香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 截至 2016年 12月 31日止年度之经审核全年业绩公告 中泛控股有限公司（「中泛控股」或「本公司」，连同其附属公司「本集团」）董事（「董事」） 会（「董事会」）欣然宣布本集团截至2016年12月31日止年度之经审核全年业绩。 财务摘要 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 变动 收入 153.4 189.2 -19% 未扣除利息支出及税项前盈利 257.4 152.9 +68% 本公司股东应占利润 136.2 122.5 +11% 每股盈利 港币0.90仙 港币1.21仙 -26% 主席报告 着力发展海外业务是本集团控股股东泛海控股股份有限公司 （「泛海控股」，其股份於 深圳证券交易所上市（股份代号：000046））近年最重要的战略之一。作为泛海控股 海外上市业务的核心平台，中泛控股在泛海控股的海外业务布局中有举足轻重的地 位。香港作为亚洲的金融和商业中心，可为本集团的海外项目发展提供融资渠道、资 本以及人才等多方面的支持。管理层期待通过国际化的管理及资本运作，有效发挥香 港平台的战略及结构性优势，并通过全方位的渠道和资源共享，令本集团的业务与其 控股股东的境内业务产生协同效应，以增加本集团的盈利回报，向发展成为一个领先 和具规模的国际性综合控股型企业的目标迈进。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 1 2016年是危机与机遇并存的一年。对於众多在海外发展业务的中资企业而言，国内 管控收紧及美国（「美国」）市场加息对海外扩张形成了双重压力。然而，即使在这样 的环境下，依赖於本集团管理层早於 2015年就开始布局美元资产的先见性和战略眼 光，同时藉助本集团不可取代的平台及战略优势，本集团业务发展并未受到市场环境 的明显不利影响，业务发展稳健且规模持续扩大。一方面，本集团美元资产组合持续 增长，在美国的房地产开发项目增加至五个，总资产规模几乎倍增。另一方面，由於 优质的资产积累，本集团的境外融资能力得以加强，用以支持美国房地产开发项目与 印度尼西亚共和国（「印尼」）电厂项目的开发。随着项目将先後进入开发阶段，本集 团整体业务发展迅速，盈利释放可期。 本集团在高速发展的同时，亦奉行稳健原则，把风险控制放在首位。其中首要关注的 就是资本的充裕是否足以支持发展的速度。2016年度，管理层通过灵活运用各种融 资渠道，令本集团一直保持资金流动性充足状态。2016年年初，藉助股东们的支持， 本集团透过进行供股计划，共筹得款项净额港币 45.713亿元，主要用以收购及支持 美国房地产项目及印尼电厂项目的开发。2016年 6月及 9月，本集团得到控股股东 的财务支持，分别获授予 2.500亿美元（相等於约港币 19.388亿元）与 3.000亿美 元（相等於约港币23.265亿元）的股东贷款，以保证本集团流动资金充裕。於2016 年12月 31日，本集团已从该贷款中提取约港币16.945亿元。 财务业绩 本集团已从单一的物业投资转型为集物业投资、房地产开发、能源电力及战略性财务 投资於一体的综合企业。於2016年12月31日，本集团总资产规模上升至港币169.672 亿元，较2015年增长94%。其中，投资物业规模增长至港币22.934亿元，较2015 年增长41%；开发中物业规模增长至港币97.212亿元，较2015年增长247%。上述 资产主要位於美国主流城市的黄金地段，将於未来被开发成多元化的住宅、酒店及商 用物业，销售与自持并存，长远来说，预期会给本集团带来丰厚的盈利回报。 本集团截至2016年12月 31日止年度（「年内」）股东应占综合利润为港币 1.362亿 元，较2015年的港币 1.225亿元增加11%，每股盈利为港币 0.90仙（2015年：港 币1.21仙）。 年内收入为港币 1.534亿元（2015年：港币1.892亿元），而年内的未扣除利息支出 及税项前盈利（「利息及税前盈利」）则为港币 2.574亿元（2015年：港币 1.529亿 元），较去年增长 68%。撇除其他净利得港币 1.891亿元（2015年：港币7,690万元）， 年内经常性利息及税前盈利为港币6,830万元（2015年：港币7,590万元）。经常性 利息及税前盈利减少主要是由於利息收入减少，惟部分被专业顾问费减少所抵销。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 2 股息 为预留充足的资金予本集团将来发展及营运之用，董事会并不建议派发本年度的末期 股息（2015年：无）。 业务概览 物业投资 物业投资板块透过其位於上海的两幢办公室及商用物业於年内继续带来稳定的租金 收益和利润。受益於上海房地产市场升温，物业价格上涨的影响，年内上海的两幢办 公室及商用物业共录得港币 2.734亿元的物业公允价值重估利得。於 2016年 12月 31日，上海的两幢办公室及商用物业的平均出租率为 97%。此外，本集团於2017年 3月 10日已透过公开招标成功竞得与上海附属公司的非控股股东签署股份购买协 议，收购其持有的余下股权，完成收购後可望为本集团贡献额外的净利润和释放更多 的资产价值。 房地产开发 房地产开发板块方面，本集团发挥业务优势，专注於优质地块的开发。继 2015年已 购入的洛杉矶项目和夏威夷科琳娜二号地项目後，於 2016年，本集团完成纽约项目 的收购，并再成功购入两个夏威夷地块项目。於 2016年 12月31日，本集团有以下 五个房地产开发项目： 洛杉矶项目 2015年 10月，本集团成功向其母公司泛海控股的附属公司购入了美国洛杉矶房地产 项目，该项目位於洛杉矶市核心地带，毗邻斯台普斯中心（湖人队和快船队主场）、 微软剧场、洛杉矶会展中心、丽思卡尔顿酒店等地标建筑，人流及客流相当可观，是 绝佳的商业综合体开发用地。项目总地块面积约18,662平方米，计容面积约138,249 平方米，总投资金额预计约 15.000亿美元（相等於约港币116.327亿元），计划发展 成为一个大型多用途都市商业综合体，包括有三幢的高尚公寓、一间使用凯悦集团旗 下最高端的酒店品牌「柏悦酒店」的五星级豪华酒店、约 15,476平方米的购物中心 及美国西岸最大的LED广告牌。项目已於 2014年下半年动工，现在建设已进展到主 体施工阶段，主体建筑部分已完成北塔十层，南塔八层，将於 2019年 2月竣工，预 期住宅部分将於2018年开始销售。於2016年12月31日，已投入项目的资金约4.270 亿美元（相等於约港币33.114亿元）。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 3 纽约项目 纽约地块的收购於2016年 3月完成交割。项目是位於美国曼哈顿下城海港区核心地 带的两个地块，东临东河，紧依着名的布鲁克林大桥，南眺纽约港、自由女神像，西 望纽约世界贸易中心，北面则尽览整个曼哈顿岛的天际线。占地面积约 1,367平方米， 可发展面积为 75,975平方米，是绝佳的酒店及住宅开发用地。项目已获得纽约市城 市规划委员会认证，计划发展成一幢包含高端酒店和住宅的混合用途大厦，现已完成 项目概念设计，正在进行方案设计。於2016年12月31日，已投入项目的资金约3.970 亿美元（相等於约港币30.788亿元）。 夏威夷科琳娜二号地项目 本集团於2015年12月成功购入了位於全球热门旅游地区之一的美国夏威夷欧胡岛的 若干地块，为欧胡岛的罕有酒店发展用地，该地块拥有丰富的自然资源和优美的海岸 线，地块面积约 70,000平方米，预计总建筑面积约 92,292平方米，计划发展为两间 豪华品牌酒店及公寓。该项目现时正处於概念设计阶段。於 2016年 12月31日，已 投入项目资金约 1.968亿美元（相等於约港币15.262亿元）。 夏威夷卡珀雷区项目 本集团於2016年10月完成向独立第三方收购位於美国夏威夷州欧胡岛卡珀雷区的多 幅地块的交割，地块面积约207万平方米，代价为 9,800万美元（相等於约港币7.600 亿元）。该等地块邻近上文所述的欧胡岛的若干地块，可带来协同效应及品牌价值。 地块计划发展成商业、住宅及社区建设。该项目现正进行一期基础设施工程。於2016 年12月 31日，已投入项目资金约1.085亿美元（相等於约港币8.414亿元）。 夏威夷科琳娜一号地项目 於2016年 8月，本集团再向独立第三方收购位於美国夏威夷州欧胡岛科琳娜区的三 幅地块，地块面积约 106,311平方米，代价为 2.808亿美元（相等於约港币 21.776 亿元）。此交易於2016年9月完成交割，本集团并於 2016年 12月与「Atlantis」品 牌公司达成协议，将发展一个以「Atlantis」品牌命名的国际豪华度假村，内设约800 间客房、水族馆、餐厅、酒吧、水疗中心、健身房、会议设施、室外游泳池与酒吧， 以及水上乐园等；另包括一个品牌住宅部分，内设约 524个与「Atlantis」品牌相关 联的豪华住宅。该项目现时正处於概念设计阶段。於 2016年 12月31日，已投入项 目资金约2.813亿美元（相等於约港币 21.815亿元）。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 4 能源电力 监於印尼电力市场存在供需缺口，目前有效负荷供应远落後於发展需求，加上印尼政 府近期推行的一系列吸引外资政策以及中华人民共和国（「中国」）政府的「一带一路」 发展策略等政策支持，管理层相信印尼的能源电力行业增长潜力强劲。本集团於2015 年并入了项目以开发位於印尼棉兰工业区的两座燃煤蒸气发电厂（各自净产能为150 兆瓦）（「棉兰项目」）。棉兰项目公司（「项目公司」）与当地国有电网公司 PT PerusahaanListrikNegara(Persero)（「PLN」）签署了电力购买协议（「电力购买协 1 议」），为日後运营提供了保障。棉兰项目遵从三大原则，分别为美元计价、照付不 议和煤电联动，不但免除了项目的外汇风险，印尼政府还保证对协议电量按协议电价 全额收购和承担煤炭价格波动风险，长期并有效的保证了棉兰项目的盈利规模。棉兰 项目现时已完成地基作业，土建工程全面展开，电厂设备陆续进场进行安装，预计於 2018年投产，届时将可为本集团带来稳定的美元收入来源。於 2016年12月31日， 已投入棉兰项目资金约为 2.420亿美元（相等於约港币 18.767亿元）。 财务投资及其他 於2016年 9月，本公司的一家附属公司与其间接控股股东中国泛海控股集团有限公 司的一家全资附属公司签署关於认购投资基金（「投资基金」）A类股份（「认购事项」） 的总框架协议，该投资基金旨在透过运用多种策略方法投资於包括股票及债券的多元 化投资组合，为认购人带来稳定并高於市场银行存款利率的回报。藉助投资顾问及投 资经理的专长及网络，本集团预期，认购事项可增加本集团的盈利来源及规模，为股 东带来稳定和低风险的回报。本集团将在业务发展与资本充足之间取得平衡，确保闲 置资金才会用於认购事项。於 2016年12月 31日，本集团并无进行认购事项。 1 美元计价，即项目公司所发电力将以美元作为计价币种，大为降低棉兰项目的货币汇兑风险；同时，印尼是外汇自 由汇兑国家，能确保项目收益的自由进出境。照付不议，即项目公司与PLN签订的电力购买协议规定项目公司应按协议 中的约定进行发电生产，PLN保证按协定价格全数购买协定电量，保障了项目公司销售的稳定性。煤电联动，即PLN 通过支付燃料成本的方式负责煤炭供应，承担煤炭价格波动风险。项目公司将因此获得较为稳定的收益水平。若电厂设计合理、管理得当，还可望享受额外利润。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 5 展望 短短一年时间，本集团迅速拓展各个业务板块，目前投资组合中着重美元项目，长期 与短期投资项目并存，各项目执行和运营团队均已步入正轨。展望未来，本集团将致 力发展现有的优质项目，尽快完成建设以取得投资回报，并持续扩大各业务板块规 模。在全力发展现有业务之余，本集团亦会寻求其他机会，以增加股东回报，令本集 团资产规模得到以提升，为未来的发展奠下�实基础。 物业投资板块将透过维持其位於上海的两幢物业的理想出租率，为本集团贡献稳定的 租金收益及利润。 房地产开发板块将致力发展已并入项目，在贯彻执行严格的成本及风险控制下，确保 项目如期完成及投入销售，带领本集团进入盈利释放期。 能源电力板块致力推进项目建设，并严控质量、安全及成本，把项目安全高效的推到 目标投产期，务求扩阔本集团稳定收入的来源。 此外，本集团将继续谨慎和周全地物色投资及业务拓展机会，善用资金扩展业务领 域，继续寻求可发展项目，并入优质资产。凭藉本集团控股股东的经验及支持，管理 层矢志把物业投资、房地产开发、能源电力及财务投资板块持续壮大，以提升本公司 股东的长远回报。 致谢 本人谨代表董事会，向全体员工的努力不懈及克尽己责表示衷心感谢。本人亦藉此机 会感谢本公司全体股东、业务夥伴及客户长久以来的鼎力支持。 主席 韩晓生 香港，2017年 3月14日 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 6 业务回顾 本集团已发展成为「物业投资」、「房地产开发」、「能源电力」及「财务投资及其他」 四大板块协同发展的综合控股型企业，形成了一套稳健的业务发展策略，即：「业务 拓展与维持流动性并进、实业开发与金融运作互补，在盈利释放到来之前有效管理由 增大资本投入而造成的盈利压力」。为配合本集团的跨国综合企业之策略定位，本集 团於 2016年继续进行并购和发展及扩大，房地产开发板块现已在美国主要城市拥有 超过 226万平方米的土地面积以作发展之用;印尼发电厂项目正全速建设中，预计 2018年正式投产。本集团将致力不断推动业务增长及开拓收益来源，在积极进行收 购及投资的同时,本集团会采取审慎的理财原则，维持稳健的资金流动性，务求为股 东持续创造最大的价值。 物业投资 2016年内，物业投资板块两幢位於上海的办公室及商用物业带来的收入为港币9,630 万元（2015年：港币9,670万元）。由於国内於2016年 5月份实行营业税改增值税 的税务办法，2016年5月前租金收入含营业税，但从2016年5月份开始，相关租金 收入所徵收的增值税不再列作收入而令收入减少，撇除此影响，收入实际由 2015年 的港币9,210万元增加3%至2016年的港币9,470万元。未扣除利息支出及税项前盈 利（「利息及税前盈利」）为港币 3.522亿元，较 2015年之港币 6,950万元增加 407%。 撇除物业公允价值重估利得港币 2.734亿元，经常性利息及税前盈利由2015年港币 6,950万元上升 13%至2016年的港币7,880万元，增加主要由於2016年内租赁佣金 减少所致。於 2016年12月31日，两幢物业之平均出租率约为97%。 房地产开发 凭藉管理层独到的先见性和战略眼光，在预期美国经济复苏和美元持续强劲的大环境 下，集团致力发展美国房地产项目，继 2015年购入洛杉矶项目和夏威夷项目後，於 2016年再度购入夏威夷科琳娜一号地和夏威夷卡珀雷区两个项目及完成纽约项目的 交割，下表为各项目的基本概况: 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 7 项目名称 土地面积 於2016年 项目现时情况 项目发展 (平方米) 12月31日 已投入 资金 (亿美元) 洛杉矶项目 18,662 4.270 主体施工阶段，主体建筑 高尚公寓、以「柏悦酒店」 部分已完成北塔十层，南 品牌命名的五星级豪华 塔八层 酒店、大型购物商场及美 国西岸最大的LED广告 牌 纽约项目 1,367 3.970 已完成概念设计，开始方包含高端酒店和住宅 案设计 的混合用途大厦 夏威夷科琳娜 106,311 2.813 概念设计 发展以「Atlantis」品牌命 一号地项目 名的国际豪华度假村，包 含豪华公寓及酒店 夏威夷科琳娜 70,000 1.968 概念设计 两间奢华品牌酒店及公 二号地项目 寓 夏威夷卡珀雷 2,066,286 1.085 一期基础设施工程 商业、住宅及社区建设 区项目 2016年内房地产开发板块带来的收入港币 630万元，主要为夏威夷科琳娜一号地项 目的租金收入。於2016年，房地产开发板块未扣除利息支出及税项前亏损（「利息及 税前亏损」）为港币 740万元（2015年:港币 1,460万元），主要为项目的前期营运 费用，利息及税前亏损减少主要由於年内夏威夷科琳娜一号地项目的租金收入抵销了 其他美国项目的前期营运费用。 能源电力 诚如本公司 2015年年报所述，本集团於 2015年并入了项目以开发位於印尼棉兰工 业区的两座燃煤蒸气发电厂（各自净产能为 150兆瓦）（「棉兰项目」）。棉兰项目公司 （「项目公司」）与当地国有电网公司 PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) 1 （「PLN」）签署了电力购买协议。棉兰项目遵从三大原则，分别为美元计价、照付 不议和煤电联动，不但免除了项目的外汇风险，PLN还保证对协议电量按协定电价全 额收购和承担煤炭价格波动风险，保证了棉兰项目的长远盈利。2016年内已签署总 额约 4.416亿美元（相等於约港币 34.247亿元）的融资协议。棉兰项目已完成地基 作业，土建工程已全面开展，电厂设备陆续进场进行安装，预计棉兰项目於 2018年 投产，将为本集团带来稳定的收入来源。截至 2016年 12月31日，已投入棉兰项目 资金约为2.420亿美元（相等於约港币18.767亿元）。 1 美元计价，即项目公司所发电力将以美元作为计价币种，大为降低棉兰项目的货币汇兑风险；同时，印尼是外汇自由 汇兑国家，能确保项目收益的自由进出境。照付不议，即项目公司与PLN签订的电力购买协议规定项目公司应按协议中 的约定进行发电生产，PLN保证按协定价格全数购买协定电量，保障了项目公司销售的稳定性。煤电联动，即PLN通过 支付燃料成本的方式负责煤炭供应，承担煤炭价格波动风险。项目公司将因此获得较为稳定的收益水平。若电厂设计合理、管理得当，还可望享受额外利润。 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 8 由於棉兰项目尚处於建设阶段，能源电力板块年内利息及税前亏损为港币 1,690万 元，较2015年之港币2,160万元减少22%。利息及税前亏损减少主要为棉兰项目的 专业顾问费用减少导致。 财务投资及其他 2016年内财务投资及其他板块之收入为港币 5,080万元，较 2015年之港币9,250万 元减少45 %； 2016年内利息及税前亏损为港币7,050万元，相比2015年则为利息及 税前盈利港币 1.196亿元，撇除 2016年其他净亏损港币 8,430万元，当中包含股票 证券减值亏损港币 8,750万元减去出售股票证券净利得港币 320万元（2015年：初 次确认为可供出售之财务资产利得及其他净利得港币 7,690万元)，利息及税前盈利 为港币1,380万元（2015年：港币4,260万元）,收入与利息及税前盈利减少主要原 因为利息收入减少所致。 本集团於 2015年对多个上市证券进行了财务性投资，包括中国汇源果汁集团有限公 司（股份代号:1886）及广发证券股份有限公司（股份代号:1776）。2016年内，本集 团共录得已变现利得港币 320万元（2015年：港币 1,270万元）。於 2016年 12月 31日，本集团之上市股票证券及债券投资公允值为港币 13.570亿元（2015年12月 31日：港币16.458亿元）。 本集团未来发展策略 本集团一直积极於中国境外市场物色优质房地产、金融及能源电力行业方面之投资机 会，持续拓展中国境外之业务发展及市场地位，以期为本公司股东带来整体稳定回报 及缔造价值增长及有助提升本集团整体竞争优势。各项投资决定皆以股东长远利益为 依归，并按各地市场情况及项目的风险与回报作考虑。 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 9 综合收益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 附注 港币千元 港币千元 收入 2 153,390 189,208 销售成本 (10,246) (18,446) 毛利 143,144 170,762 其他净利得 3(a) 189,142 76,940 行政费用 (73,052) (90,724) 销售及分销成本 (1,798) (4,090) 除税前利润 3 257,436 152,888 所得税项开支 4 (87,188) (22,212) 年内利润 170,248 130,676 以下应占利润： 本公司股东 136,214 122,510 非控股权益 34,034 8,166 170,248 130,676 本公司股东应占之每股基本及摊薄盈利 6 港币0.90仙 港币1.21仙 末期股息之详情载於附注5。 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 10 综合全面收益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 港币千元 港币千元 年内利润 170,248 130,676 其他全面（开支）�u收益： 可能重新分类至损益之项目： 海外业务财务报表之换算： －计入储备之亏损 (73,316) (93,754) 可供出售之财务资产： －计入储备之估值净（亏损）�u利得 (211,878) 192,747 －过往确认於储备内之净利得於收益表确认 (3,226) (12,688) －转拨至收益表之减值亏损 87,491 - 年内除税项後之其他全面（开支）�u收益* (200,929) 86,305 年内全面（开支）�u收益总额 (30,681) 216,981 以下应占之全面（开支）�u收益总额： 本公司股东 (57,588) 218,262 非控股权益 26,907 (1,281) (30,681) 216,981 *截至2016年及2015年12月31日止年度，其他全面（开支）�u收益之各组成部份概无税务影响。 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 11 综合财务状况表 於2016年12月31日 2016年 2015年 附注 港币千元 港币千元 资产 非流动资产 物业、机器及设备 1,814,027 778,931 投资物业 2,293,398 1,627,017 租赁土地及土地使用权 1,320 1,462 可供出售之财务资产 1,356,980 1,645,824 按金、预付款项及其他应收款项 643,037 579,463 递延所得税资产 4,287 - 6,113,049 4,632,697 流动资产 开发中物业 9,721,171 2,804,199 应收账款 7 912 84 按金、预付款项及其他应收款项 106,486 192,173 受限制现金 409,991 26,353 现金及现金等价物 615,568 1,079,408 10,854,128 4,102,217 资产总额 16,967,177 8,734,914 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 12 综合财务状况表（续） 於2016年12月31日 2016年 2015年 港币千元 港币千元 权益 本公司股东应占权益 股本 1,614,265 1,076,177 储备 9,039,041 5,063,406 10,653,306 6,139,583 非控股权益 629,401 251,621 权益总额 11,282,707 6,391,204 负债 非流动负债 其他贷款 756,122 240,281 递延所得税项负债 243,798 179,002 999,920 419,283 流动负债 已收按金、其他应付款项及应计项目 605,088 583,028 银行贷款 2,359,875 1,317,670 应付中间控股公司款项 1,694,489 - 流动所得税项负债 25,098 23,729 4,684,550 1,924,427 负债总额 5,684,470 2,343,710 权益及负债总额 16,967,177 8,734,914 中泛控股有限公司― 2016年经审核全年业绩 13 附注： 1 编制基准及主要会计政策 本集团已采纳由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布，於2016年1月1日开始之年度期间生效之所有 新订及经修订准则、修订及诠释。采纳该等新订及经修订准则、修订及诠释对本集团之会计政策并无任何影响。 於此等财务报表获授权发出日，以下为已发出但未生效及未获本集团提前采纳之准则及修订： 香港会计准则第12号（修订） 所得税(1) 香港会计准则第7号 现金流量表(1) 香港财务报告准则第15号 收入(2) 香港财务报告准则第9号 金融工具(2) 香港财务报告准则第16号 租赁(3) 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号（修订） 投资者及其关联或合资企业之间的资 产销售或贡献(3) (1) 於本集团由2017年1月1日或以後开始之年度期间生效 (2) 於本集团由2018年1月1日或以後开始之年度期间生效 (3) 於本集团由2019年1月1日或以後开始之年度期间生效 本集团正评估以上新订及经修订之香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）於初次采纳之潜在影响，预期采纳此等准则并不会对本集团之营运业绩及财务状况产生重大影响。 2 收入及分部资料 收入包括租金及服务收益、利息收益及股息收益。年内已确认之收入金额如下： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 投资物业之租金收益 96,332 93,772 开发中物业之租金收益* 6,259 - 投资物业之服务收益 - 2,887 利息收益 44,824 88,516 股息收益 5,975 4,033 153,390 189,208 * 截至2016年12月31日止年度之收入港币6,259,000元，指於开始发展前来自租赁已收购作发展用途之物业之租金收 入。 高级管理层（包括执行董事及财务总监）为本集团的主要经营决策者（「主要经营决策者」）。管理层已厘定经营分部，以进行资源分配及表现评估。 由於各业务分部之业务目标不同，以及所涉及之风险及回报均有别於其他分部，因此各分部之管理工作均为独立进行。 由於主要经营决策者认为未扣除利息支出及税项前盈利�u（亏损）（「利息及税前盈利�u（亏损）」）能更佳地反映每个分部之表现，故其被视为本集团可报告分部之分部业绩。利息及税前盈利�u（亏损）获使用於本集团之内部财务及管理报告，以监控业务表现。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 14 附注：（续） 2 收入及分部资料（续） 分部资料： 截至2016年12月31日止年度 财务投资 物业投资 房地产开发 能源电力 及其他 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分部收入 96,332 6,259 - 50,799 153,390 其他净利得�u（亏损）前之分部 业绩 78,819 (7,386) (16,902) 13,763 68,294 其他净利得�u（亏损） （附注3(a)） 273,407 - - (84,265) 189,142 利息及税前盈利�u（亏损） 352,226 (7,386) (16,902) (70,502) 257,436 所得税项开支 (87,188) 年内利润 170,248 分部资产 1,456,098 11,370,293 2,480,566 1,655,933 16,962,890 递延所得税项资产 - 4,287 - - 4,287 资产总额 16,967,177 分部负债 71,912 392,689 120,678 19,809 605,088 银行贷款 - 2,169,356 - 190,519 2,359,875 其他贷款 - 756,122 - - 756,122 应付中间控股公司款项 - - - 1,694,489 1,694,489 流动所得税项负债 22,956 - - 2,142 25,098 递延所得税项负债 241,397 2,401 - - 243,798 负债总额 5,684,470 物业、机器及设备之折旧 515 313 32 2,284 3,144 租赁土地及土地使用权之摊销 52 - - - 52 添置非流动分部资产** 490 473,741* 944,608 240 1,419,079 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 15 附注：（续） 2 收入及分部资料（续） 分部资料：（续） 截至2015年12月31日止年度 财务投资 物业投资 房地产开发 能源电力 及其他 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分部收入 96,659 - - 92,549 189,208 其他净利得�u（亏损）前之分部 业绩 69,455 (14,559) (21,565) 42,617 75,948 其他净利得（附注3(a)） - - - 76,940 76,940 利息及税前盈利�u（亏损） 69,455 (14,559) (21,565) 119,557 152,888 所得税项开支 (22,212) 年内利润 130,676 分部资产 1,188,342 3,705,123 1,909,961 1,931,488 8,734,914 资产总额 8,734,914 分部负债 66,337 186,307 307,091 23,293 583,028 银行贷款 - - 1,317,670 - 1,317,670 其他贷款 - 240,281 - - 240,281 流动所得税项负债 21,587 - - 2,142 23,729 递延所得税项负债 178,018 984 - - 179,002 负债总额 2,343,710 物业、机器及设备之折旧 527 174 53 1,299 2,053 租赁土地及土地使用权之摊销 55 - - - 55 添置非流动分部资产** 14,958 237,844* 984,377 4,980 1,242,159 * 於截至2015年12月31日止年度内，港币448,650,000元之开发中物业获重新分类为投资物业。由於重新分类而导致添 置投资物业不视为於截至2015年12月31日止年度之非流动分部资产之添置。於截至2016年12月31日止年度内，并无发生有关重新分类。 ** 添置非流动分部资产包含添置物业、机器及设备、投资物业、建设发电厂之预付款项及物业发展项目之预付款项。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 16 附注：（续） 2 收入及分部资料（续） 地域资料： 本集团主要於香港、中华人民共和国（「中国」）、美利坚合众国（「美国」）及印尼经营业务。於呈列地域分部资料时，分部收入乃根据提供服务、利息及股息收益的地理位置进行计算。 按地理位置划分的收入及资产总额如下： 美国 印尼 中国 香港 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 收入 2016年12月31日 6,650 13,572 99,205 33,963 153,390 2015年12月31日 - 17,199 112,129 59,880 189,208 资产总额 2016年12月31日 11,374,580 2,476,257 1,454,981 1,661,359 16,967,177 2015年12月31日 3,705,123 1,810,578 1,187,196 2,032,017 8,734,914 有关主要客户之资料： 收入中约港币2,930万元（2015年：约港币1,660万元）产生自两名外部客户（2015年：港币1,660万元来 自一名单一外部客户），该客户单独占本集团收入（不包括利息收益及股息收益）之 10%或以上。该收入归属 於物业投资分部并来自中国。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 17 附注：（续） 3 除税前利润 除税前利润已计入及扣除下列项目： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 计入 重估投资物业之公平价值利得（附注(a)） 273,407 - 初次确认可供出售之财务资产之利得（附注(a)） - 68,700 出售股票证券净变现利得（附注(a)） 3,226 12,688 扣除 物业、机器及设备之折旧（附注(b)） 3,144 2,053 租赁土地及土地使用权之摊销 52 55 可供出售之股票证券之减值亏损（附注(a)） 87,491 - 物业营业租约费用（附注(c)） 9,707 7,581 外币汇兑净亏损（附注(a)） - 4,448 附注： (a)截至2016年12月31日止年度之其他净利得港币189,142,000元为(i)重估投资物业之公平价值利得港币273,407,000 元；(ii)出售上市股票证券净变现利得港币3,226,000元；扣除(iii)可供出售之股票证券之减值亏损港币87,491,000元。 截至2015年12月31日止年度之其他净利得港币76,940,000元为(i)初次确认可供出售之财务资产之利得港币 68,700,000元（即购买日当天证券之公平价值与其购买成本之差价）；(ii)出售上市股票证券净变现利得港币12,688,000 元；扣除(iii)外币汇兑净亏损港币4,448,000元。 (b)截至2016年12月31日止年度，港币647,000元（2015年：港币370,000元）、港币241,000元（2015年：港币220,000 元）及港币264,000元（2015年：港币146,000元）之折旧费用已分别资本化於开发中物业、投资物业及物业、机器 及设备。 (c)截至2016年12月31日止年度，港币3,723,000元（2015年：港币1,022,000元）、港币1,017,000元（2015年：港 币606,000元）及港币6,791,000元（2015年：港币4,559,000元）之营业租约费用已分别资本化於开发中物业、投 资物业及物业、机器及设备。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 18 附注：（续） 4 所得税项开支 2016年 2015年 港币千元 港币千元 流动所得税项 －香港境外 12,291 13,096 －香港 - 2,142 递延所得税项开支 74,897 6,974 87,188 22,212 截至2016年12月31日止年度，本集团於中国的附属公司须按标准税率25%（2015年：25%）缴纳企业所得 税。 截至2016年及2015年12月31日止年度，由於本集团并无估计应课税溢利，故并无就美国联邦及州份所得税 计提拨备。 截至2016年12月31日止年度，由於本集团并无估计应课税溢利，故并无就香港利得税计提拨备。 截至2015年12月31日止年度，香港利得税按税率16.5%计提拨备。 5 股息 本公司董事并不建议就截至2016年12月31日止年度派付末期股息（2015年：无）。 6 每股基本及摊薄盈利 每股基本盈利乃根据本公司股东应占利润除以年内已发行普通股之加权平均数计算。 2016年 2015年 已发行普通股之加权平均数 15,113,522,173 10,122,942,296 本公司股东应占利润（港币千元） 136,214 122,510 本公司股东应占每股基本盈利（每股港币仙） 0.90 1.21 於2016年3月，本集团透过按本公司股东每持有两股现有股份可获发一股供股股份之基准，按每股股份港币 0.85元之价格进行供股（「供股」）筹集之所得款项净额为港币4,571,311,000元，而有关价格较於2016年1 月28日（按连权基准买卖本公司股份之最後日期）之收市价每股港币0.80元溢价约6.3%。 由於供股对每股盈利具有反摊薄影响，故并无对所呈列之截至2016年12月31日止年度之每股盈利作出调整。 由於於截至2016年及2015年12月31日止年度内并无未获行使之雇员购股权，故截至2016年及2015年12 月31日止年度之每股摊薄盈利与每股基本盈利相同。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 19 附注：（续） 7 应收账款 於2016年及2015年12月31日，应收账款为未授出信贷期之应收租金。於12月31日，以发票日期为准并 扣除拨备後之应收账款之账龄分析如下： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 0�C30日 912 84 8 资产抵押 於2016年及2015年12月31日，本集团若干资产已抵押作为授予本集团之借贷之担保如下： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 已抵押银行存款 26,407 26,353 可供出售之财务资产 668,259 - 开发中物业 2,117,367 1,305,614 物业、机器及设备 4,102 3,133 投资物业 1,158,812 637,781 3,974,947 1,972,881 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 20 财务概览 资金管理 本集团之主要资金及融资政策重点为流动资金管理以达致最佳的流动性，并以有成本效 益的方式为附属公司运作提供资金支持。管理层密切监察本集团之流动资金状况，确保 本集团资产、负债及承担之流动资金结构足以应付资金需求。本集团之财务部门将在有 需要时以借款、发债及发行新股方式引入资金。财务部门以中央管理形式运作，负责管 理本集团之资金需要并监察财务风险，例如关於利息、外汇汇率及交易对方之风险。 於截至2016年12月31日止年度内，本集团并无订立任何利息或货币掉期或其他财务衍 生工具交易。 利率风险 除现金及银行存款、应收贷款、包含於可供出售之财务资产内之上市债务证券与银行及 其他贷款外，本集团并无其他重大计息资产和负债。应收贷款、上市债务证券和其他贷 款之利率为固定。 外汇风险 本集团之收入及经营成本乃按港币（「港币」）、美元（「美元」）及人民币（「人民币」） 计算。本集团承受其他货币变动风险，主要为按美元计算之於美国及印尼的投资、银行 存款、可供出售之财务资产以及银行及其他贷款。 市场价格风险 本集团的主要市场价格风险与可供出售之财务资产有关，该等资产以上市债务证券及上 市股票证券为主。本集团管理层密切监察可能对该等财务资产价值有所影响的价格变动 及市况转变以管理此风险。 信贷风险 本集团的盈余资金以审慎方式管理，通常以银行存款方式存放於具有良好信贷评级之金 融机构。为管控违约信贷风险，本集团之高级管理人员定期监察金融机构及其对手方的 价格变动、信贷评级及其为其各对手方所设的信贷总额。 本集团包含於可供出售之财务资产之上市债券证券主要於新加坡上市，并於2016年12 月31日获得穆迪及标准普尔评为A3/A-信贷评级。於2016年12月31日，本集团的应收贷 款主要为应收共同发展棉兰项目的非控股股东贷款。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 21 流动资金及营运资金 於2016年12月31日，本集团之未抵押现金、流动资金及上市投资共值港币13.043亿元 （2015年：港币27.252亿元）。其中25.5%以美元计算，55.2%以港币计算，19.1%以人 民币计算，其余则按其他不同货币计算。 本集团於2016年12月31日的银行及其他贷款为港币31.160亿元（2015年：港币15.580 亿元），当中有港币23.599亿元为浮息借贷并须於一年内偿还（2015年：港币13.177亿 元），港币7.561亿元（2015年：港币2.403亿元）为定息借贷，须於二年後但五年内偿 还。本集团亦拥有应付中间控股公司之款项港币16.945亿元（2015年：无），其为免息 及按需求偿还。以银行及其他贷款总额除以权益总额的杠杆比率为27.6%（2015年： 24.4%）。 本集团将为其持续发展及建设寻求额外融资。管理层预期将通过获得银行贷款获得足够 新融资以支付各项目的建设成本及为本集团提供营运资金。倘若上述任何或全部贷款未 能实现，在本公司控股股东的财务支持下，本集团将可透过其他融资活动获得额外营运 资金，如股本融资及�u或获得来自本公司之中间控股公司及�u或任何其他人士之贷款。 现金流量 截至2016年12月31日止年度，经营业务及投资业务所用现金净额分别为港币66.381亿 元（2015年：港币14.909亿元）及港币14.995亿元（2015年：港币14.868亿元）。经营 业务所用现金净额增加主要为房地产开发项目所用。年内融资业务所产生现金净额为港 币76.881亿元（2015年：港币14.106亿元），大部分融资现金流入主要为银行及其他贷 款、中间控股公司借款以及发行新股。 抵押及或有负债 於2016年12月31日，本集团之资产抵押详情载於本公告的综合财务报表附注 8。 除附注8外，於截至2016年12月31日及 2015年 12月31日止年度内，本集团并无 提供任何其他担保或其他或有负债。 人力资源 於 2016年 12月31日，本集团雇用 114名员工（2015年：89名）。於截至 2016年 12月 31日止年度内，雇员薪酬成本总额（包括董事酬金）共计港币6,920万元（2015 年：港币3,420万元）。 本集团确保雇员之薪酬及福利水平具有竞争力，并会就雇员之个别表现按本集团之薪 酬管理制度作出奖励。雇员之薪酬及福利每年均会进行检讨。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 22 报告期後事项 透过公开挂牌中标收购两间非全资附属公司股权 於2017年 2月20日，本公司透过两间间接全资附属公司中泛置业国际发展有限公司 及中泛置业中国有限公司，经上海联合产权交易所公开招标，分别递交申请投标本公 司两间非全资附属公司上海港陆房地产开发有限公司及上海浦港房地产开发有限公司 分别 12%及 20%股权（「股权」），代价分别为人民币 130,739,266元（相等於约港币 1.467亿元）及人民币 76,405,438元（相等於约港币8,580万元）。挂牌期於2017年 2月24日结束。上海联合产权交易所於 2017年3月2日发出确认函，证实本集团成 为收购股权之中标者。本集团於2017年 3月10日就收购股权订立股权转让协议。於 本公告日期，该等收购尚未交割。 其他公司资料 暂停办理股份过户登记 本公司将於2017年5月9日（星期二）举行股东周年大会 （「股东周年大会」）。为确定有权出席 股东周年大会并於会上投票的资格，本公司将於 2017年5月4日（星期四）至 2017 年5月9日（星期二）（包括首尾两日）暂停办理股份过户登记手续，在此期间将不会 办理本公司股份过户登记手续。为确保符合资格出席股东周年大会并於会上投票，所 有股份过户表格连同有关股票，必须在不迟於 2017年 5月 2日（星期二）下午 4时 30分送达本公司香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号室，以办理登记手续。 购回、出售或赎回本公司上市证券 於截至2016年12月31日止年度，本公司及其任何附属公司概无购回或出售本公司任 何上市证券。此外，本公司於年内亦无赎回其任何上市证券。 遵守企业管治守则 本公司於截至2016年12月31日止年度内已遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则 （「上市规则」）附录14所载之企业管治守则的所有适用守则条文（「守则条文」），惟以 下偏离除外： 守则条文第A.2.1条 守则条文第A.2.1条规定，主席及行政总裁的角色应有区分，并不应由一人同时兼任。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 23 韩晓生先生现时身兼本公司总裁和董事会主席两职。董事会相信，由同一名人士兼任主 席和总裁两职可确保本集团贯彻的领导，更有效及有效率地计划本集团的整体策略。董 事会认为，现时的安排不会损害职能及权力两者间的平衡，并认为此架构能使本公司及 时有效作出及执行董事会的决定。董事会将定期检讨此架构的有效性，确保其适合本公 司的现况。 守则条文第A.6.7条 守则条文第A.6.7规定，独立非执行董事及其他非执行董事应（其中包括）出席股东大 会。 由於其他事务在身，非执行董事秦定国先生并无出席本公司於2016年5月24日举行之股 东周年大会及本公司於2016年11月29日举行之股东特别大会（「股东特别大会」），而非 执行董事郑东先生、赵英伟先生、齐子鑫先生以及独立非执行董事蔡洪平先生并无出席 股东特别大会。其他非执行董事及独立非执行董事均有出席上述股东大会，以令董事会 对股东之意见有公正了解。 遵守董事进行证券交易的标准守则 董事会已采纳董事进行证券交易的标准守则（「证券守则」） 以规管董事进行本公司的证 券交易，其条款不比上市规则附录10所载之上市发行人董事进行证券交易的标准守则 （「标准守则」）之规定准则宽松。经作出特定查询後，全体董事均确认彼等於截至2016 年12月31日止年度内一直遵守证券守则及标准守则两者所规定的标准。 审阅财务报表 本集团截至2016年12月31日止年度之综合财务报表已获董事会辖下审核委员会审阅并 经本公司核数师罗兵咸永道会计师事务所审核。无保留意见之核数师报告将载於本公司 2016年年报内。 企业策略 本集团之首要目标是要提升股东之长远回报总额。为达致此目标，本集团之策略为以稳 健的财务基础缔造可持续的回报。有关本集团之表现及本集团缔造或保存较长远价值之 基础，以及达成本集团目标之策略之讨论与分析载於主席报告及业务概览内。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 24 过往表现及前瞻性陈述 本公告所载本集团之表现及营运业绩仅属历史数据性质，过往表现并不保证本集团日後 之业绩。本公告或载有基於现有计划、估计与预测作出之前瞻性陈述及意见，而当中因 此涉及风险及不明朗因素。实际业绩可能与该等前瞻性陈述及意见中论及之预期表现有 重大差异。本集团、各董事、雇员及代理概不承担(a)更正或更新本公告所载前瞻性陈 述或意见之任何义务；及(b倘因任何前瞻性陈述或意见不能实现或变成不正确而引 ) 致之任何责任。 承董事会命 中泛控股有限公司 韩晓生 主席 香港，2017年3月 14日 於本公告日期，董事会由以下成员组成： 执行董事： 非执行董事： 韩晓生先生（主席） 秦定国先生（副主席） 刘冰先生 郑东先生（副主席） 刘洪伟先生 赵英伟先生 刘国升先生 齐子鑫先生 独立非执行董事： 刘纪鹏先生 蔡洪平先生 严法善先生 卢华基先生 除另有说明者外，於本公告内，美元兑港币的换算率为1.00美元兑港币7.7551元，而人 民币兑港币的换算率为人民币1.00元兑港币1.1224元，仅供说明之用。概无表示任何美 元、人民币或港币款项可以或应可以於有关日期按上述汇率或按任何其他汇率兑换。 中泛控股有限公司�C2016年经审核全年业绩 25