香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不 负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公 布全部或任何部分内容而产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何 责任。 （於香港注册成立之有限公司） （股份代号：119） 截至二零一六年十二月三十一日止年度之业绩公布 �C1�C 业绩 保利置业集团有限公司（「 本公司」）董事（「董事 」）谨此公布本公司及其附属公 司（「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度之经审核综合业绩及截 至二零一五年十二月三十一日止往年年度之比较数字如下： 综合损益表 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 收入 3 30,580,326 24,933,367 销售成本 (25,582,484) (22,064,695) 毛利 4,997,842 2,868,672 投资物业之公平值增加 116 654,745 其他收益净额 157,148 57,481 销售开支 (688,183) (845,236) 行政开支 (1,404,984) (1,272,734) 出售一间附属公司权益之收益 644,158 �C 发展中及持作出售物业之减值亏损 (86,207) (1,321,390) 其他营运开支 (430,176) (306,387) 融资成本 4 (910,434) (1,091,723) 分占联营公司业绩 (15,530) (12,835) 分占合营企业业绩 (30,529) 33,565 除所得税开支前溢利（亏损） 5 2,233,221 (1,235,842) 所得税开支 6 (2,012,049) (1,536,449) 年内溢利（亏损） 221,172 (2,772,291) 下列应占： 本公司拥有人 80,745 (2,817,149) 永久资本工具持有人 72,325 131,812 非控股权益 68,102 (86,954) 221,172 (2,772,291) 每股盈利（亏损）（以港仙列示） 8 ―基本 2.21 (76.94) ―摊薄 2.21 (76.94) �C2�C 综合全面收益表 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 年内溢利（亏损） 221,172 (2,772,291) 其他全面收入 其後可能重新分类至损益的项目： 海外业务之财务报表换算产生之汇兑差额 (1,285,505) (1,553,039) 可供出售投资之公平值变动 (7,289) (20,282) (1,292,794) (1,573,321) 不会重新分类至损益的项目： 物业重估（亏绌）盈余 (71,323) 54,785 税务影响前之其他全面收入 (1,364,117) (1,518,536) 物业重估产生之递延税项负债 17,831 (13,696) 年内其他全面收入，扣除税项 (1,346,286) (1,532,232) 年内全面收入总额 (1,125,114) (4,304,523) 下列应占： 本公司拥有人 (863,300) (3,931,470) 永久资本工具持有人 1,741 71,464 非控股权益 (263,555) (444,517) (1,125,114) (4,304,523) �C3�C 综合财务状况表 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 非流动资产 投资物业 10,406,785 11,095,284 物业、厂房及设备 2,016,012 2,118,470 预付租赁款项―非流动部分 316,243 346,172 商誉 �C 281,331 於联营公司之权益 246,317 277,064 於合营企业之权益 2,309,944 1,369,744 可供出售投资 310,877 116,331 收购土地使用权已付按金 1,551,551 960,518 收购附属公司已付按金 2,471,910 238,095 递延税项资产 303,786 404,150 非流动资产总额 19,933,425 17,207,159 流动资产 发展中物业 52,859,911 60,504,098 持作出售物业 20,904,988 23,753,872 其他存货 137,808 146,835 应收贸易及其他账款 9 4,677,407 3,843,983 预付租赁款项―流动部分 10,397 10,927 应收短期贷款 �C �C 应收联营公司款项 37,078 329,625 应收合营企业款项 2,938,059 3,148,682 应收附属公司非控股股东款项 542,767 780,518 可收回税项 1,664,408 1,504,280 已抵押银行存款 785,305 440,437 银行结存、存款及现金 17,581,484 17,908,117 流动资产总额 102,139,612 112,371,374 �C4�C 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 流动负债 应付贸易及其他账款 10 13,953,062 13,594,948 预售按金 25,723,676 24,423,105 物业租金按金 126,120 118,266 应付合营企业款项 672,749 12,450 应付最终控股公司款项 388,469 22,488 应付一间中间控股公司款项 509,304 26,859 应付同系附属公司款项 825,110 2,468,125 应付附属公司非控股股东款项 2,161,076 2,903,925 应付税项 1,543,986 1,626,685 银行及其他借贷―一年内到期 13,398,644 17,805,446 流动负债总额 59,302,196 63,002,297 流动资产净值 42,837,416 49,369,077 总资产减流动负债 62,770,841 66,576,236 本公司拥有人应占资本及储备 股本 17,685,677 17,685,677 储备 7,011,038 7,874,338 本公司拥有人应占股权 24,696,715 25,560,015 永久资本工具 �C 1,227,472 非控股权益 2,285,344 2,638,461 股权总额 26,982,059 29,425,948 非流动负债 银行及其他借贷―一年後到期 30,325,635 31,538,386 应付票据 3,900,000 3,900,000 一间同系附属公司贷款 202,247 214,286 递延税项负债 1,360,900 1,497,616 非流动负债总额 35,788,782 37,150,288 62,770,841 66,576,236 �C5�C 附注： 1.编制基准 本财务报表是按照香港会计师公会颁布的所有适用的《香港财务报告准则》，此统称包括 所有适用的个别《香港财务报告准则》、《香港会计准则》和诠释，香港公认会计原则和香 港公司条例（第622章）有关编制财务报表的条文编制。此外，财务报表亦包括香港联合交 易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）规定之适用披露资料。综合财务报表乃按历史 成本基准编制，惟投资物业、酒店物业及可供出售投资按公平值或重估金额计算。 本财务报表的编制符合《香港财务报告准则》，要求管理层须就无法依循其他途径即时得 知资产及负债的账面值作出估计和假设。这些估计和相关假设是根据以往经验和管理层 认为相关的其他因素作出的。实际结果可能有别於估计数额。 管理层会不断审阅各项估计和相关假设。如果会计估计的修订只是影响某一期间，则会 在该期间内确认；如果修订对当前和未来期间均有影响，则在作出修订的期间和未来期 间内确认。 本初步年度业绩公布所载有关截至二零一六年十二月三十一日止年度的财务资料并非 本公司该年度的法定年度综合财务报表，但摘录自该等财务报表。有关须根据第622章香 港公司条例（「公司条例」）第436条披露的该等法定财务报表的详情如下： 本公司将根据公司条例第662(3)条及附表6第3部分的规定将截至二零一六年十二月 三十一日止年度的财务报表递交公司注册处处长。 本公司核数师已就该等财务报表作出报告，报告无保留意见，并无载有核数师在不就该 等报告作保留的情况下以强调的方式促请有关人士注意的任何事项，亦不包含根据条例 第406(2)条或第407(2)或(3)条作出的陈述。 2.采纳香港财务报告准则 (a)采纳新订�u经修订香港财务报告准则―二零一六年一月一日起生效 香港财务报告准则（修订本） 二零一二年至二零一四年周期年度改进 香港会计准则第1号（修订本） 披露计划 香港会计准则第16号及第38号（修订本）澄清折旧及摊销之可接受方法 香港财务报告准则第11号（修订本） 收购合营业务权益之会计处理 初次采纳该等香港财务报告准则修订本对本集团之业绩及财务状况并无重大影响。 �C6�C (b)已颁布但尚未生效的新订�u经修订香港财务报告准则 下列已颁布但尚未生效的新订�u经修订香港财务报告准则可能与本集团的财务报表 有关，而本集团并无提早采纳。本集团目前拟於变动生效日期应用该等变动。 香港会计准则第7号（修订本） 现金流量表：披露计划 1 香港会计准则第12号（修订本） 所得税：就未变现亏损确认递延税项资产 1 香港财务报告准则第9号 金融工具 2 香港财务报告准则第15号 客户合约收入 2 香港财务报告准则第15号（修订本） 客户合约收入（对香港财务报告准则 第15号的澄清）2 香港财务报告准则第16号 租赁 3 香港财务报告准则第10号及香港会计 投资者与其联营或合营企业之间的资产 准则第28号（修订本） 出售或注资 4 1於二零一七年一月一日或其後开始之年度期间生效 2於二零一八年一月一日或其後开始之年度期间生效 3於二零一九年一月一日或其後开始之年度期间生效 4该等修订原定於二零一六年一月一日或其後开始之期间生效。生效日期现已递延�u 移除，惟仍许可提早应用该等修订。 香港会计准则第7号（修订本）―现金流量表：披露计划 该等修订提出一项补充披露，使财务报表使用者能够评估融资活动产生的负债变动。 香港会计准则第12号（修订本）―所得税：就未变现亏损确认递延税项资产 该等修订涉及递延税项资产的确认，并澄清若干必要考量因素，包括如何入账以公 平值计量的债务工具的相关递延税项资产。 香港财务报告准则第9号―金融工具 香港财务报告准则第9号引进有关金融资产分类及计量之新要求。按其目的为收取 合约现金流之业务模式持有之债务工具（业务模式测试）以及具产生现金流之合约条 款且仅为支付本金及未偿还本金利息之债务工具（合约现金流特徵测试），一般按摊 销後成本计量。倘该实体业务模式之目的为持有及收取合约现金流以及出售金融资 产，则符合合约现金流特徵测试之债务工具按公平值变动计入其他综合损益（「FVTOCI」） 计量。实体可於初步确认时作出不可撤销之选择，以按FVTOCI计量并非持作买卖之 股本工具。所有其他债务及股本工具按公平值计入损益（「FVTPL」）。 香港财务报告准则第9号就并非按公平值计入损益之所有金融工具纳入新的预期亏 损减值模式（取代了香港会计准则第39号之已产生亏损模式）以及新的一般对冲会计 规定，以让实体於财务报表内更好地反映其风险管理活动。 香港财务报告准则第9号贯彻香港会计准则第39号有关金融负债确认、分类及计量 之规定，惟按公平值计入损益之金融负债除外，除非会导致或扩大会计错配，该负 债之信贷风险变动引起之公平值变动金额於其他全面收入确认。此外，香港财务报 告准则第9号保留香港会计准则第39号终止确认金融资产及金融负债之规定 �C7�C 香港财务报告准则第15号―来自客户合约之收入 该新订准则设立单一收入确认框架。该框架的核心原则为实体须确认收入，以说明 实体按其预期有权就交换所承诺货物及服务而收取之代价相同之金额向客户转让 该等货物或服务。香港财务报告准则第15号用以替代现有的收入确认指引，包括香 港会计准则第18号收入、香港会计准则第11号建筑合约及相关诠释。 香港财务报告准则第15号规定须应用五步骤法确认收入： 步骤1：识别客户合约 步骤2：识别合约的履行责任 步骤3：厘定交易价格 步骤4：分配交易价格至各项履行责任 步骤5：於各项履行责任达成後确认收入 就根据香港财务报告准则采取的现时方法可能有所改变的个别收入而言，香港财务 报告准则第15号载有有关详细指引。该准则亦明显加强有关收入的定性及定量披露。 香港财务报告准则第15号（修订本）―客户合约收入（对香港财务报告准则第15号的 澄清） 香港财务报告准则第15号（修订本）包括对履约责任的辨别；委托人与代理人的应用； 知识产权许可；及过渡要求作出澄清。 香港财务报告准则第16号―租赁 香港财务报告准则第16号将於生效之日起取代香港会计准则第17号「租赁」及相关诠 释。香港财务报告准则第16号将引入单一承租人会计处理模式，并要求承租人对所 有超过12个月租期之资产及负债（低值资产除外）进行确认。香港财务报告准则第16 号还特别要求承租人对使用相关租赁资产的使用权资产及支付租赁费用的租赁负 债进行确认。相应的，承租人还将对使用权资产的折旧及租赁负债的利息进行确认， 并将租赁负债的现金还款分类至本金部分和利息部分，并将其列示於现金流量表中。 此外，使用权资产和租赁负债以现值进行初步确认，包括对不可撤销租赁付款和对 非固定期限租约付款（若承租人合理确定将延租或不终止租约）。香港财务报告准则 第16号对分类为经营性租赁承租人的会计处理较此前的香港会计准则第17号有重大 不同。 香港财务报告准则第16号对於出租人的会计处理基本沿用了香港会计准则第17号的 相关要求。因此，出租人仍将其租赁分类为经营性租赁或融资性租赁，并分别记录 以上两类租赁。 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号之修订―投资者与其联营公司或 合营企业之间之资产出售或注入 该等修订厘清实体向其联营公司或合营企业出售或注入资产时，将予确认之收益或 亏损程度。当交易涉及一项业务，则须确认全数收益或亏损。反之，当交易涉及不构 成一项业务资产，则仅须就不相关投资者於合营企业或联营公司之权益确认收益或 亏损。 本集团已开始就采纳以上准则及对现行准则之修订对本集团所产生之有关影响进 行评估。本集团尚未能确定该等新规定会否对本集团之会计政策及财务报表带来重 大影响。 �C8�C 3.分部及全企业资料 可报告分部 为方便管理，本集团划分为四个经营分部。本集团按此等分部呈列其分部资料。 主要活动如下： 物业发展业务 ― 物业发展 物业投资及管理 ― 物业投资及管理 酒店营运 ― 酒店及餐厅业务及其相关服务 其他营运 ― 制造及销售数码光碟及其他 有关此等分部资料呈列如下： 截至二零一六年十二月三十一日止年度 物业发展物业投资 业务及管理酒店营运其他营运 抵销 合计 千港元千港元千港元千港元千港元千港元 收入 对外收入 29,105,716 1,180,330 189,032 105,248 �C 30,580,326 分部间收入* �C 246,723 �C �C (246,723) �C 总收入 29,105,716 1,427,053 189,032 105,248 (246,723) 30,580,326 分部业绩 2,516,149 386,814 (9,434) 61,272 �C 2,954,801 未分配收入 130,728 未分配开支 (539,973) 出售一间附属公司权益之 收益 644,158 �C �C �C �C 644,158 融资成本 (910,434) 分占联营公司业绩 (15,530) �C �C �C �C (15,530) 分占合营企业业绩 (30,910) �C �C 381 �C (30,529) 除所得税开支前溢利 2,233,221 所得税开支 (2,012,049) 年内溢利 221,172 *分部间收入乃参考对外提供同类服务或产品所收取之价格而收取。 �C9�C 於二零一六年十二月三十一日 资产及负债 物业发展物业投资 业务 及管理酒店营运其他营运 合计 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 资产 分部资产 86,174,488 11,264,128 1,335,946 387,940 99,162,502 於联营公司之权益 246,317 �C �C �C 246,317 於合营企业之权益 2,308,266 �C �C 1,678 2,309,944 未分配企业资产 20,354,274 资产总值 122,073,037 负债 分部负债 43,070,566 1,192,501 190,776 63,035 44,516,878 未分配企业负债 50,574,100 负债总额 95,090,978 截至二零一五年十二月三十一日止年度 物业发展物业投资 业务及管理酒店营运其他营运 抵销 合计 千港元千港元千港元千港元千港元千港元 收入 对外收入 23,510,764 1,114,910 198,046 109,647 �C 24,933,367 分部间收入* �C 179,327 �C �C (179,327) �C 总收入 23,510,764 1,294,237 198,046 109,647 (179,327) 24,933,367 分部业绩 (744,258) 970,603 (28,724) 23,020 �C 220,641 未分配收入 143,855 未分配开支 (529,345) 融资成本 (1,091,723) 分占联营公司业绩 (12,835) �C �C �C �C (12,835) 分占合营企业业绩 41,656 �C �C (8,091) �C 33,565 除所得税开支前亏损 (1,235,842) 所得税开支 (1,536,449) 年内亏损 (2,772,291) *分部间收入乃参考对外提供同类服务或产品所收取之价格而收取。 �C10�C 於二零一五年十二月三十一日 资产及负债 物业发展物业投资 业务 及管理酒店营运其他营运 合计 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 资产 分部资产 94,316,638 11,602,635 1,488,569 215,075 107,622,917 於联营公司之权益 277,064 �C �C �C 277,064 於合营企业之权益 1,367,969 �C �C 1,775 1,369,744 未分配企业资产 20,308,808 资产总值 129,578,533 负债 分部负债 42,741,962 717,565 223,193 58,184 43,740,904 未分配企业负债 56,411,681 负债总额 100,152,585 4.融资成本 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 计息借贷利息 3,746,104 4,358,890 减：资本化款项 (2,835,670) (3,267,167) 910,434 1,091,723 年内资本化之借贷成本源自特定借贷。 �C11�C 5.除所得税开支前溢利（亏损） 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 除所得税开支前溢利（亏损）已扣除： 摊销预付租赁款项（计入行政开支） 10,636 11,156 物业、厂房及设备折旧 127,905 139,779 折旧及摊销总额 138,541 150,935 出售投资物业之亏损 10,245 8,823 出售物业、厂房及设备之亏损 4,333 57,403 6.所得税开支 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 开支包括： 香港利得税 �C �C 中国企业所得税 1,017,635 555,333 中国预扣所得税 5,751 �C 1,023,386 555,333 土地增值税（「土地增值税」） 947,352 880,579 递延税项 41,311 100,537 2,012,049 1,536,449 香港利得税乃就本年度估计应课税溢利按税率16.5%（二零一五年：16.5%）计算。由於两 个年度均无应课税溢利，故并无就香港利得税作出拨备。 中国法定企业所得税乃根据本年度估计应课税溢利按税率25%计算。 自同系附属公司所得股息收入之收益已按税率10%缴纳中国预扣所得税。 若干中国附属公司亦须缴交中国土地增值税，此税项乃就物业升值部分（即出售物业所 得款项减土地使用权成本和开发及建筑成本等可扣减开支）按介乎30%至60%之累进税率 徵收。 7.股息 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 年内已确认为分派之股息： 二零一四年末期股息为每股0.076港元 �C 278,277 两个年度并无支付中期股息。 本集团董事不建议派发二零一五年及二零一六年的末期股息。 �C12�C 8.每股盈利（亏损） 年内每股基本及摊薄盈利（亏损）乃根据下列数据计算： 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 盈利（亏损）： 本公司拥有人应占年内溢利（亏损） 80,745 (2,817,149) 二零一六年二零一五年 股份数目： 计算每股基本盈利（亏损）之普通股加权平均数 3,661,537,046 3,661,467,799 购股权所涉及之普通股之潜在摊薄影响 �C 57,571 计算每股摊薄盈利（亏损）之普通股加权平均数 3,661,537,046 3,661,525,370 9.应收贸易及其他账款 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 应收贸易账款 364,339 647,587 减：呆账拨备 �C �C 364,339 647,587 应收其他账款（扣除拨备122,482,000港元） （二零一五年：43,592,000港元） 4,313,068 3,196,396 应收贸易及其他账款总计 4,677,407 3,843,983 �C13�C 就出售物业授予客户之信贷期载於买卖协议，且每份协议之信贷期均有所不同。由於本 集团拥有众多客户，故此出售物业产生之应收贸易账款并无集中信贷风险。就向贸易客 户销售货品而言，本集团容许30天至90天不等之平均信贷期。於报告期末之应收贸易账 款（扣除呆账拨备）账龄分析如下： 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 零至30天 111,592 242,655 31至90天 5,778 12,818 超过90天 246,969 392,114 364,339 647,587 10.应付贸易及其他账款 於报告期末，应付贸易账款之账龄分析如下： 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 零至30天 5,071,002 4,490,045 31至90天 300,455 66,568 超过90天 5,121,099 5,603,298 应付贸易账款总额 10,492,556 10,159,911 应付票据 �C 149,617 应付其他账款 3,460,506 3,285,420 应付贸易及其他账款总计 13,953,062 13,594,948 平均信贷期为90天。本集团已实施财务风险管理政策，确保所有应付账款不超逾信贷时 限。 11.比较数字 为与本年呈列保持一致，截至二零一五年十二月三十一日止年度，先前计入行政开支的 费用306,387,000港元已重新分类至其他营运开支。经修订呈列更能反映该等项目的性质。 重新分类对本集团的呈报财务状况、业绩或现金流量并无影响。 �C14�C 管理层讨论与分析 整体经营情况 截至二零一六年十二月三十一日止全年（「年内」），本集团的收入为 30,580,326,000港元（二零一五年：24,933,367,000港元），较去年上升22.6%。股东 应占溢利为80,745,000港元（ 二零一五年股东应占亏损：2,817,149,000港元）。每 股基本盈利为2.21港仙（二零一五年每股基本亏损：76.94港仙），每股摊薄後盈 利为2.21港仙（二零一五年每股摊薄後亏损：76.94港仙）。本集团之董事会建议 不派发年内末期股息。 本集团於二零一六年十二月三十一日之股东权益为24,696,715,000港元（二零 一五年十二月三十一日：25,560,015,000港元），每股账面资产净值为6.74港元（二 零一五年十二月三十一日：6.98港元）。 房地产开发 年内置业集团（ 本集团连同其合营企业及联营公司）完成新开工建筑面积约 371万平方米；合约销售总面积约279万平方米，其中持续销售项目54个，首次 开盘项目6个；竣工建筑总面积约301万平方米。截至二零一六年十二月 三十一日，置业集团共有67个处於不同阶段的项目，按建筑面积计算约3,726 万平方米。 销售情况 二零一六年，为缓和中国房地产市场结构性两极化的问题，中央政府於年内 延续「分城施策」的政策思路，以「去库存」为大前提，并因应不同城市的情况 作出分类调控，致力控制一、二线城市房价高涨的现象，同时推进改善三、四 线城市房屋供过於求的状况。面对多变的房地产市场，政策的发力点侧重於 通过各类措施稳定市场环境。因此，政策的调控力度於年内经历了前期宽松、 後期收紧的态势。 �C15�C 中国人民银行（「央行」）及中国银行业监督管理委员会於年内数次降低信贷门槛， 针对不限购城市下调商贷首付比例。央行亦另联合住房和城乡建设部（「住建部」） 及财政部出台调整住房公积金账户存款利率。其後紧接着的是财政部、国家 税务总局及住建部的税收优惠政策，落实调整房地产交易环节契税和营业税。 此外，全国共30余个省份先後出台政策鼓励农民工进城购房，包括将农民工 纳入住房公积金制度范围、发放购房租房补贴等。在较宽松的货币信贷环境、 税费优惠及补贴政策的影响下，调控政策刺激过百城市的自住型购房者的需求， 商品房成交数量於年内节节攀升，使全年成交规模及地价房价屡创新高。 市场交易的回升得以缓解市场的库存压力，刚性需求的释放同步推高市场房价。 二零一六年前三个季度的房价涨幅明显，部分三、四线城市加入了房价快速 上涨的行列，而深圳、上海等住宅市场供应较紧张的热点城市的房价升温现 象更是进一步蔓延。根据中国指数研究院报告，百城住宅均价环比持续上涨， 一月份至八月份的累计升幅为11.75%。为减少房价上涨对实体经济发展、金 融体系、居民生活成本等所带来的压力及风险，各级政府於第四季度陆续出 台调控政策。调控方向从宽松转至收紧，特别针对一、二线热点城市，限购限 贷力度及各项监管措施频频加码，房地产金融及市场监管力度加大，有效为 热点城市的房价降温。调控政策出台後，十月份至十一月份一线城市的房价 上涨幅度趋缓，较上季度收窄5.59个百分点，在各线城市中最为显着。而第四 季度50个代表城市商品住宅月均成交亦较上季度增幅收窄16.6个百分点，约 达3,880万平方米。 土地供应及价格方面，虽然年内全国整体土地成交面积同比回落，但成交金 额却不断上升，特别在一线城市，基於土地资源的稀缺性，新房成交量已难 以跟上价格攀升的节奏，加上大型企业融资渠道相对宽松，「面粉贵过面包」 的现象颇为普遍，地价房价之间形成了紧密的联动。 投资方面，二零一六年初在基数效应以及新开工面积增速加快、土地购置回 暖带动下，房地产开发投资额用筑底回升；而下半年，受全国土地供给持续 收紧，部分热点城市供地政策变化等因素影响，投资增速进入波动期。 �C16�C 二零一六年，本集团努力应对房地产市场的波动与挑战，年内围绕「去库存， 控投资，盘活存量化风险，改革创新增效益，促进公司健康发展」的总体思路 推动整体业务发展，业绩成功扭亏为盈。本集团在「心保利悦万家」的品牌引 领下，坚持以市场为导向，客户需求为己任，以销定产，实现销售业绩的全方 位突破。年内，置业集团完成合约销售额约349亿元人民币，合约销售面积约 279万平方米。 二零一六年 二零一六年 合约销售 合约销售 金额区域 面积区域 区域 分布* 占比 分布 占比 （百万人民币） （千平方米） 长三角 13,214 38% 466 17% 珠三角 6,152 18% 474 17% 西南 8,141 23% 1,134 41% 其他 7,428 21% 714 25% *含车位 新增土地储备 二零一六年，置业集团继续以审慎的投资策略，分别在昆明、南宁、烟台及上 海四个地区购入四幅地块。总占地面积约28万平方米，规划总建筑面积约123 万平方米。 二零一六年新增土地储备列表 归属本 集团权益 项目进度 规划建筑（截至二零一六年（截至二零一七年 地块�u项目 用途 占地面积 面积十二月三十一日）二月二十八日） （千平方米） （千平方米） 昆明保利大家 商住办 92 652 73% 已开工 南宁保利心语二期 住宅 30 191 100% 已开工 烟台保利爱尚海 住宅 71 205 70% 筹划中 上海嘉定新城项目 住宅 87 182 14.867% 筹划中 合计： 280 1,230 �C17�C 二零一六年新获取项目简介 1.昆明保利大家 项目位於昆明市五华区中心区西部，昆明高新科技园区东侧，是未来五华 区的次商业中心区。项目占地约9万平方米，规划建筑面积约65万平方米， 针对以刚需、首置、首改客户为主要客户对象，并拟发展为面向全昆明的 标杆生活社区。 2.南宁保利心语二期 项目位於南宁市西乡塘区明秀东路，为旧城改造项目。该项目处於兴宁、 青秀、西乡塘三区交界处，位於南宁市中心的传统商业核心区，有着优越 的地段，加上交通便利，教育、医疗、商业等配套齐全，项目的区位优势明 显，十分适合打造成为一个拥有完善配套的高品质宜居社区，而南宁保利 心语将成为区内的精装修标杆楼盘。 3.烟台保利爱尚海 项目位於烟台市高新区港城东大街以北、海博路以东，距离烟台火车站约 15公里及南站约10公里，距离潮水国际机场约50公里。随着烟台市高新区 的生活配套设施不断完善，区内土地优势日益突显。因此项目拟发展为结 合洋房及高层的优质住宅社区，以捕捉首置客及追求高品质生活人士的 需求。 4.上海嘉定新城项目 项目位於上海市嘉定区嘉定新城，东至永盛路，南至麦积路，西至合作路， 北至封周路。项目邻近轨道交通，距离11号线嘉定新城站800米，周边配套 成熟，极具市场潜力。本项目将定位为改善性精装轻奢小豪宅。 �C18�C 在建及待建项目 截至二零一六年十二月三十一日，置业集团在20个城市共持有67个商品住宅 及综合房地产开发项目，其中分布在长三角及珠三角区域的项目总建筑面积 占整体比重合计约为28%，分布在西南地区城市及其他城市的项目建筑面积 占整体比重分别约为49%及23%。其中在建项目39个，在建总建筑面积约896万 平方米（应占权益面积约626万平方米），待建的规划总建筑面积约1,044万平方 米（应占权益面积约631万平方米）。 截至二零一六年十二月三十一日之在建项目及待建项目列表 在建项目 待建项目 本集团应 项目 总建筑面积总建筑面积 占权益 （千平方米） （千平方米） (%) 长三角地区 1.上海保利天琴宇舍 116 �C 100% 2.上海保利星海屿筑 164 �C 100% 3.上海保利翡丽云邸�u绿地广场 273 �C 25% 4.上海保利翡丽公馆 34 �C 50% 5.上海山金保利广场 121 �C 50% 6.上海保利翡丽甲第 124 �C 50% 7.上海嘉定新城项目 �C 182 14.867% 8.苏州保利独墅西岸 103 �C 100% 9.苏州保利观湖国际 517 100 100% 10.宁波保利城 88 299 100% 11.宁波保利印江南 342 �C 100% 12.宁波保利乔登国际花园 13 281 100% 13.德清保利原乡 25 68 100% 地区小计 1,920 930 �C 珠三角地区 14.广州保利西悦湾 98 466 55% 15.广州南沙保利城 245 392 85% 16.广州保利翡翠山 93 �C 100% 17.佛山保利中央公园 411 �C 100% 18.惠州保利山水城 100 �C 80% 19.惠州保利阳光城 155 553 70% 地区小计 1,102 1,411 �C �C19�C 在建项目 待建项目 本集团应 项目 总建筑面积总建筑面积 占权益 （千平方米） （千平方米） (%) 西南地区 20.贵阳保利春天大道 42 180 66.5% 21.贵阳保利公园2010 269 903 100% 22.贵阳保利溪湖 283 47 50% 23.贵阳保利凤凰湾 433 784 51% 24.遵义保利未来城市 493 3,057 35% 25.南宁保利山渐青 209 160 100% 26.南宁保利君悦湾 210 �C 30% 27.南宁保利心语 84 107 100% 28.南宁保利领秀前城 907 720 41.5% 29.柳州保利大江郡 216 �C 100% 30.昆明保利大家 420 �C 73% 地区小计 3,566 5,958 其他地区城市 31.武汉保利城 701 460 68% 32.武汉杨园项目 141 �C 51% 33.武汉保利公园家 �C 252 55% 34.武汉保利上城 449 343 64.3% 35.哈尔滨保利水韵长滩 �C 250 58% 36.哈尔滨保利城 241 265 100% 37.济南保利海德公馆 133 �C 100% 38.济南保利中心 326 �C 85% 39.济南保利华庭 157 �C 80% 40.烟台保利爱尚海 �C 205 70% 41.威海保利红叶谷 129 �C 70% 42.海南保利半岛1号 �C 369 100% 43.香港启德龙誉 70 �C 100% 44.香港屯门项目 21 �C 100% 地区小计 2,368 2,144 合计 8,956 10,443 �C20�C 竣工项目 二零一六年，置业集团竣工面积约301万平方米，年内整体竣工项目共4个。 二零一六年竣工建筑面积列表 项目累计至 二零一六年二零一六年 竣工 底已竣工 项目 建筑面积 建筑面积 （千平方米） （千平方米） 长三角地区 上海保利天琴宇舍 64 64 上海保利星海屿筑 71 313 上海保利翡丽公馆 215 215 苏州保利独墅西岸 184 274 德清保利原乡 157 405 珠三角地区 广州保利悦廷 155 155 广州南沙保利城 183 183 佛山保利中央公园 250 250 深圳保利悦都花园 135 135 惠州保利阳光城 58 154 西南地区 贵阳保利公园2010 75 802 贵阳保利溪湖 242 529 贵阳保利凤凰湾 75 337 遵义保利未来城市 21 1,621 南宁保利心语 112 112 柳州保利大江郡 219 713 昆明保利大家 231 231 其他地区 武汉保利城 98 570 哈尔滨保利上城 23 186 哈尔滨保利城 114 114 济南保利中心 37 151 济南保利华庭 145 262 烟台保利紫薇郡 142 142 合计： �C21�C 3,006 7,918 结转项目 二零一六年，置业集团共有逾50个项目实现销售结转，结转金额达261.6亿元 人民币，结转面积235.5万平方米，结转单价平均约为11,111元人民币�u平方米。 按结转金额计，普通住宅占78%，别墅占8%，商�m占10%，车位占4%。区域分 布上，长三角及珠三角合计占比约58%，西南区域占比约22%，其他区域占比 约20%。 2016年主要结转项目列表 2016年结转 项目 金额 （人民币百万元） 长三角地区 1.上海保利星海屿筑 1,220 2.上海保利天鹅语苑 408 3.上海保利天琴宇舍 978 4.上海保利悦城 7 5.苏州保利独墅西岸 2,024 6.苏州保利观湖国际 345 7.宁波保利城 390 8.宁波保利乔登国际花园 254 9.德清保利原乡 437 10.其他尾盘项目 926 地区小计 6,989 珠三角地区 11.广州保利高尔夫郡 217 12.广州保利花城 50 13.广州南沙保利城 1,015 14.广州保利悦廷 1,085 15.佛山保利天玺花园 179 16.佛山保利上城 408 17.佛山保利中央公园 1,240 18.深圳保利上城花园 88 19.深圳保利悦都花园 3,224 20.惠州保利阳光城 218 21.惠州保利山水城 305 22.其他尾盘项目 29 地区小计 8,058 �C22�C 2016年结转 项目 金额 （人民币百万元） 西南地区 23.南宁保利城 31 24.南宁保利爱琴海 516 25.南宁保利心语 161 26.南宁保利山渐青 200 27.柳州保利大江郡 1,808 28.贵阳保利春天大道 30 29.贵阳保利云山国际 30 30.贵阳保利温泉新城 58 31.贵阳保利公园2010 552 32.贵阳保利凤凰湾 559 33.贵阳保利溪湖 1,172 34.遵义保利未来城市 292 35.昆明保利宁湖壹号 75 36.昆明保利六合天城 128 37.其他尾盘项目 26 地区小计 5,638 其他地区 38.武汉保利蓝海郡 231 39.武汉保利城 893 40.哈尔滨保利清华颐园 55 41.哈尔滨保利水韵长滩 309 42.哈尔滨保利上城 742 43.哈尔滨保利城 593 44.济南保利海德公馆 460 45.济南保利中心 356 46.济南保利华庭 1,256 47.威海保利凯旋公馆 226 48.烟台保利香榭里公馆 105 49.烟台保利紫薇郡 80 50.海南保利半岛1号 151 51.其他尾盘项目 19 地区小计 5,476 合计： 26,161 �C23�C 2016年结转物业类型表 2016年结转 物业类型 金额 百分比 （人民币百万元） (%) 公寓 20,455 78% 别墅 2,151 8% 商�m 2,526 10% 写字楼 66 0% 车位 963 4% 合计 26,161 100% 投资物业 置业集团持有多个位於一线城市及二线省会城市的投资物业及酒店，总建筑 面积约62万平方米，本集团应占权益面积约56万平方米。二零一六年，置业集 团旗下写字楼及商场出租率保持平稳，租金水平较去年同期进一步提升。酒 店经营方面，北京保利大厦、湖北保利大酒店及贵阳保利富豪温泉酒店入住 率亦保持良好。 截至二零一六年十二月三十一日主要投资物业及酒店列表 持有 2016年 2015年 地区 项目 建筑面积平均出租率平均出租率本集团应占物业类型 （千平方米） 北京 北京保利大厦 94.64 100%（办公楼）100%（办公楼） 75%办公楼、酒店 69%（酒店） 69%（酒店） 及剧院 北京 北京丽京花园 30.40 99% 98% 100%公寓、别墅及 别墅（部份） 商业中心等 上海 上海证券大厦 48.10 92% 99% 100%办公楼 （部份） 上海 上海保利广场 60.91 97% 99% 90%办公楼及商业 （部份） �C24�C 持有 2016年 2015年 地区 项目 建筑面积平均出租率平均出租率本集团应占物业类型 （千平方米） 深圳 深圳保利文化 132.87 100% 100% 100%商场、影院及 广场（部份） 剧院等 武汉 保利大酒店 34.08 74% 67% 100%酒店 武汉 武汉保利广场 126.77 81% 75% 100%办公楼及商业 （部份） 贵阳 贵阳保利富豪 39.13 51% 55% 66.5%酒店 温泉酒店 贵阳 贵阳保利国际 51.85 100% 100% 66.5%商业 广场 合计： 618.75 物业管理 本集团持有多家从事住宅、酒店和高端物业管理的物业管理公司，在全国物 业管理行业中名列前茅，并於近年来获得了多个荣誉奖项，如「全国物业管理 优秀项目」及「省级物业管理优秀项目」等。 二零一六年，本集团物业管理公司实现收入共计49,257.7万元人民币，较去年 同期上升10.9%，管理物业项目132个，涉及办公楼、酒店、商场、别墅及住宅等 多个领域，共计建筑面积2,738万平方米，较去年同期增长4.4%。 �C25�C 二零一七年展望 中央经济工作会议於2016年12月中旬确定2017年经济将继续以稳中求进为主 基调，营造有利房地产市场平稳发展的良好环境，并强调支持自住购房，及 加重抑制投资投机性需求，以强化房屋回归居住属性。 展望二零一七年，政府将维持以「因城施策」的思路调整差异化房地产市场。 中央将视土地供应为房地产供给侧改革的关键环节，通过土地供应的短期调整， 使得不同城市住宅存销比例保持在合理水平，缓和竞争环境。於三、四线城 市继续深化去库存的政策，改善供需结构；同时针对价格透支严重的热点城市， 加码收紧货币信贷政策，均衡分配信贷资源，并提高市场投资投机性购房的 难度和成本。 长远而言，中国政府将以更精准的调控和中长期的长效机制来推进住房体制 建设。在稳定房地产发展的前提下，以区域一体化、新型城镇化等作为推动力， 积极构建良好发展环境。 面对多变的市场环境，本集团将继续围绕各项年度任务，审慎部署，致力经 营企业及维持业绩稳定增长，同时积极探索转型升级，寻找新的增长契机， 为本集团注入新动力。 同时，随着香港启德龙誉按计划推出市场，本集团亦会更加关注香港市场。 作为一个成熟的房地产市场，香港拥有优越的地理位置，稳健的投资环境， 以及较为完善的司法制度，多年来一直受到境内外买家的青睐，具备稳定向 上的需求基础和未来增长潜力。本集团看好香港楼市前景，并视香港为长期 发展的市场，布局港澳也符合本集团近年的发展及投资战略。本集团将藉着 此次龙誉成功开盘，进一步寻找优质的土地资源，开发高品质的项目，推动 企业平衡发展。 置业集团於二零一七年的主要经营目标：新开工建筑面积约300万平方米；签 约销售面积约280万平方米及签约销售金额约350亿元人民币。 �C26�C 财务回顾 流动资金及资本结构 於二零一六年十二月三十一日，本公司之股东应占权益总额为24,696,715,000 港元（二零一五年：25,560,015,000港元），而每股资产净值为6.74港元（二零一五年： 6.98港元）。於二零一六年十二月三十一日，本集团之资产负债比率（计算准则 为负债总额除以资产总值）为77.9%（二零一五年：77.3%）。 於二零一六年十二月三十一日，本集团尚未偿还之银行及其他借贷（包括应付 票据）为47,624,279,000港元。按到期日分类，未偿还银行及其他借贷（包括应付 票据）可分为在一年内偿还之13,398,644,000港元(28%)、在一年後但两年内偿还 之20,901,635,000港元(44%)、在两年後但五年内偿还之11,830,293,000港元(25%)及 在五年後偿还之1,493,707,000港元(3%)。若按币值分类，未偿还银行及其他借 贷（包括应付票据）可分为按人民币计值之36,278,653,000港元(76%)、按美元计值 之7,018,893,000港元(15%)及按港元计值之4,326,733,000港元(9%)。 本集团48.8%银行及其他借贷（包括应付票据）以固定息率计息，而余下51.2%则 以浮动息率计息。因此，在利率不确定或波动或其他适当情况下，本集团将 考虑使用对冲工具（包括利率掉期）管理利率风险。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之流动资产净值为42,837,416,000港元， 银行总结存为18,366,789,000港元（二零一五年：分别为49,369,077,000港元及 18,348,554,000港元）。有了可动用银行信贷及经营现金收益，相信本集团具备 充足资源应付可预见之营运资金需求及资本开支。 本集团之货币资产与负债及业务交易主要以港元、人民币及美元为单位列值 及进行。本集团在外汇风险管理方面维持审慎之方针，透过平衡货币资产与 货币负债以及外汇收入与外汇开支，将外汇风险减至最低。管理层相信，港 元兑美元之汇率相对稳定。由於最近人民币兑港元汇率贬值，本集团密切监 察波动，并在必要时采取政策减低汇率风险。 �C27�C 已抵押资产 於报告期末，本集团已抵押作为本集团获授的信贷融资的担保的资产账面值 如下： 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 投资物业 2,809,663 4,532,142 酒店物业 507,865 503,929 楼宇 36,076 104,254 预付租赁款项 194,866 191,321 发展中物业 13,792,049 17,782,220 持作出售物业 3,017,770 1,319,957 银行存款 785,305 440,437 21,143,594 24,874,260 除上述资产抵押外，於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，本集团於 若干附属公司的权益亦已抵押作为本集团获授的信贷融资的担保。附属公司 资产净值的详情如下： 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 总资产 9,413,596 12,498,665 总负债 (8,486,520) (11,466,405) 927,076 1,032,260 或然负债 本集团已就物业单位买家与若干银行安排按揭贷款融资，并向银行提供担保 以确保该等买家履行还款责任。於二零一六年十二月三十一日，给予银行的 最高担保额达28,393,520,000港元（二零一五年：22,704,939,000港元）。有关担保 於下列事项发生时（以较早发生者为准）终止：(i)发出房地产所有权证；及(ii) 物业买家偿付按揭贷款。本集团并无就该等担保确认任何递延收入，此乃由 於董事认为其公平值并不重大。董事亦认为，即使买家并无向银行还款，相 关物业之公平值仍足以填补本集团产生之尚未偿还按揭贷款。 於二零一六年十二月三十一日，本集团就本集团若干联营公司及合营企业所 获授信贷融资分别为数零港元（二零一五年：1,827,619,000港元）及1,853,932,000 港元（二零一五年：952,381,000港元）向若干银行提供担保，而联营公司及合营 企业已分别动用其中零港元（二零一五年：1,827,619,000港元）及1,853,932,000港 元（二零一五年：952,381,000港元）。 �C28�C 雇员 於二零一六年十二月三十一日，本集团约有12,029名雇员，年内酬金为1,040,798,000 港元。本集团为雇员提供年终双粮、公积金及医疗保险等各类福利。此外，本 集团亦根据本集团及个别雇员之表现而授出购股权及发放酌情花红，在工作 需要时为雇员提供在职培训。 购买、出售或赎回本公司之上市证券 年内，本公司及其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司上市证券。 审核委员会审阅 现任审核委员会由一名非执行董事叶振忠先生及三名独立非执行董事梁秀芬 小姐（主席）、蔡澍钧先生及黄家伦先生组成。本集团截至二零一六年十二月 三十一日止年度之财务报表已由审核委员会审阅。 遵守企业管治守则 本公司於回顾年内一直遵守上市规则附录十四企业管治守则（「企业管治守则」） 所载守则条文，惟企业管治守则之守则条文第A.5.1至A.5.4及E.1.2条除外，偏 离原因说明如下： 企业管治守则之守则条文第A.5.1至A.5.4条―提名委员会 根据企业管治守则之守则条文第A.5.1至A.5.4条，上市发行人应（其中包括）成 立提名委员会，并订明其书面职权范围。本公司已考虑成立提名委员会的裨益， 惟认为由董事会共同审阅、商议及批准董事会的架构、规模及组成、委任或 重新委任任何董事以及评估独立非执行董事的独立性才符合本公司的最佳利 益。董事会负责确保该会由具备符合本集团业务所需各类才能与经验之人士 均衡组成，以及委任具备相关专业知识与领袖特质的适当人选加入董事会， 务求与现有董事的才能互相配合。 企业管治守则之守则条文第E.1.2条―董事会主席出席股东周年大会 根据企业管治守则之守则条文第E.1.2条，董事会主席应出席股东周年大会， 惟本公司主席雪明先生因在相关时间的健康状况而未能出席本公司於二零 一六年五月三十一日举行之股东周年大会。 �C29�C 本公司认为已采取足够措施以确保本公司的企业管治惯例不逊於企业管治守 则所载者。 遵守上市规则附录十所载之标准守则 本公司已采纳有关董事进行证券交易之行为守则，其条款不逊於上市规则附 录十上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）所载之规定标准。 经向全体董事作出具体查询，全体董事已确认於截至二零一六年十二月 三十一日止年度一直遵守标准守则及本公司采纳的有关董事进行证券交易之 行为守则。 立信联合（香港）会计师事务所有限公司的工作范畴 有关本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的综合损益及其他全面收 益账、综合财务状况表及其相关附注的初步公布所列数字已经获得本集团核 数师立信联合（香港）会计师事务所有限公司（「立信香港」）同意，该等数字乃本 集团於本年度综合财务报表所列数额。立信香港在此方面履行的工作并不构 成按香港会计师公会所颁布的香港核数准则、香港审阅应聘服务准则或香港 保证应聘服务准则所进行的保证应聘服务，因此立信香港概不会就初步公布 发表任何保证。 建议更换核数师 本公司获通知，其现任核数师立信香港由於与香港立信德豪会计师事务所有 限公司合并，所以将在应届股东周年大会（「股东周年大会」）结束时退任本公 司核数师，且不会膺选连任。 二零一七年三月二十一日，董事会根据审核委员会的推荐意见，决定提议於 上述立信香港退任後委聘香港立信德豪会计师事务所有限公司为本公司新任 核数师，该建议委聘须经本公司股东於股东周年大会同意後方可作实。 立信香港已确认概无有关其退任的事宜须提呈本公司股东或债权人垂注。董 事会及审核委员会皆已确认概无有关建议更换核数师的事宜须提呈本公司股 东或债权人垂注。董事会亦确认本公司与立信香港之间并无任何争议或未解 决的事宜。 �C30�C 刊载业绩公布及年报 本业绩公布将刊载於本公司网站及香港联合交易所有限公司（「联交所」）网站。 二零一六年年报亦可於二零一七年四月在本公司及联交所网站阅览及将寄发 予本公司股东。 代表董事会 保利置业集团有限公司 主席 雪明 香港，二零一七年三月二十一日 於本公布日期，本公司之执行董事为雪明先生、韩清涛先生、王旭先生、叶黎 闻先生及竺伟荣先生；非执行董事为叶振忠先生；以及独立非执行董事为蔡 澍钧先生、梁秀芬小姐及黄家伦先生。 �C31�C