香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不 负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不就因本公告 全部或任何部分内容所产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何责 任。 TIMESPROPERTYHOLDINGSLIMITED 时代地产控股有限公司 （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：1233） 截至二零一六年十二月三十一日止年度的 全年业绩公告 全年业绩摘要 －年度合同销售为人民币293亿元，同比增幅为50.3%； －年度营业额为人民币16,206.5百万元，同比增幅为18.8%； －年度利润为人民币1,982.4百万元，同比增幅为27.8%； －年度核心净利润（不包括投资物业及可换股债券衍生工具部分的公允价 值变动，并扣除相关递延税项影响後的年度利润）为人民币1,833.3百万 元，同比增幅为24.1%； －本公司拥有人应占利润为人民币1,955.0百万元，同比增幅为37.6%； －年度毛利率及核心净利率分别为26.2%及11.3%； －年度每股基本盈利为人民币113分，同比增幅为37.8%；年度每股摊薄盈 利为人民币107分，同比增幅为44.6%； －於二零一六年十二月三十一日，现金及银行结余为人民币119亿元； －董事会建议截至二零一六年十二月三十一日止年度的末期股息每股人 民币31.51分。 �C1�C 业绩 时代地产控股有限公司（「时代地产」或「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然 宣布本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止 年度的经审核综合全年业绩如下： 综合损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 4 16,206,451 13,638,163 销售成本 (11,956,202) (10,091,717) 毛利 4,250,249 3,546,446 其他收入及收益 4 362,900 130,376 销售及市场推广成本 (657,499) (487,988) 行政开支 (537,144) (342,988) 其他开支 (84,164) (49,105) 融资成本 6 (239,857) (175,131) 应占联营公司及合营企业损益 66,090 (298) 除税前利润 5 3,160,575 2,621,312 所得税开支 7 (1,178,176) (1,070,244) 年度利润 1,982,399 1,551,068 下列各项应占： 本公司拥有人 1,955,020 1,420,590 非控股权益 27,379 130,478 1,982,399 1,551,068 本公司普通权益持有人应占每股盈利 8 基本 人民币113分 人民币82分 摊薄 人民币107分 人民币74分 �C2�C 综合全面收入表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 年度利润 1,982,399 1,551,068 其他全面亏损 於後续期间待重新分类至损益 的其他全面亏损： 换算海外业务的汇兑差额 (355,367) (259,081) 年度其他全面亏损 (355,367) (259,081) 年度全面收入总额 1,627,032 1,291,987 下列各项应占： 本公司拥有人 1,599,653 1,161,509 非控股权益 27,379 130,478 1,627,032 1,291,987 �C3�C 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 1,241,692 1,005,291 预付土地租赁款项 2,215,923 1,545,738 投资物业 1,598,076 1,352,680 商誉 47,230 �C 其他无形资产 5,836 �C 於合营企业的权益 2,331,872 190,708 於联营公司的权益 388,652 49,471 可供出售投资 546,558 82,018 递延税项资产 351,484 276,951 预付款项、按金及其他应收款项 1,707,506 612,531 非流动资产总额 10,434,829 5,115,388 流动资产 预付土地租赁款项 268,523 �C 开发中物业 28,724,551 20,103,866 已竣工持作出售的物业 3,977,431 3,439,256 应收贸易款项 10 2,578,562 1,977,560 预付款项、按金及其他应收款项 9,604,119 5,619,077 应收合营企业的款项 658,593 207,153 应收联营公司的款项 421,647 351,610 预缴税款 539,945 307,145 受限制银行存款 2,958,017 3,907,868 现金及现金等价物 8,922,727 4,841,360 流动资产总额 58,654,115 40,754,895 流动负债 应付贸易款项及票据 11 3,195,843 3,714,873 其他应付款项及应计款项 26,383,573 14,671,276 应付合营企业的款项 92,337 �C 计息银行贷款及其他借款 1,956,074 359,114 应缴税款 1,450,197 1,239,114 流动负债总额 33,078,024 19,984,377 流动资产净额 25,576,091 20,770,518 资产总额减流动负债 36,010,920 25,885,906 �C4�C 综合财务状况表（续） 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 资产总额减流动负债 36,010,920 25,885,906 非流动负债 计息银行贷款及其他借款 18,532,468 15,331,068 可换股债券 312,562 277,931 递延税项负债 974,958 1,018,912 非流动负债总额 19,819,988 16,627,911 净资产 16,190,932 9,257,995 权益 本公司拥有人应占权益 股本 135,778 135,778 储备 8,996,228 6,963,950 9,132,006 7,099,728 非控股权益 7,058,926 2,158,267 权益总额 16,190,932 9,257,995 �C5�C 财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 1.公司及集团资料 本公司於二零零七年十一月十四日根据开曼群岛第22章公司法於开曼群岛注册成立为 一间获豁免有限责任公司，名称为TimesProperty(Holdings)Co.,Limited。根据於二零零八年 一月二十四日通过的一项特别决议案，本公司的名称由TimesProperty(Holdings)Co.,Limited 变更为时代地产控股有限公司，注册办事处地址为CliftonHouse,75FortStreet,P.O.Box1350, GrandCayman,KY1-1108,CaymanIslands。 本公司为一间投资控股公司。於本年度内，本公司的附属公司在中华人民共和国（「中国」） 主要从事物业开发、物业租赁及物业管理。 董事认为，本公司的直接控股公司乃於英属维尔京群岛（「英属维尔京群岛」）注册成立的 丰亚企业有限公司（「丰亚」），以及最终控股公司乃於英属维尔京群岛注册成立的佳名投 资有限公司（「佳名投资」）。佳名投资由本公司及本集团创办人岑钊雄先生（「岑先生」）全 资拥有。 本公司股份於二零一三年十二月十一日在香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市。 2.1编制基准 本集团的综合财务报表乃根据国际会计准则委员会颁布的国际财务报告准则（「国际财 务报告准则」）（包括所有国际财务报告准则、国际会计准则（「国际会计准则」）及诠释）以及 香港公司条例的披露规定编制。本集团的综合财务报表乃根据历史成本惯例编制，以公 允价值计量的投资物业、可换股债券嵌入式金融衍生工具部分及若干计入其他应付款项 及应计款项的其他应付款项除外。综合财务报表以人民币（「人民币」）呈列，除另有所指 外，所有数值均四舍五入至最接近的千元。 综合基准 综合财务报表包括本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日 止年度的财务报表。 附属公司指本公司对其直接或间接有控制权的实体（包括结构性实体）。当本集团能透过 其参与承担或享有投资对象可变回报的风险或权利，并能够向投资对象使用其权力影响 回报金额（即现有权利可使本集团能於现时指挥投资对象的相关活动），即代表达致控制 权。 当本公司直接或间接拥有投资对象少於多数的投票权或类似权利时，本集团评估其对投 资对象是否拥有权力时考虑到所有相关事实及情况，包括： (a)与投资对象的其他投票权持有人订立的合约安排； (b)其他合约安排所产生的权利；及 (c)本集团的投票权及潜在投票权。 �C6�C 附属公司的财务报表乃於与本公司相同的报告期间按相同的会计政策编制。附属公司之 业绩由本集团取得控制权当日起计综合入账，并继续综合入账直至有关控制权终止之日 为止。 损益及其他全面收入的各部分乃本集团母公司拥有人及非控股权益应占，即使导致非控 股权益产生亏绌结余。有关本集团成员公司间交易的所有集团内公司间资产及负债、权 益、收入、开支及现金流量均於综合入账时全数抵销。 倘有事实及情况显示上文所述三项控制因素中有一项或多项出现变化，本集团将重新评 估其是否对投资对象拥有控制权。一间附属公司之所有权权益发生变动（并未失去控制 权），则按权益交易入账。 倘本集团失去对一间附属公司之控制权，则撤销确认(i)该附属公司之资产（包括商誉）及 负债，(ii)任何非控股权益之账面金额及(iii)於权益内记录之累计换算差额；及确认(i)已 收代价之公允价值，(ii)所保留任何投资之公允价值及(iii)损益账中任何因此产生之盈余 或亏绌。先前於其他全面收入内确认之本集团应占部分乃按照与本集团直接出售有关资 产或负债而须遵守的相同基准，重新分类至损益或留存利润（如适用）。 2.2会计政策的变动及披露 本集团首次於本年度财务报表内采纳下列新订及经修订国际财务报告准则。 国际财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账的例外情况 国际财务报告准则第12号及 国际会计准则第28号修订本 国际财务报告准则第11号修订本 收购合营业务权益的会计处理 国际财务报告准则第14号 监管递延账户 国际会计准则第1号修订本 披露举措 国际会计准则第16号及国际会计准则 澄清折旧及摊销的可接受方法 第38号修订本 国际会计准则第16号及国际会计准则 农业：生产性植物 第41号修订本 国际会计准则第27号修订本 独立财务报表的权益法 二零一二年至二零一四年周期的年度改进 若干国际财务报告准则修订本 采纳上述新订及经修订准则并无对该等财务报表产生重大财务影响。 2.3已颁布但尚未生效的国际财务报告准则 本集团并未於该等财务报表中采纳以下已颁布但尚未生效的新订及经修订国际财务报 告准则。 以股份为基础付款的交易之分类及计量 国际财务报告准则第2号修订本 2 国际财务报告准则第4号修订本 应用国际财务报告准则第9号金融工具与 国际财务报告准则第4号保险合约 2 金融工具 国际财务报告准则第9号 2 国际财务报告准则第10号及国际会计准则 投资者与其联营公司或合营企业间的资产 销售或贡献 第28号修订本 4 客户合约收益 国际财务报告准则第15号 2 �C7�C 国际财务报告准则第15号修订本 澄清国际财务报告准则第15号客户合约 收益2 国际财务报告准则第16号 租赁3 国际会计准则第7号修订本 披露举措1 国际会计准则第12号修订本 就未变现亏损确认递延税项资产1 国际会计准则第40号修订本 转让投资物业2 国际财务报告诠释委员会诠释第22号 外币交易及预付代价2 二零一四年至二零一六年周期的年度改进 披露於其他实体的权益1 所载国际财务报告准则第12号修订本 二零一四年至二零一六年周期的年度改进 首次采纳国际财务报告准则2 所载国际财务报告准则第1号修订本 二零一四年至二零一六年周期的年度改进 於联营公司及合资企业的投资2 所载国际财务报告准则第28号修订本 1 於二零一七年一月一日或之後开始的年度期间生效 2 於二零一八年一月一日或之後开始的年度期间生效 3 於二零一九年一月一日或之後开始的年度期间生效 4 尚未厘定强制生效日期但可供采纳 本集团现正评估首次应用该等新订及经修订的国际财务报告准则产生的影响。至今， 除国际财务报告准则第15号客户合约收益及国际财务报告准则第16号租赁外，本集团认 为，该等新订及经修订的国际财务报告准则可能导致会计政策变动，但并不可能严重影 响本集团的经营业绩及财务状况。 3.运营分部资料 就管理而言，本集团由以下呈报运营分部组成： (a)物业开发： 物业开发及销售 (b)物业租赁： 物业租赁（包括租赁自用物业及转租租赁物业） (c)物业管理： 提供物业管理服务 本集团於年内建设的物业开发项目均位於中国。 为确定资源分配及绩效评估，管理层会分别监督本集团的运营分部的业绩。分部绩效将 根据呈报分部损益予以评估，此乃除税前经调整损益的一种计量方式。除税前经调整损 益始终根据本集团的除税前利润予以计量，不包括利息收入、融资成本、应占联营公司 及合营企业损益，总部及企业收入及开支亦排除在该计量之外。 本集团自外部客户所得收入完全来自於其在中国内地的业务。除了本集团金额为12,000,000 美元（相当於约人民币80,444,000元）（二零一五年：10,000,000美元（相当於约人民币62,018,000 元））的若干可供出售投资及本公司金额为人民币5,566,000元（二零一五年：人民币4,972,000 元）的物业、厂房及设备外，本集团的非流动资产位於中国内地。 �C8�C 分部资产不包括於合营企业的权益、於联营公司的权益、可供出售投资、递延税项资产、 应收合营企业的款项、应收联营公司的款项、预缴税款、受限制银行存款、现金及现金等 价物，以及其他未分配的总部及企业资产，因该等资产乃基於集团予以管理。 分部负债不包括应收合营企业的款项、计息银行贷款及其他借款、应缴税款、可换股债 券、递延税项负债，以及其他未分配的总部及企业负债，因该等负债乃基於集团予以管 理。 年内，概无来自单一外部客户交易的收入占本集团总收入10%或以上。 二零一六年的分部收入、分部业绩及其他分部资料以及於二零一六年十二月三十一日的 分部资产及负债呈列如下： 截至二零一六年 十二月三十一日止年度 物业开发 物业租赁 物业管理 总计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 分部收入 外部客户销售 15,620,001 298,218 288,232 16,206,451 分部业绩 3,184,232 154,966 43,180 3,382,378 对账： 利息收入 46,835 可换股债券衍生工具部分的 公允价值变动 (4,388) 未分配的企业支出 (90,483) 融资成本 (239,857) 应占联营公司及合营企业损益 66,090 除税前利润 3,160,575 分部资产 49,134,196 2,736,381 92,901 51,963,478 对账： 未分配的资产 17,125,466 资产总额 69,088,944 分部负债 28,498,196 277,279 246,242 29,021,717 对账： 未分配的负债 23,876,295 负债总额 52,898,012 其他分部资料 折旧 (35,965) (50,845) (3,203) (90,013) 投资物业的公允价值收益 �C 15,070 �C 15,070 �C9�C 二零一五年的分部收入、分部业绩及其他分部资料以及於二零一五年十二月三十一日的 分部资产及负债呈列如下： 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 物业开发 物业租赁 物业管理 总计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 分部收入 外部客户销售 13,225,336 244,625 168,202 13,638,163 分部业绩 2,640,665 73,376 12,990 2,727,031 对账： 利息收入 19,783 可换股债券衍生工具部分的 公允价值变动 63,033 未分配的企业支出 (13,106) 融资成本 (175,131) 应占联营公司及合营企业损益 (298) 除税前利润 2,621,312 分部资产 33,314,330 2,306,931 29,384 35,650,645 对账： 未分配的资产 10,219,638 资产总额 45,870,283 分部负债 17,599,376 273,589 158,885 18,031,850 对账： 未分配的负债 18,580,438 负债总额 36,612,288 其他分部资料 折旧 (25,359) (49,895) (3,642) (78,896) 投资物业的公允价值收益 �C 14,250 �C 14,250 �C10�C 4.收入、其他收入及收益 收入（亦为本集团的营业额）指年内销售物业所得款项、已收及应收的租赁收入以及物业 管理费收入。 本集团收入、其他收入及收益的分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 收入 物业销售 15,620,001 13,225,336 来自下列各项的租赁收入总额： 租赁自有物业 59,386 42,533 转租租赁物业 238,832 202,092 物业管理费收入 288,232 168,202 16,206,451 13,638,163 其他收入 银行利息收入 46,835 19,783 其他 46,603 14,302 93,438 34,085 收益净额 持作出售的物业转为投资物业的收益 189,522 �C 投资物业的公允价值收益 15,070 14,250 可换股债券衍生工具部分的公允价值收益 �C 63,033 出售附属公司的收益 �C 12 外汇净收益 64,870 18,996 269,462 96,291 362,900 130,376 �C11�C 5.除税前利润 本集团的除税前利润已扣除�u（计入）下列各项： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 已出售物业成本 11,589,682 9,819,085 赚取租金的投资物业之直接经营开支（包括维修及保养） 4,711 3,459 转租业务之直接经营开支（包括租金及租赁物业装修折旧） 128,427 124,776 提供物业管理服务之成本 233,382 144,397 折旧 90,013 78,896 无形资产摊销 3,603 �C 持作出售的物业转为投资物资的收益 (189,522) �C 投资物业公允价值的变动 (15,070) (14,250) 核数师薪酬 6,385 6,178 员工福利开支（不包括董事薪酬）： 薪金 472,279 336,193 退休金计划供款 18,966 13,538 减：开发中物业之资本化金额 (208,335) (177,369) 282,910 172,362 办公室物业及转租业务的租赁物业之运营租赁最低租赁款项 96,484 86,142 出售物业、厂房及设备项目的亏损 863 1,054 出售一间联营公司的亏损 10,242 �C 外汇净收益 (64,870) (18,996) 投资物业租金收入减直接经营开支人民币4,711,000元 （二零一五年：人民币3,459,000元） (54,675) (39,074) 可换股债券衍生工具部分的公允价值变动* 4,388 (63,033) * 本年度的可换股债券衍生工具部分的公允价值变动计入综合损益表中的「其他开 支」。 6.融资成本 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 利息开支 1,665,267 1,265,819 减：资本化利息 (1,425,410) (1,090,688) 239,857 175,131 �C12�C 7.所得税开支 本集团须按实体基准就产生或源於本集团成员公司所属及经营所在司法管辖区之利润 缴纳所得税。根据开曼群岛及英属维尔京群岛规则与规例，本集团实体（於开曼群岛及英 属维尔京群岛注册成立）无需缴纳任何所得税。由於本集团於本年度并无在香港产生任 何应税收入，因此本集团毋须於香港缴纳所得税。 中国企业所得税 根据与中国企业所得税（「企业所得税」）相关的现行法规、诠释及惯例，有关於中国内地 经营业务的中国企业所得税已按各年度所估计的应课税利润以适用税率计算。 除广州市瑞贤园林绿化有限公司，年内本集团在中国内地运营的其他附属公司均适用於 25%的中国企业所得税税率。广州市瑞贤园林绿化有限公司的企业所得税按核定基准徵 收，即按收入的2.75%徵税。 中国土地增值税 根据一九九四年一月一日生效的《中华人民共和国土地增值税（「土地增值税」）暂行条例》 及一九九五年一月二十七日生效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的要 求，在中国出售或转让国有土地使用权及楼宇所得的一切收入（即销售物业之所得款项 减可扣除开支，包括借贷成本及物业开发支出）均须按介乎土地增值30%至60%的累进税 率缴纳土地增值税，倘普通标准住宅的增值不超过全部可扣税项目总和20%，则物业销 售可获豁免徵税。 年内，本集团根据相关中国税务法律法规所载规定估计土地增值税并作出拨备。实际土 地增值税负债於物业开发项目竣工後由税务机关厘定，而税务机关厘定的土地增值税或 与计算土地增值税拨备所依据的基准有所出入。 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 即期： 中国企业所得税 811,089 719,564 土地增值税 487,933 480,919 递延 (120,846) (130,239) 年度税项支出总额 1,178,176 1,070,244 �C13�C 使用法定税率计算的除税前利润的适用税项开支与按实际税率计算的税项开支之对账 及适用税率（即法定税率）与实际税率之对账如下： 二零一六年 二零一五年 人民币千元 %人民币千元 % 除税前利润 3,160,575 2,621,312 按中国法定税率计算的税项 790,144 25.0 655,328 25.0 若干公司不同所得税制度的影响 31 �C 71 �C 无需缴税的收入 (17,362) (0.5) (15,788) (0.6) 不可扣税的支出 58,516 1.8 42,845 1.6 土地增值税拨备 377,103 11.9 461,888 17.6 土地增值税的税务影响 (94,276) (3.0) (115,472) (4.4) 未确认的税项亏损 65,460 2.1 41,744 1.6 自过往期间起动用的税项亏损 (10,933) (0.3) (2,645) (0.1) 应占联营公司及合营企业损益 (16,523) (0.5) 75 �C 中国附属公司未分配利润的 预扣税 26,016 0.8 2,198 0.1 按本集团的实际税率计算之 税项支出 1,178,176 37.3 1,070,244 40.8 8.本公司普通权益持有人应占每股盈利 每股基本盈利乃根据本公司普通权益持有人应占年度利润及年内已发行普通股的加权 平均数1,722,960,000股（二零一五年：1,722,960,000股）计算。 二零一六年二零一五年 本公司普通权益持有人应占利润（人民币千元） 1,955,020 1,420,590 已发行普通股的加权平均数（以千计） 1,722,960 1,722,960 每股基本盈利（每股人民币分） 113 82 �C14�C 每股摊薄盈利金额乃通过调整本公司普通权益持有人应占年度利润以及假设所有潜在 摊薄普通股转换为普通股而对发行在外普通股加权平均数计算。本公司可能产生摊薄影 响的普通股产生自可换股债券。计算每股摊薄盈利时，已假设可换股债券被转换为普通 股并对纯利作出调整，以对销自综合损益表扣除的利息开支与扣减税务影响後可换股债 券衍生工具部分的公允价值变动（如适用）。 二零一六年二零一五年 本公司普通权益持有人应占利润（人民币千元） 1,955,020 1,420,590 於年内综合损益表扣除的利息开支（人民币千元） �C �C 可换股债券衍生工具部分的公允价值变动（人民币千元） 4,388 (63,033) 用於厘定每股摊薄盈利的利润（人民币千元） 1,959,408 1,357,557 已发行普通股的加权平均数（以千计） 1,722,960 1,722,960 假设可换股债券进行换股（以千计） 110,857 110,857 用於计算每股摊薄盈利的普通股的加权平均数（以千计） 1,833,817 1,833,817 每股摊薄盈利（每股人民币分） 107 74 9.股息 二零一五年的建议末期股息每股人民币15.63分（合共人民币269,374,000元）已由本公司股 东於二零一六年五月二十七日举行的股东周年大会上批准，并於二零一六年六月派发。 董事会建议派发截至二零一六年十二月三十一日止年度的末期股息每股人民币31.51分， 合共人民币542,841,757元（二零一五年：人民币15.63分）。 本年度的建议末期股息须待本公司股东於应届股东周年大会上批准，方可作实。 �C15�C 10.应收贸易款项 本集团的应收贸易款项主要来自销售物业。已销售物业的代价由购房者按相关买卖协议 条款支付。应收贸易款项不计息。应收贸易款项因短期内到期而账面金额接近其公允价 值。 报告期末的应收贸易款项账龄分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 三个月内 1,550,171 1,047,645 四至六个月 190,162 240,718 七至十二个月 382,971 468,548 超过一年 455,258 220,649 2,578,562 1,977,560 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日的应收贸易款项余额并未过期，亦未减值， 且与多名来自不同层面的客户有关，而该等客户最近并无违约记录。 11.应付贸易款项及票据 基於发票日期於报告期末应付贸易款项及票据的账龄分析如下： 二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元 一年内 2,351,123 3,147,891 一年後 844,720 566,982 3,195,843 3,714,873 应付贸易款项及票据乃无抵押、免息，且於正常营业周期内或於要求时偿还。 於报告期末，应付贸易款项及票据的公允价值接近於其相应的账面金额，因为应付贸易 款项及票据期限相对较短。 �C16�C 主席报告 各位股东： 本人谨代表董事会，欣然提呈本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度 （「报告期内」）的全年业绩。 一、业绩 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团实现营业额人民币16,206.5 百万元，年度利润为人民币1,982.4百万元，本公司拥有人应占利润达人民 币1,955.0百万元，每股基本盈利为人民币113分，年度每股摊薄盈利为人 民币107分，较去年上升44.6%，董事会建议派发末期股息每股人民币31.51 分。於二零一六年，本集团共实现合同销售人民币293.3亿元，较上年增长 50.3%。 二、二零一六年回顾 二零一六年，房地产行业市场成交量及价格皆创历史新高。根据国家统计 局数据，全国已售商品房面积15.73亿平方米，同比增加22.5%；商品房交易 量达人民币11.76万亿元，同比增长34.8%。行业全年走势整体呈现前热後 稳的态势。上半年市场量价齐升，下半年热点城市集中出台了调控政策， 市场逐渐回归理性。 报告期内，本集团布局的城市房地产市场成交活跃，取得较快增长。其中， 广州、佛山、珠海、惠州、清远、长沙的商品住宅销售金额增速显着高於全 国水平，分别高达44.0%、52.2%、89.5%、76.3%、59.5%、51.0%。 本集团积极把握市场节奏并采取积极销售的策略，推动业绩稳步增长。截 至二零一六年十二月三十一日，本集团实现合同销售金额达人民币293.3 亿元，同比增加50.3%。 本集团区域布局取得新的进展，新进入了深圳、东莞、惠州，使得我们在 珠三角区域的布局更加完整。 在土地储备方面，本集团从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与政府公 开拍卖，城市更新项目、一级开发、合作以及公司收购，共购入14个新项 目，总规划建筑面积为344万平方米。 同时，本集团借助多年在城市更新领域的扎实基础，发布「时代未来小镇」 战略，更全面地参与到城镇化进程中。「未来小镇」战略的推出，受到了各 地方政府的热烈欢迎。截至目前为止，本集团已和广州、佛山、中山、东莞 等地方政府签订了若干合作开发小镇的框架性协议。 �C17�C 此外，本集团采取稳健的财务策略，不断改善债务结构状况，降低财务成 本。本集团的净负债比率由二零一五年十二月三十一日的77.3%下降至二 零一六年十二月三十一日的54.7%。 三、展望二零一七年 展望二零一七年，我们预期中国经济仍将稳步增长。行业政策面将稳中趋 紧，中央层面「抑制泡沫、防范风险」成为主基调，地方政府将根据库存、 房价及地价的增长情况因城施策。货币政策中性略紧，房地产资金��杆有 所收紧。全年市场氛围将逐步回归平稳，一二线城市供不应求的局面将有 所缓解，价格快速上涨的压力将逐步减弱，行业集中度将进一步提升。本 集团认为，市场回归理性，有利於行业及企业长期健康发展。房地产行业 自身具备庞大的规模，加上国家新型城镇化发展，使其仍将继续作为支撑 国民经济健康稳定发展的支柱行业。 本集团将继续深耕已进入区域，积极参与城市更新改造，大力提升所在区 域的市场份额。我们将积极参与特色小镇建设，助力国家产业转型升级， 并分享转型升级所带来的红利。同时我们会灵活应对市场变化，坚持积极 销售，并持续关注市场风险，加强现金流管理。 另外，本集团将在加强主营业务的基础上，积极发展社区服务、商业、创 意办公园区等业务，实现规模及利润的均衡增长，为我们的股东、员工、 业主创造价值。 四、致谢 本人藉此代表董事会感谢过去一年，各位时代地产业主、全体员工、业务 夥伴及投资者，对我们的支持和信任。 未来，我们将继续坚守「让更多人实现向往的生活」的使命，继续坚持「品 质让顾客惊喜，服务让顾客感动」的经营理念，为各位股东创造更大的价 值，为各位业主提供更好的产品与服务。 董事会主席、执行董事及行政总裁 岑钊雄 二零一七年二月二十七日 �C18�C 业务回顾 概览 二零一六年，本集团业务录得收入为人民币16,206.5百万元，较二零一五年增长 18.8%。二零一六年的利润为人民币1,982.4百万元，较二零一五年增长27.8%。二 零一六年的核心净利润（不包括投资物业及可换股债券衍生工具部分的公允价 值变动，并扣除相关递延税项的影响）增加至人民币1,833.3百万元，较二零一五 年增加24.1%。本公司拥有人应占利润达人民币1,955.0百万元，较二零一五年增 加37.6%。二零一六年每股基本盈利以及每股摊薄盈利分别为人民币113分（二 零一五年：人民币82分）以及人民币107分（二零一五年：人民币74分）。 物业发展 本集团集中於珠三角地区的主要核心城市。於二零一六年十二月三十一日，本 集团共拥有54个处於不同阶段的主要项目，其中53个分布在广州、深圳、佛山、 东莞、惠州、珠海、中山及清远等广东省主要城市及1个位於湖南省长沙市。二 零一六年，凭藉出色的营运能力及处於黄金地段的高质素项目，本集团再次於 年内达成预期合同销售额。二零一六年，本集团的合同销售 (1) 约为人民币293.3 亿元，总建筑面积约为2,473,000平方米。本集团注重项目配套设施，为求丰富客 户的艺术体验，并满足中上阶层家庭的需求。 备注1：合同销售乃根据买卖协议及购买确认协议归纳所得。 下表按地区说明本集团於二零一六年达成的合同销售： 可供出售 合同 合同 区域 项目数目 销售面积 销售金额 占比 （人民币 （平方米） 百万元） （%） 广州 11 531,000 8,150 27.8 佛山 10 799,000 10,546 35.9 珠海 6 527,000 6,736 23.0 中山 3 34,000 286 1.0 清远 2 266,000 1,670 5.7 长沙 1 316,000 1,940 6.6 总计 33 2,473,000 29,328 100.0 预计二零一七年的合同销售目标约为人民币325亿元。 �C19�C 物业租赁及转租 於二零一六年十二月三十一日，本集团拥有时代地产中心建筑面积约29,961平 方米和244个车位作出租用途，而广州市时代商业管理有限公司（「广州至德」， 原名广州市至德商业管理有限公司）及其附属公司用作转租的建筑面积约为 278,438平方米。二零一六年，租赁收入为人民币298.2百万元，占本集团总收入 的1.8%。 物业管理服务 物业管理费收入指就已交付物业提供物业管理服务产生的收入。二零一六年， 本集团为72个项目阶段提供了物业管理服务。本集团的物业管理服务收入由 二零一五年的人民币168.2百万元增加至二零一六年的人民币288.2百万元，该 增加主要因本集团於二零一六年交付物业而得以为更多项目阶段提供物业管 理服务所致。 土地储备 於二零一六年十二月三十一日，本集团总土地储备约为13.1百万平方米，本集 团认为足够应付其未来三至五年的发展所需。下表载列本集团於所进驻主要 城市的土地储备的资料： 区域 土地储备合计 （平方米） （%） 广州 2,223,575 17.0 佛山 2,417,543 18.5 珠海 1,554,410 12.0 中山 547,368 4.2 清远 3,565,430 27.3 长沙 1,623,830 12.4 东莞 500,185 3.8 惠州 632,118 4.8 合计 13,064,459 100.0 �C20�C 下表载列本集团截至二零一六年十二月三十一日土地储备按计划用途划分的 建筑面积明细： 计划用途 土地储备合计 （平方米） （%） 住宅 9,718,310 74.4 商业 669,461 5.1 其他（附注） 2,676,688 20.5 合计 13,064,459 100 附注：主要包括停车场及配套设施。 物业开发项目组合 下表乃截至二零一六年十二月三十一日的物业开发项目组合的概要资料(1)。 已竣工 开发中�u未来开发 实际�u 供出售其他建筑 其他建筑 项目 项目类型 预计竣工日期 地盘面积建筑面积 (2)(4) 面积(3)建筑面积(4) 面积(3) 所有权权益 (5) （平方米）（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%） 广州 时代外滩 住宅及商业 二零一三年至 92,123 8,126 49,039 �C �C 99 二零一六年 时代南湾 住宅及商业 二零一一年至 354,156 24,451 61,693 �C �C 100 二零一五年 时代花生II 住宅及商业 二零一四年 32,891 �C 19,308 �C �C 100 时代倾城（广州） 住宅及商业 二零一四年至 60,238 �C 36,218 �C �C 100 二零一五年 工业 广州天合项目 (6) 待定 �C �C �C �C �C 51 （皮革厂项目） 工业 广州天斯项目 (7) 待定 �C �C �C �C �C 42 （轻出石榴岗项目） 广州五羊油漆厂项目 公寓及商业 二零一五年 17,480 634 1,836 �C �C 50 �C21�C 已竣工 开发中�u未来开发 实际�u 供出售其他建筑 其他建筑 项目 项目类型 预计竣工日期 地盘面积建筑面积 (2)(4) 面积(3) 面积(3) 所有权权益 建筑面积(4) (5) （平方米）（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%） 时代云图（广州） 住宅及商业 二零一六年 45,593 �C �C �C 48,777 100 时代廊桥（增城） 住宅及商业 二零一七年 93,756 �C �C 211,519 101,908 100 萝岗开源大道项目 住宅及商业 二零一七年 70,648 �C �C 200,213 76,798 51 南沙时代长岛项目 住宅及商业 二零一六年至 71,310 �C �C 143,323 76,876 60 二零一八年 广州花都镜湖大道项目 住宅及商业 二零一八年 29,959 �C �C 85,661 24,151 100 （时代云港） 广州番禺市桥项目 住宅及商业 二零一八年 45,537 �C �C 160,825 57,285 60 （时代柏林） 增江项目（增城） 住宅及商业 二零一八年 64,374 �C �C 158,310 79,372 60 黄埔化工 商业 二零一九年 18,279 �C �C 82,256 �C 49 中新知识城 B2-2地块 住宅 二零一八年至 61,145 �C �C 141,030 51,432 45 二零一九年 中新知识城 B2-1地块 住宅 二零一八年至 103,890 3,066 �C 232,304 87,164 45 二零一九年 佛山 佛山倾城（顺德） 住宅及商业 二零一六年至 125,782 �C 24,263 158,558 55,625 100 二零一七年 时代城（一至六期） 住宅及商业 二零一零年至 505,776 �C 112,322 76,177 65,185 100 二零一七年 �C22�C 已竣工 开发中�u未来开发 实际�u 供出售其他建筑 其他建筑 项目 项目类型 预计竣工日期 地盘面积建筑面积 (2)(4) 面积(3) 面积(3) 所有权权益 建筑面积(4) (5) （平方米）（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%） 佛山不锈钢厂项目 住宅及商业 二零一六年 12,860 �C 8,644 �C �C 100 时代云图（佛山） 住宅及商业 二零一五年至 58,149 �C 33,186 �C �C 100 二零一六年 时代倾城（佛山）四期 住宅及商业 二零一五年 34,308 �C 355 �C �C 100 佛山灯湖项目 住宅及商业 二零一七年 20,464 �C �C 61,635 25,167 100 时代年华（佛山） 住宅及商业 二零一六年 17,148 �C 1,923 �C 9,007 100 时代水岸（泌冲项目） 住宅及商业 二零一七年 64,697 �C �C 253,779 74,934 51 时代香海彼岸（佛山） 住宅及商业 二零一七年 51,457 �C �C 183,041 48,055 60 （绿景东路以北项目） 时代名着（海三路项目）住宅及商业 二零一八年 35,383 �C �C 92,987 28,185 55 时代水岸2期（泌冲项目2）住宅及商业 二零一九年 111,658 �C �C 447,966 108,802 75 三水百盈达项目 住宅及商业 二零一八年至 105,553 �C �C 333,211 79,917 100 二零一九年 里水新项目 住宅及商业 二零一九年 40,794 �C �C 134,619 �C 100 �C23�C 已竣工 开发中�u未来开发 实际�u 供出售其他建筑 其他建筑 项目 项目类型 预计竣工日期 地盘面积建筑面积 (2)(4) 面积(3) 面积(3) 所有权权益 建筑面积(4) (5) （平方米）（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%） 珠海 珠海景润项目 住宅及商业 二零一三年至 51,003 �C 4,693 �C �C 100 二零一四年 时代港（珠海） 住宅及商业 二零一五年 81,393 �C 9,859 �C �C 100 时代倾城（珠海）一期 住宅及商业 二零一五年 52,950 �C 5,354 �C �C 100 时代倾城（珠海） 住宅及商业 二零一六年至 198,204 �C 62,935 107,641 24,797 100 二、三、四期 二零一七年 香海彼岸（珠海） 住宅及商业 二零一六年至 119,169 �C 20,472 200,906 32,998 100 二零一七年 保利香槟花园合作项目 住宅及商业 二零一八年 77,206 �C �C 193,016 54,913 49 （金湾航空城项目） 珠海百胜 工业 (8) 待定 100,331 �C �C �C �C 100 珠海田家炳中学西侧 住宅及商业 二零一八年至 85,363 �C �C 217,951 49,318 63 二零一九年 珠海青湾湖滨项目 住宅及商业 二零一八年 53,963 �C �C 115,180 27,676 60 （珠海金湾新项目） 珠海虹桥项目 住宅及商业 二零一八年 17,791 �C �C 38,888 14,660 100 （时代倾城（珠海）5 期） 珠海十字门项目 住宅及商业 二零一九年 60,138 �C �C 260,224 72,929 25 珠海斗门区白蕉镇 住宅及商业 二零一九年 20,000 �C �C 40,000 �C 100 禾益中路以西 �C24�C 已竣工 开发中�u未来开发 实际�u 供出售其他建筑 其他建筑 项目 项目类型 预计竣工日期 地盘面积建筑面积 (2)(4) 面积(3) 面积(3) 所有权权益 建筑面积(4) (5) （平方米）（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%） 中山 时代倾城（中山） 住宅及商业 二零一三年至 101,821 �C 48,172 �C �C 100 二零一五年 时代云图（中山） 住宅及商业 二零一五年至 46,667 �C 567 �C �C 100 二零一六 中山金沙项目 (9) 住宅及商业 二零一九年 125,065 �C �C 355,392 143,237 69 清远 时代倾城（清远） 住宅及商业 二零一四年至 301,368 �C 69,986 654,508 160,210 100 二零一九年 时代花城（清远）一期 住宅及商业 二零一六年 70,650 �C 44,418 �C �C 100 时代花城（清远）二期 住宅及商业 二零一九年 84,440 �C �C 236,431 �C 100 佛冈石联项目 住宅及商业 待定 551,087 �C �C 1,090,746 43,896 100 佛冈黄花湖项目 住宅及商业 待定 477,020 �C �C 943,010 �C 100 嘉达飞来湖 住宅及商业 二零一九年 91,127 �C �C 322,225 �C 100 长沙 时代倾城（长沙） 住宅及商业 二零一三年至 495,917 60 49,579 1,368,670 205,521 100 二零二一年 �C25�C 已竣工 开发中�u未来开发 实际�u 供出售其他建筑 其他建筑 项目 项目类型 预计竣工日期 地盘面积建筑面积 (2)(4) 面积(3) 面积(3) 所有权权益 建筑面积(4) (5) （平方米）（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%） 东莞 东莞横沥项目 住宅及商业 二零一八年 55,792 �C �C 160,966 24,988 52 东莞石排项目 住宅及商业 二零一八年 79,190 �C �C 147,649 37,561 55 东莞茶山项目 住宅及商业 二零一八年 42,519 �C �C 108,499 20,522 100 惠州 古塘坳德赛地块 住宅及商业 二零一八年至 284,414 �C �C 632,118 �C 49 二零二二年 6,069,996 36,337 664,822 10,351,434 2,011,866 附注： (1)上表包括：(i)本集团已获取相关土地使用证，但尚未获取必要建设许可证的物业，或(ii) 本集团已与相关政府机关订立土地出让合同，但尚未获取土地使用证的物业。总建筑面 积及可销售建筑面积之数字乃基於相关政府文件中载明的数字，例如房屋所有权证、建 设工程规划许可证、预售许可证、建设用地规划许可证或土地使用证。资料类别乃基於 我们的内部记录。 (2)由於所有的可销售建筑面积已被售出、预售或租出，因此若干已竣工项目没有可供本集 团出售建筑面积。 (3) 「其他建筑面积」主要包括停车场及配套设施。 (4) 「供出售建筑面积」及「开发中建筑面积及持作未来开发的建筑面积」乃取自本集团的内 部记录和估计。 (5) 「所有权权益」乃基於本集团在各项目公司的实际所有权权益。 (6)本集团正在申请将广州天合项目的土地用途从工业用途转为住宅及商业用途。 (7)本集团正在申请将广州天斯项目的土地用途从工业用途转为住宅及商业用途。 (8)本集团正在申请将珠海百胜的土地用途转为住宅及商业用途。 (9)本集团对该项目正在进行收购，截至二零一六年十二月三十一日止，该项目尚未完成收 购。 �C26�C 二零一六年度的地块收购 本集团继续从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与政府公开拍卖、城市改造 项目、一级开发、合作，以及项目公司收购。 二零一六年，本集团於广州、佛山、珠海、中山、东莞、清远及惠州购入14幅地 块，土地收购成本总额约为人民币18,452百万元。 预计总 总 项目所在城市 项目个数 地盘面积 建筑面积 土地成本 （人民币 （平方米） （平方米） 百万） 广州 4 325,015 802,477 2,904 佛山 2 152,452 553,336 8,089 珠海 2 80,138 298,593 1,882 中山 1 125,065 498,628 813 东莞 3 177,501 416,215 3,661 清远 1 84,440 236,431 216 惠州 1 284,414 632,118 887 总计 14 1,229,025 3,437,798 18,452 市场回顾 报告期内，全国商品房销售大幅增长，创历史新高，销售面积15.7亿平方米， 同比增长22.5%，销售额为人民币11.76万亿元，同比增长34.8%；其中，商品住宅 销售面积13.7亿平方米，占商品房销售面积的87.4%，同比增长22.4%，商品住宅 销售额为人民币9.9万亿元，占商品房销售额的84.2%，同比增长36.1%（数据来 源：国家统计局）。上半年，在总体较宽松的去库存背景下，部分城市量价快速 增长，出现过热态势，政府根据「分类调控，因城施策」的原则密集出台调控政 策，并同时着重规范了市场秩序。政府调控政策，旨在促使行业回归理性，提 高行业规范性，有利於行业的长期可持续发展。 前景 展望二零一七年，我们预期行业政策面将延续中央政府「抑制泡沫、防范风险」 的主基调，货币政策将保持中性略紧，全年市场氛围将逐步回归理性。本集团 将灵活应对市场变化，坚持积极销售。 �C27�C 本集团将继续深耕已进入区域，积极参与城市更新改造，大力提升所在区域 的市场份额。同时，我们将积极参与特色小镇建设，助力国家产业转型升级， 并分享转型升级所带来的红利。为了灵活应对市场变化，本集团将坚持积极销 售，并持续关注市场风险，加强现金流管理。 另外，本集团将在加强主营业务的基础上，积极发展社区服务、商业、创意办 公园区等业务，实现规模及利润的均衡增长，为我们的股东、员工、业主创造 价值，为中国经济发展贡献力量。 财务回顾 收入 本集团收入主要由物业发展、物业租赁和转租及物业管理服务产生，二零一六 年的收入占比分别约为96.4%、1.8%及1.8%。本集团收入由二零一五年的人民币 13,638.2百万元增加至二零一六年的人民币16,206.5百万元，增加人民币2,568.3 百万元，增幅为18.8%，收入增加主要归因於物业销售收入增加。 下表载列本集团於所示按运营分部划分的收入明细： 二零一六年度 二零一五年度 人民币 人民币 百万元 （%） 百万元 （%） 物业销售收入 15,620.1 96.4 13,225.4 97.0 租赁收入 298.2 1.8 244.6 1.8 管理费收入 288.2 1.8 168.2 1.2 16,206.5 100.0 13,638.2 100.0 物业发展 本集团来自物业销售的收入由二零一五年的人民币13,225.4百万元增加至二零 一六年的人民币15,620.1百万元，增加人民币2,394.7百万元，增幅为18.1%。该增 加主要是由於已交付总建筑面积由二零一五年约1,492,459平方米，增至二零 一六年约1,936,653平方米。於二零一六年为本集团带来重大收入的项目主要包 括时代外滩、时代云图（广州）及珠海时代倾城等。 �C28�C 物业租赁和转租 本集团租金总收入由二零一五年的人民币244.6百万元增加至二零一六年的人 民币298.2百万元，增加人民币53.6百万元，增幅为21.9%。该增加主要是由於年 内租金及出租率上升。 物业管理服务 本集团来自物业管理服务的收入由二零一五年的人民币168.2百万元增加至二 零一六年的人民币288.2百万元，增加人民币120.0百万元，增幅为71.3%。该增加 主要是由於本集团管理之项目数量及管理面积上升。 销售成本 本集团销售成本由二零一五年的人民币10,091.7百万元增加至二零一六年的人 民币11,956.2百万元，增加人民币1,864.5百万元，增幅为18.5%。该增加主要归因 於已交付物业总建筑面积较去年有所增加，致使物业销售成本金额上升。 毛利及毛利率 本集团的毛利由二零一五年的人民币3,546.4百万元，增加至二零一六年的人民 币4,250.2百万元，增加人民币703.8百万元，增幅为19.8%。二零一六年，本集团 的毛利率由二零一五年的26.0%上升至26.2%。该上升主要是由於毛利率较高的 产品收入确认比例较二零一五年有所提升。 其他收入及收益 本集团的其他收入及收益由二零一五年的人民币130.4百万元，增加至二零一六 年的人民币362.9百万元，主要因为投资物业的公允价值收益增加及银行利息 收入增加。 销售及市场推广成本 本集团的销售及市场推广成本由截至二零一五年十二月三十一日的人民币488.0 百万元，增加至截至二零一六年十二月三十一日的人民币657.5百万元，增加人 民币169.5百万元，增幅为34.7%。该增加主要是由於销售规模的增加所致。 行政开支 本集团的行政开支由二零一五年的人民币343.0百万元，增加至二零一六年的 人民币537.1百万元，增加人民币194.1百万元，增加幅度为56.6%，增加主要由於 本公司引进高级人才、中高层人员人数上升所致。 �C29�C 其他开支 本集团的其他开支由二零一五年的人民币49.1百万元，增加至二零一六年的人 民币84.2百万元，增加人民币35.1百万元，增幅为71.5%。该增加主要是捐赠增加 所致。 财务费用 本集团的融资成本由截至二零一五年的人民币175.1百万元，增加至截至二零 一六年的人民币239.9百万元，增加人民币64.8百万元，增幅为37.0%。该增加主 要是由於有关本集团土地收购及物业开发扩张的融资增加所致。 所得税开支 本集团的所得税开支由截至二零一五年的人民币1,070.2百万元，增加至截至二 零一六年的人民币1,178.2百万元，增加人民币108.0百万元，增幅为10.1%。该增 加主要是由於截至二零一六年本集团应课税利润及收入增加所致。 年度利润 本公司年度利润由截至二零一五年十二月三十一日止的人民币1,551.1百万元， 增加至截至二零一六年十二月三十一日止的人民币1,982.4百万元，增加人民币 431.3百万元，增幅为27.8%。二零一六年每股基本盈利以及每股摊薄盈利分别 为人民币113分（二零一五年：人民币82分）以及人民币107分（二零一五年：人民 币74分）。 本公司拥有人应占利润 本公司拥有人应占利润从截止二零一五年十二月三十一日止年度的人民币 1,420.6百万元，增加至截至二零一六年十二月三十一日止年度的人民币1,955.0 百万元，增加人民币534.4百万元，增幅为37.6%。 流动资金、财务及资本来源 现金状况 於二零一六年十二月三十一日，本集团的现金及银行存款账面结余约为人民 币11,880.7百万元（二零一五年十二月三十一日：人民币8,749.2百万元），较於二 零一五年十二月三十一日增加35.8%。根据相关中国法律及法规，本集团的部 分项目公司需要将预售所得款项的特定金额存入指定银行账户用作相关物业 施工的保证金。该等保证金只可用於在项目开发过程中向工程承建商作出付 款及作为其他工程相关款项如购买材料。当获得相关物业竣工证明书後，余下 保证金将被解除。此外，本集团部分银行存款为银行指定的监管账户中的贷款 所得款项，在此情况下，其使用须获得银行批准，且受限制银行存款的使用会 受相关贷款协议中载列的目的所限制。其余受限制存款主要是定期存款。於二 零一六年十二月三十一日，本集团的受限制银行存款为人民币2,958.0百万元（二 零一五年十二月三十一日：人民币3,907.9百万元）。 �C30�C 借款及抵押资产 本集团於二零一六年十二月三十一日的计息借款（不包括可换股债券）合计约 为人民币20,488.5百万元。一年内到期借款由二零一五年十二月三十一日之人 民币359.1百万元增加至二零一六年十二月三十一日之人民币1,956.1百万元，而 约人民币18,259.4百万元之借款须於两年至五年内偿还，及约人民币273.0百万 元之借款须於五年以後偿还。於二零一六年十二月三十一日，本集团的未偿还 贷款以部分物业、房产及设备、已竣工持作出售的物业及开发中物业、投资物 业及预付土地租赁款项作抵押，其账面值分别约为人民币476.7百万元、人民币 3,950.9百万元、人民币1,598.1百万元及人民币17.9百万元。 本公司及�u或其附属公司发行的权益或债务证券的详情载列如下： (a)二零一九年到期的7.88%人民币非公开发行境内公司债券 於二零一六年一月十八日，广州市时代地产集团有限公司（「广州时代」）按 票据本金额的100%发行於二零一九年到期本金额为人民币3,000,000,000元 的7.88%非公开发行境内公司债。广州时代於第二年末有赎回选择权。二 零一九年到期的7.88%人民币非公开发行境内公司债券於深圳证券交易所 上市，并自二零一六年一月十八日（包括该日）起以7.88%的年利率计息，每 年支付一次。 (b)二零一八年到期的7.85%人民币非公开发行境内公司债券 於二零一五年十月二十六日，广州时代按票据本金额的100%发行於二零 一八年到期本金额为人民币3,000,000,000的7.85%的非公开发行境内公司债 券。二零一八年到期的7.85%人民币非公开发行境内公司债券於上海证券 交易所上市，并自二零一五年十月二十六日（包括该日）起以7.85%的年利 率计息，每年支付一次。 (c)二零二零年到期的6.75%人民币公开发行境内公司债 於二零一五年七月十五日，广州时代按票据本金额的100%发行於二零二 零年到期本金额为人民币2,000,000,000元的6.75%公开发行境内公司债。广 州时代第三年末有权选择上调票面利率和投资者有权赎回债券。二零二 零年到期的6.75%公开发行境内公司债於上海证券交易所上市，并自二零 一五年七月十五日（包括该日）起以6.75%的年利率计息，每年支付一次。 �C31�C (d)二零二零年到期的11.45%美元优先票据 於二零一五年三月五日，本公司按票据本金额的99.35%发行於二零二零 年到期本金额为280,000,000美元（相当於约人民币1,722,784,000元）的11.45% 优先票据（「二零二零年到期的美元11.45%优先票据」）。二零二零年到期的 11.45%美元优先票据於联交所上市，并自二零一五年三月五日（包括该日） 起以11.45%的年利率计息，每半年支付一次。 (e)二零一七年到期的10.375%人民币优先票据 於二零一四年七月十六日，本公司按票据本金额的100%发行於二零一七 年到期本金总额为人民币900,000,000元的10.375%优先票据（「二零一四年七 月优先票据」）。二零一四年十月十四日，本公司按票据本金额的100.125% 再行发行於二零一七年到期本金总额为人民币600,000,000元的10.375%优先 票据（「二零一四年十月优先票据」）。二零一四年七月优先票据与二零一四 年十月优先票据整合并组成单一系列，统称为「二零一七年到期的10.375% 人民币优先票据」。二零一七年到期的10.375%人民币优先票据於联交所上 市，并自二零一四年七月十六日（包括该日）起以10.375%的年利率计息，每 半年支付一次。 (f)可换股债券 於二零一四年七月七日，本公司与SchiavonaInvestmentHoldingsLtd.订立认 购协议，据此，本公司已有条件同意按本金额的100%发行於二零一九年 到期本金总额为388,000,000港元（相当於约人民币308,369,000元）的可换股债 券（「债券」）。债券按年利率8%计息，并按季度延後支付。债券持有人有权 於换股期内随时将其债券转换为债券获转换後本公司将予配发及发行之 股份（「新股份」），惟须受债券条款所限。债券由本集团若干附属公司共同 及个别作出担保。本公司计划将所得款项净额用作再融资、赎回或偿还其 他现有财务负债。初步换股价为3.50港元，较股份於二零一四年七月七日 在联交所所报收市价每股3.10港元溢价约12.9%。按初步换股价3.50港元计 算，并假设按初步换股价悉数转换债券，债券将可转换为110,857,142股新 股份，总面值11,085,714.2港元，即本公司经发行新股份扩大的普通股股本 约6.05%。於二零一四年七月二十五日，在认购协议项下所有先决条件达 成後，本公司已发行债券。 �C32�C (g)二零一九年到期的12.625%美元优先票据 於二零一四年三月二十一日，本公司按票据本金额的99.278%发行於二零一九 年到期本金额为225,000,000美元（相当於约人民币1,383,188,000元）的12.625% 优先票据（「二零一四年三月优先票据」）。於二零一四年五月二日，本公司 按票据本金额的100.125%额外发行於二零一九年到期本金额为80,000,000 美元（相当於约人民币492,640,000元）的12.625%优先票据（「二零一四年五月 优先票据」）。二零一四年三月优先票据与二零一四年五月优先票据合并 以组成单一系列，统称为「二零一九年到期的12.625%美元优先票据」。二零 一九年到期的12.625%美元优先票据於联交所上市，并自二零一四年三月 二十一日（包括该日）起以12.625%的年利率计息，每半年支付一次。 财务担保 截至二零一六年十二月三十一日，就国内银行向本集团的物业购房者所提供 的按揭贷款作出相关未偿担保约为人民币18,098.3百万元（二零一五年十二月 三十一日：约人民币11,819.0百万元）。该等担保在以下较早的日期解除：(i)相关 按揭登记证书或相关物业其他有关权益证书交付给按揭银行之日；及(ii)按揭 银行和本集团项目的购房者之间的按揭贷款清偿之日。如果购房者於相关担 保解除前拖欠按揭贷款，本集团或会须透过付清按揭贷款购回相关物业。如果 本集团未能付清，按揭银行将拍卖相关物业，且如未偿还的贷款金额超过拍卖 之止赎销售净收益，则会向本集团追回差额。按照行业惯例，本集团不会对自 己的客户开展独立的信贷审查，但会参照按揭银行所开展的信贷审查。 外汇风险 本集团主要在中国营运，大部份业务以人民币计值。本集团将紧密监察人民币 汇率的波动，谨慎考虑是否於适当时候进行货币掉期安排，以对冲相应的风 险。於二零一六年十二月三十一日，本集团并未从事管理外汇汇率风险的对冲 活动。 �C33�C 所持主要投资、重大收购及出售附属公司、联属公司及合营企业，以及有关重 要投资或资本资产之未来计划 (a)於二零一六年四月十五日，本公司的全资附属公司广州市时代紫宸投资 有限公司以代价约人民币381.3百万元收购广州黄埔化工有限公司（「广州 黄埔」）49%的股本权益。广州黄埔持有一幅位於广州黄埔区黄埔东路的土 地以及位於广州黄埔区的土地及港口设施的股本权益。该项目商业占地面 积18,279平方米（计算容积率建筑面积82,256平方米）於本公告日期已动工。 鉴於本公告「业务回顾─前景及策略」一节所载中国内地一线城市之物业 市场前景，董事对有关投资之前景感到合理乐观。 (b)於二零一六年六月二十四日，本公司的全资附属公司广州市时创房地产 开发有限公司（「广州时创」）与本集团的独立第三方DuxtonInvestmentAnd DevelopmentPte.Ltd.订立股权转让协议，以人民币383,000,000元的现金代价 收购广州星胜房地产开发有限公司（「广州星胜」）的75%股权。相关股权转 让登记安排已於二零一六年七月完成，而广州星胜已成为本集团的合营 企业。有关是次收购的详情，请参阅本公司日期为二零一六年六月二十四 日的相关公告。 (c)於二零一六年六月三十日，广州时创与本集团的独立第三方OptimaInvestment &DevelopmentPte.Ltd.订立股权转让协议，以人民币880,000,000元的现金代价 收购天韵（广州）房地产开发有限公司（「天韵（广州）」）的75%股权。相关股权 转让登记安排已於二零一六年七月完成，而天韵（广州）已成为本集团的合 营企业。有关是次收购的详情，请参阅本公司日期为二零一六年六月三十 日的相关公告。 除本公告所披露者外，年内并无持有其他主要投资、重大收购或出售附属公 司、联属公司及合营企业，於本公告日期亦无经董事会授权而有关其他重要投 资或资本资产添置的任何计划。 报告期後事项 本集团有下列重大期後事项： (a)於二零一七年一月十六日，本公司的全资附属公司佛山市时代鸿泰投资 有限公司（「佛山鸿泰」）透过公开拍卖收购一幅位於中国广东省佛山市南海 区的地块。该地块的代价为人民币3,137,000,000元，而截至此业绩公告获批 日期止，佛山鸿泰已支付人民币159,160,000元。 �C34�C (b)於二零一七年一月二十三日，本公司发行本金额为375,000,000美元（相当於 约人民币2,571,450,000元）於二零二零年到期的6.250%优先票据，按该等票据 本金额之100%发行（「二零二零年到期6.250%美元优先票据」）。二零二零年 到期6.250%美元优先票据於联交所上市，自二零一七年一月二十三日（包 括该日）起按年息6.250%计息，每半年期末支付。截至此业绩公告获批日期 止，本公司已收取所得款项净额人民币2,526,976,000元。有关二零二零年到 期6.250%美元优先票据的进一步详情，请参阅本公司日期为二零一七年一 月十七日的公告。 (c)於二零一七年二月十七日，本公司宣布其将於二零一七年三月二十一日 （「赎回日期」）悉数赎回於二零一九年到期的尚未赎回12.625%美元优先票 据，赎回价按相等於其本金额106.313%另加直至赎回日期（但不包括该日） 的应计及未偿付利息（如有）。请参阅本公司日期为二零一七年二月十七日 的相关公告。 (d)於二零一七年二月二十三日，本公司的全资附属公司佛山鸿泰透过公开 拍卖收购一幅位於中国广东省佛山市三水区的地块。该地块的代价为人 民币1,779,900,000元，而截至此业绩公告获批日期止，佛山鸿泰已支付人民 币148,400,000元。 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团拥有6,016名雇员（二零一五年十二月 三十一日：4,219名雇员）。雇员薪酬乃基於雇员的表现、技能、知识、经验及市 场趋势所得出。本集团提供的雇员福利包括公积金计划、医疗保险计划、失业 保险计划及住房公积金。本集团定期检讨薪酬政策及方案，并会作出必要调 整以使其与行业薪酬水平相符。除基本薪金外，雇员可能会按个别表现获授 酌情花红及现金奖励。本集团亦向其雇员提供培训计划，以不断提升其技能及 知识。此外，本集团於二零一三年十一月十九日采纳一项购股权计划，作为雇 员对本集团作出贡献的激励或奖赏。购股权计划进一步详情将於本公司截至 二零一六年十二月三十一日止年度的年报可供查阅。截至二零一六年十二月 三十一日止年度，本集团雇员福利开支（不包括董事薪酬）为约人民币491.2百万 元（二零一五年：人民币349.7百万元）。 �C35�C 上市所得款项净额的用途 本公司上市所得款项净额（扣除包销费用及相关开支後）约为1,477.4百万港元， 应按照本公司日期为二零一三年十一月二十九日的招股章程（「招股章程」）「未 来计划及所得款项用途」一节所载的所得款项拟定用途动用，所得款项净额其 中约33.3%已用於偿还重组契约（定义见招股章程）项下的部分未偿分期付款， 约55.1%的所得款项净额已用於拨付新项目及现有项目（包括潜在发展项目的 土地购买及建设成本）。 末期股息 董事会建议向本公司股东（「股东」）派付截至二零一六年十二月三十一日止年 度的末期股息每股人民币31.51分（二零一五年：人民币15.63分）。末期股息（如 获批准）将於二零一七年七月三日或前後派付，并须待股东於二零一七年五月 二十六日举行的股东周年大会（「股东周年大会」）上批准後方可作实。 建议末期股息将以人民币宣派及以港元（「港元」）派付。以港元派付的末期股息 将按中国人民银行於二零一七年五月二十六日公布的港元兑人民币中间价汇 率由人民币折算为港元。 暂停办理股份过户登记手续 为确定符合出席即将举行的股东周年大会的资格，本公司将於二零一七年五月 二十四日（星期三）至二零一七年五月二十六日（星期五）（包括首尾两天）暂停办 理股份过户登记。为符合资格出席应届股东周年大会并於会上投票，所有股份 过户文件连同相关股票及过户表格必须於二零一七年五月二十三日（星期二） 下午四时三十分前提交予本公司的香港证券登记处香港中央证券登记有限公 司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号�m。 符合资格收取建议末期股息的记录日期为二零一七年六月六日（星期二）。为 厘定股东有权收取建议末期股息（惟须待股东於应届股东周年大会上批准方可 作实），本公司将於二零一七年六月二日（星期五）至二零一七年六月六日（星期 二）（包括首尾两天）暂停办理股份过户登记。所有股份过户文件连同相关股票 及过户表格必须於二零一七年六月一日（星期四）下午四时三十分前交回本公 司的香港证券登记处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道 东183号合和中心17楼1712-1716号�m。 �C36�C 企业管治常规 本集团致力维持高水平的企业管治，以保障股东权益及提升企业价值及问责 性。本公司已采纳香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录 十四所载的企业管治守则（「企业管治守则」）作为其企业管治守则。 本公司已根据上市规则附录十四载所载企业管治守则的原则营运其业务。除本 公告所披露的偏离外，董事认为，於截至二零一六年十二月三十一日止年度， 本公司已符合企业管治守则所载的所有守则条文。 企业管治守则条文第A.2.1条规定，主席和行政总裁的角色应作区分，不应由同 一人担任。岑先生现时担任本公司主席兼行政总裁。岑先生为本集团创办人之 一，於物业发展方面拥有丰富经验。董事会相信岑先生兼任主席及行政总裁能 为本集团提供强而稳健的领导，从而更有效规划及制订业务决策以及推行本 集团长远业务策略。因此，此架构有利本集团的业务前景，此外，董事定期讨 论影响本集团业务的主要事宜，且本集团拥有有效的内部监控制度以提供制 约平衡。基於上述理由，董事会相信此举将可维持权力平衡。 遵守有关董事进行证券交易的行为守则 本公司亦已采纳有关董事证券交易的行为守则，其条款与上市规则附录十所 载《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》（「标准守则」）所载的必守准则同 样严格。经本公司作出特别查询後，全体董事确认彼等於截至二零一六年十二 月三十一日止年度已遵守标准守则所载之规定标准。 本公司亦已采纳相关雇员（彼等相当可能管有关於本公司或其证券的内幕消 息）买卖本公司证券的行为守则，其条款与标准守则所载者同样严格。 审核委员会及审阅财务报表 董事会已成立由三名独立非执行董事（即黄伟文先生（主席）、靳庆军先生及孙 惠女士）所组成的审核委员会。 审核委员会已与本公司管理层一同审阅本集团之年度报告及截至二零一六年 十二月三十一日止年度的经审核综合全年业绩。审核委员会亦已审阅本公司 风险管理及内部监控制度的有效性，并认为风险管理及内部监控制度属有效 及充足。 �C37�C 购买、出售或赎回上市证券 除本公告所披露者外，於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司或其 任何附属公司并无购买、出售及赎回任何本公司上市证券。 独立核数师审阅初步业绩公布 本集团载列於本截至二零一六年十二月三十一日止年度的初步业绩公布的数 字，已由本集团独立核数师香港执业会计师安永会计师事务所（「安永」）核对， 与本集团本年度综合财务报表所载的数字一致。安永就此执行的工作并不构 成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则、香港审阅业务准则或香港核证 业务准则规定所作的核证业务，因此安永并无就本初步业绩公布作出任何核 证声明。 股东周年大会 本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度的股东周年大会计划於二零一七 年五月二十六日（星期五）举行。有关举行股东周年大会的通告将於适当时候刊 发，并派发予股东。 於联交所及本公司网站刊登全年业绩及二零一六年年度报告 本全年业绩公告刊登於香港联合交易所有限公司（「联交所」）网站(www.hkexnews.hk) 及本公司网站(http://www.timesgroup.cn)，而载有上市规则所需一切资料的二零 一六年年度报告将会於适当时候寄发予股东及刊载於联交所及本公司的网站。 承董事会命 时代地产控股有限公司 主席 岑钊雄 香港，二零一七年二月二十七日 於本公告日期，执行董事为岑钊雄先生、关建辉先生、白锡洪先生、李强先生、 岑兆雄先生及牛霁�F先生；以及独立非执行董事为靳庆军先生、孙惠女士及黄 伟文先生。 �C38�C