香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确 性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部份内容而产生或 因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 （於香港注册成立之有限公司） （股份代号：28） 二零一六年度之经审核业绩公布 天安中国投资有限公司（「本公司」）董事会（「董事会」）宣布本公司及其附属 公司（「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度之经审核综合业绩 如下： 综合损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 收入 (3) 1,894,465 1,029,359 销售成本 (1,228,083) (583,432) 毛利 666,382 445,927 其他收入及收益 (4) 598,314 114,480 市场及分销费用 (76,949) (52,800) 行政费用 (295,985) (303,620) 其他营运费用 (100,903) (189,830) 持作买卖投资公允价值之净（减少）增加 (245) 42,270 已竣工物业存货转拨至投资物业之 公允价值收益 116,257 396,063 投资物业公允价值之增加（减少） 1,835 (80,831) 已竣工物业存货之减值 (2,526) (52,290) 应收贷款减值亏损 �C (6,523) 待发展物业摊销 (54,857) (71,611) 出售附属公司之收益 (5) 3,937,675 3,012,763 议价收购附属公司之收益 (6) 1,588,570 �C 融资成本 (179,817) (263,349) 应占联营公司溢利 12,169 6,226 应占合营企业溢利 89,984 110,055 除税前溢利 6,299,904 3,106,930 税项 (7) (591,656) (511,461) 本年度溢利 (8) 5,708,248 2,595,469 �C1�C 综合损益表（续） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 本年度溢利（亏损）应占方： 本公司股东 5,712,954 2,600,020 非控股权益 (4,706) (4,551) 5,708,248 2,595,469 港元 港元 每股盈利 (9) 基本 3.79 1.73 �C2�C 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 本年度溢利 5,708,248 2,595,469 其他全面（费用）收益 不会重新分类至损益的项目： 换算为呈列货币所产生之�蠖也钜� (768,864) (781,683) 应占联营公司及合营企业之其他全面费用 (99,623) (96,363) (868,487) (878,046) 随後可能重新分类至损益的项目： 可供出售投资公允价值之变动 (61,313) 156,809 於出售可供出售投资时所实现至 损益之重估储备 (202,667) (36,039) 应占可供出售投资公允价值之变动之 递延税项之影响 19,167 (1,125) 於转拨至投资物业时之物业重估盈余 66 �C (244,747) 119,645 本年度其他全面费用 (1,113,234) (758,401) 本年度全面收益总额 4,595,014 1,837,068 全面收益（费用）总额应占方： 本公司股东 4,600,896 1,843,836 非控股权益 (5,882) (6,768) 4,595,014 1,837,068 �C3�C 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 非流动资产 物业、厂房及设备 399,357 398,115 收购物业、厂房及设备之按金 �C 22 投资物业 10,862,281 10,037,160 待发展物业 1,999,170 4,358,872 收购待发展物业之按金 165,862 172,789 土地使用权之预付租赁款 78,678 54,162 其他资产－物业权益 17,815 19,440 於联营公司之权益 3,565,352 234,210 於合营企业之权益 2,167,330 1,909,229 应收贷款 116,250 412,703 可供出售投资 371,553 869,411 递延税项资产 72,736 74,822 19,816,384 18,540,935 流动资产 物业存货 －发展中 1,890,234 3,120,427 －已竣工 3,557,606 3,404,316 其他存货 686 1,682 联营公司欠款 6,488 2,563 合营企业欠款 994,782 893,511 非控股股东欠款 17,986 19,093 应收贷款 406,813 381,866 贸易及其他应收账款、按金及预付款 (11) 394,934 923,649 土地使用权之预付租赁款 886 1,541 持作买卖投资 98,217 99,369 预缴税项 52,175 37,351 用作抵押之银行存款 269,786 131 银行结存及现金 4,330,115 4,134,708 12,020,708 13,020,207 分类为待售资产 1,854,742 �C 13,875,450 13,020,207 �C4�C 综合财务状况表（续） 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年二零一五年 附注 千港元 千港元 流动负债 贸易及其他应付账款 (12) 1,472,025 4,205,274 预售按金 1,681,943 1,351,307 税项负债 1,030,401 977,884 会籍债权证 �C 41,303 附息借款 1,064,869 2,184,237 免息借款 219,895 490,254 5,469,133 9,250,259 分类为待售资产之相关负债 1,382,110 �C 6,851,243 9,250,259 流动资产净值 7,024,207 3,769,948 总资产减流动负债 26,840,591 22,310,883 股本及储备 股本 3,788,814 3,788,814 储备 17,724,397 13,349,516 本公司股东应占之权益 21,513,211 17,138,330 非控股权益 538,184 16,008 权益总额 22,051,395 17,154,338 非流动负债 附息借款 2,451,281 2,901,939 一名租户之递延租金收入 40,405 51,495 租户之租金按金 25,813 28,557 会籍债权证 �C 11,060 递延税项负债 2,271,697 2,163,494 4,789,196 5,156,545 26,840,591 22,310,883 �C5�C 附注： (1)编制基准 本综合财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）所颁布之香港财务报告准 则（「香港财务报告准则」）而编制。此外，本综合财务报表也包括香港联合交易所有限 公司证券上市规则（「上市规则」）和香港公司条例（「公司条例」）规定之适用披露。 载於本年度业绩公布中，有关截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止财政年度 之财务资料并不构成本公司该等财政年度之法定年度财务报表，惟仅由该等财务报表所 撷取。根据公司条例（第622章）第436条规定，有关该等法定财务报表所须披露之其他资 料如下： 本公司已根据公司条例第662(3)条及附表6第3部之规定，向公司注册处处长递交截至二零 一五年十二月三十一日止年度之财务报表，并将於适当时候递交截至二零一六年十二月 三十一日止年度之财务报表。本公司之核数师已就该两年度之财务报表发表报告。该等 核数师报告并无保留意见；并无载有核数师於出具无保留意见的情况下，提请注意任何 引述之强调事项；亦不载有根据公司条例第406(2)、407(2)或(3)条作出的陈述。 (2)主要会计政策 於本年度强制生效之香港财务报告准则修订本 於本年度，本集团已首次应用下列由香港会计师公会颁布之香港财务报告准则之修订 本： 香港财务报告准则第11号修订本 收购合营运作权益的会计处理 香港会计准则第1号修订本 主动披露 香港会计准则第16号及 折旧及摊销可接受方法之澄清 香港会计准则第38号修订本 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号修订本 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账之例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号修订本 香港财务报告准则修订本 香港财务报告准则二零一二年至二零一四年 周期之年度改进 除下所述者外，本年度应用香港财务报告准则之修订本对本集团於本年度及过往年度之 财务表现及状况及�u或载於综合财务报表之披露并无重大影响。 香港会计准则第1号修订本主动披露 本集团於本年度首次应用香港会计准则第1号修订本「主动披露」。香港会计准则第1号 修订本澄清假若因香港财务报告准则的要求而需要提供的资料并不重要，则实体无须提 供特定的披露，及为汇集及分解资料的基准提供指引。惟修订本重申当根据香港财务报 告准则的特定要求并不足以让财务报表使用者了解特定交易、事项及情况对实体的财务 状况及财务表现的影响时，则实体应考虑提供额外的披露。 �C6�C此外，该修订本澄清实体以权益法入账的应占联营公司及合营企业的其他全面收入应与 由集团所产生的分开列示，及应根据其他香港财务报告准则区分为： (i)随後不会重新分 类至损益应占项目；及(ii)当符合特定条件时随後会重新分类至损益应占项目。 至於财务报表的结构，该修订本为系统性排列或组合附注提供例子。 本集团已追溯应用该等修订。若干附注的编组及次序已修订，以突显管理层认为最相关 以了解本集团财务表现及财务状况之本集团业务领域。尤其是，有关於综合财务报表之 金融工具及分部之资讯已重新排序。除了以上陈述及披露更改外，应用香港会计准则第 1号修订本对於该等综合财务报表内之本集团财务表现或财务状况并无导致任何影响。 已颁布但尚未生效的新订及经修订香港财务报告准则 本集团并无提早应用以下已颁布但尚未生效的新订及经修订香港财务报告准则： 金融工具 香港财务报告准则第9号 1 香港财务报告准则第15号 来自客户合约的收入1及相关修订 租赁 香港财务报告准则第16号 2 厘清及计量以股份为基础付款之交易 香港财务报告准则第2号修订本 1 香港财务报告准则第4号修订本 采用香港财务报告准则第4号保险合约时 一并应用香港财务报告准则第9号金融工具 1 香港财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或合营企业之间的 资产销售或注资 香港会计准则第28号修订本 3 主动披露 香港会计准则第7号修订本 4 就未实现亏损确认递延税项资产 香港会计准则第12号修订本 4 1 於二零一八年一月一日或之後开始之年度期间生效 2 於二零一九年一月一日或之後开始之年度期间生效 3 於一个待定的日期或之後开始之年度期间生效 4 於二零一七年一月一日或之後开始之年度期间生效 香港财务报告准则第9号金融工具 香港财务报告准则第9号引入就金融资产、金融负债之分类及计量、一般对冲会计法及 金融资产减值要求的新规定。 与本集团有关的香港财务报告准则第9号的主要要求： 纳入香港财务报告准则第9号范围内所有已确认的金融资产，其後均须按摊销成本 或公允价值计量。具体而言，旨在为收取合约现金流的业务模式中持有的债务投 资，以及合约现金流纯为支付本金及未偿还本金的利息的债务投资，一般於其後会 计期间结束时按摊销成本计量。旨在为同时收取合约现金流及出售金融资产的业 务模式中持有的债务工具，以及合约条款令於特定日期产生的现金流纯为支付本 金及未偿还本金的利息的债务工具，按透过其他全面收益按公允价值列账（「透过 其他全面收益按公允价值列账」）计量。所有其他债务投资及股权投资则於其後报 告期间结束时按公允价值计量。此外，根据香港财务报告准则第9号，实体可以不 可撤回地选择於其他全面收益内呈列股权投资（并非持作买卖者）其後的公允价值 变动，而在一般情况下，仅有股息收入会於损益中确认。 �C7�C 就金融资产的减值而言，与香港会计准则第39号项下按已产生信贷亏损模式计算 相反，香港财务报告准则第9号规定按预期信贷亏损模式计算。预期信贷亏损模式 需要实体於各报告日期将预期信贷亏损及该等预期信贷亏损的变动入账，以反映 信贷风险自初始确认以来的变动。换言之，毋须再待发生信贷事件即可确认信贷亏 损。 将来应用香港财务报告准则第9号可能对本集团的金融资产之分类及计量产生重大影响。 本集团之可供出售投资（包括该等现时按成本减去减值亏损列账）将计量为透过损益按 公允价值或指定为透过其他全面收益按公允价值列账（视乎指定标准之满足）。此外， 预期信贷亏损模式可能导致本集团按摊销成本计量之金融资产提前拨备未发生之信贷 亏损。 香港财务报告准则第15号来自客户合约的收益 已颁布的香港财务报告准则第15号，其制定一项单一全面模式供实体用作将来自客户合 约所产生的收益入账。於香港财务报告准则第15号生效後，将取代现时载於香港会计准 则第18号「收入」、香港会计准则第11号「建筑合约」及相关诠释的收益确认指引。 香港财务报告准则第15号的核心原则为实体所确认描述向客户转让承诺货品或服务的 收益金额，应为能反映该实体预期就交换该等货品或服务有权获得的代价。具体而言， 该准则引入确认收益的五个步骤： 第一步：识别与客户订立的合约 第二步：识别合约中的履约责任 第三步：厘定交易价 第四步：将交易价分配至合约中的履约责任 第五步：於实体完成履约责任时（或就此）确认收益 根据香港财务报告准则第15号，实体於完成履约责任时（或就此）确认收益，即当特定履 约责任相关的商品或服务的「控制权」转让予客户时。香港财务报告准则第15号已就特 别情况的处理方法加入更明确的指引。此外，香港财务报告准则第15号要求更详尽的披 露。 於二零一六年，香港会计师公会颁布香港财务报告准则第15号之澄清，其有关履约责任 之识别、委托人对代理人之考虑，以及牌照申请指引。 本公司董事（「董事」）预期於将来应用香港财务报告准则第15号可能导致更多的披露， 然而，董事并不预期应用香港财务报告准则第15号将会对各报告期间确认收入之时间及 金额有重大影响。 香港财务报告准则第16号租赁 香港财务报告准则第16号为识别出租人及承租人的租赁安排及会计处理引入一个综合 模式。当香港财务报告准则第16号生效时，将取代香港会计准则第17号「租赁」及相关的 诠释。 香港财务报告准则第16号根据所识别资产是否由客户控制来区分租赁及服务合约。除短 期租赁及低值资产租赁外，经营租赁及融资租赁的差异自承租人会计处理中移除，并由 承租人须就所有租赁确认使用权资产及相应负债的模式替代。 �C8�C 使用权资产初步按成本计量，随後以成本（惟若干例外情况除外）减累计折旧及减值亏 损计量，并就租赁负债的任何重新计量而作出调整。租赁负债初步按租赁款项（非当日 支付）之现值计量。随後，租赁负债会就（其中包括）利息及租赁款项以及租赁修订的影 响作出调整。就现金流量分类而言，本集团目前将前期预付租赁款项呈列为与自用租赁 土地及分类为投资物业的租赁土地有关的投资现金流量，其他经营租赁款项则呈列为经 营现金流量。根据香港财务报告准则第16号，有关租赁负债的租赁款项将分配至本金及 利息部分，并分别以融资及融资现金流量呈列。 根据香港会计准则第17号，当本集团为承租人，本集团已确认租赁土地之预付租赁款。 应用香港财务报告准则第16号可能导致该等资产分类的潜在变动，视乎是否本集团分开 呈列使用权资产或按将呈列相应有关资产（如拥有）相同项目呈列。 相比承租人会计法而言，香港财务报告准则第16号大致上转承香港会计准则第17号之出 租人会计法规定，并继续要求出租人将租赁分类为经营租赁或融资租赁。 此外，香港财务报告准则第16号要求广泛披露。 於二零一六年十二月三十一日，本集团有不可撤销的经营租赁承诺6,336,000港元。初步 评估表示该等安排将符合香港财务报告准则第16号项下租赁界定，因此，本集团将确认 使用权资产及有关所有该等租赁的相应负债，除非於应用香港财务报告准则第16号後符 合低价值或短期租赁。此外，应用新规定可能导致如上文所示计量、呈列及披露变动。 然而，於董事完成详细审阅前，提供财务影响合理估计并不切实可行。 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号修订本投资者与其联营公司或合营企业 之间的资产销售或注资 香港财务报告准则第10号修订本「综合财务报表」及香港会计准则第28号「於联营公司 及合营企业之投资」处理当投资者与其联营公司或合营企业之间有资产销售或注资的情 况。具体而言，修订本规定与以权益法入账的一间联营公司或一间合营企业，就失去一 间并无包含业务的附属公司的控制权的交易所带来收益或亏损，於母公司之损益内确 认，并仅以非相关投资者之於该联营公司或合营企业之权益为限。同样地，於成为联营 公司或合营企业（以权益法列账）之任何前附属公司所保留之投资的重新计量至公允价 值所带来的收益及亏损，於前母公司之损益内确认，并仅以非相关投资者之於新联营公 司或合营企业之权益为限。 该等修订按未来适用基准应用於发生於一个待定的日期或之後开始之年度期间之交易。 董事预期，当该等交易发生，应用香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号之该 等修订可能会对本集团於未来期间的综合财务报表造成影响。 香港会计准则第7号修订本主动披露 修订本规定实体披露能让财务报表使用者评估融资活动产生的负债的变动，包括现金流 量引致之变动及非现金变动。尤其是，修订本规定披露以下来自融资活动的负债变动： (i)来自融资现金流量的变动；(ii)来自取得或失去附属公司或其他业务的控制权的变动； (iii)外币汇率变动的影响；(iv)公允价值变动；及(v)其他变动。 修订本於二零一七年一月一日或之後开始的年度期间前瞻性应用，并许可提早应用。应 用修订本将导致有关本集团融资活动的额外披露，尤其是融资活动产生的负债於综合财 务状况表的期初与期末结余的对账，将於应用修订本时披露。 �C9�C (3)分部资料 本集团於本年度之收入主要来自在中华人民共和国（「中国」）所经营之业务，当中包含 香港地区。本集团之基础组织之厘定基於三项主要业务：物业发展、物业投资及其他营 运（主要包括酒店及物业管理和高尔夫球场营运）。同样地，按�蟊ㄓ璞竟�司执行董事 （最高营运决策者）就资源分配及评估表现之本集团可呈报及经营分部亦集中於此三项 主要业务。 於回顾年度，本集团按可呈报及经营分部之分部收入、业绩、资产及负债的分析如下： 物业发展 物业投资 其他营运 合并 千港元 千港元 千港元 千港元 截至二零一六年 十二月三十一日止年度 分部收入 对外销售 1,362,183 396,695 135,587 1,894,465 业绩 分部溢利（亏损） 4,007,717 2,018,285 (19,658) 6,006,344 其他收入及收益 598,314 未能分摊之企业费用 (227,090) 融资成本 (179,817) 应占联营公司溢利 12,169 �C �C 12,169 应占合营企业溢利（亏损） (11,850) 127,239 (25,405) 89,984 除税前溢利 6,299,904 於二零一六年十二月三十一日 资产 分部资产 9,754,678 11,242,137 28,281 21,025,096 於联营公司之权益 428,550 3,136,802 �C 3,565,352 於合营企业之权益 265,815 1,672,105 229,410 2,167,330 联营公司欠款 2,563 3,925 �C 6,488 合营企业欠款 927,498 �C 67,284 994,782 未能分摊之企业资产 5,932,786 合并总资产 33,691,834 负债 分部负债 4,328,502 2,053,333 9,062 6,390,897 未能分摊之企业负债 5,249,542 合并总负债 11,640,439 �C10�C 物业发展 物业投资 其他营运 合并 千港元 千港元 千港元 千港元 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 分部收入 对外销售 446,576 448,705 134,078 1,029,359 业绩 分部溢利 2,765,270 545,943 63,515 3,374,728 其他收入及收益 114,480 未能分摊之企业费用 (235,210) 融资成本 (263,349) 应占联营公司溢利 6,226 �C �C 6,226 应占合营企业溢利（亏损） 7,348 140,671 (37,964) 110,055 除税前溢利 3,106,930 於二零一五年 十二月三十一日 资产 分部资产 11,314,709 10,251,075 711,714 22,277,498 於联营公司之权益 234,210 �C �C 234,210 於合营企业之权益 866,570 1,085,787 (43,128) 1,909,229 联营公司欠款 2,563 �C �C 2,563 合营企业欠款 842,482 �C 51,029 893,511 未能分摊之企业资产 6,244,131 合并总资产 31,561,142 负债 分部负债 4,550,286 1,989,281 78,818 6,618,385 未能分摊之企业负债 7,788,419 合并总负债 14,406,804 (4)其他收入及收益 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 股息收入 －非上市股份 644 750 －上市股份 5,633 2,547 银行存款利息收入 25,763 17,969 应收贷款利息收入 82,917 24,399 来自一间合营企业之利息收入 102,952 5,718 於出售可供出售投资时所实现至损益之重估储备 202,667 36,039 因终止已订约出售之附属公司而没收的按金 145,693 �C 补贴收入 1,959 6,346 其他收入 30,086 20,712 598,314 114,480 �C11�C (5)出售附属公司之收益 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本集团出售於五间附属公司全部权益予独 立第三方。其中一间附属公司於中国注册成立，以及於中国从事物业投资。其中两间附 属公司於英属维京群岛注册成立，以及其附属公司及合营企业於中国分别从事物业发展 及高尔夫球场管理。其中一间附属公司於英属维京群岛注册成立，以及其附属公司於中 国从事物业发展。另一间附属公司於英属维京群岛注册成立，以及持有一项应收贷款。 於截至二零一五年十二月三十一日止年度内，本集团向独立第三方出售三间附属公司的 全部权益。其中两间附属公司於英属维京群岛注册成立，以及其附属公司分别於中国从 事物业发展及其他营运。另外的附属公司於香港注册成立，以及其附属公司於中国从事 物业发展。 出售详情如下： 该等附属公司之净（负债）资产於出售日如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 出售净（负债）资产： 物业、厂房及设备 126,899 1,990 投资物业 153,000 �C 待发展物业 741,777 936,455 土地使用权之预付租赁款 12,177 �C 超过於一间合营企业之权益之责任 (198,114) �C 一间合营企业欠款 458,808 �C 可供出售投资 �C 66,667 发展中物业存货 1,239,814 324,353 已竣工物业存货 �C 610 其他存货 2,346 �C 应收贷款 401,535 �C 贸易及其他应收账款、按金及预付款 3,597 1,731 银行结存及现金 5,244 935 股东贷款 (1,314,348) �C 贸易及其他应付账款 (386,309) (32,422) 预售按金 (21,127) (111) 税项负债 �C (49,908) 会籍债权证 (50,942) �C 附息借款 (865,357) �C 免息借款 (472,329) �C 递延税项负债 (62,887) (192,649) 出售净（负债）资产 (226,216) 1,057,651 非控股权益 25,665 �C 清偿一笔股东贷款 1,314,348 �C 出售收益 3,937,675 3,012,763 出售所得款项净额，包括 5,051,472 4,070,414 �C12�C 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 －於本年度收取的现金代价 3,004,765 3,892,714 －以香港上市公司股份清偿的现金代价 �C 164,565 －於本年度清偿的股东贷款 1,314,348 �C －於以前年度收取作为订金的现金代价 732,359 13,135 5,051,472 4,070,414 转拨至累计溢利之汇兑浮动储备（附注a） 23,637 48,914 其他储备重新分类至损益（附注b） (40,883) �C 出售所产生之净现金流入： 於本年收取的现金代价 4,319,113 3,892,714 出售之银行结存及现金 (5,244) (935) 4,313,869 3,891,779 附注： (a)因被售的附属公司及本公司的功能货币相同，累计於汇兑浮动储备与被售附属公司有关之 汇兑差额，於出售时从汇兑浮动储备重新分类至累计溢利。 (b)其他储备为产生自收购附属公司的非控股权益调整金额及已付代价之公允价值调整之间之 差异。 �C13�C (6)议价收购附属公司之收益 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本集团收购了四间附属公司，详情说明如 下： (a)本集团以3,096,495,000港元之总代价收购丹枫控股有限公司（「丹枫」）（一间香港 上市公司）约90.65%之权益。丹枫及其附属公司之主要业务为於香港从事物业投资 及物业管理。此项交易按收购会计法作为收购业务入账。有关丹枫之收购，本集团 已提供一个具竞争力的要约价从其现有股东收购丹枫股份。物业的内在价值并未 在市场价格及本集团的要约价反映。在本集团的管理层重新评估後，可识别的净资 产之公允价值超过收购代价，产生议价收购收益。来自收购丹枫所产生的议价收购 金额为1,588,570,000港元。 来自丹枫交易所收购之净资产如下：－ 综合前 被收购公司 公允价值 之账面值 调整 公允价值 千港元 千港元 千港元 已收购之净资产： 物业、厂房及设备 82,096 77,728 159,824 投资物业 1,121,881 �C 1,121,881 土地使用权之预付租赁款 22,755 15,077 37,832 於联营公司之权益 3,136,801 �C 3,136,801 可供出售投资 47,146 �C 47,146 贸易及其他应收账款、按金及预付款 8,578 �C 8,578 一间联营公司欠款 3,925 �C 3,925 银行结存及现金 981,503 �C 981,503 贸易及其他应付账款 (26,470) �C (26,470) 税项负债 (431) �C (431) 免息借款 (139,823) �C (139,823) 递延税项 (147,629) (14,836) (162,465) 5,090,332 77,969 5,168,301 非控股权益（附注） (483,236) 议价收购附属公司之收益 (1,588,570) 代价，以现金支付 3,096,495 收购所产生之净现金流出： 已支付之现金代价 3,096,495 收购之银行结存及现金 (981,503)2,114,992 附注： 於收购日已确认之非控股股东权益按非控股权益比例分占之被收购公司之可识别净资产之 公允价值计量。 �C14�C (b)另外三项交易包括以315,400,000港元之代价收购一间附属公司的所有权益，其合营 企业於中国持有高尔夫球场。另外两项交易为以100,700,000港元之总代价收购两间 附属公司的所有权益及股东贷款。两间附属公司持有物业投资项目。该等交易按收 购资产入账。 其他交易所收购之净资产如下：－ 千港元 已收购之净资产： 物业、厂房及设备 258 投资物业 123,664 於合营企业之权益 258,422 贸易及其他应收账款、按金及预付款 1,689 一间合营企业欠款 62,992 一名少数股东欠款 9 银行结存及现金 13,024 股东贷款 (32,473) 贸易及其他应付账款 (1,536) 递延税项 (23,265) 402,784 非控股权益 (19,157) 清偿股东贷款 32,473 代价，以现金支付 416,100 收购产生之现金净流出： 已支付之现金代购 416,100 已收购之银行结存及现金 (13,024) 403,076 �C15�C (7)税项 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 支出包括： 本期税项 －中国企业所得税 441,976 409,222 －土地增值税（「土地增值税」） 25,606 42,406 467,582 451,628 过往年度拨备不足（超额拨备） －中国企业所得税 7,079 (1,542) －土地增值税 (23) (4) 7,056 (1,546) 474,638 450,082 递延税项 117,018 61,379 591,656 511,461 於香港经营之集团公司於该两年度内并无任何应课税溢利，故并无就香港利得税作出拨 备。中国企业所得税按其附属公司适用税率计算提拨。 (8)本年度溢利 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 本年度溢利已扣除（计入）： 物业、厂房及设备折旧 28,354 32,888 减：资本化於发展中物业金额 (2,770) (1,965) 25,584 30,923 摊销： 其他资产－物业权益 506 537 待发展物业 54,857 71,611 土地使用权之预付租赁款 1,223 1,611 折旧和摊销总额 82,170 104,682 存货之成本作费用处理 949,292 316,780 净汇兑亏损（包括於其他营运费用） 30,369 49,939 应占合营企业税项（包括於应占合营企业溢利） 276,216 497,490 �C16�C (9)每股盈利 本公司股东应占之每股基本盈利乃按下列数据计算： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 盈利 用以计算每股基本盈利之溢利 （本公司股东应占本年度溢利） 5,712,954 2,600,020 二零一六年 二零一五年 千位 千位 股数 用以计算每股基本盈利之本年度已发行普通股数目 1,506,769 1,506,769 於二零一六年度及二零一五年度，并没有呈列每股摊薄盈利，因为於二零一六年度及二 零一五年度内并没有发行在外的潜在普通股。 (10)股息 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 於年度内确认分派之股息： 已付二零一五年之中期股息为每股15港仙 （二零一五年：无） 226,015 �C 二零一五年并无支付末期股息 （二零一五年：已付二零一四年之每股10港仙） �C 150,677 226,015 150,677 以一间上市附属公司之股份分派之已宣布派发之 特别股息 489,700 �C 并无宣布派发中期股息（二零一五年：每股15港仙） �C 226,015 489,700 226,015 於报告期末後，就截至二零一六年十二月三十一日止财政年度，董事会已宣布按持有每 100股本公司股份获分派13股丹枫股份（「实物分派」）之基准，以实物分派方式派发丹枫 之195,880,034股股份（「丹枫股份」）作为特别股息。 按每股丹枫股份价值2.5港元（即本公司於二零一六年以每股丹枫股份2.75港元之收购价， 并计及丹枫宣派每股丹枫股份25港仙之特别股息作调整），以实物分派之丹枫股份总值 约为489,700,000港元，相当於约每股32.5港仙之分派。 截至二零一五年十二月三十一日止年度，董事会宣布派发中期股息每股15港仙。 �C17�C (11)贸易及其他应收账款、按金及预付款 出售物业方面的应收款项按照买卖协议的条款规定清偿。 除了销售物业款项及来自物业租赁的租金收入按照有关协议的条款支付，本集团一般给 予客户三十日至一百二十日的信用限期。 於报告期末，贸易应收账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 三个月内 8,497 10,327 四至六个月 1,671 1,503 七至十二个月 281 639 超过十二个月 1,397 1,983 11,846 14,452 於二零一六年十二月三十一日，其他应收账款包括一项142,180,000港元（二零一五年： 91,337,000港元）的按金用作支付从第三方收购供销售之物业，该交易於报告期末尚未完 成。 (12)贸易及其他应付账款 於报告期末，贸易应付账款（包括在贸易及其他应付账款内）按发票日期呈列之账龄分 析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 三个月内 260,283 280,868 四至六个月 8,263 52,177 七至十二个月 709 7,633 超过十二个月 414,524 351,979 683,779 692,657 於二零一六年十二月三十一日，本集团透过出售附属公司而出售待发展物业及发展中物 业之已收按金为227,144,000港元（二零一五年：1,455,775,000港元），包含於贸易及其他应 付账款内。该等交易於报告期末尚未完成。 �C18�C 管理层讨论及分析 财务业绩 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之收入为1,894.5百万港元（二零 一五年：1,029.4百万港元），较去年增加84%。本公司股东应占溢利为5,713.0百 万港元（二零一五年：2,600.0百万港元），较二零一五年增加120%。 本年度溢利增加之理由为： (1)出售持有非核心资产之附属公司之收益3,937.7百万港元。於二零一五年， 类似之出售带来3,012.8百万港元之收益；及 (2)收购一间上市附属公司约90.65％权益之收益1,588.6百万港元。 每股盈利为3.79港元（二零一五年：1.73港元），而於二零一六年年底，本公司 股东应占每股账面资产净值为14.28港元（二零一五年：11.37港元）。 业务回顾 本集团主要经营范围包括：在中国开发住宅、别墅、办公楼及商用物业，物业 投资及物业管理，以及在香港之物业投资及物业管理。 以下为本集团於二零一六年之成绩概述： (1)本集团继续出售非核心资产。 (2)本集团收购一间香港上市公司（丹枫控股有限公司）之控股权益，其主要 持有位於香港的投资物业。 (3)本集团二零一六年之总应占已登记销售（包括来自合营企业的销售及发 展中物业的预售）为365,100平方米（二零一五年：154,200平方米），增加 137%。已竣工总应占楼面面积（「楼面面积」）约为250,400平方米（二零 一五年：364,100平方米），较去年减少31%。 (4)租金较二零一五年下跌12%，主要因为人民币贬价及略为回软的租赁市 场。 �C19�C (5)数码城：本集团数码城部份的整体贡献偏低。中国经济的放缓影响数码城 商业部份的销售及租赁，但住宅部份的销售颇为活跃，尤其较小面积的公 寓。 本集团已按需要减慢未来期数的建设，以纾缓现时期数销售及租赁的压 力。藉着集中销售现有的存货，本集团的数码城部份的现金流正在改善 中。 位於珠江三角洲的数码城较为例外，本集团将在其拥有充足的人力及营 销资源的该区域集中发展新的数码城及城市更新项目。 (6)天安位於深圳龙岗华为新城片区的城市更新项目天安云谷第一期的租赁 及预售已於二零一四年十一月开始，後续期数的场地清理亦正进行中，尽 管此举意味着透过注资或贷款会导致资源开支增加，惟预期可减低本集 团於开发该等期数初期的复杂性。第一期的销售及租赁令人鼓舞，而该项 目持续为本集团的业绩带来贡献。第二期楼面面积约为582,600平方米正在 建设当中，并预期於二零一八年竣工。 二零一七年之计划 二零一七年目标如下： (1)本集团将继续透过收购和出售以调整土地储备质素及出售本集团的产品 来平衡短期回报的需求及长期资本增值。 (2)本集团将在必要时调整产品和价格及建设的速度，以利於产品在现时的 环境中出售。 (3)本集团希望适当地增加项目的贷款而不是过度利用股本，从而提升股本 回报。 (4)本集团将审视现行管理及成本结构，从而改善效益及尽可能降低费用。 长远的企业策略 (1)本集团将保留若干发展物业作投资，相信该等物业投资将提供增长的租 金流入及相应的资本增值。 (2)本集团将集中力量发展数码城及城市更新项目，并相信该等产品受政府 及当地市场欢迎。 �C20�C 财务回顾 资金流动状况及融资 本集团一贯致力维持稳健且财政资源平衡分配之流动资金。於二零一六年十二 月三十一日，本集团之总银行结余及现金储备约4,330.1百万港元（二零一五年： 4,134.8百万港元），为本集团之日常运作提供足够营运资金。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之总借款约3,736.0百万港元（二零一五 年：5,576.4百万港元），包括流动负债1,284.7百万港元（二零一五年：2,674.5百万 港元）及非流动负债2,451.3百万港元（二零一五年：2,901.9百万港元）。本集团 之资产负债率（负债净额除以权益总额）为负4%（二零一五年：8%）。借款主 要为待发展物业及发展中物业提供所需资金。融资成本下跌主要是借款减少 及於发展中物业资本化的金额增加所致。 本集团之未偿还借款中约45%将於两年内到期。由於本集团之大部份投资及营 运乃在中国进行，故大部份银行借款以人民币计算及归还。本集团借款中约 92%为定息借款，余下者则为浮息借款。 为了保持灵活及充足的现金流以收购具潜质的土地储备及加快发展项目的工 程建设，本集团打算取得价格条款合理的合适银行贷款。管理层会持续监察资 产负债率及在有需要时借入新的外部贷款。 外�蟛ǘ�风险 本集团需要就经常性营运活动以及现有及潜在投资活动而持有外汇结余，此 表示本集团会承受合理的汇兑风险；然而，本集团将按需要密切监控所承担之 风险。 资产抵押 於二零一六年十二月三十一日，269.8百万港元之银行存款、账面总值分别约 155.6百万港元、4,678.7百万港元及6,888.1百万港元之物业、厂房及设备、发展物 业及投资物业已作抵押，以便为本集团取得银行信贷，并为物业买家取得按揭 贷款。 �C21�C 或有负债 由一间合营企业持有而账面值约为2.5百万港元的部份待发展物业正被当地机 关进行闲置土地调查。该块由合营企业持有之土地拥有若干张土地使用证，除 了部份土地作为整个项目余下发展外，超过一半的土地发展已告完成或正在 发展中。由本集团的一间附属公司持有的另一项账面值约38.8百万港元的待发 展物业正被当地机关进行闲置土地调查。由该附属公司持有的该块土地分阶 段进行发展，除了最後的部份正待取得当地机关的规划许可外，超过一半的土 地发展已告完成。此外，由本集团之另一间附属公司持有，账面金额为约470.6 百万港元之待发展物业已被当地机关分类为闲置土地。本集团已邀请另一位 投资者共同发展该土地。一期发展之建造工程正在进行中。本集团现就上述地 块的发展与当地机关紧密洽商，防止以上土地发展被分类为闲置土地，包括商 讨发展方案之可行性。根据法律意见，本集团已对有关问题作出评估，并认为 有关土地被没收之情况可能不会发生。 於二零一六年十二月三十一日，本集团就物业买家获授之按揭贷款及合营企 业获授或已使用之银行信贷而向银行提供约1,360.7百万港元之担保。本集团提 供之所有担保乃应银行要求，并根据一般商业条款而作出。本集团并无涉及重 大索偿之法律行动。 雇员 於二零一六年十二月三十一日，本集团（包括其附属公司，但不包括联营公司 及合营企业）聘用2,113（二零一五年：1,867）名员工。本集团确保薪酬制度与市 场相若，并按雇员表现发放薪金及花红奖励。 业务展望 本集团之主要业务市场为中国内地，政府机关实施不同的政策以控制高企的 房屋需求及冷却过热的房地产市场，从而回复一个健康及稳定的房地产市场。 而香港，土地供应短缺导致破记录的土地价格，本集团新收购丹枫的控制权益 将有助本集团减低人民币货币波动的影响。本集团对中国内地及香港房地产 市场之长远前景仍具信心。 �C22�C 股息 董事会已宣布以实物分派方式派发丹枫之195,880,034股股份（「丹枫股份」）作 为特别股息，按持有每100股本公司股份获分派13股丹枫股份（「实物分派」）之 基准，向於二零一七年四月二十八日（星期五）营业时间结束时名列本公司股 东名册内之本公司股东（「股东」）（惟本公司若干非合资格海外股东除外）, 而相关丹枫股份预计将於二零一七年五月十日（星期三）或前後派发。本公司 将於适当时间作出载有实物分派之进一步详情之公布。 按每股丹枫股份价值2.5港元（即本公司於二零一六年以每股丹枫股份2.75港元 之收购价，并计及丹枫於二零一七年一月二十五日（星期三）宣派每股丹枫股 份25港仙之特别股息作调整）,以实物分派之丹枫股份总值约为489.7百万港元， 相当於约每股32.5港仙之分派。 截至二零一五年十二月三十一日止年度，董事会宣布派发中期股息（代替末期 股息）每股15港仙。 暂停办理股份过户登记 (1)厘定收取以实物分派之特别股息的资格 为厘定收取以实物分派之特别股息的资格，本公司将於二零一七年四月 二十七日（星期四）及二零一七年四月二十八日（星期五）暂停办理本公 司股份过户登记，在此期间本公司股份之转让手续将不予办理。股东为符 合获享以实物分派之特别股息的资格，须於二零一七年四月二十六日（星 期三）下午四时三十分前将所有过户文件连同有关股票送交本公司之股 份过户登记处卓佳秘书商务有限公司（地址为香港皇后大道东183号合和 中心22楼）办理股份过户登记手续。 (2)厘定出席本公司即将举行之股东周年大会（「二零一七年股东周年大会」） 并於会上投票的资格 二零一七年股东周年大会预定於二零一七年五月二十四日（星期三）举 行。为厘定股东出席二零一七年股东周年大会并於会上投票的资格，本公 司将於二零一七年五月十九日（星期五）至二零一七年五月二十四日（星 期三）（包括首尾两日）暂停办理本公司股份过户登记，在此期间本公司 股份之转让手续将不予办理。股东为符合资格出席二零一七年股东周年 大会及於会上投票，须於二零一七年五月十八日（星期四）下午四时三十 分前将所有过户文件连同有关股票送交本公司之股份过户登记处卓佳秘 书商务有限公司（地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼）办理股份过 户登记手续。 �C23�C 企业管治守则之遵守 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，除下列摘要之若干偏离行为外， 本公司已应用及一直遵守上市规则附录十四所载之企业管治守则及企业管治 报告（「企业管治守则」）之原则及适用之守则条文： 守则条文B.1.2及C.3.3 企业管治守则之守则条文B.1.2及C.3.3规定薪酬委员会及审核委员会在职权范 围方面应最低限度包括相关守则条文所载之该等特定职责。 本公司已采纳之薪酬委员会（「薪酬委员会」）之职权范围乃遵照企业管治守 则之守则条文B.1.2之规定，惟薪酬委员会仅会就执行董事（不包括高级管理人 员）（而非守则条文所述之执行董事及高级管理人员）之薪酬待遇向董事会提 出建议。 本公司已采纳之审核委员会（「审核委员会」）之职权范围乃遵照企业管治守 则之守则条文C.3.3之规定，惟审核委员会(i)应就委聘外聘核数师提供非核数服 务之政策作出建议（而非守则条文所述之执行）；(ii)仅具备监察（而非守则条 文所述之确保）管理层已履行其职责建立有效之风险管理及内部监控系统之 有效能力；及(iii)可推动（而非守则条文所述之确保）内部和外聘核数师之工作 得到协调，及检阅（而非守则条文所述之确保）内部审计功能是否获得足够资 源运作。 有关上述偏离行为之理由将载於本公司截至二零一六年十二月三十一日止财 政年度之年报（「二零一六年年报」）之企业管治报告内。董事会已於回顾年度 内检讨该等职权范围，并认为薪酬委员会及审核委员会应继续根据本公司已 采纳之有关职权范围运作。董事会将最少每年检讨该等职权范围一次，并在其 认为需要时作出适当更改。 有关本公司於回顾年度内之企业管治常规之详情，将会於二零一七年四月底 寄发予股东之本公司二零一六年年报之企业管治报告内列载。 审核委员会之审阅 审核委员会已与本公司管理层审阅本集团所采纳之会计准则及实务，以及审 阅截至二零一六年十二月三十一日止年度之财务报表。 �C24�C 德勤关黄陈方会计师行之工作范围 有关本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合财务状况表、综合 损益表、综合损益及其他全面收益表及相关附注的初步公布所列数字，已获得 本集团核数师德勤关黄陈方会计师行同意，该等数字乃本集团於本年度经审 核综合财务报表所呈列的数额。德勤关黄陈方会计师行就此执行的相关工作 并不构成按香港会计师公会所颁布的香港审计准则、香港审阅工作准则或香 港鉴证工作准则而进行的鉴证工作约定，因此德勤关黄陈方会计师行亦不会 就初步公布作出具体保证。 购回、出售或赎回股份 於截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本公司或其任何附属公司概无 购回、出售或赎回本公司之任何股份。 承董事会命 天安中国投资有限公司 执行董事 劳景佑 香港，二零一七年三月十七日 於本公布日期，董事会由执行董事宋增彬先生（副主席）、李成伟先生（董事总经理）、马申先生 （副总裁）、劳景佑先生及杜灿生先生，非执行董事李成辉先生（主席）、郑慕智博士及李树贤 先生，以及独立非执行董事郑铸辉先生、金惠志先生、魏华生先生及杨丽琛女士组成。 �C25�C