�C 1 �C 香 港 交 易 及 结 算 所 有 限 公 司 及 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司 对 本 公 告 之 内 容 概 不 负 责，对 其 准 确 性 或 完 整 性 亦 不 发 表 任 何 声 明，并 明 确 表 示 概 不 就 因 本 公 告 全 部 或 任 何 部 分 内 容 而 产 生 或 因 倚 赖 该 等 内 容 而 引 致 之 任 何 损 失 承 担 任 何 责 任。 （於 开 曼 群 岛 注 册 成 立 之 有 限 公 司） （股 份 代 号：813） 截 至 2016年 12月 31日 止 全 年 业 绩 业 绩 摘 要 1. 营 业 额 上 升2.7%至 人 民 币592.86亿 元 （ 2015年：人 民 币577.33亿 元）。酒 店、 租 金 和 其 他 收 入 为 人 民 币 30.89亿 元，剔 除 出 售 影 院 和 北 京 财 富 时 代 减 少 收 入 影 响，同 比 上 升 11.1%。 2. 毛 利 额 及 毛 利 率 分 别 为 人 民 币 163.49亿 元 及 27.6%。 3. 年 内 股 东 应 占 核 心 业 务 净 利 润 约 为 人 民 币 62.51亿 元，股 东 应 占 核 心 业 务 净 利 润 率 为 12.8%。 4. 2016年 签 约 额 为 人 民 币 681.2亿 元，签 约 面 积 为 491.8万 平 方 米。签 约 均 价 由 2015年 的 每 平 方 米 人 民 币 12,100元 上 升 至 2016年 的 每 平 方 米 人 民 币 13,850元。 5. 於 2016年 12月 31日，本 集 团 可 动 用 的 资 金 约 为 人 民 币 442.35亿 元 （包 括 现 金 约 为 人 民 币 222.35亿 元 及 可 动 用 之 银 行 授 信 余 额 约 为 人 民 币 220.00亿 元）。 6. 於 2016年 12月 31日 的 净 负 债 率 为 53.4%，较 2015年 12月 31日 下 降 4.7%。 7. 董 事 会 建 议 派 发 末 期 股 息 每 股 44港 仙，连 同 中 期 股 息 每 股 26港 仙 及 特 别 股 息 每 股 6港 仙，全 年 股 息 每 股 76港 仙。 �C 2 �C 主 席 报 告 致 各 位 股 东： 本 人 欣 然 提 呈 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 （ 「世 茂 房 地 产」、 「世 茂」或 「本 公 司」，及 其 附 属 公 司 统 称「本 集 团」）截 至 2016年 12月 31日 止 全 年 业 绩 报 告。 市 场 和 展 望 2016年 中 国 房 地 产 市 场 先 扬 後 抑，前 三 季 依 托 政 策 面 的 利 好 推 动 及 累 积 需 求 的 释 放，楼 市 一 片 繁 荣 火 热，而 第 四 季 度 则 调 控 回 落。根 据 国 家 统 计 局 数 据，房 地 产 开 发 投 资、销 售、新 开 工 等 指 标 呈 现 虎 头 蛇 尾，增 速 冲 高 回 落。全 国 商 品 房 销 售 面 积 及 金 额 创 下 历 史 新 高，全 国 商 品 房 销 售 面 积 约 为 157,349万 平 方 米， 同 比 增 长 22.5%。全 国 商 品 房 销 售 额 约 为 人 民 币 117,627亿 元，同 比 增 长 34.8%。 在 年 初 去 库 存、供 给 侧 改 革 的 推 动 下，市 场 景 气 上 升 带 来 了 楼 市 的 火 爆，一 线 及 热 点 二 线 城 市 房 价 快 速 上 涨，让 人 始 料 未 及，但 部 分 三 四 线 城 市 由 於 库 存 量 较 大，整 体 需 求 相 对 不 足，市 场 未 见 明 显 起 色。随 着 一 二 线 房 价 轮 动 上 涨，全 国 各 城 市 房 地 产 分 化 严 重，导 致「因 城 施 策、分 类 调 控」成 为 行 业 常 态。因 此， 本 集 团 继 续 於 2016年 调 整 供 货 节 奏 和 结 构，在 三 四 线 城 市 实 行 严 格 的「以 销 定 产」控 制 开 工，将 供 货 的 重 心 转 向 一 二 线 城 市。 展 望 2017年，在 去 库 存 取 得 初 步 的 成 效 後， 「抑 制 资 产 泡 沫、防 范 金 融 风 险」成 为 2017年 房 地 产 行 业 政 策 新 基 调。由 於 未 来 调 控 政 策 仍 有 加 码 的 可 能，房 地 产 业 资 金 定 向 收 紧 也 如 箭 在 弦，相 比 2016年 的 宽 松 政 策 环 境 将 不 复 存 在。中 央 经 济 工 作 会 议 明 确，房 地 产 行 业 要 坚 持「房 子 是 用 来 住 的，不 是 用 来 炒 的」定 位， 可 见「平 稳 健 康 发 展」就 是 2017年 房 地 产 的 主 基 调。预 计 2017年 在 房 地 产 政 策 方 面 仍 将 偏 紧，或 难 有 松 动。 �C 3 �C 对 销 售 贡 献 最 大 的 一 线 和 热 点 二 线 城 市 （合 计 占 比 为 64%）都 遭 受 着 供 应 不 足 和 政 策 调 控 的 双 面 夹 击，预 计 2017年 商 品 房 销 售 面 积 会 有 一 定 程 度 下 滑。就 需 求 端 来 说，2016年 销 售 创 下 历 史 新 高，存 在 一 定 程 度 的 需 求 提 前 释 放 和 透 支。另 一 方 面，由 於 热 点 城 市 政 策 加 码 仍 在 继 续，防 止 资 产 泡 沫、遏 制 过 度 投 资 成 为 2017年 的 政 策 重 心，大 量 因「资 产 荒」 而 来 的 投 资 需 求 必 将 受 到 持 续 冲 击。目 前 热 点 城 市 禁 止 高 端 项 目 备 案 及 不 批 预 售 证，将 会 对 2017年 商 品 房 的 成 交 金 额 产 生 抑 制 作 用。 由 於 企 业 竞 争 激 烈，预 期 新 一 轮 的 行 业 洗 牌 即 将 开 启，在 「强 者 恒 强」下，房 地 产 行 业 集 中 度 将 进 一 步 聚 焦，预 计 行 业 前 二 十 大 房 企 整 体 规 模 将 会 增 长 约 30%， 大 型 房 企 在 市 场 中 的 主 导 地 位 逐 步 增 强。本 集 团 供 货 时 间 将 集 中 在 2017年 的 下 半 年，刚 改 型 产 品 仍 是 主 流，供 货 聚 焦 重 点 城 市，一 线 及 强 二 线 城 市 占 比 达 70%，并 将 实 行 重 点 一 级、二 级 项 目 分 级 管 控，预 期 能 进 一 步 提 升 销 售 均 价 及 利 润。 世 茂 策 略 本 集 团 在 过 去 两 年 经 历 了 调 整 期，主 要 的 工 作 包 括： 1. 调 整 供 货 节 奏 和 结 构，在 三 四 线 城 市 实 行 严 格 的 「以 销 定 产」控 制 开 工，将 供 货 的 重 心 转 向 毛 利 率 相 对 较 高、库 存 去 化 风 险 较 低 的 一 二 线 城 市； 2. 调 整 新 增 土 地 投 资 导 向，加 强 投 资 风 险 控 制，将 90%以 上 的 新 增 投 资 放 在 一 二 线 城 市，同 时 采 取 果 断 措 施 处 置 三 四 线 城 市 的 库 存，以 优 化 本 集 团 的 土 地 储 备 品 质 和 结 构； 3. 加 强 对 投 资 性 物 业 的 运 营 管 理，逐 步 提 升 其 在 本 集 团 运 营 利 润 中 的 贡 献， 加 强 集 团 在 市 场 波 动 时 的 抗 风 险 能 力； 4. 降 低 融 资 成 本，调 整 债 务 结 构，主 动 管 理 外 汇 风 险，探 索 和 落 地 房 地 产 金 融 创 新；及 5. 持 续 业 务、产 品 和 金 融 方 面 的 多 重 创 新，延 续 和 强 化 既 有 优 势。 �C 4 �C 虽 然 处 於 调 整 期 的 世 茂 房 地 产 业 绩 增 速 放 缓，但 从 2016年 本 集 团 取 得 的 成 绩 来 看，企 业 经 营 发 展 呈 现 健 康 状 态。全 年 新 增 土 地 储 备90%以 上 位 於 一 二 线 城 市， 可 销 售 资 源 （库 存 +供 货）年 去 化 率 达 到 60%，净 负 债 率 降 至 53.4%，平 均 融 资 成 本 降 至 5.8%，多 项 指 标 均 处 於 行 业 领 先 水 平，为 再 次 腾 飞 打 下 了 坚 实 的 基 础。本 集 团 所 取 得 的 成 绩，是 以 放 弃 增 长 为 前 提，在 大 幅 落 後 竞 争 对 手 的 情 况 下 所 取 得 的。厚 积 是 为 了 更 强 而 有 力 的 薄 发，2017年 是 本 集 团 真 正 提 出「有 质 量 的 增 长」的 一 年，面 对 2017年 房 地 产 市 场 正 韬 晦 以 待，本 集 团 会 致 力 在 销 售 及 业 绩 恢 复 显 着 的 增 长，建 立 後 续 竞 争 优 势，方 能 从 根 本 上 维 护 投 资 者 之 长 期 利 益。 产 品 力 进 化 随 着 产 品 标 准 化 模 块 陆 续 落 地，本 集 团 销 售 已 从 产 品、配 套 以 及 教 育 等 方 面 增 加 了 产 品 卖 点，提 升 了 项 目 市 场 竞 争 能 力。在 过 去 的 一 年 中，本 集 团 在 精 研 人 居 需 求 的 基 础 上，以 客 户 生 活 体 验 为 核 心，推 出 人 性 化 宜 居 产 品，涌 现 出 大 量 如 南 京 世 茂 城 品、厦 门 世 茂 璀 璨 天 城、绍 兴 世 茂 天 樾 等 项 目 的 匠 心 之 作，该 些 项 目 产 品 与 市 场 匹 配，跟 周 边 竞 品 相 比 能 获 得 较 高 去 化 率 及 溢 价。本 集 团 认 为 匠 心 就 是 一 种 对 事 业 的 专 注 与 执 着，对 细 节 的 精 益 求 精；是 恪 守 底 线 的 按 部 就 班，也 是 另 辟 蹊 径 地 突 破 求 新；是 待 人 接 物 的 诚 实 守 信，更 是 行 为 处 事 的 自 我 约 束。智 慧 住 区、人 性 化 细 节、生 活 舒 适 度，成 为 这 些 优 秀 作 品 共 同 的 关 键 字。本 集 团 於 2017年 会 持 续 以 客 户 思 维 为 核 心，重 点 构 建 匹 配 客 户 需 求 的 配 套 体 系，推 出 更 多 匠 心 产 品，从 品 质 到 品 位，打 造 有 温 度、有 态 度、有 热 度 的 特 色 社 区，提 升 品 牌 价 值，增 加 项 目 溢 价 能 力。在 产 品 更 匹 配 市 场 的 情 况 下，本 集 团 对 2017年 销 售 充 满 信 心。 销 售 业 绩 本 集 团 於 2016年 年 初 订 下 的 全 年 合 约 销 售 额 目 标 为 人 民 币 670亿 元，最 终 实 现 全 年 合 约 销 售 额 人 民 币 681.2亿 元，同 比 增 长 2%，超 额 完 成 既 定 的 销 售 目 标。总 销 售 面 积 达 491.8万 平 方 米，年 内 平 均 售 价 由 2015年 的 每 平 方 米 人 民 币 12,100元 上 升 至 为 每 平 方 米 人 民 币 13,850元，为 本 集 团 未 来 结 算 利 润 率 的 稳 健 提 升 奠 定 了 基 础。 �C 5 �C 各 城 市 项 目 方 面，本 集 团 在 各 个 城 市 平 均 销 售 额 约 人 民 币 14亿 元，项 目 平 均 销 售 额 约 人 民 币 8.6亿 元，南 京 市 销 售 额 超 过 人 民 币 74亿 元，北 京 市 销 售 额 超 过 人 民 币53亿 元，厦 门、杭 州、武 汉 及 天 津 等 城 市 销 售 额 超 过 人 民 币30亿 元，体 现 了 较 强 的 行 业 竞 争 力。销 售 额 达 人 民 币 20亿 元 以 上 之 项 目 有：北 京 通 州 侨 商 中 心 销 售 额 为 人 民 币44.1亿 元、厦 门 集 美 项 目 销 售 额 为 人 民 币21.1亿 元、福 州 平 潭 海 峡 如 意 城 销 售 额 为 人 民 币 20.0亿 元。以 上 项 目 2016年 价 格 提 升 均 在 30%以 上，部 分 价 格 提 升 达 到 65%，同 时 较 周 边 竞 品 楼 盘 大 幅 溢 价。可 谓 量 价 齐 升，於 市 场 表 现 较 为 出 色。 2016年，本 集 团 一 二 线 城 市 的 销 售 额 占 比 约 82%，较 2015年 的 72%有 一 定 提 升。 自 2015年 以 来，世 茂 便 不 再 以 销 售 规 模 作 为 单 一 增 长 指 标，而 是 更 加 注 重 回 款 率 和 利 润 率，更 加 注 重 平 稳 发 展 和 有 品 质 的 增 长。这 一 战 略 思 路 在 2016年 得 以 延 续 和 强 化，世 茂 在 保 持 规 模 适 度 的 前 提 下，加 快 了 三 四 线 城 市 去 库 存 的 力 度，库 存 结 构 进 一 步 优 化。库 存 去 化 方 面，本 集 团 2016年 库 存 销 售 为 人 民 币 262 亿 元，较 去 年 增 加 人 民 币 50亿 元。同 时，在 库 存 销 售 策 略 方 面，通 过 一 定 的 量 价 平 衡 策 略，针 对 长 账 龄 滞 重 库 存 进 行 价 格 调 整，重 点 突 破 市 场 较 弱 的 三 四 线 城 市，最 终 实 现 该 部 分 库 存 销 售 额 接 近 人 民 币 56亿 元，较 去 年 增 加 人 民 币 35 亿 元。为 优 化 集 团 货 量 结 构、提 升 现 金 回 收 比 例、提 升 行 业 竞 争 力 奠 定 了 扎 实 良 好 的 基 础。截 至 2016年 12月 31日 止，一 二 线 城 市 库 存 占 比 为 67%，较 年 初 提 升 7%，三 四 线 城 市 去 库 存 亦 取 得 显 着 成 效。 审 慎 补 充 优 质 土 地 储 备 2016年 房 地 产 开 发 商 回 归 一 二 线 城 市 势 头 不 减，土 地 竞 争 极 其 激 烈，地 价 不 断 攀 升， 「地 王」频 现，这 或 将 导 致 行 业 未 来 毛 利 继 续 受 压。本 集 团 秉 持 稳 健 策 略，在 补 充 土 地 储 备 方 面 更 趋 审 慎。2016年，本 集 团 分 别 於 福 州、北 京、南 京、 杭 州、厦 门、合 肥、济 南 及 武 汉 等 地 增 加 土 地 储 备396万 平 方 米 （权 益 前）。目 前， 世 茂 房 地 产 旗 下 拥 有 132个 项 目，分 布 於 全 国 43个 城 市，共 3,079万 平 方 米 （应 占 权 益）的 优 质 土 地。考 虑 到 重 点 投 资 城 市 的 土 地 市 场 竞 争 更 趋 激 烈，我 们 也 将 在 土 地 拓 展 领 域 加 强 人 员 配 置 和 预 算 投 入，积 极 寻 找 合 作 资 源，紧 跟 各 地 城 市 更 新 政 策 和 城 市 发 展 规 划，在 土 地 招 拍 挂 以 外 拓 展 多 种 拿 地 模 式 和 拿 地 渠 道， 为 在 後 续 竞 争 中 胜 出 奠 立 资 源 优 势。 �C 6 �C 强 化 轻 资 产 运 营 从 2014年 年 底 开 业 的 MiniMax睿 选 酒 店，到 2015年 推 出 的 52+ Mini Mall产 品 线， 本 集 团 正 在 有 系 统 及 有 序 地 进 行 产 品 创 新。Mini Hotel和 Mini Mall两 大 Mini系 列 产 品 以 小 着 称，区 别 於 传 统 的 高 端 酒 店 和 大 型 商 场，为 本 集 团 轻 资 产 尝 试 的 落 地 品 牌，具 备 精 准 需 求 的 定 制 产 品，具 快 进 快 退 及 快 速 复 制 的 特 点。Mini系 列 是 本 集 团 重 点 发 展 的 商 业 产 品，通 过 Mini系 列 等 新 业 态 产 品 的 运 营，能 够 吸 引 更 多 的 投 资 者 及 降 低 自 有 资 金 比 例，从 而 提 升 本 集 团 持 有 资 产 的 投 资 回 报 水 平。另 外，世 茂 酒 店 及 度 假 村 已 於 2016年 6月 签 署 了 首 家 委 托 管 理 输 出 酒 店－山 东 临 沂 滨 河 世 茂 睿 选 酒 店，并 预 计 於 2017年 第 四 季 度 对 外 营 业。世 茂 酒 店 及 度 假 村 的 第 二 家 品 牌 输 出 的 委 托 管 理 酒 店－石 家 庄 奥 特 莱 斯 世 茂 睿 选 酒 店 亦 於 2016年 9月 正 式 签 约，该 项 目 预 计 於 2018年 下 半 年 开 业，并 落 户 於 中 国 首 家 复 合 型 意 大 利 生 活 典 范－卓 越 奥 莱 ・ 国 际 中 心。这 两 家 酒 店 的 签 约 标 志 着 世 茂 酒 店 及 度 假 村「轻 资 产」战 略 转 型 的 成 功 落 地。 坚 持 稳 健 财 务 政 策 2016年，本 集 团 仍 以 稳 健 的 财 务 策 略 为 经 营 前 提，专 注 抓 回 款、控 负 债 以 及 进 一 步 降 低 融 资 成 本 和 优 化 资 本 结 构，同 时 勇 於 探 索 房 地 产 金 融 创 新 及 多 元 化 业 务，从 而 保 持 企 业 效 益 的 稳 定 发 展。2016年 销 售 回 款 约 人 民 币 600亿 元，销 售 回 款 率 达 到88%，比2015年 的85%有 所 提 升。截 至2016年 底，本 集 团 资 金 充 裕，可 动 用 资 金 达 人 民 币442.35亿 元，包 括 手 持 现 金 人 民 币222.35亿 元 及 未 动 用 银 行 贷 款 额 度 人 民 币 220.00亿 元。截 至 2016年 12月 31日 止，本 集 团 净 负 债 率 为 53.4%，已 连 续 五 年 维 持 在 60%以 下，为 企 业 应 对 复 杂 的 经 济 和 金 融 环 境 变 化 及 後 续 持 续 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础，亦 体 现 了 本 集 团 良 好 的 经 营 和 财 务 管 理 能 力。 随 着 国 内 资 本 市 场 的 变 化，本 集 团 在 宏 观 政 策 收 紧 前，及 时 抓 住 公 开 市 场 视 窗 发 行 了 熊 猫 私 募 债，成 为 上 海 证 券 交 易 所 （ 「上 交 所」）首 批 发 行 私 募 债 的 企 业 之 一。本 集 团 旗 下 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 （ 「上 海 世 茂」）亦 发 行 了 低 息 债 券 和 短 融 产 品。本 集 团 还 通 过 借 新 还 旧、协 调 降 低 合 同 利 率 等 措 施，使 2016年 集 团 加 权 平 均 融 资 成 本 下 降 至 5.8%以 内，比 2015年 6.9%下 降 1.1个 百 分 点，达 到 管 理 层 预 定 目 标。降 低 利 率 及 节 约 财 务 成 本 为 企 业 进 一 步 增 强 效 益 提 供 了 有 力 的 支 援 和 保 障，并 将 作 为 本 集 团 财 务 管 理 的 长 期 目 标。 �C 7 �C 此 外，本 集 团 持 续 探 索 房 地 产 金 融 创 新 模 式，并 已 成 功 发 行 各 类 资 产 证 券 化 产 品，在 行 业 内 树 立 了 创 新 标 杆。另 外，本 集 团 通 过 搭 建 金 融 平 台 服 务 产 业 链， 提 高 了 本 集 团 的 资 金 流 动，拓 展 了 融 资 渠 道，使 本 集 团 在 资 源 整 合、行 业 创 新 上 更 具 活 力。 为 了 有 效 平 衡 汇 率 风 险，本 集 团 积 极 拓 展 人 民 币 跨 境 融 资 管 道，加 强 外 汇 风 险 管 理。外 币 借 款 占 比 从 2015年 底 的 48%大 幅 下 降 至 2016年 底 的 34%。於 2017年 2月 提 前 赎 回 到 期 日 为 2020年 1月 14日 的 8亿 美 元 高 级 票 据，有 效 控 制 了 汇 兑 风 险。 另 外，本 集 团 适 当 采 用 金 融 衍 生 工 具，通 过 订 立 货 币 期 权 合 约 及 远 期 合 约，成 功 规 避 汇 率 风 险。 本 集 团 凭 藉 稳 健 的 运 营 及 财 务 表 现，获 得 了 国 际 评 级 机 构 的 肯 定。2016年4月， 惠 誉 国 际 将 世 茂 长 期 评 级 及 债 务 评 级 从「 BB+」上 调 至「 BBB－」，达 投 资 级 别。 穆 迪 及 标 准 普 尔 的 评 级 分 别 维 持 「 Ba2」及 「 BB+」。此 外，2016年 6月，国 内 三 家 最 大 的 信 用 评 级 机 构，中 诚 信、联 合 评 级 和 大 公 国 际 维 持 世 茂 房 地 产 「 AAA」的 主 体 最 高 信 用 等 级。 为 避 免 本 集 团 内 部 同 业 竞 争，2016年 3月，世 茂 房 地 产 公 告 将 所 持 有 的 深 圳 前 海 世 茂 金 融 中 心、杭 州 世 茂 智 慧 之 门 与 南 昌 世 茂 APM三 个 商 业 地 产 项 目 公 司 的 全 部 股 权 或 部 分 股 权 转 售 上 海 世 茂，更 加 明 确 世 茂 房 地 产 未 来 将 在 中 国 境 内 专 注 从 事 住 宅 和 酒 店 的 投 资、开 发 和 经 营 业 务，而 上 海 世 茂 则 主 要 从 事 商 业 地 产 的 投 资、开 发 和 运 营。另 外，此 次 交 易 亦 有 助 释 放 资 产 价 值 及 改 善 世 茂 房 地 产 的 现 金 流。 2016年 5月，上 海 世 茂 向 乐 视 控 股 （北 京）有 限 公 司 （ 「乐 视 控 股」）出 售 北 京 财 富 时 代 置 业 有 限 公 司 （ 「北 京 财 富 时 代」）及 北 京 百 鼎 新 世 纪 商 业 管 理 有 限 公 司 （ 「北 京 百 鼎 新 世 纪」）100%股 权，现 金 代 价 约 人 民 币 29亿 元。本 次 股 权 交 易 带 来 股 东 应 占 税 後 利 润 约 人 民 币 6.3亿 元，充 分 体 现 了 上 海 世 茂 商 业 地 产 资 产 管 理 的 战 略 思 维，通 过 出 售 部 分 培 育 成 熟 的 商 业 地 产，进 一 步 优 化 公 司 商 业 资 产 结 构，实 现 商 业 地 产 的 资 本 增 值。同 时 也 为 本 集 团 增 加 经 营 性 现 金 流，优 化 财 务 结 构 提 供 了 基 础。本 集 团 亦 在 年 内 回 购 了 共 约 8,555万 股 股 份，提 高 股 票 的 价 值、提 升 股 东 权 益 回 报 率 及 回 馈 股 东 的 支 持。 �C 8 �C 展 望 2017年，随 着 国 内 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 出 台，本 集 团 继 续 提 升 内 部 管 理 水 准，探 索 创 新 业 务 的 同 时，合 理 利 用 市 场 资 源 及 自 身 的 优 势，更 加 坚 持 稳 健 的 财 务 策 略，以 审 慎 的 财 务 管 理 方 式，维 持 充 裕 资 金 流 量，持 续 降 低 财 务 成 本， 稳 定 经 营 效 益。 末 期 股 息 为 回 馈 股 东 的 支 持，本 公 司 董 事 会 （ 「董 事 会」） 建 议 派 发 末 期 股 息 每 股 44港 仙 （ 2015年：每 股40港 仙），连 同 中 期 股 息 每 股26港 仙 及 针 对 出 售 北 京 财 富 时 代 及 北 京 百 鼎 新 世 纪 的 收 益 而 派 发 的 特 别 股 息 每 股 6港 仙，全 年 股 息 每 股 76港 仙 （ 2015 年 全 年 股 息：每 股 70港 仙）。 致 谢 本 人 谨 代 表 董 事 会 向 全 体 股 东、合 作 夥 伴、地 方 政 府 和 客 户 给 予 我 们 的 大 力 支 持，以 及 与 本 公 司 一 同 努 力 的 董 事、管 理 层 及 员 工，表 示 深 深 的 谢 意。本 集 团 能 取 得 今 日 的 成 就 及 达 成 本 集 团 的 目 标，实 有 赖 他 们 的 支 持 及 关 注。 许 荣 茂 主 席 香 港，2017年 3月 29日 �C 9 �C 管 理 层 讨 论 与 分 析 业 务 回 顾 物 业 开 发 1) 入 账 销 售 收 入 本 集 团 营 业 额 主 要 包 括 物 业 开 发、物 业 投 资 以 及 酒 店 经 营 的 业 务。截 至 2016年 12月 31日 止，本 集 团 营 业 额 达 到 人 民 币 592.86亿 元，较 2015年 人 民 币 577.33亿 元 增 长 2.7%。年 内 物 业 销 售 收 入 为 人 民 币 561.97亿 元，占 收 益 总 额 的 94.8%，较 2015年 增 长 2.9%。平 均 入 账 销 售 价 格 从 2015年 每 平 方 米 人 民 币 10,163元 上 升 13.7%到 2016年 每 平 方 米 人 民 币 11,551元。2016年 本 集 团 旗 下 入 账 项 目 总 数 为 77个，较 2015年 同 期 的 74个 为 多。其 中，南 京 海 峡 城 成 绩 斐 然，入 账 销 售 收 入 达 人 民 币 44.55亿 元；第 二 位 为 北 京 通 州 侨 商 中 心，入 账 销 售 收 入 达 人 民 币 41.28亿 元；第 三 位 为 南 京 世 茂 外 滩 新 城，入 账 销 售 收 入 达 人 民 币 34.06亿 元。 2) 销 售 稳 定 增 长 物 业 销 售 方 面，2016年 本 集 团 合 约 销 售 额 达 人 民 币 681.2亿 元，超 额 完 成 销 售 目 标。全 年 累 计 销 售 面 积 达 491.8万 平 方 米，平 均 售 价 为 每 平 方 米 人 民 币 13,850元。 受 惠 於 充 裕 的 流 动 性 及 调 控 政 策 放 宽 的 推 动，本 集 团 2016年 销 售 理 想，库 存 去 化 工 作 进 展 顺 利，完 成 率 基 本 达 到 预 期。从 整 体 销 售 情 况 看，一 线 城 市 表 现 依 然 强 劲，同 时 得 益 於 本 集 团 准 确 的 城 市 布 局 和 因 地 制 宜 的 销 售 策 略，部 分 优 质 二 三 线 城 市 亦 录 得 销 售 回 升。展 望 2017年，本 集 团 将 推 出 约 619万 平 方 米 的 可 售 面 积，连 同 截 至 2016年 12月 31日 止 约 333万 平 方 米 的 可 售 面 积，本 集 团 於 2017年 可 出 售 总 面 积 约 为 952万 平 方 米。 3) 项 目 工 程 及 开 发 计 划 完 成 率 达 到 预 期 於 2016年，本 集 团 主 动 调 整 了 供 货 策 略 及 开 工 计 划，推 迟 或 取 消 部 分 同 质 化 产 品 及 积 极 清 理 库 存 较 多 项 目 的 供 货。於 2016年，本 集 团 新 开 工 面 积 达 738万 平 方 米，在 建 面 积 达 1,280万 平 方 米，竣 工 的 总 楼 面 面 积 约 为 770万 平 方 米，较 去 年 同 期 的 756万 平 方 米 上 升 1.9%。展 望 2017年，本 集 团 计 划 全 年 新 开 工 面 积 约 900万 平 方 米，竣 工 楼 面 面 积 约 800万 平 方 米，施 工 楼 面 面 积 约 1,380万 平 方 米。 �C 10 �C 4) 土 地 储 备 稳 步 增 加，为 长 远 发 展 奠 定 坚 实 基 础 为 支 持 集 团 持 续 发 展，本 集 团 采 取 积 极 而 严 谨 的 收 购 土 地 政 策。本 集 团 於 2016年 分 别 於 福 州、北 京、南 京、杭 州、厦 门、合 肥、济 南 及 武 汉 等 地 增 加 土 地 储 备 396万 平 方 米 （权 益 前）。目 前，世 茂 房 地 产 旗 下 拥 有 132个 项 目，分 布 於 全 国 43个 城 市，共 3,079万 平 方 米 （应 占 权 益）的 优 质 土 地，优 质 土 地 资 源 及 相 对 低 廉 的 土 地 成 本，成 为 世 茂 房 地 产 在 全 国 重 要 市 场 未 来 数 年 业 绩 的 持 续 支 撑。 从 地 域 来 看，2016年 世 茂 房 地 产 新 增 土 地 储 备 主 要 分 布 在 发 展 潜 力 巨 大、 房 地 产 市 场 尚 未 饱 和 的 省 会 级 一 二 线 城 市，确 保 了 项 目 的 发 展 空 间 及 抗 风 险 能 力。从 土 地 成 本 来 看，新 增 土 地 储 备 的 平 均 楼 面 地 价 约 为 每 平 方 米 人 民 币 10,994元。本 集 团 以 一 贯 审 慎 的 态 度 扩 充 土 地 储 备，秉 承 稳 健 经 营 的 一 贯 作 风，在 求 发 展 与 控 风 险 的 抉 择 中，综 合 平 衡，双 管 齐 下。於2016年 12月 31日，本 集 团 的 平 均 土 地 成 本 为 每 平 方 米 人 民 币 3,547元，相 对 低 廉 的 土 地 成 本 为 日 後 利 润 率 的 提 高 提 供 了 有 效 保 证。 本 集 团 於 2016年 收 购 土 地 如 下： 新 增 土 地 购 入 日 期 用 途 土 地 成 本 （应 占 权 益） 总 计 划 建 筑 面 积 （权 益 前） 每 平 方 米 成 本 本 集 团 权 益 （人 民 币 百 万 元） （平 方 米）（人 民 币 元） 世 茂 房 地 产 1. 福 州 鹅 鼻 项 目 I 2016年 1月 商 业 及 旅 游 119.49 84,987 1,406 100.00% 2. 银 川 阅 海 C地 块 2016年 1月 商 业 及 住 宅 216.14 134,635 1,605 100.00% 3. 福 州 鹅 鼻 项 目 II 2016年 6月 商 业 及 旅 游 103.23 86,521 1,193 100.00% 4. 南 京 建 邺 江 东 5号 2016年 6月 商 业 及 住 宅 4,998.40 540,000 16,296 56.80% 5. 武 汉 蔡 甸 地 块 1 2016年 6月 酒 店 及 商 业 配 套 137.11 57,815 3,000 79.05% 6. 武 汉 蔡 甸 地 块 2 2016年 6月 酒 店 及 商 业 配 套 127.11 53,585 3,001 79.05% 7. 武 汉 蔡 甸 地 块 3 2016年 6月 酒 店 及 商 业 配 套 90.79 38,269 3,001 79.05% 8. 北 京 上 庄 2016年 6月 商 业 及 住 宅 2,400.00 106,314 22,575 100.00% 9. 银 川 阅 海 57号 地 块 2016年 7月 商 业 及 住 宅 312.32 240,175 1,300 100.00% 10. 银 川 阅 海 58号 地 块 2016年 7月 商 业 及 住 宅 230.65 177,361 1,300 100.00% 11. 银 川 阅 海 59号 地 块 2016年 7月 商 业 及 住 宅 431.42 331,756 1,300 100.00% 12. 杭 州 钱 江 世 纪 城 2016年 7月 住 宅 631.25 130,931 19,285 25.00% �C 11 �C 新 增 土 地 购 入 日 期 用 途 土 地 成 本 （应 占 权 益） 总 计 划 建 筑 面 积 （权 益 前） 每 平 方 米 成 本 本 集 团 权 益 （人 民 币 百 万 元） （平 方 米）（人 民 币 元） 世 茂 房 地 产 （续） 13. 杭 州 庆 隆 单 元 2016年 8月 住 宅 1,610.00 94,627 34,028 50.00% 14. 厦 门 同 安 TP01 2016年 8月 住 宅 1,364.16 92,500 30,097 49.00% 15. 泉 州 洛 江 地 块 1 2016年 9月 商 业 及 住 宅 790.49 159,750 6,260 79.05% 16. 泉 州 洛 江 地 块 2 2016年 9月 商 业 及 住 宅 458.48 76,345 7,597 79.05% 17. 宁 波 姚 江 湾 地 块 2016年 11月 住 宅 1,410.38 169,742 8,309 100.00% 18. 福 州 李 厝 山 地 块 2016年 11月 住 宅 890.00 38,677 23,011 100.00% 19. 固 安 地 块 2016年 11月 住 宅 2,185.00 582,706 4,687 80.00% 20. 合 肥 高 新 地 块 2016年 11月 住 宅 3,330.96 205,931 16,175 100.00% 21. 济 南 小 鸭 地 块 2016年 12月 商 业 及 住 宅 1,820.57 212,479 8,568 100.00% 22. 厦 门 肖 厝 地 块 2016年 12月 住 宅 1,100.00 37,900 29,024 100.00% 23. 厦 门 翔 安 西 路 地 块 2016年 12月 商 业 及 住 宅 1,842.00 63,500 29,008 100.00% 24. 杭 州 彭 埠 单 元 地 块 2016年 12月 住 宅 3,321.00 182,167 36,461 50.00% 25. 临 港 奉 贤 园 地 块 2016年 12月 商 业 及 住 宅 332.00 66,000 9,863 51.00% 合 计 30,252.95 3,964,673 10,994 物 业 投 资 商 业 地 产 方 面，世 茂 房 地 产 透 过 持 股 58.92%的 上 海 世 茂 发 展 商 业 房 地 产。上 海 世 茂 致 力 於 商 业 地 产 的 开 发 与 经 营，在 积 极 把 握 国 内 商 业 地 产 市 场 发 展 机 遇 的 同 时，通 过 实 施 商 业 地 产 专 业 化 开 发 和 经 营 策 略，提 供 多 元 化 的 商 业 物 业 和 优 质 的 服 务，不 断 提 升 综 合 竞 争 力，力 争 成 为 优 秀 的 专 业 化 商 业 地 产 开 发 商 及 运 营 商。 报 告 期 内，上 海 世 茂 遵 循 年 度 工 作 计 划，贯 彻 落 实 各 项 工 作。2016年 5月 12日， 上 海 世 茂 向 乐 视 控 股 转 让 下 属 北 京 财 富 时 代 及 北 京 百 鼎 新 世 纪 的 100%股 权， 交 易 价 格 为 人 民 币 29.72亿 元；本 次 股 权 交 易 充 分 体 现 了 上 海 世 茂 商 业 地 产 资 产 管 理 的 战 略 思 维，通 过 出 售 部 分 培 育 成 熟 的 商 业 地 产，进 一 步 优 化 上 海 世 茂 商 业 资 产 结 构，实 现 商 业 地 产 的 资 本 增 值。於 2016年 7月 16日，筹 备 多 年 的 厦 门 世 茂Emall购 物 中 心 盛 大 开 业。该 购 物 中 心 位 於 厦 门 世 茂 海 峡 大 厦 双 塔 之 间，努 力 打 造 集 购 物、旅 游、商 务、文 化 及 休 闲 等 功 能 为 一 体 的 综 合 性 城 市 多 维 体 验 空 间。於 2016年 12月 16日，石 狮 世 茂 摩 天 城 盛 大 开 业，项 目 商 业 规 划 面 积 约 100 万 平 方 米，其 中 首 期 为 24万 平 方 米，由 世 茂 国 际 广 场、宽 厚 里、幸 福 坊、茂 险 王 �C 12 �C 主 题 乐 园 四 大 部 分 组 成，同 时 也 开 启 了 世 茂 摩 天 城 作 为 世 茂 旗 下 独 特 的 「大 型 文 旅 综 合 体」品 牌 之 旅。此 外，报 告 期 内，上 海 世 茂 有 针 对 性 地 对 下 属 各 商 业 广 场 开 展 品 牌 调 改 工 作，以 此 提 高 商 场 整 体 品 质 水 准，并 结 合 商 业 广 场 内 部 管 理 和 物 业 服 务 的 完 善 与 丰 富，促 使 消 费 者 的 购 物 体 验 得 到 持 续 提 升。 於 报 告 期 内，上 海 世 茂 与 世 茂 房 地 产 完 成 了 深 圳 前 海 世 茂 金 融 中 心 51%股 权、 杭 州 世 茂 智 慧 之 门100%股 权、南 昌 世 茂APM 100%股 权 的 收 购 工 作，并 完 成 了 厦 门 世 茂 集 美 项 目 的 转 让 工 作。 在 资 本 市 场 方 面，上 海 世 茂 分 别 於 2016年 1月 12日 和 2016年 10月 20日 发 行 2016年 度 第 一 期 和 第 二 期 短 期 融 资 券，发 行 规 模 各 为 人 民 币 20亿 元，最 终 票 面 利 率 为 3%和 2.98%；并 分 别 於 2016年 3月 21日 和 2016年 7月 12日 发 行 2016年 第 一 期 和 第 二 期 公 司 债 券，发 行 规 模 分 别 为 人 民 币 20亿 元 和 15亿 元，最 终 票 面 利 率 为 3.29%和 3.38%。 酒 店 经 营 本 集 团 在 酒 店 领 域 已 经 从 单 纯 的 酒 店 业 主 转 变 成 酒 店 业 主 及 经 营 者，是 本 集 团 酒 店 发 展 的 重 要 里 程 碑。截 至 2016年 12月 31日 止，本 集 团 已 开 业 的 酒 店 有 16 家，包 括 上 海 世 茂 皇 家 艾 美 酒 店、上 海 外 滩 茂 悦 大 酒 店、上 海 佘 山 茂 御 臻 品 之 选 酒 店、南 京 世 茂 滨 江 希 尔 顿 酒 店、牡 丹 江 世 茂 假 日 酒 店、绍 兴 世 茂 假 日 酒 店、 芜 湖 世 茂 希 尔 顿 逸 林 酒 店、绍 兴 世 茂 皇 冠 假 日 酒 店、福 州 世 茂 洲 际 酒 店、天 津 生 态 城 世 茂 希 尔 顿 酒 店、宁 波 春 晓 世 茂 希 尔 顿 逸 林 酒 店、武 汉 世 茂 希 尔 顿 酒 店、厦 门 康 莱 德 酒 店、自 主 经 营 的 五 星 级 酒 店 泰 州 世 茂 茂 御 酒 店、上 海 松 江 世 茂 睿 选 酒 店、上 海 虹 桥 世 茂 睿 选 尚 品 酒 店。目 前，本 集 团 拥 有 客 房 数 量 达 5,700 间。2016年 下 半 年 开 业 的 酒 店 有 武 汉 世 茂 希 尔 顿 酒 店 及 厦 门 康 莱 德 酒 店。上 海 佘 山 茂 御 臻 品 之 选 酒 店 於 2017年 1月 1日 举 行 换 牌 仪 式，正 式 由 艾 美 品 牌 更 换 为 臻 品 之 选 Tribute Portfolio ，成 为 万 豪 国 际 旗 下 在 中 国 的 第 一 家 臻 品 之 选 品 牌 酒 店，也 是 世 茂 旗 下 自 主 品 牌 茂 御 在 上 海 的 第 一 家 品 牌 酒 店。 �C 13 �C 2016年，旅 游 经 济 实 现 了 较 快 增 长，大 众 旅 游 时 代 的 市 场 基 础 更 加 厚 实，产 业 投 资 和 创 新 更 加 活 跃，经 济 社 会 效 应 更 加 明 显，旅 游 业 成 为 「稳 增 长、调 结 构、 惠 民 生」的 重 要 力 量。2016年 国 内 旅 游 为 44.4亿 人 次，比 去 年 同 期 增 长 11.0%；出 入 境 旅 游 为 2.6亿 人 次，增 长 3.9%；全 年 实 现 旅 游 总 收 入 人 民 币 4.69万 亿 元，增 长 13.6%。於 2016年 本 集 团 旗 下 各 家 酒 店 合 计 完 成 收 入 人 民 币 14.66亿 元，同 比 增 加 12.6%，EBITDA为 人 民 币 4.45亿 元，同 比 增 加 13.8%。2016年 5月 起 酒 店 行 业 执 行 全 面 营 改 增，由 於 增 值 税 不 纳 入 收 入，故 酒 店 入 帐 收 入 相 对 地 有 所 减 少，但 实 得 利 润 可 因 此 提 高。本 集 团 於 2016年 加 速 落 地「生 活 方 式 运 营 商」 战 略，积 极 尝 试 以 人 为 核 心 开 展 运 营 的 新 战 略 模 式。同 时 面 对 信 息 化 社 会 和 体 验 经 济 大 潮 的 来 临，本 集 团 也 早 已 做 好 了 前 瞻 运 筹 的 准 备。未 来 世 茂 还 可 能 涉 足 养 老、 青 年 公 寓、金 融 等 多 类 业 态，进 一 步 通 过 新 的 技 术、好 的 服 务、专 业 的 运 营 水 准 来 做 轻 资 产 运 营。世 茂 酒 店 及 度 假 村 已 於 2016年 6月 签 署 了 首 家 委 托 管 理 输 出 酒 店－山 东 临 沂 滨 河 世 茂 睿 选 酒 店，并 预 计 於 2017年 第 四 季 度 对 外 营 业。世 茂 酒 店 及 度 假 村 的 第 二 家 品 牌 输 出 的 委 托 管 理 酒 店－石 家 庄 奥 特 莱 斯 世 茂 睿 选 酒 店 亦 於 2016年 9月 正 式 签 约，该 项 目 预 计 於 2018年 下 半 年 开 业，并 落 户 於 中 国 首 家 复 合 型 意 大 利 生 活 典 范－卓 越 奥 莱 ・ 国 际 中 心。这 两 家 酒 店 的 签 约 标 志 着 世 茂 酒 店 及 度 假 村 成 功 迈 出 了「轻 资 产」战 略 转 型 的 第 一 步。 国 家 旅 游 局 预 计，2017年 全 年 国 内 旅 游 人 数 为 48.8亿 人 次，同 比 增 长 10%。酒 店 市 场 仍 然 是 挑 战 与 机 遇 并 存。从 宏 观 角 度 而 言，今 年 中 国 经 济 将 稳 定 增 长。同 时 政 府 也 将 采 取 各 种 措 施 促 进 旅 游 业 发 展，增 加 个 人 消 费。另 一 方 面，随 着 中 国 经 济 持 续 的 发 展，国 内 旅 客 在 四 星 和 五 星 级 饭 店 消 费 所 占 的 比 重 日 益 增 加， 并 且 上 海 迪 士 尼 乐 园 已 於 2016年 上 半 年 正 式 开 业，这 将 持 续 带 动 上 海 旅 游 的 人 次 不 断 提 高，对 上 海 酒 店 业 带 来 积 极 影 响。此 外，政 府 方 面 最 近 取 消 了 在 其 使 用 五 星 酒 店 消 费 的 限 制，这 对 世 茂 集 团 旗 下 酒 店 的 影 响 也 是 正 面 的。 �C 14 �C 财 务 分 析 主 要 综 合 收 益 表 数 据 载 列 如 下： 2016年 2015年 人 民 币 百 万 元 人 民 币 百 万 元 收 入 59,286 57,733 毛 利 16,349 16,448 经 营 利 润 14,820 15,614 股 东 应 占 利 润 5,172 6,116 每 股 盈 利－基 本 （人 民 币 分） 150.6 176.7 收 入 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度，本 集 团 的 收 入 约 为 人 民 币 592.86亿 元 （ 2015年：人 民 币 577.33亿 元），较 2015年 增 加 2.7%。本 集 团 94.8% （ 2015年：94.6%） 的 收 入 来 自 物 业 销 售，另 外 5.2% （ 2015年：5.4%）的 收 入 来 自 酒 店 经 营、商 业 物 业 租 赁 及 其 他 业 务。 收 入 的 组 成 部 分 分 析 如 下： 2016年 2015年 人 民 币 百 万 元 人 民 币 百 万 元 出 售 物 业 56,197 54,595 酒 店 经 营 收 入 1,466 1,302 投 资 物 业 租 金 收 入 710 739 其 他 913 1,097 合 计 59,286 57,733 �C 15 �C (i) 出 售 物 业 截 至 2016年 及 2015年 12月 31日 止 年 度 销 售 的 物 业 载 列 如 下： 2016年 2015年 面 积 （平 方 米） 人 民 币 百 万 元 面 积 （平 方 米） 人 民 币 百 万 元 (a) 世 茂 房 地 产 南 京 海 峡 城 207,655 4,455 140,959 2,809 北 京 通 州 侨 商 中 心 118,316 4,128 �C �C 杭 州 世 茂 天 宸 50,853 2,060 �C �C 合 肥 世 茂 翡 翠 首 府 192,339 1,813 �C �C 厦 门 世 茂 御 海 墅 74,638 1,760 20,152 454 武 汉 世 茂 锦 绣 长 江 119,844 1,718 269,772 3,254 重 庆 世 茂 茂 悦 府 204,992 1,559 78,224 652 上 海 周 浦 世 茂 云 图 40,912 1,548 �C �C 青 岛 世 茂 公 园 美 地 195,110 1,539 100,487 831 福 州 平 潭 海 峡 如 意 城 184,550 1,500 204,133 1,892 北 京 世 茂 萨 拉 曼 卡 167,986 1,410 294,436 2,813 世 茂 云 上 鼓 岭 92,471 1,348 �C �C 张 家 港 世 茂 九 溪 墅 102,781 1,195 88,227 1,123 天 津 世 茂 湿 地 公 元 111,845 1,175 129,524 1,413 成 都 世 茂 城 196,425 1,101 40,870 262 南 宁 世 茂 茂 御 府 198,642 1,042 18,759 240 常 州 世 茂 香 槟 湖 135,419 1,000 184,358 1,272 银 川 盛 世 丰 茂 223,133 977 �C �C 苏 州 世 茂 石 湖 湾 （南 区） 54,248 825 �C �C 济 南 世 茂 原 山 首 府 117,111 811 89,447 608 南 京 世 茂 招 商 语 山 32,645 803 9,979 210 北 京 世 茂 维 拉 27,544 707 36,031 805 徐 州 世 茂 东 都 94,628 674 18,140 153 泉 州 晋 江 紫 帽 府 29,544 583 �C �C 成 都 世 茂 玉 锦 湾 53,113 534 154,553 1,817 南 京 江 宁 大 学 城 37,162 519 �C �C 芜 湖 世 茂 滨 江 花 园 66,818 466 63,326 462 绍 兴 世 茂 天 樾 34,151 455 �C �C 北 京 一 渡 项 目 32,050 412 �C �C 苏 州 世 茂 石 湖 湾 （北 区） 22,143 411 55,318 811 泉 州 世 茂 海 上 世 界 37,590 410 �C �C 南 京 世 茂 君 望 墅 17,535 389 108,221 1,894 泉 州 晋 江 世 茂 御 龙 湾 95,076 381 207,425 2,063 大 连 世 茂 寰 海 城 62,228 374 14,626 116 武 汉 世 茂 林 屿 岸 56,345 371 125,424 960 成 都 简 阳 世 茂 云 湖 43,846 369 18,734 151 �C 16 �C 2016年 2015年 面 积 （平 方 米） 人 民 币 百 万 元 面 积 （平 方 米） 人 民 币 百 万 元 (a) 世 茂 房 地 产 （续） 渖 阳 世 茂 五 里 河 47,091 331 65,102 587 武 汉 世 茂 龙 湾 35,896 303 55,125 394 南 昌 世 茂 大 观 32,635 284 6,898 79 大 连 世 茂 御 龙 湾 37,856 269 186 2 牡 丹 江 世 茂 假 日 山 水 56,693 218 26,051 133 南 通 世 茂 公 元 43,743 212 130,294 902 福 州 闽 侯 世 茂 御 龙 湾 19,273 198 318,463 3,036 哈 尔 滨 世 茂 滨 江 新 城 30,927 168 45,686 179 昆 山 世 茂 东 外 滩 14,285 159 152,545 1,070 海 南 文 昌 世 茂 怒 放 海 21,501 149 3,875 49 杭 州 世 茂 东 壹 号 4,705 86 33,765 561 杭 州 世 茂 之 西 湖 2,848 64 23,286 580 渖 阳 世 茂 诺 丁 山 5,283 45 3,920 36 无 锡 世 茂 国 际 城 5,314 44 29,821 262 杭 州 世 茂 江 滨 花 园 4,687 43 93,744 604 厦 门 世 茂 湖 滨 首 府 2,707 37 41,168 1,275 宁 波 世 茂 首 府 1,329 32 11,619 211 北 京 世 茂 宫 园 513 29 �C �C 宁 波 世 茂 御 龙 湾 2,450 23 7,132 74 江 阴 世 茂 御 龙 湾 405 5 12,813 147 南 昌 世 茂 APM �C �C 59,846 584 苏 州 世 茂 运 河 城 �C �C 130,984 1,718 绍 兴 世 茂 迪 荡 新 城 �C �C 52,078 495 上 海 世 茂 佘 山 里 �C �C 18,267 357 宁 波 世 茂 海 春 晓 �C �C 22,914 156 上 海 世 茂 爱 马 尚 郡 �C �C 11,783 106 福 州 世 茂 天 城 �C �C 2,881 68 渖 阳 世 茂 铂 晶 宫 �C �C 5,188 41 咸 阳 世 茂 中 心 �C �C 3,935 17 宁 波 世 茂 世 界 湾 �C �C 1,192 11 泰 州 世 茂 河 滨 花 园 �C �C 2,259 7 嘉 兴 世 茂 新 城 �C �C 784 5 小 计 (a) 3,901,829 43,521 3,844,729 40,811 �C 17 �C 2016年 2015年 面 积 （平 方 米） 人 民 币 百 万 元 面 积 （平 方 米） 人 民 币 百 万 元 (b) 上 海 世 茂 南 京 世 茂 外 滩 新 城 190,081 3,406 184,155 3,403 济 南 世 茂 天 城 254,332 2,613 105,045 1,123 泉 州 石 狮 世 茂 摩 天 城 158,797 1,428 873,448 4,306 青 岛 世 茂 诺 沙 湾 106,371 1,032 59,095 642 深 圳 前 海 世 茂 金 融 中 心 8,114 803 �C �C 杭 州 世 茂 智 慧 之 门 29,990 684 �C �C 济 南 世 茂 国 际 广 场 17,805 504 19,978 423 宁 波 世 茂 滨 江 府 24,403 430 37,347 595 南 昌 世 茂 APM 37,058 386 �C �C 武 汉 世 茂 嘉 年 华 28,835 306 15,674 123 上 海 世 茂 新 体 验 15,716 268 8,934 157 天 津 武 清 世 茂 茂 悦 府 22,007 179 31,502 292 宁 波 世 茂 日 湖 中 心 12,791 119 19,322 253 常 州 世 茂 香 槟 湖 （商 业） 22,424 114 29,023 217 苏 州 世 茂 运 河 城 （商 业） 10,154 96 19,338 185 苏 州 世 茂 御 龙 墅 4,959 92 30,546 451 厦 门 世 茂 海 峡 大 厦 4,772 91 23,493 863 徐 州 世 茂 东 都 （商 业） 11,212 70 8,877 92 常 熟 世 茂 御 龙 湾 2,003 29 54,115 575 青 岛 世 茂 世 奥 大 厦 1,092 23 601 14 常熟世茂世纪中心 （商业） 365 3 6,244 65 芜湖世茂滨江花园 （商业） �C �C 395 5 小 计 (b) 963,281 12,676 1,527,132 13,784 合 计 (a) + (b) 4,865,110 56,197 5,371,861 54,595 �C 18 �C (ii) 酒 店 收 入 酒 店 经 营 收 入 的 分 析 如 下： 2016年 2015年 人 民 币 百 万 元 人 民 币 百 万 元 上 海 外 滩 茂 悦 大 酒 店 368 354 上 海 世 茂 皇 家 艾 美 酒 店 357 380 上 海 佘 山 茂 御 臻 品 之 选 酒 店 162 168 福 州 世 茂 洲 际 酒 店 97 92 南 京 世 茂 滨 江 希 尔 顿 酒 店 92 82 绍 兴 世 茂 皇 冠 假 日 酒 店 88 68 芜 湖 世 茂 希 尔 顿 逸 林 酒 店 59 55 天 津 生 态 城 世 茂 希 尔 顿 酒 店 35 10 厦 门 康 莱 德 酒 店 34 �C 武 汉 世 茂 希 尔 顿 酒 店 33 �C 牡 丹 江 世 茂 假 日 酒 店 30 30 上 海 虹 桥 世 茂 睿 选 尚 品 酒 店 30 �C 绍 兴 世 茂 假 日 酒 店 26 32 泰 州 世 茂 茂 御 酒 店 25 20 宁 波 春 晓 世 茂 希 尔 顿 逸 林 酒 店 18 1 上 海 松 江 世 茂 睿 选 酒 店 12 10 合 计 1,466 1,302 酒 店 经 营 收 入 由 2015年 的 人 民 币 13.02亿 元 增 加 约 12.6%至 2016年 的 人 民 币 14.66亿 元，主 要 来 自 近 两 年 新 开 业 酒 店。 上 海 松 江 世 茂 睿 选 酒 店 是 首 家 睿 选(MiniMax)酒 店，上 海 虹 桥 世 茂 睿 选 尚 品 酒 店 是 世 茂 首 家 睿 选 尚 品(MiniMax Premier)酒 店。两 家 酒 店 为 集 团 轻 资 产 尝 试 的 落 地 品 牌。 (iii) 租 金 收 入 及 其 他 收 入 投 资 物 业 租 金 收 入 约 为 人 民 币 7.10亿 元。租 金 收 入 下 降 3.9%，主 要 是 由 於 上 海 世 茂 於 2016年 5月 出 售 北 京 财 富 时 代 给 乐 视 控 股，租 金 收 入 减 少 人 民 币 0.25亿 元。此 外，由 於 上 海 世 茂 国 际 广 场 於 2017年 开 始 装 修，部 分 租 约 到 期 未 续 约，造 成 2016年 租 金 收 入 暂 时 下 降。 �C 19 �C 其 他 收 入 为 人 民 币 9.13亿 元，主 要 来 自 於 百 货 和 物 业 管 理 收 入。撇 除 2015 年 出 售 影 院 对 收 入 的 影 响 後，其 他 收 入 较 2015年 增 长 18.9%。 2016年 2015年 人 民 币 百 万 元 人 民 币 百 万 元 北 京 世 茂 大 厦 146 141 上 海 世 茂 国 际 广 场 136 160 济 南 世 茂 国 际 广 场 99 88 绍 兴 世 茂 迪 荡 新 城 （商 业） 85 90 昆 山 世 茂 广 场 41 39 北 京 财 富 时 代 （商 业） 35 60 苏 州 世 茂 运 河 城 （商 业） 34 32 上 海 世 茂 商 都 32 33 常 熟 世 茂 世 纪 中 心 17 17 徐 州 世 茂 东 都 （商 业） 15 15 芜 湖 世 茂 滨 江 花 园 （商 业） 8 7 杂 项 租 金 收 入 62 57 其 他 913 1,097 合 计 1,623 1,836 销 售 成 本 销 售 成 本 由 2015年 的 人 民 币 412.85亿 元 上 升 4.0%至 2016年 约 人 民 币 429.37亿 元， 主 要 是 由 於 平 均 销 售 成 本 的 上 升。平 均 单 价 相 对 较 高 的 物 业 产 品 也 具 有 相 对 较 高 的 平 均 销 售 成 本，本 年 此 类 产 品 销 售 收 入 占 比 较 高，导 致 了 平 均 销 售 成 本 的 上 升。 销 售 成 本 的 分 析 如 下： 2016年 2015年 人 民 币 百 万 元 人 民 币 百 万 元 销 售 税 1,699 3,296 土 地 成 本 及 建 筑 成 本 35,929 33,835 资 本 化 借 贷 成 本 3,606 3,451 酒 店、商 业 物 业 和 其 他 直 接 经 营 成 本 1,703 703 合 计 42,937 41,285 �C 20 �C 投 资 物 业 公 允 价 值 收 益 年 内，本 集 团 录 得 公 允 价 值 收 益 总 额 约 为 人 民 币19.97亿 元 （ 2015年：公 允 价 值 收 益 为 人 民 币 27.77亿 元），主 要 受 益 於 若 干 投 资 物 业 价 值 进 一 步 上 升 以 及 投 资 物 业 数 目 增 加 所 致。2016年 投 资 物 业 公 允 价 值 收 益 较 2015年 减 少 主 要 是 由 於 2016 年 新 增 的 投 资 物 业 比 2015年 少。经 确 认 的 扣 除 递 延 所 得 税 项 人 民 币 4.99亿 元 後 的 公 允 价 值 收 益 净 额 共 为 人 民 币 14.98亿 元 （ 2015年：扣 除 递 延 所 得 税 项 後 公 允 价 值 收 益 净 额 为 人 民 币 20.83亿 元）。 其 他 收 入�u其 他 收 益－净 额 截 至2016年12月31日 止 年 度 之 其 他 收 益 约 为 人 民 币8.39亿 元 （ 2015年：人 民 币15.71 亿 元），主 要 包 括 出 售 附 属 公 司 （失 去 控 制 权）之 净 收 益 人 民 币 4.76亿 元、衍 生 金 融 工 具 公 允 价 值 收 益 人 民 币 1.40亿 元、出 售 银 行 发 行 之 结 构 性 产 品 的 投 资 所 得 收 益 人 民 币 0.94亿 元 及 政 府 补 助 收 益 人 民 币 0.76亿 元。其 他 收 益 减 少 主 要 由 於 2016年 出 售 附 属 公 司 （失 去 控 制 权）之 净 收 益 减 少 所 致，以 及 2016年 无 收 购 联 营 公 司、合 营 企 业 股 权 之 收 益。 营 销 及 市 场 推 广 成 本 和 行 政 开 支 本 集 团 通 过 费 用 全 面 预 算 和 动 态 跟 踪，将 费 用 实 际 使 用 与 业 绩 达 成 率 严 格 挂 �h，大 幅 度 提 高 了 费 用 使 用 效 率。2016年 营 销 及 市 场 推 广 成 本 和 行 政 开 支 费 用 合 计 降 低 16.3%至 人 民 币 40.95亿 元 （ 2015年：人 民 币 48.94亿 元）。其 中 可 售 物 业 营 销 及 市 场 推 广 成 本 和 行 政 开 支 占 2016年 合 约 销 售 的 比 例 为 4.2%，处 於 行 业 较 有 竞 争 力 水 准。 经 营 利 润 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 之 经 营 利 润 为 人 民 币 148.20亿 元，较 截 至 2015年 12月 31日 止 年 度 的 人 民 币 156.14亿 元 减 少 5.1%，主 要 是 由 於 投 资 物 业 公 允 价 值 收 益 下 降 和 2016年 出 售 附 属 公 司 （失 去 控 制 权）之 净 收 益 的 减 少 所 致。 融 资 成 本－净 额 融 资 成 本 净 额 减 至 约 人 民 币 11.76亿 元 （ 2015年：人 民 币 14.09亿 元），主 要 是 由 於 年 内 汇 兑 亏 损 减 少 约 人 民 币 3.25亿 元 所 致。 �C 21 �C 应 占 联 营 公 司 及 合 营 企 业 业 绩 应 占 联 营 公 司 利 润 约 为 人 民 币 0.38亿 元 （ 2015年：人 民 币 1.09亿 元），主 要 是 由 於 南 京 浦 口 项 目 及 北 京 房 山 长 阳 项 目 录 得 利 润 所 致。应 占 合 营 企 业 亏 损 约 为 人 民 币 4.86亿 元 （ 2015年：人 民 币 5.92亿 元），主 要 是 由 於 部 分 合 营 企 业 项 目 在 建， 尚 未 确 认 销 售 额，以 及 部 分 合 营 企 业 项 目 因 清 理 库 存 而 录 得 亏 损 所 致。 税 项 年 内，本 集 团 税 项 拨 备 约 为 人 民 币 56.85亿 元，其 中 中 国 土 地 增 值 税 （ 「土 地 增 值 税」） 为 人 民 币 20.12亿 元 （ 2015年：人 民 币 55.64亿 元，其 中 土 地 增 值 税 为 人 民 币 16.96亿 元）。 股 东 应 占 利 润 年 内，股 东 应 占 利 润 由 2015年 约 人 民 币 61.16亿 元 下 降 15.4%至 2016年 的 人 民 币 51.72亿 元。减 少 主 要 是 由 於2016年 投 资 物 业 的 公 允 价 值 收 益 减 少 和 出 售 附 属 公 司 （失 去 控 制 权）之 净 收 益 的 减 少 所 致。撇 除 税 後 主 要 非 现 金 项 目 的 净 影 响，加 上 出 售 北 京 财 富 时 代 股 东 应 占 的 除 税 後 利 润 约 人 民 币 6.30亿 元，年 内 股 东 应 占 核 心 业 务 净 利 润 较 2015年 增 加 0.7%至 约 人 民 币 62.51亿 元。2016年 股 东 应 占 核 心 业 务 利 润 率 为 12.8%。 流 动 资 金 及 财 务 资 源 於 2016年 12月 31日，本 集 团 资 产 总 值 约 为 人 民 币 2,619.03亿 元，当 中 流 动 资 产 约 为 人 民 币1,891.90亿 元。负 债 总 额 约 为 人 民 币1,736.86亿 元，而 非 流 动 负 债 则 约 为 人 民 币 550.77亿 元。权 益 总 额 约 为 人 民 币 882.17亿 元，当 中 本 公 司 股 东 应 占 权 益 约 为 人 民 币 524.56亿 元。 �C 22 �C 於 2016年 12月 31日，本 集 团 共 有 现 金 及 银 行 结 余 （包 括 受 限 制 现 金）约 为 人 民 币 222.35亿 元 （於 2015年 12月 31日：人 民 币 264.10亿 元），借 贷 总 额 约 人 民 币 669.44亿 元 （於 2015年 12月 31日：人 民 币 698.21亿 元）。净 借 贷 总 额 为 人 民 币 447.09亿 元 （於 2015年 12月 31日：人 民 币 434.11亿 元）。净 负 债 比 率 按 净 借 贷 总 额 （借 贷 总 额 扣 除 现 金 及 银 行 结 余 （包 括 受 限 制 现 金）总 额）除 以 权 益 总 额 （不 包 括 永 续 资 本 工 具） 计 算。净 负 债 比 率 由 2015年 12月 31日 的 58.1%降 至 2016年 12月 31日 的 53.4%。 於 2016年 12月 31日，本 集 团 的 借 贷 还 款 期 载 列 如 下： 人 民 币 百 万 元 银 行 借 贷 及 其 他 金 融 机 构 借 贷 一 年 以 下 12,230 一 年 至 二 年 6,290 二 年 至 五 年 25,848 五 年 以 上 5,309 高 级 票 据 一 年 以 下 5,526 二 年 至 五 年 4,130 五 年 以 上 7,611 合 计 66,944 该 等 借 贷 按 以 下 不 同 货 币 列 值： 原 货 币 人 民 币 等 值 百 万 元 百 万 元 美 元 2,489 17,267 港 元 4,926 4,406 日 圆 8,700 519 澳 元 75 376 人 民 币 44,376 44,376 �C 23 �C 融 资 活 动 本 集 团 秉 承 稳 健 的 财 务 政 策，控 制 融 资 规 模 并 优 化 融 资 结 构。借 贷 总 额 由 2015 年 12月 31日 的 约 人 民 币 698.21亿 元 减 少 4%至 2016年 12月 31日 的 约 人 民 币 669.44亿 元，其 中 於 2016年 12月 31日 的 短 期 借 贷 约 占 27%，长 期 借 贷 约 占 73%。 本 集 团 持 续 引 领 房 地 产 行 业 金 融 创 新，提 高 资 产 流 动 性，拓 展 融 资 渠 道，使 本 集 团 在 资 源 整 合 及 行 业 创 新 上 更 具 活 力。年 内，开 展 的 融 资 活 动 主 要 包 括： 第 一，本 集 团 抓 住 市 场 窗 口 向 中 国 合 资 格 投 资 者 发 行 累 计 金 额 达 人 民 币 97.4亿 元 的 境 内 公 司 债 券，平 均 票 面 年 利 率 为 4.3%，为 最 低 票 面 利 率 之 一，也 是 首 批 获 上 交 所 批 准 发 行 公 司 债 券 的 企 业 之 一。 第 二，本 集 团 成 功 发 行 各 类 资 产 证 券 化 项 目，获 超 额 认 购，在 行 业 内 树 立 了 创 新 标 杆。本 集 团 亦 积 极 探 索 持 有 物 业 金 融 产 品 在 银 行 间 发 行。 第 三，本 集 团 已 启 动 国 内 公 募 熊 猫 债 的 发 行 工 作，发 行 申 请 由 银 行 间 协 会 受 理，为 首 批 房 地 产 项 目 受 理 企 业 之 一。 第 四，本 集 团 充 分 利 用 政 策 以 开 拓 了 境 外 人 民 币 提 款，成 功 偿 还 海 外 借 贷。此 外，2017年 2月，本 集 团 提 早 赎 回 原 到 期 日 为 2020年 1月 14日 的 8亿 美 元 高 级 票 据。本 集 团 境 外 人 民 币 借 贷 的 平 均 成 本 为 3.02%。 最 後，本 集 团 新 增 了 部 分 永 续 资 本 工 具，於 2016年 12月 31日 永 续 资 本 工 具 的 金 额 为 人 民 币 45亿 元 及 无 固 定 偿 付 期 限，增 加 永 续 资 本 工 具 给 予 本 集 团 更 灵 活 且 成 本 较 低 的 资 金 空 间。 �C 24 �C 本 集 团 抓 住 融 资 市 场 窗 口，通 过 发 行 私 募 债、归 还 境 外 融 资、以 新 融 资 取 代 若 干 现 有 高 息 贷 款、协 调 降 低 合 同 利 率 等 方 式 降 低 平 均 融 资 成 本。本 集 团 严 格 控 制 平 均 融 资 成 本，并 根 据 市 场 利 率 的 多 个 方 案 择 优 评 比。因 此，平 均 融 资 成 本 由 2015年 的 6.9%降 至 2016年 的 5.8%，达 到 管 理 层 设 定 的 目 标。致 力 降 低 融 资 成 本 是 管 理 层 的 长 远 目 标 之 一。 2016年 4月，本 集 团 凭 藉 稳 健 的 营 运 及 财 务 表 现，获 国 际 信 用 评 级 机 构 惠 誉 国 际 将 本 集 团 长 期 发 行 人 评 级 及 本 集 团 优 先 票 据 评 级 从「 BB+」 提 升 至「 BBB－」， 从 而 达 致 投 资 评 级，而 穆 迪 及 标 准 普 尔 分 别 将 本 集 团 的 公 司 主 体 长 期 信 用 评 级 维 持 在「 Ba2」及「 BB+」。2016年 6月，世 茂 房 地 产 继 续 获 国 内 三 大 信 用 评 级 机 构 中 诚 信 证 券 评 估 有 限 公 司、联 合 信 用 评 级 有 限 公 司 和 大 公 国 际 资 信 评 估 有 限 公 司 给 予「 AAA」的 公 司 主 体 最 高 信 用 等 级。 外 汇 风 险 本 集 团 的 外 汇 风 险 主 要 来 自 美 元 及 港 元 借 贷。 本 集 团 主 动 管 理 外 �� 风 险，增 加 境 内 融 资，逐 步 降 低 外 币 借 款 比 例。本 集 团 外 币 借 贷 比 例 由 2015年 12月 31日 约 48%减 少 至 2016年 12月 31日 约 34%。本 集 团 减 少 约 人 民 币 6亿 元 的 外 汇 亏 损。 此 外，本 集 团 於 期 内 利 用 合 适 的 金 融 工 具 并 於2016年 订 立1.5亿 美 元 的 期 权 契 约 及 4亿 美 元 的 上 限 远 期 契 约。2017年 初，本 集 团 订 立 2亿 美 元 的 货 币 期 权 契 约， 并 会 以 合 适 的 价 格 调 高 对 冲 比 率。本 集 团 将 会 继 续 寻 求 其 他 成 本 合 理 的 外 汇 对 冲 工 具 管 理 外 汇 风 险。 �C 25 �C 资 产 抵 押 於 2016年 12月 31日，本 集 团 已 抵 押 账 面 总 值 人 民 币 523.02亿 元 的 物 业 及 设 备、 投 资 物 业、土 地 使 用 权、发 展 中 物 业、持 作 销 售 用 途 的 落 成 物 业 以 及 受 限 制 现 金，作 为 所 获 银 行 融 资 的 抵 押。相 关 银 行 及 其 他 贷 款 约 为 人 民 币 142.13亿 元。 或 然 负 债 於2016年12月31日，本 集 团 已 向 若 干 银 行 作 出 金 额 约 人 民 币206.15亿 元 的 担 保， 作 为 授 予 部 分 买 家 购 买 本 集 团 物 业 之 按 揭 贷 款 的 担 保。此 外，本 集 团 亦 已 就 联 营 公 司 及 合 营 企 业 之 银 行 借 贷 按 股 权 比 例 作 出 金 额 约 人 民 币62.98亿 元 的 担 保。 资 本 及 物 业 开 发 开 支 承 担 於 2016年 12月 31日，本 集 团 资 本 及 物 业 开 发 开 支 之 已 订 约 但 未 拨 备 之 承 担 约 为 人 民 币 429.32亿 元。 雇 员 及 薪 酬 政 策 於2016年12月31日，本 集 团 共 雇 用7,880名 雇 员。年 内，薪 酬 开 支 总 额 约 为 人 民 币 16.03亿 元。本 集 团 采 用 按 工 作 表 现 厘 定 奖 金 的 制 度 提 高 雇 员 的 积 极 性。本 公 司 董 事 会 （ 「董 事 会」）已 於 2011年 12月 30日 采 纳 本 公 司 股 份 奖 励 计 划 （ 「股 份 奖 励 计 划」）。股 份 奖 励 计 划 的 目 的 是 肯 定 本 集 团 部 分 指 定 雇 员 的 贡 献，并 鼓 励 其 继 续 为 本 集 团 持 续 营 运 及 发 展 效 力，并 吸 引 合 适 人 才，进 一 步 推 动 本 集 团 的 发 展。 员 工 培 训 方 面，本 集 团 亦 向 员 工 提 供 不 同 的 培 训 计 划，藉 以 提 升 员 工 的 技 能 和 专 业 知 识。 全 年 业 绩 董 事 会 欣 然 提 呈 本 集 团 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 的 经 审 核 综 合 业 绩 连 同 2015 年 的 比 较 数 字。此 等 全 年 业 绩 已 由 本 公 司 审 核 委 员 会 审 阅。 �C 26 �C 综 合 全 面 收 入 报 表 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 附 注 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 收 入 3 59,286,161 57,732,974 销 售 成 本 7 (42,937,532) (41,284,575) 毛 利 16,348,629 16,448,399 投 资 物 业 公 允 价 值 收 益 1,996,673 2,776,694 其 他 收 入�u其 他 收 益－净 额 838,785 1,570,998 营 销 及 市 场 推 广 成 本 7 (1,352,643) (1,615,275) 行 政 开 支 7 (2,742,720) (3,278,396) 其 他 营 运 开 支 7 (268,509) (288,194) 经 营 利 润 14,820,215 15,614,226 融 资 收 入 369,832 341,262 融 资 成 本 (1,545,778) (1,749,910) 融 资 成 本－净 额 8 (1,175,946) (1,408,648) 应 占 业 绩 －联 营 公 司 37,584 108,684 －合 营 企 业 (485,975) (591,853) (448,391) (483,169) 除 所 得 税 前 利 润 13,195,878 13,722,409 所 得 税 开 支 9 (5,685,493) (5,563,671) �C 27 �C 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 附 注 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 年 度 利 润 7,510,385 8,158,738 其 他 全 面 收 入： 可 重 新 归 类 至 损 益 的 项 目 可 供 出 售 金 融 资 产 的 公 允 价 值 亏 损， 扣 除 税 项 (219,911) (52,530) 年 度 全 面 收 入 总 额 7,290,474 8,106,208 归 属 於 以 下 人 士 之 年 度 利 润： 本 公 司 权 益 持 有 人 5,171,855 6,115,784 非 控 制 性 权 益 2,338,530 2,042,954 7,510,385 8,158,738 归 属 於 以 下 人 士 之 年 度 全 面 收 入 总 额： 本 公 司 权 益 持 有 人 5,042,283 6,082,102 非 控 制 性 权 益 2,248,191 2,024,106 7,290,474 8,106,208 本 公 司 权 益 持 有 人 应 占 利 润 之 每 股 盈 利 －基 本 （人 民 币 分） 11 150.6 176.7 －摊 薄 （人 民 币 分） 11 150.4 176.4 �C 28 �C 综 合 资 产 负 债 表 於 2016年 12月 31日 於 12月 31日 2016年 2015年 附 注 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 资 产 非 流 动 资 产 物 业 及 设 备 13,493,658 11,571,944 投 资 物 业 32,270,913 30,025,297 土 地 使 用 权 8,218,571 7,921,887 无 形 资 产 1,840,658 1,840,684 联 营 公 司 912,465 898,275 合 营 企 业 9,183,425 9,784,898 应 收 关 联 方 款 项 1,923,231 2,774,694 可 供 出 售 金 融 资 产 941,256 1,204,470 递 延 所 得 税 资 产 2,298,849 1,983,977 其 他 非 流 动 资 产 1,629,639 1,311,526 72,712,665 69,317,652 流 动 资 产 存 货 4 120,342,997 118,867,526 应 收 贸 易 账 款 及 其 他 应 收 账 款 以 及 预 付 款 项 5 20,256,536 14,786,878 收 购 土 地 使 用 权 之 预 付 款 项 17,950,915 11,133,906 预 付 所 得 税 2,691,546 2,115,462 可 供 出 售 金 融 资 产 3,000,000 �C 应 收 关 联 方 款 项 2,623,314 1,581,929 衍 生 金 融 工 具 90,199 41,782 受 限 制 现 金 2,875,658 3,817,713 现 金 及 现 金 等 价 物 19,359,175 22,591,843 189,190,340 174,937,039 总 资 产 261,903,005 244,254,691 权 益 本 公 司 权 益 持 有 人 应 占 权 益 股 本 348,864 356,275 储 备 52,107,187 49,805,385 52,456,051 50,161,660 非 控 制 性 权 益 永 续 资 本 工 具 4,500,000 �C 其 他 非 控 制 性 权 益 31,260,942 24,587,660 35,760,942 24,587,660 总 权 益 88,216,993 74,749,320 �C 29 �C 於 12月 31日 2016年 2015年 附 注 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 负 债 非 流 动 负 债 借 贷 49,188,203 52,867,396 融 资 租 赁 负 债 222,353 386,365 递 延 所 得 税 负 债 5,666,533 5,471,821 55,077,089 58,725,582 流 动 负 债 应 付 贸 易 账 款 及 其 他 应 付 账 款 6 27,307,614 25,962,991 预 收 款 项 31,903,265 30,766,515 应 付 所 得 税 13,682,645 12,460,061 借 贷 17,755,309 16,953,596 融 资 租 赁 负 债 171,420 186,620 应 付 关 联 方 款 项 27,788,670 24,447,996 递 延 收 入 �C 2,010 118,608,923 110,779,789 总 负 债 173,686,012 169,505,371 总 权 益 及 负 债 261,903,005 244,254,691 �C 30 �C 综 合 财 务 报 表 附 注 1. 一 般 资 料 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 （ 「本 公 司」）於 2004年 10月 29日 在 开 曼 群 岛 根 据 开 曼 群 岛 法 第 22 章 开 曼 群 岛 公 司 法 （ 1961年 法 律 3，经 综 合 及 修 订）注 册 成 立 为 获 豁 免 有 限 公 司。本 公 司 之 注 册 办 事 处 地 址 为Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand Cayman KY1-1111, Cayman Islands。本 公 司 主 要 从 事 投 资 控 股。本 公 司 及 其 附 属 公 司 （统 称 「本 集 团」）的 主 要 业 务 为 在 中 华 人 民 共 和 国 （ 「中 国」）进 行 房 地 产 开 发、物 业 投 资 及 酒 店 经 营。 本 公 司 股 份 於 2006年 7月 5日 在 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司 （ 「联 交 所」）主 板 上 市。 除 另 有 指 明 外，该 等 综 合 财 务 报 表 均 以 人 民 币 为 呈 列 单 位。 2. 重 大 会 计 政 策 概 要 编 制 该 等 综 合 财 务 报 表 所 采 用 的 主 要 会 计 政 策 载 列 如 下。除 另 有 指 明 外，该 等 政 策 於 所 呈 列 的 两 个 年 度 贯 彻 使 用。 2.1 编 制 基 准 该 等 综 合 财 务 报 表 是 根 据 所 有 适 用 的 香 港 财 务 报 告 准 则 （ 「香 港 财 务 报 告 准 则」）编 制。除 对 投 资 物 业 的 重 估、生 物 性 资 产、可 供 出 售 金 融 资 产 及 衍 生 金 融 工 具 按 公 允 价 值 列 账 外，综 合 财 务 报 表 已 按 照 历 史 成 本 法 编 制。 编 制 符 合 香 港 财 务 报 告 准 则 的 财 务 报 表 须 使 用 若 干 主 要 会 计 估 算。管 理 层 在 应 用 本 集 团 会 计 政 策 过 程 中 亦 须 作 出 判 断。涉 及 需 要 较 多 判 断 或 较 为 复 杂 的 范 畴，或 涉 及 对 综 合 财 务 报 表 属 重 大 的 假 设 和 估 算 的 范 畴。 (a) 本 集 团 采 纳 的 新 订 及 经 修 订 准 则 本 集 团 於 2016年 1月 1日 或 之 後 开 始 的 财 政 年 度 首 次 采 纳 以 下 经 修 订 准 则： 香 港 财 务 报 告 准 则 2012年 至 2014年 周 期 的 年 度 改 进 有 关 香 港 财 务 报 告 准 则 第 5号 「持 作 出 售 的 非 流 动 资 产 及 已 终 止 业 务」、香 港 财 务 报 告 准 则 第 7 号「金 融 工 具：披 露」、香 港 会 计 准 则 第 19号「雇 员 福 利」及 香 港 会 计 准 则 第 34号「中 期 财 务 报 告」的 修 订 �C 31 �C 香 港 会 计 准 则 第 16号 及 香 港 会 计 准 则 第 38号 之 修 订「澄 清 可 接 受 的 折 旧 及 摊 销 方 法」 香 港 会 计 准 则 第 1号 之 修 订「披 露 计 划」 香 港 会 计 准 则 第 27号 之 修 订「独 立 财 务 报 表 之 权 益 法」 香 港 财 务 报 告 准 则 第 14号「监 管 递 延 账 目」 香 港 财 务 报 告 准 则 第 11号 之 修 订「收 购 共 同 经 营 权 益 的 会 计 法」 香 港 会 计 准 则 第 16号 及 香 港 会 计 准 则 第 41号 之 修 订 「农 业：生 产 性 植 物」 香 港 财 务 报 告 准 则 第 10号、香 港 财 务 报 告 第 12号 及 香 港 会 计 准 则 第 28号 之 修 订「投 资 实 体：应 用 综 合 入 账 之 例 外 情 况」 采 纳 该 等 修 订 对 当 期 或 任 何 过 往 期 间 并 无 影 响，亦 不 大 可 能 影 响 未 来 期 间。 (b) 尚 未 采 纳 之 新 订 准 则 及 诠 释 若 干 新 订 准 则 及 准 则 修 订 及 诠 释 已 颁 布 但 於 2016年 1月 1日 开 始 之 年 度 期 间 尚 未 生 效，且 未 获 提 早 采 纳。 现 时 与 本 集 团 有 关 者 如 下： 於 下 列 日 期 或 之 後 开 始 的 年 度 生 效 香 港 会 计 准 则 第 12号 之 修 订 所 得 税 2017年 1月 1日 香 港 会 计 准 则 第 7号 之 修 订 现 金 流 量 表 2017年 1月 1日 香 港 财 务 报 告 准 则 第 15号 客 户 合 约 收 入 2018年 1月 1日 香 港 财 务 报 告 准 则 第 9号 金 融 工 具 2018年 1月 1日 香 港 财 务 报 告 准 则 第 16号 租 赁 2019年 1月 1日 香 港 财 务 报 告 准 则 第 10号 及 香 港 会 计 准 则 第 28号 之 修 订 投 资 者 与 其 联 营 或 合 营 企 业 之 间 的 资 产 出 售 或 注 资 待 定 本 集 团 并 无 提 前 采 用 已 发 出 但 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 未 生 效 的 新 会 计 及 财 务 报 告 准 则、现 行 准 则 的 修 订 及 诠 释。本 集 团 进 行 仔 细 检 讨 之 前，未 能 合 理 估 计 采 用 香 港 财 务 报 告 准 则 第 15号 的 影 响。除 香 港 财 务 报 告 准 则 第 15号 之 外，本 集 团 预 计 当 该 等 准 则 生 效 而 采 用 时，不 会 对 本 集 团 的 经 营 业 绩 及 财 务 状 况 有 任 何 重 大 影 响。 �C 32 �C 3. 分 部 资 料 主 要 经 营 决 策 者 已 确 定 为 管 理 委 员 会。主 要 经 营 决 策 者 审 阅 本 集 团 的 内 部 报 告，以 评 估 表 现 及 分 配 资 源。主 要 经 营 决 策 者 已 根 据 该 等 报 告 厘 定 经 营 分 部。 由 於 本 集 团 大 部 分 综 合 收 入 及 业 绩 均 来 自 中 国 市 场 及 本 集 团 综 合 资 产 大 部 分 位 於 中 国， 故 并 无 呈 列 地 区 分 部 资 料。 主 要 经 营 决 策 者 根 据 有 关 收 入 及 除 所 得 税 前 利 润 的 计 量 评 估 经 营 分 部 的 表 现。本 集 团 向 主 要 经 营 决 策 者 所 提 供 资 料 的 计 量 方 法，与 财 务 报 表 的 计 量 方 法 一 致。 (a) 收 入 本 集 团 营 业 额 包 括 下 列 年 内 确 认 的 收 入： 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 物 业 销 售 56,196,877 54,594,513 酒 店 经 营 收 入 1,466,201 1,301,986 投 资 物 业 租 金 收 入 710,357 739,249 其 他 912,726 1,097,226 59,286,161 57,732,974 �C 33 �C (b) 分 部 资 料 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 物 业 开 发 及 投 资 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 （ 「上 海 世 茂」） * 其 他 酒 店 业 务 未 分 配 ** 总 额 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 收 入 －物 业 销 售 12,675,709 43,521,168 �C �C 56,196,877 －酒 店 经 营 收 入 125,671 �C 1,340,530 �C 1,466,201 －投 资 物 业 租 金 收 入 553,584 156,773 �C �C 710,357 －其 他 353,061 559,665 �C �C 912,726 总 收 入 13,708,025 44,237,606 1,340,530 �C 59,286,161 经 营 利 润�u （亏 损） 4,832,976 10,443,296 133,226 (589,283) 14,820,215 融 资 收 入 87,723 267,225 842 14,042 369,832 融 资 成 本 (148,120) (416,390) (1,269) (979,999) (1,545,778) 应 占 业 绩 －联 营 公 司 (84,754) 122,338 �C �C 37,584 －合 营 企 业 (87,885) (398,090) �C �C (485,975) 除 所 得 税 前 利 润�u （亏 损） 4,599,940 10,018,379 132,799 (1,555,240) 13,195,878 所 得 税 开 支 (5,685,493) 年 度 利 润 7,510,385 其 他 分 部 项 目 如 下： 资 本 及 物 业 开 发 开 支 18,763,299 35,172,000 548,656 �C 54,483,955 投 资 物 业 公 允 价 值 收 益 1,251,562 745,111 �C �C 1,996,673 衍 生 金 融 工 具 公 允 价 值 收 益 �C 140,478 �C �C 140,478 无 形 资 产 撇 销 �C 26 �C �C 26 折 旧 45,710 96,111 254,436 33,892 430,149 土 地 使 用 权 摊 销 7,009 1,208 75,963 �C 84,180 应 收 账 款 减 值 拨 备 57,362 �C �C �C 57,362 * 截 至 2016年 12月 31日 本 集 团 拥 有 上 海 世 茂 58.92%实 际 股 权 ** 未 分 配 主 要 指 企 业 层 面 活 动 �C 34 �C 於 2016年 12月 31日 分 部 资 产 及 负 债 如 下： 物 业 开 发 及 投 资 上 海 世 茂 * 其 他 酒 店 业 务 总 额 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 联 营 公 司 169 912,296 �C 912,465 合 营 企 业 2,066,922 7,116,503 �C 9,183,425 无 形 资 产 1,709,730 �C 130,928 1,840,658 其 他 分 部 资 产 73,525,911 151,943,817 16,148,122 241,617,850 分 部 资 产 总 额 77,302,732 159,972,616 16,279,050 253,554,398 递 延 所 得 税 资 产 2,298,849 可 供 出 售 金 融 资 产 3,941,256 衍 生 金 融 工 具 90,199 其 他 资 产 2,018,303 总 资 产 261,903,005 借 贷 15,456,370 22,128,581 586,400 38,171,351 其 他 分 部 负 债 30,981,287 56,813,299 12,564,720 100,359,306 分 部 负 债 总 额 46,437,657 78,941,880 13,151,120 138,530,657 企 业 借 贷 28,772,161 递 延 所 得 税 负 债 5,666,533 其 他 负 债 716,661 总 负 债 173,686,012 �C 35 �C 截 至 2015年 12月 31日 止 年 度 物 业 开 发 及 投 资 上 海 世 茂 * 其 他 酒 店 业 务 未 分 配 ** 总 额 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 收 入 －物 业 销 售 13,783,760 40,810,753 �C �C 54,594,513 －酒 店 经 营 收 入 81,765 �C 1,220,221 �C 1,301,986 －投 资 物 业 租 金 收 入 536,236 203,013 �C �C 739,249 －其 他 687,196 410,030 �C �C 1,097,226 总 收 入 15,088,957 41,423,796 1,220,221 �C 57,732,974 经 营 利 润�u （亏 损） 5,071,634 10,745,825 204,904 (408,137) 15,614,226 融 资 收 入 52,431 286,115 760 1,956 341,262 融 资 成 本 (165,276) (363,806) (13,707) (1,207,121) (1,749,910) 应 占 业 绩 －联 营 公 司 (9,132) 117,816 �C �C 108,684 －合 营 企 业 (15,233) (576,620) �C �C (591,853) 除 所 得 税 前 利 润�u （亏 损） 4,934,424 10,209,330 191,957 (1,613,302) 13,722,409 所 得 税 开 支 (5,563,671) 年 度 利 润 8,158,738 其 他 分 部 项 目 如 下： 资 本 及 物 业 开 发 开 支 15,377,886 37,171,311 856,457 �C 53,405,654 投 资 物 业 公 允 价 值 收 益 962,248 1,814,446 �C �C 2,776,694 衍 生 金 融 工 具 公 允 价 值 收 益 �C 43,393 �C �C 43,393 折 旧 73,913 77,342 243,895 34,916 430,066 土 地 使 用 权 摊 销 10,035 2,360 61,568 �C 73,963 应 收 账 款 减 值 拨 备 82,218 �C �C �C 82,218 * 截 至 2015年 12月 31日 本 集 团 拥 有 上 海 世 茂 58.92%实 际 股 权 ** 未 分 配 主 要 指 企 业 层 面 活 动 �C 36 �C 於 2015年 12月 31日 分 部 资 产 及 负 债 如 下： 物 业 开 发 及 投 资 上 海 世 茂 * 其 他 酒 店 业 务 总 额 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 联 营 公 司 117,922 780,353 �C 898,275 合 营 企 业 2,150,523 7,634,375 �C 9,784,898 无 形 资 产 1,709,730 26 130,928 1,840,684 其 他 分 部 资 产 58,821,128 153,557,579 14,111,129 226,489,836 分 部 资 产 总 额 62,799,303 161,972,333 14,242,057 239,013,693 递 延 所 得 税 资 产 1,983,977 可 供 出 售 金 融 资 产 1,204,470 衍 生 金 融 工 具 41,782 其 他 资 产 2,010,769 总 资 产 244,254,691 借 贷 14,444,947 31,268,177 174,000 45,887,124 其 他 分 部 负 债 22,951,542 61,265,564 9,501,369 93,718,475 分 部 负 债 总 额 37,396,489 92,533,741 9,675,369 139,605,599 企 业 借 贷 23,933,868 递 延 所 得 税 负 债 5,471,821 其 他 负 债 494,083 总 负 债 169,505,371 分 部 资 产 总 额 主 要 包 括 物 业 及 设 备、投 资 物 业、土 地 使 用 权、其 他 非 流 动 资 产、发 展 中 物 业、持 作 销 售 用 途 的 落 成 物 业、应 收 账 款、预 付 款 项 及 现 金 结 余，亦 包 括 与 相 关 分 部 有 关 的 因 收 购 附 属 公 司 而 确 认 的 商 誉，惟 不 包 括 企 业 资 产、递 延 所 得 税 资 产、可 供 出 售 金 融 资 产 及 衍 生 金 融 工 具。 分 部 负 债 总 额 包 括 经 营 负 债，惟 不 包 括 企 业 负 债、企 业 借 贷 及 递 延 所 得 税 负 债。 4. 存 货 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 存 货 包 括： 发 展 中 物 业 101,568,030 100,727,237 持 作 销 售 用 途 的 落 成 物 业 18,476,834 18,140,289 生 物 性 资 产 298,133 �C 120,342,997 118,867,526 �C 37 �C 5 应 收 贸 易 账 款 及 其 他 应 收 账 款 及 预 付 款 项 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 土 地 使 用 权 之 投 标 押 金 （附 注 (a)） 10,434,729 4,116,809 应 收 贸 易 账 款 （附 注 (b)） 4,623,286 4,967,963 预 售 所 得 款 项 的 预 付 营 业 税 1,039,979 1,700,264 建 筑 成 本 的 预 付 款 项 1,832,733 1,239,653 其 他 应 收 账 款 2,325,809 2,762,189 20,256,536 14,786,878 附 注： (a) 土 地 使 用 权 之 投 标 押 金 主 要 指 本 集 团 向 多 个 市 政 府 缴 交 之 押 金，以 参 与 土 地 拍 卖。 倘 本 集 团 於 拍 卖 中 中 标，该 押 金 将 於 应 支 付 的 土 地 成 本 总 额 中 扣 除。倘 本 集 团 未 中 标，该 金 额 将 悉 数 退 还。 (b) 应 收 贸 易 账 款 主 要 来 自 物 业 销 售。已 出 售 物 业 的 代 价 根 据 相 关 买 卖 协 议 订 明 的 条 款 偿 付。於 各 结 算 日 应 收 贸 易 账 款 的 账 龄 分 析 如 下： 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 90天 内 3,714,529 3,911,781 超 过 90天 至 365天 内 527,704 651,316 超 过 365天 381,053 404,866 4,623,286 4,967,963 於 2016年 12月 31日，出 售 物 业 的 应 收 账 款 约 为 人 民 币 4,380,004,000元 （ 2015年：人 民 币 4,332,638,000元）。 应 收 贸 易 账 款 分 析 如 下： 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 完 全 履 行 信 用 条 款 3,690,031 3,694,870 已 逾 期 但 未 减 值 933,255 1,273,093 4,623,286 4,967,963 �C 38 �C 已 逾 期 但 未 减 值 的 应 收 贸 易 账 款 账 龄 分 析 如 下： 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 90天 内 375,422 245,613 超 过 90天 至 365天 内 225,516 622,614 超 过 365天 332,317 404,866 933,255 1,273,093 因 本 集 团 一 般 在 收 到 未 清 偿 余 款 及 向 买 方 转 让 业 权 前 持 有 所 售 物 业 的 业 权 作 为 抵 押，故 董 事 认 为 该 等 已 逾 期 应 收 贸 易 账 款 可 收 回 且 并 无 对 於 2016年 及 2015年 12月 31 日 的 已 逾 期 应 收 账 款 进 行 拨 备。 於 2016年 12月 31日，其 他 应 收 账 款 减 值 拨 备 约 为 人 民 币 188,751,000元 （ 2015年：人 民 币 131,389,000元）。 於 2016年 及 2015年 12月 31日，由 於 贴 现 的 影 响 并 不 重 大，本 集 团 应 收 贸 易 账 款、土 地 使 用 权 之 投 标 押 金 及 其 他 应 收 账 款 的 公 允 价 值 与 其 账 面 值 相 若。 於 2016年 及 2015年 12月 31日，本 集 团 大 部 分 应 收 贸 易 账 款 及 其 他 应 收 账 款 以 人 民 币 列 值。 6 应 付 贸 易 账 款 及 其 他 应 付 账 款 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 应 付 贸 易 账 款 （附 注 (a)） 21,220,985 21,271,645 其 他 应 付 税 项 1,070,753 1,334,669 应 计 费 用 1,670,331 1,310,797 其 他 应 付 账 款 （附 注 (b)） 3,345,545 2,045,880 27,307,614 25,962,991 附 注： (a) 於 2016年 12月 31日，根 据 发 票 日 期，应 付 贸 易 账 款 的 账 龄 分 析 如 下： 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 於 90天 内 20,371,754 21,139,006 超 过 90天 至 1年 内 849,231 132,639 21,220,985 21,271,645 �C 39 �C (b) 其 他 应 付 账 款 包 括： 於 12月 31日 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 收 取 客 户 按 金 1,235,158 1,240,333 应 付 股 权 账 款 1,045,000 �C 代 政 府 机 构 向 客 户 收 取 的 费 用 144,105 116,509 承 建 商 的 订 金 356,455 360,388 租 户 及 酒 店 客 户 的 租 赁 按 金 463,658 294,340 其 他 101,169 34,310 3,345,545 2,045,880 7 按 性 质 分 类 的 支 出 计 入 销 售 成 本、营 销 及 市 场 推 广 成 本、行 政 开 支 和 其 他 营 运 开 支 的 支 出 分 析 如 下： 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 已 出 售 物 业 成 本 及 其 他 40,410,295 37,412,175 包 括：资 本 化 利 息 3,606,000 3,450,500 土 地 成 本 及 建 筑 成 本 35,929,000 33,834,800 销 售 物 业 的 营 业 税 及 其 他 徵 费 （附 注 (a)） 1,635,370 3,216,851 员 工 成 本－包 括 董 事 酬 金 1,603,436 1,589,176 广 告、宣 传 和 佣 金 成 本 1,050,473 1,302,885 酒 店 营 运 产 生 的 直 接 开 支 857,339 767,791 企 业 及 办 公 开 支 610,932 753,355 折 旧 430,149 430,066 土 地 使 用 权 摊 销 84,180 73,963 经 营 租 赁 租 金 开 支 77,072 105,515 投 资 物 业 产 生 的 直 接 开 支 34,494 67,398 慈 善 捐 款 123,697 50,652 核 数 师 酬 金 13,350 19,260 －核 数 服 务 9,400 9,000 －非 核 数 服 务 3,950 10,260 应 收 账 款 减 值 拨 备 57,362 82,218 持 作 销 售 用 途 的 落 成 物 业 减 值 亏 损 拨 备 173,295 152,469 无 形 资 产 撇 销 26 �C 其 他 开 支 139,934 442,666 销 售 成 本、营 销 及 市 场 推 广 成 本、行 政 开 支 及 其 他 营 运 开 支 总 额 47,301,404 46,466,440 附 注： (a) 营 业 税 及 其 他 徵 费 於 2016年 5月 1日 前，本 集 团 的 中 国 公 司 须 就 销 售 物 业 的 收 入 缴 付 5%营 业 税。其 後， 该 等 公 司 须 缴 付 增 值 税，适 用 税 率 为 11%及 5%。 �C 40 �C 8 融 资 成 本－净 额 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 银 行 借 贷 利 息 －须 於 五 年 内 全 数 偿 还 2,759,925 2,724,278 －毋 须 於 五 年 内 全 数 偿 还 256,384 308,980 高 级 票 据 利 息 －须 於 五 年 内 全 数 偿 还 692,607 537,904 －毋 须 於 五 年 内 全 数 偿 还 614,752 794,259 其 他 金 融 机 构 借 款 利 息 －须 於 五 年 内 全 数 偿 还 1,052,686 1,130,062 －毋 须 於 五 年 内 全 数 偿 还 �C �C 融 资 租 赁 负 债 利 息 －须 於 五 年 内 全 数 偿 还 49,214 5,818 －毋 须 於 五 年 内 全 数 偿 还 �C �C 5,425,568 5,501,301 减：资 本 化 利 息 (4,743,492) (4,940,418) 净 汇 兑 损 失 1,435,225 1,970,760 减：资 本 化 汇 兑 损 失 (571,523) (781,733) 融 资 成 本 1,545,778 1,749,910 融 资 收 入 (369,832) (341,262) 融 资 成 本－净 额 1,175,946 1,408,648 9 所 得 税 开 支 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 当 期 所 得 税 －中 国 企 业 所 得 税 3,232,300 3,241,700 －中 国 预 扣 所 得 税 31,544 30,127 －中 国 土 地 增 值 税 2,011,855 1,695,965 5,275,699 4,967,792 递 延 所 得 税 －中 国 企 业 所 得 税 184,794 335,874 －中 国 预 扣 所 得 税 225,000 260,005 5,685,493 5,563,671 �C 41 �C 根 据 本 集 团 的 除 所 得 税 前 利 润 计 算 的 所 得 税 与 按 本 集 团 旗 下 公 司 所 处 国 家 颁 布 之 税 率 计 算 的 理 论 金 额 不 同，载 列 如 下： 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 除 所 得 税 前 利 润 13,195,878 13,722,409 加：应 占 联 营 公 司 和 合 营 企 业 业 绩 448,391 483,169 土 地 增 值 税 (2,011,855) (1,695,965) 11,632,414 12,509,613 按 中 国 企 业 所 得 税 率 25% （ 2015年：25%）计 算 2,908,104 3,127,403 其 他 国 家 或 地 区 不 同 税 率 的 影 响 (24,823) (49,504) 不 能 扣 减 所 得 税 的 支 出 （附 注 (a)） 598,365 615,573 毋 须 课 税 的 收 入 （附 注 (b)） (70,952) (129,168) 未 确 认 的 税 务 亏 损 6,400 13,270 中 国 企 业 所 得 税 开 支 3,417,094 3,577,574 中 国 土 地 增 值 税 开 支 2,011,855 1,695,965 当 期 所 得 税－中 国 预 扣 所 得 税 31,544 30,127 递 延 所 得 税－中 国 预 扣 所 得 税 225,000 260,005 5,685,493 5,563,671 附 注： (a) 不 能 扣 减 所 得 税 的 支 出 及 亏 损 主 要 来 自 本 公 司 及 其 於 英 属 处 女 群 岛 设 立 的 附 属 公 司 产 生 的 汇 兑 亏 损 净 额 与 不 可 扣 税 开 支。 (b) 毋 须 课 税 的 收 入 主 要 来 自 於 开 曼 群 岛、英 属 处 女 群 岛 及 香 港 注 册 成 立 的 公 司 所 赚 取 的 利 息 收 入 及 汇 兑 收 益 净 额。 香 港 利 得 税 由 於 本 集 团 於 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 在 香 港 并 无 应 课 税 利 润 （ 2015年：无），故 本 集 团 并 无 作 出 香 港 利 得 税 拨 备。 中 国 企 业 所 得 税 中 国 企 业 所 得 税 按 中 国 法 定 财 务 报 告 的 利 润 的 25%作 出 拨 备，并 就 中 国 企 业 所 得 税 毋 须 课 税 或 不 可 扣 减 的 项 目 作 出 调 整。 �C 42 �C 中 国 土 地 增 值 税 中 国 土 地 增 值 税 按 地 价 增 值 以 累 进 税 率 30%至 60%计 算，为 销 售 物 业 所 得 款 项 减 可 扣 减 支 出，包 括 土 地 使 用 权 成 本、借 贷 成 本、营 业 税 和 所 有 物 业 发 展 开 支。税 项 於 物 业 拥 有 权 转 移 时 产 生。 中 国 预 扣 所 得 税 根 据 中 国 新 企 业 所 得 税 法，自 2008年 1月 1日 起，中 国 附 属 公 司 就 2008年 1月 1日 後 赚 取 的 利 润 宣 派 股 息 时，其 境 外 直 接 控 股 公 司 须 缴 付 10%预 扣 税。根 据 中 国 与 香 港 订 立 的 税 务 条 约 安 排，5%的 较 低 预 扣 税 率 将 适 用 於 在 香 港 成 立 的 中 国 附 属 公 司 之 直 接 控 股 公 司。 海 外 控 股 公 司 出 售 於 中 国 投 资 的 收 益，以 及 海 外 附 属 公 司 向 中 国 附 属 公 司 收 取 的 集 团 内 费 用 亦 可 能 须 缴 付 10%预 扣 税。 10 股 息 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 人 民 币 千 元 人 民 币 千 元 已 付 中 期 股 息 每 股 普 通 股 32港 仙 （ 2015年：30港 仙） （附 注 (a)） 954,318 821,541 拟 派 末 期 股 息 每 股 普 通 股 44港 仙 （ 2015年：40港 仙） （附 注 (b)） 1,318,310 1,163,728 其 他 已 付 股 息 192,475 51,491 2,465,103 2,036,760 附 注： (a) 截 至 2016年 6月 30日 止 六 个 月 的 中 期 股 息 每 股 普 通 股 26港 仙 及 特 别 股 息 每 股 普 通 股 6港 仙，合 计 1,111,222,000港 元 （相 等 於 人 民 币 954,318,000元） 已 於 2016年 9月 派 付 (2015 年 中 期 股 息 人 民 币 821,541,000元 已 於 2015年 派 付）。 (b) 於 2017年 3月 29日 举 行 的 会 议 上，董 事 建 议 就 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 派 发 末 期 股 息 每 股 普 通 股 44港 仙。拟 派 股 息 并 未 於 综 合 财 务 报 表 内 列 为 应 付 股 息，惟 待 股 东 於 本 公 司 应 届 股 东 周 年 大 会 上 批 准 後 将 会 列 作 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 之 分 派。 截 至 2015年 12月 31日 止 年 度 的 末 期 股 息 人 民 币 1,163,728,000元 已 於 2016年 派 付。 �C 43 �C 11 每 股 盈 利 每 股 基 本 盈 利 乃 按 本 公 司 权 益 持 有 人 应 占 利 润 除 以 年 内 已 发 行 普 通 股 的 加 权 平 均 数 计 算。 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 本 公 司 权 益 持 有 人 应 占 利 润 （人 民 币 千 元） 5,171,855 6,115,784 已 发 行 普 通 股 的 加 权 平 均 数 （千 股） 3,433,844 3,460,330 每 股 基 本 盈 利 （人 民 币 分） 150.6 176.7 每 股 摊 薄 盈 利 乃 就 股 份 奖 励 计 划 授 出 的 股 份 （假 设 已 行 使）引 致 的 潜 在 摊 薄 效 应 调 整 已 发 行 普 通 股 加 权 平 均 数 计 算 得 出。 截 至 12月 31日 止 年 度 2016年 2015年 本 公 司 权 益 持 有 人 应 占 利 润 （人 民 币 千 元） 5,171,855 6,115,784 已 发 行 普 通 股 的 加 权 平 均 数 （千 股） 3,433,844 3,460,330 就 根 据 股 份 计 划 授 出 的 股 份�u根 据 首 次 公 开 招 股 前 购 股 权 计 划 授 出 的 购 股 权 作 出 调 整 （千 股） 4,470 5,047 用 於 计 算 每 股 摊 薄 盈 利 之 普 通 股 加 权 平 均 数 （千 股） 3,438,314 3,465,377 每 股 摊 薄 盈 利 （人 民 币 分） 150.4 176.4 �C 44 �C 企 业 管 治 及 其 他 资 料 遵 守 上 市 规 则 附 录 10所 载 的 标 准 守 则 本 公 司 已 采 纳 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司 （ 「联 交 所」）证 券 上 市 规 则 （ 「上 市 规 则」） 附 录 10所 载 的 上 市 发 行 人 董 事 进 行 证 券 交 易 的 标 准 守 则 （ 「标 准 守 则」）为 本 公 司 董 事 （ 「董 事」）进 行 证 券 交 易 的 操 守 准 则。本 公 司 已 向 全 体 董 事 特 地 作 出 查 询， 而 全 体 董 事 均 已 确 认 彼 等 於 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 内 一 直 遵 守 标 准 守 则 内 列 载 的 所 须 标 准。 遵 守 企 业 管 治 守 则 於 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 内，本 公 司 一 直 遵 守 上 市 规 则 附 录 14所 载 的 企 业 管 治 守 则 （ 「守 则」）的 守 则 条 文，惟 下 文 所 列 出 的 一 项 除 外。 本 公 司 主 席 与 行 政 总 裁 的 角 色 并 未 根 据 守 则 的 守 则 条 文 第 A.2.1条 要 求 而 予 以 区 分。许 荣 茂 先 生 （ 「许 先 生」）为 本 公 司 主 席 兼 本 集 团 创 办 人。许 先 生 於 房 地 产 发 展 及 投 资 方 面 拥 有 丰 富 经 验，负 责 本 集 团 整 体 策 略 规 划 及 业 务 管 理。董 事 会 认 为 由 同 一 人 出 任 主 席 及 行 政 总 裁 两 职 有 利 本 集 团 的 业 务 前 景 及 管 理。由 富 有 经 验 及 才 能 的 人 士 组 成 的 高 级 管 理 层 与 董 事 会，可 确 保 权 力 与 权 限 之 间 有 所 制 衡。董 事 会 现 时 由 五 名 执 行 董 事、一 名 非 执 行 董 事 及 三 名 独 立 非 执 行 董 事 组 成，此 组 合 可 体 现 董 事 会 内 的 独 立 性。 购 买、出 售 或 赎 回 上 市 证 券 於 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度，本 公 司 於 联 交 所 以 总 代 价 约 872,668,667港 元 （未 计 费 用）购 买 合 共 85,549,000股 股 份。所 有 已 购 买 股 份 随 後 已 注 销。 �C 45 �C 购 买 详 情 如 下： 购 买 月 份 购 买 股 份 数 目 购 买 价 格 购 买 价 格 总 额 最 高 最 低 （未 计 费 用） 港 元 港 元 港 元 2016年 7月 39,994,500 10.46 9.73 405,124,098.20 2016年 9月 406,000 10.50 10.48 4,261,700.80 2016年 10月 23,606,500 10.50 10.04 243,614,390.15 2016年 11月 13,151,000 10.40 10.04 135,073,108.55 2016年 12月 8,391,000 10.20 9.86 84,595,369.00 85,549,000 872,668,666.70 於 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度，股 份 奖 励 计 划 的 受 托 人 根 据 股 份 奖 励 计 划 的 规 则 及 信 托 契 约 条 款，以 总 代 价 约 44,225,000港 元 在 联 交 所 购 入 合 共 4,300,000股 本 公 司 股 份。 除 上 文 所 披 露 外，本 公 司 或 其 任 何 附 属 公 司 於 截 至 2016年 12月 31日 止 年 度 内 概 无 购 买、出 售 或 赎 回 本 公 司 任 何 上 市 证 券。 股 东 周 年 大 会 本 公 司2017年 股 东 周 年 大 会 （ 「股 东 周 年 大 会」）将 於2017年6月19日 （星 期 一）举 行。 召 开 股 东 周 年 大 会 的 通 告 将 按 照 上 市 规 则 规 定 的 方 式，适 时 刊 登 并 寄 发 予 本 公 司 股 东。 末 期 股 息 董 事 会 建 议 就 截 至2016年12月31日 止 年 度 派 发 末 期 股 息 每 股 普 通 股44港 仙 （ 2015 年：40港 仙）。建 议 之 末 期 股 息，连 同 已 於 2016年 9月 30日 派 发 之 中 期 股 息 每 股 普 通 股 26港 仙 及 特 别 股 息 每 股 普 通 股 6港 仙，截 至 2016年 12月 31日 止 全 年 合 共 派 发 股 息 每 股 普 通 股 76港 仙 （ 2015年 全 年：70港 仙）。建 议 之 末 期 股 息，倘 於 2017 年 6月 19日 （星 期 一）举 行 之 股 东 周 年 大 会 上 获 得 通 过，将 於 2017年 7月 28日 （星 期 五）派 发 予 於 2017年 7月 14日 （ 星 期 五）登 记 在 本 公 司 股 东 名 册 之 股 东。 �C 46 �C 暂 停 办 理 股 份 过 户 登 记 手 续 本 公 司 将 於 下 列 时 段 暂 停 办 理 股 份 过 户 登 记 手 续： (i) 由 2017年 6月 14日 （星 期 三）至 2017年 6月 19日 （星 期 一） （包 括 首 尾 两 天），暂 停 办 理 股 份 过 户 登 记 手 续，以 确 定 股 东 可 出 席 股 东 周 年 大 会 并 於 会 上 投 票 的 权 利。为 确 保 合 资 格 出 席 股 东 周 年 大 会 及 於 会 上 投 票 的 权 利，所 有 过 户 文 件 连 同 有 关 股 票，必 须 於 2017年 6月 13日 （星 期 二）下 午 4时 30分 前，送 交 本 公 司 之 股 份 过 户 及 登 记 香 港 分 处 卓 佳 证 券 登 记 有 限 公 司，地 址 为 香 港 皇 后 大 道 东 183号 合 和 中 心 22楼；及 (ii) 於 2017年 7月 13日 （星 期 四）及 2017年 7月 14日 （星 期 五）两 天，暂 停 办 理 股 份 过 户 登 记 手 续，以 确 定 股 东 享 有 建 议 之 末 期 股 息 的 资 格。凡 欲 获 派 末 期 股 息，所 有 过 户 文 件 连 同 有 关 股 票，必 须 於 2017年 7月 12日 （星 期 三）下 午 4时 30 分 前，送 交 本 公 司 之 股 份 过 户 及 登 记 香 港 分 处 卓 佳 证 券 登 记 有 限 公 司 （其 地 址 列 於 上 文 分 段 (i)）。 於 上 文 分 段 (i)及 (ii)所 述 期 间 内 将 不 会 办 理 股 份 过 户 登 记 手 续。 代 表 董 事 会 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 主 席 许 荣 茂 香 港，2017年 3月 29日 於 本 公 告 日 期，董 事 会 包 括 五 位 执 行 董 事 许 荣 茂 先 生 （主 席）、许 世 坛 先 生 （副 主 席）、汤 沸 女 士、廖 鲁 江 先 生 及 阚 乃 桂 先 生；一 位 非 执 行 董 事 刘 赛 飞 先 生；以 及 三 位 独 立 非 执 行 董 事 简 丽 娟 女 士、吕 红 兵 先 生 及 林 清 锦 先 生。