香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告之内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不会就本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。 XIWANGPROPERTYHOLDINGSCOMPANYLIMITED 西王置业控股有限公司* （於百慕达注册成立之有限公司） （股份代号：2088） 截至2016年12月31日止年度之 全年业绩公告 西王置业控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布本公司 及其附属公司（统 称「本集团」）截 至2016年12月31日止年度（「本年度」）之 经审核综 合业绩。本公告所载本集团之财务资料乃根据本集团本年度之经审核综合财务报 表编制。 综合损益表 截至12月31日止年度 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 营业额 3 27,818 100,783 销售成本 (24,558) (109,654) 毛利�u（亏损） 3,260 (8,871) 其他收入 3 381 704 其他开支 (13,220) (4,732) 销售及市场推广开支 (241) (291) 行政开支 (5,069) (7,245) 除税前亏损 4 (14,889) (20,435) 所得税抵免 5 1,202 5,289 年度亏损 (13,687) (15,146) 以下人士应占： (13,687) 本公司拥有人 (15,086) 非控股权益 �C (60) (13,687) (15,146) 本公司普通股权持有人应占每股亏损 7 基本及摊薄 －年度亏损 人民币(1)分 人民币(1)分 有关本年度股息的详情於财务资料附注6中披露。 综合全面收益表 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年度亏损 (13,687) (15,146) 其他全面亏损 於其後期间重新分类至损益的其他全面亏损： 换算海外业务的汇兑差额 9,976 2,699 年度全面亏损总额 (3,711) (12,447) 以下人士应占： 本公司拥有人 (3,711) (12,387) 非控股权益 �C (60) (3,711) (12,447) 综合财务状况表 於12月31日 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 119 226 商誉 180,405 180,405 长期预付款项 �C 54,585 非流动资产总值 180,524 235,216 流动资产 所持已落成待售物业 81,594 104,831 发展中物业 8 302,617 300,418 其他应收款项 9 96,322 140,460 应收一间关连公司款项 655 �C 现金及现金等价物 126,215 97,612 流动资产总值 607,403 643,321 流动负债 贸易及其他应付款项 10 91,387 127,353 应付关连公司款项 9,092 58,948 流动负债总额 100,479 186,301 流动资产净值 506,924 457,020 总资产减流动负债 687,448 692,236 减：非流动负债 递延税项负债 97,072 98,236 非流动负债总额 97,072 98,236 资产净值 590,376 594,000 权益 本公司拥有人应占权益 股本 175,672 175,672 储备 414,704 418,328 590,376 594,000 权益总额 590,376 594,000 综合财务报表附注 1. 公司及集团资料 西王置业控股有限公司（「本公司」）为於百慕达注册成立的有限公司。本公司的注册办事处 位於ClarendonHouse,2ChurchStreet,HamiltonHM11,Bermuda。 本公司及其附属公司（统称「本集 团」）主要从事物业开发。 董事表示，本公司的直接控股公司为西王投资有限公司（「西王投资」），为一间於英属处女 群岛（「英属处女群岛」）注册成立的私人公司。本公司的最终控股公司为於中华人民共和国（「中 国」）成 立的西王集团有限公司（「西 王集 团」）。 附属公司信息 主要附属公司详情如下： 本公司应占股本 成立�u注册及 已发行普通�u 权益及投票权百分比 名称 经营地点 注册股本 直接 间接 主要活动 % % 建轩投资有限公司 英属处女群岛 15,756,000美元 100 �C 投资控股 辉盛有限公司 香港 1港元 �C 100 投资控股 山东西王置业有限公司 中国内地 人民币200,000,000元 �C 100 物业投资及开发 山东西王农业文化发展有限公司及山东西王投资控股有限公司已於2016年被出售。 1.1 编制基准 综合财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则（「香港 财务报告准则」）（当中包括所有香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠释）、 香港公认会计原则以及香港联合交易所有限公司证券上市规则及香港公司条例有关披露之 规定而编制。此等财务报表乃根据历史成本惯例编制。此等财务报表以人民币（「人民币」） 呈报，且所有价值均四舍五入至最接近千位，惟另有注明者除外。 综合账目之基准 综合财务报表包括本集团截至2016年12月31日止年度之财务报表。附属公司为本公司直接 或间接控制的实体（包括结构性实体）。当本集团对参与投资对象业务的浮动回报承担风险 或享有权利以及能透过对投资对象的权力（即本集团获赋予现有能力以主导投资对象相关活 动的既存权 利）影 响该等回报时，即取得控制权。 倘本公司直接或间接拥有少於投资对象大多数投票或类似权利的权利，则本集团於评估其 是否拥有对投资对象的权力时会考虑一切相关事实及情况，包括： (a) 与投资对象的其他投票权持有人的合约安排； (b) 其他合约安排所产生的权利；及 (c) 本集团的投票权及潜在投票权。 附属公司之财务报表使用与本公司一致之会计政策按同一报告期间编制。附 属公司之业绩 由本集团取得控制权当日起计入综合账目，并持续计入综合账目至该控制权终止当日为止。 损益及其他全面收益之各个组成部份归属於本公司之拥有人及非控股权益，即使此举会导 致非控股权益有亏绌结余。所有有关本集团各成员公司间之交易的集团内部公司间资产及 负债、权益、收入、开支及现金流量会於综合账目时全数抵销。 倘事实及情况显示上文所述三项控制因素之一项或多项出现变化，本集团会重新评估其是 否控制投资对象。於一间附属公司之拥有权权益变动，惟并无失去控制权，则以权益交易 入账。 倘本集团失去附属公司之控制权，则会终止确认(i)该附属公司之资产（包括商誉）及负债；(ii) 任何非控股权益之账面值；及(iii)计入权益之累计汇兑差额；并确认(i)已收取代价之公允价值； (ii)任何保留投资之公允价值；及(iii)所产生并於损益确认之任何盈余或亏绌。先前已於其他 全面收益确认之本集团应占组成部份乃重新分类至损益或保留溢利（如 适用），基准与本集 团直接出售相关资产或负债所需使用之基准相同。 1.2会计政策及披露事项变动 香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则 投资实体：应用综合入账之例外情况 第12号及香港会计准则第28号（修订本） （2011年） 香港财务报告准则第11号（修 订本） 收购合营业务权益之会计方法 香港财务报告准则第14号 监管递延账目 香港会计准则第1号（修订本） 披露计划 香港会计准则第16号及香港会计准则第38号 对可采用的折旧和摊销方法的澄清 （修订本） 香港会计准则第16号及香港会计准则第41号 农业：生产性植物 （修订本） 香港会计准则第27号（修 订本）（2011年） 独立财务报表之权益法 2012年至2014年周期的年度改进 多项香港财务报告准 则（修 订本） 2. 经营分部资料 就资源分配及表现评估而向本集团管理层汇报的资料，其重点在於物业发展业务的经营业绩， 有关业务亦为本集团的唯一经营分部。因此，并无呈列经营分部资料。 地区资料 全部营业额均来自中国内地。 非流动资产 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 中国内地 61 54,713 香港 58 98 119 54,811 上述非流动资产资料乃按资产所在地区而呈列，并且不包括商誉。 3. 营业额及其他收入 营业额相当於销售物业所得款项。 营业额及其他收入分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 营业额 销售物业 27,818 100,783 其他收入 银行利息收入 86 28 出售附属公司的收益净额 330 �C 其他 (35) 676 381 704 4. 除税前亏损 本集团的除税前亏损经扣除�u（计入）以下各项後达致： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 已售存货成本 28,376 136,828 撇减所持已落成待售物业至可变现净值 �C 5,210 随着物业出售而转回撇减所持已落成待售 物业至可变现净值 (3,818) (32,384) 24,558 109,654 核数师酬金 557 1,200 折旧 107 259 经营租赁下的最低租赁款项： 土地及楼宇 625 587 雇员福利开 支（包 括董事及主要行政人员的薪 酬）： 工资及薪金 1,364 1,636 以股本结算的购股权开支 87 399 退休金计划供款 143 180 1,594 2,215 汇兑差额，净额* 13,220 4,732 转回贸易应收款项减值** (226) �C * 汇兑差额，净额计入综合损益表的「其他开支」。 ** 转回贸易应收款项减值计入综合损益表 的「行 政开 支」。 5. 所得税抵免 本集团须根据本集团成员公司在所在及经营之司法权区所产生或源自有关司法权区之溢利 按实体基准缴付所得税。 由於本集团於年内并无在香港产生或赚取应课税溢利，故并无就香港利得税作出拨备（2015 年：无）。 根据中国企业所得税（「企业所得税」），所有中国企业均须按标准企业所得税率25%缴税， 惟受惠於指定优惠政策及条文的企业除外。於2016年，本公司於中国成立的附属公司的适 用税率为25%（2015年：25%）。 中国土地增值税（「土地增值税」）乃 按照30%至60%的累进税率对土地增值额徵收。土地增值 额为出售物业所得款项减可扣减开支（包括土地使用权摊销及所有物业发展开支）。土地增 值税人民币1,212,000元(2015年：人民币1,794,000元）已於截至2016年12月31日止年度的综合 损益表内抵免。 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 本集团： 即期－中国内地 600 �C 中国内地的土地增值税抵免 (1,212) (1,794) 递延中国内地企业所得税 (590) (3,495) 年度税项抵免总额 (1,202) (5,289) 6. 股息 董事会并不建议就普通股及可转换优先股派发截至2016年12月31日止年度之末期股息（2015 年�U无）。 於2016年12月31日，可转换优先股每股人民币1分的年度优先分派将会递延派付。 7. 本公司普通股权持有人应占每股亏损 每股基本亏损乃根据本公司普通股权持有人应占年度亏损以及年内已发行普通股的加权平 均数1,236,677,333股（2015年：1,236,677,333股）计算。 截至2016年12月31日止年度的每股摊薄亏损乃根据本公司普通股权持有人应占年度亏损计算。 计算所用的普通股加权平均数为计算每股基本亏损所使用的年内已发行普通股数目，以及 假设於所有具摊薄潜力普通股被视作行使或转换为普通股时无偿发行的普通股加权平均数。 截至2016年及2015年12月31日止年度所呈列的每股基本亏损并无就摊薄作出调整，原因为未 行使可换股优先股及购股权对所呈列的每股基本亏损金额并无摊薄影响。 每股基本及摊薄亏损金额乃根据以下数据计算�U 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 亏损 本公司普通股权持有人应占亏损 (13,687) (15,086) 股份数目 2016年 2015年 股份 计算每股基本及摊薄亏损所使用的年内 已发行普通股加权平均数 1,236,677,333 1,236,677,333 8. 发展中物业 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 於中国内地持有的土地，按成本： 於1月1日 291,983 291,983 转拨至所持已落成待售物业 �C �C 於12月31日 291,983 291,983 发展开支，按成本�U 於1月1日 8,435 5,375 添置 2,199 3,060 转拨至所持已落成待售物业 �C �C 於12月31日 10,634 8,435 302,617 300,418 预期於下列时间收回的发展中物业�U 一年内 �C �C 一年後 302,617 300,418 302,617 300,418 9. 其他应收款项 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 预付款项 78,182 123,785 预付税项 11,002 12,455 其他应收款项 7,138 4,220 96,322 140,460 10. 贸易及其他应付款项 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 贸易应付款项 15,345 30,529 已收按金 �C 9,869 预收款项 64,760 79,110 其他应付款项 11,031 5,415 应计费用 �C 1,400 应付薪金及福利 251 1,030 91,387 127,353 贸易应付款项 贸易应付款项於报告期末的账龄分 析（以 合约日期或发票日期呈 列）如 下�U 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 0至30天 5,628 26 31至60天 960 3 61至90天 �C 28 超过90天 8,757 30,472 15,345 30,529 贸易应付款项为免息，且一般须於一年内结清。 其他应付款项为免息，并须按要求缴付。 11. 出售附属公司 (a) 於2016年10月，本公司之间接全资附属公司辉盛有限公司订立一项买卖协议，同意以 代价人民币15,800,000元出售於山东西王农业文化发展有限公 司（「西王农业」）的全部 100%股本权益。是项出售已於2016年10月26日完成。 出售西王农业之影响概述如下： 人民币千元 所出售之资产净值： 物业、厂房及设备 3 长期预付款项 54,585 贸易及其他应收款项 29,553 贸易及其他应付款项 (311) 应付关连方款项 (68,384) 现金及现金等价物 3 15,449 出售收益 351 出售西王农业之 已收现金及现金等价物代价 15,800 出售西王农业之现金流入净额： 出售西王农业之 已收现金及现金等价物代价 15,800 减：所出售之现金及现金等价物结余 (3) 现金流入净额 15,797 (b) 於2016年6月，本公司之间接全资附属公司山东西王农业文化发展有限公司订立一项 买卖协议，同意以代价人民币14,800,000元出售於山东西王投资控股有限公司（「西王 投 资」）的全部100%股本权益。是项出售已於2016年6月3日完成。 出售西王投资之影响概述如下： 人民币千元 所出售之资产净值： 现金及现金等价物 14,821 14,821 出售亏损 (21) 出售西王投资之 已收现金及现金等价物代价 14,800 出售西王投资之现金流入净额： 出售西王投资之 已收现金及现金等价物代价 14,800 减：所出售之现金及现金等价物结余 (14,821) 现金流出净额 (21) 管理层讨论及分析 I.业务回顾 本集团年内收入来源全部为开发物业的销售。地理上，山东仍为本集团的主 要市场，本集团年内全部收益均来自山东。 本集团年内营业额为人民币27,818,000元（2015年：人民币100,783,000元）， 较去年下跌72.4%。营业额下跌主要是因售出总楼面面积（「总楼面面积」）较 去年减少，其中兰亭项目的售出总楼面面积由2015年的22,002平方米减少至 2016年的4,861平方米，减少77.9%。总楼面面积平均售价由2015年的每平方 米人民币3,893元上升至2016年的每平方米人民币4,386元，增加12.7%。 II.财务回顾 经营业绩 1. 营业额 本集团本年度营业额为人民币27,818,000元（2015年：人 民币100,783,000 元），较去年下跌72.4%。营业额下跌主要是因售出总楼面面积较去年 减少。高级住宅兰亭项目的总楼面面积平均售价较去年上升，但兰亭 项目的售出总楼面面积大幅减少，令营业额下跌人民币65,616,000元， 即下跌73.2%。各项目的销售情况如下： 营业额 售出总楼面面积 总楼面面积平均售价 2016年 2015年 2016年 2015年 2016年 2015年 人民币 人民币 人民币�u 人民币�u 千元 千元 平方米 平方米 平方米 平方米 美郡项目 3,767 11,116 1,481 3,889 2,544 2,858 兰亭项目 24,051 89,667 4,861 22,002 4,947 4,075 27,818 100,783 6,342 25,891 4,386 3,893 2. 销售成本 本集团本年度销售成本为人民币24,558,000元（2015年：人民币 109,654,000元），较去年减少77.6%。销售成本减少主要是(i)销售较去年 大幅减少；及(ii)年内并无就所持已落成待售物业作出减值拨备（2015年： 人民币5,210,000元）。 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 土地成本 1,565 7,439 拆迁补偿 6,142 30,798 开发成本 14,206 70,108 其他成本^^ 6,463 28,483 28,376 136,828 撇减所持已落成待售物业至 可变现净值 �C 5,210 转回撇减所持已落成待售物业至 可变现净值 (3,818) (32,384) 24,558 109,654 平均楼面成本（人民币�u平方米） 3,872 4,235 平均楼面成本（扣除减值转回�u拨备） （人民币�u平方米） 4,474 5,285 ^^ 其他成本包括资本化贷款利息、规划费用、前期费用、公允价值调整及税项等。 3. 毛利�u（亏损） 本集团本年度毛利额为人民币3,260,000元（2015年毛亏损额：人民币 8,871,000元）。毛利率为11.7%（2015年毛亏损率�U8.8%），与去年比较 上升20.5个百分点。毛利率上升的主要原因为总楼面面积平均售价 由2015年的每平方米人民币3,893元上升至2016年的每平方米人民币 4,386元。 4. 其他开支 其他开支为汇兑亏损，本年度汇兑亏损为人民币13,220,000元（2015年： 人民币4,732,000元），较去年上升1.8倍。本年度的汇兑亏损主要是因本 集团在香港公司的人民币存款及集团内部余额导致的未变现汇兑亏损。 5. 行政开支 行政开支包括一般行政费用、法律及专业费用、管理层及行政人员工资 等。本年度行政开支为人民币5,069,000元（2015年：人民币7,245,000元）， 较去年减少30.0%，主要原因为本集团控制成本使本年度行政开支（如 审核费用及一般行政费 用）下 降。 6. 所得税抵免 於本年度，本集团於综合损益表计入所得税抵免人民币1,202,000元（2015 年：於综合损益表计入所得税抵免人民币5,289,000元），主要原因为动 用收购附属公司所产生的公允价值调整带来的递延所得税负债。 财务状况 流动资金及资本资源 於2016年12月31日，本集团现金及现金等价物为人民币126,215,000元，较 2015年12月31日的人民币97,612,000元上升人民币28,603,000元或29.3%。於本 年度，本集团主要以经营现金流、来自投资活动的现金流入及手头现金为营 运提供所需资金。 於2016年12月31日，资本负债比率（总负债除以权益总额）为33.5%（2015年12 月31日：47.9%）。於2016年12月31日，本集团概无银行及其他借款（2015年 12月31日：无）。 持有的重大投资、附属公司的重大收购及出售，以及未来作重大投资或购入 资本资产的计划 除本文所披露者外，本集团於本年度概无持有其他重大投资，亦无进行附属 公司的任何重大收购或出售，以及未来作重大投资或购入资本资产的计划。 资产抵押 於2016年12月31日，本集团概无以其物业、厂房及设备为银行及其他借款设 定抵 押（2015年12月31日：无）。 资本承担 於2016年12月31日，本集团之资本承担为人民币8,716,000元（2015年12月31 日：人民 币8,595,000元），主要为物业发展开支。 外汇风险 本集团的主要业务位於中国，而功能货币则为人民币。於本年度内，本集团 大部分资产、负债、收入、付款及现金结余均以人民币计值。因此，本公司 董事相信本集团的整体外币汇率波动风险不大。 人力资源 於2016年12月31日，本集团共有约24名（2015年12月31日：25名）雇员。本年 度雇员相关成本（包括董事酬金）为人民币1,594,000元（2015年：人民币 2,215,000元）。本集团定期检讨董事及雇员的薪酬方案，当中会考虑彼等的 经验以及对本集团业务所承担的职责。本集团已成立薪酬委员会以厘定及检 讨应付董事及高级管理人员的薪酬方案、花红及其他薪酬的条款。除基本薪 酬方案及酌情花红外，本集团亦根据个人表现授出购股权。 或然负债�u提供予一间实体的垫款 於2016年12月31日，本集团并无任何或然负责。 III.业务前景 2017年房地产市场将延续2016年第二季度开始的上升态势，各项国家政策及 银行信贷政策会持续出台进行市场调控。我们认为房价不会剧烈波动，但上 涨压力继续存在。新房销售额有望再次超出市场预期，新房销售额同比增速 预计为0-5%，其中增长应该主要集中在下半年。另外，城市层面供需关系将 得到改善，但2017年 核心城市仍面临住房供应短缺。虽然2016年中国居民房 贷大大增加，但整体杠杆水 平（从 贷款总余额来看）尚 处合理范围内，资本市 场宽松。 经历了2016年的去库存，邹平房地产市场的库存已全部消化，居民的购房需 求远远超过现房的供应量，2017年房产市场预计会持续升温。预料於2017年， 邹平土地供应将继续缩小，主要开发项目将集中到南部新区；银行贷款将继 续保持宽松的政策，商贷利率打折，而且目前的限购政策对邹平的房产市场 基本没有影响。综合上述几个原因，我们认为2017年邹平的房地产市场不会 出现剧烈波动，但房价上涨压力较大。 本公司将根据市场变化情况，积极��动美郡项目第三期工程的拆迁及土地清 理工作，同时积极寻找新的开发项目，提高市场的占有率。 股息 董事会不建议於本年度就普通股及可转换优先股派发末期股息。 可转换优先股每股人民币1分的年度优先分派将会递延派付。 股东周年大会 本公司现建议於2017年6月16日（星期五）举行股东周年大会（「股东周年大会」）， 股东周年大会通告将分别载於香港联合交易所有限公司（「联交所」）网站 (www.hkex.com.hk)及本公司网站(www.xiwangproperty.com)。构成致股东的通函一 部分之股东周年大会通告及代表委任表格连同年报预计将於2017年4月21日（星期五）或前後一并寄发给股东。 暂停股份过户登记 本公司将由2017年6月13日（星期二）至2017年6月16日（星期五）（包括首尾两 日）暂 停办理普通股过户登记手续，期间将不会办理普通股过户登记手续，以确定有权 出席股东周年大会并於会上投票的股东。为符合出席股东周年大会并於会上投票 的资格，所有过户文件连同有关股票及（如为可换股优先股持有人，所有已填妥 的转换通知及有关可换股优先股的股票），必须於2017年6月12日（星期一）下午 4时30分前送达本公司的香港股份过户登记分处卓佳证券登记有限公司，地址为 香港皇后大道东183号合和中心22楼。 购买、出售或赎回本公司证券 本年度，本公司或其任何附属公司并无购买、出售或赎回本公司之任何上市证券。 企业管治 本公司已采纳上市规则附录十四所载的企业管治守则及企业管治报告（「企 业管治 守则」）作为本身之企业管治守则。董事会认为，除因独立非执行董事王安及王镇、 非执行董事王勇及孙新虎以及非执行董事兼董事会主席王棣因处理海外或其他事 务而未能出席本公司於2016年6月17日举行的股东周年大会而偏离了企业管治守 则第A.6.7段及E.1.2段的规定外，本公司於本年度一直遵守企业管治守则的所有适 用守则条文。 董事进行证券交易的标准守则 本公司已采用上市规则附录十所载上市公司董事进行证券交易的标准守则（「标准 守则」），作为董事进行证券交易的标准守则。经向全体董事作出具体查询後，全 体董事确认於本年度及截至本公告日期皆已遵守标准守则的规定标准。 审阅全年业绩 本公司审核委员会已与管理层检讨本集团所采纳之会计准则及惯例，以及讨论内 部控制及财务汇报事宜，包括审阅本公司本年度之全年业绩。 年报之刊行 本公司将於2017年4月21日或前後向股东寄发2016年之年报，并将之分别刊载於联 交所网站(www.hkex.com.hk)及本公司网站(www.xiwangproperty.com)。 承董事会命 西王置业控股有限公司 主席 王棣 香港，2017年3月22日 於本公告日期，董事会包括下列董事： 执行董事： 独立非执行董事： 王金涛先生 黄启明先生 王伟民先生 王 安先生 程 刚先生 王 镇先生 非执行董事： 王 棣先生 王 勇先生 孙新虎先生 * 仅供识别