香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不就因本公告全部或任何部份内容所产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 JINGRUI HOLDINGS LIMITED 景瑞控股有限公司 * （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：01862） 年度业绩公告 截至2016年12月31日止年度 年度业绩摘要 截至2016年12月31日止年度的合约销售额约为人民币16,784.9百万元，较上 年增长93.0% 截至2016年12月31日止年度的收入为人民币15,051.3百万元，较上年增长 161.3% 截至2016年12月31日止年度本集团录得年内净利润人民币163.4百万元 於2016年12月31日的总资产为人民币38,041.9百 万元，较2015年12月31日 增 长29.3% 於2016年12月31日，净债务与调整後资本比率约为51%，同比上年改善84 个百分点。银行存款及手头现金总额（包括受限制现金）为人民币10,724.6 百万元 董事会建议不就截至2016年12月31日止年度派付任何末期股息 景瑞控股有限公司（「景瑞」或「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然公布本公司及其附属公司（「本集团」或「我们」）截至2016年12月31日止年度（「年内」）的经审核合并业绩连同2015年12月31日止年度的比较数字如下： 合并利润表 截至2016年12月31日止年度 截至12月31日止年度 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 3 15,051,277 5,759,116 销售成本 5 (14,440,998) (5,585,933) 毛利 610,279 173,183 投资物业公允价值收益 81,059 203,255 销售及营销成本 5 (408,502) (230,734) 行政开支 5 (409,186) (269,074) 其他收入 79,763 89,338 其他收益�u（亏损）－净额 4 964,323 (52,706) 经营利润�u（亏损） 917,736 (86,738) 财务收入 6 46,124 38,487 融资成本 6 (142,837) (95,841) 融资成本－净额 (96,713) (57,354) 分占合营公司业绩 (35,978) 4,833 除所得税前利润�u（亏损） 785,045 (139,259) 所得税开支 7 (621,621) (150,049) 年内利润�u（亏损） 163,424 (289,308) 由以下人士应占： 本公司权益持有人 106,295 (352,696) 永久资本工具持有人 71,500 50,136 非控股权益 (14,371) 13,252 163,424 (289,308) 本公司权益持有人应占利润�u（亏损） 的每股盈利�u（亏损） －基本及摊薄 8 人民币0.08元（人民币0.27元） 合并全面收益表 截至2016年12月31日止年度 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年内利润�u（亏损） 163,424 (289,308) 其他全面收益 其後可重新分类至损益的项目 可供出售金融资产公允价值变动 63,098 2,469 於出售可供出售金融资产时转拨先前计入 其他储备的公平值收益至合并利润表 (5,054) �C 税後年内其他全面收益 58,044 2,469 年内全面收益�u（亏损）总额 221,468 (286,839) 由以下人士应占： 本公司权益持有人 164,339 (350,227) 永久资本工具持有人 71,500 50,136 非控股权益 (14,371) 13,252 221,468 (286,839) 合并资产负债表 於2016年12月31日 於12月31日 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 资产 非流动资产 物业、厂房及设备 33,473 24,999 投资物业 3,201,772 1,536,941 无形资产 15,986 4,478 於合营公司的投资 462,512 541,651 递延所得税资产 311,318 335,932 可供出售金融资产 654,177 69,400 贸易及其他应收款项和预付款项 10 572,689 �C 5,251,927 2,513,401 流动资产 租赁土地预付款项 348,089 �C 完工待售或在建销售物业 17,755,193 21,677,299 贸易及其他应收款项和预付款项 10 3,371,019 1,239,500 预付所得税 339,269 311,058 受限制现金 1,277,442 2,080,049 现金及现金等价物 9,447,181 1,603,064 可供出售金融资产 251,813 �C 32,790,006 26,910,970 总资产 38,041,933 29,424,371 拥有人权益 本公司权益持有人应占股本及储备 股本：面值 79,361 79,361 储备 3,224,519 3,301,866 3,303,880 3,381,227 永久资本工具 538,083 512,111 非控股权益 716,106 933,877 权益总额 4,558,069 4,827,215 合并资产负债表（续） 於2016年12月31日 於12月31日 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 负债 非流动负债 借款 9,261,009 4,523,165 递延所得税负债 889,615 422,305 就非控股权益撇销认沽期权的金融负债 13,612 �C 10,164,236 4,945,470 流动负债 贸易及其他应付款项 11 8,543,694 3,500,671 应付附属公司非控股权益款项 320,628 118,726 金融租赁负债 4,107 �C 已收客户的预付款项 9,857,221 9,777,283 当期所得税负债 631,138 434,006 借款 3,960,341 5,812,994 衍生金融工具的当期部份 2,499 8,006 23,319,628 19,651,686 总负债 33,483,864 24,597,156 总权益及负债 38,041,933 29,424,371 附注： 1 一般资料 景瑞控股有限公司（「本公司」）於2013年3月7日根据开曼群岛法例第22章公司法（1961年 第3号法例，经综合及修订）在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。本公司的注册办事 处位於190ElginAvenue,GeorgeTown,GrandCaymanKY1-9005,CaymanIslands。 本公司为一家投资控股公司，而其附属公司（连同本公司统称「本集团」）主要於中华人民共和国（「中国」）从事物业开发业务。 本公司股份於2013年10月31日开始於香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市。 除另有说明外，此等合并财务资料以人民币千元（「人民币千元」）呈列。 载列於本公告的年度业绩并不构成本集团截至2016年12月31日止年度的合并财务报表，惟年度业绩乃摘录自该等财务报表。 2. 编制基准 合并财务报表乃根据所有适用香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）及香港《公司条 例》（第622章）的规定编制。合并财务报表按历史成本惯例编制，并已就按公允价值列账的衍生工具、投资物业及可供出售金融资产的重估而作出修订。 编制符合香港财务报告准则的合并财务报表须使用若干关键会计估计，亦需要管理层在应用本集团会计政策的过程中作出判断。 本集团於2016年采纳的香港财务报告准则的新订准则、修订及改进 以下对现有准则之新订准则、修订及改进於2016年1月1日开始之财政年度首次强制应用，而且与本集团之业务有关。 香港财务报告准则第14号「监管递延账目」； 香港财务报告准则第11号（修订本）收购於合营业务权益的会计法； 香港会计准则第16号及香港会计准则第38号（修订本）澄清折旧及摊销的认可方法； 香港会计准则第27号（修订本）於独立财务报表的权益法； 2012-2014周期的年度改进，影响以下4项准则：香港财务报告准则第5号「持作待售 的非流动资产及终止经营业务」、香港财务报告准则第7号「金融工具：披露」、香港会计准则第19号「雇员福利」及香港会计准则第34号「中期财务报告」； 香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号及香港会计准则第28号（修订 本）关於投资性主体：应用合并的例外规定； 香港会计准则第1号（修订本）披露计划。 於2016年1月1日起采纳上述新订准则、修订及改进并无对本集团截至2016年12月31日止年度的经营业绩及财务状况产生任何重大影响。 本集团并无提早采纳任何已颁布但於截至2016年12月31日止年度尚未生效的任何新订会 计及财务报告准则以及对现有准则的修订。本集团正在评估此等新订准则及修订的影响，并预期在该等准则及修订生效时采纳不会对本集团的经营业绩及财务状况造成任何重大影响，惟香港财务报告准则第9号「金融工具」（於2018年1月1日或之後开始之年度期间生效）、香港财务报告准则第15号「基於客户合同的收入确认」（於2018年1月1日或之後开始之年度期间生效）及香港财务报告准则第16号「租赁」（於2019年1月1日或之後开始的年度期间生效）除外，本集团尚未能对该等新财务报告准则作出结论。 3 收入及分部资料 管理层根据主要经营决策者（「主要经营决策者」）审阅的资料厘定经营分部以供分配资源及评估表现。 本集团基於产品及服务通过两个经营分部管理业务，这与向本集团的主要经营决策者内部呈报用於分配资源及评估表现的资料的方式一致： 物业开发分部於中国从事房地产开发；及 物业投资及管理分部於中国就租金收入潜力及�u或资本增值而投资物业，向住宅及 商业物业提供管理及保安服务，及从事物业装修及其他杂项业务。 主要经营决策者根据除所得税前收入及损益的计量评估经营分部的表现。计量基准不包括所得税开支的影响。 (a) 收入 本集团的收入包括以下： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 销售物业的收入 14,737,396 5,608,426 物业管理的收入 164,905 96,538 物业装修的收入 69,181 32,449 租金收入 10,663 8,561 其他 69,132 13,142 15,051,277 5,759,116 (b) 分部资料 截至2016年12月31日止年度 物业投资、 物业开发 管理及其他 分部总计 对销 本集团总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入 14,737,396 640,742 15,378,138 (326,861) 15,051,277 除所得税开支前 分部利润 656,451 121,619 778,070 6,975 785,045 财务收入 43,567 2,557 46,124 �C 46,124 融资成本 (140,234) (2,603) (142,837) �C (142,837) 分占合营企业业绩 (35,966) (12) (35,978) �C (35,978) 折旧及摊销 (7,900) (5,226) (13,126) �C (13,126) 年内利润对账如下： 除所得税开支前分部利润总额 785,045 所得税开支 (621,621) 年内利润 163,424 於2016年12月31日 分部资产 69,808,687 9,342,824 79,151,511 (41,109,578) 38,041,933 分部资产包括： 於合营企业的投资 462,024 488 462,512 �C 462,512 添置非流动资产 （金融工具及递延所得税资产除外） 602,885 1,858,453 2,461,338 �C 2,461,338 分部负债 68,941,371 5,634,763 74,576,134 (41,092,270) 33,483,864 截至2015年12月31日止年度 物业投资 本集团 物业开发 及管理 分部总计 对销 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入 5,608,426 295,329 5,903,755 (144,639) 5,759,116 除所得税开支前分部亏损 (94,300) (21,264) (115,564) (23,695) (139,259) 财务收入 32,844 5,643 38,487 �C 38,487 融资成本 (94,944) (897) (95,841) �C (95,841) 分占合营公司业绩 4,833 �C 4,833 �C 4,833 折旧及摊销 (8,401) (2,985) (11,386) �C (11,386) 年度亏损对账如下： 除所得税开支前分部亏损总额 (139,259) 所得税开支 (150,049) 年度亏损 (289,308) 於2015年12月31日 分部资产 32,633,094 2,751,454 35,384,548 (5,960,177) 29,424,371 分部资产包括： 於合营公司的投资 541,651 �C 541,651 �C 541,651 添置非流动资产（金融工具及 递延所得税资产除外） 4,717 775,007 779,724 �C 779,724 分部负债 29,847,106 1,020,704 30,867,810 (6,270,654) 24,597,156 4 其他收益�u（亏损）－净额 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 出售天津景秀置业开发有限公司（「天津景秀」）股份的 收益(a) 557,096 �C ModernJumpLimited现有股权重新计量的收益(b) 50,916 �C 出售可供出售金融资产的收益 3,559 �C 出售上海佳靖投资有限公司（「上海佳靖」）股份的收益(c) 358,712 �C 出售上海花园城房地产开发有限公司（「上海花园城」） 股份的收益 15,384 �C 出售宁波景瑞置业有限公司（「宁波景瑞」） 部份股份的亏损 (10,837) �C 有关收购附属公司的其他亏损 (1,978) �C 出售上海瑞策投资有限公司（「上海瑞策」）部份股份的收益 2,420 �C 出售物业、厂房及设备的收益 157 628 衍生金融工具公平值的变动 (229) 9,032 补偿及延迟付款 (18,619) (60,670) 於完工待售物业转拨至投资物业时产生的公允价值收益 8,700 �C 其他 (958) (1,696) 964,323 (52,706) (a) 於2016年11月，本集团与第三方恒大地产集团天津有限公司（「恒大天津」）订立 股份转让协议，据此，本集团出售其於天津景秀的全部股权，总代价为人民币 616,280,000元。该交易於2016年12月完成。出售收益人民币557,096,000元於截至 2016年12月31日止年度确认为其他收益。 (b) 於2016年12月，本集团收购Modern Jump Limited（为本集团的合营企业，本集团持 有其56.76%的股权）43.24%的股权，总代价为人民币287,877,000元。收购於2016 年12月26日完成，Modern Jump Limited自此成为本集团的全资附属公司。Modern Jump Limited现有股权重新计量的收益人民币50,916,000元於截至2016年12月31日止 年度确认。 (c) 於2016年12月，本集团与第三方恒大地产集团上海盛建置业有限公司（「恒大上海」） 订立股份转让协议，据此，本集团同意将其於上海佳靖（上海佳靖持有上海景麒房地 产开发有限公司（「上海景麒」）49%股权，後者为一家上海物业项目公司）的全部股权转让予恒大上海，本集团亦同意将其於上海景麒（由本集团透过另外一家附属公司所持有）的余下51%股权转让予恒大上海，总代价为人民币493,750,000元，惟须满足若干条件後方可作实。 於2016年12月，本集团将其於上海佳靖的全部股权转让予恒大上海，并对上海佳靖 及上海景麒失去控制权。出售收益人民币358,712,000元於截至2016年12月31日止年 度确认为其他收益。 於2016年12月31日，本集团於上海景麒的余下51%股权在合并资产负债表中确认为 可供出售金融资产。 5 按性质划分的开支 计入销售成本、销售及营销成本以及行政开支的开支分析如下： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 已售物业成本 13,458,291 4,885,277 装修成本 70,808 �C 营业税及附加费(a) 657,270 326,134 完工待售或在建销售物业减值拨备之增加 92,793 255,300 物业、厂房及设备折旧 12,181 10,282 无形资产摊销 945 1,104 银行手续费 7,584 13,488 员工成本 405,823 269,433 招待费 19,939 11,240 印花税及其他税项 25,951 17,945 专业费用 90,442 45,216 核数师酬金 －年度审核及中期审阅 3,630 3,580 －非审核服务 1,847 781 销售佣金 61,777 11,106 广告及宣传费用 120,335 96,371 办公室及会议开支 31,049 20,889 租金开支 14,706 14,421 差旅开支 14,963 12,274 应收款项减值拨备之拨回 (2,642) (2,645) 其他开支 170,994 93,545 销售成本、销售及营销成本以及行政开支总额 15,258,686 6,085,741 附注： (a) 於2016年5月1日前，本集团旗下国内公司须缴纳营业税及附加费。营业税乃按物业 销售收入及租金收入的5%徵收，而附加费为营业税的4%至12%。自2016年5月1日 起，本集团旗下国内公司须缴纳增值税及附加费。 6 融资成本－净额 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 财务收入 －银行存款的利息收入 46,124 38,487 融资成本 －银行贷款、优先票据、信托融资安排 及公司债券的利息 (1,253,709) (982,733) －融资活动的汇兑亏损净额 (83,112) (76,681) －就非控股权益撇销认沽期权的金融负债的 贴现现值变动 (799) �C 减：资本化金额 1,194,783 963,573 (142,837) (95,841) 融资成本净额 (96,713) (57,354) 7 所得税开支 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 当期所得税 －中国土地增值税 280,322 74,308 －中国企业所得税 242,661 70,205 522,983 144,513 递延所得税 98,638 5,536 年内列支的所得税总额 621,621 150,049 中国企业所得税 根据中国企业所得税法（「企业所得税法」），自2008年1月1日起，本集团旗下位於中国的 附属公司适用的企业所得税税率为25%。 企业所得税法及其实施细则规定中国居民企业就2008年1月1日起产生的盈利向其中国境外的直接控股公司派发的股息须缴纳10%的预扣税，而於2008年1月1日前产生的未分派盈利则获豁免缴纳该预扣税。根据中国与香港订立的税收协定安排，若直接控股公司成立於香港，可应用较低的5%预扣税税率。本公司董事已确认，本集团中国附属公司於2013年6月30日的保留盈利将不会於可见未来分派。截至2016年12月31日止年度并无应计中国预扣所 得税（2015年12月31日：无）。本集团控制该等附属公司的股息政策并已确定保留盈利将不会於可见未来分派。 於2016年12月31日，本集团并未就因中国境外投资者应占其中国附属公司余下未汇出可供 分配利润金额人民币1,006,509,000元（2015年12月31日：人民币727,587,000元）而产生的 中国预扣所得税金额人民币100,651,000元（2015年12月31日：人民币72,759,000元）确认递延所得税。 土地增值税 中国土地增值税以销售物业所得款项减去可扣减开支（包括土地使用权租赁费用及所有物业开发开支）的土地增值按介乎30%至60%的累进税率徵收，并於合并利润表内列作所得税开支。 8 每股盈利�u（亏损） 截至2016年及2015年12月31日止年度的每股基本盈利�u（亏损）乃按本公司权益持有人应 占本集团利润�u（亏损）除以年内已发行普通股加权平均数计算得出。 截至12月31日止年度 2016年 2015年 本公司权益持有人应占本集团利润�u（亏损）（人民币千元） 106,295 (352,696) 已发行股份的加权平均数（千股） 1,291,302 1,291,302 每股基本盈利�u（亏损）（人民币元） 0.08 (0.27) 每股摊薄盈利�u（亏损）相等於每股基本盈利�u（亏损），因为於截至2016年及2015年12月 31日止两个年度并无发行在外及具有摊薄影响的股份。 9 股息 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 建议不派付末期股息（2015年：无） �C �C 附注： (a) 董事会不建议派发截至2016年12月31日止年度的股息（2015年：无）。 (b) 於2015年5月11日举行的本公司股东周年大会上，截至2014年12月31日止年度以股份 溢价账派付的末期股息每股普通股人民币6分（合共约为人民币77,478,000元）已获批 准。本公司於2015年12月31日及2016年12月31日尚未派付的股息人民币1,379,000元已计入应付股息（附注11）。 10 贸易及其他应收款项和预付款项 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 贸易应收款项 161,564 58,172 减：贸易应收款项减值拨备 (205) (203) 贸易应收款项－净额 161,359 57,969 应收合营公司款项 1,561,307 236,215 预付营业税及附加费(a) 331,014 548,417 出售附属公司所产生的应收款项(b) 540,401 �C 由第三方承担的已出售附属公司所欠贷款(c) 506,276 �C 投标保证金(d) 36,600 21,600 向住房公积金中心支付的按金(e) 66,273 61,481 预付建设成本 43,517 18,034 临时应收资金(f) 93,535 119,306 已付建设工程按金 274,239 92,208 应收附属公司非控股权益款项(g) 105,000 13,000 投资预付款项(h) 141,496 �C 其他 91,632 89,239 减：其他应收款项减值拨备 (8,941) (17,969) 3,943,708 1,239,500 减：非即期部分(i) (572,689) �C 3,371,019 1,239,500 附注： (a) 在本集团收到客户预付款项时徵收营业税及附加费，该预付税项於相关收入确认前 列作预付款项。 (b) 该结余指出售天津景秀及上海佳靖权益的未付代价。 (c)该结余指上海景麒未偿还贷款人民币325,476,000元及天津景秀未偿还贷款人民币 180,800,000元原由该两家已出售附属公司所欠本集团，该等贷款已根据股份转让协 议分别由恒大上海及恒大天津承担并应由该等公司支付。 (d) 该结余指竞标土地使用权的投标保证金，其後将於成功竞标土地使用权时退回或转 拨至租赁土地预付款项。 (e) 该结余指向住房公积金中心支付的按金以为本集团若干购房者获授的住房公积金贷 款作抵押。该等按金将於物业所有权证转交予该等购房者时予以解除。 (f) 临时应收资金乃向非关联方临时获垫付的资金，为免息及无抵押。 (g) 该结余指应收本集团附属公司非控股权益款项，为免息及无抵押。 (h) 於2016年12月，本集团向第三方作出投资预付款项，总对价为人民币141,496,000元。 (i) 於2016年12月31日的结余包括投资预付款项人民币141,496,000元及应收上海瑞策未 偿还本金人民币407,340,000元以及本集团向上海瑞策提供的股东贷款的应收利息结 余人民币23,853,000元，其年息率为8%。股东贷款将於2019年10月到期。 根据交付物业或提供服务日期，贸易应收款项的账龄分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 一年内 150,511 14,752 一至二年 3,021 40,415 二至三年 5,874 2,964 三年以上 2,158 41 161,564 58,172 於2016年12月31日，贸易应收款项人民币157,550,000元（2015年：人民币56,572,000元） 已逾期但并无减值。该等结余与最近并无违约记录的独立客户有关。 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 一年内 146,560 13,302 一至二年 2,965 40,306 二至三年 5,867 2,964 三年以上 2,158 �C 157,550 56,572 於2016年12月31日，贸易及其他应收款项人民币9,146,000元（2015年：人民币18,172,000 元）被认为已减值并已计提拨备。贸易及其他应收款项的其他类别并不包含已减值资产。 贸易及其他应收款项的减值拨备变动如下： 截至12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年初 18,172 21,330 应收款项减值拨备之拨回 (2,642) (2,645) 撇销作不可收回的应收款项 �C (513) 出售附属公司产生的减少 (6,384) �C 年末 9,146 18,172 於结算日承受的最大信贷风险为上述各类应收款项的账面值。本集团并无持有任何抵押 品。 於2016年及2015年12月31日，贸易及其他应收款项的公允价值与其账面值相若。 於2016年及2015年12月31日，贸易及其他应收款项和预付款项的账面值均以人民币计值。 11 贸易及其他应付款项 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 贸易应付款项 2,919,814 1,823,356 应付票据 31,216 493,289 应付合营公司款项 4,921,010 449,657 应付关联方款项 494 807 应付营业税及其他税项 147,039 122,734 代收电费及清洁费 23,444 24,499 代收契税 36,634 17,112 应计工资 11,975 24,017 应付利息 201,883 114,911 已收供应商建设按金 24,255 21,506 已收客户按金 32,233 97,223 应付销售佣金 28,184 3,840 就出售附属公司已收按金(a) �C 10,000 收购上海凤翔房地产开发有限公司 （「上海凤翔」）应付款项(b) �C 91,213 收购苏州艾力得贸易有限公司（「苏州艾力得」） 应付款项(c) �C 85,890 收购杭州嘉恒房地产开发有限公司 （「杭州嘉恒」）应付款项(d) 16,500 �C 永久资本工具负债部分的余额 �C 18,288 应付股息（附注9(b)） 1,379 1,379 其他 147,634 100,950 8,543,694 3,500,671 附注： (a) 於2015年12月31日的结余指於2013年就转让本集团附属公司上海花园城的100%股 权向一名第三方收取的按金人民币10,000,000元。股权转让已於2016年6月30日之前 完成。本集团於截至2016年12月31日止年度确认出售上海花园城股份的收益人民币 15,384,000元。 (b) 该结余指有关本集团自一名独立第三方收购上海凤翔80%股权的应付款项，於截至 2016年12月31日止年度已悉数支付。 (c) 根据一名独立第三方与本集团透过其全资附属公司上海骁智投资有限公司於2015年 10月订立的股权转让协议，本集团於2015年9月收购苏州艾力得50%股权，总对价为 人民币140,000,000元。於2015年12月31日，对价人民币84,000,000元（按年利率9%计息）及相应利息人民币1,890,000元仍未支付，已计入贸易及其他应付款项。该等结余於截至2016年12月31日止年度已结清。 (d) 根据两名第三方与本集团透过其全资附属公司上海骁翼投资有限公司於2016年4月订 立的股权购买协议，本集团於2016年4月按总对价人民币296,000,000元收购杭州嘉恒 的100%股权。於2016年12月31日，对价金额人民币16,500,000元仍未支付，已计入贸易及其他应付款项。 根据发票日期或提供服务日期，贸易应付款项及应付票据的账龄分析如下： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 一年内 2,830,121 2,082,663 一至二年 87,060 146,962 二至三年 16,087 19,612 三年以上 17,762 67,408 2,951,030 2,316,645 於2016年及2015年12月31日，贸易及其他应付款项的公允价值与其账面值相若。 於2016年及2015年12月31日，贸易及其他应付款项的账面值乃以下列货币计值： 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 －人民币 8,446,752 3,421,729 －美元 88,844 78,135 －港元 8,098 807 8,543,694 3,500,671 管理层讨论与分析 业务概览 2016年本集团实现合约销售额约人民币16,784.9百万元；总合约销售建筑面积 （「建筑面积」）约为1,353,371平方米（「平方米」）。同时，本集团实施强有力的销 售回款管理，於年内物业销售回款达到人民币16,128.6百万元，占年内合约销售 额约96.1%。 年内，本集团的合约销售额主要分布於中国12个城市的26个开发项目，约占总合 约销售额的94.0%左右。本集团於2016年相继推出10个首次预售的新开发项目，合约销售额约占总合约销售额的27.3%，主要包括上海景瑞尚滨江、上海景瑞法兰云廷、上海景瑞@WAY遇道、天津景瑞悦府、杭州景瑞申花郡、 宁波景瑞缇香郡、宁波景瑞海志府、重庆景瑞西联社、苏州景瑞东环之歌及南京景瑞春风十里等项目；同时，现有项目销售情况持续良好，约占总合 约销售额的72.7%，主要包括上海景瑞城中公园、杭州景瑞申花壹号院、宁波景瑞红翎台、苏州景瑞望府、苏州景瑞御江山、无锡景瑞望府及南通景瑞御府等项目。本集团坚持快速周转的销售经营策略以及强有力的销售回款管理，实现高额投资回报、改善现金流并降低流动资金风险，还为本集团带来强劲增长及可持续发展。 年内，本集团确认的销售物业的收入为人民币14,737.4百万元，较去年增长 162.8%，主要由於上海景瑞法兰云廷、苏州景瑞御江山、苏州景瑞望府、 南通景瑞望府、南通景瑞御江山、台州景瑞望府、宁波景瑞望府、宁波 景瑞上府、宁波景瑞海港城、杭州景瑞御蓝湾、杭州景瑞御华府、杭州景瑞申花壹号院及杭州景瑞申花郡等项目录得增长。本集团物业销售的收入 约占本集团年内总收入97.9%，物业销售为本集团最为主要的经营业务。本集团还为其所有的自有开发项目提供物业管理服务，以提升项目价值，为本集团的项目赢得良好的口碑和品牌形象，同时提高客户的忠诚度和满意度。 本集团继续秉承深耕长三角地区的发展策略，尤其专注於该区域的一二线核心城市。於2016年我们分别在上海、杭州、苏州、宁波、南京及天津等城市获得10个项目，增加土地储备总建筑面积约986,150平方米，总对价约为人民币7,376百万元，每平方土地成本（按预计总建筑面积计算）约为每平方米人民币7,480元。於2016年12月31日，本集团所拥有的土地储备的合计总建筑面积约为3,022,635平方米。总建筑面积较去年下降主要由於(i)年内交付建筑面积较上年增长92.9%，(ii)年内出售天津景瑞英郡及上海景瑞虹口项目减少建筑面积约468,939平方米及(iii)下半年中国国内一级土地市场竞争激烈，土地成交价格持续处於高位，故本公司认为应坚持谨慎投资态度。我们预期土地储备可以满足本集团未来二至三年的开发需要。我们相信，我们的土地储备多位於中国长三角地区一二线核心城市，这样更加有利於深耕长三角地区的发展策略。 本集团始终坚持稳健的财务管理原则，注重维持健康的现金流及保证资金安全。 於2016年3月，本公司的中国间接全资附属公司景瑞地产（集团）有限公司（「景瑞地产（集团）」）公开发行中国境内公司债券，发行规模为人民币15亿元，票面利率为5.88%，年期为五年，随附发行後第三年末发行人调整票面利率选择权及投资者要求发行人购回债券选择权；於2016年9月，景瑞地产（集团）非公开发行首批中国境内公司债券，发行规模为人民币10亿元，票面利率为6.75%，年期为三年，随附首年末发行人调整票面利率选择权及持有人回售选择权。我们认为该两次发行将有效地降低我们的融资成本，进一步优化我们的债务结构。 年内强劲的房地产合约销售业绩，进一步强化我们的财务状况。於2016年12月31日，我们的银行存款及手头现金（包括受限制现金）达人民币10,724.6百万元。同时未动用银行授信额度约为人民币3,123.0百万元。於2016年12月31日，我们的净债务与调整後资本比率约为51%，我们认为现时的负债水平针对本公司目前的发展阶段来看，处於合理的范围，也与我们的营运相匹配。本集团将持续改善负债水平与结构，以确保控制风险，为本集团的持续运营及未来的稳步增长提供稳固的基础。 我们是一家以客户为本的住宅物业开发商，专注於开发切合我们目标客户所需的物业。我们的产品是为首次置业的买家及为改善现有居住条件而购房的客户而设，此等客户目前占中国所有物业买家的绝大部份。因此，我们的产品乃根据现有市场趋势及政府政策定位。我们相信，我们战略性的产品定位会随着长三角地区经济快速增长及城镇化加速而持续扩大潜在客户基础，以及我们快速的资产周转模式一直并将继续为我们的增长及规模化作出贡献。 业务回顾 物业发展 於2016年，本集团的合约销售额约达人民币16,784.9百万元，我们已销售的总合 约建筑面积约为1,353,371平方米。合约销售额主要来自浙江及江苏区域。来自浙江及江苏区域的合约销售额（不包含车位）分别约为人民币6,494.9百万元及人民币7,358.8百万元，分别占总合约销售额的38.7%及43.8%。 2016年本集团合约销售额明细 下表载列於2016年本集团合约销售额的区域分布详情： 合约销售 合约平均售价 项目名称 建筑面积 合约销售额 （「平均售价」） 平方米 人民币百万元 人民币元�u平方米 上海 上海景瑞城中公园 14,069 419 29,781 上海景瑞尚滨江 411 46 111,922 上海景瑞法兰云廷 28,554 807 28,262 上海景瑞@WAY遇道 5,919 289 48,826 天津 天津景瑞阳光尚城 512 3 5,859 天津景瑞英郡 45,933 233 5,073 天津景瑞悦府 55,468 579 10,438 重庆 重庆景瑞御蓝湾 22,351 161 7,203 重庆景瑞西联社 15,958 137 8,585 直辖市区域小计 189,175 2,674 14,135 合约销售 合约平均售价 项目名称 建筑面积 合约销售额 （「平均售价」） 平方米 人民币百万元 人民币元�u平方米 杭州 杭州景瑞御蓝湾 14,168 107 7,552 杭州景瑞御华府 61,677 559 9,063 杭州景瑞申花壹号院 40,048 1,350 33,710 杭州景瑞申花郡 15,662 434 27,710 宁波 宁波景瑞望府 3,240 38 11,728 宁波景瑞上府 17,488 240 13,724 宁波景瑞红翎台 51,237 575 11,222 宁波景瑞海港城 13,343 157 11,766 宁波景瑞缇香郡 84,200 1,095 13,005 宁波景瑞海志府 16,248 395 24,311 绍兴 绍兴景瑞上府 (404) (4) 不适用 绍兴景瑞望府 56,885 570 10,020 绍兴景瑞御江山 38,180 231 6,050 绍兴景瑞曦之湖 62,563 398 6,361 湖州 湖州景瑞西西那堤 369 2 5,420 湖州景瑞望府 16,746 213 12,719 舟山 舟山景瑞豪布斯卡 177 1 5,649 舟山景瑞半岛湾 20,800 108 5,192 台州 台州景瑞望府 2,987 26 8,704 浙江区域小计 515,614 6,495 12,596 合约销售 合约平均售价 项目名称 建筑面积 合约销售额 （「平均售价」） 平方米 人民币百万元 人民币元�u平方米 苏州 苏州景瑞荣御蓝湾 2,323 28 12,053 苏州景瑞翡翠湾 36,438 287 7,876 苏州景瑞望府 71,854 1,222 17,007 苏州景瑞御江山 93,321 1,498 16,052 苏州景瑞东环之歌 41,133 628 15,268 南京 南京景瑞春风十里 7,738 163 21,065 常州 常州景瑞望府 34,994 387 11,059 无锡 无锡景瑞望府 119,220 994 8,338 南通 南通景瑞望府 1,832 10 5,459 南通景瑞御府 200,367 1,860 9,283 南通景瑞御江山 37,306 270 7,237 扬州 扬州景瑞望府 �C (1) 不适用 泰州 泰州景瑞荣御蓝湾 2,056 13 6,323 江苏区域小计 648,582 7,359 11,346 车位（个数） 2,200 257 �C 总计 1,353,371(1) 16,785 12,402 附注： (1) 未包括车位面积 土地储备 於2016年12月31日，本集团的土地储备合计约3,022,635平方米，权益面积则为约2,472,881平方米。全部土地储备的平均成本（按预计总建筑面积计算）约为每平方米人民币3,708.8元。自2017年1月1日至2017年3月29日止，本集团出售宁波姜山3号地块60%的股权，在北京另购得60间物业及收购宁波潘火项目25%的股权。 於2017年3月29日，本集团的土地储备合计约3,053,497平方米，权益面积则为约 2,418,879平方米。 截至2016年12月31日止年度本集团的土地储备明细（按城市分布） 占 占本集团 本集团权益 总建筑面积 本集团权益 建筑面积 城市 总建筑面积 百分比 建筑面积 百分比 平方米 % 平方米 % 直辖市区域 上海 243,913 8.1 204,074 8.3 天津 112,366 3.7 78,656 3.2 重庆 54,461 1.8 38,332 1.5 小计 410,740 13.6 321,062 13.0 浙江区域 杭州 252,590 8.4 191,386 7.7 宁波 548,065 18.1 389,611 15.8 绍兴 514,981 17.0 380,662 15.4 台州 2,484 0.1 2,484 0.1 湖州 21,269 0.7 21,269 0.9 舟山 70,008 2.3 70,008 2.8 小计 1,409,397 46.6 1,055,420 42.7 占 占本集团 本集团权益 总建筑面积 本集团权益 建筑面积 城市 总建筑面积 百分比 建筑面积 百分比 平方米 % 平方米 % 江苏区域 苏州 498,009 16.5 469,730 19.0 南京 37,291 1.2 37,291 1.5 无锡 167,623 5.6 167,623 6.8 常州 168,631 5.6 90,811 3.6 南通 326,446 10.8 326,446 13.2 扬州 3,015 0.1 3,015 0.1 泰州 1,483 0.0 1,483 0.1 小计 1,202,498 39.8 1,096,399 44.3 总计 3,022,635 100.0 2,472,881 100.0 於2016年，我们分别在上海、杭州、苏州、宁波、南京及天津等城市获得10个 项目，增加土地储备总建筑面积约986,150平方米，总对价约为人民币7,376百万 元，每平方土地成本（按预计总建筑面积计算）约为每平方米人民币7,480元。 自2017年1月1日至2017年3月29日止，本集团新增收购了在北京的60间物业及宁 波潘火项目25%的股权，预计总建筑面积约30,862平方米，总对价约人民币820百万元。 截至2016年12月31日止年度的土地收购明细 平均 平均土地 土地成本 成本（按 （按预计 预计 预计地上 预计总 地上 总建筑 总建筑 建筑面积 总建筑 城市 项目�u地块 土地用途 应占权益 地块面积 面积 面积 地价 计算） 面积计算） 人民币 人民币元�u 人民币元�u % 平方米 平方米 平方米 百万元 平方米 平方米 上海 上海景瑞尚滨江 商业 100 8,280 31,466 19,273 1,353 42,999 70,202 杭州 杭州景瑞天赋 住宅 51 32,666 107,865 71,865 1,411 13,081 19,634 杭州 杭州景瑞申花郡 住宅 100 24,952 73,940 54,894 460 6,221 8,380 苏州 苏州景瑞东环之歌 住宅 100 54,461 136,057 108,922 646 4,748 5,931 苏州 苏州景瑞无双 住宅 100 77,910 133,871 78,689 1,551 11,586 19,711 宁波 宁波景瑞缇香郡 住宅 47 45,066 120,832 90,132 362 2,996 4,016 宁波 宁波景瑞海志府 住宅 50 32,474 120,927 90,927 817 6,756 8,985 宁波 宁波姜山3号地块 住宅 100 41,088 111,188 82,176 348 3,130 4,235 南京 南京景瑞春风十里 住宅 100 18,158 37,638 27,036 257 6,828 9,506 天津 天津景瑞悦府 住宅 70 61,986 112,366 92,979 171 1,522 1,839 总计 397,041 986,150 716,893 7,376 7,480 10,289 自2017年1月1日至2017年3月29日止的物业收购明细 平均 平均物业 物业成本 成本（按 （按预计 预计 预计地上 预计总 地上 总建筑 总建筑 建筑面积 总建筑 城市 项目�u地块 土地用途 应占权益 地块面积 面积 面积 地价 计算） 面积计算） 人民币 人民币元 �u 人民币元�u % 平方米 平方米 平方米 百万元 平方米 平方米 北京 三全公寓项目 住宅 100 3,000 6,661 6,661 643 96,532 96,532 宁波 潘火项目 住宅 25 16,134 24,201 24,201 177 7,314 7,314 总计 19,134 30,862 30,862 820 26,570 26,570 销售物业的收入 2016年销售物业的收入约人民币14,737.4百万元，较去年增长162.8%，主要分布 项目如下： 占收入总 收入 额百分比 建筑面积 平均售价 人民币元�u 人民币千元 % 平方米 平方米 上海 上海景瑞@WAY遇道 259,115 1.8 5,597 46,295 上海景瑞城中公园 142,559 1.0 6,980 20,424 上海景瑞法兰云廷 547,393 3.7 19,995 27,376 江苏省 苏州景瑞御江山 727,105 4.9 79,438 9,153 苏州景瑞翡翠湾 159,771 1.1 16,128 9,906 苏州景瑞望府 1,266,032 8.6 109,832 11,527 南通景瑞望府 980,503 6.7 137,068 7,153 南通景瑞御江山 921,419 6.2 128,190 7,188 扬州景瑞望府 393,459 2.7 51,213 7,683 无锡景瑞望府 277,307 1.9 44,322 6,257 占收入总 收入 额百分比 建筑面积 平均售价 人民币元�u 人民币千元 % 平方米 平方米 浙江省 湖州景瑞望府 191,192 1.3 14,587 13,107 舟山景瑞半岛湾 125,379 0.8 24,376 5,144 绍兴景瑞望府 413,545 2.8 39,953 10,351 绍兴景瑞上府 389,495 2.6 71,328 5,461 台州景瑞望府 692,094 4.7 48,045 14,405 宁波景瑞望府 784,979 5.3 87,113 9,011 宁波景瑞上府 1,279,746 8.7 93,767 13,648 宁波景瑞海港城 546,507 3.7 45,774 11,939 杭州景瑞御蓝湾 754,365 5.1 116,867 6,455 杭州景瑞御华府 1,309,781 8.9 140,780 9,304 杭州景瑞申花壹号院 1,277,704 8.7 53,307 23,969 杭州景瑞申花郡 840,648 5.7 41,210 20,399 重庆 重庆景瑞御蓝湾 181,595 1.2 27,128 6,694 其他项目 102,415 0.7 15,722 6,514 小计 14,564,108 98.8 1,418,720 10,266 停车位 173,288 1.2 8,111 �C 总计 14,737,396 100.0 �C �C 雇员及薪酬政策 於2016年12月31日，我们在中国及香港雇用共2,540名全职雇员，其中1,907名雇 员从事房地产开发业务，364名从事物业管理、客户服务及其他相关业务。 我们雇员的薪酬待遇包括薪金及花红。总体而言，我们根据各雇员的资格、经 验、职位及资历厘定雇员的薪金。我们已设计出一套年度评估系统，以评估员工的绩效，评估结果用於决定雇员的加薪、花红及晋升。经参考知名谘询公司所发布的房地产行业的相关薪金调查，我们亦会对薪酬待遇进行检讨及调整。我们认为，与我们业务经营地区的市场标准相比，我们雇员收取的薪金及福利具竞争优势。本集团於截至2016年12月31日止年度的员工成本为人民币405.8百万元（截至2015年12月31日止年度：人民币269.4百万元）。员工成本包括年内确认以股份为基础的报酬开支人民币4.4百万元（截至2015年12月31日止年度：人民币14.6百万元）。 我们也会根据雇员的职位及专业知识为其制定系统化的培训计划。例如，管理层团队成员的培训计划侧重於提高他们的管理技巧与领导才能。我们亦为市场推广及销售人员量身定制培训计划，以提高他们的销售能力。除内部培训外，我们还不时聘请外部专家或资助雇员进修。 财务回顾 收入 截至2016年12月31日止年度，本集团收入达人民币15,051.3百万元，较去年人民 币5,759.1百万元增长161.3%。我们的收入包括来自(i)销售物业、(ii)物业管理、 (iii)物业装修、(iv)租金收入及(v)其他。下表载列於所示期间上述各项业务产生的收入及占收入总额的百分比： 按业务分部划分之收入 2016年 2015年 占收入总额 占收入总额 之百分比 之百分比 按年变动 人民币千元 (%) 人民币千元 (%) (%) 销售物业 14,737,396 97.9 5,608,426 97.4 162.8 物业管理 164,905 1.1 96,538 1.7 70.8 物业装修 69,181 0.5 32,449 0.6 113.2 租金收入 10,663 0.1 8,561 0.1 24.5 其他 69,132 0.4 13,142 0.2 426.0 总计 15,051,277 100.0 5,759,116 100.0 161.3 来自销售物业的收入已构成及预期将继续构成我们收入总额的绝大部份，约占年内收入总额的97.9%。 我们於任何指定期间的经营业绩取决於我们於有关期间所交付物业的建筑面积及售价以及有关物业的市场需求。遵照业内惯例，我们一般在物业仍处於开发阶段的同时根据中国法律及法规符合预售条件後与客户订立购买合同。一般而言，在我们开始预售在建物业至有关物业竣工期间，会有至少一年的时间。我们须待有关物业竣工并将物业的拥有权交付予客户後，方会确认任何预售物业的收入。 年内，本集团所交付的物业主要为上海景瑞法兰云廷、苏州景瑞御江山、苏 州景瑞望府、南通景瑞望府、南通景瑞御江山、台州景瑞望府、宁波景 瑞望府、宁波景瑞上府、宁波景瑞海港城、杭州景瑞御蓝湾、杭州景 瑞御华府、杭州景瑞申花壹号院及杭州景瑞申花郡。销售物业的收入由 2015年的约人民币5,608.4百万元增长约162.8%至2016年的约人民币14,737.4百万 元，主要由於年内交付建筑面积较上年增加所致。 物业管理收入指我们透过我们的全资附属公司上海景瑞物业管理有限公司向我们所有物业及第三方所开发的若干物业的业主提供物业管理服务而产生的收入。物业管理收入於我们提供物业管理服务期间内确认。於2016年，本集团物业管理收入约人民币164.9百万元，较去年增加约70.8%。物业管理收入在绝对金额方面均稳定增加，主要由於我们竣工物业的总面积持续增长所致。 物业装修收入指我们提供装修工程产生的已实现收入。於2016年，本集团该等收入约人民币69.2百万元，较去年增长113.2%，主要由於装修业务於年内上升所致。 租金收入主要包括租赁我们投资物业及若干其他已竣工物业产生的经营性收入，并於有关租期内按直线法确认。我们目前重点开发住宅物业，但通常在我们的项目中开发若干配套零售区，此举可提升有关项目的价值并使我们可以更好地为物业项目的居民服务。我们租金收入的一大部份通过租赁上海景瑞生活广场的零售区而产生。於2016年，本集团租金收入约人民币10.7百万元，较去年有所上升。 销售成本 我们的销售成本主要指我们在物业开发活动以及物业管理及租赁营运中直接产生的成本。我们物业开发的销售成本的主要部份包括已售物业的成本，即直接建设成本、土地使用权成本及於施工期间就物业开发所用有关借款的资本化利息成本。 我们的销售成本由2015年的人民币5,585.9百万元增长158.5%至2016年的人民币 14,441.0百万元，主要由於(i)年内交付建筑面积较上年增长92.9%，及(ii)2016年 交付的物业每平方米单位成本增加所致。 下表载列有关我们销售成本的资料及占总销售成本的百分比： 2016年 2015年 人民币千元 % 人民币千元 % 建设成本 5,850,775 40.5 2,937,834 52.6 土地使用权成本 6,473,495 44.8 1,638,923 29.3 资本化利息 1,134,021 7.9 308,520 5.6 小计：物业总成本 13,458,291 93.2 4,885,277 87.5 营业税及附加费 657,270 4.6 326,134 5.9 完工待售或在建销售 物业减值拨备 92,793 0.6 255,300 4.6 其他成本(1) 232,644 1.6 119,222 2.0 总计 14,440,998 100.0 5,585,933 100.0 已交付总建筑面积（平方米） 1,418,720 735,460 已售物业的每平方米平均 成本（人民币元）(2) 9,486 6,642 每平方米平均成本占 平均售价的百分比 92.4 88.4 附注： (1) 包括与物业管理、租赁及其他业务有关的成本。 (2) 指於期间内的已售物业成本除以该期间内已交付总建筑面积（不包括停车场）。 毛利及毛利率 我们的毛利由2015年的人民币173.2百万元增长252.4%至2016年的人民币610.3百 万元。本集团截至2016年12月31日止年度录得毛利率约4.1%，而截至2015年12月31日止年度则录得约3.0%。我们的毛利率较上年略有上升，主要是由於本公司实行从三四线城市转向一二线城市布局调整的策略，主动收缩三四线城市的布局并加大三四线城市去库存力度。 投资物业公允价值收益 我们的投资物业公允价值收益由2015年的人民币203.3百万元下降60.1%至2016年 的人民币81.1百万元。2015年公允价值收益主要由上海景瑞生活广场及上海景 瑞城中公园的增值所致。而2016年公允价值收益主要由宁波景瑞海港城的投 资物业公允价值增加所致。 销售及营销成本 我们的销售及营销成本由2015年的人民币230.7百万元增长77.0%至2016年的人民币408.5百万元。有关增加主要由於我们推出了更多新物业项目预售及销售所致。 行政开支 我们的行政开支由2015年的人民币269.1百万元增长52.1%至2016年的人民币409.2百万元。增长主要由於员工成本及我们的业务扩张所产生的开支增加所致。 其他收入及其他收益�u（亏损）净额 其他收入由2015年的人民币89.3百万元下降10.7%至2016年的人民币79.8百万元。 2016年录得其他收益为人民币964.3百万元，而2015年录得其他亏损为人民币52.7百万元。2016年录得其他收益主要来自出售天津景秀及上海佳靖实现的收益。本集团於年内就出售天津景秀及上海佳靖所确认的收益分别约为人民币557.1百万元及人民币358.7百万元。2015年录得其他亏损主要来自杭州一幅土地的延迟付款。 （融资成本）�u财务收入净额 我们的财务收入由2015年的人民币38.5百万元增长19.7%至2016年的人民币46.1 百万元，主要因银行存款利息收入增长所致。我们的融资成本由2015年的人民币 95.8百万元增长49.1%至2016年的人民币142.8百万元。此乃主要由於2016年人民币兑美元贬值，致令於2016年就我们以美元计值的优先票据确认汇兑亏损人民币66.5百万元的影响所致。 所得税开支 我们的所得税开支由2015年的人民币150.0百万元增长314.4%至2016年的人民币 621.6百万元，主要由於(i)出售天津景秀及上海佳靖实现的收益计提的中国企业所得税；及(ii)年内竣工结算项目和收入较上年大幅增加所致。 年内利润�u（亏损） 2016年，我们的年内利润为人民币163.4百万元，其中权益持有人应占利润为人民币106.3百万元。在不计及投资物业公允价值变化及相关递延税项的情况下，本公司的年内利润为人民币82.6百万元。 永久资本工具持有人应占利润由2015年人民币50.1百万元增长42.7%至2016年人民币71.5百万元。 非控股权益由2015年应占利润为人民币13.3百万元下降208.3%至2016年应占亏损为人民币14.4百万元。 流动资金及资本资源 本集团经营所在行业属资本密集型行业，过去一直并预期将继续以预售及出售物业所得款项、自商业银行及其他人士获得的借贷、股东注资以及发行新股拨付其营运资金、资本开支及其他资本需求。本集团的短期流动资金需求与偿还债务及应付营运所需资金有关，而本集团的短期流动资金乃来自现金结余、预售及出售物业所得款项和新增贷款。本集团的长期流动资金需求与拨付发展新物业项目及偿还长期债务所需资金有关，而其长期流动资金的来源包括贷款、股东注资及发行新股。 现金状况 於2016年12月31日，本集团的银行存款及手头现金（包括受限制现金）为人民币 10,724.6百万元。本集团的银行存款及手头现金币种主要为人民币及美元。本集 团受限制现金主要为借款抵押的存款和为本集团物业的若干买家的按揭融资作出的担保。 借款 我们的未偿还借款总额由2015年12月31日的人民币10,336.2百万元增加至2016年 12月31日的人民币13,221.4百万元。於2016年12月31日，本集团的未动用银行信 贷约为人民币3,123.0百万元。本集团的全部有抵押借款由以下一种或组合几种分式：土地使用权、在建物业、投资物业、物业、本公司附属公司的股份、银行存款及�u或本公司附属公司所提供的担保作为抵押或担保。本集团的借款币种主要为人民币及美元。 借款明细按借款类型划分 於12月31日 2016年 2015年 按年变动 人民币千元 人民币千元 % 即期借款： 银行贷款，有抵押 562,850 2,773,367 (79.7) 银行贷款，无抵押 �C 100,000 (100.0) 信托融资安排，有抵押： －常规贷款 2,155,271 79,200 2,621.3 加：长期借款的即期部份： 银行贷款，有抵押 1,013,220 2,565,900 (60.5) 信托融资安排，有抵押 229,000 294,527 (22.2) 即期借款总额 3,960,341 5,812,994 (31.9) 非即期借款 银行贷款，有抵押 3,749,770 4,316,400 (13.1) 信托融资安排，有抵押： －常规贷款 2,615,000 699,100 274.1 －附有购回义务的权益 580,000 453,027 28.0 2019年到期的优先票据，有抵押 638,838 952,334 (32.9) 2018年到期的优先票据，有抵押 445,974 962,731 (53.7) 2021年到期的公司债券 1,484,530 �C 不适用 2019年到期的公司债券 989,117 �C 不适用 减：长期借款的即期部份： 银行贷款，有抵押 (1,013,220) (2,565,900) (60.5) 信托融资安排，有抵押 (229,000) (294,527) (22.2) 非即期借款总额 9,261,009 4,523,165 104.7 总计 13,221,350 10,336,159 27.9 借款明细按到期情况划分 於12月31日 2016年 2015年 人民币千元 % 人民币千元 % 一年以内 3,960,341 30.0 5,812,994 56.3 一至二年 3,788,514 28.6 1,851,100 17.9 二至五年 5,433,495 41.1 2,555,065 24.7 五年以上 39,000 0.3 117,000 1.1 总计 13,221,350 100.0 10,336,159 100.0 本集团截至2016年12月31日止的长期借款占借款总额的比重达到70.0%，确保了 本集团未来现金流的健康稳定。 借款成本 本集团於2016年及2015年12月31日银行及其他借款的加权平均实际利率分别为 8.46%及9.68%。本集团於2016年12月31日银行及其他借款主要为固定利率借款。 银行贷款、优先票据、公司债券及信托融资安排产生的利息及汇兑亏损 截至12月31日止年度 2016年 2015年 按年变动 人民币千元 人民币千元 % 融资成本 －费用化利息 58,926 19,160 207.5 －费用化的融资活动产生的 汇兑亏损净值 83,112 76,681 8.4 －资本化金额 1,194,783 963,573 24.0 总计 1,336,821 1,059,414 26.2 下表载列我们的银行及其他借款於所示日期的加权平均实际利率： 於12月31日 2016年 2015年 银行贷款 7.30% 8.39% 信托融资安排 10.01% 10.27% 优先票据 14.20% 14.20% 公司债券 6.28% �C 加权平均实际利率 8.46% 9.68% 净债务与调整後资本比率 於2016年12月31日，我们的净债务与调整後资本比率为51%。净负债与调整後资 本比率按期末净借款除以总权益及应付附属公司非控股权益款项之和再乘以100%计算。净债务按总借款减现金及现金等价物及受限制现金计算。我们的净负债与调整後资本比率较2015年12月31日的135%改善84个百分点。 或然负债 我们就银行提供予我们客户的按揭贷款提供按揭担保，以就该等客户的还款责任担保。按揭担保於授出相关按揭贷款之日起发出，并於下列最早者解除(i)相关房地产所有权证过户予客户；或(ii)客户结清按揭贷款。倘买家拖欠按揭贷款，则我们或须以清偿按揭之形式购回相关物业。倘我们无法购回相关物业，则按揭银行可拍卖相关物业并向我们（作为担保人）收回按揭贷款之任何额外未偿还金额。 於2016年12月31日，我们就给予我们的物业买家的按揭贷款融资向金融机构提 供担保的重大或然负债约为人民币14,273.5百万 元（2015年： 人民币7,219.3百万 元）。此外，我们就合营企业为人民币1,420百万元的若干银行贷款提供担保。 我们的董事确认，我们并无遭遇我们所提供按揭担保的买方违约，而合计对我们的财务状况及经营业绩造成重大不利影响。 资产负债表外承担及安排 除上文所披露之或然负债外，於2016年12月31日，我们并无任何已发行或同意将予发行的未偿还借贷资本、银行透支、贷款、债务证券、借款及其他类似债项、承兑负债（正常商业票据除外）、承兑信贷、债券、抵押、押记、融资租赁或租购承担、担保或其他重大或然负债。 利率风险 我们的收入及经营现金流量基本上独立於市场利率的变动。除以稳定利率计息的银行存款外，本集团并无其他重大计息资产。 我们面临的利率变动风险主要来自银行及信托融资提供者的借款。浮动利率借款令我们面临现金流量利率风险，而固定利率借款令我们面临公允价值利率风险。 我们并无对冲我们的现金流量或公允价值利率风险。我们的董事预计，利率变动不会对计息资产造成重大影响，因为银行结余的利率预期不会有重大变动。 外汇风险 本集团仅在中国从事物业开发、销售及管理业务，而几乎所有交易均以人民币计值。此外，本集团绝大多数资产及负债均以人民币计值。因此，本集团并无面临重大外币风险，惟美元银行存款及於2014年及2015年发行的优先票据以美元计值除外。 尽管如此，随着我们扩大我们的业务，我们可能产生部份以人民币以外货币计值的现金流量，故而可能增加我们的汇率波动风险。我们目前并无外币对冲政策，但我们的董事将透过持续监控管理我们的风险，以尽可能限制外币风险的金额。 可供出售金融资产 於2016年12月31日，本集团的可供出售金融资产公允价值由2015年12月31日的约人民币69.4百万元增加1,205.5%至约人民币906.0百万元。可供出售金融资产即期部分的公允价值约人民币251.8百万元，主要为本集团持有的上海景麒剩余股权。 可供出售金融资产非即期部分的公允价值约为人民币654.2百万元，主要为对未上市股本证券和流动性机会资金的投资。 重大收购及出售事项 於2016年7月18日，本集团与Wing Tai Properties (China) (No.2) Limited及Keen AchieveLimited（「卖方」）签订买卖协议，购买PropertySkyLimited的全部已发行 股本。交易於2016年8月15日完成，本集团已向卖方支付915,605,297港元的总金 额，并已偿还Property Sky Limited欠付若干其他各方总额为人民币91,214,448.25 元（相当於107,843,609港元）的其他贷款。於完成後，Property Sky Limited、具 智有限公司及丰永（上海）置业有限公司已分别成为本集团的全资附属公司，其财务业绩已合并计入本集团的财务报表。详情请参阅本公司於2016年7月18日刊发有关收购PropertySkyLimited的公告及日期为2016年9月23日的股东通函。 於2016年12月初，本集团同恒大上海签订股权转让协议，向恒大上海转让本集 团全资持有的附属公司上海佳靖，并由此也间接转让了上海佳靖持有的上海景 麒49%股权。此外，本集团同意在满足相应条件下向恒大上海转让上海景麒剩余51%的股权（统称「虹口出售」）。於2016年12月，本集团已将上海佳靖100%的股权过户至恒大上海名下，并完成相关交接工作。按照股权转让协议中本集团对恒大上海作出的过渡期管理承诺，上海景麒的控制权已於2016年12月转移至恒大上海，因此，从会计角度分析，上海景麒的财务业绩及资产和负债自2016年12月起不再以本公司的间接全资附属公司并入本集团的财务报表。本集团於上海景麒的余下51%股权已於本公司的合并财务报表中入账为按公平值计量的可供出售金融资产。直至虹口出售完成後，本公司将不再持有上海佳靖及上海景麒任何权益，而可供出售金融资产将於本公司的合并财务报表中终止确认。虹口出售的代价为人民币11.6亿元，当中人民币8.31亿元以现金支付，另外人民币3.26亿元将以指让贷款方式结算。详情请参阅本公司於2016年12月1日刊发有关虹口出售的公告及日期为2017年1月24日的股东通函。 重大投资未来计划 董事确认，於本业绩公告日期，除本集团在物业发展的日常业务及潜在收购(i)上海沪泰房地产发展有限公司的全部股权及(ii)青岛国敦大酒店的60%股权（详情请参阅本公司於2017年2月13日刊发有关建议收购事项的谅解备忘录的公告）外，目前并无意作出任何重大投资。 未来展望 2017年，房地产行业挑战与机遇并存。重点一二线城市调控升级，土地市场争夺白热化，市场将再一次迎来短周期拐点。然而，相对宽松的货币政策、快速城镇化势不可挡的趋势，以及工业4.0时代下的个性化需求，又将继续推动房地产行业由粗放发展到能力提升的转变，中国的房地产无疑仍存在巨大发展空间。景瑞将审时度势，巩固和发展以「客户洞见」及「轻资」为核心的发展策略，以全面提升企业发展能力和潜力。 展望未来，景瑞将致力於打造以「客户价值」为导向的双轮驱动业务模式，做强住宅开发增量业务，同时开拓存量业务。逐步培养以「募投管退」为核心的资管能力及以「客户洞见」和「卓越产品力」为核心的价值设计能力。 景瑞逐步将「轻资」全方位渗透到运营模式及盈利模式。通过以基金化运作为核心深耕高潜城市的开发项目，及北京、上海等一线城市写字楼和服务式公寓的优质运营资产，长远而言，景瑞还将透过建立基金架构，充分调动多渠道资金，用於投资增量和存量资产，发展及巩固以募投管退为核心的资产管理服务及客户价值服务。 同时，景瑞将围绕「客户价值设计」的专业服务，打造并输出系统化能力。从「客户」，「价值」，「兑价」，「互动」及「实施」五方面来全面定义以客户为核心的产品研发和商业模式，形成一套方法论，一系列工具包和明确的产品和解决方案，为客户提供全方位生活服务，以此践行景瑞「用心建筑精彩生活」企业使命。 未来，景瑞将完成从「重资粗放式」的地产开发模式，向「轻资精细化」的服务模式转变，实现成为最具客户洞见的资产管理者及价值设计服务提供商的愿景，为业绩增长带来持续的动力，成为为股东和投资者的价值创造者。 股息 董事会建议不就截至2016年12月31日止年度派付任何末期股息（2015年：未派付 任何末期股息）。 暂停办理股份过户登记手续 为确定符合出席即将於2017年5月24日（星期三）举行的股东周年大会的资格，本公司将於2017年5月14日（星期日）至2017年5月24日（星期三）（包括首尾两天）暂停办理股份过户登记。所有股份过户文件连同相关股票及过户表格必须於2017年5月12日（星期五）下午四时三十分前提交予本公司的香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室。 过往集资活动 所筹所得款项 日期 集资活动 净额（约数） 所得款项净额用途 2013年10月 首次公开发售 1,358百万港元 本公司已按下列方式悉数动用其首次公 开发售所得款项净额： (i) 约10%（约136百万港元）用作一 般营运资金；及 (ii) 约90%（约1,222百万港元）於2014 年1月用於收购位於浙江省杭州的 地块。 2014年8月 发行於2019年到期的 144百万美元 为现有及新物业项目拨资 1.5亿美元13.625% 票息的优先票据 （「2019年票据」） 2014年11月 发行37,610,744股供股 128百万港元 增强资本结构及巩固股本基础并筹集资 股份 金用作一般营运资金 2015年4月 发行於2018年到期的 147百万美元 再融资本集团现有债务 1.5亿美元13.250% 票息的优先票据 （「2018年票据」） 2016年3月 发行於2021年到期的 1,500百万人民币 改善本公司债务结构 人民币15亿元5.88% 票息的公司债券 2016年9月 发行於2019年到期的 1,000百万人民币 改善本公司债务结构 人民币10亿元6.75% 票息的公司债券 企业管治 本集团致力於保持企业管治的高标准，以保障股东的权益及提升企业价值与问责 性。本公司已采纳香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规 则」）附录十四所载的企业管治守则（「企业管治守则」），作为其本身的企业管治守则。截至2016年12月31日止年度，本公司一直遵守企业管治守则所载的守则条文，惟偏离了企业管治守则的守则条文第A.2.1条有关主席与首席执行官的角色须予区分，不应由同一人担任的规定。自本公司上市以来，闫浩先生（「闫先生」）一直担任本公司的联席主席兼首席执行官。尽管本公司已采纳企业管治措施并委任陈新戈先生（「陈先生」）担任另一名联席主席以制衡闫先生的权力和授权，但此种情形乃偏离企业管治守则第A.2.1段所载的守则条文。闫先生作为本集团的创办人之一，自1999年以来，对於本公司的成长及业务扩张发挥重要作用。董事会认为闫先生担任本公司联席主席兼首席执行官可以方便并以最大的效能执行本集团的业务策略。行政职能及日常的业务管理由闫先生作为本公司的首席执行官执行。 此外，董事会认为本公司联席主席的权力和授权并无集中，因为该等职责由两位 本公司联席主席分担。董事会亦认为本公司高级管理层及董事会（由经验丰富的高素质人士组成）的运作，可充分保障对该等权力和授权的制衡。董事会目前包括四名执行董事（包括闫先生）及三名独立非执行董事，因此就其组成而言具有很强的独立性。本公司将继续检讨及提升其企业管治常规，以确保遵守企业管治守则。 审核委员会之审阅 本公司审核委员会与本公司管理层人员共同审阅了本公司的年度业绩及本公司采纳的会计原则及惯例，并已就本公司的核数、风险管理、内部控制及财务申报事宜（包括审阅年内的财务报表）进行了讨论。 本集团核数师罗兵咸永道会计师事务所（「罗兵咸永道」）已就本业绩公告内所载本集团截至2016年12月31日止年度的合并利润表、合并业绩全面收益表、合并资产负债表及其相关附注与本集团年内经审核合并财务报表的数据核对一致。罗兵咸永道在这方面的工作并不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则、香港审阅聘用准则或香港核证聘用准则而进行的核证聘用，故罗兵咸永道并不对本公告发出任何保证。 进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则 （「标准守则」），作为其自身有关董事的证券交易的行为守则。经向所有董事作出特定查询後，各董事已确认，截至2016年12月31日止年度，彼等一直遵守标准守则。 购回、出售或赎回上市证券 除下文所披露者外，截至2016年12月31日止年度，本公司或其任何附属公司概无购回、出售或赎回本公司任何上市证券。 於2016年7月20日，本公司以约57.2百万美元的总代价（包括未付应计利息）购买 本金总额为56.3百万美元的部分2019年票据（「2019年购回票据」）及以约15.4百万美元的总对价（包括未付应计利息）购买本金总额为14.7百万美元的部分2018年票据（「2018年购回票据」）。根据规管2019年票据及2018年票据的契约的条款，2019年购回票据及2018年购回票据已於2016年7月22日正式注销。 於2016年9月7日，本公司以约53.3百万美元的总代价（包括未付应付利息）购买本金总额为50.0百万美元的部分2018年票据。根据规管2018年票据的契约的条款，2018年购回票据已於2016年9月8日正式注销。 於2016年11月14日，本公司以约21.9百万美元的总代价（包括未付应付利息）购 买本金总额为20.5百万美元的部分2018年票据，根据规管2018年票据的契约的条 款，2018年购回票据已於2016年11月15日正式注销。 上述注销後，余下未购回的2019年票据及2018年票据的本金总额将分别为93.7百 万美元及64.8百万美元，分别约为2019年票据及2018年票据初始本金额的62.5%及43.2%。 董事会认为，购买2019年购回票据及2018年购回票据将减少本公司的未来财务费用并降低其资产负债水平，因此符合本公司及其股东的整体利益。 於联交所及本公司网站刊登经审核合并年度业绩及2016年年报 本年度业绩公告刊载於联交所的网站(www.hkexnews.hk)及本公司的网站 (www.jingruis.com)。本公司2016年年报载有上市规则规定的所有资料，并将於适当时候寄发予本公司股东及分别刊载於联交所及本公司的网站上，以供查阅。 承董事会命 JingruiHoldingsLimited 景瑞控股有限公司* 联席主席 闫浩　陈新戈 香港，2017年3月29日 於本公告日期，董事会由执行董事闫浩、陈新戈、杨铁军及许朝辉；独立非执行董事韩炯、钱世政及卢永仁组成。 * 仅供识别