香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告之内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 截至二零一六年十二月三十一日止年度 之末期业绩公布 财务摘要 1. 截至二零一六年十二月三十一日止年度，我们所管理的建筑面积上升13.1%至93.5 百万平方米。年内接获新增之物业管理合约额约达港币766.0百万元。 2. 截至二零一六年十二月三十一日止年度，整体收益上升0.7%至港币2,563.4百万 元，去年为港币2,544.4百万元。毛利较去年增加21.3%至本年的港币636.3百万元 （二零一五年: 港币524.7百万元）。毛利率增进至本年的24.8%，去年为20.6%。3.截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利较去年上升 93.3%，达港币226.3百万元（二零一五年: 港币117.1百万元）。每股基本及摊薄後盈利为港币6.88仙（二零一五年：港币3.56仙），增长93.3%。二零一六年之股东 权益平均回报率为33.3% (二零一五年:20.2%)。 4. 董事会建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派发末期股息每股港币1.1仙 （二零一五年：每股港币1.2仙）。 中海物业集团有限公司（「本公司」）董事会（「董事会」）欣然公布本公司及其附属公司（统称为「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止之全年综合业绩。延续以提供优质物业管理服务，以客为本之经营策略，本集团继续发挥「中海物业」之强大品牌效益，尽责之专业管理团队正确及时地把握商机、加强资源计划及置配、有效地应对业务风险。透过与发展商及物业用户的长期伙伴关系，在获得其充份肯定及信任的支持下，作出多元化的业务扩张，在地域覆盖及业务体量上持续发展。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之物业管理业务为分布於香港、澳门及中华人民共和国（「中国」）的52个城市及地区共470个项目提供专业物业管理服务，管理面积合计约达93.5百万平方米，聘用员工22,637人。在管项目类别包括中、高端住宅/商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业。 本集团多元化之业务环环相扣，相辅相成。除提供予物业用户优质基本物业管理服务，例如：保安、维修及保养、清洁及绿化等令物业保值增值，维护发展物业良好口碑之专业服务外，在物业发展时期已与发展商建立起良好之业务基础，提供完善之房地产开发全程物业管理服务，包括产品定位谘询、设备设施选型建议、交付前服务、协助入伙服务、交付查验服务及工程服务质量监控，谘询服务等，为发展商提供满意之全程物业服务方案，并有助其推荐为发展完成後之专业物业管理公司。而透过良好之物业管理服务，奠定与服务社区紧密之信任关系，有助我们扩展基於移动互联网平台的客户资�b运营和生活服务运营，发掘其潜在之庞大社区人口消费能力。 业绩 截至二零一六年十二月三十一日止年度内，本集团管理中物业之总建筑面积较去年年底增加13.1%或10.9百万平方米至93.5百万平方米。年内，接获新增之物业管理合约额约达港币766.0百万元，而於二零一六年十二月三十一日之有指定到期日的物业管理服务之未完成合约总额则约为港币1,142.9百万元。 本集团的全年营业额为港币2,563.4百万元，较去年的港币2,544.4百万元上升0.7%。本年经营溢利为港币333.1百万元（二零一五年：港币162.9百万元），上升104.5%。截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利为港币226.3百万元，较二零一五年的港币117.1百万元上升93.3%。每股基本及摊薄盈利为港币6.88仙（二零一五年：港币3.56仙），增长93.3%。股东权益平均回报率为33.3%（二零一五年:20.2%）。收入及营运业绩 本集团是中国领先的物业管理公司之一，业务亦覆盖香港及澳门，致力透过为客户提供高质素及高水平的服务，提高客户的满意度，为我们所管理的物业保值增值。於二零一六年，我们所管理的建筑面积由去年年底的82.6百万平方米上升13.1%至93.5百万平方米，进一步巩固我们的收入来源并提升我们的市场竞争地位。 尽管年内我们的物业管理服务收益随着我们的在管面积上升而获得保证，惟升幅被以下原因大幅抵销�s(i)於过往十二个月，人民币兑港元贬值的影响；(ii)自二零一六年五月一日起，国内营业税改徵增值税试点扩大至生活服务业（「营改增」）；及(iii)酬金制物业管理合同占比上升。 因此，截至二零一六年十二月三十一日止年度，计及增值服务收益後，整体收益仅上升0.7%至港币2,563.4百万元，而去年为港币2,544.4百万元。 另一方面，直接经营成本下跌4.6%至本年的港币1,927.0百万元，主要由於(i)於订立新增物业管理合同时以酬金制合同为主；(ii)对物业管理合同加强了合理的成本控制；(iii)於过往十二个月，人民币兑港元贬值的影响；及(iv)营改增所带来相对的影响。 随着经营规模之扩大，毛利较去年增加21.3%至本年的港币636.3百万元（二零一五年: 港币524.7百万元）。於截至二零一六年十二月三十一日止年度，毛利率增进至本年的24.8%，去年为20.6%，主要由於(i)酬金制物业管理服务的分部收益占比上升；(ii)加强了合理的成本控制；及(iii)增值服务收益占总收益的占比上升。 其他净收入及收益上升35.8%至港币26.1百万元（二零一五年: 港币19.2 百万元），其中，来自银行存款之利息收入及无条件政府补助的其他收入贡献分别为港币15.8百万元及港币8.3百万元（二零一五年: 分别为港币11.4百万元及港币5.7百万元）。 本年度投资物业之公允价值变动的收益为港币0.8百万元（二零一五年：港币4.2百万元），而其对帐面值的影响不足以抵销自去年年底人民币贬值的影响共港币4.7百万元，相关之贬值影响已入帐於全面收益表内。 扣除本年的行政费用港币330.1百万元（二零一五年：港币385.3百万元）後，经营溢利上升104.5%至港币333.1百万元（二零一五年：港币162.9百万元）。行政费用下跌主要由於(i)管理层改善了应收款及代垫款及时回收程序的管控，而作出应收款及代业主支付按酬金制管理物业的款项的净减值冲回共港币33.4百万元所致；及(ii)并无本公司於二零一五年分拆上市而导致的一次性上市费用共港币30.6百万元。 所得税费用较去年增加127.4%至本年的港币100.0百万元（二零一五年：港币44.0百万元），主要由於除税前溢利上升及就一间中国附属公司派发股息的预扣所得税港币11.8百万元（二零一五年：港币1.0百万元）於本年入帐。 总结，截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利较去年上升93.3%，达港币226.3百万元（二零一五年：港币117.1百万元）。 分部资料 为了更佳地反映收益性质及业绩表现，为其他物业管理公司提供谘询服务的收益为港币25.3百万元（二零一五年�s港币17.7百万元），於二零一六年由物业管理服务分部重新分配到增值服务分部。二零一五年之分部资料亦因而重新表述。 物业管理服务 於二零一六年，我们管理的总建筑面积增加约10.9百万平方米至93.5百万平方米，而去年底为82.6百万平方米。透过产品定位谘询、设备设施选型建议、交付前服务、协助入伙服务、交付查验服务及工程服务质量监控等全程物业服务方案予发展中物业，我们既能增加收益，亦可及早涉足相关项目并与其保持紧密业务关系，有助我们取得相关新物业管理之聘用。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，物业管理服务收益占总收益之91.1%（二零一五年:92.3%（重新表述）），较去年轻微减少0.5%至港币2,334.4百万元（二零一五年：港币2,347.2百万元（重新表述））。 虽然我们所管理的建筑面积於本年的增加进一步巩固我们於核心物业管理服务的收入来源，惟其有利之效益被以下原因抵销：(i)於过往十二个月，人民币兑港元贬值的影响（若以人民币结算，本年来自内地的收益为人民币1,633.8百万元（二零一五年：人民币1,605.5百万元））；(ii)营改增所带来的影响；及(iii)酬金制物业管理合同占比上升。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的收益分别占分部收益之84.1%及7.7%（二零一五年：分别占85.7%（重新表述）及5.3%（重新表述））。其他物业管理服务，包括（为物业发展商提供）交付前服务及协助入伙服务，占分部收益余下之8.2%（二零一五年：9.0%（重新表述））。综合而言，物业管理服务分部毛利率由去年的18.5%（重新表述）增进至本年的22.1%。因此，於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团物业管理服务分部的毛利比去年上升19.3%，达港币516.7百万元（二零一五年：港币433.3百万元（重新表述））。 经扣除分部行政费用（包含应收款及代业主支付按酬金制管理物业的款项的净减值冲回港币33.2百万元）及计及其他收益後，本年度物业管理服务分部利润上升117.0%至港币282.4百万元（二零一五年：港币130.1百万元（重新表述））。 增值服务 客户对我们传统物业管理服务的认可，有利於扩大我们的社区租赁、销售及其他服务予我们所管理物业的住户及租户，以提升客户的生活品质。我们的线上线下平台服务开始把我们的产品供应及社区租赁、销售及其他服务业务的营销渠道变得更多元化。这些服务涵盖(i)基本服务，包括社区服务收入，涉及公共资源使用及物业辅助服务等；(ii)「智能」服务，如访客预约及停车场空位查询系统；及(iii)其他服务，如顾问服务、房屋经纪及其他代理服务、团购及家居协助服务等。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，增值服务分部收益占总收益的8.9%（二零一五年：7.7%（重新表述）），并增加16.1%至港币229.0百万元（二零一五年：港币197.2百万元（重新表述））。增值服务分部之毛利率於年内增加至52.2%（二零一五年：46.4%（重新表述）），毛利由二零一五年的港币91.5百万元（重新表述）增加30.8%至二零一六年的港币119.6百万元，主要原因是在业务组合变化中，毛利率较高的次分部收益占比日益重要。 本年度增值服务之分部利润，於计入分部费用後，较去年上升22.5%，达港币102.2百万元（二零一五年：港币83.5百万元（重新表述））。 流动资金、财政资源及债务结构 本集团采取审慎理财政策，在集中的监督下，实行有效的财务、资金管理，及保持合适的借贷和充足的现金水平。於二零一六年十二月三十一日，流动资产净值为港币949.4百万元（於二零一五年十二月三十一日：港币526.6百万元）。 银行结余及现金上升21.3%至港币2,112.3百万元（於二零一五年十二月三十一日：港币1,740.9百万元），其中人民币占95.7%，而港币�u澳门币则占4.3%。 有关款项远高於来自港币350.0百万元三年期循环贷款额度中之无抵押总借贷港币310.0百万元，因此本集团於二零一六年十二月三十一日处於净现金状况及其资产负债比率（借贷总额除以本公司拥有人应占权益）为42.6%。有关贷款利息以浮动利率计息，其加权平均年利率为2.21%。 资本开支 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，资本开支（主要为新添之车辆、机器及设备、家�h、装置及办公室设备）为港币6.9百万元。 重大收购、出售、重要投资 及重大投资之未来计划 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，集团并无重大收购、出售、重要投资及重大投资之未来计划。 主要风险管理策略 1. 经营效益 我们的合理经营成本任何变化可能对我们的利润及经营业绩造成重大影响。自动化和标准化是我们提高经营效益和改善服务品质的战略中重要之元素。我们已经并将继续在业务过程中贯彻实施自动化措施，并且在日常运作中加强标准化管理。例如，我们已经采用更多自动化措施，如实行现场质量监控系统、远程视频监控系统、智能访客进入系统及停车场管理系统，以达致经营效益。 2. 客户及供应商关系管理 我们的客户包括中、高端住宅社区、商用物业及政府物业内的业主、租户及商业企业，例如地产发展商及其他物业管理公司。 客户是我们其中一个主要持份者，为了持续培养及保持我们客户的高满意度，我们的质量控制部门主要专注於（除其他事项外）(i)建立及维持我们的内部质量标准、(ii)就客户投诉及客户满意度调查及分析作中央管理。此外，我们提供有系统及全面的培训予前线员工，以确保其掌握充足的技能和知识，为顾客提供体贴的服务。 我们的供应商主要包括我们的原材料供应商及向我们所管理的物业提供清洁及绿化服务的分包商。 为了确保成本效益及提供标准化和高质素的服务给我们的客户，以提升客户满意度，我们的业务策略包括与高质素供应商和分包商保持紧密的业务联系，以确保高质量服务的一致性和可靠性，同时通过批量采购或规模经济来控制成本。我们的竞争优势依赖透过提高服务质量和可靠性，使我们有能力从众多竞争对手中脱颖而出。 3. 汇率波动风险的监控 由於本集团之中国物业管理业务主要采用人民币作为收入、应收及应付款项及开支等的结算货币，管理层认为这便存在自然对冲机制。同时，汇率波动可能因合并後的货币换算而影响我们的资产净值及财务业绩。倘人民币兑港元升值�u贬值，我们将录得资产净值及财务业绩的上升�u下跌。目前，我们并无订立或买卖金融工具，包括衍生金融工具，以作对冲或投机用途。故此，除上述换算货币的影响外，我们没有遭遇或不预期我们的业务及营运，由於人民币贬值，而出现任何重大不利影响。 本集团一方面将紧密监察人民币汇率的波动，并会考虑适当之货币对冲政策以减少明显的�舐史缦眨�并在适当时候进行有关对冲安排。 遵守相关法律及法规 我们的业务已於各重大方面遵守相关法律及法规，且并无严重违反或触犯适用於本集团的法律及法规，致使会对我们的业务或财务状况整体造成重大不利影响。 环境政策及表现 我们致力於可持续发展并就我们所管理项目的能源节省及减低碳排放采取高标准，其中某些标准已获美国绿色建筑协会「领先能源与环境设计」的认证。於若干获管理物业，我们利用技术专门知识及能力，组织并参与各项计划，包括： 中水系统以减少水浪费及公用事业成本； 建筑节能设备改造领域，如中央空调系统、再用水循环系统的变频 改造； 於若干数目的管理物业推行LED转换项目，以转移对煤能源的依赖 及减少碳排放；及 一般环境活动，例如植树、地球一小时及无汽车日。 我们遵守适用环境法例及法规的年度费用一般已计入本集团收取的物业管理费，而有关费用预期并不重大。 或然负债 於二零一六年十二月三十一日，本集团於日常业务过程中，需要就提供履约保证的若干物业管理服务合约作出的保证提供反弥偿保证，金额约为港币69.0百万元。 除上文所披露外，於二零一六年十二月三十一日，我们并无重大或然负债。 报告期後重大事项 於截至二零一六年十二月三十一日止年度後，集团并无对集团表现及价值涉及重大影响的重大事项发生。 雇员 於二零一六年十二月三十一日，本集团雇用约22,637名员工（於二零一五年十二月三十一日：21,714）。 雇员薪酬乃按工作性质、工作表现及当时市况而定。薪酬福利包括基本薪酬、酌情花红及公积金�u退休金计划。本集团之若干主要人员亦有权参与本集团之中介控股公司的股份激励计划。截至二零一六年十二月三十一日止， 总员工成本约港币1,349.9百万元（二零一五年：港币1,463.3百万元）。 我们的全方位培训课程为员工提供课室及在线培训，提高彼等的技术及服务知识，以及关於行业品质标准及工作场所安全标准的知识。 经营前景 整体经济 二零一六年全球经历翻天覆地的变化。英国公投脱欧、美国总统大选结果均出人意表，而主导资本市场之美国联邦基金利率在去年十二月联邦公开市场委员会最後一次议息後决定加息1/4厘，在在显示欧美等主要经济体在经济结构上之转变，其对世界经济影响存在较大的不确定性，并透过金融系统改变资金流向和汇率走势。因此，去年底中央经济工作会议决定要实行「更积极有效」之财政政策，而货币政策则保持「稳健中性」，严防金融风险、资产泡沫，深化供给侧结构性改革，排除低效供应，集中资源予创新、高效等新经济结构下需求之供应管道，形成新常态下之新供求关系。 而二零一六年作为中国「十三五」的宏观规划下开局之年，经济增速非常平稳，即使已成为全球第二大经济体，全年国内生产总值增速仍达6.7%，符合年初确定的预期目标，在质量上均高於全球主要经济体。在第三产业服务业继续占国内生产总值增长中过半之趋势下，对经济发展发挥了稳定之作用。通胀率维持在较低水平之2.0%，而人均可支配收入则按年录得8.4%表面升幅，扣除价格因素後实质升幅为6.3%，反映人均收入与经济发展速度匹配，在建设中国小康社会，以人民为中心的发展道路上，共享繁荣稳定之成果。 物业管理 近年来，随着《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的推进以及中国房地�b市场持续发展，��物业管理行业提供了广阔的发展空间。物业管理行业逐步由劳工密集，专注於传统清洁、保安、维修等基本的物业管理服务向集约化、自动化、智能化、互联化转变，从基础服务物业的提供者向服务的连接和整合者、平台的提供者转型。物业管理企业正通过硬件设备智能化升级、移动互联网技术应用等手段提升服务效率和效果，同时降低成本。共享经济环境下的客户多层次生活需求催生了多元化的增值服务发展空间，物业管理可通过纵向延伸介入房地�b�b业链，横向整合生活服务类资源，通过对服务的创新与提升，实现物业服务领域的延伸，��企业带来了新的利润增长点。同时，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格（2014）2755号）下发後，部分省市物业服务费限价政策正逐步松动和放开，物业服务定价市场化将进一步推动物业管理行业健康发展。 在高新技术与资本力量的推动下，物业管理行业正从高离散度状态转变出来，行业整合速度逐步加快，整合力度加剧，行业集中度提升明显，进入跨越式发展阶段，大型优质物业管理企业借助良好口碑、规模效应和盈利能力将获得更大的发展空间。 集团策略 本集团与主要竞争对手主要从品牌、服务质素、规模及盈利能力各方面竞争。我们专注於为客户提供优质管理服务，针对客户不同需求设计差异化的服务产品，打造良好的企业品牌形象；三十年服务沉淀，我们建立了完善的服务品质管控系统，通过了国际化服务标准体系认证，运用信息化技术提升服务质素，致力於持续提高客户满意度；我们专注於中、高端住宅及商用物业的市场拓展，以持续增长我们的市场占有率及扩大市场规模；在维持高质素服务的同时，我们通过信息化、智能化平台的搭建，提高劳动效率，控制管理成本，增加效益。 面对庞大社区人口的潜在消费能力，我们致力于持续开发多样化的增值服务，以全方位的满足广大业主、租户和使用者的各类服务需求；同时，利用新兴的移动互联网和物联网技术大力开发线上平台，��客户提供更加快捷、直观的用户体验，提升我们在物业管理行业的整体竞争力。 作为中国领先物业管理公司之一，我们的使命是以卓越表现持续引领行业发展，以高品质服务为客户创造完美的人居享受，通过完善的资产管理和运营实现客户资产的保值增值，为员工提供持续的职业发展空间和愉悦的工作环境，凭藉良好口碑塑造品牌形象，及持续拓展物业市场，为股东创造价值。我们将通过以下主要业务战略达到我们满足客户需求以及业务持续增长的目标： 以我们领先的「中海物业」品牌拓展我们的业务范畴 通过专注於在中国主要城市、香港和澳门的中高端物业管理的核心竞争力，稳固我们作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度。我们计划通过扩大业务范畴为客户提供更完善和多样化的服务，打造差异化的服务产品，同时，借助我们在香港的高端物业管理经验，积极拓展中国及海外高端物业及综合用途物业管理市场，以实现此目标。 善用我们在中高端物业管理方面的专长，拓展与符合我们品牌形象和市场定位的物业发展商合作，特别是扩大商用物业的物业管理服务。此外，为扩大我们的业务范围，我们计划在适当商机出现时，探寻在中国与其他物业管理公司合作或收购其他物业管理公司的可行性。 通过整合先进的物业管理技术进一步拓展我们的业务领域 我们将利用管理中高端物业方面的丰富经验，致力於提供房地产开发全业务链的物业顾问服务，持续扩展顾问谘询服务、专业技术顾问及全程物业顾问服务。我们将提供切合客户要求的定制服务，如规划设计评审、工程谘询设计及设备选型服务，以达到降低开发成本及优化物业功能的目标。我们提供的管理专业技能包括物业管理方案设计及现代化品质管控技术，以协助提升管理效率及降低物业管理成本。同时我们将发挥平台优势，横纵向整合上下游资源及合作资源，开拓新的业务领域，如提供写字楼、商用物业的租赁及运营服务。 继续推进线上线下服务以提供优质的居住体验 我们始终全力探索适合自身业务特色的线上线下服务模式，结合各地区客户的实际需求不断丰富与完善客户的个性化、多样化服务需求，提供如物业租售、家居装修等客户资�b运营业务及家政服务、商品销售等生活服务运营业务等。这些线下服务能力的积累，��实现与线上服务的协同打下良好基础。我们在开发线上互联网平台方面会继续增添更多的资源，以满足客户个性化、多样化的服务需求，同时探索客户资�b运营和生活服务运营方面的业务增长点，以求��客户提供更加丰富、便捷的消费体验，提升客户生活品质，��客户创造价值，打造社区新型商业生态服务体系。 进一步提高我们的服务质量的同时最大程度降低成本 我们密切关注客户的需要，通过管理创新、技术革新，保证有效监控服务品质、提升管理效率，提高物业管理服务的核心竞争力。 自动化和标准化是我们提高成本效率和改善服务品质战略的重要因 素。我们将在管理过程中继续贯彻实施智能化措施，并且在日常操作中加强标准化管理。通过智能化系统运用，如楼宇智慧访客系统、停车场管理系统，以减低对劳动人手的依赖，有助於标准化服务提供，确保服务质素的一致性及尽可能减少人为失误，从而巩固我们的品牌及声誉。 通过信息化战略规划，将标准化流程融入客户关系管理、现场质量监督、设备设施管控、成本管控等系统，搭建支撑我们未来发展战略的信息化管理平台，发掘面向未来数字化时代业务模式的创新能力。我们与高质素供应商和分包商保持紧密的联系，以确保高质量服务的一致性和可靠性。 我们的工程专家团队利用技术专长，在社区环保节能改造、设备运营维保及工程风险方面控制，发挥积极作用，近两年获得三项政府节能奖励、六项国家专利和两项计算机着作权证书。未来，我们将持续强化成本控制、资源统筹，推进中海物业智慧社区搭建及智慧化管理，以最大程度提高服务品质及成本效益。 吸引、培养和留住人才用以支持我们的业务发展 我们采取一系列的人力资源策略吸引、培养和留住人才。三十年时间，我们拥有了一批专业、敬业、忠诚的职业管理团队，为业务增长提供了人才保障。我们的管理人员在立足於自身培养的同时，通过“海之子”和“海纳”计划，吸纳更多与公司发展战略及企业文化相符的优质人才。 我们向各级管理人员（由基层员工至高管）制定培训计划，以应对彼等对不同技能的需要，并通过网络学院为员工提供及时且具有吸引力的学习机会。为辅助我们的招聘及培训工作，我们将继续与专业院校、行业机构建立长期合作关系，进行人才规划及建设不同的训练营。 我们设计具备竞争力的薪酬及考核制度，通过定期的薪酬检讨、特殊岗位津贴、关键工作奖励金、计件承包、集约化运维等多种方式，激励员工多劳多得、提高员工的工作积极性、提升用工效率。此外持续实施多维度考核和公开竞聘，提供更丰富的职业发展空间。 今年“两会”期间，国务院总理在政府工作报告中提出的“工匠精神”引发普遍共鸣。一直以来，我们都在坚持“精益求精、专业执着”的工匠精神。 二零一六年，我们更是积极构建员工“工匠体系”，在日常工作中打造“匠人、匠心、匠才”，开展了技术专家认证、岗位资格认证、技能大赛、“好班长”、“安管教官”评选、“金螺丝”、“金扳手”等多项技能标兵竞赛活动，抓好员工团队建设和人才选拔工作，鼓励创新，树立工匠之榜样，提升我们在物业管理行业的人才竞争力。 日常工作中，中海物业时刻谨记职业使命，积极参与社会公益建设，不仅在员工当中涌现了大批克己奉公、见义勇��的事迹，如：潘阳安管团队成功挽救碳中毒业主的生命；苏州维修师傅不顾个人安危，奋勇擒匪，成功保护了业主生命财�b安全；北京总工会授予项目负责人“首都劳动奖章”等。更积极发起投身“乡村校园公益行”的爱心志愿行动，公司连续两年深入贫困乡村中小学校，针对校园教学设施设备的提升进行重点帮扶，��消弭城乡教育差异作出切实贡献。这些自发的员工个人优秀事迹不胜枚举，这份企业社会责任感得到各界的肯定，这种精神值得全体员工不断发扬、传承、壮大。 於二零一六年，我们凭藉领先的综合实力和卓越的服务及管理水平，获得了多项荣誉奖项。未来我们将进一步运用信息化技术提升服务质素，通过管理创新及推广应用智慧科技，加速“智能化”迭代，不断增强资源整合、互惠、共生能力，满足客户持续增长的各类服务需求，��客户提供更加优质、便捷的服务体验！ 综合收益表 截至二零一六十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 港币千元 港币千元 收益 4 2,563,360 2,544,398 直接经营成本 (1,927,043) (2,019,680) 毛利 636,317 524,718 其他净收入及收益 26,135 19,244 投资物业之公允价值变动的收益 769 4,150 行政费用 (330,114) (385,255) 经营溢利 333,107 162,857 应占联营公司溢利 161 157 财务费用 (6,963) (1,988) 除税前溢利 6 326,305 161,026 所得税费用 7 (100,009) (43,976) 本公司拥有人应占年内溢利 226,296 117,050 港仙 港仙 每股盈利 9 基本及摊薄 6.88 3.56 综合全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 本公司拥有人应占年内溢利 226,296 117,050 其他全面收益 其後将可能会重新分类至损益的项目: 换算本公司附属公司之汇兑差额 (52,931) (35,934) 本公司拥有人应占年内全面收益总额 173,365 81,116 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 港币千元 港币千元 非流动资产 投资物业 66,641 70,576 物业、厂房及设备 26,978 33,103 预付土地租金支出 3,206 3,866 联营公司的权益 191 330 递延税项资产 2,032 2,993 99,048 110,868 流动资产 存货 97 585 贸易及其他应收款 10 289,988 266,514 按金及预付款 26,514 21,969 预付土地租金支出 404 433 应收直接控股公司款 57 - 应收同级附属公司款 32,885 20,497 应收关联公司款 6,936 3,907 预付税金 871 - 银行结余及现金 2,112,309 1,740,937 2,470,061 2,054,842 流动负债 贸易及其他应付款 11 1,030,432 845,928 预收款及其他按金 413,360 403,465 应付直接控股公司款 651 - 应付同级附属公司款 3,046 14,771 应付关联公司款 4,285 - 税项债务 68,923 80,100 银行借贷 12 - 184,000 1,520,697 1,528,264 流动资产净值 949,364 526,578 总资产减流动负债 1,048,412 637,446 非流动负债 递延税项负债 10,283 7,085 银行借贷 12 310,000 - 320,283 7,085 资产净值 728,129 630,361 资本及储备 股本 13 3,287 3,287 储备 724,842 627,074 本公司拥有人应占权益总额 728,129 630,361 1. 一般事项 中海物业集团有限公司（「本公司」）根据开曼群岛法例第22章公司法（一九六一年第三号法例（经综合及修订））於二零零六年六月二十六日在开曼群岛注册成立为获豁免有限 公司。其注册办事处之地址为CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681,GrandCayman KY1-1111,CaymanIslands及主要营业地点为香港湾仔轩尼诗道139号及骆克道138号中国海外大厦19楼。 本公司之母公司为中国海外集团有限公司（「中国海外」），该公司於香港注册成立。本公司之最终控股公司为中国建筑工程总公司（「中建总」），该公司为於中华人民共和国（「中国」）成立之实体及其主要股东乃是中国政府。 本公司为投资控股公司。本公司及其附属公司（统称「本集团」）主要从事提供物业管理及增值服务。 财务报表已根据所有适用之香港会计师公会发出之香港财务报告准则（「香港财务报告准则」），香港会计准则（「香港会计准则」）及诠释（以下统称为「香港财务报告准则」）。 本财务报表亦已遵从香港公司条例第622章的披露要求及香港联合交易所之证券上市规则（「上市规则」）规定之适用披露事项。 截至二零一六年十二月三十一日止年度之财务报表已获董事会批准於二零一七年三月十七日刊发。 2. 主要会计政策 除投资物业以公平价值计量外，此等财务报表乃根据实际成本准则编制。 除附注3「采纳新订或经修订香港财务报告准则」所述者外，编制此等综合财务报表所采用之会计政策与本集团截至二零一五年十二月三十一日止年度之年度财务报表之会计政策一致。 3. 采纳新订及经修订香港财务报告准则 本集团并无於本会计期间提早应用任何以下已颁布未生效之适用新订及经修订准则及诠释。 披露计划 香港会计准则第7号（修订本） 1 股份支付交易的分类和计量 香港财务报告准则第2号（修订本） 2 香港财务报告准则第10号及香港会 投资者与其联营公司或合营企业之间的资产出售或 注资 计准则第28号（修订本） 4 金融工具 香港财务报告准则第9号 2 来自客户合约之收入 香港财务报告准则第15号 2 香港财务报告准则第15号之澄清 香港财务报告准则第15号（修订本） 2 租赁 香港财务报告准则第16号 3 1 於二零一七年一月一日或之後开始的年度期间生效 2 於二零一八年一月一日或之後开始的年度期间生效 3 於二零一九年一月一日或之後开始的年度期间生效 4 强制性生效日期将另行确定 3. 采纳新订及经修订香港财务报告准则 (续) 本集团已经开始评估这些新订及经修订准则及修订的影响，其中若干的影响可能与本集团的业务有关，并可能对综合财务报表内某些项目之披露、确认及重新计量造成变化。 4. 收益 为了更佳地反映收益性质及业绩表现，为其他物业管理公司提供谘询服务的收益为港币25.3百万元（二零一五年�s港币17.7百万元），由物业管理服务分部重新分配到增值服务分部（附注5）。本集团於年内已确认来自主要业务之收益如下： 2 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 (重新表述) 物业管理服务 2,334,400 2,347,182 增值服务 228,960 197,216 总收益 2,563,360 2,544,398 5. 分部资料 本集团按服务性质将业务分部分类，并编制数据向本集团管理层报告，以作资源分配及表现评估之用。於截至二零一六年十二月三十一日止年度，为其他物业管理公司提供谘询服务的收益为港币25.3百万元（二零一五年�s港币17.7百万元），由物业管理服务分部重新分配到增值服务分部，以更佳地反映收益性质及业绩表现，二零一五年之分部资料亦因而重新表述。根据香港财务准则第8号，本集团的经营及可报告分部及收益种类如下： 物业管理服务 ― (i) 为中高端住宅社区（包括综合用途物业）、商用物 业、政府物业及建筑工地提供的服务，例如保安、维 修及保养、清洁及绿化等；及(ii) 为其他企业提供的服 务，例如（为物业发展商提供）交付前服务、协助入 伙服务、交付查验服务以及工程服务质量监控。 增值服务 ― (i) 提供工程服务，例如（为物业发展商提供）自动化 谘询和工程产品销售服务，以及（为物业管理公司提 供）检查、维修及保养及设备升级服务；和(ii) 社区租 赁、销售及其他服务，透过线上线下平台为所管理物 业的住户及租户提供不同类型的线上线下服务，例如 公共空间租赁协助、购物协助以及就发展商已向业主 交付的物业提供租赁协助和居家服务协助，以及（为 其他物业管理公司提供）谘询服务。 5. 分部资料 (续) 收益及开支乃参考须呈报分部所产生之收益以及该等分部所招致之开支而分配。分部收益指外界客户之收益及不同业务分部间之分部间收益。分部间收益按现行市场收费支销，并於综合计算时对销。分部溢利包括来自本公司溢利、附属公司溢利及应占联营公司的溢利。此乃向本集团管理层报告的计量，以供分配资源和评估表现。 分部业绩、分部资产及分部负债 下表载列本集团按报告分部之收益及溢利分析： 物业管理服务 增值服务 对销 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零一六年十二月三十一日 止年度 经呈报分部收益 -外部顾客 2,334,400 228,960 - 2,563,360 -分部间收益 - 46,879 (46,879) - 2,334,400 275,839 (46,879) 2,563,360 经呈报分部溢利 282,373 102,207 - 384,580 公司支出 (58,275) 除税前溢利 326,305 物业管理服务 增值服务 对销 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零一五年十二月三十一日 止年度 (重新表述) 经呈报分部收益 -外部顾客 2,347,182 197,216 - 2,544,398 -分部间收益 - 64,691 (64,691) - 2,347,182 261,907 (64,691) 2,544,398 经呈报分部溢利 130,107 83,456 - 213,563 公司支出 (52,537) 除税前溢利 161,026 下表载列按报告分部划分本集团之资产和负债分析： 物业管理服务 增值服务 未分配 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 於二零一六年十二月三十一日 分部资产 2,400,914 142,077 26,118 2,569,109 分部负债 (1,426,854) (75,381) (338,745) (1,840,980) 5. 分部资料 (续) 分部业绩、分部资产及分部负债(续) 物业管理服务 增值服务 未分配 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 於二零一五年十二月三十一日 分部资产 2,008,314 146,370 11,026 2,165,710 分部负债 (1,415,869) (107,179) (12,301) (1,535,349) 其他分部资料 物业管理服务 增值服务 未分配 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零一六年十二月三十一日 止年度 计入分部业绩及分部资产计量的 款项： 添置物业、厂房及设备 6,628 221 58 6,907 出售物业、厂房及设备收益 163 8 - 171 贸易及其他应收款减值冲回，净额 33,190 254 - 33,444 应收同级附属公司及关联公司 款― 贸易的减值冲回，净额 1,074 - - 1,074 撇回先前撇销的贸易及其他 应收款 1,121 - - 1,121 折旧及摊销 10,462 183 81 10,726 投资物业公允价值变动的收益 - 769 - 769 应占联营公司溢利 161 - - 161 物业管理服务 增值服务 未分配 综合 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零一五年十二月三十一日 止年度 计入分部业绩及分部资产计量的 款项： 添置物业、厂房及设备 12,911 148 216 13,275 出售物业、厂房及设备亏损 99 1 - 100 贸易及其他应收款减值拨备，净额 8,425 - - 8,425 应收同级附属公司及关联公司 款― 贸易的减值拨备，净额 1,393 - - 1,393 撇回先前撇销的贸易及其他 应收款 18,755 - - 18,755 折旧及摊销 21,446 176 8 21,630 投资物业公允价值变动的收益 - 4,150 - 4,150 应占联营公司溢利 157 - - 157 5. 分部资料 (续) 地区资料 本集团在香港、澳门及中国从事物业管理及增值服务业务。下表载列来自按地区市场划分本集团外部顾客的收益（根据服务提供的所在地）及非流动资产（根据资产的所在地）的地区分析： 按地区市场划分之收益 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 华南区 564,565 610,560 华东区 390,466 399,352 华北区 443,538 441,053 北方区 267,396 254,880 西部区 469,617 480,180 中国(附注(i)) 2,135,582 2,186,025 香港和澳门 427,778 358,373 2,563,360 2,544,398 附注(i):於二零一六年，本集团来自中国的物业管理服务及增值服务收益分别为港币1,933.5百万元 及港币202.1百万元（相等於人民币1,633.8百万元及人民币170.8百万元）（二零一五年�s分别为港币2,006.7百万元及港币179.3百万元（相等於人民币1,605.5百万元及人民币143.4百万元））。 按地区市场划分之非流动资产(附注(ii)) 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 华南区 67,479 73,878 华东区 17,182 18,599 华北区 3,724 4,728 北方区 3,299 2,717 西部区 1,785 4,682 中国 93,469 104,604 香港和澳门 3,356 2,941 96,825 107,545 附注(ii):非流动资产不包括联营公司的权益及递延税项资产。 主要顾客信息 除了来自本公司之同级附属公司中国海外发展有限公司的收益外，於两年度内并无单一顾客占本集团收益超过10%。 6. 本年溢利 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 所得税前溢利已扣除: 员工成本，包括董事酬金 1,349,911 1,463,280 分包成本 282,538 295,068 设备维护及保养成本 222,032 133,430 能耗成本 174,433 156,939 7. 所得税费用 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 所得税费用包括: 本年度税项: 香港利得税 1,184 1,883 澳门补充所得税 198 92 中国企业所得税 82,109 40,615 中国预扣所得税 11,785 1,000 95,276 43,590 以前年度不足拨备: 香港利得税 17 65 递延税项: 本年度 4,716 321 100,009 43,976 香港利得税乃根据本年度之估计应课税溢利按税率16.5%计算（二零一五年:16.5%）。 根据中华人民共和国企业所得税法（「企业所得税法」）和企业所得税法之实施条例，中 国附属公司之税率是25%（二零一五年:25%）。 澳门补充所得税乃以澳门适用税率12%计算（二零一五年:12%）。 根据中国企业所得税法，由二零零八年一月一日起，就中国附属公司所赚取的溢利宣派之股息徵收预扣所得税，按中国税务司法权区的适用税率计算。截至二零一六年十二月三十一日止年度，关於本年内一间中国附属公司向本公司派发股息的预扣所得税港币11.8百万 元（二零一五年:港币1.0百万元）已计提於综合财务报表内。 8. 股息 二零一六年已派付股息为港币75,597,000元（每股港币2.3仙），而於截至二零一五年十二月三十一日止年度，本公司概无派付任何股息。於二零一七年五月二十三日的股东周年大会将作出提议，就截至二零一六年十二月三十一日止年度派发每股股息港币1.1仙，总股息金额为港币36,155,000元。本财务报表并不反映此应付股息。 8. 股息(续) 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 中期股息每股港币1.1仙（二零一五年:无） 36,155 - 建议年度股息每股港币1.1仙（二零一五年: 每股港币1.2仙） 36,155 39,442 72,310 39,442 9. 每股盈利 本公司股东应占之每股基本及摊薄盈利乃根据下列数据计算： 盈利 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 港币千元 港币千元 计算每股基本盈利之盈利 226,296 117,050 加权平均股份数目 ’000 ’000 计算每股基本盈利之经调整普通股加权平均数 3,286,860 3,283,534 由於於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，并无潜在摊薄普通股，每股摊薄盈利与每股基本盈利相等。 10.贸易及其他应收款 於十二月三十一日 二於零十一二六月年三十一二日零一五年 港币千元 港币千元 贸易应收款 253,197 259,304 减：减值拨备 (21,583) (42,556) 贸易应收款，净额 231,614 216,748 其他应收款，净额 58,374 49,766 289,988 266,514 於报告期末按发票日期呈列之贸易应收款之账龄分析如下： 於十二月三十一日 二於零十一二六月年三十一二日零一五年 港币千元 港币千元 0�C30日 57,872 60,826 31�C90日 45,875 53,309 91�C365日 84,290 89,455 1�C2年 30,910 25,422 2年以上 34,250 30,292 253,197 259,304 10.贸易及其他应收款(续) 贸易应收款主要来自按包干制管理物业的物业管理服务收入及增值服务收入。 来自中国按包干制管理物业的物业管理服务收入乃按照相关物业服务协议的条款收取。来自物业管理服务的服务收入於向住户发出缴款通知书时到期支付。 来自香港按包干制管理物业的物业管理服务收入的平均信用期不超过60日。 提供维修及保养、自动化及其他设备升级服务的收入乃按照相关合同协议的条款收取，一般於发出缴款通知书起计60日内收取。 其他增值服务收入於发出缴款通知书时到期支付。 於每个报告期间结算日，管理层个别及整体地审阅应收账款之减值证据。 11.贸易及其他应付款 於十二月三十一日 二於零十一二六月年三十一二日零一五年 港币千元 港币千元 贸易应付款 336,857 180,126 自按酬金制管理物业收取的临时款项 137,035 135,825 自按包干制管理物业收取的临时款项 148,319 138,446 应计员工成本 295,575 296,490 就增值税、营业税及其他徵费的应付款 18,494 20,445 其他应付款 94,152 74,596 1,030,432 845,928 於报告期末之贸易应付款按发票日呈列之账龄分析如下： 於十二月三十一日 二於零十一二六月年三十一二日零一五年 港币千元 港币千元 0�C30日 105,253 74,709 31�C90日 82,870 41,135 90日以上 148,734 64,282 336,857 180,126 12.银行借款 於十二月三十一日 二於零十一二六月年三十一二日零一五年 港币千元 港币千元 银行贷款―无抵押 310,000 184,000 12.银行借款(续) 於十二月三十一日 二於零十一二六月年三十一二日零一五年 港币千元 港币千元 银行贷款之还款期如下�s 一年内 - 184,000 一至两年内 - - 两年至五年内 310,000 - 310,000 184,000 减�s列为流动负债之金额 - (184,000) 列为非流动负债之金额 310,000 - 本集团的银行借款为港币310.0百万元（二零一五年:港币184.0百万元），其以港币计值， 并按香港银行同业拆息利率加指定利率计息。 13.股本 已发行股份: 已发行及已 股本 缴足股份数目 港币千元 於二零一五年十二月三十一日, 二零一六年 一月一日及二零一六年十二月三十一日 3,286,860,460 3,287 建议末期股息 董事会建议宣派截至二零一六年十二月三十一日止年度的末期股息每股港币1.1仙（截至二零一五年十二月三十一日止年度：末期股息每股港币1.2仙），总数约为港币36,155,000元，末期股息之派付须在二零一七年五月二十三日召开的应届股东周年大会（「二零一七年股东周年大会」）上获本公司股东（「股东」）批准後方可落实。上述建议末期股息将於二零一七年六月三十日向於二零一七年六月一日名列本公司股东名册的股东派付。 暂停办理股份过户登记 (a) 出席二零一七年股东周年大会并於会上投票的资格 本公司的股份过户登记总处及分处将於二零一七年五月十七日至二零一七年五月二十三日（首尾两日包括在内）期间暂停办理股份过户登记手续，以厘定出席二零一七年股东周年大会并於会上投票的权利，期间不会登记任何股份过户。为符合出席二零一七年股东周年大会并於会上投票的资格，所有股份过户文件连同相关股票最迟须於二零一七年五月十六日下午四时三十分前，送达本公司的股份过户登记香港分处卓佳证券登记有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼。 (b)收取建议末期股息的资格 本公司的股份过户登记总处及分处将於二零一七年五月三十一日至二零一七年六月一日（首尾两日包括在内）期间暂停办理股份过户登记手续，以厘定股东收取建议末期股息（须在二零一七年股东周年大会上获股东批准後方可落实）的资格，期间不会登记任何股份过户。为确保合资格收取建议末期股息，所有股份过户文件连同相关股票最迟须於二零一七年五月二十九日下午四时三十分前，送达本公司的股份过户登记香港分处卓佳证券登记有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼。 审阅本末期业绩公布 本集团的核数师，罗兵咸永道会计师事务所已就本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的初步业绩公布中有关本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的综合财务状况表、综合收益表、综合全面收益表及相关附注所列数字与本集团该年度的草拟综合财务报表所列载数额核对一致。罗兵咸永道会计师事务所就此执行的工作不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则、香港审阅聘用准则或香港核证聘用准则而进行的核证聘用，因此罗兵咸永道会计师事务所并未对初步业绩公布发出任何核证。 审核委员会及账目审阅 本公司审核委员会已与管理层讨论及审阅本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之年度业绩及综合账目。 购买、出售或赎回本公司上市证券 年内，本公司并无赎回其任何股份。本公司或其任何附属公司於年内概无购买或出售本公司任何上市证券。 证券交易的标准守则 本公司已采纳香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录十所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）作为本公司董事买卖本公司证券的自身守则。本公司亦已为可能掌握本公司及�u或其证券的内幕消息的有关雇员确立书面指引（「雇员书面指引」），以规管有关证券交易，其条款并不宽松於标准守则。 经本公司作出特定查询後，本公司全体董事已确认，彼等已於年内一直遵守标准守则所载规定。年内，本公司并无发现有关雇员未遵守雇员书面指引的任何事件。 企业管治常规 本公司深明其董事会就本集团业务提供有效领导及指引以及确保本集团营运的透明度及问责性所扮演的重要角色，并深知良好的企业管治能带领本集团迈向成功及提升股东价值。因此，董事会透过制定及实施切合本集团业务的行为及增长的企业管治政策及常规，一直致力保持高标准的商业道德、健康的企业文化及良好的企业管治。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司已采纳并遵守上市规则附录十四企业管治常规守则的全部守则条文。 致谢 本人在此谨向董事同仁、全体尽心尽力之员工及各忠实股东不懈的支持，致以衷心谢意。 承董事会命 中海物业集团有限公司 主席兼非执行董事 肖肖 香港，二零一七年三月十七日 於本公告日期，董事会包括八名董事，其中一名为非执行董事，即肖肖先生（主席）；四名为执行董事，即王琦女士（副主席兼行政总裁）、罗肖先生（副总裁）、史勇先生（副总裁）及甘沃辉先生（副财务总监）；以及三名为独立非执行董事，即林云�o先生、孙国林先生及容永祺先生。