香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本公布全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 瑞安建业有限公司* SOCAMDevelopmentLimited （於百慕达注册成立的有限公司） （股份代号：983） 截至2016年12月31日止年度业绩公布 财务摘要 截至12月31日止年度 2016年 2015年 营业额 本公司及附属公司 港币百万元 5,345 5,916 应占合营企业及联营公司 港币百万元 1,572 363 合计 港币百万元 6,917 6,279 股东应占亏损 港币百万元 (1,382) (1,126) 每股基本亏损 港币 (2.86) (2.33) 於12月31日 2016年 2015年 资产总值 港币十亿元 9.2 12.3 资产净值 港币十亿元 3.8 5.5 每股资产净值 港币 7.9 11.4 净负债比率 % 33.5 21.0 主席报告 各位股东： 瑞安建业的资产变现计划於去年取得新进展，迈进後期阶段，然而，集团年内的营运表现再次未如理想。 去年在种种的不明朗因素下，市场营商及信心受到震荡。欧洲及美国先後出现的「黑天鹅」事件加深市场疑虑，引发对全球劳工、资金、货品和服务流动收紧的预期。发达经济体的增长依然缓慢，加上美国特朗普政府主张保护主义、英国与欧盟将启动艰巨的脱欧谈判等，均对国际贸易加添不稳定性。地缘政治局势紧张、恐怖主义及民粹主义抬头，亦为全球市场气氛带来沉重压力。 中国国内生产总值增长达6.7%，符合中央政府预期，经济转型进展良好。房地产市场 发展繁勃，市场的住宅销售增长迅速，瑞安建业与其他发展商纷纷把握机会去库存。 但二至三线城市房屋供应过剩，对我们的物业售价及收入构成相当压力。与此同时，集团的财务表现受过去两年人民币疲弱影响，致使我们的内地资产贬值。 面对市场持续不明确，我们的业绩再度令人失望。瑞安建业於2016年录得应占亏损港 币13.82亿元（2015年：港币11.26亿元）。营业额为港币 53亿元（2015年：港币 59亿元），每股亏损为港币2.86元（2015年：港币2.33元）。 年内的业绩反映瑞安建业正面对极大的困难。然而，我们成功减低负债及精简架构，财务状况好转，对瑞安建业重整公司业务和优势尤为重要。 资产变现计划进入後期阶段 集团四年前订定方针，致力变现房地产资产以减轻债务，去年再取得稳定进展。自 2013年底，我们於中国内地的房地产资产总楼面面积由当时的210万平方米减少至目 前约40万平方米，又於2015年完成出售所持有水泥权益。因此，我们的银行总负债 得以三年逐年下降，由港币82亿元减至现时港币24亿元，并可望於2017年进一步下 调。 年内集团完成出售三项中国内地房地产项目。我们按既定计划出售渖阳项目二期余下的20%权益、位於贵州遵义的地块，并将集团所持有南京水泥合营企业60%权益中的35%出售，录得总销售额约为港币10亿元。 目前，集团资产组合库存的住宅单位已几近售罄。成都瑞安城中汇的1,987个住宅单 位接近全数售出，於12月并签订协议整售设有504个家居办公式单位的大楼。南京瑞 安翠湖山第一期低密度住宅已售出逾95%，第二期自 2016年7月推出，市场反应理 想，首批推出共79个单位，逾87%已获认购。连同其他项目售出的住宅单位、办公室 单位及车位，房地产项目於2016年的合约销售总额约为人民币12亿元。 尽管如此，由於市场竞争炽热，对我们部份位於二至三线城市的项目价格构成一定下调压力，导致物业估值及售价均较账面成本低。加上我们商场的营运净亏损、销售和市场推广开支、经费开支、税款及人民币转弱因素，房地产业务录得港币 12.07亿元亏损（2015年：港币10.19亿元亏损）。 重塑业务方向 在推进房地产资产变现计划的同时，瑞安建业正为四个位於成都、重庆、渖阳和天津的商场重新定位。商场供应过剩问题持续，加上网购增长强劲，零售物业租赁需求减少。零售物业市场持续过度扩张，商�m出租率及租金受压。此外，愈来愈多中产阶层消费者追求更优质的生活，商场需提供多元化的购物体验环境。面对种种挑战，我们正着手优化商场的设计和租户基础，致力提升商场的定位和价值，务求切合新生活模式，为顾客提供更佳购物体验。天津威尼都正重整租户组合，成功引进多家国际零售品牌进驻，人流量显着改善。於重庆及渖阳，我们正逐步优化创汇首座商场及渖阳天地，以期改善出租率，应对当地商场供应过剩的问题。成都瑞安城中汇的购物中心经重新规划後，已展开招商活动，并拟於本年7月试业。当商场供求转趋平衡，我们定伺机出售全个零售物业组合。 集团的建筑业务实力雄厚，已部署把握市场机遇，於公营房屋、社区康健及文娱设施、装修、翻新及维修保养工程市场中争取更多新工程合约。香港特区政府预计十年内兴建20万个公屋单位及八万个资助出售单位，拟定投放港币2,000亿元兴建多间医院及社区健康中心，瑞安建业具备专业及相关经验，定可从中受惠。然而，政府於审批项目上屡屡面临行政挑战，或会拖延社会长远改善计划的推展。此外，物色合适建筑土地、争取立法会拨款批准亦日益困难。对承建商而言，投标环境激烈影响建筑材料及劳工成本预算，公司投标时需审慎衡量合约造价，保持盈利。 配合香港特区政府推动绿色建筑，瑞安建业高度重视环保效益，我们多个兴建的公屋项目获得绿建环评认证。由瑞安建业与中国建筑国际合营兴建的香港儿童医院为本港首个同类型项目，项目夺得环保建筑大奖2016新建建筑类别优异奖，突显我们对绿化环境的承担。合营模式引证了我们具有良好的协作能力，携手合适的工作夥伴追求目标，亦为未来的业务前景开拓空间。 於澳门，经济增长稍见好转。不少酒店及赌场积极进行优化工程，继续为集团内专营装修工程的德基带来工程合约。於香港，德基完成并取得多项大额工程合约，为集团带来相对稳定的盈利。 建筑业务年内录得经营溢利港币7,500万元（2015年：港币1.08亿元），盈利下跌主 要是由於建筑物料价格波动，特别是钢铁价格的波幅较大，加上劳工成本急升所致；投标竞争激烈亦削弱利润空间。纵然如此，集团相信建筑业各个协同范畴势头良好，我们正部署开拓活化工厦及优化街市的覆盖面，并积极争取更多维修保养工程合约。 推动复苏 由2015年末至2016年初，集团对业务、营运及财务状况进行审慎检讨，制订复苏计 划并即时推行。我们继续去杠杆化，采取措施精简运作，同时就重振集团业务、重建公司优势、部署未来方向上探索新出路。 毅力、诚信、优质是公司一直追求的文化和精神，也是我们经营业务的重要价值。随着公司负债大幅减少、架构更趋精简，我和董事会同仁深信集团能积极地重塑业务方向。 2017年全球经济环境多变，经营环境存在隐忧。我们须时刻作好应变准备，抓紧机会 出售余下的所有商场，完成房地产资产去库存的目标。在致力提升短期竞争力的同时，我们对中国内地及香港的长远繁荣怀有无比信心。 本人谨代表董事会，再次感谢高级管理团队及各位员工对公司重整业务的努力不懈。 已服务瑞安27年的董事总经理兼财务总裁黄福霖先生於去年退休，我在此对黄先生致 以谢忱，对於黄月良先生自1月起继任行政总裁兼财务总裁，我充满信心。 瑞安建业近年进行巩固及重整业务，我由衷感激各位股东的谅解。我们将密切留意市场发展，恪守对股东的承诺。 罗康瑞 主席 香港，2017年3月24日 业务回顾 过去数年间，不少发达经济体为抵御经济危机、促进经济增长而推行量化宽松政策，於去年始重推货币紧缩措施。全球市场受政治事件影响，包括英国脱欧及美国新政府上任，导致环球经济增长於 2016年持续放缓。亚太地区发展势头保持强劲，2016年经济增长为5.3%，并预期於今年维持相若增幅，约占全球总经济增长的三分之二。在多种因素影响下，各国如何维持长久建立的多边贸易关系令人关注。 於中国内地，2016年国内生产总值增长达到预期 6.7%，经济转型取得稳步进展，发 展重心逐渐从工业及投资业转向消费及服务业。房地产市场於2016年表现强劲，但随 着中央政府收紧按揭贷款及实施限购政策，物业投资及销售活动於年底大幅放缓。香港经济增长步伐於年初相对缓慢，在年内逐步改善下，全年本地生产总值增长微升至1.9%。美元持续强势，或会窒碍来年的出口增长，来自中国内地及亚洲的整体游客数目亦会因而减少。然而，香港经济一向以根基稳固及高适应力见称，加上国家推行「第13个五年规划」和「一带一路」计划，预期可为香港开拓新发展机遇。 香港的房地产市场於年内持续向好。展望未来，建造业将受惠於香港特区政府所订下的房屋增建目标，瑞安建业的公屋建筑业务定可从中获得优势。随着工程投标数目增加，瑞安建业具备稳固的基础捕捉市场机遇，并为社会建设优质家园出一分力。 资产变现计划的进展 集团继续在中国内地推行房地产资产变现计划，现已进入後期阶段。我们於2016年取 得新进展，完成出售三项房地产项目，总代价约为港币10亿元。出售项目包括： 以约港币3.64亿元出售渖阳项目二期余下的20%权益； 以总代价约港币4.62亿元出售位於贵州遵义的地块；及 以约港币1.65亿元出售集团所持有南京水泥厂合营企业60%权益中的35%。 纵然市场竞争激烈，集团继续坚定促成销售目标，成功出售资产组合库存的大部份住宅单位，录得总销售额约人民币九亿元。瑞安建业现时仍进行销售和市场推广的两个住宅项目分别为成都瑞安城中汇及南京瑞安翠湖山。在成都瑞安城中汇的 1,987个住宅单位中，共1,985个已售出。南京瑞安翠湖山第一期的114个单位中，108个已获认购或出售；第二期已於7月推售，市场反应理想，首批推出79个单位预售，其中 69个单位已签订出售合约或获认购。 完成上述销售後，集团应占可发展总楼面面积由2016年1月31日的63.52万平方米 减至去年年底的 42.13万平方米。我们来年将继续推行资产变现计划，旨在进一步减 低集团的银行负债。商业物业方面，当市场供求转趋平衡时，公司定必把握适当时机进行项目整栋出售。 房地产 市场回顾 瑞安建业继续推售住宅单位、实施多项控制成本措施外，正着手为集团位於成都、重庆、渖阳及天津的四个商场进行优化及重新定位。中国零售业消费於去年增长 10.4%至人民币33.2万亿元，受市镇人口增加、消费力增强和高端消费模式带动下，预期将再录得双位数字增长。针对周边社区的需求，瑞安建业正优化其商场定位及提升设施，藉此改善租户组合。商场需要订立别树一格的主题，以吸引人流和提高消费者的忠诚度。 瑞安建业的商场位於二至三线城市，近年该等城市内的零售物业市场均高速增长，预期於2017年底全国的总商场面积将继续增加。市场持续过度扩张，惟近期部份商场延期开业减慢空置率上升，市况略见改善。尽管面对市场挑战，瑞安建业正积极优化商场项目，致力为消费者打造具吸引力的购物体验及环境。重新规划活动经已展开，并推出新的市场推广及招商计划，以增加租金收入。我们位於天津的商场於年内进行租户组合提升後，客流量大幅改善。唯全国的实体销售受网购的严重冲击，加上国内物流分销及交通网络愈趋发达，预料未来数年情况将更严峻。 去年中国的住宅物业市场表现仍然参差，一线城市的楼市畅旺，但中小城市的楼价受压。大量住宅库存及多个新发展项目同时涌现市场，对售价构成压力。於年底，中央政府在多个主要城市收紧政策以遏止楼市过热，新建住宅销售的增长步伐料将放缓。 营运表现 集团2016年的房地产销售活动达到预期目标，主要是因为我们透过具竞争力的价格为 市场提供优质的中等价位住宅。然而，大部份住宅单位的售价较账面成本低，特别是成都瑞安城中汇，削弱了我们的销售收入及盈利。 特殊房产项目 於2016年12月31日，瑞安建业持有六个项目，应占可发展总楼面面积约为42.13万 平方米。项目位置优越，位处中国内地六个城市，大致概况如下： 项目 集团应占可发展 预计完成年份 瑞安建业 总楼面面积 所占的权益 （平方米） 成都瑞安城中汇 184,200* 2017 81% 重庆创汇首座 31,500* 已竣工 100% 广州瑞安创逸 5,300* 已竣工 100% 南京瑞安翠湖山 67,200 2018 50% 渖阳项目一期 88,300* 已竣工 100% 天津威尼都 44,800 2018 45% 总计： 421,300** *上述总楼面面积不包括已售出及交付的楼面面积 **不包括大连知识型社区项目的楼面面积 物业发展及销售进展 南京瑞安翠湖山 南京 2016年的新建住宅物业成交量录得新高，引发当地政府介入遏抑楼价。2017年 市场购楼意欲预期普遍减弱，南京瑞安翠湖山将针对特色市场，以满足买家对生活质素的需求。项目提供独特的低密度公寓，并附设花园和露台，坐拥湖边景致，落成後总楼面面积为13.40万平方米。 瑞安翠湖山一期约 95%单位经以合理价格售出。二期於去年 7月开售，市场反应理 想，於年底，在推出的187个单位中，共169个单位已预售或获认购，销售总额约为 人民币七亿元。二期的第二批单位将於今年年中推售，项目预计於2018年竣工。 成都瑞安城中汇 瑞安城中汇位於中国西南部主要城市的核心商务区，属综合发展项目。11幢住宅大楼 的所有单位近乎售罄，当中 333个单位於年内签约售出。惟市内房屋供应过剩，单位 售价大受影响。 办公大楼已展开市场推广活动。於 12月，集团以人民币 2.31亿元签订协议，出售全 幢设有504个家居办公式单位的大楼。 成都2016年零售销售量增长约10%，商场空置率降至约6%，属全国零售市场中较佳 数字。在有利的市场条件下，瑞安建业预计安排此项目的综合商场於今年 7月开幕， 商场总楼面面积为四万平方米。招商活动经已展开，吸引不少商家的兴趣。针对日益壮大的中产阶层，商场将打造成时尚购物中心，我们现致力吸引更多商户进驻。 商场主要以附近的家庭顾客为目标客户，透过打造特色「生鲜市集」，满足周边社群的日常需要，并提供全方位购物体验。为吸引商户进驻，商场将提供家品设施器材、电子及通讯设备，以及针对中档市场的服装。 重庆创汇首座 重庆属世界级大都会，2016年全市零售销量增长13%；但由於商场面积持续增加，导 致主要商场空置率於年底上升至6.5%。 创汇首座毗邻核心商务区，属综合发展项目，住宅及办公室单位已悉数售出，瑞安建业现正优化此项目的商场。於 2016年底，商场的出租率为 64%，在不少发展商下调租金及优化租户组合下，要为商场重新定位确实充满挑战。我们将按照新规划逐步进行改善工程，以提升顾客的购物体验。 渖阳项目一期 渖阳的零售物业市场非常疲弱，2017年预计有多个新项目完工，市场将增加21%零售 面积，商�m库存料会上升。渖阳正急速发展及现代化，成为辽宁省城市的购物和消闲娱乐中心；随着新项目陆续开业，将对商场空置率构成压力。渖阳项目一期的所有公寓及办公室单位近乎售罄，瑞安建业现正优化渖阳天地商场的定位及设施。商场总楼面面积为 6.2万平方米，由於正进行资产提升工程和重组租户组合，出租率下降至55%。我们的目标是於2017年下半年提升租金收入及客流量。 天津威尼都 天津位於中国首都远郊，发展繁荣，本地生产增长总值录得9.0%。零售市场继续位居 二至三线城市的前列，2016年增长达 5.1%；商场之间竞争依然激烈，国际知名零售 品牌正於市内扩充。威尼都为特卖购物中心，设有富意式风格的街道，总楼面面积共9.81万平方米，拟於2018年全面竣工。2016年底出租率为72%，商场设有戏院及免税店，年底有多家包括Uniqlo及H&M在内的国际知名品牌开业。虽然项目进展受市场剧烈竞争影响，於2016年，威尼都的客流量较进行优化前增加达50%。 广州瑞安创逸 此住宅发展项目位於广州天河北部，所有住宅及服务式公寓经已售出。2016年共售出 38个车位，平均售价约为人民币 30 万元。公司现正继续加紧推售余下的 400 个车 位。 上海翠湖天地御苑十八号楼 此豪华服务式公寓毗邻上海新天地，自推出以来备受买家追捧。於2016年，已全数完 成出售103个单位。 知识型社区─大连天地 大连天地为长期发展项目，集团持有22%权益。此多功能综合发展项目打造绿色时尚 生活，设有办公大楼、零售、住宅及服务式公寓，可发展总楼面面积为 330万平方 米。 截至2016年12月31日，已建成可出租及出售楼面面积为31.7万平方米，兴建中可 出租及出售楼面面积则共91.9万平方米。位於黄泥川地块（大连天地第C号地块）， 总楼面面积为 10.4万平方米的地块正处於施工阶段，预计於 2017年至 2020年间完 工。位於河口湾地块（大连天地第A号地块）总楼面面积为12.6万平方米的物业正处 於施工阶段，并计划於2017年至2019年间陆续落成。住宅项目包括河口湾的悦丽海 湾、云廷及黄泥川的悦龙居於2016年推售，市场反应良好，在1,111个可售单位中， 共895个单位经已售出，平均售价为每平方米人民币8,800元。 共20.7万平方米的总楼面面积已发展为办公楼，并分阶段完成，招租反应理想，租户 包括着名的科技公司，如国际商业机器（IBM）及中软国际。於2016年底，已竣工的 办公室出租率维持於90%，智荟天地的出租率则为53%。 建筑 市场回顾 香港可用作发展公屋、社区设施及休憩空间的土地短缺，一直是社会关注焦点。尽管困难重重，香港特区政府坚决以改善房屋短缺为首要任务，重申於十年内兴建46万个单位的总房屋供应目标。 瑞安建业将把握兴建房屋及附属公共设施的投标机遇，并争取更多维修保养及小型工程合约机会，包括活化工厦及优化街市项目。现时投标市场着重承建商於设计和建造环保建筑的经验；我们的建筑业务一直执行严谨的环保措施，建筑项目亦多次取得建筑环境评审法认证，在实践绿色建筑上饶富经验，定可从中受惠。 然而，我们於投标时须在工程品质及合理利润中取得平衡，以确保业务盈利。瑞安建业在争取合约的同时，将审慎计算成本，尤其是建筑材料及技术劳工价格。 於未来数年，集团在投标及聘用分判商上将更审慎。我们会紧贴导致成本波动的因 素，并密切评估项目困难，特别是土木工程项目。本港技术劳工短缺及建筑成本急升仍然困扰建造业，公司管理层继续提供工人技术培训，并致力寻求其他方法解决问题。 德基为集团内专营室内设计及装修工程的分部，香港商业楼宇室内改建服务需求保持强劲，为德基的主要业务市场。澳门经济增长自2014年第二季起止跌回升，是德基一直以来拓展的另一个市场，令业务得以更多元化。德基为集团提供稳定的溢利贡献，并将致力争取更多私营工程。 营运表现 集团建筑业务於2016年录得溢利港币7,500万元（2015年�U港币1.08亿元）。年内 营业额为港币47亿元（2015年�U港币 56 亿元）。取得的新合约总值港币 47亿元 （2015年�U港币 37亿元）。年度溢利受建筑材料及技术劳工成本所影响，特别是苏 屋�一期公屋发展项目出现相当的账面亏损，於建筑系而言属於罕见。 於2016年12月31日，集团持有的手头合约总值为港币186亿元，未完成的合约价值 为港币97亿元，於2015年12月31日两者分别为港币184亿元及港币95亿元。瑞安 自经营香港建筑及建材业务以来，业界的建筑设计及建造方式出现了巨大变迁。当 中，瑞安建业率先引入严谨的工地安全标准，推广施工期间顾及周边社区。公司於去年荣获37项工地管理、工地安全及优质建筑奖项，其中包括公德地盘奖（金奖）、香港建筑环保大�\（优异奖）及优质建筑大奖－香港非住宅项目（新项目）（优异奖）。 瑞安承建 在竞争激烈的投标环境下，瑞安承建取得多项新工程合约，总值港币38.7亿元，当中 包括： 石硖尾�第三、六及七期公屋发展计划建筑工程（港币16.08亿元）； 两份为教育局负责的资助学校、楼宇、土地及其他物业进行改建、加建、保养及维 修之定期合约（港币11.38亿元）； 启德发展区1G1(B)地盘居者有其屋计划建筑工程（港币7.55亿元）； 为期三年的中华电力小型建筑及土木工程合约（港币3.02亿元）；及 港铁铁路及物业建筑工程定期合约（港币7,000万元）。 瑞安承建完成的合约包括朗晴�公屋发展计划建筑工程（港币4.40亿元）、中华电力 小型建筑及土木工程（港币2.40亿元）、一份为期四年的港铁铁路及物业建筑工程定 期合约（港币1.40亿元），以及房屋委员会保养、改善及空置单位翻新工程（物业管 理服务小组）定期合约（港币2.13亿元）。 盛贸有限公司是集团内专营维修保养的分部，年内进行多份定期合约，累积庞大的手头合约量，盈利表现良好。定期合约包括房屋委员会、建筑署、港铁及中华电力的保养工程。 瑞安建筑 瑞安建筑及瑞安承建均持有香港特区政府建筑工程丙组牌照，承建工程不设上限；亦是屋宇署的注册一般建筑承建商。 於年内，瑞安建筑完成两项工程合约，包括沙田体育馆、社区会堂暨区域图书馆的建筑工程（港币7.99亿元），以及建筑署的西九龙法院大楼设计及建筑工程（港币22亿元）。此外，与中国建筑国际合营兴建的香港儿童医院进展理想。 德基 德基为集团内专营室内装修及楼宇翻新工程的分部，手头合约量保持良好。於 2016 年，德基取得 21份总值约港币8.58亿元的室内装修合约（2015年�U港币 13.02亿 元）。财政年度完结後，公司於香港及澳门取得额外四份工程合约，总值港币4.78亿 元。 2016年取得的合约包括两份领展资产提升工程（港币 1.66亿元）、港铁站改善工程 （港币1.50亿元）、太古广场一及二座翻新工程（港币1.04亿元）、观塘酒店发展项 目装修工程（港币 8,500万元），其他为中国银行项目、美利大厦酒店发展工程，以 及香港机场国泰商务贵宾室工程。德基亦於年内取得永利酒店多项装修合约，预计於2017年完工。 德基於期内完成29项工程，合约总值港币10.38亿元（2015年�U港币9.40亿元）， 其中包括香港及澳门的大型项目，合约价值最高分别是太古城中心三座办公室装修工程（港币2.09亿元）及永利酒店多项装修工程（总值港币2.01亿元）。 其他完成的工程包括澳门银河酒店工程（港币1.28亿元）、香港赛马会资讯科技及广 播事务办公室装修工程（港币1.17亿元）、中国银行项目（港币7,900万元）及港铁 项目（港币 5,100万元）。香港及澳门市场存在不少竞争压力，德基将加强控制成 本、提升项目及客户服务质素，进一步强化公司竞争力。 业绩 瑞安建业有限公司（「本公司」或「瑞安建业」）董事会（「董事会」）谨此提呈本公司及其附属公司（「集团」）截至2016年12月31日止年度的经审核综合业绩。综合损益表 2016年 2015年 附注 港币百万元 港币百万元 持续经营业务 营业额 本公司及其附属公司 5,345 5,916 应占合营企业／联营公司 1,572 363 6,917 6,279 集团营业额 2 5,345 5,916 其他收入及收益 103 116 制成品、半制成品、在建工程的存货变动及出售物业成本 (466) (141) 原料及消耗品 (432) (472) 员工成本 (679) (697) 折旧 (11) (14) 分判、外聘劳工成本及其他费用 (4,000) (4,819) 投资物业的公平值变动 (43) (45) 来自可供出售投资的股息收入 1 2 财务费用 (195) (286) 就发展中的待售物业确认耗蚀减值 (238) 应占合营企业损益 (834) (345) 应占联营公司损益 (151) (162) 除税前亏损 (1,362) (1,185) 税项 3 6 (68) 持续经营业务年度亏损 (1,356) (1,253) 已终止经营业务 已终止经营业务年度溢利 4 144 年度亏损 (1,356) (1,109) 下列应占： 本公司持有人 持续经营业务年度亏损 (1,382) (1,270) 已终止经营业务年度溢利 144 (1,382) (1,126) 非控股股东权益 持续经营业务年度溢利 26 17 (1,356) (1,109) 每股亏损 6 来自持续及已终止经营业务 基本 港币(2.86)元 港币(2.33)元 摊薄 港币(2.86)元 港币(2.33)元 来自持续经营业务 基本 港币(2.86)元 港币(2.63)元 摊薄 港币(2.86)元 港币(2.63)元 综合损益及其他全面收益表 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 年度亏损 (1,356) (1,109) 其他全面收益（支出） 可於其後重新分类至损益的项目�U 可供出售投资的公平值变动 (14) 9 换算海外业务财务报表所产生的汇兑差额 (407) (398) 应占合营企业汇兑差额 91 37 应占联营公司汇兑差额 (3) (13) 应占合营企业其他全面支出 (13) 就转拨至损益所作出重新分类调整的金额： －於出售一间合营企业权益时 (767) －於撇销一间合营企业注册时 (13) －於出售物业存货时（经扣除递延税项：零 （2015年：零）） (3) (1) －就可供出售投资确认耗蚀减值时 5 不会重新分类至损益的项目�U 确认精算收益（亏损） 18 (19) 年度其他全面支出 (326) (1,165) 年度全面支出总额 (1,682) (2,274) 下列应占全面（支出）收益总额： 本公司持有人 (1,708) (2,291) 非控股股东权益 26 17 (1,682) (2,274) 综合财务状况表 2016年 2015年 12月31日 12月31日 附注 港币百万元 港币百万元 非流动资产 投资物业 1,752 1,909 物业、厂房及设备 23 29 合营企业权益 118 122 可供出售投资 50 64 联营公司权益 146 会籍 1 1 应收贸易账款 12 合营企业欠款 1,399 1,986 联营公司欠款 1,294 1,296 4,637 5,565 流动资产 待售物业 213 354 发展中的待售物业 65 554 应收账款、按金及预付款 7 1,877 1,658 在建工程客户欠款 374 342 合营企业欠款 689 617 联营公司欠款 272 292 关连公司欠款 1 2 拨回税项 4 27 受限制银行存款 482 732 银行结余、存款及现金 587 1,440 4,564 6,018 分类为待售资产 9 756 4,573 6,774 流动负债 应付账款及应计费用 8 1,992 1,772 已收销售按金 13 255 欠在建工程客户款项 223 350 欠合营企业款项 106 108 欠联营公司款项 1 2 欠关连公司款项 374 337 欠附属公司的非控股股东款项 14 6 应付税项 35 217 须於一年内偿还的银行及其他贷款 1,685 2,914 4,443 5,961 流动资产净值 130 813 总资产减流动负债 4,767 6,378 股本及储备 股本 484 484 储备 3,351 5,058 本公司持有人应占股本权益 3,835 5,542 非控股股东权益 37 38 3,872 5,580 非流动负债 银行及其他贷款 669 421 界定退休福利计划负债 112 152 递延税项负债 114 225 895 798 4,767 6,378 附注： 1. 编制基准 於本年度，集团首次应用以下香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布，而对集团於2016年 1月1日开始的财政期间强制性生效的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）修订本。 香港财务报告准则（修订本） 2012年至2014年周期对香港财务报告准则作出之 年度改进 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账的例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号（修订本） 香港财务报告准则第11号（修订本） 收购共同经营权益之会计法 香港会计准则第1号（修订本） 披露计划 香港会计准则第16号及 厘清折旧及摊销的可接受方法 香港会计准则第38号（修订本） 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号（修订本） 应用香港财务报告准则的修订对本会计期间或过往会计期间於集团综合财务报表所呈报的金额及披露的资料概无重大影响。 集团并无提早应用已颁布但尚未生效的新订及经修订香港财务报告准则。 香港财务报告准则第9号 金融工具2 香港财务报告准则第15号 客户合约收益及相关修订2 香港财务报告准则第16号 租赁3 香港财务报告准则第2号（修订本） 股权支付交易的分类及计量2 香港财务报告准则第4号（修订本） 香港财务报告准则第9号金融工具与香港财务报告 准则第4号保险合约一并应用 2 香港财务报告准则第10号及香港会计 投资者与其联营公司或合营企业的资产出售或注资4 准则第28号（修订本） 香港会计准则第7号（修订本） 披露计划1 香港会计准则第12号（修订本） 就未变现亏损确认递延税项资产1 1於2017年1月1日或之後开始的年度期间生效 2於2018年1月1日或之後开始的年度期间生效 3於2019年1月1日或之後开始的年度期间生效 4 於将予厘定的日期或之後开始的年度期间生效 香港财务报告准则第9号引入关於金融资产与金融负债分类及计量、一般对冲会计处理及金融资 耗蚀减值之新规定。 就分类及计量而言，香港财务报告准则第9号规定，於香港会计准则第39号「金融工具：确认及 计量」范围内所有确认的金融资产将於其後按摊销成本或公平值计量，特别是以收取合约现金流为目标的业务模式持有及合约现金流纯粹为支付本金及尚未偿还本金利息的债务投资，一般於其後会计期末按摊销成本计量。所有其他债务投资及股本投资於其後会计期末按公平值计量。此 外，根据香港财务报告准则第9号，实体须作出不可撤回选择，以於其他全面收益呈列股本投资（并非持作买卖者）公平值的其後变动，一般只有股息收入可於损益账内确认。 就指定为以公平值计入损益账之财务负债而言，香港财务报告准则9号规定，因财务负债的信贷 风险变动而应占的该负债公平值变动金额於其他全面收益呈列，除非在其他全面收益确认负债的信贷风险变动影响会导致或扩大损益的会计错配则作别论。财务负债信贷风险应占的公平值变动 其後不会重新分类至损益。根据香港会计准则39号，指定为以公平值计入损益账的财务负债公平值变动全部金额於损益呈列。 1. 编制基准（续） 就金融资产的耗蚀而言，与香港会计准则第39号项下按已产生信贷亏损模式计算相反，香港财务 报告准则第9号规定按预期信贷亏损模式计算。预期信贷亏损模式需要实体於各报告日期将预期 信贷亏损及该等信贷亏损的预期变动入账，以反映信贷风险自初始确认以来的变动。换言之，毋须再待发生信贷事件即可确认信贷亏损。 新订一般对冲会计规定保留三种对冲会计处理类别。然而，新规定为合资格作对冲会计的各类交易提供更大的灵活性，特别是增加合资格作为对冲工具的工具类别及合资格作对冲会计的非金融项目之风险组成类别。此外，成效检测经仔细检讨并以「经济关系」原则取代，对冲成效亦毋须进行追溯评核。新规定同时引入增加披露有关实体风险管理活动的规定。 香港财务报告准则第15号於2014年颁布，其制定单一模式以处理自客户合约所产生的收益。於 香港财务报告准则第15号生效後，其将取代香港会计准则第18号「收益」、香港会计准则第11 号「建筑合约」及相关诠释。 香港财务报告准则第15号引入确认收益的5个步骤： 第1步：识别与客户订立的合约 第2步：识别合约中的履约责任 第3步：厘定交易价 第4步：将交易价分配至合约中的履约责任 第5步：於实体完成履约责任时确认收益 就第5步而言，实体应於完成履约责任时确认收益，即於特定履约责任相关的商品或服务的「控 制权」转让予客户时。特别是，香港财务报告准则第 15号规定实体於达成若干条件时随时间确 认收益。香港财务报告准则第15号已就特别情况的处理方法加入更明确的指引。此外，香港财务 报告准则第15号要求更详尽的披露。 於2016年，香港会计师公会颁布对香港财务报告准则第15号之厘清，乃关於识别履约责任、委 托人与代理人的考虑以及牌照申请指引。 本公司董事正在评估应用香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第15号的影响。在现阶 段，於本集团进行详尽审查前，合理估计香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第15号的 影响并不切实可行。 本公司董事亦正在评估其他新订及经修订香港财务报告准则的潜在影响，现阶段尚未能确定应用该等准则对集团业绩及财务状况的影响。 2. 分部资料 就管理层汇报而言，集团现时按业务性质分为三个营业分部。此等分类是集团为了资源分配及评估分部表现而向主要营运决策者，即本公司执行董事，作资料汇报的基准。 根据香港财务报告准则第8号「营业分部」，集团按须予呈报及营业分部划分如下： 1. 物业－供出售及投资用途的房地产开发及提供房地产资产管理服务 2. 建筑及楼宇保养工程－建筑、室内装修、楼宇翻新及保养工程 3.其他业务－创业基金投资及其他 2. 分部资料（续） 集团按须予呈报及营业分部划分，来自持续经营业务的须予呈报的分部收入及分部损益分析如下： 截至2016年12月31日止年度 建筑及楼宇 物业 保养工程 其他业务 合计 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 收入 销售收入 604 �C �C 604 租金收入 12 �C �C 12 来自提供服务的收入 18 �C �C 18 建筑合约收入 �C 4,711 �C 4,711 集团来自外界客户的收入 634 4,711 �C 5,345 应占合营企业�u联营公司收入 1,535 1 36 1,572 分部收入总额 2,169 4,712 36 6,917 须予呈报分部损益 (1,176) 80 (45) (1,141) 不予分类项目： 其他收入 2 财务费用 (195) 其他公司支出 (28) 综合除税前亏损 (1,362) 分部损益已计入（扣除）下列各项： 出售物业成本 (606) �C �C (606) 折旧 (4) (5) (1) (10) 利息收入 53 5 �C 58 投资物业的公平值变动 (43) �C �C (43) 来自可供出售投资的股息收入 1 �C �C 1 就合营企业权益确认耗蚀减值之回拨 �C �C 29 29 出售分类为待售投资物业的亏损 (22) �C �C (22) 应占合营企业损益 房地产开发 (816) �C �C (816) 贵州其他业务 �C �C 7 7 创业基金投资 �C �C (25) (25) (834) 应占联营公司损益 房地产开发 (151) �C �C (151) 2. 分部资料（续） 截至2015年12月31日止年度 建筑及楼宇 物业 保养工程 其他业务 合计 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 收入 销售收入 244 �C 4 248 租金收入 29 �C �C 29 来自提供服务的收入 33 2 �C 35 建筑合约收入 �C 5,604 �C 5,604 集团来自外界客户的收入 306 5,606 4 5,916 应占合营企业／联营公司收入 308 4 51 363 分部收入总额 614 5,610 55 6,279 须予呈报分部损益 (901) 112 (46) (835) 不予分类项目： 其他收入 3 财务费用 (286) 其他公司支出 (67) 综合除税前亏损 (1,185) 分部损益已计入（扣除）下列各项： 出售物业成本 (134) �C �C (134) 折旧 (7) (5) (1) (13) 利息收入 72 4 1 77 投资物业的公平值变动 (45) �C �C (45) 来自可供出售投资的股息收入 2 �C �C 2 就发展中的待售物业确认耗蚀减值 (238) �C �C (238) 出售分类为待售投资物业的亏损 (66) �C �C (66) 应占合营企业损益 房地产开发 (332) �C �C (332) 贵州其他业务 �C �C 7 7 创业基金投资 �C �C (20) (20) (345) 应占联营公司损益 房地产开发 (162) － － (162) 3. 税项 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 持续经营业务 税项支出（抵免）包括： 即期税项 香港利得税 22 25 中国企业所得税 21 76 中国土地增值税 53 147 96 248 递延税项 (102) (180) (6) 68 香港利得税根据年内估计的应课税溢利，按税率16.5%（2015年：16.5%）计算。 中国企业所得税根据年内估计的应课税溢利，按税率25%（2015年：25%）计算。 中国土地增值税根据地价升值，按累进税率30%至60%计算，而地价升值是指出售物业的所得款 项减除可扣税开支（包括土地使用权摊销、借贷成本、营业税及所有物业发展开支）。该税项於物业拥有权转让时产生。 4. 已终止经营业务 於2015年8月，集团完成出售所持有拉法基瑞安水泥有限公司（「拉法基瑞安水泥」）的45%权 益後，集团并无拥有从事水泥业务的重大投资。因此，於截至2015年12月31日止年度，集团透 过拉法基瑞安水泥经营的水泥业务已分类为已终止经营业务。 截至2015年12月31日止年度，本公司持有人应占来自已终止经营业务的年度溢利为港币1.44亿 元，当中包括其他收入港币400万元、应占合营企业的亏损港币2.76亿元及出售拉法基瑞安水泥 的收益港币4.16亿元。 5. 股息 董事会不建议派付截至2016年12月31日止年度的末期股息（2015年�U零）。 6. 每股亏损 来自持续及已终止经营业务 本公司持有人应占每股基本及摊薄後亏损按下列数据计算： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 本公司持有人应占年度亏损： 用以计算每股基本及摊薄後亏损的亏损 (1,382) (1,126) 股份数目： 百万 百万 用以计算每股基本亏损的普通股的加权平均数 484 484 潜在摊薄普通股的影响： 购股权 �C �C 用以计算每股摊薄後亏损的普通股的加权平均数 484 484 由於假设行使本公司购股权会令每股亏损减少，因此在计算本年度及过往年度的每股摊薄後亏损时概无假设行使本公司购股权。 来自持续经营业务 来自持续经营业务的每股基本及摊薄後亏损按下列数据以及就每股基本及摊薄後亏损而於上文详述之分母计算： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 本公司持有人应占年度亏损 用以计算每股基本及摊薄後亏损的亏损 (1,382) (1,126) 调整：来自已终止经营业务的溢利 �C (144) 用以计算来自持续经营业务的每股基本及 摊薄後亏损的亏损 (1,382) (1,270) 来自已终止经营业务 截至2015年12月31日止年度，来自已终止经营业务的每股基本及摊薄後盈利为每股港币0.30 元，乃以来自已终止经营业务的年度溢利港币1.44亿元以及就每股基本及摊薄後亏损而於上文详 述之分母计算。 7. 应收账款、按金及预付款 集团已制订明确的信贷政策。一般信用期由30至90天。 於应收账款、按金及预付款内包括的应收账款於报告期末（按买卖协议规定的清偿条款或发票日期计算）的账龄分析如下： 2016年 2015年 12月31日 12月31日 港币百万元 港币百万元 应收贸易账款账龄分析（附注a）： 未到期或90天以内 761 584 91天至180天 1 181天至360天 1 超过360天 3 7 764 593 应收保留工程款项 263 220 预付款、按金及其他应收账款（附注c） 850 857 1,877 1,670 减�U12个月後到期偿付的款项 (12) 1,877 1,658 附注： (a) 包括於应收贸易账款内的应收账款港币1,600万元（2015年12月31日�U港币3,500万元），乃按 收入确认的日期计算账龄并超过180天。 (b) 由於相关信贷质素并无重大变动，且有关结余仍视为可悉数收回，因此并无就已逾期但未减 值的金额计提耗蚀减值拨备。 (c) 预付款、按金及其他应收账款中，包括中华汇房地产有限公司於2008年出售一间在中国持有 一项物业权益的前附属公司（「债务人」）欠付的应收账款港币4.23亿元（2015年：港币4.17亿元）。该等款项须应要求偿还及在总欠款中，合共港币1.34亿元（2015年：港币1.43亿元）则按现行市场利率计息。一所中国法院发出一份有关查封上述物业权益的通知，以促使债务人偿付部份尚未支付应收账款人民币1.40亿元（约港币1.57亿元）（2015年：人民币1.40亿元（约港币1.67亿元））及其相关利息。除该等应收账款之外，本公司已就债务人获授的贷款提供担保（见附注9(d)）。本公司董事认为，有鉴於与物业权益有关的法律争议持续取得正面结果，包括於2015年5月将该物业的房产证登记至债务人名下，法院於2016年颁布命令，要求债务人就向债务人追讨1,200万美元的海外应收贷款的法律程序过程中，保留价值上限为人民币1.22亿元的若干资产，而本公司董事相信，在上述物业权益公开拍卖後或出售持有物业权益的实体的股权後（预期自报告期末起12个月内完成），该等应收账款将可获全数清偿及本公司提供的担保将获解除。 8. 应付账款及应计费用 包括於集团应付账款及应计费用的应付账款（按发票日期计算）港币6.04亿元（2015年12月31 日：港币5.31亿元）的账龄分析如下： 2016年 2015年 12月31日 12月31日 港币百万元 港币百万元 应付贸易账款的账龄分析： 30天以内 448 375 31天至90天 57 30 91天至180天 9 4 超过180天 90 122 604 531 应付保留工程款项 348 313 合约工程／建筑成本拨备 812 694 其他应计费用及应付账款 228 234 1,992 1,772 9. 或然负债 於2016年12月31日，集团有下列并未於综合财务报表中拨备的或然负债： (a) 集团就一间联营公司的附属公司获授的银行贷款向一间银行提供人民币8,300万元（港币9,300 万元）（2015年：人民币1.10亿元（港币1.31亿元））的备用信用证作担保。 (b) 集团就若干合营企业及联营公司获授的银行及其他贷款向银行及其他金融机构作出其实际应 占的担保港币12.92亿元（2015年：港币8.27亿元）。 (c) 集团就对一间合营企业（「合营企业」，乃由一间联营公司与一名独立第三方（「合营夥伴」） 成立）及合营夥伴的若干偿付责任作出担保，其实际应占的担保不超过人民币1,800万元（港币2,000万元）（2015年：人民币9,900万元（港币1.18亿元））。 (d) 於2007年，本公司就当时为中华汇房地产有限公司（「中华汇」）全资附属公司的一间实体（「前 附属公司」）获授的贷款向一间银行作出担保（「该担保」）。其後，中华汇於2008年出售该前附属公司，但本公司在此出售後仍为该笔银行贷款的担保人（有关该前附属公司因该出售而欠付的应收账款详情，请参阅附注7(c)）。於2011年10月，本公司接获上述银行的通知，当中列明其已订立协议向一名新贷款人（「新贷款人」）出售其所有权利及权益（包括该担保）。 与此同时，本公司与新贷款人签订一项重组契约（其後经补充重组契约补充），据此，新贷款人同意不要求本公司履行在该担保下的责任，直至2017年10月为止（经进一步磋商可予延期）。该担保项下贷款的尚未偿还本金额合共为人民币5.42亿元（港币6.06亿元）（2015年：人民币5.42亿元（港币6.47亿元））及相关利息人民币3.47亿元（港币3.88亿元）（2015年：人民币2.80亿元（港币3.34亿元））是以一项由前附属公司持有的中国物业权益作抵押。该前附属公司的收购方的母公司及收购方均已同意安排偿还该贷款，并无条件同意因该担保引致的所有损失及向集团作出弥偿保证。 本公司董事认为，经考虑有关各方违约的可能性後，集团财务担保合约的公平值於初次确认及於报告期末时并不重大，因此，并无於综合财务状况表中确认任何价值。 财务回顾 财务业绩 截至2016年12月31日止年度，股东应占集团亏损为港币13.82亿元，营业额为港币 53.45亿元，去年则录得亏损港币11.26亿元及营业额港币59.16亿元。 本公司董事不建议就截至 2016年 12月 31日止年度派付任何末期股息（2015年： 零）。 集团若干房地产业务透过合营企业及联营公司进行，年度营业额港币53.45亿元并未包括集团应占该等合营企业及联营公司的营业额。分析如下： 截至2016年 截至2015年 12月31日 12月31日 止年度 止年度 港币百万元 港币百万元 营业额 瑞安建业及附属公司 建筑及楼宇保养工程 4,711 5,606 房地产 634 306 其他 �C 4 合计 5,345 5,916 合营企业及联营公司 房地产 1,535 308 其他 37 55 合计 1,572 363 合计 6,917 6,279 於本年度，来自建筑业务的营业额较去年减少16%，主要归因於年内完成若干来自建 筑署的建筑合约，其中包括律政署迁址、西九龙法院大楼的建筑，及沙田体育馆、社区会堂暨区域图书馆的建筑工程，工程价值合共约港币36亿元。我们於本年度亦取得多份重大新合约，包括兴建石硖尾�的公屋发展项目、居者有其屋计划项下於启德的房屋发展工程，以及教育局的两份定期保养合约，总合约款项为约港币35亿元，而该等合约於工程初步阶段贡献的营业额有限。 房地产业务的收入由去年港币 3.06亿元增加至本年度港币 6.34 亿元，主要源自於 2016年1月以代价约港币4.62亿元出售遵义项目。除是项整栋出售外，物业销售收入 於本年度持续减少，原因是集团已於过去数年出售其大部份全资拥有的房地产项目存货。 於2016年1月出售渖阳项目二期余下20%权益的代价约港币3.64亿元，加上分层出 售投资物业上海翠湖天地御苑十八号楼的公寓单位带来的收入，於本年度为数约港币3.62亿元，根据适用会计准则并未计入营业额。 集团应占来自共同开发项目的物业销售收入由去年的港币3.08亿元上升至本年度的港 币 15.35亿元，主要归因於集团持有 81%权益的成都瑞安城中汇，此项目自第三季度 起已开始向买家交付已预售的住宅单位。此外，集团拥有 22%权益的大连天地亦於本 年度确认更可观的住宅销售收入。去年的收入主要来自分层出售集团拥有 65%权益的 北京瑞安君汇及集团拥有80%权益的上海四季汇的公寓单位，其後，此等项目连同余 下的公寓单位已分别於2015年4月及7月整栋出售。 股东应占损益的分析如下： 截至2016年 截至2015年 12月31日 12月31日 止年度 止年度 港币百万元 港币百万元 房地产 物业销售（亏损）溢利及租金支出净额 (38) 22 投资物业的公平值变动（经扣除递延税项拨备） (29) (34) 应占合营企业及联营公司损益 (977) (494) 就发展中的待售物业确认耗蚀减值 �C (238) 营运开支（经扣除项目费用收入） (155) (220) (1,199) (964) 建筑 75 108 水泥业务拉法基瑞安水泥（已终止经营业务） 应占亏损（经扣除其他收入） �C (272) 出售的收益净额 �C 416 �C 144 创业基金投资 (25) (20) 财务费用净额 (125) (206) 企业经费开支 (43) (63) 税项及其他 (39) (108) 非控股股东权益 (26) (17) 合计 (1,382) (1,126) 房地产 物业销售於本年度录得净亏损，主要归因於有关2016年1月出售遵义项目的交易成本 及税项，而销售集团全资拥有项目仅存的少量存货所带来有限的溢利贡献，不足以弥补有关交易成本及税项。集团已於2015年参照合约销售代价金额，计提耗蚀减值拨备港币2.38亿元，以撇减遵义项目的账面值。 集团的投资物业主要包括重庆创汇首座及渖阳项目一期，於扣除开支後录得负租金。 集团於本年度所承担共同开发项目的亏损大幅上升，主要由於(a)成都此二线城市的房屋供过於求，令公寓单位的售价仍然下压，因而须就集团拥有 81%权益的成都瑞安城中汇项目的物业资产计提耗蚀减值拨备港币4.62亿元；及(b)集团拥有45%权益的天津威尼都项目录得投资物业重估亏损港币1.03亿元。 於本年度，人民币兑港币进一步贬值 6.8%，令集团的房地产项目（包括合作开发项 目）产生汇兑亏损合共港币1.15亿元（2015年：港币1.69亿元）。 随着资产变现计划仍在稳步进行，且组织架构得以进一步精简，集团於本年度减省了营运开支总额约港币3,000万元。 建筑 於本年度，建筑业务的溢利部份由於来自香港及澳门的营业额下降而减少。平均纯利率由去年占营业额 1.9%减少至 1.6%，主要原因是就若干政府建筑项目自客户收取的变动收入不足以弥补钢铁及劳工成本的变动、就铅水事件作出额外成本拨备港币 500万元，以及其中一项建筑项目因若干承判商表现强差人意而出现严重超支情况。 财务费用净额 本年度的财务费用净额由去年的港币2.06亿元大幅下降至港币1.25亿元，与本年度银 行及其他贷款显着减少相符。 企业经费开支 本年度的企业经费开支大幅减少，主要由於精简控股公司的组织架构。 资产基础 集团的资产总值及资产净值概述如下： 2016年12月31日 2015年12月31日 港币百万元 港币百万元 资产总值 9,210 12,339 资产净值 3,835 5,542 港币 港币 每股资产净值 7.9 11.4 集团资产总值由2015年12月31日的港币123亿元减少至2016年12月31日的港币 92亿元，将於下文的分类分析作出说明。集团资产净值及每股资产净值均减少，主要 是由於本年度录得亏损港币 13.82亿元，加上人民币兑港元贬值导致汇兑储备减少港 币3.19亿元。 按业务分类的资产总值分析载列如下： 2016年12月31日% 2015年12月31日 % 港币百万元 港币百万元 房地产 6,479 70 9,439 76 建筑 1,934 21 1,817 15 其他 797 9 1,083 9 合计 9,210 100 12,339 100 集团继续推行内地房地产资产变现计划。於2016年，集团出售遵义项目、渖阳项目二 期余下的20%权益以及上海翠湖天地御苑十八号楼、渖阳项目一期及广州瑞安创逸的 若干物业存货。销售所得款项主要用於偿还集团银行贷款及清偿其他负债。此外，集团房地产组合的账面值下降，此乃由於(a)就成都瑞安城中汇及大连天地计提耗蚀减值拨备；(b)参照於2016年12月 31日的市场估值後，多项投资物业录得公平值亏损；及(c)由於人民币兑港币贬值，故将人民币计值资产换算成港币（本公司的呈报货币）时产生汇兑亏损。因此，集团的资产总值，尤其是房地产资产，於本年度显着下降。 股本权益、融资及负债比率 本公司於2016年12月31日的股东股本权益由2015年12月31日的港币55.42亿元减 少至港币38.35亿元。股本权益减少主要是由於上文所述理由。 於2016年12月31日，集团变现其於中国内地的房地产项目及存货，令银行及其他贷 款总额由2015年12月31日的港币33.35亿元进一步减少约29%至港币23.54亿元。 於2016年12月31日，集团的银行及其他贷款净额（即银行及其他贷款，经扣除银行 结余、存款及现金）为港币12.85亿元，於2015年12月31日则为港币11.63亿元。 银行及其他贷款净额轻微增加，主要由於集团於本年度向其共同开发房地产项目垫付款项。 集团银行及其他贷款的到期情况如下： 2016年12月31日 2015年12月31日 港币百万元 港币百万元 应偿还银行及其他贷款： 1年以内 1,685 2,914 1年後但2年内 398 222 2年後但5年内 271 199 银行及其他贷款总额 2,354 3,335 银行结余、存款及现金 (1,069) (2,172) 银行及其他贷款净额 1,285 1,163 集团的净负债比率（以银行及其他贷款净额除以股东股本权益计算）由2015年12月 31日的21.0%上升至2016年12月31日的33.5%，主要原因已於上文说明，乃由於本 年度内股东股本权益大幅减少。 财务政策 集团的融资及财务活动由控股公司集中管理及监控。 集团的银行贷款主要以港币计值，息率以浮息计算。集团在中国内地的投资，部份由已兑换为人民币的资金拨付，部份则以港币贷款提供资金。人民币融资主要於项目层面，还款亦以人民币计值。基於集团在中国内地的业务收入以人民币为主，而中国内地的房地产资产於出售时一般以人民币计值，集团预期人民币於短期内波动不定，对集团的业务表现和财政状况构成影响。集团已将其部份现有的港币借款兑换为人民币，以对冲外汇风险。於年结日後，已取得主要外汇对冲合约，以於短期内降低因人民币可能继续贬值而产生的潜在外汇风险。 集团的政策是不会以进行衍生交易作投机用途。 雇员 於2016年12月31日，集团在香港及澳门的雇员人数约为1,220人（2015年12月31 日：1,340人），在中国内地附属公司及合营企业的雇员约有480人（2015年 12月 31日：550人）。雇员薪酬福利维持在具市场竞争力的水平，并按雇员的表现给予奖 赏。其他员工福利包括退休金计划及医疗保险，均维持在适当水平。集团继续举办行政管理培训及见习管理人员计划，以挽留及培育人才。根据每年集团财务表现及员工的个人表现及贡献，高级管理人员及员工或会按不同的计划获授购股权，作为奖赏及长期奖励。同样地，集团在中国内地亦给予员工合乎市场水平的福利，并着重建立企业文化，为当地雇员提供专业培训及发展的机会。我们将继续致力吸引、招聘及挽留优秀员工。 购买、出售或赎回上市证券 年内，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。 企业管治 本公司不断改善其企业管治常规，致力维持高水平的企业管治。 审核委员会已审阅集团截至2016年12月31日止年度的经审核综合财务报表，包括集 团采用的会计原则及实务，亦已联同本公司的外聘核数师审议集团关於会计、内部监控及财务报告的特定事项。 遵守企业管治守则 於截至2016年12月31日止年度内，除下述偏离情况外，本公司一直遵守香港联合交 易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）附录14所载的企业管治 守则（「企业管治守则」）的所有守则条文。 按企业管治守则的守则条文 B.1.2的规定，薪酬委员会的职权范围当中应包括负责(i) 厘定个别执行董事及高级管理人员的薪酬待遇，或就此向董事会提供建议；(ii)检讨及批准向执行董事及高级管理人员就其丧失或终止职务或委任而须支付的赔偿；及(iii)因应董事会所订的企业方针及目标，检讨及批准管理层的薪酬建议。薪酬委员会已检讨其职能，并考虑到此等与管理人员薪酬及赔偿事宜相关的责任应交由执行董事履行，因彼等较了解管理人员於集团日常业务运作中所期望应有的专长、经验及表现水平。 薪酬委员会将继续主要负责检讨及厘定个别执行董事的薪酬待遇。经审慎考虑後，董事会采纳薪酬委员会的修订职权范围，免除其上述与管理人员薪酬及赔偿事宜相关的责任，而此偏离了守则条文B.1.2。尽管有此偏离，薪酬委员会仍负责就适用於厘定高级管理人员薪酬待遇的指导性原则作出检讨、批准及向董事会提供建议。 经查阅其他司法辖区的薪酬委员会的惯例及程序後，薪酬委员会决定非执行董事不应参与有关其本身薪酬的建议，而由本公司主席於适当时考虑外聘专家的意见後，向董事会提呈有关建议实为较佳的做法。此常规获正式采纳，且董事会已批准就此对薪酬委员会职权范围的修订，而此亦偏离了守则条文 B.1.2内薪酬委员会应就非执行董事的薪酬向董事会提供建议的规定。非执行董事於相关董事会会议上均就厘定其本身薪酬的决议案放弃投票。 企业管治守则的守则条文 E.1.2订明，董事会主席应出席本公司的股东周年大会。由 於董事会主席抱恙，故未能出席本公司在2016年5月23日举行的股东周年大会。在 其未克出席的情况下，由本公司当时的董事总经理兼财务总裁主持该大会并回应股东对集团事务的提问。 遵守董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录10所载的上市公司董事进行证券交易的标准守则（「标准 守则」），作为董事进行证券交易的操守准则。经本公司作出特定查询後，所有董事确认彼等於截至2016年12月31日止年度内一直遵守标准守则所载的规定准则。股东周年大会及暂停办理股份过户登记手续 本公司的股东周年大会（「股东周年大会」）谨订於2017年5月26日（星期五）下 午4时30分假座香港铜锣湾怡和街88号富豪香港酒店低座1楼富豪厅举行。载有召 开股东周年大会通告的通函连同本公司2016年年报将於2017年4月21日（星期五） 或前後一并寄发予股东，其亦将於本公司及联交所的网站上刊载。 为确定股东有权出席股东周年大会并於会上投票的资格，本公司将於2017年5月23 日（星期二）至2017年5月26日（星期五）期间（首尾两天包括在内）暂停办理股 份过户登记手续，在此期间所有股份转让将不会受理。为符合出席股东周年大会并在会上投票的资格，所有已填妥的股份过户文件连同相关股票必须於2017年5月22日（星期一）下午4时30分前一并送达本公司在香港的股份过户登记分处卓佳标准有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼。 承董事会命 主席 罗康瑞 香港，2017年3月24日 於本公布刊发日期，本公司的执行董事为罗康瑞先生及黄月良先生；本公司的非执行董事为曾国泰先生；而本公司的独立非执行董事为李凯伦女士、陈棋昌先生及夏达臣先生。 * 仅供识别 网址：www.socam.com