香港交易及结算所有限公司和香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 九龙仓集团有限公司 （於香港注册成立的有限公司） 股份代号：4 二○一六年全年业绩公告 物业增长持续 摘要 集团核心盈利增加25%至港币一百三十八亿元（二○一五年：港币一百一十亿元）。 o 物业盈利比重增加至92%（二○一五年：88%）。 o 香港物业盈利较二○一五年增加35%，逾港币一百亿元。 o 尽管人民币疲弱，内地物业盈利（折算为港币後）仍增加16%。 投资物业核心盈利上升6%，迫近港币九十亿元。 发展物业录得破纪录销售额港币四百亿元，及破纪录收入港币三百七十亿元。核心盈利 增长接近三倍，迫近港币四十亿元。 资产负债表内外的净现金流入合共为港币三百一十亿元（已扣除股息，但未扣除融资活 动开支和用於购入会德丰大厦的港币六十二亿元）。 经过持续一年的策略评估，集团将撤出通讯、媒体及娱乐的业务，以港币九十五亿元出 售九仓电讯。而集团现时对有线宽频之资金承诺在期满後将不再延续。 现正展开研究透过实物分派予九龙仓股东将部份投资物业分拆上市的利弊。 -1- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 集团业绩 是年集团核心盈利增加 25%至港币一百三十七亿五千四百万元（二○一五年：港币一百 零九亿六千九百万元），相当於每股港币4.54元（二○一五年：港币3.62元）。 若计入投资物业重估盈余及其它会计收益／亏损，股东应占集团盈利增加 34%至港币二 百一十四亿四千万元（二○一五年：港币一百六十亿二千四百万元）。每股基本盈利为港币7.07元（二○一五年：港币5.29元）。 股息 第一次中期股息每股港币0.58元已於二○一六年九月十四日派发。第二次中期股息每股 港币 1.57元将於二○一七年四月二十五日派发予在二○一七年三月三十日名列股东登记 册内的股东，以代替派发末期股息。二○一六年度每股合共派发股息港币 2.15元（二○ 一五年：港币1.90元）。 业务评议 物业的核心盈利增加 31%至港币一百二十七亿元（二○一五年：港币九十七亿元），占 集团总盈利的 92%（二○一五年：88%）。香港物业的核心盈利增加 35%至港币一百零 一亿元；而尽管人民币贬值，内地物业的核心盈利仍增加16%至港币二十六亿元。 投资物业（不包括酒店） 由於出租率高及续租租金增长理想，投资物业核心盈利为港币八十八亿元，增长6%。 香港 通过不断提升物业组合和创造价值，集团积极主动的管理和执行能力继续为投资物业带来稳健的表现。收入总额增加 6%至港币一百二十九亿三千九百万元，营业盈利增加 7%至港币一百一十二亿八千八百万元。 海港城 在市况疲弱的情况下，海港城表现依旧稳健。整体收入增加 5%至港币八十九亿六千万 元，营业盈利增加5%至港币七十八亿四千七百万元。 商场 收入增长 4%至港币六十二亿零七百万元。基於叶壹堂因应策略撤出香港後，出租率降至 96%。租户的销售额下跌 9.9%至港币二百七十七亿元，但下半年出现显着回升。回稳的 零售销售额提升了租金前景，续租租金亦得以持续增长。人流量录得轻微增长。 海港城正位於「大海港城」的中心地带，建筑群地处尖沙咀「黄金一方哩」之内，覆盖约六百万平方尺的面积，云集全球最知名品牌。商户对海港城的需求仍然殷切，足证海 -2- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 港城仍属最炙手可热的地段之一。凭藉拥有出色的群聚效应、综合的商户组合及无可比拟的经济效益，海港城在市况疲弱的情况下仍能保持稳守的表现。 新店IRO、SkinCeuticals、PearlyGates、MarketLiberty、BrooksBrothers、Marella、Frey Wille、SandroMen、Vilebrequin、CKPerformance、Nespresso及ClaudiePierlot进驻後， 令商场耳目一新。大量首次在香港或九龙开店的商户，如茶灵、PortsPURE、BoraAksu 、Marcelo Burlon、Aromatherapy Associates、 MO&Co.、The History of后、Whistles、 Theory、PatriziaPepe、IsabelMarant、Diptyque、AtelierCologne及J.Crew等，令租户 组合更加尽善尽美。Adidas旗舰店乘着盛行运动休闲潮之时开业，而唐人馆首次在九龙 开设的新店则为海港城带来独具一格的韵味。 有效的推广活动提高了购物人流量。於七月举行的「蓝精灵．十分劲！」展览展出经典人气卡通人物，更是亚洲巡回艺术展的首站。於九月期间在海港城举行了香港最具规模的 BE@RBRICK时尚艺术联展。及至圣诞节，海港城以「ChristmasTogether」为主题，超过 150个各不相同设计的「小雪翁」在海运大厦露天广场的「派对」现身。此外，商场内亦展出芬兰插画大师RamiNiemi创作的「modernSantaClaus」，使圣诞节的气氛更加浓厚。 商场扩建部分将於二○一七年体现全新概念。TheCheesecakeFactory 的香港首间店�m可 望於二○一七年年中开业，势将吸引大批顾客。 海运大厦的新扩展部分预期於二○一七年第三季度落成启用。凭着可饱览维港美景之优势，加上新进驻的食肆及零售店铺均令人期待已久，扩建後的海运大厦定可吸引庞大人流量，成为香港的新地标，为海港城整体带来提升效果。 写字楼 尽管非核心地区新增大量写字楼供应，续租租金增长仍然令收入增加 5%至港币二十四亿 三千七百万元。策略性行业对写字楼的殷切需求有助稳定新租约的租金。年杪的出租率维持於97%。续租率为69%。 时代广场 收入增加 6%至港币二十八亿三千八百万元，营业盈利亦增加 8%至港币二十五亿三千三 百万元。 商场 收入增加6%至港币二十一亿三千七百万元。出租率维持在99%。租户的销售额下跌11% 至港币八十一亿元，但基於平稳的客流量，下半年已见回稳。 时代广场作为全球最成功的直立式商场之一，知名商户对在此开业或扩充门店持续有殷切需求。十七层的购物地标为铜锣湾「大时代广场」建筑群之核心。 增值意念对商场的成功至为重要。持续改进的商户组合有助迎合不断变化的顾客喜好。 於十三 A楼新设「KidsSquare」及九楼全层和十楼部分楼面改装成为生活时尚总汇後， 进一步提升了一站式生活时尚体验。Dior、Givenchy、Stuart Weitzman、Sandro、Brooks -3- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) Brothers、AMOREPACIFIC（首次於香港开业）、资生堂美容中心、ColeHaan、Adidas Originals、TrussardiJeans、Rockport、PorterInternational、K-styleLab（由数名韩国设 计师经营的香港首家店铺）、Lacoste、Aldo、GERMAIN/ LANCASTER、Calzedonia、 Smiggle、Caudalie、Tresor Rare、amika:、 iDecorateshop.com、至醇酒库、 Sanrio Gift Gate、谢瑞麟及OyshobyInditex（首次於港岛开业）等知名品牌进驻後，商铺组合更加 多姿多彩。 来自世界各地的美食各具特色，为顾客带来丰富的餐饮选择。於香港首次开业的 Mad ForGarlic为一家韩国连锁餐厅，专门提供以蒜头入馔的意大利菜式，并且配以精选的葡 萄酒供食客品��。其它令人期待不已的新店包括：深受健康至上的顾客欢迎、来自丹麦的Joe&TheJuice；香港首家专为「自拍爱好者」而设的SelfieCafé；意大利雪糕甜品店PetiteHouse和西班牙冷冻乳酪品牌llaollao。 商场将别具创意的推广活动与多项民间文化活动互相配合，包括：人气漫画「圣斗士星矢」三十周年展、为庆祝圣诞佳节而举办的「时代广场圣诞雪乐园」及祝贺郑国江先生作为填词人四十五周年的「艺园漫步�C郑国江」作品展。 写字楼 收入增加5%至港币七亿零一百万元，反映出续租租金有所增长。出租率维持在97%。续 租率达86%。 荷里活广场 收入增加 3%至港币五亿四千六百万元，营业盈利则增加 4%至港币四亿一千三百万元。 年杪的出租率达 96%。不断优化的商户组合及行之有效的推广策略，为未来的增长潜力 奠定基础。 荷里活广场是九龙东区具领导地位的购物商场，在建设动力十足的新核心商业区的过程中，荷里活广场凭藉优越的地理位置，有利於开拓发展商机。荷里活广场拥有二百五十九间商店、二十五间餐厅及一间设有六个放映院共一千六百一十四个座位、於九龙东票房称冠的戏院，为顾客及商户创造无与伦比的群聚效应。荷里活广场的设计布局效益极高，可出租的总楼面面积达 65%，且特意采用无上盖物业的设计，让商场日後规划更为灵活。 会德丰大厦及卡佛大厦 集团以港币六十二亿元购入会德丰大厦整幢写字楼及一个优质�m位後，现有的中环物业组合进一步巩固。卡佛大厦早於二○一四年购入。两项物业表现稳定，续租租金也有增长。写字楼出租率几达100%，商场楼面（包括Zara於香港的最大旗舰店）亦达到100%出租率。 中国 二○一六年，人民币兑港元的汇率变动产生的不利影响拖慢了中国投资物业的增长。收入增加2%至港币二十三亿五千万元，营业盈利增加1%至港币十二亿五千三百万元。 -4- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 营运中 成都国际金融中心 备受赞誉的成都国际金融中心继续抛离竞争对手。收入增加 10%至港币八亿八千七百万 元，营业盈利增加 22%至港币三亿八千三百万元。商场表现远超预期。服务式住宅於二 ○一六年下半年开业，完善整体服务水准。 商场 收入增加 11%至人民币六亿三千三百万元。年杪的出租率达 98%。商户销售额大幅增加 17%至人民币三十八亿五千万元，人流量亦上升19%。 於二○一四年正式开业的成都国际金融中心商场，凭藉优越的位置、显着的群聚效应及世界级的管理，迅即成为华西地区大都会的知名潮流地标。该大型商场以其精心汇聚的三百家国际名牌商店为傲，当中逾一百个品牌更是首次进驻华西地区，而 IMAX电影院和真雪溜冰场等娱乐设施均受顾客欢迎。十五米高的户外熊猫艺术装置及占地七千七百平方米的雕塑花园亦成为成都的必到景点。 新进驻的商铺 Vera Wang、Philipp Plein、Alice and Olivia、Versus、TASAKI、Love Moschino、DidierDubot及 Yanjiyou 进一步丰富商户组合，亦提升了一站式生活时尚 体验。推广活动令人耳目一新，持续吸引大量客流量，包括：壮丽的大型艺术装置「玫瑰灯海园」绽放二万五千朵 LED玫瑰花，以及以 B.Duck小黄鸭为主题的圣诞节活动「圣诞奇妙遇见」。商场亦与上海数码艺术组织 DrawTogether合办了首次 VIK (VeryImportantKids)数码艺术活动，名为「TheMonsterWorks」，并与虚拟实境游戏商合办以运动为主题的虚拟实境活动，将运动与虚拟实境技术相结合。 成都国际金融中心的市场定位别树一帜，更藉此屡获殊荣，包括：二�一六年荣获国际购物中心协会颁授的「二�一六年 VIVA 最佳设计及发展奖」（VIVA代表视觉、创新、价值及成就），成为首个获此全球最高荣誉的香港发展商及中国商业项目。 写字楼 成都国际金融中心设有三幢超甲级写字楼，为二十一世纪顶级的工作场所，并且是华西地区跨国公司、金融机构和其它大型企业最梦寐以求的营运地点。为提升未来写字楼的标准，成都国际金融中心为商户创造了得天独厚的市场，供其进行紧密无缝的商务活动。知名商户对写字楼依然保持殷切的需求。将近十一万平方米（占总楼面面积的40%）已获承租，每月租金属成都的最高水平。 成都时代奥特莱斯 占地六万三千平方米的成都时代奥特莱斯的客流量稳居全中国最常到访商场前列。商场有超过二百五十个蜚声国际品牌的产品可供选购。受益於中国中产阶级的快速涌现，二�一六年的单位销售额录得18%的增长。 长沙时代奥特莱斯 集团为效仿成都时代奥特莱斯的成功个案，特於二�一六年九月在长沙开设占地七万二千平方米的奥特莱斯商场。长沙时代奥特莱斯的交通网络极为便捷，可直达多条连 -5- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 接长沙与多个国家级热门旅游景点（例如张家界和洞庭湖）的公路干线（包括地铁和高速公路）。年杪的出租率达66%。 上海会德丰国际广场 上海会德丰国际广场楼高二百七十米，是浦西最高的摩天大厦，为跨国公司及大型企业首选的营运地点之一。广场位处静安寺地铁站对面，有班次频密的列车直达浦东国际机场，并且毗邻延安高架路。它同时位於外滩与中山西路之间，其西面是虹桥国际机场。 上海会德丰国际广场地处交通枢纽，位置优越，四通八达。年杪的出租率达 96%。续租 率维持在51%，续租租金水平稳健。 上海会德丰国际广场屡获殊荣，足证其有能力向商户提供世界级的服务及管理。所得奖项包括：金锁匙国际联盟颁发的「二○一六年联盟品位服务奖」及「二○一六年5C品质奖」以及上海市商业联合会颁发的「上海商业创新服务杰出企业」及「上海商业服务品牌」。 大上海时代广场 大上海时代广场位置便利，位於淮海中路购物、娱乐及商业的中心地带。该高级购物商 场的租户包括内地最大的连卡佛百货和大型生活时尚专门店CitySuper。商场年杪的出租 率几达 100%。广场曾举行多项合家欢活动以鼓励家庭参与，使客流量与销售额一并 增长。活动包括与kidszone和F&B合办的厨艺比赛「小小厨神」；在露天广场手工花园 举行的儿童时装展；以及为庆祝圣诞及新年举办的合家欢「QQ欢乐冰雪王国」吉祥物全 接触活动。 写字楼租出率达92%，续租率为81%。 发展中 国际金融中心项目的後续计划正全速发展，以加强集团的经常性收入基础。重庆国金中心及长沙国金中心借助集团营运多个最具生产力的商场连写字楼发展项目的管理技术及经验，以复制着名的香港海港城及成都国际金融中心为目标。该等综合发展项目以商场为主导，并位於其各自中央商务区的核心地带，将可於未来数年把握华西和华中地区大都会以消费体验为主导的市场增长而受惠。 重庆国金中心 集团拥有 50%权益的重庆国金中心，由一座标志性的三百米高塔楼及另外四座建於一个 面积达十一万四千平方米的商场平台上的大楼所组成，成为重庆最新中央商务区江北区规模最大的混合式发展项目。甲级写字楼和第二间豪华的尼依格罗酒店有助将重庆国金中心塑造成为精品版的海港城。商场目前有超过 90%面积正向租户招租，或正与主要租户及多个行业的大型企业作最後洽商。第二和第三座写字楼 80%的楼面面积已售出。商场及重庆尼依格罗酒店计划於二○一七年第三季开业。 长沙国金中心 长沙国金中心设有占地二十五万四千平方米的大型商场，势将成为湖南省的购物、餐饮、生活时尚及休闲热点，以及世界众多知名零售商的必争之地。正向租户招租或正洽商 -6- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 租约的商场面积逾 85%，显示租户对集团的管理和执行能力及长沙市庞大的发展潜力的 信任及信心。商场预计於二○一七年年底开幕。 长沙国金中心的优质写字楼为未来的写字楼物业订下新的品质标准，将成为区内金融机构及大型企业最理想的营运据点。预计於二○一七年第三季前开始交付予租户。 第三间位於内地的尼依格罗酒店预计於二○一八年第一季在长沙国金中心开幕。 整个项目预计於二○一八年全面竣工。 苏州国际金融中心 集团持有 80%权益的苏州国际金融中心坐落於新中央商务区，俯瞰金鸡湖，由甲级写字 楼、天际特色住宅，以及一间拥有一百三十三间客房的尼依格罗酒店组成。该地标式建筑物毗邻星湖街地铁站，楼高四百五十米，总楼面面积为二十九万九千平方米，预计於二○一八年竣工。 发展物业 发展物业销售额及收入（包括合营项目及联营项目按应占份额计算）分别攀升至港币四百亿元及港币三百七十亿元，创历来新高，核心盈利增加接近三倍，迫近港币四十亿元。 香港 MountNicholson是集团与南丰集团各占一半权益的合营发展项目，为可饱览维港景致的 超级豪宅，并已於二○一六年完成，集团应占楼面面积为十六万二千平方尺。自二○一六年二月向目标买家招标推售以来，迄今已售出七幢洋房及十九个公寓单位，合计所得款项为港币一百一十六亿元，平均尺价为港币八万零四百元（洋房：港币五十一亿元，平均尺价为港币八万五千六百元；公寓单位：港币六十五亿元，平均尺价为港币七万六千七百元）。 PeninsulaEast邻近油塘港铁站，全部二百五十六个住宅单位已於较早前预售，并於二○ 一六年落成，销售所得款项为港币二十亿元。 集团持有15%权益的油塘合营项目已於二○一六年年底呈交最新整体建筑图则。 中国 如按应占份额计入合营公司和联营公司，收入上升 12%至港币三百零六亿七千六百万 元，营业盈利上升 22%至港币五十一亿三千三百万元。二○一六年有总楼面面积一百六 十九万七千平方米（二○一五年：一百五十八万七千平方米）的物业落成和确认入账。 虽然於年底实施一系列新的降温措施，但由於二○一六年大部分时间市场均弥漫乐观情绪，得以带动集团的应占已签约销售额增加 21%至人民币三百一十四亿元，超出目标31%。年杪未确认销售额增加至人民币二百七十四亿元，涉及一百二十万平方米物业。 -7- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 在华东地区，集团在上海、苏州、杭州和无锡的项目反应理想。在上海，上海浦东滨江壹十八及周浦项目兰廷於二○一六年合计售出二百八十二个单位，销售所得为人民币六十一亿元。在苏州，时代上城、国宾 1号及碧堤半岛合计售出一千四百零三个单位，销售所得为人民币五十亿元。至於杭州，碧玺、珑玺和君玺合计售出二百四十四个单位，销售所得合共人民币十八亿元。绿城九龙仓钱塘明月和绿城之江一号合计售出七百九十八个单位，按应占份额计算，销售所得为人民币二十四亿元。在无锡，碧玺和时代上城合计售出一千六百一十八个单位，销售所得为人民币二十二亿元。在中国其它地区开售的项目的需求亦有所增加，尤其是天津的雍景湾，共售出四百零一个单位，按应占份额计算的销售所得为人民币十二亿元。 集团於二○一六年购入三幅分别位於北京、杭州及深圳的地块，按应占份额计算，代价为人民币三十七亿元，总楼面面积为十一万六千五百平方米。目前的发展物业土地储备维持於四百二十万平方米。 集团将继续采取审慎态度购入土地，并聚焦於一线及优秀的二线城市。 其它香港物业 山顶物业组合 九龙仓山顶物业组合展现一系列位於显赫地段、地位尊贵的住宅，是具备高尚品味的住客梦寐以求的居所。此等超级豪宅发展项目势将超越过往的标准，为豪华居庭写下全新定义。山顶物业组合中的重建项目包括种植道1号、种植道 11号及山顶道 77号（分别设有二十幢洋房、七幢洋房和八幢洋房），上盖�u地基工程进度理想。 九龙东 集团的全新发展项目「九龙东海旁组合」前临全长五百米的海岸线，尽享维港景致，目标是把握动力十足的新核心商业区蕴藏的庞大潜力而受惠。该优秀组合包括8BayEast（由前九仓电讯广场重建而成，面积达五十三万四千平方尺）、九龙货仓（重建计划有待进行）及母公司会德丰的OneBayEast（分别由宏利及花旗集团各自购入并进驻的两座写字楼组成）。8BayEast正进行地基工程。 九龙仓酒店业务 集团旗下马哥孛罗酒店目前在亚太区经营十四间酒店，其中六间为集团自置。集团继续积极筹备於未来数年经营更多酒店，以扩大酒店组合，其中包括一系列极富现代都会时尚触觉的「尼依格罗」酒店。该系列酒店能令来自世界各地的旅客对豪华、风格和品味有全新的体验，并以低调的奢华、非凡的设计和细意的款待，令酒店服务提升至前所未有的层次。 成都尼依格罗於二○一五年在成都国际金融中心开幕，象徵集团迈向开拓品牌的新 时代。以客房收入计算，首间尼依格罗酒店於一年内迅即领先市内同业，并荣获多个奖项，包括第九届TTG 中国旅游大奖的「中国西南地区最佳商务酒店」，足证该全新酒店品牌有其独到之处。 成都尼依格罗酒店为另外三间将分别进驻重庆、长沙及苏州的国际金融中心项目的尼依格罗酒店树立良好典范。在中国以外，马尼拉奥迪加斯马哥孛罗酒店卓越的服务水平获福布斯评选为五星级酒店，成为福布斯开始评选当地酒店以来的首批获奖酒店。 -8- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 在香港，集团把中环前地标美利大厦改建为拥有三百三十六个客房的尼依格罗酒店 The Murray的计划正进行得如火如荼，并订於二○一七年年底开幕。作为政府「保育中环」 的重点项目，此间高雅都会时尚酒店将为该幢历史建筑物注入新生命，并必成为极具代表性的奢华酒店，接待到港的尊贵旅客和服务商界，成为举办各类活动及庆典的新热点。 现代货箱码头 欧洲及美国经济疲弱，继续拖累全球贸易流量。华南地区的货柜吞吐量下跌 1%，而深圳 及葵青货柜码头的吞吐量分别下跌 1%及 2%。深圳及葵青货柜码头的市场占有率分别为 60%和40%。 现代货箱码头在香港的约定吞吐量升幅较市场为高，增加 15%至五百二十万个标准箱。 在内地方面，深圳大铲湾码头的吞吐量增加 8%至一百三十万个标准箱，而苏州太仓国际 门户的吞吐量则维持为二百二十万个标准箱。深圳蛇口集装箱码头（现代货箱码头持有20%权益）的吞吐量减少 2%至五百一十万个标准箱。深圳赤湾集装箱码头（现代货箱码头持有8%应占权益）则处理了二百五十万个标准箱。 综合收入下跌 4%至港币二十六亿三千五百万元，部分原因是於二○一五年年中出售部分 太仓股权後，太仓投资由附属公司重新分类为联营公司。营业盈利增加至港币七亿一千万元。 美国贸易政策及英国脱欧等环球经济不明朗因素，可能於不久将来进一步拖累贸易流 量。现代货箱码头一直采取各项措施提高运营效率，以在充满挑战的市场把握新机遇。 策略评估 通讯、媒体及娱乐 集团於二○一六年年初就其於通讯、媒体及娱乐业务的投资展开评估，委聘 Goldman Sachs(Asia)L.L.C为财务顾问。与多个潜在第三方经过长时间讨论，结论是全面撤出业 务。 九仓电讯的全部股权於二○一六年十一月以港币九十五亿元出售。有关出售净收益为港币七十三亿元，并已确认入账。 有线宽频作为集团於通讯、媒体及娱乐分部之仅余业务，集团与其潜在买家的商讨已全部中止，并未达成出售协议。集团现时对有线宽频的资金承担於期满後将不会延续。 投资物业 就集团部分投资物业资产，以介绍形式分拆上市，并透过实物分派予本公司股东之可行性研究正在展开。直接独立分拆或能为投资者提供更多及更佳的选择。评估利弊的建议将尽快提交予董事会考虑。 -9- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 财务评议 (I) 二○一六年度业绩评议 集团的财务业绩刷新多项纪录，核心盈利较二○一五年上升 25%至港币一百三十七 亿五千四百万元新高（二○一五年：港币一百零九亿六千九百万元）。核心盈利增 加乃因投资物业核心盈利录得 6%增长至港币八十八亿三千九百万元新高及发展物 业核心盈利录得185%增长至港币三十八亿二千二百万元新高。 股东应占盈利增加 34%至港币二百一十四亿四千万元（二○一五年：港币一百六十 亿二千四百万元），当中包括出售九仓电讯有限公司（「九仓电讯」）全部股权所得收益港币七十二亿六千万元，尽管年结时对投资物业重新估值而得出较低的重估盈余。 收入及营业盈利 投资物业收入及营业盈利持续增长，分别上升 6%至港币一百五十二亿八千九百万 元（二○一五年：港币一百四十四亿七千万元）及 7%至港币一百二十五亿四千一 百万元（二○一五年：港币一百一十七亿五千九百万元）。香港收入及营业盈利分 别增加6%及7%，受惠於海港城及时代广场的商场租约持续带来稳健的基本租金， 以及写字楼续租租金稳步上升。内地收入及营业盈利分别轻微增加2%及1%，或以 人民币计算上升9%及7%（人民币於二○一六年贬值6%）。 发展物业确认入账的物业销售额较去年上升 29%至港币二百三十二亿七千五百万元 （二○一五年：港币一百八十亿一千八百万元），营业盈利上升 63%至港币三十六 亿五千万元（二○一五年：港币二十二亿四千一百万元），增长来自香港 Peninsula East及内地更多项目落成。香港收入及营业盈利分别为港币十九亿八千五百万元 （二○一五年：无）及港币三亿八千七百万元（二○一五年：亏损港币二千五百万 元），内地收入及营业盈利分别上升 18%及 44%。连同应占合营项目计算，发展物 业核心盈利升上 185%至港币三十八亿二千二百万元的纪录新高（二○一五年：港币十三亿四千万元）。 酒店收入上升 2%至港币十五亿八千七百万元（二○一五年：港币十五亿四千九百 万元），营业盈利增加 4%至港币二亿八千九百万元（二○一五年：港币二亿七千八 百万元）。香港收入受疲弱市场拖累，中国内地新开的酒店则开始作出贡献。 物流收入下跌 4%至港币二十七亿四千八百万元（二○一五年：港币二十八亿四千 八百万元），惟营业盈利上升 4%至港币七亿一千九百万元（二○一五年：港币六亿 八千九百万元），因为现代货箱码头营运成本下降。 通讯、媒体及娱乐收入下跌 10%至港币三十一亿四千五百万元（二○一五年：港币 三十五亿零一百万元），营业盈利下跌 47%至港币五千九百万元（二○一五年：一 亿一千二百万元）。有线宽频的收入减少 7%，营业亏损则扩大至港币三亿一千三百 -10- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 万元。集团於二○一六年十一月出售九仓电讯，九仓电讯的收入贡献因而减少 13%，其营业盈利则仅增加3%。 投资及其它收入上升 12%至港币八亿七千八百万元（二○一五年：港币七亿八千七 百万元），营业盈利则下跌 2%至港币四亿五千五百万元（二○一五年：港币四亿六 千四百万元），主要因为股息收入减少。 综合收入及营业盈利分别上升14%及15%至港币四百六十六亿二千七百万元及港币 一百七十亿六千五百万元。 发展物业销售额 已签约发展物业销售总额（应占合营项目的销售额包括在内）飙升 21%，创下港币 四百零一亿零四百万元的纪录新高（二○一五年：港币三百三十亿六千四百万 元）。 内地已签约销售额增加 21%至人民币三百一十四亿二千万元（二○一五年：人民币 二百六十亿四千四百万元），确认入账销售额增加 12%至港币三百零六亿七千六百 万元（二○一五年：港币二百七十四亿零四百万元），营业盈利增加 22%至港币五 十一亿三千三百万元（二○一五年：港币四十二亿元）。尚未确认入账的销售额增加至人民币二百七十四亿三千六百万元（二○一五年十二月：人民币二百四十六亿三千五百万元）。 香港已签约销售额（主要来自合营项目MountNicholson）为港币四十九亿八千万元 （二○一五年：港币十九亿七千八百万元）。确认入账销售额（包括 Mount Nicholson及PeninsulaEast）为港币六十四亿一千九百万元（二○一五年：无），作 出港币二十四亿元的营业盈利贡献（二○一五年：亏损港币八千二百万元）。 投资物业之公允价值收益 集团的投资物业组合於二○一六年十二月三十一日的账面值增加至港币三千一百九十三亿元（二○一五年：港币三千一百零二亿元），其中包括按独立估值以公允价值报值的投资物业港币三千零二十六亿元，是年产生重估收益港币九亿一千万元（二○一五年：港币六十七亿二千九百万元）。在扣除相关递延税项及非控股股东权益後，应占重估收益净额港币九亿零六百万元（二○一五年：港币六十二亿三千一百万元）已计入综合收益表内。 发展中投资物业为数港币一百六十七亿元以成本列报，并未以公允价值予以列报，直至其公允价值首次可以可靠地计量之时或该等物业落成当日（以较早者为准），方以公允价值予以列报。 -11- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 其它收入／（支出）净额 其它收入净额港币六十二亿五千二百万元（二○一五年：支出港币四亿六千万元）主要包括因集团出售九仓电讯全部股权而产生的一项收益港币七十二亿六千万元。 二○一五年的支出净额包括因集团将绿城中国控股有限公司（「绿城」）由联营公司 重新分类为金融投资时，集团於绿城的全部 24.3%权益被视为出售而产生的一项非经常性会计亏损港币十六亿二千万元，及因现代货箱码头出售其於太仓集装箱码头业务的部分股权而产生的一项收益港币九亿零八百万元。 财务支出 从综合收益表内扣除的财务支出为港币十三亿六千一百万元（二○一五年：港币十八亿七千九百万元），当中包括按照现行会计准则计入跨货币及利率掉期合约的按市价入账未变现收益港币二亿三千七百万元（二○一五年：亏损港币四亿零六百万元）。 集团是年实际借贷利率为3.2%（二○一五年：2.8%）。若不计入按市价入账未变现 收益及未扣除拨作资产成本的财务支出为港币二十一亿六千三百万元（二○一五年：港币二十一亿五千一百万元），增加港币一千二百万元。扣除资产成本後的财务支出为港币十五亿九千八百万元（二○一五年：港币十四亿七千三百万元），增加港币一亿二千五百万元。 所占联营公司及合营公司业绩（除税後） 应占联营公司盈利减少 20%至港币九亿二千三百万元（二○一五年：港币十一亿五 千六百万元），因为内地发展物业的盈利贡献减少。 合营公司盈利大幅上升至港币十九亿八千三百万元（二○一五年：港币二亿三千六 百万元），来自香港MountNicholson及内地更多已落成发展物业项目。 所得税 是年税项支出为港币四十一亿零七百万元（二○一五年：港币三十八亿二千九百万元），包括涉及本年内地投资物业重估收益的递延税项港币二千三百万元（二○一五年：港币四亿八千八百万元）。 若不计入上述递延税项，税项支出则增加 22%至港币四十亿八千四百万元（二○一 五年：港币三十三亿四千一百万元），主要因为投资物业及中国发展物业分部的盈利增加。 -12- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 非控股股东权益 非控股股东权益应占集团盈利减少至港币二亿二千五百万元（二○一五年：港币七亿八千二百万元），反映若干非全资附属公司的净盈利有所减少。 股东应占盈利 是年股东应占集团盈利为港币二百一十四亿四千万元（二○一五年：港币一百六十 亿二千四百万元），增加 34%。按三十亿三千一百万股股份加权平均数计算，每股 基本盈利为港币7.07元（二○一五年：按三十亿三千一百万股股份计算，每股基本 盈利为港币5.29元）。 若不计入投资物业重估收益净额港币九亿零六百万元（二○一五年：港币六十二亿 三千一百万元），是年股东应占集团盈利则增加 110%至港币二百零五亿三千四百万元（二○一五年：港币九十七亿九千三百万元），当中包括出售九仓电讯所得收益港币七十二亿六千万元。 集团核心盈利上升 25%至港币一百三十七亿五千四百万元（二○一五年：港币一百 零九亿六千九百万元），当中 64%来自投资物业，28%来自发展物业。每股核心盈 利为港币4.54元（二○一五年：港币3.62元）。 核心盈利是集团主要业务分部的业绩指标，乃扣除主要投资物业重估收益净额、出售九仓电讯所得收益港币七十二亿六千万元（二○一五年：无）及其他非经常性损益项目。去年亦扣除了被视为出售绿城所产生的亏损港币十六亿二千万元及现代货箱码头出售其太仓权益所得应占收益港币六亿一千三百万元。 提前采纳《财报准则》第9号「金融工具」 本集团自二○一六年一月一日起於综合财务报表中提前采纳《财报准则》第 9号 「金融工具」之完整版本。因此，以往按照《会计准则》第 39号分类为可供出售 投资的港币五十七亿二千三百万元股本证券投资，在采纳此准则後被归类为股本投资，以公允价值计量并计入其它全面收益中。集团是年出售股本证券所产生的港币一千四百万元的收益，计入其它全面收益而非以往般计入收益表中（二○一五年：盈利港币一亿七千八百万元计入收益表中）。 -13- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) (II) 流动资金、财务资源与资本承担 股东权益及总权益 於二○一六年十二月三十一日，集团的股东权益增加港币九十一亿元至港币三千一百六十八亿元（二○一五年：港币三千零七十七亿元），相等於按三十亿三千二百 万股已发行股份计算每股为港币104.48元（二○一五年：按三十亿三千一百万股已 发行股份计算，每股港币101.53元），部分乃受到人民币在二○一六年贬值6%导致於折算集团人民币资产净值时产生汇兑亏损净额港币五十九亿元所影响。 若计入非控股股东权益，集团的总权益则增加港币八十二亿元至港币三千二百五十四亿元（二○一五年：港币三千一百七十二亿元）。 资产及负债 截至二○一六年十二月三十一日止，集团的总资产维持於港币四千四百三十八亿元 （二○一五年：港币四千四百三十九亿元）。总营业资产（不包括银行存款及现金、金融及递延税项资产）微跌至港币四千零三十亿元（二○一五年：港币四千一百四十八亿元），主要因为出售发展物业所致，惟又因投资物业增加而得以减缓。 以地区划分而言，内地营业资产（以物业及码头项目为主）减少至港币一千二百一 十亿元（二○一五年：港币一千三百九十八亿元），占集团总营业资产 30%（二○一五年：34%）。 投资物业 集团的总资产包括为数港币三千一百九十三亿元的投资物业组合，该组合占集团总 营业资产 79%，当中包括两项核心资产－香港的海港城和时代广场，两者的估值分别为港币一千六百四十五亿元（不包括三间酒店）及港币五百四十五亿元，合共占 投资物业组合 69%。内地的投资物业为港币五百八十五亿元，主要包括成都国际金融中心及会德丰国际广场，以及发展中及以成本列值为数港币一百六十七亿元的长沙国金中心和苏州国际金融中心。 年内集团以港币六十二亿元购入香港中环会德丰大厦的整幢写字楼及一个优质�m 位，进一步扩展投资物业组合。 待沽物业 待沽物业资产减少至港币二百三十九亿元（二○一五年：港币三百七十八亿元），主要反映年内出售及确认内地发展物业组合。 -14- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 联营公司及合营公司权益 联营公司及合营公司权益为港币三百一十一亿元（二○一五年：港币三百五十四亿元），主要是於内地和香港进行的多个合营发展物业项目。 销售物业按金 销售物业按金为港币一百八十九亿元（二○一五年：港币一百八十九亿元），乃中国内地可在未来数年确认为收入的已签约销售额。 负债及负债比率 集团於二○一六年十二月三十一日的负债净额大减 50%至港币二百三十八亿元（二 ○一五年：港币四百七十二亿元），乃集团经常性营业现金流入强劲、发展物业销售额创新高及出售九仓电讯所致。负债净额是由港币六百零八亿元的债务减港币三百七十亿元的银行存款和现金所得。负债净额包括现代货箱码头、海港企业及其它附属公司的负债净额港币七十一亿元（二○一五年：港币七十三亿元），而该等负债对本公司及其旗下其它附属公司皆无追索权。若不计入该等无追索权负债，集团的负债净额则为港币一百六十七亿元（二○一五年：港币三百九十九亿元）。兹将负债净额分析如下： 二○一六年 二○一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 负债／（现金）净额 港币百万元 港币百万元 九龙仓（不包括下列附属公司） 16,755 39,863 现代货箱码头 8,502 8,763 海港企业 (1,904) (1,647) 有线宽频 484 218 23,837 47,197 於二○一六年十二月三十一日，负债净额与总权益比率下降至 7.3%（二○一五 年：14.9%）。 -15- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 财务及备用信贷额 集团於二○一六年十二月三十一日的备用信贷额及已发行债务证券合共港币七百七十七亿元，当中港币六百零八亿元已被动用。兹将信贷分析如下： 二○一六年十二月三十一日 可用信贷 总负债 未提取信贷 港币十亿元 港币十亿元 港币十亿元 本公司／全资附属公司 承诺银行信贷 27.9 15.6 12.3 债务证券 32.6 32.6 - 60.5 48.2 12.3 非全资附属公司 承诺及非承诺信贷 -现代货箱码头 11.4 8.7 2.7 -海港企业 4.9 3.3 1.6 -有线宽频 0.9 0.6 0.3 77.7 60.8 16.9 上述负债中有为数港币六十七亿元（二○一五年：港币四十亿元）乃以账面值合共港币一百七十七亿元（二○一五年：港币二百四十三亿元）的若干投资物业、发展物业和物业、厂房及设备的按揭作抵押。 集团的债务组合分散为不同货币，主要包括美元、港元和人民币。相关债务组合主要为集团的投资物业、发展物业及港口投资提供资金。 集团严格监察及控制衍生金融工具的运用，集团购入的大部分衍生金融工具均主要用以应付集团所面对的利率及货币汇率变动。 为有利於集团进行业务和投资活动，集团继续持有大量余裕现金（主要以人民币、港元和美元为本位）及未提取承诺信贷，维持强健的财务状况。此外，集团亦持有 一个股本投资组合，市值合共为港币五十七亿元（二○一五年：港币八十一亿元），该投资组合可在有需要时即时变现供集团使用。 集团的营业业务及投资活动带来的现金流 是年集团录得港币一百八十亿元（二○一五年：港币一百六十亿元）的营运资金变动前净现金流入，营运资金变动导致营业业务带来的净现金流入增加至港币二百九十一亿元（二○一五年：港币二百四十一亿元），乃受惠於中国发展物业销售额有所增加。投资活动方面，集团录得净现金流出港币二十五亿元（二○一五年：港币七十三亿元），主要涉及用於购入会德丰大厦的港币六十二亿元及内地投资物业的建筑费用，而该净现金流出又被出售九仓电讯所得港币九十四亿元局部抵销。 -16- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 主要资本性与发展开支及承担 兹将二○一六年集团的主要资本性与发展开支分析如下： A. 主要资本性与发展开支 香港 中国内地 总额 港币百万元 港币百万元 港币百万元 物业 投资物业 7,942 4,465 12,407 发展物业 219 12,356 12,575 8,161 16,821 24,982 其它 酒店 981 40 1,021 现代货箱码头 359 72 431 九仓电讯 258 1 259 有线宽频 238 - 238 1,836 113 1,949 集团总额 9,997 16,934 26,931 i. 投资物业的开支主要涉及购入会德丰大厦及内地国际金融中心项目的建筑 费用。 ii. 发展物业的开支包括涉及联营公司和合营公司进行的发展物业项目的港币 六十四亿元。 iii. 现代货箱码头的资本性开支主要是码头设备，而九仓电讯及有线宽频的资 本性开支则主要是技术及设备。 -17- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) B. 资本性与发展开支承担 於二○一六年十二月三十一日，集团在未来数年的主要资本性与发展开支承担估计为港币三百四十八亿元，当中港币一百四十六亿元已承担。兹将承担按分部分析如下： 於二○一六年十二月三十一日 已承担 尚未承担 总额 港币百万元 港币百万元 港币百万元 投资物业 香港 990 429 1,419 中国内地 4,035 6,301 10,336 5,025 6,730 11,755 发展物业 香港 - - - 中国内地 7,959 12,729 20,688 7,959 12,729 20,688 其它 酒店 1,379 412 1,791 现代货箱码头 247 126 373 有线宽频 18 211 229 1,644 749 2,393 集团总额 14,628 20,208 34,836 物业承担主要是在未来数年分阶段支付的建筑费用（应占联营公司及合营公司的承担包括在内）。 上述承担及计划开支的资金将由集团的内部财务资源（包括余裕现金）、营运带来的现金流、银行和其它借款及预售收益拨付，其它可挪用资源包括可供出售股本投资。 (III) 人力资源 於二○一六年十二月三十一日，集团旗下雇员约有13,500人，其中包括约2,300名 受雇於集团管理的经营业务。员工薪酬乃按其工作职责和市场薪酬趋势而厘定，并设有一项酌情性质的周年表现花红作为浮动薪酬，以奖励员工的个人工作表现及员工对集团的成绩和业绩所作出的贡献。 -18- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 综合收益表 截至二○一六年十二月三十一日止年度 二○一六年 二○一五年 附注 港币百万元 港币百万元 收入 2 46,627 40,875 直接成本及营业费用 (25,145) (21,282) 销售及推销费用 (1,485) (1,560) 行政及公司费用 (1,526) (1,632) 未扣除折旧、摊销、利息及税项前的营业盈利 18,471 16,401 折旧及摊销 (1,406) (1,548) 营业盈利 2及3 17,065 14,853 投资物业之公允价值增加 910 6,729 其它收入/(支出)净额 4 6,252 (460) 24,227 21,122 财务支出 5 (1,361) (1,879) 除税後所占业绩�U 联营公司 923 1,156 合营公司 1,983 236 除税前盈利 25,772 20,635 所得税 6 (4,107) (3,829) 是年盈利 21,665 16,806 应占盈利 公司股东 21,440 16,024 非控股股东权益 225 782 21,665 16,806 每股盈利 7 基本 港币7.07元 港币5.29元 摊薄後 港币7.07元 港币5.29元 -19- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 综合全面收益表 截至二○一六年十二月三十一日止年度 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 是年盈利 21,665 16,806 其它全面收益 不会重新归类为盈利或亏损的项目: 股本投资的公允价值变动 (827) - 其後可能重新归类为盈利或亏损的项目: 汇兑差额: (5,139) (5,554) 折算海外业务 (5,139) (5,437) 转拨至损益内─出售附属公司 - (117) 可供出售投资之重估亏损净额: - (2,032) 重估亏损 - (1,508) 转拨至损益内─出售 - (524) 所占联营公司/合营公司其它全面收益 (1,088) (1,272) 其它 14 10 是年其它全面收益 (7,040) (8,848) 是年全面收益总额 14,625 7,958 应占全面收益总额: 公司股东 14,813 7,629 非控股股东权益 (188) 329 14,625 7,958 -20- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 综合财务状况表 二○一六年十二月三十一日 二○一六年 二○一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 附注 港币百万元 港币百万元 非流动资产 投资物业 319,298 310,177 物业、厂房及设备 20,735 22,779 联营公司权益 14,437 17,785 合营公司权益 16,710 17,612 可供出售投资 - 8,102 股本投资 5,723 - 商誉及其它无形资产 298 305 递延税项资产 654 700 衍生金融工具资产 247 585 其它非流动资产 252 237 378,354 378,282 流动资产 待沽物业 23,874 37,768 存货 29 46 应收贸易及其它账项 9 4,281 3,974 衍生金融工具资产 332 336 银行存款及现金 36,957 23,510 65,473 65,634 总资产 443,827 443,916 非流动负债 衍生金融工具负债 (1,539) (1,558) 递延税项负债 (10,633) (10,748) 其它递延负债 (305) (334) 银行借款及其它借款 (45,616) (62,244) (58,093) (74,884) 流动负债 应付贸易及其它账项 10 (24,245) (22,681) 销售物业按金 (18,937) (18,854) 衍生金融工具负债 (685) (612) 应付税项 (1,283) (1,242) 银行借款及其它借款 (15,178) (8,463) (60,328) (51,852) 总负债 (118,421) (126,736) 净资产 325,406 317,180 资本及储备 股本 2121112 29,497 29,441 储备 287,297 278,287 股东权益 316,794 307,728 非控股股东权益 8,612 9,452 总权益 325,406 317,180 -21- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 财务资料附注 1. 主要会计政策及编制基准 本财务资料已按照香港会计师公会颁布所有适用的《香港财务报告准则》（「财报准则」）（此统称包含所有适用的个别《财报准则》、《香港会计准则》（「会计准则」）及《诠释》）、香港公认会计原则和《公司条例》（香港法例第622章）的规定编制。本财务资料同时符合适用的《香港联合交易所有限公司证券上市规则》之披露条文规定。 除以下提及的变动外，编制本财务资料所采用的会计政策及计算方法与截至二○一五年十二月三十一日止年度的年度财务报表内所述一致。 香港会计师公会颁布若干经修订之财报准则，并於本集团当前会计期间起首次生 效。此等修订对集团於当前或过往会计期间汇报或呈列的业绩及财务状况并无重大影响。 本集团於二○一六年十二月三十一日年度之综合财务报表中提前采纳《财报准则》第9号「金融工具」之完整版本。除以下变动外，采用《财报准则》第9号对本集团的财务报表并无重大影响。 《财报准则》第9号引入金融资产分类及计量的新规定，分类及计量基准视乎本集团的业务模式以管理金融资产及金融资产的合约现金流量特徵而定。《会计准则》第39号「金融工具：确认及计量」中采用的已产生亏损减值模式被预期信贷亏损模式所取代，因此有关亏损事件将不再需要於确认减值准备之前发生，以及引入新的对冲会计模式，对冲比率须与实体的管理层用作风险管理用途的对冲比率相同。 於二○一六年一月一日，本公司董事对於该日的集团金融资产及是年业绩作出审阅及重新评估。初始采纳《财报准则》第9号对本集团金融资产及业绩的影响如下： (i) 港币五十七亿二千三百万元的股本证券投资（非作买卖目的），其以往分类为可 供出售投资并按照《会计准则》第39号的指引下於每个结算日以公允价值计量，现被归类为股本投资，其公允价值变动计入其它全面收益中。集团盈利於本会计期间减少港币一千四百万元，该数额为出售股本证券所产生的利润，计入其它全面收益而非以往般列入损益表（二○一五年：盈利港币一亿七千八百万元）。 (ii) 减值是基於预期信贷亏损模式所计量，对本集团的租金、出售及应收贸易账项不 会构成重大财务影响。 除上述外，本集团并无采用任何在当前会计期间尚未生效之新订准则或诠释。 公告中载有有关截至二○一六年及二○一五年十二月三十一日止两个财政年度之财务资料，虽不构成本公司於该财政年度之法定财务报表，惟此财务资料均摘录自该财务报表。根据《公司条例》第436条规定而披露关於此等法定财务报表的进一步资料如下： -22- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 按照《公司条例》第662(3)条及附表6第3部的要求，本公司已向公司注册处处长递交截至二○一五年十二月三十一日止年度之财务报表，及将於适当时间递交截至二○一六年十二月三十一日止年度之财务报表。本公司之核数师已就该两个年度之财务报表发出核数师报告。该等核数师报告为无保留意见的核数师报告；其中不包含核数师在不出具保留意见的情况下以强调的方式提请使用者注意的任何事项；亦不包含根据《公司条例》第406(2)条及第407(2)或(3)条作出的声明。 2. 分部资料 集团按其提供的服务及产品的性质来管理其多元化的业务。管理层已确定五个应列报的经营分部以计量表现及分配资源。分部为投资物业、发展物业、酒店、物流和通讯、媒体及娱乐。本集团并没有把其它经营分部合计以组成应列报的分部。 投资物业分部包括本集团的投资物业的租赁。现时本集团之地产组合，包括商场、写字楼及服务式住宅，主要位於香港及中国内地。 发展物业分部包含与收购、发展、设计、兴建、销售及推销本集团主要於香港及中国内地的销售物业有关的活动。 酒店分部包括在亚太地区酒店业务，现本集团在亚太地区经营十四间酒店，其中六间为本集团拥有。 物流分部主要包括现代货箱码头有限公司(「现代货箱码头」)於香港及中国内地的货 柜码头业务、香港空运货站有限公司及其它公共运输营运。 通讯、媒体及娱乐分部包括有线宽频通讯有限公司(「有线宽频」)所营运的收费电 视、互联网及多媒体服务及其它业务。分部并包括九仓电讯有限公司(「九仓电讯」)管理之电讯业务。本集团已於二○一六年十一月将九仓电讯全部股权出售。 管理层主要基於营业盈利及每个分部的所占联营公司及合营公司业绩来评估表现。 分部相互间的价格一般以独立交易准则下决定。 分部营业资产主要包括与每个分部直接相关的全部有形资产、无形资产及流动资 产，但并不包括银行存款及现金、若干金融投资、递延税项资产及其它衍生金融工具资产。 收入及支出的分配乃参考各个分部之收入及各个分部所产生之支出或资产之折旧而分配到该等分部。 -23- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 2. 分部资料 a.分部收入及业绩之分析 其它 投资物业 收入/ 营业 之公允 (支出) 财务 联营 合营 除税前 收入 盈利 价值 净额 支出 公司 公司 盈利 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 港币 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 二○一六年十二月三十一日 投资物业 15,289 12,541 910 (55) (1,378) - - 12,018 香港 12,939 11,288 1,286 48 (1,333) - - 11,289 中国内地 2,350 1,253 (376) (103) (45) - - 729 发展物业 23,275 3,650 - (457) (52) 679 1,972 5,792 香港 1,985 387 - - - 5 1,633 2,025 中国内地 21,290 3,263 - (457) (52) 674 339 3,767 酒店 1,587 289 - - (4) - - 285 物流 2,748 719 - (161) (152) 244 11 661 码头 2,635 710 - (120) (152) 166 11 615 其它 113 9 - (41) - 78 - 46 通讯、媒体及娱乐 3,145 59 - - (29) - - 30 有线宽频 1,406 (313) - 1 (6) - - (318) 电讯 1,739 372 - (1) (23) - - 348 内部分部收入 (295) - - - - - - - 分部总额 45,749 17,258 910 (673) (1,615) 923 1,983 18,786 投资及其它 878 455 - 6,925 254 - - 7,634 企业支出 - (648) - - - - - (648) 集团总额 46,627 17,065 910 6,252 (1,361) 923 1,983 25,772 二○一五年十二月三十一日 投资物业 14,470 11,759 6,729 111 (1,255) - - 17,344 香港 12,165 10,516 5,761 - (1,246) - - 15,031 中国内地 2,305 1,243 968 111 (9) - - 2,313 发展物业 18,018 2,241 - (1,542) (93) 890 201 1,697 香港 - (25) - - - 18 (57) (64) 中国内地 18,018 2,266 - (1,542) (93) 872 258 1,761 酒店 1,549 278 - - (4) - - 274 物流 2,848 689 - 627 (194) 266 35 1,423 码头 2,739 676 - 668 (194) 188 35 1,373 其它 109 13 - (41) - 78 - 50 通讯、媒体及娱乐 3,501 112 - 2 (34) - - 80 有线宽频 1,510 (246) - 2 (3) - - (247) 电讯 1,991 362 - - (31) - - 331 其它 - (4) - - - - - (4) 内部分部收入 (298) - - - - - - - 分部总额 40,088 15,079 6,729 (802) (1,580) 1,156 236 20,818 投资及其它 787 464 - 342 (299) - - 507 企业支出 - (690) - - - - - (690) 集团总额 40,875 14,853 6,729 (460) (1,879) 1,156 236 20,635 -24- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 2. 分部资料 b.内部分部收入之分析 二○一六年 二○一五年 收入 内部分部 集团 收入 内部分部 集团 总额 收入 收入 总额 收入 收入 港币 港币 港币 港币 港币 港币 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 投资物业 15,289 (168) 15,121 14,470 (148) 14,322 发展物业 23,275 - 23,275 18,018 - 18,018 酒店 1,587 - 1,587 1,549 - 1,549 物流 2,748 - 2,748 2,848 - 2,848 通讯、媒体及娱乐 3,145 (63) 3,082 3,501 (78) 3,423 投资及其它 878 (64) 814 787 (72) 715 46,922 (295) 46,627 41,173 (298) 40,875 c.分部营业资产之分析 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 投资物业 320,570 311,641 香港 261,459 252,904 中国内地 59,111 58,737 发展物业 55,144 73,239 香港 6,040 5,685 中国内地 49,104 67,554 酒店 8,361 7,728 物流 17,732 18,244 码头 16,727 17,245 其它 1,005 999 通讯、媒体及娱乐 1,193 3,918 有线��频 1,193 1,189 电讯 - 2,729 分部营业资产总额 403,000 414,770 未能分部企业资产 40,827 29,146 资产总额 443,827 443,916 未能分部企业资产主要包括若干的金融投资、递延税项资产、银行存款及现金及其它衍生金融工具资产。 以上包括联营公司及合营公司之分部资产: 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 发展物业 25,000 29,332 物流 5,974 6,065 集团总额 30,974 35,397 -25- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 2. 分部资料 d.其它分部资料 联营公司及合营 资本性支出 公司权益之增加 折旧及摊销 二○一六年 二○一五年二○一六年 二○一五年 二○一六年二○一五年 港币 港币 港币 港币 港币 港币 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 百万元 投资物业 12,407 5,355 - - 106 118 香港 7,942 1,218 - - 32 32 中国内地 4,465 4,137 - - 74 86 发展物业 - - 1,130 3,487 - - 香港 - - 243 155 - - 中国内地 - - 887 3,332 - - 酒店 1,021 372 - - 206 208 物流 431 294 - 8 421 457 码头 431 294 - 8 418 454 其它 - - - - 3 3 通讯、媒体及娱乐 497 538 - - 673 765 有线��频 238 207 - - 324 351 电讯 259 331 - - 349 414 集团总额 14,356 6,559 1,130 3,495 1,406 1,548 此外，通讯、媒体及娱乐分部的备用节目支出为港币一亿二千二百万元(二○一五年: 港币一亿一千六百万元)。除了(i)为若干发展物业及资产作出之减值拨备港币十二亿 九千六百万元，(ii)折旧及摊销，及(iii)於二○一五年，一项非经常性会计亏损港币十六亿二千万元，来自本集团被视作出售於绿城中国控股有限公司(「绿城」)的全部24.3%权益而产生外，本集团并无重大非现金支出。 -26- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 2. 分部资料 e. 经营地域分部 收入 营业盈利 二○一六年 二○一五年 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 香港 21,716 19,152 12,780 11,409 中国内地 24,860 21,685 4,234 3,406 新加坡 51 38 51 38 集团总额 46,627 40,875 17,065 14,853 指定非流动资产 总营业资产 二○一六年 二○一五年 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 香港 280,834 271,671 282,028 275,016 中国内地 94,239 101,340 120,972 139,754 集团总额 375,073 373,011 403,000 414,770 指定非流动资产不包括递延税项资产、若干金融投资、衍生金融工具资产及若干非流动资产。 收入及营业盈利的地域分布是按照提供服务的地域分析，而股权投资是按上市地域分析。对指定非流动资产及总营业资产而言，是按照营业的实则地域分析。 -27- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 3. 营业盈利 营业盈利的计算： 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 已扣除/(计入)： 折旧及摊销 ─用作经营租赁的资产 161 162 ─物业、厂房及设备 1,075 1,190 ─租赁土地 60 69 ─备用节目 110 127 总折旧及摊销 1,406 1,548 应收贸易账项减值 1 10 物业、厂房及设备减值 - 45 员工成本（附注a） 3,545 3,632 核数师酬金 ─核数服务 24 23 ─其它服务 1 2 是年确认买卖物业之成本 18,634 15,000 通讯设备及服务之经营租赁的租金支出 71 74 投资物业租金收入(附注b) (15,289) (14,470) 投资物业直接营运支出 2,626 2,584 物业、厂房及设备之经营租赁的租金收入 (34) (16) 利息收入（附注c） (460) (363) 投资股息收入 (102) (174) 出售物业、厂房及设备之亏损 5 2 附注: a. 员工成本包括界定供款退休计划之成本港币二亿九千一百万元（二○一五年： 港币二亿八千七百万元）并包括强制性公积金的供款扣除没收的供款港币一百万元(二○一五年:港币三百万元)及以股份为基础作支付之费用港币五千一百万元（二○一五年：港币四千万元）。 b. 租金收入包括或有租金港币十一亿一千三百万元（二○一五年：港币十四亿七 千六百万元）。 c. 由财务资产所得的利息收入港币四亿六千万元（二○一五年：港币三亿六千三 百万元）主要为银行存款，并以摊销成本入账。 -28- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 4. 其它收入/(支出)净额 其它收入净额港币六十二亿五千二百万元(二○一五年：支出港币四亿六千万元)主要包括: a. 出售九仓电讯的全部权益而产生的收益港币七十二亿六千万元。 b. 净汇兑盈余港币三亿零一百万元(二○一五年：港币一亿一千一百万元)当中包 括远期外汇合约之公允价值盈余港币八千三百万元(二○一五年：港币二千四百万元)。 c. 为若干发展物业及资产作出为数港币十二亿九千六百万元的减值拨备。 d. 於二○一五年的支出净额包括一项非经常性会计亏损港币十六亿二千万元，来 自集团将绿城由联营公司重新分类为金融投资时，被视作出售本集团於绿城的全部24.3%权益而产生，以及现代货箱码头出售其於太仓集装箱码头的50%权益而产生的一项收益港币九亿零八百万元。 5. 财务支出 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 利息支出： 银行借款及透支 858 1,018 其它借款 1,036 938 总利息支出 1,894 1,956 其它财务支出 269 195 减：拨作资产成本 (565) (678) 1,598 1,473 公允价值(盈余)/亏损: 跨货币利率掉期合约 72 379 利率掉期合约 (309) 27 (237) 406 总额 1,361 1,879 -29- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 6. 所得税 於综合收益表内扣除的税项包括如下： 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 是年税项 香港 ─本年度税项准备 1,748 1,592 ─以往年度税项准备之高估 (7) (21) 香港以外地区 ─本年度税项准备 1,133 1,073 ─以往年度税项准备之低估/(高估) 9 (5) 2,883 2,639 中国土地增值税（附注c） 718 411 递延税项 投资物业之价值变动 23 488 源自及拨回暂时差异 537 304 以往未确认税项亏损现在确认 (54) (13) 506 779 总额 4,107 3,829 a. 香港利得税准备，乃按照本年度为应课税而作出调整之盈利以16.5%（二○一 五年：16.5%）税率计算。 b. 香港以外地区所得税主要为中国内地之所得税按照25%（二○一五年：25%） 税率计算及中国预提所得税按照最多10%税率计算。 c. 在根据土地增值税暂行条例下，所有由转让中国内地房地产物业产生的收益均 须以土地价值的增值部分（即出售物业所得款项减可扣税开支（包括土地使用权成本、借贷成本及所有物业发展开支））按介乎30%至60%的累进税率缴纳土地增值税。 d. 截至二○一六年十二月三十一日止年度所占联营公司及合营公司之税项为港币 十一亿七千万元(二○一五年：港币十亿八千二百万元)已包括在所占联营公司及合营公司之业绩内。 7. 每股盈利 每股基本及摊薄盈利乃根据是年之公司股东应占盈利港币二百一十四亿四千万元 （二○一五年：港币一百六十亿二千四百万元）及年内已发行之普通股加权平均数三十亿三千一百万股（二○一五年：三十亿三千一百万股）而计算。 -30- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 8. 股东应占股息 二○一六年 二○一六年 二○一五年 二○一五年 每股港币元 港币百万元 每股港币元 港币百万元 已宣布派发及已付之 首次中期股息 0.58 1,758 0.55 1,667 结算日後宣布派发之 第二次中期股息 1.57 4,760 1.35 4,092 2.15 6,518 1.90 5,759 a. 於结算日後宣布派发之第二次中期股息是根据三十亿三千二百万股（二○一五 年：三十亿三千一百万股）普通股股份计算，并没有在结算日确认为负债。 b. 二○一五年第二次中期股息港币四十亿九千二百万元已於二○一六年批准及派 发。 9. 应收贸易及其它账项 於二○一六年十二月三十一日此项目包括应收贸易账项（扣除呆坏账准备）及以发票日期为准之账龄分析如下: 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 应收贸易账项 零至三十日 411 625 三十一日至六十日 70 167 六十一日至九十日 31 74 九十日以上 143 105 655 971 其它应收账项及预付 3,626 3,003 4,281 3,974 本集团每一项核心业务均有既定的信贷政策。一般允许的信用期为零至六十日，除了销售物业之应收楼价乃按物业项目之销售条款厘订。所有应收账项预期於一年内收回。 -31- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 10. 应付贸易及其它账项 於二○一六年十二月三十一日此项目包括应付贸易账项及以发票日期为准之账龄分析如下: 二○一六年 二○一五年 港币百万元 港币百万元 应付贸易账项 零至三十日 349 390 三十一日至六十日 261 258 六十一日至九十日 39 32 九十日以上 188 128 837 808 租金及客户按金 4,129 3,982 建筑成本应付账项 8,112 7,980 应付联营公司款项 3,390 3,083 应付合营公司款项 1,875 2,524 其它应付账项 5,902 4,304 24,245 22,681 11. 业绩评议 截至二○一六年十二月三十一日止年度的财务业绩，已经由本公司的审核委员会作出审阅，而委员会对该财务业绩并无不相同的意见。 於初步公告内所载列的集团截至二○一六十二月三十一日止年度的综合财务状况 表、综合收益表、综合全面收益表及其相关附注所列的财务数字已由本公司核数 师，毕马威会计师事务所(执业会计师)与集团该年度经审核综合帐项所载之金额作比较，两者金额一致。根据香港会计师公会颁布的《香港审计准则》、《香港审阅工作准则》或《香港核证工作准则》，毕马威会计师事务所就此所进行之工作，并不构成审核、审阅或其它委聘保证，因此核数师不会就本公告发表任何保证意见。 -32- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日) 企业管治守则 於截至二○一六年十二月三十一日止财政年度内，本公司已遵守香港联合交易所有限公司《证券上市规则》附录十四内《企业管治守则》所载之所有守则条文，惟守则条文第A.2.1条则除外，此条文规定主席与行政总裁的角色应由不同人士担任。 由同一人出任本公司主席及履行行政总裁的执行职能被认为於计划及执行长远策略时较具效益，因此相关安排被视为合适。董事会相信经由具经验和卓越才干的人士所组成的董事会（其中一半乃独立非执行董事）的运作，已足够确保权力和授权分怖均衡。 购买、出售或赎回证券 於本财政年度内，本公司或其任何附属公司并无购买、出售或赎回其任何上市证券。 暂停过户登记 为确定股东有权收取上述第二次中期股息，本公司将於二○一七年三月三十日（星期 四）至二○一七年三月三十一日（星期五）（首尾两天包括在内）暂停办理本公司的股份过户登记手续。凡欲获派第二次中期股息而尚未登记过户者，须於二○一七年三月二十九日（星期三）下午四时三十分前，将过户文件连同有关股票，一并送达本公司的股份登记处，即位於香港皇后大道东183号合和中心22楼的卓佳登捷时有限公司，以办理有关过户手续。 为确定股东有权出席将於二○一七年五月十日（星期三）举行的股东周年大会及於会上投票，本公司将於二○一七年五月四日（星期四）至二○一七年五月十日（星期三）（首尾两天包括在内）暂停办理本公司的股份过户登记手续。凡欲出席股东周年大会及於会上投票而尚未登记过户者，须於二○一七年五月二日（星期二）下午四时三十分前，将过户文件连同有关股票，一并送达本公司的股份登记处，即位於香港皇后大道东 183号合和中心22楼的卓佳登捷时有限公司，以办理有关过户手续。 承董事会命 公司秘书 许仲瑛 香港，二○一七年三月九日 於本公告日期，本公司董事会的成员为吴天海先生、周安桥先生、李玉芳女士、徐耀祥先生、凌缘庭女士和陈国邦先生，以及六位独立非执行董事欧肇基先生、陈坤耀教授、方刚先生、捷成汉先生、唐宝麟先生和杨永强教授。 -33- 九龙仓集团有限公司－二○一六年全年业绩公告 (二○一七年三月九日)