 481,000 即期、无抵押： －於2019年3月到期的公司债券（「2019年债券II」）(c(v)) 1,147,390 �C 长期借款的即期部份 8,249,709 3,494,575 10,175,714 3,975,575 (a) 本集团的该等银行贷款由将予开发的在建物业、投资物业、土地使用权、物业、厂 房及设备、子公司股份和银行存款抵押及�u或由本公司的子公司相互担保。 (b) 优先票据 (i) 2018年票据 於2013年1月，本公司发行本金额为2亿美元（「美元」）的五年期优先票据 （「2018年票据」），该等票据於新加坡证券交易所上市。2018年票据以美元计 值，按年利率10.25%计息，自2013年7月31日开始於每个年度的1月31日及7月 31日或与之最接近的营业日每半年过後支付。 根据2018年票据的条款，票据可在以下情况下赎回： 若下文所载任何年份的1月31日起12个月期间已赎回票据，则本公司可於 2016年1月31日或之後任何时间及不时赎回全部或部份2018年票据，赎回 价格等於下文所载本金的百分比加应计和未付利息（如 有），直 至（不包 括）赎回日期： 年份 赎回价格 2016年1月31日至2017年1月30日 105.1250% 2017年1月31日及之後 102.5625% 本公司可於2016年1月31日之前任何时间酌情赎回全部但非部份票据， 赎回价格等於2018年票据本金的100%加适当溢价及应计和未付利息（如 有），直至（不包括）赎回日期。 本公司可於2016年1月31日之前任何时间及不时，在若干条件的规限下以 若干类股本销售所得款项赎回最高达票据本金总额的35%，赎回价格为票 据本金的110.25%加应计和未付利息（如有），直至（不包括）赎回日期； 惟倘票据於原发行日期至少本金总额的65%於此赎回後仍未偿还及此赎回 於相关股本发售结束後60天内进行。 於2015年12月3日，本公司宣布，所有未赎回的2018年票据将於2016年1月31 日（「赎回日期」）按相当於本金额105.1250%另加截至赎回日期应计及未付利息（如有）的赎回价格悉数赎回。故此於2015年12月31日的余额整体作为短期负债核算，并於2015年12月全数纳入所产生的净亏损，作为融资成本的一部份。本公司其後於2016年1月31日完成赎回。 (ii) 2016年票据 於2013年4月，本公司发行本金额为人民币15亿元的三年期优先票据（「2016年 票据」），该等票据於新加坡证券交易所上市。2016年票据以人民币计值，按年利率9.75%计息，自2013年10月23日开始於每个年度的4月23日及10月23日或与之最接近的营业日每半年过後支付。 根据2016年票据的条款，本公司可酌情赎回全部但非部份2016年票据，赎回价 格等於票据本金的100%加适当溢价及应计和未付利息（如有），直至（不包括）赎回日期。 本公司已於2016年4月25日全数赎回2016年票据。 (iii) 2019年票据 於2014年7月，本公司发行本金额为3.5亿美元的五年期优先票据（「2019年票 据」），该等票据於新加坡证券交易所上市。2019年票据以美元计值，按年利率 10.25%计息，自2015年1月21日开始於每个年度的1月21日及7月21日或与之最接近的营业日每半年过後支付。 根据2019年票据的条款，票据可在以下情况下赎回： 若下文所载任何年份的7月21日起12个月期间已赎回票据，则本公司可於 2017年7月21日或之後任何时间及不时赎回全部或部份2019年票据，赎回 价格等於下文所载本金的百分比加应计和未付利息（如 有），直 至（不包 括）赎回日期： 年份 赎回价格 2017年7月21日至2018年7月20日 105.1250% 2018年7月21日及之後 102.5625% 本公司可於2017年7月21日之前任何时间酌情赎回全部但非部份票据， 赎回价格等於2019年票据本金的100%加适当溢价及应计和未付利息（如 有），直至（不包括）赎回日期。 本公司可於2017年7月21日之前任何时间及不时，在若干条件的规限下以 若干类股本销售所得款项赎回最高达票据本金总额的35%，赎回价格为票 据本金的110.25%加应计和未付利息（如有），直至（不包括）赎回日期； 惟倘票据於原发行日期至少本金总额的65%於此赎回後仍未偿还及此赎回 於相关股本发售结束後60天内进行。 於2017年2月17日，本公司宣布，所有未赎回的2019年票据将於2017年3月20日悉数赎回。 (iv) 2017年票据 於2015年11月，本公司发行本金额为2.5亿美元的两年期优先票据（「2017年票 据」）， 於新加坡证券交易所有限公司上市。2017年票据以美元计值，按每年 6.25%计息，自2015年11月12日开始於每个年度的5月12日及11月12日或与之最接近的营业日每半年过後支付。 根据2017年票据的条款，本公司可酌情赎回全部但非部分2017年票据，实惠价 格等於票据本金的100%加适当溢价及应计和未付利息（如有），直至（不包括）赎回日期。 提早赎回权被视为嵌入式衍生工具而与主合约并无密切关连。董事会认为，本公司 现时无计划提早赎回及上述提早赎回权之公允价值於初步确认时及於2016年及2015 年12月31日并不重大。2018年票据的提早赎回及2019年票据的即将被提早赎回系由 於有机会以更低成本发行新的票据以偿还旧的票据。 上述优先票据为一般责任，由若干非根据中国法律注册成立的子公司（「子公司担保人」）担保，及由若干原子公司担保人的股份作抵押。 (c) 公司债券 (i) 2019年债券 於2014年7月，前B股公司发行本金额为人民币20亿元的五年期公司债券（「2019年债券」）。该等债券於上海证券交易所上市。2019年债券以人民币计值，首三年按年利率8.9%计息，自2015年7月23日开始於每个年度的7月23日或与之最接近的营业日每年过後支付。 根据2019年债券的条款，前B股公司可於第三年终结时酌情赎回全部2019年债 券，赎回价格等於债券本金的100%加直至赎回日期为止之应计和未付利息。倘前B股公司於第三年结束时放弃酌情赎回，前B股公司可酌情调升利率0至100个基点并於余下期间固定，而债券持有人可酌情按相等於债券本金额100%加直至售回日期为止的应计及未付利息的价格向前B股公司售回全部或部份债券。 A股公司已承接前B股公司2019年债券的工作。 (ii) 2020年债券 於2015年11月，A股公司发行本金额为人民币30亿元的五年期公司债券（「2020年债券」）。该等债券於上海证券交易所上市。2020年债券以人民币计值，首三年按年利率4.5%计息，自2016年11月3日开始於每个年度的11月3日或与之最接近的营业日每年过後支付。 根据2020年债券的条款，A股公司可於第三年末调整利息（期内剩余时间内为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 (iii) 2018年债券 於2015年11月，A股公司发行本金额为人民币2,000,000,000元的三年期非上市 公司债券（「2018年债券」）。2018年债券以人民币计值，首两年按年利率6%计 息，自2016年11月10日开始於每个年度的11月10日或与之最接近的营业日每年过後支付。 根据2018年债券的条款，A股公司可酌情於第二年末调整利息（期内剩余时间内 为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 (iv) 2019年债券I 於2016年3月，A股公司发行本金额为人民币18.5亿元的三年期公司债券（「2019 年债券I」），该等债券於上海证券交易所上市。2019年债券I以人民币计值，首 两年按年利率5.44%计息，自2016年3月31日开始於每个年度的3月31日或与之最接近的营业日每年过後支付。 根据2019年债券I的条款，A股公司可酌情於第二年末调整利息（期内剩余时间 内为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期 为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 (v) 2019年债券II 於2016年3月，A股公司发行本金额为人民币11.5亿元的三年期公司债券（「2019年债券II」），该等债券於上海证券交易所上市。2019年债券II以人民币计值，首 年按年利率4.76%计息，自2016年3月31日开始於每个年度的3月31日或与之最接近的营业日支付利息。 根据2019年债券II的条款，A股公司可酌情於第一及第二年末调整利息（期内剩 余时间内为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 (vi) 2021年债券 於2016年8月，A股公司发行本金额为人民币20亿元的五年期公司债券（「2021 年债券」），该等债券於上海证券交易所上市。2021年债券以人民币计值，首年 按年利率4.48%计息，自2016年8月15日开始於每个年度的8月15日或与之最接近的营业日支付利息。 根据2021年债券的条款，A股公司可酌情於第三年末调整利息（期内剩余时间内 为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 (vii) 2023年债券 於2016年9月，A股公司发行本金额为人民币5亿元的七年期公司债券（「2023年债券」），该等债券於上海证券交易所上市。2023年债券以人民币计值，首五年 按年利率4.80%计息，自2016年9月12日开始於每个年度的9月12日或与之最接近的营业日支付利息。 根据2023年债券的条款，A股公司可酌情於第五年末调整利息（期内剩余时间内 为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 (viii)2021年债券I 於2016年10月，A股公司发行本金额为人民币25亿元的五年期公司债券（「2021 年债券I」），该等债券於上海证券交易所上市。2021年债券I以人民币计值，首 三年按年利率4.41%计息，自2016年10月17日开始於每个年度的10月17日或与之最接近的营业日支付利息。 根据2021年债券I的条款，A股公司可酌情於第三年末调整利息（期内剩余时间 内为固定），债券持有人可酌情将债券按等於债券本金的100%加直至售回日期 为止的应计及未付利息的售价向A股公司售回全部或部分债券。 7. 贸易和其他应付款项 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 贸易应付款项 12,479,079 11,790,817 应付票据 1,660,614 452,723 应还子公司非控股股东的暂借款(a) 39,300 37,541 营业税和增值及其他应付税项 298,311 203,290 代收保养及装修费 73,840 197,418 应计工资 464,152 159,506 应付利息 450,583 296,775 建设投标保证金及租赁押金 339,339 273,580 潜在房产购买者支付的诚意金 130,113 55,832 代收契税 69,686 85,935 应付关连方款项 10,408,432 4,905,802 应还临时借用资金(b) 18,000 162,908 潜在共同投资物业项目所收款项(c) 2,023,305 1,280,247 应付认购期权(d) 85,256 �C A股公司限制性股票激励计划的激励对象所缴款项 265,650 �C 其他 206,906 105,700 29,012,566 20,008,074 减：应付认购期权非即期部份(d) (36,670) �C 即期部份 28,975,896 20,008,074 (a) 暂借款系由本集团的部份员工，包括关键管理人员设立的企业为投资本集团的部份 子公司而提供的款项。该暂借款不计息、无抵押且无固定归还条款。 (b) 应还临时借用资金均为应付非关联方款项，不计息且无抵押。 (c) 此等金额将於投地不成功後归还或在成功投地後作为对方於于本集团新设子公司或 合营企业的投入。此等金额无抵押、不计息并且没有固定偿还日期。 (d) 就出售从事投资物业业务的子公司上海迪裕商业经营管理有限公司而言，本集团获 得上海迪裕商业经营管理有限公司股份的认购期权，总代价为人民币150,000,000 元，须於2016年、2017年及2018年分别支付人民币60,000,000元、人民币50,000,000 元及人民币40,000,000元。截至2016年12月31日，本集团已支付人民币60,000,000 元。在考虑了时间权重的折现影响後，截止2016年12月31日，该赎回权所对应的尚 未支付部分的账面价值为人民币85,256,000元。 同时，本集团有权在支付人民币30,000,000元後，即第三年末，将该赎回权利展期一年；也有权在支付人民币20,000,000元後，即第四年末，再将该赎回权利展期一年。 上述金融资产账列为衍生金融工具，截至2016年12月31日金额为人民币154,615,000 元。 贸易应付款项及应付票据於2016年及2015年12月31日的账龄分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 一年内 13,020,096 11,783,054 一至二年 749,586 275,441 二至三年 252,635 81,400 三年以上 117,376 103,645 14,139,693 12,243,540 於2016年和2015年12月31日，贸易和其他应付款项的公允价值与其账面值相若。 於2016年和2015年12月31日，贸易和其他应付款项的账面值主要以人民币计值。 8. 收入 截至2016年及2015年12月31日止年度，本集团的收入额包括以下各项： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 销售物业收入 27,049,679 22,972,751 物业管理收入 342,834 391,526 租金收入 272,764 171,951 其他 566,817 299,661 28,232,094 23,835,889 9. 按性质划分的开支 计入销售成本、销售和营销费用及行政开支的开支分析如下： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 土地使用权成本 7,720,514 6,389,041 建设成本 11,179,592 9,802,580 资本化利息 811,964 829,161 营业税及附加费(a) 1,188,011 1,328,494 完工待售及在建销售物业减值拨备 �C 242,495 物业、厂房和设备折旧 213,614 100,265 无形资产摊销 11,976 7,112 银行手续费 37,804 31,306 员工成本 1,531,436 1,196,609 招待费 84,858 78,317 印花税及其他税项 113,051 56,663 专业费用 77,586 43,742 核数师酬金 －本集团的年度审计及中期审阅 2,400 2,400 －A股公司核数师对该公司的年度审计 3,000 3,000 －非审计服务 3,380 1,054 销售佣金 163,781 115,980 广告及宣传费用 396,805 370,356 租赁开支 39,689 39,119 差旅费用 98,652 73,946 其他开支 652,618 131,669 销售成本、销售和营销费用及行政开支总计 24,330,731 20,843,309 (a) 於2016年5月1日前，本集团的中国子公司须就其销售物业收入和租金收入缴纳5%的 营业税，而附加费则按应付营业税的10%至12%缴纳。 10. 融资成本－净额 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 财务成本 －银行贷款、优先票据及公司债券的利息 (1,669,961) (1,393,157) －减：资本化利息 1,000,875 1,025,717 (669,086) (367,440) －与借贷有关的汇兑亏损净额 (281,941) (275,236) －与现金及现金等价物有关的汇兑收益�u（亏损）净额 9,397 (8,031) 融资成本总额 (941,630) (650,707) 财务收入 －银行存款的利息收入 161,227 136,133 融资成本净额 (780,403) (514,574) 11. 所得税开支 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 当期所得税 －中国土地增值税(a) 479,258 614,529 －中国企业所得税 1,025,273 902,166 1,504,531 1,516,695 递延所得税 163,677 (8,978) 年内列支的所得税总额 1,668,208 1,507,717 (a)年内的土地增值税包括年内确认的物业销售收入的土地增值税金额人民币 798,486,000元及於截至2016年12月31日止年度19个项目於有关税局结税後拨回的之 前累计的土地增值税人民币319,228,000元。 本集团除所得税前利润的所得税有别於使用本集团旗下各公司所在国颁布的税率计算的理论金额，兹载列如下： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 除所得税前利润 4,135,368 3,363,954 中国土地增值税 (479,258) (614,529) 3,656,110 2,749,425 按25%法定税率计算的所得税 914,028 687,356 不可扣减开支 254,135 221,931 非课税收入 (58,593) (37,966) 动用过往未确认的税务亏损 (35,270) �C 未确认为递延所得税资产的税务亏损 84,704 �C 过往年度税项调整 9,876 8,767 中国预扣税 20,070 13,100 中国土地增值税 479,258 614,529 所得税开支总额 1,668,208 1,507,717 香港利得税 本集团未对香港利得税作出拨备，因为本集团於本年度并无来自香港的估计应课税溢利 （2015年：无）。 中国企业所得税 根据中国企业所得税法（「企业所得税法」），本集团旗下於中国内地的子公司适用的企业 所得税率为25%。 企业所得税法及其实施细则规定中国居民企业就2008年1月1日起产生的盈利向其中国以 外的直接控股公司派发的股息须缴纳10%的预扣税，而於2008年1月1日前产生的未分派盈 利则获豁免缴纳该预扣税。根据中国与香港订立的税务协约安排，若直接控股公司成立 於香港，可应用较低的5%预扣税税率。截至2016年12月31日止年度，本集团就其中国实体产生的部份盈利按5%的税率计提递延所得税拨备人民币20,070,000元（2015年：人民币13,100,000元）。本集团能控制该等中国子公司的股息政策并已确定将不会於可见未来分派该等子公司的大部份盈利。 土地增值税 中国土地增值税以销售物业所得款项减去可扣减开支（包括土地使用权租赁费用及所有物业开发开支）的土地增值按介乎30%至60%的累进税率徵收，并於合并利润表内列作所得税开支。 12. 每股盈利 每股基本盈利乃按本公司权益持有人应占本集团利润除以年内已发行普通股加权平均数计算。 截至12月31日止年度 2016年 2015年 本公司权益持有人应占合并利润（人民币千元） 1,383,953 1,030,890 已发行普通股加权平均数（千股） 5,658,000 5,666,411 每股基本盈利（人民币元） 0.24 0.18 由於截至2016年及2015年12月31日止年度并无任何摊薄购股权和其他具潜在摊薄效应的已发行股份，故每股摊薄盈利与每股基本盈利相同。 13. 股息 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 拟派末期股息每股普通股人民币0.05元 （2015年：人民币0.05元） 282,900 282,900 年内并无宣派中期股息（2015年：零）。 於2017年2月24日举行的董事会会议上，董事建议使用股份溢价账派发2016年度末期股息每股普通股人民币0.05元。拟派股息并无於此等财务报表反映为应付股息，惟待股东於本公司应届股东周年大会批准後将反映为截至2017年12月31日止年度的股份溢价账拨付。 於2016年5月18日举行的本公司股东周年大会已批准使用股份溢价账派发2015年末期股息每股普通股人民币0.05元，共人民币282,900,000元。该股息已於2016年内悉数支付。 主席报告 本人谨代表新城发展控股有限公司（「本公司」，连同子公司统称「本集团」），向各位本公司股东（「股东」）欣然提呈本集团截至2016年12月31日止年度经审核之全年业绩。 2016年全年回顾 2016年，本集团坚定贯彻既定战略，在多个方面获得里程碑式成就。核心地产业务方面，本集团全年实现合约销售人民币650.6亿元，同比增长103.8%，大幅领先 行业平均40%的增幅。根据独立第三方发布的2016年房地产销售额百亿企业排行榜，本集团凭藉出色的业绩位列第15位，再次巩固了本集团於国内房地产行业的领先地位。年内本集团单月合约销售额不断刷新纪录，全年合约销售均价超过每 平方米人民币12,000元，为来年确认的收入和利润奠定了坚实的基础。同时，本集团继续根据区域化布局的策略，策略性获取土地资源，全年新购入40幅优质土地，增加土地储备建筑面积约1,424万平方米，进一步加强了本集团於现有市场的份额，并深化全国战略布局。商业运营方面，年内新开业5个吾悦广场，首日的客流量均突破30万人，累计开业11个吾悦广场，平均出租率达到98.96%。 除持续发展核心地产业务外，本集团年内在「轻资产」、「金融」、「多元化」及「投 资」这四方面也进行了积极探索。轻资产运营模式方面，本集团就旗下青浦吾悦广场项目成立资产支持专项计划，开创国内商业综合体类Reits投资新模式，实现本集团商用物业资产证券化的突破；与此同时，本集团就旗下商业管理业务开启输出管理模式，年内实现签约诸暨吾悦广场和青岛吾悦广场的全面经营管理。金融业务方面，本集团旗下子公司新城控股集团股份有限公司（「新城控股」）牵头六家大型企业共同设立国峰人寿保险公司，旨在通过布局保险业务优化资本结构，为本集团带来长期投资收益。多元化业务方面，本集团子公司上海星轶影院管理 有限公司（「上海星轶」）与IMAXChina HoldingInc.（「IMAXChina」）及其母公司 IMAX Corporation达成战略合作，共同建设十家IMAX影院，以增强旗下商业品牌吾悦广场竞争力，并为本集团创造新的收入来源。投资方面，本集团不断发掘新的机遇，联合江苏沙钢集团有限公司（「江苏沙钢集团」）、协鑫资本管理有限公司（「协鑫资本」）、红豆集团有限公司（「红豆集团」）等十家大型企业成立合营投资公司江苏民营投资控股有限公司，共同开拓金融控股、产业整合、资产管理及国际合作四大平台业务。 合约销售 年内本集团精准捕捉市场方向，於适当时机推出具有竞争力的项目，全年实现合约销售人民币650.6亿元，较去年同比增长103.8%，创本公司历史新高，超额完成年度销售目标人民币520.0亿元的125%。全年合约销售均价达到每平方米人民币12,090元，较2015年同比增长22%。增长的销售金额及成交均价，为本集团未来的结算收入及利润的稳健上升奠定了基础。 土地储备 年内，本集团继续执行「以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张」的「1+3」扩张战略，在深耕现有城市的同时，积极拓展全国其他具备高增长潜力的市场。除巩固已�根的上海、苏州、南京、杭州等一二线城市份额外，本集团首度进军环渤海重点城市天津、及珠三角重要城市佛山，进一步拓展业务板图，也令本集团的战略纵深更加扩大，规模化优势更加显现。 本集团敏锐捕捉土地市场机遇，於年内新增土地储备40幅，合计新获土地储备建筑面积约1,424万 平方米。截至2016年12月31日止，本集团合计拥有土地储备达3,532万平方米，充沛的土地资源足以支持本集团未来3至4年开发之用。 年内本集团也加大了与万科、碧桂园、招商地产、保利地产、金茂控股等优秀地产同行的合作，共同发挥协同作用。本集团希望通过开放的态度，积极推行对外合作，促进共同进步的同时，也有效降低投资和经营风险。 财务表现 2016年，本集团实现营业收入人民币28,232.1百万元，较2015年全年增长约 18.4%，实现归属於股东的核心溢利人民币1,156.0百万元，较2015年增长59.71%。 本集团始终坚持稳健及审慎的财务管理，多年来致力於优化债务结构，提高资金使用效率，及降低融资成本。国际评级机构惠誉於年内两度上调本集团的评级，先後於2016年3月将集团主体及债项评级由「B+」调升至「BB-」，於2016年10月将本集团的展望由「稳定」上调至「正面」，肯定了本集团高效的销售能力、多种融资渠道及良好现金流状况。 年内本集团持续获得低成本融资支持，1月，本集团自两家国内银行获得合计人民币150亿元的新银行授信额度。於6月底，本集团子公司新城控股与平安银行股份有限公司共同成立产业基金，获得该银行给予的人民币100亿元意向性房地产项目投资额度。於7月1日，中国证券监督委员会审核後批准新城控股非公开发行不超过人民币38亿元A股股票的申请。於3月、8月、9月及10月，本集团成功发行总额人民币80亿元国内公司债券，加权平均成本仅为4.74%。 本集团获得上述充裕资金的支持，优化了整体债务结构，财务成本得以进一步下降。截至2016年12月31日止，本集团可动用财务资源达人民币598亿元，平均加权财务成本为5.7%，融资成本较2015年下降1.5个百分点。 商业运营 回顾年内，本集团在稳步开发住宅项目的同时，亦加速商业运营的发展。2016 年，本集团於海口、南昌、金坛、成都及安庆新开业5家「吾悦」系列商业广场， 每家商业广场首日的客流量均突破30万人。截止年末，本集团累计开业11个吾悦广场，年内平均出租率达到98.96%，充分体现了本集团於商业布局上的独到眼光。 本集团同时尝试拓展轻资产经营模式，为资产管理创造更多可能性。2016年6月，本集团将旗下上海青浦吾悦广场转让给上海东方证券资产管理有限公司，并发起设立东证资管－青浦吾悦广场资产支持专项计划，不仅为本集团带来现金流入，更缩短该商业项目的投资回报期，优化资产结构及提升资金使用效率。 本集团日益累积的强大商业资源及专业运营能力，不断获得优质企业青睐，本集团於2016年9月及11月，分别向浙江永利中心城及青岛梦时代广场业主提供商业管理服务，重新为两处商业进行定位及招商，并整体改造成诸暨永利吾悦广场及青岛吾悦广场。商业管理输出将进一步助力本集团在全国商业综合体的业务扩张，获取管理收入及提升品牌形象，有利於本集团的长远发展。 多元化及投资 本集团充分把握中国电影业迅速发展的契机，积极布局影院产业，以增强旗下「吾悦」系商业综合体的竞争力。2016年5月，本集团子公司上海星轶与IMAX China及其母公司IMAX Corporation达成战略合作协议，将共同建设十家IMAX影院，这些影院将分布在本集团位於中国不同地区的吾悦广场内，目标是於2017年底前全部开业，成为本集团新的收入来源。 有监於保险行业在中国的巨大发展潜力，及保险行业能为公司扩展融资渠道，为业务多元发展带来更多机遇。2016年6月，本集团通过旗下子公司新城控股牵头六家大型企业，共同出资人民币15亿元成立国峰人寿保险股份有限公司。本集团相信通过对金融业务的积极拓展，可以紧跟行业金融化趋势，为本集团增添新的发展动力，并协助实现长期投资收益。 投资方面，本集团年内联合江苏沙钢集团、协鑫资本、红豆集团等十家大型企业成立合营投资公司江苏民营投资控股有限公司，共同开拓金融控股、产业整合、资产管理及国际合作四大平台业务。 展望 2017年，预计房地产市场整体需求将保持平稳，但随着领先房企的扩张加速，行业集中度将不断提升，竞争将越发激烈。能否在新的历史时期保持健康增长、建立自身竞争优势、稳固区域布局、开拓新的商业模式，将直接决定企业能否在愈加分化的格局中占据一席之地。 基於上述判断及发展规划，本集团将把握市场需求的变化，打造适应目标客户需求的升级产品；坚 持「1+3」区 域发展战略，在既有城市进行深耕，提高城市级公司的土地拓展能力；财务上仍将坚持谨慎管理的原则，进一步优化资本结构，充分发挥多融资渠道的优势，降低融资成本，提升抗风险能力；本集团会继续推行高周转的开发策略，积极实施去库存及确保货源的可持续性，稳步推进合约销售的增长，并严控销售回款及费用成本，努力提升现金流及利润率；商业地产方面，本集团将进一步完善「吾悦」品牌的建设及全国化布局，选取城市或板块内的价值洼地布局投资，同时积极开拓轻资产业务发展模式，以增强商业项目的应变及运营能力。基於上述因素，本集团对继续取得优秀业绩充满信心，本集团目标2017年的合约销售为人民币850.0亿元，旗下商业项目租金及管理费收入达到人民币10.0亿元。 本集团将在未来5至10年内集中精力做最擅长的事，将房地产开发和商业运营作为第一主业，同时依靠核心地产业务培育其他多元化业务，作为本集团的新的盈利增长点。我们相信，凭籍24年的丰富行业经验、稳固的区域布局基础、强大的资金实力、日益丰满的品牌号召力、和全体新城人的不懈努力，本集团定能开创新的里程碑跨越。 致谢 本集团的稳健发展有赖社会各界的鼎力支持，以及各级员工的无私奉献。本人谨藉此机会代表董事会对本集团全体员工、股东、投资者、合作伙伴、客户给予的信任和支持致以衷心的谢意。我们将继续本着「以心致诚，因你而真」的信念，努力承担企业公民责任并回馈社会，争取为客户、股东及投资者创造更好的回报。 董事长 王振华 2017年2月24日 中国上海 管理层讨论与分析 物业发展 2016年，本集团的合约销售额约达人民币65,059.5百万元，较2015年增长 103.8%，合约销售总建筑面积约575.0万平方米，较2015年增长66.2%。全国化 布局下，有27个城市贡献合约销售，其中苏州、南京、上海及杭州的合约销售额（不含车位销售）分别约为人民币12,923.0百万元、人民币8,546.8百万元、人民币7,577.2百万元和人民币4,254.6百万元，分别占本集团总合约销售额（不含车位销售）的20.3%、13.4%、11.9%和6.7%。全年合约销售均价（不含车位销售）实现每平方米人民币12,090元，较2015年同比增长22%。 表1：2016年本集团合约销售额明细 下表载列於2016年本集团合约销售额的区域分布详情： 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 苏州 新城招商香溪源 143,308.00 2,063.48 昆山郡尚海 108,676.98 1,855.73 常熟万科公望（附注1） 127,582.68 1,714.28 新城郡未来 91,204.13 1,506.87 常熟文化片区9号项目 94,156.45 1,371.99 吴江太湖新城 72,060.65 1,178.27 张家港吾悦广场 128,953.25 1,071.96 常熟南沙路地块项目 68,414.34 856.39 新城吾悦广场 55,892.00 572.35 新城红树湾 31,098.30 447.51 新城石湖公馆 8,837.54 122.46 香溢澜桥 4,760.59 72.10 昆山新城柏丽湾 6,841.48 51.75 金郡 1,965.05 20.88 昆山新城香溢紫郡 1,392.65 17.00 苏州小计 945,144.09 12,923.02 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 南京 新城香悦澜山 138,542.70 3,291.20 新城花漾紫郡 207,041.88 3,127.61 新城保利天地 96,651.65 1,567.57 新城珑湾花园 23,205.34 476.26 新城香溢紫郡 8,595.89 84.17 南京小计 474,037.46 8,546.81 上海 上坤美墅 32,968.84 1,711.96 新城上坤樾山 30,606.82 1,303.71 青浦吾悦广场 132,889.23 1,049.82 新城旭辉府（附注1） 66,518.72 852.44 花屿湾 49,287.69 771.73 新城水云间 18,250.53 588.73 新城盛世 10,210.40 416.55 新城香溢荟苑 18,047.72 288.79 新城云间锦院（附注1） 8,032.49 210.90 龙湖锦宸公馆（附注1） 4,996.18 127.63 新城香溢�Z庭 2,995.79 67.84 新城香溢澜庭 3,663.19 53.59 新城金郡（附注2） 2,307.23 50.92 尚上城 4,369.49 32.20 新城馥华里 1,352.38 27.14 其他项目 887.79 23.24 上海小计 387,384.49 7,577.19 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 杭州 萧山兴议村社区 57,172.58 1,213.46 新城余杭组团33号地块 40,782.18 877.23 未来科技城 22,863.15 783.19 长睦汉嘉项目 42,996.40 618.64 新城萧山香悦半岛 40,623.25 578.96 新城金玺钰府 6,195.90 130.74 新城山语院 3,642.04 29.02 新城西溪逸境 1,329.61 23.39 杭州小计 215,605.11 4,254.64 常州 帝景 99,107.62 1,307.94 新城公馆 49,507.91 602.80 新城金郡 32,139.40 443.05 新城悠活城 45,734.65 222.84 新城春天里 20,995.64 142.26 武进吾悦广场 25,602.74 118.76 首府 6,270.72 77.92 新城香溢澜桥 8,390.11 72.24 新城香悦半岛 4,221.67 67.38 新城南都 6,341.53 38.86 上街 1,435.21 10.82 其他项目 3,927.49 26.95 常州小计 303,674.69 3,131.82 南通 香溢紫郡 142,551.94 921.58 南通小计 142,551.94 921.58 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 无锡 新城金峻苑 61,027.22 547.14 新城尚东雅园 15,822.71 211.28 其他项目 1,102.28 5.83 无锡小计 77,952.21 764.25 武汉 新城�Z悦城 150,325.96 1,406.99 新城�Z汇 93,789.14 865.49 武汉小计 244,115.10 2,272.48 长沙 新城国际花都 104,039.54 467.69 长沙小计 104,039.54 467.69 镇江 丁卯项目 181,617.95 1,338.05 吾悦广场 115,086.57 964.96 尚上城 75,046.76 345.46 镇江小计 371,751.28 2,648.47 南昌 吾悦广场 83,224.23 928.20 南昌小计 83,224.23 928.20 安庆 吾悦广场 184,350.10 1,192.66 安庆小计 184,350.10 1,192.66 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 长春 吾悦广场 136,606.91 1,181.61 长春小计 136,606.91 1,181.61 青岛 香溢紫郡（附注1） 109,197.91 1,298.59 卓越皇后道（附注1） 92,422.67 1,045.61 青岛小计 201,620.58 2,344.20 济南 香溢紫郡 174,978.00 1,347.16 香溢澜庭 15,986.85 155.15 济南小计 190,964.85 1,502.31 金坛 吾悦广场 39,388.64 588.32 金坛小计 39,388.64 588.32 海口 吾悦广场 143,288.10 1,697.15 海口小计 143,288.10 1,697.15 成都 吾悦广场 204,820.13 1,434.53 成都小计 204,820.13 1,434.53 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 嘉兴 吾悦广场 194,286.64 1,836.71 嘉兴小计 194,286.64 1,836.71 台州 吾悦广场 58,469.17 836.59 台州小计 58,469.17 836.59 嵊州 吾悦广场 124,063.85 1,312.01 嵊州小计 124,063.85 1,312.01 宁波 吾悦广场 194,735.56 1,870.18 宁波小计 194,735.56 1,870.18 衢州 吾悦广场 126,477.97 1,616.98 衢州小计 126,477.97 1,616.98 晋江 吾悦广场 38,097.05 281.80 晋江小计 38,097.05 281.80 合约销售 项目�u物业名称 建筑面积 合约销售金额 （平方米）（人民币百万元） 如皋 吾悦广场 12,987.27 231.17 如皋小计 12,987.27 231.17 义乌 吾悦广场 63,483.65 1,122.09 义乌小计 63,483.65 1,122.09 瑞安 吾悦广场 10,689.57 274.71 瑞安小计 10,689.57 274.71 车位 476,199.58 1,300.38 总计 5,750,009.76 65,059.53 附注： 1 常熟万科公望、龙湖锦宸公馆、新城旭辉府、新城云间锦院、香溢紫郡及卓越皇后道为合 营及联营项目； 2 新城金郡含金郡A及金郡B。 土地储备 於2016年12月31日，本集团的土地储备合计约35,315,329平方米，其中本集团权 益面积则为19,892,374平方米。本集团的土地储备的平均收购成本约为每平方米 人民币2,627元。本集团於2016年12月31日的土地储备地域分布如下： 表2：本集团的土地储备明细 占本集团 本集团 占本集团 总建筑面积 权益建筑 权益建筑 城市 总建筑面积 百分比 面积 面积百分比 (%) (%) （平方米） （平方米） 苏州 6,352,759 17.99% 2,904,222 14.60% 青岛 3,749,994 10.62% 2,309,776 11.61% 常州 3,276,679 9.28% 2,185,738 10.99% 南京 2,053,057 5.81% 1,001,078 5.03% 杭州 1,590,730 4.50% 870,834 4.38% 上海 1,784,763 5.05% 810,089 4.07% 武汉 1,318,376 3.73% 867,684 4.36% 济南 1,068,763 3.03% 729,645 3.67% 镇江 1,295,183 3.67% 881,965 4.43% 天津 1,227,147 3.47% 487,657 2.45% 绍兴 957,493 2.71% 653,680 3.29% 嘉兴 883,289 2.50% 599,889 3.02% 安庆 731,744 2.07% 499,561 2.51% 宁波 721,928 2.04% 490,947 2.47% 成都 689,056 1.95% 52,264 0.26% 泰州 661,318 1.87% 451,482 2.27% 长沙 637,766 1.81% 435,403 2.19% 佛山 576,020 1.63% 393,249 1.98% 南通 574,964 1.63% 302,168 1.52% 台州 544,419 1.54% 148,670 0.75% 昆明 490,062 1.39% 334,566 1.68% 扬州 460,979 1.31% 251,768 1.27% 金华 432,117 1.22% 150,453 0.76% 长春 420,301 1.19% 288,273 1.45% 南昌 387,190 1.10% 138,042 0.69% 海口 371,962 1.05% 253,939 1.28% 衢州 349,407 0.99% 238,540 1.20% 无锡 346,860 0.98% 236,802 1.19% 临沂 342,967 0.97% 234,144 1.18% 泉州 319,610 0.91% 218,198 1.10% 合肥 258,698 0.73% 171,903 0.86% 金坛 237,924 0.67% 161,974 0.81% 温州 201,804 0.57% 137,771 0.69% 合计 35,315,329 100.00% 19,892,374 100.00% 2016年，本集团收购土地储备项目合共40个，全部乃通过政府公开招标、拍卖、挂牌出售收购及股权、债权收购方式取得。收购的土地储备约为14,242,195平方米（包括本集团合营及联营项目（按100%计算））（包括地下建筑面积），平均收购成本约为每平方米人民币3,762元。 表3：2016年1月至12月的土地收购明细 总建筑 项目�u地块 城市 土地用途 应占权益 占地面积 面积# 地价 平方米 平方米 人民币百万元 济南历城区田园新城片区 济南 住宅 68.27% 106,551 397,535 423 B2-2地块 苏州工业园区星桂街西地块 苏州 商服 20.48% 8,637 94,934 100 杭州江干区长睦地区 杭州 住宅 44.38% 75,756 253,201 535 R21-02地块 浦东新区周浦老镇区7号地块 上海 住宅 33.50% 61,316 180,440 1,340 苏州吴江经济技术开发区 苏州 商服 68.27% 40,028 40,802 190 兴中路以北地块 WJ-J-2016-002 杭州江干区长睦单元R21-01B 杭州 住宅 23.89% 39,578 127,631 446 地块－杭政储出[2016]8号 吴江经济技术开发区江陵东 苏州 住宅 23.89% 66,667 223,776 1,460 路、淞山河交叉口 西南侧地块 吴江经济技术开发区吉市 苏州 住宅 23.89% 66,417 222,937 1,455 西路、淞山河交叉口 西北侧地块 上海虹口区凉城新村街道 上海 住宅 33.50% 19,960 82,877 3,700 073-06号地块 苏州相城区阳澄湖环 苏州 商住 34.14% 191,819 470,911 1,016 湖北路南、思贤路西侧地块 总建筑 项目�u地块 城市 土地用途 应占权益 占地面积 面积# 地价 平方米 平方米 人民币百万元 句容市宝华镇宝华村地块 句容 综合 65.69% 129,189 162,968 184 嘉兴市嘉善县罗星街道 嘉兴 商住 68.27% 59,584 189,474 1,055 世纪大道北地块 武汉洪山区建和村A包 武汉 商住 61.44% 102,366 474,166 2,494 地块P(2016)024号 天津市宝坻新城15-13单元 天津 商住 34.14% 271,197 723,481 3,740 01-32、33及34地块 南京江宁区麒麟科创园 南京 商住 22.33% 67,810 243,932 4,000 启迪大街以北地块 －2016G59号 南京江宁区地铁小镇 南京 商住 22.33% 74,741 235,098 3,390 青龙片区国二地块 －2016G60号 苏州相城区高铁新城南 苏州 商住 42.56% 350,761 1,757,835 10,628 天成路南、澄阳路西地块 －苏地2016-WG-62号 青岛胶州市23号地块 青岛 商住 68.27% 809,200 1,367,951 1,571 合肥长丰县双凤开发区阜阳 合肥 住宅 65.69% 58,147 182,516 698 北路以西地块－CF201608号 常州新北区天目西路西侧地块 常州 商住 67.70% 24,716 94,420 408 张家港杨舍镇张地 张家港 住宅 68.27% 219,991 711,268 954 2014-B40-A-D号地块 总建筑 项目�u地块 城市 土地用途 应占权益 占地面积 面积# 地价 平方米 平方米 人民币百万元 青岛市红岛经济区羊毛滩项目 青岛 商住 68.27% 747,593 1,648,646 4,184 佛山市南海区狮山镇华涌村地块 佛山 住宅 68.27% 144,563 576,020 4,274 合肥瑶海区新安江路 合肥 住宅 68.27% 26,707 76,181 481 以北地块－E1612号 杭州萧山区萧政储出(2016)8号 杭州 住宅 17.07% 19,012 70,726 296 地块 南通市如皋市GJ2013_175#号地块 南通 综合 68.27% 78,330 144,521 70 津南（挂）2016-01号地块 天津 综合 47.79% 167,225 500,938 832 嵊州市城南新区R/B2016-19号 绍兴 商住 68.27% 102,482 341,438 647 地块 丹阳G1531号地块 镇江 综合 67.59% 41,692 196,758 125 丹阳G1602号地块 镇江 综合 67.59% 1,760 6,160 5 丹阳G1603号地块 镇江 综合 67.59% 4,460 15,610 13 江苏省扬州市GZ012号地块 扬州 综合 54.62% 161,918 460,979 823 浙江省温州瑞安市安阳C区 温州 综合 68.27% 45,925 201,335 250 A-1地块 云南省昆明市五华区普吉街道 昆明 综合 68.27% 101,861 480,524 581 办事处KCWH2016-1号、 KCWH2012-8号、 KCWH2012-27号地块 总建筑 项目�u地块 城市 土地用途 应占权益 占地面积 面积# 地价 平方米 平方米 人民币百万元 山东临沂市河东区东兴路中段 临沂 综合 68.27% 91,943 342,967 174 西侧2016-052号地块 浙江嘉兴平湖市1号地块 嘉兴 商住 68.27% 58,753 172,417 132 浙江嘉兴平湖市2号地块 嘉兴 商住 68.27% 67,784 252,066 305 江苏省泰州泰兴市 泰兴 商住 68.27% 172,616 516,755 603 TX2016-47号及TX2016-48号 地块 合计 4,879,053 14,242,195 53,581 # 包含地下建筑面积 物业交付及物业销售收入 截至2016年12月31日止年度，本集团录得物业销售收入约为人民币27,049.7百万 元，较2015年增加17.8%。於截至2016年12月31日止年度交付物业总建筑面积约 3,061,255平方米，较2015年增加8.6%。2016年交付及确认为销售的物业平均销售价格为每平方米人民币8,836元，较2015年增长8.4%。 下表载列於2016年与本集团交付出售的物业有关的收入信息： 项目名称 城市 收入 建筑面积 平均售价 （人民币�u （人民币百万元） （平方米） 平方米） 南京珑湾花园 南京 3,108.2 176,237 17,636 金坛吾悦广场 金坛 1,911.4 270,480 7,067 张家港吾悦广场 苏州 1,760.8 224,375 7,847 海口吾悦广场 海口 1,660.6 143,896 11,541 南昌吾悦广场 南昌 1,656.6 183,530 9,026 南京香悦澜山 南京 1,550.5 149,130 10,397 长春吾悦广场 长春 1,383.3 159,600 8,667 上海水云间 上海 1,360.4 45,131 30,144 常州新城帝景 常州 1,255.6 114,111 11,003 苏州红树湾 苏州 1,100.6 108,802 10,116 上海香溢�Z庭 上海 1,065.3 55,856 19,073 上海香溢荟苑 上海 1,016.5 59,468 17,093 安庆吾悦广场 安庆 888.7 155,313 5,722 南通香溢紫郡 南通 844.5 162,659 5,192 杭州西溪逸境 杭州 833.0 54,885 15,177 其他项目 5,653.7 997,782 5,666 合计 27,049.7 3,061,255 8,836 截至2016年12月31日，涉及总建筑面积约为420.0万平方米及价值约人民币 49,228.2百万元的物业已预售出去但尚未交付（含本集团合营及联营项目），然 而，这为本集团未来一年的收入稳定增长奠定了坚实的基础。 物业投资 本集团於截至2016年12月31日止年度持有已开业投资物业面积达1,386,190.9平方 米，租金收入约为人民币272.8百万元，较2015年增长58.6%。该等租金收入主要源於2012年落成之常州吾悦广场和常州吾悦国际广场，2015年落成之苏州吴江吾悦广场、苏州张家港吾悦广场及镇江丹阳吾悦广场及2016年落成之南昌吾悦广场、金坛吾悦广场、安庆吾悦广场及海口吾悦广场。 本集团於2016年有多项发展中的新投资物业，主要包括桐乡吾悦广场、长春吾悦广场、台州吾悦广场、宁波吾悦广场、镇江吾悦广场、成都吾悦广场、天津吾悦广场、南京吾悦广场、嵊州吾悦广场、如皋吾悦广场、瑞安吾悦广场、扬州吾悦广场、昆明吾悦广场、义乌吾悦广场、衢州吾悦广场及晋江吾悦广场。截至2016年12月31日，该等投资物业尚未完工。 表5：2016年本集团投资物业租金收入明细 截止12月31日止年度 租金收入 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 武进吾悦广场 65,151 52,702 常州吾悦国际广场 59,842 47,890 上海青浦吾悦广场* 24,236 39,312 张家港吾悦广场 21,549 7,501 吴江吾悦广场 7,078 4,761 丹阳吾悦广场 21,165 736 海口吾悦广场 7,640 �C 南昌吾悦广场 4,156 �C 金坛吾悦广场 2,462 �C 安庆吾悦广场 835 �C 上海新城控股大厦B座 15,903 �C 合计 230,017 152,902 除上述投资物业外，本集团於2016年12月31日并无持有任何其他重大投资。 * 上海青浦吾悦广场於2016年6月转让给「上海东方证券资产管理有限公司―青浦吾悦广场 支持专项计划」。 主要风险及不确定因素 中国物业市场反覆不定，或会出现供应不足或供应过剩及楼价波动的情况。本集团的业务有赖於并将继续依赖於中国经济的增长。中国经济的大幅下滑可能对商业及住宅物业的需求造成不利影响。中国中央及地方政府经常调整货币、财政或其他经济政策，以防止及减轻经济过热，此举或会影响中国物业市场。该等政策可能导致市场情况出现变化，包括价格不稳定以及商业及住宅物业的供求失衡，并可能对本集团的业务及财务状况造成重大不利影响。 长江三角洲及沪宁经济走廊沿线的主要城市的物业市场近年来一直具有强大竞争力。中国及海外物业发展商已进入本集团经营所在及可能拓展的长江三角洲及沪宁经济走廊沿线的主要城市的物业开发市场。本集团许多的竞争对手（包括海外上市的外国发展商及一流的国内发展商）可能比本集团拥有更多财务或其他资源，在工程及技术技能方面亦可能比本集团更成熟。物业发展商之间的竞争可能导致土地成本及原材料成本增加、优质建筑承建商短缺、物业供应过剩导致物业价格下跌、政府批文进一步延迟发出，以及吸引或挽留人才的成本增加。此外，中国各地的物业市场也受到各种其他因素的影响，包括经济情况、银行惯例及消费意�j的转变。 遵守相关法律及法规 中国物业市场受到严格监管，并经常引入新法规，包括中国政府采取进一步措施以减缓地产行业的增长，此举或会对物业发展商造成不利影响。中国政府通过行业政策及其他经济措施对中国物业市场的增长及发展施以相当大的直接和间接影响，例如设定利率、通过改变银行存款准备金率控制信贷供应、实施借贷限制、增加税收及财产转让徵税，以及施加外国投资及货币兑换限制。自2004年至2016年，中国政府推出了一系列旨在普遍控制物业市场增长的法规及政策，其中包括： (i) 严格执行闲置土地相关法律及法规； (ii) 限制向持有大量闲置土地及空置商品物业的发展商批出或扩大循环信贷融 资； (iii) 禁止商业银行向内部资本比率低於某一规定百分比的房地产发展商贷款；及 (iv) 限制中国商业银行向物业发展商发放贷款以支付土地出让溢价。 特别是，中国政府亦推出了以下政策，以特别控制住宅物业市场的增长，其中包括： (i) 限制个人借款人的每月抵押最高金额及每月还本付息总额的最高金额； (ii) 根据持有期的长短及物业类型对二手转让的销售所得款项徵收营业税； (iii) 增加家庭住宅物业购买价的首付最低金额； (iv) 收紧拥有多於一个住宅物业的个人及其家庭成员於物业市场的个人住房贷 款；及 (v) 限制劳动者及其家庭成员使用个人住房公积金贷款购买第二（或更多）个住宅 物业。 该等措施导致中国物业市场承受价格下调的压力，近年来交易量较低。中国政府可能实施进一步紧缩措施，以在国家、省级、市级及�u或地方层面限制中国物业市场，并可能导致中国物业交易量及销售价格出现下降趋势，因此，本集团的财务状况及经营业绩可能受到影响。 环境政策及绩效 中国物业发展商须遵守若干环境法律及法规，包括《中 华人民共和国环境保护 法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《环境影响评价法》及《建设项目环境保护管理条例》。本集团受有关健康及环境保护的该等法律和法规的约束。根据中国法律的要求，独立环境顾问已对所有建设项目进行环境影响评估，而环境影响评价文件已於开始施工前提交相关政府部门批准。地方当局可以要求发展商提交环境影响文件、发出命令暂停施工，并对环境影响评价文件在开始施工前未获得批准的项目处以罚款。截至2016年12月31日止年度，本集团并无因不遵守中国环境法律及法规而被处以罚款或处罚。本集团在所有重大方面均遵守中国适用的环境法律及法规，并已就物业发展项目的环境影响报告获得所有必要批准。 与客户及供应商的关系 本集团与客户及供应商保持良好关系。本集团主要供应商为建筑材料供应商及建筑承建商，截至2016年12月31日止年度，五大供应商占总购买额约35.4%。截至2016年12月31日止年度，本集团五大客户占总收益约1.4%。 本集团委聘第三方承办商进行与物业发展项目有关的各项服务，包括设计、桩设置、地基建设、建筑、设备安装、机电及管道工程、电梯安装及景观。本集团通常透过招标过程选择第三方承办商，努力吸引具有良好声誉及业绩记录、高性能可靠性及充足财务资源的公司。 财务回顾 营业额 本集团的营业额包括来自物业销售，其次来自物业管理、租金以及於年内提供其他物业相关服务而赚取的收入。本集团的营业额由截至2015年12月31日止年度约人民币23,835.9百万元增加18.4%至截至2016年12月31日止年度约人民币28,232.1百万元。其中，截至2016年12月31日止年度物业销售收入约为人民币27,049.7百万元，较去年同期增加17.8%；物业管理及其他收入约人民币909.7百万元，较去年同期增长31.6%；租金收入约为人民币272.8百万元，较去年同期增长58.6%。 销售成本 销售成本主要包括本集团在物业开发活动以及租赁和物业管理营运中直接产生的成本。销售成本包括建设成本、土地使用权成本、营业税和附加费、资本化利息及其他业务成本。本集团的销售成本由截至2015年12月31日止年度约人民币18,979.7百万元增加13.9%至截至2016年12月31日止年度约人民币21,625.1百万元。 下表载列所示年度有关本集团销售成本的资料： 表6：本集团销售成本明细 截止12月31日止年度 同比增加�u 2016年 2015年 （减少） 人民币千元 人民币千元 (%) 土地使用权成本 7,720,514 6,389,041 20.8 建筑开支 11,179,592 9,802,580 14.0 资本化利息 811,964 829,161 (2.1) 营业税及附加费 1,188,011 1,328,494 (10.6) 完工待售或在建销售物业减值拨备 �C 242,495 �C 其他开支 725,041 387,912 87.0 21,625,122 18,979,683 13.9 已交付建筑面积总额（平方米） 3,061,255 2,817,869 8.6 已售每平方米平均成本（人民币）（附注） 6,439 6,040 6.6 已售每平方米平均售价（人民币） 8,836 8,153 8.4 平均成本占平均售价的百分比 72.87% 74.00% (1.5) 附注： 已售每平方米的平均成本指本集团物业销售的平均成本（不包括本集团的租赁及物业管 理营运），以年内建筑成本、土地使用权成本及资本化利息总和除以年内已交付总建筑面积得出。 毛利 本集团的毛利由截至2015年12月31日止年度约人民币4,856.2百万元增加36.1%至 截至2016年12月31日止年度约人民币6,607.0百万元。本集团截至2016年12月31日止年度录得毛利率约23.4%，高於截至2015年12月31日止年度录得的约20.4%，主要由於销售价格提升，大部份项目盈利情况良好所致。 投资物业公允价值收益 本集团开发并持有若干商业物业，以赚取租金收入或取得资本增值，例如零售商�m、购物广场及停车位。本集团的投资物业每年由独立物业估值师进行评估。本集团投资物业的升值或贬值部份於合并利润表中确认为公允价值收益或亏损。截至2016年12月31日止年度投资物业估值税前收益约人民币582.2百万元。投资物业录得公平值收益主要由於整体资本价值上升所致。 其他收益净额 其他收益净额由截至2015年12月31日止年度约人民币14.2百万元增加1,689.4%至 截至2016年12月31日止年度约人民币254.1百万元。其他收益净额上升，主要是由於出售若干从事住宅物业管理业务的附属公司产生收益人民币275.5百万元，以及一间从事房地产开发的合营企业业务合并产生收益人民币46.0百万元，由出售一间从事投资物业业务的附属公司产生亏损人民币110.9百万元抵消。 销售和营销费用 销售和营销费用由截至2015年12月31日止年度约人民币828.1百万元增加32.6%至 截至2016年12月31日止年度约人民币1,097.9百万元。销售和营销费用增加主要是由於本集团在2016年推出更多预售项目所带来的销售及营销费用增加所致。 行政开支 行政开支由截至2015年12月31日止年度约人民币1,035.5百万元增加55.3%至截至 2016年12月31日止年度约人民币1,607.7百万元。行政开支增加主要是由於2016年本集团员工人数增加导致员工成本增加所致。 融资成本净额 本集团的融资成本主要包括银行贷款、优先票据及公司债券的利息开支扣除资本化利息和外汇亏损後的金额。与项目开发有关的借款利息进行资本化，惟以直接归属於某一特定项目并用於拨付该项目开发所需的资金为限。本集团融资成本净额由截至2015年12月31日止年度约人民币514.6百万元增加51.7%至截至2016年12月31日止年度约人民币780.4百万元。融资成本增加主要是由於年内本集团融资规模增加所致。 所得税开支 本集团的所得税开支包括年内土地增值税（「土地增值税」）拨备、中国企业所得税和递延所得税。所得税开支由截至2015年12月31日止年度的人民币1,507.7百万元增加10.6%至截至2016年12月31日止年度约人民币1,668.2百万元。所得税开支增加主要是由於2016年本集团源自物业开发分部的利润增加所致。 年度利润 归属於本公司权益持有人的净利润由截至2015年12月31日止年度约人民币1,030.9百万元增加34.3%至截至2016年12月31日止年度约人民币1,384.0百万元。 归属於本公司权益持有人的核心盈利由截至2015年12月31日止年度约人民币723.8百万元增加59.71%至截至2016年12月31日止年度约人民币1,156.0百万元。 流动资金、财务及资本资源 现金状况 於2016年12月31日，本集团的银行及手头现金（包 括受限制现 金）由2015年12月 31日约人民币7,762.5百万元，增加77.2%至约人民币13,756.4百万元。本集团现 金及现金等价物的账面值由2015年12月31日约人民币6,478.9百万元增加80.7%至 2016年12月31日的约人民币11,708.2百万元。 借款及本集团资产的押记 於2016年12月31日，本集团未偿还的即期及非即期借贷为人民币27,211.9百万 元，其中约人民币10,175.7百万元须於一年内偿还，约人民币8,090.9百万元须於 一年後但两年内偿还，约人民币8,839.0百万元须於两年後但五年内偿还而约人 民币106.3百万元须於五年後偿还。本集团的即期及非即期借款由2015年12月31 日的人民币18,980.5百万元上升人民币8,231.4百万元至2016年12月31日的人民币 27,211.9百万元。 於2016年12月31日，本集团的银行借贷约人民币8,180.9百万元，全部银行借贷由以下一种或几种组合担保：土地使用权、在建物业、投资物业、物业、厂房及设备、本公司子公司的股份、银行存款及�u或本公司的子公司提供的担保。本集团的银行借款向主要商业银行（全部为独立第三方）借入。 本集团截至2016年12月31日止的长期借款占借款总额的比重达到62.6%，确保了 本集团未来现金流的健康稳定。董事相信，本集团负债水平和财务结构的持续优化为抵御市场波动、减低财务风险为本集团奠定了良好基础。 於2016年12月31日，本集团的银行借款、优先票据及公司债券的加权平均利率为5.7%。 净负债与权益比率 於2016年12月31日，本集团的净负债与权益比率由2015年的83.3%上升至88.7%，主要是由於融资增加及投资性现金流出增加导致净负债增加所致。净负债与权益比率按期末净债务除以总权益再乘以100%计算。净负债按总借款减现金、现金等价物及受限制现金计算。 或然负债 根据按揭合约，银行要求本集团向买家的按揭贷款提供担保。预售住宅物业按揭担保一般於下列最早者解除：(i)政府机关向买家发放房地产所有权证时；或(ii)买家结清物业的按揭贷款时。倘买家拖欠按揭贷款，则本集团须负责偿还余下之按揭本金连同拖欠之买方欠付银行之应计利息及罚金，及本集团有权接管相关物业的法定业权及所有权。本集团的担保期通常自授出按揭日期开始。 截至2016年12月31日，本集团就给予本集团的物业买家的按揭贷款融资而向金融机构提供担保的或然负债约为人民币12,130.3百万元（截至2015年12月31日：约人民币5,376.1百万元）。监於该等按揭贷款融资的最小历史违约率，董事认为，买家拖欠付款的可能性甚微，故按公允价值计量的金融担保并不重大。 於2016年12月31日，本公司的子公司就借款相互提供若干企业担保。董事认为本公司的子公司有足够财务资源偿付其债务。 除本业绩公告所披露者外，本集团於2016年12月31日并无其他重大或然负债。 可供出售金融资产 於2016年12月31日，本集团的可供出售金融资产公允价值由2015年12月31日的约人民币337.7百万元增加28.8%至约人民币434.9百万元。增加的原因主要是本集团於2016年收购可供出售金融资产为数约人民币100.6百万元。 外汇风险 於2016年12月31日，本集团持有以人民币计价约人民币13,207.7百万元、以港元 计价约人民币103.8百万元及以美元计价约人民币444.9百万元的现金结余。 本集团几乎全部经营活动均在中国进行，而大部份交易均以人民币计价。由於本集团若干现金结余为美元或港元以及若干一般及行政费用以及其他贷款以美元或港元结算使本集团面临美元及港元兑人民币而产生的外汇风险。 除於2013年发行的2亿美元优先票据，诚如本公司日期 为2015年12月3日的公告 所披露者，本公司已於2016年1月31日悉数赎回该等票据，有关赎回价相等於有 关票据本金额的105.1250%另加直至赎回日期止的应计及未付利息；及於2014年 发行3.5亿美元优先票据，诚如本公司日期为2017年2月17日公告所披露者，本公 司将於2017年3月20日悉数赎回该等票据，有关赎回价相等於有关票据本金额的 100%另加直至赎回日期止的应计及未付利息（如有）；及於2015年发行2.5亿美元 外，本公司於2017年2月9日以固定利率5.0%成功在国际资本市场发行3.5亿美元3 年期的优先票据，确保本集团未来现金流的健康稳定。基於发行该等优先票据，本集团面对人民币兑美元汇率波动引发的外币风险。 此外，人民币不可自由兑换为外币，而且将人民币兑换为外币须受中国政府颁布的外汇管制规定及条例规限。 本集团并无外币对冲政策。然而，各董事密切监察外汇风险，并视乎外币的情况及走势考虑日後采纳适当的外币对冲政策，并於必要时进行披露。 重大收购及出售事项 於2016年11月23日，苏州新城创佳置业有限公司（「苏州新城」）及其全资附属公 司苏州金世纪房地产开发有限公司（「金世纪」）与碧桂园控股有限公司的全资附属公司苏州碧桂园房地产有限公司（「苏州碧桂园」）订立合作框架协议，据此苏州碧桂园将收购苏州新城持有金世纪的50%股权。於出售事项完成後，苏州新城及苏州碧桂园将分别持有金世纪50%股权，因此苏州新城与苏州碧桂园将共同开发两幅地块的有关物业，其一位於江苏省苏州市相城区阳澄湖镇，东至湘太路、西至思贤路、南至顺贤路、北至阳澄湖环湖北路的苏地2011-B-71号地块，占地面积为171,543平方米，用地性质为批发零售及城镇住宅；其二位於江苏省苏州市相城区阳澄湖镇思贤路以西的苏地2010-G-36号地块的物业，占地面积为20,276平方米，用地性质为住宿餐饮（宾馆）。出售事项构成本公司的一项须予披露交易。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年11月28日及2016年12月13日发布之公告。 於2016年8月19日，新城控股（为本公司的附属公司并为於中国成立且其股份於 上海证券交易所上市的公司）有条件采纳第一期限制性股票激励计划（「计划」）并 批准有关根据计划条款向激励对象授予新城控股限制性股票（「限制性股票」）的建议。刘源满先生为董事、梁志诚先生为本公司於过去十二个月的董事及新城控股的董事及陈德力先生为新城控股的董事，故为本公司关连人士。根据上市规则 第14A章，向刘源满先生、梁志诚先生及陈德力先生授予限制性股票均构成本公 司的不获豁免关连交易。於2016年8月19日（即新城控股宣布计划之日），新城控股已发行A股股票的数目为2,220,484,186股，而本公司持有1,515,924,554股A股股票，占新城控股已发行A股股票的约68.27%。根据计划及根据计划首批授予（「首批授予」）将予发行的限制性股票数目分别为42,000,000股及38,500,000股A股股票。根据计划及根据首批授予发行限制性股票後，本公司将分别持有新城控股经扩大A股股票约67.00%及67.11%。由於根据计划及根据首批授予发行限制性股票（视作出售事项并构成本公司须予披露交易），本公司於新城控股的股权将被分别摊薄约1.27%及1.16%。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年9月30日及2016年10月24日发布之公告。 於2016年9月21日，上海新城万嘉房地产有限公司（「新城万嘉」）及其全资附属公司上海禹隆房地产开发有限公司（「禹隆房产」）与中国金茂控股集团有限公司的全资附属公司上海庆茂置业有限公司（「庆茂置业」）订立合作开发协议，据此庆茂置业将收购新城万嘉持有禹隆房产的全部股权。於出售事项完成後，新城万嘉及庆茂置业（透过禹隆房产）将分别持有於2016年8月17日由新城万嘉及禹隆房产在中 国共同出资设立的项目公司51%及49%股权，因此新城万嘉及禹隆房产将共同开发位於上海市虹口区凉城新村街道301街坊：东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路的上海市虹口区凉城新村街道073-06号地块的物业，物业面积为19,959.5平方米，规划建筑面积为54,888.625平方米，用地性质为住宅。 出售事项构成本公司的须予披露交易。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年7月7日发布之公告。 於2016年7月6日，新城万博置业有限公司（「新城万博」）通过挂牌出售程序以人 民币823,353,030元中标中国江苏省扬州市江都北路以东，古运河以北，竹西路以 南，三星路以西地块（「目标地块」）的土地使用权。根据挂牌出售程序及有关文 件，目标地块出让後，新城万博须在目标地块自持不少於60%的商业建筑面积。根据国有建设用地使用权出让合同收购目标地块的土地使用权构成本公司的须予披露交易。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年7月7日发布之公告。 分别於2016年6月22日及2016年6月29日，新城控股与上海红星美凯龙投资有限公司、常州华利达服装集团有限公司、西宁伟业房地产开发有限公司、红豆集团、江苏红豆实业股份有限公司及太阳雨控股集团有限公司就於拉萨成立合营公司（即国峰人寿保险股份有限公司）（「合营保险公司」）订立发起人协议及股份认购书。新城控股将以现金为数人民币3亿元认购合营保险公司20%股本。成立合营保险公司构成本公司须予披露交易。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年7月4日发布之公告。 本公司全资附属公司新城发展投资有限公 司（「新 城投 资」）、 江 苏沙钢集团、协 鑫资本、红豆集团、江苏扬子江船厂有限公司、江阴澄星实业集团有限公司、南京丰盛大族科技股份有限公司、江苏中超控股股份有限公司、苏州正和投资有限公司、远东控股集团有限公司及江苏新苑实业投资有限公司就成立及管理一间 合营公司（即江苏民营投资控股有限公司）（「合营投资公司」）订立股东协议。根 据股东协议，合营投资公司之注册资本将为人民币8,600,000,000元，其中新城发展投资将注资人民币1,000,000,000元，相当於合营投资公司之注册资本总额之约11.63%。成立合营投资公司及股东协议构成本公司的须予披露交易。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年6月29日发布之公告。 於2016年6月22日（交易时段後），新城万嘉（即 新城控股一家全资附属公司）与 东证资管订立收购协议（「收购协议」），据此，新城万嘉同意出售及东证资管同意 购买上海迪裕商业经营管理有限公司的全部股本，代价为人民币1,049,820,000元（包括偿还卖方贷款）。於2016年6月22日（交易时段後），东证资管与新城控股订立优先权协议（「优先权协议」），据此，新城控股同意支付优先权溢价及东证资管同意授予新城控股优先购买权及优先选择权。收购协议构成本公司的须予披露交 易，而优先权协议构成重大交易。有关进一步详情，请参阅本公司於2016年6月22日发布之公告。 於2016年4月1日（交易时段 後），香港创智发展有限公司（「创智」）（即本公司的 一家间接全资附属公 司）与 富域香港投资有限公 司（「富域」）及常州创悦谘询管 理有限公司（「常州创悦」）订立股权转让协议（「股权转让协议」），据此，创智 有条件同意出售及富域有条件同意购买常州创悦的全部股权，总代价为人民币 320,000,000元。於完成後，常州创悦不再为本公司附属公司。有关进一步详情，请参阅本公司分别於2016年4月1日及2016年4月18日发布之公告及通函。 截至2016年12月31日止年度，除本业绩公告所披露者外，本集团并无任何重大收购或出售子公司、联营公司或资产。 重大投资或资本资产的未来计划 董事确认，於本业绩公告日期，除本集团在物业发展的日常业务外，目前并无意收购任何重大投资或资本资产。 雇员及薪酬政策 於2016年12月31日，本集团在中国及香港雇用7,322名全职雇员，其中6,141名雇员从事房地产开发及商业管理业务，1,181名从事其他业务。 本集团依据员工个人表现、工作经验和现行市场薪金水平厘定全体员工（包括董 事）的薪酬组合，并参照个人的优势和潜力进行提拨。员工的薪酬组合包括基本 薪金、现金花红及以股份为基础的报酬。本集团已订立每年覆核系统，用以评估雇员的表现，并按此厘定是否增加其薪金及升职。本集团於截至2016年12月31日止年度确认以股份为基础的报酬开支人民币13.2百万元（截至2015年12月31日止年度：人民币8.1百万元）。 首次公开发售所得款项净额的用途 本公司股份（「股份」）於2012年11月29日在香港联合交易所有限公司（「联交所」） 首次公开发售的所得款项净额（经扣除包销费用及相关开支）约为1,975.8百万港 元。於截至2016年12月31日止年度，该等所得款项净额已按本公司日期为2012年11月19日的招股章程所载方式悉数运用。 股东周年大会 本公司股东周年大 会（「股 东 周年大会」）将於2017年5月18日（星 期四）举 行， 预 期股东周年大会通告将於2017年4月11日（星期二）或前後刊发并寄予股东。 末期股息 董事会建议向股东派发截至2016年12月31日止年度的末期股息每股人民币0.05元 （2015年：人民币0.05元）。 建议末期股息待股东於即将举行的股东周年大会上批准後，将於2017年6月30日 前派付。 建议末期股息将以人民币宣派及以港元派付。以港元派付的末期股息将按中国人民银行於2017年5月22日至2017年5月26日期间之工作天所公布的人民币兑港元平均中位价汇率由人民币折算为港元。 暂停股份过户登记 本公司将於2017年5月15日（星期一）至2017年5月18日（星期四）（首尾两天包括 在内）暂停办理股份过户登记手续，以确定符合资格出席於2017年5月18日（星期四）召开的应届股东周年大会的股东身份。为符合资格出席应届股东周年大会并於会上投票，所有股份过户文件连同有关股票必须於2017年5月12日（星期五）下午四时三十分前，一并送达本公司的香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室。 建议派发的末期股息的收取权的记录日期为2017年5月26日（星期五）。为确定股 东有权收取建议派发的末期股息（惟须待将於股东周年大会上获股东批准），本公司亦将於2017年5月24日（星期三）至2017年5月26日（星 期五）（首尾两天包括在内）暂停办理股份过户登记手续。为符合资格收取建议末期股息，所有股份过户文件连同有关股票必须於2017年5月23日（星期二）下午四时三十分前，一并送达本公司的香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室。 企业管治常规 本集团致力於保持企业管治的高标准，以保障股东的权益及提升企业价值与问责性。本公司一直采纳联交所证券上市规则附录十四的企业管治守则及企业管治报告（「企业管治守则」）所载的守则规定。除下文所披露者外，本公司於截至2016年12月31日止年度一直遵守企业管治守则所有适用守则条文。本公司将继续检讨及监管其企业管治常规，以确保遵守企业管治守则。 根据企业管治守则的守则条文等A.2.1条，董事长及行政总裁的职责应有所区分，并由不同人士担任。根据本公司於2016年1月1日至7日的组织架构，王振华先生为董事会的董事长兼行政总裁。由於王先生於房地产行业拥有丰富经验，董事会认为由同一人出任董事长及行政总裁两职有利本集团的业务前景及管理。由富有经验及才能的人士组成的高级管理层与董事会，可确保权力与权限之间有所制衡。董事会现时由五名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成，故此组合具备充分独立性。於2016年1月7日，王振华先生辞任本公司行政总裁一职，而执行董事吕小平先生已获委任为本公司行政总裁接替王振华先生，旨在提升本公司的企业管治水平。因此，本公司自2016年1月7日以来一直遵守企业管治守则第A.2.1条。 进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」），作为其有关董事进行证券交易之操守准则。经向全体董事作出特定查询後，各董事确认彼於截至2016年12月31日止年度已遵守标准守则。 於截至2016年12月31日止年度，本公司亦已采纳一套不低於标准守则所订标准的雇员进行证券交易的操守守则，适用於可能拥有与本公司证券买卖有关的本公司内幕资料之有关雇员。 购买、出售或赎回上市证券 本公司或其任何子公司於截至2016年12月31日止年度期间概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。 审核委员会审阅年度业绩 本公司审核委员会（由所有独立非执行董事构成）已与管理层及外聘核数师共同审阅本集团所采纳的会计原则及政策以及截至2016年12月31日止年度的合并财务报表。 於联交所及本公司网站刊载综合年度业绩及2016年年度报告 本年度业绩公告刊载於联交所网站(www.hkexnews.hk)及本公司网站 (www.futureholdings.com.cn)，而载有上市规则所规定之所有资料之2016年年度报告将於适当时候寄发予股东并刊载於联交所及本公司网站。 承董事会命 新城发展控股有限公司 董事长 王振华 中国，2017年2月24日 於本公告日期，董事包括执行董事王振华先生、吕小平先生、陆忠明先生、刘源满先生及陈伟健先生，非执行董事王晓松先生，独立非执行董事陈华康先生、朱增进先生及锺伟先生。