香港证券及期货事务监察委员会、香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内 容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就本公布全部或任何部分内容而 产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 2016年度全年业绩公布 冠君产业信托拥有及投资於提供租金收入的写字楼及零售物业。 本信托主要投资位於优越地点的甲级商用物业。现时拥有的花园道三号及 朗豪坊两幢地标级物业，分别座落於维港两岸，总楼面面积达293万平方尺， 让投资者可直接投资於优质甲级写字楼及零售物业。 保护环境，节约列印 全年业绩 冠君产业信托（「冠君产业信托」或「本信托」）之管理人鹰君资产管理（冠君）有 限公司（「信托管理人」）董事会（「董事会」）宣布截至 2016年 12月 31日止 （「本年度」或「本期间」）本信托的年度业绩。 财务摘要 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 变动 整年计 港币百万元 港币百万元 租金收益总额１ 2,299 2,063 +11.5% 物业经营净开支１ 272 279 -2.4% 物业收益净额 2,027 1,784 +13.6% 税後盈利 3,182 3,305 -3.7% 可分派收入 1,408 1,212 +16.2% 分派总额 1,331 1,146 +16.1% 每基金单位分派（港元） 0.2295 0.1983 +15.7% 2016年 2015年 变动 於12月31日 港币百万元 港币百万元 物业组合总值 66,842 64,783 +3.2% 每基金单位资产净值（港元） 8.72 8.40 +3.8% 资产负债比率 21.7% 22.1% -0.4百分点 净开支比率（整年） 11.8% 13.5% -1.7百分点 分派比率（整年） 94.5% 94.5% 不适用 1 楼宇管理收益与楼宇管理开支直接冲销，故不被列作收入项目。 管理层讨论及分析 概览 於报告期间，本信托业绩表现强劲，於审计年度内达到预期中的增长，可分派收入更 创出历来新高。 於2016年度发生多宗意料不及的事件，例如英国脱欧公投及美国总统大选的结果，为 环球经济增添不明朗因素，货币、股市与利率因此波动频繁。然而在此情况下，本信 托的可分派收入增加16.2%至14.08亿港元。随着花园道三号的出租率改善，租金收益 上升与成本节约，带动每基金单位分派取得 15.7%的理想增长，达 0.2295港元（2015 年：0.1983港元）。 2016年租金收益总额为22.99亿港元，较2015年的20.63亿港元增加11.5%。上述可 观增长主要得力於花园道三号的较高平均出租率。由於先前签订的重大租约开始产生 全年效应，该物业於 2016年内的出租率维持於 90% 以上的水平，租金收益上升 19.7%。另一方面，朗豪坊商场凭藉创意市场推广计划，抗衡零售市道倒退的状况，录 得稳定增长。 花园道三号的平均出租率上升，有助减低本信托的整体经营成本，2016年物业经营净 开支比率因而改善至 11.8%，2015年则为 13.5%。租金收益增加与物业经营净开支下 降，带动物业收益净额增加13.6%。2016年物业收益净额为20.27亿港元，2015年则 为17.84亿港元。 2016年 6月进行再融资後，利息息差收窄，并排除了未来数年内的再融资风险，但利 率上调的环境将为融资成本添加压力。为缓和利率上升的影响，本信托已采取更进取 的方法，增加借贷总额中的定息贷款比例，同时借助债券市场，透过中期票据计划作 私人配售，以助固定长远融资成本。此外，本信托亦展开对冲计划，将部分浮息贷款 掉期为定息借贷。截至本日，本信托已按 1.735%的平均息率订立多项利率掉期合约， 有效固定本信托名下 5亿港元银行贷款的利率。本信托现时定息债务比例为未偿还债 务总和之25%。 於2016年12月31日，本信托旗下物业的估值为668亿港元，对比2015年12月31日 的 648亿港元增加了 3.2%，主要由於租值估算上升。每基金单位资产净值由 2015年 12月31日的8.40港元增加3.8%至2016年12月31日的8.72港元。资产负债比率由 2015年12月31日的22.1%轻微下降至2016年12月31日的21.7%。 经营回顾 花园道三号 2016年 2015年 变动 港币千元 港币千元 租金收益 1,157,217 966,419 +19.7% 物业经营净开支 117,570 145,744 -19.3% 物业收益净额 1,039,647 820,675 +26.7% 2016年中环写字楼空置率全年维持历 史新低，而且市场并无新供应。一些 关注成本的租户选择合并办公室或迁 往非核心地区，而中环写字楼大部分 楼面由中资金融机构租用，包括新成 立公司及扩充规模的原有租户。於 2016年，花园道三号写字楼的出租率 保持 90%以上，2016年年底为 95.9%，较 2015年 12月 31日的 91.2%有所改善。 租金收益在 2016年一直维持增长动力，主要由於在 2015年出租率取得的重大改善所 产生的全年影响在本年度账目确认。2016年花园道三号的租金收益增加19.7%至11.57 亿港元，去年为 9.66亿港元。此可观增长主要来自出租率改善，以及现收租金的温和 上升。相对於 2015年 12月 31日的每平方尺现收租金 75.39港元（按可出租面积计 算），2016年12月31日的现收租金改善至每平方尺78.20港元，跟现时中环写字楼租 金水平仍有一段距离。 受惠於平均出租率上升，楼宇管理费用净额（即楼宇管理开支扣除向租户收回的金 额）减少700万港元。由於租户装修工程减少，维修及保养成本亦下降1,300万港元。 此外，由於旧租户续租率较高，新出租单位因空置率下降而减少，出租佣金因而减省 1,000万港元。上述减省导致物业经营净开支减少 19.3%，物业经营净开支比率亦改善 至10.2%，去年为15.1%。2016年的物业收益净额录得26.7%的显着增长，由2015年 的8.21亿港元增至10.40亿港元。 花园道三号的主要资产提升措施已於2016年完成，物业已焕然一新，并冠上新名称、 新形象与新格调。该等措施不但有助此具代表性的甲级综合商厦提升形象与质素，同 时亦改善了工作环境，提供了更多元化的餐饮选择，以及更优质的公共空间。 朗豪坊办公楼 2016年 2015年 变动 港币千元 港币千元 租金收益 324,743 306,019 +6.1% 物业经营净开支 29,643 22,585 +31.3% 物业收益净额 295,100 283,434 +4.1% 对於寻求黄金地段优质写字楼的行业，朗豪 坊办公楼依然是首选。2016年12月31日的 出租率维持 100.0%。健康护理及美容等生 活时尚行业继续是商场最大的租户群，租户 占比达46%。 除了维持100.0%出租率外，朗豪坊办公楼续租租金再取得上调。租金收益总额於2016 年增加6.1%至3.25亿港元，去年为3.06亿港元。现收尺租稳步增长，由2015年12月 31日每平方尺37.50港元升至2016年12月31日每平方尺39.66港元（按建筑面积计 算）。 由於2016年租户流转较多，出租佣金增加500万港元，物业经营净开支因而上升700 万港元。2016年物业收益净额为2.95亿港元，相较2015年的2.83亿港元增长4.1%。 朗豪坊商场 2016年 2015年 变动 港币千元 港币千元 租金收益 816,949 790,227 +3.4% 物业经营净开支 125,182 110,713 +13.1% 物业收益净额 691,767 679,514 +1.8% 2016年香港零售市场仍须面对重重挑 战，并无明显的复苏迹象。朗豪坊商场 亦不能避免整体环境的冲击，但零售销 售额放缓的程度已趋稳定。由於商场目 标顾客是年轻人与大众化市场，受经济 情况影响较轻，因此商场表现一直优於 大市。我们已采取进取的资产管理措 施，以优化租户组合。作为潮流先驱， 我们为香港引进了数个「第一」。朗豪 坊商场开设了新的概念店，例如首家韩 式炸鸡连锁店NeneChicken。这家新店迅即在网上爆红，大获好评，成绩斐然。 商场2016年的租金收益总额增加3.4%至8.17亿港元，2015年为7.90亿港元。大部分 租户对於进驻朗豪坊均非常重视，可以接受基本租金的温和调整。基本现收尺租於 2016年12月31日增至每可出租平方尺178.74港元（按可出租面积计算），2015年12 月31日为每平方尺174.54港元。2016年商场租户的销售额按年下降4.9%，降幅较上 半年的6.4%收窄，再度优於2016年香港整体销售下降的 8.1%。然而，租户零售销售 额的放缓对分成租金构成不利影响。2016年的分成租金降至 8,600万港元，2015年为 9,200万港元。 商场的改善维修工程增加，令楼宇管理开支净额上升，带动物业经营净开支上调 13.1%。物业收益净额由2015年的6.80亿港元增加1.8%至本年度的6.92亿港元。 展望 2017年世界各地均充满不确定性。纵观全球，美国的新政权有可能为全球经济制造贸 易争端和问题，而欧洲今年稍後举行的数个大选，也有可能出现令市场感到意外的结 果。至於邻近的中国内地，我们应对其不确定的经济前景及对资本流动的控制方面， 亦必须保持警�蘸蜕笊鳌４送猓�美元强势可能减慢访港旅客人数与消费的复苏。上述 种种宏观因素，加上利率在加息周期中重拾升轨，可能对每基金单位分派构成影响。 本信托於2016年取得可观增长，可分派收入创出新高，预期来年租金收益的增长动力 将较温和。在物业组合方面，花园道三号与朗豪坊办公楼将持续在2017年取得增长， 惟朗豪坊商场预期续租时会面对租金下调压力。现有物业组合提供的整体租金收益预 计在来年保持稳定。 由於未来几年中环缺乏新写字楼供应，加上中资金融机构的办公室需求持续，现值租 金水平仍较现收租金为高，花园道三号续租租金於2017年的上升趋势预计可持续一段 时期。 尽管朗豪坊办公楼将依然是从事生活时尚行业租户的据点，并持续取得稳定租金收益 增长，我们将继续监察传统写字楼租户租用非核心地区办公室的市场动向。长远而 言，我们仍将以追求黄金地段的行业为目标群，并锐意维持均衡的租户组合。 朗豪坊商场的零售销售额放缓趋势已有稳定迹象。不过，零售市场前景充满不明朗因 素，主要由於预期美国通胀加剧与息率上调，加上中国经济放缓，本地经济料将继续 挑战重重。为於瞬息万变的零售市场中保持优势，我们将沿用原有策略，为商场引进 有趣的品牌，同时举办目标为本的市场推广活动，刺激人流与销售额。 经过长期的低利率环境，市场预期美元利率将随美国经济改善而加速上升。除了提高 物业组合的租金收益外，本信托将以监察利率波动为主要焦点。本信托已采取行动， 自 2016年最後一季开始提高定息借贷的比重。为於利率上调环境中减低利息开支风 险，我们将继续监察市场状况，并在来年寻求机会，再提高未偿还借贷中的定息比 重。 展望将来，市场将面对多种不明朗因素。前景未明的市场将带来挑战。然而，有危便 有机，我们将密切留意情况，在危机中寻觅良机。本信托将本着无比信心，运用所有 知识、专长与创意，迎接经营环境中的挑战，而我们亦会把握目前市场出现的任何机 会，以助提升基金单位持有人可享的长远价值。最重要的是，必会遵守审慎原则。 物业估值 根据由莱坊测计师行有限公司於2017年2月3日发出的估值报告书，冠君产业信托旗 下物业於2016年12月31日的估值按用途分列如下： 花园道三号 朗豪坊 小计 2016年12月估值 港币百万元 港币百万元 港币百万元 写字楼 37,856 8,477 46,333 商场 587 18,470 19,057 停车场 535 348 883 其他 352 217 569 总计 39,330 27,512 66,842 本信托旗下物业组合现时估值为 668亿港元，较 2015年 12月的 648 亿港元增长 3.2%。其估值增加主要是由於租值估算上升。花园道三号及朗豪坊采用的资本化率分 别保持於3.6%及4.0%。 财务回顾 分派 本年度冠君产业信托的总分派款额为13.31亿港元（2015年：11.46亿港元）。该总分 派款额乃按冠君产业信托的可分派收入总额之 90%（2015年：90%）计算。但由於根 据信托契约的规定，上半年的保留分派需要被强制包括在下半年的分派收入内，2016 年实制分派率为94.5%（2015年：94.5%）。 截至2016年12月31日止六个月之每基金单位分派（「末期分派」）为0.1201港元。 此末期分派可被於2017年1月1日至记录日期发行的新基金单位时进行调整。冠君产 业信托将另行发出公布通知基金单位持有人有关末期分派之任何调整。 连同每基金单位中期分派0.1094港元及每基金单位末期分派0.1201港元，本年度每基 金单位总分派为0.2295港元（2015年：0.1983港元）。根据2016年12月30日的基金 单位收市价4.20港元计算，每基金单位总分派相当於年度分派率5.5%。 基金单位持有人名册暂停办理过户登记 基金单位持有人名册将由2017年5月18日（星期四）至2017年5月23日（星期二） （「记录日期」）（包括首尾两天）暂停办理过户登记手续。截至2016年12月31日 止六个月之分派（「2016年末期分派」）将於2017年5月26日（星期五）支付予於 记录日期名列基金单位持有人名册上之基金单位持有人。 如欲获得 2016年末期分派的资格及有权出席於2017年5月23日（星期二）举行之 2017基金单位持有人周年大会并於会上投票，所有已填妥的过户登记文件（连同有关 基金单位证书）须於2017年5月17日（星期三）下午4时30分前送达冠君产业信托 基金单位过户登记处香港中央证券登记有限公司（地址为香港湾仔皇后大道东 183号 合和中心17楼1712至1716室）办理基金单位过户登记手续。 负债概况 已承诺之债务融资(1)(3) 於2016年12月31日 已承诺 未提取 已动用 定息 浮息 港币百万元 融资总额 融资 融资 负债 负债 有抵押银行贷款 11,300 300 11,000 - 11,000 中期票据 3,841 - 3,841 3,198(2) 643 总计 15,141 300 14,841 3,198 11,643 百分比 100.0% 2.0% 98.0% 21.5% 78.5% (1) 所有金额均为面值 (2) 包含以7.7595港元兑1美元之平均兑换率全数对冲之3.864亿美元未偿还本金额票据 (3) 除上述(2)以外，全部负债均以港元结算 於报告期间，本信托安排两笔合共113亿港元的贷款融资。是次两笔贷款包括55亿港 元的三年期贷款及循环贷款及58亿港元的五年期贷款，年利率分别为香港银行同业拆 息加 83点子及 95点子。所得款项已为本信托总银行贷款结欠之 112.5亿港元作再融 资。纵使 11月美国总统大选及 12月联邦公开市场委员会议息会後利率上升，但由於 贷款融资之息差大幅收窄，本信托於2016年12月31日所付的实际年利率维持於2.0% （於2015年12月31日：2.0%）。除贷款市场外，本信托利用有利的债券市场环境， 於2016年10月发行本金额2亿港元，以固定年利率2.75%计息的8年期无抵押票据。 此项债务操作优化本信托的信贷安排，一举将债务的年期延长，并消除再融资的风险 直至 2019年。於 2016年 12月 31日，本信托未偿还借贷之平均剩余年期为 4.2年 （2015年12月31日：3.3年）。 未偿还借贷到期日概况(1) 於2016年12月31日 百万港元 占总借贷(%) 於2019年到期 5,200 35.0 於2021年到期 5,800 39.1 於2022年到期 643 4.3 於2023年到期 2,998(2) 20.2 於2024年到期 200 1.3 总计 14,841 100.0 (1) 所有金额均为面值 (2) 经混合货币掉期 本信托之投资物业估值於2016年12月31日为668亿港元，较2015年12月31日所得 之 648亿港元上升 3.2%。因此，资产负债比率（即总借贷对其总资产的百分比）由 2015年12月31日之22.1%稍为下降至2016年12月31日之21.7%。总负债（不包括 基金单位持有人应占的资产净值）对其总资产的百分比为 26.1%（2015年 12月 31 日：26.5%）。 基金单位持有人应占资产净值 基金单位持有人应占资产净值由2015年12月31日之485亿港元，上升4.3%至2016 年12月31日之505亿港元。 於2016年12月31日，每基金单位资产净值为8.72港元。较2016年12月30日基金 单位收市价4.20港元有107.6%溢价。 现金状况 於2016年12月31日，本信托拥有未提取银行贷款总额3亿港元及现金结余9.58亿港 元。经计及本信托可用的财政资源，本信托拥有充裕的流动资产以应付其营运资金及 营运所需。 资产抵押 於2016年12月31日，本信托旗下公平值为393亿港元的物业已抵押作本信托所获授 的银行融资的担保。只有花园道三号作为本信托银行融资的抵押。 资本承担 於2016年12月31日，本信托未列入综合财务报表内之经核准及已定约作投资物业优 化工程的资本性开支为1,000万港元。 除上述外，本信托於报告期末并无其他任何重大承担项目。 发行新基金单位 於2016年12月31日，冠君产业信托已发行合共 5,798,237,327个基金单位。相较於 2015年12月31日，本年度内合共增发26,555,566个新基金单位，情况如下： 於2016年8月24日，冠君产业信托以每基金单位4.824港元（即信托契约所述之 市价）向信托管理人发行 12,368,453个新基金单位，作为支付冠君产业信托 2016 年上半年管理人费用的50%约59,665,419港元。 於2016年3月11日，冠君产业信托以每基金单位3.830港元（即信托契约所述之 市价）向信托管理人发行 14,187,113个新基金单位，作为支付冠君产业信托 2015 年下半年管理人费用的50%约54,336,646港元。 房地产买卖 截至2016年12月31日止年度，冠君产业信托并无达成任何（i）房地产买卖交易；及 （ii）於物业发展及相关活动（定义见信托契约）的投资。 相关投资 截至2017年1月 31日止，冠君产业信托的相关投资（定义见信托契约）的全面投资 组合如下： 发行人 占资产总值* 截至2017年1月31日 类别 第一上市地点 所属国家 货币 总计成本 按市价计值 比重（%） 信贷评级 KERPRO504/06/21 债券 新加坡交易所 英属维 美元 港币$67,296,000 港币$63,999,000 0.0958% 不适用 尔京群岛 NANFUN409/20/22EMTN 债券 新加坡交易所 英属维 美元 港币$9,797,000 港币$9,763,000 0.0146% S&PBBB- 尔京群岛 NANFUN405/29/24EMTN 债券 新加坡交易所 英属维 美元 港币$56,603,000 港币$55,883,000 0.0836% S&PBBB- 尔京群岛 NWDEVL502/26/21 债券 香港交易所 英属维 美元 港币$41,574,000 港币$40,973,000 0.0613% 不适用 尔京群岛 PCCW303/08/23 债券 新加坡交易所 英属维 美元 港币$49,641,000 港币$49,768,000 0.0745% S&PBBB 尔京群岛 总计 港币$224,911,000 港币$220,386,000 0.3299% 注: (1)资产总值比重乃按最近刊发之账目及对已宣布之任何分派及已刊发之任何估值而作出调整。 (2)以上所展示的数额均已调整至最近的千位数。 企业管治 冠君产业信托致力就本信托所进行的一切活动及业务，以及与其於香港联合交易所有 限公司（「联交所」）上市或买卖相关的任何事宜达致全球最佳常规及准则。信托管 理人现时所采纳的企业管治架构着重对所有基金单位持有人的问责性、解决利益冲突 事宜、申报过程的透明度、遵守相关规例，以及有效的营运和投资程序。信托管理人 已制定全面的循规程序及指引（「循规手册」），当中载有实行此企业管治框架时所 采用的主要程序、系统及措施。 於截至2016年12月31日止年度，信托管理人及冠君产业信托均已遵守房地产投资信 托基金守则及冠君产业信托契约之条文、证券及期货条例之有关条文及要求，以及联 交所证�簧鲜泄嬖颍ā干鲜泄嬖颉梗┲惺视渺豆诰�产业信托之规则。 於本年度内，信托管理人及冠君产业信托亦已遵守循规手册及上市规则附录十四所载 企业管治守则及企业管治报告所有适用守则条文。有关管治架构的概要及截至2016年 12月31日止年度之企业管治报告书将载於年报内。 企业社会责任 企业社会责任为冠君产业信托管理哲学的其中一个信条。信托管理人认为企业社会责 任能为客户、生意伙伴、投资者、雇员及其他持分者带来长远价值。故此，在策略层 面上及本信托旗下物业的日常运作，我们对涉及合乎道德的营运手法、工作环境、环 境及社区等各方面议题皆有认真考虑。有关冠君产业信托在这些方面的实践及建树的 详细资料将载於年报内。 回购、出售或赎回基金单位 於2016年5月 25日举行之周年大会上，基金单位持有人已授出一般性授权在公开市 场上回购基金单位。於截至2016年12月31日止年度，信托管理人或任何冠君产业信 托的特别目的投资工具概无根据此等授权回购、出售或赎回任何基金单位。 公众持有基金单位数量 就信托管理人所知，於本公布日期，本信托之已发行及流通基金单位逾 25%是由公众 人士持有，公众持有基金单位之数量维持足够。 年度业绩审阅 冠君产业信托截至2016年12月31日止年度之经审核全年业绩已由信托管理人之披露 委员会及审核委员会审阅。 基金单位持有人周年大会 冠君产业信托之2017年基金单位持有人周年大会将於2017年5月23日（星期二）下 午3时30分举行。周年大会之通告将适时刊登及寄发予基金单位持有人。 刊发年报 冠君产业信托之2016年年报将於2017年 3月底前寄发予基金单位持有人，并於香港 交易及结算所有限公司（ www.hkexnews.hk）及冠君产业信托 （www.ChampionReit.com）之网站刊载。 德勤关黄陈方会计师行的工作范围 载於本公布中有关本信托就截至2016年12月31日止年度之综合财务状况表、综合收 益表、综合全面收益表、分派表及相关附注之数字已经由本信托之外聘核数师德勤 关黄陈方会计师行同意为本信托该年度之经审核综合财务报告所载列数字相同。德 勤关黄陈方会计师行就此进行之工作并不构成根据香港会计师公会所颁布之香港核 数准则、香港审阅委聘准则或香港保证委聘准则之保证委聘，因此德勤关黄陈方会 计师行并未就本公布作出任何保证。 董事会 於本公布日期，董事会成员包括三位非执行董事罗嘉瑞医生（主席）、叶毓强先生及 罗启瑞先生；一位执行董事王家琦女士（行政总裁）及四位独立非执行董事查懋声先 生、郑维志先生、何述勤先生及石礼谦先生。 承董事会命 鹰君资产管理（冠君）有限公司 （冠君产业信托之管理人） 罗嘉瑞 主席 香港，2017年2月27日 财务报表 综合收益表 截至2016年12月31日止年度 附注 2016年 2015年 港币千元 港币千元 租金收益 5 2,267,340 2,033,981 楼宇管理费收益 258,185 226,639 租金相关收益 6 ____3_1_,_56__9 ____2_8_,_6_8_4 收入总额 2,557,094 2,289,304 物业经营开支 7 __(_5_3_0_,5_8_0_) __(_5_0_5_,6_8_1_) 物业收益净额 2,026,514 1,783,623 利息收益 12,094 9,948 管理人费用 8 (243,182) (214,035) 信托及其他支出 (22,546) (14,742) 投资物业公平值增加 2,001,856 2,278,528 购回中期票据收益 - 2,686 融资成本 9 __(_3_4_7_,8_9_7_) __(_3_3_2_,7_8_5_) 除税及基金单位持有人分派前溢利 10 3,426,839 3,513,223 利得税 11 __(_2_4_5_,2_5_7_) __(_2_0_8_,2_1__0) 未计及基金单位持有人分派前年内溢利 3,181,582 3,305,013 基金单位持有人分派 _(1_,_3_3_0_,7_9_4_) _(1_,_1_4_5_,9_1_3_) 计及基金单位持有人分派後年内溢利 __1,_8_5_0_,_7_8_8 __2_,1_5_9_,1__0_0 每基金单位基本盈利 12 __0_.5_5__港__元_ __0_.5_7__港_元__ 综合全面收益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 港币千元 港币千元 计及基金单位持有人分派後年内溢利 __1_,8_5_0_,7_8__8 _2_,_1_5_9_,1_0__0 其他全面收益/（支出）： 期後可重新分类至损益之项目： 现金流对冲： 货币掉期被指定为现金流对冲之公平值调整 105,378 (70,701) 公平值调整重新分类至损益 ____(_3_,5_5_2_) ______(8_4_2_) ___1_0_1_,_8_2_6 ___(_7_1_,5_4_3_) 本年度全面收益总额 _1_,_9_5_2_,6_1_4_ _2_,_0_8_7_,5_5_7_ 综合财务状况表 於2016年12月31日 附注 2016年 2015年 港币千元 港币千元 非流动资产 投资物业 66,841,500 64,783,000 应收票据 221,121 223,204 衍生金融工具 _____3_2_,_40_8_ ________-__ 非流动资产总值 __6_7_,0_9_5_,0__29_ __65_,_0_0_6_,_2_0_4 流动资产 贸易及其他应收款项 14 316,391 255,746 可收回税项 3,716 9,344 银行结存及现金 ____9_5_7_,_53__1 ____6_9_2_,9__2_0 流动资产总值 ___1,_2_7_7_,6_3_8_ ____9_5_8_,_01__0 资产总值 _6_8_,_3_7_2_,6_6_7_ __6_5,_9_6_4_,2__14_ 流动负债 贸易及其他应付款项 15 1,280,344 1,269,770 已收按金 575,699 569,656 税项负债 48,421 26,360 应付分派 696,481 595,313 有抵押银行借贷 _________-_ ___2_,1_9_6_,9__27_ 流动负债总额 ___2,_6_0_0_,_9_4_5 ___4,_6_5_8_,0__26_ 非流动负债，不包括基金单位持有人应占资产净值 有抵押银行借贷 10,924,600 8,699,105 中期票据 3,814,384 3,609,826 衍生金融工具 - 69,821 递延税项负债 ____4_9_7_,_9_7_5 ____4_5_9_,_2_89_ 非流动负债总额，不包括基金单位持有人应占资产净值 _1_5_,_2_3_6_,9_5_9_ _1_2_,_8_3_8_,0_4_1_ 负债总额，不包括基金单位持有人应占资产净值 _1__7_,8_3_7_,_90__4 _1_7_,_4_9_6_,0_6_7_ 基金单位持有人应占资产净值 _5_0_,_5_3_4_,7_6_3_ _4_8_,_4_6_8_,1_4_7_ 已发行基金单位数目（千个） 16 ___5_,7_9_8_,_2_3_7 ___5_,7_7_1_,_6_8_2 每基金单位资产净值 17 ___8_.7_2_港___元_ ___8_.4_0__港__元_ 分派表 截至2016年12月31日止年度 附注 2016年 2015年 港币千元 港币千元 中期分派期 可分派收入总额 704,792 611,778 占可分派收入总额的百分比（附注(i)） _______90_%__ _______9_0_%_ 中期分派期之分派总额 ____6_3_4_,_31_3_ ____5_5_0_,6__0_0 末期分派期 可分派收入总额 13 1,408,181 1,212,059 减：於中期分派期已付之可分派收入 ___(_6_3_4_,3_1_3_) ___(_5_5_0_,6_0_0_) 末期分派期之可分派收入 773,868 661,459 占可分派收入总额的百分比（附注(i)） _______90_%__ _______9_0_%_ 末期分派期之分派总额 ____6_9_6_,4_8__1 ____5_9_5_,_31__3 全年分派总额 __1_,_3_3_0_,7_9_4_ ___1,_1_4_5_,9_1__3 付予基金单位持有人的每基金单位分派 已付每基金单位中期分派（附注(ii)） 0.1094港元 0.0954港元 待付每基金单位末期分派（附注(iii)） _0_.1_2_0_1__港_元__ _0_.1_0_2_9__港_元__ _0_.2_2_9_5__港_元__ _0_.1_9_8_3__港_元__ 附注： (i) 管理人的分派政策为将可分派收入总额的90%(2015年：90%)作为各截至6月30日止六 个月（「中期分派期」）及截至12月31日止六个月（「末期分派期」）之分派款项。管 理人於年内及去年均没有酌情分派额外款项。 (ii) 2016年中期分派期每基金单位中期分派0.1094港元，乃按期内已付中期分派634,313,000 港元及5,798,237,327个於2016年9月21日（即期内记录日期）已发行基金单位计算。此 分派已於2016年10月6日付予基金单位持有人。 2015年中期分派期每基金单位中期分派0.0954港元，乃按期内已付中期分派550,600,000 港元及5,771,681,761个於2015年9月21日（即期内记录日期）已发行基金单位计算。 分派表（续） 截至2016年12月31日止年度 附注(续)： (iii) 2016年末期分派期每基金单位末期分派0.1201港元，乃按期内待付末期分派696,481,000 港元及5,798,237,327个基金单位计算。有关末期分派在2017年1月1日至2017年5月23 日（即期内记录日期）期间发行基金单位时再作调整。末期分派将於2017年5月26日付 予基金单位持有人。 2015年末期分派期每基金单位末期分派0.1029港元，乃按期内已付末期分派595,313,000 港元及5,785,868,874个於2016年5月25日（即期内记录日期）已发行基金单位计算。 综合财务报告附注 截至2016年12月31日止年度 1. 一般资料 冠君产业信托为一项根据香港法例第571章《证券及期货条例》第104条获认可的香港集 体投资计划，其基金单位已於香港联合交易所有限公司上市（「联交所」）。冠君产业信 托受管理人与�蠓峄�构信托服务（亚洲）有限公司（「受托人」）於2006年4月26日订立的信托契约（经不时修订）（「信托契约」）及香港证券及期货事务监察委员会颁布的房地产投资信托基金守则（「守则」）所规管。 冠君产业信托及其附属公司（统称「本集团」）的主要业务为拥有及投资於赚取收入的香港商用物业，目标为向基金单位持有人提供稳定及持续的分派及达致每基金单位资产净值 的长远增长。管理人及受托人的注册办事处分别为香港湾仔港湾道 23号鹰君中心 30楼 3008室及香港皇后大道中1号。 综合财务报告以港元呈报，与冠君产业信托的功能性货币相同。 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」） 本集团於本年度首次采用下列由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则之修订。 香港会计准则第19号（修订本） 界定福利计划：雇员供款 香港会计准则第1号（修订本） 披露动议 香港会计准则第16号及 澄清可接纳的折旧及摊销方式 香港会计准则第38号（修订本） 香港会计准则第16号及 农业：量产植物 香港会计准则第41号（修订本） 香港会计准则第27号（修订本） 於独立财务报表中应用权益法 香港财务报告准则（修订本） 二零一二年至二零一四年周期的香港财务报告 准则的年度改进 香港财务报告准则第10号及 投资实体合并豁免 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号（修订本） 香港财务报告准则第11号（修订本） 取得共同经营中权益的会计处理 於本年度采纳的香港财务报告准则之修订并没有对本集团本年度及过往年度之财务表现及状况及或於该等综合财务报告之披露有重大影响。 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）（续） 本集团并未提前采用下列已颁布但尚未生效之新订及经修订准则及香港财务报告准则之修订。 香港会计准则第7号（修订本） 披露动议1 香港会计准则第12号（修订本） 确认递延税项资产未变现亏损1 香港财务报告准则第2号（修订本） 以股份为基础的付款交易的分类及计量2 香港财务报告准则第4号（修订本） 采用香港财务报告准则第4号保险合约时一 并应用香港财务报告准则第9号金融工具 2 香港财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或合资企业之间注入或 香港会计准则第28号（修订本） 出售资产4 香港财务报告准则第15号（修订本）澄清香港财务报告准则第15号来自客户 合约的收益2 香港财务报告准则第9号 金融工具2 香港财务报告准则第15号 来自客户合约的收益2 香港财务报告准则第16号 租赁3 1由2017年1月1日起或以後年度期间生效 2由2018年1月1日起或以後年度期间生效 3由2019年1月1日起或以後年度期间生效 4 由待订日起或以後年度期间生效 香港财务报告准则第9号「金融工具」 香港财务报告准则第9号引入了分类及计量金融资产，金融负债，普通对冲会计处理法及金融资产之减值规定作出了新的要求。 香港财务报告准则第9号的主要要求： 於香港财务报告准则第 9号内所有确认的金融资产将於其後按摊销成本或公平值计 量。具体来说，以收取合约现金流量的商业模式为目标及合约现金流量仅为支付本金及未偿还本金利息的债务投资一般在其後会计期末按摊销成本计量。於目的为同时收回合约现金流量及出售金融资产之业务模式中所持有之债务工具及具有可於特定日期产生现金流量（纯粹为支付本金及未偿还本金额之利息而产生）之金融资产合约条款之债务工具，乃按公平值列入其他全面收益之方式计量。所有其他债务投 资及股本投资在其後会计期末按其公平值计量。此外，香港财务报告准则第 9号下实体可以不可撤回地选择於其他全面收益呈列股权投资（并非持作买卖用途）之其後公平值变动，而仅股息收入一般於损益确认。 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）（续） 香港财务报告准则第9号「金融工具」（续） 香港财务报告准则第9号的主要要求：（续） 有关计量指定为按公平值计入损益的金融负债，香港财务报告准则第 9号要求该负 债信贷风险变动应占之金融负债公平值变动金额於其他综合收益呈列，除非在其他综合收益呈列该负债之信贷风险变动影响会导致或扩大损益上之会计错配。金融负 债信贷风险应占之公平值变动其後不会重新分类至损益。根据香港会计准则第 39号，指定为按公平值计入损益之金融负债之公平值变动全部金额於损益内呈列。 与香港会计准则第39号项下已产生信贷亏损模式相反，香港财务报告准则第9号规 定按预期信贷亏损模式计算金融资产之减值。预期信贷亏损模式规定实体於各报告日期将预期信贷亏损及该等预期信贷亏损之变动入账，以反映信贷风险自初始确认以来之变动。换言之，毋须待信贷事件出现方确认信贷亏损。 现时适用於香港会计准则第39号的普通对冲会计新规定保留三类对冲会计。香港财 务报告准则第 9号项下符合对冲会计交易种类获引入较大灵活性，尤其为扩大符合 对冲会计资格的工具种类及非金融工具的风险种类。此外，亦毋须追溯评估对冲效用，及已引入实体风险管理活动的加强披露规定。 基於本集团於2016年12月31日的金融工具及风险管理政策，管理人预期应用新的对冲会计规定不会对本集团目前被指定为对冲及对冲会计造成重大影响。 管理人预期，应用其他新订及经修订准则及修订将不会对本集团之业绩及财务状况造成重大影响。 3. 主要会计政策 循规陈述 综合财务报告乃根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则编制。此外，综合财务报告亦包括信托契约、守则及香港联合交易所有限公司证券上市规则的有关规定。 综合财务报表的编制基准 综合财务报告根据历史成本基准编制，惟投资物业及若干金融工具乃按公平值计量除外。 历史成本一般按交换货物及服务的代价的公平值计算。 公平值为市场参与者於计量日期在有序交易中出售资产所收取的价格或转让负债所支付的价格，不论该价格是否可直接观察到或采用其他估值技巧估计。於估计资产或负债的公平值时，本集团所考虑资产或负债的特色，为资产或负债於计量日期定价时，市场参与者可能考虑的资产或负债的特色。於综合财务报表内计量及/或披露的公平值按此基准厘定。 非金融资产的公平值计量为考虑市场参与者使用该资产时所产生的经济效益为最高及最好的，或出售该资产予其他市场参与者时，使用资产的属性为最高及最好的。 此外，就财务报告而言，根据可观察公平值计量的输入参数及公平值计量的输入参数对其整体的重要性程度，公平值计量分为第一、第二及第三级，於下文有所说明： 第一级输入数据乃企业於计量日可得出之自相同资产或负债於活跃市场中所报的未 调整价格； 第二级输入数据乃根据与资产或负债相关的可观察资料，除第一级所含报价以外， 直接或间接获得；及 第三级输入数据乃自资产或负债的不可观察输入数据。 4. 分类资料 根据向管理人的管理层（「主要营运决策者」）就分配资源及评估表现所呈报的资料，本集团的经营分布较为集中於花园道三号（前名为花旗银行广场），朗豪坊办公大楼及朗豪坊商场三项投资物业的营运业绩。 分类收入及业绩 以下为本集团於审阅年度按三项投资物业分析之收入及业绩。 截至2016年12月31日止年度 花园道 朗豪坊 朗豪坊 三号 办公大楼 商场 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 收入 __1,_2_9_7_,_6_1_8 _3_7_0_,_1_0_0 ___8_8_9_,3_7_6_ _2_,_5_5_7_,_0_9_4 分类溢利-物业收益净额 _1_,_0_3_9_,_6_4_7 _2_9_5_,_1_0_0 ___6_9_1_,7_6_7_ 2,026,514 利息收益 12,094 管理人费用 (243,182) 信托及其他支出 (22,546) 投资物业公平值增加 2,001,856 融资成本 __(_3_4_7_,8_9_7_) 除税及基金单位持有人分派前溢利 3,426,839 利得税 __(_2_4_5_,2_5_7_) 未计及基金单位持有人分派前年内溢利 3,181,582 基金单位持有人分派 _(1_,_3_3_0_,7__94_) 计及基金单位持有人分派後年内溢利 _1_,_8_5_0_,_7_8_8 日常提供予主要营运决策者但不包括在分类溢利内之金额: 投资物业公平值增加 _1_,_6_9_0_,_1_8_0 __7_5_,_0_0_0 ___2_3_6_,6__76_ _2_,_0_0_1_,_8_5_6 4. 分类资料（续） 分类收入及业绩（续） 截至2015年12月31日止年度 花园道 朗豪坊 朗豪坊 三号 办公大楼 商场 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 收入 __1,_0_8_1_,_8_6_6 _3_4_8_,_0_2_4 ___8_5_9_,4_1_4_ _2_,_2_8_9_,_3_0_4 分类溢利-物业收益净额 ___8_2_0_,6_7_5_ _2_8_3_,4_3_4_ ___6_7_9_,5_1_4_ 1,783,623 利息收益 9,948 管理人费用 (214,035) 信托及其他支出 (14,742) 投资物业公平值增加 2,278,528 购回中期票据收益 2,686 融资成本 __(_3_3_2_,7_8_5_) 除税及基金单位持有人分派前溢利 3,513,223 利得税 __(_2_0_8_,2_1_0_) 未计及基金单位持有人分派前年内溢利 3,305,013 基金单位持有人分派 _(1_,_1_4_5_,9__13_) 计及基金单位持有人分派後年内溢利 __2,_1_5_9_,_1_0_0 日常提供予主要营运决策者但不包括在分类溢利内之金额: 投资物业公平值增加 __1,_2_0_0_,_2_7_8 _5_3_3_,_0_0_0 ___5_4_5_,2_5_0_ _2_,_2_7_8_,_5_2_8 其他分类资料 花园道 朗豪坊 朗豪坊 三号 办公大楼 商场 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至2016年12月31日止年度 非流动资产的添置 ____5_2_,8_2_0_ ______-_ ___3_,_8_24_ ____5_6_,6_4_4_ 截至2015年12月31日止年度 非流动资产的添置 ____5_4_,_7_2_2 _____-__ __1_1_,_7_5_0 ____6_6_,_4_7_2 4. 分类资料（续） 其他分类资料（续） 分类资产及负债 为评估表现，主要营运决策者会审视投资物业的公平值。於2016年12月31日，花园道三 号，朗豪坊办公大楼及朗豪坊商场的公平值分别为39,330,000,000港元（2015年：37,587,000,000港元），8,477,000,000港元（2015年：8,402,000,000港元）及19,034,500,000港元（2015年：18,794,000,000港元）。 除以上所述外，并无其他资产或负债包括在计量本集团的分类呈报内。 地区资料 本集团之所有业务均於香港进行。 本集团从外界客户收取之收入及有关其非流动资产的资料均位於香港。 主要租户资料 截至2016年及2015年12月31日止年度，没有租户为集团的总收入贡献超过10%。 5. 租金收益 2016年 2015年 港币千元 港币千元 租金收入 2,223,879 1,995,003 停车场收入 ____4_3_,_46_1_ ____3_8_,9_7_8_ _2__,2_6_7_,_34__0 _2__,0_3_3_,_98__1 6. 租金相关收益 2016年 2015年 港币千元 港币千元 租户利息收入 274 538 推广徵费收入 10,834 9,970 还原代金余额 2,246 868 杂项收入 __1_8_,2__1_5 __1_7_,3__08_ __3_1_,_5_6_9 __2_8_,6_8__4 7. 物业经营开支 2016年 2015年 港币千元 港币千元 楼宇管理开支 298,678 267,482 停车场经营开支 10,185 10,096 政府租金及差饷 64,348 66,721 律师费及厘印费用 5,949 5,221 推广开支 24,614 23,266 物业及租赁管理服务费用 66,683 60,582 物业杂项支出 2,576 2,686 租金佣金 50,984 53,020 维修及保养 ___6_,5__63_ __1_6_,6__07_ _5_3_0_,_58__0 _5_0_5_,6__81_ 8. 管理人费用 根据信托契约，因冠君产业信托截至2016年6月30日止及截至2016年12月31日止各六 个月的物业收入净额超过200,000,000港元，所以管理人有权收取按截至2016年6月30日 止及截至2016年12月31日止各六个月的物业收入净额的12%作为报酬。 2016年 2015年 港币千元 港币千元 管理人费用: 以基金单位形式 121,591 107,017 以现金形式 _1_2_1_,_59_1_ _1_0_7_,_01_8_ _2_4_3_,_1_8_2 _2_1_4_,0__35_ 由冠君产业信托现时拥有之物业所产生各截至2016年6月30日及2016年12月31日止六 个月之管理人费用，管理人基於2012年11月30日作出之选择，当中50%之费用继续以 基金单位形式（根据信托契约厘定之每基金单位发行价而计算）收取，余下的50%则以现 金形式收取。 9. 融资成本 2016年 2015年 港币千元 港币千元 融资成本指： 银行借贷利息支出 216,510 204,798 中期票据利息支出 130,371 126,487 其他借贷成本 ___1_,_01__6 ___1_,_5_00_ _3_4_7_,8_9__7 _3_3_2_,_7_8_5 10. 除税及基金单位持有人分派前溢利 2016年 2015年 港币千元 港币千元 除税及基金单位持有人分派前溢利已扣除/(计入)： 核数师酬金 2,010 2,010 受托人酬金 11,643 11,232 主要估值师费用 355 325 其他专业费用及收费 4,282 1,258 路演及公共关系费用 1,334 94 银行收费 387 284 汇兑差额 _____(8_6_) _____4_3_ 11. 利得税 2016年 2015年 港币千元 港币千元 香港利得税： 本年度税项 －本年度 204,851 168,678 －上年度不足（超额）拨备 ___1_,_7_2_0 __(_3_,1_2_9_) 206,571 165,549 递延税项 －本年度 __3_8_,_6_8_6 __4_2_,_6_61_ _2_4_5_,_2_5_7 _2_0_8_,_21__0 香港利得税乃根据年间之估计应课税溢利的16.5%计算。 12. 每基金单位基本盈利 未计及基金单位持有人分派前之每基金单位基本盈利乃根据未计及基金单位持有人分派前 年内溢利3,181,582,000港元（2015年：3,305,013,000港元）除以年内已发行基金单位之加 权平均数5,791,214,549个（2015年：5,764,046,315个）基金单位计算。相关计算已考虑到 截至 2016年及2015年 12月 31日止各年度支付管理人所提供的服务而待发行的基金单位。 截至2016年及2015年12月31日止年度概无摊薄影响的基金单位，因此，每基金单位摊 薄盈利不作呈报。 13. 可分派收入总额 可分派收入总额为未计及基金单位持有人分派前年内溢利经调整以抵销於有关年度已列入综合收益表之调整（於信托契约内列载）影响。计算年度可分派收入总额的调整载列如下： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 未计及基金单位持有人分派前年内溢利 3,181,582 3,305,013 调整： 管理人费用（以基金单位支付） 121,591 107,017 投资物业公平值增加 (2,001,856) (2,278,528) 非现金融资成本 68,178 35,896 递延税项 ____3_8_,_6_8_6 ____4_2_,_66__1 可分派收入总额 __1,_4_0_8_,_1_8_1 _1_,_2_1_2_,0_5_9_ 14. 贸易及其他应收款项 2016年 2015年 港币千元 港币千元 贸易应收款项 21,035 19,225 递延应收租金款项 210,191 145,236 按金、预付款项及其他应收款项 __8_5_,_16_5_ __9_1_,_28_5_ _3_1_6_,_3_91_ _2_5_5_,7__4_6 应收租客的租金应见发票即付。收款受到密切监察以尽量减低与该等应收款项有关的任何信贷风险。 本集团於报告期末按发票日期的贸易应收款项账龄分析如下： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 0－3个月 __2_1_,0_3_5_ __1_9_,_2_25_ 本集团贸易应收款项结余内包括账面总额为 21,035,000港元（2015年：19,225,000港元） 於报告日已逾期的应收账款，本集团并无就减值亏损提供拨备。本集团并无就该等结余持有任何抵押。 15. 贸易及其他应付款项 2016年 2015年 港币千元 港币千元 贸易应付款项 75,117 85,357 租金预收款项 25,775 25,975 其他应付款项及应付费用 215,977 194,963 应付印花税 ___9_6_3_,_47_5_ ___9_6_3_,_4_75_ __1,_2_8_0_,_34__4 _1__,2_6_9_,7_7__0 印花税已根据现时印花税税率4.25%（2015年：4.25%）及於投资物业（冠君产业信托於 上市时收购的花园道三号物业权益）合法转让的物业买卖协议所述22,670,000,000港元代 价作应付。 本集团於报告期末按发票日期的贸易应付款项账龄分析如下： 2016年 2015年 港币千元 港币千元 0－3个月 __7_5_,1_1_7_ __8_5_,_3_57_ 16. 已发行基金单位 基金单位数目 港币千元 於2015年1月1日 5,744,851,859 23,932,967 年内透过发行新基金单位支付管理人费用（附注(i)） ___2_6_,_8_2_9_,9_0_2_ ______1_0_5_,4_6_0_ 於2015年12月31日 5,771,681,761 24,038,427 年内透过发行新基金单位支付管理人费用（附注(i)） ___2_6_,_5_5_5_,5_6_6_ ______1_1_4_,0_0_2_ 於2016年12月31日 _5_,7__98_,_2_3_7_,_3_2_7 ____2_4_,1_5_2_,_42_9_ 16. 已发行基金单位（续） 附注�s (i) 年内透过发行基金单位支付管理人费用之详情如下�s 根据信托 契约计算的 每基金单位 基金单位 发行日期 支付管理人费用的期间 发行价 合计发行价 发行数目 港元 港币千元 於2016年 2016年3月11日 2015年7月1日至2015年12月31日 3.830 54,337 14,187,113 2016年8月24日 2016年1月1日至2016年6月30日 4.824 __5_9_,6_6_5_ _1_2_,_3_6_8_,4_5_3_ __11_4_,_0_0_2 __2_6_,_55_5_,_5_6_6 於2015年 2015年3月16日 2014年7月1日至2014年12月31日 3.760 52,779 14,037,105 2015年8月25日 2015年1月1日至2015年6月30日 4.118 __5_2_,6_8_1_ _1_2_,_7_9_2_,7_9_7_ _1_0_5_,4_6_0_ _2__6_,8_2_9_,9_0_2_ 17. 每基金单位资产净值 每基金单位之资产净值乃以於 2016年 12月 31日基金单位持有人应占资产净值 50,534,763,000港元（2015年：48,468,147,000港元）除以於2016年12月31日已发行的 5,798,237,327个（2015年：5,771,681,761个）基金单位计算。 18. 流动负债净额 於 2016年 12月 31 日，本集团的流动负债净额（界定为流动资产减流动负债）达 1,323,307,000港元（2015年：3,700,016,000港元）。 19. 资产总额减流动负债 於2016年12月31日，本集团之资产总额减流动负债达65,771,722,000港元（2015年： 61,306,188,000港元）。 20. 资本承担 2016年 2015年 港币千元 港币千元 於综合财务报表内已定约但未拨备有关 投资物业优化工程的资本支出 __1_0_,_0_0_0 __4_9_,_9_2_3