香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告之内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。 ZHUGUANGHOLDINGSGROUPCOMPANYLIMITED 珠光控股集团有限公司 * （於百慕达注册成立之有限公司） （股份代号：1176） 截至二零一六年十二月三十一日止年度之 全年业绩公告 珠光控股集团有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布，本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度之全年综合业绩，连同上年度之比较数字如下： 财务摘要 业绩 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 收入―物业销售收入 1,401,812 3,192,330 ―租金收入 101,720 62,037 ―装修收入 21,418 38,951 ―项目管理服务收入 383,203 ― 本公司拥有人应占本年度（亏损）�u溢利 (175,645) 591,409 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 资产总值 18,746,947 17,428,582 负债总值 13,940,856 13,262,372 权益总值 4,806,091 4,166,210 *仅供识别 �C1�C 管理层讨论及分析 本集团主要於中华人民共和国（「中国」）从事物业开发、物业投资、项目管理及其他物业开发相关服务。 业务回顾 於二零一六年，在降首期、减税及宽松信贷等多重利好政策的支持下，中国房地产市场强劲增长，量价齐升。伴随着房地产销售的强劲增长，房地产市场分化日趋明显，一线城市和主要二线城市交易量大幅攀升，价格迅速上涨，市场过热。然而，由於热点城市土地供不应求，土地项目的争夺异常激烈，导致地王频现，整体溢价率创历史新高。市场风险亦逐渐累积上升。针对一线城市及若干二线城市房地产市场过热的情况，从二零一六年第二季度开始，中国政府收紧调控政策，规管房地产市场。尤其是从二零一六年第三季度末以来，一线城市及若干二线城市全面加码调控，从严限购、限贷及限价以抑制房价的过快增长。 物业发展及销售 於回顾年度内，本集团继续着眼於住房需求可能增长的一线城市及主要二线城市。 本集团於回顾年度内完成合约销售额约2,505,296,000港元及合约建筑面积（「建筑面 积」）约249,445平方米（「平方米」），较去年分别增长约52%及131%。详情列示如下： �C2�C 管理层讨论及分析（续） 业务回顾（续） 物业发展及销售（续） 合约销售总额 已售建筑面积 千港元 平方米 项目 珠光御景山水花园（「御景山水花园」） 1,310,808 141,422 珠光逸景 708,471 57,796 珠光天湖御景花园（「天湖御景」） 363,768 47,129 珠光新城国际 15,634 315 2,398,681 246,662 停车场 106,615 2,783 2,505,296 249,445 预计下列项目将於二零一七年可供销售�u预售及�u或出租： 可供销售�u 可供销售 预售�u出租期间 建筑面积 用途 （平方米） 御景山水花园 ―第一、二、三期 第一季度 75,144 销售 ―第四期 第二季度 127,075 销售 天湖御景 第一季度 63,726 销售 珠控国际中心 第一季度 8,985 出租 珠光新城国际 第一季度 1,828 销售 珠光逸景 第一季度 53,964 销售 珠光云岭湖 ―第一期 第一季度 38,976 销售 ―第二期 第三季度 28,777 销售 珠光新城御景 ―第一期 第一季度 47,686 销售 （「新城御景」） ―第二期 第三季度 52,389 销售 498,550 �C3�C 管理层讨论及分析（续） 业务回顾（续） 物业发展及销售（续） 於二零一六年十二月三十一日，本集团所持物业发展项目之详情如下： 南沙御景―100%权益 「南沙御景」位於中国广州市南沙区金洲大道，为南沙中心商业服务区。该项目已 竣工，仅余若干停车位可供出售。於回顾年度内，约282平方米停车位面积已交 付。余下458平方米将於二零一七年交付。 珠控国际中心―80%权益 「珠控国际中心」位於中国广州市天河区珠江新城A2-1地块，为广州大道与黄埔大 道交汇处。该项目发展为一幢35层高商业综合大楼，包括6层商场、29层甲级写字 楼及3层地下停车场。可供出售的总建筑面积约109,738平方米。该综合大楼已於 上一年度竣工。於回顾年度内，已交付之写字楼及停车场总面积分别约41,412平方 米及2,537平方米。总建筑面积约43,918平方米已指定为投资物业及作长期持有， 建筑面积约21,871平方米将可供出售。 珠光新城国际―100%权益 「珠光新城国际」位於中国广州市天河区珠江新城H3-3地块，可供出售的总建筑面 积约28,370平方米发展为一幢30层楼宇，包括服务式公寓、临街商�m及4层地下停 车场。服务式公寓可供出售的总建筑面积约22,420平方米已交付，其中763平方米 已於回顾年度内交付。1,318平方米的临街商�m已於回顾年度内租出。 �C4�C 管理层讨论及分析（续） 业务回顾（续） 物业发展及销售（续） 御景山水花园―70%权益 「御景山水花园」位於中国广州市从化江浦镇九里步区省道G105线地段，连接往来 广州的多条高速公路，离从化市中心20分钟车程，离从化温泉镇10分钟车程。该 项目占地面积约294,684平方米，将发展为一个商住综合项目，包括住宅及临街商 �m、服务式公寓及停车场。可供出售的总建筑面积约754,947平方米，将分为四期 进行。物业第一期及第二期可供出售的建筑面积合共约309,209平方米已交付。总 建筑面积为3,283平方米的临街商�m已於上一年度租出，而第二期余下部份将於二 零一七年交付。第三期及第四期可供出售的总建筑面积约373,065平方米预期将分 别於二零一七年及二零一八年竣工。 天湖御景―100%权益 「天湖御景」位於中国广州市从化温泉镇九里步区水底村，占地面积约55,031平方 米。该土地位於御景山水花园旁边，本集团将该土地与御景山水花园一并开发，从 而扩大本集团於从化地区之发展及版图。该项目已发展成为五幢32层现代住宅大 楼及临街商�m，可供出售的总建筑面积约227,973平方米。发展分为两期进行。第 一期可供出售的总建筑面积约96,799平方米，其中73,157平方米已於回顾年度内交付。第二期将於二零一七年交付。 珠光云岭湖―100%权益 「珠光云岭湖」位於中国广州市从化街口街省道S355线地段，风云岭森林公园旁 边，为从化与广州市中心之间的交通要道。该项目占地面积约200,083平方米，其 中约139,182平方米将用於开发，其余面积留作公共设施用途。该项目将发展为一 个综合旅游项目及预期总建筑面积约127,509平方米。发展将分为两期进行，第一 期总建筑面积约43,179平方米，包括57幢别墅及5幢住宅，第二期总建筑面积约 84,330平方米，包括44幢别墅、3幢住宅及1间酒店。第一期及第二期将分别於二 零一七年第一季度及第三季度推出销售，而酒店将留作本集团的长期投资资产。 �C5�C 管理层讨论及分析（续） 业务回顾（续） 物业发展及销售（续） 珠光逸景―100%权益 「珠光逸景」位於中国河北省香河县新开街168号。 可 供出售的总建筑面积约 183,033平方米，分为两期进行，其将发展为多栋住宅楼宇及临街商业区域。第一 期已於二零一六年第一季度开始预售，预期於二零一七年交付。第二期在发展中，预期於二零一八年竣工。 新城御景―100%权益 本集团於二零一六年九月成立并发展「新城御景」项目。新城御景位於中国广东省 梅州市丰顺县汤南镇阳光村种�T上围，毗邻G235国道线，一个以温泉资源闻名的 县，为主要旅游景点。该项目占地面积约280,836平方米，预期将开发总建筑面积约344,162平方米。其将发展成为多种不同类型别墅、高层住宅及配套型商业发展 项目。该项目将分为四期开发。第一期包括约54,431平方米之可供出售建筑面积，预期将於二零一七年上半年推出预售。 土地储备 本集团之策略为维持充足之土地储备组合，以确保足以支撑本集团於未来至少三年之自身发展需求。本集团已从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与政府公开挂牌、城区改建项目及收购其他物业开发项目。於回顾年度内，本集团已透过政府公开挂牌成功收购位於丰顺县之地块。截至本公告日期，本集团已订立若干不具法律约束力之谅解备忘录，以收购位於广州市、深圳市及二线城市之土地。本集团继续探索於本集团已投资城市之新机遇，并物色中国具备增长潜力及最佳投资价值的新城市。 �C6�C 管理层讨论及分析（续） 业务回顾（续） 物业投资 本集团拥有位於中国广州市天河区天河路518号地中海国际酒店（「该酒店」）之建筑 面积约18,184平方米之若干楼层，及建筑面积约43,917平方米之珠控国际中心作为 投资物业。连同若干商业物业，珠控国际中心及该酒店将作中长期投资用途。本集团将继续寻求高质素的物业，以供日後投资，构建可产生稳定现金流量之投资物业组合。本集团将继续以适当的价格将其投资组合提升为包括写字楼、酒店及临街店�m等具高质素及资本价值之组合。 项目管理服务 於回顾年度内，本集团向客户提供若干拨资及项目管理服务。根据与该等客户订立的委托建设及项目管理服务协议，本集团有权获取物业管理服务收入。於回顾年度内，本集团确认项目管理服务收入约383,203,000港元，成功增加了本集团收入来源。本集团将继续凭藉其於项目管理方面的专业知识，维持未来稳定的收入来源。 财务状况表日期後事项 於二零一七年一月三日，本公司间接全资附属公司荣浩投资有限公司（「荣浩」）与两名独立第三方订立股权转让协议，据此，荣浩已同意收购位於中国广州之广州振超房地产开发有限公司（「广州振超」）之100%股权，总代价为人民币91,879,000元（相当於约102,714,000港元）。广州振超主要於中国从事物业发展。 於二零一六年十二月三十一日，荣浩已就收购广州振超预付人民币15,000,000元（相 当於约16,769,000港元）。 於二零一七年一月十八日，有关广州振超股权转让之工商登记经已完成，自此，广州振超成为荣浩之全资附属公司。 �C7�C 管理层讨论及分析（续） 展望 展望二零一七年，预期全球经济缓慢复苏，不稳定及不确定性因素将继续增多。经济面临仍然面临较大困难，市场需求不容乐观。经济下行的风险仍然很大。面对经济下行的挑战，预计中国政府将进一步深化「供给侧改革」。供给侧改革成效有望持续显现，中国宏观经济将继续保持平稳的发展态势。随着政府不断实施更有针对性的新政策法规，房地产行业将持续经历长期结构性转变。房地产行业政策环境将趋紧，政策回归住房居住属性的定位，促进房地产市场平稳健康发展。房地产行业仍将继续发挥稳经济促增长的作用。 本集团将继续维持其业务所在城市的市场份额�u地位，积极参与城区改建，大力提升其在有关区域的市场份额。本集团将积极参与特色小镇建设，助力转型，并自转型赚取溢利。 除从事物业发展以外，本集团亦将积极参与一级土地开发项目，以收购地块供日後发展之用。展望二零一七年，本集团将加快步伐，开发位於中国核心城市的一级土地开发项目，灵活应对市场变化，积极促进销售，持续监察市场风险，加强现金流量管理。 财务回顾 收入 本集团的收入包括物业销售收入、租赁收入、项目管理服务及装修收入。本集团二零一六年的总收入约1,908,153,000港元（二零一五年：3,293,318,000港元），较二零一五年减少42%。二零一六年之物业销售收入约1,401,812,000港元（二零一五年：3,192,330,000港元），较二零一五年减少56%，乃由於二零一六年交付之物业销售价格低於二零一五年交付之物业销售价格。租赁收入及项目管理服务收入分别较二零一五年录得64%及100%增长。租金收入由二零一五年约62,037,000港元增加至二零一六年约101,720,000港元，主要是由於於二零一六年已出租的建筑面积增加所致。於二零一六年已出租的总建筑面积约58,139平方米（二零一五年：39,455平方米），较二零一五年增加47%。於回顾年度内，项目管理服务贡献收入约383,203,000港元（二零一五年：无），为本集团自二零一四年以来开发的新收入来源。 �C8�C 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 毛利及毛利率 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团录得毛利约669,658,000港元（二零 一五年：651,549,000港元）。本集团物业开发毛利约182,878,000港元（二零一五年： 584,687,000港元），较二零一五年减少69%。减少乃主要由於二零一六年交付的物 业为中级物业，而二零一五年交付的物业为高级物业，其毛利率较高所致。 投资及其他收入 於回顾年度内，本集团之投资及其他收入增加至约155,539,000港元（二零一五年： 120,815,000港元），主要由於金融产品及其他应收款项所得利息收入增加所致。 投资物业之公平值收益净额 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团录得投资物业之公平值收益约 309,337,000港元（二零一五年：61,198,000港元），较二零一五年增加四倍。投资物 业之公平值收益主要来自珠控国际中心之资本增值。 其他收益�u（亏损）净额 其他收益�u（亏损）净额由二零一五年之亏损约307,997,000港元变动为二零一六年 之收益约125,989,000港元主要由於(i)於回顾年度内产生之申索及行政罚金之拨备 拨回；及(ii)於回顾年度内人民币并无重大贬值导致於二零一六年之汇兑亏损减少 所致。 行政费用及销售及营销成本 本集团的行政费用及销售及营销成本由二零一五年约192,918,000港元增加至二零 一六年约214,963,000港元。这主要是由於(i)於二零一六年市场竞争增加促进销售； 及(ii)二零一六年行政开支整体通胀所致。 �C9�C 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 融资成本净额 於回顾年度内， 融 资成本净额约798,796,000港 元（ 二零一五年：1,004,642,000港 元），为回顾年度内发生的利息开支减去资本化至开发成本的金额。融资成本减少主要由於二零一五年出售本集团一间附属公司导致高成本债务减少所致。 所得税开支 所得税开支包括中国企业所得税（「企业所得税」）和土地增值税（「土地增值税」）。 於二零一六年，企业所得税约273,092,000港元（二零一五年：474,674,000港元）及 土地增值税约153,104,000港元（二零一五年：299,417,000港元）令本集团所得税总 计为约426,196,000港元（二零一五年：774,091,000港元）。减少乃主要由於於回顾 年度内，二零一六年已交付物业之毛利率较低及须按高土地增值税率缴税之高毛利项目较少所致。 现金水平 於二零一六年十二月三十一日，本集团之银行及现金结余（包括受限制现金及初始期限超过三个月之定期存款）约4,999,639,000港元（二零一五年十二月三十一日：5,848,861,000港元）。 借款、集团资产抵押及资产负债比率 本集团的银行及其他借款包括以下各项： 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 千港元 千港元 银行贷款―有抵押 317,231 1,443,118 优先票据―有抵押 3,013,591 2,914,608 其他借款―有抵押 4,453,564 3,652,517 其他借款―无抵押 ― 158,118 7,784,386 8,168,361 �C10�C 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 借款、集团资产抵押及资产负债比率（续） (a) 於二零一六年十二月三十一日，银行及其他借款乃由以下各项担保：(i)投资 物业；(ii)土地使用权；(iii)在建工程；(iv)发展中物业；(v)完成待售物业；(vi) 本集团若干附属公司之全部已发行股本之抵押；(vii)本公司、若干附属公司、 关联方及本公司控股股东作出之企业担保；(viii)董事廖腾佳先生、朱庆凇先 生（又名朱庆伊先生）、朱沐之先生（又名朱拉伊先生）及独立第三方签立之担 保；(ix)本公司控股股东实益拥有之本公司普通股3,021,112,000股；及(x)由北京珠光房地产开发有限公司、北京珠光御景房地产开发有限公司、广东丰顺鹿湖温泉度假村有限公司及香河珠光房地产开发有限公司提供之资产抵押。 (b) 资产负债比例按债务净额（计息借款总额扣除现金及现金等值项目、初始期限 超过三个月之定期存款以及受限制现金）除以资本总值计算。於二零一六年 十二月三十一日，资产负债比率为37%（二零一五年：36%）。 财务担保合约 (a) 本集团为本集团物业之买方安排按揭贷款而获若干银行授予的按揭融资额度提 供以下担保： 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 千港元 千港元 就授予本集团物业买方之按揭融资额度 向银行提供担保 1,760,359 1,124,355 本集团已为其物业单位的若干买方安排银行融资，并担保该等买方履行偿还责 任。该等担保於下列较早时间解除：(i)签发房地产所有权证（通常在担保登记 完成後平均两至三年期间内可取得）；或(ii)物业买方全数清偿按揭贷款。 �C11�C 管理层讨论及分析（续） 财务担保合约（续） 根据担保之条款，倘该等买方拖欠支付按揭，本集团须负责偿还违约买方结欠银行之未偿还按揭本金连同应计利息及罚款，且本集团有权接管相关物业的法定业权及所有权。本集团的担保期自授出按揭当日开始。董事认为财务担保之公平值并不重大。 (b) 就本集团附属公司前拥有人之财务担保合约： 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 千港元 千港元 就本集团附属公司前拥有人之财务担保合约 ― 134,283 汇率 於回顾年度内，除部份借贷以港元及美元计算外，本集团绝大部份业务均以人民币计算。人民币兑换港元、美元或其他外币乃按中国人民银行所定之汇率进行。人民币兑港元、美元及其他外币之价值或会波动，并受中国政治及经济条件改变等因素之影响。於回顾年度内，本集团并无采纳任何金融工具作为对冲用途。然而，本集团将会不断评估其面对之外汇风险，从而决定应对可能产生之外汇风险之对冲政策。 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团共雇用176名员工於香港及中国工作（二零 一五年十二月三十一日：148名）。本集团雇员之薪酬乃按照其各自工作性质、市 况、个人表现及资历而厘定。其他员工福利包括年终花红及退休福利。董事之薪酬乃根据资历、经验、职务、职责、本公司薪酬政策及现行市况厘定。 本集团并无经历任何与雇员有关之重大问题，亦无因员工纪律问题而使营运中断，亦无经历任何招聘及挽留资深雇员之困难。本集团与其雇员维持良好关系。大部份高级管理层已为本集团工作多年。 �C12�C 综合损益表 截至十二月三十一日 止年度 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 收入 3 1,908,153 3,293,318 销售成本 4 (1,238,495) (2,641,769) 毛利 669,658 651,549 投资物业之公平值收益净额 309,337 61,198 投资及其他收入 5 155,539 120,815 销售及营销成本 4 (59,639) (39,937) 行政费用 4 (155,324) (152,981) 其他收益�u（亏损）净额 6 125,989 (307,997) 经营溢利 1,045,560 332,647 出售附属公司之收益 7 ― 1,954,560 融资成本净额 8 (798,796) (1,004,642) 除所得税前溢利 246,764 1,282,565 所得税开支 9 (426,196) (774,091) 本年度（亏损）�u溢利 (179,432) 508,474 以下人士应占（亏损）�u溢利： 本公司拥有人 (175,645) 591,409 非控股权益 (3,787) (82,935) (179,432) 508,474 本年度本公司拥有人应占溢利 （经重列） 之每股（亏损）�u盈利 （以每股港仙表示） 10 ―基本及摊薄 (3.68) 11.69 �C13�C 综合全面收益表 截至十二月三十一日 止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 本年度（亏损）�u溢利 (179,432) 508,474 其他全面亏损 已经�u其後可重新分类至损益的项目： 汇兑差额 (438,360) (180,090) 出售附属公司时重新分类至损益的汇兑差额 ― (7,543) 本年度全面（亏损）�u收益总额 (617,792) 320,841 以下人士应占全面（亏损）�u收益总额： 本公司拥有人 (596,100) 423,717 非控股权益 (21,692) (102,876) (617,792) 320,841 �C14�C 综合财务状况表 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 资产 非流动资产 物业及设备 51,126 33,707 投资物业 2,165,788 1,237,878 无形资产 60,842 67,268 发展中物业 ― 523,358 递延所得税资产 31,302 33,422 商誉 15,868 17,401 按公平值计入损益之金融资产 35,651 23,896 2,360,577 1,936,930 流动资产 发展中物业 2,805,689 2,818,794 完成待售物业 2,335,188 2,055,350 贸易及其他应收款项 12 1,743,034 2,034,643 预付款项 13 4,404,180 1,719,013 预付所得税 98,640 60,087 按公平值计入损益之金融资产 ― 954,904 受限制现金 453,873 187,747 初始期限超过三个月之定期存款 3,460,105 ― 现金及现金等值项目 1,085,661 5,661,114 16,386,370 15,491,652 总资产 18,746,947 17,428,582 权益 本公司拥有人应占权益 股本 642,441 481,831 其他储备 4,303,421 3,626,813 累计亏损 (473,574) (297,929) 4,472,288 3,810,715 非控股权益 333,803 355,495 总权益 4,806,091 4,166,210 �C15�C 综合财务状况表（续） 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 负债 非流动负债 借款 7,083,675 4,702,108 递延所得税负债 600,408 373,543 融资租赁应付款 658 1,369 7,684,741 5,077,020 流动负债 借款 700,711 3,466,253 贸易及其他应付款项 14 1,749,072 1,883,265 应付最终控股公司款项 880 880 预收客户款项 2,161,198 1,189,098 即期所得税负债 1,522,132 1,505,145 融资租赁应付款 711 833 衍生金融工具 121,411 139,878 6,256,115 8,185,352 总负债 13,940,856 13,262,372 总权益及负债 18,746,947 17,428,582 �C16�C 附注： 1 一般资料 珠光控股集团有限公司（「本公司」）为於一九九六年八月二十二日在百慕达注册成立 之获豁免有限公司，并已根据前香港公司条例第XI部注册。本公司之注册办事处地 址为ClarendonHouse,2ChurchStreet,HamiltonHM11,Bermuda。 本 公司之主要业务为投资控股。本公司及其附属公司（统称为「本集团」）主要於中华人民共和国（「中国」）从事物业开发、物业投资、项目管理及其他物业开发相关服务。 自一九九六年十二月九日起，本公司以香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板作为其第一上市地。 2. 编制基准 本集团综合财务报表已根据所有适用的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）及 香港公司条例（第622章）之规定编制。综合财务报表已按历史成本法编制，并就重估按公平值计入损益之金融资产及金融负债（包括衍生工具）以及投资物业（均按公平值列账）作出修订。 若干比较数字已重新组合以配合当前呈报方式。 (a) 本集团采纳之新订及经修订准则 本集团於二零一六年一月一日或之後开始的财政年度首次采纳下列准则之修订本： 香港财务报告准则第14号 监管递延账户 香港财务报告准则第11号（修订本）收购合营业务权益之会计处理方法 香港会计准则第16号及第38号 澄清折旧及摊销之可接受方法 （修订本） 香港会计准则第16号及 农业：结果实的植物 香港会计准则第41号（修订本） 香港会计准则第27号（修订本） 独立财务报表之权益法 二零一四年年度改进 二零一二年至二零一四年周期之年度改进 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账之例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号（修订本） 香港会计准则第1号（修订本） 披露计划 采纳该等修订本不会对本期间或任何过往期间构成任何影响，且不大可能影响未来期间。 �C17�C 2. 编制基准（续） (b) 尚未采纳之新订准则及诠释 已颁布但尚未於二零一六年一月一日开始之财政年度生效及本集团并无提早采纳之新订准则及诠释及准则修订本如下： 於下列日期或之後 开始之年度期间生效 香港会计准则第12号 所得税 二零一七年一月一日 （修订本） 香港会计准则第7号 现金流量表 二零一七年一月一日 （修订本） 香港财务报告准则第15号 客户合约收入 二零一八年一月一日 （附注(i)） 香港财务报告准则第9号 金融工具 二零一八年一月一日 （附注(ii)） 香港财务报告准则第16号 租赁 二零一九年一月一日 （附注(iii)） 香港财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或 递延 香港会计准则第28号 合营企业之间之资产 （修订本） 出售或注资 (i) 香港财务报告准则第15号「客户合约收入」 香港会计师公会已颁布收入确认之新订准则。此准则将取代香港会计准则 第18号所涵盖有关货品及服务合约及香港会计准则第11号所涵盖有关建筑合约的规定。新订准则乃基於当货品或服务控制权转至客户时确认收入之原则。该准则允许在采纳方面采用全面追溯法或修改追溯法。 管理层目前正评估采纳新订准则对本集团财务报表之影响并已识别下列可能受影响的范畴： 服务收入―应用香港财务报告准则第15号或会导致须识别独立履约 责任，其可能影响确认收入之时间。 履行合约产生之若干成本之会计处理―若干目前支销之成本或需根 据香港财务报告准则第15号确认为资产，及 退回权利―香港财务报告准则第15号规定於资产负债表上独立呈列 自客户收回货品的权利及退款责任。 �C18�C 2. 编制基准（续） (b) 尚未采纳之新订准则及诠释（续） (i) 香港财务报告准则第15号「客户合约收入」（续） 於此阶段，本集团无法估计新规定对本集团财务报表之影响。本集团将对未来十二个月所带来之影响进行更详细评估。 香港财务报告准则第15号须於二零一八年一月一日或之後开始之财政年度 强制采用。於此阶段，本集团并不拟於其生效日前采纳该准则。 (ii) 香港财务报告准则第9号「金融工具」 此项新订准则阐述金融资产及金融负债之分类、计量及终止确认，引入对冲会计及金融资产新减值模式之新规则。 尽管本集团尚未对金融资产的分类及计量进行详细评估，但目前分类为可供出售（「可供出售」）金融资产的债务工具似乎符合分类为按公平值计入其他全面收益（「按公平值计入其他全面收益」）的条件，因此该等资产的会计处理将无变动。 由於新规定仅影响指定按公平值计入损益之金融负债的会计处理，而本集团并不持有该等负债，因此，本集团金融负债的会计处理将不会受影响。 终止确认之规则已由香港会计准则第39号金融工具：确认及计量转移，且 并无变动。 由於本集团并无任何对冲关系，故新对冲会计规则对本集团不会造成重大影响。 新减值模型要求根据预期信贷亏损，而非香港会计准则第39号下仅以已产 生之信贷亏损确认减值拨备。该规定适用於按摊销成本分类之金融资产、 按公平值计入其他全面收益之债务工具、香港财务报告准则第15号客户合约收入项下之合约资产、应收租金、贷款承担及若干金融担保合约。尽管本集团尚未对其减值拨备如何会受到该新模型之影响进行详细评估，惟其或会导致提早确认信贷亏损。 该新订准则亦引入经扩大之披露规定及呈列变动，预期会改变本集团有关其金融工具之披露性质及范围，尤其是该新订准则采纳年度。 �C19�C 2. 编制基准（续） (b) 尚未采纳之新订准则及诠释（续） (ii) 香港财务报告准则第9号「金融工具」（续） 香港财务报告准则第9号必须於二零一八年一月一日或之後开始之财政年 度采用。根据已完成之香港财务报告准则第9号过渡条文，仅允许就二零 一五年二月一日前开始之年度报告期间分阶段提早采纳。於该日後，新规定必须完全采纳。本集团不拟於其强制采纳日期前采纳香港财务报告准则 第9号。 (iii) 香港财务报告准则第16号「租赁」 香港财务报告准则第16号将导致绝大部份租赁於资产负债表中确认，此乃 由於并无区分经营及融资租赁。根据新订准则，资产（使用租赁项目之权利）及缴付租金之金融负债已获确定。唯一例外情况为短期及低值租赁。 出租人之会计处理将不会重大变动。 此准则将主要影响本集团经营租赁之会计处理。於报告日期，本集团的不 可撤销经营租赁承担为24,258,000港元。然而，本集团尚未厘定该等承担就未来付款导致确认之资产及负债，以及其将对本集团盈利及现金流量分类的影响。 部份承担可能涵盖短期及低值租赁之豁免，而部份有关安排之承担则可能 根据香港财务报告准则第16号而不被确认为租赁。 此项新订准则必须於二零一九年一月一日或之後开始之财政年度采用。於此阶段，本集团不拟於其生效日期前采纳此准则。 预期概无其他尚未生效之香港财务报告准则或香港（国际财务报告诠释委员会）诠释将对本集团构成重大影响。 �C20�C 3. 分部资料 执行董事，作为本集团之主要营运决策者（「主要营运决策者」），会审阅本集团之内部报告，以评估表现及分配资源。管理层已根据该等报告确定营运分部。本集团分为三个营运分部：物业开发、物业投资及项目管理服务。 收入包括物业销售收入、投资物业租金收入、项目管理服务收入及其他物业开发相关服务收入。年度收入包括下列各项： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 物业销售收入 1,401,812 3,192,330 租金收入 101,720 62,037 装修收入 21,418 38,951 项目管理服务收入 383,203 ― 1,908,153 3,293,318 �C21�C 3. 分部资料（续） 分部业绩指各分部所赚取之溢利（不计衍生金融负债之公平值变动净额、融资成本及所得税开支）。截至二零一六年十二月三十一日止年度计入亏损分部业绩及其他分部项目如下： 项目管理 物业开发 物业投资 服务 本集团 千港元 千港元 千港元 千港元 分部收入总额 1,423,230 101,720 383,203 1,908,153 分部业绩 248,523 409,400 380,445 1,038,368 衍生金融工具之公平值收益 7,192 融资成本净额（附注8） (798,796) 除所得税前溢利 246,764 所得税开支 (426,196) 本年度亏损 (179,432) 资本支出 24,694 ― ― 24,694 折旧 4,167 ― ― 4,167 确认为支出之无形资产摊销 4,696 ― ― 4,696 投资物业之公平值收益净额 ― 309,337 ― 309,337 截至二零一五年十二月三十一日止年度计入溢利之分部业绩及其他分部项目如下：项目管理 物业开发 物业投资 服务 本集团 千港元 千港元 千港元 千港元 分部收入总额 3,231,281 62,037 ― 3,293,318 分部业绩 175,900 119,643 ― 295,543 衍生金融工具之公平值收益 37,104 融资成本净额（附注8） (1,004,642) 出售附属公司之收益 1,954,560除所得税前溢利 1,282,565所得税开支 (774,091)本年度溢利 508,474 资本支出 21,420 ― ― 21,420 折旧 2,804 ― ― 2,804 确认为支出之无形资产摊销 4,426 ― ― 4,426 投资物业之公平值收益净额 ― 61,198 ― 61,198 �C22�C 3. 分部资料（续） 於二零一六年十二月三十一日之分部资产及负债如下： 项目管理 物业开发 物业投资 服务 本集团 千港元 千港元 千港元 千港元 分部资产 14,849,841 2,347,847 1,482,306 18,679,994 其他资产 66,953资产总值 18,746,947 分部负债 3,847,163 63,987 ― 3,911,150 其他负债 10,029,706 负债总值 13,940,856於二零一五年十二月三十一日之分部资产及负债如下： 项目管理 物业开发 物业投资 服务 本集团 千港元 千港元 千港元 千港元 分部资产 15,103,983 1,312,377 ― 16,416,360 其他资产 1,012,222资产总值 17,428,582 分部负债 3,014,258 58,985 ― 3,073,243其他负债 10,189,129负债总值 13,262,372分部资产与资产总值对账如下： 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 分部资产 18,679,994 16,416,360 其他资产 ―按公平值计入损益之金融资产 35,651 978,800 ―递延所得税资产 31,302 33,422 资产总值 18,746,947 17,428,582 �C23�C 3. 分部资料（续） 分部负债与负债总值对账如下： 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 分部负债 3,911,150 3,073,243 其他负债 ―借款 7,784,386 8,168,361 ―递延税项负债 600,408 373,543 ―即期税项负债 1,522,132 1,505,145 ―融资租赁应付款 1,369 2,202 ―衍生金融负债 121,411 139,878 负债总值 13,940,856 13,262,372 按地区分布划分之非流动资产（金融工具及递延所得税资产除外）如下： 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 香港 16,035 3,996 中国内地 2,277,589 1,875,616 总计 2,293,624 1,879,612 各分部之间并无进行销售。向董事会呈报之对外人士收入之计量方式与综合损益表一致。 向主要营运决策者提供之资产及负债总值金额之计量方式与综合财务报表一致。该等资产及负债乃按分部经营基准进行分配。 分部资产主要包括物业及设备、土地使用权、投资物业、发展中物业、完成待售物业、收购物业发展项目之股本权益之预付款项、应收款项、定期存款以及现金及现金等值项目。 分部负债包括营运负债。未分配负债包括税项、借款、融资租赁应付款及衍生金融负债。 资本支出包括物业及设备以及无形资产之添置。 於二零一六年之收入约363,382,000港元乃来自一名单一关连方客户，该等收入乃归 属於项目管理服务分部，而於二零一五年之收入1,091,255,000港元乃来自一名单一 对外客户，该等收入乃归属於物业开发分部。 �C24�C 4. 按性质划分之费用 计入销售成本、销售及营销成本及行政费用之费用分析如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 出售物业成本（不包括员工成本） 1,235,350 2,634,058 员工成本（包括董事酬金） 64,455 53,539 销售及营销开支 42,459 35,620 业务招待费 22,154 23,414 其他税项 19,855 13,978 物业管理费 8,511 2,832 法律及其他谘询费 6,790 11,957 物业租赁费 7,517 13,702 摊销 4,696 4,426 折旧 4,167 2,804 核数师酬金 ―审计服务 3,600 2,400 ―非审计服务 1,424 560 办公室开支 3,121 2,644 其他 29,359 32,753 1,453,458 2,834,687 5. 投资及其他收入 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 来自银行存款之利息收入 78,314 89,857 来自其他应收款项之利息收入 61,673 30,774 来自金融产品之利息收入 15,552 184 155,539 120,815 �C25�C 6. 其他收益�u（亏损）净额 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 申索及行政罚金之拨备拨回�u（拨备） 133,357 (202,161) 衍生金融工具之公平值收益 7,192 37,104 汇兑亏损 (6,748) (92,810) 减值拨备拨回 ― 12,578 撇减发展中物业 ― (28,349) 杂项收入 3,173 6,338 其他 (10,985) (40,697) 125,989 (307,997) 7. 出售附属公司之收益 於二零一五年，本集团出售乐得控股有限公司及其附属公司（统称「乐得集团」），其 主要於中国从事物业发展。出售乐得集团之收益净额为1,945,560,000港元。 8. 融资成本净额 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 利息开支： ―银行及其他借款 525,780 677,539 ―优先票据 554,864 468,140 ―融资租赁 65 97 减：拨作资本之利息 (281,913) (141,134) 798,796 1,004,642 9. 所得税开支 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 即期所得税： ―中国企业所得税 168,464 448,931 ―中国土地增值税 5,875 272,333 递延所得税： ―中国企业所得税 104,628 25,743 ―中国土地增值税 147,229 27,084 426,196 774,091 �C26�C 9. 所得税开支（续） 中国企业所得税 本集团中国内地业务经营之所得税拨备，乃根据其现有法例、诠释及惯例，对年内估计应课税溢利按适用税率计算。本集团旗下位於中国内地之实体之适用企业所得 税率为25%（二零一五年：25%）。 根据企业所得税法，自二零零八年一月一日起，当中国境外直接控股公司之中国附属公司於二零零八年一月一日後自所赚取溢利中宣派股息，将对该等直接控股公司 徵收10%预扣税。若中国附属公司之直接控股公司於香港成立并符合中国与香港所 订立之税务条约安排规定，则可按5%之较低税率缴纳预扣税。 中国土地增值税（「土地增值税」） 根据自一九九四年一月一日生效之中国土地增值税暂行条例之规定以及自一九九五年一月二十七日生效之中国土地增值税暂行条例详细实施细则，销售或转让中国国 有土地使用权、楼宇及附属设施之所有收入须按介乎增值之30%至60%累进税率缴 纳土地增值税，惟倘一般住宅物业之物业销售增值不超过总可扣税项目金额20%，则会获得豁免。 本集团已按上述累进税率就销售物业计提土地增值税拨备，惟根据税务机关核准之计税方法按作税率计算土地增值税之若干集团公司除外。 香港利得税 截至二零一六年十二月三十一日止年度之适用香港利得税税率为16.5%（二零一五年：16.5%）。 海外所得税 本公司於百慕达注册成立为获豁免有限公司，并获豁免缴纳百慕达所得税。本公司於英属处女群岛成立之直接附属公司根据英属处女群岛国际商业公司法注册成立，因此，获豁免缴纳英属处女群岛所得税。 �C27�C 10. 每股（亏损）�u盈利 (a) 基本 每股基本（亏损）�u盈利乃按本公司拥有人应占（亏损）�u溢利除以年内已发行普通股（不包括本公司购买之普通股）之加权平均数计算。 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 二零一五年 （经重列） （如之前呈报） 本公司拥有人应占 （亏损）�u溢利（千港元） (175,645) 591,409 591,409 已发行普通股之加权 平均数（千股） 4,773,226 5,061,146 4,818,313 每股基本（亏损）�u盈利 （每股港仙） (3.68) 11.69 12.27 截至二零一五年十二月三十一日止年度每股基本盈利之比较数字已重列以追溯计及年内本公司供股之影响。 (b) 摊薄 因本公司尚未行使之认股权证之行使价高於股份平均市价，该等认股权证於截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度并无摊薄影响，故并未呈列截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度之每股摊薄盈利。 11. 股息 董事会并不建议派发截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度之股息。 12. 贸易及其他应收款项 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 贸易应收款项（附注(a)） 199,118 1,062,898 ―关联方 167,690 ― ―第三方 31,428 1,062,898 减：贸易应收款项减值拨备（附注(a)） ― ― 贸易应收款项净额 199,118 1,062,898 来自下列人士之其他应收款项： ―关联方（附注(c)） 1,118,251 ― ―第三方（附注(d)） 425,665 971,745 1,743,034 2,034,643 �C28�C 12. 贸易及其他应收款项（续） (a) 本集团大部份收入来自物业销售、项目管理服务及租金收入。余额具有相关买 卖协议及租赁合约之信贷期。 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 无逾期 189,524 1,015,700 逾期 9,594 47,198 199,118 1,062,898 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，逾期贸易应收款项按付款到期日所作之账龄分析如下： 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 90日内 9,005 47,198 91日至180日 442 ― 181日至365日 147 ― 9,594 47,198 於二零一六年十二月三十一日，贸易应收款项9,594,000港 元（二零一五 年： 47,198,000港元）已逾期但未减值。本集团认为该等已逾期贸易应收款项将可收 回，且并无作出拨备。 (b) 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，贸易及其他应收款项之公平值与 其账面值相若。 (c) 来自关联方之其他应收款项1,117,930,000港元包括项目开发资金。根据於二零 一五年四月之项目管理服务协议，本集团同意向中国之物业发展项目（「该项 目」）提供资金人民币10亿元及管理服务。作为回报，本集团将有权享有(i)该项 目产生之总资金之固定百分比及(ii)将参考该项目之估计溢利厘定之花红。 (d) 来自第三方之其他应收款项主要包括向第三方之垫款。 (e) 除附注(a)所披露者外，於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，并无任何 重大贸易及其他应收款项出现减值或已逾期。 (f) 於报告日期贸易及其他应收款项之最高信贷风险为各类别应收款项之账面值。 �C29�C 12. 贸易及其他应收款项（续） (g) 本集团贸易及其他应收款项之账面值以以下货币计值： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 港元 3,945 3,381 人民币 1,739,089 2,031,262 1,743,034 2,034,643 13. 预付款项 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 向关联方预付款项及垫款 ―收购物业发展项目之股本权益（附注(a)） 2,824,099 348,351 ―装修服务 157,192 147,663 向第三方预付款项及垫款 ―收购物业发展项目之股本权益（附注(a)） 1,173,932 1,073,742 ―预付建筑成本 43,784 100,223 ―其他 959 2,915 收购土地使用权之预付款项（附注(b)） 147,280 - 预付营业税及其他徵费 56,934 46,119 4,404,180 1,719,013 (a)於二零一六年，本集团已预付合共3,998,031,000港元（二零一五年： 1,422,093,000港元）投资於中国私营项目公司。预付款项将用於收购若干中国实 体之股本权益，该等实体於中国拥有土地使用权或物业发展项目。 (b) 收购土地使用权之预付款项将根据与地方国土资源局签订之土地收购合约所规 定之支付条款支付。 �C30�C 14. 贸易及其他应付款项 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 贸易应付款项 1,074,617 1,266,311 应付关联方款项 49,463 51,850 申索及行政罚金之拨备 79,403 221,152 其他应付款项及应计费用 313,679 135,753 应付其他税项 231,910 208,199 1,749,072 1,883,265 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，贸易应付款项按付款到期日所作之账龄分析如下： 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 一年内 798,324 1,165,730 超过一年 276,293 100,581 1,074,617 1,266,311 来自第三方之其他应付款项及应计费用主要包括客户按金、专业服务及营运开支。 �C31�C 其他资料 购买、出售或赎回股份 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司之任何股份。 董事进行证券交易的标准守则 本公司采纳香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录十所载之董事进行证券交易的标准守则（「守则」）。本公司已对全体董事作出具体查询，而全体董事确定彼等於截至二零一六年十二月三十一日止年度均已遵守守则所载之规定准则（惟下文所披露之事件除外）。 守则第A.3(a)(ii)条规定，在发行人刊发财务业绩当天及刊发半年度业绩日期之前30 日内，或有关半年度期间结束之日起至业绩刊发之日止期间（以较短者为准），其董 事不得买卖其所属发行人的任何证券。守则第B.8条规定，董事於未书面通知主席或董事会为此而指定的另一名董事（该董事本人以外的董事）及接获注明日期的确认书之前，均不得买卖其所属发行人的任何证券。主席若拟买卖发行人证券，必须在交易之前先在董事会会议上通知各董事，或通知董事会为此而指定的另一名董事（其本人以外的董事），并须接获注明日期的确认书後才能进行有关的买卖。守则第 7(a)段订明，「交易」或「买卖」包括以发行人的任何证券作出任何抵押或押记、或就该等证券产生任何其他证券权益。 於二零一六年八月三日，融德投资有限公司（「融德」）（由执行董事廖腾佳先生（「廖先生」）、朱庆凇先生（「朱庆凇先生」）及朱沐之先生（「朱沐之先生」）先生分别实益 拥有36%、34.06%及29.94%之权益之公司，其中朱庆凇先生亦为主席及廖先生当 时为本公司行政总裁）就本公司2,542,000,000股股份向独立抵押代理订立股份押记（「股份押记」），作为本公司根据本公司、融德及融德之实益拥有人签订之票据购买 协议发行之本金总额为500,000,000港元之优先有抵押担保票据（「优先票据」）之担保抵押，进一步详情载於本公司日期为二零一六年八月三日之公告。根据优先票据以独立抵押代理为受益人而设立之抵押及担保，就本公司於二零一三年及二零一四年发行之优先票据项下之责任作出抵押而押记或由独立抵押代理保管之本公司股份之延续，实际上为「再押记」。由於股份押记於二零一六年八月三日设立，为紧接 �C32�C 本公司於二零一六年八月三十日刊发其截至二零一六年六月三十日止六个月之中期业绩前30日内，而由於廖先生、朱庆凇先生、朱沐之先生及本公司错误地认为根据股份押记再押记本公司股份并不属於守则第7(a)段下之「交易」或「买卖」范畴，廖先生、朱庆凇先生及朱沐之先生并无於设立股份押记前提供守则第B.8条规定之通知，故彼等於回顾年度内违反了守则第A.3(a)(ii)及B.8条。 为防止未来发生该等不遵守守则之事件，本公司已指定一名人员於订立涉及买卖董事所持本公司股份之交易前，核实是否需要遵守守则之任何规定。此外，如认为必要，董事会谘询外部法律顾问，以就买卖董事直接或间接所持本公司股份之任何交易是否遵守守则有关规定获取意见。 企业管治 董事认为，本公司在截至二零一六年十二月三十一日止年度均有遵守上市规则附录十四所载之企业管治守则（「企业管治守则」）的适用守则条文，惟企业管治守则之守则条文第A.1.8条及第E.1.2条除外。 根据企业管治守则守则条文第A.1.8条，发行人应就有关对董事提出的法律行动作 出合适投保安排。由於本公司一直在就建议投保计划进行磋商及审查，旨在确保按合理成本为董事作出合适的投保计划，故於截至二零一六年十二月三十一日止年度尚未为董事作出有关投保安排。本公司了解为其董事作出投保安排的重要性，并将於可行情况下尽快作出所需安排。 企业管治守则之守则条文第E.1.2条规定，主席须参加本公司股东周年大会（「股 东周年大会」）。主席朱庆凇先生由於另有事务处理而未能参加於二零一六年六月二十九日举行之股东周年大会（「二零一六年股东周年大会」）。 审核委员会 本公司审核委员会由三名独立非执行董事组成。审核委员会已审阅本集团采用之会计原则和政策及本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度之经审核业绩，并与管理层讨论有关稽核、内部监控及财务报告事项。 �C33�C 核数师同意之初步业绩公告 本初步业绩公布内有关本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合财务状况表、综合损益表、综合全面收益表及其相关附注之数据已获本集团之核数师罗兵咸永道会计师事务所与本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之经审核综合财务报表所载金额核对。罗兵咸永道会计师事务所就此所履行之工作并不构成根据香港会计师公会颁布之香港审计准则、香港审阅聘用准则或香港核证聘用准则而进行之核证聘用，因此罗兵咸永道会计师事务所并不对初步业绩公告作出任何核证。 感谢 董事会谨藉此机会感谢本公司之各位股东，以及本集团之管理人员及员工所作出之贡献及支持。 代表董事会 珠光控股集团有限公司 主席 朱庆凇 香港，二零一七年三月二十八日 於本公告日期，董事会包括执行董事朱庆凇先生（又名朱庆伊先生）（主席）、刘捷先生（行政总裁）、廖腾佳先生（副主席）、黄佳爵先生（副主席）、朱沐之先生（又名朱拉伊先生）及叶丽霞女士；及独立非执行董事梁和平先生太平绅士、黄之强先生及冯科博士。 本公告登载於本公司网站(www.zhuguang.com.hk)及联交所发放发行人资讯的专用 网站(www.hkexnews.hk)。 �C34�C