香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布之内容概不负责，对其准确性或完整性 亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致 之任何损失承担任何责任。 爪哇控股有限公司* SEAHOLDINGSLIMITED （於百慕达注册成立之有限公司） (股份代号：251) 截至 二零一六年十二月三十一日止年度之 全年业绩公布 SEAHoldingsLimited爪哇控股有限公司（「本公司」）之董事会（「董事会」）宣 布，本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止财 政年度之经审核综合财务业绩连同二零一五年之比较数字如下： 综合损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 港币千元 港币千元 收益 4 565,979 732,696 其他收入 18,412 66,982 成本： 物业及相关成本 5 (41,519) (133,891) 员工成本 (175,051) (267,033) 折旧及摊销 (38,449) (65,327) 其他开支 (159,320) (171,573) (414,339) (637,824) 未计投资物业公平值变动前之营业溢利 170,052 161,854 投资物业公平值变动 (104,625) 953,077 计及投资物业公平值变动後之营业溢利 65,427 1,114,931 其他收益及亏损 6 520,284 464,162 融资成本 7 (89,136) (117,133) 除税前溢利 496,575 1,461,960 所得税抵免 8 75,346 1,252 本年度溢利 571,921 1,463,212 *仅供识别 综合损益表（续） 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 港币千元 港币千元 应占�s 本公司股东 684,289 1,435,932 非控股权益 (112,368) 27,280 571,921 1,463,212 港仙 港仙 按本公司股东应占溢利计算之每股盈利 10 基本 101.0 209.3 摊薄 98.9 205.3 未计投资物业公平值变动（已扣除递延税项） 之每股盈利 10 基本 112.5 69.9 摊薄 110.2 68.5 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 本年度溢利 571,921 1,463,212 其他全面（开支）收益： 其後可能重新分类至损益之项目： 可供出售投资之公平值亏损 (3,238) (60,004) 换算海外业务产生之汇兑差额 (150,143)) (257,956)) 转拨至损益之金额之重新分类调整： -於出售附属公司後 1,848 - 本年度其他全面开支 (151,533) (317,960) 本年度全面收益总额 420,388 1,145,252 应占全面收益总额�s 本公司股东 534,713 1,128,046 非控股权益 (114,325) 17,206 420,388 1,145,252 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 港币千元 港币千元 非流动资产 投资物业 3,679,641 11,422,459 物业、机器及设备 699,280 946,483 持作发展物业 - 1,200,180 会籍 6,899 8,920 应收贷款 3,160 3,789 应收票据 38,773 54,256 其他应收款项 - 361,114 可供出售投资 1,377,434 147,307 受限制银行存款 5,589 5,613 5,810,776 14,150,121 流动资产 待售物业 已落成物业 192,098 627,384 发展中物业 - 231,667 存货 1,196 1,251 应收贷款 376 371 应收票据 15,509 - 可供出售投资 137,204 - 应收款项、按金及预付款项 11 587,311 128,147 可收回税项 3,120 17,795 应收非控股权益款项 38 - 已抵押银行存款 533,105 - 银行结存及现金 9,999,155 3,923,012 11,469,112 4,929,627 流动负债 应付款项、租金按金及应计费用 12 188,421 433,552 销售按金 - 13,064 税项负债 9,056 84,469 应付非控股权益款项 87,754 93,696 银行借贷－一年内到期 2,186,719 1,536,781 2,471,950 2,161,562 流动资产净额 8,997,162 2,768,065 总资产减流动负债 14,807,938 16,918,186 综合财务状况表（续） 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 资本及储备 股本 67,656 67,765 储备 11,983,321 13,006,638 本公司股东应占权益 12,050,977 13,074,403 非控股权益 281,727 444,030 总权益 12,332,704 13,518,433 非流动负债 银行借贷－一年後到期 2,103,935 2,953,381 递延税项 371,299 446,372 2,475,234 3,399,753 总权益及非流动负债 14,807,938 16,918,186 综合现金流量表 於二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 经营活动 除税前溢利 496,575 1,461,960 调整： 利息开支 81,335 106,466 折旧及摊销 38,449 65,327 投资物业公平值变动 104,625 (953,077) 撇销来自租户之坏账 14,115 - 撇销其他应收款项 353,127 - 拨回重置成本 (71,721) - 其他应收款项之公平值调整 - 7,521 出售附属公司之收益 (801,690) (464,162) 出售会籍之收益 (698) - 利息收入 (5,409) (24,127) 出售物业、机器及设备（收益）亏损 (19) 31 以股份为基础之开支 5,462 62,866 未计营运资金变动前之经营现金流量 214,151 262,805 待售物业减少（增加） 195 (309,347) 存货减少 55 82 应收款项、按金及预付款项（增加）减少 (56,504) 30,640 保证银行结存减少 3,094 31,374 应付款项、租金按金及应计费用增加 119,227 98,642 销售按金增加（减少） 4,507 (49,531) 经营所得现金 284,725 64,665 已付利息 (91,994) (98,847) 已付税项 (18,639) (54,995) 退税 10,884 1,073 根据股份奖励计划支付股份 - (70,217) 经营活动所得（耗用）现金净额 184,976 (158,321) 综合现金流量表（续） 於二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 投资活动 购入持作发展物业及其额外成本 (45,759) (51,285) 已收利息 7,759 24,985 应收贷款减少 624 320 定期存款增加 (4,460,201) (364,048) 受限制银行存款增加 (347) - 已抵押银行存款增加 (533,105) - 退回受限制银行存款 - 370 退回定期存款 364,048 309,380 购买物业、机器及设备 (3,035) (2,778) 购买投资物业 (1,505,213) (81,935) 出售物业、机器及设备所得款项 60 17 出售会籍所得款项 2,578 - 购买会籍 - (487) 出售可供出售投资 15,122 16,598 可供出售投资的额外权益 (1,388,144) (216,145) 出售附属公司收取之净代价 10,995,075 1,382,500 投资活动所得现金净额 3,449,462 1,017,492 融资活动 提取银行贷款 3,491,280 2,195,232 偿还银行贷款 (3,501,983) (1,864,501) 支付前端费用 (10,159) (7,000) 发行新股份 31,993 60,873 购回普通股 (165,936) (228,530) 向非控股权益提供垫款 (38) - 自非控股权益所获还款 - 70 已付股息 (1,429,658) (75,680) 已付非控股权益股息 (47,978) (808) 融资活动（耗用）所得现金净额 (1,632,479) 79,656 现金及现金等值增加净额 2,001,959 938,827 於年初结存之现金及现金等值 3,555,870 2,663,743 汇率变动之影响 (18,875) (46,700) 於年末结存之现金及现金等值 5,538,954 3,555,870 由以下代表： 银行结存及现金 9,999,155 3,923,012 减�s原到期日超过三个月但不超过一年之定期存款 (4,460,201) (364,048) 减�s保证银行结存 - (3,094) 5,538,954 3,555,870 附注: 1.编制基准 本综合财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财 务报告准则（「香港财务报告准则」）而编制。此外，本综合财务报表包括香 港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）及香港 公司条例规定之适用披露。 本综合财务报表乃按历史成本基准编制，惟投资物业、可供出售投资及若干衍 生金融工具则计算其重估金额或公平值。历史成本一般按货物交易时代价之公 平值计算。 2.应用新订及经修订香港财务报告准则 本集团已於本年度首次应用由香港会计师公会颁布的下列新订香港财务报告准 则及其修订： 香港财务报告准则第11号之修订 收购合营业务权益的会计处理 香港会计准则第1号之修订 主动披露 香港会计准则第16号及香港会计准则可接纳的折旧及摊销方法的澄清 第 38号之修订 香港财务报告准则之修订 香港财务报告准则二零一二年至二零 一四年周期的年度改进 香港会计准则第16号及香港会计准则农业：生产性植物 第 41号之修订 香港财务报告准则第10号、香港财务投资实体�s应用综合入账之例外情况 报告准则第12号 及香港会计准则第 28号 之修订 本年度应用新订香港财务报告准则及其修订并未对本集团本年度及以往年度之 财务业绩及财务状况，及�u或该等综合财务报表所载之披露构成任何重大影响。 本集团并无提早应用以下已颁布但尚未生效的新订香港财务报告准则及其修订： 财务工具 香港财务报告准则第9号 1 来自客户合约的收入 香港财务报告准则第15号 1 租赁 香港财务报告准则第16号 2 股权支付交易的分类及计量 香港财务报告准则第2号之修订 1 香港财务报告准则第4号之修订 一并应用香港财务报告准则第9号财 务工具与香港财务报告准则第4号 保险合约 1 香港财务报告准则第15号之修订 澄清香港财务报告准则第15号来自客 户合约的收入 1 香港财务报告准则第10号及香港会计 投资者与其联营或合营企业之间出售 或注入资产 准则第28号之修订 3 主动披露 香港会计准则第7号之修订 4 就未实现亏损确认递延税项资产 香港会计准则第12号之修订 4 2.应用新订及经修订香港财务报告准则（续） 1 於二零一八年一月一日或之後开始的年度期间生效 2 於二零一九年一月一日或之後开始的年度期间生效 3 於待厘定日期或之後开始的年度期间生效 4 於二零一七年一月一日或之後开始的年度期间生效 本公司董事预期应用已颁布但尚未生效的新订香港财务报告准则及其修订将不 会对本集团之业务及财务状况产生重大影响。 3.分部资料 就资源分配及评估分部表现方面而向本公司执行董事（即主要营运决策者 （「主要营运决策者」））报告之资料主要关於物业发展、物业投资及酒店营 运。概无由主要营运决策者识别之经营分部已合并计入本集团之可呈报分部。 诚如附注 6(a)(ii)、(iii)及(iv)所载，本集团已於年内出售若干中华人民共和国 （「中国」）物业。 本集团之物业投资业务於香港、中国、澳洲及英国进行。年内出售之香港投资 物业载於附注6(a)(i)。 酒店营运於香港进行。 年内，本公司成立新经营分部―金融投资。本集团董事正寻求其投资组合之潜 在投资机会，主要包括债务投资及�u或股本投资及银行存款。投资组合之投资 收入将计入金融投资分部内。 以下为本集团之收益及业绩按可呈报分部所作之分析： 分部收益及业绩 截至二零一六年十二月三十一日止年度 物业发展 物业投资 酒店营运 金融投资 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分部收益 外部收益 9,281 261,839 228,914 65,945 565,979 分部业绩 分部（亏损）溢利 (274,824) 872,442 67,913 65,741 731,272 未分配利息收入 5,409 企业收入减开支 (150,970) 融资成本 (89,136) 除税前溢利 496,575 3.分部资料（续） 截至二零一五年十二月三十一日止年度 物业发展 物业投资 酒店营运 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分部收益 外部收益 94,285 409,160 229,251 732,696 分部业绩 分部溢利 420,541 1,298,303 59,194 1,778,038 利息收入 24,127 企业收入减开支 (223,072) 融资成本 (117,133) 除税前溢利 1,461,960 本集团并无就主要营运决策者对资源分配及表现评估而将一般利息收入、企业 收入减开支及融资成本分配至独立可呈报分部之损益内。 编制可呈报分部资料所采纳之会计政策与本集团会计政策相同。 4.收益 本集团来自其主要业务活动之收益分析如下。 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 物业销售 9,281 94,285 投资物业租金 261,839 409,160 酒店营运 228,914 229,251 金融投资 65,945 - 565,979 732,696 5.物业及相关成本 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 已售物业之成本 5,436 76,699 销售及营销开支 2,917 9,909 投资物业之直接营运支出 33,166 47,283 41,519 133,891 6.其他收益及亏损 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 出售附属公司之收益（附注a） 801,690 464,162 撇销其他应收款项（附注b） (353,127) - 拨回重置成本（附注12） 71,721 - 520,284 464,162 6. 其他收益及亏损（续） (a)出售附属公司之收益 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团出售拥有以下物业／项 目之若干附属公司： (i) 大新金融中心 於二零一六年二月二十五日，本集团订立一份买卖协议，据此，本 集团同意向一名独立第三方出售 SEA(BVI)Limited之全部已发行股 份，其中SEA(BVI)Limited全资拥有永绍有限公司（大新金融中心之 唯一注册及实益拥有人）之已发行股份，总代价为现金港币 10,101,000,000元。出售事项已於二零一六年五月二十四日完成，而 收益港币797,000,000元已於年内在综合损益表中确认。 (ii) 开封东�竺�城 於二零一六年四月十九日，本集团订立一份买卖协议，据此，本集 团同意向一名独立第三方出售创见控股有限公司之全部已发行股 份，其中创见控股有限公司全资拥有所有投资公司（位於中国河南 省之物业发展项目开封东�竺�城之实益拥有人）之已发行股份，总 代价为现金港币 900,000,000元。出售事项已於二零一六年四月二十 六日完成，而亏损港币91,000,000元已於年内在综合损益表中确认。 (iii) 黄山项目 於二零一六年八月三日，本集团与一名独立第三方订立一份买卖协 议，以出售裕能发展有限公司（全资拥有一个位於中国安徽省黄山 市之物业发展项目之投资公司之全部注册资本）之全部已发行股 份，现金代价为港币 2,000,000元。出售事项已於同日完成，而亏损 港币32,000,000元已於年内在综合损益表中确认。 (iv) 成都东悦名城 於二零一六年八月二十二日，本集团与一名独立第三方订立一份买 卖协议，以出售健时国际有限公司（全资拥有位於中国四川省成都 市之物业发展项目之实益权益）之全部已发行股份，现金代价为港 币 890,000,000元，其中迄今为止已收到港币 445,000,000元，而余款 则於二零一七年八月到期支付（附注 11）。出售事项已於二零一六 年八月二十九日完成，而收益港币 127,000,000元已於年内在综合损 益表中确认。 6.其他收益及亏损（续） (b)撇销其他应收款项 於二零一六年十二月三十一日，本集团於中国南京若干土地进行住户重置 安排、挖掘及基建工程产生之款项总额为人民币 321,060,000元（二零一五 年：人民币321,060,000元），相等於港币358,913,000元（二零一五年�s港 币383,217,000元）。该款项已作为其他应收款项入账，由中国相关地方政 府透过扣减倘本集团成功中标该等土地而应付之代价或由中国相关地方政 府自其他成功中标者收取之所得款项拨款全数退还。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团就该等其他应收款项确 认全额减值拨备。管理层每年检讨该项目的情况，由於有关时间表已较原 定计划出现大幅延误，故管理层现认为於可见未来不大可能释出有关土地 进行拍卖及收回款项，并因此已就所产生之款项作出全额减值拨备。 7.融资成本 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 银行借贷利息 81,711 125,990 减：拨作物业发展项目之款项 (376) (19,524) 81,335 106,466 前端费用 3,236 6,966 其他费用 4,565 3,701 89,136 117,133 8.所得税抵免 二零一六年 二零一五年 税项抵免（支出）包括： 港币千元 港币千元 本年度税项 香港利得税 (12,268) (19,489) 中国企业所得税 (15,036) (14,933) 其他司法权区 (3,459) (2,899) (30,763) (37,321) 以往年度超额拨备（拨备不足） 香港利得税 139 4,001 中国企业所得税 1,879 6,666 中国土地增值税 79,420 - 其他司法权区 (309) - 81,129 10,6-67 递延税项 -本年度 27,358 27,906 -以往年度拨备不足 (2,378) - 24,980 27,9-06 75,346 1,252 香港利得税乃按於该两个年度之估计应课税溢利16.5%计算。 於中国及其他司法权区产生之所得税乃按相关司法权区之现行税率计算。 9.股息 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 本年度确认为分派之股息： 二零一六年中期股息－每股5港仙 （二零一五年�s二零一五年中期股息－ 5港仙) 33,864 34,168 二零per一sh五ar年e 末期股息－每股6港仙 （二零一五年�s二零一四年末期股息－ 6港仙） 40,654 41,512 特别股息每股港币2元 1,355,140 - 1,429,658 75,680 建议二零一六年末期股息： 每股6港仙（二零一五年：6港仙） 40,717 40,711 本公司董事已建议二零一六年末期股息为每股 6港仙（二零一五年： 6港仙）， 惟须待本公司股东於即将召开之股东周年大会上批准。 10.每股盈利 本公司股东应占每股基本及摊薄後盈利乃根据以下数据计算： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 计算每股基本及摊薄後盈利之盈利�s 本公司股东应占本年度溢利 684,289 1,435,932 股份数目 二零一六年 二零一五年 计算每股基本盈利之普通股加权平均数 677,817,281 686,089,849 购股权项下普通股之潜在摊薄影响 14,102,335 13,502,911 options 计算每股摊薄後盈利之普通股加权平均数 691,919,616 699,592,760 10.每股盈利（续） 为评估本集团之表现，本公司董事认为在计算「本公司股东应占经调整溢利」 时，本年度溢利应就於损益内确认之投资物业公平值变动及相关递延税项作出 调整。经调整盈利之对账如下： 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 在综合损益表列账之本公司股东应占 本年度溢利 684,289 1,435,932 投资物业公平值变动 104,625 (953,077) 有关之递延税项 (24,515) (31,129) 非控股权益应占 (2,136) 27,758 本公司股东应占经调整溢利 762,263 479,484 未计投资物业公平值变动（已扣除递延税 项）之每股盈利 基本 112.5港仙 69.9港仙 摊薄 110.2港仙 68.5港仙 计算截至二零一六年十二月三十一日止年度之每股经调整基本及摊薄後盈利与 截至二零一五年十二月三十一日止年度所使用之分母与上文所详述者相同。 11. 应收款项、按金及预付款项 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 应收贸易款项 8,001 10,000 来自出售附属公司之应收款项（附注6(a)(iv)） 445,000 - 应计收入 72,366 99,159 按金及预付款项 61,944 18,988 587,311 128,147 应收贸易款项主要包括租户使用本集团物业之应收租金及企业客户及旅游代理 使用酒店设施之应收款项。租金应於发出缴款通知书後支付。企业客户及旅游 代理获授平均30日之信贷期。 11.应收款项、按金及预付款项（续） 於呈报期末按发票日呈列之应收贸易款项之账龄分析如下。 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 0至30日 5,622 8,167 31至60日 344 271 61至90日 18 232 91至365日 1,100 1,110 365日以上 917 220 8,001 10,000 於授予任何客户信贷期前，本集团使用内部信贷评估政策对潜在客户之信贷质 素作出评估，并界定客户之信贷限额。於呈报期末已逾期但未视为减值之应收 贸易款项为港币 2,513,000元（二零一五年：港币 2,498,000元），其中大部分透 过已收个别租户的租赁按金充分涵盖。本集团认为款项仍然可收回且无需计提 拨备。本集团并无就此等结余持有任何抵押品。 12.应付款项、租金按金及应计费用 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 应付贸易款项 2,432 3,052 租金按金 37,784 113,809 预收租金 33,154 13,463 其他应付款项、其他按金及应计费用 115,051 303,228 188,421 433,552 其他应付款项包括(i)附注6(b)详列之就若干土地之住户重置安排、挖掘及基建工 程成本而应付承建商之款项合共港币 24,609,000元（二零一五年：港币 93,010,000元）；及(ii)就待售物业应付承建商之款项零元（二零一五年：港币 67,436,000元）。於二零一六年十二月三十一日，管理层已审阅建筑成本拨备， 并已拨回本集团将无须支付之款项港币71,721,000元。 自呈报期末起十二个月後按各自租期而计算之将予支付之租金按金为港币 25,610,000元（二零一五年：港币76,421,000元）。 股息 董事会决议，於即将举行本公司之股东周年大会（「二零一七年股东周年大会」） 向股东建议批准派发截至二零一六年十二月三十一日止年度末期股息每股6港仙 （二零一五年：6港仙及特别股息港币2元）予於二零一七年六月九日（星期五）营 业时间结束时名列本公司股东名册之本公司股东。预期有关股息支票将於二零一七 年六月二十一日（星期三）或之前寄出。 连同已派发之中期股息每股5港仙（二零一五年：5港仙），本年度之股息总额将为 每股11港仙（二零一五年：港币 2.11元）。 股东周年大会 本公司将於二零一七年五月二十九日（星期一）在香港举行二零一七年股东周年大 会，相关之通告及文件将於二零一七年四月底前寄发予本公司股东，以及於香港交 易及结算所有限公司（「香港交易所」）网站（www.hkex.com.hk）及本公司网站 （ www.seagroup.com.hk）登载。 暂停办理股份过户登记日期 为确定有权出席二零一七年股东周年大会并於会上投票及享有建议之末期股息之资 格，本公司将暂停办理股东名册之股份过户登记手续。有关暂停之详情载列如下： 为确定股东有权出席二零一七年股东周年大会并於会上投票 提交转让文件之截止时间 二零一七年五月二十四日（星期三） 下午四时三十分 股东名册暂停办理股份过户 二零一七年五月二十五日（星期四）至 登记手续 二零一七年五月二十九日（星期一） （首尾两天包括在内） 记录日期 二零一七年五月二十九日（星期一） 为确定股东有权享有建议之末期股息 提交转让文件之截止时间 二零一七年六月六日（星期二） 下午四时三十分 股东名册暂停办理股份过户 二零一七年六月七日（星期三）至 登记手续 二零一七年六月九日（星期五） （首尾两天包括在内） 记录日期 二零一七年六月九日（星期五） 於上述暂停办理期间，任何股份转让将不获登记。为有权出席二零一七年股东周年 大会并於会上投票及符合资格收取建议之末期股息，所有填妥及缴足印花税之转让 文件连同有关股票须於上述截止时间前送交本公司之香港股份过户登记分处卓佳标 准有限公司办理过户登记手续，地址为香港皇后大道东183号 合和中心22楼。 论述及分析 财务摘要 截至二零一六年十二月三十一日止年度之营业额达港币 566,000,000元（二零一五 年�U港币 732,700,000元）。营业额主要来自确认投资物业之租金收入、酒店营运之 收益、出售开封东�竺�城住宅单位及金融投资收入。 本年度本公司股东应占溢利为港币 684,300,000元（二零一五年：港币 1,435,900,000 元），相等於每股基本盈利 101.0港仙（二零一五年�U 209.3港仙）。所公布之本公 司股东应占溢利已计及经扣减递延税项之投资物业之重估减值为港币 80,100,000元 （二零一五年：重估增值港币 984,200,000元）。倘不计算有关重估减值之影响，本 公司股东应占本集团之溢利净额为港币 762,300,000元（二零一五年：港币 479,500,000元），相等於每股112.5港仙（二零一五年：69.9港仙）。 於二零一六年十二月三十一日，本公司股东应占本集团之权益为港币 12,051,000,000 元（二零一五年�U港币 13,074,400,000元）。於二零一六年十二月三十一日之本公司 股东应占每股资产净值为港币 17.81元，而於二零一五年十二月三十一日则为港币 19.29元。 本集团之酒店物业以账面值港币 646,200,000元按成本减累计折旧开支入账，然而由 世邦魏理仕有限公司进行之独立专业市场估值，其於二零一六年十二月三十一日之 市值为港币 3,500,000,000元。为提供补充资料之用，倘本集团酒店物业之账面值获 重列为其於二零一六年十二月三十一日之市值，经调整资产净值及本公司股东应占 每股资产净值将分别为港币14,831,000,000元及港币21.9元。 於年末，本集团按地域划分之物业资产如下： 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 港币百万元 港币百万元 香港 660.7 9,880.4 中国大陆 2,174.0 4,278.7 澳洲 158.4 158.7 英国 1,555.5 79.7 总额 4,548.6 14,397.5 业务回顾 物业投资及发展 本集团继续重点推进物业发展及物业投资项目。本集团之策略为不时检讨并优化项 目组合。本集团位於香港、英国及中国大陆之核心项目载列如下。 诚如本业绩所概述，於出售若干物业项目後，本集团主要拥有一项香港物业（香港 铜锣湾皇冠假日酒店）、两项英国物业及四项中国大陆物业（三项投资物业及一项 待售物业）。 香港 本集团於二零一六年二月订立协议，以有条件出售该实益拥有大新金融中心物业之 公司的全部权益，代价约为港币 10,000,000,000元（可予调整）。该出售事项已於二 零一六年五月完成，并产生约港币 8,019,000,000元之净现金代价（於偿还银行贷款 後）。 英国 於二零一六年十一月七日，本集团订立买卖协议，内容有关收购信托（拥有位於伦 敦 EC2R6DA，20Moorgate之物业）之全部已发行单位，总代价约为 154,000,000英 镑。本集团透过一笔五年期贷款融资 100,000,000英镑（以物业按揭作抵押）及其现 有现金资源为收购事项提供资金。该收购事项已於二零一六年十一月七日完成。 该物业为一座占地约 154,854平方尺（约 14,386.3平方米）之七层写字楼，并已全部 租出，其中大部份面积由英国审慎监管局（英伦银行之监管机构）占用直至二零二 七年六月三十日。该物业现时每年产生净租金收入港币 65,100,000元，净收益率为 4.4%。 本集团於英国爱丁堡拥有一幢商用物业，该物业全部租予一个政府机关。截至二零 一六年十二月三十一日止年度，英国投资物业项目产生之营业额为港币 4,800,000元 （二零一五年：无）。 中国大陆 四川省成都 回顾年度内，中环广场两座楼高30层之写字楼之出租率维持高水平，而其总楼面面 积约 29,000平方米之零售商场均已租出，其中大部份面积乃按长期租约租予成都新 世界百货店。於二零一六年十二月三十一日，该两座写字楼及零售商场之总出租率 约为79%（ 二零一五年十二月三十一日：84%） 。中环广场余下楼面面积之租赁活动 仍继续进行。 新世纪广场总楼面面积约16,300平方米之商场已按长期租约全部租予一间酒店。 於二零一六年八月二十二日，本集团订立买卖协议，内容有关出售成都东悦名城项 目，代价为现金港币 890,000,000元，迄今为止已收到港币 445,000,000元，而余款则 於二零一七年八月到期支付。该出售事项已於二零一六年八月二十九日完成。 河南省开封 於二零一六年四月十九日，本集团订立买卖协议，内容有关出售开封东�竺�城项 目，代价为现金港币 900,000,000元。该出售事项已於二零一六年四月二十六日完 成。 广东省广州 於二零一六年十二月三十一日，西门口广场第二期写字楼物业（楼高14层而总楼面 面积约为 16,100平方米）之出租率为 95%（二零一五年十二月三十一日：100%）， 其中三分之一以上之写字楼总面积由美国友邦保险集团承租。而西门口广场第二期 之商场（楼高3层而总楼面面积约为26,400平方米）之租赁活动正在进行。 安徽省黄山 於二零一六年八月三日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以出售实益拥有 位於中国安徽省黄山市之发展中物业之公司的全部权益，代价为港币 2,000,000元。 出售事项已於同日完成。 澳洲 截至二零一六年十二月三十一日止年度，澳洲投资物业项目产生之营业额为港币 15,700,000元（二零一五年：港币15,200,000元）。 酒店营运 香港铜锣湾皇冠假日酒店为一所楼高 29层可提供 263间客房及配套设施之五星级酒 店，并由洲际酒店集团管理。本集团之酒店物业以账面值港币 646,200,000元按成本 减累计折旧开支入账，然而根据世邦魏理仕有限公司进行之独立专业市场估值其於 二零一六年十二月三十一日之公平值为港币 3,500,000,000元。该酒店业绩较二零一 五年平稳，此乃酒店业务市场疲弱所致。该酒店将致力进一步扩大市场占有率，并 於充满挑战的市况下寻求节省成本措施。 财政资源及流动资金 营运资金及贷款融资 於二零一六年十二月三十一日，本集团之总银行结存及现金结余为港币 10,537,800,000元（二零一五年：港币 3,928,600,000元）及未动用融资额为港币 687,400,000元（二零一五年：港币500,200,000元）。 於二零一六年十二月三十一日，於扣除银行借贷港币 4,290,700,000元後，本集团录 得净现金港币 6,247,100,000元，而於二零一五年十二月三十一日则录得净债务港币 561,500,000元，资产与负债比率为3.9%。 於二零一六年十二月三十一日，本集团尚未偿还借贷之到期日如下： 二零一六年 二零一五年 十二月三十一日 十二月三十一日 港币百万元 港币百万元 到期 一年内 2,189.6 1,539.2 一至两年 99.5 164.1 三至五年 1,965.5 1,869.4 五年後 53.8 939.5 4,308.4 4,512.2 减：前端费用 (17.7) (22.1) 4,290.7 4,490.1 於呈报期末後，本集团已发行本金额为200,000,000美元并於二零二零年一月十九日到期之 担保票据（ 「票据」）。於到期日後，该等票据应按其本金额付款。 票据将自二零一七年一月十九日（包括该日）起按年利率4.50%计息，直至二零二零 年一月十九日为止，并应於每年之一月十九日及七月十九日每半年到期时支付。 资产抵押 就本公司於香港及中国大陆经营之附属公司而言，於二零一六年十二月三十一日已 提取之银行总贷款为港币3,223,500,000元（二零一五年：港币4,416,400,000元），包 括已抵押银行贷款港币2,423,500,000元（二零一五年：港币4,013,400,000元）及无抵 押银行贷款港币 800,000,000元（二零一五年：港币 403,000,000元）。已抵押银行贷 款已由估值为港币 1,998,700,000元之物业（二零一五年：港币 11,796,000,000元）、 港币 54,300,000元之应收票据（二零一五年：港币 54,300,000元）、港币 882,100,000 元上市债务证券及港币533,100,000元已抵押现金抵押。 本公司於澳洲及英国经营之附属公司已将其於二零一六年十二月三十一日账面总值 为港币 1,713,900,000元（二零一五年：港币 158,700,000元）之投资物业作抵押，以 取得银行贷款港币1,067,100,000元（二零一五年：港币73,700,000元）。 理财政策 本集团奉行审慎之理财政策。於二零一六年十二月三十一日，本集团所有借贷乃按 无追索权基准透过其全资拥有或主要控制之附属公司筹集。 员工及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团於香港及中国大陆之雇员总数为 301名（二 零一五年：459名）。截至二零一六年十二月三十一日止年度之雇员成本（包括本集 团董事之酬金）为港币175,100,000元（二零一五年：港币267,000,000元）。 本集团与其雇员保持着良好之工作关系，并继续聘任、留用及栽培竭诚促进本集团 长远成功及增长之人才。雇员之薪酬及福利按市况与趋势，以及基於其资历、经 验、技能、责任、表现及发展潜力之个别评估而最少每年检视一次。酌情花红乃基 於本集团之财务业绩及雇员表现授出。雇员更可享有包括医疗保险计划、进修与培 训津贴、考试休假及雇主对雇员退休金计划之自愿性供款等福利。此外，为挽留及 激励管理层人员及表现优异者，本公司已采纳一项雇员购股权计划及一项股份奖励 计划，由董事会酌情向本集团雇员（包括本公司董事）授出购股权以认购本公司股 份及股份奖励。为进一步加强雇员之间的关系及沟通，本集团为一般员工筹办各项 康乐活动，并安排高级管理层参与。 展望 受英国决定脱离欧洲联盟、美国新总统上任、欧元区经济体复苏步伐、美元走强及 美国利率上行压力所影响，全球经济及政治环境依然充满不明朗因素及处於急剧转 变中。外界普遍预期市场波动将日渐加剧。本集团正密切观察不断演化的市场走 势，并采取审慎有效的政策管理风险，整装待发，迎难而上。 透过实施积极的财政政策及审慎的货币政策，二零一六年中国国民生产总值实现了 6.7%增长，增长幅度亦符合中央政策的目标范围。此外，「一带一路」政策继续推 动沿线地区及国家的发展和商业合作，这应将让香港及中国受惠。 二零一六年第三季度，香港经济略有回升，国民生产总值按年同期增长 1.9%，高於 上季度按年同期增长的 1.7%。 作为国际金融中心之一，香港无疑受到全球经济因素 所影响。香港经济增长将取决於中国大陆的政策及表现，以及美国的加息步伐。 由於人民币持续贬值及内地利润萎缩，二零一六年中国大陆买家在香港房地产市场 相当活跃，并预期将继续投资於香港本地房地产市场。我们观察到主要销售市场呈 回暖迹象，以及住房价格不断攀升。因此，我们预期土地销售市场短期内将仍然竞 争激烈。 全球经济不稳，港元呈强，香港旅游业预期将维持弱势。一周一行政策及人民币贬 值将继续影响中国大陆旅客的数目。尽管香港酒店营商环境严峻，香港铜锣湾皇冠 假日酒店仍能在芸芸竞争对手中稳占一定市场份额。我们将继续抢占市场份额，提 升酒店营运效率，同时寻求节省成本的措施，藉以维持业务回报。 监於供应增加及人民币贬值，本集团位於国内的办公室物业正面临严峻考验。尽管 如此，与市场相比，我们的国内办公室物业一直维持较高的出租率及租金，并为本 集团提供稳定的现金流量。我们将继续巩固租赁组合的坚稳基础，执行有效的租务 策略，并透过资产增值措施为我们旗下物业增值。 英国办公室市场方面，尽管去年全球发生若干政治事件加上欧洲多个国家快将举行 大选，但由於英镑贬值、低利率环境及来自租户长期租约的稳定收入及现金流量， 位处优越地段的伦敦物业仍具相当吸引力。 於上一年度出售大新金融中心及国内若干物业发展项目後，本集团有大量资金预留 作未来投资。本集团将保持审慎积极态度，继续密切注视香港、国内及海外的物业 市场，把握适当时机物色潜在的收购目标。 购买、出售或赎回本公司之上市证券 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司於联交所合共购回本公司 8,744,000股已发行之普通股，总现金代价（不包括费用）为港币165,936,740元。所有 购回股份均於随後注销，本公司已发行股份数目亦从而削减。有关购回详情如下： 已购回股份 已付每股价格 购回日期 总数 最高 最低 总代价 港元 港元 港元 二零一六年一月 2,482,000 15.60 13.08 36,109,200 二零一六年三月 82,000 20.35 20.05 1,650,700 二零一六年四月 2,536,000 26.10 21.25 58,942,400 二零一六年七月 2,636,000 19.44 17.80 49,772,400 二零一六年十月 800,000 19.16 19.10 15,327,440 二零一六年十二月 208,000 20.10 19.44 4,134,600 8,744,000 165,936,740 本公司董事认为上述股份乃按较每股潜在的资产净值大幅折让之价格购回，而有关 购回使本公司余下每股股份之相关资产净值及盈利均有所增加。 除上文所述者外，於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司或其任何附属 公司概无购买、出售或赎回本公司之任何上市证券。 企业管治常规 截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本公司一直遵守上市规则附录十四所载 企业管治守则（「企业管治守则」）之所有守则条文及应用其原则，惟下列偏离者 则除外： 企业管治守则 偏离及原因 A.2.1主席与行政总裁的 吕荣梓先生，担任本公司常务董事职务之主席现 角色应有区分，并 时负责监督管理层及本集团之业务。董事会认为 不应由一人同时兼 目前之管理架构长期以来有效协助本集团之运作 任。 及发展，并已经历时间之考验，而更改现有架构 将不会带来任何效益。本集团经营业务之亚太区 各地域之市场气氛可能会有颇大差异，而现有架 构能因应不断转变之市场环境，为本集团带来灵 活性，提升决策流程之效率。此外，董事会相 信，董事会由尽责、经验丰富及才干卓越之人士 （包括三位独立非执行董事（「独立非执行董 事」））组成，董事会之运作能充分确保权力和 职能两者得以平衡。 A.4.1非执行董事的委任 本公司各现有非执行董事（包括独立非执行董 应有指定任期，并 事）并无特定委任年期，惟须根据本公司之公司 须接受重新选举。 细则於股东周年大会上轮值告退及可膺选连任。 公司细则规定每名董事须於上届获选或重选後不 迟於本公司随後举行之第三届股东周年大会上退 任。此外，任何获董事会委任以填补临时空缺或 出任额外董事（包括非执行董事）之人士须在该 委任随後举行之股东大会上告退，惟届时可膺选 连任。因此，董事会认为该规定足以达至有关守 则条文之相关目标，故无意就此采取任何矫正措 施。 由审核委员会审阅 审核委员会由本公司三名独立非执行董事梁学濂、颜以福及锺沛林诸位先生组成。 审核委员会已与管理层一同审阅本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度之经 审核综合财务报表。 德勤 �B关黄陈方会计师行之工作范畴 载於本公布内截至二零一六年十二月三十一日止年度本集团综合财务状况表、综合 损益表、综合损益及其他全面收益表、综合现金流量表及相关附注之相关数据已经 由本集团核数师德勤�B关黄陈方会计师行同意，有关金额乃载於本集团截至该年度 之经审核综合财务报表内。德勤�B关黄陈方会计师行就此进行之工作并不构成根据 香港会计师公会颁布之香港审计准则、香港审阅委聘准则或香港核证委聘准则之核 证委聘，因此德勤�B关黄陈方会计师行并无就本公布表达任何核证意见。 刊登年报 本公司之二零一六年年报将载有上市规则所规定之所有适用资料，并将不迟於二零 一七年四月底前寄发予本公司之股东，以及於香港交易所网站（www.hkex.com.hk） 及本公司网站（www.seagroup.com.hk）登载。 致谢 本人藉此机会代表董事会对本集团各创办人由衷致意，并向长期业务夥伴、客户及 股东表示诚挚感激，并要赞扬每位员工於年内对本集团所作出之贡献及努力。 承董事会命 SEAHoldingsLimited 吕荣梓 主席兼常务董事 香港，二零一七年三月二十七日 本公司之董事於本公布日期为： 执行董事： 独立非执行董事： 吕荣梓先生（主席兼常务董事） 颜以福先生 吕联勤先生 梁学濂先生 吕联朴先生 锺沛林先生 非执行董事： 林成泰先生