香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本文件的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本文件全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 CHEUNGKONGPROPERTYHOLDINGSLIMITED 长江实业地产有限公司 (於开曼群岛注册成立之有限公司) (股份代号：1113) 2016年度董事会主席业务报告 业务摘要 附注2 2016 2015 变幅 港币百万元 港币百万元 收入附注1 69,910 58,793 +19% 投资物业重估前之溢利 18,032 15,568 +16% 投资物业重估（税後净额） 1,383 1,545 -10% 股东应占溢利 19,415 17,113 +13% 每股溢利 港币 5.05元 港币4.43元 +14% 每股末期股息 港币 1.15元 港币1.05元 +9.5% 每股全年股息 港币 1.53元 港币1.40元 +9.3% 附注1: 收入包括集团收入港币693亿元及集团摊占合资企业之收入港币6亿1,000万元。 附注2: 2015 年度业绩包括(i)长实集团*之房地产业务全年业绩，及(ii)和黄集团**之房地产业务於房地产业务合并***後由 2015年6月3日至12月31日（212天）之业绩。 全年盈利 本集团截至2016年12月31日止年度经审核股东应占溢利为港币194亿1,500万元。每股 溢利为港币5元5分。 股息 董事会现建议开派2016年度末期股息每股港币1元1角5分，给予2017年5月17日（星 期三）营业时间结束时已登记在本公司股东名册内之股东。上述股息连同於 2016年 9月22日已派发之中期股息每股港币3角8分，2016年全年合共派息每股为港币1元5角 3分。上述2016年度末期股息，如获2017年度股东周年大会通过，将於2017年5月31日 （星期三）派发。 * 「长实集团」指2015年6月3日前之长江和记实业有限公司及其附属公司。 ** 「和黄集团」指2015年6月3日前之和记黄埔有限公司及其附属公司。 ***「房地产业务合并」指长实集团及和黄集团根据2015年6月3日完成之重组及合并方案将各自所有 房地产业务合并并转归集团旗下。 长江实业地产有限公司 -1- 22/3/2017 业务展望 稳健发展 应对挑战 业务回顾 2016 年为环球政治经济多变的一年。英国公投脱欧，各国政局呈新形势，美国加息，众多 货币相对贬值，在此形势下市场风险难测，宏观经营环境越益困难。 长江实业地产有限公司（「集团」）以一贯审慎有序的发展步伐，应对市场各种转变及挑战，年内各项地产业务维持平稳发展及表现。与此同时，集团进一步落实其业务全球化及多元化发展策略，按2015年年报所述之投资准则，把握环球优质投资机遇，自去年年底以还分别开拓能源基建及飞机租赁业务投资，争取固定收入来源以平衡地产发展周期对集团现金流之影响。 於回顾年度内，集团整体业绩表现符合预期，截至2016年12月31日止年度之经审核股东 应占溢利为港币 194亿 1,500 万元，较去年度增加 13% ， 投 资 物 业 重 估 前 之 溢 利则为 港币180亿3,200 万元，较去年度增加 16%，而投资物业之公平值录得税後公平值增加 港币13亿8,300万元。 长江实业地产有限公司 -2- 22/3/2017 地产业务 集团本年度各地产业务组合按既定计划稳步发展，表现稳固： 物业发展 去年底港府加推稳定楼市措施及美国展开加息周期对本地楼市气氛构成一定影响，惟物业市况总体保持平稳，内地亦於去年第4季实施新一轮楼市调控，以缓和房地产销售、建设及投资情况。集团去年主要在香港及内地出售物业，整体售楼收益符合预期，来年预计物业销售会继续以香港及内地为重点。 物业投资 本地零售销货价值跌势持续，尽管近月跌幅略为收窄，零售行业继续经营困难，集团旗下商�n租金难免受市况影响而承受压力，惟集团受惠於整体投资物业组合壮大及优质商厦物业持续提供稳定租金贡献，本年度物业租务收益较去年上升。集团将持续调整及巩固旗下投资物业组合，亦将继续投资於具稳定租金回报的优质物业项目，进一步加强集团的固定收入基础。 酒店及服务套房业务 访港旅客自2015年第3季连跌5季後，至去年12月略见回升，其中内地来港旅客跌势亦呈 回稳迹象，惟以2016年全年计算，本地酒店平均房租仍低於2015年。集团酒店业务继续受 市况影响，而服务套房业务表现相对较为稳定，全年整体收益增长温和。集团将持续积极提升优质经常性收入，巩固酒店及服务套房业务组合，改善营运效率及优化品牌定位，增加其於相关市场的竞争力，以适时释放其潜在价值。 物业及项目管理 集团持续优化物业及项目管理业务以支援其发展及投资物业，年内相关业务的营业额及收益较上年度有所增加。随着集团发展中项目相继落成，预料集团所管理物业总楼面面积将稳步上升。 长江实业地产有限公司 -3- 22/3/2017 新增业务投资 基於积极发展全球多元化业务以为股东缔造稳定优质回报的策略目标，集团自去年年底以还把握合适机会开拓新投资领域： 於2017年3月14日，集团、长江基建集团有限公司及电能实业有限公司取得各自所需独 立股东批准，成立分别占有40%、40%及20%之财团，按收购价每股3.00澳元收购DUET 集团在澳洲证券交易所上市的全部已发行合订证券。惟有关收购仍需取得DUET集团证券 持有人及其他政府层面之批准，方可完成。集团拥有充足财务资源以提供所需财务承担。 DUET集团为澳洲、美国、英国及欧洲多项能源资产的拥有人及营运商，乃具潜力之高质素 投资项目。 於2016年12月，集团向长江和记实业有限公司收购飞机租赁公司CK Capital Limited及 Harrier Global Limited 全部股权，最终收购价合共约 9亿 8,800 万美元（约港币 76亿 9,000万元），有关交易已於2016年12月15日完成。集团有意建立具规模之飞机租赁业务， 以实践透过业务多元化及全球化推动未来增长的现有策略，并藉此提供中、长期稳定现金流及回报。 长江实业地产有限公司 -4- 22/3/2017 展望未来 继今年1月美国政权交接，2017年内将有多个欧洲及亚洲国家政府相继换届，预料世界政 经格局将存在更多变数，而英国启动脱欧程序及美国调升利率亦对环球市场构成隐忧，估计全球经济低增长趋势会於2017年持续。 内地经济在稳增长政策支持下，去年国内生产总值增长仍符合预期，在此困难的国际经济环境下，实属难能可贵。监於中央经济政策将以抑泡沫、防风险为主调，继续深化供给侧结构性改革及大力振兴实体经济，长远经济前景料将维持平稳健康发展。 香港经济将面对更趋复杂多变之外围环境，惟整体基调仍属稳固，加上物业市场需求持续，楼市可望继续稳定发展。惟香港与内地物业市况将继续受相关房屋政策所主导。 集团目前现金充裕，负债比率维持於低水平，具备有利条件投资於多元化的优质环球行业。 集团恪守「发展不忘稳健」方针，继续放眼全球投资机遇，积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁，以期於短期内加强固定收益来源，并推动业务长期持续发展及增长，以为股东缔造最佳价值。尽管国际政商挑战处处，集团将继续发挥创意，审慎及灵活应对市场变化，在既有坚稳业务及财务基础上，继续谨慎经营、稳步开拓，积极为股东带来最有利的回报。面对环球复杂多变之政经环境，集团就来年可取得预期收益仍具相当合理信心。 长江实业地产有限公司 -5- 22/3/2017 处身充满竞争及挑战的全球化年代，具智慧、创意澎湃、经验丰富及勤奋忠诚的员工，是集团最宝贵的资产。谨藉此机会，对董事会同仁及本集团各部门忠心员工年内之勤奋工作、忠诚服务及贡献，深表谢意。 主席 李嘉诚 香港，2017年3月22日 长江实业地产有限公司 -6- 22/3/2017 管理层讨论及分析 业务回顾 主要业务活动 1.於2016年内完成之物业包括： 本集团 名称 地点 楼面面积 所占权益 （平方米） 峻滢II 将军澳市地段111号 51,000 100% 意花园 元朗丈量约份105地段 9,392 100% 第2086号 悦目 红�|内地段556号 9,740 100% 世宙 元朗市地段518号 61,700 100% VIVA 九龙海旁地段53号A段 3,574 100% 6、7、8、9及10分段 之余段及九龙海旁地段 53号A段8分段A段 之余段 君柏 九龙内地段11125号 36,630 80% 御湖名邸 广州黄埔区 55,967 80% 第2（一）期 御翠园 长春净月国家高新技术 159,075 100% 第4A及4B期 产业开发区 御峰 重庆杨家山 11,205 95% 8B号地块 长江实业地产有限公司 -7- 22/3/2017 本集团 名称 地点 楼面面积 所占权益 （平方米） �h湖园 重庆两江新区 201,363 100% G18-A及G18-B号地块 涟岸花园 佛山禅城区 166,727 100% 第1B、2A及2B期 涟城 南京建邺区 115,614 100% 第1A、1B及2C期 晓港名城 青岛市北区 253,446 90% 5号地块 臻水岸苑 上海青浦区 47,571 100% 第2期 泷湾苑 上海青浦区 76,188 100% 第2A期 世纪汇广场 上海浦东新区 217,921 50% 商业及办公楼2座 世纪江尚中心 武汉江汉区 301,949 100% 第2A及2B期 世纪都会广场 武汉江汉区 205,354 100% 第1期 逸翠园 西安高新技术产业开发区 133,231 100% 第4B期 长江实业地产有限公司 -8- 22/3/2017 2. 年内各项建筑工程积极进行，预期2017年完成物业有： 本集团 名称 地点 楼面面积 所占权益 （平方米） 浅水湾道项目 乡郊建屋地段177号 6,613 100% 之余段 星涟海 沙田市地段574号 52,227 100% 誉天下 北京顺义区 254,303 100% 第3及4期 御湖名邸 广州黄埔区 80,137 80% 第2（一）及3期 高逸尚城 上海普陀区 229,604 60% 第2期标段1及2 及第4期标段1 湖畔名邸 上海嘉定区 134,828 100% 905及911南地块 盈峰翠邸 长沙望城区 71,104 100% 第4A及5B期 南城都汇 成都高新区 56,854 100% 第6C期 御峰 重庆杨家山 89,159 95% 11A及13A号地块 御南湾 大连金州新区 57,445 100% 第5B期 海逸豪庭 东莞环岗湖 271,934 99.82% 第D2a、G1b/G2a第一及 第二区及H期 珊瑚湾畔 广州番禺区 96,768 100% 第4B期 逸翠庄园 广州增城 96,012 100% 第2期 涟城 南京建邺区 30,727 100% 第1B及1C期 晓港名城 青岛市北区 80,219 90% 7号地块 长江实业地产有限公司 -9- 22/3/2017 本集团 名称 地点 楼面面积 所占权益 （平方米） 世纪盛荟广场 上海静安区 67,518 60% 第1期 逸翠园 西安高新技术产业开发区 52,828 100% 第4B期 ChelseaWaterfront 伦敦切尔西/富勒姆 15,135 95% ClaydonHouse、 ChartwellHouse及 ComptonHouse 长江实业地产有限公司 -10- 22/3/2017 3. 购入或合作发展之主要物业及其他重要事项： (1) 2016年3月及5月： 本公司於2016年3月18日及2016年3月21日於香港联 合交易所有限公司（「联交所」）回购本公司股本中每股面值港币1元之本公司股 份（「股份」）分别为11,525,000股及2,010,000股。该等合共13,535,000股股份已 於 2016年4月 18日予以注销。本公司亦於2016年 5月23日於联交所回购 645,500股股份。该等645,500股股份已於2016年6月22日予以注销。 (2) 2016年7月： 本公司一全资附属公司设立30亿美元之欧罗中期票据计划（「该 计划」），可不时与证券商协定後发行任何币值之票据（「票据」），有关计划由本公司作为保证人。按该计划不时发行而未偿还之所有票据之最高总面值将不超逾 30亿美元。根据该计划，与相关证券商协定後，票据可於联交所或於其他交易所上市。 (3) 2016年 9 月： 本集团一全资附属公司经政府招标成功投得位於沙田��地段 614号新界沙田九肚丽坪路之土地。该地盘面积约67,800平方尺（约6,299平方 米），可建楼面面积约244,080平方尺（约22,676平方米），将发展为住宅物业。 (4) 2016年10月： 本集团两间间接全资附属公司及李嘉诚（海外）基金会（「李嘉 诚海外基金会」）之直接全资附属公司（「李嘉诚海外基金会附属公司」）（作为卖方）、本公司（作为本集团两间间接全资附属公司的卖方担保人）、李嘉诚海外基 金会（作为李嘉诚海外基金会附属公司的卖方担保人）及MapleleafCenturyLimited （作为买方）就（其中包括）出售MapleleafDevelopmentsLimited（「MDL」）的全部已发行股本（「出售事项」）订立买卖协议（「买卖协议」），代价将为计及位於 内地上海市名为「世纪汇广场」之物业发展项目（「该物业」）的经商定价值 人民币200亿元（约港币230亿元），并扣除境内卖方融资本金额（定义见买卖协 议）（须予以调整）所厘定之金额。MDL间接拥有该物业。本集团两间间接全资 附属公司及李嘉诚海外基金会附属公司各自拥有MDL已发行股本的25%、25% 及50%。预期出售事项将於2017年/2018年或前後完成。 (5) 2016年12月： 本集团一全资附属公司与长江和记实业有限公司之全资附属公 司CKCapitalInvestmentLimited（「CKCI」）订立买卖协议，据此，CKCI同意出 售及本集团全资附属公司同意购买从事飞机租赁业务的公司，即 CKCI所拥有之 CKCapitalLimited全部已发行股份及CKCI所拥有之HarrierGlobalLimited全部 已发行股本，最终总收购价约为9亿8,800万美元（相等於约港币76亿9,000万 元）。有关收购事项已於2016年12月15日完成。 长江实业地产有限公司 -11- 22/3/2017 (6) 2016年12月及2017年1月： 本公司於2016年12月5日、2016年12月7日 及 2016年 12月 8日於联交所回购股份分别为 2,115,000 股、10,183,500股及 9,200,000股。该等合共21,498,500股股份已於2016年12月16日予以注销。本 公司亦於2017年1月16日、2017年1月17日、2017年1月18日、2017年 1月 19日及 2017年 1月 20日於联交所回购股份分别为 4,244,000股、 3,619,000股、3,717,500股、5,247,500股及6,977,000股。该等合共23,805,000股 股份已於2017年1月27日予以注销。 (7) 2017年1月： 本公司、长江基建集团有限公司（「长江基建」）及电能实业有限 公 司 （「电 能实 业 」）（统 称 「 财团 成员 」）订立 财 团 成立 协议 ， 按本 公 司 日期 为 2017年1月16日之公告所述透过协议安排计划及信托计划方式收购DUET集团 全部已发行合订证券（「收购事项」）（「合资交易」）。DUET 集团为澳洲、美国、英国及欧洲多项能源资产的拥有人及营运商，其证券於澳洲证券交易所上市。本 公司、长江基建及电能实业在2017年3月14日已就合资交易取得所需独立股东 批准，本公司、长江基建及电能实业之间的合资交易将分别以40%、40%及20% 的比例进行，惟收购事项仍需取得 DUET 集团证券持有人及其他政府层面之批准，方可完成。 长江实业地产有限公司 -12- 22/3/2017 物业销售 本年度已确认之物业销售收入（包括摊占合资企业）为港币 568亿 400 万元（2015─ 港币490亿5,900万元），主要包括（一）本港物业项目的住宅单位销售─ 维港�B星岸、 悦目、峻滢II和世宙；（二）内地物业项目的住宅单位销售─ 上海湖畔名邸和泷湾苑、武 汉世纪江尚中心和世纪都会、南京涟城、东莞海逸豪庭和青岛晓港名城；及（三）本港商用物业的销售，包括去年度落成之香叶道物业项目，并以地区概括如下： 2016 2015 地区 港币百万元 港币百万元 香港 20,882 15,924 内地 35,914 29,405 新加坡 - 3,724 其他 8 6 56,804 49,059 本年度物业销售收益（包括摊占合资企业）为港币176亿6,700万元（2015─ 港币155亿 2,200万元），并来自以下地区： 2016 2015 地区 港币百万元 港币百万元 香港 7,108 4,769 内地 10,635 10,093 新加坡 (53) 688 其他 (23) (28) 17,667 15,522 2017 年度物业销售收益将主要来自香港维港�B星岸、君柏和星涟海、北京誉天下、上海高 逸尚城和湖畔名邸、广州珊瑚湾畔、东莞海逸豪庭、英国ChelseaWaterfront，及若干其他预 期将会完成之项目的住宅单位销售。 长江实业地产有限公司 -13- 22/3/2017 在本港，星涟海的住宅单位於近日经已推出预售，而维港颂和海之恋的住宅单位（预期於2018 年完成）将於今年稍後推出预售。内地多个物业项目的销售及预售於各主要城市进展良好，而英国Chelsea Waterfront（延期至2017年完成）及新加坡Stars of Kovan（预期於2019年完成）之预售亦在进行中。 本集团亦已签订买卖协议出售其持有50% 权益之合资企业，该合资企业已完成发展及兴建 上海商用物业─ 世纪汇广场，而所得溢利将於该协议的条款及条件细则达成後确认入账。 於年终结算日，本集团拥有可开发土地储备（不包括农地及已完成物业，但包括发展商於合作发展项目之权益）约1亿3,500万平方尺（1,260万平方米），其中600万平方尺（60万平方米）、1亿2,500万平方尺（1,160万平方米）及400万平方尺（40万平方米）分别位於香港、内地及海外；而已签订合约但尚未确认之物业销售（包括摊占合资企业）如下: 合约销售金额 地区 港币百万元 香港 8,805 内地 38,035 新加坡 972 英国 928 48,740 物业租务 本年度物业租务收入（包括摊占合资企业)为港币 74亿 3,000 万元（2015─ 港币 51亿 3,800万元），包括以往为长江和记实业有限公司及其附属公司（「长实集团」）所持有之物业， 及和记黄埔有限公司及其附属公司（「和黄集团」）所持有之物业的全年租金收入。2015年 度之收入，包括以往为长实集团所持有之物业的全年租金收入，而以往为和黄集团所持有之物业的租金收入则只有212天（请参考2015公司年报内所述之房地产业务合并）。 长江实业地产有限公司 -14- 22/3/2017 2016 2015 以往为下列集团持有之物业 港币百万元 港币百万元 长实集团 2,441 2,339 和黄集团 4,989 2,799 7,430 5,138 集团投资物业大多数位於香港，主要包括写字楼、零售及工业物业，分别占本年度物业租务收入42%、38%及11%。 本年度物业租务收益（包括摊占合资企业）为港币67亿8,400万元（2015─ 港币45亿 1,300万元），并来自以下地区： 2016 2015 地区 港币百万元 港币百万元 香港 6,290 4,195 内地 398 272 英国 30 11 其他 66 35 6,784 4,513 於年终结算日，本集团持有约1,700万平方尺之投资物业组合如下： 写字楼 零售 工业 总额 地区 百万平方尺 百万平方尺 百万平方尺 百万平方尺 香港 4 3 7 14 内地 1 1 - 2 其他 - 1 - 1 5 5 7 17 并按专业估值，采用介乎约 4%至 8% 的资本化比率计算，录得公平值增加港币 12亿 6,200万元（2015─ 港币14亿800万元）。本集团亦摊占合资企业之投资物业公平值增加 港币300万元（2015─ 港币1,600万元）。 长江实业地产有限公司 -15- 22/3/2017 酒店及服务套房业务 本年度酒店及服务套房业务收入（包括摊占合资企业）为港币 48亿5,000 万元（2015─ 港币40亿500万元），包括经营以往为长实集团所拥有之酒店及服务套房，及和黄集团所拥 有之酒店及服务套房的全年收入。2015 年度之收入，包括经营以往为长实集团所拥有之酒 店及服务套房的全年收入，而经营以往为和黄集团所拥有之酒店及服务套房的收入则只有212天。 2016 2015 以往为下列集团拥有之酒店及服务套房 港币百万元 港币百万元 长实集团 2,577 2,589 和黄集团 2,273 1,416 4,850 4,005 集团酒店及服务套房组合包括 15 间位於香港之酒店及服务套房、4 间位於内地之酒店、 1间位於巴哈马群岛之酒店，合共超过16,000间房间。年度内，集团酒店及服务套房业务於 香港、内地及巴哈马群岛所录得之平均房价分别为港币795元、港币599元及港币751元， 而平均入住率分别为88.6%、63.4%及49.8%。 本年度酒店及服务套房业务於扣除土地及楼宇折旧港币4亿2,300万元後的收益（包括摊占 合资企业）为港币15亿900万元（2015─ 港币12亿7,900万元），并来自以下地区： 2016 2015 地区 港币百万元 港币百万元 香港 1,619 1,387 内地 (24) (27) 巴哈马群岛 (86) (81) 1,509 1,279 本年度集团酒店及服务套房业务所录得之平均酒店经营溢利为每月每平方尺港币18元，若 以集团已落成的酒店及服务套房物业於年终结算日的账面值计算，年收益率��16.9%。 长江实业地产有限公司 -16- 22/3/2017 物业及项目管理 本年度物业及项目管理收入（包括摊占合资企业）为港币 6亿 2,000万元 （ 2015─ 港币5亿9,100万元），包括管理以往为长实集团所管理之物业及项目，及和黄集团所管理 之物业及项目的全年收入。2015 年度之收入，包括管理以往为长实集团所管理之物业及项 目的全年收入，而管理以往为和黄集团所管理之物业及项目的收入则只有212天。 2016 2015 以往为下列集团管理之物业及项目 港币百万元 港币百万元 长实集团 390 468 和黄集团 230 123 620 591 本年度物业及项目管理收益（包括摊占合资企业）为港币 2亿 6,700万元 （ 2015─ 港币2亿5,700万元），并来自以下地区： 2016 2015 地区 港币百万元 港币百万元 香港 209 185 内地 35 30 其他 23 42 267 257 於年终结算日，本集团所管理之物业楼面总面积约2亿5,200万平方尺，预期该面积会随着 集团物业发展项目於未来相继落成而平稳增长。本集团会致力为集团所管理之物业提供优质服务。 飞机租赁 下半年度内，本集团投资飞机租赁业务以扩大未来收入增长动力，并以总代价约 港币350亿元收购或承诺收购飞机共108架。飞机租赁业务可提供中长期的稳健收入，亦可 平衡物业发展现金流之周期性影响。 长江实业地产有限公司 -17- 22/3/2017 年度内，飞机租赁收入所得(包括摊占合资企业)为港币 2亿 600 万元，而扣除飞机折旧 港币9,900万元後之收益达港币8,400万元，并来自以下地区（以承租人经营地��参考）： 2016 2015 地区 港币百万元 港币百万元 亚洲 15 - 欧洲 6 - 北美洲 43 - 拉丁美洲 20 - 84 - 於年终结算日，本集团（包括合资企业权益）共拥有67架窄体飞机及6架宽体飞机，平均 机龄��4.5年，而平均余下租赁期��6.4年。 房地产投资信托之权益 於年终结算日，本集团占有上市房地产投资信托（「产业信托」）之实际权益如下： 主要业务 实际权益 汇贤产业信托 投资内地酒店及服务套房、办公室及零售物业 32.4% 置富产业信托 投资香港零售物业 27.7% 泓富产业信托 投资香港办公室、零售及工业物业 18.9% 本年度溢利收益为港币3亿4,700万元（2015─ 港币5亿元），包括以置富产业信托和泓 富产业信托的分派作为收入，及摊占联营公司汇贤产业信托之溢利，其年度溢利因汇兑损失而减少，但年度内投资此等产业信托产生现金流达港币8亿7,100万元。 长江实业地产有限公司 -18- 22/3/2017 财务概览 资金流动性及融资 本集团监控流动资金需求以中短期为基础，并相应地安排银行及其他借款。年度内，本集团以欧罗中期票据发行计划发行为期5年及10年之票据，总金额达港币46亿元。 於年终结算日，本集团银行及其他借款总额为港币702亿元，较去年增加港币92亿元。还 款期摊分 10 年：於 1年内到期借款为港币 44亿元，於 2至 5年内到期借款为 港币569亿元，及於5年後到期借款为港币89亿元。 本集团於年终结算日之负债净额与总资本净额比率约为 2.7%。负债净额以银行及其他借款 减银行结存及定期存款港币626亿元计算，而总资本净额则为权益总额及负债净额之和。 本集团拥有大量现金，加上未动用银行贷款额，其资金流动性持续稳健，有足够财务资源以应付承约及流动资本需求。 理财政策 本集团对外汇风险管理持审慎态度，而借款主要以浮息为基础。本集团定期管理及检讨其面对之汇率及利率风险。於汇率或利率不明朗或变化大时及在适当时候，本集团会利用对冲工具，包括掉期合约及远期合约等，以抵销汇率及利率波动之风险。 於年终结算日，本集团借款约 87.8% 为港币及美元；其余为人民币，主要为内地之物业项 目融资。本集团物业发展收入以港币及人民币为主，而持有现金结存大部分为港币及人民币。本集团於海外之物业项目及飞机租赁业务提供外币收入，包括美元、英镑及新加坡元，亦就营运所需持有该等外币现金。 长江实业地产有限公司 -19- 22/3/2017 资产抵押 於年终结算日，（一）物业总额达港币150亿8,900万元（2015― 港币214亿5,000万元） 已为内地物业项目而安排之银行借款作抵押；及（二）飞机总额达港币127亿3,300万元已 为飞机收购而安排之银行借款作抵押。 或有负债 於年终结算日，本集团提供担保予（一）酒店项目之地主就其可摊占之收入达港币 5亿 6,400万元（2015― 港币5亿7,600万元）；（二）银行所借出之抵押贷款予购买本集团於 内地发展及销售之物业的人士达港币53亿8,500万元（2015― 港币16亿7,800万元）；及 （三）银行向合资企业所借出之贷款达港币11亿6,400万元。 雇员 於年终结算日，本集团之主要业务雇用约21,300名员工，年度内薪酬（不包括董事酬金） 约为港币60亿7,800万元。本集团确保雇员薪酬维持竞争性，雇员之薪酬及花红，以雇员 个别之表现、集团盈利状况、同业水平及��场环境而厘定。本集团并无雇员认购股权计划。 长江实业地产有限公司 -20- 22/3/2017 购入、出售或赎回本公司之上市证券 於截至2016年12月31日止年度内，本公司以总代价（未计费用）港币1,766,127,850元於联 交所合共回购35,679,000股股份。所回购之股份其後於年度内已全数注销。於2016年12月 31日，已发行股份总数为3,823,999,500股。 於年度内回购股份之详情如下： 月份 回购股份数目 购买价格（每股股份） 总代价 最高价 最低价 （未计费用） （港币） （港币） （港币） 2016年3月 13,535,000 48.50 45.85 632,425,925 2016年5月 645,500 45.30 45.15 29,200,800 2016年12月 21,498,500 52.00 50.25 1,104,501,125 35,679,000 1,766,127,850 除上文所披露者外，於截至2016年12月31日止年度内，本公司或其任何附属公司概无购 入、出售或赎回本公司之任何上市证券。 於2016年12月31日後，本公司以总代价（未计费用）港币1,218,199,525元於联交所合共回 购 23,805,000 股股份。所回购之股份其後已全数注销。於本文件日期，已发行股份总数为 3,800,194,500股。 於2016年12月31日後回购股份之详情如下： 月份 回购股份数目 购买价格（每股股份） 总代价 最高价 最低价 （未计费用） （港币） （港币） （港币） 2017年1月 23,805,000 52.40 49.15 1,218,199,525 长江实业地产有限公司 -21- 企业管治守则 本公司董事会（「董事会」）及管理层致力维持良好的企业管治常规及程序。本公司所遵行的企业管治原则着重高质素之董事会、健全之内部监控，以及对全体股东之透明度及问责性。 除下文所披露者外，於截至2016年12月31日止年度内，本公司已应用香港联合交易所有 限公司证券上市规则（「上市规则」）附录14之企业管治守则（「企业管治守则」）所载原则， 并已遵守所有守则条文及（如适用）建议最佳常规。就企业管治守则第A.5.1至A.5.4条守 则条文而言，本公司并未设立提名委员会。目前，董事会负责不时审阅董事会之架构、人数及组成，并委任新董事，以确保董事会由具备配合本公司业务所需才识及经验之人士组成，董事会亦全体共同负责审订董事（尤其是董事会主席（「主席」）及董事总经理）之继任计划。就企业管治守则第A.6.7条守则条文而言，一位独立非执行董事因健康理由未克出席於2016年5月13日举行之本公司股东周年大会（「2016年度股东周年大会」）。就企业管治守则第E.1.2条守则条文而言，主席因临时抱恙未克出席2016年度股东周年大会。本公司董事总经理兼副主席根据本公司经修订及重列之组织章程细则规定，代主席担任2016年度股东周年大会主席，并於会上回答提问。 集团致力达致并维持开放性、廉洁度及问责性。为贯彻履行此方针及符合企业管治守则，本公司已制订「处理举报有关财务汇报、内部监控或其他事宜之可能属不当行为之程序」。此外，本公司亦已制订「处理机密资料、消息披露，以及买卖证券之政策」，供本公司雇员遵从。 审核委员会 上市规则规定每家上市发行人必须成立由最少三位非执行董事组成之审核委员会，其中大部分成员须为独立非执行董事及至少一位须具备适当专业资格，或具备适当的会计或相关的财务管理专长。本公司已於2015年2月26日成立审核委员会（「审核委员会」），并根据企业管治守则当时条文制订其书面职权范围及不时因应现行相关条文作出修订。 审核委员会由三位独立非执行董事张英潮先生（审核委员会主席）、周年茂先生及洪小莲女士组成。审核委员会之主要职责包括审查及监察本集团之财务汇报制度、风险管理及内部监控系统，审阅本集团之财务资料，检阅本公司与外聘核数师之关系，以及履行由董事会转授之企业管治职能。 本集团截至2016年12月31日止之年度业绩已由审核委员会审阅，并由本公司之独立核数 师德勤关黄陈方会计师行所审核。 长江实业地产有限公司 -22- 薪酬委员会 为符合企业管治守则，本公司已於2015年2月26日成立薪酬委员会（「薪酬委员会」），其大 部分成员均为独立非执行董事。薪酬委员会成员包括主席李嘉诚先生，以及两位独立非执行董事洪小莲女士（薪酬委员会主席）及张英潮先生。 股东周年大会 本公司2017年度股东周年大会订於2017年5月11日（星期四）下午2时45分假座香港九 龙红�|德丰街20号九龙海逸君绰酒店一楼宴会大礼堂举行。股东周年大会通告将按上市规 则之规定在适当时间刊登及寄发予股东。 暂停办理股份过户登记手续 本公司将由2017年5月8日（星期一）至2017年5月11日（星期四），包括首尾两天在内， 暂停办理股份过户登记手续。为确定出席2017年度股东周年大会并於会上投票之权利，已购 买本公司股票人士请将购入之股票及填妥背面或另页之过户表格，於 2017年 5月 5 日（星期五）下午 4时 30 分前送达香港皇后大道东 183 号合和中心 17楼 1712至 1716室本公司香港股份登记处香港中央证券登记有限公司办理过户登记手续。 末期股息将派发予於2017年5月17日（星期三）（即确定收取末期股息权利之记录日期）营 业时间结束时已登记在本公司股东名册内之股东。为确保收取建议末期股息之权利，已购买本公司股票人士请将购入之股票及填妥背面或另页之过户表格，於2017年5月17日（星期三）下午4时30分前送达香港皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716室本公司香港股份登记处香港中央证券登记有限公司办理过户登记手续。 於本文件日期，本公司之董事为执行董事李嘉诚先生（主席）、李泽钜先生（董事总经理兼副主席）、甘庆林先生（副董事总经理）、叶德铨先生（副董事总经理）、锺慎强先生、赵国雄先生、周伟淦先生、鲍绮云小姐及吴佳庆小姐，以及独立非执行董事张英潮先生、周年茂先生、洪小莲女士、马世民先生及叶元章先生。 长江实业地产有限公司 -23- 综合收益表 截至2016年12月31日止年度 2016 2015 港币百万元 港币百万元 集团收入 69,300 57,280 摊占合资企业之收入 610 1,513 总额 69,910 58,793 集团收入 69,300 57,280 投资及其他收益 720 580 营运成本 物业及有关成本 (38,301) (32,587) 薪金及有关支出 (3,990) (2,475) 利息及其他融资成本 (645) (549) 折旧 (779) (508) 　服务费 - (357) 其他支出 (530) (323) 摊占合资企业之溢利 (44,245) (36,799) 摊占联营公司之溢利 93 311 投资物业之公平值增加 44 67 售出合资企业之溢利 1,262 1,408 - 1,366 除税前溢利 27,174 24,213 税项 (7,365) (6,305) 除税後溢利 19,809 17,908 应占溢利 股东 19,415 17,113 非控股股东 394 795 19,809 17,908 每股溢利 港币5.05元 港币4.43元 2016 2015 港币百万元 港币百万元 股息 已派发中期股息 1,461 1,351 拟派末期股息 4,370 4,038 5,831 5,389 每股股息 中期股息 港币0.38元 港币0.35元 末期股息 港币1.15元 港币1.05元 长江实业地产有限公司 -24- 综合全面收益表 截至2016年12月31日止年度 2016 2015 港币百万元 港币百万元 除税後溢利 19,809 17,908 可转入收益表之其他全面收益(亏损) 　伸算香港以外业务财务报表之汇兑亏损 (5,982) (3,476) 　可出售投资之公平值得益(亏损) 713 (80) 对冲衍生金融工具之公平值得益 104 - 　摊占合资企业之其他全面亏损 (227) (175) 不可转入收益表之其他全面收益(亏损) 重新计量界定福利责任之得益(亏损) 22 (46) 其他全面亏损 (5,370) (3,777) 全面收益总额 14,439 14,131 应占全面收益总额 　股东 14,374 13,643 　非控股股东 65 488 14,439 14,131 长江实业地产有限公司 - 25- 综合财务状况表 2016年12月31日结算 2016 2015 港币百万元 港币百万元 非流动资产 　固定资产 33,695 18,614 　投资物业 125,306 119,959 　合资企业 7,907 4,393 　联营公司 7,333 7,743 　可出售投资 6,233 5,451 　长期应收款及其他 1,715 1,892 　递延税项资产 1,843 2,256 184,032 160,308 流动资产 　物业存货 137,548 153,301 　应收账款、预付款项及其他 12,655 12,335 　银行结存及定期存款 62,601 45,861 212,804 211,497 流动负债 　银行及其他借款 4,378 5,772 　应付账款及费用 17,396 14,785 　客户订金 19,527 11,832 　税项准备 2,456 4,238 43,757 36,627 流动资产净值 169,047 174,870 非流动负债 　银行及其他借款 65,798 55,217 　递延税项负债 10,824 10,096 　退休金责任 183 178 76,805 65,491 资产净值 276,274 269,687 上列项目代表 : 股本 3,824 3,860 股本溢价 249,179 250,951 储备 17,196 8,285 股东权益 270,199 263,096 非控股股东权益 6,075 6,591 权益总额 276,274 269,687 长江实业地产有限公司 - 26- 22/3/2017 附注： (1) 本集团之主要业务为物业发展及投资、酒店及服务套房业务、物业及项目管理和飞机租赁。 各主要业务年度内之收入如下： 集团 合资企业 总额 2016 2015 2016 2015 2016 2015 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 物业销售 56,475 48,141 329 918 56,804 49,059 物业租务 7,316 4,935 114 203 7,430 5,138 酒店及服务套房业务 4,823 3,767 27 238 4,850 4,005 物业及项目管理 500 437 120 154 620 591 飞机租赁 186 - 20 - 206 - 69,300 57,280 610 1,513 69,910 58,793 及来自以下地区： 2016 2015 港币百万元 港币百万元 香港 32,305 24,566 内地 37,065 30,271 新加坡 41 3,781 其他 499 175 69,910 58,793 各主要业务年度内之收益贡献如下： 集团 合资企业 总额 2016 2015 2016 2015 2016 2015 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 物业销售 17,490 15,469 177 53 17,667 15,522 物业租务 6,761 4,398 23 115 6,784 4,513 酒店及服务套房业务 1,521 1,206 (12) 73 1,509 1,279 物业及项目管理 223 176 44 81 267 257 飞机租赁 78 - 6 - 84 - 26,073 21,249 238 322 26,311 21,571 房地产投资信托权益 347 500 利息及其他融资成本 26,658 22,071 (645) (549) 投资物业之公平值增加 　集团 1,262 1,408 　合资企业 3 16 售出合资企业之溢利 - 1,366 其他 (28) 43 税项 　集团 (7,365) (6,305) 　合资企业 (76) (142) 非控股股东应占溢利 (394) (795) 股东应占溢利 19,415 17,113 (2) 除税前溢利已扣除下列项目： 2016 2015 港币百万元 港币百万元 利息及其他融资成本 　银行及其他借款 1,326 1,032 　长江实业(集团)有限公司及其附属公司 - 355 减：资本化金额 (681) (838) 645 549 已售物业成本 34,797 29,797 长江实业地产有限公司 - 27- 22/3/2017 (3) 利得税准备乃根据本集团各个别公司之估计应课税溢利以年终结算日已颁布适用税率计算。递延税项准 备乃基於暂时性差异以已颁布适用税率计算。 2016 2015 港币百万元 港币百万元 本期税项 香港 2,024 1,414 香港以外 3,841 3,359 递延税项 1,500 61,,530352 7,365 6,305 (4) 年度内，本公司以总代价(包括费用)港币1,772,000,000元於香港联合交易所有限公司回购35,679,000股本 公司已发行股份，及将该等已回购股份全数注销。 每股溢利乃根据股东应占溢利，以年度内已发行股份之加权平均数3,847,159,309股计算(2015－以上市 日已发行股份3,859,678,500股计算，视同该等股份於整个年度经已发行)。 (5) 应收贸易账款主要包括物业销售及物业和飞机租赁之应收款项。各发展项目之销售条款有异，并根据当 时市场情况而定。物业销售通常於根据买卖合同条款收取售价全数後完成，偶然也会提供递延付款方法给买方，惟需支付溢价。租金及按金需由承租方按租赁合同预缴。 应收贸易账款按合同条款之账龄分析如下： 2016 2015 港币百万元 港币百万元 一个月内 9,057 9,244 二至三个月 46 60 三个月以上 44 55 9,147 9,359 应付贸易账款按发票日及信用条款之账龄分析如下： 2016 2015 港币百万元 港币百万元 一个月内 5,814 4,956 二至三个月 36 48 三个月以上 15 52 5,865 5,056 (6) 国际会计准则委员会已颁布多项全新及经修订之国际财务报告准则(「IFRSs」)。采纳於本集团2016年1 月1日起会计年度生效之IFRSs对本集团业绩及财务状况无重大影响；至於其他仍未生效之IFRSs，本集团现正评估其对本集团业绩及财务状况之影响。 (7) 本年度业绩经已由审核委员会作出审阅。 长江实业地产有限公司 - 28- 22/3/2017