目录 2 企业简介 47 董事及高级管理人员履历 3 企业资料 52 企业管治报告 5 财务摘要 64 董事会报告 6 重大事项回顾 74 独立核数师报告 10 主席报告 80 经审计财务报表 14 管理层讨论及分析 179 五年财务摘要 32 主要物业简介 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 02 企业简介 中骏置业控股有限公司（简称「中骏置业」或「本公司」）连同其附属公司（统称「本集团」）成立於一九九六年，二零一零年二月在香港联合交易所有限公司（「香港联交所」）主板上市（股份代号：1966.HK）。本集团主要业务包括投资控股、物业开发、物业投资及物业管理服务等。本公司运营总部设於上海，并实施以长三角经济圈、环渤海经济圈、珠三角经济圈及海峡西岸经济圈的一、二线城市为重点的聚焦发展战略。 本集团的物业项目分布在北京、上海、深圳、天津、南京、杭州、苏州、厦门及南昌等15个城市，产品涵盖高层住 宅、小高层住宅、别墅、商业及办公楼等多种物业类型。本公司以「专筑您的感动」为企业宗旨，以满足客户需求为企业使命，孜孜追求产品的卓越品质。年内，本公司荣登「2016中国房地产开发企业50强」及「财富中国500强」榜单。於二零一六年十二月三十一日，本集团及其合营公司拥有总规划建筑面积合共约910万平方米土地储备，相信足够满足本集团未来三至四年的发展。未来，中骏置业将继续深化「区域聚焦，全国发展」的战略规划，以更积极稳健的发展策略，持续巩固区域领先地位，并力争成为中华人民共和国（「中国」）较具竞争力的发展商。 上海中骏广场 03 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业资料 董事会 提名委员会 执行董事 黄朝阳先生（主席） 吕鸿德先生 黄朝阳先生（主席） 戴亦一先生 陈元来先生 郑晓乐先生 企业管治委员会 李维先生（辞任并自二零一七年一月一日起生效） 黄攸权先生 黄攸权先生（获委任为主席并自二零一七年一月一日起 生效） 独立非执行董事 李维先生（辞任主席并自二零一七年一月一日起生效） 丁良辉先生 丁良辉先生 吕鸿德先生 吕鸿德先生 戴亦一先生 核数师 公司秘书 安永会计师事务所 执业会计师 李少波先生 香港法律顾问 授权代表 赵不渝马国强律师事务所 黄朝阳先生 李少波先生 注册办事处 审核委员会 CricketSquare HutchinsDrive 丁良辉先生（主席） P.O.Box2681 吕鸿德先生 GrandCayman,KY1-1111 戴亦一先生 CaymanIslands 薪酬委员会 中国总部及主要营业地点 戴亦一先生（主席） 中国上海市闵行区申长路1588弄26号 黄朝阳先生 中骏广场 丁良辉先生 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 04 企业资料 香港主要营业地点 主要往来银行 香港九龙观塘鸿图道57号 中国工商银行 南洋广场1606室 中国农业银行 中国银行 开曼群岛主要证券登记及过户登记处 中国建设银行 平安银行股份有限公司 CodanTrustCompany(Cayman)Limited 上海浦东发展银行股份有限公司 CricketSquare 香港上海�蠓嵋�行有限公司 HutchinsDrive 恒生银行有限公司 P.O.Box2681 中国银行（香港）有限公司 GrandCayman,KY1-1111 CaymanIslands 投资者关系 香港证券登记处 电邮：ir@sce-re.com 传真：(86)2133275332 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔皇后大道东183号 股份代号 合和中心17楼1712�C1716室 香港联合交易所有限公司：1966.HK 公司网站 www.sce-re.com 05 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务摘要 损益表摘要 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 变动 人民币千元 人民币千元 (%) 收益 12,480,683 10,690,080 16.8 毛利 3,125,693 3,010,582 3.8 年内溢利 2,440,451 1,568,544 55.6 母公司拥有人应占溢利 2,072,284 918,660 125.6 母公司拥有人应占核心溢利 1,380,107 767,030 80.0 每股股息 港币14分 港币10分 40.0 财务状况表摘要 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 变动 人民币千元 人民币千元 (%) 资产总额 50,834,872 40,276,238 26.2 现金及银行存款结余 8,602,758 6,247,028 37.7 债务总额 (18,278,355) (14,452,285) 26.5 负债总额 (38,763,041) (28,677,637) 35.2 权益总额 12,071,831 11,598,601 4.1 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 06 重大事项回顾 一月 获得4亿美元银团贷款 本公司於二零一六年一月四日与银团订立融资协议，银行同意 授予本公司一笔本金为4亿美元的定期贷款融资，以偿还本集 团的若干现有债务，包括赎回二零一七年到期的3.5亿美元 11.5%优先票据。该融资自融资协议所规定之首次提款日起计 为期三年六个月，年利率为伦敦银行同业拆息加4.2%，由本 公司若干附属公司担保。 泉州中骏商城 二月 成功竞得北京市优质商住土地 二零一六年二月二十六日，本公司透过全资附属公司以总代价人民币39.48亿元竞得北京市四幅优质商住用地。项目 位於门头沟区核心位置，生活配套成熟，交通便捷，环境优美。项目占地面积约83,000平方米，地上可建面积约为 263,000平方米。项目名称为「西山天�Z」，将发展为一个高品质商住社区，包括住宅、商业及基础教育设施。 三月 荣登「2016中国房地产开发企业50强」榜单 二零一六年三月二十二日，由中国房地产业协会及中国房地产 测评中心联合主办的「2016中国房地产500强测评成果发布会 暨500强峰会」在北京隆重举行。盛会上，中骏置业荣登「2016 中国房地产开发企业50强」榜单，跻身第四十四名，并位居「区 域运营10强」第二名。 上海天誉 07 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 重大事项回顾 四月 收购上海市住宅土地 於二零一六年四月二十五日，本公司之全资附属公司福建中骏置业有限公司向独立第三方收购上海逸景置业有限公司（简称「逸景置业」）及兆赫（上海）投资有限公司的全部股权，该两间公司共持有上海衡智房地产有限公司（简称「上海衡智」）的95%股权，而上海衡智拥有上海青浦区朱家角镇四幅地块。收购代价为人民币5,000万元，及代逸景置业及上海衡智偿还合计约人民币5.67亿元之股东贷款及独立第三方贷款。 项目位於青浦区朱家角镇，项目占地面积约88,000平方米，地上可建面积约为62,000平方米。项目名称为「雍景湾」， 将发展成一个纯联排别墅的高品质社区，已於二零一六年十二月开售。 五月 荣膺「2016中国房地产上市公司综合实力50强」第四十四名 二零一六年五月二十六日，中国房地产业协会及中国房地产测评中 心发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及「2016中国 房地产上市公司排行榜」。中骏置业荣膺「2016中国房地产上市公 司综合实力50强」第四十四名，同时位列「2016中国房地产上市公 司风险控制5强」第三名。 深圳四季阳光 七月 首度荣登「财富中国500强」企业行列 二零一六年七月十三日，《财富》杂志（中文版）发布了二零一六年「财富中国500强」企业排行榜，中骏置业首度荣登「财 富中国500强」榜单，彰显了强大的品牌实力。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 08 重大事项回顾 竞得天津市住宅地块 2016年7月6 日，本集团以总代价人民币16.9 亿元竞得天津市西青区一幅优质住宅用地，占地面积约 121,000平方米， 地上可建面积约133,000平方米。将发展成为一个由小高层住宅及联排别墅组成的低密度优质住宅社区。该地块位於 天津市西青区张家窝镇，交通便捷，该项目距离天津南站仅2.7公里，由天津南站出发到北京南站仅需要25分钟车程。 八月 成功竞得上海市优质住宅土地 二零一六年八月十七日，本集团以总代价人民币6亿元竞得上海市青浦区徐泾镇一幅优质住宅用地，项目占地面积约 8,300平方米，地上可建面积约13,300平方米。项目名称为「天珑」，将发展成低密度纯住宅社区。 九月 再夺上海市优质商住用地 二零一六年九月七日，本集团以总代价人民币21.06亿元竞得上海市青浦区徐泾镇一幅商住用地，项目占地面积约 25,000平方米，地上可建面积约50,000平方米。项目名称为「天�Z」。 取得天津市住宅用地 二零一六年九月八日，本集团以总代价人民币4.85亿元竞得天津市一幅优质住宅用地，项目占地面积约156,000平方 米，地上可建面积约234,000平方米。项目位於天津市静海区团泊新城，交通便捷。项目名称为「云景台」，将发展成 低密度纯住宅社区。 09 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 重大事项回顾 十一月 收购苏州市优质商住用地 二零一六年十一月十一日，本集团向独立第三方收购台湾商品交易 中心（昆山）有限公司（简称「台湾商品」）85%权益，收购总代价约 人民币13.6亿元及代台湾商品偿还合计约人民币2.20亿元之股东 贷款及独立第三方贷款。台湾商品拥有江苏省苏州昆山市的四幅地 块。 项目位於江苏省苏州昆山市花桥镇，地理位置优越，临近上海轨道 交通11号线花桥站，距离上海虹桥国际机场仅约30分钟车程。项 目占地面积约236,000平方米，地上可建面积约583,000平方米， 泉州黄金海岸 将建成昆山市大型商住社区。 收购南京市商用土地 二零一六年十一月十八日，本集团成功收购南京冠宇建材实业发展 有限公司（简称「冠宇建材」）及南京冠宇置业发展有限公司（简称「冠 宇置业」）64.25%权益，收购权益总代价约人民币2.66亿元及代冠 宇建材偿还合计约人民币0.83亿元之股东贷款，冠宇建材及冠宇 置业持有南京市江宁区的五幅商用土地。 项目位於南京市江宁区信城大道附近，临近地铁S1号线翔宇路北 站，占地面积约240,000平方米，地上可建面积约360,000平方米。 天津柏景湾 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 10 主席报告 致各位股东： 本人欣然提呈本集团截至二零一六年十二月 三十一日止年度的业绩。 黄朝阳 主席 业绩及股息 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团实现收益约人民币124.81亿元，同比增长约16.8%；年内溢利及母 公司拥有人应占溢利分别约为人民币24.40亿元及人民币20.72亿元，同比分别增长约55.6%和125.6%。每股盈利约 为人民币60.5分，同比增长约125.6%。二零一六年，本集团的毛利率及净利润率分别为25.0%及19.6%，同比分别 下降3.2个百分点及上升4.9个百分点。 为回馈股东的大力支持，董事会决议向股东派发截至二零一六年十二月三十一日止年度的末期股息，每股普通股港币14分，派息总额约为4.79亿港元，惟须获得本公司股东於本公司应届股东周年大会的批准。全年派息比率为母公司拥有人应占核心溢利的31.1%。 合同销售 二零一六年，中国房地产市场总体呈高位运行。上半年银行财政政策宽松，中央政府提出住房制度改革，鼓励刚性和改善性住房需求。政策的利好带动刚需型、改善型及投资型需求积极入市，导致房地产成交量大幅攀升，销售价格也持续上涨。第三季度开始，为了缓解商品房价格过快上涨的压力，部份热点一、二线城市再次启动各项限贷限购政策，商品房成交量略有下滑趋势，但价格依然维持高位；而大部份三、四线城市去库存压力仍然巨大，导致城市分化越趋明显。纵观全年，全国房地产市场总体呈现量价齐涨的局面，绝对水平创下新高。 11 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主席报告 二零一六年，本集团（连同其合营公司及联营公司）超额完成年度销售目标人民币155亿元的约51.8%，合同销售金额 突破人民币200亿元大关，再创历史新高。全年实现合同销售金额达约人民币235.24亿元，合同销售面积约166万平 方米，按年分别上升约62.1%及33.1%。从现金回笼角度来看，本集团亦取得满意的成绩，全年物业销售回款率达 93.0%。 年内，本集团（连同其合营公司及联营公司）共有超过50个项目处於在售阶段，分布在13个城市。其中11个为年内所 推售的新盘。分别是北京市的天宸及四季家园、上海市的中骏广场二期及雍景湾、深圳市的四季阳光二期、天津市的柏景湾及城市之光、杭州市的钱塘御景、南昌市的尚城以及泉州市的中骏广场及四季花城二期。二零一六年的合同销售额中，来自一、二线城市的份额占约65.8%，标志着本集团「聚焦一线城市及核心二线城市」的战略奏效。 不仅一、二线城市销情畅旺，在热点城市的带动之下，三、四线城市的成交量亦节节上升，价格涨幅也明显扩大。年内，本集团在泉州市、漳州市及燕郊亦录得不俗的销售成绩，这三个城市合同销售金额占本集团（连同其合营公司及联营公司）合同销售金额约29.6%。 土地策略 房地产市场畅旺的势头带动土地市场的火热，全国各地地王频出。本集团依然秉持审慎的拿地原则，绝不盲目和冒进。在土地招拍挂竞争激烈的环境下，本集团土地拓展部加强与本集团营销管理部及设计管理部的紧密合作，注重产品创新，提升产品定位及价值挖掘能力，为土地竞拍做好准备。另一方面，本集团积极寻找土地并购的机会，以较为合理的成本增加土地储备。二零一六年，本集团通过招拍挂、收购等方式，在一线及核心二线城市新增9个项目，分别位於北京市、上海市、天津市、南京市、杭州市和苏州市，总地上可建面积约168万平方米，土地代价约为人民币116亿元，平均土地成本约每平方米人民币7,166元。其中，通过收购取得的地上可建面积约为114万平方米，这些土地具备巨大的盈利增长潜力。 市场策略 我们始终对市场保持敬畏之心。密切关注市场的变化、根据市场的需求设计并销售合适的产品是我们的首要任务。目前，中国城镇化依然在进行，年轻人口大量涌入一、二线城市工作，这些因素决定了房屋刚性需求在较长时期内必然存在。因此，在刚需项目产品设计方面，我们提供了较多60至70平方米的两房、89至100平方米的三房单位。这些小单位房屋总价相对较低、户型设计较合理，很好地满足这些群体的刚性需求，受到市场的欢迎。随着国人生活水平的提高以及二孩等有关政策的出台，改善型需求也日益凸显，渐渐上升为另一种意义上的「刚需」。面对这样的趋势，本公司设计出小面积别墅、大三房单位等户型以迎合这类改善型需求。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 12 主席报告 除此以外，我们在把握推售节奏方面也做足功夫。二零一六年下半年，一些热点城市重新启动限购限贷政策。面对市场的改变，我们积极应对，捕捉需求方向，有序推售SOHO公寓等不限购不限贷的产品，销情畅旺。积极的调整和灵活的销售策略，为本公司达致全年较高水平的合同销售业绩贡献卓着。 财务策略 稳健的财务体系是房地产发展商持续运营的基础。年内，本集团积极推售一、二线城市的新盘，并且加大三、四线城市去库存的力度，现金回笼情况较为理想，为本集团提供了强大的现金流基础。 在融资方面，本集团一方面积极运用融资平台，另一方面严控负债率。二零一六年初，本公司获得一笔本金4亿美元 的定期贷款融资，贷款期限为三年六个月，年利率为伦敦银行同业拆息加4.2%。本公司运用此笔资金赎回二零一七 年到期11.5%优先票据以优化债务结构。二零一六年，本集团的加权平均融资成本从上年的约9.1%下降到约6.8%。 另一方面，为减低预期人民币贬值而引起的外汇风险，本集团已为7.5亿美元债务订立若干封顶货币互换掉期合约。 展望 二零一六年第三季度开始，面对两级分化的房地产市场，中央逐步因城因地施策，一方面对热点城市开启限购限贷政策，另一方面对库存高居的三、四线城市实施鼓励去化政策。二零一六年十二月中央经济工作会议上，针对房地产市场，会议从行业发展定位、货币信贷政策及去库存等多方面进行部署，明确强调房屋的居住属性，在信贷方面定向支持合理需求，增强土地的有效供给。中央一系列措施旨在抑制非合理住房需求，进一步为热点城市房地产市场降温，使行业回归理性。 本集团预计，在中央及地方政策指引下，二零一七年，热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平；三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。长期来看，由於国家正逐步推动新型城镇化的发展，推进房地产市场长效机制的建设，因此本集团对房地产市场远景依然充满信心。 13 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主席报告 在战略方面，本集团继续看好一、二线城市房地产市场的发展，将继续坚持「聚焦一线城市及核心二线城市」的战略，不断开拓在此类城市的发展机会，每年进驻二至三个核心城市，提升本公司在一线及核心二线城市的知名度。同时，本集团会继续与其他房地产开发商合作开发，以产生协同效应并分散投资风险。 除了从事物业开发外，本集团亦积极参与一级土地开发项目，储备产业园区用地，并作为一项战略性的业务。踏入二零一七年，本集团将加快位於泉州的一级土地开发项目的开发节奏，该项目占地面积约311万平方米，拟被规划成宜居的滨海新城及产业园区。本集团已成功开发并获取产业园区用地约67万平方米。本集团相信该项目将成为本集团又一盈利增长点。 二零一七年，本集团将继续稳步推进各项目的开发进度，为本集团提供充足的可售货量。二零一七年，本集团及其合营公司预计将有11个新项目推出预售，大部份集中在一、二线城市，分别是位於北京市的西山天�Z及西宸广场，位於上海市的天悦、天珑及天�Z，位於天津市的雍景府及云景台，位於泉州市的国际金融中心二期、黄金海岸三期、南安世界城及中骏商城（石狮）二期。 二零一七年是本集团发展的里程碑，这一年本集团已将运营总部迁至上海，响应了深度布局长三角的战略方针。本公司持续强化总部管控模式，不断深化组织管理变革，在战略、流程和人力资源建设方面取得明显突破，同时进一步优化运营管理。本集团相信，立足上海，聚拢一线城市的资源和人才优势，聚焦精细运营，深耕区域发展，定会实现本集团更大的飞跃发展。新的一年注定是充满机遇与挑战的一年，期待本集团的全体员工在新的环境下共同努力，取得优异的成绩！ 致谢 最後，本人谨代表董事会向公司的全体员工、股东、客户以及各方合作夥伴，致以诚挚的谢意！ 黄朝阳 主席 中国香港 二零一七年二月二十七日 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 14 管理层讨论及分析 市场回顾 二零一六年，国内外形势错综复杂，全球经济依然处於缓慢复苏的进程中，中国宏观经济则经历着周期性增速放缓。 上半年，中国人民银行延续宽松的货币政策，降低存款准备金率并放宽贷款政策。房地产市场方面，中央政府采取降息、减税、减首付等政策，促使一、二线城市房地产市场强劲上涨，但三、四线城市库存高居的局面仍然难以扭转。 下半年，为抑制热点一、二线城市房价暴涨以及整顿市场乱象，地方政府不得不再次启动限购限贷的调控政策，而三、四线城市依然实施优惠政策以鼓励去化。总体而言，二零一六年全年，中国房地产市场呈现一、二线热点城市成交火爆、三、四线城市库存高居的结构性失衡局面，亟待调整。 从房地产市场经济资料来看，中国国家统计局公布的《2016年全国房地产开发投资和销售情况》显示，二零一六年， 全国商品房销售面积约为15.73亿平方米，按年上涨22.5%，其中住宅销售面积按年增长22.4%；全国商品房销售额 约为人民币117,627亿元，同比增长34.8%，其中住宅销售额同比增长36.1%。 业务回顾 合约销售 年内，在「聚焦一线城市及核心二线城市」的战略指导之下，本集团全面铺开位於一、二线城市的项目销售，实现了业绩的跨越式发展。二零一六年，本集团（连同其合营公司及联营公司）超额完成年度销售目标人民币155亿元的51.8%，达到历史新高。全年实现合同销售金额达约人民币235.24亿元（其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币77.44亿元），合同销售面积约166万平方米（其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约32.8万平方米），按年分别上升约62.1%及33.1%。全年平均物业销售价格约为每平方米人民币14,172元，同比上涨约21.8%。 泉州四季康城15 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 二零一六年，本集团及其合营公司共向市场推出11个新项目，分别是北京市的天宸及四季家园、上海市的中骏广场 二期及雍景湾、深圳市的四季阳光二期、天津市的柏景湾及城市之光、杭州市的钱塘御景、南昌市的尚城以及泉州市的中骏广场及四季花城二期。在本集团的战略理念支持之下，位於长三角经济圈的上海市的合同销售贡献率大大提升，达到32.4%。 年内，本集团（连同其合营公司及联营公司）的合同销售情况详细如下： 按城市划分 合同销售 合同销售 占总合同销售 城市 面积 金额 金额百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 北京 43,554 604 2.6 上海 220,373 7,629 32.4 深圳 50,642 1,667 7.2 天津 114,025 2,068 8.8 杭州 95,465 806 3.4 厦门 81,958 1,841 7.8 南昌 108,488 857 3.6 泉州 475,491 3,560 15.1 漳州 218,480 2,047 8.7 燕郊 78,793 1,373 5.8 临汾 90,418 581 2.5 其他 82,242 491 2.1 合计 1,659,929 23,524 100.0 从城市合同销售分布分析，一线城市中上海的表现最为突出，在售项目均录得令人满意的销售成绩。克而瑞资讯集团研究中心发布的「2016年度上海房企销售权益金额排行榜」显示，中骏置业位列第12名。本集团在天津市的表现亦有所突破，实现合同销售金额约人民币20.68亿元。此外，本集团项目所在的三、四线城市受惠於热点城市外溢效应，均取得了不俗的销售业绩，泉州市、漳州市及燕郊占年内本集团（连同其合营公司及联营公司）合同销售金额分别约为15.1%、8.7%及5.8%。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 16 管理层讨论及分析 按区域划分 合同销售 合同销售 占总合同销售 区域 面积 金额 金额百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 长三角经济圈 315,838 8,435 35.8 海峡西岸经济圈 922,580 8,525 36.2 环渤海经济圈 370,869 4,897 20.8 珠三角经济圈 50,642 1,667 7.2 合计 1,659,929 23,524 100.0 从区域合同销售分布分析，长三角经济圈已比肩海峡西岸经济圈，成为本集团（连同其合营公司及联营公司）合同销售潜力巨大的增长点，贡献占比达约35.8%。环渤海经济圈合同销售贡献也相当不俗，占比约20.8%。海峡西岸经济圈的合同销售金额较二零一五年增长约24.9%，超过人民币85亿元。受益於厦门市的外溢市场效应以及灵活的销售策略，泉州市及漳州市的合同销售尤其亮眼，分别约为人民币35.60亿元及人民币20.47亿元，同比分别增长约9.1%及105.8%。 漳州蓝湾香郡 17 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 按城市级别划分 合同销售 合同销售 占总合同销售 城市级别 面积 金额 金额百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 一线城市 314,569 9,900 42.2 二线城市 399,936 5,572 23.6 三、四线城市 945,424 8,052 34.2 合计 1,659,929 23,524 100.0 可见，从合同销售金额角度来看，一线城市合同销售金额占比较上年有较明显的攀升，已跃居各类城市首位，未来预计将会有更进一步的增长。一、二线城市合同销售金额总和达约65.8%。随着一、二线城市的新盘继续推出市场，本集团於一、二线城市的合同销售占比将持续扩大。 泉州中骏商城 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 18 管理层讨论及分析 确认物业销售收入 二零一六年，本集团在确认物业销售收入方面取得了令人满意的成绩。本集团实现交付的物业面积为1,392,504平方 米，确认物业销售收入约人民币117.05亿元，同比分别增长约3.4%及11.9%，平均物业销售价格约为每平方米人民 币8,406元。本集团确认物业销售收入详情如下： 按城市划分 占确认物业 确认物业 确认物业 销售收入 城市 销售面积 销售收入 百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 上海 42,207 2,312 19.8 深圳 33,410 400 3.4 南昌 218,986 1,600 13.7 泉州 427,554 2,515 21.5 漳州 291,787 1,998 17.1 龙岩 59,007 320 2.7 燕郊 197,719 1,792 15.3 临汾 62,832 366 3.1 其他 59,002 402 3.4 合计 1,392,504 11,705 100.0 深圳四季阳光 泉州四季康城 19 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 按区域划分 占确认物业 确认物业 确认物业 销售收入 区域 销售面积 销售收入 百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 长三角经济圈 42,207 2,312 19.8 海峡西岸经济圈 999,662 6,441 55.0 环渤海经济圈 317,225 2,552 21.8 珠三角经济圈 33,410 400 3.4 合计 1,392,504 11,705 100.0 按城市级别划分 占确认物业 确认物业 确认物业 销售收入 城市级别 销售面积 销售收入 百分比 （平方米）（人民币百万元） (%) 一线城市 76,243 2,727 23.3 二线城市 221,314 1,609 13.7 三、四线城市 1,094,947 7,369 63.0 合计 1,392,504 11,705 100.0 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 20 管理层讨论及分析 项目发展 二零一六年，本集团共有8个项目正式动工，全部位於一、二线城市。这些项目分别是位於北京市的天宸及四季家园，位於上海市的中骏广场二期、天悦及雍景湾，位於天津市的柏景湾，位於杭州市的钱塘御景以及位於南昌市的尚城，新开工物业总规划建筑面积超过105万平方米。各项目均按计划有序推进建设，以确保未来有充足的货量供应。於二零一六年十二月三十一日，本集团及其合营公司共有19个在建项目，总规划建筑面积约224万平方米，详情如下： 本集团应占 总规划 预计 项目名称 城市 物业类型 权益 建筑面积 竣工年份 (%) （平方米） 天宸 北京 高层住宅及SOHO公寓 100 45,174 2018 四季家园 北京 小高层住宅 100 63,600 2018 中骏广场二期 上海 SOHO公寓 50 42,255 2018 柏景湾 上海 高层住宅及别墅 100 130,781 2017 天悦 上海 高层住宅、小高层住宅、 100 47,325 2018 LOFT公寓及商铺 雍景湾 上海 别墅及商铺 100 108,124 2018/2019 四季阳光二期 深圳 高层住宅及商铺 82 72,754 2017 柏景湾 天津 小高层住宅及别墅 100 153,504 2018 钱塘御景 杭州 高层住宅及商铺 100 181,525 2018 尚城 南昌 高层住宅、SOHO公寓、 100 214,680 2018 LOFT公寓及商铺 中骏广场 泉州 SOHO公寓、办公楼及商铺 100 133,529 2017/2018 黄金海岸一期（部份） 泉州 高层住宅及商铺 45 72,572 2019 中骏商城（石狮）二期 泉州 高层住宅、SOHO公寓及商铺 60 142,978 2019 四季花城二期 泉州 高层住宅及商铺 51 129,613 2017 蓝湾悦庭 泉州 高层住宅及商铺 100 163,885 2017 蓝湾香郡三期（部份） 漳州 高层住宅 100 26,038 2018 四季阳光三期 漳州 高层住宅及商铺 75 160,137 2017 四季花都二期 燕郊 高层住宅及商铺 55 181,957 2017 中骏国际社区四期 临汾 高层住宅及商铺 70 173,003 2018 合计 2,243,434 21 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 土地储备 适时增加土地储备是本集团发展战略的重要组成部份，也是为本集团提供充足可售货源的基本保证。二零一六年，中国房地产市场成交畅旺，引致土地市场的火热，各地地王频出。为控制土地成本，本集团绝不盲目高价拿地，除了在公开市场拍地外，本集团采取收购方式灵活增加土地储备。二零一六年，本集团继续在一线城市及核心二线城市新增9个项目，分别位於北京市、上海市、天津市、南京市、杭州市及苏州市，总地上可建面积约168万平方米，土地总代价约为人民币116亿元，平均土地成本约每平方米人民币7,166元，其中南京市、杭州市及苏州市是本集团首次进驻的城市。 於二零一六年十二月三十一日，本集团及其合营公司拥有土地储备总规划建筑面积约910万平方米（其中本集团权益 部份面积合计约689万平方米）。从区域分布来看，本集团及其合营公司位於各经济圈的土地储备占比发生明显变化， 於海峡西岸经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈及珠三角经济圈的土地储备面积分别占总土地储备面积约41.1%、 37.1%、20.0%及1.8%。从土地储备成本（不包括投资物业）来看，本集团及其合营公司增加在一、二线城市的投入， 位於一、二线城市的土地成本较去年上升约49.5%。本集团及其合营公司在一线城市、二线城市及三、四线城市的土 地储备成本分别占总土地储备成本约54.8%、24.8%和20.4%。 按城市级别的土地储备成本划分 24.8% 二线城市 54.8% 一线城市 20.4% 三、四线城市 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 22 管理层讨论及分析 财务回顾 收益 本集团收益主要来自物业销售收入、租金收入、物业管理费、土地开发收入及项目管理收入。 全年收益由二零一五年的约人民币10,690,080,000元增长约16.8%至二零一六年的约人民币12,480,683,000元。此 乃由於物业销售收入增加所致。 物业销售收入 物业销售收入由二零一五年的约人民币10,460,796,000元增长约11.9%至二零一六年的约人民币 11,705,120,000元，交房面积由二零一五年的1,346,185平方米增加约3.4%至二零一六年的1,392,504平方米。 平均销售单价由二零一五年的每平方米约人民币7,771元上升至二零一六年的每平方米约人民币8,406元。 租金收入 租金收入由二零一五年的约人民币116,970,000元增长约16.8%至二零一六年的约人民币136,636,000元，主要 由於年内位於北京世界城购物商场的租金贡献增多所致。 物业管理费 物业管理费由二零一五年的约人民币112,314,000元大幅增长约47.2%至二零一六年的约人民币165,335,000元，主要是由於管理的物业数量及面积有所增加所致。 土地开发收入 年内，本集团录得的土地开发收入约人民币397,490,000元，乃由於为若干泉州市土地提供前期建设及准备工 程所致。 项目管理收入 年内，本集团录得之项目管理收入约人民币76,102,000元，乃由於提供项目管理服务及其他物业相关服务给一 间合营公司所致。 23 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 毛利 毛利由二零一五年的约人民币3,010,582,000元增加约3.8%至二零一六年的约人民币3,125,693,000元。毛利率则由 二零一五年的约28.2%下降至二零一六年的约25.0%。毛利率下跌主要由於年内交付较低毛利率的中端产品比例较 高所致。 其他收入及收益 其他收入及收益由二零一五年的约人民币80,165,000元大幅增加约3.3倍至二零一六年的约人民币341,472,000元。 其他收入及收益增加主要由於二零一六年包括议价收购之收益及非对冲金融衍生工具公允值收益分别约为人民币 43,977,000元以及人民币139,821,000元，而二零一五年并没有此等收益。 投资物业公允值变动 投资物业公允值收益由二零一五年的约人民币398,022,000元大幅增加约37.8%至二零一六年的约人民币 548,382,000元。本年度投资物业公允值变动主要是位於上海天悦广场的办公楼及泉州财富中心世界城一栋SOHO 公寓新增为投资物业所致。 销售及营销开支 销售及营销开支由二零一五年的约人民币300,828,000 元大幅增加约 35.3%至二零一六年的约人民币407,116,000元。 本年度销售及营销开支增加主要由於新推售项目增加所致。 行政开支 行政开支由二零一五年的约人民币398,479,000元增加约18.4%至二零一六年的约人民币471,771,000元。本年度行 政开支增加主要是由於管理人员成本增加以应付业务扩张的需要所致。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 24 管理层讨论及分析 财务费用 财务费用由二零一五年的约人民币269,041,000元增加约17.8%至二零一六年的约人民币316,894,000元。财务费用 的产生主要是由於若干资金并未用於项目开发，故该等融资成本不能资本化。由於本年度银行及其他贷款（包括优先票据及境内债券）有所上升，利息总额则由二零一五年的约人民币1,119,351,000元增加约3.7%至二零一六年的约人民币1,161,231,000元。虽然利息总额上升，但加权平均融资成本则降至约6.8%。该下降主要由於以较低成本的境内债券及一个银团贷款置换较高成本的信托贷款及优先票据。 应占合营公司溢利及亏损 应占合营公司溢利由二零一五年的约人民币110,080,000元大幅增长约6.3倍至二零一六年的约人民币803,593,000元。 该增长主要是由於一间合营公司的项目交付及其投资物业公允值收益所致。 税项开支 年内税项开支为约人民币1,053,334,000元，与去年的约人民币980,435,000元相约。税项开支的年内即期开支占收 益百份比分别由二零一五年的约8.7%下降至二零一六年的约8.2%。该下跌主要由於年内交付较低毛利率的中端产品 比例较高。 年内溢利 年内溢利由二零一五年的约人民币1,568,544,000大幅上升约55.6%至二零一六年的约人民币2,440,451,000元。主 要是由一间合营公司的溢利贡献所致。 母公司拥有人应占溢利 母公司拥有人应占溢利由二零一五年的约人民币918,660,000大幅上升约125.6%至二零一六年的约人民币 2,072,284,000元。母公司拥有人应占核心溢利则大幅上升约80.0%至二零一六年的约人民币1,380,107,000元。 25 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 流动资金、财务及资本资源 现金状况 於二零一六年十二月三十一日，本集团的现金及银行存款结余乃以以下不同货币计值： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 人民币 8,534,948 5,881,050 港币 13,968 78,199 美元 53,842 287,779 现金及银行存款结余 8,602,758 6,247,028 根据中国有关法例及法规，本集团若干物业开发公司须将若干数目的现金及银行存款存入指定银行户口作为有关物业开发的保证。另外，本集团亦将若干存款存於境内银行以获取境内银行发出的若干票据。於二零一六年十二月三十一日，受限制现金和已抵押存款分别约人民币1,128,823,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币989,957,000元）和约人民币261,941,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币421,992,000元）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 26 管理层讨论及分析 贷款及资产抵押 於二零一六年十二月三十一日，本集团贷款还款期如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 银行及其他贷款： 一年内或按要求 3,427,434 3,840,519 第二年 3,062,222 1,641,515 第三至五年（包括首尾两年） 5,930,730 980,770 12,420,386 6,462,804 优先票据及境内债券： 第二年 �C 2,301,335 第三至五年（包括首尾两年） 5,857,969 5,688,146 5,857,969 7,989,481 贷款总额 18,278,355 14,452,285 该等贷款乃以以下不同货币计值： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 银行及其他贷款： 人民币 9,403,960 4,336,683 港元 113,025 706,298 美元 2,903,401 1,419,823 12,420,386 6,462,804 优先票据及境内债券： 人民币 3,470,293 3,463,811 美元 2,387,676 4,525,670 5,857,969 7,989,481 贷款总额 18,278,355 14,452,285 27 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 於二零一六年十二月三十一日，约人民币9,409,925,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币5,930,085,000元） 的银行及其他贷款乃以本集团账面总值约人民币18,867,129,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币 12,262,961,000元）的银行存款、物业及设备、投资物业、预付土地租金、发展中物业及持作出售已落成物业，以及 若干附属公司的股本权益作抵押。於二零一五年七月发行於二零二零年到期的3.5亿美元10.0%优先票据（「二零一五 年优先票据」）及约人民币2,733,292,000元（二零一五年十二月三十一日：约人民币532,719,000元）的银行及其他贷 款均以本公司若干附属公司作担保及其股本权益作抵押。 於二零一六年十二月三十一日，除若干银行及其他贷款约人民币5,175,000,000元（二零一五年十二月三十一日：约人 民币1,725,770,000元）以固定利率计息外，本集团的银行及其他贷款均按浮动利率计息。二零一五年优先票据及於二 零一五年十月发行於二零二零年到期的人民币20亿元5.18%境内公司债券及於二零一五年十二月发行於二零二零年 到期的人民币15亿元5.3%境内公司债�痪�以固定利率计息。 负债比率 净负债比率乃按贷款净额（包括银行及其他贷款、优先票据及境内债券扣除现金及现金等价物、受限制现金及已抵押存款）除以权益总额计算。於二零一六年十二月三十一日，净负债比率为80.2%（ 二零一五年十二月三十一日：70.7%）。 汇率波动风险 本集团於中国进行业务，本集团全部收益和绝大部份经营开支均以人民币计值。本集团大部份资产及负债均以人民币计值。於二零一六年十二月三十一日，除若干以外币计值的银行存款、银行及其他贷款及二零一五年优先票据外，人民币对其他外币的汇率变动不会对本集团的经营业绩造成重大不利影响。 於二零一六年，本集团已订立若干封顶货币互换掉期合约以对冲其外币计值债务的外币汇率波动风险。於二零一六年十二月三十一日，本集团已订立合同总值为6.5亿美元的封顶货币互换掉期合约。除於上述披露外，本集团并无作出任何外币对冲安排，本集团将继续密切监察外币汇率波动风险。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 28 管理层讨论及分析 或然负债 於二零一六年十二月三十一日，本集团就以下各项向银行提供财务担保： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 向本集团若干物业买家的按揭贷款提供的担保 11,845,901 11,363,195 此外，本集团分占合营公司本身的财务担保（并未纳入上文）如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 向合营公司若干物业买家的按揭贷款提供的担保 238,418 228,818 另外，於二零一六年十二月三十一日，本集团就一间银行授予一间合营公司之一项融资金额为人民币731,000,000元 （二零一五年十二月三十一日：人民币2,080,000,000元）提供担保。 资本承担 於二零一六年十二月三十一日，本集团的资本承担如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 已签约但未拨备： 在中国大陆的发展中物业、预付土地租金及兴建中投资物业的资本性开支 10,316,388 7,902,863 此外，本集团分占合营公司本身的资本承担（未纳入以上所述）如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 已签约但未拨备： 　合营公司在中国大陆的发展中物业及兴建中投资物业的资本性开支 213,796 365,210 29 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团共聘用3,554名雇员（二零一五年十二月三十一日：2,904名）。於年内，雇员 成本总额约人民币341,677,000元（二零一五年：约人民币253,366,000元）。本集团向雇员提供具竞争力的薪酬待遇 及已采纳购股权计划旨在鼓励及奖赏（其中包括）雇员（有关购股权计划的详情，请参阅本年报「董事会报告」中「购股权计划」一段）。并按雇员的表现与贡献以及行业薪酬水平定期检讨薪酬政策。另外，本集团亦为雇员提供各种培训课程，以提升各雇员在各方面的技术及能力。自二零一一年起，本集团为指定业务岗位开展管培生计划，为岗位继任做好准备。 深圳四季阳光 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 30 管理层讨论及分析 董事及高级管理层薪酬 截至二零一六年十二月三十一日止年度本集团高级管理层的薪酬范围及其相关人数如下： 薪酬范围 人数 人民币500,001元至人民币1,000,000元 4 人民币1,000,001元至人民币1,500,000元 2 人民币1,500,001元至人民币2,000,000元 6 董事酬金及五名最高薪酬人士的进一步详情，分别载於财务报表附注9及10。 环境政策和表现 中骏置业积极履行其保护环境的社会责任，以身作则，承担起宣传推动社会环保活动的使命。中骏置业在建筑施工、项目装修、园区绿化、物业管理等多个方面都积极推行环保概念，并将环保行动带到日常办公中，节能减排，在各方面履行中骏置业保护环境的承诺及责任，努力构建绿色和谐社会。相应环保措施包括但不限於：防扬尘，防噪音，节约用水用电，妥善处理建筑垃圾及采用环保材料等。 按照香港联交所证券上市规则（「上市规则」）第13.91条，本公司将会不迟於刊发本公司年报发布後的三个月内发布环 境、社会及管治报告并符合上市规则附录27所载的环境、社会及管治报告指引。 31 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 管理层讨论及分析 遵守相关法律法规 本集团的业务主要由本集团位於英属处女群岛、香港及中国的附属公司进行，而本公司於开曼群岛注册成立并於香港联交所主版上市，故此，本集团必须遵守开曼群岛、英属处女群岛、中国及香港相关的法律法规。本集团会寻求旗下法务部及法律顾问（当需要时）的专业法律意见，确保本集团进行的交易和业务符合适用的法律法规。 与本集团雇员、客户及供应商的主要关系 中骏置业始终坚持「人力资源是第一资源」的原则和「人性化管理」的方针，承认员工的价值，重视员工的发展，开发员工的潜能，鼓励员工的学习，以企业发展带动个人成长，以员工发展推动企业进步，实现企业与人才的共赢。 本集团与现有及潜在客户维持良好关系，对本集团的发展及成功至关重要。本集团的「中骏会」亦为此而成立。中骏会以「爱心生活，用心服务」的理念和宗旨服务客户，致力於加强中骏置业与客户的沟通联系，本集团及时倾听客户对中骏置业的意见和建议，从而为推出更多满足社会需求的优质物业打下良好基础。另外，中骏置业以提供卓越的售後服务、制定并实践高标准的售後服务承诺来赢得客户信任并实现品牌化战略。 本集团与国际知名的建筑及景观设计师及着名建筑承建商建立长期合作关系，并尽力确保其遵守本集团向客户提供优质物业的宗旨。本集团根据适用法律法规透过招标方式物色合资格承建商，并对承建商进行全面尽职审查，根据多项因素挑选中标者，该等因素包括其费用、建设完工进度、建设工程质素、建设规划、人力调配情况、安全措施及标准、采用的设备及设施以及项目经理的行业经验。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 32 主要物业简介 鞍山： 北京： 御泉新城汤泉香墅 世界城 御泉新城（一期除外） 天宸 四季家园 雍景台 燕郊： 西山天�Z 四季花都二期 天津： 柏景湾 雍景府 云景台 临汾： 中骏国际社区三期 中骏国际社区四期 南京： 中骏国际社区（一期至四期除外） 南京项目 苏州： 苏州项目 上海： 天誉 中骏广场一期 中骏广场二期 柏景湾 天悦 泉州： 雍景湾 天峰 天珑 财富中心世界城 天�Z 财富中心柏景湾 财富中心御金台 杭州： 中骏商城 钱塘御景 国际金融中心 中骏广场 中骏商城（石狮） 南昌： 黄金海岸一期 蓝湾香郡 黄金海岸二期 尚城 黄金海岸（一期及二期除外） 四季花城一期 四季花城二期 龙岩： 蓝湾悦庭 蓝湾香郡 四季康城二期 愉景湾 世界城（南安） 厦门： 中骏集团大厦一期 中骏集团大厦二期 漳州： 蓝湾香郡二期 蓝湾香郡三期 深圳： 四季阳光一期 四季阳光二期 四季阳光二期 四季阳光三期 四季阳光三期 33 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 环渤海经济圈 长三角经济圈 海峡西岸经济圈 珠三角经济圈 鞍山 北京 燕郊 天津 临汾 南京 苏州 杭州 上海 南昌 泉州 龙岩 漳州 厦门 深圳 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 34 主要物业简介 北京市 世界城 位於北京市朝阳区金�舐� 物业类型 购物商场 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 31,192 不适用 天宸 位於北京市西城区德外大街 物业类型 高层住宅及SOHO公寓 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 45,174 2018年 四季家园 位於北京市昌平区百善镇 物业类型 小高层住宅 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 63,600 2018年 35 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主要物业简介 雍景台 位於北京市昌平区百善镇 物业类型 SOHO公寓 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 20,340 2019年 西山天�Z 位於北京市门头沟区龙泉镇 物业类型 高层住宅、小高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 340,823 2019年 上海市 天誉 位於上海市普陀区万里社区新村路与万泉路交汇处 物业类型 高层住宅、别墅及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 21,762 不适用 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 36 主要物业简介 中骏广场一期及二期 位於上海市虹桥商务区宁虹路与申长路交汇处 物业类型 办公楼、SOHO公寓及商铺 本集团应占权益比例 50% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 137,733 不适用 持作出售已落成物业 60,869 不适用 发展中物业 42,255 2018年 柏景湾 位於上海市浦东新区林海公路与上南路交叉口东南侧 物业类型 高层住宅及别墅 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 130,781 2017年 天悦 位於上海市普陀区真如镇固川路与兰溪路交汇处 物业类型 高层住宅、小高层住宅、LOFT公寓及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 55,929 不适用 发展中物业 47,325 2018年 37 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主要物业简介 雍景湾 位於上海市青浦区朱家角镇 物业类型 别墅及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 108,124 2018年至2019年 天珑 位於上海市青浦区徐泾镇 物业类型 高层住宅及小高层住宅 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 19,797 2019年 天�Z 位於上海市青浦区徐泾镇 物业类型 高层住宅、办公楼及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 70,565 2019年 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 38 主要物业简介 深圳市 四季阳光二期 位於深圳市龙岗区龙岗街道同乐社区 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 82% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 72,754 2017年 天津市 柏景湾 位於天津市西青区精武镇京华道南侧 物业类型 小高层住宅及别墅 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 153,504 2018年 雍景府 位於天津市西青区张家窝镇 物业类型 高层住宅、小高层住宅及别墅 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 187,055 2019年 39 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主要物业简介 云景台 位於天津市静海区团泊新城 物业类型 高层住宅 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 287,664 2019年至2020年 南京市 南京项目 位於南京市江宁区信城大道 物业类型 SOHO公寓 本集团应占权益比例 64% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 359,880 2019年 杭州市 钱塘御景 位於杭州市萧山经济技术开发区 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 181,525 2018年 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 40 主要物业简介 苏州市 苏州项目 位於苏州昆山��花桥镇 物业类型 高层住宅、SOHO公寓及商铺 本集团应占权益比例 85% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 582,658 2020年至2022年 厦门市 中骏集团大厦一期及二期 位於厦门市高崎南五路 物业类型 办公楼及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 38,277 不适用 南昌市 尚城 位於南昌市朝阳新城桂殿路以东、老洲街以南 物业类型 高层住宅、SOHO公寓、LOFT公寓及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 214,680 2018年 41 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主要物业简介 泉州市 财富中心世界城 位於泉州市丰泽区海峡体育中心以南、安吉路西北侧 物业类型 购物商场、SOHO公寓及商铺 本集团应占权益比例 58% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 191,522 不适用 持作出售已落成物业 15,430 不适用 财富中心御金台 位於泉州市丰泽区海峡体育中心以南、安吉路西侧 物业类型 高层住宅、SOHO公寓、办公楼、酒店及商铺 本集团应占权益比例 58% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 267,634 2020年 中骏商城 位於泉州市鲤城区金龙街道古店社区 物业类型 高层住宅、SOHO公寓、办公楼、水果批发市场及商铺 本集团应占权益比例 60% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 58,264 不适用 持作出售已落成物业 72,840 不适用 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 42 主要物业简介 国际金融中心 位於泉州市宝洲路东段南侧 物业类型 高层住宅、SOHO公寓、办公楼及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 11,511 不适用 持作出售已落成物业 32,512 不适用 待建物业 148,804 2019年 中骏广场 位於泉州市丰泽区坪山路以东 物业类型 SOHO公寓、办公楼及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 133,529 2017年至2018年 中骏商城（石狮） 位於泉州石狮市宝岛西路南侧、镇中路西侧 物业类型 高层住宅、SOHO公寓、办公楼及商铺 本集团应占权益比例 60% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 54,941 不适用 发展中物业 142,978 2019年 43 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主要物业简介 黄金海岸 位於泉州石狮市永宁镇 物业类型 高层住宅、别墅、小高层住宅、SOHO公寓、商铺、商业及旅游经济 综合开发 本集团应占权益比例 45% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 投资物业 15,866 不适用 持作出售已落成物业 144,799 不适用 发展中物业 72,572 2019年 待建物业 814,647 2019年至2021年 四季花城一期及二期 位於泉州晋江市池店镇、刺桐大桥旁 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 51% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 38,985 不适用 发展中物业 129,613 2017年 蓝湾悦庭 位於泉州晋江市迎宾大道东南侧 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 163,885 2017年 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 44 主要物业简介 世界城（南安） 位於泉州南安市美林街道东侧、江北大道北测 物业类型 高层住宅、SOHO公寓、购物商场及商铺 本集团应占权益比例 80% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 待建物业 444,668 2019年至2021年 漳州市 蓝湾香郡二期及三期 位於漳州市龙文区水仙大街 物业类型 高层住宅、SOHO公寓及商铺 本集团应占权益比例 100% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 104,490 不适用 发展中物业 26,038 2018年 四季阳光一期及二期 位於漳州市台商投资区，洪岱路以西，天湖路以南 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 85% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 73,544 不适用 45 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 主要物业简介 四季阳光三期 位於漳州市台商投资区，洪岱路以西，湖中路以南 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 75% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 160,137 2017年 燕郊 四季花都二期 位於廊坊三河市燕郊开发区北外环路北侧 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 55% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 发展中物业 181,957 2017年 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 46 主要物业简介 鞍山市 御泉新城 位於鞍山市千山区鞍海路西、汤岗子疗养院北 物业类型 高层住宅、别墅、SOHO公寓、酒店及商铺 本集团应占权益比例 70% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 60,645 不适用 待建物业 1,645,139 2020年至2022年 临汾市 中骏国际社区（一期及二期除外） 位於临汾市尧都区鼓楼北大街与坂下路交汇处 物业类型 高层住宅及商铺 本集团应占权益比例 70% 规划建筑面积 预计竣工 （平方米） 年份 持作出售已落成物业 11,399 不适用 发展中物业 173,003 2018年 待建物业 174,334 2020年 47 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事及高级管理人员履历 执行董事 黄朝阳，51岁，本集团的创办人之一，为本公司董事会主席兼本公司总裁。黄先生於二零零七年十一月三十日获委 任为本公司执行董事，亦为本公司提名委员会（「提名委员会」）主席及薪酬委员会（「薪酬委员会」）委员及本公司若干於中国、香港及英属处女群岛成立的附属公司之董事。黄先生负责制定本集团业务发展策略、商业地产管理及金融投资管理工作。黄先生自一九九六年参与发展本集团首个物业项目後，便一直参与本集团其後发展的所有项目，至今已拥有约二十一年房地产开发经验。黄先生为中国政治协商会议全国委员会委员、中国和平统一促进会香港总会副会长、南昌大学客座教授、泉州师范学院董事会副董事长、南安华侨中学董事会董事长、香港福建社团联会永远名誉会长。黄先生拥有厦门大学高级管理人员工商管理硕士学位。黄先生乃本集团高级管理人员黄伦先生的父亲。 陈元来，50岁，本集团的创办人之一，为本公司董事会副主席。陈先生於二零零九年八月十二日获委任为本公司执 行董事，其亦为本公司若干於中国、香港及英属处女群岛成立的附属公司之董事。陈先生负责制定本集团业务发展策略。陈先生自一九九六年参与发展本集团首个项目後，便一直参与本集团其後发展的所有项目，至今已拥有约二十一年房地产开发经验。陈先生亦透过参与本集团发展的项目而拥有丰富的投资管理及项目管理经验。陈先生曾担任泉州市丰泽区第二届人民代表大会代表。陈先生於二零零八年五月完成香港大学专业进修学院与上海复旦大学开办的一年制高级管理人员商业房地产开发及融资工商管理课程。陈先生已完成厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 郑晓乐，52岁，本集团的创办人之一，为本公司董事会副主席。郑先生於二零零九年八月十二日获委任为本公司执 行董事，其亦为本公司若干於中国、香港及英属处女群岛成立的附属公司之董事。郑先生负责制定本集团业务发展策略。郑先生自一九九六年参与发展本集团首个项目後，便一直参与本集团其後发展的所有项目，至今已拥有约二十一年房地产开发经验。郑先生亦透过参与本集团发展的项目而拥有丰富的投资管理、项目管理及工程管理经验。郑先生於一九八七年毕业於福建师范大学。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 48 董事及高级管理人员履历 李维，46岁，本公司执行董事兼常务副总裁，亦为本公司企业管治委员会（「企业管治委员会」）主席。李先生於二零 零九年八月十二日获委任为本公司执行董事，其亦为本公司若干於中国及香港成立的附属公司之董事。李先生负责本集团的日常营运管理及战略发展部的管理工作。於二零一六年一月起，李先生负责本集团的日常营运管理及金融投资管理工作。李先生於二零零六年六月加盟本集团，之前曾任中国建设银行厦门分行公司业务部及信贷审批部总经理。 李先生於一九九二年毕业於厦门大学银行金融学系，获经济学学士学位。李先生已於二零一七年一月一日辞任本公司执行董事兼常务副总裁及企业管治委员会主席并生效。 黄攸权，48岁，本公司执行董事兼副总裁。黄先生於二零一一年五月一日获委任为本公司执行董事，由二零一七年 一月一日起获委任为本公司企业管治委员会主席并生效。其亦为本公司若干於中国及香港成立的附属公司之董事。黄先生负责本集团的财务管理工作。黄先生於二零零三年加盟本集团，之前曾任福建弘审会计师事务所有限公司厦门分公司的审计经理及所长助理。黄先生於一九九一年毕业於厦门大学数学系，获理学学士学位。黄先生为中国注册会计师，并为福建省注册会计师协会的会员。黄先生已完成厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 独立非执行董事 丁良辉，63岁，MH，FCCA，FCPA(Practising)，CTA(HK)，ACA，FHKIoD，於二零一零年一月六日获委任为本公司独 立非执行董事，亦为本公司审核委员会（「审核委员会」）主席、薪酬委员会及企业管治委员会委员。丁先生为执业会计师，在会计界服务超过三十年，现任丁何关陈会计师行（执业会计师）执行合夥人。丁先生为中国人民政治协商会议第九、十及十一届福建省委员会委员。丁先生为周生生集团国际有限公司(0116)非执行董事，以及其他六家於香港联交所上市的公司的独立非执行董事，即北京同仁堂科技发展股份有限公司(1666)、通达集团控股有限公司(0698)、新丝路文旅有限公司（前称金六福投资有限公司）(0472)、科联系统集团有限公司(0046)、天虹纺织集团有限公司(2678)及东岳集团有限公司(0189)。 吕鸿德，56岁，於二零一零年一月六日获委任为本公司独立非执行董事，亦为本公司审核委员会、提名委员会及企 业管治委员会委员。吕先生於一九八三年自国立成功大学取得工业与资讯管理学士学位，於一九八五年及一九九二年分别取得国立台湾大学管理学院商学研究所行销学硕士及博士学位。吕先生现为台湾中原大学企业管理学系教授，专长营销管理及企业竞争策略。吕先生亦为新加坡国立大学、南洋理工大学EMBA中心及厦门大学EMBA中心等院校的客座教授。吕先生为香港联交所上市的凯普松国际电子有限公司(0469)、安踏体育用品有限公司(2020)及中国利郎有限公司(1234)的独立非执行董事。吕先生亦为三家於台湾证券柜台买卖中心买卖股份的公司的独立董事，即台湾伍丰科技股份有限公司(8076)、台湾立端科技股份有限公司(6245)及统一企业股份有限公司(1216)。吕先生於二零零六年五月至二零一四年一月担任於台湾证券交易所股份有限公司上市的天瀚科技股份有限公司(6225)的独立董事。 49 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事及高级管理人员履历 戴亦一，49岁，於二零一零年一月六日获委任为本公司独立非执行董事，亦为本公司薪酬委员会主席、审核委员会 及提名委员会委员。戴先生为厦门大学管理学院高级工商管理硕士课程的全职教授，为厦门大学金圆研究院理事长。 戴先生亦担任清华大学及北京大学举办的房地产首席执行官课程的兼任教授。戴先生自二零零五年起出任福建房地产协会顾问。由二零零八年一月至二零一五年十二月，戴先生担任厦门大学管理学院副院长。戴先生为两家於香港联交所上市的独立非执行董事，即明发集团（国际）有限公司(0846)及都市丽人（中国）控股有限公司(2298)；戴先生亦为两家分别於深圳证券交易所及上海证券交易所上市公司的独立董事，即福建新华都购物广场股份有限公司（002264）及厦门建发股份有限公司(600153)。由二零零七年七月至二零一三年七月担任於深圳证券交易所上市的福建七匹狼实业股份有限公司（002029）的独立董事；及由二零零八年五月至二零一四年五月担任於上海证券交易所上市的厦门国贸集团股份有限公司（600755）的独立董事。戴先生於一九八九年毕业於厦门大学，获得经济学学士学位，并於一九九九年获厦门大学颁授经济学博士学位。戴先生亦於中国人民大学中美经济学培训中心完成第六届FordProgram培训课程。戴先生於一九九七年获授中国房地产估值师执业证书。 高级管理人员 刘志杰，60岁，本公司副总裁，其亦为本公司若干於中国成立的附属公司之董事，负责本集团的工程管理工作。刘 先生於一九九八年加盟本集团。刘先生於一九八一年毕业於福建省建筑高等专科学校土木工程系。刘先生拥有丰富的工程施工及成本管理经验。刘先生於二零一一年五月至二零一二年五月乃本公司之执行董事。刘先生已於二零一七年一月一日退休。 郑全楼，45岁，本公司副总裁，负责本集团土地拓展，计划经营及设计管理工作。郑先生於一九九八年十一月加盟 本集团，之前曾任泉州市东海开发有限公司的现场经理。郑先生於一九九二年获福建省建筑高等专科学校建筑工程大专学历，并於二零零九年取得福建农林大学土木工程系学士学位。郑先生为中国注册造价工程师，及自二零零六年起担任泉州建筑项目评标专家。郑先生已完成厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 王勐，31岁，北京区域公司总经理，负责北京区域公司的日常管理工作。於二零一七年一月起，王先生晋升为本公 司副总裁，负责本集团土地拓展及营销管理工作。王先生於二零一五年三月加盟本集团，之前曾任龙湖地产有限公司营销总监。王先生於二零零九年毕业於北方工业大学，获文学学士学位。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 50 董事及高级管理人员履历 汤筱娟，44岁，本公司助理总裁，负责本集团资产管理及物业管理工作。汤女士於二零零二年八月加盟本公司，之 前曾任厦门永宏基房地产开发有限公司办公室主任。汤女士於一九九四年毕业於江西财经学院国际经济及贸易系，获经济学学士学位。汤女士已完成厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 库卫红，48岁，本公司助理总裁，负责本集团总裁办日常工作，包括法务和行政人力资源等管理工作。库女士於二 零一零年十一月加盟本集团，之前曾任宝龙地产控股有限公司法务总监。库女士於一九九零年毕业於北京大学法律学系，获法学学士学位。库女士持有中国律师资格证书，拥有丰富的法律工作经验。库女士已完成北京大学高级管理人员工商管理硕士课程。 黄伦，30岁，商业地产管理公司总经理，负责本集团商业地产管理工作。於二零一七年二月二十日起，黄先生晋升 为本公司助理总裁，负责分管金融投资工作。并将於二零一七年三月一日起，获委任为本公司执行董事。黄先生於二零一零年九月加盟本集团。黄先生於二零一零年毕业於英国华威大学工程学院，获工程学及商学理学士。黄伦先生是本公司董事会主席及执行董事黄朝阳先生之儿子。 李少波，48岁，本公司财务总监兼公司秘书，负责本集团的财务汇报、股权及债权融资、投资者关系及公司秘书工 作。李先生於二零零八年一月加盟本公司，之前曾任其中一家国际执业会计师事务所的经理。李先生於一九九四年毕业於香港理工大学会计系，获会计学学士学位。李先生为香港会计师公会会员及英国特许公认会计师公会的资深会员。李先生拥有丰富的财务管理及审计经验。 张海涛，48岁，本公司审计监察部总经理，负责本集团的内部审计工作。张女士於二零零七年一月加盟本集团，之 前曾任厦门天健华天会计师事务所高级经理。张女士於一九九零年毕业於厦门大学会计学系，获经济学学士学位。张女士为中国注册会计师及高级会计师，拥有丰富的审计工作经验。张女士已完成厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 刘超，41岁，本公司工程管理部总经理，负责本集团工程管理及景观管理工作。刘先生於一九九九年八月加盟本集 团，之前曾任中国铁路工程总公司工程师。刘先生於一九九六年毕业於上海铁道大学土木工程系，获工学学士学位。 刘先生现正攻读厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 王跃，41岁，本公司设计管理部总经理，负责本集团设计管理工作。王先生於二零零二年五月加盟本集团，之前曾 任中国建筑第二工程局有限公司的项目经理。王先生於一九九八年毕业於重庆建筑高等专科学校房屋建筑工程专业。 王先生已完成厦门大学高级管理人员工商管理硕士课程。 51 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事及高级管理人员履历 陈培琛，41岁，本公司财务管理部总经理，负责本集团财务管理工作。陈先生於二零一六年二月加盟本集团，之前 曾任中国龙工控股有限公司挖掘机事业部副总经理、福建省长福集团董事长助理及副总裁。陈先生於二零零零年毕业於福州大学管理学院会计与审计专业，获经济学学士学位；陈先生亦是英国财务会计师公会会员，拥有丰富的财务管理经验。 吕振星，35岁，本公司营销管理部总经理，负责本集团的营销管理工作。吕先生於二零一六年八月加盟本集团，之 前曾任绿地控股集团股份有限公司营销总监。吕先生於二零零五年毕业於北京大学，获经济学学士学位。吕先生现正攻读北京大学高级管理人员工商管理硕士课程。 公司秘书 李少波，本集团高级管理层成员之一，为本公司财务总监兼公司秘书。李先生的履历已於前述。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 52 企业管治报告 本公司董事会欣然提呈截至二零一六年十二月三十一日止年度之企业管治报告。 本公司一向致力於坚持高标准的企业管治水平，以此促进公司运作效率。本公司相信，此坚持有利於保障公司以及股东的利益。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，除於下述所披露之「主席兼行政总裁」外，本公司及董事会严格遵守上市规则附录十四所载的《企业管治守则（》「守则」）的守则条文。 董事的证券交易 本公司已采纳上市规则附录十所载之《上市发行人董事进行证券交易的标准守则（》「标准守则」），作为董事进行证券交易的准则。 本公司已特别向全体董事查询，并获全体董事确认，回顾年内，彼等一直严格遵守标准守则所规定之标准。 董事会 董事会的组成 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司董事会成员载列如下： 执行董事 黄朝阳先生（主席） 陈元来先生 郑晓乐先生 李维先生（辞任并於二零一七年一月一日起生效） 黄攸权先生 独立非执行董事 丁良辉先生 吕鸿德先生 戴亦一先生 53 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业管治报告 本集团董事及高级管理层履历详情载於本年报「董事及高级管理人员履历」中。董事会成员之间概无财务、业务、家属或其他重大�u相关的关系。 独立非执行董事丁良辉先生具有相当的会计及财务管理专长，符合上市规则第3.10(2)条所载「至少一名独立非执行董 事必须具备适当的专业资格，或具备适当的会计或相关财务管理专长」之规定。 根据守则第A.1.8条规定，公司已就各董事可能会面对的法律行动，作出适当的投保安排。 根据守则第A.5.6 条规定，发行人的董事会应采纳多元化的可计量目标，以达全董事会成员的多元化。公司已在技能、 经验、知识、专才、教育背景、独立性、年龄等方面制定可计量目标，以确保各位董事在技能、行业经验、教育背 景、独立性、年龄等素质达至相当水平，使其在切合所需之时能对董事会作出相应贡献。有关董事会采纳的董事会多元化政策（「董事会多元化政策」）的详情以及达成董事会多元化政策的可计量目标的进程，请参阅本「企业管治报告」中「提名委员会」一段。 根据上市规则第3.29条规定，在每个财政年度，发行人的公司秘书须参加不少於15小时的相关专业培训。年内，本 公司确认公司秘书李少波先生已参加不少於15小时的合适培训，确保其具备本职务所要求的各种技能。 根据守则第A.6.5条规定，所有董事应参与持续专业发展，发展及更新其知识及技能。年内，所有董事已透过出席培 训及�u或阅览与本公司业务或董事职责及责任有关的资料以符合守则第A.6.5条规定。 董事会的责任 董事会对各位股东负责，全面领导及监督本公司所有重要事宜，包括制定及批准整体管理及运营策略、检讨内部监控及风险管理系统、审阅财务表现、考虑派息政策、监察高级管理层的表现，以促成本公司有关业务的高效完成。高级管理层负责执行本集团日常管理及实施具体经营。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 54 企业管治报告 董事出席会议记录 根据守则第A.1.1条规定，发行人的董事会应定期开会，董事会会议应每年召开至少四次。截至二零一六年十二月 三十一日止年度，我们共召开五次董事会，并五次以书面形式通过决议案。我们确信各位董事对本集团於回顾年内的运营有足够的知悉。各董事的个别出席本公司董事会会议及股东大会情况载於下列表格： 出席次数�u 出席次数�u 董事会会议次数 书面决议案 股东大会总数 执行董事： 黄朝阳先生 5/5 5/5 0/1 陈元来先生 4/41 5/5 0/1 郑晓乐先生 4/41 5/5 0/1 李维先生（辞任并於二零一七年一月一日起生效） 3/41 5/5 0/1 黄攸权先生 4/41 5/5 1/1 独立非执行董事： 丁良辉先生 5/5 5/5 1/1 吕鸿德先生 5/5 5/5 0/1 戴亦一先生 5/5 5/5 0/1 1 於二零一六年八月九日召开的董事会会议上讨论关於执行董事的组成及职权范围有关议题，除本公司主席黄朝阳先生外，其 余执行董事均需避席。 主席兼行政总裁 根据守则第A.2.1条规定，主席与行政总裁的角色应区分，并不应由一人同时兼任。回顾年内，由黄朝阳先生履行本 公司主席及行政总裁的职务。董事会相信，由同一名人士担任本公司主席兼行政总裁在业务快速发展阶段有利於公司业务计划及决策的贯彻一致。 55 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业管治报告 遵守不竞争契约 本公司於二零一零年一月六日与黄朝阳先生订立不竞争契约（「不竞争契约」），据此，黄朝阳先生已向本公司承诺不会与本集团任何业务竞争，并将尽其最大努力促使其联属公司不会从事、协助或支持第三方经营或参与或拥有中国任何房地产发展业务的权益。此外，根据不竞争契约的条款，黄朝阳先生已向本公司（为其本身及为本集团的利益）承诺於不竞争契约期间内，促进将其或其任何联属公司物色或建议或由第三方向彼等提呈或呈示与中国房地产发展业务有关的任何投资或商业机会首先向本公司转介有关机会。 本公司已接获黄朝阳先生确认其於截至二零一六年十二月三十一日止年度内及至本报告刊发日期止期间内遵守不竞争契约条款的声明。 独立非执行董事 本公司已收到每位独立非执行董事发出独立性的确认书，确认彼等一直遵守上市规则第3.13条所载独立性之规定。 董事会认为，所有独立非执行董事均符合独立性要求。 独立非执行董事担任重要的角色。他们运用独立的分析、专业的判断，对董事会的决策提供专业而公平的意见。这不仅有利於保证决策的科学性，也更能保障本公司及其股东的利益。 有关非执行董事的委任条款，请参阅本年报「董事会报告」中「董事服务合约」一段。 薪酬委员会 根据守则规定，本公司於二零一零年一月六日成立薪酬委员会。遵照上市规则第3.25条的规定，发行人的薪酬委员 会必须由独立非执行董事出任主席，大部份成员须为独立非执行董事。自二零一二年四月一日起，薪酬委员会由独立非执行董事戴亦一先生出任主席，其余成员为执行董事黄朝阳先生及独立非执行董事丁良辉先生。 薪酬委员会的主要职责是： 就本公司董事及高级管理人员的全体薪酬政策及架构，及就设立正规而具透明度的程序制订薪酬政策，向董事 会提出建议； 向董事会建议个别执行董事及高级管理人员的薪酬待遇；及 就非执行董事的薪酬向董事会提出建议。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 56 企业管治报告 回顾年内，薪酬委员会召开了一次会议，讨论执行董事二零一五年管理花红及二零一六年服务合同薪酬事项。各成员於薪酬委员会会议的个别出席情况如下： 出席次数�u会议总数 戴亦一先生 1/1 黄朝阳先生 1/1 丁良辉先生 1/1 提名委员会 根据守则规定，本公司於二零一零年一月六日成立提名委员会。遵照守则第A.5.1条规定，发行人的提名委员会成员 大部份须为独立非执行董事，并由董事会主席或独立非执行董事担任主席。自二零一二年四月一日起，提名委员会由董事会主席黄朝阳先生出任主席，其余成员为独立非执行董事吕鸿德先生及戴亦一先生。 提名委员会的主要职责是： 至少每年检讨董事会的架构、人数、组成（包括技能、知识及经验）成员多元化政策及可计量目标，并就任何为 配合本公司策略而拟对董事会作出的变动提出建议； 物色具备合适资格可担任董事的人士，并挑选提名有关人士出任董事或就此向董事会提供意见； 评核独立非执行董事的独立性；及 就董事委任或重新委任以及董事（尤其是主席及行政总裁）继任计划以及董事会成员多元化政策的有关事宜向董 事会提出建议。 57 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业管治报告 回顾年内，提名委员会召开了一次会议以讨论董事会的组成，职权范围、多元化政策及其他事项。各成员於提名委员会会议的个别出席情况如下： 出席次数�u会议总数 黄朝阳先生 1/1 吕鸿德先生 1/1 戴亦一先生 1/1 本公司及提名委员会定期检讨董事会多元化政策并监督达成为实施董事会多元化所设定以下的可计量目标（「可计量目标」）的进展情况。截至二零一六年十二月三十一日止年度，董事会已采纳且本公司已达成以下可计量目标： (a) 确保董事会至少有两名成员取得会计或其他专业资格； (b) 确保董事会至少有35%的成员拥有十年以上的房地产开发经验； (c) 确保独立非执行董事对比执行董事有合适比例，以便确保董事会的独立性。尤其是，董事会至少有35%的成员 为独立非执行董事； (d) 确保董事会至少有60%的成员取得学士或更高教育水平；及 (e) 确保董事会成员年龄分布至少由三个不同年代出生的人士组成。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 58 企业管治报告 审核委员会 根据守则规定，本公司於二零一零年一月六日成立审核委员会。遵照上市规则第3.21条的规定，发行人的审核委员 会成员须全部是非执行董事。本公司审核委员会由三名独立非执行董事组成：主席为丁良辉先生，两位成员为吕鸿德先生及戴亦一先生。 审核委员会的主要职责是： 就外聘核数师的委任、重新委任及罢免向董事会提供建议、批准外聘核数师的薪酬及聘用条款及处理任何有关 核数师辞职或被辞退的事宜； 按适用的标准检讨及监察外聘核数师是否独立及客观以及核数程序是否有效； 监察公司的财务报表及公司年度报告和账目、半年度报告的完整性，并审阅报表及报告所载有关财务申报的重 大意见；及 监管本公司财务申报制度，风险管理及内部监控系统。 回顾年内，审核委员会召开了两次会议，分别就本公司二零一五年年度报告及二零一六年中期报告进行审阅。各成员於审核委员会会议的个别出席情况如下： 出席次数�u会议总数 丁良辉先生 2/2 吕鸿德先生 2/2 戴亦一先生 2/2 59 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业管治报告 企业管治委员会 根据守则D.3.1条规定，为了更好地履行检讨企业管治政策及常规的职能，本公司於二零一二年四月一日成立企业管 治委员会。执行董事黄攸权先生自二零一七年一月一日起获委任为企业管治委员会主席并生效，其他成员为独立非执行董事丁良辉先生及吕鸿德先生。 企业管治委员会的主要职责是： 制定及检讨本公司的企业管治政策及常规，并向董事会提出建议； 审查和批准年度企业管治报告和年报、中期报告中相关披露及确保及监控遵守上市规则或任何其他本公司之证 券於上市或报价的证券交易所的规则、或适用於本公司的其他法律、法规、规则和守则； 确保本公司有适当的监测系统以确保有关内部控制系统、过程和政策规定被遵循，特别是监察本公司严格实施 对维持自身风险管理标准的计划； 检讨及监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；及 不时检讨本公司遵守其采纳的企业管治守则的情况及在本公司年报中所刊载的企业管治报告内的披露。 回顾年内，企业管治委员会召开了一次会议，讨论本公司采纳企业管治守则的情况。各成员於企业管治委员会会议的个别出席情况如下： 出席次数�u会议总数 李维先生（辞任主席并於二零一七年一月一日生效） 1/1 丁良辉先生 1/1 吕鸿德先生 1/1 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 60 企业管治报告 核数师酬金 回顾年内，就审计服务及非审计服务而向本公司核数师安永会计师事务所支付的酬金分别是约人民币4,035,000元及 约人民币1,242,000元。 审核委员会负责就有关委任、续聘及罢免核数师的事宜向董事会提供推荐意见。审核委员会建议重新续聘安永会计师事务所为本集团截至二零一七年十二月三十一日止年度的外部核数师，惟须获股东於本公司股东周年大会批准。 董事对财务报表的责任 董事知悉彼等编制截至二零一六年十二月三十一日止年度财务报表的责任，确认财务报表如实反映本集团在该日及该年度的财务状况及业绩情况，并根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则及香港公司条例的披露规定编制。本公司外聘核数师安永会计师事务所编制有关其对本集团财务报表申报责任的声明载於本年报第74至79页的「独立核数师报告」。 内部监控 董事会全面负责维持妥善而有效的内部监控系统，定期检讨该系统财务、营运、合规、风险控制、人力资源等方面的运作效率，以保障本集团职责与权力的各自独立，继而维护股东之投资及本公司之资产。 本公司审计监察部负责定期对本公司及附属公司进行财务及营运审阅以及审计。该部门此项工作的目的在於确保内部监控正常运作并发挥其应有的作用。对於外聘核数师向本公司报告其监测到的本集团内部监控及会计程序的不足之处，本公司充份重视所提建议，并作出相应改进。 除此之外，本公司亦委任安永（中国）企业谘询有限公司审查及评估本集团於年度内的内部监控系统。二零一六年内部监控评估报告显示，并未发现重大内部监控缺陷。 於回顾年内，董事会已对本集团风险管理及内部监控系统及其有效性进行检讨，并认为年度内本集团风险管理及内部监控系统及其有效性足够高效。 61 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业管治报告 投资者关系及与股东的沟通 与投资者建立良好的关系，对提高公司运营效率、保障股东权益有着重要的作用。本公司坚持透明、诚实地通过各种渠道及时披露公司业务进展的相关资讯，以保证股东及投资者对公司运作有足够的认知。 本公司网站http://www.sce-re.com提供向董事会查询的电邮地址、通讯地址、电话号码等讯息，以便股东及投资者能 与本公司进行有效之联络。此外，本公司会向股东寄送公司中期及年度报告、通函及通告等，以符合上市规则。而同样亦会於本公司及香港联交所网站公布。 年内，本公司接待众多批次的投资者到访，安排投资者及分析师参观本集团於各地的项目，并向他们介绍公司发展策略及业务营运情况。我们亦多次参加投资者会议及非交易路演，提高业界对本公司的认识度。管理层相信，积极争取与股东及投资者面对面的沟通，是增强他们对公司信心的良好办法。年内参加投资者会议的详情载列於下表： 日期 内容 地点 2016年3月18日 全年业绩投资者发布会 香港 2016年3月21日 业绩後非交易路演 新加坡 2016年3月22日 业绩後非交易路演 香港 2016年4月21至22日 �蠓嵋�行第六届大中华区房地产年会 香港 2016年6月7至8日 2016野村亚洲区投资论坛 新加坡 2016年8月10日 中期业绩投资者发布会 香港 2016年8月11至12日 业绩後非交易路演 香港 2016年8月13日 业绩後非交易路演 新加坡 2016年9月27至28日 非交易路演 香港 2016年10月5至6日 非交易路演 香港 2016年10月19日 非交易路演 上海 2016年10月20日 非交易路演 深圳 2016年11月11日 野村亚洲高收益企业日 香港 本公司股东周年大会是董事会与股东沟通的良好机会。股东周年大会通告及相关文件将根据上市规则的规定寄送各股东，亦会在香港联交所网站及本公司网站刊登。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 62 企业管治报告 股东权益 1. 股东召开股东特别大会的程序 1.1 以下本公司股东（「股东」，各为一名「股东」）召开本公司股东特别大会（「股东特别大会」）的程序乃根据本 公司组织章程细则第58条编制： (1) 任何一位或以上於递送要求日期持有不少於本公司缴足股本（附带权利於本公司股东大会上投票）十 分之一的股东（「递送要求人士」）有权发出书面要求（「要求」），要求董事召开股东特别大会，以处理有关要求中指明的任何事项。 (2) 上述要求应以书面形式透过电邮发送致本公司董事会或公司秘书，本公司电邮地址为 ir@sce-re.com。 (3) 该股东特别大会应於递送该要求後两个月内举行。 (4) 倘於递送该要求後二十一(21)日内，董事会未有召开该大会，则递送要求人士可自行以同样方式作 出此举，而递送要求人士因董事会未有召开大会而产生的所有合理开支应由本公司向递送要求人士作出偿付。 2. 提出查询的程序 2.1 股东如对其持股、股份转让、登记及支付股息有任何疑问，应向本公司之香港证券登记处提出，其详细资 料已载於本年报「企业资料」一节。 2.2 股东可随时以电邮方式提出任何关於本公司的查询，本公司电邮地址为ir@sce-re.com。 2.3 谨此提醒，股东提出疑问时应附上详细联络资料，以便本公司在其认为适当的情况下迅速回应。 63 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 企业管治报告 3. 於股东会议上提呈建议的程序及联络详情 3.1 倘股东欲於本公司股东大会上提呈建议，其建议（「建议」）的书面通知应以电邮方式提交，并附上详细联络 资料，本公司电邮地址为ir@sce-re.com。 3.2 本公司将向本公司之香港证券登记处核实股东的身份及其要求，待香港证券登记处确认请求乃由股东提出 及属恰当合理後，董事会将酌情决定是否将建议加入会议通知所载的股东大会议程内。 3.3 应给予全体股东以考虑股东於股东大会上所提呈建议的通知期间，按以下不同建议性质而有所不同： (1) 如该建议须於本公司股东周年大会上通过，须於不少於21个整日及不少於20个完整营业日发出书面 通知； (2) 如该建议须於本公司股东特别大会上以特别决议案通过，须於不少於21个整日及不少於10个完整营 业日发出书面通知； (3) 如该建议须於本公司股东特别大会上以特别决议案以外的方式通过，须於不少於14个整日及不少於 10个完整营业日发出书面通知。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 64 董事会报告 董事提呈彼等之报告，以及本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的经审计财务报表。 主要业务 本公司的主要业务为投资控股。年内，本集团主要在中国从事物业发展、物业投资及物业管理。主要附属公司的主要业务详情载於财务报表附注1。年内本集团的主要业务性质并无发生重大变动。 业务审视 有关本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的业务审视载於本年报「管理层讨论及分析」中的「业务审视」、「环境政策和表现」、「遵守相关法律法规」及「本集团雇员、客户及供应商的主要关系」分节中。 业绩及股息 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的溢利及本集团於该日的财务状况载於财务报表的第80至178页。 董事会建议向於二零一七年六月二十日名列股东名册之股东派发本年度的末期股息每股普通股港币14分，惟须获本 公司股东於本公司应届股东周年大会批准。 财务资料概要 摘录自经审计财务报告及经重列（如适用）的本集团最近五个财政年度之已刊发业绩及资产、负债、永久资本工具及非控股权益概要，载於第179至180页。该概要并不构成经审计财务报表的一部份。 物业及设备及投资物业 年内本集团的物业及设备及投资物业的变动详情分别载於财务报表附注14及15。 发展中物业 年内本集团发展中物业的详情载於财务报表附注18。 持作出售已落成物业 年内本集团持作出售已落成物业的详情载於财务报表附注24。 65 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事会报告 股本 年内本公司的股本变动详情载於财务报表附注36。 优先购买权 本公司的组织章程细则或开曼群岛法律中并无有关优先购买权的条文，规定本公司须按比例向现有股东发售新股份。 本公司并无察觉本公司股东因持有本公司证券而得到任何税项减免或豁免。 购买、赎回或出售本公司上市证券 年内本公司或其任何附属公司概无购买、赎回或出售本公司任何上市证券。 可供分派储备 於二零一六年十二月三十一日，本公司按照开曼群岛公司法拨备计算的可分派储备约为人民币1,195,848,000元。 慈善捐款 年内，本集团作出慈善捐款共约人民币1,365,000元。 主要客户及供应商 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团的五大客户的销售额占本集团年内总收入少於30%；向本集团五大 供应商的采购占年度总采购额少於30%。 本公司或其任何紧密联系人或据董事所知拥有本公司已发行股本数目5%以上的任何股东，概无於本集团五大客户及 供应商中拥有任何实益权益。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 66 董事会报告 董事 年内及截至本报告日期，本公司董事如下： 执行董事： 　黄朝阳先生 　陈元来先生 　郑晓乐先生 　李维先生（辞任并於二零一七年一月一日起生效） 　黄攸权先生 独立非执行董事： 　丁良辉先生 　吕鸿德先生 　戴亦一先生 按照本公司的组织章程细则第84条，於每次股东周年大会上，当时三份之一的董事（或倘其人数并非三的倍数，则为 最接近但不低於三份之一的人数）将轮值退任，惟每名董事须至少每三年於股东周年大会退任一次。每年退任的董事为自上次重选或委任起任期最长的董事，但倘有关董事於同日重选，退任者以抽签决定（除非彼等另外协定）。并无条文规定董事须於达到一定年龄限制後退任。 郑晓乐先生、吕鸿德先生及戴亦一先生的任期将於本公司应届股东周年大会上结束，并将在该大会上重选连任。 根据本公司组织章程细则第83(3)条，董事可不时及随时委任任何人士为董事，以填补董事会临时空缺或出任现任董 事会新增成员。获董事会委任以填补临时空缺的任何董事，其任期直至其委任後首个股东大会止，并可於有关大会上重选连任。故此，将会获董事会由二零一七年三月一日起委任为执行董事的黄伦先生，将会於本公司应届股东周年大会上告退并且该大会重选连任。 本公司已按照上市规则第3.13条，收到所有三名独立非执行董事的年度独立确认。本公司认为，截至本报告日期，所 有三名独立非执行董事仍然独立於本公司。 董事及高级管理人员履历 本集团董事及高级管理人员的履历详情载於年报第47至51页。 67 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事会报告 董事服务合约 黄朝阳先生、陈元来先生、郑晓乐先生及李维先生（均为执行董事）已与本公司订立服务合约，由二零一零年二月五日起计为期三年。黄攸权先生（执行董事）已与本公司订立服务合约，任期由二零一一年五月一日至二零一三年二月四日止。各服务合约於当时任期届满後自动重续，惟订约方任何一方可发出不少於三个月书面通知予以终止。 本公司已向丁良辉先生、吕鸿德先生及戴亦一先生发出委任函件，委任彼等为独立非执行董事，初步任期由二零一零年一月六日起计为期三年。本公司已於初步任期届满後向丁良辉先生、吕鸿德先生及戴亦一先生发出委任函件，委任彼等为独立非执行董事，为期三年，由二零一三年一月六日起至二零一六年一月五日止，其後可连续自动重续一年，由当时任期届满後翌日开始生效，惟订约方任何一方可发出不少於两个月书面通知予以终止，且须根据本公司公司章程及上市规则轮值退任。 概无拟於应届股东周年大会上重选的董事已与本公司订立本公司不可於一年内毋须赔偿（法定赔偿除外）而终止的服务合约。 薪酬政策及董事酬金 薪酬委员会监督本集团之整体薪酬政策及结构。本集团向雇员提供具竞争力的薪酬待遇，并按雇员的表现及贡献以及行业薪酬水平定期检讨薪酬政策。 董事袍金须於股东大会上获股东批准。其他酬金由本公司董事会参考董事职责、责任及表现以及本集团业绩後厘定。 董事於重大交易、安排或合约的权益 除财务报表附注47及本章节中「关连交易」所载的交易外，概无董事或其关连实体直接或间接於年度完结时或年内任 何时间与本公司、本公司之控股公司或本公司任何附属公司或同系附属公司订立的对本集团业务属重大的交易、安排或合约中拥有重大权益。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 68 董事会报告 获准许的弥偿条文 根据本公司的组织章程细则，获准许的弥偿条文（定义见香港公司条例第469条）在截至二零一六年十二月三十一日止 年度内及截至本报告日期均为有效。 於本年度内，本公司已就其董事及高级管理人员可能面对因企业活动而引起之法律诉讼购买董事及高级管理人员责任险。 董事及主要行政人员於股份、相关股份及债权证的权益及淡仓 於二零一六年十二月三十一日，董事或主要行政人员於本公司或其相联法团（定义见证券及期货条例第XV部份（「证券 及期货条例」））的股份、相关股份及债权证中，拥有根据证券及期货条例第352条本公司须予存置的登记册登记或根 据标准守则须通知本公司及香港联交所的权益及淡仓如下： 於本公司普通股（「股份」）的好仓： 股份权益 占本公司 受控制 所持或拥有 已发行股本 董事姓名 实益拥有人 法团权益 之股份数目 的百分比 黄朝阳先生（「黄先生」） 3,600,000 1,968,000,000 1,971,600,000 57.58% （附注1） 陈元来先生（「陈先生」） 20,000,000 144,000,000 164,000,000 4.79% （附注2） 郑晓乐先生（「郑先生」） �C 144,000,000 144,000,000 4.21% （附注3） 於本公司购股权的好仓： 占本公司已发行 董事姓名 所持有之购股权数目 股本的百分比 黄攸权先生 34,000,000 0.99% 69 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事会报告 附注1：该1,968,000,000股股份以新�N控股有限公司（「新�N」）名义登记。黄先生持有新�N的全部已发行股本，因此根据证券及期 货条例被视为拥有新�N持有的1,968,000,000股股份。 附注2：该144,000,000股股份以晋贸控股有限公司名义登记。陈先生持有晋贸控股有限公司的全部已发行股本，因此根据证券及 期货条例被视为拥有晋贸控股有限公司持有的144,000,000股股份。 附注3：该144,000,000股股份以富基控股有限公司名义登记。郑先生持有富基控股有限公司的全部已发行股本，因此根据证券及 期货条例被视为拥有富基控股有限公司持有的144,000,000股股份。 除上文所披露者外，於二零一六年十二月三十一日，本公司概无董事或主要行政人员登记於本公司或其相联法团的股份、相关股份及债权证中拥有的根据证券及期货条例第352条本公司须予存置的登记册登记或根据标准守则须通知本公司及香港联交所的权益及淡仓。 董事购买股份或债权证的权利 年内概无向任何董事或其配偶或未成年子女授出透过购买本公司或任何其他法人团体股份或债权证而获利的权利，彼等亦概无行使任何有关权利；本公司、其控股公司或任何附属公司或同系附属公司亦概无订立能使董事於任何其他公司法团获得有关权利的任何安排。 购股权计划 本公司运作一项购股权计划（「计划」），向对本集团的成功经营作出贡献的合资格参与者提供激励及奖励。计划的参与者包括本集团任何成员公司的任何董事（包括执行董事、非执行董事及独立非执行董事）及雇员以及本集团任何成员公司的任何谘询者、顾问、分销商、承包商、客户、供应商、代理、业务夥伴、合营企业业务夥伴、服务供应商。 计划於二零一零年一月六日生效，而除非以其他方式注销或修订，有效期十年直至二零二零年一月五日止。 目前获准根据计划授出的尚未行使购股权最高数目为相等於其获行使时本公司任何时候已发行股份30%的数额。於 任何12个月期间内，根据购股权向计划内每名合资格参与者可予发行的股份最高数目乃以本公司任何时候已发行股 份的1%为限。任何进一步授出超逾此限额的购股权须在股东大会上获得股东批准。授予本公司董事、主要行政人员 或主要股东或彼等任何联系人的购股权须获得本公司独立非执行董事的事先批准。此外，於任何12个月期间内，授 予本公司主要股东或独立非执行董事或彼等任何联系人而超逾本公司任何时候已发行股份的0.1%或总值（按本公司 股份於授出日期的收市价计算）超逾5,000,000港元的任何购股权须在股东大会上获得股东的事先批准。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 70 董事会报告 授出购股权的要约可於要约函件寄发日期起计5个营业日内由承授人支付合共1港元的象徵式代价後接纳。授出购股 权的行使期由董事厘定，当中行使期可由购股权要约日期开始至不迟於购股权授出日期起计10年当日终止。 於授出购股权时，本公司可指定购股权可行使前必须持有的任何最低期限。 於本年度内，根据计划所授出购股权的变动详情如下： 於二零一六年 於二零一六年 承授人类别 一月一日 十二月三十一日 及姓名 尚未行使 年内授出 尚未行使 每股行使价 授出日期 行使期 董事 黄攸权先生 �C 24,000,000 24,000,000 2.4港元 二零一六年 二零一七年六月 十二月二十三日 二十三日至 二零二零年一月五日 �C 10,000,000 10,000,000 2.4港元 二零一六年 二零一八年十二月 十二月二十三日 二十三日至 二零二零年一月五日 小计 �C 34,000,000 34,000,000 本集团员工 �C 190,000,000 190,000,000 2.4港元 二零一六年 二零一七年六月 十二月二十三日 二十三日至 二零二零年一月五日 �C 60,000,000 60,000,000 2.4港元 二零一六年 二零一八年十二月 十二月二十三日 二十三日至 二零二零年一月五日 小计 �C 250,000,000 250,000,000 总计 �C 284,000,000 284,000,000 购股权的行使价由董事会厘定，但不得低於以下三者中的较高者：(i)本公司股份於购股权要约日期在香港联交所每日 报价单所报的收市价；(ii)本公司股份於紧接要约日期前五个交易日在香港联交所每日报价单所报的平均收市价；及(iii) 本公司股份的面值。 有关於计划中所授出购股权的价值的其他详情披露於财务报表附注37。由於预期日後表现输入该模式之多项假设有 主观性质及不明朗情况，以及模式本身之若干固有限制，采用二项式定价模型计算之购股权价值须受若干基本限制。 购股权之价值随若干主观假设之不同变数而更改。所采用之变数有任何更改均会对购股权公允价值之估计有重大影响。 二零一六年，本公司根据计划授出284,000,000股购股权（二零一五年：无）予公司员工（包括董事）。於二零一六年 十二月三十一日，本公司有284,000,000股尚未行使之购股权。 71 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事会报告 重要合约 年底或年内任何时间，概无本公司或其附属公司与控股股东或其附属公司有关本集团的业务的重要合约，且概无控股股东或其附属公司向本公司或其附属公司有关本集团的业务不论是否提供服务的重要合约。 管理合约 年内，概无订立或存续任何有关本公司全部或任何重大部份业务的管理及行政合约，而该合约并非与本公司的任何董事或任何全职雇员所订立的服务合约。 主要股东及其他人士於股份及相关股份的权益及淡仓 於二零一六年十二月三十一日，各人士（本公司董事或主要行政人员除外）在本公司股份及相关股份中拥有记录於本公司根据证券及期货条例第336条须存置的登记册或根据证券及期货条例第XV部第2及第3分部须向本公司及香港联交所披露的权益或淡仓如下： 好仓： 占本公司 所持或拥有 已发行股本 名称 身份及权益性质 股份数目 的百分比 新�N（附注） 实益拥有人 1,968,000,000 57.48% 附注： 新�N由黄先生全资拥有及控制；因此，黄先生被视为拥有新�N持有的股份。黄先生是新�N的唯一董事。 除上文所披露者外，於二零一六年十二月三十一日，概无人士（除本公司董事或主要行政人员以外，其利益已载於上述「董事及主要行政人员於股份、相关股份及债权证的权益及淡仓」章节内）在本公司股份及相关股份中登记拥有记录於本公司根据证券及期货条例第336条须存置的登记册或根据证券及期货条例第XV部第2及第3分部须向本公司及香港联交所披露的任何权益或淡仓。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 72 董事会报告 关联交易 本公司已遵守上市规则章节第14A有关关联交易的披露规定，於财务报表附注47作出披露。 充足公众持股量 根据本公司获得的资料，据董事所知，於刊发本报告前的最後实际可行日期，公众人士持有本公司已发行股本总额不少於25%。 董事於竞争业务的权益 年内及截至本报告日期，概无董事被视为於直接或间接与或可能与本集团的业务竞争的业务中拥有任何权益。 根据上市规则第13.18条作出披露 诚如本公司於二零一四年一月三日刊发之公告内披露，根据由（其中包括）本公司（作为借款人）、若干附属公司（作为原始担保人 ）及 银团於二零一四年一月三日订立的协议（「二零一四年融资协 议 」），银行同意授予本公司一笔包括27,000,000美元及500,000,000港元的定期贷款融资（「二零一四年融资」），以偿还本集团若干现有债务（如提早从其他资源偿还则另作别论），拨付土地收购及一般企业资金。 二零一四年融资自二零一四年融资协议日期起计为期三年，并由本公司若干附属公司作担保及其股本权益作抵押。 二零一四年融资协议载有一项规定，本公司控股股东及执行董事黄先生须(a)继续为本公司唯一最大股东；(b)合法及 实益及直接或间接持有本公司所有类别具投票权股本40%或以上；及(c)继续控制（定义见公司收购及合并守则）本公 司。违反有关规定将构成二零一四年融资协议的违约事项，并因此该二零一四年融资须即时宣布为到期及应付。 於二零一六年十二月三十一日，所有於二零一四年融资项下之未偿还贷款已悉数清还。 诚如本公司於二零一六年一月四日刊发之公告内披露，根据由（其中包括）本公司（作为借款人）、若干附属公司（作为原始担保人）及银团於二零一六年一月四日订立的协议（「二零一六年融资协议」），银行同意授予本公司一笔400,000,000美元定期贷款融资（「二零一六年融资」），以偿还本集团若干现有债务。 73 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 董事会报告 二零一六年融资自二零一六年融资协议所规定之首次提款日期起计为期三年六个月，并由本公司若干附属公司作担保及其股本权益作抵押。 二零一六年融资协议载有一项规定，本公司控股股东及执行董事黄先生及其家族成员（连同黄先生，即「黄氏家族」）(a)必须继续为本公司唯一最大股东；(b)必须合法及实益及直接或间接持有本公司所有类别具投票权股本40%或以上及�u或必须直接或间接控制（定义见香港公司收购及合并守则）本公司；及(c)黄先生或黄氏家族其中一位成员必须继续担任本公司董事会主席。 於本报告日，黄先生及其相关人士持有本公司具投票权股本的57.58%。 本集团业务之未来发展 有关本集团业务相当可能有的未来发展的揭示载於本年报「主席报告―展望」中。 核数师 安永会计师事务所将於应届股东周年大会上退任本公司核数师，会上将提呈一项决议案重新委任其为本公司核数师。 代表董事会 黄朝阳 主席 香港 二零一七年二月二十七日 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 74 独立核数师报告 致中骏置业控股有限公司全体股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 意见 我们已审计列载於第80页至第178页的中骏置业控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（「贵集团」）的综合财务报表， 此综合财务报表包括於二零一六年十二月三十一日的综合财务状况表与截至该日止年度的综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及综合财务报表附注，包括主要会计政策概要。 我们认为，该等综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）真实而中肯地反映了 贵集团於二零一六年十二月三十一日的综合财务状况及截至该日止年度的综合财务表现及综合现金流量，并已遵照香港公司条例的披露规定妥为拟备。 意见的基础 我们已根据香港会计师公会颁布的香港审计准则（「香港审计准则」）进行审计。我们在该等准则下承担的责任已在本报告核数师就审计综合财务报表承担的责任部分中作进一步阐述。根据香港会计师公会颁布的专业会计师道德守则（「守则」），我们独立於 贵集团，并已履行守则中的其他专业道德责任。我们相信，我们所获得的审计凭证能充足及适当地为我们的审计意见提供基础。 关键审计事项 关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事项是在对综合财务报表整体进行审计并形成意见的背景下进行处理的，我们不对这些事项提供单独的意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。 我们已经履行了本报告核数师就审计综合财务报表承担的责任部分阐述的责任，包括与这些关键审计事项相关的责 任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的综合财务报表重大错误陈述风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为综合财务报表整体发表审计意见提供了基础。 75 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 独立核数师报告 致中骏置业控股有限公司全体股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 关键审计事项（续） 关键审计事项 关键审计事项在审计中是如何应对的 发展中物业及持作出售已落成物业的减值 於二零一六年十二月三十一日，贵集团的发展中物业及持 我们已了解并评估管理层就识别可变现净值可能低於 作出售已落成物业（「物业组合」）分别为人民币160.21亿元 其账面值的物业的程序，包括於估计可变现净值时所 及人民币45.73亿元，合共占 贵集团资产总值的约41%。 采用的方法及输入数据。 物业组合按成本及可变现净值两者中的较低者入账。经参考 物业的最近期售价以及直至物业竣工及出售前将会产生的成 我们的程序包括： 本，於厘定物业组合的估计可变现净值时，须作出重大管理 (i) 比对该等物业的最近期售价； 判断。 (ii) 测试管理层进行减值评估所采用的计算方法； (iii) 就发展中物业於发展初期的土地估值与可资比 发展中物业及持作出售已落成物业的减值的会计政策及披露 较土地的最近期土地拍卖价格进行比对；及 已包括在综合财务报表附注3、4、18及24。 (iv) 评估将会产生的建筑成本。 投资物业公允值的估计 贵集团在中国内地拥有多项投资物业。该等投资物业按公允 我们已评估估值师的客观性、独立性及能力。我们亦 值计量，而此等投资物业於二零一六年十二月三十一日的账 要求内部估值专家协助我们评估有关估计投资物业公 面总值为人民币74亿元。 允值的估值时所采纳的方法及假设，并对 贵集团所 持投资物业的市价与其他同类物业进行比对。 管理层於厘定投资物业的公允值时，须作出重大估计及判 断。为协助管理层厘定公允值，贵集团於报告期末聘请外 部估值师以对投资物业进行估值。 投资物业公允值的估计的会计政策及披露已包括在综合财务 报表附注3，4及15。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 76 独立核数师报告 致中骏置业控股有限公司全体股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 关键审计事项（续） 关键审计事项 关键审计事项在审计中是如何应对的 中国内地税项拨备 贵集团须就其於中国内地的物业发展业务缴纳各种税项，包 我们已了解并评估管理层於达致税务风险拨备时所 括土地增值税及企业所得税。 作出的估计。我们亦经我们的内部税务专家的辅助 下评估该等拨备是否充分及完备。 贵集团尚未就部分已竣工物业发展项目向有关税务机关完成 报税表。於厘定该等潜在税务风险的适当拨备金额时，须作 出重大管理判断。 就有关税务机关可能采取的决定所作出假设的变动可对财务 报表中记录的拨备水平构成重大影响，且於估计所需税项的 任何拨备金额时须作出重大判断。 就中国内地的税项作出拨备的会计政策及披露已包括在综合 财务报表附注3，4及11。 77 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 独立核数师报告 致中骏置业控股有限公司全体股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 刊载於年报内其他信息 董事须对其他信息负责。其他信息包括刊载於年度报告内的信息，但不包括综合财务报表及我们的核数师报告。 我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综合财务报表或我们在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。基於我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我们没有任何报告。 董事就综合财务报表须承担的责任 董事须负责根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则及香港公司条例的披露规定拟备真实而中肯的综合财务报表，并对其认为为使综合财务报表的拟备不存在由於欺诈或错误而导致的重大错误陈述所需的内部控制负责。 在拟备综合财务报表时，董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项，以及 使用持续经营为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的替代方案。 审核委员会协助董事履行职责，监督 贵集团的财务报告过程。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 78 独立核数师报告 致中骏置业控股有限公司全体股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 核数师就审计综合财务报表承担的责任 我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由於欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并出具包括我们意见的核数师报告。我们仅对全体成员作出报告，除此以外，本报告并无其他用途。我们不会就核数师报告的内容向任何其他人士负上或承担任何责任。 合理保证是高水平的保证，但不能保证按照香港审计准则进行的审计，在某一重大错误陈述存在时总能发现。错误陈述可以由欺诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务报表使用者依赖综合财务报表所作出的经济决定，则有关的错误陈述可被视作重大。 在根据香港审计准则进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦： 识别和评估由於欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险，设计及执行审计程序以应对这些风 险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由於欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈述，或凌驾於内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高於未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风险。 了解与审计相关的内部控制，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发表意见。 评价董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计和相关披露的合理性。 对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或情况有关的 重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为存在重大不确定性，则 有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露。假若有关的披露不足，则我们应当发表非 无保留意见。我们的结论是基於核数师报告日止所取得的审计凭证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。 评价综合财务报表的整体列报方式、结构及内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映交易及事项。 79 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 独立核数师报告 致中骏置业控股有限公司全体股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 核数师就审计综合财务报表承担的责任（续） 就 贵集团内实体或业务活动的财务信息获取充足、适当的审计凭证，以便对综合财务报表发表意见。我们负 责 贵集团审计的方向、监督和执行。我们为审计意见承担全部责任。 除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我们在审计中识别出内部监控的任何重大缺陷。 我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通有可能合理地被认为会影响我们独立性的所有关系及其他事项，以及在适用的情况下，相关的防范措施。 从与审核委员会沟通的事项中，我们确定哪些事项对本期综合财务报表的审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在核数师报告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端罕见的情况下，如果合理预期在我们报告中沟通某事项造成的负面後果超过产生的公众利益，我们决定不应在报告中沟通该事项。 出具本独立核数师报告的审计项目合夥人是梁小东。 安永会计师事务所 执业会计师 香港中环 添美道一号 中信大厦二十二楼 二零一七年二月二十七日 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 80 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 收益 6 12,480,683 10,690,080 销售成本 (9,354,990) (7,679,498) 毛利 3,125,693 3,010,582 其他收入及收益 6 341,472 80,165 投资物业公允值变动 15 548,382 398,022 销售及营销开支 (407,116) (300,828) 行政开支 (471,771) (398,479) 其他开支 (129,454) (53,107) 财务费用 7 (316,894) (269,041) 换算优先票据所产生的汇兑差额净额 8 �C (27,918) 应占下列各项溢利及亏损： 合营公司 803,593 110,080 联营公司 (120) (497) 除税前溢利 8 3,493,785 2,548,979 税项开支 11 (1,053,334) (980,435) 年内溢利 2,440,451 1,568,544 其他全面亏损： 会在後续期间重新分类至损益的其他全面亏损： 应占合营公司其他全面亏损 (38,837) (25,192) 应占联营公司其他全面亏损 (95) (61) 换算海外业务的汇兑差额 (428,055) (232,790) 年内其他全面亏损 (466,987) (258,043) 年内全面收入总额 1,973,464 1,310,501 81 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 下列各项应占溢利： 母公司拥有人 2,072,284 918,660 永久资本工具持有人 49,967 248,756 非控股权益 318,200 401,128 2,440,451 1,568,544 下列各项应占全面收入总额： 母公司拥有人 1,666,544 699,676 永久资本工具持有人 49,967 248,756 非控股权益 256,953 362,069 1,973,464 1,310,501 母公司普通股权益持有人应占每股盈利 13 基本及摊薄 人民币60.5分 人民币26.8分 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 82 综合财务状况表 二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业及设备 14 109,030 116,389 投资物业 15 7,429,400 5,634,500 预付土地租金 16 7,328,897 3,047,462 无形资产 17 3,653 3,819 发展中物业 18 1,222,958 1,263,935 在建工程合约 19 366,824 643,194 於合营公司的投资 20 1,290,028 581,583 於联营公司的投资 21 114,195 34,950 可供出售投资 22 141,739 �C 金融衍生工具 23 139,821 �C 预付款项及按金 26 1,519,782 1,041,394 递延税项资产 34 247,971 188,539 非流动资产总值 19,914,298 12,555,765 流动资产 发展中物业 18 14,798,538 12,239,872 持作出售已落成物业 24 4,572,534 5,779,254 贸易应收款项 25 185,034 177,404 预付款项、按金及其他应收款项 26 1,596,669 2,204,120 应收关连方款项 27 534,162 576,350 预付税项 630,879 496,445 受限制现金 28 1,128,823 989,957 已抵押存款 28 261,941 421,992 现金及现金等价物 28 7,211,994 4,835,079 流动资产总值 30,920,574 27,720,473 流动负债 贸易应付款项及票据 29 2,595,347 2,505,810 预收款项 30 12,394,513 8,145,371 其他应付款项及应计费用 31 2,046,080 1,355,099 计息银行及其他贷款 32 3,427,434 3,840,519 应付关连方款项 27 1,567,671 478,509 应付税项 854,664 916,258 流动负债总额 22,885,709 17,241,566 流动资产净额 8,034,865 10,478,907 总资产减流动负债 27,949,163 23,034,672 83 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 综合财务状况表 二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 总资产减流动负债 27,949,163 23,034,672 非流动负债 计息银行及其他贷款 32 8,992,952 2,622,285 优先票据及境内债券 33 5,857,969 7,989,481 递延税项负债 34 993,847 796,990 大修拨备 35 32,564 27,315 非流动负债总额 15,877,332 11,436,071 资产净值 12,071,831 11,598,601 权益 母公司拥有人应占权益 已发行股本 36 295,732 295,732 储备 38 8,112,085 6,631,698 8,407,817 6,927,430 永久资本工具 39 900,000 1,200,000 非控股权益 2,764,014 3,471,171 权益总额 12,071,831 11,598,601 黄朝阳 黄攸权 董事 董事 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 84 综合权益变动表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 母公司拥有人应占 已发行 股份 资本 法定 合并 其他 汇兑 永久 非控股 股本 溢价账 储备 盈余储备 储备 储备 对冲储备 波动储备 保留溢利 总计 资本工具 权益 权益总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元人民币千元 （附注36） （附注 38(b)）（附注38(c)）（附注38(d)） （附注39） 於二零一五年一月一日 295,732 1,476,373 69,960 491,350 30 (6,491) (44,811) 108,069 4,154,876 6,545,088 1,173,000 3,295,670 11,013,758 年内溢利 �C �C �C �C �C �C �C �C 918,660 918,660 248,756 401,128 1,568,544 年内其他全面亏损： 应占合营公司其他全面亏损 �C �C �C �C �C (25,192) �C �C �C (25,192) �C �C (25,192) 应占联营公司其他全面亏损 �C �C �C �C �C (61) �C �C �C (61) �C �C (61) 换算海外业务的汇兑差额 �C �C �C �C �C �C �C (193,731) �C (193,731) �C (39,059) (232,790) 年内全面收入�u（亏损）总额 �C �C �C �C �C (25,253) �C (193,731) 918,660 699,676 248,756 362,069 1,310,501 一间附属公司之股本减少 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (101,850) (101,850) 收购非控股权益 �C �C (180,282) �C �C �C �C �C �C (180,282) �C (84,718) (265,000) 发行永久资本工具 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C 1,200,000 �C 1,200,000 向永久资本工具持有人分派 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (248,756) �C (248,756) 赎回永久资本工具 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (1,173,000) �C (1,173,000) 二零一五年中期股息 �C (137,052) �C �C �C �C �C �C �C (137,052) �C �C (137,052) 转拨至法定盈余储备 �C �C �C 153,894 �C �C �C �C (153,894) �C �C �C �C 於二零一五年十二月三十一日 295,732 1,339,321* (110,322)* 645,244* 30* (31,744)* (44,811)* (85,662)*4,919,642* 6,927,430 1,200,000 3,471,171 11,598,601 85 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 综合权益变动表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 母公司拥有人应占 已发行 股份 资本 法定 合并 其他 购股权 汇兑 永久 非控股 股本 溢价账 储备 盈余储备 储备 储备 储备 对冲储备 波动储备 保留溢利 总计 资本工具 权益 权益总计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 （附注36） （附注38(b)）（附注38(c)）（附注38(d)） （附注 38(e)） （附注 39） 於二零一六年一月一日 295,732 1,339,321* (110,322)* 645,244* 30* (31,744)* �C (44,811)* (85,662)*4,919,642*6,927,430 1,200,000 3,471,171 11,598,601 年内溢利 �C �C �C �C �C �C �C �C �C 2,072,284 2,072,284 49,967 318,200 2,440,451 年内其他全面亏损： 应占合营公司其他全面亏损 �C �C �C �C �C (38,837) �C �C �C �C (38,837) �C �C (38,837) 应占联营公司其他全面亏损 �C �C �C �C �C (95) �C �C �C �C (95) �C �C (95) 换算海外业务的汇兑差额 �C �C �C �C �C �C �C �C (366,808) �C (366,808) �C (61,247) (428,055) 年内全面收入�u（亏损）总额 �C �C �C �C �C (38,932) �C �C (366,808)2,072,284 1,666,544 49,967 256,953 1,973,464 一间附属公司之股本减少 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (95,600) (95,600) 收购非控股权益 �C �C (45,517) �C �C �C �C �C �C �C (45,517) �C (604,544) (650,061) 收购并非业务的附属公司 （附注42） �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C 28,811 28,811 发行永久资本工具 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C 900,000 �C 900,000 赎回永久资本工具 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (1,200,000) �C (1,200,000) 支付附属公司非控股股东 的股息 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (292,777) (292,777) 向永久资本工具持有人分派 �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C �C (49,967) �C (49,967) 二零一五年末期股息 �C (143,473) �C �C �C �C �C �C �C �C (143,473) �C �C (143,473) 转拨至法定盈余储备 �C �C �C 110,612 �C �C �C �C �C (110,612) �C �C �C �C 股权结算购股权安排 �C �C �C �C �C �C 2,833 �C �C �C 2,833 �C �C 2,833 於二零一六年十二月三十一日 295,732 1,195,848* (155,839)* 755,856* 30* (70,676)* 2,833* (44,811)*(452,470)*6,881,314*8,407,817 900,000 2,764,014 12,071,831 * 该等储备账目包括综合财务状况表中人民币8,112,085,000元（二零一五年：人民币6,631,698,000元）的综合储备。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 86 综合现金流量表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 经营活动现金流量 除税前溢利 3,493,785 2,548,979 就下列各项作出调整： 财务费用 316,894 269,041 应占下列各项溢利及亏损： 合营公司 (803,593) (110,080) 联营公司 21 120 497 银行利息收入 6 (38,821) (39,666) 出售物业及设备项目收益净额 6,8 (8,785) (495) 出售投资物业损失 8 55 300 非对冲金融衍生工具公允值收益 6 (139,821) �C 提前赎回优先票据的溢价 8 129,454 53,107 折旧 14 24,678 25,171 预付土地租金摊销 16 21,595 24,551 投资物业公允值变动 15 (548,382) (398,022) 无形资产摊销 17 166 167 议价收购之收益 6,41 (43,977) �C 持作出售已落成物业减值至可变现净值 8 34,306 �C 股权结算购股权开支 37 2,833 �C 2,440,507 2,373,550 增添预付土地租金 16 (8,155,260) (2,853,313) 发展中物业增加 (4,134,225) (5,825,844) 在建工程合约减少�u（增加） 276,370 (76,908) 持作出售已落成物业减少 8,912,734 7,573,263 贸易应收款项增加 (7,630) (76,354) 预付款项、按金及其他应收款项增加 (1,066,483) (1,687,810) 贸易应付款项及票据增加 75,885 992,987 预收款项增加 4,249,142 1,572,541 其他应付款项及应计费用减少 (589,492) (55,632) 大修拨备增加 35 3,789 1,273 经营产生所得现金 2,005,337 1,937,753 已收利息 38,821 39,666 已付利息 (1,186,928) (1,090,629) 已付中国企业所得税 (761,470) (441,513) 已付中国土地增值税 (375,537) (582,262) 经营活动所用现金流量净额 (279,777) (136,985) 87 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 综合现金流量表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 投资活动现金流量 购置物业及设备项目 14 (20,111) (9,482) 增添投资物业 15 (183,086) (120,501) 出售投资物业所得款项 14,045 7,400 出售物业及设备项目所得款项 11,942 1,880 收购附属公司 41 (42,962) �C 收购并非业务的附属公司 42 (266,598) �C 投资於合营公司 (24,050) (3,300) 投资於一间联营公司 (80,000) (15,000) 合营公司的股息 80,361 12,970 联营公司的股息 540 33,640 应收若干附属公司非控股股东增加 �C (230,631) 应收合营公司及联营公司款项减少 42,188 275,472 认购一个可供出售投资 (141,739) �C 受限制现金增加 (138,866) (118,488) 已抵押存款减少�u（增加） 160,051 (94,984) 原到期日多於三个月之定期存款减少 �C 148,449 投资活动所用现金流量净额 (588,285) (112,575) 融资活动现金流量 发行优先票据及境内债券所得款项 �C 5,698,730 优先票据及境内债券发行开支 �C (87,666) 赎回优先票据 (2,380,831) (2,150,578) 新增银行及其他贷款 13,161,860 3,309,140 偿还银行及其他贷款 (7,710,954) (4,950,610) 一间附属公司之股本减少 (95,600) �C 若干附属公司非控股股东垫款增加 �C 203,459 收购非控股权益 (56,061) (115,000) 应付关连方款项增加净额 1,089,162 125,972 向永久资本工具持有人分派 (49,967) (248,756) 发行永久资本工具所得款项净额 900,000 1,200,000 赎回永久资本工具 (1,200,000) (1,173,000) 支付股息 51 (143,473) (137,052) 支付附属公司非控股股东的股息 (292,777) �C 融资活动所得现金流量净额 3,221,359 1,674,639 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 88 综合现金流量表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 现金及现金等价物增加净额 2,353,297 1,425,079 年初现金及现金等价物 4,835,079 3,385,232 汇率变动的影响净额 23,618 24,768 年末现金及现金等价物 7,211,994 4,835,079 现金及现金等价物结余分析 现金及银行存款结余 28 7,211,994 4,835,079 89 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 1. 公司及集团资料 中骏置业控股有限公司（「本公司」）在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。本公司的注册办事处位於Cricket Square,HutchinsDrive,P.O.Box2681,GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands。 年内，本公司及其附属公司（统称「本集团」）主要在中华人民共和国（「中国」）从事物业发展、物业投资及物业管理。 本公司董事认为，本公司的最终控股公司为新�N控股有限公司，该公司於英属处女群岛（「英属处女群岛」）注册成立。 子公司资料 有关本集团主要附属公司详情载列如下： 注册成立�u 已发行 注册及 普通股�u 本公司应占 名称 营业地点 注册股本 权益百分比 主要业务 直接 间接 裕威国际有限公司^ 英属处女群岛 1美元 100 �C 投资控股 中骏集团（香港）有限公司^ 香港 100港元 �C 100 投资控股 厦门中骏集团有限公司** 中国 1,670,000,000港元 �C 100 投资控股及 买卖建筑材料 北京都市圣景房地产开发有限公司* 中国 人民币10,000,000元 �C 100 物业发展 漳州龙文华港房地发展有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 北京京汇房地产开发有限公司** 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展及 物业投资 福建中骏置业有限公司* 中国 人民币1,000,000,000元 �C 100 投资控股及 物业发展 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 90 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 1. 公司及集团资料（续） 子公司资料（续） 有关本集团主要附属公司详情载列如下：（续） 注册成立�u 已发行 注册及 普通股�u 本公司应占 名称 营业地点 注册股本 权益百分比 主要业务 直接 间接 中骏（泉州）房地产开发有限公司* 中国 人民币315,000,000元 �C 100 物业发展及 物业投资 山西源宏房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 70 物业发展 福建省海峡西岸投资有限公司* 中国 人民币700,000,000元 �C 58 物业发展及 （「海西投资」） 物业投资 泉州市浦西三号置业有限公司*** 中国 人民币900,000,000元 �C 100 物业发展及 物业投资 石狮市闽南黄金海岸渡假村 中国 人民币800,000,000元 �C 45 物业发展及 有限公司** 物业投资 （「石狮黄金海岸」） 泉州骏祥房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 51 物业发展 南昌中骏房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 石狮骏德房地产开发有限公司* 中国 人民币600,000,000元 �C 60 物业发展 91 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 1. 公司及集团资料（续） 子公司资料（续） 有关本集团主要附属公司详情载列如下：（续） 注册成立�u 已发行 注册及 普通股�u 本公司应占 名称 营业地点 注册股本 权益百分比 主要业务 直接 间接 漳州骏美房地产开发有限公司*** 中国 人民币300,000,000元 �C 85 物业发展 上海骏泰房地产开发有限公司* 中国 人民币750,000,000元 �C 100 物业发展 深圳泛亚房地产开发有限公司** 中国 160,000,000港元 �C 82 物业发展 三河市恒美房地产有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 55 物业发展 漳州骏景房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 75 物业发展 泉州骏辉房地产开发有限公司*** 中国 人民币250,000,000元 �C 60 物业发展及 物业投资 天津骏润房地产开发有限公司*^ 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 上海骏富房地产开发有限公司* 中国 人民币960,000,000元 �C 100 物业发展 北京骏宇房地产开发有限公司* 中国 人民币400,000,000元 �C 100 物业发展 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 92 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 1. 公司及集团资料（续） 子公司资料（续） 有关本集团主要附属公司详情载列如下：（续） 注册成立�u 已发行 注册及 普通股�u 本公司应占 名称 营业地点 注册股本 权益百分比 主要业务 直接 间接 北京骏达房地产开发有限公司* 中国 人民币30,000,000元 �C 100 物业发展 天津骏瑞房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 天津骏坤房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 南昌骏达房地产开发有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 上海骏沃房地产开发有限公司* 中国 人民币600,000,000元 �C 100 物业发展及 物业投资 上海衡智房地产有限公司* 中国 人民币100,000,000元 �C 100 物业发展 （「上海衡智」） 上海骏博房地产开发有限公司*** 中国 人民币220,000,000元 �C 100 物业发展 上海骏鸣房地产开发有限公司*** 中国 人民币750,000,000元 �C 100 物业发展 杭州白鹭房地产开发有限公司* 中国 人民币8,000,000元 �C 100 物业发展 （「杭州白鹭」） 93 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 1. 公司及集团资料（续） 子公司资料（续） 有关本集团主要附属公司详情载列如下：（续） * 根据中国法律注册为有限公司 ** 根据中国法律注册为外商独资公司 *** 根据中国法律注册为中外合资企业 ^於二零一六年十二月三十一日，该等公司之股本权益已抵押以取得授予本集团的若干银行及其他贷款人民币 3,833,292,000元（二零一五年：人民币682,719,000元（）附注32）。 於二零一六年十二月三十一日，该等公司的股本权益已抵押予优先票据持有人作为二零一五年七月发行於二零二零年 到期的350,000,000美元10.0%优先票据（「二零一五年优先票据」）的抵押（附注33）。 於二零一五年十二月三十一日，该等公司的股本权益已抵押予优先票据持有人作为二零一二年十一月及二零一三年一 月发行於二零一七年到期的 350,000,000美元11.5% 优先票据（「二零一二年优先票据」）及二零一五年优先票据的抵押（附 注33）。 上表列出本公司的附属公司，董事认为其主要影响年内的业绩或构成本集团资产净值的一大部份。董事认为倘列出其他附属公司的详情会令篇幅过份冗长。 2.1编制基准 该等财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）（包括所有香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠释）、香港公认会计原则及香港公司条例的披露规定而编制。除投资物业、可供出售投资及金融衍生工具按公允值计量外，该等财务报表乃按历史成本编制。 除另有注明外，该等财务报表乃以人民币（「人民币」）呈列，而当中所有金额均四舍五入至最接近的千位数（「人民币千元」）。 合并基准 综合财务报表包括本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的财务报表。附属公司为本公司直接或间接控制的实体（包括结构性实体）。当本集团承受或享有参与投资对象业务所得的可变回报，且能透过对投资对象的权力（即赋予本集团现有能力主导投资对象相关活动的既存权利）影响该等回报时，即取得控制权。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 94 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 2.1编制基准（续） 合并基准（续） 倘本公司直接或间接拥有少於投资对象大多数投票或类似权利的权利，则本集团於评估其是否拥有对投资对象的权力时会考虑一切相关事实及情况，包括： (a) 与投资对象其他投票持有人的合约安排； (b) 其他合约安排所产生的权利；及 (c) 本集团的投票权及潜在投票权。 附属公司财务报表的报告期间与本公司相同，并采纳连贯一致的会计政策编制。附属公司的业绩自本集团取得控制权当日起合并入账，并继续合并入账直至该控制权终止当日止。 即使会引致非控股权益结余为负数，损益及其他全面收益的各组成部分归属於本集团母公司拥有人及非控股权益。所有集团内公司间资产及负债、权益、收入、支出以及与本集团成员公司之间交易有关的现金流量均於合并时全数抵销。 倘事实及情况反映上文所述三项控制权因素其中一项或多项有变，则本集团会重估是否仍然控制投资对象。附属公司拥有权权益的变动（并无失去控制权），於入账时列作权益交易。 倘本集团失去对一间附属公司之控制权，则会终止确认(i)该附属公司之资产（包括商誉）及负债、(ii)任何非控股 权益之账面值及(iii)於权益内记录之累计汇兑差额；及确认(i)所收代价之公允值、(ii)任何所保留投资之公允值及 (iii)损益账中任何因此而产生之盈余或亏损。先前於其他全面收益表内确认之本集团应占部份会视乎情况，按倘 本集团直接出售相关资产或负债所要求的相同基准重新分类为损益或保留溢利。 95 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 2.2会计政策及披露资料之变动 本集团已就本年度之财务报表全面评估首次采纳下列与本集团相关的新订及经修订之香港财务报告准则。 香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号 投资实体：实行综合入账之例外规定 及香港会计准则第28号(二零一一年（) 修订） 香港财务报告准则第11号（修订） 收购共同经营权益的入账之修订 香港财务报告准则第14号 监管递延账目 香港会计准则第1号（修订） 披露计划 香港会计准则第16号及香港会计准则第38号（修订） 澄清折旧及摊销的可接受之方法 香港会计准则第16号及香港会计准则第41号（修订） 农业：生产性植物 香港会计准则第27号（二零一一年（）修订） 独立财务报表中的权益法 二零一二年至二零一四年周期之年度改进 若干香港财务报告准则之修订 除香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号及香港会计准则第28号（二零一一年）（修订）、香港财 务报告准则第11号（修订）、香港财务报告准则第14号、香港会计准则第16号及香港会计准则第41号（修订）及 香港会计准则第27号（二零一一年（）修订）并不与本集团之财务报告相关外，各项修订的性质及影响说明如下： (a) 香港会计准则第1号（修订）包括有关财务报表呈列及披露的重点集中改善。该等修订厘清： (i) 香港会计准则第1号的重要性规定； (ii) 可能於损益表及财务状况表中细分的具体行式项目； (iii) 实体可灵活处理其於财务报表中呈列附注的顺序；及 (iv) 使用权益法入账必须汇集作为单一行式项目呈列，并於其後将会或将不会重新分类至损益的该等项 目之间作分类。 此外，该等修订厘清於财务状况表及损益表中呈列额外小计项目时的应用规定。该等修订对本集团的财务报表并无任何重大影响。 (b) 香港会计准则第16号及香港会计准则第38号（修订）澄清香港会计准则第16号及香港会计准则第38号中 之原则，即收益反映自经营业务（该资产为其一部分）产生之经济利益而非通过使用资产消耗之经济利益之模式。因此，收益法不得用於折旧物业、厂房及设备，并且仅在非常有限之情况下可用於摊销无形资产。 该等修订即将应用。该等修订对本集团之财务状况或表现并无任何影响，原因是本集团并未使用收益法计算其非流动资产之折旧。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 96 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 2.2会计政策及披露资料之变动（续） (c) 於二零一四年十月颁布的香港财务报告准则二零一二年至二零一四年周期之年度改进载列项香港财务报告 准则的修订。该等修订的详情如下： 香港财务报告准则第5号列为持作可供出售之非流动资产及已终止经营业务：厘清如透过出售或透 过分派予拥有人不应被视为一项新出售计划，而是原计划之延续。因此，香港财务报告准则第5号 的应用要求不会改变。该修订亦厘清改变出售式并不会改变分类为流动资产或可供出售的处置组别之日期。该等修订预期应用。该等修订对本集团并无任何影响，原因是於本年度本集团并无对任何处置组别之出售计划或处置方法有所改变。 2.3已颁布但尚未生效的香港财务报告准则 本集团并无於该等财务报表内应用下列已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则。 香港财务报告准则第2号（修订） 以股份为基础付款交易的分类及计量2 香港财务报告准则第4号（修订） 与香港财务报告准则第4号保险合约一并应用 的香港财务报告准则第9号金融工具 2 香港财务报告准则第9号 金融工具2 香港财务报告准则第10号与香港会计准则第28号 投资者与其联营公司或合营公司 （二零一一年（）修订） 间之资产出售或投入4 香港财务报告准则第15号 来自客户合同之收益2 香港财务报告准则第15号（修订） 对香港财务报告准则第15号来自客户合同之 收益的澄清2 香港财务报告准则第16号 租赁3 香港会计准则第7号（修订） 披露计划1 香港会计准则第12号（修订） 就未变现亏损确认递延税项资产1 1 於二零一七年一月一日或之後开始的年度期间生效 2 於二零一八年一月一日或之後开始的年度期间生效 3 於二零一九年一月一日或之後开始的年度期间生效 4 并未厘定强制性生效日期，但可提早采纳 97 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 2.3已颁布但尚未生效的香港财务报告准则（续） 有关预期适用於本集团之该等香港财务报告准则之进一步资料如下： 香港会计师公会於二零一六年八月颁布的香港财务报告准则第2号（修订）阐述三大范畴：归属条件对计量以现 金结算以股份为基础付款交易的影响；为雇员履行与以股份为基础付款的税务责任而预扣若干金额的以股份为基础付款交易（附有净额结算特质）的分类；以及对以股份为基础付款交易的条款及条件作出令其分类由现金结算变为权益结算的修订时的会计处理方法。该等修订明确说明计量以权益结算以股份为基础付款时归属条件的入账方法亦适用於以现金结算以股份为基础付款。该等修订引入一个例外情况，在符合若干条件时，为雇员履行与以股份为基础付款的税务责任而预扣若干金额的以股份为基础付款交易（附有净额结算特质），将整项分类为以股本结算以股份为基础付款交易。此外，该等修订明确说明，倘以现金结算以股份为基础付款交易的条款及条件有所修订，令其成为以权益结算以股份为基础付款交易，该交易自修订日期起作为以权益结算的交易入账。本集团预期自二零一八年一月一日起采纳该等修订。该等修订预期不会对本集团财务报表产生任何重大影响。 二零一四年九月，香港会计师公会颁布香港财务报告准则第9号之最终版本，将金融工具项目之所有阶段集於 一起以代替香港会计准则第39号及香港财务报告准则第9号之全部先前版本。该准则引入分类及计量、减值及 对冲会计处理之新规定。本集团预期自二零一八年一月一日起采纳香港财务报告准则第9号。本集团目前正评 估采纳该准则後的影响。 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号（二零一一年）（修订）针对香港财务报告准则第10号及香港会 计准则第28号（二零一一年）之间有关投资者与其联营或合营公司之间之资产出售或注资两者规定之不一致情况。 该等修订规定，当投资者与其联营或合营公司之间的资产出售或注资构成一项业务时，须确认全数收益或亏损。 当交易涉及不构成一项业务之资产时，由该交易产生之收益或亏损於该投资者之损益内确认，惟仅以不相关投资者於该联营或合营公司之权益为限。该等修订预期应用。香港会计师公会已於二零一六年一月剔除香港财务 报告准则第10号及香港会计准则第28号（二零一一年）（修订）以往强制生效日期，而新的强制生效日期将於对联营或合营公司的会计作更广泛的审查一事完成後予以厘定，然而，该准则可於现时应用。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 98 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 2.3已颁布但尚未生效的香港财务报告准则（续） 香港财务报告准则第15号建立一个新的五步模式，以确认客户合约收益。根据香港财务报告准则第15号，收益 按能反映实体预期就向客户转让货物或服务作交换而有权获得的代价金额确认。香港财务报告准则第15号的原 则为计量及确认收益提供更加结构化的方法。该准则亦引入广泛的定性及定量披露规定，包括分拆收益总额，关於履行绩效责任、不同期间的合约资产及负债账目结余的变动以及主要判断及估计的资料。该准则将取代香 港财务报告准则项下所有现时收益确认规定。二零一六年六月，香港会计师公会颁布香港财务报告准则第15号（修订）解释采纳该准则的不同实施问题，包括识别履约责任，主事人与代理人及知识产权许可有关的应用指引， 以及准则采纳的过渡。该等修订亦拟协助确保实体於采纳香港财务报告准则第15号时能更加一致地应用及降低 应用有关准则的成本及复杂性。本集团预期自二零一八年一月一日起采纳香港财务报告准则第15号，目前正评 估采纳香港财务报告准则第15号的影响。 香港财务报告准则第16号取代香港会计准则第17号租赁、香港（国际财务报告诠释委员会）－诠释第4号厘定安 排是否包括租赁、香港（准则诠释委员会）－诠释第15号经营租赁－优惠及香港（准则诠释委员会）－诠释第27 号评估涉及租赁法律形式交易的内容。该准则载列确认、计量、呈列及披露租赁的原则，并要求承租人就大多 数租赁确认资产及负债。该准则包括给予承租人两项租赁确认豁免－低价值资产租赁及短期租赁。於租赁开始 日期，承租人将确认於租赁期作出租赁付款为负债（即租赁负债）及代表可使用相关资产的权利为资产（即有使 用权资产）。除非有使用权资产符合香港会计准则第40号投资物业的定义，有使用权资产其後按成本减累计折旧及任何耗蚀亏损计量。租赁负债其後会就反映租赁负债利息而增加及因租赁付款而减少。承租人将须分别确认租赁负债的利息开支及有使用权资产的折旧开支。承租人将亦须於若干事件发生时重新计量租赁负债，例如由於租赁期变更或用於厘定该等付款的一项指数或比率变更而引致未来租赁付款变更。承租人一般将重新计量 租赁负债的数额确认为有使用权资产的调整。香港财务报告准则第16号大致沿用香港会计准则第17号内出租 人的会计处理方式。出租人将继续使用与香港会计准则第17号相同的分类原则对所有租赁进行分类，并将之分 为经营租赁及融资租赁。本集团预期自二零一九年一月一日采纳香港财务报告准则第16号，目前正评估采纳香 港财务报告准则第16号的影响。 香港会计准则第7号（修订）要求实体作出披露，以使财务报表使用者可评估融资活动所产生的负债变动，包括 现金流量及非现金流量产生的变动。该等修订将导致须於财务报表作出额外披露。本集团预期自二零一七年一月一日起采纳该等修订。 99 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 2.3已颁布但尚未生效的香港财务报告准则（续） 虽然香港会计准则第12号（修订）可更广泛应用於其他情况，但其颁布目的为说明与以公允价值计量的债务工具 相关的未变现亏损确认递延税项资产。该等修订清楚说明实体於评估是否有应课税溢利可用作抵扣可扣减暂时差异时，需要考虑税务法例是否对於可扣减暂时差异转回时可用作抵扣的应课税溢利的来源有所限制。此外，该等修订就实体应如何厘定未来应课税溢利提供指引，并解释应课税溢利可包括收回超过账面值的部分资产的情况。本集团预期自二零一七年一月一日起采纳该等修订。 3. 主要会计政策概要 於联营公司及合营公司的投资 联营公司由本集团持有不少於20%的附股权投票权的长期权益，并可对其行使重大影响的实体。重大影响为参 与被投资公司财务及营运政策决策的权力，但非控制或共同控制该等政策。 合营公司为一项合营安排，据此，拥有安排共同控制权的人士均有权享有合营公司的净资产。共同控制为合约协定应占安排控制权，其仅在相关活动决策必须获应占控制权的人士一致同意方存在。 本集团於联营公司及合营公司的投资按权益会计法以本集团应占净资产减任何减值亏损於综合财务状况表列账。 对於可能存在不一致的会计政策已作出调整，以使其一致。 本集团应占联营公司及合营公司收购後业绩及其他全面收益计入综合损益表及其他全面收益。此外，倘直接於联营公司或合营公司的权益确认有关变动，则本集团会视乎情况於综合权益变动表确认其应占任何变动。本集团与其联营公司或合营公司间交易的未变现收益及亏损将以本集团於联营公司或合营公司的投资为限对销，惟倘未变现亏损为所转让资产减值的凭证。收购联营公司或合营公司所产生商誉乃计入作为本集团於联营公司或合营公司投资的部分。 倘於联营公司投资成为於合营公司投资，反之亦然，则保留权益不会重新计量。而投资将继续以权益法列账。 於所有其他情况下，於失去对联营公司的重大影响或共同控制合营公司後，本集团按其公允值计量及确认任何保留投资。於失去重大影响或共同控制後联营公司或合营公司账面值与保留投资及出售所得款项的公允值间的任何差额乃於损益确认。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 100 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 业务合并及商誉 业务合并乃以购买法入账。转让之代价乃以收购日期的公允值计算，该公允值为本集团转让的资产於收购日期的公允值、本集团向被收购方的前度拥有人承担的负债，及本集团发行以换取被收购方控制权的股本权益的总和。於各业务合并中，本集团选择是否以公允值或被收购方可识别资产净值的应占比例，计算於被收购方属现时拥有人权益的非控股权益，并赋予拥有人权利在清盘时按比例分占实体的净资产。非控股权益的一切其他成份乃按公允值计量。与收购相关的成本於产生时列为开支。 当本集团收购业务时，须根据合约条款、收购日之经济环境及相关条件对涉及之金融资产及承担之金融负债进行评估，并合理分类及确认，其中包括将内嵌式衍生工具与被收购方主合同分开。 倘业务合并分阶段进行，先前持有的股权按收购日期的公允值重新计量，而任何收益或亏损於损益中确认。 由收购方将予转让的任何或然代价将於收购日期按公允值确认。分类为金融工具一项资产或负债的或然代价根据公允值的变动按公允值计量，并确认於损益中。分类为权益的或然代价并无重新计量，而其後结算於权益中入账。 商誉起初按成本计量，即已转让总代价、已确认非控股权益及本集团先前由持有的被收购方股权的公允值总额，超逾与所收购可识别资产净值及所承担负债的差额。如总代价及其他项目低於所收购附属公司资产净值的公允值，於评估後其差额将於损益中确认为议价收购收益。 於初始确认後，商誉按成本减任何累计减值亏损计量。商誉须每年作减值测试，若有事件发生或情况改变显示账面值有可能减值时，则会更频密地进行检讨。本集团於十二月三十一日进行商誉之年度减值测试。为进行减值测试，无论本集团其他资产或负债是否已分配予该等单位或单位组别，因业务合并而购入的商誉自购入之日被分配至预期可从合并产生的协同效益中获益的本集团各个现金产生单位或现金产生单位组别。 减值乃通过评估与商誉有关的现金产生单位（或现金产生单位组别）的可收回金额厘定。当现金产生单位（或现金产生单位组别）的可收回金额低於账面金额时，减值亏损便予以确认。已就商誉确认的减值亏损不得於未来期间拨回。 101 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 业务合并及商誉（续） 倘商誉已分配予现金产生单位（或现金产生单位组别）的部份而该单位的部份业务已出售，则在厘定所出售业务的收益或亏损时，与所出售业务相关的商誉会计入该业务的账面值。在该情况下出售的商誉，乃根据所出售业务的相对价值及现金产生单位的保留份额进行计量。 公允值计量 本集团於各报告期末按公允值计量其投资物业及金融衍生工具。公允值为市场参与者於计量日期在有序交易中出售资产所收取的价格或转让负债所支付的价格。公允值计量乃根据假设出售资产或转让负债的交易於资产或负债主要市场或（在无主要市场情况下）最具优势市场进行而作出。主要及最具优势市场须为本集团可进入之市场。资产或负债的公允值乃按假设市场参与者於资产或负债定价时会以最佳经济利益行事计量。 非金融资产的公允值计量须考虑市场参与者能自最大限度使用该资产达致最佳用途，或将该资产出售予将最大限度使用该资产达致最佳用途的其他市场参与者，所产生的经济效益。 本集团采纳适用於不同情况且具备充分数据以供计量公允值的估值方法，以尽量使用相关可观察输入数据及尽量减少使用不可观察输入数据。 所有载於本财务报表计量或披露的资产及负债乃基於对公允值计量整体而言属重大的最低层输入数据按以下公允值等级分类： 第一级：基於相同资产或负债於活跃市场的报价（未经调整） 第二级：基於对公允值计量而言属重大的可观察（直接或间接）最低层输入数据的估值方法 第三级：基於对公允值计量而言属重大的不可观察最低层输入数据的估值方法 就按经常性於本财务报表确认的资产及负债而言，本集团透过於各报告期末重新评估分类（基於对公允值计量整体而言属重大的最低层输入数据）确定是否发生不同等级转移。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 102 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 非金融资产减值 倘有迹象显示出现减值或要求就资产进行年度减值测试（发展中物业、持作出售已落成物业、递延税项资产、金融资产及投资物业除外），则会估计该资产的可收回金额。资产的可收回金额按资产或现金产生单位的使用价值及其公允值减出售成本（以较高者为准），并就个别资产而厘定，除非有关资产并无产生在颇大程度上独立於其他资产或资产组别的现金流入，在此情况下可收回金额就资产所属的现金产生单位而厘定。 减值亏损仅於资产账面值超出其可收回金额时予以确认。於评估使用价值时，估计日後现金流量按可反映现时市场评估的货币时间值及资产特定风险的除税前折现率折减至现值。减值亏损乃於产生期间计入损益内与已减值资产功能一致之开支项目内。 於各报告期末会评定是否有迹象显示之前已确认的减值亏损不再存在或减少。倘出现该迹象，则会估计可收回金额。过往确认的资产（商誉除外）减值亏损仅在用以厘定该项资产可收回金额的估计改变时拨回，惟拨回後的数额不得高於假设过往年度并无就资产确认减值亏损而应有的账面值（扣除折旧�u摊销後）。减值亏损的拨回於产生期间计入损益。 关连方 任何一方如属以下情况，即视为本集团的关连方： (a) 该方为任何人士或其家族的亲密成员，而该人士； (i) 控制或共同控制本集团； (ii) 对本集团施以重大影响；或 (iii) 为本集团或本集团之母公司的主要管理层成员的其中一名成员； 或 103 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 关连方（续） (b) 该方为符合下列条件的实体： (i) 该实体与本集团属同一集团的成员公司； (ii) 一个实体为另一实体（或另一实体的母公司、附属公司或同系附属公司）的联营公司或合营公司； (iii) 该实体与本集团为同一第三方的合营公司； (iv) 一个实体为第三方实体的合营公司，而另一实体为第三方实体的联营公司； (v) 该实体为本集团或与本集团有关连的实体就雇员利益设立的离职福利计划； (vi) 该实体受(a)所定义人士控制或受共同控制； (vii)於(a)(i)所定义人士对该实体有重大影响力或属该实体（或该实体的母公司）主要管理层成员的其中一 名成员；及 (viii) 该实体或其所属集团之任何成员公司向本集团或本集团母公司提供主要管理层成员服务。 物业及设备及折旧 在建工程以外的物业及设备乃按成本减累计折旧及任何减值亏损入账。物业及设备的成本包括其购入价及令其达致符合预计用途的操作状况及付运至使用地点的任何直接应占费用。 在物业及设备投产後产生的开支，例如维修及保养，通常在产生的期间从损益中扣除。倘能清楚显示有关开支会提高使用该物业及设备的预期经济效益，及能可靠地计量该项目的成本，则有关主要检察的开支将被资本化及列为该资产的额外或重置成本。倘须定期替换大部份物业及设备，则本集团会将该等部份确认为有特定可使用年期及相应折旧的个别资产。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 104 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 物业及设备及折旧（续） 折旧以直线法计算，按每项物业及设备项目的估计使用年期撇销其成本至其剩余价值。所使用的主要折旧年率如下： 融资租赁土地 按租约年期 楼宇 按租约年期 租赁物业装修 按租约年期或20%（取较短者） 家具、装置及办公室设备 19%至25% 运输工具 10%至25% 倘若物业及设备项目的部份具不同的使用期限，该项目的成本按合理基准分配给各部份，其各部份各自计算折旧。剩余价值、可使用年期及折旧方法最少於各财政年度审阅及在适当时进行调整。 物业及设备项目以包括首次确认的任何重大部份乃於出售或当预期使用或出售项目将不产生未来经济利益时撤销确认。於资产不获确认年度因其出售或报废并在损益确认的任何盈亏乃有关资产的出售所得款项净额与账面值之差额。 发展中物业 发展中物业按成本及可变现净值两者中的较低者列账，包括土地成本、建筑成本、借贷成本、专业费用及於发展期内有关物业直接产生的其他成本。 除非预期发展中物业不能於正常营运周期内完成建筑工程，否则相关发展中物业将列为流动资产。於物业落成时，该等物业会转列为持作出售已落成物业。 收益於发展完成後方会确认。已向买方就於发展完成前的发展中预售物业收取及应收取的销售按金�u分期付款列为流动负债。 持作出售已落成物业 持作出售已落成物业按成本及可变现净值两者中的较低者列账。成本按未售物业应占土地和建筑成本总额的分摊比例厘定。可变现净值乃参考於日常业务过程中已售物业的销售所得款项减适用的可变销售开支，或根据管理层基於当时市况而作出的估计厘定。 105 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 服务特许权安排 本集团已就经营及管理若干运动及消闲设施与中国泉州的一家政府机构订立服务特许权安排。有关该服务特许权安排的交易由本集团按以下方式入账： 本集团已付代价 倘本集团已取得向公众服务使用者收费的权利，则确认无形资产（经营特许权）。无形资产（经营特许权）根据下文就「无形资产（商誉除外）」载列的政策入账。 经营服务 有关经营服务的收益根据下文就「收益确认」载列的政策入账。 修复运动及消闲设施至指定可提供服务水平的合约责任 本集团须承担合约责任，作为获取执照所须符合的条件。该等责任为(a)维护其经营的运动及消闲设施，确保符 合指定可提供服务水平及(b)於服务特许权安排结束时，在移交运动及消闲设施予授予人之前，将运动及消闲设 施修复至指定状况。维护或修复运动及消闲设施的合约责任（除升级部份外）按下文就「拨备」载列的政策予以确认及计量。 无形资产（商誉除外） 所收购无形资产乃於初步确认时按成本分开计量。业务合并中收购的无形资产成本为收购当日的公允值。无形资产的可使用年期可按有限年期或无限年期评估。可使用年期有限的无形资产按可使用经济年期摊销，并於有迹象显示无形资产可能出现减值时，评估资产减值。可使用年期有限的无形资产的摊销年期及摊销方法，至少会於各结算日进行检讨。 无形资产於出售时或预期其用途或出售不会带来未来经济利益时终止确认。於一项无形资产终止确认期间在损益中确认的出售或报废产生的任何盈亏，乃出售所得款项净额与有关无形资产的账面值的差额。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 106 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 无形资产（商誉除外）（续） 特许经营权 特许经营权指经营若干运动及消闲设施的权利，乃按成本减累计摊销及任何累计减值亏损列账，并以直线法於本集团获授三十年特许经营权期间摊销。 投资物业 投资物业包括已落成投资物业及在建投资物业。 已落成投资物业指为赚取租金收入及�u或资本增值目的而持有的土地和楼宇权益，但不包括用作生产或供应货品或提供服务或行政管理用途；或用作於日常业务过程中出售的土地和楼宇权益。该等物业初步按成本（包括交易成本）计量。初次确认後，投资物业按反映报告日市场状况的公允值列账。 作未来投资物业用途的在建或发展中投资物业分类为在建投资物业。该等在建物业初步按成本（包括交易成本）计算，并於初步确认後，在公允值能予可靠厘定的每个报告日按公允值列账。 已落成投资物业及在建投资物业公允值变动产生的损益，会於产生年度在损益入账。 报废或出售已落成投资物业及在建投资物业产生的损益，会於报废或出售的年度在损益中确认。 倘投资物业转拨为自置物业或存货，进行後续会计处理之物业推定成本为其改变用途之日之公允值。 租赁 就本集团根据租赁持有之资产而言，如有关租赁把绝大部份拥有权之风险及利益转移至本集团（除法定业权外），则有关资产被分类为根据融资租赁持有之资产。融资租赁生效时，租赁资产成本按最低租赁款项之现值拨作成本，连同租赁责任一并记录（不包括利息部份），以反映其购买价及融资费用。按资本化融资租赁持有之资产（包括融资租赁土地）被计入物业及设备内，并按资产之估计可使用年期予以折旧。该等租赁之财务成本自损益中扣除，以得出一个於租赁期内之固定周期支销率。 107 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 租赁（续） 凡资产拥有权的绝大部份回报及风险仍归出租人所有，则有关租赁列为经营租赁。当本集团为出租人时，经营租赁下本集团的出租资产计入非流动资产，该等经营租赁的应收租金乃以直线法按租赁年期记入损益中。当本集团为承租人时，该等经营租赁的应付租金（扣除已收出租人之任何优惠）乃以直线法按租赁年期在损益中扣除。 经营租赁下的预付土地租金初步按成本列账，其後则以直线法於租赁期内确认。 投资及其他金融资产 初步确认及计量 金融资产中於初步确认时分类为按公允值计入损益的金融投资、贷款及应收款项及可供出售金融资产（视情况而定）。当金融资产初步确认时，倘并非以公允值计入损益的投资，则以公允值加购买金融资产之交易成本计算。 所有循正常途径买卖的金融资产於交易日（即本集团承诺买卖资产之日）确认。循正常途径买卖金融资产乃指须於法规或市场惯例一般设定的期间内交付资产的金融资产买卖。 期後计量 金融资产按不同类别作其後计量如下： 透过损益按公允值列账之金融资产 透过损益按公允值列账之金融资产包括持作买卖之金融资产及於初步确认时已指定为透过损益按公允值列账之金融资产。倘收购金融资产旨在於近期内出售，则有关金融资产将分类为持作买卖目的。衍生工具（包括独立的 嵌入式衍生工具）亦被分类为持作买卖，除非被指定为香港会计准则第39号所定义之有效对冲工具则除外。 透过损益按公允值列账之金融资产按公允值於财务状况表入账，而公允值正额净变动则於损益表内呈列为其他收入及收益，公允值负额净变动则於损益表内呈列为其他开支。公允净值变动并不包括该等金融资产之任何股息，有关股息乃根据下文「收入确认」载列之政策确认。於初步确认时指定为透过损益按公允值列账之金融资产， 仅於符合香港会计准则第39号之准则时於初步确认当日指定。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 108 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 投资及其他金融资产（续） 贷款及应收款项 贷款及应收款项指附带固定或可厘定付款金额，且并无在活跃市场报价的非衍生金融资产。初步计量後，该等资产其後以实际利息法按摊销成本减任何减值拨备列账。摊销成本计及收购时的任何折价或溢价，且包括组成实际利率一部份的费用或成本。实际利率摊销於损益中列为其他收入及收益。贷款及应收款项的减值所产生的亏损分别於损益内之财务费用及其他开支确认。 可供出售金融投资 可供出售金融投资乃於债务证券之非衍生金融资产。列为可供出售之股本投资乃既未分类为持作买卖亦未指定为透过损益按公允值列账之金融投资。 於首次确认後，可供出售金融投资随後按公允值计量，未变现盈亏於可供出售投资重估储备内确认为其他全面收益，直至投资终止确认为止，届时累计盈亏乃於损益并确认为其他收入，或直至该投资厘定为减值，届时累计盈亏乃由可供出售投资重估储备重新分类至损益之其他损益。持有可供出售金融投资之所得利息及股息分别呈报为利息收入及股息收入，并按下文「收入确认」载列之政策於损益并确认为收入。 109 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 终止确认金融资产 金融资产（或如适用，一项金融资产的一部份或一组相似金融资产的一部份）主要在下列情况下终止确认（从综合财务状况表中移除）： 自资产收取现金流量的权利已届满；或 本集团转让收取资产现金流量的权利，或根据「债权转手」安排承担在无重大延误下向第三方全数支付已 收取的现金流量的责任；及(a)本集团已转让资产的绝大部份风险及回报；或(b)本集团并无转让或保留资 产的大部份风险及回报，惟已转让资产的控制权。 倘本集团已转让其收取资产现金流量的权利或已订立一项转付安排，需评估是否及何种程度上保留该项资产拥有权的风险及回报。当其并无转让或保留资产大部份风险及回报，亦无转让资产的控制权，该资产在本集团持续参与该项资产的前提下予以确认入账。在此情况下，本集团将确认相应的负债。转移金融资产及相关负债以本集团保留的与之相关的权利与义务为基础进行计量。 本集团倘以担保形式持续参与转让资产时，则以该项资产的原账面值及本集团或须偿还的代价金额上限（以较低者为准）计算。 金融资产减值 本集团於各个报告日评估是否存在客观证据显示一项或一组金融资产出现减值。倘於初步确认一项或一组金融资产後发生一项或多项事件导致存在客观减值迹象，而该项（或多项）亏损事件对该项或该组金融资产的估计未来现金流量的现值所造成的影响能够可靠地估计，则该项或该组金融资产会被视作减值。减值证据包括债务人出现重大财政困难，违约或拖欠利息或本金支付，有面临破产的可能或进行其他财务重组的以及有公开资料表明其预计未来现金流量确已减少且可靠计量，如欠款数目变动或出现与违约相关的经济状况。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 110 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 金融资产减值（续） 以摊销成本列账的金融资产 就按摊销成本列账的金融资产而言，本集团首先会就个别属重大的金融资产或按组合基准就个别不属重大的金融资产，个别评估是否存在客观减值迹象。倘本集团认定按个别基准经评估的金融资产（无论具重要性与否）并无客观迹象显示存有减值，则该项资产会归入一组具有相似信贷风险特性的金融资产内，并共同评估该组金融资产是否存在减值。经个别评估减值的资产，其减值亏损会予确认或继续确认入账，而不会纳入综合减值评估之内。 任何发现的减值亏损会按该资产账面值与估计未来现金流量（不包括并未产生的未来信贷亏损）现值的差额计量。 估计未来现金流量的现值以金融资产的初始实际利率（即初次确认时计算的实际利率）折现。 该资产的账面值会通过使用备抵账而减少，而亏损於损益确认。利息收入於减少後账面值中持续产生，且采用计量减值亏损时用以折现未来现金流量的利率累计。若日後收回不可实现，且所有应属抵押品已被变现或转拨至本集团时，则对贷款及应收款项连同任何相关拨备一并撇销。 倘若在後续期间，估计减值亏损金额由於确认减值之後发生的事项增加或减少，则透过调整拨备金额增加或减少先前确认的减值亏损。倘於其後收回撇清，该项收回将计入损益内之其他开支。 可供出售金融投资 就可供出售金融投资而言，本集团会於各个报告期末评估有否客观迹象显示一项投资或一组投资出现减值。当发生可供出售资产减值时，成本（抵销任何本金偿付和摊销）和现有公允值，扣减之前曾在损益确认的任何减值损失的差额，将拨离其他全面收益，并确认在损益。 111 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 金融资产减值（续） 可供出售金融投资（续） 倘股本投资被列作可出售类别，则客观迹象将包括该项投资的公允值大幅或长期跌至低於其成本值。「大幅」是相对於投资原始成本评估，而「长期」则相对於公允值低於原始成本之时期而评估。倘出现减值迹象，则累计亏损（按收购成本与现时公允值的差额减该项投资先前确认在损益的任何减值亏损计量）将从其他全面收益中移除，并於确认於损益。分类为可供出售之股本工具的减值亏损不可透过损益拨回，而於减值後其公允值增加会直接於其他全面收益中确认。 厘定何者属「大幅」或「长期」时须进行判断。作出判断时，本集团评估（其中包括）投资公允值低於成本之期间或程度。 金融负债 初步确认及计量 金融负债於初步确认时按适当的形式划分为按公允值计入损益的金融负债、贷款及融资或指定为有效对冲中对冲工具的衍生工具。 所有金融负债以公允值进行初始计量，而如属贷款或融资，则扣除直接应占交易成本。 本集团的金融负债包括贸易及其他应付款项、应计费用、应付关连方款项、计息银行及其他贷款及优先票据及境内债券。 期後计量 金融负债的後续计量取决於以下分类： 贷款及融资 於初步确认後，计息银行及其他贷款及境内债券随後以实际利率法按摊销成本计量，除非折现影响为微不足道，在该情况下则按成本列账。当负债终止确认或按实际利率进行摊销程序时，其损益在损益账内确认。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 112 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 金融负债（续） 贷款及融资（续） 摊销成本於计及收购事项任何折现或溢价及属实际利率不可或缺一部份的费用或成本後计算。实际利率摊销计入损益的融资成本内。 优先票据 本公司发行含有负债及提早赎回权（与主合约并无密切关连）的优先票据在初步确认时分作不同类别。於发行日，负债及提早赎回权部份均按公允值确认。 在後续期间，优先票据的负债部份使用实际利率法按摊销成本列账。提早赎回权按公允值计量，其公允值变化於损益中确认。 与发行优先票据有关的交易成本按有关公允值的比例分配予负债及提早赎回权部份。与提早赎回权有关的交易成本即时於损益中扣除与负债部份有关的交易成本计入负债部份的账面值，并使用实际利率法在优先票据期内摊销。 财务担保合约 本集团发行的财务担保合约为要求作出付款以偿付持有人因特定债务人未能根据债务工具的条款偿还到期款项而招致的损失的合约。财务担保合约初步按公允值确认为一项负债，并就发行担保直接产生的交易成本作出调 整。於初步确认後，本集团按以下两者的较高者计量财务担保合约：(i)清偿於报告日现有责任所需开支的最佳 估计金额；及(ii)初步确认的金额减（如适用）累计摊销。 终止确认金融负债 金融负债於负债项下责任被解除或撤销或届满时终止确认。 如一项现有金融负债被来自同一贷款方且大部份条款均有差别的另一项金融负债所取代，或现有负债的条款被大幅修改，此种置换或修改被视作终止确认原有负债并确认新负债处理，而两者的账面值差额於损益内确认。 113 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策概要（续） 抵销金融工具 当现时存在一项可依法强制执行之权利可抵销已确认金额，且亦有意以净额结算或同时变现资产及偿付债务时，则金融资产及金融负债可予抵销，而其净额於财务状况表内呈报。 金融衍生工具及对冲会计 在对冲关系开始时，本集团对对冲关系有正式指定，并准备了本集团希望实行对冲会计法有关的对冲关系、风险管理目标和对冲策略的正式书面文件。该文件载明了对冲工具、被对冲项目或交易，被对冲风险的性质，以及本集团对对冲工具有效性评价方式。对冲有效性，是指对冲工具的公允值的变动能够抵销被因对风险引起的被对冲项目的公允值或现金流量变动的程度。此类对冲在抵销该等公允值或现金流量发动时预期为高度有效，并被持续评价以确保此类对冲在对冲关系被指定的会计期间内高度有效。 净投资对冲 海外业务的净投资对冲，包括对冲列作部份净投资额的货币项目，以现金流量对冲的同类方式入账。有关对冲有效部份的对冲工具盈亏在其他全面收入确认入账，而无效部份的盈亏则在损益内确认。出售海外业务时，任何已直接在权益确认的盈亏的累计价值将转拨至损益账。 非指定为有效对冲工具的衍生工具应考虑一切相关事实及情况（即相关合同现金流）来分类为流动部份或非流动部份或分开为流动部份及非流动部份。 现金及现金等价物 就综合现金流量表而言，现金及现金等价物包括库存现金、活期存款及可随时转换为已知数额现金、价值变动风险极微及一般自购入後三个月内到期的短期高流动性投资，但扣减须按通知即时偿还及构成本集团现金管理不可分割部份的银行透支。 就综合财务状况表而言，现金和现金等价物包括用途不受限制的库存现金和存放银行现金（包括定期存款及性质与现金类似的资产）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 114 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 永久资本工具 并无订约责任偿还其本金额或支付任何分派的永久资本工具乃分类作权益的一部分。 拨备 如因过往事件导致现有债务（法定或推定）及日後可能需要有资源流出以偿还债务，则确认拨备，但必须能可靠估计有关债务金额。 如折现的影响重大，则确认的拨备金额为预期需用作偿还债务的未来支出於报告期末的现值。因时间流逝而产生的折现现值增额，列作财务费用计入损益内。 所得税 所得税包括即期及递延税项。与於损益以外确认项目相关的所得税於损益以外确认的其他全面收入或直接於权益确认。 即期税项资产及负债，乃按预期自税务当局退回或付予税务当局的金额，根据於报告期末已实施或实际上已实施的税率（及税法），以及考虑本集团经营所在国家当时的诠释及惯例计量。 递延税项采用负债法就於报告期末资产及负债的税基与两者用作财务报告的账面值之间的所有暂时差额计提拨备。 递延税项负债乃就所有应课税暂时差额而确认，惟下列情况除外： 递延税项负债乃因在一项并非业务合并的交易中初次确认商誉、资产或负债而产生，且於交易时并不影响 会计利润或应课税利润或亏损；及 就与於附属公司、联营公司及合营公司之投资有关的应课税暂时差额而言，暂时差额的拨回时间为可控 制，且该等暂时差额於可见将来可能不会拨回。 115 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 所得税（续） 递延税项资产乃就所有可扣税暂时差额、未动用税项抵免和任何未动用税项亏损的结转而确认。递延税项资产之确认以将有应课税利润以动用可扣税暂时差额、未动用税项抵免和未动用税项亏损的结转以作对销为限，惟下列情况除外： 与可扣税暂时差额有关的递延税项资产乃因在一项并非业务合并的交易中初次确认资产或负债而产生，且 於交易时并不影响会计利润及应课税利润或亏损；及 就与於附属公司、联营公司及合营公司之投资有关的可扣税暂时差额而言，递延税项资产仅於暂时差额於 可见将来有可能拨回以及将有应课税利润以动用暂时差额以作对销的情况下，方予确认。 於各报告期末审阅递延税项资产的账面值，并在不再可能有足够应课税利润以动用全部或部份递延税项资产时，相应扣减该账面值。未被确认的递延税项资产会於各报告期末重新评估，并在可能有足够应课税利润以收回全部或部份递延税项资产时予以确认。 递延税项资产及负债乃按预期适用於变现资产或清还负债期间的税率，根据於报告期末已实施或实际上已实施的税率（及税法）计算。 递延税项资产可与递延税项负债对销，但必须存在容许以即期税项资产对销即期税项负债的可合法执行权利，且递延税项须与同一课税实体及同一税务当局有关。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 116 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 收入确认 当经济利益可能流入本集团及收益能够可靠地计量时，会按下列基准予以确认收入： (a) 已竣工物业销售所得收入，於物业所有权的风险及回报已转移至买方时（即相关物业的建筑工程已完成， 并已根据销售协议向买方交付物业，且能合理保证收取有关应收款时）确认； (b) 服务收入，於提供服务时确认； (c) 租金收入，根据租期按时间比例基准确认； (d) 利息收入，以应计基准，采用实际利息法按估计於金融工具的预计年期内所得未来现金收入折现至该金融 资产账面净值的折现率计算； (e) 设施租金收入，以时间比例基准於租赁年期内确认；及 (f) 土地开发合约及补充合约（定义见附注19）所得收入，当已发展地块的风险及回报已转移及收益额能可靠 地计量。 土地开发合约 本集团已经与中国南安市地方政府（以下简称「南安政府」）订立土地开发合约（「土地开发合约」），以就在南安市若干地块上的基础设施及配套公共设施进行建设及准备工程。 根据补充合约（定义见附注19），待每幅地块所需的建设及准备工程完成後，南安政府将支付本集团该项目所产 生的建设及其他相关成本加协定利润。该款项将由南安政府於南安政府透过公开拍卖售出相关地块後支付。 自土地开发合约所得收益於开发地块相关的风险及回报已转让及收益金额能可靠地计量时确认，即相关的建设及准备工程完成及相关地块出售时确认。南安政府出售每幅地块的时间难以确定且并非本集团所能控制。 117 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 土地开发合约（续） 本集团就土地开发合约产生的成本包括开发期间的施工、材料及供应品的总成本，相关借贷资金的资本化借贷成本以及该土地开发合约直接应占的其他成本，於相关地块出售前被列为「在建工程合约」。 在建工程合约按成本及可变现净值两者的较低值列账。可变现净值计入本集团进行建设及准备工程所得收益，减除直至完成的成本及根据当时市况收益变现将产生的成本。 以股份为基础之付款 本公司设立购股权计划向对本集团业务成绩有所贡献之合资格参与者提供激励及奖赏。本集团之雇员（包括董事）会用以股权为基础之付款方式收取酬金，而雇员会提供服务，作为收取股权工具之代价（「股权结算交易」）。 与雇员进行股权结算交易之成本乃按授出当日之公允值计算。公允值乃由一名外聘估值师使用二项式模式厘定， 其有关详情载於财务报表附注37。 股权结算交易之成本连同股价之相应升幅会於达到表现及�u或服务条件之期间於雇员福利开支确认。於归属日前每个结算日就股权结算交易确认之累积开支，反映已届满归属期部分之开支及本集团对最终将归属之股权工具数目之最佳估计。每一期间於损益之扣减或贷记指该期间开始和结束时已确认之累积开支之变动。 厘定奖励之授出日公允值并不考虑服务及非市场表现条件，惟能达成条件之可能性则会予评定作为将最终归属为本集团股权工具数目之最佳估计之一部分。市场表现条件将於授出日公允值内反映。附带於奖励中但并无相关联服务要求之其他任何条件皆视为非归属条件。非归属条件会於奖励公允值中反映及导致奖励即时支销，除非当中亦包含服务及�u或表现条件则另作别论。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 118 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 以股份为基础之付款（续） 因未能达致非市场表现及�u或服务条件，而导致最终并无归属之奖励并不会确认开支。惟包括一项市场或非归属条件之奖励，无论市场或非归属条件是否达成，其均会被视为已归属，前提是所有其他表现及�u或服务条件须已达成。 倘以权益结算奖励之条款予以修订，则倘奖励之原定条款获达成，开支会按最低金额予以确认，犹如条款并未修改。此外，倘任何修订会增加以股权付款之公允值总额，或於修订日期计量时有利於雇员，则会确认为开支。 倘股权结算奖励被注销，则被视为於注销当日已归属处理，而尚未就该奖励确认之任何开支须即时予以确认，当中包括未达成本集团或雇员控制以内非归属条件之任何奖励。然而，倘有一项新奖励取代已经注销奖励，及於授出当日被指定为该奖励之替代品，则该已注销及新奖励均被视为原有奖励之修订（见上段所述）处理。 计算每股盈利时，尚未行使购股权之摊薄效应则反映为额外股份摊薄。 其他雇员福利 退休金计划 本集团根据《强制性公积金计划条例》为合资格参与界定供款强制性公积金退休福利计划（「强积金计划」）的雇员经营一项强积金计划。根据强积金计划规则，须按雇员基本薪金的某个百分比作出供款，并於供款成为应付时在损益内扣除。强积金计划的资产与本集团资产分开并由独立管理基金持有。本集团所作雇主供款於向强积金计划作出时全数归属予雇员。若员工获取全部供款前已离开计划，本集团并不能使用作废供款减少未付之供款。 本集团於中国内地的附属公司的雇员须参加由地方市政府经营的中央退休金计划（「退休金计划」）。附属公司须按其工资成本的若干百分比向中央退休金计划供款。本集团就退休金计划仅承担持续供款的责任。根据中央退休金计划规则，有关供款於应付时在损益内扣除。 119 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 融资成本 收购、建造或生产合资格资产（即需要较长时间方能作拟定用途或出售的资产）直接应计的融资成本乃资本化，作为该等资产成本的一部份。当资产大致可作拟定用途或出售时，有关融资成本即时终止资本化。其他一切融资成本都会在发生期间内作为费用。融资成本包括利息，以及其他与融资基金相关的成本。 股息 由於公司细则授予董事会权力宣派中期股息，拟派中期股息可即时宣派。因此，中期股息於建议派发及宣派时直接确认为负债。 末期股息经股东批准後方确认为负债。 外币 本集团的财务报表以人民币呈列。本公司的功能货币为港元（「港元」），而人民币亦用作本公司财务报表的呈列货币，以配合本集团的呈列货币。本集团内各实体自行厘定其各自的功能货币，而各实体的财务报表项目乃以该功能货币计量。外币交易初步按交易日适用的功能货币汇率入账。以外币计值的货币资产及负债，按有关功能货币於报告日的适用汇率再换算。因货币项目结算或兑换产生的差额均会确认於损益中。 因货币项目结算或汇兑产生的差额均会确认於损益中，惟指定作为与本集团境外业务的投资净额对冲部份有关的货币项目除外。该等项目於其他全面收入确认，直至出售该投资净额为止，届时累计金额将於损益中重新分类。由该等货币项目的汇兑差额所产生的税款及税收抵免亦会於其他全面收入中列账。 以外币按历史成本计量的非货币项目，采用初始交易日期的汇率换算。以外币按公允值计量的非货币项目，采用计量公允值当日的汇率换算。换算以公允值计量的非货币项目产生的盈亏，按确认该项目的公允值变动的盈亏一致的方法处理（即其他全面收入或盈亏已确认的项目的公允值盈亏，其换算差额亦分别於其他全面收入或损益中确认）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 120 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 3. 主要会计政策（续） 外币（续） 若干中国境外附属公司、合营公司及联营公司的功能货币均为人民币以外的货币。於报告日，该等实体的资产与负债按报告日的适用汇率换算为人民币，其损益及其他全面收益表则按年内的加权平均汇率换算为人民币。 因此而产生的汇兑差额，计入汇兑波动储备。出售海外实体时，就该项海外业务在权益确认的递延累计金额，会在损益中确认。 就综合现金流量表而言，非中国实体的现金流量按现金流量日期的适用汇率换算为人民币。非中国实体於整个年度产生的经常性现金流量则按期间的加权平均汇率换算为人民币。 4. 主要会计判断及估计 编制本集团的财务资料时，管理层须於报告日作出会影响所呈报收益、开支、资产与负债的报告金额及其披露以及或然负债披露的判断、估计及假设。有关该等假设及估计的不明朗因素可能导致可能须对日後受到影响的资产与负债的账面值作出重大调整。 判断 在应用本集团的会计政策时，除涉及估计的判断外，管理层亦作出下列判断，其对财务报表的已确认金额影响至为重大： 经营租赁承担－本集团作为出租人 本集团就其投资物业组合订有商业物业租约。本集团按该等条款及条件作出评估，厘定其於以经营租约租出的物业保留拥有权的重大风险及回报。 121 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 4. 主要会计判断及估计（续） 判断（续） 投资物业及业主自占物业的分类 本集团会厘定物业是否为投资物业，并已建立作出判断的准则。投资物业为持有以赚取租金或资本增值或两者的物业。因此，本集团会考虑物业是否可主要地独立於本集团所持有的其他物业而产生现金流量。若干物业部份持有以供赚取租金或资本增值，而部份则持有供生产或供应货品或服务或行政用途。倘若该等部份可独立销售或根据融资租赁单独租出，本集团会将该等部份分开入账。倘若该等部份不能够独立销售，则仅会在持有供生产或供应货品或服务或行政用途的部份只占很微小部份时，方视物业为投资物业。判断乃按个别物业基准作出，以厘定配套服务所占比例是否偏高以致有关物业不符合被列为投资物业。 投资物业及持作出售的物业的分类 本集团开发持作出售用途的物业及持作赚取租金及�u或资本增值用途的物业。由管理层判断一项物业是否指定为投资物业或持作出售用途的物业。本集团於某项物业开发初期考虑其持有相关物业的意向。倘物业拟於竣工後出售，於建设过程中，相关的在建物业乃入账列作发展中物业，计入流动资产。然而，倘物业拟持作赚取租金及�u或资本增值用途，有关物业则入账列作在建投资物业，计入投资物业。待物业落成後，持作出售物业乃转拨至持作出售已落成物业项下，并按成本列值，而持作赚取租金及�u或资本增值用途的物业乃转拨至已落成投资物业项下。投资物业，不论在建或已落成，均须於各报告期末重新估值。 发展中物业及持作出售已落成物业的估值 发展中物业与持作出售已落成物业按成本及可变现净值两者中的较低者列账。於各个发展期每个单位的成本乃以加权平均法厘定。估计可变现净值乃指根据所得最佳资料估算的估计售价减销售开支和估计竣工成本（如有）。 倘若完工成本增加，或售价净额减少，则可变现净值会减少，并可能导致须就发展中物业及持作出售已落成物业作出拨备。该拨备须运用判断及估计。在预期与原有估计有差异时，将於该估计有改变的期间对物业的账面值及拨备作出相应调整。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 122 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 4. 主要会计判断及估计（续） 判断（续） 发展中物业的建筑成本分摊 在发展物业时，本集团一般会将发展项目分期发展。一个发展期的直接相关成本会列为该期的成本入账。整个项目的共同成本会按每期的可销售面积占整个项目的可销售面积百分比，分摊至每个发展期。售出单位成本按年内售出的平方米建筑面积乘以该期项目的每平方米平均成本而厘定。 厘定递延税时是否推翻透过出售而收回以公允值计量之投资物业之推定 本集团於中国的投资物业以公允值计量。投资物业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的物业。当考虑 厘定递延税时是否推翻香港会计准则第12号所得税税项所作透过出售而收回以公允值计量之投资物业之推定，本集团已制定判断标准，如持有投资物业之业务模式是否旨在享用於持有该等投资物业期间或透过出售所产生之显着经济利益。推定仅在有充分证据的情况下方可被推翻，有关证据如过往交易、未来发展计划或管理层拟展示持有投资物业乃旨在享用於持有该等投资物业期间所产生之显着经济利益，而不是透过出售。管理层将於各报告日期就推定进行持续评估。 本集团持有少於多数投票权的合并实体 本集团认为其控制鸿富投资有限公司（「鸿富」）及其子公司，包括石狮黄金海岸，尽管其拥有少於该公司50%投 票权。此因以前年度本集团与鸿富的一名股东达成一项协议，该股东於鸿富董事会的权力乃委托予本集团。因此，本集团能控制及指导鸿富的财务及经营活动。 估计的不明朗因素 下文为於报告日有关未来的主要假设及其他主要估计的不明朗因素，其涉及导致下个财政年度对资产及负债账面值作出重大调整的重大风险。 123 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 4. 主要会计判断及估计（续） 估计的不明朗因素（续） 投资物业公允值的估计 投资物业（包括已落成投资物业及兴建中投资物业）按独立专业估值师对其於年内各报告日的评估市值重估。该等估值乃基於若干假设，而该等假设受不明朗因素影响，并可能与实际结果有大幅偏差。在作出判断时，本集团考虑活跃市场类似物业的现价，并采用主要依据各报告日现行市况而作出的假设。 中国企业所得税（「企业所得税」） 本集团须缴纳中国的所得税。由於若干涉及所得税的事宜仍未获税务局确认，故於厘定所需提拨的所得税拨备时，必须根据现行已实施的税务法例、法规及其他相关政策作出客观估计及判断。如这些事宜的最终税务结果与原来入账的金额有所不同，有关差额将对出现差额期间的所得税及税务准备造成影响。 中国土地增值税（「土地增值税」） 本集团须缴纳中国的土地增值税。土地增值税拨备乃根据管理层按照相关中国税务法例法规所载规定的理解，从而作出的最佳估计。实际的土地增值税负债，须待物业发展项目完成後由税务当局厘定。本集团尚未就其物业发展项目与税务当局最终确定土地增值税的计算及付款。最终结果可能与初步入账的金额有所不同。 递延税项资产 递延所得税资产乃就未动用税项亏损及可抵扣的暂时性差异确认入账，惟以应课税溢利可予抵销该等可扣减未动用税项亏损的金额为限。重大管理层判断须依据日後应课税利润的有关时间及水平，连同日後税务规划策略作出，用以厘定可确认递延税项资产的金额。 贸易应收款项及其他应收款拨备 本集团的呆账拨备政策乃根据未偿还应收款可追收能力的持续评估和账龄分析，以及管理层的判断而作出。於评估该等应收款项的最终变现能力时，需要作出相当程度的判断，包括每名客户的信誉和过往追收记录。如本集团客户的财务状况转差，以致其付款能力减损，则可能需要提拨额外准备。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 124 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 4. 主要会计判断及估计（续） 估计的不明朗因素（续） 大修拨备 本集团须承担合约责任，作为授予人授予特许经营权所须符合的条件，以(a)维护其经营的体育及娱乐设施，确 保符合一定可提供服务水平及(b)於服务特许权安排结束时，在移交授予人之前，将所经营的体育及娱乐设施修 复至指定状况。维护或修复的体育及娱乐设施的合约责任（除升级部份外）按香港会计准则第37号拨备、或然负 债及或然资产予以确认及计量，即按报告日履行现有责任所需开支的最佳估计金额列账。估计开支时本集团须 估计服务特许权期内该等设施大修的预期未来现金开支，并选择适当折扣率以计算该等现金流量的现值。 5. 经营分部资料 本集团主要从事物业发展、物业投资、物业管理、土地开发及项目管理业务。就管理而言，物业发展及物业投资业务乃按一个经营分部进行监控及以项目为基准进行资源分配及表现评估。就财务报告而言，物业管理分部、土地开发分部及项目管理分部与物业发展及投资分部合并处理，原因是其所呈报收益、业绩及资产乃低於本集 团的综合收益、综合溢利以及综合资产的10%。 本集团来自外部客户的各项产品或服务收入乃载於财务报表附注6。 本集团来自外部客户的收入仅来自其於中国的业务，而本集团的绝大部份非流动资产乃位於中国。 截至二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日止年度内，概无与单一外部客户的交易产生的收 入占本集团总收入的10%或以上。 125 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 6. 收益、其他收入及收益 收益，为於年内的物业销售所得款项总额（扣除营业税，增值税及其他销售相关税项），已收及应收投资物业租金收入总额、物业管理费，已收土地开发收入及项目管理收入（扣除营业税及增值税）。 本集团的收益、其他收入及收益分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 收益 物业销售 11,705,120 10,460,796 租金收入总额 136,636 116,970 物业管理费 165,335 112,314 土地开发收入 397,490 �C 项目管理收入 76,102 �C 12,480,683 10,690,080 其他收入及收益 银行利息收入 38,821 39,666 汇兑收益净额 75,382 �C 没收按金的收入 5,673 13,145 出售物业及设备项目收益净额 8,785 495 非对冲金融衍生工具公允值收益 139,821 �C 议价收购之收益（附注41） 43,977 �C 其他 29,013 26,859 341,472 80,165 7. 财务费用 财务费用分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 银行及其他贷款，优先票据及境内债券利息 1,159,771 1,118,151 因时间流逝而产生的大修拨备折现值增额（附注35） 1,460 1,200 非按公允值计入损益的金融负债的利息总额 1,161,231 1,119,351 减：资本化的利息 (844,337) (850,310) 316,894 269,041 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 126 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 8. 除税前溢利 本集团的除税前溢利已扣除�u（计入）下列各项： 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 已售物业成本 8,912,734 7,573,263 已提供服务成本 442,090 106,068 折旧 14 24,678 25,171 预付土地租金摊销 16 21,595 24,551 无形资产摊销* 17 166 167 大修拨备 35 4,787 4,582 根据经营租赁就土地及楼宇的最低租赁款项 12,512 5,497 产生租金的投资物业所产生的直接经营开支（包括维修及保养） 298 265 核数师酬金 3,435 3,245 雇员福利开支（包括董事酬金（附注9））： 工资及其他员工成本 308,595 229,814 股权结算购股权开支 2,833 �C 退休金计划供款 30,249 23,552 减：资本化的金额 (35,259) (48,687) 306,418 204,679 提前赎回优先票据的溢价** 129,454 53,107 持作出售已落成物业减值至可变现净值 34,306 �C 出售投资物业损失 55 300 出售物业及设备项目收益净额 (8,785) (495) 换算优先票据所产生的汇兑差额净额 �C 27,918 其他汇兑（收益）�u亏损净额 (75,382) 53,756 汇兑（收益）�u亏损净额 (75,382) 81,674 * 年内无形资产摊销计入综合损益及其他全面收益表的「销售成本」内。 ** 此项目於年内计入本集团的综合损益及其他全面收益表内「其他开支」项下。 127 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 9. 董事酬金 年内，根据上市规则，香港公司条例第383(1)(a)、(b)、(c)及(f)条及公司（披露董事利益资料）规例第二部份披露 的董事酬金如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 袍金 708 672 其他酬金： 薪金、津贴及实物利益 6,682 6,082 业绩相关酌情花红 7,908 7,187 股权结算购股权开支 323 �C 退休福利计划供款 117 115 15,030 13,384 15,738 14,056 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 128 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 9. 董事酬金（续） (a) 独立非执行董事 薪金、津贴及 业绩相关 股权结算 退休福利 袍金 实物利益 酌情花红 购股权开支 计划供款 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 二零一六年 独立非执行董事： 丁良辉先生 236 �C �C �C �C 236 吕鸿德先生 236 �C �C �C �C 236 戴亦一先生 236 �C �C �C �C 236 708 �C �C �C �C 708 薪金、津贴及 业绩相关 股权结算 退休福利 袍金 实物利益 酌情花红 购股权开支 计划供款 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 二零一五年 独立非执行董事： 丁良辉先生 224 �C �C �C �C 224 吕鸿德先生 224 �C �C �C �C 224 戴亦一先生 224 �C �C �C �C 224 672 �C �C �C �C 672 129 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 9. 董事酬金（续） (b) 执行董事 薪金、津贴及 业绩相关 股权结算 退休福利 袍金 实物利益 酌情花红 购股权开支 计划供款 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 二零一六年 执行董事： 黄朝阳先生（「黄先生」） �C 1,592 2,388 �C 15 3,995 陈元来先生 �C 1,294 1,510 �C 15 2,819 郑晓乐先生 �C 1,294 1,510 �C 15 2,819 李维先生（「李先生」）* �C 1,251 1,250 �C 36 2,537 黄攸权先生 �C 1,251 1,250 323 36 2,860 �C 6,682 7,908 323 117 15,030 * 李先生已辞任执行董事职务并於二零一七年一月一日起生效。 薪金、津贴及 业绩相关 股权结算 退休福利 袍金 实物利益 酌情花红 购股权开支 计划供款 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 二零一五年 执行董事： 黄先生 �C 1,430 2,145 �C 15 3,590 陈元来先生 �C 1,167 1,362 �C 15 2,544 郑晓乐先生 �C 1,167 1,362 �C 15 2,544 李先生＊ �C 1,159 1,159 �C 35 2,353 黄攸权先生 �C 1,159 1,159 �C 35 2,353 �C 6,082 7,187 �C 115 13,384 年内，概无董事放弃或同意放弃任何酬金的安排（二零一五年：无）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 130 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 10.五名最高薪酬人士 年内，五位最高薪人士中五名（二零一五年：五名）为本公司董事，全部薪酬详情载於上文附注9。 11.税项开支 由於本集团於年内并无在香港产生任何应课税溢利，故毋须就香港利得税作出拨备（二零一五年：无）。中国内地的应课税溢利的税项按本集团附属公司经营所在城市的税率计算。 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 年内即期开支： 中国企业所得税 577,927 589,551 中国土地增值税 447,462 345,668 过往年度超额拨备净额： 中国内地 (84,410) (79,855) 940,979 855,364 递延（附注34） 112,355 125,071 年内税项开支总额 1,053,334 980,435 131 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 11.税项开支（续） 根据本公司及其大部份附属公司所在司法权区的法定�u适用税率计算除税前溢利适用的税项开支与根据实际税率计算的税项开支对账如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 除税前溢利 3,493,785 2,548,979 按不同司法权区的法定�u适用税率计算 888,760 696,742 特定城市的较低税率 (63,498) (29,719) 调整过往期间的当期所得税 (84,410) (79,855) 合营公司及联营公司应占溢利及亏损 (200,869) (29,052) 毋须课税的收入 (12,781) (3,683) 不可扣税的开支 178,138 148,570 未确认的税项亏损 2,180 �C 对集团内公司间的交易产生的未变现溢利的税务影响 1,700 (1,806) 土地增值税 447,462 345,668 可在中国企业所得税扣减土地增值税的税务影响 (103,348) (66,430) 按本集团实际税率计算的税项开支 1,053,334 980,435 截至二零一六年十二月三十一日止年度分占合营公司的应占税项开支为人民币273,126,000元（二零一五年：人 民币81,602,000元）及应占联营公司的税项开支为人民币529,000元（二零一五年：税项抵免人民币2,644,000 元），已计入综合损益及其他全面收益表的「分占合营公司及联营公司的溢利及亏损」项下。 12.股息 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 中期股息―无（二零一五年：每股普通股港币5分） �C 137,052 拟派末期股息―每股普通股港币14分（二零一五年：港币5分） 429,439 143,473 429,439 280,525 拟派末期股息须获本公司股东於应届股东周年大会批准。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 132 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 13.母公司普通股权益持有人应占每股盈利 每股基本盈利乃按年内母公司拥有人应占溢利及已发行普通股加权平均数3,423,840,000股（二零一五年： 3,423,840,000股）计算（附注36）。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，尚未行使之购股权对所呈列的每股基本盈利具有反摊薄影响，故并无就所呈列的每股基本盈利进行任何调整。 截至二零一五年十二月三十一日止年度，本集团的已发行普通股并没有任何潜在摊薄影响。 14.物业及设备 土地 家�h、装置 及楼宇 租赁装修 及办公室设备 运输工具 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 二零一六年十二月三十一日 於二零一六年一月一日： 成本 100,178 35,852 36,654 94,584 267,268 累计折旧 (20,524) (29,014) (28,109) (73,232) (150,879) 账面净值 79,654 6,838 8,545 21,352 116,389 於二零一六年一月一日扣除累计折旧 79,654 6,838 8,545 21,352 116,389 添置 �C 4,404 9,545 6,162 20,111 收购附属公司（附注41） �C �C 307 �C 307 收购并非业务性质的附属公司（附注42） �C �C 45 13 58 折旧 (2,901) (3,369) (4,290) (14,118) (24,678) 出售 (2,592) �C (274) (291) (3,157) 於二零一六年十二月三十一日扣除累计折旧 74,161 7,873 13,878 13,118 109,030 於二零一六年十二月三十一日： 成本 92,722 40,256 44,571 97,872 275,421 累计折旧 (18,561) (32,383) (30,693) (84,754) (166,391) 账面净值 74,161 7,873 13,878 13,118 109,030 133 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 14.物业及设备（续） 土地 家�h、装置 及楼宇 租赁装修 及办公室设备 运输工具 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 二零一五年十二月三十一日 於二零一五年一月一日： 成本 99,585 34,598 33,671 92,308 260,162 累计折旧 (17,243) (26,090) (24,053) (59,313) (126,699) 账面净值 82,342 8,508 9,618 32,995 133,463 於二零一五年一月一日扣除累计折旧 82,342 8,508 9,618 32,995 133,463 添置 593 2,592 3,479 2,818 9,482 折旧 (3,281) (2,924) (4,508) (14,458) (25,171) 出售 �C (1,338) (44) (3) (1,385) 於二零一五年十二月三十一日扣除累计折旧 79,654 6,838 8,545 21,352 116,389 於二零一五年十二月三十一日： 成本 100,178 35,852 36,654 94,584 267,268 累计折旧 (20,524) (29,014) (28,109) (73,232) (150,879) 账面净值 79,654 6,838 8,545 21,352 116,389 於二零一六年十二月三十一日，本集团账面值合共为人民币71,821,000元（二零一五年：人民币71,985,000元） 的若干楼宇已抵押予银行以取得授予本集团的若干银行及其他贷款（附注44）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 134 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 15.投资物业 已落成 在建 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 於二零一五年一月一日账面净值 4,668,200 133,000 4,801,200 添置 66,942 53,559 120,501 出售 (7,700) �C (7,700) 由发展中物业转入 �C 129,668 129,668 由持作出售已落成物业转入 192,809 �C 192,809 公允值调整收益净额 377,690 20,332 398,022 结转 186,559 (186,559) �C 於二零一五年十二月三十一日及 二零一六年一月一日账面净值 5,484,500 150,000 5,634,500 添置 4,353 178,733 183,086 出售 (14,100) �C (14,100) 由发展中物业转入 �C 914,613 914,613 由持作出售已落成物业转入 162,919 �C 162,919 公允值调整收益净额 243,348 305,034 548,382 结转 242,380 (242,380) �C 於二零一六年十二月三十一日账面净值 6,123,400 1,306,000 7,429,400 本集团所有的投资物业均位於中国大陆。 本集团的投资物业根据独立专业合资格估值师戴德梁行有限公司於二零一六年十二月三十一日重新估值为人民 币7,429,400,000元（二零一五年：人民币5,634,500,000元）。 於二零一六年十二月三十一日，本集团账面值合共人民币2,708,900,000元（二零一五年：人民币2,728,900,000 元）的投资物业已抵押，以取得授予本集团的若干银行及其他贷款（附注44）。 本集团的已落成投资物业均根据经营租约租予第三方及黄先生及其家族成员（连同黄先生即「黄氏家族」）所控制 之公司，进一步详情概要载於附注45(a)。 135 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 15.投资物业（续） 公允值层级 截至二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日止年度，本集团所有投资物业的公允值计量分类至公允值等级第三层，而其变动详情於上述披露。 董事认为，所有以公允值计量的投资物业，目前的使用乃其最高及最佳使用。 以下表格列示本集团投资物业的公允值计量： 采用重大 不可观察输入数据的 公允值计量 （第三级） 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 就下列各项的经常性公允值计量： 办公楼物业 1,966,900 724,900 零售物业 5,174,500 4,761,300 住宅物业 �C 14,100 停车场 288,000 134,200 7,429,400 5,634,500 年内，第一级及第二级公允值计量并无转移，第三级亦无转入或转出。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 136 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 15.投资物业（续） 公允值层级（续） 以下为投资物业所采用估值方法及估值主要输入数据概要： 范围（加权平均数） 估计法 重大不可观察输入数据 二零一六年 二零一五年 办公楼物业 投资法及直接比较法 每平方米及每月估计租金价值 42�C180 42�C121 （见下文） （人民币元） 资本化率 4%�C6% 5.5%�C6% 每平方米价格（人民币元） 12,500�C38,000 10,400�C27,200 零售物业 投资法及直接比较法 每平方米及每月估计租金价值 36�C710 48�C637 （见下文） （人民币元） 资本化率 5%�C6.5% 5%�C6.5% 每平方米价格（人民币元） 20,000�C94,000 17,600�C90,000 住宅物业 投资法及直接比较法 每平方米及每月估计租金价值 不适用 115�C150 （见下文） （人民币元） 资本化率 不适用 2.5% 每平方米价格（人民币元） 不适用 55,600�C68,600 停车场 投资法及直接比较法 每个停车位及每月估计租金价值 800�C1,800 850�C1,300 （见下文） （人民币元） 资本化率 4%�C5% 5% 每个停车位价格（人民币元） 170,000�C 170,000�C 270,000 379,000 已落成投资物业及在建投资物业之估值是根据投资法资本化现有租赁所得租金收入净额及就该等物业可能产生的复归租金收入拨备，或参照可比较市场交易采用直接比较法进行厘定。 137 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 15.投资物业（续） 公允值层级（续） 每平方米或每个停车位的估计租金价值或价格单独出现大幅增加（减少）将会导致投资物业的公允值出现大幅增加（减少）。资本化率单独出现大幅增加（减少）将会导致投资物业的公允值出现大幅减少（增加）。 一般而言，每平方米的估计租金价值及每平方米的价格所作出假设出现变动，会伴随着开发溢利方向性相似变动及资本化率的反向变动。 16.预付土地租金 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 於一月一日账面净值 3,069,407 2,375,726 添置 8,155,260 2,853,313 收购并非业务性质的附属公司（附注42） 685,594 �C 转至发展中物业 (5,187,065) (3,284,290) 由预付款项及按金转入 648,719 1,149,209 年内已确认 (21,595) (24,551) 於十二月三十一日账面净值 7,350,320 3,069,407 预付款项、按金及其他应收款项的流动部份 (21,423) (21,945) 非流动部份 7,328,897 3,047,462 於二零一六年十二月三十一日，本集团账面值合共人民币5,942,152,000元（二零一五年：人民币948,374,000元） 的若干租赁土地已抵押，以取得授予本集团的若干银行及其他贷款（附注44）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 138 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 17.无形资产 特许经营权 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 於一月一日之成本，扣除累计摊销 3,819 3,986 年内确认摊销 (166) (167) 於十二月三十一日 3,653 3,819 於十二月三十一日： 成本 4,861 4,861 累计摊销 (1,208) (1,042) 账面净值 3,653 3,819 於二零零六年三月二十八日，本集团的一间附属公司泉州市海峡体育中心有限公司（「海峡体育中心」）与泉州市 体育局（「体育局」）（中国泉州的地方政府机构）以现金代价人民币5,000,000元订立一项特许经营权协议（「经营权协议」）。根据经营权协议，海峡体育中心获授出经营及管理位於泉州的若干体育及娱乐设施（「该等设施」）的 特许经营权（「特许经营权」），为期30年（「经营期间」）。 该项服务特许权安排涉及本集团（作为经营人）(i)支付特定金额（作为代价），以获取该等设施的特许经营权；(ii) 於经营期间内代表体育局经营及维护该等设施，以确保符合一定可提供服务水平；及(iii)有权向该等设施的使用 者收费。本集团有权经营及管理该等设施并有权收取与经营该等设施相关的所有收入。然而，於经营期间，有关政府机构（作为授予人）将控制及规管所提供服务的范围及本集团收取的价格，保留该等设施的所有权及有权获得於经营期间结束时的任何剩余权益。 特许经营权成本於经营期内摊销。 139 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 18.发展中物业 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 预期将於下列期限落成的发展中物业： 在正常营运周期内列作流动资产 14,798,538 12,239,872 超过正常营运周期後列作非流动资产 1,222,958 1,263,935 16,021,496 13,503,807 预期将於正常营运周期内落成 或恢复的发展中物业： 一年内 7,020,941 10,200,881 一年後 7,777,597 2,038,991 14,798,538 12,239,872 於二零一六年十二月三十一日，本集团的账面值合共人民币9,545,183,000元（二零一五年：人民币5,834,024,000 元）的若干发展中物业（包括相关土地使用权）已抵押，以取得授予本集团的若干银行及其他贷款（附注44）。 19.在建工程合约 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 於一月一日 643,194 566,286 增加 28,327 76,908 出售 (304,697) �C 於十二月三十一日 366,824 643,194 於二零零九年八月十八日，本集团与南安政府订立土地开发合约，以就在南安市若干地块上的基础设施及配套公共设施进行建设及准备工程。根据土地开发合约，虽然本集团并无该等地块的所有权或土地使用权，但待南安政府通过公开拍卖出售相关地块後，本集团将有权得到相关地块出售所得的销售所得款项。 在建工程合约代表本集团就相关地块兴建及准备工程之土地开发合约所产生的成本，包括搬迁及拆迁工作、建造成本、材料、用品，於发展期间的相关借贷资金的资本化借贷成本及该土地开发合约直接应占的其他成本。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 140 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 19.在建工程合约（续） 於二零一六年二月二十二日，本集团与南安政府订立补充土地开发合约（「补充合约」），据此，南安政府已修订土地开发合约的若干条款及条件。根据补充合约，本集团继续就在南安市若干地块上的基础设施及配套公共设施进行建设及准备工程，南安政府将支付本集团该项目所产生的建设及其他相关成本加协定利润。该款项将由南安政府於南安政府透过公开拍卖售出相关地块後支付。 20.於合营公司的投资 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分占资产净额 1,301,941 593,496 应付合营公司款项 (11,913) (11,913) 1,290,028 581,583 应付合营公司款项为无抵押、免息及无固定还款期。 本集团重大合营公司的详情如下： 注册�u缴足 注册成立�u 本集团应占 名称 资本面值 注册及营业地点 所有权百分比 主要业务 上海中骏创富房地产 注册资本 中国 50(1) 物业发展及 有限公司*（「上海中骏创富」） 人民币1,800,000,000元 物业投资 * 根据中国法律注册为中外合资企业 (1) 根据有关股东协议，本集团有权享有於该实体董事会上40%的投票权。 所有上述的投资均由本公司的附属公司间接持有。 141 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 20.於合营公司的投资（续） 附注： (a) 下表列示有关於被视为本集团重大合营公司的上海中骏创富及厦门万科马銮湾置业有限公司（「万科马銮湾」）的财务资 料概述（经调整会计政策上的任何差异及与财务报表中的账面值对账）： (i) 有关於上海中骏创富的财务资料概述 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 现金及现金等价物 29,967 2,772 其他流动资产 3,631,915 2,951,285 流动资产 3,661,882 2,954,057 非流动资产 1,956,302 1,893,925 其他流动负债 (1,631,052) (979,607) 流动负债 (1,631,052) (979,607) 非流动金融负债 (930,871) (2,080,000) 非流动负债 (930,871) (2,080,000) 资产净值 3,056,261 1,788,375 与本集团於该合营公司的直接持有权益之对账（附注）： 本集团所拥有百分比 20% 20% 该投资的账面值 611,252 357,675 收入 4,508,748 �C 银行利息收入 15,892 1,649 折旧 (720) (696) 税项抵免�u（支出） (894,623) 1,362 年内溢利�u（亏损）及全面收入�u（亏损）总额 1,267,888 (13,170) 附注：除直接持有的20%权益外，本集团同时间接持有另外30%权益。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 142 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 20.於合营公司的投资（续） 附注：（续） (a) （续） (ii) 有关於万科马銮湾的财务资料概述 二零一五年 人民币千元 现金及现金等价物 272,681 其他流动资产 3,800,150 流动资产 4,072,831 非流动资产 392 其他流动负债 (3,615,268) 流动负债 (3,615,268) 资产净值 457,955 与本集团於该合营公司的直接持有权益之对账（附注）： 本集团所拥有百分比 20% 该投资的账面值 91,591 收益 1,662,410 银行利息收入 4,312 折旧 (119) 税项 (192,184) 年内溢利及其他全面收入 409,599 附注：该权益经由本集团一间拥有60%的附属公司持有。 董事认为，於截止至二零一六年十二月三十一日止年度，万科马銮湾不再被视为本集团重大合营公司，所以有关於万科马銮湾的截止至二零一六年十二月三十一日财务资料概述并无於本财务报表披露。 (b) 下表列示本集团并非个别重大的合营公司合计的财务资料： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分占合营公司的年内溢利净额 550,016 30,794 分占合营公司的其他全面亏损 (38,837) (25,192) 分占合营公司的全面收入总额 511,179 5,602 本集团於合营公司的投资账面净值总额 690,689 144,230 143 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 21.於联营公司的投资 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分占资产净额 114,195 34,950 所有联营公司均按权益法於财务报表内入账，且该等联营公司的财政年度年结日与本集团一致。 下表列示本集团并非个别重大的联营公司合计的财务资料： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分占联营公司的年内亏损 (120) (497) 分占联营公司的其他全面亏损 (95) (61) 分占联营公司的全面亏损总额 (215) (558) 本集团於联营公司的投资账面净值总额 114,195 34,950 22.可供出售投资 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 非上市股本投资，按公允值 141,739 �C 以上的投资包括并无到期日及票面利率并指定为可供出售金融资产的股权投资。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 144 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 23.金融生工具 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分类为非流动资产的封顶货币互换掉期合约 139,821 �C 本集团与一间银行订立若干封顶货币互换掉期合约，以对冲外汇风险。 该等封顶货币互换掉期合约并非指定作对冲之用，且按公允值计量并计入损益。年内，非对冲衍生工具的公允 值变动为人民币139,821,000元，并计入损益中（二零一五年：无）。 24.持作出售已落成物业 所有持作出售已落成物业均按成本及可变现净值两者的较低值列账。 於二零一六年十二月三十一日，本集团账面值合共人民币337,132,000元（二零一五年：人民币2,257,686,000元） 的若干持作出售已落成物业已抵押，以取得授予本集团的若干银行及其他贷款（附注44）。 25.贸易应收款项 本集团的贸易应收款项来自出售物业、租赁投资物业及提供物业管理服务。 有关物业的代价由买方按照相关买卖协议的条款支付。本集团在租赁投资物业及提供物业管理服务前，一般要求客户每月�u每季提前付款。本集团一般向投资物业承租人授予三个月的免租期，主要客户可延长至最多六个月。 由於本集团的贸易应收款项与一批分散客户有关，故并无重大信贷集中风险。本集团并未就该等结余持有任何抵押品，或实施其他加强信贷措施。所有贸易应收款项均为免息。 145 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 25.贸易应收款项（续） 未视为减值的贸易应收款项的账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 既未逾期亦未减值 176,520 172,406 逾期一至六个月 3,305 2,408 逾期七至十二个月 946 895 逾期超过一年 4,263 1,695 185,034 177,404 既未逾期亦未减值之应收款项与一批无近期拖欠款纪录的分散客户有关。 已逾期但并未减值之应收款项与一批无近期拖欠款纪录并於本集团有良好往绩记录的分散客户有关。根据过往经验，本公司董事认为毋须就有关结余作出减值拨备，因为信贷质素并无重大变动，并且认为该等结余可全数收回。 26.预付款项、按金及其他应收款项 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 预付款项（附注(a)） 1,839,839 1,396,323 按金 430,681 461,625 其他应收款项（附注(b)） 845,931 1,387,566 3,116,451 3,245,514 非流动部份 (1,519,782) (1,041,394) 流动部份 1,596,669 2,204,120 附注： (a) 於二零一六年十二月三十一日的结余包括於中国内地就收购土地使用权的预付款项人民币814,291,000元（二零一五年： 人民币838,394,000元）。 (b) 截至二零一六年十二月三十一日止年度，收购非控股权益的代价人民币594,000,000元以抵销应收相关非控股股东款项 而支付。 上述资产概未逾期或减值。上述结余内包括的金融资产与并无近期拖欠款纪录的应收款项有关。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 146 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 27.应收�u应付关连方款项 与关连方结余的分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 应收关连方款项： 合营公司 532,125 574,409 联营公司 2,037 1,941 534,162 576,350 应付关连方款项： 由黄先生控制的公司 2,343 987 合营公司 1,529,450 461,109 联营公司 35,878 16,413 1,567,671 478,509 该等结余乃非贸易性质、无抵押、免息及须按要求偿还。 并无应收关连方款项逾期或减值。上述结余内包括的金融资产与并无近期拖欠纪录的应收款项有关。 147 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 28.现金及现金等价物、受限制现金及已抵押存款 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 现金及银行存款结余 8,602,758 6,247,028 减：受限制现金（附注） (1,128,823) (989,957) 已抵押存款（附注(e)） (261,941) (421,992) 现金及现金等价物 7,211,994 4,835,079 附注： (a) 根据中国有关法规，本集团若干物业开发公司须将若干数目的已收预售所得款项存入指定银行户口，作为建造有关物 业的担保按金。该等按金仅可用於采购建筑材料及支付相关物业的建造费用。於二零一六年十二月三十一日，该等担 保按金为人民币790,511,000元（二零一五年：人民币706,596,000元）。 (b) 根据本集团若干附属公司与彼等的银行签署的有关担保融资协议，该等附属公司须将若干金额存入指定银行户口，用 作物业买家可能拖欠按揭贷款垫款的按金。该等担保按金将於有关物业的物业业权证书转到银行後方获解除。於二零 一六年十二月三十一日，该等按金为人民币38,620,000元（二零一五年：人民币27,784,000元）。 (c) 根据体育局与海峡体育中心订立的管理协议，由体育局垫付并存入指定银行账户的资金仅可用作支付兴建该等设施所 产生的建设费用及开支。於二零一六年十二月三十一日，该垫款为人民币6,000,000元（二零一五年：人民币6,000,000 元）。 (d) 除以上附注(a)、(b)及(c)所详述的限制外，本集团的若干附属公司亦须存入其若干存款金额作为公共维护基金的担保按 金，或对该等附属公司存放於银行户口的未动用银行贷款资金及永久资本工具所得款项（附注39）的使用有所限制。於 二零一六年十二月三十一日，该等按金总额为人民币293,692,000元（二零一五年：人民币249,577,000元）。 (e) 该等银行存款已抵押以取得授予本集团的一般银行信贷额度及应付票据（附注44）。 於报告期末，本集团以人民币列值的现金及银行存款结余及定期存款为人民币8,534,948,000元（二零一五年： 人民币5,881,050,000元）。人民币不可自由兑换为其他货币，然而，根据中国内地《外汇管理条例》及《结汇、 售汇及付汇管理规定》，本集团可透过获准进行外汇业务的银行将人民币兑换为其他货币。 银行存款根据每日银行存款利率按浮息赚取利息。短期定期存款之期限不一，介乎一天至三个月不等，主要视乎本集团之即时现金需求而定，并按相关短期定期存款所定之利率赚取利息。所有银行存款结余及定期存款均存於并无近期违约记录而具信誉的银行。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 148 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 29.贸易应付款项及票据 於报告期末，贸易应付款项及票据的账龄按发票日期分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 一年内 2,540,470 2,133,911 一年以上 54,877 371,899 2,595,347 2,505,810 贸易应付款项及票据为免息及须於正常营运周期内或按要求偿还。 於二零一六年十二月三十一日，本集团的若干应付票据合计金额人民币325,417,000元（二零一五年：人民币 82,054,000元）由若干本集团的银行存款（附注28）作抵押。 30.预收款项 预收款项是指本集团已收的预售物业购买者的销售所得款项。 31.其他应付款项及应计费用 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 已收按金 206,921 122,386 应计费用 112,157 130,970 少数股东垫款 874,528 945,128 其他应付款项 852,474 156,615 2,046,080 1,355,099 少数股东垫款乃无抵押、免息及须按要求偿还。 其他应付款项为免息，并预期将於一年内结清。 149 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 32.计息银行及其他贷款 二零一六年 二零一五年 订约 订约 年利率(%) 到期日 人民币千元 年利率(%) 到期日 人民币千元 流动 银行贷款―有抵押 2.50�C6.00 2017 1,520,305 2.01�C6.00 2016 1,677,129 银行贷款―无抵押 2.29�C2.35 2017 277,169 �C �C �C 长期银行贷款的流动部份―有抵押 4.80�C5.46 2017 1,165,960 4.99�C6.08 2016 1,553,390 其他贷款―有抵押 5.83�C8.50 2017 464,000 8.50�C11.00 2016 610,000 3,427,434 3,840,519 非流动 银行贷款―有抵押 4.80�C5.94 2018�C2019 4,766,952 1.93�C8.00 2017�C2019 1,722,285 其他贷款―有抵押 4.75�C8.50 2018�C2019 4,226,000 7.00�C10.50 2017�C2018 900,000 8,992,952 2,622,285 12,420,386 6,462,804 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 150 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 32.计息银行及其他贷款（续） 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分析： 应偿还银行贷款： 一年内或按要求 2,963,434 3,230,519 第二年 1,836,222 1,141,515 第三至五年（包括首尾两年） 2,930,730 580,770 7,730,386 4,952,804 应偿还其他贷款： 一年内 464,000 610,000 第二年 1,226,000 500,000 第三至五年（包括首尾两年） 3,000,000 400,000 4,690,000 1,510,000 12,420,386 6,462,804 附注： (a) 本集团的若干银行及其他贷款由本集团的银行存款、物业及设备、投资物业、预付土地租金、发展中物业及持作出售 已落成物业作抵押，有关详情於财务报表附注44披露。 (b)於二零一六年十二月三十一日，本集团的若干银行及其他贷款共人民币3,833,292,000元（二零一五年：人民币 682,719,000元）由本集团附属公司的股本权益的股份作抵押，详情载於财务报表附注1。 (c) 除於二零一六年十二月三十一日的若干银行及其他贷款人民币113,025,000元（二零一五年：人民币706,298,000元）及 人民币2,903,401,000元（二零一五年：人民币1,419,823,000元）分别以港元及美元（「美元」）列值外，本集团的所有银 行及其他贷款均以人民币列值。 (d) 於报告期末，除若干银行及其他贷款人民币5,175,000,000元（二零一五年：人民币1,725,770,000元）以固定利率计息外， 本集团的所有银行及其他贷款均按浮动利率计息。 (e) 於二零一五年十二月三十一日，本集团的银行及其他贷款人民币532,719,000元由黄先生的特定履约责任作抵押，据此， 黄先生须(i)继续为本公司唯一最大股东；(ii)合法及实益及直接或间接持有本公司所有类别具投票权股本40%或以上； 及(iii)继续控制本公司。 (f) 於二零一六年十二月三十一日，本集团的银行及其他贷款人民币2,733,292,000元（二零一五年：无）由黄氏家族的特定 履约责任作抵押，据此，(i)黄氏家族必须继续为本公司唯一最大股东；(ii)黄氏家族必须合法及实益及直接或间接持有 本公司所有类别具投票权股本40%或以上及�u或必须直接或间接控制本公司；及(iii)黄先生或黄氏家族其中一位成员必 须继续担任本公司董事会主席。 151 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 33.优先票据及境内债券 二零一六年 二零一五年 订约 订约 原币本金 年利率 原币本金 年利率 百万元 (%) 到期日 人民币千元 百万元 (%) 到期日 人民币千元 二零一二年优先票据 350美元 11.50 2017 �C 350美元 11.50 2017 2,301,335 二零一五年优先票据 350美元 10.00 2020 2,387,676 350美元 10.00 2020 2,224,335 境内债券 人民币3,500 5.18�C5.30 2020 3,470,293 人民币3,500 5.18�C5.30 2020 3,463,811 5,857,969 7,989,481 按本公司与二零一五年优先票据受托人订立的书面协议所载，本公司可选择於到期日之前的任何时间按赎回价（本金额加适用溢价）加截至赎回日期应计及未付的利息赎回所有或部份二零一五年优先票据。 二零一二年优先票据及二零一五年优先票据由本公司若干附属公司的股本权益作为抵押（附注1）。 於二零一六年二月四日，本公司已於到期前以赎回价105.75%全数赎回所有未偿还的二零一二年优先票据，加 上应计及未付利息。 於二零一六年十二月三十一日，二零一五年优先票据及境内债券的公允值分别为人民币2,674,546,000元及人民 币3,569,000,000元。 於二零一五年十二月三十一日，二零一二年优先票据、二零一五年优先票据及境内债券的公允值分别为人民币 2,386,994,000元、人民币2,367,216,000元及人民币3,510,500,000元。 二零一二年优先票据、二零一五年优先票据及境内债券的公允值是根据报告日的金融机构之报价而定。 由於二零一五年优先票据的提早赎回期权的公允值并不明显，本集团没有於发行日及二零一六年十二月三十一日确认该等公允值。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 152 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 34.递延税项 於年内，递延税项负债及资产的变动如下： 递延税项负债 重估物业 人民币千元 於二零一五年一月一日 741,471 扣自年内损益 98,530 於二零一五年十二月三十一日及二零一六年一月一日 840,001 扣自年内损益 134,841 收购附属公司（附注41） 29,519 二零一六年十二月三十一日 1,004,361 153 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 34.递延税项（续） 递延税项资产 集团内部 可供抵扣 交易的 土地增值税 未来应课税 未变现溢利 拨备 应计费用 溢利之亏损 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 於二零一五年一月一日 31,118 92,302 20,557 114,114 258,091 计入�u（扣自）年内损益 3,827 (20,724) (20,557) 10,913 (26,541) 於二零一五年十二月三十一日及 二零一六年一月一日 34,945 71,578 �C 125,027 231,550 收购附属公司（附注41） �C �C �C 3,917 3,917 收购并非业务性质的附属公司 （附注42） �C �C �C 532 532 计入�u（扣自）年内损益 (12,735) 11,481 �C 23,740 22,486 於二零一六年十二月三十一日 22,210 83,059 �C 153,216 258,485 就呈列而言，若干递延税项资产及负债已於综合财务状况表内予以抵销。以下为本集团的递延税项结余分析，作财务报告用途： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 於综合财务状况表内确认的递延税项资产净额 247,971 188,539 於综合财务状况表内确认的递延税项负债净额 993,847 796,990 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 154 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 34.递延税项（续） 於二零一六年十二月三十一日，本集团於中国大陆产生的未动用税项亏损人民币631,911,000元（二零一五年： 人民币510,435,000），该等税项亏损可由亏损出现的年度起结转五年，以抵销出现亏损的税项实体未来的应课 税利润。因附属公司多时亏损而引起的税项亏损乃并不认为该等公司将来有应课税利润以抵销该等税项亏损， 故本集团并未就人民币19,048,000元（二零一五年：人民币10,328,000元）的税项亏损确认递延税项资产。 根据中国企业所得税法，外国投资者从位於中国的外商投资企业所获得的股息须按照10%的税率徵收预扣税。该规定於二零零八年一月一日起生效，适用於二零零七年十二月三十一日後赚取的盈利。倘中国与该外国投资者所属司法权区之间订有税务优惠协议，则可按较低预扣税率缴税。因此，本集团有责任就於中国内地成立的附属公司於二零零八年一月一日起产生的盈利所分派的股息缴付预扣税。 於二零一六年十二月三十一日，就本集团位於中国之附属公司应课税未汇出盈利之应付预扣税而言，并未确认任何递延税项。董事认为，在可见将来，该等附属公司将不会分派该盈利。於二零一六年十二月三十一日，与 於中国之附属公司之投资有关之暂时性差异总额（其未确认任何递延税项负债）约为人民币7,407,456,000元（二 零一五年：人民币5,854,950,000元）。 本公司向股东所派发的股息并没有附带任何所得税款项的影响。 35.大修拨备 正如财务报表附注17所述，本集团须承担合约责任，作为获取经营权协议的特许经营权所须符合的条件。该等 责任为(a)维护其经营的该等设施，确保符合一定可提供服务水平及(b)於特许权安排结束时，在移交该等设施予 授予人之前，将其修复至指定状况。维护或修复运动及娱乐设施的合约责任（除任何升级部份外）按香港会计准 则第37号拨备、或然负债及或然资产予以确认及计量，即按报告日须履行现有责任的开支的最佳估计金额列账。有关该等维护或修复的预期未来现金开支以下统称为「大修」。估算基准持续作出检讨及在适当时候作出修订。 155 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 35.大修拨备（续） 年内，该等设施的大修拨备变动如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 於一月一日 27,315 24,842 添加拨备 4,787 4,582 因时间流逝而产生的折现值增额（附注7） 1,460 1,200 年内运用金额 (998) (3,309) 於十二月三十一日 32,564 27,315 36.股本 股份 二零一六年 二零一五年 港元 港元 法定： 每股面值0.10港元的10,000,000,000股普通股 1,000,000,000 1,000,000,000 已发行及缴足： 每股面值0.10港元的3,423,840,000股普通股 342,384,000 342,384,000 相当於人民币千元 295,732 295,732 本公司的股本於去年内并无任何变动。 购股权 购股权计划详见综合财务报表附注37。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 156 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 37.购股权计划 根据二零一零年一月六日举行的特别股东大会通过的书面决议，本公司采纳一项购股权计划（「计划」）。计划的 合资格参与人包括本集团雇员（包括董事）。根据计划，可发行合共284,000,000股股份，相当於本公司股份於 香港联交所开始买卖之日的已发行股份总数的10%。每名参与者於任何12个月期间内不得认购超过已发行股份 总数的1%。在任何情况下，购股权将不得超过接纳授出购股权日期起计十年届满，惟根据计划所载之提早终止条款则除外。计划於二零二零年一月五日前有效。 目前获准根据计划授出的尚未行使购股权最高数目为相等於其获行使时本公司任何时候已发行股份30%的数额。 除非召开股东大会寻求股东批准，否则每名参与人在任何12个月内获授的期权予以行使时所发行及将发行的证 券不得超过本公司已发行的有关类别证券的1%。 授予本公司董事、主要行政人员或主要股东或彼等任何联系人的购股权须获得本公司独立非执行董事的事先批 准。此外，於任何12个月期间内，授予本公司主要股东或独立非执行董事或彼等任何联系人而超逾本公司任何 时候已发行股份的0.1%或总值（按本公司股份於授出日期的收市价计算）超逾5,000,000港元的任何购股权须在股东大会上获得股东的事先批准。 授出购股权的要约可於要约日期起计5日内由承授人支付合共1港元的象徵式代价後接纳。授出购股权的行使期 由董事厘定，并於不迟於购股权要约日期起计10年当日终止。 购股权的行使价由董事厘定，但不得低於以下三者中的较高者：(i)本公司股份於购股权授出日期在香港联交所 每日报价单所述的收市价；(ii)本公司股份於紧接要约日期前五个交易日在联交所所述的平均收市价；及(iii)本公 司股份的面值。 购股权并无赋予其持有人权利收取股息或於股东大会上投票。 157 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 37.购股权计划（续） 年内，计划项下尚未行使的购股权载列如下： 二零一六年 行使价 购股权数目 港元 千份 於年初 �C �C 於年内授出 2.4 284,000 於年末 2.4 284,000 於报告期末，尚未行使购股权的行使价及行使期载列如下： 二零一六年 购股权数目 行使价 行使期 千份 港元 214,000 2.4 二零一七年六月二十三日至二零二零年一月五日 70,000 2.4 二零一八年十二月二十三日至二零二零年一月五日 284,000 年内所授出购股权的公允值为78,448,000港元（相当於人民币70,281,000元（）每份介乎0.275港元至0.276港元），其中本集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度已确认购股权开支为3,162,000港元（相当於人民币2,833,000元）（二零一五年：无）。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 158 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 37.购股权计划（续） 年内所授出权益结算购股权的公允值於授出日期采用二项式定价模型估计，并计及所授出购股权的条款及条件，而下表则列示所使用的主要输入数据： 二零一六年 股息收益率(%) 4.33 预期波幅(%) 25.59 无风险利率(%) 2.1 根据计划所授出购股权的承授人的流失率(%) 0 预期波幅反映过往波幅可标示未来趋势的假设，亦未必为实际结果。 计量公允值时并无计入已授出购股权的其他特性。 於报告期末，本公司於计划项下拥有284,000,000份尚未行使购股权。在本公司现有资本架构下，悉数行使该 等尚未行使购股权将引致发行284,000,000股本公司额外普通股，并产生额外股本28,400,000港元（相当於人民 币25,444,000元）及股份溢价653,200,000港元（相当於人民币559,756,000元）（未扣除发行费用）。 於此等财务报表获批准日期，本公司於计划项下拥有284,000,000份尚未行使购股权，相当於本公司於该日的 已发行股份约8.29%。 159 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 38.储备 (a) 本集团 本集团於年内的储备及其变动呈列於本年报第84页和第85页的综合权益变动表内。 (b) 资本储备 资本储备指所收购或出售非股东权益的代价与账面值之间的差额。 (c) 法定盈余储备 自保留利润转拨至法定盈余储备乃根据中国相关规则和法规以及本公司在中国成立的附属公司的组织章程细则作出，并经由有关董事会批准。 就有关实体而言，法定盈余储备可用作抵补过往年度亏损（如有），亦可按权益持有人现时的持股比例转换 为股本，惟於有关转换後的结余不得少於其注册资本的25%。 (d) 合并储备 合并储备指本公司分占被收购附属公司的实缴股本面值超出集团於重组事项（於二零零七年十二月完成）收购受共同控制附属公司所涉成本的金额。 (e) 购股权储备 购股权储备指尚未行使的已归属购股权的公允值，进一步详情於财务报表附注3以股份为基础付款的会计 政策内阐述。该金额将於相关购股权获行使时转拨至股份溢价账，或於相关购股权失效或被没收时转拨至保留溢利。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 160 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 39.永久资本工具 人民币千元 於二零一五年一月一日账面净值 1,173,000 发行永久资本工具 1,200,000 赎回永久资本工具 (1,173,000) 於二零一五年十二月三十一日及二零一六年一月一日账面净值 1,200,000 发行永久资本工具 900,000 赎回永久资本工具 (1,200,000) 於二零一六年十二月三十一日账面净值 900,000 永久资本工具由本公司及若干附属公司作担保，及以附属公司股份作抵押。此永久资本工具并无到期日，而分派付款可由永久资本工具发行人酌情递延。 40.拥有重大非控股权益之一间非全资附属公司 拥有重大非控股权益的一间本集团附属公司详情载列如下： 二零一六年 二零一五年 非控股权益所持股权百分比： 海西投资 42% 42% 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 归属非控股权益的年内溢利�u（亏损）： 海西投资 52,917 (5,548) 报告日期非控股权益的累计结余： 海西投资 964,606 911,689 161 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 40.拥有重大非控股权益之一间非全资附属公司（续） 下表列示海西投资的财务资料概述。有关款项乃於任何公司间抵销前披露： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 收益 114,146 309,858 其他收入 134,050 6,137 总开支 (122,201) (329,205) 年内溢利�u（亏损） 125,995 (13,210) 年内全面收入�u（亏损）总额 125,995 (13,210) 流动资产 194,858 1,420,899 非流动资产 2,671,908 2,401,685 流动负债 (218,153) (1,329,734) 非流动负债 (351,931) (322,163) 经营活动所用现金流量净额 (202,659) (250,281) 投资活动所得现金流量净额 131,981 187,268 融资活动所得�u（所用）现金流量净额 127,600 (46,170) 现金及现金等价物增加�u（减少）净额 56,922 (109,183) 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 162 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 41.业务合并 於二零一六年四月二十五日，本集团与一名独立第三方签订一份股权转让协议，从而收购上海衡智的全部股权， 代价为人民币617,010,000元。该收购事项为令本集团获取所收购地块的发展潜力，并可能为本集团带来额外收益所作策略的一部分。该收购已於二零一六年七月十日完成。 上海衡智於收购日期的可识别资产及负债的公允值载列如下： 於收购时 确认的公允值 附注 人民币千元 物业及设备 14 307 发展中物业 1,064,000 递延税项资产 34 3,917 预付款项、按金及其他应收款项 5,111 现金及现金等价物 7,038 贸易应付款项及票据 (13,392) 其他应付款项及应计费用 (583,485) 计息银行及其他贷款 (360,000) 递延税项负债 34 (29,519) 按公允值计量的可识别净资产总值 93,977 於损益的其他收入及收益中确认为议价收购之收益 6 (43,977) 50,000 以下列方式支付： 现金 617,010 股东贷款 (567,010) 50,000 163 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 41.业务合并（续） 收购附属公司的现金流量分析如下： 人民币千元 现金代价 (50,000) 所收购现金及现金等价物 7,038 计入投资活动所得现金流量的现金及现金等价物流出净额 (42,962) 年内所收购附属公司之业绩对本集团於本年度之综合收益或溢利并无重大影响。 42.收购非业务性质的附属公司 於二零一六年一月三十一日，本集团与一名独立第三方就收购杭州白鹭的全部股权订立股份转让协议，代价为 人民币223,151,000元。该收购事项已於二零一六年一月三十一日完成，而杭州白鹭已成为本集团的全资附属公司。 於二零一六年十一月十八日，本集团再与三名独立第三方就收购香港富安国际投资公司（「香港富安」，其拥有南 京冠宇建材实业发展有限公司及南京冠宇置业发展有限公司的80.5%股权）的79.81%股权订立股份转让协议， 代价为人民币348,690,000元。该收购事项已於二零一六年十一月十八日完成，而香港富安已成为本集团的非全资附属公司。 於相关收购完成以前，杭州白鹭以及香港富安及其附属公司除分别持有一幅位於中国杭州及五幅位於中国南京的土地外，概无进行任何重大业务活动。因此，由於杭州白鹭及香港富安之营运并不构成业务，故该等收购事项已由本集团入账列作资产收购。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 164 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 42.收购非业务性质的附属公司（续） 本集团於上述交易中所收购的资产净值载列如下： 杭州白鹭 香港富安 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 所收购资产净值 物业及设备（附注14） �C 58 58 递延税项资产（附注34） �C 532 532 发展中物业 �C 105,914 105,914 预付土地租金（附注16） 375,302 310,292 685,594 预付款项、按金及其他应收款项 32,012 10,573 42,585 现金及现金等价物 7,071 367 7,438 贸易应付款项及票据 �C (260) (260) 其他应付款项及应计费用 (406,385) (132,629) (539,014) 非控股权益 �C (28,811) (28,811) 8,000 266,036 274,036 以下列方式支付： 现金 223,151 348,690 571,841 股东贷款 (215,151) (82,654) (297,805) 8,000 266,036 274,036 该等收购事项的现金流量分析如下： 人民币千元 现金代价 (274,036) 所收购现金及现金等价物 7,438 计入投资活动所得现金流量的现金及现金等价物流出净额 (266,598) 165 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 43.财务担保 (a) 於报告期末，本集团有财务担保合约未於本财务报表内拨备如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 向本集团若干物业买家的按揭贷款提供的担保（附注） 11,845,901 11,363,195 附注： (i) 於二零一六年十二月三十一日，本集团就若干银行就本集团若干物业买家的按揭贷款安排而授出的按揭贷款提供 担保。根据担保条款，如该等买家於担保到期前拖欠按揭付款，本集团在扣除下述拍卖所得款项後须负责偿还买家拖欠银行的未偿付按揭本金连同累计利息以及罚款。 根据上述安排，相关物业已质押予银行作为按揭贷款的抵押，一旦买家拖欠按揭付款，银行有权接管业权，并透过公开拍卖将已质押物业变现。当物业拍卖所得款项不足以偿付所结欠按揭本金连同累计利息以及罚款，本集团须负责还款予银行。 本集团的担保期自授予相关按揭贷款日期起至向买家发出房地产所有权证後结束，而房地产所有权证通常於买家占用相关物业後一至两年内便可取得。 (ii) 该等担保的公允值并非重大，且本公司董事认为在发生拖欠付款的情况下，相关物业的可变现净值足以偿付所结 欠按揭本金连同累计利息以及罚款，因此，并无於财务报表内就该等担保作出拨备。 此外，本集团分占合营公司本身的财务担保（并未纳入上文）如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 向合营公司若干物业买家的按揭贷款提供的担保 238,418 228,818 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 166 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 43.财务担保（续） (b) 於报告期末，并无於财务报表拨备之或然负债如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 就授予一间合营公司之一项贷款融资而给予一间银行之担保 1,000,000 2,200,000 於二零一六年十二月三十一日，由本集团作担保授予一间合营公司的银行融资为人民币731,000,000元（二 零一五年：人民币2,080,000,000元）。 44.资产抵押 於报告期末，本集团将以下资产抵押，以取得授予本集团的若干银行及其他贷款： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 银行存款（附注28） 261,941 421,992 物业及设备（附注14） 71,821 71,985 投资物业（附注15） 2,708,900 2,728,900 预付土地租金（附注16） 5,942,152 948,374 发展中物业（附注18） 9,545,183 5,834,024 持作出售已落成物业（附注24） 337,132 2,257,686 18,867,129 12,262,961 167 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 45.经营租约安排 (a) 作为出租人 本集团根据经营租约安排出租其投资物业（附注15），租赁期介乎一至十五年。租赁条款一般亦要求租户 支付保证按金，并规定根据当时市况定期调整租金。 於报告期末，本集团根据与租户订立的不可撤销经营租约而於下列期间到期的未来最低应收租金总额如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 一年内 33,303 25,071 第二至第五年，包括首尾两年 22 218 33,325 25,289 (b) 作为承租人 本集团根据经营租约安排承租若干其办公物业，租赁期介乎一至五年。 於报告期末，本集团根据不可撤销经营租约而於下列期间到期的未来最低租赁付款总额如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 一年内 6,636 6,707 第二至第五年，包括首尾两年 396 �C 7,032 6,707 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 168 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 46.资本承担 除上文附注45(b)所述的经营租约承担外，本集团於报告期末拥有以下资本承担： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 已签约但未拨备： 在中国大陆的发展中物业、预付土地租金及兴建中 投资物业的资本性开支 10,316,388 7,902,863 此外，本集团分占合营公司本身的资本承担（未纳入以上所述）如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 已签约但未拨备： 合营公司在中国大陆的发展中物业及兴建中投资物业的资本性开支 213,796 365,210 於报告期末，本集团并无任何重大承担。 169 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 47.关连方交易 (a) 除财务资料附注27所详述的交易及结余外，於年内，本集团与关连方有以下交易： 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 来自黄氏家族所控制公司的租金收入 (i) 6,135 2,688 来自黄先生所控制公司的物业管理费 (ii) 5,572 1,942 来自一间合资企业的项目管理收入 (iii) 76,102 �C 付予黄先生所控制的一间公司的飞机租金费用 (iv) 3,316 �C 附注： (i) 租金收入乃按每平方米介乎人民币18元至人民币170元（二零一五年：人民币32元至人民币175元）收取。 (ii) 物业管理费乃按每平方米介乎人民币13元至人民币60元（二零一五年：人民币13元至人民币25元）收取。 (iii) 项目管理收入乃参照一个物业发展项目的合同销售金额及若干成本产生而厘定。 (iv) 租金费用乃按每月人民币332,000元支付。 (b) 董事认为，本公司的董事指本集团主要管理人员。本集团主要管理人员的酬金详情载於财务报表附注9。 上述交易第(a)(i)、(a)(ii)及(a)(iv)项亦构成上市规则第14A章界定的关连交易或持续关连交易。 48.按类别划分的金融工具 於二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日，除按公允值计量的金融衍生工具及可供出售投资外，本集团其他金融资产及负债分别为贷款与应收款项及以摊销成本入账的金融负债。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 170 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 49.公允值及公允值层级 本集团及本公司金融工具（金融衍生工具、可供出售投资及优先票据及境内债券除外）的账面值乃合理与其公允值相若。 管理层已评估现金及现金等价物、已抵押存款、受限制现金、贸易应收款项、贸易应付款项及票据、计入预付款项、按金及其他应收款项的金融资产、计入其他应付款项及应计费用的金融负债、计息银行及其他贷款的流动部份、应收�u应付关连方款项的公允值很大程度与其账面值相若，这是由於该等工具的到期日较短所致。 金融资产及负债的公允值乃包含於可由自愿各方现时交易兑换工具的金额，强迫或清盘出售的金融资产负债除外。 以下方法及假设乃用於估计公允值： 存款及计息银行及其他贷款非即期部分的公允值乃通过具类似条款、信贷风险及余下到期的工具按现时可供使用利率折让预期未来现金流量计算。本集团於二零一六年十二月三十一日拥有计息银行及其他贷款的不履约风险获评估属不重大。 金融衍生工具（包括封顶货币互换掉期合约）乃采用类似远期定价及掉期模式估值方法计量，采用现值计算。该模式纳入多项市场可观察输入数据，包括交易对手的信贷质素、外汇现货汇价与远期汇价以及利率曲线。封顶货币互换掉期合约的账面值乃同於其公允值。 於二零一六年十二月三十一日，按市值标价的衍生资产状况已扣除涉及衍生工具对手方违约风险应占的信贷评估调整。对手方信贷风险的变动对於对冲关系中所指定衍生工具的对冲有效性评估以及其他按公允值确认的金融工具并无重大影响。 非上市可供出售股本投资的公允值皆以最近期交易之价格（并无调整）来计量。 於二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日，本集团并没有按公允值计量的金融负债。 年内，金融资产及金融负债公允值计量於第一级别与第二级别之间并无转移及无转入或转出至第三级别（二零一五年：无）。 171 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 50.财务风险管理目标及政策 本集团的主要金融工具（除了衍生工具）包括计息银行及其他贷款及优先票据及境内债券、应收�u应付关连方款项以及现金及短期存款。该等金融工具的主要用途在於为本集团业务集资。本集团有多项因经营而直接产生的其他金融资产及负债，如贸易应收款项及贸易应付款项及票据等。 本集团有进行衍生工具买卖交易（例如：封顶货币互换掉期合约），以管理营运及资金筹集上引致的汇率风险。 本集团有关衍生工具的会计政策详见财务报表附注3。 本集团因金融工具所产生的主要风险为利率风险、外币风险、信贷风险及流动资金风险。董事检讨及同意各有关风险的管理政策，现概述如下。 利率风险 本集团的收入及经营现金流量基本不受市场利率变动影响。除银行存款外，本集团概无重大计息资产。於整个年度，存放於中国的银行的受限制存款的利率与非受限制银行存款的利率相同。本集团所面对的市场利率变动风险，主要与本集团的浮息银行及其他贷款有关。 下表列示在所有其他可变因素保持不变的情况下，於报告期末，利率的合理可能变动对本集团除税前溢利的影响。有关变动不会对本集团的其他权益组成部份构成重大影响。 基点 税前溢利 增加�u（减少） 增加�u（减少） 人民币千元 二零一六年 人民币 150 (63,434) 港元 150 (1,695) 美元 150 (43,551) 人民币 (150) 63,434 港元 (150) 1,695 美元 (150) 43,551 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 172 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 50.财务风险管理目标及政策（续） 利率风险（续） 基点 税前溢利 增加�u（减少） 增加�u（减少） 人民币千元 二零一五年 人民币 150 (39,164) 港元 150 (10,594) 美元 150 (21,297) 人民币 (150) 39,164 港元 (150) 10,594 美元 (150) 21,297 外币风险 根据现行中国外汇规例，若符合若干程序规定，往来账项目（包括股息、贸易和服务相关外汇交易）可以外币作出付款，而无须获中国国家外汇管理局事先批准。然而，若要将人民币兑换为外币并汇出中国以支付资本账项目，例如偿还外币计值的银行贷款，则须获适当的中国政府机构批准。 本集团的中国附属公司亦可在其往来账保留外币，以应付外币负债或支付股息。由於资本账外币交易仍受限制，且须获中国国家外汇管理局批准，这或会影响本集团附属公司通过债务或股本融资（包括向股东获取贷款或注资）而取得所需外币的能力。 本集团所有产生收益的业务均以人民币进行交易，除业务位於香港的本公司及本集团若干投资控股公司，其银行及其他贷款、二零一二年优先票据及二零一五年优先票据以港元及美元计值外，本集团大部份资产及负债均以人民币计值。人民币对其他货币的汇率变动不会对本集团的经营业绩造成重大不利影响。 173 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 50.财务风险管理目标及政策（续） 外币风险（续） 下表显示在所有其他变量均保持不变之情况下，本集团除税前溢利於以前年度对人民币兑港元汇率合理可能波动的敏感度。 汇率 税前溢利 增加�u（减少） 增加�u（减少） 人民币千元 二零一六年 若港元兑人民币贬值 3% (44,127) 若港元兑人民币升值 (3%) 44,127 信贷风险 本集团的政策规定所有客户均须在购买物业前预付按金。此外，由於给予任何个人或企业实体的信贷并不重大，故此本集团并无任何重大信贷风险。本集团为每项信用销售交易进行适当及充足的信贷核实程序以将信贷风险减至最低。本集团概无任何重大集中的信贷风险。 本集团已就物业单位的若干买家安排银行融资及为该等买家还款责任提供担保。该等担保的详情载於附注 43(a)。 本集团其他金融资产（主要包括现金及短期存款、其他应收款项及应收关连方款项）的信贷风险，乃因对方拖欠而产生，最高风险额相等於这些工具的账面值。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 174 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 50.财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险 由於本集团的业务属资本密集性质，故此，本集团确保维持充裕的现金和信贷额度，以应付其流动资金需要。 本集团的目标是通过利用银行及其他贷款，在资金延续性与灵活性之间维持平衡。本公司董事认为，本集团将有足够资金来源以应付其营运需要及管理其流动资金状况。 於报告期末，本集团金融负债的到期日如下，乃基於订约未折现的付款金额呈列： 二零一六年 於第三至 於一年以内 第五年， 或按要求 於第二年 包括首尾两年 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 计息银行及其他贷款 4,316,625 3,501,239 6,229,980 14,047,844 优先票据及境内债券 421,513 421,513 6,494,818 7,337,844 贸易应付款项及票据 2,540,470 35,206 19,671 2,595,347 计入其他应付款项及应计费用内的金融负债 2,046,080 �C �C 2,046,080 应付关连方款项 1,567,671 �C �C 1,567,671 10,892,359 3,957,958 12,744,469 27,594,786 已发出财务担保： 最高担保款项 12,845,901 �C �C 12,845,901 175 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 50.财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险（续） 二零一五年 於第三至 於一年以内 第五年， 或按要求 於第二年 包括首尾两年 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 计息银行及其他贷款 4,064,316 1,647,495 1,052,973 6,764,784 优先票据及境内债券 668,946 2,934,985 6,877,123 10,481,054 贸易应付款项及票据 2,505,810 �C �C 2,505,810 计入其他应付款项及应计费用内的金融负债 1,355,099 �C �C 1,355,099 应付关连方款项 478,509 �C �C 478,509 9,072,680 4,582,480 7,930,096 21,585,256 已发出财务担保： 最高担保款项 13,443,195 �C �C 13,443,195 资本管理 本集团资本管理的主要目标是为保障本集团持续经营的能力及维持稳健的资本比率，藉此支持其业务及创造最大股东价值。 本集团管理资本架构，并就经济状况的轻微变动及相关资产的风险特点对其作出调整。本集团或会藉调整派付予股东的股息数额、向股东返还资本、发行新股或销售资产减轻债务，从而维持或调整资本架构。於截至二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日止年度内，概无对目标、政策或管理资本的流程作出任何变动。 本集团按净负债比率的基准监控资本，该比率按净债务除以权益总额计算。净债务包括计息银行及其他贷款及优先票据及境内债券总额（如综合财务状况表所示）减现金及银行存款结余（包括受限制现金、定期存款及已抵押存款）。资本包括权益各组成部份（即股本、非控股股东权益、永久资本工具及储备）。本集团旨在维持健康及稳健的净负债比率。 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 176 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 50.财务风险管理目标及政策（续） 资本管理（续） 於二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日的净负债比率如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 计息银行及其他贷款（附注32） 12,420,386 6,462,804 优先票据及境内债券（附注33） 5,857,969 7,989,481 减：现金及银行存款结余（附注28） (8,602,758) (6,247,028) 净债务 9,675,597 8,205,257 权益总额 12,071,831 11,598,601 净负债比率 80.2% 70.7% 177 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 51.本公司之财务状况表 於报告期末，本公司之财务状况表如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 非流动资产 於一间附属公司的投资 �C �C 金融衍生工具 139,821 �C 应收附属公司款项 2,454,333 2,295,941 非流动资产总值 2,594,154 2,295,941 流动资产 预付款项 932 379 应收附属公司款项 2,489,582 3,391,978 现金及现金等价物 6,047 278,144 流动资产总值 2,496,561 3,670,501 流动负债 其他应付款项及应计费用 12,583 37,284 应付附属公司款项 223,391 131,715 计息银行及其他贷款 1,046,169 1,689,616 流动负债总额 1,282,143 1,858,615 流动资产净额 1,214,418 1,811,886 总资产减流动负债 3,808,572 4,107,827 非流动负债 计息银行及其他贷款 2,733,292 320,098 优先票据 2,387,676 4,525,670 非流动负债总额 5,120,968 4,845,768 负债净额 (1,312,396) (737,941) 权益 已发行股本 295,732 295,732 储备（附注） (1,608,128) (1,033,673) 权益总额 (1,312,396) (737,941) 黄朝阳 黄攸权 董事 董事 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 178 财务报表附注 二零一六年十二月三十一日 51.本公司之财务状况表（续） 附注： 以下为公司储备概要： 汇率波动 购股权 股份溢价账 储备 储备 累计亏损 总计 附注 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 於二零一五年一月一日 1,476,373 (176,311) �C (1,546,150) (246,088) 年内全面亏损总额 �C (25,880) �C (624,653) (650,533) 二零一五年中期股息 12 (137,052) �C �C �C (137,052) 於二零一五年十二月三十一日 及二零一六年一月一日 1,339,321 (202,191) �C (2,170,803) (1,033,673) 年内全面亏损总额 �C (77,502) �C (356,313) (433,815) 二零一五年末期股息 12 (143,473) �C �C �C (143,473) 股权结算购股权安排 37 �C �C 2,833 �C 2,833 於二零一六年十二月三十一日 1,195,848 (279,693) 2,833 (2,527,116) (1,608,128) 52.批准财务报表 本财务报表已於二零一七年二月二十七日获董事会批准及授权刊发。 179 中骏置业控股有限公司 二零一六年年报 五年财务摘要 下表概述本集团过去五个财政年度之业绩及资产、负债、永久资本工具及非控股权益，乃摘录自已刊发之经审计财务报表及会计师报告并作出适当之重列。 业绩 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 二零一四年 二零一三年 二零一二年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 收益 12,480,683 10,690,080 6,887,392 6,588,124 3,636,658 销售成本 (9,354,990) (7,679,498) (4,485,001) (4,742,908) (2,352,023) 毛利 3,125,693 3,010,582 2,402,391 1,845,216 1,284,635 其他收入及收益 341,472 80,165 96,836 162,562 97,627 投资物业公允值变动 548,382 398,022 749,701 602,909 381,754 销售及营销开支 (407,116) (300,828) (248,227) (184,547) (102,389) 行政开支 (471,771) (398,479) (343,157) (301,445) (259,016) 其他开支 (129,454) (53,107) �C (711) (5,098) 财务费用 (316,894) (269,041) (160,388) (246,103) (107,052) 换算优先票据所产生的汇兑差额净额 �C (27,918) 19,705 �C 2,546 应占下列各项溢利及亏损： 合营公司 803,593 110,080 21,444 25,772 1,018 联营公司 (120) (497) 784 1,689 (1,928) 除税前溢利 3,493,785 2,548,979 2,539,089 1,905,342 1,292,097 税项开支 (1,053,334) (980,435) (972,048) (731,078) (391,073) 年内溢利 2,440,451 1,568,544 1,567,041 1,174,264 901,024 下列各项应占： 母公司拥有人 2,072,284 918,660 900,580 887,816 672,003 永久资本工具持有人 49,967 248,756 68,202 �C �C 非控股权益 318,200 401,128 598,259 286,448 229,021 2,440,451 1,568,544 1,567,041 1,174,264 901,024 二零一六年年报 中骏置业控股有限公司 180 五年财务摘要 资产、负债、永久资本工具及非控股权益 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 二零一四年 二零一三年 二零一二年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 总资产 50,834,872 40,276,238 34,443,072 26,928,930 20,028,730 总负债 (38,763,041) (28,677,637) (23,429,314) (18,426,723) (13,107,846) 永久资本工具 (900,000) (1,200,000) (1,173,000) �C �C 非控股权益 (2,764,014) (3,471,171) (3,295,670) (2,763,201) (2,079,535) 8,407,817 6,927,430 6,545,088 5,739,006 4,841,349