香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 HANGLUNGGROUPLIMITED （於香港注册成立之有限公司） （股份代号�U00010） 2016年度全年业绩 目录 页 财务摘要 1 业务回顾 2 综合财务报表 18 综合财务报表附注 21 其他资料 31 词汇 33 财务摘要 以港币百万元计算（除另有注明） 业绩 2016年 2015年 变幅 收入 13,648 9,528 43% 物业租赁 8,326 8,330 - 物业销售 5,322 1,198 344% 营业溢利 9,338 6,955 34% 物业租赁 6,129 6,110 - 物业销售 3,209 845 280% 股东应占纯利 3,713 3,211 16% 每股盈利（港元） $2.73 $2.37 15% 每股股息（港元） $0.80 $0.80 - 中期（已派发） $0.19 $0.19 - 末期（建议） $0.61 $0.61 - 基本业绩 2016年 2015年 变幅 股东应占基本纯利 3,772 2,700 40% 每股基本盈利（港元） $2.78 $1.99 40% 财务状况 2016年 2015年 变幅 12月31日 12月31日 股东权益 75,658 75,470 - 资产净值 138,013 140,302 -2% 净债项 6,595 5,848 13% 财务比率 净债项股权比率 4.8% 4.2% 0.6个百分点 债项股权比率 22.5% 26.6% -4.1个百分点 每股股东权益（港元） $55.5 $55.7 - 每股资产净值（港元） $101.3 $103.5 -2% 业务回顾 综合业绩 截至2016年12月31日止年度，恒隆集团有限公司及其附属公司（统称「恒隆集团」）的总收入增长43%至港币136.48亿元，主要由物业销售上升所带动。受惠於年内售出较多住宅单位，物业销售收入跃升344%至港币53.22亿元。物业租赁的租金收入持平，达港币83.26亿元，倘不包括人民币兑港元按年贬值6%的影响，则租金收入上升3%。集团的总营业溢利上升34%至港币93.38亿元。 股东应占基本纯利增长40%至港币37.72亿元。计入投资物业重估减值後，股东应占纯利增长16%至港币37.13亿元，每股盈利亦相应增长至港币2.73元。 收入及营业溢利 _____________收__入______________ _________营__业__溢__利____________ ___2_0_1_6_年______2_0_1_5_年______变__幅____ ____2_0_1_6_年_____2_0_1_5_年______变__幅__ 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 物业租赁 8,326 8,330 - 6,129 6,110 - 内地 4,427 4,625 -4% 2,814 3,005 -6% 香港 3,899 3,705 5% 3,315 3,105 7% 物业销售 5,322 1,198 344% 3,209 845 280% ___________________________ ____________________________ 总计 13,648 9,528 43% 9,338 6,955 34% 股息 董事局建议以现金方式派发2016年度末期股息，每股港币6角1仙（2015年：港币6角 1仙）。末期股息将於2017年5月18日派发予於2017年5月5日名列本公司股东名册的 股东。连同已派发的中期股息每股港币1角9仙（2015年：港币1角9仙），2016年度 的全年股息为每股港币8角（2015年：港币8角）。 物业租赁 香港及内地於 2016 年经历了市场调控及消费者需求转变的情况。即使在香港和内地一线 城市的主要购物区，商�m倒闭、店�m空置及主要品牌延期开业的情况仍然屡见不鲜。 2016年香港的全年经济增长（即本地生产总值）预测为 1.5%。零售销售额已持续下跌近 两年。2016年首11个月亦按年下跌8.6%。内地旅客转往海外消费，导致来港消费的内地 旅客的数目於2016年首11个月按年减少7.8%。 内地方面，2016年的全年经济增长为 6.7%，较往年为低。零售销售额仍然疲弱，导致商 场延期开幕，及新建购物中心的空置率高企。 面对此等挑战，我们继续集中力度重整租户组合以优化商场的定位及增加租金收入，同时亦开展更具创意及效益的推广活动，以及实施若干降低营业成本的举措等。於现时下行周期，我们持续提升设施及服务标准，以丰富顾客的购物体验和增加对商场的忠诚度。 於内地，由营业税过渡至增值税制度的最终阶段於2016年5月1日生效，并适用於多种 行业包括房地产业。我们已采取适当的措施落实新的税制。 截至2016年12月31日止年度，香港及内地物业租赁业务表现平稳，总收入达港币83.26 亿元，倘撇除2016年人民币贬值6%的影响，则上升3%。香港物业组合的租金收入录得 5%的增长，主要受惠於资产优化工程及重整租户组合带来的裨益。内地的投资物业占集团总租金收入的比率为53%，以人民币计值上升2%，主要由大连新落成的购物商场及渖阳新办公楼的租金收入所贡献。 集团总营业溢利持平，达港币61.29亿元。整体租赁边际利润率为74%。 内地 内地整体物业组合的租金收入增长2%至人民币37.85亿元，主要由新落成的大连的恒隆广 场及渖阳的市府恒隆广场办公楼的租金收入增长带动。营业溢利持平於人民币24.05亿元， 租赁边际利润率下降1个基点至64%，主要由於新的物业於营业初期的利润较低所致。 内地物业租赁组合 租金收入 租出率 物__业__名__称__及__所__在__城__市____________ ______（__人__民__币__百__万__元__）______ （__於___2_0_1_6_年__底___）_ 2_0_1_6_年_____2_0_1_5__年________变__幅__ ___商__场____办__公__楼__ 恒隆广场上海 1,305 1,341 -3% 93% 95% 港汇恒隆广场上海 1,343 1,307 3% 96% 89% 皇城恒隆广场渖阳 142 137 4% 93% 不适用 市府恒隆广场渖阳 230 227 1% 84% 58% 恒隆广场济南 262 269 -3% 91% 不适用 恒隆广场无锡 224 237 -5% 80% 65% 恒隆广场天津 191 193 -1% 82% 不适用 恒隆广场大连* 88 4 不适用 66% 不适用 总计 3,785 3,715 2% 总计等值港币百万元 4,427 4,625 -4% *於2016年9月9日隆重开业。 购物商场 内地八个购物商场组合於2016年的租金收入按年保持平稳，达人民币26.33亿元。新开业 的大连的恒隆广场的租金收入，大部分抵销了上海的恒隆广场因资产优化工程及上海以外部分购物商场下调租金引致收入减少的影响。 上海的恒隆广场开业至今已15年，集团於2016年对此商场进行资产优化。此优化计划经精心筹划，在经济周期下行期间进行，将对租金收入的影响减至最低。於商场优化工程期间，整个地库於2016年3月关闭进行翻新，占商场可租赁面积逾13%。地库的优化工程已大致完成，部分租户亦已展开其店�m的装修工程。全新的地库於年底已大致租出，并将於2017年年初重新开业。由於关闭部分商场面积以进行资产优化工程，上海的恒隆广场购物商场的租金收入减少5%至人民币6.78亿元。倘不包括优化工程的影响，商场的租金收入同比上升6%。2016年年底，上海的恒隆广场租出率为93%。 受惠於租金调升，集团在上海的另一个旗舰购物商场港汇恒隆广场的租金收入录得 1%温 和增长至人民币9.74亿元。港汇恒隆广场的购物商场已於2016年最後一季展开优化工程， 商场约28%的可租赁面积将分阶段在2017年关闭进行翻新。由於部分租户因优化工程即 将展开而以短期形式续约，亦有小部分租户因而未有续约，因此上海的港汇恒隆广场的购物商场租出率较去年底下跌1个基点至96%。虽然资产优化工程期间对租金收入会带来短暂影响，但却有助提升长远的竞争力及盈利能力。 面对充满挑战的环境，上海以外的六座购物商场的租金收入上升1%至人民币9.81亿元。渖阳的皇城恒隆广场的表现稳健，按年录得4%的收入增长。2016年年底，该购物商场的租出率上升3个基点至93%。 济南的恒隆广场及天津的恒隆广场的租金收入分别减少3%及1%。在优化租户组合期间， 济南的恒隆广场的租出率上升3个基点至91%。租出率上升，印证了我们逐步优化租户组 合的策略，包括引入济南首间Apple零售店，并於2016年5月在恒隆广场盛大开业。Apple 亦选择於天津的恒隆广场开设内地首间由世界着名建筑师Norman Foster设计的旗舰店， 该店於2016年3月开业。2016年年底，天津的恒隆广场的租出率下跌4个基点至82%。 渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场这两座购物商场拥有较多高端租户，在零售市道不景气的情况下，这两座购物商场均受到终止租约及租金下调的影响而受到较大的冲击，以致总租金收入较去年减少18%。渖阳的市府恒隆广场的租出率下降3个基点至84%；无锡的恒隆广场受惠於下半年议订的新租约，年底时的租出率上升8个基点至80%。尽管如此，随着其甲级办公楼越来越受欢迎，以及在重整租户组合方面的不懈努力，预期这两座购物商场的表现会逐步改善。 大连的恒隆广场於2016年9月9日隆重开业。2016年年底的租出率上升至66%。此商场 提供独特的购物体验，租户组合多元化，包括 Apple 零售店、蔻驰（Coach）、莫斯奇诺 （Moschino）、百丽宫戏院、Olé精品超市及时尚服装零售店，如 H&M及优衣库 （UNIQLO）。 办公楼 内地的办公楼组合的租金收入上升5%至人民币10.15亿元，主要受惠於无锡及渖阳新落成 的办公楼的租金收入增长。 上海的恒隆广场两座办公楼的租金收入持平，达人民币6.27亿元。其办公楼一座的优化工 程已於年内大致完成。办公楼二座的优化工程亦於 2016 年第四季展开，整个工程将分期 於2018年完成。预期余下的优化工程对上海的恒隆广场的收入并无不利影响。2016年年 底，上海的恒隆广场办公楼的整体租出率因转租期间的影响下滑3个基点至95%。 上海的港汇恒隆广场办公楼的租金收入减少2%至人民币2.32亿元。由於部分租约於年底 前届满，导致2016年年底的租出率下跌8个基点至89%。 纵使市场环境充满挑战，无锡的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场的两座甲级办公楼的表现不俗。我们以优质的大型企业及金融机构取代若干金融及资讯科技业务的点对点�v「P2P」�w租户。列举其中几个例子，瑞银集团（UBS）承租两层无锡的恒隆广场办公楼，中国银行进驻六层渖阳的市府恒隆广场办公楼。此外，将渖阳的市府恒隆广场办公楼的顶层 19个楼层改建成有315间客房及套房的康莱德酒店进展顺利。两座办公楼的租赁查询持续强劲。我们有信心这两座办公楼将来会在其市场独占鳌头。无锡的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场的两座甲级办公楼的总租金收入按年增长58%至人民币1.56亿元。 住宅及服务式寓所 在采用不同的市场策略後，上海的港汇恒隆广场的住宅及服务式寓所的租金收入增长26% 至人民币1.37亿元。2016年年底的租出率上升11个基点至92%。 香港 虽然香港经济增长放缓及零售销售额下跌，香港租赁物业组合的表现稳健，租金收入及营业溢利分别上升5%及7%，达至港币38.99亿元及港币33.15亿元。整体租赁边际利润率为85%。 香港物业租赁组合 租金 租出率 ________（___港_币___百__万__元__）_________ ___（__2_0_1_6__年__底__）__ ____2_0_1_6__年______2_0_1_5_年______变__幅___ 商�m 2,275 2,092 9% 96% 办公楼及工业/ 办公楼 1,336 1,299 3% 92% 住宅及服务式寓所 ________2_8_8_______3_1_4_______-_8_%__ 76% 总计 ____________3__,__8__9__9____________3__,7__0__5________________5__%____ 商�m 香港的商�m组合因完成多项资产优化工程而持续受惠，租金收入录得 9%的增长至港币 22.75亿元。2016年年底整体租出率为96%。 铜锣湾商�m组合的租金收入按年上升12%。於2016年5月，adidas占地14,500平方尺的 旗舰店在恒隆中心开业，为体育爱好者提供购物及训练兼备的独特体验。连同於 2015年 10 月开业的 H&M 四层旗舰店，恒隆中心现已成为潮流达人的聚脚点。多个着名品牌如 Maje、Sandro、MO&Co.、ReebokClassic及Fjllrven等，亦於年内进驻FashionWalk。享 负盛名的纽约时尚法式蛋糕店Lady M在香港的旗舰店於2016年6月开业，进一步提升 FashionWalk食街的人气。自2013年起展开资产优化计划，FashionWalk已展现全新面貌， 一系列引人入胜的时装、餐饮及生活时尚品牌汇聚一堂。 受惠於家乐坊的资产优化工程竣工带动租金调升，旺角商�m组合的租金收入增长21%。2016 年1月，占地54,000平方尺的H&M全新概念旗舰店在家乐坊开业，连同於2015年12月 开业的星巴克全港最大单层面积全新概念店，家乐坊已成为旺角区内的潮流集中地。由於内地旅客数目减少，令雅兰中心的珠宝及钟表租户表现受到影响，该类租户的销售额平均下跌约27%。相反，雅兰中心的餐饮租户在目前市道下表现稳健，其销售额按年上升16%。面对充满挑战的环境，集团旗下两个地区购物商场，位於香港东区的康怡广场及九龙东的淘大商场的表现稳健。我们於年内投放更多资源优化这两个商场的租户分区及组合。受惠於租金调升，康怡广场的租金收入增加6%。其主要租户AEON STYLE於2016年第二季完成大型改装工程，并於7月重新开业。优化租户组合带动淘大商场的租金收入上升5%。我们位於中环的商�m在疲弱的零售市道下录得温和的租金增长。年底的整体租出率为87%。 我们将继续按计划提升不同物业的质素。山顶广场的资产优化工程将於 2017 年第一季展 开。整个工程历时约三年，将分阶段於2019年完成。铜锣湾FashionWalk亦将於2017年 进一步优化其位於加宁街的租户组合。预计优化工程会对这两个物业的租金收入带来短暂影响。然而，优化工程完成後，将带动长期租金增长，并增加山顶作为香港主要景点的吸引力。 办公楼 香港办公楼组合的租金收入录得3%的增长至港币13.36亿元，主要由租金调升所带动。办 公楼组合的整体租出率减少3个基点至92%，主要由於最近部分租约到期和转租期间的影 响。铜锣湾的恒隆中心於年内翻新升降机大堂及停车位，其租金收入增长 5%。中环办公 楼组合的租金收入亦增长2%。旺角办公楼组合的租金收入则按年下跌1%。 住宅及服务式寓所 住宅及服务式寓所的租金收入，因租出率下降而减少8%至港币2.88亿元。企业持续收紧房屋津贴，导致对豪华寓所御�o的需求仍然疲弱。因应内地访港旅客减少，酒店加大折扣率，康兰居服务式寓所因而面对更激烈的竞争环境。 物业销售 受惠於2016年内售出更多住宅单位，物业销售收入跃升344%至港币53.22亿元。售出的 住宅单位包括436个浪澄湾单位（2015年�U36个）、两间蓝塘道23-39半独立式大宅（2015 年�U无）、一个君临天下复式单位（2015年�U10个标准单位）及最後两个君逸山单位（2015 年�U无）。物业销售溢利因而增加280%至港币32.09亿元，整体边际利润率为60%。 於2016年12月31日，可供销售的住宅物业的账面总值为港币23.74亿元，包括16间蓝塘道23-39半独立式大宅、236个浪澄湾住宅单位及一个君临天下复式单位。 物业重估 於2016年12月31日，我们的投资物业的价值由独立估值师第一太平戴维斯进行估值。这些物业於2016年年底的总值为港币1,330.05亿元，香港和内地物业组合的估值分别为港币604.83亿元及港币725.22亿元。 2016年的整体重估减值为港币2.54亿元，2015年则录得重估收益港币6.76亿元。内地物业组合录得重估减值港币7.98亿元，主要由於渖阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场这两座商场的估值下降。香港物业组合录得重估收益港币5.44亿元，其中港币3.40亿元来自部分之前持有为待售物业并以成本列帐的停车位的重估收益。监於集团年内决定将该等停车位由待售物业转列为投资物业，故此必须根据会计准则重估价值。 物业发展及资本承担 於2016年12月31日，发展中投资物业的总值为港币161.60亿元，包括位於内地的昆明及武汉的项目，以及渖阳和无锡项目的余下期数。这些项目涵盖购物商场、办公楼及服务式寓所。 无锡的恒隆广场第二座办公楼现正进行地基工程，将於 2017 年上半年确定主要承建商。 第二座办公楼总楼面面积达56,000平方米，将建於恒隆广场购物商场的东南翼之上，工程 预计於2019年完成。 昆明的恒隆广场的建筑工程如期进行。该项目的总楼面面积达434,000平方米，包括一座 世界级购物商场、一幢甲级办公楼、服务式寓所及停车位。该购物商场计划於 2018 年年 底开业。 武汉的恒隆广场为一个优越的商业物业项目，总楼面面积达460,000平方米，包括一座楼 面面积达177,000平方米的购物商场、一幢甲级办公楼、服务式寓所及停车位。该项目计 划於2019年起分期落成。 2016年7月，楼高67层的渖阳的市府恒隆广场办公楼的顶层19个楼层改建成康莱德酒店 旗下的五星级酒店获正式批准，预期於2019年开幕，提供315间装潢独特的豪华客房及 套房。随着该五星级酒店的进驻，我们将会实现对市府恒隆广场的愿景，将其打造其成为渖阳市内提供一站式高端购物、娱乐、商业及酒店体验的亮点。 於本结算日，恒隆集团的资本承担总额为港币370亿元，主要用於上述项目。这些项目需 时多年完成，恒隆集团拥有充裕的财务资源满足资本承担的资金需求。 流动资金及财务资源 恒隆集团集中管理财务资源及相关风险，锐意保持适当的流动性和充足的财务资源，以满足未来的资金需求。我们亦已建立了多元化的融资渠道。相关风险包括债务管理、外汇风险及利率波动等，由集团的财资部负责统筹监控和管理。 流动资金管理 恒隆集团持续谨慎地监察现金流量状况和资本性开支，以确保集团拥有高度的灵活性和流动性以满足营运和增长机遇的资金需求。我们藉着持有充足的现金和备用银行承诺信贷，以及维持中期票据计划发行债券，达致此等目标。 於2016年12月31日，恒隆集团的现金及银行存款结余总额为港币245.24亿元�v2015年 12月31日�U港币314.82亿元�w。所有存款均存放在享有高度信贷评级的银行，我们定期 监控相关存放风险。约88%的流动资金为人民币银行存款。人民币银行存款为内地发展中 项目的未来施工费的外汇风险，提供了自然对冲。 现金及银行存款结余於年末的货币种类分布如下�U _____2_0_1_6_年___1_2_月___3_1_日____ ____2_0_1_5_年___1_2_月___3_1_日____ 港币百万元所占百分比 港币百万元所占百分比 货币种类： 人民币 21,563 87.9% 30,164 95.8% 港币 2,950 12.0% 1,306 4.2% 美元 __________1_1_______0_._1_%__ __________1_2___________- 现金及银行存款结余总额 ____________2____4_,_5__2__4______________1__0__0__%____ ____________3__1__,__4__8__2______________1__0__0__%__ 於2016年12月31日，备用银行承诺信贷金额及30亿美元中期票据计划的未提取结余分 别为港币130.52亿元及港币105.23亿元。 债务管理 恒隆集团管理债务组合的目的旨在减低再融资和利率风险。这些风险通过保持合适的定息/ 浮息债项组合及偿还期妥善管理。 於2016年12月31日，恒隆集团的债项总额为港币311.19亿元，较去年底为低，主要由 於物业销售所产生的现金部分用於偿还港币浮息银行贷款。下表列示浮息银行贷款及固定利率债券组合的分布�U _____2_0_1_6_年___1_2_月___3_1_日____ ____2_0_1_5_年___1_2_月___3_1_日____ 港币百万元所占百分比 港币百万元所占百分比 港币浮息银行贷款 8,145 26.2% 13,695 36.7% 人民币浮息银行贷款 10,345 33.2% 11,031 29.5% 固定利率债券 12,629 40.6% 12,604 33.8% 以美元计值 7,756 24.9% 7,751 20.8% 以港币计值 _______4__,8_7_3______1_5_._7_%__ _______4_,_8_5_3______1_3_._0_%_ 债项总额 ______________3__1__,1__1__9______________1__0__0__%____ ____________3__7__,__3__3__0______________1__0__0__%__ 於结算日，整体债项组合的加权平均偿还期为3.7年（2015年12月31日�U3.6年）。债 项组合的偿还期合适地分布，约83%的贷款於两年後偿还�U _____2_0_1_6_年___1_2_月___3_1_日____ ____2_0_1_5_年___1_2_月___3_1_日____ 港币百万元所占百分比 港币百万元所占百分比 偿还期： 1年内 568 1.8% 6,640 17.8% 1年後但2年内 4,844 15.6% 2,062 5.5% 2年後但5年内 17,154 55.1% 14,567 39.0% 5年後 ________8,_5_5_3______2_7_._5_%__ ______1_4_,_0_6_1______3_7_._7_%_ 债项总额 ______________3__1__,1__1__9______________1__0__0__%____ ____________3__7__,__3__3__0______________1__0__0__%__ 负债率及利息保障倍数 於2016年12月31日，恒隆集团的净债项为港币65.95亿元（2015年12月31日�U港币 58.48亿元）。净债项股权比率为4.8%（2015年12月31日�U4.2%）。债项股权比率为22.5% （2015年12月31日�U26.6%）。 年内平均借贷利率为4.0%（2015年�U4.0%），其中浮息银行贷款及固定利率债券的平均 借贷利率分别为3.7%（2015年�U3.7%）及 4.6%（2015年�U4.6%）。截至2016年12月 31日止年度，总利息支出为港币14.25亿元（2015年�U港币15.91亿元）。总利息支出减 少主要由两个原因所致。首先，香港的平均银行借贷结余因营运所得现金部分用於偿还贷款而减少。其次，中国人民银行调低贷款基准利率致内地的平均借贷成本下降。扣除因部分发展中项目完工而减少利息资本化後，计入损益表的财务费用为港币12.02亿元（2015年�U港币11.47亿元）。 截至2016年12月31日止年度，利息收入为港币8.09亿元（2015年�U港币11.42亿元）。 利息收入减少主要由於年内人民币存款利率及平均存款结余下降所致。整体而言，2016年 的净利息支出（即财务费用高於利息收入的金额）为港币3.93亿元（2015年�U港币5百 万元）。 2016年的偿债能力（即利息保障倍数）为14倍（2015年�U14倍）。 外汇管理 恒隆集团的业务所面对的外汇风险，主要源於内地业务及持有和内地业务相关的若干人民币银行存款。此外，恒隆集团亦因两次发行各5亿美元债券而面对美元汇率风险。 如情况合适，恒隆集团会使用衍生金融工具以控制及对冲外汇风险，但我们严格禁止使用衍生工具作投机用途。恒隆集团目前使用的衍生金融工具为货币掉期合约（详情载於下文（b））。 监於若干投资和营运位於内地，恒隆集团以人民币计价的净资产因而承受外汇风险。我们致力达致一个在现行法规允许的情况下，以人民币在当地对外借贷的合适水平，从而尽量降低外汇风险。 (a) 人民币外汇风险 恒隆集团的人民币外汇风险主要来自两方面。其一，来自内地附属公司的净资产，主要包括投资物业如购物商场、办公楼及发展中项目；此外，主要为支付内地发展中项目未来施工费而於香港持有的人民币银行存款。 於2016年12月31日，内地的净资产值为人民币620亿元。由於人民币兑港元於结算日 较2015年12月31日贬值约6%，故按结算日的汇率将相关净资产由人民币换算为港币而 产生的换算汇兑亏损为港币49.17亿元。相应地，在香港持有的人民币142.38亿元银行存 款亦须换算为港币，相关的换算汇兑亏损为港币10.55亿元。因此，2016年的换算汇兑亏 损总额为港币59.72亿元（2015年：港币61.44亿元），於其他全面收入/ 外汇储备入账。 於2016年12月31日，内地发展中项目的资本承担为人民币320亿元。 由於环球经济前景面临的不确定因素增加及人民币汇率持续波动，恒隆集团认为需要采用企业风险管理模式，以减低汇率风险，而非预测人民币汇率的走势。因此，管理层已采取相应的措施以平衡人民币汇率变动的影响，包括使用更多境内人民币债项以支付施工费用。 综观多项因素如现行法规对人民币借贷的规限、项目发展进度及营商环境，我们亦会定期评估内地发展中项目的资金需求。随着该等业务计划定期调整及相关法规的变更，如情况合适，我们亦会对货币对冲的安排作出必要的调整。 (b) 美元外汇风险 於结算日，恒隆集团的美元外汇风险为已发行的两张各5亿的美元固定利率债券（等值港 币 77.56亿元）。相关的外汇风险以两份同等值的美元/ 港元货币掉期合约对冲。订立货 币掉期合约旨在固定其後支付利息和偿还本金的美元汇率。 会计准则规定货币掉期合约须於每个结算日按市值计价，其公平值的变动须计入当期的其他收入/ 亏损。截至2016年12月31日止年度，恒隆集团的货币掉期合约未实现公平值收益为港币2.03亿元（2015年：未实现公平值减值港币1.01亿元）。 资产抵押 於2016年12月31日，恒隆集团的资产均无抵押予任何第三方。 或然负债 恒隆集团於2016年12月31日并无任何重大的或然负债。 展望 全球金融及经济前景因若干事件如英国公投脱离欧盟、特朗普胜出美国总统大选及美国联邦储备局步入加息周期而增加不明朗因素。这些事件的长期影响实属未知之数。我们会密切留意事态的发展。 监於经济增长放缓及零售市道消费疲弱，预期内地及香港将继续面对挑战。 2017年，我们将集中力度推动香港的租金收入增长，提升在上海以外的物业租出率，增加 上海及整个办公楼组合的租金收入。我们亦会扩大商场的零售类别，翼与我们现时较高端及高质素的定位相互配合，达致增加客流及零售销售额。我们亦将继续着眼改善成本效益，以保持及提升租赁边际利润率。 我们在香港的零售租赁物业相对地较不受到高端消费品销情的影响，因此预期这业务范畴於2017年仍可录得温和增幅。办公楼及工业/ 办公楼的表现相对稳定，纵使转租的情况较多，预期办公楼的租金收入於 2017 年仍然有温和增长。表现较为逊色的住宅及服务式寓所，将可藉着於2016年第四季采用更进取的租赁策略，於2017年取得收入增长。 我们在上海的物业透过不断提升租户组合及定位，巩固其市场地位。2016年，上海的恒隆 广场购物商场完成了大型优化工程，租金收入因而受到预计之内的影响。随着工程竣工及新租户进驻，预期其租金收入於 2017 年将重拾增长步伐。继上海的恒隆广场之後，港汇恒隆广场购物商场的优化工程亦将於2017年至2019年期间进行。 上海以外的城市，出现更多商�m倒闭及延期开业的情况。於2016，渖阳的市府恒隆广场及 无锡的恒隆广场的购物商场尤其受到影响。预期这两个购物商场的租金收入表现可受惠於其办公楼持续上升的租出率。2017年我们将集中力度提高租出率。 大连的恒隆广场在现行官僚制度的考验下，於2015年12月试业，其表现於2016年取得 进展。商场於去年9月正式开业後，客流及零售销售额逐步上升。预计2017年的租赁情 况可加速推进。 凭藉我们的财务实力，我们将继续落实在香港和上海的多项资产优化计划。预期优化工程期间的租金收入难免受到短暂影响。内地的发展中项目亦将继续按计划推进。 我们将继续密切留意香港的住宅物业市场，伺机出售部分住宅单位，并於适当的时候购入土地，增加土地储备。 综合损益表 截至2016年12月31日止年度（经审核） 资料仅供参考(附注1) 2016 2015 2016 2015 附注 港币百万元 港币百万元 人民币百万元 人民币百万元 收入 2(a) 13,648 9,528 11,743 7,692 直接成本及营业费用 (4,310) (2,573) (3,709) (2,080) 毛利 9,338 6,955 8,034 5,612 其他收入净额 3 228 53 196 41 行政费用 (671) (728) (575) (591) 未计入物业之公平值变动的营业溢利 8,895 6,280 7,655 5,062 物业之公平值净(减少)/增加 (254) 676 (226) 552 已计入物业之公平值变动的营业溢利 8,641 6,956 7,429 5,614 利息收入 809 1,142 692 926 财务费用 (1,202) (1,147) (1,031) (928) 利息支出净额 4 (393) (5) (339) (2) 应占合营企业溢利 129 256 110 209 除税前溢利 2(a)&5 8,377 7,207 7,200 5,821 税项 6(a) (1,472) (1,216) (1,259) (976) 年度溢利 6,905 5,991 5,941 4,845 应占年度溢利： 股东 3,713 3,211 3,196 2,603 非控股权益 3,192 2,780 2,745 2,242 6,905 5,991 5,941 4,845 每股盈利 8(a) 基本 港 币2.73元 港币2.37元 人民币2.36元 人民币1.92元 摊薄 港 币2.73元 港币2.37元 人民币2.36元 人民币1.92元 综合损益及其他全面收入表 截至2016年12月31日止年度（经审核） 资料仅供参考(附注1) 2016 2015 2016 2015 附注 港币百万元 港币百万元 人民币百万元 人民币百万元 年度溢利 6,905 5,991 5,941 4,845 其他全面收入 6(b) 其後可重新分类至损益之项目： 投资重估储备变动净额 - (38) - (30) 换算境外附属公司账项/列报贷币 产生之汇兑差异 (5,972) (6,144) 2,348 1,784 年度其他全面收入 (5,972) (6,182) 2,348 1,754 年度全面收入总额 933 (191) 8,289 6,599 应占年度全面收入总额： 股东 543 (39) 4,553 3,564 非控股权益 390 (152) 3,736 3,035 933 (191) 8,289 6,599 综合财务状况表 於2016年12月31日（经审核） 资料仅供参考(附注 1) 2016 2015 2016 2015 附注 港币百万元 港币百万元 人民币百万元 人民币百万元 非流动资产 物业，厂房及设备 投资物业 9 133,005 137,338 119,212 115,631 发展中投资物业 9 16,160 16,709 14,455 13,998 其他物业，厂房及设备 1,446 338 1,294 285 150,611 154,385 134,961 129,914 合营企业权益 3,539 3,455 3,180 2,928 其他资产 1,341 1,343 1,205 1,138 递延税项资产 22 19 20 16 155,513 159,202 139,366 133,996 流动资产 现金及银行存款 24,524 31,482 22,010 26,595 应收账款及其他应收款 10 3,958 1,170 3,552 985 待售物业 2,374 3,852 2,133 3,264 30,856 36,504 27,695 30,844 流动负债 银行贷款及其他借贷 568 6,640 508 5,611 应付账款及其他应付款 11 6,761 7,353 6,058 6,182 应付税项 982 577 881 485 8,311 14,570 7,447 12,278 流动资产净值 22,545 21,934 20,248 18,566 资产总值减流动负债 178,058 181,136 159,614 152,562 非流动负债 银行贷款及其他借贷 30,551 30,690 27,416 25,915 递延税项负债 9,494 10,144 8,494 8,503 40,045 40,834 35,910 34,418 资产净值 138,013 140,302 123,704 118,144 资本及储备 股本 4,065 3,893 3,164 3,015 储备 71,593 71,577 64,651 60,544 股东权益 75,658 75,470 67,815 63,559 非控股权益 62,355 64,832 55,889 54,585 总权益 138,013 140,302 123,704 118,144 综合财务报表附注 1. 编制基准 公布中载有有关截至2016年及2015年12月31日止两个年度之财务资料。按照香港 公司条例（第622章）第436节，此财务资料虽不构成本公司於该财政年度之法定年 度综合财务报表，惟此财务资料均源自该综合财务报表。本公司已按照香港公司条例 附表6的第3部第662(3)节递交截至2015年12月31日止年度之综合财务报表予公司 注册处，及将於适当时间递交截至2016年12月31日止年度之综合财务报表。本公司之核数师已就该两个年度之综合财务报表发出报告书。该等核数师报告书并无保留 意见，或提出重点事项，亦未有就香港公司条例第 406(2)，407(2)及 407(3)节提出其他意见。 本综合财务报表已按照所有适用之《香港财务报告准则》（HKFRSs）编制，而该准则统称涵盖香港会计师公会颁布之《香港会计准则》（HKASs），香港公认会计原则及香港公司条例之规定编制。本报表亦根据香港联合交易所有限公司的证券上市规则作出适当披露。 本财务报表所使用之会计政策及计算方法与截至2015年12月31日止年度之全年综 合财务报表所采用的保持一致。 本会计期间，香港会计师公会颁布多项经修订之《香港财务报告准则》，并於本集团当前之会计期间开始生效。此等修订对本集团於本年度及过往年度之业绩及财务状况编制或列报并无构成重大影响。 本集团并无采用任何在当前会计期间尚未生效之新准则或诠释。 1. 编制基准（续） 此综合财务报表乃以港币列报。由於本集团在内地有重大业务经营，因此管理层在本综合财务报表另以人民币列报有关财务资料。此附加资料按下列方式换算以非人民币计值之交易 / 结余及编制�s 资产及负债按结算日之汇率换算; 收入及费用按与交易日汇率相若之汇率换算;及 权益之交易按与相关交易日之汇率换算，并不会重算。 2. 收入与分部资料 本集团按其提供之服务及产品的性质来管理其业务。管理层已确定三个应列报的经营分部以计量表现及分配资源。三个分部分别是香港及内地的物业租赁，及香港的物业销售。 物业租赁分部包括物业租赁营运。本集团之投资物业组合主要包括位於香港及内地的商�m、办公楼、住宅、服务式寓所及停车位。物业销售分部包括发展及销售本集团位於香港之销售物业。 管理层主要根据除税前溢利来评估表现。 分部资产主要包括直接属於每个分部的全部非流动资产及流动资产，唯合营企业权益、其他资产、递延税项资产和现金及银行存款除外。分部资产包括以公平值列账之投资物业，但分部溢利并不包括投资物业之公平值变动。本集团管理层以集团为基础监控及管理本集团所有负债，因此并无呈列分部负债。 2. 收入与分部资料（续） (a) 分部收入及业绩 ___________收__入____________ ______除___税__前__溢__利________ 2016 年 2015年 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 分部 物业租赁 - 内地（附注） 4,427 4,625 2,814 3,005 - 香港 ____3_,8_9_9_ ____3_,7_0_5_ _____3_,3_1_5_ _____3_,1_0_5_ 8,326 8,330 6,129 6,110 物业销售 - 香港 ____5_,3_2_2_ ____1_,1_9_8_ _____3_,2_0_9_ ______8_4_5_ 分部总额 ______1__3__,6__4__8__ ________9__,5__2__8__ 9,338 6,955 其他收入净额 228 53 行政费用 ______(6_7_1_) ______(7_2_8_) 未计入物业之公平值变动的营业溢利 8,895 6,280 物业之公平值净（减少）/ 增加 (254) 676 - 於香港之租赁物业 204 947 - 於内地之租赁物业 (798) (271) - 由待售已建成物业转至投资物业 340 - 利息支出净额 (393) (5) -利息收入 809 1,142 -财务费用 (1,202) (1,147) 应占合营企业溢利 ______1_2_9_ ______2_5_6_ 除税前溢利 __________8__,3__7__7__ __________7__,2__0__7__ 附注: 财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号，从2016年5月1日起，增值税全面 代替营业税，此涵盖所有以往按营业税制度的行业。物业租赁的增值税税率为11%，增值税并不包括在收入内。从2016年5月1日起，集团无需支付物业租赁在内地所产生的营业税。 2. 收入与分部资料（续） (b) 分部总资产 ____________总__资__产___________ 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 分部 物业租赁 -内地 89,851 95,189 -香港 ______6_0_,9_9_9_ ______6_0_,3_4_4_ 150,850 155,533 物业销售 -香港 _______4_,9_7_1_ _______3_,8_7_4_ 分部总额 155,821 159,407 其他物业，厂房及设备 1,122 - 合营企业权益 3,539 3,455 其他资产 1,341 1,343 递延税项资产 22 19 现金及银行存款 ______2_4_,5_2_4_ ______3_1_,4_8_2_ 总资产 __________1__8__6__,3__6__9__ __________1__9__5__,7__0__6__ 3. 其他收入净额 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 出售投资物业收益 8 69 出售上市投资项目收益 - 62 非上市投资项目之股息收入 20 1 汇兑（亏损）/ 收益净额 (3) 22 未实现财务衍生工具的公平值收益 /（亏损）（附注） ________2_0_3_ ________(1_0_1_) 其他收入净额 ________2_2_8_ _________5_3_ 附注: 财务衍生工具为美元/ 港元货币掉期合约，其目的为按中期票据计划所发行的 美元债券固定汇率。 4. 利息支出净额 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 银行存款利息收入 ________8_0_9_ _______1_,1_4_2_ 借贷利息 1,321 1,470 其他借贷成本 ________1_0_4_ ________1_2_1_ 借贷成本总额 1,425 1,591 减：借贷成本资本化 ________(2_2_3_) ________(4_4_4_) 财务费用 _______1_,2_0_2_ _______1_,1_4_7_ 利息支出净额 ________(3_9_3_) _________(_5_) 5. 除税前溢利 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 除税前溢利已扣除下列各项： 已出售物业成本 1,815 216 职工成本，包括雇员股权费用港币1.03亿元 （2015年: 港币1.50亿元） 1,438 1,395 折旧 __________________5__7__ __________________5__5__ 6. 税项 (a) 香港利得税税项拨备乃按期内之估计应课税溢利以 16.5%（2015 年: 16.5%）计 算。内地所得税主要为中国企业所得税按25%（2015年: 25%）计算，及中国预 提所得税按适用税率计算。就香港公司从内地之外商投资企业获取由 2008年 1 月1日起产生之盈利所派发之股息均须按5%缴纳预提所得。 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 本年税项 香港利得税 869 467 过往年度多提拨备 _________(1_0_) __________(8_) 859 459 中国所得税 ________6_6_4_ ________7_4_3_ _______1_,5_2_3_ _______1_,2_0_2_ 递延税项 物业之公平值变动 (145) (68) 其他原自及拨回暂时性差额 _________9_4_ _________8_2_ _________(5_1_) _________1_4_ 税项支出总额 ______________1__,4__7__2__ ______________1__,2__1__6__ (b) 年内，在其他全面收入下所示的项目均无税务影响。 7. 股息 (a) 年度股息 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 已宣布及派发中期股息每股港币1角9仙 （2015年：港币1角9仙） 258 257 於结算日後拟派发末期股息每股港币6角1仙 （2015年：港币6角1仙） ________8_3_1_ ________8_2_7_ 年度股息总额 _______1_,0_8_9_ _______1_,0_8_4_ 於结算日後拟派之股息，并无确认为结算日之负债。 (b) 截至2015年12月31日止年度之末期股息港币8.27亿元（根据每股港币6角1 仙并按派息日之已发行股份总数计算），於本年度批准及派发（2015 年内批准及 派发的上年度末期股息：港币8.41亿元） 8. 每股盈利 (a) 每股基本及摊薄盈利乃按以下数据计算： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 用以计算每股基本及摊薄盈利之盈利 （股东应占纯利） ______________3__,7__1__3__ ______________3__,2__1__1__ 8. 每股盈利（续） (a) （续） __________股__份__数__目__________ 2016年 2015年 百万股 百万股 用以计算每股基本盈利之股份加权平均数 1,358 1,355 具摊薄作用之潜在股份之影响― 股份期权 ___________- __________2_ 用以计算每股摊薄盈利之股份加权平均数 ______________1__,3__5__8__ ______________1__,3__5__7__ (b) 股东应占基本纯利，即不包括扣除相关递延税项及非控股权益後的物业公平值变 动，之计算如下： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 股东应占纯利 _______3_,7_1_3_ _______3_,2_1_1_ 物业之公平值变动之影响 254 (676) 相关递延税项之影响 (145) (68) 合营企业的投资物业之公平值变动之影响 __________4_ _________(9_6_) 113 (840) 非控股权益 _________(5_4_) ________3_2_9_ _________5_9_ ________(5_1_1_) 股东应占基本纯利 _______3_,7_7_2_ _______2_,7_0_0_ 根据股东应占基本纯利计算之每股盈利为： 2016年 2015年 基本 港币2.78元 港币1.99元 摊薄 港__币___2_._7_8_元__ 港__币___1_._9_9_元__ 9. 投资物业与发展中投资物业 (a) 添置 年内，投资物业及发展中投资物业之添置总计港币23.25亿元 (2015年：港币50.34 亿元)。 (b) 估值 本集团之投资物业及发展中投资物业均於2016年12月31日由第一太平戴维斯 估值及专业顾问有限公司之注册专业测量师（产业测量）陈超国先生按市场价值基准进行估值。 10. 应收账款及其他应收款 (a) 已计入应收账款及其他应收款的应收账款账龄分析（以到期日为基础）如下： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 现期及一个月内 （附注） 2,621 42 一至三个月 22 8 三个月以上 _________1_3_ __________4_ 应收账款总额 ______________2__,6__5__6__ __________________5__4__ 附注�s现期及一个月内到期的应收账款主要由於 2016年下半年出售住宅单位而 产生的物业销售应收款。大部分物业销售应收款将於未来数月内完成交易 时偿付。 本集团推行明确之信贷政策，其中涵盖对租户之严谨信贷评估及对需支付租赁按金的规定。来自物业销售的应收楼价乃按买卖协议的条款厘定。租客除支付租赁按金外亦需预缴有关租赁物业的月租。除本集团所发展之物业销售外，本集团并无就此等数额持有任何抵押品。本集团定期检阅其应收款，并严格监控，藉以将任何相关之信贷风险减至最低。 10. 应收账款及其他应收款（续） (b) 本集团的其他应收款包括港币2.79亿元於内地购买土地的押金（2015年：港币 2.98亿元）。 11. 应付账款及其他应付款 已计入应付账款及其他应付款的应付账款账龄分析如下： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 一个月内至三个月内到期 1,690 2,150 三个月後到期 _______1_,8_5_5_ ________5_8_3_ 应付账款总额 ______________3__,5__4__5__ ______________2__,7__3__3__ 其他资料 雇员 於2016年12月31日，雇员人数为4,720人（包括香港雇员1,322人及内地雇员3,398人）。 截至2016年12月31日止年度，雇员费用总额为港币14.38亿元。我们为所有雇员提供具 竞争力的薪酬待遇，其中包括按雇员的个人表现酌情发放花红。我们定期审视雇员的薪酬待遇，确保其符合相关条例规定及市场环境。恒隆集团设有行政人员股份期权计划，并为所有雇员提供专业的优质培训。 购回、出售或赎回上市证券 本年度内，本公司或其任何附属公司并无购回、出售或赎回其任何上市证券。 遵守企业管治守则 本年度内，本公司一直遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十四《企业管治守则》所载之守则条文规定。 审核委员会 截至2016年12月31日的全年业绩已经由本公司的审核委员会审阅。本公司的核数师毕 马威会计师事务所，已审核恒隆集团的综合财务报表，并无保留意见。 暂停办理股份过户登记日期 以确定股东有权出席股东周年大会并於会上投票 暂停办理股份过户登记日期 (首尾两天包括在内) 2017年4月26日至27日 截止办理股份过户 2017年4月25日下午4时30分 记录日期 2017年4月27日 股东周年大会 2017年4月27日 以确定股东享有建议之末期股息 暂停办理股份过户登记日期 2017年5月5日 截止办理股份过户 2017年5月4日下午4时30分 记录日期 2017年5月5日 末期股息派发日期 2017年5月18日 董事局代表 董事长 陈启宗 香港，2017年1月26日 於本公布日期，本公司之董事局包括以下董事： 执行董事：陈启宗先生、陈南禄先生、何孝昌先生及陈文博先生 非执行董事：陈乐宗先生、张家骐先生及陈仰宗先生 独立非执行董事：叶锡安先生、徐立之教授、廖长江先生及廖柏伟教授 词汇 财务术语 财务费用： 借贷利息及其他借贷成本总额扣除资本化的借贷成本 债项总额： 银行贷款及其他借贷总额扣除尚未摊销之其他借贷成本 净债项： 债项总额扣除现金及银行存款 股东应占纯利： 本年溢利（税後）扣除非控股权益所占部分 股东应占基本纯利： 股东应占纯利扣除物业公平值之净变动（包括扣减相关递延 税项及非控股权益所占部分） 财务比率 每股 = 股东应占溢利 债项 = 债项总额 基本盈利 年内已发行股份加权平均数 股权比率 总权益 每股 = 资产净值 净债项 = 净债项 资产净值 年内已发行股份加权平均数 股权比率 总权益 未计入物业之 利息 = 公平值变动的营业溢利 保障倍数 未扣除资本化借贷成本的 财务费用扣减利息收入