阁 下 如 对 本 通 函 任 何 方 面 或 应 采 取 的 行 动 有 任 何 疑 问 ， 应 谘 询 阁 下 的 持 牌 证 券 交 易 商 、 银行经理、律师、专业会计师或其他专业顾问。 阁 下 如 已 售 出 或 转 让 名 下 所 有 恒 大 健 康 产 业 集 团 有 限 公 司 的 证 券 ， 应 立 即 将 本 通 函 送 交 买 方 或 承 让 人， 或 经 手 买 卖 或 转 让 的 银 行 、 持 牌 证 券 交 易 商 或 其 他 代 理 商 ， 以 便 转 交 买 方 或 承让人。 香 港 交 易 及 结 算 所 有 限 公 司 及 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司 对 本 通 函 之 内 容 概 不 负 责 ， 对 其 准 确 性 或 完 整 性 亦 不 发 表 任 何 声 明 ， 并 明 确 表 示 概 不 会 就 因 本 通 函 全 部 或 其 任 何 部 分 内 容 而 产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。 EVERGRANDE HEALTH INDUSTRY GROUP LIMITED 恒 大 健 康 产 业 集 团 有 限 公 司 （ 於香港注册成立之有限公司） （股份代号： 708） 主要交易 收购中国陕西省西安市 地块使用权 董事会函件载於本通函第 3至 7页。 本封面页所用词汇与本通函 「释义」一节所界定者具相同涵义。 本 通 函 内 所 载 任 何 关 於 本 集 团 业 务 发 展 的 前 瞻 性 陈 述 及 其 中 所 载 的 任 何 事 项 能 否 达 成 、 会 否 真 正 发 生 或 会 否 实 现 或 是 否 完 整 或 正 确 ， 均 并 无 保 证 。 本 公 司 股 东 及 �u 或 有 意 投 资 者 於 买 卖 本 公 司 证 券 时 务 请 审 慎 行 事 ， 不 应 过 分 依 赖 本 通 函 所 披 露 的 资 料 。 如 有 疑 问 ， 任 何 股 东或有意投资者应谘询专业顾问的意见。 此 乃 要 件 请 即 处 理 2017年 1月 25日 页次 释义 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 董事会函件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 附录一 ― 本集团之财务资料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 附录二 ― 一般资料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 附录三 ― 物业估值报告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 目 录 �C i �C 於本通函内，除文义另有所指外，下列词汇具有以下涵义： 「该公告」 指 本公司日期为 2016年 12月 5日的公告，内容有关竞投 事项； 「艾华迪评估谘询」 指 艾华迪评估谘询有限公司； 「竞投事项」 指 本公司透过其附属公司於 2016年 12月 5日由竞得人竞 得该等地块的国有建设用地使用权； 「竞得人」 指 广 州 市 凯 尚 健 康 产 业 有 限 公 司 ， 一 家 於 中 国 注 册 成 立的公司，并为本公司的全资附属公司； 「董事会」 指 本公司董事会； 「中国」 指 中 华 人 民 共 和 国 ， 就 本 通 函 而 言 ， 不 包 括 香 港 、 澳 门特别行政区及台湾； 「本公司」 指 恒 大 健 康 产 业 集 团 有 限 公 司 ， 一 家 於 香 港 注 册 成 立 的有限公司，其股份於联交所上市及买卖； 「控股股东」 指 Evergrande Health Industry Holdings Limited，本公司的 控股股东，直接持有本公司 6,479,500,000 股股份，占 本公司於最後实际可行日期已发行股份约 74.99 %； 「董事」 指 本公司董事； 「本集团」 指 本公司及其附属公司； 「港元」 指 港元，香港的法定货币； 「香港」 指 中华人民共和国香港特别行政区； 「该等地块」 指 中国陕西省西安市长安区 CA 06 -29 -1地块及 CA 06 -29 - 2地块； 「最後实际可行日期」 指 2017年 1月 20日，即本通函付印前确定本通函中若干 资料之最後实际可行日期； 释 义 �C 1 �C 「上市规则」 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则； 「物业估值报告」 指 合 资 格 估 值 师 艾 华 迪 评 估 谘 询 根 据 上 市 规 则 就 该 等 地块编制的估值报告，并已载入本通函附录三； 「受让人」 指 西 安 恒 宁 健 康 置 业 有 限 公 司 ， 一 家 於 中 国 成 立 的 公 司 ， 并 为 广 州 市 凯 尚 健 康 产 业 有 限 公 司 的 全 资 附 属 公司； 「人民币」 指 人民币，中华人民共和国的法定货币； 「证券及期货条例」 指 香港法例第 571章证券及期货条例； 「股份」 指 本公司普通股； 「股东」 指 股份的持有人； 「联交所」 指 香港联合交易所有限公司； 「出让人」 指 西安市国土资源局； 「西安土地收购」 指 根 据 西 安 土 地 收 购 协 议 收 购 该 等 地 块 的 土 地 使 用 权； 「西安土地协议」 指 竞得人与出让人就西安土地收购所订立日期为 2016年 1 2 月 1 6 日 的《 西 安 市 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同》 ，经不时补充及修订； 「西安土地收购竞投确 认」 指 竞得人所签订日期为 2016年 12月 5日的 《 CA 06 -29 -1号 国 有 建 设 用 地 使 用 权 网 上 挂 牌 出 让 成 交 确 认 书 》及 《 CA 06 -29 -2 号 国 有 建 设 用 地 使 用 权 网 上 挂 牌 出 让 成 交确认书》 ；及 「 %」 指 百分比。 於本通 函内 ，人民 币乃按 人民币 1 元兑 1.11793 港 元之汇 率换算 为港元 ，仅 供说 明用途。 释 义 �C 2 �C EVERGRANDE HEALTH INDUSTRY GROUP LIMITED 恒 大 健 康 产 业 集 团 有 限 公 司 （ 於香港注册成立之有限公司） （股份代号： 708） 执行董事： 谈朝晖女士 （ 主席） 彭晟先生 （ 行政总裁） 韩笑然先生 独立非执行董事： 周承炎先生 郭建文先生 谢武先生 注册办事处： 香港 金钟道 88号 太古广场一座 1501 �C 1507室 敬启者： 主要交易 收购中国陕西省西安市 地块使用权 绪言 兹提述该公告，内容有关竞投事项。本通函旨在向 阁下提供有关西安土地收 购的进一步详情。诚如该公告所披露，竞得人订立西安土地竞投确认。期後，竞得 人与出让人订立西安土地收购协议。 董 事 会 函 件 �C 3 �C 西安土地收购协议 日期 ： 2016年 12月 16日 出让人 ： 西安市国土资源局 受让人 ： 西安恒宁健康置业有限公司 该等地块的位置 ： 中国陕西省西安市长安区子午大道东侧 （ CA 06 -29 -1 ） 及神禾 二路南侧 （ CA 06 -29 -2 ） 该等地块的地盘 面积 ： 该等地块的总地盘面积为 159,426.13平方米，其中： (a) CA 06 -29 -1地块净用地面积为 74,286.84平方米，容积率 不 大 於 2.5 及 不 少 於 1.8 ， 地 上 建 筑 面 积 约 130,37 0 至 187,630平方米；及 (b) CA 06 -29 -2地块净用地面积为 85,139.29平方米，容积率 不 大 於 2.1 及 不 少 於 1.4 ， 地 上 建 筑 面 积 约 117,09 8 至 175,646平方米 土地使用权年期 ： (a) CA 06 -29 -1 地 块 ： 土 地 使 用 权 年 期 住 宅 70 年 、 商 服 40 年； (b) CA 06 -29 -2地块：土地使用权年期住宅 70年、商服 40年 代价 ： 人民币 733,300,000元 （ 相等於约 819,778,069港元） 按金 ： 人民币 200,000,000元 （ 相等於约 223,586,000港元） 预期地块交付日 ： 2017年 6月 30日前 预期付款期 ： 2017年6月30日前支付人民币166,650,000元 （相等於约186,303,035 港元） ；2017年12月15日前支付人民币366,650,000元 （相等於约 409,889,035港元） 董 事 会 函 件 �C 4 �C 代价及付款期 西安土地 收购的总 代价为人 民币 733,300,000元 （ 相 等於约 819,778,069港 元 ） ，其 预期将由本集团以内部资源拨付。 西安土地收购之代价乃经公开挂牌竞价方式厘定。按金人民币 200,000,000元 （ 相 等於约 223,586,000港元 ） 已获支付。 2017年 6月 30日前须支付人民币 166,650,000元 （ 相 等於约 186,303,035港元 ） ，而 2017年 12月 15日前须支付人民币 366,650,000元 （ 相等於 约 409,889,035港元） 。 於 2016 年 12 月 31 日 ， 该 等 地 块 的 资 产 价 值 为 人 民 币 747,510,000 元 （ 相 等 於 约 835,663,854港元） ，该价值乃根据物业估值报告得出，其全文载列於本通函附录三。 有关本集团的资料 本集团 的主 要业务 为 「互联 网 +」社区 健康管 理、 高端国 际医院 、养老 产业 、医 学美容及抗衰老以及旅行、饮食和生活信息杂志及内容销售。 有关出让人的资料 出让人为中国西安市的政府部门，并为西安市政府辖下机关。 据 董 事 作 出 一 切 合 理 查 询 後 所 深 知 、 尽 悉 及 确 信 ， 西 安 市 政 府 （ 即 出 让 人 所 隶 属 之 机关 ） 为政 府 机 构 ， 而西 安 市 政 府及 其 最 终 实益 拥 有 人 为独 立 於 本 公 司及 本 公 司的关连人士的第三方。 西安土地收购的理由及裨益 本集团的企业愿景为践行 「健康中国」国家战略及提升老百姓健康生活品质。战 略方向为优质医疗服务，完善健康保障及发展大健康产业。本集团从事 （ 其中包括 ） 发展医疗、医养、医美及抗衰老等业务，致力结合保险金融，提供科学、全方位、 全 生 命 周 期 的 健 康 服 务 。 中 国 社 会 人 口 老 龄 化 问 题 日 益 严 重 ， 而 养 老 资 源 相 当 匮 乏。解决日益突出的养老服务供需矛盾，发展养老产业符合国家政策和需求。长安 区科教智力资源条块分割、难以转化等问题突出， 「恒大健康共创空间」 实现家以健 董 事 会 函 件 �C 5 �C 康为本，同时成为中国西北区域全方位全生命周期的医疗健康与养老服务，并提供 科教智力资源合理转化解决方案的典型标杆。 本公司计划携手顶级机构，引入一流人才，充分利用对该等地块的国家扶持政 策，在该等地块建设养老养生社区，结合保险金融，提供科学、全方位、全生命周 期的健康服务，打造优质的养老养生产业，并结合当地优良的高校资源，丰富学生 双创生活。 鉴於上述的理由及裨益，本公司董事相信竞投事项、西安土地收购及其项下拟 进行交易之条款属公平合理，并符合本公司及其股东的整体利益。 上市规则之涵义 根 据 上 市 规 则 ， 由 於 西 安 土 地 收 购 的 适 用 百 分 比 率 之 最 高 者 高 於 25 % 但 低 於 100 %，西安土地收购构成本公司之主要交易，并须遵守上市规则之公告及股东批准 规定。 根据上市规则，主要交易须获股东批准。据董事作出一切合理查询後所深知、 尽悉及确信，由於概无股东於交易中拥有重大权益，倘本公司就批准交易召开股东 大会，概无股东须放弃投票。 诚如该公告所披露，本公司已按上市规则第 14.44条获得控股股东之书面股东批 准，以取代召开股东大会。因此，毋须就考虑西安土地收购召开股东大会。控股股 东直接持有 6,479,500,000股股份，占於最後实际可行日期之已发行股份约 74.99 %。 推荐建议 董事认为，西安土地收购协议的条款及条件属公平合理，并符合本集团及股东 的 整 体利 益 ， 且 建议 股 东 投 票 赞成 决 议 案 ，批 准 西 安 土地 收 购 （ 倘 必 须 就 此举 行 股 东大会） 。 董 事 会 函 件 �C 6 �C 额外资料 谨请 阁下亦垂注本通函各附录所载之额外资料。 本通函内所载任何关於本集团业务发展的前瞻性陈述及其中所载的任何事项能 否 达 成 、 会 否 真 正 发 生 或 会 否 实 现 或 是 否 完 整 或 正 确 ， 均 并 无 保 证 。 本 公 司 股 东 及�u或有意投资者於买卖本公司证券时务请审慎行事，不应过分依赖本通函所披露 的资料。如有疑问，任何股东或有意投资者应谘询专业顾问的意见。 此 致 列位股东 台照 承董事会命 恒大健康产业集团有限公司 主席 谈朝晖 谨启 2017年 1月 25日 董 事 会 函 件 �C 7 �C 1. 综合财务报表 本 集团 截 至 2016 年 6 月 30 日 止六 个 月 、 截至 2015 年 12 月 31 日 止 十 八 个月 、 截 至 2014年 6月 30日止十二个月及截至 2013年 6月 30日止十二个月各自之财务资料分别披 露 於 以 下 刊 登 於 联 交 所 网 站 （ http: //www.hkexnews.hk/ ）及 本 公 司 指 定 网 站 （ http: // www.irasia.com/listco/hk/evergrandehealth/） 的文件： (a) 本公司於 2013年 10月 9日刊登截至 2013年 6月 30日止十二个月之年报 (第 56至 116 页 ) ： http: //www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/1009/ LTN20131009187 _ c.pdf (b) 本公 司 於 2014 年 10 月 3 日刊 登 截 至 2014 年 6 月 30 日止 十 二 个月 之 年 报 （ 第 56 至 118 页 ） ： http: //www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/1003/ LTN201410031231 _ c.pdf； (c) 本公司於 2016年 4月 28日刊登截至 2015年 12月 31日止十八个月之年报 （ 第 40 至 102 页 ） ： http: //www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0428/ LTN20160428508 _ c.pdf；及 (d) 本 公 司 於 2016 年 9 月 26 日 刊 登 截 至 2016 年 6 月 30 日 止 六 个 月 之 中 期 报 告 （ 第 17 至 45 页 ） ： http: //www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0926/ LTN20160926363 _ c.pdf。 2. 债务 於 2016年 11月 30日 （ 即於本通函付印前就确定本集团债务的最後实际可行日期 ） 营业 时间 结束时 ，本 集团 的总借 款约 为 1,955,960,000港 元， 包括 (i)以 本集 团的现 金 存款约 380,313,000港元抵押的银行贷款约 372,707,000港元； (ii)以本集团附属公司的 已发行股本总额的 90.01 %之股份押记作抵押的借款 62,000,000港元； (iii)以三亚土地 之在建工程作抵押、本集团附属公司三亚恒大健康医疗有限公司及广州市凯尚健康 产 业 有 限 公 司 之 股 份 及 由 本 集 团 之 控 股 公 司 提 供 之 公 司 担 保 作 担 保 之 银 行 贷 款 约 559,284,000 港 元 ； 及 (iv) 由 中 国 恒 大 集 团 之 附 属 公 司 提 供 的 无 抵 押 及 无 担 保 贷 款 约 961,969,000港元。 除上文所述及除集团内公司间负债以及於日常业务过程中之一般贸易应付款项 外，於 2016年 11月 30日营业时间结束时，本集团并无任何已发行及发行在外的重大 债务证券，以及已授权或另行增设但未发行或属本集团借款性质的条款或其他借款 或债务，包括银行透支及承兑负债或承兑信贷或租购承担或尚未清偿按揭及押记或 担保或其他重大或然负债。 附 录 一 本 集 团 之 财 务 资 料 �C 8 �C 就本债务声明而言，外币金额已按於 2016年 11月 30日的概约汇率换算为港元。 於 2016年 12月，本集团已提取以三亚土地之在建工程作抵押、本集团附属公司 三亚恒大健康医疗有限公司及广州市凯尚健康产业有限公司之股份及由本集团之控 股公司提供之公司担保作担保之银行贷款约 391,499,000港元。 除上文所述者外，董事并不知悉本集团之债务状况及或然负债自 2016年 11月 30 日以来有任何重大不利变动。 3. 重大不利变动 董 事 确 认 ， 彼 等 并 不 知 悉 本 集 团 之 财 务 或 交 易 状 况 自 2015 年 12 月 31 日 （ 即 本 公 司最近期刊发经审核账目之结算日） 以来有任何重大不利变动。 4. 营运资金 董事认为，考虑到本集团之内部资源，包括从营运所得之现金流量、现有银行 借款及现时可用之融资，在并无不可预见之情况下，本集团将有充裕之营运资金以 应付由本通函日期起计最少未来十二个月之现时所需。 5. 本集团之财务及交易前景 本集团健康产业分部展望 本集团的愿景为践行 「健康中国」策略及提升老百姓生活品质、提供优质医 疗服务、完善健康保险覆盖面及发展健康产业。业务包括健康颐养小区、国际 医院、社区医养、医学美容及抗衰老等业务，致力结合保险金融，提供科学、 全方位、全生命周期的健康服务。 2016年为业务发展加速的时期。本集团针对人口快速老龄化的现状及社区 居民对生活品质提升的需求，着力研发大型健康颐养社区项目；旨在透过已开 业之健康管理中心及医学美容医院开发优质产品、服务及营销计划及活动，以 增加收益及探求设立可持续的业务模式，从而达致标准化发展并致力拓展市场 规模。本集团亦旨在按计划推广国际医院。同时，本集团旨在进一步巩固团队 精神及建立文化、增强内部监控系统及程序，并提高管理效率，以支持业务发 展。 附 录 一 本 集 团 之 财 务 资 料 �C 9 �C 1. 健康颐养小区业务 本 集团 完 成了 对健 康颐 养 小区 项目 的定 义 及定 位， 并研 究 制定 了国 内 首个大型社区健康颐养生活标准，努力将社区打造为集家庭医生、健康管 理、康复治疗、养老服务、社区互联网 +、 O2O生活於一体的健康颐养乐活 生态圈，并将在此基础上陆续在全国范围进行拓展。目前数个项目正在建 设。 2. 国际医院 本 公 司 正 携 手 世 界 级 医 疗 和 研 究 机 构 ， 引 入 国 际 一 流 人 才 ， 建 设 临 床、教学和科研三位一体的国际高端医院和研发平台，针对复杂性较高、 对人类健康威胁较大的疾病，引进和发展先进的设备、技术和临床治疗手 段，造福广大患者，惠及民生。 博 鳌 恒 大 国 际 医 院 ― 布 莱 根 和 妇 女 医 院 附 属 医 院 拟 将 於 2017 年 内 开 业。目前正在紧锣密鼓地施工中。 3. 社区健康管理及养老业务 社 区健 康 管理 及养 老业 务 正积 极推 出一 系 列的 健康 管理 活 动， 以在 社 区建立 15分钟健康服务圈，包括提供健康教育、预防疾病、基础医疗、体 检、康复管理、养老及其他健康管理服务。 4. 医学美容及抗衰老业务 本 公司 拟 继续 进行 天津 恒 大原 辰美 容医 院 的运 营管 理工 作 ，重 点发 展 美容外科、美容皮肤科、美容口腔科和美容中医等学科，进一步优化经营 模式、标准和流程、拓展市场规模及提升盈利能力。本公司亦在中国主要 城市建设小型化妆品中心，形成连锁服务网络。 本集团媒体分部展望 有见中国金融市场波动及持续经济增长放缓，本集团於 2017年对国内经济 仍感到忧虑，将采取审慎措施以纾缓风险及尽量降低营运成本，亦会策略性地 探索新业务。本集团拟继续巩固其作为大型内容供应商的新定位，并加强所有 印刷及数码媒体的自有平台，尤其有关生活及娱乐、旅游、运动趋势等类别。 附 录 一 本 集 团 之 财 务 资 料 �C 10 �C 尽管营运环境竞争激烈，本集团仍充满信心，凭藉我们於打造创意内容及为客 户建设策略性综合营销平台方面的根本优势、稳固经验及回应瞬息万变市场的 适应力及创造力，本集团将维持竞争力及达致增长。 6. 西安土地收购之财务影响 紧 随 西 安 土 地 收 购 完 成 後 ， 土 地 使 用 权 达 人 民 币 7 3 3, 3 0 0 , 0 0 0 元（ 相 当 於 约 819,778,069港元） 将於总资产扣账，而相同金额将作为应付款项记入总负债。因此， 本 公 司 的 综 合 资 产 净 值 并 无 受 到 任 何 财 务 影 响 。 诚 如 本 通 函 上 文「 董 事 会 函 件 」内 「代价及付款期」 一节所披露，代价将以内部资源拨支。本集团已就土地投标支付按 金人民币 200,000,000元 （ 相当於约 223,586,000港元 ） 。土地付款之余额将分期支付。 本集团相信将具有足够资金支付土地付款之往後分期款项。 附 录 一 本 集 团 之 财 务 资 料 �C 11 �C 1. 责任声明 本通函乃遵照上市规则规定而提供有关本公司之资料，董事愿共同及个别就本 通函承担全部责任。董事在作出一切合理查询後确认，就彼等所深知及确信，本通 函所载资料在各重大方面均属准确及完整，且无误导或欺诈成份，亦并无遗漏其他 事项致使本通函所载任何声明或本通函有所误导。 2. 董事权益披露 於最後实际可行日期，概无董事及本公司主要行政人员於本公司及其相联法团 （ 定 义 见 证 券 及 期货 条 例 第 XV 部 ） 之 股 份 、相 关 股 份 及 债权 证 中 拥 有 根 据证 券 及 期 货 条 例 第 XV 部 第 7 及 8 分部 规 定 须 知 会 本公 司 及 联 交 所之 任 何 权 益 及 淡仓 ， 或 根 据 证 券 及 期 货 条 例 第 352 条 须 记 录 於 该 条 所 指 之 登 记 册 之 任 何 权 益 及 淡 仓 ， 或 拥 有 根 据上市规则附录 10所载上市公司董事进行证券交易之标准守则须知会本公司及联交 所之任何权益及淡仓。 3. 主要股东 於最後实际可行日期，就任何董事或本公司主要行政人员所深知，除董事或本 公司主要行政人员外，下列人士於本公司股份或相关股份中拥有按照证券及期货条 例 第 XV 部 第 2 及 3 分 部 之条 文 须 向 本 公 司披 露 之 权 益 或淡 仓 ， 或 直 接 或间 接 拥 有 在 任何情况下均可於本公司股东大会上享有投票权利之任何类别股本面值 10 %或以上 之权益： 股东名称 所持权益性质 於股份的 权益 股权概约 百分比 中国恒大集团 （ 附注） 主要股东所控制的公司权益 6,479,550,000 74.99% 附 注 ： 於 所 持 有 的 6,479,550,000 股 股 份 当 中 ， 6,479,500,000 股 股 份 由 Evergrande Health Industry Holdings Limited持有，而 50,000股股份则由 Acelin Global Limited持有，两间公司均由中国 恒大集团全资拥有。 附 录 二 一 般 资 料 �C 12 �C 4. 董事服务合约 於最後实际可行日期，概无董事与本公司或本集团任何成员公司订有任何现有 或 建 议订 立 之 服 务合 约 （ 不包 括 在 一 年内 到 期 或 可由 雇 主 在 一年 内 终 止 而 毋须 支 付 赔偿 （ 法定赔偿除外） 之合约） 。 5. 重大合约 於最後实际可行日期，本集团成员公司於本通函刊发前两年内已订立下列重大 或可能属重大之合约 （ 并非在日常业务过程中订立之合约） ： (a) 日期为2015年1月23日之租赁协议，内容有关按每月租金1,225,000港元租赁 该物业，其详情载於本公司日期为2015年1月29日之通函； (b) 日期为2015年10月28日之《国有建设用地使用权出让合同》 ，内容有关按代 价约人民币93,400,000元收购中国海南省琼海市地块之土地使用权，其详情 载於本公司日期为2015年10月19日之公告； (c) 日期为2015年12月23日之《国有建设用地使用权出让合同》 ，内容有关按代 价约人民币55,100,000元收购中国海南省儋州地块之土地使用权，其详情载 於本公司日期为2015年12月22日之公告； (d) 日期为2016年2月1日之 《国有建设用地使用权出让合同》 ，内容有关按代价 约人民 币 491,000,000 元 收购 中国 三亚 地块 之土 地使 用权 ，其 详情载 於本 公 司日期为2016年1月27日之公告； (e) 日期为2016年6月29日之买卖协议，内容有关出售New Monday Publishing Limited之全部股权，其详情载於本公司日期为2016年6月29日之公告；及 (f) 西安土地收购协议。 附 录 二 一 般 资 料 �C 13 �C 6. 专家及同意 以下为专家 （ 其报告全文载於本通函） 的资格： 名称 资格 艾华迪评估谘询 合资格物业估值师 艾华迪评估谘询已就刊发本通函发出同意书，同意以本通函内收录的形式及内 容载入其函件及�u或报告全文及�u或引述其名称，且迄今并无撤回有关同意书。 艾华迪评估谘询已确认，於最後实际可行日期： (a) 其并无於本集团任何成员公司中持有任何股权，亦无拥有可认购或提名他 人认购本集团任何成员公司的任何证券之权利 （ 不论可否依法强制执行 ） ； 及 (b) 其 并 无 於 本 集 团 任 何 成 员 公 司 自 2015 年 12 月 31 日 （ 即 本 公 司 最 近 期 刊 发 经 审 核 账 目 之 结 算 日 ） 以 来 所 收 购 或 出 售 或 租 赁 或 拟 收 购 或 出 售 或 租 赁 之 任 何资产中拥有任何直接或间接权益。 7. 诉讼及申索 於最後实际可行日期，本公司或本集团任何其他成员公司概无涉及任何诉讼或 申索，且本公司或本集团任何成员公司亦无任何尚未了结或面临威胁之重大诉讼或 申索。 8. 董事於竞争业务之权益 於最後实际可行日期，概无董事或彼等各自之联系人於从事与本集团竞争或可 能竞争的业务之公司中拥有任何个人权益。 9. 董事於重要合约之权益 本公司、其控股公司或其任何附属公司或同系附属公司概无参与订立任何董事 於其中直接或间接拥有重大权益、於最後实际可行日期仍然存续而与本公司业务有 关之重要合约。 附 录 二 一 般 资 料 �C 14 �C 10. 董事於资产之权益 於 最 後 实 际 可 行 日 期 ， 概 无 董 事 於 本 集 团 任 何 成 员 公 司 自 2015 年 12 月 31 日 （ 即 本 公 司最 近 期 刊 发经 审 核 账 目 之结 算 日 ） 以 来 所 收购 或 出 售 或租 赁 或 拟 收 购或 出 售 或租赁之任何资产中拥有任何直接或间接权益。 11. 一般资料 (a) 本通函之中英文版如有任何歧义，概以英文版为准。 (b) 本公司之公司秘书为方家俊，彼为香港律师会会员及香港合资格律师。 (c) 本 公 司 之 注 册 办 事 处 及 主 要 营 业 地 点 位 於 香 港 金 钟 道 88 号 太 古 广 场 一 座 1501 �C 1507室。 (d) 本公司之股份过户登记处为卓佳秘书商务有限公司，地址为香港皇后大道 东 183号合和中心 22楼。 12. 备查文件 下列文件将於本通函日期起直至 2017 年 2月 9日 （ 包括该日 ） 止任何平日 （ 不包括 公众假期 ） 之一般办公时间内，在本公司之香港主要营业地点 （ 地址为香港金钟道 88 号太古广场一座 1501 �C 1507室） 可供查阅： (a) 本公司之组织章程细则； (b) 本 公 司 截 至 2015 年 12 月 31 日 止 十 八 个 月 及 截 至 2014 年 6 月 30 日 止 年 度 之 年 报； (c) 本公司截至 2015年 6月 30日止十二个月、截至 2014年 12月 31日止六个月及截 至 2013年 12月 31日止六个月之中期报告； (d) 本附录 「重大合约」 一节所指之重大合约； (e) 物业估值报告，其全文载於本通函附录三； (f) 本附录 「专家及同意」 一节所指之同意书；及 (g) 本通函。 附 录 二 一 般 资 料 �C 15 �C 以下为独立估值师艾华迪评估谘询有限公司就 2016年 12月 31日之物业权益之估 值而编制，以供载入本通函之函件及估值证书全文。 剥取忑娼⒏婉 ��梯弑�y : (852) 3702 7338 : (852) 3914 6388 敬启者： 指示 吾等谨遵照恒大健康产业集团有限公司 （ 「贵公司」 ） 及其附属公司 （ 下文统称 「贵 集团」 ） 之指示，对其於中华人民共和国 （ 「中国」 ） 之物业权益进行估值。吾等确认曾 进行视察、作出相关查询和查册，并取得吾等认为必要之其他资料，藉以向 阁下 提呈吾等对有关物业权益於 2016年 12月 31日 （ 「估值日期」 ） 市值之意见。 估价前提 有 关 估 值 乃 吾 等 对 市 值 的 意 见 ， 所 谓 市 值 ， 根 据 香 港 测 量 师 学 会 的 定 义 ， 指 「资 产 或 负 债经 适 当 推 销 後， 由 自 愿 买家 与 自 愿 卖家 各 自 在 知情 、 审 慎 及 不受 胁 迫 的情况下，於估值日期以公平交易将其易手可取得的估计金额」 。 估值基准 对物业权益进行估值时，吾等已遵守香港联合交易所有限公司所颁布证券上市 规则 （ 「上市规则」 ） 第 5章及第 12项应用指引、香港测量师学会所刊发 《香港测量师学 会估值准则》 （ 2012年版 ） 及国际估值准则理事会不时刊发的《国际估值准则》列载的 一切规定。 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 16 �C 经 贵集团确认，该等地块之会计处理乃基於香港会计师公会颁布的香港财务 报告准则进行。 吾 等 的 估 值 并 无 计 及 因 特 殊 条 款 或 情 况 （ 如 非 典 型 融 资 、 售 後 租 回 安 排 、 任 何 销售相关人士给予的特殊代价或优惠，或任何特殊价值因素或买卖成本或任何相关 税项抵销） 所致的估计价格升值或贬值。 吾等的估值亦不包括倘资产将於估值日出售而可能产生的潜在税务负担，包括 但不限於利得税、营业税、土地增值税、资本增值税及於估值日生效的任何其他相 关税项。 估值方法 於对物业权益进行估值时，吾等参考吾等评估物业权益时所用的可资比较市场 交易後於估值中采纳市场法。此项方法乃以公认市场交易为最佳指标之依据，并假 定可从市场相关交易推断出类似物业的情况，惟须考虑当中涉及的变量因素。 业权调查 吾等已获 贵公司提供有关物业权益的文件摘要副本。於可行情况下，吾等已 查阅文件正本以核实中国物业权益的现时业权及物业权益可能附带的任何重大产权 负担或吾等所获提供副本中未有列示的任何修订。 然而，吾等并无查阅文件正本以核实拥有权或确定任何修改。鉴於中国的现行 登记制度并不将登记资料供公众人士查阅，吾等并无对中国物业权益的业权及其可 能附带的重大产权负担进行查证。於吾等进行估值时，吾等主要依赖 贵公司中国 法律顾问―通商律师事务所就中国物业的业权有效性提供的法律意见。 实地视察 吾 等 曾 视 察 受 评 估 物 业 的 外 观 ， 并 在 可 能 情 况 下 ， 视 察 其 内 部 。 该 次 视 察 由 Raymond Chan先生 （ 经理） 於 2016年 12月 19日至 2016年 12月 20日期间展开。然而，吾 等并无受委托进行结构勘测，亦无安排调查设备。因此，吾等无法呈报该等物业是 否确无腐朽、虫蛀或任何其他结构损坏。吾等乃於考虑装置及设备的一般外观、表 观标准及使用时间以及公用设施的情况後就该等物业的整体状况发表意见。然而， 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 17 �C 必须强调的是，尽管吾等已就物业是否遭受损坏或可能存在会影响吾等估值的潜在 损坏情况向 阁下提供意见，於吾等进行视察时，吾等并无发现任何严重损坏。吾 等并无测试任何楼宇设备。吾等已假设水电及电话等公用设施均齐全且并无遭受任 何损坏。 吾等并无受委托进行仔细实地测量，以证实有关物业之土地面积之准确性，惟 假设吾等获提供之面积数据准确无误。根据吾等对同类物业的估值经验，吾等认为 有关假设属合理。 此外，吾等并无进行任何实地调查以确定土地状况或设施是否适合建於或将建 於其上之任何物业发展。吾等亦无就物业权益进行考古、生态或环境调查。吾等之 估值乃按此等方面均为满意之假设以及於建筑期间将不会产生任何额外支出或出现 延误。倘发现物业或毗连或邻近土地存在污染、沉降或其他潜在损害，或物业曾经 或正用作污染用途，吾等保留权利修订吾等对价值之意见。 资料来源 除另有注明者外，吾等在很大程度上倚赖 贵公司或法律或其他专业顾问就法 定通告、规划批文、分区、地役权、年期、楼宇落成日期、发展计划、物业识别、 占用详情、地盘面积、建筑面积、有关年期的事宜、租约以及所有其他相关事宜给 予吾等之资料。估值证书所载的尺寸、量度及面积乃根据吾等获提供的文件所载资 料而作出，故此仅为约数及作参考之用。吾等并无核查原图则、发展商楼书及类似 文件以作核证。 吾 等 并 无 理 由 怀 疑 贵 公 司 向 吾 等 提 供 之 资 料 之 真 实 性 及 准 确 性 。 吾 等 亦 已 获 贵公司确认所提供的资料并无遗漏任何重大事实。吾等认为吾等已获提供充足 资料以达致知情意见及吾等并无理由怀疑任何重要资料遭到隐瞒。 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 18 �C 估值假设 就按长期土地使用权持有之物业而言，吾等假设物业权益之可转让土地使用权 已按象徵式土地使用费出让，及任何应付之土地出让金亦已全数缴清。除另有注明 者外，吾等亦已假设物业之相关业权持有人拥有物业权益之可强制执行业权，并可 於获批之土地使用年期届满前不受干预地自由占用、使用、出售、租赁、押记、按 揭或以其他方式处置物业，而毋须进一步寻求政府批准及向政府支付额外土地出让 金。除报告另有说明外，吾等亦假设有关物业已交吉。 此外，吾等已假设物业的设计及构造会�u将会符合当地规划规定及要求，以及 已�u将获相关机构正式审查及批准。 持续用途乃假设该等物业将用於指定设计及建造的目的，或用於现时所适合的 目 的 。 持 续 用 途 物 业 的 估 值 并 不 代 表 该 物 业 在 公 开 市 场 上 逐 部 份 出 售 可 实 现 的 金 额。 概无接获命令进行或编制环境影响研究。吾等假设已完全符合适用国家、省级 及当地环境法规及法律。此外，就报告所涵盖的任何用途而言，吾等亦假设已经或 可以从任何地方、省级或国家政府或私营实体或组织获得或重续所有必要的执照、 同意书或其他法律或行政权力。 除估值报告已指明、界定及考虑之违规情况外，吾等亦假设所有适用之分区及 使用规定及限制已得到遵守。此外，吾等假设土地使用及物业装修均位於所述物业 的范围内，且无任何侵用或侵占现象，惟报告另有指明者则除外。 吾等之报告并无考虑任何估值物业权益之任何押记、按揭或欠款或进行买卖时 可能产生之任何费用或税项。除另有注明外，吾等假设物业概无附带可影响其价值 之繁重产权负担、限制及支销。 吾等已进一步假设物业於估值日期并无转移或牵涉任何具争议性或不具争议性 之 争 议 事 项 。 吾 等 亦 假 设 该 等 物 业 於 吾 等 视 察 当 日 至 估 值 日 期 间 并 无 任 何 重 大 变 动。 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 19 �C 限制条件 本 报 告 内 容 乃 摘 录 及 翻 译 自 有 关 中 文 文 件 者 ， 用 字 如 有 歧 义 ， 概 以 原 文 件 为 准。 货币 除另有注明外，所有款额均以人民币列值。随函附奉吾等的估值证书。 此 致 香港金钟道 88号 太古广场一座 1501 �C 1507室 恒大健康产业集团有限公司 董事会 台照 代表 艾华迪评估谘询有限公司 注册专业测量师 （ 产业测量） 董事 区永源 MHKIS (GP) AAPI MSc (RE) 谨启 2017年 1月 25日 附注：区永源先生持有香港大学房地产理学硕士学位。彼亦为香港测量师学会会员 （ 产业测量 ） 及澳洲 物 业 协 会 会 员 。 此 外 ， 彼 为 测 量 师 注 册 管 理 局 之 注 册 专 业 测 量 师 （ 产 业 测 量 ） 。 彼 於 香 港 、 中 国 、 美 国 、 加 拿 大 、 东 亚 及 东 南 亚 （ 包 括 新 加 坡 、 日 本 及 韩 国 ） 物 业 估 值 方 面 拥 有 超 过 11 年 经 验。 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 20 �C 估值证书 贵集团於中国订约收购之物业权益 物业 概况及年期 占用详情 於 2016年 12月 31日 贵公司应占市值 人民币元 位於中国陕西省西安市 长安区子午大道东侧、 神禾二路南侧的 两幅土地。 该物业包括两幅总地盘面积约为 159,426.13平方米之土地。 该物业位於长安区北侧，距离西 安火车站约 30公里，距离西安咸 阳国际机场 50公里。 该物业的土地使用权年期已获授 予，住宅用途为 70年及商服用途 为 40年。 该物业於估值日 期属空置。 无商业价值 （ 请参阅附注 2） 附注： 1. 根据日期为 2016年 12月 16日的两份国有建设用地使用权出让合同第 2604101号及第 2613101号，两 幅总地盘面积约 159,426.13平方米之土地的土地使用权已授予本公司之全资附属公司广州市凯尚 健康产业有限公司，住宅用途为期 70年及商服用途为期 40年，总土地出让金为人民币 733,300,000 元。 诚如上述国有建设用地使用权出让合同所披露，该物业须符合以下重大发展条件： (i) 国有建设用地使用权出让合同第 2604101号 地盘面积 74,286.84平方米 土地使用 住宅�u商服 土地使用年期 70�u 40年 容积率 �R 1.8及�Q 2.5 地盘覆盖率 �Q 35 % 绿化覆盖率 �R 31 % (ii) 国有建设用地使用权出让合同第 2613101号 地盘面积 85,139.29平方米 土地使用 住宅�u商服 土地使用年期 70�u 40年 容积率 �R 1.4及�Q 2.1 地盘覆盖率 �Q 33 % 绿化覆盖率 �R 33 % 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 21 �C 2. 在对该物业进行估值时，由於该物业之相关所有权证书尚未取得，吾等并无赋予该物业任何商业 价值。然而，作为参考，吾等认为假设所有相关所有权证书已取得及该物业可自由转让，则於估 值日期之参考价值将为人民币 747,510,000元。 3. 贵公司之中国法律顾问已就物业权益向吾等提供法律意见，当中载有 （ 其中包括） 以下各项： a. 广州市凯尚健康 产业有限公司 已合法取得国 有建设用地使 用权出让合同 。其在获得国 有土 地使用权证方面 并无任何法律 障碍，而广州 市凯尚健康产 业有限公司已 结清土地使用 权出 让金。 4. 主要证书�u许可证概要列示如下： a. 国有建设用地使用权出让合同 有 b. 国有土地使用权证 无 c. 建设用地规划许可证 无 d. 建设工程规划许可证 无 e. 建设工程施工许可证 无 附 录 三 物 业 估 值 报 告 �C 22 �C