香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告之内容概不负责，对其准确性或 完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该 等内容而引致之任何损失承担任何责任。 SRE GROUP LIMITED 上置集团有限公司 * （於百慕达注册成立之有限公司） （股份代号：1207） 二零一六年度业绩公告 上置集团有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布，本公司及其附属公司（「本集 团」）截至2016年12月31日止年度之综合业绩： 合并损益及其他综合收益表 截至2016年12月31日止年度 （除另有说明外，所有金额均以人民币千元为单位） 附注 2016 2015 （重列） 附注2(a) 附注3 持续经营业务 收入 4 3,363,771 1,257,885 销售成本 5 (2,766,689) (2,404,128) 毛利�u（负毛利） 597,082 (1,146,243) 出售子公司之溢利－净额 11,903 193,633 其他（亏损）�u溢利－净额 (127,232) (343,713) 销售及分销成本 5 (73,053) (271,168) 管理费用 5 (334,505) (260,141) 营运利润�u（亏损） 74,195 (1,827,632) 财务收入 27,892 30,589 财务成本 (414,781) (275,633) 财务成本－净额 (386,889) (245,044) 应占联营企业之收益 465,549 798 应占合营企业之收益 (1,464) �C 税前利润�u（亏损） 151,391 (2,071,878) 所得税（开支）�u抵免 6 (287,595) 185,465 年度来自持续经营业务之亏损 (136,204) (1,886,413) 已终止经营业务 出售已终止经营业务之溢利 495,569 �C 由已终止经营业务造成之年度度亏损 (16,337) (96,233) 年度度由已终止经营业务造成之利润�u（亏损） 479,232 (96,233) 年度利润�u（亏损） 343,028 (1,982,646) 附注 2016 2015 （重列） 附注2(a) 附注3 其他综合收益�u（亏损），扣除税金 於以後期间不能重新分类至损益的其他综合收益： 货币换算差额 (3,629) �C 年度度综合收益�u（亏损）总额 339,399 (1,982,646) 利润�u（亏损）归属於： 本公司股东 231,760 (1,899,412) 非控股股东权益 111,268 (83,234) 343,028 (1,982,646) 归属於本公司股东之利润�u（亏损）： 持续经营业务 (254,660) (1,845,522) 已终止经营业务 486,420 (53,890) 231,760 (1,899,412) 综合收益总额归属於： 本公司股东 228,131 (1,899,412) 非控股股东权益 111,268 (83,234) 339,399 (1,982,646) 归属於本公司股东之综合收益： 持续经营业务 (258,289) (1,845,522) 已终止经营业务 486,420 (53,890) 228,131 (1,899,412) 附注 2016 2015 （重列） 附注2(a) 附注3 归属於本公司股东的持续经营业务及 已终止经营业务之每股收益�u（亏损） 7 －基本 来自持续经营业务 人民币(0.01) 人民币(0.27) 来自已终止经营业务 人民币0.02 人民币(0.01) 人民币0.01 人民币(0.28) －摊薄 来自持续经营业务 人民币(0.01) 人民币(0.27) 来自已终止经营业务 人民币0.02 人民币(0.01) 人民币0.01 人民币(0.28) 合并财务状况表 於2016年12月31日 （除另有说明外，所有金额均以人民币千元为单位） 12月31日 附注 2016 2015 2014 （重列） （重列） 附注2(a) 附注2(a) 资产 非流动资产 物业、机器及设备 762,600 392,786 1,319,376 投资物业 5,270,895 4,796,996 5,292,975 预付土地租赁款 208,759 42,596 104,942 商誉 16,271 190,491 449,143 於联营企业之投资 962,655 46,137 45,372 於合营企业之投资 1,281,119 �C �C 递延所得税资产 242,837 259,956 311,088 长期预付款项 �C �C 5,000 可供出售金融资产 380,806 10,000 10,000 其他非流动资产 71,519 �C 27,000 9,197,461 5,738,962 7,564,896 流动资产 预付土地租赁款 2,632,148 3,935,806 9,619,211 以供出售之持有或开发中物业 3,197,085 4,350,359 7,390,140 存货 620 14,791 14,211 预付款项及其他流动资产 373,513 2,197,651 2,660,660 其他应收款 1,678,141 302,426 306,976 应收账款 9 24,863 58,345 37,358 应收票据 9 �C 540 �C 预付所得税款项 96,623 155,927 189,938 可供出售投资 262,000 1,500 �C 贷款及应收款项 165,000 214,400 �C 现金及银行存款 1,512,857 2,555,089 1,663,788 9,942,850 13,786,834 21,882,282 持有待售资产 3,570,569 9,629,653 �C 13,513,419 23,416,487 21,882,282 资产总计 22,710,880 29,155,449 29,447,178 12月31日 附注 2016 2015 2014 （重列） （重列） 附注2(a) 附注2(a) 权益和负债 权益 已发行股本及股本溢价 6,747,788 6,747,788 5,574,532 其他储备 212,830 148,076 147,404 （累计亏损）�u留存溢利 (286,239) (492,969) 1,407,148 归属於本公司股东权益合计 6,674,379 6,402,895 7,129,084 非控股股东权益 377,682 332,742 447,152 权益总计 7,052,061 6,735,637 7,576,236 负债 非流动负债 计息银行及其他借款 2,847,984 2,091,610 9,754,751 递延所得税负债 1,260,879 1,380,405 1,699,962 4,108,863 3,472,015 11,454,713 流动负债 计息银行及其他借款 3,917,484 7,056,113 5,703,092 预售开发中物业之预收账款 1,141,086 1,978,347 1,216,685 应付账款 10 792,301 682,361 1,684,804 其他应付款项及应计项目 4,409,776 801,291 569,207 当期所得税负债 1,116,805 1,031,665 1,242,441 11,337,452 11,549,777 10,416,229 与持有待售资产相关的负债 172,504 7,398,020 �C 11,549,956 18,947,797 10,416,229 负债总计 15,658,819 22,419,812 21,870,942 负债及权益总计 22,710,880 29,155,449 29,447,178 合并财务信息附注 截至2016年12月31日止年度 （除另有说明外，所有金额均以人民币千元为单位） 1 编制基准 本公告所载年度业绩并不构成上置集团有限公司（「 本 公司 」）与其子公 司（ 以 下统 称「本集团 」）截至2016年12月 31日止年度的合并财务报表，而是摘录自该等财务报表，该等财务报表是按照香港会计师公会颁布的香港财务 报告准则（「香港财务报告准则」）及香港公司条例第622章的披露规定编制。编制财务报表时，除投资物业采用公 允价值计价外，均采用了历史成本计价原则。持有待售资产组以账面价值和可变现净值孰低法来计价。本合并 财务报表除另有说明外，均以人民币千元为单位表示。 编制符合香港财务报告准则的合并财务报表须使用若干关键之会计估算，管理层在运用本集团的会计政策过程 中亦须行使其判断。 持续经营 在编制合并财务报表时，本公司董事充分考虑了本集团流动资金的来源，以及从经营活动及融资活动中获得足 够的现金以偿还到期债务的能力，相信本集团未来有充足的资金满足偿还债务和资本性支出的需要。因此，合 并财务报表以本集团将能够持续经营为基础编制。 鉴於本公司之母公司中民嘉业投资有限公司已承诺向本公司提供财务支持，包括延期偿还到期之集团股东贷 款，提供背对背的弥补保证，以补偿本集团出见的若干担保可能产生的损失，以及在需要时采取其他措施保证 集团拥有偿还到期债务的能力。因此，此等合并财务报表以持续经营为基础编制。 合并基础 子公司指本公司直接或间接控制的公 司（ 包括结构实体 ）。当本集团通过参与被投资方的相关活动而享有可变回 报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额时（即本集团享有现时权利使其目前有能力主导被投资方 的相关活动），则本集团具有控制权。 当本公司拥有的直接或者间接的表决权少於被投资公司的多数表决权或类似权利，在评估是否拥有对被投资公 司的控制权时，本集团考虑所有相关事实和情况： (a) 与被投资公司其他有表决权股东的合同安排； (b) 从其他合同安排中产生的权利；及 (c) 本集团的投票权和潜在投票权。 各子公司的财务报表与母公司采用同一会计期间及统一会计政策。子公司的业绩自本集团取得控制权之日起合 并，直至控制权终止。 利润或亏损以及每一个综合收益的组成部分都归属於本公司股东以及非控股股东，即使导致非控股权益出现负 值。所有集团内公司间的资产及负债、权益、收入、开支及集团内公司间交易产生的现金流量於合并时予以全 额抵销。 如果有事实或情况表明上述有关子公司会计政策中提到的控制三要素中的一个或多个发生变化，本集团将重新 评估是否仍控制该被投资方。如果本公司对子公司的所有者权益发生变动，且该变动未导致控制权的变化，则 该变动将按照权益交易进行会计处理。 若本集团失去对子公司的控制权，则终止确认(i)该子公司之资 产（ 包括商誉 ）及负债，(ii)非控股股东权益账面 价值和(iii)记录於权益中的累计折算差异；并在损益中确认(i)收取对价的公允价值，(ii)留存投资的公允价值和 (ii i)相关的盈余或亏损。本集团以前年度在其他综合收益中确认的部分，则以与本集团直接处置相关资产及负债 相同的基础，结转至当期损益或留存溢利中。 营业周期 本集团的营业周期是购买并取得资产开始到资产变现为现金或现金等价物为止的这段时间。根据本集团的业务 性质，本集团的营业周期通常多於12个月。本集团的流动资产包括在一个正常营业周期内出售，消耗或者变现 的资产，即使预期该些资产不会在报告期结束後的12个月内变现（例如以供出售之持有或开发中物业、以供出售 之预付土地租赁款及预缴税款）。 2 会计政策及披露的变化 (a) 呈报货币的变动 经考虑本集团大部分收益及业务均於中国内地进行，且於中国内地的该等子公司的功能货币均以人民币计 值，本公司已决定采纳及使用人民币作为呈报本集团截至2016年12月31日止年度财务表现及财务状况的呈 报货币，从而更好地反映本集团的实际表现及与本集团的实际业务营运更好地协同一致。因此，本集团已 将其呈报货币由港元（「港元」）变更为人民币，以编制其财务报表。 呈报货币的变动已追溯应用。本合并财务报表之比较数字已采用合并财务状况表内资产及负债适用的结算 日汇率，由港元折算为人民币，而合并损益及其他综合收益表内项目则采用与实际汇率相若的适用平均汇 率。已发行股本及股份溢价，其他储备以及累计亏损�u留存溢利按厘定有关金额当日的汇率折算（即历史汇 率）。 (b) 本集团在2016年已采纳的新订及改进之香港财务报告准则 以下新订及修订准则、修改及改进已於2016年1月1日开始的财政年度首次采纳，并与本集团之运作相关： 香港财务报告准则第14号 监管递延账目 香港财务报告准则第11号的修订 收购共同经营权益的会计法 香港会计准则第16号及 澄清折旧及摊销之可接受方法 香港会计准则第38号的修订 香港会计准则第27号的修订 独立财务报表中使用权益法 2012-2014年年度改进 影响以下4项准则： 香港财务报告准则第5号「持作出售的非流动资产及终止 经营」、 香港财务报告准则第7号「金融工具：披露」、 香港会计准则第19号「职工福利」 及香港会计准则第34号「中期财务报告」 香港财务报告准则第10号、香港财务 投资实体：应用综合入账的例外情况 报告准则第12号及香港会计准则 第28号的修订 香港会计准则第1号的修订 披露措施 采纳上述新订及改进之香港财务报告准则并无对本集团截至2016年12月31日止年度的经营业绩及财务状况 产生任何重大影响。 3. 经营分部报告 主要营运决策人确定为董事会。董事会独立监察本集团经营分部的业绩，以就评估表现及分配资源作出决策。 董事会根据本集团产品和服务决定经营分部。各分部的业绩以除税前营运利润或亏损为基础衡量，其计量方法 与合并财务报表一致。然而，本集团的财务成本、财务收入及所得税在集团层面确认，而不会分配给经营分部。 分部间的销售及转移经参考向第三方作出销售的售价以当时的市价进行交易。 於2016年4月，本集团决定在业务重心方面采取策略性转移并出售所有其於上海斯格威大酒店有限公司（「斯格 威」）（其拥有并营运本集团之主要酒店）56%的股权。董事会认为该出售後余下的酒店经营不再重大至可於2016 年构成单独报告分部。未来，酒店营运将不再是本集团的经营目标。比较数字已通过於终止经营业务中单独披 露斯格威而重列。新的报告分部如下： 物业开发分部负责开发及销售住宅及商用物业； 物业租赁分部负责出租本集团拥有的办公楼和商铺等投资物业；及 其他业务主要为不获分配至特定分部企业活动及非重大业务包括剩余小规模之酒店营运业务，以及物业管理等 服务。 业务分部分析如下： 2016 已终止 持续经营业务 经营业务 公司及 物业开发 物业租赁 其他业务 小计 斯格威 合计 分部收入 对外销售 3,001,624 80,847 281,300 3,363,771 38,760 3,402,531 分部间销售 �C �C 32,116 32,116 �C 32,116 3,001,624 80,847 313,416 3,395,887 38,760 3,434,647 调整： 分部间销售抵销 (32,116) �C (32,116) 收入 3,363,771 38,760 3,402,531 分部（亏损）�u利润 (46,608) 33,606 87,197 74,195 550,246 624,441 财务收入 27,892 �C 财务成本 (414,781) (17,904) 财务成本－净额 (386,889) (17,904) 应占联营企业之业绩 465,549 �C 应占合营企业之业绩 (1,464) �C 税前利润 151,391 532,342 2016 已终止 持续经营业务 经营业务 物业开发 物业租赁 其他业务 小计 斯格威 合计 分部资产及负债 分部资产 11,133,274 5,498,330 3,835,502 20,467,106 �C 20,467,106 於联营企业之投资 962,655 於合营企业之投资 1,281,119 总资产 22,710,880 分部负债 3,771,484 4,184,257 7,703,078 15,658,819 �C 15,658,819 总负债 3,771,484 4,184,257 7,703,078 15,658,819 �C 15,658,819 其他分部信息： 折旧及摊销 2,000 106 1,618 3,724 8,769 资本性支出* 56 1,635 730 2,421 �C 投资物业公允价值损失净额 �C (17,361) �C (17,361) �C 商誉减值 98,354 �C �C 98,354 �C 转回以供出售之持有或开发中物业减值拨备 (188,284) �C �C (188,284) �C 转回预付土地租赁款减值拨备 (67,454) �C �C (67,454) �C 应收账款减值拨备 �C �C 18,803 18,803 �C 贷款及应收款项减值拨备 26,200 �C �C 26,200 �C 其他应收款减值拨备 506 �C 42,843 43,349 �C * 资本性支出包括物业、机器及设备的增加（人民币869千元）及投资物业的调整（人民币1,552千元）。 2015（重列） 已终止 持续经营业务 经营业务 物业开发 物业租赁 其他业务 小计 斯格威 合计 分部收入 对外销售 960,771 88,507 208,607 1,257,885 160,940 1,418,825 分部间销售 �C �C 38,346 38,346 �C 38,346 960,771 88,507 246,953 1,296,231 160,940 1,457,171 调整： 分部间销售抵销 (38,346) �C (38,346) 收入 1,257,885 160,940 1,418,825 分部（亏损）�u利润 (1,675,748) (57,717) (94,167) (1,827,632) 14,550 (1,813,082) 财务收入 30,589 153 财务成本 (275,633) (110,936) 财务成本净额 (245,044) (110,783) 应占联营企业利润 798 �C 税前亏损 (2,071,878) (96,233) 分部资产及负债 分部资产 20,522,204 5,170,293 1,946,746 27,639,243 1,470,069 29,109,312 於联营企业之投资 46,137 总资产 29,155,449 分部负债 17,652,837 2,388,314 1,758,479 21,799,630 620,182 22,419,812 总负债 17,652,837 2,388,314 1,758,479 21,799,630 620,182 22,419,812 2015（重列） 已终止 持续经营业务 经营业务 物业开发 物业租赁 其他业务 小计 斯格威 合计 其他分部信息： 折旧及摊销 5,119 203 1,153 6,475 35,541 资本性支出* 13,526 (14,641) 2,943 1,828 10,436 投资物业公允价值损失净额 �C 57,408 �C 57,408 �C 商誉减值 258,653 �C �C 258,653 �C 撇减以供出售之持有或开发中物业 539,364 �C �C 539,364 �C 撇减预付土地租赁款 572,726 �C �C 572,726 �C 预付款项及其他流动资产之减值拨备 �C �C 11,250 11,250 �C 其他非流动资产之减值拨备 �C �C 21,750 21,750 �C 其他应收款项之减值拨备 1,643 �C 4,000 5,643 �C * 资本性支出包括物业、机器及设备的增加（人民币24,317千元）、投资物业的调整（人民币-14,665千元）及预 付土地租赁款（人民币2,612千元）。 地区信息 (a) 2016年12月31日，本集团经营业务从外部客户获取的收入99.5%（2015年：100%）来自中国大陆。 (b) 非流动资产 2016年12月31日，本集团88%以上（2015年：99%以上）之非流动资产（以资产所在地为基础，不包括金融 工具及递延税项资产）位於中国大陆。 主要客户信息 本集团业务的客户分布广泛。於2016年度及2015年度，没有单独的客户或在同一控制下的多家客户为公司带来 的收入占本集团总收入10%或以上。 4. 收入 收入分析如下： 2016 2015 （重列） 物业销售收入 3,253,664 1,018,681 物业出租收入 77,220 95,694 物业管理收入 97,390 141,616 建造智能化网络基础设施收入 27,947 7,364 其他收入 29,281 70,842 3,485,502 1,334,197 减：税金及附加(a) (121,731) (76,312) 总收入 3,363,771 1,257,885 (a) 税金及附加 於2016年5月1日前，营业税根据销售物业，酒店经营，物业管理及物业租赁收入的5%，以及建造智能化 网络基础设施扣除应付分包商金额之後收入的3%确认。 自2016年5月1日起，本公司须按收入缴纳以下增值税： 物业的出售及租赁须缴纳11%的增值税（「增值税」）。符合作为旧建设资格的项目，即於2016年4月30 日或之前开工的项目可选择简化增值税办法，按5%的税率计算，而不扣除进项增值税。 物业管理服务收入须缴纳6%的增值税。 建造智能化网络基础设施收入须缴纳11%的增值税。 政府附加费，包括城市维护建设税，教育费附加，河道管理费等，根据营业税和增值税的一定比例计算。 5. 按性质分类的费用 费用按性质分析如下： 2016 2015 （重列） 已售物业成本（不含折旧，（转回）�u撇减以供出售之持有 或开发中物业及预付土地租赁款） 3,022,122 1,291,679 物业、机器及设备折旧 3,687 4,446 雇员福利开支（包含董事及行政总裁薪酬） －工资及薪酬 88,847 108,357 －其他社会福利费 16,143 18,284 －股份支付 43,353 �C 148,343 126,641 （转回减值拨备）�u撇减以供出售之持有或开发中物业 (188,284) 539,364 （转回减值拨备）�u撇减预付土地租赁款 (67,454) 572,726 专业服务费 34,146 4,757 支付给中介及销售的物业销售佣金 32,486 175,682 物业经营租赁费用 4,515 12,605 核数师酬金(*) －核数服务 4,500 4,810 －非核数服务 �C 750 广告成本 19,650 23,201 各项税金 23,561 39,719 差旅费 7,452 8,257 办公费 10,895 5,585 水电费 4,475 6,541 业务招待费 �C 3,447 其他应收款减值拨备 43,349 5,643 应收账款减值拨备 18,803 �C 贷款及应收款项减值拨备 26,200 �C 预付账款和其他流动资产减值拨备 �C 11,250 其他非流动资产减值拨备 �C 21,750 其他费用 25,801 76,584 3,174,247 2,935,437 * 2015年核数师酬金包含2015年与刊发通函服务相关之非核数服务费人民币750千元。 5. 所得税 所得税分析如下： 2016 2015 （重列） 当期税项 －中国大陆企业所得税(a) 117,500 33,510 －中国大陆土地增值税(c) 130,472 (19,917) 247,972 13,593 递延所得税 －中国大陆企业所得税 44,849 (160,242) －中国大陆土地增值税 (3,047) (13,673) －中国大陆代扣代缴所得税(d) (2,179) (25,143) 39,623 (199,058) 年度税项支出�u（转回） 287,595 (185,465) (a) 中国大陆企业所得税 本集团主要在中国大陆经营业务，与2008年1月1日起生效的《中华人民共和国企业所得税法》规定相一致， 其在中国大陆经营之子公司一般按25%的适用税率缴纳企业所得税。 对於预售之开发中物业，税务部门可能於销售完成及收入确认以前按照估计金额预征所得税。於2016年12 月31日，预付所得税余额约为人民币3,300万元（2015年：约人民币6,200万元）。 (b) 其他所得税 本公司获豁免缴纳百慕达税项直至2035年为止。如果应纳税所得发生在其他地区，相关税金根据本集团发 生应税收入当地的法律，解释和条例规定的现行税率计算。 本集团年度度在香港并无可获得利润，因此未预提香港利得税。 (c) 中国大陆土地增值税（「土地增值税」） 中国大陆土地增值税就土地增值，即出售物业及土地所得款项扣除可扣减项目（包括土地开发成本、借款成 本、营业税金及建筑成本），按累进税率30%至60%徵收。 对於预售开发中之物业，税务部门可能於交易完成和收入确认以前预征土地增值税，通常为预收款之2%- 5%（2015年：2%-5%)。预缴之土地增值税在「预付所得税项」中记录，於2016年12月31日，预付土地增值 税约人民币6,300万元（2015年：约人民币9,400万元）。2015年土地增值税的减少主要因部分项目进行了土 地增值税清算使得拨备予以转回。 (d) 代扣代缴所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》，从2008年1月1日起，在中国大陆境内成立的外商投资企业派发给外 国投资者的股利及向非居民企业出售股权之得益需要代扣代缴10%的所得税。若中国政府和外国投资者的 管辖政府已达成税收协议，则可能适用较低之税率。於2008年2月22日，国家税务总局颁布的财税[2008]1 号文明确指出，从2007年12月31日及之前外商投资企业形成的留存溢利中分配给外国投资者的股利，免徵 企业所得税。 7. 归属於本公司普通股股东的每股盈利�u（亏损） (a) 基本 每股基本盈利按本公司股东应占利润�u（亏损）除以年内已发行普通股的加权平均数计算。 2016 2015 （重列） 本公司股东应占来自持续经营业务之亏损 (254,660) (1,845,522) 本公司股东应占来自已终止经营业务之利润�u（亏损） 486,420 (53,890) 231,760 (1,899,412) 已发行普通股加权平均数（千股） 20,564,713 6,807,727 (b) 摊薄 每股摊薄盈利乃透过调整发行在外的普通股加权平均数计算，以假设所有具摊薄影响之潜在普通股获转 换。本公司於2015年并无任何摊薄股份，惟2016年发行之股份期权构成摊薄股份。就本公司之股份期权而 言，本公司已根据未行使股份期权附带之认购权之货币价值，计算能够按公允价值（厘定为本公司股份之平 均年度市价）收购的股份数目。上述计算所得之股份数目与假设股份期权获行使的情况下，已发行的股份数 目比较。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司股份之平均年度股份市价低於假设行权价格，即根据股 份期权安排将向本集团提供之任何服务之公允价值，故此行使股份期权对每股盈利�u（ 亏损 ）之影响属反摊 薄性质。 於截至二零一五年十二月三十一日止年度，每股摊薄盈 利 �u（亏损）与 每股基本盈利相同，因为本公司并无 任何摊薄股份。 8. 已派发及拟派发股息 董事会已决议不建议派付截至2016年12月31日止年度之期末股息（2015年：不派付）。 9. 应收账款及应收票据 2016 2015 （重列） 应收账款 51,668 66,347 减：坏账准备 (26,805) (8,002) 24,863 58,345 应收票据 �C 540 在本报告期末，根据自发生日确定的应收账款的账龄分析如下： 2016 2015 （重列） 6个月以内 18,697 40,673 6个月到1年 4,388 2,683 1年至2年 20,113 16,009 2年以上 8,470 6,982 51,668 66,347 本集团的物业出售及酒店运营业务通常采用收付实现制，本集团的其他业务主要采用�h销制。本集团的应收款 项之信用期通常为6个月。 本集团的其他应收账款均来自大量不同客户，且不存在重大信用风险。本集团应收账款均为不附息应收账款。 於2015年12月31日应收票据均为6个月以内到期的银行承兑汇票。 对既未逾期也未减值及已到期未减值的应收账款账龄分析如下： 2016 2015 （重列） 既未逾期也未减值 17,897 43,258 已到期未减值 30天以内 �C 452 30天到60天 2,391 �C 60天到90天 �C �C 120天以上 4,575 14,635 24,863 58,345 已到期未减值的应收账款来自於本集团有良好记录之独立客户。本公司董事根据以往经验，考虑到对方信用质 素并未出现大的变动，认为该部分金额不应计提减值准备，仍处於可完全收回状态。对於该类应收账款，本集 团未持有任何抵押品或者其他信用增级。 应收账款计提之减值准备的变动如下： 2016 2015 （重列） 年初 8,002 8,002 增加 18,803 �C 年末 26,805 8,002 截至2016年12月31日止年度，本集团没有转回应收账款减值准备（2015年：无）。 10. 应付账款 於报告期末，根据发生日确定的应付账款的账龄分析如下： 2016 2015 （重列） 1年以内 391,277 203,831 1年至2年 107,741 148,562 2年以上 293,283 329,968 792,301 682,361 应付账款主要由物业建设及土地开发所产生。应付账款不计息，通常在一年内偿付。 业务回顾 2016年，宏观经济触底回升，地产去库存政策持续发力，房地产交易稳步回升，一线城市交易价 格和交易量领先全国，二、三线城市房价企稳，销售量有所增长。本集团加大在建项目的销售力 度，合同销售业绩稳中有升；另持有型物业绿洲中环中心、渖阳华府努力改善经营，业绩开始企 稳；在提升销售物业和持有物业业绩同时，适时优化发展战略，将部分资产收益提前资本化，高 位售出，确保收益和现金流；同时年度度在投资拓展方面取得了丰硕成果，总投资额折合人民币 约40亿元，在伦敦和悉尼实现海外布局，涵盖一级开发、商办、住宅等多种业态，并实现轻资产 和基金模式实质落地。 本集团2016年在售物业主要有上海绿洲雅宾利花园、渖阳绿洲雅宾利花园、上海黄浦华庭、上海 绿洲中环中心、成都绿洲雅宾利花园和嘉兴湘府等项目。2016年，本集团连同其合营企业及联营 公司共完成合同销售金额约为76.40亿人民币，合同销售楼面面积约21.37万平方米。 项目公司 销售合同金额销售合同面积 （千人民币） （平方米） 上海绿洲雅宾利花园 5,473,400 70,909 渖阳绿洲雅宾利花园 627,578 69,198 上海黄浦华庭 621,883 6,405 上海绿洲中环中心 237,671 5,196 成都绿洲雅宾利花园 194,635 33,050 嘉兴湘府项目 123,386 14,736 无锡江南华府 76,460 7,043 其他项目 285,333 7,167 合计 7,640,346 213,704 本集团2016年度录得之营业额净额约为33.64亿人民币（2015年：12.58亿人民币）。2016年度之毛 利，约为5.97亿人民币（2015年：-11.46亿人民币），年度转亏为盈的主要原因是本集团整体营运 效率持续改善，且融资成本有所降低。 收入净额之分布： 收入 2016 2015 （千人民币） （千人民币） 物业销售收入 3,253,664 1,018,681 物业出租收入 77,220 95,694 物业管理收入 97,390 141,616 建造智能化网络设施收入 27,947 7,364 其他收入 29,281 70,842 减：税金及附加费用 (121,731) (76,312) 总收入 3,363,771 1,257,885 房地产开发项目 本集团正在开发的项目主要包括上海黄浦华庭、上海华府一号、渖阳绿洲雅宾利花园和成都绿洲 雅宾利花园等项目。 动迁工作 上海华府一号（琴海苑） 上海华府一号截至2016年6月底，上海华府一号已动迁安置居民891户、企业7,000平方米；尚有 待徵收居民1,003户，2016年4月28日，房屋徵收第一轮意愿徵询同意率94.45%；2016年12月2 日，黄浦区房屋徵收事务中心发布公告，截止至11月24日，本地块居民房屋徵收补偿协议（附生 效条件）签约率已超过85%，黄浦区大兴街717-719号地块旧城区改建专案房屋徵收补偿协议徵收 生效。 渖阳绿洲雅宾利花园 渖阳绿洲雅宾利花园截至2016年12月底，渖阳雅宾利花园已签约动迁居民户1400户、企业和学校 24户，剩余动迁居民64户、企业1户，居民动迁完成约96%，企业和学校动迁完成约96%。 工程建设 上海黄浦华庭 上海黄浦华庭1号至7号楼工程已全部竣工，并於7月开始交付。 成都绿洲雅宾利花园 成都绿洲雅宾利花园二期9号、10号、13号、14号楼已全部竣工，并完成交付。 渖阳绿洲雅宾利花园 渖阳绿洲雅宾利花园二期总建筑面积264,246平方米，分A块和B块两个标段，截止2016年年底， 二期A块工程全部完成，已交付业主使用；二期B块7号楼及9号楼整体完成约95%，8号楼整体完 成约70%。 土地储备 於2016年12月31日，本集团於上海、渖阳、成都、大连、长沙、英国等地，拥有总建筑面积约 282万平方米的土地储备。本公司聚焦一线及有发展潜力的城市，致力挖掘价值低估或有提升潜力 的资产。除此以外，本集团积极拓展海外核心城市的地产专案，近期，本集团投资一个位於美国 三藩市市中心的高端住宅项目，占地面积约1,913平方米，规划总建筑面积约31,146平方米，可售 面积约21,446平方米，建筑物高约20层。项目规划设计建设120套高级公寓，主要面向高净值人 群，目前项目规划已经获得批复。 商业物业运营 2016年，本集团根据不断变化的市场形势及机遇，继续加强对旗下商业物业的管理和运作，适时 调整经营策略，发挥自身在品牌、管理等方面的优势，在不断积累经验的过程中改善经营效益。 绿洲中环中心 作为上海中环商务区地标绿洲中环中心，以5A甲级写字楼的高质量以及高标准配套吸引了越来越 多的企业入驻。 2016年，绿洲中环中心加大招商力度，公建区目前近3.8万平方米商铺以及5.7万平方米地下车库 作出租之用。截至2016年12月31日，绿洲中环中心出租率达89%，出租收入人民币4,821万元。 渖阳华府天地购物中心 渖阳华府天地购物中心集购物、美食、休闲、娱乐、文化等多功能为一体。截至2016年12月31 日，共完成租赁签约面积69,857平方米，占总可出租面积的62%，租金收入人民币1,728万元，营 业收入共计3,296万元。 英国41TowerHill项目 位於伦敦金融城东侧，永久产权，占地面积约7,000平方米，由现有办公大楼和邻近的停车场组 成，办公楼现有楼面积15,509平方米（166,940平方英尺）；建筑面积21,189平方米（228,075平方 英尺）。写字楼有约4年租约，租户为法兴银行，租约至2020年3月。在此期间可以重新规划增加 面积翻新大楼或者整体开发。 英国12Moorgate项目 位於伦敦金融城核心区域(EC2)，是全球金融保险中心。永久产权，建成於1998年，楼高六层， 地下一层，可租面积为3,151平方米（33,941平方英尺），用途为办公。现有租户为享誉全球的投资 管理公司－施罗德集团(SchrodersPLC)，剩余租约还剩7年。 新兴业务 大润云商项目 2016年3月，大润云商项目签约，进入地产相关互联网与金融行业。其中上置集团持有大润科技 公司12%股权，目前增资已完成；持有保理公司80%股权，2016年9月，保理公司取得无锡市商 务局成立批复，2017年2月10日保理公司取得营业执照并办理了验资工作。目前保理公司正在办 理1亿元低风险授信业务，营业准备工作基本完成，业务工作正在推进中。 云南铭真医院专案 2016年3月，云南铭真医院项目签约，主要业务为经营昆明健星肿瘤医院，上置集团持有45%股 权，目前已增资到位进入正常运营阶段。 重大交易 1. 启展投资有限公司（本公司间接附属公司）（作为卖方）与长城国富置业有限公司（作为买方）订 立日期为2016年3月18日的股权转让协议，内容有关出售上海斯格威大酒店有限公司56%股 权，总对价为人民币643,104,000元。进一步详情载於本公司日期为2016年3月18日的公告。 该交易已於2016年4月完成。 2. 本公司（作为买方）、中国新城镇发展有限公司（作为卖方）及上置投资控股有限公司订立日期 为2016年4月20日的收购交易主协议，内容有关收购成都上置置业有限公司及上海美兰湖医院 投资有限公司各自之全部股权、上海美兰湖商业管理有限公司、上海美兰湖企业发展有限公 司及上海美兰湖房地产开发有限公司各自之72.63%股权及若干与美兰湖高尔夫球场租赁有关 的权利及义务，以及偿还该等公司应付中国新城镇发展有限公司及�u或其附属公司之贷款， 总对价为人民币1,315,198,723元。进一步详情载於本公司日期为2016年4月20日的公告。 3. CmsreukTowerHillPropcoLimited（本公司全资附属公司）（作为买方）与法国兴业银行及SG HambrosBankLimited（作为卖方）订立日期为2016年9月2日的买卖协议，内容有关收购一个 1.7英亩物业用地（位於伦敦塔丘(Tower Hill)内发展成熟的商业区，以西为Minories、以南为 ShorterStreet、以东为MansellStreet）的永久产权及所述永久产权物业以北一幅狭长土地的租 赁权益，总对价为84,500,000英镑。进一步详情载於本公司日期为2016年9月2日的公告。 4. Cmsreuk Moorgate Propco Limited（本公司全资附属公司）（作为买方）及aik Imm obilien- InvestmentgesellschaftmbH（作为卖方）订立日期为2016年9月15日的买卖协议，内容有关收 购已於英国土地注册处办理注册登记在业权编号141657之下称为12Moorgate,LondonEC2R 6DA的永久产权物业，总对价为32,500,000英镑。进一步详情载於本公司日期为2016年9月15 日的公告。 5. 盈创投资管理有限公司及上海上磐投资管理有限公司（本公司间接全资附属公司）（作为普通合 夥人）与华能贵诚信托有限公司、上海绿洲花园置业有限公司（本公司附属公司）及宁波梅山保 税港区置翱投资中心（本公司附属公司）（作为有限合夥人）所订立日期为2016年12月29日的合 夥协议，内容有关於中国成立有限合夥企业，出资总额为人民币5,116,000,002元，以从中国 民生银行股份有限公司获得其位於北京、上海及深圳若干物业项目的一切开发、建设、装修 改建、维修维护、物业管理、租赁、销售、使用及处置所得收益的权利。有关进一步详情载 於本公司日期为2016年12月29日的公告。 6. 本公司（作为卖方代表）与上海中崇滨江实业发展有限公司（作为买方）於2016年12月29日订立 合作框架协议，据此，本公司同意促使各卖方出售，而买方同意收购上海金心置业有限公司 （作为目标公司）合计49%之股权，总对价为人民币23.05亿元。出售事项交割後，本公司仍将 （透过其附属公司 ）持 有目标公司51%的股权。因此，双方同意在出售事项交割後就目标公司 所开发之琴海苑项目的建设资金投入、房屋徵收及拆迁安置，以及後续开发事宜进行合作。 有关进一步详情载於本公司日期为2016年12月29日的公告。 本集团荣誉 1、上置集团在2016金砖论坛上，获主办发颁发的「2016年度最具价值房地产金融机构」称号。 2、渖阳雅宾利花园荣获2016年中国房产风云榜「优选楼盘」奖项、2016辽渖晚报地产荣耀榜之 「2016年度匠心楼盘」称号、「2016年度渖阳消费者最满意楼盘」称号；二期B9号楼获得辽宁 省优质结构工程，B7号楼、地下室工程、二期3号楼、家乐福工程获得渖阳市优质结构工程。 3、上海美兰湖国际会议中心被评为2016年度上海市宝山区旅游业发展协会先进单位。 4、上海美兰湖高尔夫俱乐部金熊球场2016年被「中国高尔夫杂志」评为「中国十佳新球场」，名人 赛球场获「中国50佳球场」。 5、上海绿洲雅宾利花园项目荣获第九届「上海市优秀住宅」金奖。 业务展望 2016年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随 着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限 购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投机性投资需求，防范市场风险；另一方面，三四线 城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域 一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。在2016年12月中旬召 开的中央经济工作会议上，确定了2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化 供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利於为房地产市场平稳发展营造良好环境。 本集团与合营联营企业将抓住市场有利时机，继续发挥优质品牌项目的优势，加大推盘力度；同 时，通过管理优化、互联网手段等方式加强成本管控、流程优化，促进精细化运作，追求利润、 现金流和销售规模的稳健。此外，集团将积极拓展融资管道，尝试进行海外发债，不断降低融资 成本，并努力打通境内外资金通道，确保境内外资本需要。 随着中国城市化进程步入稳定阶段，地产行业进入白银时代，地区、企业逐步分化，转型升级成 为行业共识。2016年，在中民投资源支持以及战略指引下，根据行业发展趋势，结合上置高端房 产专案开发管理经验，由传统开发商转型为国际金融地产平台的战略定位基本成型，集团将以地 产资产管理为主要经营策略，围绕地产核心业务，聚焦一线城市，积极开拓海外市场，五年内实 现千亿资产管理规模。2017年，作为战略定位成型的开局之年，集团将在坚 持「一个平台，两种 策略，三个目标市场 」战 略目标的基础上，着重打造资源整合能力，实现利润稳中有升以及资产 规模的显着提升，争取实现转型与发展的良好开局。本集团将加快适应新环境，把握行业转型契 机，逐步减少以往重资产运营模式比例，加大投资业务，通过「融投管退」方式，加快投资退出和 收益获取进程，提高周转率，以轻重并行资产模式营运。在新增长方面，积极拓展新项目，聚焦 一线城市，利用独特投资眼光，通过多元化管道包括并购或合作等方式，挖掘低估或潜力资产； 践行「走出去」战略，寻找海外优质资产，在悉尼、伦敦、三藩市等有影响力的海外核心城市进行 布局，努力寻求风险可控下的稳定收益，分散货币贬值风险；密切关注「一带一路」战略的相关政 策与举措，寻找优质专案，争取早日分享「一带一路」战略的红利。同时，谨慎尝试有限多元化， 培育新增长行业，包括教育、物流等产业地产，择机逐步进入。 财务评论 收入及股东应占溢利 本集团2016年度之收入净额约为33.64亿人民币（2015年：12.58亿人民币），比2015年上升约 167%。2016年母公司股东应占溢利约为2.32亿人民币，而2015年母公司股东应占亏损约为18.99 亿人民币。业绩转亏为盈的主要原因是本集团整体营运效率持续改善，且融资成本有所降低。 股息 董事会已决议不建议派付截至2016年12月31日止年度之末期股息（2015年：无）。 财务资源及流动现金 於2016年12月31日，现金及银行结余约为15.13亿人民币（2015年：25.55亿人民币）。於2016年 12月31日，本集团之营运资金（流动资产净额）约 为19.63亿人民 币（ 2 0 15年：44.69亿人民币 ）， 比去年下降56%。流动比率约为1.17倍（2015年：1.24倍）。 於2016年12月31日，本集团之总负债与权益总计比率下降至2.22倍（2015年：3.33倍）。於年度 终止日，本集团之资本与负债比率约为43%（2015年：49%），以本集团净借款（已减除现金及银行 存款约15.13亿人民币）占总股本（权益总计加净借款）的比例为计算基准，并未将持有待售资产及 与持有待售资产相关的负债纳入。 雇员 於2016年12月31日，本集团於香港及中华人民共和国的总雇员人数为625人（2015年：2,144 人）。本集团於回顾年度内的总员工成本（不包括董事酬金）约为1.45亿人民币（2015年：1.31亿人 民币），员工薪酬福利与市场通行惯例看齐及按个别员工的表现及经验厘订。 资产抵押及或有负债 於财务期间终结日，本集团银行借款中约19.28亿人民币（2015年：42.82亿人民币）由本集团之若 干资产包括租赁土地、投资物业、物业、机器及设备，以供出售的持有或发展中物业及於子公司 之权益作抵押。 本集团为若干商品房承购人获取的按揭银行贷款向银行提供担保。根据担保协议的条款，倘若该 商品房承购人未能支付按揭款项，本集团须负责向银行偿还该商品房承购人欠款本金额连同应计 利息及罚款。本集团此後便获得有关物业的法定产权。本集团的担保期由银行授出有关按揭贷款 开始，至该等承购人所购住房的《房地产权证》办出及抵押登记手续办妥後交银行执管之日止。本 集团签署的担保合同本金额合计4.46亿人民币，该等合同至2016年12月31日仍然有效。 购买、出售或赎回上市证券 本公司或其附属公司於截至2016年12月31日止年度内，概无购买、赎回或出售本公司任何上市证 券。 企业管治常规 董事会已审阅其於截至2016年12月31日止年度内之企业管治常规并确认本公司一直遵守香港联合 交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录十四所载的企业管治守则及企业管治报告的所有 原则和守则条文，惟以下偏离情况除外： 守则条文第A.6.7条 根据守则条文第A.6.7条，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会。当时之独立非执行 董事郭平先生由於须处理其他事务，故未能出席本公司2016年度股东周年大会及第一次股东特别 大会。 此外，由於杨超先生退任独立非执行董事，本公司由2016年1月1日起暂时未能符合上市规则第 3.10A条的规定，该条文要求本公司的独立非执行董事必须占董事会成员人数最少三分之一。在 马立山先生於2016年3月31日获委任为独立非执行董事後，此违规情况已被纠正。 根据上市规则第3.21条，每间上市发行人必须设立审核委员会，其成员须全部为非执行董事。当 时之执行董事王自雄先生於2015年12月4日因非蓄意之行政安排而获委任为本公司审核委员会成 员，并已於2016年3月31日不再担任其成员，以符合上市规则的规定。 董事进行证券交易之标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易之标准守则（「标准守则」）。经向 所有董事作出具体查询後，彼等均已确认，彼等於截至2016年12月31日止年度整年已遵守标准守 则所规定之标准。 审核委员会 本公司审核委员会已审阅本集团采纳的会计原则及准则，并已讨论及审阅内部控制及财务申报事 宜，包括审阅本集团截至2016年12月31日止年度的年度业绩。 刊发全年业绩及年报 本公司全年业绩公告登载於本公司网站(http://www.equitynet.com.hk/sre)及香港交易及结算所有限公司网站(http://www.hkexnews.hk)。本公司之2016年年报（载有上市规则规定的所有资料）将於适当时候寄发予本公司股东，并登载於上述网站以供阅览。 承董事会命 上置集团有限公司 主席 贺斌吾 香港，2017年3月27日 於本公告日期，董事会包括七名执行董事，即贺斌吾先生、彭心旷先生、陈东辉先生、陈超先 生、施冰先生、朱强先生及秦文英女士；及四名独立非执行董事，即卓福民先生、陈尚伟先生、 马立山先生及韩根生先生。 * 仅供识别