香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完 整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本公告全部或任何部分内容而产生或因依赖该等内容 而引致的任何损失承担任何责任。 REDCO PROPERTIES GROUP LIMITED 力高地产集团有限公司 （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：1622） 截至二零一六年十二月三十一日止年度的 年度业绩公告 二零一六年财务摘要 － 年内合约销售额为人民币10,134.7百万元，较二零一五年同比增长149.8%。 － 年内溢利增加36.8%至人民币538.3百万元。 － 本公司拥有人应占年内溢利增加8.3%至人民币434.3百万元。 － 年内收益为人民币5,270.1百万元，较二零一五年同比增加56.0%。 － 於二零一六年十二月三十一日，平均应占股本回报率为16.3%。 － 於二零一六年十二月三十一日，土地储备总面积约为3.5百万平方米。 － 於二零一六年十二月三十一日，现金及现金等价物为人民币2,417.2百万元， 於二零一六年十二月三十一日，净资产负债比率为0.8%。 �C1�C 年度业绩 力高地产集团有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布，本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度的合并业绩连同上一财政年度的比较数字，如下： 合并损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 收益 3 5,270,090 3,378,217 销售成本 4 (4,184,751) (2,289,971) 毛利 1,085,339 1,088,246 其他收益净额 171,237 31,533 销售及营销开支 4 (146,611) (109,601) 一般及行政开支 4 (164,767) (169,929) 商誉减值 ― (26,584) 经营溢利 945,198 813,665 融资收入 5 15,302 15,147 融资成本 5 (6,364) (3,396) 融资收入净额 8,938 11,751 应占按权益法入账的投资的亏损净额 (9,825) (4,145) 除所得税前溢利 944,311 821,271 所得税开支 6 (405,983) (427,622) 年内溢利 538,328 393,649 以下人士应占溢利： 本公司拥有人 434,319 401,030 非控股权益 104,009 (7,381) 538,328 393,649 本公司拥有人应占年内溢利的每股盈利 （经重列） －基本及摊薄（以每股人民币分列示） 9 12.23 12.27 股息 10 ― ― �C2�C 合并全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 年内溢利 538,328 393,649 其他全面亏损 其後可能会重分类至损益的项目 －外币折算差额 (146,687) (141,641) 其他全面亏损总额 (146,687) (141,641) 年内全面收入总额 391,641 252,008 以下人士应占： －本公司拥有人 288,740 260,144 －非控股权益 102,901 (8,136) 年内全面收入总额 391,641 252,008 �C3�C 合并资产负债表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 资产 非流动资产 物业、厂房及设备 31,423 36,178 商誉 49,535 49,535 按权益法入账的投资权益 326,423 165,231 递延所得税资产 219,133 58,445 626,514 309,389 流动资产 持作出售的已竣工物业 1,972,481 1,237,046 持作出售的开发中物业 5,717,924 7,218,874 贸易及其他应收款项、按金及预付款项 7 2,150,640 1,788,400 应收合营公司款项 113,984 ― 应收联营公司款项 3,479 ― 应收非控股权益款项 463,439 158,615 可收回所得税 154,762 125,398 受限制现金 1,186,255 668,759 现金及现金等价物 2,417,219 1,689,142 14,180,183 12,886,234 资产总值 14,806,697 13,195,623 权益及负债 本公司拥有人应占权益 股本 139,632 139,632 储备 2,662,236 2,383,306 2,801,868 2,522,938 非控股权益 555,158 370,760 权益总额 3,357,026 2,893,698 �C4�C 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 负债 非流动负债 借款 3,319,532 2,750,027 递延所得税负债 142,610 183,943 3,462,142 2,933,970 流动负债 贸易及其他应付款项 8 2,224,538 2,990,763 借款 309,700 470,513 应付非控股权益款项 451,308 349,900 应付关联方款项 ― 161,109 应付合营公司款项 65,663 ― 预收账款 4,235,821 2,949,214 所得税负债 700,499 446,456 7,987,529 7,367,955 负债总额 11,449,671 10,301,925 权益及负债总额 14,806,697 13,195,623 �C5�C 合并财务报表附注 1 一般资料 力高地产集团有限公司於二零零八年七月十四日根据开曼群岛公司法在开曼群岛注册成立为获 豁免有限责任公司。本公司的注册办事处地址为CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681, GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands。 本公司乃一家投资控股公司，其附属公司主要在中华人民共和国（「中国」）从事物业开发业务。 除非另有所指，否则该等合并财务报表均以人民币（「人民币」）呈列。 2 主要会计政策概要 编制合并财务报表所采用的主要会计政策载於下文。除非另有说明，否则於所有呈报年度一直 贯彻采用该等政策。 2.1 编制基准 本公司合并财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的所有适用香港财务报告 准则（「香港财务报告准则」）及香港公司条例（第622章）的规定编制。合并财务报表已根据历史成本法编制。 编制符合香港财务报告准则的合并财务报表需要使用若干关键会计估计。这亦需要管理层在应 用本集团会计政策过程中作出判断。 2.1.1.本集团采纳的经修订准则及诠释 以下经修订准则已由本集团於二零一六年一月一日或之後开始的财政年度首次采纳： 香港会计准则第1号（修订本） 披露计划 香港会计准则第16号及香港会计 澄清可接纳的折旧及摊销方法 准则第38号（修订本） 香港会计准则第16号及香港会计 农业：产花果植物 准则第41号（修订本） 香港会计准则第27号（修订本） 独立财务报表的权益法 香港财务报告准则第10号、香港 投资实体：应用综合入账的例外情况 财务报告准则第12号及香港 会计准则第28号（修订本） �C6�C 香港财务报告准则第11号（修订本） 收购共同经营权益的会计法 香港财务报告准则第14号 监管递延账户 香港财务报告准则（修订本） 二零一二年至二零一四年周期的香港财务报告准则 的年度改进 采纳该等修订本不会对本期间或任何过往期间构成任何影响，且不大可能影响未来期间。 2.1.2.本集团尚未采纳的新订及经修订准则 直至本公告刊发日期，香港会计师公会已发布以下与本集团业务有关但於二零一六年一月一日开始的年度会计期间尚未生效，且并无由本集团提早采纳的新订及经修订准则： 於以下日期或之後 开始的会计期间生效 香港会计准则第7号（修订本） 披露计划 二零一七年一月一日 香港会计准则第12号（修订本） 就未变现亏损确认递延税项资产 二零一七年一月一日 香港财务报告准则第2号 股份基础支付交易的分类和计量 二零一八年一月一日 （修订本） 香港财务报告准则第9号 金融工具 二零一八年一月一日 香港财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司及合营企业 待定 香港会计准则第28号（修订本） 之间的资产出售或注资 香港财务报告准则第15号 与客户合约的收入 二零一八年一月一日 香港财务报告准则第15号 香港财务报告准则第15号 二零一八年一月一日 （修订本） 的澄清 香港财务报告准则第16号 租赁 二零一九年一月一日 本集团已完成评估上述自二零一六年一月一日起生效的新订及经修订准则的影响并正在评估其他影响，并认为其不会对本集团的经营业绩及财务状况产生任何重大影响。本集团计划在上述新订及经修订准则生效时采纳该等准则。 �C7�C 3 收益及分部资料 执行董事已获确认为主要经营决策者。管理层根据本集团内部报告确定经营分部，并将报告提 交至执行董事进行表现评估及资源分配。 执行董事从地理角度考虑业务并评估物业开发在五个可报告经营分部的表现，即泛海峡西岸经 济区、中西部地区、环渤海经济区、珠江三角洲地区及其他。「其他」分部指向集团内公司提供 设计服务、企业支持职能、物业管理服务（向内部及外部客户提供的服务）及投资控股业务。 执行董事按照对分部业绩的计量评估经营分部的表现。计量基准不包括折旧、应占按权益法入 账的投资的亏损净额、融资收入、融资成本以及经营分部的所得税开支的影响。除下文提及者 外，提供予执行董事的其他资料均按与合并财务报表一致的方式计量。 泛海峡西岸 中部及 环渤海 珠江 经济区 西部地区 经济区 三角洲地区 其他 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 截至二零一六年 十二月三十一日止年度 总收益 2,463,369 500,499 753,671 1,514,955 59,620 5,292,114 减：分部间收益 ― ― ― ― (22,024) (22,024) （自外部客户）收益 2,463,369 500,499 753,671 1,514,955 37,596 5,270,090 分部业绩 515,798 171,906 62,330 221,139 (18,352) 952,821 折旧 (2,272) (484) (1,690) (697) (2,480) (7,623) 经营溢利�u（亏损） 513,526 171,422 60,640 220,442 (20,832) 945,198 应占按权益法入账 的投资的亏损净额 (10,808) ― ― ― 983 (9,825) 融资收入 4,445 2,534 2,648 388 5,287 15,302 融资成本 (80) ― ― ― (6,284) (6,364) 所得税（开支）�u抵免 (249,046) (79,770) (23,833) (91,660) 38,326 (405,983) 年内溢利 258,037 94,186 39,455 129,170 17,480 538,328 �C8�C 泛海峡西岸 中部及 环渤海 珠江 经济区 西部地区 经济区 三角洲地区 其他 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 总收益 1,899,987 599,452 861,037 ― 48,994 3,409,470 减：分部间收益 ― ― ― ― (31,253) (31,253) （自外部客户）收益 1,899,987 599,452 861,037 ― 17,741 3,378,217 分部业绩 605,514 137,807 187,691 (31,595) (77,195) 822,222 折旧 (1,376) (641) (2,878) (847) (2,815) (8,557) 经营溢利�u（亏损） 604,138 137,166 184,813 (32,442) (80,010) 813,665 应占按权益法入账 的投资亏损 (4,145) ― ― ― ― (4,145) 融资收入 8,836 1,274 1,399 477 3,161 15,147 融资成本 ― ― ― ― (3,396) (3,396) 所得税开支 (247,058) (74,548) (61,628) (479) (43,909) (427,622) 年内溢利�u（亏损） 361,771 63,892 124,584 (32,444) (124,154) 393,649 �C9�C 泛海峡西岸 中部及 环渤海 珠江 经济区 西部地区 经济区 三角洲地区 其他 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 於二零一六年 十二月三十一日 总分部资产 3,753,248 3,749,109 5,731,804 835,521 735,001 14,804,683 其他未分配公司资产 2,014 总资产 14,806,697 添置： 物业、厂房及设备 386 629 1,453 24 1,924 4,416 总分部负债 (2,463,539) (3,452,432) (3,059,820) (215,468) (2,258,412) (11,499,671) 於二零一五年 十二月三十一日 总分部资产 4,322,212 2,402,640 3,903,785 1,826,270 736,352 13,191,259 其他未分配公司资产 4,364 总资产 13,195,623 添置： 物业、厂房及设备 21,755 268 2,455 227 1,238 25,943 商誉 ― ― 935 ― 4,423 5,358 总分部负债 (3,384,496) (1,925,119) (1,171,363) (1,260,397) (2,560,550) (10,301,925) �C10�C 收益明细 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 出售物业 5,155,966 2,967,976 建筑及填海服务 76,528 392,500 物业管理服务 37,596 17,741 5,270,090 3,378,217 截至二零一五年十二月三十一日止年度，本集团的收益集中在与填海服务有关的客户。就这客 户确认的收益占本集团收益11.6%。 地理资料 按地理位置计算的收益乃根据出售物业或提供服务的地点厘定。 按地理位置划分的非流动资产乃根据相关资产的位置厘定。 本集团的非流动资产主要位於中国。 �C11�C 4 按性质划分的开支 计入销售成本、销售及营销开支以及一般及行政开支的开支分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 核数师酬金 －审核服务 3,118 2,859 －非审核服务 ― 464 出售物业成本 3,916,850 1,843,690 建筑及填海服务成本 53,760 242,844 物业、厂房及设备折旧 7,623 8,557 雇员福利开支 140,812 111,118 娱乐开支 9,657 8,764 营销及广告成本 95,092 76,794 经营租赁付款 4,547 1,220 办公室及差旅开支 42,648 34,224 营业税及附加 185,104 173,681 土地使用及房产税 6,254 6,817 法律及专业费用 9,983 11,741 捐赠 2,038 4,095 其他销售及营销以及一般及行政开支 18,643 42,633 销售成本、销售及营销开支以及一般及行政开支总额 4,496,129 2,569,501 5 融资收入及成本 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 银行存款融资收入 15,302 15,147 借款的融资成本 282,570 374,312 减：合资格资产的资本化融资成本 (276,206) (370,916) 6,364 3,396 资本化借款的加权平均年利率 8.55% 9.63% �C12�C 6 所得税开支 截至二零一六年十二月三十一日止年度，於中国成立及营运的附属公司须按25%的税率缴纳中 国企业所得税（「企业所得税」）（二零一五年：25%）。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，由於位於香港的公司并无产生任何应课税溢利，故并 未就香港利得税计提拨备（二零一五年：无）。 中国土地增值税（「土地增值税」）按介乎土地增值价值（即出售物业所得款项减去可扣减开支（包 括土地成本以及开发及建筑开支））30%至60%的累进税率徵收。 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 即期所得税 中国企业所得税 360,409 233,730 中国土地增值税 247,595 149,817 递延所得税 (202,021) 44,075 405,983 427,622 7 贸易应收款项、其他应收款项、按金及预付款项 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 贸易应收款项（附注a） 79,089 44,266 累计合约收益（附注b） 417,500 392,500 496,589 436,766 其他应收款项 621,126 691,636 於地方房地产业协会的按金（附注c） 494,728 285,202 於劳动部门的按金 5,446 6,097 於财政部的按金 4,747 25,023 1,126,047 1,007,958 预付营业税及附加费 103,178 116,475 建筑成本预付款项 55,080 40,164 土地使用权预付款项 369,746 187,037 1,654,051 1,351,634 总计 2,150,640 1,788,400 �C13�C 附注： (a) 贸易应收款项主要产生自填海及销售物业的服务收入。将根据相关买卖协议的条款收取销 售物业的所得款项，且一般向公司客户授予6至10个月信用期。 於结算日期的贸易应收款项按收益确认日期的账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 0至30天 47,595 43,222 31至60天 ― 9 61至90天 ― 1,035 超过90天 31,494 ― 79,089 44,266 於二零一六年十二月三十一日，贸易应收款项为人民币40,741,000元（ 二 零一五年：人民 币35,966,000元）已逾期但尚未减值。该等有关若干客户的应收款项合乎经济效益。根据 过往经验，管理层认为，由於信贷质量并无重大变动且该等结余仍被视为可悉数收回，故毋须就该等结余进行减值拨备。 该等应收款项的账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 0至30天 31,061 34,922 31至60天 ― 9 61至90天 ― 1,035 超过90天 9,680 ― 40,741 35,966 (b) 累计合约收益乃来自本集团的填海服务。於二零一六年十二月三十一日，有关应收款项结 余尚未发出账单。 (c) 於地方房地产业协会的按金，主要包括就本集团的房地产开发项目而言，根据相关法规的 规定就房地产建设而向济南市住房维修资金管理中心、济南市槐荫区国有资产运营有限公司、济南滨河新区建设投资集团有限公司及烟台高新技术产业开发区管理委员会缴付的按金。 �C14�C (d) 基於其短期性质，贸易应收款项、其他应收款项、按金及预付款项的账面值与其公平值相 若，并为无抵押、免息及须按要求偿还。 (e) 本集团贸易应收款项及其他应收款项的账面值均以人民币计值。 8 贸易及其他应付款项 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 贸易应付款项 1,383,728 1,448,599 应计费用及其他应付款项 291,622 807,170 应付土地使用权 355,024 678,023 其他应付税项 213,147 55,723 应付薪金 1,017 1,248 2,224,538 2,990,763 贸易应付款项按发票日期的账龄分析如下： 0至30天 1,288,657 1,223,261 31至60天 9,434 73,144 61至90天 2,243 26,801 超过90天 83,394 125,393 1,383,728 1,448,599 因到期期限较短，故本集团贸易应付款项的账面值与其公平值相若，而该等金额以人民币计值。 �C15�C 9 每股盈利 截至二零一六年十二月三十一日止年度每股基本盈利乃根据本公司拥有人应占溢利计算。 二零一六年 二零一五年 （经重列） 本公司拥有人应占溢利（人民币千元） 434,319 401,030 已发行股份加权平均数 3,551,609,322 3,201,921,362 就发行认购股份产生的红利作出调整 ― 66,601,699 3,551,609,322 3,268,523,061 每股基本盈利（人民币分） 12.23 12.27 於两个呈列年度，由於并无发行在外的潜在摊薄股份，故每股摊薄盈利等於每股基本盈利。 用於计算截至二零一六年十二月三十一日止年度每股基本盈利的普通股加权平均数已就二零 一六年十月二十八日的股份拆细作出调整。 截至二零一五年十二月三十一日止年度的每股基本盈利比较数字已重列，以追溯计及年内上述 股份拆细的影响，犹如自比较年度开始以来已发生。 10 股息 董事不建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派付任何末期股息（二零一五年：无）。 �C16�C 业务概览 概览 本集团是一家专注於在中国开发中、高端住宅物业及商业物业的综合性房地产开发 商。集团始终秉承「精端着造、传世荣耀」的经营理念，以稳健务实的市场风格，以 前瞻的战略性投资布局，以优秀的产品营造，以高效的运营能力，踏实践行跨区域 发展的策略，发展至今，集团已成为具有较强竞争力和区域品牌知名度的综合发展 商。二零一五年及二零一六年，我们的收益分别为人民币3,378.2百万元及人民币 5,270.1百万元。截至二零一五年及二零一六年十二月三十一日止年度，本公司权益 持有人应占我们的年内溢利分别为人民币401.0百万元及人民币434.3百万元。 集团一贯坚持稳健的财务政策，保持合理的资本结构及负债水平。於二零一五年及二零一六年十二月三十一日，集团的现金及现金等价物分别为人民币1,689.1百万元及人民币2,417.2百万元，净资产负债比率分别为23.0%及0.8%。 在「大力拓展一线城市，深耕已进入的强二线城市」的投资布局策略指导下，我们已成功进驻珠三角城市群、长三角城市群、长江中游城市群及环渤海城市群内的多个极具发展潜力的重点城市，包括深圳市、上海市、合肥市、南昌市、济南市、烟台市、天津市等。集团坚持优势策略，与实力雄厚的国企强强联合、输出专业管理经验、以产品力及高效运营能力获取优质土地。招标拍卖及挂牌出让、收购并购新项目及城市更新构成了集团有机结合的多元化土地收购方式，确保集团在土地拓展及一级土地开发方面具备了较强的复合能力。 在房地产行业竞争日趋激烈的环境下，集团一方面不断优化产品结构以适应市场需 求，同时强调以资金运营为中心来实现有质量的高周转，另一方面则通过精细化的 成本管控与拓展多元化的融资渠道来降低运营成本，降本增效，从而保持集团综合竞争力稳步提升。 �C17�C 经过多年的品牌建设与沉淀积累，我们确信本集团於深耕城市已成功建立「力高」品 牌： 於二零一六年，本集团获观点地产新媒体评选为「2016中国最具价值地产上市 企业」。 於二零一六年及二零一七年，本集团连续两年获以香港为基地的中国融资颁发 「2015最具潜力上市公司大奖」及「2016最具潜力上市公司大奖」。 於二零一六年，本集团获观点地产新媒体评选为「2015年度中国房地产卓越 100」及「2015年度中国房地产品牌价值卓越100」。 於二零一五年，本集团获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产 研究所及中国指数研究院评选为「2015中国大陆在港上市房地产公司投资价值 TOP10」。 於二零一五年，本集团获中国财经峰会组委会颁发「2015最具成长价值奖」。 於二零一五年，本集团获中国房地产业联合会、中国行业信息统计协会及焦点 中国网评选为「2015年中国房地产业综合实力100强」之一。 自二零一零年至二零一四年连续四年，本集团获国务院发展研究中心企业研究 所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院评选为「中国房地产百强企业」之 一。 於二零一三年，本集团获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研 究所及中国指数研究院评选为「2013中国华南房地产公司品牌价值TOP10」。 �C18�C 我们的房地产开发项目 於二零一六年十二月三十一日，我们的物业组合包括位於中国多个城市及澳洲处於 不同开发阶段的23个房地产开发项目，总建筑面积（「建筑面积 」）3,497,973.6平方 米（「平方米」）。下表概述我们於二零一六年十二月三十一日的房地产开发项目： 处於不同开发 阶段的未售 占地面积 项目 (1) 总建筑面积(2) 总建筑面积(3) （平方米） （平方米） （平方米） 南昌 力高皇冠假日酒店 4,636.7 57,986.8 57,986.8 力高国际城 466,665.3 908,932.6 3,633.5 滨江国际 37,345.7 204,600.6 12,257.9 澜湖郡 135,285.0 286,794.7 81,965.1 滨湖国际 68,373.0 205,846.3 90,822.4 君御华府 41,994.5 109,826.6 29,715.6 君御都会 84,093.3 227,119.0 136,612.9 澜湖国际（4） 47,151.0 177,260.7 177,260.7 天津 阳光海岸 481,394.0 1,475,226.0 1,434,944.9 A1及A2号地块 69,336.2 55,469.0 55,469.0 济南 力高国际 54,162.0 226,076.9 9,916.0 盛世名门 51,675.2 205,813.6 8,355.8 假日丽景 34,934.9 87,545.2 1,789.4 �C19�C 处於不同开发 阶段的未售 占地面积 项目 (1) 总建筑面积(2) 总建筑面积(3) （平方米） （平方米） （平方米） 君御世家（5） 30,682.0 134,732.0 134,732.0 澜湖郡 68,066.0 237,534.7 237,534.7 烟台 阳光海岸－第一期 51,693.7 186,470.8 119,771.4 合肥 力高共和城 395,596.4 871,735.3 229,662.3 君御世家 88,025.5 299,699.5 299,699.5 咸阳 御景湾－第一期 69,466.8 237,012.8 116,622.0 深圳 君御国际 33,035.3 177,640.0 60,208.7 上海 明昌大厦（6） 9,941.2 46,545.0 46,545.0 中山 君御世家（7） 30,819.6 95,889.0 95,889.0 澳洲悉尼 (8) Prime 15,830.0 56,579.0 56,579.0 总计 3,497,973.6 1. 有关「占地面积」的资料乃基於相关土地使用权证、土地出让合同、招标文件或其他相关协议（视 情况而定）。 2. 「总建筑面积」乃基於测量报告、建筑工程施工许可证及�u或建设工程规划许可证或相关土地出 让合同及�u或公开招标、挂牌出让或拍卖确认书。 3. 「处於不同开发阶段的未售总建筑面积」包括尚未售出的已竣工项目的建筑面积、开发中项目的 建筑面积以及可供未来发展的项目的建筑面积。 �C20�C 4. 於二零一六年三月，本集团以向南昌国高房地产置业有限公司（「南昌国高」）注资人民币117.3 百万元的方式收购南昌国高的51%股权。於本公告日期，南昌国高由本集团以及独立於本公司 及其关连人士的人士（「独立第三方」）分别持有51%及49%权益。该土地的总占地面积及总建筑 面积分别约为47,151.0平方米及177,260.7平方米，分别计划用作商业及住宅用途，年期分别为 40年及70年。 5. 於二零一五年七月，本集团透过向山东新广友置业有限公司（「新广友」）注资人民币18.7百万元 的方式收购新广友51%股权。於本公告日期，新广友由本集团及一名独立第三方分别持有51% 及49%权益，并就一幅土地订立土地出让合同。该土地的总占地面积及总建筑面积分别约为 30,682.0平方米及134,732.0平方米，计划用作住宅用途，年期为70年。 6. 於二零一六年二月，天津力高盛业有限公司（「力高盛业」）（作为买方）以约人民币415.5百万元 收购上海明昌置业有限公司（「上海明昌」）100%股权。继有关收购後，两名独立第三方以注资 的方式分别收购力高盛业30%股权及上海明昌10%股权。上海明昌主要在中国从事物业发展， 於中国上海杨浦区五角场持有一幅土地，总占地面积及总建筑面积分别约为9,941.2平方米及 46,545.0平方米。该地块计划用作商业用途。 7. 於二零一六年十二月，本集团以代价人民币70.0百万元完成向一名独立第三方收购中山市浩 域房地产开发有限公 司（「中 山市浩域」）70%股权。中山市浩域主要於中国从事物业发展，於 中山市富华道以北46号持有一幅土地，总占地面积及总建筑面积分别约为30,819.6平方米及 95,889.0平方米。该地块计划用於开发住宅物业，年期为70年。 8. 於二零一六年十二月，由本集团拥有68%权益的合营公司以向JQZ Eleven Pty Limited（「JQZ Eleven」）注资7.2百万澳元的方式收购。於本公告日期，JQZEleven由该合营公司及一名独立 第三方分别拥有40%及60%权益。JQZEleven以於合营公司的投资入账。JQZEleven主要於澳 洲从事物业发展，於澳洲麦觉理公园滑铁卢道101号(No.101 Waterloo Road, Macquarie Park, Australia)持有一幅土地，总占地面积及总建筑面积分别约为15,830.0平方米及56,579.0平方 米。该幅土地计划用作住宅用途。 �C21�C 财务回顾 收益 我们的收益由截至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币3,378.2百万元增加 56.0%至截至二零一六年十二月三十一日止年度的人民币5,270.1百万元。有关增 加主要是由於我们的已交付建筑面积由截至二零一五年十二月三十一日止年度的 434,709平方米增加49.0%至截至二零一六年十二月三十一日止年度的647,822平方 米。我们的已交付建筑面积增加主要是由於深圳君御国际以及南昌澜湖郡、君御华 府及君御都会的已交付建筑面积增加，部分被南昌力高国际城及济南力高国际的已 交付建筑面积减少所抵销。我们就已交付物业确认的平均售 价（「平 均售价 」）由截 至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币6,828元升至截至二零一六年十二月 三十一日止年度的人民币7,959元。我们就已交付物业确认的平均售价上升，主要 是由於深圳君御国际应占收益增加所致。 下表载列按地区分部划分的本集团收益、已交付建筑面积及已确认平均售价明细：截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 收益 已交付建筑面积 已确认平均售价 （人民币千元） （平方米） （人民币元�u平方米） 泛海峡西岸经济区 2,463,369 1,899,987 334,950 255,043 7,354 7,450 中西部地区 500,499 599,452 99,137 118,087 5,049 5,076 环渤海经济区 －一级土地开发项目（附注1） 25,000 392,500 ― ― ― ― －建筑服务（附注2） 51,528 ― ― ― ― ― －房地产销售 677,143 468,537 96,304 61,579 7,031 7,609 珠江三角洲地区 1,514,955 ― 117,431 ― 12,901 ― 其他 37,596 17,741 ― ― ― ― 小计 5,270,090 3,378,217 647,822 434,709 7,959 6,828 附注: 1： 一级土地开发项目指天津填海工程。 2： 建筑服务指本集团於济南提供的建筑服务工程。 �C22�C 我们的分部业绩概要载列如下： 泛海峡西岸经济区：我们於泛海峡西岸经济区的分部收益由二零一五年的人民 币1,900.0百万元增加29.7%至二零一六年的人民币2,463.4百万元。收益增加 主要是由於南昌澜湖郡、君御华府及君御都会的已交付建筑面积增加，部分被 南昌力高国际城的已交付建筑面积减少所抵销。 中西部地区：我们於中西部地区的分部收益由二零一五年的人民币599.5百万 元减少16.5%至二零一六年的人民币500.5百万元。收益减少主要是由於合肥力 高共和城的已交付建筑面积减少所致。 环渤海经济区：我们於环渤海经济区的分部收益由二零一五年的人民币861.0百 万元减少12.5%至二零一六年的人民币753.7百万元。收益减少是由於自天津填 海工程所得收入减少，部分被烟台阳光海岸―第一期的已交付建筑面积及来自 济南建筑服务的收入增加所抵销。 珠江三角洲地区：於二零一六年，我们於珠江三角洲地区的分部收益增加至人 民币1,515.0百万元，主要是由於自二零一六年开始确认收益的深圳君御国际的 已交付建筑面积。 其他：主要指我们於深圳的总部以及本集团於二零一五年一月收购的物业管理 业务所产生的收益。 销售成本 销售成本由二零一五年的人民币2,290.0百万元增加82.7%至二零一六年的人民币 4,184.8百万元。销售成本增加主要是由於已售物业成本增加所致，归因於已交付建 筑面积由二零一五年的434,709平方米增加至二零一六年的647,822平方米，以及已 交付每平方米平均土地成本由二零一五年的人民币917元增加至二零一六年的人民 币2,711元所致。 已交付每平方米平均土地成本增加主要是由於深圳君御国际的已交付建筑面积增加以及土地收购成本相对较高所致。 �C23�C 毛利 毛利由二零一五年的人民币1,088.2百万元略微减少0.3%至二零一六年的人民币 1,085.3百万元。我们的毛利率由二零一五年的32.2%减少至二零一六年的20.6%。 毛利率减少主要是由於烟台阳光海岸―第一期的毛利率较低及来自天津填海工程的 收益减少所致。 其他收益净额 其他收益由二零一五年的人民币31.5百万元增加至二零一六年的人民币171.2百万 元。其他收益主要由於汇兑收益由二零一五年的人民币27.4百万元增至二零一六年 的人民币28.3百万元，及出售本公司附属公司所产生的收益人民币123.0百万元所 致。 销售及营销开支 销售及营销开支由二零一五年的人民币109.6百万元增加33.8%至二零一六年的人 民币146.6百万元。销售及营销开支主要指我们物业的推销开支。增加主要是由於 为二零一六年及二零一七年已或将开始销售的项目进行营销推销活动增加。本集团 的销售及营销开支对合约销售比率由二零一五年的2.7%略微下跌至二零一六年的 1.4%。 一般及行政开支 一般及行政开支由二零一五年的人民币169.9百万元减少3.0%至二零一六年的人民 币164.8百万元。减少主要是由於二零一五年十二月发行本公司股份（「股份」）导致 股份基础支付开支减少，部分被雇员福利开支增加所抵销。一般及行政开支占收益 的百分比由二零一五年的5.0%下跌至二零一六年的3.1%。 商誉减值 二零一六年并无确认商誉减值，而二零一五年的商誉减值则为人民币26.6百万元。 有关二零一五年商誉减值指就我们收购长丰联华置业有限公司（其持有合肥力高 共和城）的80.0%股权支付的若干溢价。 �C24�C 经营溢利 监於以上所述，我们的经营溢利由二零一五年的人民币813.7百万元增加16.2%至 二零一六年的人民币945.2百万元。 融资收入 融资收入由二零一五年的人民币15.1百万元增加1.0%至二零一六年的人民币15.3 百万元。融资收入增加主要由於年内利率增加导致银行存款利息收入增加所致。 融资成本 融资成本由二零一五年的人民币3.4百万元增加87.4%至二零一六年的人民币6.4百 万元，主要由於用作一般企业用途的借款金额增加12.7%所致。 应占按权益法入账的投资的亏损净额 应占按权益法入账的投资的亏损净额指应占於联营公司的投资亏损人民币10.8百万 元，部分被应占於合营企业的投资溢利人民币1.0百万元所抵销，由二零一五年的 人民币4.1百万元增加137.0%至二零一六年的人民币9.8百万元。增加主要是由於 应占有关力高实业（江西）有限公司（持有南昌力高皇冠假日酒店）的亏损增加，归因於二零一六年该酒店出租率下降，以及年内在建非控制房地产发展项目产生亏损。 除所得税前溢利 由於以上理由，除所得税前溢利由二零一五年的人民币821.3百万元增加15.0%至 二零一六年的人民币944.3百万元。 所得税开支 所得税开支由二零一五年的人民币427.6百万元减少5.1%至二零一六年的人民币 406.0百万元。有关减少主要由於就本公司旗下中国附属公司的未汇出盈利所计提 预扣税拨备拨回导致递延税项减少所致，部分被本集团溢利增加导致企业所得税增 加所抵销。 �C25�C 年内溢利 监於以上所述，年内溢利由二零一五年的人民币393.6百万元增加36.8%至二零 一六年的人民币538.3百万元。 本公司拥有人应占年内溢利 由於以上理由，本公司拥有人应占年内溢利由二零一五年的人民币401.0百万元增 加8.3%至二零一六年的人民币434.3百万元。非控股权益应占溢利由二零一五年亏 损人民币7.4百万元增加至二零一六年溢利人民币104.0百万元，乃由於我们持有 51%股权的君御国际的已交付建筑面积增加。 流动资金及资本资源 现金状况 於二零一六年十二月三十一日，本集团拥有现金及现金等价物约人民币2,417.2百 万元（二零一五年：人民币1,689.1百万元）及受限制现金人民币1,186.3百万元（二零 一五年：人民币668.8百万元）。於二零一六年十二月三十一日，本集团现金及现金 等价物以港元（「港元」）、人民币及美元（「美元」）列值。 �C26�C 借款 於二零一六年十二月三十一日，本集团的借款约为人民币3,629.2百万元（二零一五 年：人民币3,220.5百万元）。下表载列本集团的借款於所示日期的到期情况。 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 须於下列期限偿还的借款金额： －1年内 136,963 265,252 －1至2年 845,143 1,179,494 －2至5年 2,647,126 1,775,794 3,629,232 3,220,540 於二零一六年十二月三十一日，本集团银行借款以人民币、港元及美元列值。 为进一步扩展本公司的融资渠道，於二零一六年九月九日，本公司（作为借款人）与一组金融机构（作为贷款人）订立一份融资协议，据此，贷款人同意向本公司提供一笔以美元计值的可转让定期贷款融资，总额为130百万美元，期限为自该协议日期起计36个月，并按伦敦银行同业拆借利率加4.0厘的年利率计息。於二零一七年一月九日一名贷款人参贷後，该贷款融资增加至145百万美元。 於二零一六年十二月三十一日，本集团面对的外汇风险主要涉及以港元及美元计值 的若干银行借款及优先票据。於二零一六年，人民币兑港元及美元经历一定的波 动，乃本集团确认汇兑差额的主因。本集团并无正式的对冲政策，亦无订立任何外 汇合约或衍生交易以对冲外汇风险。 �C27�C 其他绩效指标 净资产负债比率 於二零一六年十二月三十一日，本集团的净资产负债比率为0.8%（二零一五年： 23.0%）。资产负债比率按债务净额除以总资本计算。债务净额为借款总额减去现金 及银行结余（包括现金及现金等价物及受限制现金）。总资本按合并资产负债表所示权益总额另加债务净额计算。 流动资产净值与流动比率 於二零一六年十二月三十一日，本集团的流动资产净值约为人民币6,192.7百万元 （二零一五年：人民币5,518.3百万元）。本集团流动比率（按流动资产除以流动负债 计算）约为1.8倍（二零一五年：1.7倍）。 借款成本 二零一六年，本集团的年均借款成本（於相关年度将已产生或拨充资本的利息开支 总额除以平均借款计算）为每年8.6%，而二零一五年则为每年9.6%。 或然负债 本集团於下列各报告期末因按揭融资的财务担保而存在以下或然负债： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 就本集团物业若干买家的按揭融资提供的担保 5,100,315 3,409,724 �C28�C 本集团已为本集团物业的若干买家安排银行融资，并就买家的还款责任提供担保。 该等担保将於下列时间较早者终止：(i)房地产权证转交予买家（一般於担保登记办 妥後平均六个月至三年内进行）时；或(ii)物业买家清偿按揭贷款时。 根据担保的条款，於相关买家拖欠按揭付款时，本集团会负责向银行偿还违约买方所结欠按揭本金连同应计利息及罚金，而本集团有权保留法定业权，并接管相关物业的所有权。本集团的担保期自按揭授出日期起计算。董事认为买家支付违约金的可能性微乎其微，且彼等的责任足以由物业的价值弥补，因此财务担保的公平值并不重大。 於二零一五年及二零一六年十二月三十一日，本集团附属公司之间就借款相互提供 若干企业担保。董事认为，附属公司拥有充足财务资源履行其责任。 除上文所披露者外，於二零一五年及二零一六年十二月三十一日，本集团及本公司概无任何其他重大或然负债。 资产抵押 於二零一六年十二月三十一日，本集团拥有包括透支、银行贷款及贸易融资的银 行融资总额约人民币3,881.3百万元（二零一五年：人民币3,463.0百万元）。於二零 一六年十二月三十一日，未动用融资约为人民币876.3百万元（二零一五年：人民币 545.0百万元）。 该等融资以若干持作出售发展中物业及本公司旗下附属公司提供的若干受限制现金作抵押。 �C29�C 持有的重大投资、附属公司、联营公司及合营企业的重大收购及出售，以及重大投 资或资本资产的未来计划 (a)於二零一六年二月，本公司附属公司力高盛业（作为买方）向两名独立第三方收 购上海明昌100%股权。继有关收购事项後，另有两名独立第三方以注资的方式 收购力高盛业30%股权及上海明昌10%股权。於本公告日期，上海明昌由本公 司及两名认购人分别间接拥有63%及37%权益。上海明昌主要在中国从事物业 发展，於中国上海杨浦区五角场持有一幅土地，总占地面积及总建筑面积分别 约为9,941平方米及52,357平方米。该地块计划作商业用途。 (b) 於二零一六年三月，本集团以向南昌国高注资人民币117.3百万元的方式收购南 昌国高的51%股权。於本公告日期，南昌国高由本集团及一名独立第三方分别 拥有51%及49%权益。南昌国高作为於合营公司的投资入账。 南昌市国土资源局与南昌国高已就以代价约人民币455.5百万元成功投得位於中 国南昌市东湖区洪都大道以东、青山支路以西及青山南路以北的一幅土地（「该 土地」）的国有土地使用权订立及修订土地使用权出让合同。该土地的总占地面 积及总建筑面积分别约为47,151平方米及177,280.7平方米，而容积率介乎1至 3.2，分别计划用作商业及住宅用途，年期分别为40年及70年。 �C30�C 除本公告所披露者外，截至二零一六年十二月三十一日止年度，概无持有其他重大投资，亦无附属公司、联营公司及合营企业的重大收购或出售。此外，本集团将继续购买位於战略上筛选城市的土地（如其认为适合）。预期内部资源及银行借款将足以应付必要资金需求。除已披露者外，本集团於本公告日期并无重大投资或资本资产的任何未来计划。 於申报期间後影响本集团的重大事件―委任执行董事 本集团创办人黄若虹先生（「黄先生」）基於本公司日期为二零一四年一月二十一日的招股章程第38页「我们的成功依赖高级管理层成员的持续服务，若我们失去任何这些主要行政人员的服务而又无法及时觅得替代人选，则可能对我们的业务造成重大不利影响」一节第二段所载的理由而於二零一四年辞任本公司董事。诚如本公司於二零一七年三月八日宣布，黄先生已获重新委任为本公司董事，自二零一七年三月九日起生效。 除上文所披露者外，自二零一六年十二月三十一日起及直至本公告日期止，概无发 生影响本集团的其他重要事件。 展望 於未来五年内，集团的目标是：一、步入中国房地产开发百强企业阵营并力争上 游；二、成为深耕城市中具有区域品牌知名度及领先市场占有率的综合发展商。我 们相信，通过坚持贯彻以下策略，我们能够实现上述目标： 坚持城市深耕策略，以多元化的土地拓展方式，继续大力拓展我们於一线城市 的市场机会，逐步扩大市场份额，包括深圳、上海、广州；继续深入布局强二 线城市，扩大项目覆盖范围及品牌影响力。集团拟坚持审慎研判土地升值潜 力，并以具有竞争力的成本进行获取，继续把财务资源优先配置於利润最大化 的机遇之上。同时，集团亦可能以与经营相辅相承的策略性投资及收购，作为 投资拓展的一部分。 �C31�C 坚持稳健的财务政策，继续拓展多元化融资渠道。 坚持以资金运营为中心，实现有质量的高周转。通过合理调节土地储备结构、 强化前端价值链决策效应、有效提升开发建设速度、实行精细化成本管控、以 可回款的销售为导向，快速提升集团综合竞争力。我们相信，通过此举，将极 大增强集团於土地市场及销售市场的溢价能力。 坚持产品线研发与创新，提升产品竞争力。以80/20的产品配置原则，聚焦於品 质刚需及改善性住宅物业的开发，同时盘活社区商业资产，使住宅与商业互哺 发展。同步推进商业物业产品线研发，以使集团产品达致多元化的最佳组合。 我们相信，产品组合的多元化将提升我们的扩展能力，并使我们能够有效应对 任何对中国住宅物业行业造成影响的宏观经济政策。 坚持与具有强劲实力并且可以互相补足的合作方联合；我们相信，凭藉合作方 在土地获取及融资成本方面的能力，加上本集团专业的管理经验及高效的运营 能力，将能为本集团与合作方打造共赢局面。 继续强化集团的品牌建设。我们拟： － 坚持提供优质产品，提升城市品牌声誉及影响力； － 以顾客为导向，专注於创新产品，务求为客户提供卓越的价值； － 坚持提供优质产品方向，力求开发地标物业； －有效利用大数据，充分借用互联网平台，创新推广渠道与策略，吸引潜大 客户； － 创新物业服务范畴，以优质的服务增加客户忠诚度； �C32�C 继续完善人力资源政策，强化与提升绩效及激励体系。 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团聘有合共约699名雇员（二零一五年：642名 雇员）。截至二零一六年十二月三十一日止年度，雇员薪酬（包括董事酬金）约为人 民币140.8百万元（二零一五年：人民币111.1百万元）。本集团雇员的薪酬包括基本 薪金、津贴、花红及其他雇员福利。本集团就董事及高级管理层成员的薪酬政策乃 以其经验、职责水平及整体市场状况为依据。任何酌情花红及其他奖赏均与本集团 的利润表现以及董事及高级管理层成员的个人表现挂�h。此外，本集团於二零一四 年一月十四日采纳购股权计划。有关购股权计划的进一步资料将载於本公司截至二 零一六年十二月三十一日止年度的年 报（「二 零一六年年报」）内。 截至二零一六年 十二月三十一日止年度，本公司为不同职位的雇员提供在职培训、入职课程以及其他培训安排，以提高其专业素养。 末期股息 董事不建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派付末期股息（二零一五年： 无）。 暂停办理股份过户登记 本公司将於二零一七年六月二十日（星期二 ）至二零一七年六月二十三 日（星 期五） （包括首尾两天）暂停办理股份过户登记，期间将不会办理股份过户登记手续。为符 合资格出席将於二零一七年六月二十三日（星期五）举行的本公司股东周年大会并於 会上投票，所有过户文件连同有关股票须不迟於二零一六年六月二十日（星期二）下 午四时三十分送交本公司香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司，地址 为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号�m，以办理登记手续。 公众持股量充足 根据本公司於本公告日期所得资料及董事於本公告日期所知悉，截至二零一六年 十二月三十一日止年度，本公司已维持香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）规定的公众持股量。 �C33�C 企业管治守则 本集团致力维持高水平的企业管治，以保障股东权益并提升企业价值及问责性。本 公司已采纳上市规则附录十四所载的企业管治守则（「企业管治守则」）。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司已遵守企业管治守则的守则条文， 惟守则条文第A.2.1条除外（载於本公司截至二零一五年十二月三十一日止年度的年 报）。 董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳有关董事进行证券交易的标准守则，其条款不比上市规则附录十所载 上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）所规定的标准宽松。据所作出特定查询，全体董事确认彼等已於截至二零一六年十二月三十一日止年度遵守标准守则所载规定标准。 购买、出售或赎回上市证券 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司并无赎回其任何股份。除本公告所披露者外，截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司或其任何附属公司均未购买或出售本公司的任何上市证券。 审核委员会 董事会已设立由四名独立非执行董事周光晖先生太平绅士、黄友嘉博士BBS太平绅 士、周安达源先生SBS及叶棣谦先生组成的审核委员会（「审核委员会」）。周光晖先 生太平绅士为审核委员会主席。审核委员会已审阅截至二零一六年十二月三十一日 止年度的年度业绩。 �C34�C 核数师工作范围 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的初步业绩公告所包含的数字已经本集团核数师罗兵咸永道会计师事务所同意，与本集团该年度的草拟合并财务报表所载金额一致。罗兵咸永道会计师事务所就此进行的工作并不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则、香港审阅准则或香港核证准则所作的核证聘用，因此罗兵咸永道会计师事务所并未对初步业绩公告作出任何保证。 刊发年度业绩公告及二零一六年年报 本公告刊载於联交所网站(www.hkexnews.hk)及本公司网站(www.redco.cn)。二零 一六年年报（当中载有上市规则所规定一切资料）将适时寄发予股东，并分别刊载於 联交所及本公司的网站。 承董事会命 力高地产集团有限公司 主席 黄若虹 香港，二零一七年三月十六日 於本公告日期，执行董事为黄若虹先生、黄若青先生及唐承勇先生；独立非执行董事为黄友嘉博士 BBS太平绅士、周安达源先生SBS、叶棣谦先生及周光晖先生太平绅士。 �C35�C