- 1 -香 港 交 易 及 结 算 所 有 限 公 司 及 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司 对 本 公 布 的 内 容 概 不 负 责 ， 对 其 准 确 性 或 完 整 性 亦 不 发 表 任 何 声 明 ， 并 明 确 表 示 ， 概 不 对 因 本 公 布 全 部 或 任 何 部 分 内 容 而 产 生 或 因 倚 赖 该 等 内 容 而 引 致 的 任 何 损 失 承 担 任 何 责 任 。 CHINESE ESTATES HOLDINGS LIMITED 华 人 置 业 集 团 （於百慕达注册成立之有限公司） ( 股份代号: 127) 截至二零一六 年十二月三十一日止财政年度之全年业绩 Chinese Estates Holdings Limited （「本公司」）之董事会（「董事会」）根据香港联 合交易所有限公 司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）附录十六第 45 段之规定，谨此公布本公司及其附属 公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止财政年度（「本年度」）之经审核综合业 绩。本集团之综合全面收益报表及综合财务状况报表均已由审核委员会审阅，连同截至二零一 五 年十二月三十一日止年度同期之比较数字如下： 综合全面收益报表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 附注 二零一六年 千港元 二零一五 年 千港元 收入 3 3,745,148 1,542,397 销售成本 (1,597,606) (255,521) 毛利 2,147,542 1,286,876 其他收入 5 102,914 134,909 投资收入净额 6 3,038,649 1,140,016 行政开支 (331,484) (344,790) 其他开支 - (317) 出售设备之收益（亏损）净额 216 (1,255) 出售投资物业之收益 - 17,679 投资物业之公平值变动 139,216 4,689,224 财务费用 8 (176,505) (316,865) 其他收益及亏损净额 9 2,176,425 940,944 摊占联营公司业绩 161,182 649,705 除税前溢利 7,258,155 8,196,126 所得税开支 10 (564,966) (476,395) 本年度溢利 7 6,693,189 7,719,731 - 2 -综合全面收益报表（续） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 附注 二零一六年 千港元 二零一五 年 千港元 其他全面支出 不会重新分类至损益之项目 通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产之 公平值变动 (2,368,729) -摊占联营公司其他全面收益 91 -(2,368,638) -随後可能重新分类至损益之项目 待售投资之公平值变动 - (24,971) 境外业务所产生之汇兑差额 (570,994) (118,888) 有关出售境外业务之重新分类调整 9,053 (882,250) 摊占联营公司其他全面支出 (11,063) (75,484) 有关出售联营公司之重新分类调整 - (105,054) (573,004) (1,206,647) 本年度其他全面支出（除税後） (2,941,642) (1,206,647) 本年度全面收益总额 3,751,547 6,513,084 应占本年度溢利： 本公司拥有人 6,360,312 7,727,208 非控股权益 332,877 (7,477) 6,693,189 7,719,731 应占本年度全面收益总额： 本公司拥有人 3,418,670 6,520,561 非控股权益 332,877 (7,477) 3,751,547 6,513,084 每股盈利（港元） 12 基本及摊薄 3.334 4.051 - 3 -综合财务状况报表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 非流动资产 投资物业 12,887,253 21,941,263 物业、厂房及设备 45,430 50,540 无形资产 - -商誉 322,938 322,938 联营公司权益 1,955,120 3,770,476 垫付联营公司款项 49,485 55,482 待售投资 - 743,649 指定为通过损益以反映公平值之金融资产 - 798,489 通过损益以反映公平值计量之金融资产 13 373,050 -通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产 5,442,591 -垫付接受投资公司款项 596,354 413,579 垫付一间非控股股东款项 14,908 14,908 其他应收账项 14 1,102,338 3,998,358 递延税项资产 2,692 4,280 抵押存款 13,884 24,557 22,806,043 32,138,519 流动资产 物业存货 1,273,474 2,595,987 待售投资 - 67,625 持作买卖之投资 - 364,244 指定为通过损益以反映公平值之金融资产 - 10,270,781 通过损益以反映公平值计量之金融资产 13 14,642,623 -存货 2,860 2,533 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项 14 4,722,891 3,366,415 应收证券交易账项及存款 27,327 86,175 可收回税款 3,991 3,955 抵押存款 929,879 178,193 定期存款、银行结余及现金 1,070,471 2,849,807 保管人所持销售所得款项 296,176 1,891,712 22,969,692 21,677,427 列为持作出售之资产 - 9,239,271 22,969,692 30,916,698 流动负债 应付账项及应计款项 15 408,702 1,081,746 应付证券交易账项及保证金 9,245 11,181 按金及预收款项 252,132 2,106,924 税项负债 294,511 239,906 借贷 10,797,503 8,651,773 拨备 - 1,249 11,762,093 12,092,779 与列为持作出售之资产直接相关之负债 - 1,857,996 11,762,093 13,950,775 流动资产净值 11,207,599 16,965,923 资产总额减流动负债 34,013,642 49,104,442 - 4 -综合财务状况报表（续） 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 本公司拥有人之应占股本权益 股本 190,762 190,762 物业重估储备 18,632 98,162 证券投资储备 - 16,044 通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产之储备 (2,255,201) -法定储备 668 24,028 其他储备 (2,378) (2,407) 特别储备 2,499,685 2,499,685 资本赎回储备 138,062 138,062 汇兑储备 (728,226) (155,193) 有关持作出售之非流动资产於其他全面收益中确认及 累积於股本权益之款项 - 127,054 保留溢利 －拟派末期股息 19,076 19,076 －已宣派特别中期股息�u附有条件之特别中期股息 3,815,238 3,815,238 －其他 26,107,898 33,477,089 29,804,216 40,247,600 非控股权益 95,639 77,762 股本权益总额 29,899,855 40,325,362 非流动负债 借贷 3,793,891 5,880,000 欠负联营公司款项 110,269 1,789,647 欠负接受投资公司款项 - 27,085 欠负非控股股东款项 84,761 523,768 递延税项负债 124,866 558,580 4,113,787 8,779,080 34,013,642 49,104,442 - 5 -综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 1. 编制基准 本综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则（「香港财务报 告准则」）（包括所有香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠译）及香港公认会计原 则而编制。此外，本综合财务报表包括上市规则所要求之适用披露及香港公司条例（第 622 章）之披露 要求。 本综合财务报表乃按历史成本法编制，惟按公平值计算之若干物业及金融工具除外。 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则 除下述者外，本年度之综合财务报表所采纳之会计政策与编制本集团截至二零一五年十二月三十一日止 年度之综合财务报表所依循者一致。 於本年度 ，本集团已首次应用下列由香港会计师公会颁布并於本集团现行财政年度生效之对现有香港财 务报告准则之修订（「修订」）。本集团於本综合财务报表所采纳之修订载列如下： 香港财务报告准则（修订本） 2012 年至 2014 年周期颁布之香港财务报告准则年度改进 香港财务报告准则第 10 号、 香港财务报告准则第 12 号及 香港会计准则第 28 号（2011 年） （修订本） 投资实体�U应用综合账目之例外情况 香港财务报告准则第 11 号（修订本） 收购共同经营业务权益之会计法 香港会计准则第 1 号（修订本） 披露措施 香港会计准则第 16 号及 香港会计准则第 38 号（修订本） 厘清折旧及摊销之可接受方法 香港会计准则第 16 号及 香港会计准则第 41 号（修订本） 农业：生产性植物 香港会计准则第 27 号（2011 年） （修订本） 独立财务报表之权益法 此外，本集团提前应用於二零一八年一月一日或之後开始之年度期间生效之香港财务报告准则第 9 号 （2014 年） 「金融工具」，并已选择二零一六年一月一日为首次应用日期。 香港会计准则第 1 号之修订－披露措施 香港会计准则第 1 号之修订载有就财务报表之呈列方式及披露具针对性的改善。该等修订厘清： 香港会计准则第 1 号的重要性要求； 全面收益报表与财务状况报表内之特定项目可予分拆； 实体就彼等呈列财务报表附注之次序拥有灵活性；及 使用权益法入账之摊占联营公司及合资公司之其他全面收益必须於单一项目内呈列总额，并区分为 随後将会或不会重新分类至损益之项目。 此外，该等修订厘清在财务状况报表及全面收益报表呈列额外小计时适用之要求。 应用该等修订不会对本会计期间或过往会计期间之业绩及财务状况之编制及呈列方式构成重大影响，故 毋须作出过往期间调整。 - 6 -2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（续） 香港财务报告准则第 9 号（2014 年）－金融工具 二零一六年一月一日起应用之会计政策 香港财务报告准则第 9 号（2014 年）阐述金融资产及金融负债之分类、计量及确认。香港财务报告准 则第 9 号 （2014 年） 之最终版本於二零一四年九月颁布。该准则取代香港会计准则第 39 号「金融工具： 确认及计量」中有关金融工具之分类及计量之指引。香港财务报告准则第 9 号（2014 年）保留但简化 混合计量模式，并确立金融资产三个主要计量类别：摊销成本、通过其他全面收益以反映公平值（ 「通 过其他全面收益以反映公平值」 ）及通过损益以反映公平值（ 「通过损益以反映公平值」 ）列账。分类基 准视乎实体之业务模式及金融资产之合约现金流量特徵而定。股本工具投资（非持作买卖） 以公平值计 量，於初始时作出不可撤回之选择将公平值变动呈列为不回收之其他全面收益。新的预期信贷亏损模式 将取代香港会计准则第 39 号所用已发生亏损减值模式。并无对金融负债的分类及计量作出更改，惟指 定为通过损益以反映公平值列账之负债，须於其他全面收益确认本身信贷风险变动。香港财务报告准则 第 9 号（2014 年）放宽了对冲有效性的要求，取代了明确的对冲有效性测试。其对於对冲项目及对冲 工具之间的经济关系有一定要求，「对冲比率」亦须与管理层在风险管理过程中实际使用一致。 按照香港财务报告准则第9号（2014年），本集团并无重列过往期间之数据，而首次应用准则之累计影 响之调整已於保留溢利或适当之股本权益储备於二零一六年一月一日之期初结余内确认。 本集团之金融资产及金融负债於二零一六年一月一日（本集团首次应用香港财务报告准则第9号（2014 年）之日期）之分类及计量之变动概述如下： 原先呈列 香港财务报告准则第 9 号（2014 年） 待售投资 通过损益以 反映公平值 贷款及 应收账项 应用香港财务 报告准则 第 9 号（2014 年） 之重新计量 通过损益以 反映公平值 通过其他 全面收益以 反映公平值 摊销成本 附注 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 金融资产 垫付联营公司款项 - - 55,482 - - - 55,482 垫付接受投资公司款项 - - 413,579 - - - 413,579 垫付一间非控股股东 款项 - - 14,908 - - - 14,908 应收账项、按金及其他 应收账项 - - 7,306,708 - - - 7,306,708 应收证券交易账项及 存款 - - 86,175 - - - 86,175 抵押存款 - - 202,750 - - - 202,750 定期存款、银行结余及 现金 - - 2,849,807 - - - 2,849,807 保管人所持销售所得 款项 - - 1,891,712 - - - 1,891,712 股本证券 －持作买卖 - 364,244 - - 364,244 - -－非持作买卖 (i) 794,693 - - 96,960 - 891,653 -会籍债券 (ii) 16,581 - - 61,553 78,134 - -债券 (iii) - 11,069,270 - - 11,069,270 - -811,274 11,433,514 12,821,121 158,513 11,511,648 891,653 12,821,121 - 7 -2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（续） 香港财务报告准则第 9 号（2014 年）－金融工具（续） 二零一六年一月一日起应用之会计政策（续） 本集团之金融资产及金融负债於二零一六年一月一日（本集团首次应用香港财务报告准则第9号（2014 年）之日期）之分类及计量之变动概述如下：（续） 原先呈列 香港财务 报告准则 第 9 号（2014 年） 摊销成本 应用香港财务 报告准则 第 9 号（2014 年） 之重新计量 摊销成本 千港元 千港元 千港元 金融负债 应付账项及应计款项 1,081,746 - 1,081,746 应付证券交易账项及保证金 11,181 - 11,181 已收按金 2,051,899 - 2,051,899 借贷 14,531,773 - 14,531,773 欠负联营公司款项 1,789,647 - 1,789,647 欠负接受投资公司款项 27,085 - 27,085 欠负非控股股东款项 523,768 - 523,768 20,017,099 - 20,017,099 本集团於二零一六年一月一日提早采纳香港财务报告准则第 9 号（2014 年） 对综合财务报表中联营公司 权益之影响如下�U 原先呈列 应用香港财务 报告准则 第 9 号（2014 年） 之重新计量 香港财务 报告准则 第 9 号（2014 年） 千港元 千港元 千港元 联营公司权益 3,770,476 433 3,770,909 於二零一六年一月一日因金融工具之重新分类及重新计量而对本集团之储备之影响如下�U 证券投资储备 通过其他全面 收益以反映 公平值计量之 金融资产之储备 保留溢利 附注 千港元 千港元 千港元 於二零一六年一月一日（原先呈列） 16,044 - 37,311,403 应用香港财务报告准则第 9 号（2014 年）重新分类 (i) (16,044) 16,044 -应用香港财务报告准则第 9 号（2014 年）重新计量 (i)及(ii) - 96,960 61,553 应用香港财务报告准则第 9 号（2014 年）对联营公司 权益之影响 (i) - 433 -於二零一六年一月一日（重列） - 113,437 37,372,956 - 8 -2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（续） 香港财务报告准则第 9 号（2014 年）－金融工具（续） 二零一六年一月一日起应用之会计政策（续） 附注： (i) 过往分类为待售投资之非上市股本证�� 本集团选择於其他全面收益呈列所有过往分类为待售投资之非上市股本证�凰驷嶂�公平值变动， 此乃由於该等投资为非持作买卖。因此，该等金融资产由原有账面值约 794,693,000 港元之待售投 资重新分类至通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产，并按公平值重新计量约为 891,653,000 港元。累计公平值收益约 16,044,000 港元由证券投资储备重新分类至通过其他全面收 益以反映公平值计量之金融资产之储备。而於二零一六年一月一日重新计量时，额外之公平值收 益约 97,393,000 港元 （包括摊占联营公司之其他全面收益约 433,000 港元） 确认於通过其他全面收 益以反映公平值计量之金融资产之储备。 (ii) 过往分类为待售投资之会籍债券 本集团选择於损益呈列所有过往分类为待售投资之会籍债券随後之公平值变动，此乃由於本集团 考虑到彼等於香港财务报告准则第 9 号（2014 年）之首次应用日期当日之投资目的。因此，该等 金融资产由原有账面值约 16,581,000 港元之待售投资重新分类至通过损益以反映公平值计量之金 融资产，并按公平值重新计量约为 78,134,000 港元。於二零一六年一月一日重新计量时，额外公 平值收益约 61,553,000 港元确认於保留溢利。 (iii) 过往分类为指定为通过损益以反映公平值之金融资产之债券 本集团将指定为通过损益以反映公平值之金融资产重新分类至通过损益以反映公平值计量之金融 资产，彼等於二零一六年一月一日之计量并无变动。 本集团并未提早采纳下列已颁布但仍未生效之新订香港财务报告准则及对现有香港财务报告准则之修 订（「新订及经修订香港财务报告准则」）。 香港财务报告准则第2 号（修订本） 股份付款交易分类及计量 2 香港财务报告准则第10 号及 香港会计准则第28 号（2011 年） （修订本） 投资者与其联营公司或合资公司之间的资产出售或 注资 4 香港财务报告准则第15 号 与客户合约之收入 2 香港财务报告准则第15 号（修订本） 厘清香港财务报告准则第15 号 2 香港财务报告准则第16 号 租赁 3 香港会计准则第 7 号（修订本） 披露措施 1 香港会计准则第 12 号（修订本） 未变现亏损之递延税项资产之确认 1 1 於二零一七年一月一日或之後开始之年度期间生效 2 於二零一八年一月一日或之後开始之年度期间生效 3 於二零一九年一月一日或之後开始之年度期间生效 4 尚待厘定之日期或之後开始之年度期间生效 - 9 -2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（续） 香港财务报告准则第 10 号及香港会计准则第 28 号（2011 年）之修订－投资者与其联营公司或合资公 司之间的资产出售或注资 香港财务报告准则第 10 号及香港会计准则第 28 号 （2011 年） 之修订针对香港财务报告准则第 10 号及 香港会计准则第 28 号 （2011 年） 之间有关投资者与其联营公司或合资公司之间之资产出售或注资两者 规定中不一致情况。该等修订规定，当投资者与其联营公司或合资公司之间的资产出售或注资构成一项 业务时，须全数确认收益或亏损。当交易涉及之资产不构成一项业务时，由该交易产生之收益或亏损於 该投资者之损益确认，惟仅以不相关投资者於该联营公司或合资公司之权益为限。 香港财务报告准则第 15 号－与客户合约之收入 香港财务报告准则第 15 号订立新五步骤模式，以将来自客户合约之收入列账。根据香港财务报告准则 第 15 号，收入按反映实体预期向客户交付货品或服务而有权换取之代价金额而确认。香港财务报告准 则第 15 号之原则为计量及确认收入提供更有条理之方法。该准则亦引入大量定性及定量披露要求，包 括分拆总收入、有关履约责任之资料、合约资产及负债账目结余於各期间之变动以及主要判断及估计。 该准则将取代香港财务报告准则之所有现行收入确认要求。於二零一五年九月，香港会计师公会颁布香 港财务报告准则第 15 号之修订，将香港财务报告准则第 15 号之强制性生效日期延迟一年至二零一八年 一月一日。於二零一六年六月，香港会计师公会颁布香港财务报告准则第 15 号之修订以阐述该准则的 实施问题，包括识别履约责任，委托人与代理人及知识产权许可之应用指引，以及采纳准则之过渡。该 等修订亦旨在协助确保实体於采纳香港财务报告准则第 15 号时能更加一致地应用及减低应用该准则之 成本及复杂性。 香港财务报告准则第 16 号－租赁 香港财务报告准则第 16 号为出租人及承租人识别其租赁安排及会计处理引入一个全面的模式。该模式 是根据客户可否控制该资产来区分租赁合约或服务合约。除短期租约及低价值资产之有限例外情况， 营 业租赁与融资租赁的区别於移除承租人之会计处理 ， 并以承租人对资产使用权及对所有租约确认相关负 债的模式取代。然而，该准则对出租人之会计处理并无重大改变。 本公司之董事（「董事」） 现正评估该等新订及经修订香港财务报告准则之潜在影响，惟尚未厘定该等新 订及经修订香港财务报告准则对本集团之经营业绩及财务状况之编制及呈列方式会否构成重大影响。该 等新订及经修订香港财务报告准则或会导致日後业绩及财务状况之编制及呈列方式出现变动。 3. 收入 收入指已收及应收之物业租金收入、持作出售物业之销售、出售持作买卖之投资收益�u亏损、酒店业务 收入、经纪佣金、经纪服务之交易费用、扣除退货後之化妆品销售以及贷款融资利息收入之合计金额， 分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 物业租金收入 823,856 1,325,875 持作出售物业之销售 2,943,434 151,616 出售持作买卖之投资亏损净额 (37,434) (2,415) 酒店业务收入 - 49,125 经纪服务及化妆品销售收入 15,240 18,196 贷款融资利息收入 52 -3,745,148 1,542,397 - 10 -4. 营运分类 本集团根据主要营运决策者用於作出策略决定时审阅之报告以厘定营运分类。 本集团拥有六项可呈报分类－(i)物业发展及买卖、(ii)零售物业租赁、(iii)非零售物业租赁、(iv)通过其 他全面收益以反映公平值之上市股本投资（二零一五年：待售之上市股本投资） 、(v)持作买卖之上市投 资及财资产品及(vi)非上市投资、投资控股及经纪服务。上述分类方式乃基於本集团管理层用以作出决 策之本集团营运资料。 主要业务活动如下�s 物业发展及买卖 － 物业发展及买卖物业销售 物业租赁 －零售 － 来自零售物业租赁 －非零售 － 来自非零售物业租赁 通过其他全面收益以反映公平值之 上市股本投资 （二零一五年：待售之上市股本 投资） － 通过其他全面收益以反映公平值之上市股本证券 （二零一五年：於待售投资之上市股本证券投资） 持作买卖之上市投资及财资产品 － 於持作买卖之上市证券投资、场外交易及结构性产品 非上市投资、投资控股及经纪服务 － 非上市证券投资、买卖及经纪服务 本集团以扣除税项开支及非控股权益後来自经营之损益（惟不包括主要非现金项目）为基准评估表现。 主要非现金项目为投资物业及其他物业之未变现公平值变动连同其相关之递延税项（如适用）。由於分 类间之收入主要为就行政目的之租金收入，因此并无将分类间之收入入账。 未分摊之公司资产主要包括自用之租赁土地及楼宇、有关物业已付之按金、垫付一间非控股股东款项、 递延税项资产、可收回税款及有关出售附属公司之应收递延代价。 未分摊之公司负债主要包括税项负债、银行贷款（二零一五年�U不包括源自英国之银行贷款）、欠负联 营公司款项、欠负接受投资公司款项、欠负非控股股东款项及递延税项负债 （二零一五年�U亦包括有关 出售一间附属公司已收之按金） 。 本集团用作厘定已呈报分类溢利或亏损之计量方式与二零一五年维持不变。 本集团可呈报分类为营运不同活动之策略业务单元。由於各业务单元拥有不同市场，且要求不同市场策 略，故彼等受个别管理。 此外，业务单元亦於不同国家受个别营运管理。各国应占收入及业绩乃按物业或资产所在地为基准。 一位主要客户（二零一五年：一位）其个别收入占本集团收入之 10%或以上。一位来自物业发展及买 卖分类之香港客户所产生之收入约为 377,836,000 港元（二零一五年：一位来自非零售物业租赁分类之 香港以外之客户所产生之收入约为 182,977,000 港元） 。 - 11 -4. 营运分类（续） 营运分类资料呈列如下： 综合全面收益报表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 物业发展 物业租赁 通过其他 全面收益 以反映 公平值之 上市股本 持作买卖之 上市投资及 非上市投资 、投资控股 所有 其他 及买卖 千港元 零售 千港元 非零售 千港元 投资 千港元 财资产品 千港元 及经纪服务 千港元 分类 千港元 综合 千港元 收入以外之主要现金项目 －香港 - - - - 10,001,356 - - 10,001,356 －其他国家 - - - - 2,087,530 - - 2,087,530 - - - - 12,088,886 - - 12,088,886 收入 来自外部客户之收入 －香港 2,943,434 236,492 269,787 - (37,434) 4,191 11,101 3,427,571 －中国大陆 - 38,531 19,036 - - - - 57,567 －英国 - 23,654 236,356 - - - - 260,010 2,943,434 298,677 525,179 - (37,434) 4,191 11,101 3,745,148 来自扣除非控股权益後之 外部客户收入 2,209,162 297,498 524,759 - (37,434) 4,191 11,101 3,009,277 应占联营公司物业销售 －香港 89,713 - - - - - - 89,713 应占联营公司／接受投资公司租金收入 －香港 - 20,433 39,281 - - - - 59,714 －中国大陆 - 67,308 8,112 - - - - 75,420 2,298,875 385,239 572,152 - (37,434) 4,191 11,101 3,234,124 业绩 分类业绩 －香港 1,402,255 228,673 272,961 189,653 704,720 26,083 23,368 2,847,713 －中国大陆 - 35,519 16,637 - - 4,053 - 56,209 －英国 - 22,906 230,691 - - 304 - 253,901 －其他国家 - - - - 216,385 - - 216,385 1,402,255 287,098 520,289 189,653 921,105 30,440 23,368 3,374,208 摊占联营公司业绩 －应占物业销售净额 －香港 5,119 - - - - - - 5,119 －应占收入总额 －香港 - 19,507 38,078 - - - 2,330 59,915 －中国大陆 - 67,308 8,112 - - - - 75,420 －应占营运成本 －香港 - (793) (6,557) - - - - (7,350) －中国大陆 - (28,135) (2,597) - - - - (30,732) 非控股权益 (392,395) (1,057) (376) - - - - (393,828) 1,014,979 343,928 556,949 189,653 921,105 30,440 25,698 3,082,752 财务费用 - (1,658) (70,241) - (16,123) - - (88,022) 其他收益及亏损净额 (134,542) (160) - - - - - (134,702) 摊占联营公司业绩 －所得税及其他 (28) (31,549) (5,644) - - - (465) (37,686) 所得税开支 - - - (19,117) (117) - - (19,234) 880,409 310,561 481,064 170,536 904,865 30,440 25,233 2,803,108 未分摊项目 未分摊之公司开支净额 (248,247) 未分摊之财务费用 (88,483) 应收递延代价所产生之名义利息收入 1,831,876 出售附属公司之收益 2,311,127 未分摊之所得税开支 (514,832) 未分摊之非控股权益 60,951 本公司拥有人应占本年度之经营溢利 6,155,500 出售投资物业之已变现公平值变动（包括摊占联营公司业绩） －於本年度确认 (372,677) 主要非现金项目 －未变现之投资物业之公平值变动（包括摊占联营公司业绩） 608,389 －递延税项开支 (30,900) 本公司拥有人应占本年度之溢利 6,360,312 - 12 -4. 营运分类（续） 综合全面收益报表（续） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 千港元 核心溢利（不包括主要非现金项目） 本公司拥有人应占本年度之经营溢利 6,155,500 於本年度出售投资物业及物业存货之主要累积已变现公平值变动连同其相关之递延税项（包括确认於 物业重估储备之公平值变动及摊占联营公司业绩）并扣除非控股权益後 －於本年度确认 (372,677) －於过往年度确认 17,248,651 本公司拥有人应占本年度之核心溢利 23,031,474 综合财务状况报表 於二零一六年十二月三十一日 物业发展 物业租赁 通过其他 全面收益 以反映 公平值之 上市股本 持作买卖之 上市投资及 非上市投资 、投资控股 所有 其他 及买卖 千港元 零售 千港元 非零售 千港元 投资 千港元 财资产品 千港元 及经纪服务 千港元 分类 千港元 综合 千港元 资产 分类资产 －香港 2,322,983 3,635,368 4,037,319 4,559,729 13,695,381 364,102 56,246 28,671,128 －中国大陆 - 388,955 27,045 - - - 6,133 422,133 －英国 - 1,508,649 5,551,717 - - - - 7,060,366 －其他国家 - 11 - - 1,577,011 693,763 - 2,270,785 联营公司权益 －香港 81,330 373,778 1,318,165 - - 2,368 5,637 1,781,278 －中国大陆 - 120,649 53,193 - - - - 173,842 垫付联营公司款项 －香港 1,139 - 210 - - 5 1,145 2,499 －中国大陆 - 32,611 14,375 - - - - 46,986 可呈报分类资产 2,405,452 6,060,021 11,002,024 4,559,729 15,272,392 1,060,238 69,161 40,429,017 未分摊之公司资产 5,346,718 综合资产总额 45,775,735 负债 分类负债 －香港 430,034 23,413 62,451 44 7,193,900 11,895 12,480 7,734,217 －中国大陆 - 11,611 25 - - - 80 11,716 －英国 - 13,399 103,813 - - - - 117,212 －其他国家 - 1 15 - 2,700,203 7 - 2,700,226 可呈报分类负债 430,034 48,424 166,304 44 9,894,103 11,902 12,560 10,563,371 未分摊之公司负债 5,312,509 综合负债总额 15,875,880 非流动资产添置 （金融工具及递延税项 资产除外） 328 1,592,723 1,998,998 - - 15 738 - 13 -4. 营运分类（续） 其他重大项目 截至二零一六年十二月三十一日止年度 可呈报 分类 未分摊项目 之调整 已变现 公平值变动 之调整 主要非现金 项目之调整 综合全面 收益报表 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 利息收入 934,720 1,831,876 - - 2,766,596 财务费用 (88,022) (88,483) - - (176,505) 收入净额 846,698 1,743,393 - - 2,590,091 折旧 - (10,304) - - (10,304) 投资物业之公平值变动 - - (415,763) 554,979 139,216 物业存货之减值 (128,457) - - - (128,457) 摊占联营公司业绩 64,686 - 43,086 53,410 161,182 所得税开支 (19,234) (514,832) - (30,900) (564,966) 非控股权益 (393,828) 60,951 - - (332,877) - 14 -4. 营运分类（续） 综合全面收益报表 截至二零一五年十二月三十一日止年度 物业发展 物业租赁 待售之 上市股本 持作买卖之 上市投资及 非上市投资 、投资控股 所有 其他 及买卖 千港元 零售 千港元 非零售 千港元 投资 千港元 财资产品 千港元 及经纪服务 千港元 分类 千港元 综合 千港元 收入以外之主要现金项目 －香港 - - - - 861,625 - - 861,625 －其他国家 - - - - 4,431,956 - - 4,431,956 - - - - 5,293,581 - - 5,293,581 收入 来自外部客户之收入 －香港 50,809 586,748 447,030 - (2,415) 8,116 10,080 1,100,368 －中国大陆 100,807 59,426 44,527 - - - 49,125 253,885 －英国 - 5,167 182,977 - - - - 188,144 151,616 651,341 674,534 - (2,415) 8,116 59,205 1,542,397 来自扣除非控股权益後之 外部客户收入 138,914 650,156 674,098 - (2,415) 8,116 59,205 1,528,074 应占联营公司物业销售 －香港 6,566 - - - - - - 6,566 －中国大陆 102,705 - - - - - - 102,705 应占联营公司／接受投资公司租金收入 －香港 - 19,865 38,068 - - - - 57,933 －中国大陆 - 70,970 67,070 - - - - 138,040 248,185 740,991 779,236 - (2,415) 8,116 59,205 1,833,318 业绩 分类业绩 －香港 32,795 547,237 429,450 - 369,579 46,420 21,159 1,446,640 －中国大陆 32,191 51,620 20,656 - - 21,842 (15,219) 111,090 －英国 - 5,033 178,232 - - 53 - 183,318 －其他国家 - - - - 498,789 (3,899) - 494,890 64,986 603,890 628,338 - 868,368 64,416 5,940 2,235,938 摊占联营公司业绩 －应占物业销售净额 －香港 4,135 - - - - - - 4,135 －中国大陆 5,106 - - - - - - 5,106 －应占收入总额 －香港 - 18,768 36,862 - - - 2,181 57,811 －中国大陆 - 70,970 67,070 - - - - 138,040 －应占营运成本 －香港 - (1,145) (6,032) - - - - (7,177) －中国大陆 - (30,155) (12,203) - - - - (42,358) 非控股权益 (8,199) (1,065) (392) - - - - (9,656) 66,028 661,263 713,643 - 868,368 64,416 8,121 2,381,839 其他收入及开支净额 7,318 - - - - - - 7,318 出售投资物业之收益 - - 17,679 - - - - 17,679 财务费用 - (2,768) (98,012) - (8,023) - - (108,803) 其他收益及亏损净额 (58) (8) - - - - - (66) 摊占联营公司业绩 －所得税及其他 (13,315) (34,143) (54,058) - - - (370) (101,886) 非控股权益 (2) - - - - - - (2) 59,971 624,344 579,252 - 860,345 64,416 7,751 2,196,079 未分摊项目 未分摊之公司开支净额 (237,082) 未分摊之财务费用 (208,062) 应收递延代价所产生之名义利息收入 209,265 出售附属公司之收益净额 941,010 摊占联营公司业绩－出售附属公司之收益（除税後） 514,060 所得税开支 (335,676) 未分摊之非控股权益 17,135 本公司拥有人应占本年度之经营溢利 3,096,729 出售投资物业之已变现公平值变动连同其相关之递延税项（包括摊占联营公司业绩） －於本年度确认 (154,602) 主要非现金项目 －未变现之投资物业之公平值变动（包括摊占联营公司业绩） 4,771,189 －递延税项拨回 13,892 本公司拥有人应占本年度之溢利 7,727,208 - 15 -4. 营运分类（续） 综合全面收益报表（续） 截至二零一五年十二月三十一日止年度 千港元 核心溢利（不包括主要非现金项目） 本公司拥有人应占本年度之经营溢利 3,096,729 於本年度出售投资物业之主要累积已变现公平值变动连同其相关之递延税项（包括摊占联营公司业绩）并扣除非控股权益後 －於本年度确认 (154,602) －於过往年度确认 13,843,651 本公司拥有人应占本年度之核心溢利 16,785,778 综合财务状况报表 於二零一五年十二月三十一日 物业发展 物业租赁 待售之 上市股本 持作买卖之 上市投资及 非上市投资 、投资控股 所有 其他 及买卖 千港元 零售 千港元 非零售 千港元 投资 千港元 财资产品 千港元 及经纪服务 千港元 分类 千港元 综合 千港元 资产 分类资产 －香港 5,006,542 10,607,954 8,230,890 - 8,624,769 333,733 41,915 32,845,803 －中国大陆 - 975,946 828,809 - - - 6,654 1,811,409 －英国 - 116,573 4,319,308 - - - - 4,435,881 －其他国家 - 11 - - 3,088,898 725,873 - 3,814,782 联营公司权益 －香港 142,755 357,486 1,365,871 - - 1,722 5,029 1,872,863 －中国大陆 - 131,621 1,765,992 - - - - 1,897,613 垫付联营公司款项 －香港 7,208 - 181 - - 2 1,126 8,517 －中国大陆 - 30,575 16,390 - - - - 46,965 可呈报分类资产 5,156,505 12,220,166 16,527,441 - 11,713,667 1,061,330 54,724 46,733,833 列为持作出售之资产 9,239,271 未分摊之公司资产 7,082,113 综合资产总额 63,055,217 负债 分类负债 －香港 1,533,734 140,762 153,900 - 210 14,006 6,273 1,848,885 －中国大陆 - 19,086 12,667 - - - 19 31,772 －英国 - 73,862 2,748,353 - - - - 2,822,215 －其他国家 - 1 - - 5,389,995 6 - 5,390,002 可呈报分类负债 1,533,734 233,711 2,914,920 - 5,390,205 14,012 6,292 10,092,874 与列为持作出售之资产 直接相关之负债 1,857,996 未分摊之公司负债 10,778,985 综合负债总额 22,729,855 非流动资产添置 （金融工具及递延税项 资产除外） 219,801 16,451 933,700 - - - 38,927 - 16 -4. 营运分类（续） 其他重大项目 截至二零一五年十二月三十一日止年度 可呈报 分类 未分摊项目 之调整 已变现 公平值变动 及其相关之 递延税项 之调整 主要非现金 项目之调整 综合全面 收益报表 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 利息收入 557,258 209,265 - - 766,523 财务费用 (108,803) (208,062) - - (316,865) 收入净额 448,455 1,203 - - 449,658 折旧 - (55,832) - - (55,832) 投资物业之公平值变动 - - (4,860) 4,694,084 4,689,224 摊占联营公司业绩 53,671 514,060 4,869 77,105 649,705 所得税（开支）拨回 - (335,676) (154,611) 13,892 (476,395) 非控股权益 (9,658) 17,135 - - 7,477 5. 其他收入 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 其他收入包括 : 楼宇管理费收入 80,252 159,989 楼宇管理费开支 (60,359) (141,678) 19,893 18,311 租赁服务收入 21,275 26,137 物业管理服务、租务行政服务及 物业行政服务收入 40,371 27,107 资产管理及保养服务收入 2,354 19,864 谘询及顾问服务收入 306 2,330 顾问费收入 225 237 汇兑收益净额 - 8,908 拨回其他应收款项之减值及相关利息 3,494 7,318 没收销售物业存货按金 460 12 - 17 -6. 投资收入净额 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 通过损益以反映公平值被分类为持作买卖之金融资产： 公平值变动而产生之未变现收益 - 24,159 通过损益以反映公平值计量之金融资产 （二零一五年：指定为通过损益以反映公平值之金融资产） ： 债券之公平值变动而产生之未变现（亏损）收益 (126,183) 309,369 债券之公平值变动而产生之已变现收益（亏损） －公平值变动 139,965 (29,523) －汇兑部分变动 2,999 (4,139) 债券之公平值变动而产生之收益净额 16,781 275,707 会籍债券之公平值变动而产生之未变现亏损 (269) -出售会籍债券之亏损 (53) -待售投资减值亏损 - (3,899) 其他投资收入净额 15,520 14,992 股息收入来自： 上市投资 192,335 34,242 非上市投资 50,502 32,400 利息收入 2,763,833 762,415 3,038,649 1,140,016 利息收入之中包括债券利息约为 923,556,000 港元（二零一五年：521,683,000 港元）及应收递延代价所 产生之名义利息收入约为 1,831,876,000 港元（二零一五年：209,265,000 港元） 。 - 18 -7. 本年度溢利 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 本年度溢利已（扣除）计入： 雇员成本总额： 雇员成本（包括董事酬金） (185,798) (256,098) 退休福利计划供款，扣除已没收供款约 297,000 港元 （二零一五年：794,000 港元） (9,502) (9,782) (195,300) (265,880) 核数师酬金： 本公司核数师 －本年度 (2,306) (2,429) 其他核数师 －本年度 (581) (429) －过往年度拨备不足 (150) (118) 折旧 (10,304) (55,832) 汇兑亏损净额 (25,493) -买卖物业成本确认 (1,296,535) (71,132) 化妆品成本确认 (3,717) (3,479) 酒店存货成本确认 - (5,389) 摊占联营公司税项（已计入摊占联营公司业绩） (11,070) (82,440) 出售持作买卖之投资之所得款项总额 608,587 720,079 出售持作买卖之投资之账面值 (644,717) (721,451) 出售持作买卖之投资之交易成本 (1,304) (1,043) 计入收入内之出售持作买卖之投资亏损净额 (37,434) (2,415) 投资物业租金收入总额 823,856 1,325,875 减：本年度产生租金收入之投资物业直接经营开支 (42,112) (81,303) 本年度并无产生租金收入之投资物业直接经营开支 (4,357) (12,344) 777,387 1,232,228 8. 财务费用 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 利息： 银行贷款 152,644 324,020 其他贷款 77,347 17,304 欠负一间非控股股东款项 - 16,920 利息总额 229,991 358,244 外币贷款之汇兑收益净额 (61,224) (9,281) 其他财务费用 10,251 36,157 179,018 385,120 减： 拨充发展中物业存货资本化之利息 (2,513) (284) 拨充发展中投资物业资本化之利息 - (67,971) 176,505 316,865 於本年度，本集团已按年利率 2.28 厘（二零一五年：介乎 2.23 厘至 6.76 厘）计算拨充合资格资产资本 化之借贷成本约 2,513,000 港元（二零一五年：68,255,000 港元）。 - 19 -9. 其他收益及亏损净额 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 其他收益及亏损净额包括： 出售一间附属公司之收益－Pioneer Time （附注(i)） 1,276,903 -出售一间附属公司之收益－爱美高上海（附注(ii)） 721,294 -出售附属公司之收益－Windsor 集团（附注(iii)） 312,930 -物业存货之减值 (128,457) -就一间联营公司权益及垫付该联营公司款项确认之减值亏损净额 (6,083) -租金担保拨备不足（附注(iv)） (160) (8) 出售附属公司之收益－成都项目（附注(v)） - 707,492 出售附属公司之收益－One 集团（附注(vi)） - 212,332 出售一间附属公司之收益－重庆项目（附注(vii)） - 118,421 出售附属公司之亏损－银高集团（附注(viii)） - (97,235) 附注： (i) 出售一间附属公司之收益乃来自於二零一六年一月十五日出售本集团於 Pioneer Time Investment Limited （「Pioneer Time」） （本公司之一间间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本（「Pioneer Time 出售」） 。Pioneer Time 持有位於香港名为美 国万通大厦（现称为中国恒大中心）之物业。Pioneer Time 出售之详情载列於附注 16(a)。 (ii) 出售一间附属公司之收益乃来自於二零一六年六月二十二日出售本集团於爱美高房地产（上海）有限公司（「爱美高上 海」）（本公司之一间间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本（「爱美高上海出售」） 。爱美高上海持有位於中华人民 共和国（「中国」）上海名为爱美高大厦之物业。爱美高上海出售之详情载列於附注 16(b)。 (iii) 出售附属公司之收益乃来自於二零一六年九月一日出售本集团於 Keep Speed Company Limited（「Keep Speed」）及 Jumbo Grace Limited（「Jumbo Grace」）（彼等均为本公司之间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本及 Jumbo Grace 之附属 公司（统称「Windsor 集团」）（「皇室大厦出售」）。Windsor 集团持有位於香港名为皇室大厦之物业。皇室大厦出售之详 情载列於附注 16(c)。 (iv) 款项乃指於过往年度为出售一项位於香港之投资物业之若干店�m或单位向买家所提供租金担保之拨备不足。 (v) 出售附属公司之收益乃来自於二零一五年七月三十日出售本集团於 Lucky Benefit Limited 及升亮有限公司（彼等均为本公 司之间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本及彼等各自之附属公司（统称「成都项目」）（「成都项目出售」）。成都 项目持有位於中国成都之物业项目，名为华置西锦城、华置都汇华庭及华置广场以及一项按中国合夥企业法注册之 获豁免有限合夥企业的投资。 (vi) 出售附属公司之收益乃来自於二零一五年七月十五日出售本集团於 Asian East Limited（本公司之一间间接全资拥有附属 公司）之全部已发行股本及其附属公司（统称「One 集团」）（「One 出售」）。One 集团持有位於香港名为 The ONE 之物 业。 (vii) 出售一间附属公司之收益乃来自於二零一五年十月二十七日出售本集团於 Million Castle Investments Limited（「Million Castle」）（本公司之一间间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本（「重庆项目」） （「重庆项目出售」）。Million Castle 间接持有一项位於中国重庆名为御龙天峰之物业项目之 25%权益。 (viii) 出售附属公司之亏损乃来自於二零一五年一月十三日出售本集团於 Brass Ring Limited、Union Leader Limited 及中华财 务有限公司（现称为银高财务有限公司）（彼等均为本公司之间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本及彼等各自之 附属公司（统称「银高集团」） （「银高出售」） 。银高集团持有位於香港名为新港中心之物业。 - 20 -10. 所得税开支 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 支出包括： 当期税项： 香港利得税 325,491 112,077 香港以外地区 178,395 218,050 503,886 330,127 过往年度拨备不足（超额拨备） ： 香港利得税 (700) 399 香港以外地区 28,212 (16,482) 27,512 (16,083) 递延税项： 本年度支出 33,568 162,351 564,966 476,395 香港利得税乃根据本年度之估计应课税溢利按税率 16.5%（二零一五年：16.5%）计算。中国附属公司 之中国企业所得税乃按中国企业所得税率 25% （二零一五年：25%）计算。其他司法权区产生之税项乃 按有关司法权区之现行税率计算。 11. 股息 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 (a) 於二零一六年六月六日已派付之二零一五年末期股息 每股 1 港仙（二零一四年：每股 1 港仙） 19,076 19,076 (b) 於二零一六年九月二十三日已派付之二零一六年中期股息 每股 1 港仙（二零一五年：每股 30 港仙） 19,076 572,286 (c) 於二零一五年十二月二十一日宣派并於二零一六年一月二十日 已派付之附有条件之特别中期股息每股 2 港元 3,815,238 -(d) 於二零一六年八月十一日已派付之特别中期股息 每股 2.1 港元 4,006,000 -(e) 於二零一六年九月一日已派付之特别中期股息 每股 3.23 港元 6,161,610 -(f) 於二零一四年十二月十六日宣派并於二零一五年一月十三日 已派付之特别中期股息每股 4 港元 - 7,630,476 (g) 於二零一五年七月十五日已派付之特别中期股息 每股 2.6 港元 - 4,959,810 (h) 於二零一五年九月十四日已派付之特别中期股息 每股 1.2 港元 - 2,289,143 已派付股息总额 14,021,000 15,470,791 於二零一七年一月十六日 ， 董事会宣派特别中期股息每股合共 2 港元 ， 并已於二零一七年二月十日派付 。 董事会建议宣派本年度之末期股息每股 1 港仙（二零一五年：每股 1 港仙） ，有待股东於本公司之应届 股东周年大会上批准。 - 21 -12. 每股盈利 本公司拥有人应占之每股基本及摊薄盈利乃根据以下数据计算： 二零一六年 千港元 二零一五年 千港元 盈利�U 计算每股基本及摊薄盈利之盈利 ` 本公司拥有人应占本年度之溢利 6,360,312 7,727,208 股份数目 二零一六年 二零一五年 股份数目： 计算每股基本及摊薄盈利之普通股加权平均数 1,907,619,079 1,907,619,079 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度，由於并无摊薄事项，故上述两年度之每股摊 薄盈利与每股基本盈利相同。 13. 通过损益以反映公平值计量之金融资产 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 债券 14,952,866 -会籍债券 62,807 -15,015,673 -作报告用途之分析： 非流动性质 373,050 -流动性质 14,642,623 -15,015,673 -以美元（「美元」）、欧元（「欧元」）、英镑（「英镑」）及新加坡元（「新加坡元」）计值之债券之主要内容 如下： 名义金额 到期日 143,000,000 美元 二零一八年 85,882,000 美元 二零一九年 186,000,000 美元 二零二零年 45,500,000 美元 二零二一年 30,000,000 美元 二零二二年 113,000,000 美元 二零二三年 41,000,000 美元 二零二六年 2,300,000 欧元 二零二六年 2,500,000 美元 二零二八年 29,000,000 美元 二零三六年 3,750,000 美元 二零四二年 34,000,000 美元 二零四六年 10,000,000 美元 二零七二年 20,000,000 美元 二零七五年 1,064,036,000 美元 永久 28,600,000 欧元 永久 11,000,000 英镑 永久 42,750,000 新加坡元 永久 - 22 -14. 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项包括应收贸易账项约 5,894,000 港元（二零一五年： 12,315,000 港元），包括预先开单而预期租户会於收到租单後支付之应收租金，以及来自化妆品业务之应收款项。 根据各项收入之确认日期呈列之应收贸易账项（扣除呆帐拨备）於报告期末之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 零至三十日 2,371 2,443 三十一日至六十日 794 649 六十一日至九十日 693 362 九十日以上 2,036 8,861 5,894 12,315 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项包括有关成都项目出售、重庆项目出售及 Pioneer Time 出售 之递延代价之应收代价合共约 5,100,696,000 港元（二零一五年：成都项目出售及重庆项目出售 6,808,466,000 港元） ，当中约 3,998,358,000 港元（二零一五年：2,810,108,000 港元）将於一年内收取并 列作流动性质及 1,102,338,000 港元（二零一五年：3,998,358,000 港元）将於一年後收取而列作非流动 性质。该应收递延代价初步按公平值确认并其後按摊销成本计量，列入其他应收账项。 成都项目出售之代价为 6,500,000,000 港元，於二零一五年十二月三十一日，其中 10%已从盛誉（BVI） 有限公司（「盛誉」）（为恒大地产集团有限公司（现称为中国恒大集团）之一间全资拥有附属公司（独 立於本公司且与其概无关连））收取。根据於二零一五年七月十四日订立成都项目出售之股权及债权转 让协议，余下 90%（金额为 5,850,000,000 港元）之成都项目出售之应收现金代价将从出售协议日期起 二十四个月内分四期收取。於本年度，本集团已收取 2,600,000,000 港元（二零一五年：无） 。 重庆项目出售之代价为 1,750,000,000 港元，於二零一五年十二月三十一日，其中 15%已从盛誉收取。 根据於二零一五年十月十九日订立重庆项目出售之股权及应收债权转让协议，余下 85%（金额为 1,487,500,000 港元） 之重庆项目出售之应收现金代价将从出售协议日期起二十四个月内分四期收取。 於 本年度，本集团已收取 612,500,000 港元（二零一五年：无） 。 Pioneer Time 出售之代价约为 12,448,280,000 港元 （经调整後） ，其中 5,000,000,000 港元已於 Pioneer Time 出售完成日从盛誉收取。根据於二零一五年十一月十二日订立 Pioneer Time 出售之股权及债权转让协 议，余下金额约 7,448,280,000 港元之 Pioneer Time 出售之应收现金代价将从 Pioneer Time 出售完成日起 六年内分六期收取。於本年度，本集团已收取 5,700,000,000 港元。 15. 应付账项及应计款项 应付账项及应计款项包括应付贸易账项约 24,879,000 港元（二零一五年：64,975,000 港元）。 应付贸易账项於报告期末之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 零至九十日 965 50,813 九十日以上 23,914 14,162 24,879 64,975 - 23 -16. 出售附属公司 (a) 於二零一六年一月十五日之 Pioneer Time 出售 於二零一五年十一月十二日 ， 开程投资有限公司（「开程」）（本公司之一间间接全资拥有附属公司） 与盛誉订立一项股权及债权转让协议。据此，开程同意出售及盛誉同意购买 Pioneer Time 之全部 已发行股本。 Pioneer Time 出售於二零一六年一月十五日完成，代价约为 12,448,280,000 港元（经调整後） 。於 完成後，Pioneer Time 不再为本公司之一间附属公司，其业绩、资产及负债已不再计入本集团之综 合业绩、资产及负债内。 Pioneer Time 出售之详情已载列於本公司日期为二零一五年十一月十二日及二零一六年一月十五 日之公布以及二零一五年十二月三日之通函内。 二零一六年 千港元 Pioneer Time 於出售日期之资产净值如下�U 投资物业 8,657,600 物业、厂房及设备 505,585 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项 5,006 银行结余及现金 554 应付账项及应计款项 (1,268) 按金及预收款项 (54,249) 税项负债 (1,763) 递延税项负债 (17,651) 欠负本集团款项 (1,053,961) 出售资产净值 8,039,853 销售欠负本集团款项 1,053,961 出售一间附属公司之收益 1,276,903 10,370,717 以下列方式支付： 已收现金代价 5,000,000 递延代价之现值（附注） 5,372,854 10,372,854 出售所产生之开支 (2,137) 10,370,717 出售时产生之现金流入净额： 现金代价 12,448,280 应收现金代价（附注） (7,448,280) 过往年度已收取按金 (1,250,000) 已收现金代价 3,750,000 出售所产生之开支 (2,137) 已出售之银行结余及现金 (554) 3,747,309 Pioneer Time 出售之收益已计入综合全面收益报表之其他收益及亏损净额（附注 9(i)）内。 附注： 递延代价乃指随 Pioneer Time 出售完成日起六年内分六期以现金收取之应收代价约 7,448,280,000 港元。於二零 一六年七月四日，本集团已收取 5,700,000,000 港元。 - 24 -16. 出售附属公司（续） (b) 於二零一六年六月二十二日之爱美高上海出售 於二零一六年五月十九日，数码星有限公司（「数码星」） （本公司之一间间接全资拥有附属公司） 与独立第三方订立一项股权转让协议，出售爱美高上海之全部已发行股本。 爱美高上海出售於二零一六年六月二十二日完成，代价相当於约 1,355,843,000 港元。於完成後， 爱美高上海不再为本公司之一间附属公司，其业绩、资产及负债已不再计入本集团之综合业绩、 资产及负债内。 二零一六年 千港元 爱美高上海於出售日期之资产净值如下�U 投资物业 1,037,057 设备 195 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项 1,527 可收回税款 185 银行结余及现金 49,168 应付账项及应计款项 (9,289) 按金及预收款项 (17,328) 递延税项负债 (438,081) 出售资产净值 623,434 於出售时拨回之汇兑储备 9,053 出售一间附属公司之收益 721,294 1,353,781 以下列方式支付： 现金代价 1,355,843 出售所产生之开支 (2,062) 1,353,781 出售时产生之现金流入净额： 现金代价 1,355,843 出售所产生之开支 (2,062) 已出售之银行结余及现金 (49,168) 1,304,613 爱美高上海出售之收益已计入综合全面收益报表之其他收益及亏损净额（附注 9(ii)）内。 (c) 於二零一六年九月一日之皇室大厦出售 於二零一五年十二月二十三日，(i)中华娱乐置业有限公司（「中娱置业」）（本公司之一间直接全资 拥有附属公司）；(ii)本公司，作为中娱置业担保人；(iii) Magic Square Limited（「Magic Square」） （一间由刘銮雄先生（「刘銮雄先生」）（本公司当时之主要股东及控股股东）全资拥有之公司）； 及(iv)刘銮雄先生，作为 Magic Square 担保人，订立一项买卖协议。据此，中娱置业同意出售及 Magic Square 同意购买 Keep Speed 之全部已发行股本。 於同日，(i) Good Top Limited （「Good Top」）（本公司之一间间接全资拥有附属公司）；(ii)本公司， 作为 Good Top 担保人；(iii) Best Range Limited（「Best Range」）（一间由刘銮雄先生全资拥有之公 司）；及(iv)刘銮雄先生，作为 Best Range 担保人，订立一项买卖协议（「皇室大厦买卖协议」） 。据 此，Good Top 同意出售及 Best Range 同意购买 Jumbo Grace 之全部已发行股本。 皇室大厦出售於二零一六年九月一日完成，总代价约为 6,187,432,000 港元。於完成後，Windsor 集团不再为本公司之附属公司，其综合业绩、资产及负债已不再计入本集团之综合业绩、资产及 负债内。 - 25 -16. 出售附属公司（续） (c) 於二零一六年九月一日之皇室大厦出售（续） 於皇室大厦出售完成後，本集团录得出售附属公司之收益约为 312,930,000 港元。该收益主要来自 (i)於二零一六年六月三十日就投资物业进行重估（按照本集团的会计政策对本集团之投资物业於 二零一六年六月三十日进行重估），较皇室大厦买卖协议内之物业估值，投资物业公平值减少为 343,763,000 港元 （其中 72,000,000 港元之收益於二零一五年确认 ，而约 415,763,000 港元之亏损於 二零一六年确认） ；(ii)於本年度投资物业之添置约为 26,797,000 港元；及(iii)於二零一六年六月三 十日就通过损益以反映公平值计量之金融资产进行重估（由於提早采纳香港财务报告准则第 9 号 （2014 年） ， 按照本集团的会计政策对本集团之通过损益以反映公平值计量之金融资产於二零一六 年六月三十日进行重估），较皇室大厦买卖协议内之估值， 会籍债券公平值增加为 2,200,000 港元。 皇室大厦出售之详情已载列於本公司日期为二零一五年十二月二十三日、二零一六年二月二日、 二零一六年九月一日及二零一六年十月五日之公布以及二零一六年一月十五日之通函内。 二零一六年 千港元 Windsor 集团於出售日期之综合资产净值如下�U 投资物业 10,483,034 设备 1,084 通过损益以反映公平值计量之金融资产 15,000 应收账项、按金、其他应收账项及预付款项 71,107 抵押存款 181,902 银行结余及现金 14,412 本集团欠负款项 4,624,834 应付账项及应计款项 (22,456) 按金及预收款项 (228,163) 税项负债 (30,265) 借贷 (4,585,000) 递延税项负债 (27,989) 欠负本集团款项 (2,550,592) 出售综合资产净值 7,946,908 销售欠负本集团款项 2,550,592 承担本集团欠负款项 (4,624,834) 出售附属公司之收益 312,930 6,185,596 以下列方式支付： 现金代价 6,187,432 出售所产生之开支 (1,836) 6,185,596 出售时产生之现金流入净额： 现金代价 6,187,432 以特别中期股息支付（附注） (4,320,773) 已收现金代价净额 1,866,659 出售所产生之开支 (1,836) 已出售之银行结余及现金 (14,412) 1,850,411 皇室大厦出售之收益已计入综合全面收益报表之其他收益及亏损净额（附注 9(iii)）内。 附注： Best Range 选择以刘銮雄先生之特别中期股息权利（附注 1 1(e)）用作支付代价，金额约为 4,320,773,000 港元。 - 26 -17. 资本承担 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 已批准及已签约： 香港物业发展开支 15,026 102,257 翻新物业 5,656 6,997 有限合夥企业之资本投资（附注） 125,434 126,901 接受投资公司之注资 - 171,600 146,116 407,755 附注： 本集团就一间按开曼群岛获豁免有限合夥企业法（经修订）成立之获豁免有限合夥企业（「开曼群岛合夥企业」）承诺 作出 100,000,000 美元（相当於约 775,500,000 港元）之资本注资。於报告期末，本集团已注资约 83,825,000 美元（相 当於约 649,768,000 港元）（二零一五年十二月三十一日： 83,625,000 美元（相当於约 648,214,000 港元））资本承担金额。 未注资之金额约为 16,175,000 美元（相当於约 125,434,000 港元（经汇兑调整後）） 。 18. 或然负债及资产 或然负债 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 为附属公司获授银行共用之银行信贷额以取替 现金公用事务存款而向一间银行提供之担保 15,000 15,000 或然资产 於 Moon Ocean Ltd.（「Moon Ocean」）案例完成後开发分占增值或补偿分占增值 於二零一四年九月一日，(i) Data Dynasty Limited（「Data Dynasty」） （本公司之一间间接全资拥有附属 公司） ；(ii)本公司，作为 Data Dynasty 担保人；(iii) One Midland Limited（「One Midland」） （一间由刘銮 雄先生全资拥有之公司） ；及(iv)刘銮雄先生，作为 One Midland 担保人，订立一项买卖协议（名为「Moon Ocean 买卖协议」）。据此，Data Dynasty 同意出售及 One Midland 同意购买 Value Eight Limited（「Value Eight」） 之全部已发行股本 ， Value Eight 透过 Moon Ocean 持有有关澳门土地 （定义见下文）之投资（「Moon Ocean 出售」）。 於二零一四年十月三十一日完成 Moon Ocean 出售的前提下，(a)倘 Moon Ocean 向中国澳门特别行政区 （「澳门」）提出上诉（「上诉」）之裁决有利於 Moon Ocean，并成为最终裁决，而 Moon Ocean 原有之 澳门土地 （「澳门土地」） 之业权再次归属於 Moon Ocean ，则 One Midland 须根据 Moon Ocean 买卖协议 向 Data Dynasty 支付开发分占增值；或(b)倘上诉之裁决不利於 Moon Ocean，并成为最终裁决，则 One Midland 须根据 Moon Ocean 买卖协议向 Data Dynasty 支付补偿分占增值。 上诉包括(i)就澳门行政长官宣告澳门行政长官早前於二零零六年三月确认同意将澳门土地之土地批给 衍生权利转让予 Moon Ocean 以及相关土地批给合同之修改的行为无效提出上诉（「第一次决定上诉」）； 及(ii)就澳门土地工务运输局发出之通知，有关澳门行政长官宣告早前於二零一一年三月确认批准增加 澳门土地之住宅总楼面面积及土地交换的行为无效提出上诉（「第二次决定上诉」）。 开发分占增值或补偿分占增值（视情况而定）之安排让本集团可於 Moon Ocean 买卖协议完成後分占就 澳门土地及御海南湾项目可能出现之增值或补偿。 - 27 -18. 或然负债及资产（续） 或然资产（续） 於 Moon Ocean Ltd.（「Moon Ocean」）案例完成後开发分占增值或补偿分占增值（续） One Midland 应付 Data Dynasty 之所有开发分占增值或补偿分占增值（视情况而定）总额之最高金额为 12,500,000,000 港元。 董事认为 One Midland 应付予 Data Dynasty 之所有开发分占增值或补偿分占增值（视情况而定）总额以 及开发分占增值或补偿分占增值（视情况而定）之最高金额 12,500,000,000 港元属公平合理，并符合本 公司及本公司之股东整体利益。 澳门终审法院於二零一六年六月二十二日的判决中驳回第一次决定上诉。 截至本公布日期 ， 第二次决定 上诉仍在进行当中。 Moon Ocean 出售、开发分占增值及补偿分占增值之详情已载列於本公司日期为二零一四年九月二日之 公布及二零一四年九月二十三日之通函内。 - 28 -股息 於 本 年 度 内 ， 董 事 会 已 支 付 中 期 股 息 每 股 1 港 仙 （ 派 息 日 ： 二 零 一 六 年 九 月 二 十 三 日 ）（ 二 零一 五 年：每股 3 0 港 仙 ） 及 特 别 中 期 股 息 （ i ） 每股 2 港 元 （ 派 息 日 ： 二 零 一 六 年 一 月 二 十 日 ）（ 二 零 一 五 年：每股 4 港元 及 每股 2 . 6 港元） 、（ ii ） 每股 2. 1 港 元（ 派 息 日： 二 零 一 六 年 八 月十 一 日 ）及 （ iii ） 每股 3.23 港 元（ 派 息 日：二 零 一 六 年 九 月 一 日 ）（ 二 零 一 五 年：每 股 1 . 2 港元） 。於 本 年 度 後，董 事 会 亦 已 宣 派 本 年 度 之 特 别 中 期 股 息 每 股 1.36 港元 ，及 有 关 二 零 一 七 年 二 月 完 成 之 出 售 交 易 之 特 别 中 期 股 息 分别 每股 0.46 港元 及 每股 0.18 港 元（ 派 息 日：二 零 一 七 年 二 月 十 日 ）。由 於 本 公 司 在 本 年 度 内 已 派 付 优 厚 之 中 期 股 息，董 事 会 建议 派 发 本 年 度 之 象徵性 末 期 股 息 每 股 1 港 仙 （ 「 末 期 股 息 」 ） （ 二 零 一 五 年 ： 每 股 1 港 仙 ） 。 待 股 东 於 本 公 司 将 於 二 零 一 七 年五月 二 十 四 日 举 行 之 应 届 股 东 周 年 大 会 （ 「 二 零 一 七 年股 东 周 年 大 会 」 ） 上 批 准 ， 股 息 单 将 於 二 零 一 七 年 六 月 十二 日 或 前 後 寄 发 予 於 二 零 一 七 年 六 月 一 日 名 列 本 公 司 股 东 名 册 之 股 东 。 暂 停 办 理 股 东 登 记 手 续 为 确 定 股 东 出 席 二 零 一 七 年 股 东 周 年 大 会 并 於 会 上 投 票 的 资 格 ， 及 获 派 建 议 末 期 股 息 的 权 利 ， 本 公 司 将 分 别 於 下 列 期 间 暂 停 办 理 股 东 登 记 手 续 ： （1） 为确 定 出 席 二 零 一 七 年 股 东 周 年 大 会 并 於 会 上 投 票 的 资 格 ： 交 回 股 份 过 户 文 件 以 作 登 记 的 最 後 时 限 二零一 七 年 五 月 十 八 日 下 午 四 时 三 十 分 暂 停 办 理 股 东 登 记 手 续 二零一 七 年 五 月 十 九 日 至二零一 七 年 五 月 二 十 四 日 （ 包 括 首 尾 两 天 ） （ 2 ） 为 确 定 获 派 建 议 末 期 股 息 的 权 利 ： 交 回 股 份 过 户 文 件 以 作 登 记 的 最 後 时 限 二零一 七 年 五 月 二 十 九 日 下 午 四 时 三 十 分 暂 停 办 理 股 东 登 记 手 续 二 零 一 七 年五月 三 十 一 日 至二零一 七 年 六 月 一 日 （ 包 括 首 尾 两 天 ） 记录日期 二 零 一 七 年 六 月 一 日 为 符 合 资 格 出 席 二 零 一 七 年 股 东 周 年 大 会 并 於 会 上 投 票 ， 及 获 派 建 议 末 期 股 息 ， 所 有 填 妥 的 股 份 过 户 文 件 连 同 有 关 股 票 必 须 於 上 述 分 别 指 明 的 最 後 时 限 前 送 达 本 公 司 於 香 港 之 过 户 登 记 分 处 香 港 中 央 证 券 登 记 有 限 公 司 ， 地 址 为 香 港 湾 仔 皇 后 大 道 东 183 号 合 和 中 心 17 楼 1712 - 1716 号�m。 - 29 -财 务 业 务 回 顾 业绩 收入 本 年度 之 收 入 为 3,745 , 1 00,00 0 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 1 , 542 , 4 00,000 港元 ） ， 较 去 年 增加 142 . 8 % ， 当 中 包 括 租 金 收 入 总 额 823,9 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 1 , 325 , 9 00,000 港元 ） ， 物 业 销 售 2 , 943 ,4 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 1 51 , 6 00,00 0 港 元 ）， 按 净 额 基 准 呈 报 出 售 持 作 买 卖 之 投 资 之 亏损 为 37 , 4 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 2 , 4 00,000 港 元 ） 及 其 他 收入 为 15 , 2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 67 , 3 00,000 港元 ） 。 该 收 入 增加 主 要 来 自 买 卖 物 业 之 销 售 增加 。 毛利 本 年度之 毛利为 2 , 147,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年：1,286,9 00,000 港元 ），较 去 年 增加 66.9 % ， 该 增加 主 要 来 自 物 业 销 售 之 溢 利 增加 1,337,3 00,000 港元 而 租 金 收 入 净 额 则 减少 4 54,8 00,000 港元 。 物业租赁 在 物 业 租 赁 方 面 ， 於 本年度 零 售 部 分 及 非 零 售 部 分 之 租 金 收 入 分 别 大 幅 下 降 54.1 % 至 298,7 00,000 港元 及 22.1 % 至 525,2 00,000 港元 。 本年度 录得之租金收入总额较去年 之 1,325,900 ,000 港 元 减 少 37.9 % 至 823 ,9 00,000 港元。 连同应占 联 营 公 司 及 接 受 投 资 公 司 租 金 收 入 135,1 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 196,0 00,000 港 元 ） ， 本 集 团 扣 除 非 控 股 权 益 後 应 占 租 金 收 入 总 额 957 , 4 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 1,520,2 00,000 港 元 ） ， 相 对 去 年 跌 幅 为 37 . 0 % 。 本 年度 之 应 占 租 金 收 入 净 额 为 900,9 00,000 港 元，较 去 年 之 1,374,9 00,000 港 元 减 少 34.5 %。 应 占 租 金 收 入 及 租 金 收 入 净 额 之 下 降 主 要 由 於 本 集 团 分 别 於 二 零 一 六 年 九 月 、 二 零 一 六 年 六 月、二 零 一 六 年 一月 及 二 零 一 五 年 七 月 出 售 持 有 皇 室 大 厦、位 於 中 国 上 海 之 爱 美 高 大厦、 美 国 万 通 大 厦（ 现 称 为 中 国 恒 大 中 心 ）及 The O NE 之 附 属 公 司 後， 自 此 彼 等 业 绩 已 不 再 计 入 本 集 团 所 致 。 就於 二零一 六 年 十二 月 三 十 一 日 之 余 下 投 资 物 业 而 言 ， 应 占 租 金 收 入 及 租 金 收 入 净 额 与 去 年 维 持 稳 定 表 现 。 此 外 ， 位 於 英 国 之 新 购 入 物 业 於 本 年 度 带 来 租 金 收 入 及 租 金 收 入 净 额 分 别 为 60,0 00,000 港元 及 58,3 00,000 港元。 物 业 发 展 及 买 卖 於 本年度 ，本 集 团 及 其 联 营 公 司 之 应 占 物业 销 售 收 入 为 2,298,9 00,000 港元（ 二 零 一 五 年 ： 248,2 00,000 港元 ） 及 相 关 应 占 溢 利 为 1,015,0 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 66,0 00,000 港元 ） 分别 为 去 年 之 9.3 倍 及 15.4 倍 。 销售 位於 西区 之 南 里 壹 号 （ 占 100% 权 益 ） 录得 溢利 53,2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 销售 位於 中国 成 都 之 华 置西 锦 城 第 一 期、第 二 期 及 车位 （占 1 00% 权 益 ）分 别 录 得 溢 利 400 ,000 港元、2,1 00,000 港 元 及 7 ,700,000 港元 以及 位於 中国 成 都 之 华 置都 汇 华 庭 第 一 座（ 占 100% 权 益 ） 录 得 溢 利 22, 0 00,000 港 元 ） 。 销 售 位 於 半 山 区 西 部 之 �H珀 （ 占 7 0 % 权益 ） （ 包 括 出 售 �H 珀 一 个 单 位 及 一 个 车 位 予 一 位 关 连 人 士 并 於 以 下 「 其 他 资 料 及 报 告 期 末 後 事 项 」 一 节 内 披 露 ） 及 销 售 位 於 湾 仔 之 尚 翘 峰 车 位（占 87.5% 权 益 ） 分 别 为 本 集 团 带 来 应 占 溢 利 954,4 00,000 港元及 2 ,700,000 港元 （二零 一 五 年： 销售 位於 湾 仔 之 壹环 及 尚 翘 峰 车 位（ 皆 占 87.5% 权 益 ） 分别 带 来 应占 溢利 23,9 00,000 港元及 4 , 7 00,000 港 元 ） 。 - 30 -至於由 联 营 公 司 所 持 有 之 物 业 ， 销售 位 於 元 朗 之 逸 翠 轩 车位 （占 50 % 权 益 ） 及 位 於 西 九 龙 之 帝 �o 皇 殿 之 车 位（占 25% 权 益 ）分 别 带 来 溢利 500 ,000 港 元 及 4 , 200 ,000 港元（ 二 零 一 五年： 销售 位 於 香 港 仔 之 兴 伟 中 心 （ 占 50% 权 益 ）及 位 於 中国 重 庆 之 御 龙 天 峰 （ 占 25% 权 益 ） 分 别 带 来 溢 利 100,000 港 元 及 5,100,00 0 港元 ） ， 该 溢 利 已 列 入 摊 占 联 营 公 司 业 绩 。 於 二零一 六 年 十二 月 三十一日 ， 从已 订 约 出 售 之 物 业 存 货 中 已 收 取 之 按 金 为 84,5 00,000 港 元。当 中 包 括 从 已 订 约 出 售 南 里 壹 号 收 取 之 按 金 为 2 , 9 00,000 港 元，其 销 售 额 为 29 , 0 00,000 港 元（ 扣除 折 扣 後 ），已 订 约 出 售 �H珀 收 取 之 按 金 为 25,2 00,000 港 元，其 销 售 额 为 265,1 00 , 0 00 港元（ 扣 除 现 金 回 赠 後 ） 及 本 集 团 应 占 销 售 额 为 185,6 00 ,000 港元 ， 以 及 从 已 订 约 出 售 尚 翘 峰 收 取 之 按 金 为 56,4 00,000 港 元 ， 其 销 售 额 为 564,2 00 , 0 00 港 元 及 本 集 团 应 占 销 售 额 为 493,7 00 ,000 港 元 。 总 括 而 言 ， 本 集 团 於 本年度 连 同 联 营 公 司 已 签 订 物 业 买 卖 协 议 （包括 与 第 三 者 签 订 之 已 订 约销售 协议 ）之 应 占 订 约 销售 额为 1,608,1 00,000 港元（ 扣除 现 金 回 赠 或 折扣 後 ）（ 二 零 一 五 年： 连 同 一 位 关 连 人 士 合 共 1,457,1 00,000 港 元 ）。 於 本 年 度 已 确 认 之 应 占 物 业 销 售 溢 利 总额为 1,015,0 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 66,0 00,000 港 元 ） 。 证券投资 本集团 在 一 般 及 正 常 业 务 过 程 中 进 行 证 券 投 资 活 动 。 於 本 年 度 ， 本 集 团 录 得 出 售 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 之 已 变 现 亏损 为 37 , 4 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 2,4 00,000 港元）（ 其收益 ／亏 损 已 包 括 於 收 入 内 ） ，所 得 销 售 总 额 为 608 , 6 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年：720,1 00,000 港元 ） 。 然 而，出 售 债 券 确认 已变现 收益 为 142,9 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 已 变 现 亏损 33,7 00,000 港 元 ） 。 於 本 年 度 已 变 现 收益 净 额 为 105,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 已变现 亏损 净额 为 36 , 1 00,000 港 元 ） 。 此 外，本 集 团 录 得 来 自 债 券 之 公 平 值 变 动 之 未 变 现 亏 损 为 126,2 00,000 港元（ 二 零 一 五 年 ： 来自 持 作 买 卖 之 上市 投资 及 债 券 之 公 平 值 变 动 之 未 变 现 收 益 333 , 5 00,000 港元） ， 对 本 集 团 现 金 流 量 并 无 构成 影响。 总 括 以 上 及 加 入 股 息 收 入 净 额 、 利 息 收 入 、 其 他 投 资 收 入 净额 及财务 费 用 净 额 之 收 入 净 额 为 1 , 096 , 1 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 562,9 00,000 港元 ） ， 证 券 投 资 之 确认 收 益 为 1,075,4 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 860,3 00,000 港 元 ） 。 以 下 就 来 自 不 同 类 型 之 证 券 投 资 收 入 ／ 开 支 作 进 一 步 详 述 。 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 之 上 市 股 本 投 资 於 二零一 六 年 五 月 ， 本集团 以 代 价 6,926,2 00,000 港元 收 购 盛 京 银 行 股 份 有 限 公 司 （「盛京 银行 」）577,180,5 00 股 H 股 股 份 （ 股 份 代 号： 2066 ），并 计 入 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平值 计 量 之 金 融 资 产 内 。 於 本 年度 ， 股 息 收 入 189,6 00,000 港元 （ 扣 除 开 支 後 ） 及 扣除 预 提税 19,1 00,000 港元 後 ， 所 得 之 股 息 收 入 净 额 为 170,5 00,000 港元 并於 综 合 全 面 收 益 报 表 中 确 认，以 及 公 平 值 变 动 之 未 变 现 亏 损 2,366,5 00,000 港元 计 入 为 其 他 全面 支出。本 集 团 相 信盛京银行股价 由 二 零 一 六 年 五 月 至 十 二 月 底 之下跌，乃由於 ( 其中包括 ) 中 国 经 济 增 长 放 缓 及 中 国 银 行 业 风 险 管 理 具 挑 战 之 环 境 下 所 致 。 公 平 值 变 动 乃非 现金 项 目 ， 对 本 集 团 现 金 流 量 并 无 构成 影 响 。 盛 京 银 行 为 一 间 於 中 国 注册 成立 之 股份 有限 公 司 及 商 业 银 行 ， 主 要 从 事 公司 银 行 业 务 、 零 售 银 行 业 务 及 资 金 业 务 。 其 公 司 银 行 业 务 之产品 及 服 务 包 括 企 业 贷 款 及 垫 款 、 贸 易 融 资 及 存 款 服 务、代 理 服 务 以 及汇款 及 结 算 服 务。 盛 京 银 行 之 H 股 股 份 於 联 交 所 主 板 上 市。其 总 部 设 於 中 国 辽 宁 省 渖 阳 市 ， 为 一 间 於 中 国 东 北 地 区 领 先 之 商 业 银 行 。 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 及 财 资 产 品 持作买卖之上市投资及财资产品於 本年度 计入财务费用前／後分别录得 溢利 921 , 0 00,000 港元及 904,9 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 868,300 ,000 港元 及 860,3 00,000 港 元 ） 。 - 31 -於 本 年 度 ， 反 映 於 综 合 全 面 收 益 报 表 内 之 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 及 财 资 产 品之 溢利 ， 包 括 上 市 证 券 之 已 变 现 亏 损 37 , 4 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 2,4 00,000 港 元 ）、债 券 之 已 变 现 收益 142,9 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 已 变 现 亏 损 33,7 00,000 港元 ）、债 券 之 公 平 值 变 动 之 未 变 现亏损 126,2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 持 作 买 卖 之 上市 投资 及债券之 公 平 值 变 动 之 未 变 现收益 333 , 5 00,000 港元） 以 及 股 息 收 入 净 额 、 利 息 收 入 与 其 他 投 资 收 入 净额 941,7 00,000 港 元（ 二 零 一 五 年： 570,9 00,000 港 元 ）。於 本年度 ，相 关 财 务 费 用 净 额 为 16,1 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年： 8,0 00,000 港 元 ） ， 当 中 包 括 利 息 开 支 77,3 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 17,3 00,000 港 元 ） 及 汇 兑 收 益 61,2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 9 , 30 0,000 港 元 ） 。 其 他 收 入 及 开 支 本年度 之 其 他 收 入 主 要 来 自 楼 宇 管 理 费 收 入 净额 、 资 产 管 理 及 保 养 服 务 收 入 、 物 业 管 理 服 务、租 务 行 政 服 务 及 物 业 行 政 服 务 收 入 、 谘 询 及 顾 问 服 务 收 入 以 及 租 赁 服 务 收 入 ， 减少 至 102,9 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 134,9 00,000 港 元 ） ， 较 去 年 减少 23.7 % 。 於 本年度 ，行 政 开 支 减少 3.9 % 至 331,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年： 344,8 00,000 港元）。财 务费用 於 本年度 减少 44 . 3 % 至 176,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 316,9 00,000 港 元 ） ， 当中 包括 外 币 贷 款 用 以 对 冲 外 币 计 值 之 证 券 投 资 之 汇 兑 收 益 61,2 00,000 港元 （二零一五年： 9 , 3 00,000 港元）。财 务 费 用 之 减 少 主 要 由 於 利 率 下 降 及 於 本 年 度 及 二 零 一 五 年 出 售 附 属 公 司所致 。 其 他 收 益 及 亏 损 录 得 收益 净额 2,176,4 00,000 港 元，主 要 包 括 Pioneer Time 出 售、爱 美 高 上 海 出 售 及 皇 室 大 厦 出 售 之 收 益 分 别 为 1,276,9 00,000 港元 、 72 1,3 00,000 港 元 及 312,9 00,000 港元 ， 以 及 物 业 存 货 之 减 值 为 128,5 00,000 港元（ 二 零 一 五 年 ： 940,9 00,000 港 元 ， 主 要 包 括 ( i) One 出 售、成 都 项 目 出 售 及 重 庆 项 目 出 售 之 收 益 分 别 为 212,3 00,000 港元、707,5 00,000 港元 及 118,4 00,000 港元 以及 (ii) 银 高 出 售 之 亏损 97,2 00,000 港元 ） 。 出 售 附 属 公 司 予 关 连 人 士 於 二 零 一 五 年 十 二 月 二 十 三 日 ， (i) 中娱 置 业（ 本 公 司 之 一 间 直 接 全 资 拥 有 附 属 公 司 ）； (ii) 本 公 司，作 为 中 娱 置 业 担 保 人； (iii) Magic Squar e（ 一 间 由 刘 銮 雄 先 生 （ 本 公 司 当 时 之 主 要 股 东 及 控 股 股 东 ） 全 资 拥 有 之 公 司 ） ； 及 ( iv) 刘 銮 雄 先 生 ， 作 为 Magic Squar e 担保人，订 立 一 项 买 卖 协 议。据 此，中 娱 置 业 同 意 出 售 及 Magic Squar e 同 意 购 买 Keep Speed 之 全 部 已 发 行 股 本 。 於同日， (i) Good Top（本公司之 一间 间 接 全 资 拥 有 附 属 公 司 ）； ( ii) 本公司，作为 Good Top 担保 人；(iii) Best Range （一 间 由 刘 銮 雄 先 生 全 资 拥 有 之 公 司 ） ；及 ( iv) 刘 銮 雄 先 生，作 为 Best Range 担 保 人，订 立 皇 室 大 厦 买 卖 协 议。 据此， Good Top 同意出售及 Best Range 同 意 购 买 J umbo Gr ace 之 全 部 已 发 行 股 本 。 皇 室 大 厦 出 售 於 二 零 一 六 年 九 月 一 日 完 成，总 代 价 为 6,187,4 00 ,000 港 元。於 完 成 後，Windsor 集 团 不 再 为 本 公 司 之 附 属 公 司 ， 其 综 合 业 绩 、 资 产 及 负 债 已 不 再 计 入 本 集 团 之 综 合 业 绩 、 资 产 及 负 债 内 。 於 皇 室 大 厦 出 售 完 成 後，本 集 团 录 得 出 售 附 属 公 司 之 收 益 为 312,9 0 0,000 港 元 。该 收 益 主 要 来自 (i) 於 二 零 一 六 年 六 月 三 十 日 就 投 资 物 业 进 行 重 估 ， 较 皇 室 大 厦 买 卖 协 议 内 之 物 业 估 值 ， 投 资 物 业 公 平 值 减 少 为 343, 800 ,0 00 港 元 ； (ii) 於 本 年 度 投 资 物 业 之 添 置 为 26, 800 ,000 港 元； 以 及 (iii) 於 二 零 一 六 年 六 月 三 十 日 就 通 过 损 益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 进 行 重 估 ， 较 皇 室 大 厦 买 卖 协 议 内 之 估 值 ， 会 籍 债 券 公 平 值 增 加 为 2,200,000 港 元 。 皇 室 大 厦 出 售 之 详 情 已 载 列 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 五 年 十 二 月 二 十 三 日 、 二 零 一 六 年 二 月 二 日 、 二 零 一 六 年 九 月 一 日 及 二 零 一 六 年 十 月 五 日 之 公 布 及 二 零 一 六 年 一 月 十 五 日 之 通 函 内。 - 32 -出 售 附 属 公 司 (a) 於 二 零 一 五 年 十 一 月 十 二 日，开 程（ 本 公 司 之 一 间 间 接 全 资 拥 有 附 属 公 司 ）与 盛 誉 订 立 一 项 股 权 及 债 权 转 让 协 议。据 此 ，开 程 同 意 出 售 及 盛 誉 同 意 购 买 Pioneer Time 之 全 部 已 发 行 股 本 。 Pioneer Time 出 售 於 二 零 一 六 年 一 月 十 五 日 完 成 ， 代 价 为 12,448, 30 0,000 港 元 （ 经 调 整 後 ） 。 於 完 成 後 ， Pioneer Time 不 再 为 本 公 司 之 一 间 附 属 公 司 ， 其 业 绩 、 资 产 及 负 债 已 不 再 计 入 本 集 团 之 综 合 业 绩、资 产 及 负 债 内。 本 集 团 就 Pioneer Time 出 售 录 得之 收益 为 1, 27 6 , 9 0 0,000 港 元 。 Pioneer Time 出 售 之 详 情 已 载 列 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 五 年 十 一 月 十 二 日 及 二 零 一 六年 一月十五 日 之 公 布 以 及 二 零 一 五年十 二 月 三日 之 通 函 内 。 (b) 於 二零一 六 年 五 月 十 九 日 ，数 码 星 （ 本 公 司 之 一 间 间 接 全 资 拥 有 附 属 公 司 ） 与 独 立 第 三 方 订 立 一 项 股权 转 让 协 议，出 售 爱 美 高 上 海 之 全 部 已 发 行 股 本。爱 美 高 上 海 出 售 於 二 零 一 六 年 六 月 二 十 二 日 完 成 ， 代 价 相 当 於 1,355,8 00 ,000 港 元 。 於 完 成 後 ， 爱 美 高 上 海 不 再 为 本 公 司 之 一间 附 属 公 司，其 业 绩、资 产 及 负 债 已 不 再 计 入 本 集 团 之 综 合 业 绩、资 产 及 负 债 内 。 本 集 团 就 爱 美 高 上 海 出 售 录 得 之 收益 为 7 21 , 3 0 0,000 港元。 联营公司 本年度 之 摊 占 联 营 公 司 业 绩 为 溢 利 161 , 2 00,000 港 元，相 比 去 年 为 649 , 7 00,000 港 元 。於 二 零 一 五 年 ， 一间 联 营 公 司 （占 50 % 权 益 ） 出售 最 终 持 有 位於 中国 上海 名为 新茂 大 厦 之 办公 楼之公司 ，而 本 集 团 录 得 摊 占 联 营 公 司 有 关 出 售 附 属 公 司 之 收 益（ 除 税 後 ）514,100,000 港 元 。 然 而 ， 於 本 年 度 并 无 产 生 类 似 之 溢 利 。 投 资 物 业 之 公 平 值 变 动 保 柏 国 际 评 估 有 限 公 司 （「 保 柏 国 际 评 估 」） 已 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日 就 本 集 团 位 於 香 港 及 中 国 大 陆 之 投 资 物 业 进 行 物 业 估 值 。 至 於 本 集 团 位 於 英 国 之 投 资 物 业 ， 由 �� 锋 评 估 有 限 公 司 （「 �捣� 评估 」） 进行 物业 估 值 。 保 柏 国 际 评 估 及 �� 锋 评 估 均为 独 立 物 业 估 值 师 。 本 年 度 录得 投 资 物 业 之 公 平 值 增加 139 , 2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 4,689,2 00,000 港 元 ） 。 未 变 现 之 公 平 值 变 动 对 本 集 团 现 金 流 量 并 无 构成 影 响 。 溢利 、 核 心 溢利 、 股 息 、 回 购 及 现金 支 出 比 率 溢利 本 公 司 拥 有 人 於 本 年 度 之 应占 溢利 为 6,360,30 0,000 港 元，相比 去年为 7,727,2 00,000 港 元。 本 年度 之 溢 利 减 少 主 要 由 於 (i) 应 占 租 金 收 入 净 额 减 少； (ii) 投 资 物 业 之 公 平 值 收 益 减 少； (iii) 摊 占 联 营 公 司 业 绩 减 少；尽 管 (i v ) 应 占 物 业 销 售 溢 利 增加；( v ) Pioneer Time 出 售、爱 美 高 上 海 出 售 及 皇 室 大 厦 出 售 之 收 益；( v i) 分 类 为 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 及 财 资 产 品 之 溢利 净额 增加 以及来自 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 之 上市股本 投 资 之 股 息 收入 ； 及 ( v ii) 应收 递延代 价 所 产 生 之 名 义 利 息 收 入 （ 计 入 投 资 收 入 净额 内 ）。 本年度 之 每 股 盈利 为 3.33 港元（二零 一五年： 4.05 港 元 ） 。 核心 溢利 本 集 团 於 本 年 度 透 过 出 售 附 属 公 司 而 出 售 若 干 投 资 物 业 （ 其 成 本 以 公 平 值 列 账 ） 。 此外， 本集团 出售 之 物 业 存 货 （ 於 过 往 年 度 分 类 为 投 资 物 业 及 土 地 及 楼 宇 ） 。 於 出 售 前 ， 该公平 值 变 动 之 收 益 �u 亏 损 为 未 变 现 并 於 每 个 报 告 期 末 确 认 ， 但 列 为 非 现 金 项 目 并 不 包 括 在 核 心 溢 利 内 。 於 出 售 年度 ， 该 未 变 现 之 收 益 �u 亏损 成 为 已 变 现 ； 并於 计 算 核 心 溢 利 时 ， 会 包 括 於 过 往 年 度 累 积 及 本 年 度 之 公 平 值 收 益 �u 亏损 并 列 为 现 金 项 目 。 - 33 -如撇除 主要 非 现 金 项 目 收益 净额 577,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 4,785,1 00,000 港 元 ） ， 但 保 留 本 集 团 及 其 联 营 公 司 就 出 售 投 资 物 业 於 本 年 度 确 认 之 已 变 现 公 平 值 亏 损 净额 372,7 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 连 同 其 相 关 之 递 延 税 项 共 154,6 00,000 港元） 及 计 入 本集 团 及 其 联 营 公 司 就 出 售 投 资 物 业 及 物 业 存 货 於 过 往 年 度 确 认 之 累 积 已 变 现 公 平 值 收 益 连 同 其 相 关 之 递 延 税 项 共 1 7 , 248 ,700, 000 港元 （ 包 括 其 确 认 於 物 业 重 估 储 备 ） （ 二 零 一 五 年： 就 出 售 投 资 物 业 13 , 843 , 7 00,000 港 元 ） ， 本 集 团 将 录 得 本 公 司 拥 有 人 应 占 本 年 度 之 核 心 溢 利 23,031,5 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 16,785,8 00,000 港 元 ）及 每股 核心 盈利为 12.07 港 元 （ 二 零 一 五 年 ： 8.80 港 元 ）， 两 者均 较 二 零 一 五 年 增加 37.2 % 。 主 要 非 现 金 项 目 乃 指 来 自 本 集 团 及 其 联 营 公 司 之 应 占 投 资 物 业 之 未 变 现 公 平 值 收益 连同其 相 关 之 递 延 税 项 共 577,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 4,785,1 00 ,000 港 元 ） 。 股息 截至二零 一五 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 之 每 股 1 港 仙 （ 截 至 二 零 一 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 ：每 股 1 港 仙 ） 总额为 19, 1 00,000 港元 之 末 期 股 息 ，已 於 二 零 一 六 年 六 月 六 日 以 现 金 派付。 截至二零 一六 年 六 月 三 十 日 止 半 年 度 之 每 股 1 港仙（截至二零一 五 年 六 月 三 十 日 止 半 年 度：每股 30 港 仙 ） 总额为 19, 1 00,000 港元 之 中 期 股 息 ， 已 於 二 零 一 六 年 九 月 二 十 三 日以 现 金 派 付 。 每股 2 港元 总 额 为 3,815,2 00,000 港元 之 附 有 条 件 之 特 别 中 期 股 息（须 待 Pioneer Time 出售 成 交後方可作实） ， 已 於 二 零 一 六 年 一 月 二十 日 以 现 金 派 付 ， 而 每股 2 .1 港元 总额为 4,006,0 00,000 港元 及 每 股 3.23 港元 总额为 6,161,6 00,000 港元 之 特 别 中 期 股 息 已 分 别 於二 零一 六 年 八 月 十一 日 及 二 零 一 六 年 九 月 一 日 以 现 金 派 付 （ 二 零 一 五 年 ： 每股 4 港元 、 每股 2.6 港元 及每股 1.2 港 元 之 特 别 中 期 股 息 已 分 别 於 二 零 一 五 年 一 月 十 三 日、二 零 一 五 年 七 月 十五日及 二 零 一 五 年 九 月 十 四 日 以 现 金 派 付 ） 。 於 本年度 ， 以 现 金 派 付 之 股 息 总 额 为 14,021,0 00,000 港 元 。 於 二 零 一 七 年 一 月 十 六 日 ， 董 事 会 宣 派 每股 合共 2 港元 之 特 别 中 期 股 息 ， 当 中 包 括 ( i) 截至 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 每股 1.36 港元 ；及 (ii) 有关 於 二零一 七 年 二 月 完 成 相 关 出 售 交 易 之 特 别 中期 股息每股 0.46 港元 及 每股 0.18 港元 ， 已 於 二 零 一 七 年 二 月 十 日 以现 金 派 付。 回购 於本年度 ， 本 公 司 并无 回 购 本 公 司 之 任 何 股 份 。 现 金 支 出 比 率 根据 (a ) 本 年 度 之 核 心 溢 利 23,031,5 00,000 港 元 （ 二 零 一 五 年 ： 16,785,8 00,000 港元） 或每 股 12.07 港 元 （ 二 零 一 五 年 ： 8.80 港元） ； (b ) 建 议 宣 派 以 现 金 派 付 本 年 度 之 末 期 股 息 每股 1 港仙 （ 二 零 一 五 年 ： 1 港仙 ） ； ( c ) 本 年 度 以 现 金 已 派 付 二 零 一 六 年 之 中 期 股 息 每 股 1 港 仙 （ 二 零 一 五 年 ： 30 港仙）； ( d ) 本 年 度 以 现 金 已 派付 之 特 别 中 期 股 息 每 股 2 港 元 、 2.1 港 元及 3.23 港 元（ 二 零 一 五 年： 4 港 元、 2.6 港元及 1.2 港 元 ）；以 及 ( e ) 已 宣 派 以 现 金 派 付 之 特 别 中 期 股 息 每 股 1.36 港 元 ， 该 现 金 支 出 与 核 心 溢利 之 比 率 为 72.2 % （ 二 零 一 五 年 ： 92.2 % ）。 资 产 净 值 於 二零一 六 年 十二 月 三十一日 ， 本 公 司 拥 有 人 应 占 本 集 团 的 资 产 净 值 约 29,804,2 00,000 港 元 （ 二 零 一 五 年：4 0,247,6 00,000 港 元 ），较 二 零 一 五 年 十二 月 三 十 一 日 减少 10,443 ,4 00,000 港 元或 25.9 % 。 根 据 二零一 六 年 及 二 零 一 五 年 十 二 月 三 十 一 日 之 已 发 行 普 通 股 总 数 1,907,619,079 股 计 算，本 公 司 拥 有 人 应占 之 每 股 资 产 净 值 为 15.62 港元 （ 二 零 一 五 年：21 . 1 0 - 34 -港元）。资产净值变动主要与 ( a) 本公司拥有人 应占 本年度 之 全面 收益 总额 3 , 418 , 7 00, 0 00 港 元；( b ) 由於 提 早 采 纳 香 港 财 务 报 告 准 则 第 9 号（ 2014 年）而 增 加 之 资 产 净 额 158,9 00, 0 00 港元 （ 除税後 ） ；及 ( c ) 於 本 年 度 已 确 认 派 发之 末期、中 期 及 特 别 中 期 股 息 合共 14,021,0 00,000 港元有关 。 於 本 年 度 ， 本 集 团 购 入 分 类 为 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 之 上 市 股 本 投资，其 公 平 值 变 动 之 未 变 现 亏 损 2,366,5 00,000 港元 录 入 为 其 他 全面 支出。於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日，上 市 股 本 投 资 之 公 平 值 变 动 亏 损 账面值 2,366,5 00,000 港元 已包括 在 通过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 之 储 备 内 （ 二 零 一 五 年 ： 包括 在 证 券 投 资 储 备 内为零 ） 。 除 出 售 持 有 位 於 香 港 半 山 区 东 部 肇 辉 台 12 号 之 物 业 发 展 及 位 於 中 国 深 圳 罗 湖 商 业 城 之 若 干 商 �m 之 附 属 公 司 （ 於 以 下 「 其 他 资 料 及 报 告 期 末 後 事 顶 」 一 节 内 披 露 ） 、 现 有 项 目 及 於 全 年 业 绩 内 所 披 露 外，本 集 团 并 无 重 大 收 购 或 出 售 资 产 及 重 大 投 资 或 资 本 资 产 之 未 来 计 划。 证 券 投 资 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 之 上 市 股 本 投 资 於 本年度 ， 本 集 团 以 代 价 6,926,2 00,000 港元 收 购 盛 京 银 行 577,18 0, 5 00 股 H 股股份 ， 扣除 本年度 公 平 值 亏损 2,366,5 00,000 港 元 後，於二零一 六 年 十二 月 三 十 一 日 分 类 为 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 之 上 市 股 本 投 资 账 面 值 为 4,559,7 00,000 港 元 。 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 及 财 资 产 品 於二零一五年十二月三十一日， 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 及 财 资 产 品 账 面 值 为 1 1 , 433 , 5 00,000 港元。於 本年度 ， 该 组 合 已 就 购入 净额 增加 3,645,6 00,000 港 元 。 扣除本年度 公 平 值 亏 损 126,2 00,000 港 元 後，本 集 团 於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 持 作 买 卖 之 上 市 投 资 及 财 资 产 品 组合为 14,952,9 00,000 港 元 ， 该 组 合 为 本 集 团 资 金 管 理 活 动 之 一 部 分 。 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日 ，该 组 合 全 为 债 券（ 其 中 41 .0 % 由 财 务 机 构 发 行 、 29.6% 由 中 国 房 地 产 公 司 发 行 及 29.4% 由 其 他 行 业 之 公 司 发 行 ）。该 等 债券 以 美 元（ 95.9% ）、欧 元（ 1.9% ）、新 加 坡 元 （ 1.5% ）及 英镑 （ 0.7% ）之不 同 货 币 计 值 。 於二零一 六 年 十二 月 三十一日 ， 上市 证券 投资 及 财 资 产 品 组 合 19,512,6 00,000 港元 （二零 一 五 年 ： 11 , 433 , 5 00,000 港 元 ） 中 包 括 ( a ) 债券（ 通过 损益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 ） 14,952,9 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 上 市 股 本 证 券 （ 持 作 买 卖 之 投 资 ） 3 64,2 00 , 0 00 港元 及 债券 （ 指 定 为 通 过 损 益 以 反 映 公 平 值 之 金 融 资 产 ） 11 , 069 , 3 00,000 港元） ； 及 ( b ) 上 市 股 本 投资 （ 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计量 之 金 融 资 产 ） 4,559,7 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年： 无 ） ， 占 资 产 总 额 42.6 % 。 非 上 市 证 券 投 资 本 集 团 就 一 间 开 曼 群 岛 合 夥 企 业 承 诺 作 出 1 00,000,000 美 元 （ 相 当 於 约 7 75 , 5 00,000 港元） 之 资本 注资。 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日 ， 本集团 已 注 资 83,8 00,000 美元（相 当 於约 649,8 00,000 港元 ）（ 扣 除 可 召 回 之 分 派 後 ） 减 收 到 分 派 1,0 00,000 美 元（ 相 当 於约 8,1 00,000 港元 ） ， 已 包 括 在 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 内 ， 经 调 整 提 早 采 纳 香 港财务报告准则第 9 号（ 2014 年） 之 重 新 计 量 及 本年度 公平值 收益 合 共 为 亏损净额 57,200,000 港元 并於 通 过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计 量 之 金 融 资 产 储 备 内 确 认 後 ， 账面 值为 584 , 5 00,000 港元 ， 占 资 产 总 额 1.3 % 。 风 险 管 理 本 集 团 设 有 一 套 完 善 的 风 险 管 理 程 序 ， 以 识 别 、 衡 量 、 监 察 及 控 制 其 面 对 的 各 种 风 险 ， 同 时 辅 以 积 极 管 理 、 有 效 的 内 部 监 控 及 足 够 的 内 部 审 核 ， 以 保 障 本 集 团 的 最 佳 利 益 。 股本 於 二 零 一 六 年 及 二 零 一 五 年 十 二 月 三 十 一 日 的 已 发 行 普 通 股 数 目 为 1,907,619,079 股。 - 35 -债 务 及 资 本 与 负 债 比 率 於二零一 六年 十二 月 三 十 一 日 ， 本 集 团 之 银行 及 其 他 借 贷 为 1 4,591 , 4 00,000 港元 （ 二 零 一 五年： 1 4 , 531 , 8 00,000 港元 （不包括 呈 列 於 与列为持作 出 售 之 资 产 直 接 相 关 之 负 债 中 的 银 行 借贷 ））。现 金 及 银 行 存款 为 1,070,5 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 2 , 849 , 8 00,000 港元（不 包 括 呈 列 於 列 为 持 作 出 售 之 资 产 中 的 现 金 及 银 行 存 款 ） ） ， 抵押 存款 为 943,7 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年： 202 , 8 00,000 港 元（ 不 包 括 呈 列 於 列 为 持 作 出 售 之 资 产 中 的 抵押 存 款 ）） ， 而 借 贷 净 额 为 12,577 , 2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 11 ,4 79 , 2 00,000 港 元 ） 。 债务总 额 与 股 本 权 益 比 率 为 48 . 8 %（ 二 零 一 五 年： 36.0% ），而 债 务 净 额 与 股 本 权 益 比 率 为 42.1 % （二零一五年： 2 8.5 % ），乃分别 将 借贷 总额 及借贷净额除以股本权益总 额 29,899,9 00,000 港 元（ 二 零 一 五 年 �s 40,325,400,000 港 元 ）得 出 的 百 分 比。债 务 总 额 与股本 权 益 比 率 及 债 务 净 额 与 股 本 权 益 比 率 增 加 主 要 由 於 派 付 股 息 及 上 市 股 本 投 资 之 公 平 值 亏 损 （ 已 包 括 在 通过 其 他 全 面 收 益 以 反 映 公 平 值 计量 之 金 融 资 产 之 储 备 内 ） 以 致 股 本 权 益 减 少 所致 。 如 计 入 上 市 证 券 投 资 及 财 资 产 品 1 9,512,6 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年：11,433,500,000 港 元 ）， 则状 况 将 会 为 现 金 净 额 6,935,4 00,000 港元（ 二 零 一 五 年：债务 净 额 45 , 700 ,000 港 元 及 债务 净 额 与 股 本 权 益 比 率 为 0.1 % ）。 於二零一 六年 十二 月 三 十 一 日 ，本 集 团 之 银 行 及 其 他 借 贷 1 4,591 , 4 00,000 港 元 中 ， 7 4.0 % 、 8.8 %、 8.6 % 及 8.6 % 须 分 别 於 一 年 内、一 年 至两年 内 、两 年 至五年 内及 五年 後 偿 还。 於 本集 团 之 银 行 及 其 他 借 贷 中 ， 以 港 元 （ 21 .1% ） 、 美 元 （ 53.7 % ） 、 英 镑 （ 22.7 % ） 、 新 加 坡 元 （ 1 . 4 % ） 及 欧 元 （ 1.1 % ）计值 。 港 元 、 美 元 、 新 加 坡 元 及 欧 元 之 证 券 投 资 以 港 元 、 美 元 、 新 加 坡 元 及 欧 元 借 贷 对 冲 。 本 集 团 之 港 元 之 银行 借贷 及 其 他 借 贷 主要 参 照 香 港 银 行 同 业 拆 息 及 资 金 成 本 计算 利 率 ； 而 英 镑 之 银行 借 贷 参 照 伦 敦 银 行 同 业 拆 息 计 算 利率 。 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日 ， 本 集 团 所 有 借 贷 均 为 浮 息 借 贷 。於 报 告 期 末 并 无 就 利 率 作 出 对 冲 。 资 产 抵 押 於二零一 六年 十二 月 三 十 一 日 ， 本 集 团 已 抵 押 以 下 资 产 连 同 其 相 关 之 账 面 值 ： ( a) 就 本 集 团 获 授 之 一 般 银 行 及 贷 款 融 资 ， 本 集 团 之 投 资 物 业 10,231,4 00,000 港 元 、 物业 存货 858,4 00,000 港元 及 银行 存款 77,3 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 投资物业 26 , 527 , 8 00,000 港 元 （ 包 括 呈 列 於 列 为 持 作 出 售 之 资 产 中 的 投 资 物 业 ） 、 物业 5 05 , 5 00,000 港元 （ 呈 列 於 列 为 持 作 出 售 之 资 产 ） 、 物 业 存 货 958,0 00,000 港元 及 银行 存款 253,4 00,000 港元（ 包 括 呈 列 於 列 为 持 作 出 售 之 资 产 中 的 银行 存款 ））已 抵 押 予 本 集 团 之 往 来 银 行 。 ( b) 就本集团有关证券交易获授之保证金及证券融资，本集团 之 债券 及 通过其他全面收益 以 反 映 公 平 值 之 上 市 股 本 投 资 之 账 面 值 18,713,3 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 持 作 买 卖 之 投资 及 债券 11 , 433 , 5 00,000 港元 ） 及 现 金 存 款 866,4 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 8 , 6 00,000 港元 ）已 抵 押 予 本 集 团 之 财 务 机 构。而 本 集 团 於 二 零 一 六年 十二 月 三 十 一 日 已 动 用 於 一 年 内 到 期 之 借 贷 9,893,3 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 5 , 389 ,80 0,000 港 元 ）。 ( c) 本 公 司 若 干 附 属 公 司 之 权 益 已 质 押 为 本 集 团 获 授 若 干 银 行 借 贷 之 部 分 抵 押 品 。 财 务 及 利 息 收 入 ／ 开 支 收 入、其 他 收 入 及 投 资 收 入 包 括 利 息 收 入。本 年度 之 利 息 收 入 为 2,766,6 00,000 港 元，较 去 年之 766 , 5 00,000 港元 增加 260.9 % 。 财 务 费 用 包 括 银 行 贷 款 及 其 他 贷 款 之 利 息 开 支 ； 外 币 贷款 所 产 生 之 汇 兑 差 额 ； 以 及 安排费 用 与 信 贷 及 承 担 费 用 开 支。本 年度 之 利 息 开 支为 227,5 00,000 港元，较 去 年之 290,0 00,000 港 元减少 2 1.6 %。本 年度 之 资 本 化 利 息 为 2,5 00,000 港 元，而 去 年则为 68,3 00,000 港 元。利 - 36 -息 开 支 及 资 本 化 利 息 减 少 主 要 由 於 利 率 下 降 及 随 着 本 年 度 及 二 零 一 五 年 出 售 若 干 附 属 公 司 後 以 致 银 行 贷 款 减 少。 於 回 顾 年内 之 平 均 利 率 为 1.52 %（ 二 零 一 五 年： 2.3 9 % ），乃 以 利 息 支 付 总 额 除 以 平 均 借 贷 总 额 得 出 之 百 分 比 。 酬 金 政 策 、 购 股 权 计 划 及 股 份 奖 励 计 划 於 二零一 六年 十二 月 三 十 一 日 ， 本 集 团 於 香 港 共 有 雇 员 5 5 2 人 （ 二 零 一 五 年 ： 582 人）， 包 括 受 雇 於 香港 之 物 业 管 理 公 司 之 员 工 约 2 57 人 （ 二 零 一 五 年 ： 26 9 人） 及 位於 中国 大陆 办事处之 雇员 4 人 （ 二 零 一 五 年 ： 4 人 ） 。 雇 员 薪 金 乃 根 据 其 表 现 、 经 验 及 目 前 业 内 惯 例 厘 定 。 酬 金 包 括 薪 金 以 及 按 市 况 及 个 人 表 现 厘 定 之 年 终 酌情 花 红 。 本 公 司 之 执 行 董 事 持续 检 讨 雇 员 之 贡 献 及 向 彼 等 提 供 所 需 之 奖励及 弹性 ， 使其 更 投 入 工 作 及 有 更 佳 表 现 。 本 年度 并 无 采 纳 购 股 权 计 划 。 本 公 司 於 二 零 零 九 年 采 纳 股 份 奖 励 计 划 （ 「 股 份 奖 励 计 划 」 ） 。 该 股 份 奖 励 计 划 旨 在 向 为 本 集 团 作 出 贡 献 之 若 干 雇 员 给 予 肯 定 及 回 报 ， 并 作 为 吸 引 其 留 �� 本 集 团 ， 继 续 为 本 集 团 之 持 续 营 运 及 发 展 而 努 力 之 长 期 奖 励 。 有 关 股 份 奖 励 计 划 之 详 情 已 刊 载 於 本 公 司 日 期 为 二 零 零 八 年 十 二 月 二 十 三 日 之 通 函 。 本 年度 并 无 就 该 股 份 奖 励 计划 授出任何 股 份 。 中国 大陆 及 英国 本集团 於 中 国 大 陆 之 投 资 为 本 年度 带来 溢利 （ 主要 包括 毛 利 、 投 资 物 业 之 公 平 值 变 动 、 出 售 一 间 附 属 公 司 之 收 益 、 摊 占 联 营 公 司 业 绩 及 税项 ） 566,4 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 1,340,6 00,000 港元 亦 包 括 出 售 附 属 公 司 之 收 益 及 摊 占 联 营 公 司 有 关 出 售 附 属 公 司 之 收 益 （ 除税後 ） ）。 境 外 业 务 之 人 民 币 汇 兑 亏 损 已 计 入 本 年 度 之 其 他 全 面 支 出 为 28,1 00,000 港 元（ 二 零 一 五 年： 121,6 00,000 港元 ，当 中 包 括 有 关 已 出 售 之 附 属 公 司 及 联 营 公 司 之 汇 兑 亏 损 70,1 00,000 港 元 ） 。 於 二 零 一 六年 十二 月三十 一 日 本 集 团 於 中 国 大 陆 之投资 净额 为 749,5 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 �s 1 , 7 7 2 , 9 00,000 港 元 ） ， 占 本 集 团 股 本 权 益 总 额 2.5 % 。 本集团 於 二 零 一 六年 四 月 及 五 月 购 入 两 幢 位 於 英 国 之 投 资 物 业 。 本 集 团 位 於 英 国 之 投 资 物 业 於 二 零 一 六年 十二 月三十 一 日 之 账 面 值 为 690 , 7 00,000 英 镑 （ 相 当 於 约 6,586,0 00,000 港 元） （二零一五年：3 51 , 5 00,000 英 镑（ 相 当 於约 4,037,100,000 港 元 ） ） 并 为 本 集 团 於 本年 度 带来 溢利 净额 507,6 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年： 亏损 净额 为 392,7 00,000 港 元 ） ，而 该 溢 利 主 要 包 括 毛 利 及 投 资 物 业 之 公 平 值 变 动 收益 。 境 外 业 务 之 英 镑 汇 兑 亏 损 已 计 入 本 年 度 之 其 他 全 面 支 出 为 554,0 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 72,8 00,000 港 元 ）。於 二 零 一 六年 十二 月 三十 一 日 ， 本 集 团 於 英 国 之 投 资 净 额 为 3,609,2 00,000 港元 （ 二 零 一 五 年 ： 1,613,1 00,000 港元）， 占 本 集 团 股 本 权 益 总 额 约 12.1 % 。 上 市 附 属 公 司 於 报 告 期 末 ， 本 集 团 并 无 持 有 任 何 上 市 附 属 公 司 。 物 业 估 值 於 二 零 一 六年 十二 月 三 十 一 日 ， 本 集 团 位 於 香 港 及 中 国 大 陆 之 投 资 物 业 由 独 立 合 资 格 专 业 估 值 师 保 柏 国 际 评 估 （ 二 零 一 五 年 ： 保 柏 国 际 评 估 及 威 格 斯 资 产 评 估 顾 问 有 限 公 司 ） 进行 物 业 估 值 。 至 於 位 於 英 国 之 投 资 物 业 ， 由 另 一 独 立 合 资 格 专 业 估 值 师 �� 锋 评 估 於 二 零 一 六 年 及 二 零 一 五 年 十 二 月 三 十 一 日 进行 物业 估值。 所 有 评 估 皆 采 纳 投 资 法 及 ／ 或 直 接 比 较 法 作 为 估 值 方 法 ， 并 已 用 於 编 制 二 零 一 六 年 全年 业 绩 。 本 集 团 投 资 物 业 之 估 值 为 12,887,3 00,000 港元（ 二 零 一 五 年： 3 0 , 598 , 9 00,000 港 元（ 包 括 呈 列於 列 为 持 作 出 售 之 资 产 中的 投 资 物 业 ） ） ， 经 作 出 本 年 度 调 整 投 资 物 业 之 添置 、 出售 及 汇兑调整 後 ， 较 二 零 一 五 年 增加 6.3 % 。 於 本年度 公 平 值 增加 139,2 00,000 港 元 已 计 入 综 合 全 面 收 益 报 表 内。本 集 团 亦 摊 占 本 年 度 联 营 公 司 投 资 物 业 之 公 平 值 增 加 96,5 00,000 港 元（ 已 调 整 递 延 税 项 拨回 9 00,000 港元 ） 。 - 37 -公平值 增加 139 , 2 00,000 港元 乃 主 要 来自 夏 �U大厦，而 二 零 一 五 年 则 主要 来 自 美 国 万 通 大厦 （ 现称为中国恒大中心 ） 及 夏 �U大厦 。 公 平 值 变 动 乃非 现金 项 目 ， 对 本 集 团 现 金 流 量 并 无 构成 影 响 。 财 务 资 料 载 列 於 本 公 告 之 财 务 资 料 并 不 构 成 本 集 团 於 本 年 度 之 综 合 财 务 报 表 ， 惟 有 关 资 料 乃 摘 录 自 该 综 合 财 务 报 表 。 本 集 团 於 本 年 度 之 全 年 业 绩 已 由 本 公 司 审 核 委 员 会 审 阅 。 国 卫 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 之 工 作 范 围 载列於 本 初 步 公 告 中 本 集 团 於 本 年 度 之 综 合 财 务 状 况 报 表 、 综 合 全 面 收 益 报 表 及 相 关 附 注 之 数 字 已 经 由 本 集 团 核 数 师 国 卫 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 与 本 集 团 於 本 年 度 之 经 审 核 综 合 财 务 报 表 进 行 核 对 。 根 据 香 港 会 计 师 公 会 所 颁 布 之 香 港 核 数 准 则 、 香 港 委 聘 审 阅 准 则 或 香 港 保 证 聘 约 准 则 ， 国 卫 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 所 进 行 之 工 作 并 不 构 成 保 证 聘 约 ， 因 此 国 卫 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 并 无 对 初 步 公 告 发 表 任 何 保 证 。 业 务 回 顾 香 港 物 业 投 资 投 资 物 业 之 租 金 仍 然 是 本 集 团 之 主 要 收 入 来 源 之 一 。 本 集 团 之 零 售 物 业 组 合 於 本 年 度 内 之 整 体 出 租 率 为 94.84% 。 高 出 租 率 与 本 集 团 之 零 售 物 业 位 於 优 质 地 段 有 关 。 皇 室 大 厦 商 场 （於 二 零 一 六 年 一 月 至 八 月 （ 即 出 售 前 ） ） 之 平 均 出 租 率 约 为 95.34% 。 於 本 年 度 内 ， 铜 锣 湾 地 带 之 商 �m 之 平 均 出 租 率 约 为 81.36% 。 奥 海 城 三 期（ 占 25% 权 益 ），位 於 西 九 龙 帝 �o 皇 殿 住 宅 之 商 场，於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 ， 所 有 商 �m 全 数 租 出 。 中 港 荟（ 占 15% 权 益 ），位 於 西 九 龙 御 金 国�o住 宅 之 商 场，於 本 年 度 内 之 平 均 出 租 率 约 为 63.02% 。 本 集 团 办 公 室 物 业 於 本 年 度 之 出 租 率 维 持 於 高 水 平。於 本 年 度 内，夏 �U 大 厦 及 皇 室 大 厦（ 於 出 售 前 八 个 月 期 间 ） 之 平 均 出 租 率 分 别 约 为 97.03% 及 98.02% ， 使 整 体 办 公 室 物 业 组 合 出 租率达约 97.64% 。 於 二 零 一 六 年 一 月 ， 本 集 团 出 售 持 有 美 国 万 通 大 厦 （ 现 称 为 中 国 恒 大 中 心 ） 之 公 司 。 於 二 零 一 六 年 九 月 ， 本 集 团 亦 已 出 售 持 有 皇 室 大 厦 之 公 司 。 香 港 物 业 发 展 整 体 而 言 ， 本 集 团 各 个 发 展 项 目 进 展 理 想 ， 买 卖 物 业 之 销 售 成 绩 令 人 满 意 。 南 里 壹 号 位 於 西 区 毗 邻 香 港 大 学 港 铁 站 。 该 项 目 为 一 座 豪华 住宅 �u 零 售 大 楼 ， 总 楼 面 面 积 合共约 41,353 平 方 尺 ， 提 供 92 个 住 宅 单 位 。 於 二 零 一 六 年 七 月 已 获 发 入 伙 纸 。 於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日，已 订 约 出 售 92 个 住 宅 单 位，相 当 於 单 位 总 数 之 100%，当 中 90 位 个 别买家 已 完 成 交 易 。 �H 珀（ 占 70% 权 益 ）为 位 於 半 山 区 西 部 的 豪 华 住 宅 发 展 项 目，总 住 宅 楼 面 面 积 合 共 约 87,800 平 方 尺 ， 提 供 35 个 住 宅 单 位 。 於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 ， 已 订 约 出 售 33 个 单 位 ， 相 当 於 单 位 总 数 之 94.29% ，当中 29 位 个 别 买 家 已 完 成 交 易 。 - 38 -帝�o 皇 殿 （ 占 25% 权 益 ） 为 本 集 团 其 中 一 项 位 於 西 九 龙 的 合 营 发 展 项 目 。 该 项 目 由 6 座 住 宅 大 厦 组 成 ， 提 供 合 共 964 个 住 宅 单 位 及 零 售 商 �m ， 总 楼 面 面 积 合 共 约 1,095,980 平方 尺 。 於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 ， 已 售 出 99.79% 。 御金 国 �o （ 占 15% 权 益 ） 为 本 集 团 另 一 项 位 於 西 九 龙 的 合 营 发 展 项 目 。 该 项 目 由 6 座住 宅 大 厦 组 成 ， 提 供 合 共 740 个 住 宅 单 位 及 零 售 商 �m ， 总 楼 面 面 积 合 共 约 650,600 平 方 尺 。 於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 ， 已 售 出 99.86% 。 观 塘 市 中 心 计 划 第 二 及 第 三 发 展 区 项 目 （ 占 10% 权 益 ） 为 本 集 团 获 市 区 重 建 局 批 予 发 展 之 合 营 发 展 项 目。地 盘 面 积 合 共 约 234,160 平 方 尺，将 发 展 之 总 楼 面 面 积 合 共 约 1,853,561 平 方 尺 。 地 基 工 程 已 完 成 。 现 正 进 行 挖 掘 与 侧 向 承 托 工 程 及 桩 帽 工 程 。 预 期 整 个 项 目 将 於 二 零 二 一 年 第 一 季 竣 工 。 於 二 零 一 七 年 二 月 ， 本 集 团 出 售 持 有 位 於 肇 辉 台 12 号 之 物 业 发 展 项目 之 公 司 。 中 国 内 地 物 业 投 资 北 京 希 尔 顿 酒 店 （ 占 50% 权 益 ）， 设 有 503 个 客 房 ， 於 本 年 度 之 平 均 入 住 率 约 为 75.88% 。 东 方 国 际 大 厦 （ 占 50% 权 益 ）， 为 北 京 希 尔 顿 酒 店 侧 的 一 幢 楼 高 10 层 办 公 楼 ， 於 本 年 度之 平 均 出 租 率 约 为 91.82% 。 於 本 年 度 内 ， 深 圳 市 罗 湖 商 业 城 79 个 零 售 商 �m （ 面 积 合 共 约 29,000 平 方 尺 ） 全 数 租 出 。 於 二 零 一 七 年 二 月 ， 本 集 团 已 出 售 持 有 该 等 零 售 商 �m 之 公 司 。 於 二 零 一 六 年 六 月 ， 本 集 团 出 售 持 有 爱 美 高 大 厦 （ 一 幢 位 於 上 海 市 之 办 公 及 商 场 综 合 楼 ） 之公司。 海 外 物 业 投 资 River Cour t 为 一 幢 位 於 英 国 伦 敦 Fleet Str eet 116 - 129 号 之 永 久 业 权 甲 级 写 字 楼。 River Cour t 提 供 总 室 内 净 面 积 约 431,324 平 方 尺 ， 连 同 若 干 泊 车 位 。 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日， 所 有 单 位 均 获 承 租 。 於 二 零 一 六 年 四 月 ， 本 集 团 收 购 St George Str eet 14 号 ， 一 幢 位 於 英 国 伦 敦 之 永 久 业 权 甲 级 写 字 楼。该 物 业 由 面 积 合 共 约 51,861 平 方 尺 分 布 於 地 下 低 层、地 下 及 四 层 上 层 之 办 公 场 所 组 成 。 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日 ， 所 有 单 位 均 获 承 租 。 於 二 零 一 六 年 五 月，本 集 团 收 购 一 幢 位 於 英 国 伦 敦 Oxf or d Str eet 61 - 67 号（ 单 号 ）及 Soho Str eet 11 - 14 号 之 综 合 用 途 永 久 业 权 楼 宇 ， 面 积 合 共 约 55,162 平 方 尺 。 该 物 业 提 供 零 售 、 写 字 楼 及 住 宅 单 位，分 别 占 地 约 33,850 平 方 尺、 13,735 平 方 尺 及 7,577 平 方 尺， 由 地 下 低 层 、 地 下 及 六 层 上 层 组 成 。 於 二 零 一 六 年 十二 月 三 十 一 日 ， 所 有 单 位 均 获 承 租 。 证 券 投 资 本 集 团 的 策 略 是 维 持 证 券 投 资 组 合 的 财 资 管 理 。 本年度证券投资之确认收益为 1,075,400,000 港元。证券投资表现之详情在本公布「财务业 务 回 顾 」 内 披 露 。 本 集 团 将 继 续 密 切 监 察 其 证 券 投 资 组 合 ， 以 取 得 令 人 满 意 的 回 报 。 - 39 -其 他 资 料 及 报 告 期 末 後 事 项 出 售 持 有 美 国 万 通 大 厦 之 附 属 公 司 �C 主 要 交 易 本 集 团 於 二 零 一 五 年 十 一 月 十 二 日 订 立 一 份 股 权 及 债 权 转 让 协 议 ， 内 容 有 关 （ 其 中 包 括 ） 出 售 一 间 最 终 持 有 位 於 香 港 湾 仔 名 为 美 国 万 通 大 厦 （ 现 称 为 中 国 恒 大 中 心 ） 之 商 用 物 业 之 本 公 司 全 资 拥 有 附 属 公 司 予 独 立 第 三 方 �C 恒 大 地 产 集 团 有 限 公 司 （ 现 称 中 国 恒 大 集 团 ） 之 全 资 拥 有 附 属 公 司 （「 Pioneer Time 出售 」）。根 据 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司（「 联 交 所 」）证 券 上 市 规 则 （「 上 市 规 则 」）， Pioneer Time 出售 构 成 本 公 司 一项 主 要 交 易 。 Pioneer Time 出 售 以 最 终 代 价 约 12 , 448 , 300 , 000 港 元 於 二 零 一 六 年 一 月 十 五 日 完 成 。 有 关 Pioneer Time 出 售 之 详 情 载 列 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 五 年 十 一 月 十 二 日 之 公 布 及 二 零 一 五 年 十 二 月 三 日 之 通函 内。 出 售 �H 珀 住 宅 单 位 �C 关 连 交 易 诚 如 二 零 一 五 年 十 二 月 二 十 一 日 发 出 之 公 布 ， 本 集 团 接 纳 刘 玉 慧 女 士 （ 本 公 司 之 非 执 行 董 事 ） 就 认 购 本 集 团 位 於 香 港 半 山 区 西 部 名 为 �H 珀 的 豪 华 住 宅 发 展 项 目 之 一 个 住 宅 单 位 连 同 一 个 私 家 车 车 位 提 交 之 标 书 ， 认 购 价 为 124 , 118 , 000 港 元 （ 扣 除 现 金 回 赠 前 ）。 根 据 上 市 规 则 ， 该 交 易 构 成 本 公 司 一项 关 连 交 易 。 该 交 易 於 二 零 一 六 年 四 月 五 日 完 成 。 出 售 持 有 皇 室 大 厦 之 附 属 公 司 �C 主 要 及 关 连 交 易 诚 如 二 零 一 五 年 十 二 月 二 十 三 日 发 出 之 公 布 ， 本 集 团 於 二 零 一 五 年 十 二 月 二 十 三 日 订 立 买 卖 协 议 ， 内 容 有 关 （ 其 中 包 括 ） 出 售 最 终 持 有 位 於 香 港 铜 锣 湾 名 为 皇 室 大 厦 之 物 业 之 本 公 司 全 资 拥 有 附 属 公 司 予 由 刘 銮 雄 先 生（「 刘 銮 雄 先 生 」）（ 本 公司 当时 之 主 要 股 东 及 控 股 股 东 ） 全 资 拥 有 之 公 司（「 皇 室 大 厦 出 售 」）。根 据 上 市 规 则，皇 室 大 厦 出 售 构 成 本 公 司 主 要 及 关 连 交 易 ， 并 获 本 公 司 独 立 股 东 於 二 零 一 六 年 二 月 二 日 举 行 之 本 公 司 股 东 特 别 大 会 上 批 准 。 皇 室 大 厦 出 售 於 二 零 一 六 年 九 月 一 日 完 成 ， 而 最 终 代 价 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 六 年 十 月 五 日 之 公 布 内 披 露 。 有 关 皇 室 大 厦 出 售 之 详 情 载 列 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 五 年 十 二 月 二 十 三 日 之 公 布 及 二 零 一 六 年 一 月 十 五 日 之 通 函 内 。 收 购 英 国 物 业 於 二 零 一 六 年 三 月，本 集 团 与 独 立 第 三 方 订 立 一 份 买 卖 协 议，收 购 位 於 英 国 伦 敦 St George Str eet 14 号 之 永 久 业 权 物 业，代 价 为 121 , 700 , 000 英 磅。收 购 事 项 於 二 零 一 六 年 四 月 十 五 日 完成。 收 购 英 国 物 业 �C 须 予 披 露 交 易 诚 如 二 零 一 六 年 三 月 二 十 一 日 发 出 之 公 布 ， 本 集 团 与 独 立 第 三 方 於 二 零 一 六 年 三 月 二 十 一 日 订 立 一 份 买 卖 协 议，收 购 位 於 英 国 伦 敦 Oxf or d Str eet 61 - 67 号（ 单 号 ）及 Soho Str eet 11 - 14 号 之 永 久 业 权 物 业 ， 代 价 为 182 , 800 , 000 英 磅 （ 扣 除 租 金 补 足 及 英 国 土 地 印 花 税 津 贴 前 ）。 根 据 上 市 规 则 ， 该 收 购 事 项 构 成 本 公 司 一项 须 予 披 露 交 易 。 该 收 购 事 项 於 二 零 一 六 年 五 月 二 十 日 完 成 。 收 购 盛 京 银 行 股 份 有 限 公 司 股 权 本 集 团 与 独 立 第 三 方 於 二 零 一 六 年 五 月 六 日 订 立 一 份 买 卖 协 议 ， 收 购 577,180,500 股盛京 银 行 股 份 有 限 公 司 之 H 股 股 份 （ 股 份 代 号 ： 2066 ）， 代 价 约 6,926,200,000 港 元 。 出 售 持 有 上 海 爱 美 高 大 厦 之 附 属 公 司 本 集 团 於 二 零 一 六 年 五 月 十 九 日 订 立 一 份 股 权 转 让 协 议 ， 内 容 有 关 （ 其 中 包 括 ） 出 售 一 间 持 有 位 於 中 华 人 民 共 和 国 （「 中 国 」） 上 海 市 名 为 爱 美 高 大 厦 之 办 公 及 商 场 综 合 楼 之 本 公 司 全 资 拥 有 附 属 公 司 予 独 立 第 三 方，最 终 代 价 相 当 於 约 1 , 355 , 800 , 000 港 元。该 出 售 於 二 零 一 六 年 六 月 完 成 。 - 40 -主要 办 事 处 大 厦 名 称 变 更 诚 如 二 零 一 六 年 十一 月 三 十 日 发 出 之 公 布 ， 本 集 团 之 香 港 总 办 事 处 及 主 要 营 业 地 点 所 在 大 厦 名 称 ， 已 於 二 零 一 六 年 十 二 月 一 日 由 「 美 国 万 通 大 厦 」 更 改 为 「 中 国 恒 大 中 心 」。 出 售 持 有 位 於 肇 辉 台 12 号 之 物 业 发 展 项 目 及 深 圳 市 罗 湖 商 业 城 之 79 间 商 �m 之 附 属 公 司 �C 主 要 及 关 连 交 易 本 集 团 於 二 零 一 六 年 十 二 月 五 日 订 立 买 卖 协 议 ， 内 容 有 关 （ 其 中 包 括 ） 分 别 出 售 最 终 持 有 （ i ）位 於 香 港 东 半 山 肇 辉 台 12 号 之 物 业 发 展 项 目；及（ ii ）位 於 中 国 深 圳 市 罗 湖 商 业 城 之 79 间商�m之本公司全资拥有附属公司予（ i ）由陈凯韵女士 （ 於 订 立 相 关 买 卖 协 议 时为 刘 銮 雄 先 生 之 联 系 人 及 本 公 司 之 董 事 之 联 系 人 ）全 资 拥 有 之 公 司（「 香 港 物 业 交 易 」）；及（ ii ） 由 刘 鸣 炜 先 生（ 董 事 会 主 席 及 本 公 司 非 执 行 董 事 ）全 资 拥 有 之 公 司（「 中 国 物 业 交 易 」）。根 据 上 市 规 则 ， 香 港 物 业 交 易 及 中 国 物 业 交 易 构 成 本 公 司 之 主 要 及 关 连 交 易 ， 而 各 项 交 易 已 获 本 公 司 独 立 股 东 於 二 零 一 七 年 一 月 十 三 日 举 行 之 本 公 司 股 东 特 别 大 会 上 批 准 。 香 港 物 业 交 易 及 中 国 物 业 交 易 於 二 零 一 七 年 二 月 十 日 完 成 ， 最 终 代 价 分 别 约 889 , 600 , 000 港 元 及 约 352 , 200 , 000 港 元。有 关 香 港 物 业 交 易 及 中 国 物 业 交 易 之 详 情 载 列 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 六 年十 二 月 五 日 之 公 布 及 二 零 一 六 年 十 二 月 二 十 八 日 之 通 函 内 。 展望 二 零 一 六 年 十 一 月 初 的 美 国 总 统 大 选 结 果 出 乎 一 般 意 料 ， 加 上 经 济 或 贸 易 保 护 主 义 的 潜 在 增 长 ， 加 剧 了 环 球 市 场 的 不 确 定 性 ， 同 时 美 国 联 邦 储 备 局 已 於 二 零 一 六 年 十 二 月 中 旬 决 定 将 联 邦 基 金 利 率 目 标 范 围 上 调 四 分 之 一 个 百 分 点 至 0.5% 至 0.75%，且 预 计 二 零 一 七 年 将 会 进 一 步 加 息 。 基 於 宏 观 环 境 的 种 种 变 化 ， 不 利 影 响 似 乎 是 无 可 避 免 。 香 港 住 宅 物 业 市 场 在 过 去 十 年 一 直 呈 上 升 趋 势 。 香 港 政 府 已 於 二 零 一 六 年 十 一 月 推 出 新 措 施 遏 制 看 似 过 热 的 住 宅 物 业 市 场 ， 对 购 买 第 二 套 住 房 统 一 徵 收 15% 的从 价 印 花 税 。 除 非 在 选 出 新 行 政 长 官 後 ， 香 港 政 府 对 房 屋 政 策 有 重大 改 变 ， 否 则 香 港 物 业 市 场 很 可 能 於 按 揭 利 率 上 升 的 阴 影 下 而 下 滑 。 随 着 本 集 团 於 二 零 一 七 年 二 月 出 售 持 有 位於 肇辉台 12 号 之 物 业 发 展 项 目 之 公 司，本集团之 资产 总额 和 负 债 总额 预 计 将 於 二 零 一 七 年 减 少 。 此 外 ， 随 着 本 集 团 於 二 零 一 七 年 二 月 出 售 持 有 位 於 深 圳 市 罗 湖 商 业 城 商 �m 之 公 司 ， 该 物 业 为 本 集 团 带 来 的 租 金 收 入 将 在 二 零 一 七 年 显 着 减 少 。 尽 管 上 述 转 变 ， 本 集 团 投 资 物 业 基 础 依 然 雄 厚 ， 且 本 集 团 之 财 务 状 况 良 好 稳 健 。 过 往 之 业 绩 表 现 ， 见 证 着 本 集 团 之 宏 观 远 见 有 利 业 务 拓 展 及 成 功 发 展 。 展望未 来 ， 本 集 团 将 继 续 视 察 本 地 及 海 外 市 场 情 况 ， 并 积 极 参 与 投 地 ， 以 及 把 握 机 会 吸 纳 优质 及 回 报 可 观 之 本 地 及 海 外 投 资 物 业 ， 以 加 强 其 投 资 物 业 组 合 。 本 集 团 将 继 续 抓 紧 每 一 个 优 良 投 资 机 遇 。 - 41 -企 业 管 治 於 本 年 度 全 年 ， 本 公 司 已 应 用 上 市 规 则 附 录 十 四 《 企 业 管 治 守 则 》 之 原 则 及 遵 守 其 守 则 条 文 及 若 干 建 议 最 佳 常 规 ， 除 了 以 下 偏 离 事 项：－ 守 则 条 文 A. 6 . 7 － 独 立 非 执 行 董事 及 非 执行 董事 出 席 股 东 大 会 非 执 行 董 事 刘 鸣 炜 先 生 因 公 务 而 未 能 出 席 本 公 司 於 二 零 一 六 年 二 月 二 日 举 行 之 股 东 特 别 大 会（「 股东 特 别 大 会 」）及 二 零 一 六 年 五 月 十 九 日 举 行 之 股 东 周 年 大会（「 股东 周 年 大 会 」） 。 另 一 位 非 执 行 董 事 刘 玉 慧 女 士 亦 因 举 行 股 东 特 别 大 会 及 股东 周 年 大 会 当 天 不 在 香 港 而 未能 出席 股东 特 别 大 会 及 股东 周 年 大 会 。 独 立 非 执 行 董 事 罗 丽 萍 女 士 因 公 务 而 未 能 出 席 股东 特 别大会。 守 则 条 文 E . 1 . 2 － 主席 出 席 股 东 周 年 大 会 董 事 会 主 席 刘 鸣 炜 先 生 因 公 务 而 未 能 出 席 股 东 周 年 大 会 。 审 核 委 员 会 及 薪 酬 委 员 会 主 席 陈 国 伟 先 生 被 选 为 股 东 周 年 大 会 主 席 ， 以 确 保 与 本 公 司 股 东 於 股 东 周 年 大 会 上 保 持 有 效 的 沟 通 。 提 名 委 员 会 主 席 罗 丽 萍 女 士 亦 有 出 席 股 东 周 年 大 会 。 董 事 会 於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日 ， 董 事 会 由 八 名 董 事 组 成 ， 包 括 三 名 执 行 董 事 ， 两 名 非 执 行 董 事 及 三 名 独 立 非 执 行 董 事 （「 独 立 非 执 行 董 事 」） 。 於 二 零 一 七 年 二 月 十 三 日，董 事 会 委 任 陈 凯 韵 女 士 为 执 行 董 事，董 事 会 遂 由 九 名 董 事 组 成， 而 独 立 非 执 行 董 事 占 董 事 会 成 员 人 数 三 分 之 一 。 证 券 交 易 之 标 准 守 则 本 公 司 已 采 纳 一 套 董 事 进 行 证 券 交 易 之 守 则 ， 其 条 款 与 上 市 规 则 附 录 十 《 上 市 发 行 人 董 事 进 行 证 券 交 易 的 标 准 守 则 》 （ 「 标 准 守 则 」 ） 所 规 定 之 标 准 别 无 差 异 。 经 本 公 司 作 出 明 确 查 询 後 ， 所 有 董 事 均 已 确 认 彼 等 已 於 本 年 度 内 遵 守 标 准 守 则 所 规 定 之 标 准 及 前 述 之 交 易 守 则。 本 公 司 亦 已 采 纳 一 套 有 关 雇 员 进 行 证 券 交 易 之 守 则 ， 其 条 款 不 逊 於 标 准 守 则 所 规 定 之 标 准 。 本 公 司 已 要 求 所 有 因 其 职 位 或 岗 位 而 极 可 能 掌 握 有 关 本 集 团 证 券 之 未 公 布 内 幕 消 息 之 有 关 雇 员（「 有 关 雇 员 」），於 买 卖 本 公 司 证 券 时 遵 守 该 守 则。经 本 公 司 作 出 明 确 查 询 後 ， 所 有 有 关 雇 员 均 已 确 认 彼 等 已 於 本 年 度 内 遵 守 前 述 守 则 所 规 定 之 标 准 。 购 买 、 出 售 或 赎 回 本 公 司 之 上 市 证 券 於 本 年 度 内 ， 本 公 司 或 其 任 何 附 属 公 司 概 无 购 买 、 出 售 或 赎 回 本 公 司 之 任 何 上 市 证 券 。 - 42 -本 公 司 股 权 重 组 於 二 零 一 七 年 三 月 一 日 ， 刘銮 雄 先 生 所 创 立 之 酌 情 信 托 （ 「 股 份 信 托 」 ） 向 若 干 合 资 格 受 益 人 分 派 其 所 有 间 接 持 有 之 本 公 司 股 份 後 ， 刘 鸣 炜 先 生 及 陈 凯 韵 女 士 （ 作 为 其 未 成 年 子 女 之 信 托 人 ）分 别 间 接 持 有 相 当 於 於 二 零 一 七 年 三 月 一 日 本 公 司 全 部 已 发 行 股 本 约 24.97% 及 50.02% 之 股 份 。 有 关 股 权 重 组 之 详 情 载 列 於 本 公 司 日 期 为 二 零 一 七 年 三 月 一 日 之 公 布 内 。 致谢 我 们 谨 藉 此 机 会 对 股 东 一 直 以 来 的 鼎 力 支 持 与 全 体 员 工 的 贡 献 及 竭 诚 工 作 表 示 感 谢 。 代 表 董 事 会 主席 刘 鸣 炜 香 港 ， 二 零 一 七 年 三 月 九 日 於 本 公 布 日 期 ， 董 事 会 由 执 行 董 事 陈 诗 韵 女 士 、 陈 凯 韵 女 士 、 陈 诺 韵 女 士 及 林 光 蔚 先 生 ， 非 执 行 董 事 刘 鸣 炜 先 生 及 刘 玉 慧 女 士 ， 以 及 独 立 非 执 行 董 事 陈 国 伟 先 生 、 罗 丽 萍 女 士 及 马 时 俊 先 生 组 成 。 网 址：http://www.chineseestates.com 本业绩公布登载於本公司网站 (http://www.chineseestates.com)及「披露易」 网站 (http://www.hkexnews.hk) 。 业 绩 摘 要 亦 将 於 二 零 一 七 年 三 月 九 日 於 本 公 司 网 站 登 载。