香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不 发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损 失承担任何责任。 China Electronics Optics Valley Union Holding Company Limited 中电光谷联合控股有限公司 （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：798） 截至2016年12月31日止年度的全年业绩公告 2016年业绩摘要 .截至2016年12月31日止年度，本集团的总收入达人民币2,594.7百万元，较2015年上升 36.3%。 .本公司拥有人应占溢利约为人民币431.9百万元，与2015年同期相比下降13.6%。本集 团核心净利润（不包括来自投资性物业的除税後公允价值收益）约为人民币334.8百万 元，与2015年同期相比增长36.5%。 .本集团2016年综合毛利率为31.3%，与2015年的综合毛利率31.1%相比增长0.2个百分 比。核心净利率为12.9%。 . 2016年12月31日，本集团境内总借款为人民币3,229.9百万元，其中应付公司债券约 为人民币576.9百万元，占境内总借款比率达17.9%。受惠於融资渠道日趋多元化，於 2016年的平均借贷成本为6.7%，同比2015年的平均借贷成本为7.5%。 .本公司拥有人应占权益约为人民币5,691.4百万元，与2015年同期比较增长105.8%。 .董事会建议派付截至2016年12月31日止年度之末期股息每股2.0港仙（约相等於人民币 1.8分），合共约为160.0百万港元（相等於约人民币143.1百万元)。 �C1�C 中电光谷联合控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然公布本公司及其附 属公司（统称「本集团」）截至2016年12月31日止年度的经审核合并财务业绩及与2015年比较 数字如下。 本集团经审核合并财务业绩 合并损益表 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 2 2,594,701 1,903,840 销售成本 4 (1,783,078) (1,311,834) 毛利 811,623 592,006 其他收入及收益―净额 3 214,246 27,488 销售及分销开支 4 (84,517) (64,083) 行政开支 4 (251,985) (167,093) 投资物业公允价值收益 179,589 345,638 经营利润 868,956 733,956 财务收入 5 46,810 34,788 财务成本 5 (118,110) (12,474) 财务（成本）�u收入净额 5 (71,300) 22,314 分占联营公司亏损 10 (37,045) (644) 分占合营企业利润�u（亏损） 414 (7,598) 除所得税前利润 761,025 748,028 所得税开支 6 (291,530) (243,438) 年度利润 469,495 504,590 以下应占利润： ―本公司拥有人 431,925 499,886 ―非控股权益 37,570 4,704 年度利润 469,495 504,590 每股基本及摊薄盈利（人民币分） 7 7.18 12.50 �C2�C 合并全面收益表 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年度利润 469,495 504,590 其他全面收益： 其後不再重新分类至损益的项目： ―於转拨至投资物业时重估物业、 厂房及设备，扣除税项 14,051 17,925 或会重新分类至损益的项目�U ―汇兑差额 34,679 305 年度其他全面收益，扣除税项 48,730 18,230 年度全面收益总额 518,225 522,820 以下应占： ―本公司拥有人 480,655 518,116 ―非控股权益 37,570 4,704 年度全面收益总额 518,225 522,820 �C3�C 合并财务状况表 於12月31日 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 407,575 274,915 投资物业 9 2,220,540 1,225,700 土地使用权 2,207 ― 无形资产 4,515 4,248 於联营公司的投资 10 444,715 13,215 於合营企业的投资 168,153 36,051 可供出售金融资产 10,000 13,000 贸易及其他应收款项 14 252,318 ― 递延所得税资产 45,077 68,318 3,555,100 1,635,447 流动资产 开发中物业 11 1,483,295 2,443,551 持有待售竣工物业 12 2,935,645 2,317,286 存货及订约在建工程 13 130,429 232,544 贸易及其他应收款项 14 1,412,645 610,373 即期所得税资产 5,318 6,661 可供出售金融资产 6,000 ― 受限制现金 208,904 150,466 现金及现金等价物 1,812,583 901,364 7,994,819 6,662,245 分类为持有待售非流动资产 28,200 19,000 持有待售的处置组之资产 ― 576,736 8,023,019 7,257,981 流动负债 贸易及其他应付款项 15 1,711,231 2,075,713 公司债券 16 7,350 531,434 银行及其他借款 17 1,588,180 1,292,316 即期所得税负债 271,068 126,372 递延收益―流动部份 4,330 4,087 3,582,159 4,029,922 �C4�C 合并财务状况表（续） 於12月31日 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 与分类为持有待售的非流动资产 有直接关连的负债 ― 2,598 持有待售的处置组之负债 ― 48,645 3,582,159 4,081,165 流动资产净值 4,440,860 3,176,816 总资产减流动负债 7,995,960 4,812,263 非流动负债 公司债券 16 569,573 560,544 银行及其他借款 17 1,064,820 991,000 递延所得税负债 239,682 171,676 递延收益―非流动部份 38,969 36,783 1,913,044 1,760,003 资产净值 6,082,916 3,052,260 权益 股本 18 658,680 316,800 库存股 18 (110,105) ― 储备 3,448,902 1,150,334 保留盈利 1,693,875 1,298,502 本公司拥有人应占权益总额 5,691,352 2,765,636 非控股权益 391,564 286,624 权益总额 6,082,916 3,052,260 总权益及非流动负债 7,995,960 4,812,263 �C5�C 合并财务报表附注 （除另有指明者外，否则以人民币列示） 1会计政策及披露变动 (i)於2016年1月1日开始的财政年度内须强制采用的新订或经修订准则、对现有准则之修订及诠释目前 均与本集团无关或对本集团的合并财务报表并无构成重大影响。 (ii)已经颁布且与本集团有关但於2016年1月1日开始的财政年度尚未生效及本集团未有提早采用的新订 及经修订准则和对现有准则之修订 於以下日子或 之後开始的 财政年度生效 国际会计准则第12号（修订本）） 所得税 2017年1月1日 国际会计准则第7号（修订本）） 现金流量表 2017年1月1日 国际财务报告准则第9号 金融工具 2018年1月1日 国际财务报告准则第15号 客户合同的收益 2018年1月1日 国际财务报告准则第2号（修订本） 分类及计量以股份为基础付款交易 2018年1月1日 国际财务报告准则第16号 租赁 2019年1月1日 国际财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或合营企业之间 有待决定 国际会计准则第28号（修订本） 进行的销售或资产注资 上述新订准则及对准则之修订预期不会对本集团的合并财务报表产生重大影响，惟国际财务报告准 则第15号除外： 国际会计准则理事会已颁布有关确认收入的新准则。此将取代涵盖货物及服务合约的国际会计准则 第18号，以及涵盖建筑合约的国际会计准则第11号。此新准则乃以收入於货物或服务的控制权转让 予客户时确认的原则为基准。此准则允许以全面追溯或经修改追溯方式采纳。 管理层目前正评估应用新准则对本集团的合并财务报表的影响，并已识别出以下可能受到影响的范 围： .来自预售在建物业的收入未必於某一时间确认。取而代之，视乎合约的条款而定，部份可能导 致於一段时间内确认收入； .销售已竣工物业的收入确认时间（目前乃基於是否转让物业拥有权的重大风险及回报）可能亦 需要根据控制权转让模式重新审视；及 �C6�C .本集团目前向客户提供不同的付款计划，并可能需要在存在重大财务组成部份时调整收入确认 的交易价格。 在此阶段，本集团仍然未能量化新准则对本集团的合并财务报表的影响。本集团正对本集团的影响 进行更详尽的评估。 2分部资料 本集团按业务种类（产品和服务）管理其业务。於过往年度，本集团识别出五个分部，即物业开发及投资 持有、建造合约、物业租赁、开发管理服务及商业运营服务。於2016年下半年，为了更好地配合本集团 的业务策略及反映本集团轻资产业务的增长，本集团已合并物业开发及投资持有以及物业租赁分部为一 个分部，即产业园开发业务分部，其代表本集团的重资产业务；此外，由於建造合约及开发管理服务分 部均与产业园建造有关，因此将其合并为一个分部，即建造和管理服务分部；本集团亦将商业运营服务 分部更名为产业园运营服务，以反映本集团将重点放在产业园。於年内识别新业务分部产业投资，其代 表本集团的风险投资业务。由於以上转变，截至2015年12月31日止年度的分部资料已就比较目的重新呈 列。於2016年12月31日，本集团拥有以下四个分部： .产业园开发：此分部开发及出售产业园及配套住宅物业。其亦包括租赁自有园区物业以产生租赁收 入以及长远而言物业价值升值产生的资本收益。 .建造和管理服务：此分部提供与为本集团若干客户建造若干办公室及住宅楼宇有关的服务。此等楼 宇乃根据与客户特别磋商的合约而建造。其亦为若干在建项目提供项目管理及谘询服务。 .产业园运营服务：此分部为产业园提供物业管理服务、区域供热制冷服务及其他服务。 .产业投资：此分部指本集团於若干新建公司的产业相关战略性投资。管理层认为由於此分部的收 入、损益或资产均占本集团少於10%，因此截至2016年12月31日其并非可呈报分部。 (a)分部业绩 用作评估营运分部表现的计量方法为经撇除投资物业公允价值收益作出调整的经营利润。本集团的 最高级行政管理人员并未评估营运分部的资产及负债。 分部间销售的定价乃参照就同类订单向外部人士收取的价格而厘定。 於截至2016年及2015年12月31日止年度向本集团最高行政管理层提供的可呈报分部资料载列如下， 该等资料乃用作分配资源及评估分部表现。 �C7�C 截至2016年12月31日止年度 建造和 产业园 产业园开发 管理服务 运营服务 合计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 分部收入 2,074,935 375,863 393,112 2,843,910 分部间收入 (20,990) (206,395) (21,824) (249,209) 来自外部客户的收入 2,053,945 169,468 371,288 2,594,701 分部业绩 647,714 5,558 36,095 689,367 折旧及摊销 (19,589) (11,779) (4,694) (36,062) 截至2015年12月31日止年度 建造和 产业园 产业园开发 管理服务 运营服务 合计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 分部收入 1,575,311 346,068 287,135 2,208,514 分部间收入 (1,520) (263,267) (39,887) (304,674) 来自外部客户的收入 1,573,791 82,801 247,248 1,903,840 分部业绩 346,357 3,441 38,520 388,318 折旧及摊销 (9,585) (9,047) (4,208) (22,840) �C8�C (b)分部业绩与年内利润对账 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 分部业绩 689,367 388,318 投资物业公允价值收益 179,589 345,638 分占联营公司亏损 (37,045) (644) 分占合营企业利润�u（亏损） 414 (7,598) 财务收入 46,810 34,788 财务成本 (118,110) (12,474) 所得税开支 (291,530) (243,438) 年度利润 469,495 504,590 (c)按性质分类有关本集团收入的资料: 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 产业园开发 产业园物业销售 1,463,163 843,867 配套住宅物业销售 507,011 689,070 自持物业租赁 83,771 40,854 2,053,945 1,573,791 建造和管理服务 建造合约 156,056 66,659 物业管理服务 13,412 16,142 169,468 82,801 产业园运营服务 物业管理服务 239,478 159,143 区域供热制冷服务 53,668 47,683 其他 78,142 40,422 371,288 247,248 合计 2,594,701 1,903,840 本集团之全部收入来自中国大陆市场，而逾95%的本集团非流动资产（不包括财务工具及递延所得 税资产）位於中国大陆。因此并无呈列地域资料。 本集团拥有大量客户，概无客户贡献本集团10%或以上的收入。 �C9�C 3其他收入及收益―净额 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 出售附属公司收益 128,559 ― 政府补助金 86,119 28,391 赔偿收入 489 8,378 出售物业、厂房及设备的收益净额 70 27 出售投资物业的损失 (1,535) ― 其他 544 (9,308) 214,246 27,488 4按性质划分的开支 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 折旧 35,249 22,353 摊销 813 487 雇员福利开支 324,853 225,014 已售物业成本 1,361,929 1,063,035 建造服务成本 75,953 13,499 物业管理外包成本 125,107 50,331 经营租赁费用 1,468 2,491 核数师酬金 ―核数业务 1,800 2,000 ―非核数业务 939 500 其他专业服务费用 15,177 9,304 广告成本 24,866 23,400 其他开支 151,426 130,596 销售成本、销售及分销开支及行政开支总额 2,119,580 1,543,010 �C10�C 5财务收入及成本 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 利息开支 (271,783) (291,237) 资本化利息开支 154,127 279,364 汇兑亏损净额 (454) (601) 财务成本 (118,110) (12,474) 银行存款利息收入 28,016 34,305 委托贷款利息收入 18,760 ― 可供出售财务资产收入 34 483 财务收入 46,810 34,788 财务（成本）�u收入净额 (71,300) 22,314 来自特别为建造物业安排的融资的借款成本乃使用介乎4.75%至7.07%（2015年：4.79%至9.64%）的年率 资本化，而其他借款成本则使用7.55%（2015年：7.50%）的平均年利率资本化。 6所得税开支 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 即期税项： 中国企业所得税（「企业所得税」） 121,718 91,705 土地增值税（「土地增值税」） 110,605 65,976 即期税项总额 232,323 157,681 递延税项： 暂时性差异的产生及拨回 59,207 85,757 所得税开支 291,530 243,438 �C11�C 本集团就除税前利润缴付的税项与理论上使用适用於合并实体利润的加权平均税率所得的金额之间的差 异如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 除税前利润： 761,025 748,028 按国内法定税率25%计算的税项（附注(i)至(iii)） 190,256 187,007 以下各项的税务影响： ―毋须课税的收入 ― (602) ―分占联营公司及合营企业业绩 9,158 2,061 ―不可就税务目的扣减的开支 3,363 4,855 ―中国附属公司采用指定税项计算方法（附注(iii)） (468) (1,263) ―适用於本集团不同的附属公司的不同税率 3,302 ― ―中国股息预扣税拨回 (4,817) (247) ―并无确认递延所得税资产的税项亏损 7,782 2,145 有关已出售竣工物业的土地增值税（附注(iv)） 110,605 65,976 土地增值税的税务影响 (27,651) (16,494) 291,530 243,438 附注： (i)根据开曼群岛及英属处女群岛的规则及法规，本集团毋须缴纳该等司法权区的任何所得税。 (ii)由於本集团的香港附属公司於2016年并无赚取须缴纳香港利得税的任何收入，故并无就香港利得税 计提任何拨备。 (iii)根据自2008年1月1日起生效的中国企业所得税法，中国法定所得税税率为25%。除非另有订明，本 集团的中国附属公司须按25%的税率缴交中国所得税。根据地方税务机关的批准，本集团的若干附 属公司的应课税利润按其各自於年内的总收入的8%至11%计算。 (iv)本集团於中国开发的待售物业乃就土地增值部分按介乎30%至60%的累进税率徵缴土地增值税，根 据适用法规，土地增值税乃按出售物业所得款项减可扣税开支（包括土地使用权租赁费用、借款成 本及所有合资格物业开发开支）计算。 �C12�C 7每股盈利 每股基本盈利乃将本公司拥有人应占利润除以年内已发行普通股加权平均数计算得出，并撇除本集团已 购买持作库存股的普通股（附注18）。 2016年 2015年 本公司拥有人应占利润（人民币千元） 431,925 499,886 已发行普通股的加权平均数（以千计） 6,015,326 4,000,000 每股基本盈利（人民币分） 7.18 12.50 於2016年及2015年并无具潜在摊薄作用的普通股，故每股摊薄盈利相等於每股基本盈利。 8股息 於2016年及2015年分别分派人民币205,728,000元（每股3.00港仙）及人民币100,941,000元（每股3.20港仙）的 股息。董事会已於2017年3月23日议决建议以本公司之股份溢价账宣派及派付每股2.00港仙（相等於每股 人民币1.8分）的末期股息，总股息额为160,000,000港元（相等於人民币143,122,000元）。此等财务报表并 未反映此应付股息。 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 特别股息每股普通股3.00港仙（2015年：零） 205,728 ― 建议末期股息每股普通股2.00港仙（2015年：零） 143,122 ― �C13�C 9投资物业 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 按公允价值 於1月1日的年初结余 1,225,700 527,510 收购附属公司的添置 552,620 ― 转拨自物业、厂房及设备 74,481 62,600 转拨自持有待售竣工物业 387,895 248,652 其他添置 46,155 60,300 公允价值调整收益净额 179,589 345,638 出售 (47,700) ― 转拨至开发中物业 (170,000) ― 转拨至分类为持作出售的非流动资产 (28,200) (19,000) 於12月31日的年末结余 2,220,540 1,225,700 於2016年12月31日，向本集团授出的若干银行贷款乃以总公允价值为人民币416,090,000元（2015年：人 民币189,926,000元）的若干投资物业共同抵押（附注17）。 投资物业包括多项向第三方出租的商业及住宅物业。各项租赁均设有2年至15年的初步不可撤销租期。 於2016年12月31日，本集团若干以公允价值计值的投资物业主要由独立第三方估值师第一太平戴维斯估 值及专业顾问有限公司（「第一太平戴维斯」）重新估值。於2016年，人民币179,589,000元（2015年：人民币 345,638,000元）的总收益及其人民币46,530,000元（2015年：人民币86,409,500元）的递延税项於合并损益表 确认。 10於联营公司的投资 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 於1月1日 13,215 761 收购附属公司的添置 433,002 ― 其他添置 32,543 13,098 应占亏损 (37,045) (644) 转拨自可供出售财务资产 3,000 ― 於12月31日 444,715 13,215 �C14�C 於2016年12月31日的主要联营公司详列如下： 成立地点及 名称 法定实体类别 主要经营地点及业务 注册及缴足资本 所持权益 海南生态软件园投资发展 中国，有限责任公司 中国，电子信息技术产业人民币160,000,000元 40.00% 有限公司（「海南投资」） 园开发及管理 武汉慧联无限科技有限公司 中国，有限责任公司 中国，开发电脑软件 人民币25,000,000元 31.47% 11开发中物业 (a)合并财务状况表内的开发中物业包括： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 预期於一年内竣工待售 待售的开发中物业 551,566 1,110,806 预期於一年後竣工待售 待售的开发中物业 931,729 1,332,745 1,483,295 2,443,551 於2016年12月31日，本集团已就若干获授银行贷款质押账面总值人民币609,022,000元（2015年：人 民币2,274,502,000元）的在建中物业（附注17）。 �C15�C 12持有待售竣工物业 所有位於中国的持有待售竣工物业按成本与可变现净值两者的较低者列账。 於2016年12月31日，本集团已就若干获授银行贷款质押账面总值人民币1,903,198,000元（2015年：人民币 565,946,000元）的持有待售竣工物业（附注17）。 13存货及订约在建工程 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 应收客户合同工程款项总额（附注(i)） 108,023 194,300 在产品 8,340 9,617 产成品 12,943 26,914 原材料 1,123 1,713 130,429 232,544 附注： (i)应收客户合同工程款项总额 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 成本加应占利润减可预见亏损 303,210 277,760 已发出进度款项账单 (195,187) (83,460) 订约在建工程 108,023 194,300 代表： 计入存货及订约在建工程的应收客户合同工程款项总额 108,023 194,300 �C16�C 14贸易及其他应收款项 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 流动部份 贸易应收款项及应收票据（附注(a)） 539,330 345,980 应收关联方款项 442,156 1,002 建筑成本及原材料的预付款项 152,804 69,141 按金 15,000 25,000 对联营公司委托贷款之应收利息 7,568 ― 预付营业税及其他税项 6,911 6,026 潜在收购一间物业开发公司的若干股权的预付款项 ― 50,000 其他 248,876 113,224 1,412,645 610,373 非流动部份 收购若干股权的预付款项 208,318 ― 收购若干物业的预付款项 44,000 ― 252,318 ― 总计 1,664,963 610,373 附注： (a)应收账款及应收票据均自发票日期起计3个月至12个月内到期。截至报告期末，根据发票日期（或收 入确认日期，以较早者为准），应收账款及应收票据的账龄分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 1个月内 134,433 189,180 1至3个月内 71,051 3,685 3至6个月内 78,384 5,203 超过6个月 255,462 147,912 539,330 345,980 �C17�C 贸易应收款项主要有关出售物业。出售物业所得款项乃根据有关买卖协议条款支付的整笔预付款或 分期付款。倘款项为整笔付款，款项一般需於签署销售合同当日结清。倘款项为分期付款，则根据 合约条款结清。 董事认为所有贸易应收款项於各报告期末个别或共同均不会被视为减值。 於2016年12月31日，人民币111,612,000元（2015年：人民币121,142,000元）的贸易应收款项已逾期但 并无减值。此等贸易应收款项与多名独立客户有关，该等客户并无出现重大财政困难，根据过往经 验，本集团将可收回有关逾期金额。此等贸易应收款项的账龄分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 逾期少於1个月 5,842 54,561 逾期超过1个月但在3个月内 16,080 720 逾期超过3个月但在6个月内 40 5,604 逾期超过6个月 89,650 60,257 111,612 121,142 本集团的客户数目众多，因此并无有关贸易应收款项的信贷集中风险。於报告日期的最高信贷风险 为上述各类应收款项的账面值。本集团并无持有抵押品作为抵押。 15贸易及其他应付款项 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 应付账款及应付票据(a) 990,100 1,224,214 预收款项 348,881 261,785 应计工资 34,126 20,303 其他应付款项及预提费用 295,311 214,411 应付非控股股东款项 ― 350,000 应付关联方款项 42,813 5,000 总计 1,711,231 2,075,713 �C18�C (a)截至2016年12月31日，根据票据日期的应付账款及应付票据的账龄分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 1个月内 491,727 728,182 1至12个月 282,088 314,744 超过12个月 216,285 181,288 990,100 1,224,214 16公司债券 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 於1月1日 1,091,978 1,187,264 已发行债券所得款项净额 ― 199,000 利息开支 68,845 99,914 支付票面利息 (83,900) (94,200) 支付本金 (500,000) (300,000) 於12月31日 576,923 1,091,978 代表： 即期部份 7,350 531,434 非即期部份 569,573 560,544 於2013年10月，本集团发行年期为6年面值人民币600,000,000元的长期公司债券，按7.35%年利率计息。 本集团收取的实际所得款项为约人民币543,527,000元。此债券以人民币计值并按面值发行。利息乃每年 派付而本金则将於债券到期时偿还。此债券的年度实际利率为9.48%。 於2014年6月，本集团发行非公开定向债务融资工具，年期为两年，面值为人民币300,000,000元并按 8.20%的年利率计息。本集团所收取的实际所得款项为约人民币292,450,000元。此债券以人民币计值及 按面值发行。利息乃每年派付而本金则将於债券到期时偿还。此债券的实际年利率为9.64%。此债券将 於2016年全数偿还。 於2015年3月，本集团发行非公开定向债务融资工具，年期为365日，面值为人民币200,000,000元并按 7.60%的年利率计息。本集团所收取的实际所得款项为约人民币199,000,000元。此债券以人民币计值及 按面值发行。利息及本金乃於债券到期时一并支付。此债券的实际年利率为8.14%。此债券将於2016年 全数偿还。 �C19�C 17银行及其他借款 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 即期 有抵押 ―银行借款 325,000 377,920 ―非即期银行借款的即期部份 432,180 357,180 757,180 735,100 已质押 ―非即期质押借款的即期部份 ― 157,216 无抵押 ―银行借款 830,000 400,000 ―非即期银行借款的即期部份 1,000 ― 831,000 400,000 1,588,180 1,292,316 非即期 有抵押 ―银行借款 1,398,000 1,348,180 减：非即期银行借款的即期部份 (432,180) (357,180) 965,820 991,000 已质押 ―其他借款 ― 157,216 减：非即期质押借款的即期部份 ― (157,216) ― ― 无抵押 ―银行借款 100,000 ― 减：非即期银行借款的即期部份 (1,000) ― 99,000 ― 1,064,820 991,000 �C20�C 借款变动的分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年初金额 2,283,316 2,138,846 来自收购附属公司而增加 1,345,320 ― 借款所得款项 1,847,000 1,544,620 偿还借款 (2,822,636) (1,400,150) 年末金额 2,653,000 2,283,316 截至2016年12月31日止年度，银行及其他借款按4.32%至6.90%的年利率计息（2015年：由5.22%至 12.00%）。 本集团的借款须於以下期限内偿还： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 一年内或按要求 1,588,180 1,292,316 一年後但两年内 554,880 421,180 两年後但五年内 509,940 569,820 2,653,000 2,283,316 银行贷款由下列账面值如下所示的资产抵押： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 持有待售竣工物业（附注12） 1,903,198 565,946 开发中物业（附注11） 609,022 2,274,502 投资物业（附注9） 416,090 189,926 受限制现金 100,239 38,257 物业、厂房及设备 28,030 48,655 3,056,579 3,117,286 本集团所有银行融资须符合与本集团若干资产负债表比率有关的契诺（属与财务机构订立的贷款安排中 常见）。倘本集团违反该等契诺，则须按要求偿还已提取融资。本集团定期监察其遵守该等契诺的情 况。於2016年12月31日，概无违反有关已提取融资的契诺（2015年：无）。 �C21�C 18股本和库存股 本公司於2013年7月15日注册成立，法定股本为100,000股每股面值0.10港元的股份。作为重组一部分， 本公司法定股本已增加至1,000,000,000港元，分为10,000,000,000股每股面值0.10港元的股份。 本公司普通股的变动载列如下： 於2016年12月31日 於2015年12月31日 股份数目 库存股 股份数目 （千股）人民币千元人民币千元 （千股）人民币千元 普通股，已发行及缴足： 於1月1日 4,000,000 316,800 ― 4,000,000 316,800 发行新股份 4,000,000 341,880 ― ― ― 就股份奖励计划购入之股份(a) ― ― (110,105) ― ― 於年末 8,000,000 658,680 (110,105) 4,000,000 316,800 (a)本公司於2016年12月22日采纳一项股份奖励计划（「股份奖励计划」）。於2016年，本公司就股份奖励 计划委任之受托人根据股份奖励计划以总代价人民币110,105,000元购买合共152,998,000股股份。截 至2016年12月31日概无授出该152,998,000股股份。 �C22�C 管理层讨论与分析 业务回顾 在全球经济形势依旧危机四伏的前提下，中国政府以推进供给侧结构性改革为主�Q，通过 创新创业、一带一路、大力推广PPP模式和政府采购等重要的战略举措，实现了「十三五」 良好开局。正在进行的体制变革与政策创新，也成为新时期中国经济发展的新动力，为中 国经济与社会发展创造了新的机遇。 光谷联合控股有限公司（「光谷联合」）亦是如此。2016年，光谷联合与中国电子信息产业集 团实现战略性资产重组，更名为「中电光谷联合控股有限公司（「中电光谷」）」，我们成为中 国电子信息产业集团唯一的产业园区开发与运营平台。截止到2016年12月31日，本集团的 产业园开发与运营业务已经深入青岛、武汉、合肥、西安、成都等15个重要城市，其中7 个为国家中心城市，我们真正实现了全国性布局。 於2015年启动的业务结构优化与战略转型，在过去两年取得实质性进展，转型中的各类业 务运行日趋成熟，有必要通过业务分部调整更清晰地表述公司战略发展方向和业务转型导 向，逐步实现以产业园开发运营优势为核心的多样化盈利模式。营业收入大幅提高，结构 亦日趋优化。2016年，主营业务收入人民币2,594.7百万元，较2015年增长36.3%，产业园开 发业务占比79.2%，建造管理服务占比6.5%，产业园运营服务占比14.3%。我们已经搭建起 为入园企业提供全生命周期、全产业链主题产业园开发运营服务的完整体系。智慧城市、 创新创业服务、EPC一体化设计建造服务、产业投资等新的业务支点也为我们未来利润增 长及业务扩张埋下伏笔。中电光谷稳健扎实的工作态度，正引领本集团朝着更好的方向前 进。 经营业绩 本集团於2016年实现收入约人民币2,594.7百万元，较2015年增长36.3%，实现除税前利润人 民币761.0百万元和年度净利润人民币469.5百万元。本公司拥有人应占溢利约为人民币 431.9百万元，与2015年同期相比下降13.6%。本集团核心净利润（不包括来自投资性物业的 �C23�C 除税後公允价值收益）约为人民币334.8百万元，与2015年同期相比增长36.5%。本公司拥有 人应占权益增长105.8%至人民币5,691.4百万元。每股资产净值达人民币0.76元，与2015年 同期持平。 业务分部分析 截至2016年12月31日，本集团在武汉、青岛、合肥、渖阳、西安、成都、温州、北海、鄂 州、黄石、黄冈、澄迈（海南）、天津、东营、洛阳等15个城市开发或运营多个产业园区， 是中国领先的主题产业园区开发、运营服务企业。本集团按照业务线（产品及服务）管理其 业务。於过去几年，本集团已识别五个分部，即物业发展及投资持有、建造合约、物业租 赁、开发管理服务及商业运营服务。於2016年下半年，为了更好地配合本集团的业务策略 及反映本集团轻资产业务的增长，本集团已合并物业开发及投资持有以及物业租赁分部为 一个分部，即产业园开发业务分部，其代表本集团的重资产业务，此外，由於建造合约及 开发管理服务分部均与产业园建造服务有关，因此将其合并为一个分部，即建造和管理服 务分部；本集团亦将商业运营服务分部更名为产业园运营服务，以反映本集团将重点放在 园区运营。於年内识别新业务分部产业投资分部，其代表本集团的风险投资业务。於2016 年12月31日，本集团拥有以下四个分部： (i)产业园开发业务（包括产业园开发销售、配套 住宅物业开发销售，以及园区自持物业租赁）；(ii)建造和管理服务（包括政府采购服务、 PPP服务、EPC一体化设计建造服务、项目管理谘询服务）；(iii)产业园运营服务（包括物业 管理服务、区域供热制冷服务、设施设备智能管理服务、孵化器与共享办公服务、创投服 务、不动产营销代理、园区团体餐饮、酒店、人力资源及培训、园区金融等服务）；及(iv) 产业投资（与各主题园区产业相关的战略投资业务）。 一、园区开发业务 本集团2016年产业园开发业务收入为人民币2,053.9百万元，较2015年增长30.5%。其 中，园区物业销售收入人民币1,463.1百万元，增长73.4%，结转收入面积24.2万平方 米，与往年同期相比，增长65.6%，主要是由於合肥金融港项目於2016年开始销售，拉 �C24�C 高本集团产业物业销售均价。配套住宅物业实现销售收入人民币507.0百万元，收入较 去年略有下降，但单价较去年增长12.8%，主要受益於2016年武汉住宅市场需求旺盛， 单价整体上扬。产业园租赁收入人民币83.8百万元，增长105.0%，租赁面积39.7万平方 米，出租率达到80.0%以上。 1、产业园物业销售业务 1.1自有产业园销售情况 於2016年，本集团自有产业园开发业务收入主要来自於合肥、武汉、青岛、渖 阳与鄂州，其中位於合肥的项目实现销售收入为人民币615.6百万元，占产业园 物业销售收入的42.1%，位於渖阳的项目实现销售收入为人民币103.6百万元， 占产业园物业销售收入的7.1%。武汉以外城市项目的销售额占比高达57.9%， 首次超过武汉业务，由此可见，我们在全国其他重要城市的产业园物业销售的 发展已获得客户认可。 於2016年，新纳入中电光谷范围的西安CEC信息港、北海CEC信息港、温州 CEC信息港、海南软件园均被列为在售项目。作为其各自地域市场的领先项 目，该等项目正在进行定位调整。 产业园物业销售收入的增长，主要基於以下理由：(1)全国一、二线城市房地产 市场整体上扬；(2)客户对於本集团所提供的产业物业区位、设计及建造水平的 认可；及(3)本集团针对客户需求采取灵活适宜的招商策略。 1.2产业园物业开发与竣工情况 基於中国目前正在进行深刻的产业结构调整，我们亦对不同城市不同主题产业 园开发策略进行及时调整。总体来说，於2016年，产业园区新开工面积合计 24.1万平方米，较2015年的开工面积5.12万平方米增长369.7%，竣工面积56.2万 平方米，较2015年的竣工面积40.3万平方米增长39.5%。在建面积於2016年末合 计共约42.6万平方米。 �C25�C 1.3土地储备 於2016年，本集团通过挂牌方式取得辽宁省渖阳市渖阳CEC信息港项目用地 12.5万平方米；於2016年通过收购中国电子科技开发有限公司（「中电科技」） 100%权益取得西安、北海、海南澄迈，及温州CEC信息港项目可开发建筑面积 共计281.3万平方米。因此，在武汉、青岛、合肥、渖阳、西安、温州、北海、 鄂州、黄石、黄冈、澄迈（海南）11个城市实现优质土地储备534.4万平方米， 为未来5至10年产业园开发销售业务提供持续保障。 2、自持园区物业租赁 於2016年，园区自持物业的租赁收入增长105.0%，单位租金增长17.5%，自持优质 物业的面积达到39.7万平方米，出租率达到80.0%以上，为本集团提供了稳定可持 续现金流，进一步完善了园区招商服务方式，品牌效力得到不断提升。 二、建造管理服务 1、政府采购服务、EPC一体化设计建造服务 近年来，政府购买服务这股始於地方探索的改革浪潮已经上升为国家战略。中央至 地方政府接连颁布多项法令法规对政府采购予以支持、鼓励和规范。尤其是产业新 城、产业新区开发领域，为产业地产开发运营企业的业务发展提供了更广阔的舞 台。本集团凭藉过往为武汉光谷生物城、武汉未来科技城等多个政府项目提供全程 顾问服务与谘询建造服务的经验，正着力在政府采购服务领域谋求收入规模和方式 的突破。 同时，通过优化整合本集团旗下设计院、建设施工子公司等产业链资源，为政府、 机构及相关企业提供设计―招标采购―施工等全过程EPC一体化设计建造服务。 本集团提供全程谘询服务与代建服务的武汉未来科技城新能源研究院，於2016年获 得绿色三星建筑认证，该认证是中国绿色建筑评估标准中的最高级别。 �C26�C 2、项目管理谘询服务 於2016年，本集团的谘询管理服务业务所得收入为人民币13.4百万元。经过1年的 团队组建与磨合期，本集团谘询管理事业部已经找到最为合适的商业模式与业务推 广模式。服务的成功案例广泛受到相关政府、机构与合作企业的一致好评。 於2016年，本集团为天津滨海新区、洛阳高新区、洛阳伊川县、合肥滨湖新区、温 州乐清市等政府机构和企业提供谘询管理服务，服务合同金额为人民币11.9百万 元。9个项目签订谘询管理服务协议，业务涉足天津、合肥、洛阳、武汉、温州等 6个城市。业务范围涉及前期产业定位、项目策划、规划设计、招商运营等多个环 节，为本集团下一步拓展园区开发建造服务，园区运营服务等延伸业务奠定了良好 基础。 三、园区运营服务 於2016年，本集团园区运营服务收入为人民币371.3百万元，与2015年同期相比上涨 50.2%。 本集团为进驻旗下产业园的企业提供多元化、一站式的运营服务，包括物业管理服 务、区域供热制冷服务、设施设备智能管理服务、孵化器与共享办公服务、创投服 务、不动产营销代理、园区团体餐饮、酒店、人力资源及培训等服务。从结构上看， 物业管理服务收入占比达到69.0%，区域供热制冷服务占14.5%，是目前园区运营服务 收入的主要来源。 1、物业管理服务 於2016年，本集团的物业管理服务收入为人民币239.5百万元，与2015年同期相比 增长50.5%。其中，为产业园项目提供的物业管理服务收入占比8.2%，为集团以外 项目提供的物业管理服务收入占比48.5%。客户包括：普洛斯、中国移动及有关政 府机构。於2016年内，物业管理服务面积达1,700万平方米，其中企业客户服务面 积占比53.9%。 �C27�C 於2016年，本集团利用物联网、BIM三维可视化技术、移动互联网技术对既有物业 管理模式进行改革，大大压缩了人员成本，提高管理效率与客户满意度。 通过传感器、物联网和运营管理软件平台的综合运用，本集团已经初步建立起智慧 园区的管理模式。基於此种高效的可视化管理模式、广阔的市场前景与旺盛的客户 需求，本集团将在未来3年，将该管理模式对外推广。届时，此项业务的营业收入 将进入高速上涨通道。 2、区域供热制冷服务 於2016年，本集团的区域供热供冷能源服务(DHC)收入为人民币53.7百万元。节能 环保是关乎国计民生的国家战略，本集团拥有自行开发的节能控制系统等28个相 关节能专利。DHC节能环保技术、系统集成、运营管理能力位於市场的领先水准。 目前业务主要位於武汉与合肥，未来将加快实现DHC能源服务业务由内生型向市场 型的转变，采取自主投资运营、代建运营、管理谘询等多种方式加快发展，通过同 区域内优势企业的战略合作，迅速占领国内的DHC市场，成为中国DHC市场的领 导者。 3、设施设备智能管理服务 於2016年，本集团为了更好的打造设施设备专业化运营能力，正式组建了深圳蓝域 智能科技有限公司，营业收入为人民币3.4百万元。结合互联网时代特徵，本集团 采用了软件先行的发展策略，2016年以软件研发为主。2016年本集团引入美国的 Archibus软件，在此基础上进行了二次开发，在国内率先开发完成了结合BIM技 术、窄带物联网技术和移动互联网技术的ovuifms智慧设施设备管理系统，具备建 筑设施设备三维可视化管理的能力。该系统2016年6月起，在集团内部的多个项目 上进行了试点，取得了良好的效果。2017年本集团计划运用已经开发完成的软件平 �C28�C 台，以物业公司及开发商为主要客户群进行市场拓展，包括软件云服务、管理输 出、股权合作等多种模式。同时希望借助软件的研发能力，逐步进入智慧城市各类 基础设施的运维管理领域。 4、孵化器与共享办公服务 於2016年，本集团控股子公司―武汉欧微优科技有限公司，全面负责OVU创客星的 运营服务工作。於2016年，实现营业收入人民币7.6百万元。 截至2016年12月31日，已在全国7个城市布局13个创客星站点，包括武汉、青岛、 合肥、西安、北海、鄂州、黄石等城市，工位规模达到5900个。其中武汉创意天地 站点、青岛国际海洋信息港站点和黄石站点被评为国家级孵化器。13个创客星站 点中，7个位於武汉市，提供3,200个工位，平均出租率75%以上，累计服务团队 236家，其中进入A轮团队7家，天使轮团队10家，种子轮团队8家。 於2016年创建的OVU创客星线上平台手机应用程式，已经有2万余次下载量，1.5万 名注册会员，活跃度在20%以上。 5、创投服务 於2016年，本集团控股子公司―武汉零度创业投资管理有限公司（「零度资本」）全面 负责本集团OVU基金运作，以及对高科技产业与高回报创新创业项目的投资事 宜。凭藉着中国电子集团及本集团的产业背景和广泛的资本市场资源，零度资本迅 速发展，资产管理规模已达人民币10亿元，拥有在投资、融资、基金管理、项目 投资等领域的高素质专业化团队，其核心团队在创业、企业运营、风险控制和投资 管理方面具备丰富的经验，对国内外市场有深入的了解。於2016年，连同相关政府 及其他投资机构发起设立多支基金，总规模超过人民币15亿元。於2016年，本集团 �C29�C 发起并组织「亿只独SHOW」中美创业大赛，为创业孵化服务积累资源，广泛提高本 集团在创业孵化服务领域的行业地位与知名度。截至2016年，本集团已与武汉北大 高科软件股份有限公司（全国中小企业股份转让系统上��）、武汉迅牛科技有限公 司、武汉球之道科技有限公司等15家公司签订投资协议，协议总金额达人民币2.5 亿元。 6、其他产业园运营服务 此外，本集团还为客户提供人力资源及培训、园区金融、团体餐饮、公寓租赁、酒 店、不动产代理、文体娱乐等十多项园区运营服务业务，以及园区集体户口服务、 工商注册服务工作、并多次举办相亲会、联欢会等园区活动。这些服务的开展受到 了园区企业和工作人员的好评，增强客户粘性。 四、产业投资 於2016年，本集团投资组建深圳华大北斗科技有限公司（「华大北斗」），对武汉慧联无 限科技有限公司（「慧联无限」）追加战略投资，旨在为集团未来在物联网、智慧城市领 域服务更广泛客户建立坚实产业技术基础。 华大北斗主要从事芯片、算法、模组和终端产品设计、集成、生产、测试、销售及相 关业务。华大北斗的导航定位芯片采用射频基带一体化设计，是国内首颗进入国际排 名前十位的专业导航定位芯片产品，同时在国内获得集成电路及导航定位行业颁发的 多项大奖。多年从事大规模集成电路设计的深厚积淀与成功经验，使得华大北斗在 GPS/BD导航芯片的基带与射频设计、算法研究、产品化解决方案上拥有扎实的基础， 自主设计的GPS/BD多通道卫星导航芯片具有高灵敏度，高集成化，具备二次开发等特 点，可广泛用於车辆导航、位置感知、精确授时等领域。 慧联无限是一家专门针对物联网提供网络的运营商，在万物互联的大背景下，慧联无 限以其网络低功耗长距离颠覆式的性能，目前已被园区物联网、安防、能源、家居等 10多个行业，110个项目所采用。未来，慧联无限将在物联网和智慧城市双引擎的推动 下形成强劲的业务发展与盈利增长。 �C30�C 2017年展望 市场环境 2017年，我们判断，交织着政治动荡的经济复苏将依然是全球经济发展的主旋律。众多机 构预测，中国经济将在2017年接近中期底部，实现经济增长和金融风险的「软着陆」。经历 持续结构改革的中国，正在或将朝着更好的方向前进，这和本集团的观点一致。各行业各 领域「十三五」规划的陆续出台，中国制造2025顶层设计的完成，为中国经济结构调整指明 了方向。实体经济中新生企业的壮大聚集，将激发更多对产业载体的需求。开发区改革7 号文、特色小镇培育和PPP模式鼓励等针对产业新区与产业园开发的各类指导文件的出 台，亦为本集团主题产业园开发运营业务的拓展提供了广阔的空间与舞台。经历了新业务 培育以及深刻的业务结构调整期的中电光谷，将在2017年进入业务快速增长的新通道。 集团策略 全面融入中国电子，有效整合产业资源 中国电子信息产业园有限公司及其附属公司（「中国电子集团」）是中央管理的国有重要骨干 企业，是中国最大的国有综合性IT企业集团，尤其在国家信息安全领域具有举足轻重的战 略地位。除中国电子集团下属集成电路、软件设计等相关领域实业企业产能扩张而产生的 产业园区开发与运营需求外，其能够吸引、聚集和带动的产业与社会资源雄厚且庞大。本 集团作为中国电子集团唯一的产业园区开发与运营平台，凭藉过往积累的专业能力，能够 创造性的整合系统内相关产业资源，拓宽综合性开展业务的空间，例如，土地一、二级联 动开发，抑或是园区产业载体和住宅混合开发。成都芯谷，将是本集团在未来5年综合性 开发业务新的尝试。我们相信，此种模式将带来稳健现金流，并实现开发业务的可持续快 速增长。 坚持轻重并举的业务发展战略 中国目前正处於深度产业结构调整期，各行各业都面临前所未有的变革和挑战，我们的业 务模式和业务发展战略也需要不断作出适应性调整，如何将客户变成我们各类服务平台的 用户是我们业务转型发展的基石。因此，2017年我们将秉持轻重并举的战略，既要不失时 �C31�C 机的对於优质城市优质地块「重资产」自主投资开发，也要不遗余力的构建本集团谘询管 理、商业运营管理上的「轻资产」发展能力，从而实现集团营业收入上的快速增长，利润率 的稳健提升，以及发展模式上的不断优化。 聚焦四大产业主题，快速进入核心城市，实现更广阔业务布局 基於本集团对未来几年产业发展趋势的判断以及我们在相关产业领域已累积并整合的产业 资源，结合2016年内与多个地方政府接洽的情况，我们将开发业务的产业主题聚焦在健康 医疗大数据、集成电路、军民融合、智能制造这四大类上。2017年，本集团有望在长江中 上游城市群、珠三角区域和京津冀核心城市布局新的产业园项目。 创新融资模式，实施扩张型的财务政策，构建园区金融服务体系 基於目前本集团稳健的业务能力和良好的信用记录，2016年公司境内管理平台武汉光谷联 合集团有限公司（「武汉光谷联合」（）前称武汉光谷联合股份有限公司）获三家中国评级机构 共同认可的「AA」信用评级。2017年，本集团将在规模化融资和融资创新领域实现突破，通 过多种融资方式以支持集团开发与运营业务发展，也将积极组织入驻园区的核心企业研究 互助保险模式，联动园区创投、园区金融服务，用「投贷险」组合模式进一步完善园区运营 服务体系，提高本集团在金融领域对客户的服务能力。 财务回顾 收入 本集团的收入源自园区开发业务收入、建造和管理服务收入及产业园运营服务收入。本集 团年内收入自截至2015年12月31日止年度的人民币1,903.8百万元增加人民币690.9百万元至 截至2016年12月31日止年度的人民币2,594.7百万元。於2016年，收入主要来自销售本集团 的物业。 �C32�C 下表载列本集团按经营分部划分的收入： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 收入占总额% 收入 占总额% 人民币千元 人民币千元 产业园开发 2,053,945 1,573,791 产业园物业销售 1,463,163 56.4 843,867 44.3 配套住宅物业销售 507,011 19.5 689,070 36.2 自持产业园物业租赁 83,771 3.3 40,854 2.1 建造管理服务 169,468 6.5 82,801 4.4 产业园运营服务 371,288 247,248 物业管理服务 239,478 9.2 159,143 8.4 区域供热制冷服务 53,668 2.1 47,683 2.5 其他 78,142 3.0 40,422 2.1 总计 2,594,701 100.0 1,903,840 100.0 产业园开发 本集团2016年园区开发业务收入为人民币2,053.9百万元，较2015年增长30.5%。其中，园区 物业销售收入人民币1,463.1百万元，增长73.4%，结转收入面积24.8万平方米，与往年同期 相比增长65.6%，主要来自2016年合肥金融港项目的销售。配套住宅物业实现销售收入人 民币507.0百万元，收入较去年略有下降，主要是结转收入面积减少，但单价较去年相比增 长12.8%，主要受益於2016年武汉住宅市场需求旺盛。产业园租赁收入人民币83.8百万元， 增长105.0%，租赁面积39.7万平方米，出租率达到80.0%以上。 建造和管理服务 於2016年，本集团园区建造和管理服务收入为人民币169.5百万元，与2015年同期相比上涨 104.7%。主要原因是本集团下属公司中国电子温州产业园发展有限公司对外提供建造管理 服务收入增加所致。 �C33�C 产业园运营服务 於2016年，本集团园区运营服务收入为人民币371.3百万元，与2015年同期相比上涨 50.2%。本集团为进驻旗下产业园的企业提供多元化、一站式的运营服务，包括，物业管 理服务、区域供热制冷服务、设施设备智能管理服务、孵化器与共享办公服务、创投服 务、不动产营销代理、园区团体餐饮、酒店、人力资源及培训等服务。产业园运营服务收 入的增长主要是本集团提供的物业管理服务面积增加，物业管理服务收入增长60.9%所 致。 销售成本 概览 销售成本主要包括(i)有关本集团的产业园开发业务的已售物业成本（主要包括购地成本、 建筑成本、资本化利息及有关收购项目公司公允价值调整的其他成本），(ii)建造服务成本 （主要包括武汉丽岛科技有限公司所提供装饰及装修服务的建筑成本），及(iii)产业园运营服 务成本。 本集团的年内销售成本自截至2015年12月31日止年度的人民币1,311.8百万元增加人民币 471.3百万元至截至2016年12月31日止年度的人民币1,783.1百万元。截至2015年及2016年12 月31日止年度，本集团的销售成本均约占本集团收入的69.0%。 产业园开发业务成本 产业园开发业务成本主要包括本集团物业开发活动直接产生的成本，包括购地成本、建筑 成本、资本化利息及有关收购项目公司公允价值调整的其他成本。 本集团的年内已售物业成本自截至2015年12月31日止年度的人民币1,063.0百万元增加人民 币298.9百万元至截至2016年12月31日止年度的人民币1,361.9百万元，主要由於建筑成本、 土地成本及财务成本整体上涨。截至2015年及2016年12月31日止年度，本集团已售物业成 本分别占总销售成本的81.0%和68.5%。 毛利及毛利率 由於上述原因，本集团整体毛利自2015年的人民币592.0百万元增加人民币219.6百万元至 2016年的人民币811.6百万元。整体毛利率为31.3%，相比去年毛利率31.1%增加0.2个百分 比。 �C34�C 其他收入及收益―净额 本集团年内其他收入及收益自2015年的人民币27.5百万元增加人民币186.7百万元至2016年 的人民币214.2百万元。主要是(i)出售两家附属公司武汉金融港开发有限公司（「金融港」）及 武汉光谷节能科技园有限公司（「科技园」）股权的收益；(ii)项目当地多个政府部门的补助由 2015年的人民币28.4百万元增加人民币57.7百万元至2016年的人民币86.1百万元。 销售及分销开支 销售及分销开支主要包括广告及宣传开支、销售及营销员工成本、差旅及通讯开支、办公 室行政开支、折旧开支以及其他。 本集团的年内销售及分销开支自2015年人民币64.1百万元增加人民币20.4百万元至2016年的 人民币84.5百万元，主要由於本集团进行更多销售、营销及广告活动而导致广告及宣传开 支上升所致。截至2015年及2016年12月31日止年度，本集团的销售及分销开支分别约占本 集团收入的3.4%及3.3%。 行政开支 行政开支主要包括行政员工成本、办公室行政开支、差旅开支、会议及通讯开支、其他间 接税项、折旧及摊销开支、上市开支、专业费用以及其他。 本集团的年内行政开支自2015年的人民币167.1百万元增加人民币84.9百万元至2016年的人 民币252.0百万元。主要是随着本集团合并中电科技後营运规模扩张，行政员工数目上升导 致员工成本上升。截至2015年及2016年12月31日止年度，本集团的行政开支分别约占本集 团收入的8.8%及9.7%。 投资物业公允价值收益 本集团的投资物业公允价值收益由2015年的人民币345.6百万元减少人民币166.0百万元至 2016年的人民币179.6百万元，主要由於本集团本年新增的投资性物业面积相比去年新增的 投资物业面积减少所致。 截至2015年及2016年12月31日止年度，本集团投资物业公允价值收益分别贡献该除所得税 前利润的46.2%及23.6%。公允价值收益占年度利润的比重减少主要由於本集团核心业务利 润增加以及公允价值变动收益减少所致。 �C35�C 财务收入 本集团年内财务收入自2015年的人民币34.8百万元增加人民币12.0百万元至2016年的人民币 46.8百万元，主要由於向联营公司作出信托贷款之利息收入增加。 财务成本 本集团年内财务成本自2015年的人民币12.5百万元增加人民币105.6百万元至2016年的人民 币118.1百万元，主要由於园区开发业务若干项目陆续竣工备案，相关利息开支於2016年不 再资本化。 分占联营公司亏损 本集团分占联营公司亏损自截至2015年12月31日止年度的人民币0.6百万元增加人民币36.4 百万元至截至2016年12月31日止年度的人民币37.0百万元，主要由於本集团联营公司海南 生态软件园投资发展有限公司现金流紧张，处置旗下子公司50%股权低於本集团重组时的 收购成本所致。 分占合营企业利润 本集团於截至2016年12月31日止年度的分占合营企业利润为人民币0.4百万元，主要包括本 集团分占武汉美生置业有限公司（「武汉美生」）的利润。 所得税 本集团年内所得税开支自2015年的人民币243.4百万元增加人民币48.1百万元至人民币291.5 百万元，主要原因为：(i)中国土地增值税开支增加人民币44.6百万元；(ii)中国企业所得税 开支增加人民币30.0百万元；及(iii)递延税项开支减少人民币26.5百万元。2015年度及2016 年度，本集团的实际税率分别为32.5%及38.3%。 本公司持有人应占之利润及核心利润净额 由於上述原因，於年内，本集团拥有人应占利润自2015年的人民币499.9百万元减少人民币 68.0百万元至2016年的人民币431.9百万元。然而，扣除来自投资性物业的除税後公允价值 收益，於2016年的核心利润净额为约人民币334.8百万元，与2015年的人民币245.3百万元比 较增长36.5%。 �C36�C 每股基本盈利 每股基本盈利则由2015年的人民币12.5分减少至2016年的人民币7.18分，乃由於本集团於 2016年重组配售完成後加权平均股份数目大幅增加所致。 财务状况 开发中物业 本集团的开发中物业的账面值由2015年12月31日的人民币2,443.6百万元减少人民币960.3百 万元至2016年12月31日的人民币1,483.3百万元，主要由於本集团开发中物业转拨至已竣工 待销售物业，包括合肥金融港一期、创意天地三四期及鄂州光谷联合科技城一期。 持有待售竣工物业 本集团的持有待售竣工物业的账面值由2015年12月31日的人民币2,317.3百万元增加人民币 618.3百万元至2016年12月31日的人民币2,935.6百万元，主要由於本集团年内竣工的项目增 加。 贸易及其他应收款项 本集团的贸易及其他应收款项自2015年12月31日的人民币610.4百万元增加人民币1,054.6百 万元至2016年12月31日的人民币1,665.0百万元，主要因为来自出售物业的贸易应收款项增 加。根据相关买卖协议的条款，出售物业的收回款项模式可被分类为银行按揭贷款，一次 性付款或分期付款。 贸易及其他应付款项 本集团的贸易及其他应收款项自2015年12月31日的人民币2,075.7百万元减少人民币364.5百 万元至2016年12月31日的人民币1,711.2百万元，主要因为本集团於2016年内结清了部分工 程应付款项。 流动资金及资本来源 本集团的现金主要用於支付就园区开发产生的建筑成本、土地成本、基建成本及财务成 本、偿还债务及拨支营运资金及一般经常性开支，本集团的现金流入主要来自预售及销售 旗下物业所得的现金以及银行贷款及其他借款所得款项，以及本公司配售所得款项。 �C37�C 2016年，本集团经营活动现金净流入为人民币887.1百万元，主要是本集团销售创意天地、 丽岛2046、光谷联合科技城（鄂州）项目及青岛光谷国际海洋港、合肥金融港等项目的现金 流入。 2016年，集团来自融资活动的现金净流入为人民币12.7百万元。於2016年来自融资活动的 现金流入主要来自本公司配售所得款项、部分由偿还银行借款、公司债券及其他借款抵 销；亦与来自配售所得款项人民币1,991.9百万元有关。於2016年来自融资活动的现金流出 主要与偿还中国电子集团控股有限公司（「中电控股」）委托贷款、银行及其他贷款、利息及 其他借贷成本及缴付股息有关。 主要财务比率 流动比率 本集团的流动比率（总流动资产除以总流动负债）由2015年12月31日的1.78增加至2016年12 月31日的2.24，主要由於本公司因配售导致现金增加以及随着本集团本年收入增加，贸易 及其他应收款和银行存款均有所增加。 净资本负债比率 本集团的净资本负债比率（计息债务减去现金总额占总权益的比率再乘以100%）由2015年12 月31日的44.8%下降至2016年12月31日的18.9%，主要由於本集团重组及配售完成後所有者 权益增加所致。 债项 本集团尚未偿还银行贷款及其他借款总额由2015年12月31日的人民币3,375.3百万元减少人 民币145.4百万元至2016年12月31日的人民币3,229.9百万元。 於2016年12月31日，未动用银行融资为人民币290.3百万元及未动用其他借款为人民币 3,500.0百万元。 或然负债 本集团为客户於中国境内银行办理的按揭贷款提供担保，以便彼等购买本集团的预售物 业。於2015年12月31日及2016年12月31日，有关预售物业客户按揭贷款的尚未解除担保分 别约为人民币471.8百万元及人民币884.6百万元。 �C38�C 流动资产净值 本集团的流动资产主要包括开发中物业、持有待售竣工物业、贸易及其他应收款项、存货 及订约在建工程以及现金及现金等价物。本集团的流动资产总值於2016年12月31日约人民 币8,023.0百万元，於2015年12月31日则为人民币7,258.0百万元。於2015年12月31日及2016 年12月31日，本集团以人民币计值的现金总额分别约人民币2,021.5百万元及人民币1,051.8 百万元。本集团主要透过内部产生现金流量，即主要为预售及销售其物业所得的现金以及 银行贷款及其他借款所得的现金为其开支拨资。 本集团的流动负债主要包括贸易及其他应付款项、贷款及借款以及即期税项负债。贸易及 其他应付款项指与其开发活动相关的成本。本集团的流动负债总额於2016年12月31日约人 民币3,582.2百万元，於2015年12月31日则为人民币4,081.2百万元。 於2016年12月31日，本集团的流动资产净值约人民币4,440.8百万元，於2015年12月31日则 为人民币3,176.8百万元。本集团的流动资产净值上升，主要因为本公司因配售导致现金增 加以及销售的增加导致贸易应收款及其他应收款增加。 资本开支及资本承担 本集团的资本开支自2015年的人民币279.2百万元减少人民币134.2百万元至2016年的人民币 145.0百万元。本集团的资本开支主要有关购置物业、厂房及设备以及购买无形资产的开 支。 於2015年12月31日及2016年12月31日，本集团有关物业开发开支及投资的未付承担分别为 人民币358.1百万元及人民币807.4百万元。 本集团估计，资本开支及资本承担将会随业务及营运持续扩充而进一步增加。本集团预计 该等资本开支及资本承担将主要以银行借款及经营活动所得现金流量拨支。在必要时本集 团可按可接纳的条款筹措额外资金。 重大收购事项 於2015年12月14日，中电控股（作为卖方）与本公司及一间本公司间接全资附属公司中电光 谷联合有限公司（前称AAA Finance& Investment Limited，作为买方）订立股权转让协议（「股 权转让协议」）。根据股权转让协议，中电控股有条件地同意出售，以及本公司及中电光谷 联合有限公司有条件地同意收购中电科技（为中电控股的一间全资附属公司）之100%股权。 根据股权转让协议，股权转让之代价为人民币699,854,600元（「股权转让」），其透过按代价 价格每股代价股份0.8港元配发及发行1,058,530,083股入账列为缴足新股份（「代价股份」）偿 付。代价股份在各方面与配发及发行代价股份当日之已发行股份享有同等地位。代价股份 �C39�C 根据经本公司独立股东在2016年3月16日举行的股东特别大会（「股东特别大会」）上批准的 特别授权予以发行。股权转让於2016年6月30日完成。 於2015年12月14日，本公司与中电控股订立认购协议（「中电控股认购协议」），据此，本公 司有条件地同意配发及发行1,491,469,917股入账列为缴足的新股份（「中电控股认购股份」）， 而中电控股有条件地同意按认购价每股中电控股认购股份0.8港元以现金认购中电控股认购 股份（「中电控股认购事项」）。中电控股认购股份在各方面与配发及发行中电控股认购股份 当日之已发行股份享有同等地位。中电控股认购股份根据本公司独立股东於股东特别大会 上批准的特别授权予以发行。中电控股认购事项於2016年6月30日完成。 於2015年12月14日，本公司与中国光大证券（香港）有限公司（「中国光大」（）作为配售代理） 订立配售协议（「配售协议」），据此，中国光大有条件地同意根据悉数包销基准，按配售价 每股配售股份0.8港元配售合共1,450,000,000股配售股份（「配售股份」）予不少於六名承配人 （「配售事项」），否则中国光大将认购未承购配售股份。配售股份根据本公司独立股东於股 东特别大会上批准之特别授权予以发行。配售事项於2016年6月30日完成。 於完成上述交易後，中电控股成为本公司第一大股东，中电科技成为本公司全资附属公 司。 重大出售事项 於2015年11月17日，武汉光谷联合集团有限公司（「武汉光谷联合」（）作为卖方）与湖北省科 技投资集团有限公司（「湖北省科技投资」）（作为买方）订立买卖协议，以代价人民币 267,310,000元有条件买卖武汉光谷节能科技园有限公司的70%股权，连同节能科技园有限 公司结欠武汉光谷联合的贷款。 同日，武汉光谷联合（作为卖方）与湖北省科技投资（作为买方）订立买卖协议，以代价人民 币270,122,000元，有条件买卖金融港的70%股权，连同金融港结欠武汉光谷联合的贷款。 �C40�C 因此，此等公司的资产及负债呈列为於2015年12月31日持有待售之处置组。 於2016年1月16日，根据上述买卖协议的相关交易（「出售事项」）已获本公司独立股东批 准。出售事项已於2016年1月18日完成，而本集团已收取余下代价人民币187,432,000元。出 售事项产生出售收益人民币128,559,000元及非控股权益减少人民币119,941,000元。於完成出 售事项後，本集团不再於科技园及金融港持有任何控股权益，而此等公司已终止为本公司 之附属公司。 年度结束後发生的重大影响事件 於2017年1月25日，本公司及中电光谷联合有限公司（作为「卖方」）与卓越置业集团有限公 司（作为「买方」）及中电科技订立股权转让协议。根据股权转让协议，卖方有条件地同意出 售，以及买方同意购买中电科技之50%股权，代价为人民币350百万元（「出售事项」）。於本 业绩公告日前，该处置事项尚未完成。 雇员 截至2016年12月31日，本集团聘有4,700名全职雇员。截至2016年12月31日止年度，本集团 的员工成本约为人民币324.9百万元。本集团与雇员订立劳动合同，涵盖的事宜包括职位、 雇用条款、工资、雇员�利以及违约责任及终止事由。雇员薪酬包括基本工资、津贴、花 红及其他雇员福利。本集团已实行雇员绩效及晋升措施以及雇员薪酬福利制度。雇员薪酬 待遇包括薪金及花红。一般而言，本集团依照各雇员的资格、职位及年资厘定雇员薪金。 根据中国相关劳动规则及法规，本集团参与由相关地方政府机关管理及营运的法定供款养 老金计划。本集团须向该等计划缴纳供款，金额为地方市政府每年公布的平均薪金的18% 至20%。地方政府机关承担应付予退休雇员的全部养老金责任。当雇员於其有权全数享有 供款利益前退出该计划，其被没收之供款将不会用作减少本集团对法定供款养老金计划的 供款。 �C41�C 资产抵押 於2016年12月31日，尚未偿还银行借款及公司债券乃由本集团账面净值合共达人民币 3,056.6百万元的资产抵押，其中包括投资物业、待售开发中物业、持有待售竣工物业及物 业、厂房及设备及受限制现金。 市场风险 本集团在日常业务过程中承受市场风险，主要为信贷、流动资金、利率及货币风险。 流动资金风险 本集团会持续检讨自身的流动资金状况，包括预期现金流量、旗下各物业项目的销售�u预 售业绩、贷款到期日及已规划物业开发项目的进度。 利率风险 本集团承受利率风险，主要乃关於本集团的银行贷款及其他借款，其於截至2016年12月31 日的尚未偿还金额为人民币2,653.0百万元。本集团承担债务责任，以支持自身的物业开发 及一般营运资金需求。利率攀升可能增加本集团的融资成本。利率波动亦可能导致本集团 的债务责任的公允价值大幅波动。本集团现时并无进行任何对冲活动管理利率风险。 外汇风险 本集团的功能货币为人民币，而本集团的绝大部分收入、开支、现金及存款均以人民币计 值。本集团承受源自以港元计值的若干现金及银行结余的货币汇率风险。倘港元兑人民币 贬值，本集团的港元现金及银行结余的价值将会下跌。此外，倘本集团维持任何外币计值 资产或负债（包括筹措任何外币计值债项），人民币汇率的波动将会对该等资产及负债的价 值造成影响，因而影响本集团的财务状况及经营业绩。本集团并无使用衍生财务工具对冲 外币风险。本集团会定期检讨所承受的外币风险，并认为所承受的外币风险并不重大。 �C42�C 信贷风险 本集团主要因贸易及其他应收款项而承受信贷风险。就投资物业所得租金收入而言，我们 相信，本集团持有充裕按金，足以应付本集团所承受的潜在信贷风险。应收款项的账龄分 析乃定期进行，而本集团会就此进行密切监控，以尽量减低与该等应收款项有关的任何信 贷风险。鉴於本集团客户数量众多，本集团并无信贷集中风险。本集团於年内并无录得重 大坏账亏损。 购买、出售或赎回本公司上市证券 於2016年，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回任何本公司上市证券。 股份奖励计划 本公司於2016年12月22日采纳一项股份奖励计划（「股份奖励计划」）。 股份奖励计划旨在(i)肯定若干董事、高级行政人员及�u或雇员作出的贡献及作出激励，以 挽留彼等继续经营及发展本集团；及(ii)吸引合适人员进一步发展本集团。有关股份奖励计 划的详情载列於本公司日期为2016年12月22日之公告。 於2016年，本公司就股份奖励计划委任之受托人根据股份奖励计划以122,928,380港元（等值 於人民币110,105,000元）之总代价购买合共152,998,000股股份。截至2016年12月31日，概无 授出该152,998,000股股份。 企业管治 本公司认为，维持高水准的企业管治是开展有效管理及成功实现业务增长的基础。本公司 旨在制定并维持健全的企业管治常规，以保障本公司股东（「股东」）的权益，并增强本公司 的企业价值、问责性和透明度。 本公司采纳了联交所证券上市规则（「上市规则」）附录十四所载企业管治守则及企业管治报 告（「企业管治守则」）的原则及守则条文为本公司企业管治常规之基础。企业管治守则自本 公司上市後生效并适用於本公司。於年内，除本公司的董事长和总裁职位均由黄立平先生 担任外，本公司一直遵守企业管治守则所有适用守则条文。 �C43�C 根据企业管治守则的守则条文第A.2.1条，主席与行政总裁的角色应有区分，并不应由一人 同时兼任。然而，本公司并无区分董事长与总裁（等同企业管治守则所述的主席与行政总 裁），黄立平先生目前兼任该两个职位。董事会相信，由同一人兼任董事长及总裁的角色有 利於确保本集团内部领导层的一致性，并可更有效及高效地为本集团进行整体战略规划。 董事会认为，就现行安排而言，权力与权限间的平衡将不会受到影响，而此架构将令本集 团可更迅速有效地作出及实施决策。董事会将继续检讨并於计及本公司整体情况後，考虑 於适当时候将董事长与总裁的职务分开。 作为董事长，黄立平先生负责确保董事及时获得充分的资讯，制定及遵循良好的企业管治 常规，所有董事对董事会事宜作出充分、积极的贡献。黄立平先生还牵头确保董事会以符 合本公司最大利益的方式行事，确保与股东进行有效的沟通，并确保他们的意见被传达给 董事会。 除上文所披露者外，本公司於年内一直遵守企业管治守则所有适用原则及守则条文。 证券交易标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载之上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守 则」）作为本公司董事进行证券交易之行为守则。 经向全体董事作出特别查询後，本公司确认所有董事於年内均一直遵守标准守则所要求的 标准。 罗兵咸永道会计师事务所之工作范围 罗兵咸永道会计师事务所（「罗兵咸永道」）已就本集团截至2016年12月31日止年度的合并损 益表、合并全面收益表、合并财务状况表及相关附注中所列数字与本集团该年度的经审核 合并财务报表所载数字核对一致。罗兵咸永道就此执行的工作不构成根据国际会计准则理 事会颁布的国际审计准则、国际审阅聘用准则或国际核证聘用准则而进行的核证聘用，因 此罗兵咸永道并无对本公告发出任何核证。 �C44�C 审核委员会审核全年业绩 本公司已成立审核委员会，并遵照企业管治守则订立职权范围。审核委员会由三名成员组 成，包括梁民杰先生（独立非执行董事）、王秋菊女士（非执行董事）及齐民先生（独立非执 行董事）。审核委员会已与管理层及外部核数师审阅本集团采纳的会计准则及政策以及截至 2016年12月31日止年度之经审核年度业绩。 股东周年大会 本公司股东周年大会（「股东周年大会」）将於2017年5月24日举行。召开股东周年大会之通 告将会适时刊登及寄发予股东。 末期股息 本公司董事会建议派发截至2016年12月31日止年度末期股息，本公司每股股份2.0港仙（折 合约人民币1.8分），合共约160.0百万港元（折合约人民币143.1百万元），分派予於2016年6 月9日名列本公司股东名册的股东，并需於应届股东周年大会上获股东批准。建议派发末 期股息预期於2017年6月21日或之前分派予本公司股东。 暂停办理股份过户登记 为确定股东出席应届股东周年大会并於会上投票的资格，本公司将於2017年5月19日至2017 年5月24日（包括首尾两日）暂停办理股份过户登记手续，期内将不会办理任何本公司股份 过户登记。为符合资格出席应届股东周年大会并於会上投票，股东须於2017年5月18日下 午四时三十分前将所有本公司股份过户文件连同有关股票送交本公司香港股份过户登记分 处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712�C1716 号铺。 为确定股东获分派末期股息的资格，本公司亦将於2017年6月8日至2017年6月9日（包括首 尾两日）暂停办理股份过户登记手续，期内将不会办理任何本公司股份过户登记。为符合 资格获分派将於应届股东周年大会上决议及进行投票的末期股息，股东须於2017年6月7日 下午四时三十分前将所有本公司股份过户文件连同有关股票送交本公司香港股份过户登记 分处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712�C 1716号铺。 �C45�C 刊发年度业绩及2016年年报 本公告将刊发於本公司网站(http://www.ceovu.com)及联交所网站(http://www.hkexnews.hk)。 2016年年报将於适当时候寄发予股东，并於本公司及联交所网站刊登。 承董事会命 中电光谷联合控股有限公司 董事长 黄立平 香港 2017年3月23日 於本公告日期，本公司董事包括执行董事黄立平先生及胡斌先生；非执行董事芦俊先生、王秋菊女士、向群 雄先生及张杰先生；以及独立非执行董事齐民先生、梁民杰先生及张树勤女士。 �C46�C