香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不 负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公 告全部或任何部份内容而产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何 责任。 CHINASCEPROPERTYHOLDINGSLIMITED 中骏置业控股有限公司 （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：1966） 截至二零一六年十二月三十一日止年度业绩公告 及 委任执行董事 财务摘要 合同销售金额增长约62.1%至约人民币23,523,883,000元。 收益增长约16.8%至约人民币12,480,683,000元。 年内溢利增加约55.6%至人民币2,440,451,000元。 母公司拥有人应占溢利增加约125.6%至约人民币2,072,284,000元。 每股基本盈利增加约125.6%至约人民币60.5分。 毛利率及净利润率分别为25.0%及19.6%。 於二零一六年十二月三十一日，现金及银行存款结余增加约37.7%至约 人民币8,602,758,000元。 於二零一六年十二月三十一日，净负债比率为80.2%。 董事会建议宣派末期股息每股普通股港币14分。 �C1�C 中骏置业控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布本公司 及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度的综合 业绩如下： 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年二零一五年 附注 人民币千元人民币千元 收益 5 12,480,683 10,690,080 销售成本 (9,354,990) (7,679,498) 毛利 3,125,693 3,010,582 其他收入及收益 5 341,472 80,165 投资物业公允值变动 548,382 398,022 销售及营销开支 (407,116) (300,828) 行政开支 (471,771) (398,479) 其他开支 (129,454) (53,107) 财务费用 6 (316,894) (269,041) 换算优先票据所产生的汇兑差额净额 �C (27,918) 应占下列各项溢利及亏损： 合营公司 803,593 110,080 联营公司 (120) (497) 除税前溢利 7 3,493,785 2,548,979 税项开支 8 (1,053,334) (980,435) 年内溢利 2,440,451 1,568,544 其他全面亏损： 会在後续期间重新分类至损益的 其他全面亏损： 应占合营公司其他全面亏损 (38,837) (25,192) 应占联营公司其他全面亏损 (95) (61) 换算海外业务的汇兑差额 (428,055) (232,790) 年内其他全面亏损 (466,987) (258,043) 年内全面收入总额 1,973,464 1,310,501 �C2�C 综合损益及其他全面收益表（续） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年二零一五年 附注 人民币千元人民币千元 下列各项应占溢利： 母公司拥有人 2,072,284 918,660 永久资本工具持有人 49,967 248,756 非控股权益 318,200 401,128 2,440,451 1,568,544 下列各项应占全面收入总额： 母公司拥有人 1,666,544 699,676 永久资本工具持有人 49,967 248,756 非控股权益 256,953 362,069 1,973,464 1,310,501 母公司普通股权益持有人应占每股盈利 10 基本及摊薄 人民币60.5分人民币26.8分 �C3�C 综合财务状况表 二零一六年十二月三十一日 二零一六年二零一五年 附注 人民币千元人民币千元 非流动资产 物业及设备 109,030 116,389 投资物业 7,429,400 5,634,500 预付土地租金 7,328,897 3,047,462 无形资产 3,653 3,819 发展中物业 1,222,958 1,263,935 在建工程合约 366,824 643,194 於合营公司的投资 1,290,028 581,583 於联营公司的投资 114,195 34,950 可供出售投资 141,739 �C 金融衍生工具 139,821 �C 预付款项及按金 1,519,782 1,041,394 递延税项资产 247,971 188,539 非流动资产总值 19,914,298 12,555,765 流动资产 发展中物业 14,798,538 12,239,872 持作出售已落成物业 4,572,534 5,779,254 贸易应收款项 11 185,034 177,404 预付款项、按金及其他应收款项 1,596,669 2,204,120 应收关连方款项 534,162 576,350 预付税项 630,879 496,445 受限制现金 1,128,823 989,957 已抵押存款 261,941 421,992 现金及现金等价物 7,211,994 4,835,079 流动资产总值 30,920,574 27,720,473 流动负债 贸易应付款项及票据 12 2,595,347 2,505,810 预收款项 12,394,513 8,145,371 其他应付款项及应计费用 2,046,080 1,355,099 计息银行及其他贷款 3,427,434 3,840,519 应付关连方款项 1,567,671 478,509 应付税项 854,664 916,258 流动负债总额 22,885,709 17,241,566 流动资产净额 8,034,865 10,478,907 总资产减流动负债 27,949,163 23,034,672 �C4�C 综合财务状况表（续） 二零一六年十二月三十一日 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 总资产减流动负债 27,949,163 23,034,672 非流动负债 计息银行及其他贷款 8,992,952 2,622,285 优先票据及境内债券 5,857,969 7,989,481 递延税项负债 993,847 796,990 大修拨备 32,564 27,315 非流动负债总额 15,877,332 11,436,071 资产净值 12,071,831 11,598,601 权益 母公司拥有人应占权益 已发行股本 295,732 295,732 储备 8,112,085 6,631,698 8,407,817 6,927,430 永久资本工具 900,000 1,200,000 非控股权益 2,764,014 3,471,171 权益总额 12,071,831 11,598,601 �C5�C 附注： 1.公司资料 本公司在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。本公司的注册办事处位於CricketSquare, HutchinsDrive,P.O.Box2681,GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands。 年内，本集团主要在中华人民共和国（「中国」）从事物业发展、物业投资及物业管理。 董事认为，本公司的最终控股公司为新�N控股有限公司，该公司於英属处女群岛注册成立。 2编制基准 该等财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则（「香 港财务报告准则」）（包括所有香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠释）、 香港公认会计原则及香港公司条例的披露规定而编制。除投资物业，可供出售投资及金 融衍生工具按公允值计量外，该等财务报表乃按历史成本编制。 除另有注明外，该等财务报表乃以人民币（「人民币」）呈列，而当中所有金额均四舍五入 至最接近的千位数（「人民币千元」）。 合并基准 综合财务报表包括本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的财务报表。附属公司 为本公司直接或间接控制的实体（包括结构性实体）。当本集团承受或享有参与投资对象 业务所得的可变回报，且能透过对投资对象的权力（即赋予本集团现有能力主导投资对 象相关活动的既存权利）影响该等回报时，即取得控制权。 倘本公司直接或间接拥有少於投资对象大多数投票或类似权利的权利，则本集团於评估 其是否拥有对投资对象的权力时会考虑一切相关事实及情况，包括： (a)与投资对象其他投票持有人的合约安排； (b)其他合约安排所产生的权利；及 (c)本集团的投票权及潜在投票权。 附属公司财务报表的报告期间与本公司相同，并采纳连贯一致的会计政策编制。附属公 司的业绩自本集团取得控制权当日起合并入账，并继续合并入账直至该控制权终止当日 止。 即使会引致非控股权益结余为负数，损益及其他全面收益的各组成部分归属於本集团母 公司拥有人及非控股权益。所有集团内公司间资产及负债、权益、收入、支出以及与本集 团成员公司之间交易有关的现金流量均於合并时全数抵销。 �C6�C 倘事实及情况反映上文所述三项控制权因素其中一项或多项有变，则本集团会重估是否 仍然控制投资对象。附属公司拥有权权益的变动（并无失去控制权），於入账时列作权益 交易。 倘本集团失去对一间附属公司之控制权，则会终止确认(i)该附属公司之资产（包括商誉） 及负债、(ii)任何非控股权益之账面值及(iii)於权益内记录之累计汇兑差额；及确认(i)所 收代价之公允值、(ii)任何所保留投资之公允值及(iii)损益账中任何因此而产生之盈余或 亏损。先前於其他全面收益表内确认之本集团应占部份会视乎情况，按倘本集团直接出 售相关资产或负债所要求的相同基准重新分类为损益或保留溢利。 3.会计政策及披露之变动 本集团已就本年度之财务报表全面评估及首次采纳下列与本集团相关的新订及经修订 之香港财务报告准则。 香港财务报告准则第10号、 投资实体：实行综合入账之例外规定 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号(二零一一年（) 修订） 香港财务报告准则第11号（修订） 收购共同经营权益的入账之修订 香港财务报告准则第14号 监管递延账目 香港会计准则第1号（修订） 披露计划 香港会计准则第16号及 澄清折旧及摊销的可接受之方法 香港会计准则第38号（修订） 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号（修订） 香港会计准则第27号（二零一一年）（修订） 独立财务报表中的权益法 二零一二年至二零一四年周期之年度改进 若干香港财务报告准则之修订 除香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号及香港会计准则第28号（二零一一 年）（修订）、香港财务报告准则第11号（修订）、香港财务报告准则第14号、香港会计准则第 16号及香港会计准则第41号（修订）及香港会计准则第27号（二零一一年）（修订）并不与本 集团之财务报告相关外，各项修订的性质及影响说明如下： (a)香港会计准则第1号（修订）包括有关财务报表呈列及披露的重点集中改善。该等修订 厘清： (i)香港会计准则第1号的重要性规定； (ii)可能於损益表及财务状况表中细分的具体行式项目； (iii)实体可灵活处理其於财务报表中呈列附注的顺序；及 (iv)使用权益法入账必须汇集作为单一行式项目呈列，并於其後将会或将不会重新 分类至损益的该等项目之间作分类。 此外，该等修订厘清於财务状况表及损益表中呈列额外小计项目时的应用规定。该 等修订对本集团的财务报表并无任何重大影响。 �C7�C (b)香港会计准则第16号及香港会计准则第38号（修订）澄清香港会计准则第16号及香港 会计准则第38号中之原则，即收益反映自经营业务（该资产为其一部分）产生之经济 利益而非通过使用资产消耗之经济利益之模式。因此，收益法不得用於折旧物业、 厂房及设备，并且仅在非常有限之情况下可用於摊销无形资产。该等修订即将应用。 该等修订不会对本集团之财务状况或表现并无任何影响，原因是本集团并未使用收 益法计算其非流动资产之折旧。 (c)於二零一四年十月颁布的香港财务报告准则二零一二年至二零一四年周期之年度 改进载列项香港财务报告准则的修订。该等修订的详情如下： 香港财务报告准则第5号列为持作可供出售之非流动资产及已终止经营业务： 厘清如透过出售或透过分派予拥有人不应被视为一项新出售计划，而是原计划 之延续。因此，香港财务报告准则第5号的的应用要求不会改变。该修订亦厘清 变出售式并不会改变分类为流动资产或可供出售的处置组别之日期。该等修订 预期应用。该等修订对本集团并无任何影响，原因是於本年度本集团并无对任 何处置组别之出售计划或处置方法有所改变。 本集团并无应用其他已颁布而尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则。本集团正在 评估该等其他新订及经修订香港财务报告准则对初始应用之影响。 4.经营分部资料 本集团主要从事物业发展、物业投资，物业管理、土地开发及项目管理业务。就管理而言， 物业发展及物业投资业务乃按一个经营分部进行监控及以项目为基准进行资源分配及 表现评估。就财务报告而言，物业管理分部、土地开发分部及项目管理分部与物业发展 及投资分部合并处理，原因是其所呈报收益、业绩及资产乃低於本集团的综合收益、综 合溢利以及综合资产的10%。 本集团来自外部客户的各项产品或服务收入乃载於下列附注5。 本集团来自外部客户的收入仅来自其於中国的业务，而本集团的绝大部份非流动资产乃 位於中国。 截至二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日止年度内，概无与单一外 部客户的交易产生的收入占本集团总收入的10%或以上。 �C8�C 5.收益、其他收入及收益 收益，为於年内的物业销售所得款项总额（扣除营业税、增值税及其他销售相关税项）， 已收及应收投资物业租金收入总额、物业管理费，已收土地开发收入及项目管理收入（扣 除营业税及增值税）。 本集团的收益、其他收入及收益分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 收益 物业销售 11,705,120 10,460,796 租金收入总额 136,636 116,970 物业管理费 165,335 112,314 土地开发收入 397,490 �C 项目管理收入 76,102 �C 12,480,683 10,690,080 其他收入及收益 银行利息收入 38,821 39,666 汇兑收益净额 75,382 �C 没收按金的收入 5,673 13,145 出售物业及设备项目收益净额 8,785 495 非对冲金融衍生工具公允值收益 139,821 �C 议价收购之收益 43,977 �C 其他 29,013 26,859 341,472 80,165 6.财务费用 财务费用分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 银行及其他贷款，优先票据及境内债券利息 1,159,771 1,118,151 因时间流逝而产生的大修拨备折现值增额 1,460 1,200 非按公允值计入损益的金融负债的利息总额 1,161,231 1,119,351 减：资本化的利息 (844,337) (850,310) 316,894 269,041 �C9�C 7.除税前溢利 本集团的除税前溢利已扣除�u（计入）下列各项： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 已售物业成本 8,912,734 7,573,263 已提供服务成本 442,090 106,068 折旧 24,678 25,171 预付土地租金摊销 21,595 24,551 无形资产摊销 166 167 大修拨备 4,787 4,582 根据经营租赁就土地及楼宇的最低租赁款项 12,512 5,497 产生租金的投资物业所产生的直接经营开支（包括维修及保养） 298 265 核数师酬金 3,435 3,245 雇员福利开支（包括董事酬金）： 工资及其他员工成本 308,595 229,814 股权结算购股权开支 2,833 �C 退休金计划供款 30,249 23,552 减：资本化的金额 (35,259) (48,687) 306,418 204,679 提前赎回优先票据的溢价 129,454 53,107 持作出售已落成物业减值至可变现净值 34,306 �C 出售投资物业损失 55 300 出售物业及设备项目收益净额 (8,785) (495) 换算优先票据所产生的汇兑差额净额 �C 27,918 其他汇兑（收益）�u亏损净额 (75,382) 53,756 汇兑（收益）�u亏损净额 (75,382) 81,674 �C10�C 8.税项开支 由於本集团於年内并无在香港产生任何应课税溢利，故毋须就香港利得税作出拨备（二 零一五年：无）。中国内地的应课税溢利的税项按本集团附属公司经营所在城市的税率 计算。 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 年内即期开支： 中国企业所得税 577,927 589,551 中国土地增值税 447,462 345,668 过往年度超额拨备净额： 中国内地 (84,410) (79,855) 940,979 855,364 递延 112,355 125,071 年内税项开支总额 1,053,334 980,435 9.股息 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 中期股息―无（二零一五年：每股普通股港币5分） �C 137,052 拟派末期股息―每股普通股港币14分 （二零一五年：港币5分） 429,439 143,473 429,439 280,525 拟派末期股息须获本公司股东於应届股东周年大会批准。 10.母公司普通股权益持有人应占每股盈利 每股基本盈利乃按年内母公司拥有人应占溢利及已发行普通股加权平均数3,423,840,000 股（二零一五年：3,423,840,000股）计算。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，尚未行使之购股权对所呈列的每股基本盈利具 有反摊薄影响，故并无就所呈列的每股基本盈利进行任何调整。 截至二零一五年十二月三十一日止年度，本集团的已发行普通股并没有任何潜在摊薄影 响。 �C11�C 11.贸易应收款项 本集团的贸易应收款项来自出售物业、租赁投资物业及提供物业管理服务。 有关物业的代价由买方按照相关买卖协议的条款支付。本集团在租赁投资物业及提供物 业管理服务前，一般要求客户每月�u每季提前付款。本集团一般向投资物业承租人授予 三个月的免租期，主要客户可延长至最多六个月。 由於本集团的贸易应收款项与一批分散客户有关，故并无重大信贷集中风险。本集团并 未就该等结余持有任何抵押品，或实施其他加强信贷措施。所有贸易应收款项均为免息。 未视为减值的贸易应收款项的账龄分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 既未逾期亦未减值 176,520 172,406 逾期一至六个月 3,305 2,408 逾期七至十二个月 946 895 逾期超过一年 4,263 1,695 185,034 177,404 12.贸易应付款项及票据 於报告期末，贸易应付款项及票据的账龄按发票日期分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 一年内 2,540,470 2,133,911 一年以上 54,877 371,899 2,595,347 2,505,810 贸易应付款项及票据为免息及须於正常营运周期内或按要求偿还。 �C12�C 管理层讨论与分析 市场回顾 二零一六年，国内外形势错综复杂，全球经济依然处於缓慢复苏的进程中， 中国宏观经济则经历着周期性增速放缓。上半年，中国人民银行延续宽松的 货币政策，降低存款准备金率并放宽贷款政策。房地产市场方面，中央政府 采取降息、减税、减首付等政策，促使一、二线城市房地产市场强劲上涨，但三、 四线城市库存高居的局面仍然难以扭转。下半年，为抑制热点一、二线城市 房价暴涨以及整顿市场乱象，地方政府不得不再次启动限购限贷的调控政策， 而三、四线城市依然实施优惠政策以鼓励去化。总体而言，二零一六年全年， 中国房地产市场呈现一、二线热点城市成交火爆、三、四线城市库存高居的 结构性失衡局面，亟待调整。 从房地产市场经济资料来看，中国国家统计局公布的《2016年全国房地产开发 投资和销售情况》显示，二零一六年，全国商品房销售面积约为15.73亿平方米， 按年上涨22.5%，其中住宅销售面积按年增长22.4%；全国商品房销售额约为人 民币117,627亿元，同比增长34.8%，其中住宅销售额同比增长36.1%。 业务回顾 合约销售 年内，在「聚焦一线城市及核心二线城市」的战略指导之下，本集团全面铺开 位於一、二线城市的项目销售，实现了业绩的跨越式发展。二零一六年，本集 团（连同其合营公司及联营公司）超额完成年度销售目标人民币155亿元的 51.8%，达到历史新高。全年实现合同销售金额达人民币235.24亿元（其中包括 合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币77.44亿元），合同销售面积约 166万平方米（其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积32.8万平方米）， 按年分别上升约62.1%及33.1%。全年平均物业销售价格约为每平方米人民币 14,172元，同比上涨约21.8%。 �C13�C 二零一六年，本集团及其合营公司共向市场推出11个新项目，分别是北京市 的天宸及四季家园、上海市的中骏广场二期及雍景湾、深圳市的四季阳光二期、 天津市的柏景湾及城市之光、杭州市的钱塘御景、南昌市的尚城以及泉州市 的中骏广场及四季花城二期。在本集团的战略理念支持之下，位於长三角经 济圈的上海市的合同销售贡献率大大提升，达到32.4%。 年内，本集团（连同其合营公司及联营公司）的合同销售情况详细如下： 按城市划分 合同销售 合同销售占总合同销售 城市 面积 金额 金额百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 北京 43,554 604 2.6 上海 220,373 7,629 32.4 深圳 50,642 1,667 7.2 天津 114,025 2,068 8.8 杭州 95,465 806 3.4 厦门 81,958 1,841 7.8 南昌 108,488 857 3.6 泉州 475,491 3,560 15.1 漳州 218,480 2,047 8.7 燕郊 78,793 1,373 5.8 临汾 90,418 581 2.5 其他 82,242 491 2.1 合计 1,659,929 23,524 100.0 从城市合同销售分布分析，一线城市中上海的表现最为突出，在售项目均录 得令人满意的销售成绩。克而瑞资讯集团研究中心发布的「2016年度上海房企 销售权益金额排行榜」显示，本公司位列第12名。本集团在天津市的表现亦有 所突破，实现合同销售金额约人民币20.68亿元。此外，本集团项目所在的三、 四线城市受惠於热点城市外溢效应，均取得了不俗的销售业绩，泉州、漳州、 燕郊占年内本集团（连同其合营公司及联营公司）合同销售金额分别约为 15.1%、8.7%及5.8%。 �C14�C 按区域划分 合同销售 合同销售占总合同销售 区域 面积 金额 金额百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 长三角经济圈 315,838 8,435 35.8 海峡西岸经济圈 922,580 8,525 36.2 环渤海经济圈 370,869 4,897 20.8 珠三角经济圈 50,642 1,667 7.2 合计 1,659,929 23,524 100.0 从区域合同销售分布分析，长三角经济圈已比肩海峡西岸经济圈，成为本集 团（连同其合营公司及联营公司）合同销售潜力巨大的增长点，贡献占比达约 35.8%。环渤海经济圈合同销售贡献也相当不俗，占比约20.8%。海峡西岸经济 圈的合同销售金额较二零一五年增长约24.9%，超过人民币85亿元。受益於厦 门市的外溢市场效应以及灵活的销售策略，泉州市及漳州市的合同销售尤其 亮眼，分别约为人民币35.60亿元及人民币20.47亿元，同比分别增长约9.1%及 105.8%。 按城市级别划分 合同销售 合同销售占总合同销售 城市级别 面积 金额 金额百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 一线城市 314,569 9,900 42.2 二线城市 399,936 5,572 23.6 三、四线城市 945,424 8,052 34.2 合计 1,659,929 23,524 100.0 可见，从合同销售金额角度来看，一线城市合同销售金额占比较上年有较明 显的攀升，已跃居各类城市首位，未来预计将会有更进一步的增长。一、二线 城市合同销售金额总和达约65.8%。随着一、二线城市的新盘继续推出市场， 本集团於一、二线城市的合同销售占比将持续扩大。 �C15�C 确认物业销售收入 二零一六年，本集团在确认物业销售收入方面取得了令人满意的成绩。本集 团实现交付的物业面积为1,392,504平方米，确认物业销售收入约人民币117.05 亿元，同比分别增长约3.4%及11.9%，平均物业销售价格约为每平方米人民币8,406 元。本集团确认物业销售收入详情如下： 按城市划分 占确认物业 确认物业 确认物业 销售收入 城市 销售面积 销售收入 百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 上海 42,207 2,312 19.8 深圳 33,410 400 3.4 南昌 218,986 1,600 13.7 泉州 427,554 2,515 21.5 漳州 291,787 1,998 17.1 龙岩 59,007 320 2.7 燕郊 197,719 1,792 15.3 临汾 62,832 366 3.1 其他 59,002 402 3.4 合计 1,392,504 11,705 100.0 按区域划分 占确认物业 确认物业 确认物业 销售收入 区域 销售面积 销售收入 百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 长三角经济圈 42,207 2,312 19.8 海峡西岸经济圈 999,662 6,441 55.0 环渤海经济圈 317,225 2,552 21.8 珠三角经济圈 33,410 400 3.4 合计 1,392,504 11,705 100.0 �C16�C 按城市级别划分 占确认物业 确认物业 确认物业 销售收入 城市级别 销售面积 销售收入 百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 一线城市 76,243 2,727 23.3 二线城市 221,314 1,609 13.7 三、四线城市 1,094,947 7,369 63.0 合计 1,392,504 11,705 100.0 项目发展 二零一六年，本集团共有8个项目正式动工，全部位於一、二线城市。这些项 目分别是位於北京市的天宸及四季家园，位於上海市的中骏广场二期、天悦 及雍景湾，位於天津市的柏景湾，位於杭州市的钱塘御景以及位於南昌市的 尚城，新开工物业总规划建筑面积超过105万平方米。各项目均按计划有序推 进建设，以确保未来有充足的货量供应。 �C17�C 於二零一六年十二月三十一日，本集团及其合营公司共有19个在建项目，总 规划建筑面积约224万平方米，详情如下： 本集团应占 总规划 预计 项目名称 城市 物业类型 权益建筑面积竣工年份 (%) （平方米） 天宸 北京 高层住宅及SOHO公寓 100 45,174 2018 四季家园 北京 小高层住宅 100 63,600 2018 中骏广场二期上海 SOHO公寓 50 42,255 2018 柏景湾 上海 高层住宅及别墅 100 130,781 2017 天悦 上海 高层住宅、小高层住宅、 100 47,325 2018 LOFT公寓及商铺 雍景湾 上海 别墅及商铺 100 108,124 2018/2019 四季阳光二期深圳 高层住宅及商铺 82 72,754 2017 柏景湾 天津 小高层住宅及别墅 100 153,504 2018 钱塘御景 杭州 高层住宅及商铺 100 181,525 2018 尚城 南昌 高层住宅、SOHO公寓、 100 214,680 2018 LOFT公寓及商铺 中骏广场 泉州 SOHO公寓、办公楼 100 133,529 2017/2018 及商铺 黄金海岸一期泉州 高层住宅及商铺 45 72,572 2019 （部份） 中骏商城 泉州 高层住宅、SOHO公寓 60 142,978 2019 （石狮）二期 及商铺 四季花城二期泉州 高层住宅及商铺 51 129,613 2017 蓝湾悦庭 泉州 高层住宅及商铺 100 163,885 2017 蓝湾香郡三期漳州 高层住宅 100 26,038 2018 （部份） 四季阳光三期漳州 高层住宅及商铺 75 160,137 2017 四季花都二期燕郊 高层住宅及商铺 55 181,957 2017 中骏国际社区临汾 高层住宅及商铺 70 173,003 2018 四期 合计 2,243,434 �C18�C 土地储备 适时增加土地储备是本集团发展战略的重要组成部份，也是为本集团提供充 足可售货源的基本保证。二零一六年，中国房地产市场成交畅旺，引致土地 市场的火热，各地地王频出。为控制土地成本，本集团绝不盲目高价拿地，除 了在公开市场拍地外，本集团采取收购方式灵活增加土地储备。二零一六年， 本集团继续在一线城市及核心二线城市新增9个项目，分别位於北京市、上海 市、天津市、南京市、杭州市及苏州市，总地上可建面积约168万平方米，土地 总代价约为人民币116亿元，平均土地成本约每平方米人民币7,166元，其中南 京市、杭州市及苏州市是本集团首次进驻的城市。 於二零一六年十二月三十一日，本集团及其合营公司拥有土地储备总规划建 筑面积约910万平方米（ 其中本集团权益部份面积合计约689万平方米）。从区 域分布来看，本集团及其合营公司位於各经济圈的土地储备占比发生明显变化， 於海峡西岸经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈及珠三角经济圈的土地储 备面积分别占总土地储备面积约41.1%、37.1%、20.0%及1.8%。从土地储备成本 （不包括投资物业）来看，本集团及其合营公司增加在一、二线城市的投入，位 於一、二线城市的土地成本较去年上升约49.5%。本集团及其合营公司在一线 城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本约 54.8%、24.8%和20.4%。 �C19�C 财务回顾 收益 本集团收益主要来自物业销售收入、租金收入、物业管理费、土地开发收入 及项目管理收入。 全年收益由二零一五年的约人民币10,690,080,000元增长约16.8%至二零一六年 的约人民币12,480,683,000元。此乃由於物业销售收入增加所致。 物业销售收入 物业销售收入由二零一五年的约人民币10,460,796,000元增长约11.9%至二 零一六年的约人民币11,705,120,000元，交房面积由二零一五年的1,346,185 平方米增加约3.4%至二零一六年的1,392,504平方米。平均销售单价由二零 一五年的每平方米约人民币7,771元上升至二零一六年的每平方米约人民 币8,406元。 租金收入 租金收入由二零一五年的约人民币116,970,000元增长约16.8%至二零一六 年的约人民币136,636,000元，主要由於年内位於北京世界城购物商场的租 金贡献增多所致。 物业管理费 物业管理费由二零一五年的约人民币112,314,000元大幅增长约47.2%至二 零一六年的约人民币165,335,000元，主要是由於管理的物业数量及面积有 所增加所致。 土地开发收入 年内，本集团录得的土地开发收入约人民币397,490,000元，乃由於为若干 泉州市土地提供前期建设及准备工程所致。 项目管理收入 年内，本集团录得之项目管理收入约人民币76,102,000元，乃由於提供项目 管理服务及其他物业相关服务给一间合营公司所致。 �C20�C 毛利 毛利由二零一五年的约人民币3,010,582,000元增加约3.8%至二零一六年的约人 民币3,125,693,000元。毛利率则由二零一五年的约28.2%下降至二零一六年的约 25.0%。毛利率下跌主要由於年内交付较低毛利率的中端产品比例较高所致。 其他收入及收益 其他收入及收益由二零一五年的约人民币80,165,000元大幅增加约3.3倍至二 零一六年的约人民币341,472,000元。其他收入及收益增加主要由於二零一六 年包括议价收购之收益及非对冲金融衍生工具公允值收益分别约为人民币 43,977,000以及人民币139,821,000元，而二零一五年并没有此等收益。 投资物业公允值变动 投资物业公允值收益由二零一五年的约人民币398,022,000元大幅增加约37.8% 至二零一六年的约人民币548,382,000元。本年度投资物业公允值变动主要是 位於上海天悦广场的办公楼及泉州财富中心世界城一栋SOHO公寓新增为投 资物业所致。 销售及营销开支 销售及营销开支由二零一五年的约人民币300,828,000元大幅增加约35.3%至二 零一六年的约人民币407,116,000元。本年度销售及营销开支增加主要由於新 推售项目增加所致。 行政开支 行政开支由二零一五年的约人民币398,479,000元增加约18.4%至二零一六年的 约人民币471,771,000元。本年度行政开支增加主要是由於管理人员成本增加 以应付业务扩张的需要所致。 �C21�C 财务费用 财务费用由二零一五年的约人民币269,041,000元增加约17.8%至二零一六年的 约人民币316,894,000元。财务费用的产生主要是由於若干资金并未用於项目 开发，故该等融资成本不能资本化。由於本年度银行及其他贷款（包括优先票 据及境内债券）有所上升，利息总额则由二零一五年的约人民币1,119,351,000元 增加约3.7%至二零一六年的约人民币1,161,231,000元。虽然利息总额上升，但 加权平均融资成本则降至约6.8%。该下降主要由於以较低成本的境内债券及 一个银团贷款置换较高成本的信托贷款及优先票据。 应占合营公司溢利及亏损 应占合营公司溢利由二零一五年的约人民币110,080,000元大幅增长约6.3倍至 二零一六年的约人民币803,593,000元。该增长主要是由於一间合营公司的项 目交付及其投资物业公允值收益所致。 税项开支 年内税项开支为约人民币1,053,334,000元，与去年的约人民币980,435,000元相约。 税项开支的年内即期开支占收益百份比由二零一五年的约8.7%下降至二零 一六年的约8.2%。该下跌主要由於年内交付较低毛利率的中端产品比例较高。 年内溢利 年内溢利由二零一五年的约人民币1,568,544,000大幅上升约55.6%至二零一六 年的约人民币2,440,451,000元。主要是由一间合营公司的溢利贡献所致。 母公司拥有人应占溢利 母公司拥有人应占溢利由二零一五年的约人民币918,660,000大幅上升约125.6% 至二零一六年的约人民币2,072,284,000元。母公司拥有人应占核心溢利则大幅 上升约80.0%至二零一六年的约人民币1,380,107,000元。 �C22�C 流动资金、财务及资本资源 现金状况 於二零一六年十二月三十一日，本集团的现金及银行存款结余乃以以下不同 货币计值： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 人民币 8,534,948 5,881,050 港币 13,968 78,199 美元 53,842 287,779 现金及银行存款结余 8,602,758 6,247,028 根据中国有关法例及法规，本集团若干物业开发公司须将若干数目的现金及 银行存款存入指定银行户口作为有关物业开发的保证。另外，本集团亦将若 干存款存於境内银行以获取境内银行发出的若干票据。於二零一六年十二月 三十一日，受限制现金和已抵押存款分别约人民币1,128,823,000元（二零一五年 十二月三十一日：约人民币989,957,000元）和约人民币261,941,000元（ 二零一五 年十二月三十一日：约人民币421,992,000元）。 贷款及资产抵押 於二零一六年十二月三十一日，本集团贷款还款期如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 银行及其他贷款： 一年内或按要求 3,427,434 3,840,519 第二年 3,062,222 1,641,515 第三至五年（包括首尾两年） 5,930,730 980,770 12,420,386 6,462,804 优先票据及境内债券： 第二年 �C 2,301,335 第三至五年（包括首尾两年） 5,857,969 5,688,146 5,857,969 7,989,481 贷款总额 18,278,355 14,452,285 �C23�C 该等贷款乃以以下不同货币计值： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 银行及其他贷款： 人民币 9,403,960 4,336,683 港元 113,025 706,298 美元 2,903,401 1,419,823 12,420,386 6,462,804 优先票据及境内债券： 人民币 3,470,293 3,463,811 美元 2,387,676 4,525,670 5,857,969 7,989,481 贷款总额 18,278,355 14,452,285 於二零一六年十二月三十一日，约人民币9,409,925,000元（二零一五年十二月 三十一日：约人民币5,930,085,000元）的银行及其他贷款乃以本集团账面总值约 人民币18,867,129,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币12,262,961,000元） 的银行存款、物业及设备、投资物业、预付土地租金、发展中物业及持作出售 已落成物业，以及若干附属公司的股本权益作抵押。於二零一五年七月发行 於二零二零年到期的3.5亿美元10.0%优先票据（「二零一五年优先票据」）及约人 民币2,733,292,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币532,719,000元）的银 行及其他贷款均以本公司若干附属公司作担保及其股本权益作抵押。 於二零一六年十二月三十一日，除若干银行及其他贷款约人民币5,175,000,000 元（二零一五年十二月三十一日：约人民币1,725,770,000元）以固定利率计息外， 本集团的银行及其他贷款均按浮动利率计息。二零一五年优先票据、於二零 一五年十月发行於二零二零年到期的人民币20亿元5.18%境内公司债券及於 二零一五年十二月发行於二零二零年到期的人民币15亿元5.3%境内公司债�� 均以固定利率计息。 负债比率 净负债比率乃按贷款净额（包括银行及其他贷款、优先票据及境内债券扣除现 金及现金等价物、受限制现金及已抵押存款）除以权益总额计算。於二零一六 年十二月三十一日，净负债比率为80.2%（二零一五年十二月三十一日： 70.7%）。 �C24�C 汇率波动风险 本集团於中国进行业务，本集团全部收益和绝大部份经营开支均以人民币计值。 本集团大部份资产及负债均以人民币计值。於二零一六年十二月三十一日， 除若干以外币计值的银行存款、银行及其他贷款及二零一五年优先票据外， 人民币对其他外币的汇率变动不会对本集团的经营业绩造成重大不利影响。 於二零一六年，本集团已订立若干封顶货币互换掉期合约以对冲其外币计值 债务的外币汇率波动风险。於二零一六年十二月三十一日，本集团已订立合 同总值为6.5亿美元的封顶货币互换掉期合约。除於上述披露外，本集团并无 作出任何外币对冲安排，本集团将继续密切监察外币汇率波动风险。 或然负债 於二零一六年十二月三十一日，本集团就以下各项向银行提供财务担保： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 向本集团若干物业买家的按揭贷款 提供的担保 11,845,901 11,363,195 此外，本集团分占合营公司本身的财务担保（并未纳入上文）如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 向合营公司若干物业买家的按揭贷款 提供的担保 238,418 228,818 另外，於二零一六年十二月三十一日，本集团就一间银行授予一间合营公司 之一项融资金额为人民币731,000,000元（二零一五年十二月三十一日：人民币 2,080,000,000元）提供担保。 �C25�C 资本承担 於二零一六年十二月三十一日，本集团的资本承担如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 已签约但未拨备： 在中国大陆的发展中物业、预付土地租金 及兴建中投资物业的资本性开支 10,316,388 7,902,863 此外，本集团分占合营公司本身的资本承担（未纳入以上所述）如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 已签约但未拨备： 　合营公司在中国大陆的发展中物业及 兴建中投资物业的资本性开支 213,796 365,210 展望 二零一六年三季度开始，面对两级分化的房地产市场，中央逐步因城因地施策， 一方面对热点城市开启限购限贷政策，另一方面对库存高居的三、四线城市 实施鼓励去化政策。二零一六年十二月中央经济工作会议上，针对房地产市场， 会议从行业发展定位、货币信贷政策及去库存等多方面进行部署，明确强调 房屋的居住属性，在信贷方面定向支持合理需求，增强土地的有效供给。中 央一系列措施旨在抑制非合理住房需求，进一步为热点城市房地产市场降温， 使行业回归理性。 本集团预计，在中央及地方政策指引下，二零一七年，热点城市房地产市场 成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平；三、四线城市将 从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。长期来看， 由於国家正逐步推动新型城镇化的发展，推进房地产市场长效机制的建设， 因此本集团对房地产市场远景依然充满信心。 �C26�C 在战略方面，本集团继续看好一、二线城市房地产市场的发展，将继续坚持「聚 焦一线城市及核心二线城市」的战略，不断开拓在此类城市的发展机会，每年 进驻二至三个核心城市，提升本公司在一线及核心二线城市的知名度。同时， 本集团会继续与其他房地产开发商合作开发，以产生协同效应并分散投资风险。 除了从事物业开发外，本集团亦积极参与一级土地开发项目，储备产业园区 用地，并作为一项战略性的业务。踏入二零一七年，本集团将加快位於泉州 的一级土地开发项目的开发节奏，该项目占地面积约311万平方米，拟被规划 成宜居的滨海新城及产业园区。本集团已成功开发并获取产业园区用地约67 万平方米。本集团相信该项目将成为本集团又一盈利增长点。 二零一七年，本集团将继续稳步推进各项目的开发进度，为本集团提供充足 的可售货量。二零一七年，本集团及其合营公司预计将有11个新项目推出预售， 大部份集中在一、二线城市，分别是位於北京市的西山天�Z及西宸广场，位 於上海市的天悦、天珑及天�Z，位於天津市的雍景府及云景台，位於泉州市 的国际金融中心二期、黄金海岸三期、南安世界城及中骏商城（石狮）二期。 二零一七年是本集团发展的里程碑，这一年本集团已将运营总部迁至上海， 响应了深度布局长三角的战略方针。本公司持续强化总部管控模式，不断深 化组织管理变革，在战略、流程和人力资源建设方面取得明显突破，同时进 一步优化运营管理。本集团相信，立足上海，聚拢一线城市的资源和人才优势， 聚焦精细运营，深耕区域发展，定会实现本集团更大的飞跃发展。新的一年 注定是充满机遇与挑战的一年，期待本集团的全体员工在新的环境下共同努力， 取得优异的成绩！ 股东周年大会 本公司应届股东周年大会（「股东周年大会」）将於二零一七年五月十二日（星期 五）举行。股东周年大会通告将於适当时间根据香港联合交易所有限公司（「香 港联交所」）证券上市规则（「上市规则」）所规定的形式刊印并寄发。 �C27�C 派息 董事会建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派付末期股息每股普通 股港币14分。倘本公司的股东於应届股东周年大会批准拟派末期股息，则将 於二零一七年七月十日（星期一）前後派付予於二零一七年六月二十日（星期二） 名列本公司股东名册内的股东。 暂停办理股份过户登记 本公司将於下列期间暂停办理股东登记手续： (a)就厘定有权出席将於二零一七年五月十二日（星期五）举行的股东周年大 会并於会上投票的股东，本公司将於二零一七年五月九日（星期二）至二零 一七年五月十二日（星期五）（包括首尾两日）暂停办理股份过户登记手续， 而期间不会登记任何股份转让手续。为符合资格出席股东周年大会并於 会上投票，所有股份过户文件须於二零一七年五月八日（星期一）下午四时 三十分前送交本公司之香港证券登记处香港中央证券登记有限公司以供 登记，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712�C1716室；及 (b)为厘定符合资格收取拟派末期股息的股东（惟须获本公司股东於应届股东 周年大会批准），本公司将於二零一七年六月十九日（星期一）至二零一七 年六月二十日（星期二）（首尾两日包括在内）暂停办理股东登记手续。为符 合资格收取拟派末期股息，所有股份过户文件须於二零一七年六月十六 日（星期五）下午四时三十分前送交本公司之香港证�坏羌谴ο愀壑醒胫� 券登记有限公司可以供登记，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心 17楼1712�C1716室。 审核委员会 遵照上市规则第3.21条的规定，本公司於二零一零年一月六日成立审核委员 会（「审核委员会」）。审核委员会由三名独立非执行董事组成：主席为丁良辉先 生，成员为吕鸿德先生和戴亦一先生。审核委员会主席丁良辉先生有相当的 会计及财务管理专长，符合上市规则第3.10(2)条之规定。 审核委员会已审阅本集团采纳的会计政策、本集团截至二零一六年十二月 三十一日止年度的综合财务报表以及本年度业绩公告。 �C28�C 董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市条例附录十所载之《上市发行人董事进行证券交易的标准 守则》（「标准守则」），作为董事进行证券交易的准则。本公司已特别向全体董 事查询，并获全体董事确认，於回顾年度内，彼等一直严格遵守标准守则。 购买、赎回或出售本公司上市证券 截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本公司或其任何附属公司概无购买、 赎回或出售本公司任何上市证券。 企业管治 截至二零一六年十二月三十一日止年度内，除於下文所披露外，本公司及董 事会一直遵守上市规则附录十四所载《企业管治守则》（「守则」）的守则条文： 根据守则第A.2.1条，主席及行政总裁之角色应分立，不应由同一人担任。年内， 由黄朝阳先生履行本公司主席及行政总裁的职务。董事会相信，由同一名人 士担任本公司主席兼行政总裁在业务快速发展阶段有利於公司业务计划及决 策的贯彻一致。 於香港联交所网站和公司网站公布资料 本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度的业绩公告已刊载於香港联交 所网站(www.hkexnews.hk)及本公司网站(www.sce-re.com)。 委任执行董事 董事会欣然宣布黄伦先生（「黄先生」）获委任为本公司执行董事，并於二零 一七年三月一日起生效。 黄伦，30岁，商业地产管理公司总经理，负责本集团商业地产管理工作。於二 零一七年二月二十日起，黄先生晋升为本公司助理总裁，负责分管金融投资 工作。黄先生於二零一零年九月加盟本集团。黄先生於二零一零年毕业於英 国华威大学工程学院，获工程学及商学理学士。黄先生是本公司董事会主席 及执行董事黄朝阳先生之儿子。黄先生於紧接最後实际可行日期前三年内任 何时间及现时概无於香港或海外任何其他上市公司担任董事职位。 �C29�C 黄先生已与本公司订立服务合同，任期由二零一七年三月一日起计为期三年， 服务合同於任期届满後自动重续，惟订约方任何一方可发出不少於三个月书 面通知予以终止为止。根据服务合同条款，黄先生有权收取年薪1,440,000港元， 须由无利益关系董事会每年审阅及批准。此外，每服务满一年後，彼有权获 发由无利益关系董事会（或其委员会）参照彼於相关财政年度的表现及本集团 於期内的业绩厘定的酌情管理花红。黄先生的薪酬乃由董事会参考其职务、 责任、表现及本集团业绩厘定。 於本公告日期，黄先生并无於证券及期货条例（香港法例第571章）第XV部所界 定的本公司其他股份、相关股份或债券中拥有任何权益。除以上所披露外， 黄先生与本公司任何其他董事、高级管理层、主要股东或控股股东（定义见上 市规则）亦无关系。 除以上所披露外，有关黄先生的委任，董事会概无其他事宜须提呈股东注意。 亦无根据上市规则第13.51(2)条条文的任何规定须予披露的资料。 董事会谨此欢迎黄先生加入董事会。 承董事会命 中骏置业控股有限公司 主席 黄朝阳 中国香港，二零一七年二月二十七日 於本公告刊发日期，本公司执行董事为黄朝阳先生、陈元来先生、郑晓乐先 生及黄攸权先生，独立非执行董事为丁良辉先生、吕鸿德先生及戴亦一先生。 �C30�C