冠君产业信托（股份代号：2778）为根据香港法例第571章 证券及期货条例第104条获认可的香港集体投资计划 冠君产业信托为一项房地产投资信托基金，其信托契约於 2006年4月26日订立，并於2006年5月24日在香港联交所上 市。 本信托最初投资并持有花园道三号 ( 前名为花旗银行广场) 之 91.5%业权。花园道三号是由两幢写字楼大楼、一个零售平 台以及三层地库停车场组成的甲级写字楼综合大厦。本信托 於2013年收购花园道三号余下四层，并统一了整个综合大厦 的业权。 於2008年，本信托收购旺角朗豪坊的商场及办 公大楼（四层除外）。朗豪坊於2004年落成後 旋即成为旺角区的代表性地标。旺角是香港主 要公共交通网络之重要枢纽和深受旅客及本地 人欢迎的购物中心。 2016 年报 香港湾仔港湾道23号 鹰君中心3008室 电话 (852) 2879 1288 传真 (852) 2827 1338 www.ChampionReit.com PDF 文本 於2008年，本信托收购旺角朗豪坊的商场及办 公大楼（四层除外）。朗豪坊於2004年落成後 旋即成为旺角区的代表性地标。旺角是香港主 要公共交通网络之重要枢纽和深受旅客及本地 人欢迎的购物中心。 信托简介 冠君产业信托拥有及投资於提供租金收入的写字楼 及零售物业。信托主要投资位於优越地点的甲级商用 物业。现时拥有的花园道三号（前称为花旗银行广场） 及朗豪坊两幢地标级物业，分别座落於维港两岸，总 楼面面积达293万平方尺，让投资者可直接投资於优 质甲级写字楼及零售物业。 信托目标 冠君产业信托的主要目标是为投资者提供稳定和可 持续的分派，并达致长远资本增值。信托透过积极管 理旗下物业及选择性收购可提高现有收益率的物业， 以争取可观的总回报。 1 回顾 重大事件时间表 2 五年财务摘要 3 主席致基金单位持有人报告书 4 行政总裁回顾 6 物业新景象 10 奖项及成就 14 管理 董事会 16 高级管理层 21 管理理念 23 财务回顾 24 环境及社会回顾 27 物业组合 物业组合概览 34 花园道三号 36 朗豪坊 40 报告 估值报告书 46 受托人报告书 75 企业管治报告书 76 关连人士交易报告书 101 权益披露 109 财务 独立核数师报告书 114 财务报表 118 主要地产代理及承包商 167 表现概览 168 公司资料 目录 重大事件 时间表 2 2月24日 穆�f授予本信托首次Baa1级别的 发行人信贷评级 6月7日 本信托获《财资》颁发 「年度地产投资者�C高度赞扬」奖 8月9日 公布2016年中期业绩 6月28日 花旗银行广场改名为花园道三号 10月6日 支付2016年中期分派 2月27日 公布2016年全年业绩 5月18至23日 基金单位持有人名册暂停办理过户登记 5月23日 基金单位持有人周年大会 5月26日 支付2016年末期分派 2017年 2016年 五年 财务摘要 回顾 / 冠君产业信托 二零一六年年报 3 截至12月31日止年度 2012 2013 2014 2015 2016 盈利（百万港元） $1,886 $1,989 $2,080 $2,063 $2,299 租金收益总额 ($220) ($241) ($280) ($279) ($272) 物业经营净开支 $1,666 $1,748 $1,800 $1,784 $2,027 物业收益净额 $4,160 $2,199 $1,929 $3,305 $3,182 税後溢利 2012 2013 2014 2015 2016 分派（港元） $1,254 $1,271 $1,234 $1,212 $1,408 可分派收入（百万） $1,186 $1,201 $1,171 $1,146 $1,331 分派总额（百万） $0.209 $0.210 $0.204 $0.198 $0.230 每基金单位分派 2012 2013 2014 2015 2016 估值（港元） $58,297 $61,509 $62,438 $64,783 $66,842 物业组合总值（百万） $7.80 $7.94 $8.06 $8.40 $8.72 每基金单位资产净值 2012 2013 2014 2015 2016 财务比率 11.7% 12.1% 13.5% 13.5% 11.8% 净开支比率 94.6% 94.5% 94.8% 94.5% 94.5% 分派比率 20.4% 23.4% 23.1% 22.1% 21.7% 资产负债比率 於12月31日 2012 2013 2014 2015 2016 营运数据 88.7% 84.8% 75.4% 91.2% 95.9% 花园道三号写字楼出租率 $85.12 $84.60 $77.53 $75.39 $78.20 及现收租金（港元�u每平方尺） 99.2% 99.0% 100.0% 100.0% 100.0% 朗豪坊写字楼出租率 $28.36 $32.86 $35.87 $37.50 $39.66 及现收租金（港元�u每平方尺） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 朗豪坊商场出租率 $114.89 $144.26 $165.44 $174.54 $178.74 及现收租金（港元�u每平方尺） 主席 致基金单位持有人报告书 4 於报告期间，本信托业绩表现强 劲，於审计年度内达到预期中的 增长，可分派收入更创出历来新 高。 展望将来，市场将面对多种不 明朗因素。本信托将本着无比 信心，运用所有知识、专长与创 意，迎接经营环境中的挑战，而 我们亦会把握目前市场出现的 任何机会，以助提升基金单位持 有人可享的长远价值。最重要的 是，必会遵守审慎原则。 罗嘉瑞医生 主席 “ “ 回顾 / 冠君产业信托 二零一六年年报 5 於报告期间，本信托业绩表现强劲， 於审计年度内达到预期中的增长，可 分派收入更创出历来新高。 於2016年 度 发 生 多 宗 意 料 不 及 的 事 件，例 如 英 国 脱 欧 公 投 及 美 国 总 统 大 选 的 结 果，为 环 球 经 济 增 添 不 明 朗因素，货币、股市与利率因此波动 频繁。然而在此情况下，本信托的可 分派收入增加16.2%至14.08亿港元。 随 着 花 园 道 三 号 的 出 租 率 改 善，租 金收益上升与成本节约，带动每基金 单位分派取得15.7%的理想增长，达 0.2295港元（ 2015年：0.1983港元）。 2016年 租 金 收 益 总 额 为22.99亿 港 元，较2015年 的20.63亿 港 元 增 加 11.5%。上述可观增长主要得力於花 园 道 三 号 的 较 高 平 均 出 租 率。由 於 先前签订的重大租约开始产生全年 效应，该物业於2016年内的出租率维 持於90%以上的水平，租金收益上升 19.7%。另一方面，朗豪坊商场凭藉 创意市场推广计划，抗衡零售市道倒 退的状况，录得稳定增长。 花园道三号的平均出租率上升，有助 减低本信托的整体经营成本，2016年 物 业 经 营 净 开 支 比 率 因 而 改 善 至 11.8%，2015年 则 为13.5%。租 金 收 益增加与物业经营净开支下降，带动 物业收益净额增加13.6%。2016年物 业 收 益 净 额 为20.27亿 港 元，2015年 则为17.84亿港元。 2016年6月进行再融资後，利息息差 收窄，并排除了未来数年内的再融资 风险，但利率上调的环境将为融资成 本 添 加 压 力。为 缓 和 利 率 上 升 的 影 响，本信托已采取更进取的方法，增 加借贷总额中的定息贷款比例，同时 借助债券市场，透过中期票据计划作 私人配售，以助固定长远融资成本。 此外，本信托亦展开对冲计划，将部 分 浮 息 贷 款 掉 期 为 定 息 借 贷。截 至 2017年2月27日，本 信 托 已 按1.735% 的平均息率订立多项利率掉期合约， 有效固定本信托名下5亿港元银行贷 款的利率。本信托现时定息债务比例 为未偿还债务总和之25%，我们正密 切监察市场状况寻找机会，再提高未 偿还借贷中的定息比重。 於2016年12月31日，本 信 托 旗 下 物 业的估值为668亿港元，对比2015年 12月31日的648亿港元增加了3.2%， 主 要 由 於 租 值 估 算 上 升。每 基 金 单 位资产净值由2015年12月31日的8.40 港 元 增 加3.8%至2016年12月31日 的 8.72港 元。资 产 负 债 比 率 由2015年 12月31日的22.1%轻微下降至2016年 12月31日的21.7%。 2017年世界各地均充满不确定性。纵 观全球，美国的新政权有可能为全球 经济制造贸易争端和问题，而欧洲今 年稍後举行的数个大选，也有可能出 现令市场感到意外的结果。至於邻近 的中国内地，我们应对其不确定的经 济前景及对资本流动的控制方面，亦 必须保持警�蘸蜕笊鳌４送猓�美元强 势可能减慢访港旅客人数与消费的复 苏。上述种种宏观因素，加上利率在 加息周期中重拾升轨，可能对每基金 单位分派构成影响。 展望将来，市场将面对多种不明朗因 素。前景未明的市场将带来挑战。然 而，有危便有机，我们将密切留意情 况，在危机中寻觅良机。本信托将本 着无比信心，运用所有知识、专长与 创意，迎接经营环境中的挑战，而我 们亦会把握目前市场出现的任何机 会，以助提升基金单位持有人可享的 长远价值。最重要的是，必会遵守审 慎原则。 罗嘉瑞 主席 行政总裁 回顾 6 “ “ 王家琦女士 行政总裁及投资总监 本信托於2016年取得可观增长， 可分派收入创出新高，预期来年 租金收益的增长动力将较温和。 除了提高物业组合的租金收益外， 本信托将以监察利率波动为主要 焦点。为於利率上调环境中减低 利息开支风险，我们将继续监察 市场状况，并在来年寻求机会， 再提高未偿还借贷中的定息比重。 回顾 / 冠君产业信托 二零一六年年报 7 花园道三号 2016年中环写字楼空置率全年维持 历史新低，而且市场并无新供应。一 些关注成本的租户选择合并办公室 或迁往非核心地区，而中环写字楼大 部 分 楼 面 由 中 资 金 融 机 构 租 用，包 括新成立公司及扩充规模的原有租 户。於2016年，花园道三号写字楼的 出租率保持90%以上，2016年年底为 95.9%，较2015年12月31日 的91.2% 有所改善。 租 金 收 益 在2016年 一 直 维 持 增 长 动 力，主要由於在2015年出租率取得的 重大改善所产生的全年影响在本年度 2016年 2015年 港币千元 港币千元 变动 花园道三号 租金收益 1,157,217 966,419 +19.7% 物业经营净开支 117,570 145,744 �C19.3% 物业收益净额 1,039,647 820,675 +26.7% 朗豪坊办公楼 租金收益 324,743 306,019 +6.1% 物业经营净开支 29,643 22,585 +31.3% 物业收益净额 295,100 283,434 +4.1% 朗豪坊商场 租金收益 816,949 790,227 +3.4% 物业经营净开支 125,182 110,713 +13.1% 物业收益净额 691,767 679,514 +1.8% 账目确认。2016年花园道三号的租金 收益增加19.7%至11.57亿港元，去年 为9.66亿港元。此可观增长主要来自 出租率改善，以及现收租金的温和上 升。相对於2015年12月31日的每平方 尺现收租金75.39港元（按可出租面积 计算），2016年12月31日的现收租金 改 善 至 每 平 方 尺78.20港 元，跟 现 时 中环写字楼租金水平仍有一段距离。 受惠於平均出租率上升，楼宇管理费 用净额（即楼宇管理开支扣除向租户 收 回 的 金 额）减 少700万 港 元。由 於 租 户 装 修 工 程 减 少，维 修 及 保 养 成 本 亦 下 降1,300万 港 元。此 外，由 於 2014 2015 2016 2014 2015 2016 1,016 1,800 1,784 2,027 280 279 272 1,096 1,142 1,064 966 1,157 租金收益 （百万港元） 物业收益净额 （百万港元） 花园道三号 物业收益净额 朗豪坊 物业经营净开支 行政总裁 回顾 8 旧 租 户 续 租 率 较 高，新 出 租 单 位 因 空 置 率 下 降 而 减 少，出 租 佣 金 因 而 减 省1,000万 港 元。上 述 减 省 导 致 物 业经营净开支减少19.3%，物业经营 净开支比率亦改善至10.2%，去年为 15.1%。2016年的物业收益净额录得 26.7%的 显 着 增 长，由2015年 的8.21 亿港元增至10.40亿港元。 花园道三号的主要资产提升措施已 於2016年完成，物业已焕然一新，并 冠上新名称、新形象与新格调。该等 措施不但有助此具代表性的甲级综合 商厦提升形象与质素，同时亦改善了 工作环境，提供了更多元化的餐饮选 择，以及更优质的公共空间。 朗豪坊办公楼 对於寻求黄金地段优质写字楼的行 业，朗豪坊办公楼依然是首选。2016 年12月31日的出租率维持100.0%。健 康护理及美容等生活时尚行业继续是 商场最大的租户群，租户占比达46%。 除了维持100.0%出租率外，朗豪坊办 公 楼 续 租 租 金 再 取 得 上 调。租 金 收 益总额於2016年增加6.1%至3.25亿港 元，去年为3.06亿港元。现收尺租稳 步增长，由2015年12月31日每平方尺 37.50港 元 升 至2016年12月31日 每 平 方尺39.66港元（按建筑面积计算）。 由 於2016年 租 户 流 转 较 多，出 租 佣 金增加500万港元，物业经营净开支 因而上升700万港元。2016年物业收 益净额为2.95亿港元，相较2015年的 2.83亿港元增长4.1%。 朗豪坊商场 2016年香港零售市场仍须面对重重 挑战，并无明显的复苏迹象。朗豪坊 商场亦不能避免整体环境的冲击，但 零售销售额放缓的程度已趋稳定。由 於商场目标顾客是年轻人与大众化市 场，受经济情况影响较轻，因此商场 表现一直优於大市。我们已采取进取 的资产管理措施，以优化租户组合。 作为潮流先驱，我们为香港引进了数 个「第一」。朗豪坊商场开设了新的 概 念 店，例 如 首 家 韩 式 炸 鸡 连 锁 店 Nene Chicken。这家新店迅即在网上 爆红，大获好评，成绩斐然。 商场2016年的租金收益总额增加3.4% 至8.17亿 港 元，2015年 为7.90亿 港 元。大部分租户对於进驻朗豪坊均非 常重视，可以接受基本租金的温和调 整。基本现收尺租於2016年12月31日 增至每可出租平方尺178.74港元（按 可出租面积计算），2015年12月31日 为每平方尺174.54港元。2016年商场 租户的销售额按年下降4.9%，降幅较 上半年的6.4%收窄，再度优於2016年 香港整体销售下降的8.1%。然而，租 户零售销售额的放缓对分成租金构 成 不 利 影 响。2016年 的 分 成 租 金 降 至8,600万 港 元，2015年 为9,200万 港 元。 商场的改善维修工程增加，令楼宇管 理开支净额上升，带动物业经营净开 支上调13.1%。物业收益净额由2015 年的6.80亿港元增加1.8%至本年度的 6.92亿港元。 展望 本信托於2016年取得可观增长，可分 派收入创出新高，预期来年租金收益 的增长动力将较温和。在物业组合方 面，花园道三号与朗豪坊办公楼将持 续在2017年取得增长，惟朗豪坊商场 预期续租时会面对租金下调压力。现 有物业组合提供的整体租金收益预计 在来年保持稳定。