香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完 整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等内 容而引致的任何损失承担任何责任。 GUORUI PROPERTIESLIMITED 国瑞置业有限公司 （於开曼群岛以「GloryLandCompanyLimited（国瑞置业有限公司）」的名称 注册成立的有限公司，并以「GuoruiPropertiesLimited」的名称在香港经营业务） （股份代号：2329） 截至二零一六年十二月三十一日止年度的 年度业绩公告 二零一六年年度业绩摘要 截至二零一六年十二月三十一日止年度（「报告期」）已签约销售额为人民币 11,099.0百万元，相应的建筑面积（「建筑面积」）约为1,063,817平方米，较去 年同期分别增加69.0%及59.8%； 报告期的收入为人民币8,034.6百万元，其中来自物业开发的收入为人民币 7,513.2百万元； 报告期的毛利为人民币3,118.1百万元，其中来自物业开发的毛利为人民币 2,871.2百万元； 报告期的纯利为人民币1,955.7百万元，其中本公司权益持有人应占人民币 1,563.0百万元； 报告期的每股基本盈利为人民币35.38分； 董事会建议派发末期股息每股6.04港仙。 �C1�C 截至二零一六年十二月三十一日止年度的年度业绩 国瑞置业有限公司（「本公司」，连同其附属公司统称「本集团」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然向本公司股东（「股东」）宣布以下本集团报告期内的经审核综合业绩连同截至二零一五年十二月三十一日止年度的比较数字。业绩乃摘录自根据国际会计准则委员会发出的国际财务报告准则（「国际财务报告准则 」）及 香港公司条 例（第622章）的披露要求而编制的经审核综合财务报表。 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 截至十二月三十一日止年度 附注 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 收入 3 8,034,581 6,514,304 销售及服务成本 (4,916,491) (3,835,485) 毛利 3,118,090 2,678,819 其他收益及亏损 (23,671) (6,956) 其他收益 20,227 13,170 投资物业公允价值变动的收益 851,934 783,601 销售开支 (260,817) (246,156) 行政开支 (329,129) (358,709) 其他开支 (18,656) (26,388) 融资费用 4 (126,824) (141,095) 应占联营公司业绩 (727) 3,312 除税前溢利 3,230,427 2,699,598 所得税开支 5 (1,274,739) (1,116,109) 年内溢利及综合收益总额 1,955,688 1,583,489 下列人士应占年内溢利及综合收益总额： 本公司拥有人 1,562,956 1,260,550 少数股东权益 392,732 322,939 1,955,688 1,583,489 每股盈利（人民币分）： 6 基本 35.38 28.62 摊薄 35.04 28.28 �C2�C 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 於十二月三十一日 附注 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 非流动资产 投资物业 16,674,500 15,065,850 物业、厂房及设备 198,468 130,248 其他非流动资产 794,099 3,490 於联营公司的权益 ― 32,196 可供出售投资 165,192 165,192 预付租赁款项 287,473 3,013 收购一间附属公司已付定金 ― 70,000 递延税项资产 290,533 160,336 受限制银行存款 135,167 38,686 18,545,432 15,669,011 流动资产 存货 105 73 购买土地预付款项�u已付保证金 365,010 2,929,848 开发中的物业 19,005,089 9,667,914 持作销售物业 3,118,955 2,719,459 应收账款及其他应收款、保证金 及预付款项 8 803,477 870,875 应收客户建筑合约款项 1,363,512 1,222,245 可收回税项 125,267 39,270 应收关联方款项 5,000 1,063 透过损益按公允价值列账的金融资产 97 70,097 受限制银行存款 151,499 80,898 现金及银行结余 1,234,250 1,956,263 26,172,261 19,558,005 �C3�C 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 流动负债 应付账款及其他应付款 9 6,029,313 4,910,116 销售物业的已收房款 2,680,425 1,611,699 应付关联方款项 225,513 55,057 应付税项 1,894,475 1,477,701 银行及其他借款－一年内到期 2,877,489 3,718,997 13,707,215 11,773,570 流动资产净值 12,465,046 7,784,435 总资产减流动负债 31,010,478 23,453,446 非流动负债 其他应付款 77,794 65,970 银行及其他借款－一年後到期 13,030,378 8,579,128 公司债券 3,980,214 2,977,127 递延税项负债 2,111,242 1,903,251 19,199,628 13,525,476 资产净值 11,810,850 9,927,970 资本及储备 股本 3,513 3,511 储备 9,480,344 8,115,985 本公司拥有人应占权益 9,483,857 8,119,496 少数股东权益 2,326,993 1,808,474 权益总额 11,810,850 9,927,970 �C4�C 附注 1. 一般资料 本公司於二零一二年七月十六日根据开曼群岛公司法（二零一二年修订本）於开曼群岛以「Glory Land Company L i m i t e d（国 瑞置业有限公司 ）」的 名称注册成立为一家获豁免有限公司，并以 「Guorui Properties Limited」的名称在香港经营业务。其母公司及最终控股公司为於英属处女 群岛注册成立的AlltogetherLand Company Limited（通和置业有限公司）。张章笋先生持有 AlltogetherLandCompanyLimited全部的股权，为本公司的最终股东。本公司的注册办事处位 於CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681,GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands， 其主要营业地点位於中国北京东城区珠市口东大街15号。 於二零一四年七月七日，本公司完成全球发售，其股份於香港联合交易所有限公司（「联交所」） 主板上市。 本集团主要从事物业开发、一级土地建设及开发服务、物业投资及物业管理和相关服务。 综合财务报表以人民币（「人民币」）呈列，为集团实体营运所在主要经济环境的货币（集团实体 的功能货币）。 2. 应用新订及经修订国际财务报告准则（「国际财务报告准则」） 於本年度，本集团已应用以下国际财务报告准则的修订： 国际财务报告准则第11号（修订本） 收购合营业务权益的会计法 国际会计准则第1号（修订本） 信息披露计划 国际会计准则第16号及国际 折旧及摊销可接纳方法阐述 会计准则第38号（修订本） 国际会计准则第16号及国际 农业：生产性植物 会计准则第41号（修订本） 国际财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账的豁免 国际财务报告准则第12号及 国际会计准则第28号（修订本） 国际财务报告准则（修订本） 国际财务报告准则二零一二年至 二零一四年周期年度改进 於本年度应用其他该等国际财务报告准则的修订本对本集团当前及之前年度的财务表现及状况 及�u或该等综合财务报表所载的披露事项并无任何重大影响。 �C5�C 3. 收入及分部资料 本集团按业务类别划分业务单位，该等业务单位乃编制并呈报予本集团主要经营决策者（即本公 司执行董事）的资料的基准以供分配资源及评估表现。本集团根据国际财务报告准则第8号经营分部划分为以下四类业务分部： 物业开发：该分部开发及销售商用及住宅物业。本集团在中国开展所有业务。 一级土地建设及开发服务：此分部包括在地方政府持有土地上的安置服务、土地基建及配套公 共设施建设获取的一级土地开发收入。本集团在中国开展所有业务。 物业投资：此分部从租赁本集团开发的投资物业获取租金收入。目前本集团的投资物业组合（主要包括商业物业）均位於中国。 物业管理和相关服务：此分部从物业管理赚取收益。目前本集团在中国开展业务。 厘定分部收入及经营分部的分部业绩时所采用的会计政策与本集团会计政策相同。分部溢利指 未分配未经分配的其他收益及亏损、其他收益、其他开支、应占联营公司业绩、投资物业公允 价值变动的收益、融资费用及未分配行政开支（包括核数师薪酬及董事酬金）的各分部赚取的溢利。此为向本集团主要经营决策者申报以分配资源及评估表现的方法。 分部间销售乃参考就类似产品及服务向外部人士收取的价格厘定。 由於分部资产及负债并未按时提供予主要经营决策者作分配资源及评估表现用途，故并未呈列。 �C6�C (a) 分部收入及业绩 有关本集团收入及报告及经营分部业绩的分析如下。 一级土地建 物业管理 物业开发 设及开发服务 物业投资 和相关服务 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 截至二零一六年 十二月三十一日止年度 来自外部客户的收入 7,513,208 137,616 292,679 91,078 8,034,581 分部间收入 ― ― ― 20,986 20,986 分部收入 7,513,208 137,616 292,679 112,064 8,055,567 分部溢利 2,353,161 3,077 188,707 10,747 2,555,692 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 来自外部客户的收入 6,028,920 143,391 280,589 61,404 6,514,304 分部间收入 ― ― ― 14,429 14,429 分部收入 6,028,920 143,391 280,589 75,833 6,528,733 分部溢利 1,868,149 858 214,540 10,738 2,094,285 �C7�C (b) 分部收入与损益对账 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 收入 分部收入 8,055,567 6,528,733 抵销分部间收入 (20,986) (14,429) 综合收入 8,034,581 6,514,304 溢利 分部溢利 2,555,692 2,094,285 其他未分配收益及亏损 (24,295) (7,415) 其他收益 20,227 13,170 其他开支 (18,656) (26,388) 应占联营公司业绩 (727) 3,312 投资物业公允价值变动的收益 851,934 783,601 融资费用 (126,824) (141,095) 未分配行政开支 (26,924) (19,872) 综合除税前溢利 3,230,427 2,699,598 (c) 其他分部资料 计量分部损益时计入的金额： 一级土地建设 物业管理和 物业开发 及开发服务 物业投资 相关服务 未分配金额 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 截至二零一六年 十二月三十一日止年度 折旧及摊销 11,664 ― 5,245 12,262 3,884 33,055 解除预付租赁款项 ― ― 81 26 5,928 6,035 解除呆账拨备－应收账款 ― ― (624) ― ― (624) 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 折旧及摊销 10,536 ― 5,221 7,600 3,884 27,241 解除预付租赁款项 ― ― 81 26 ― 107 解除呆账拨备－应收账款 ― ― (459) ― ― (459) �C8�C (d) 主要产品及服务收入 以下为本集团来自外部客户的收入的分析： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 物业销售 7,513,208 6,028,920 一级土地建设及开发服务 137,616 143,391 租金收入 292,679 280,589 物业管理和相关服务 91,078 61,404 8,034,581 6,514,304 (e) 地区资料 根据业务所在地点，本集团所有的收入及经营业绩均来自中国。根据资产或联营公司业 务（按适用情况）所在地点，本集团所有的非流动资产（本集团的金融工具及递延税项资 产除外）於二零一六年十二月三十一日为人民币17,954,540,000元（二零一五年：人民币 15,304,797,000元），均位於中国。 (f) 来自主要客户的收入 於截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度，概无来自单一外部客户的收入占 本集团10%或以上。 �C9�C 4. 融资费用 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 银行贷款利息 860,458 606,807 公司债券利息 241,011 22,624 其他贷款利息 63,364 214,342 应付关联方款项的利息 ― 190 其他融资费用（附注） ― 3,950 利息开支总额 1,164,833 847,913 减：开发中物业及投资物业项下的资本化金额 (1,038,009) (706,818) 126,824 141,095 附注：於二零零九年，本集团与一名上市规则所界定的关连人士（「该方」）订立一份销售合同， 出售北京一幢住宅大厦（「该物业」）并已收取人民币1,160,911,000元保证金。於二零 一三年五月五日，本集团与该方订立另一份协议终止该物业的销售合同（「终止协议」）。 根据该终止协议，本集团将於一年内分期向该方支付销售该物业的已收保证金人民币 1,160,911,000元及利息人民币351,310,000元（「和解金额」）。签署终止协议後，本集团 按公允价值测算和解金额，并确认人民币293,927,000元的亏损（为销售保证金人民币 1,160,911,000元与二零一三年按每年6%的实际利率厘定的和解金额公允价值之间的差 额）。每年本集团已基於每年6%的实际利率确认相关成本、计入其他融资费用。未偿还 金额人民币200,000,000元於二零一六年三月偿还。 资本化利息是因专为建造合资格资产而取得借款（按年利率4.75％至12.20％计息（二零一五年： 4.90％至12.20％））以及为一般借贷项目产生，乃按合资格资产开支的资本化年利率6.40%（二 零一五年：7.49%）计算。 �C10�C 5. 所得税开支 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 即期税额 中国企业所得税 647,054 462,419 过往年度的拨备不足 7,349 357 土地增值税 542,306 530,513 1,196,709 993,289 递延税款 78,030 122,820 所得税开支 1,274,739 1,116,109 6. 每股盈利 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 盈利： 用於计算每股基本及摊薄盈利的 本公司拥有人应占年内溢利 1,562,956 1,260,550 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千股 千股 股份数目： 用於计算每股基本盈利的普通股加权平均数 4,417,841 4,404,430 潜在摊薄普通股的影响： �C本公司发行的购股权 28,186 31,451 �C本公司发行的股份奖励 14,968 21,299 用於计算每股摊薄盈利的普通股加权平均数 4,460,995 4,457,180 计算每股基本盈利时采用的股份数目乃於抵销本公司根据其股份奖励计划持有的未归属股份後 得出。 �C11�C 7. 股息 报告期末後，董事会建议派付截至二零一六年十二月三十一日止年度的末期股息每股6.04港 仙，共计267,994,000港元（相当於人民币240,000,000元），惟须经本公司股东在应届股东周年 大会上批准。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司确认为分派的股息共计245,882,000港元（相当 於人民币206,000,000元）（截至二零一五年十二月三十一日止年度：266,080,000港元，相当於 人民币209,914,000元），即以现金向本公司股东宣派及派付每股5.55港仙（截至二零一五年十二 月三十一日止年度：6.05港仙）。 本年度内部分股息45,390,000港 元（ 相 当於人民币38,348,000 元）已派付。 8. 应收账款及其他应收款、保证金及预付款项 应收账款主要包括应收租金及销售物业的应收款。依据租赁协议，租户将不会获授信用期，租 金须预先进行结算。就物业销售而言，可按个案授予特定客户六至十二个月信用期。 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 应收账款，扣除拨备 185,849 475,587 预付承包商及供应商往来款 376,959 205,953 来自独立第三方的其他应收款（附注） 17,261 17,261 其他应收款及预付款项，扣除拨备 152,430 87,165 预付租赁款项―即期部份 6,035 107 保证金 64,943 84,802 803,477 870,875 附注：来自独立方的其他应收款属非贸易性质、无抵押、免息及须於要求时偿还。 �C12�C 以下为於各报告期末按收入确认日期所作应收账款的账龄分析： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 0至60天 28,168 350,660 61至180天 12,623 28,618 181至365天 26,890 28,302 一至两年 94,541 64,274 超过两年 23,627 3,733 185,849 475,587 於各报告期末，应收账款於二零一六年十二月三十一日的金额约为人民币102,184,000元（二零 一五年：人民币49,112,000元），均为逾期应收款，惟并无减值。本集团并无就该等结余而持有 任何抵押品。以下为按到期日逾期应收款的账龄分析： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 一年以下 94,065 38,281 一至两年 2,864 7,098 两年以上 5,255 3,733 102,184 49,112 在判断应收款项是否可收回时，本集团会考虑应收款项的信贷质素自初步授出信贷之日起直至 报告期末的任何变动。 所有既未逾期亦无减值的贸易应收款均应收自具有良好还款记录的客户。 �C13�C 应收账款的呆账拨备变动如下： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 年初结余 3,651 4,110 於年内拨回 (624) (459) 年末结余 3,027 3,651 计入呆账拨备乃个别减值的应收账款，属债务人在财政困难下结欠的款项。此外，本集团以综 合基准作减值评估。并无确认进一步的呆账拨备。 9. 应付账款及其他应付款 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 应付账款 3,943,878 3,223,172 已收保证金 622,806 399,886 预收租金 26,696 51,782 收购附属公司应付款 786,868 504,360 应付关连人士款项 ― 200,000 应付酬金 45,833 45,578 应付营业及其他税项 243,709 212,170 其他应付款及应计款项 437,317 339,138 6,107,107 4,976,086 就呈报目的分析为： 非流动 77,794 65,970 流动 6,029,313 4,910,116 6,107,107 4,976,086 �C14�C 应付账款包括应付建筑成本及其他应付项目相关开支。应付账款的平均信用期约为180天。 以下为於报告期末，应付账款按发票日期的账龄分析： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 0至60天 2,551,084 2,577,407 61至365天 478,604 386,298 一至两年 772,986 227,801 超过两年 141,204 31,666 3,943,878 3,223,172 10. 或然负债 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 本集团就下列人士动用的贷款融资提供的担保 －个人置业者 6,563,622 3,997,153 －公司置业者 45,420 ― 6,609,042 3,997,153 �C15�C 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会，欣然提呈国瑞置业有限公司（「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度的全年业绩。 2016年业绩及回顾 业绩及股息 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团实现收益约人民币1,955.7百万元， 同比增长23.5%，其中本公司权益持有人应占人民币1,563.0百万元，较去年同期 增长24.0%。报告期内，本集团实现收入人民币8,034.6百万元，较去年同期增长 23.3%。董事会建议宣派股息每股6.04港仙，派息总额约为267,994,000港 元（ 折合 人民币240,000,000元）。 市场回顾 2016年，中国经济增长企稳并小幅回升，房地产行业仍是经济增长的「稳定器」。统 观全年，全国房地产市场总体呈现量价齐涨的局面，成交规模创历史新高；同时城 市分化显现，行业集中度进一步提升。一方面，热点城市调控政策不断收紧，另一 方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。分化加剧必将迎 来行业变革，房地产企业纷纷寻求多元转型和布局，谋求企业未来发展的新空间。 二零一六年，本集团首次突破百亿合约销售大关，实现历史性、跨越式发展。站在 新的起点上，本集团坚定深化战略部署，夯实房地产主业基础，依托主业积极延伸 产业链，以「房地产+」的发展模式在多个细分行业寻求突破，以创新地产项目为驱 动力，开创集团发展的新天地。 �C16�C 地产开发 二零一六年，本集团实现签约销售额人民币11,099百万元，较去年增加69.0%；签 约建筑面积合计约106.4万平方米，较去年增加59.8%，再创历史新高。年内，本集 团共有11个项目处於在售阶段，其中北京、廊坊、海口、佛山及汕头等城市项目表 现卓越，成为年度业绩贡献的中坚力量。永清生态城受益於北京新机场落地、京台 高速开通、产业聚集等京津冀协调发展利好，取得亮眼的成绩，占年度城市销售额 贡献比38%。 二零一六年，本集团完善在高端住宅、刚需及首改住宅三大产品线精细化布局。高 端住宅市场，本集团新推出园墅系高端产品－国瑞熙墅，定位高尚住宅，选址一线 及强一线城市核心地段，业态包括联排及叠拼产品，打造高品质、高溢价产品，目 前已亮相北京、苏州两大城市。刚需及首改市场，以第二代「国瑞城」为代表，项目 多为城市核心地标、复合型城中城及全享生活城，高层搭配低密度产品，在永清、 海口、郑州、渖阳等多个城市均享有较好口碑。 投资物业 二零一六年，本集团总租金收入为人民币292.7百万元。稳健的租金收入得益於集 团建立了稳固的商业物业组合，包括购物中心、写字楼、酒店、商铺及ＳＯＨＯ公 寓等。其中，北京哈德门中心被认证为「中国百城建筑新地标」，计划於2017年投 入运营；佛山国瑞升平商业中心定位为岭南文化综合体，於2017年3月推出商铺产 品；随着重点商业物业相继投入使用，将为公司提供稳定现金流，分散市场风险， 为可持续发展奠定基础。 �C17�C 全国布局 本集团聚 焦「 珠 三角 」、「 京津 冀 」、「 长 三 角」三大核心经济圈，同时紧密关注「长江 经济带」、「一带一路」国家战略下的潜力城市。二零一六年，本集团成功进驻长三 角核心城市苏州，挺进「长江经济带」中的国际生态岛－－崇明岛，为深化全国战略 布局，迈出重要一步。 2016年1月，本集团收购国瑞医院100%股权，总代价3.06亿元，相关资产将用於 建造医院用房屋建筑物；4月，本集团通过招拍挂成功获得苏州木渎地块，总代价 40.11亿元；9月，本集团收购崇明岛项目100%股权，总代价18.77亿元。 创新地产 创新地产板块，本集团坚持以差异化路线，实现细分市场的价值兑现。2016年， 本集团整合优势资源，因地制宜，推进特色小镇和新型综合体项目落地；同时积极 引进合作夥伴，以产业链为基础、以资本为纽带，深化在创新地产项目的合作。目 前，崇明岛生态小镇、海口云龙健康养老小镇、郑州文化旅游小镇等创新地产项目 已取得阶段性进展，而崇明岛项目则有望在2017年入市。 融资渠道 本集团着力拓宽融资渠道，优化债务结构和降低融资成本，积极部署多元融资模 式，支持集团业务多元化协同发展。2016年9月，本集团首次成功发行境内私募债 10亿元人民币，期限5年，综合利率成本5.3%，进一步优化集团债务结构，提升集 团在国内资本市场的知名度。 �C18�C 市场认可 本集团综合实力的提升，获得市场的广泛认可。2016年3月，本集团荣登「2016年 中国房地产百强企业」；5月，连续两年斩获「中国大陆在港上市房地产公司TOP10」 奖项；当月，获纳入摩根士丹利资本国际(MSCI)中国小型股指数；12月，获纳入 为「深港通」合资格股份，充分反映其投资价值获得资本市场的广泛认同。 2017年展望 2017年，预计中国房地产市场将整体维持平稳。2017年3月5日，李克强总理在政 府工作报告中提出，扎实推进新型城镇化，支持中小城市和特色小城镇发展，发挥 城市群辐射带动作用。 二零一七年，是本集团开拓创新、厚积薄发的一年。本集团多元化战略部署已进入 关键时期，目前企业发展的核心是规模化、产业创新和多元化，在谋求规模稳健发 展的过程中，实现更加有质量的增长。 产品创新 本集团认为，企业新的生命力在於产业创新和产品创新。2017年「两会」再度提出， 让房子回 归「居住 」属性。本集团致力於以产品创新赢得市场，不断夯实主营业务 基础，做大规模。一方面，继续以客户需求为出发点，将产品功能与客户需求相结 合，提升产品盈利能力。另一方面，着力打造引领新时代人居的生活方式，提供宜 人、宜居的环境和更舒适、人性化的住宅空间。 创新地产 在新的经济常态下，「产 城结合」是国家积极推动的政策，新型城镇化市场潜力巨 大，也是集团转型升级、创新发展的主要推动力。「小镇计划」将成为集团重要战略 之一，在未来3至5年，致力在现有业务区域（京津冀、长三角、珠三角及长江经济 带）发展特色小镇项目。 �C19�C 本集团将以地产主业为支撑，以产业融合为特色，持续推进创新地产业务发展。围 绕旅游、文化、健康、养老等重点领域，立足自身特色优势资源，以差异定位、细 分领域、错位发展，打造特色产品线。 本集团将依托「十三五」期间轨道交通，特别是北京、上海、深圳外围潜力地区，以 「一小时生活圈」为半径，打造文旅、养老等特色小镇；以「半小时生活圈」为半径， 打造新型综合体。未来，本集团将以领先的房地产主业为基础，构建地产开发、投 资物业、新型综合体和特色小镇等多元业务格局，致力成为推动中国新型城镇化发展的建设者。 可持续发展 本集团深知，高质量的经营效益增长是企业可持续发展的基石。本集团将不断强化 企业运营管理，在战略、品牌、土地拓展等方面取得突破，不断提升资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力，推动公司长期稳健发展。 2017年，本集团将发布首份环境、社会及管治(ESG)报告，披露公司在经济、环 境、社会等方面的实践与成效。本集团致力与中国城市共发展，对社会永存感恩之 心，勇於担当企业公民的责任。 未来，本集团将继续秉承「责任地产」的使命，与股东（「股东」）们携手实现下一阶段飞跃式的增长。在新的起点上，开启新的徵程！ 致谢 最後，本人谨代表董事会对全体员工辛勤努力致以诚挚的谢意。同时，由衷地感谢 投资者、广大客户、业务夥伴给予本集团的大力支持与信任。 主席 张章笋 中国北京 2017年3月27日 �C20�C 管理层讨论及分析 业务回顾 报告期内，本集团已签约销售额总额约为人民币11,099.0百万元，较截至二零一五 年十二月三十一日止年度增长69.0%。本集团的收入为人民币8,034.6百万元，较 截至二零一五年十二月三十一日止年度增加23.3%。该增加主要是由於物业开发收 入增加。来自物业开发的收入为人民币7,513.2百万元，较截至二零一五年十二月 三十一日止年度增加24.6%。报告期内，本集团的毛利为人民币3,118.1百万元，纯 利为人民币1,955.7百万元，其中本公司权益持有人应占人民币1,563.0百万元。 已签约销售额 报告期内，本集团的已签约销售额约为人民币11,099.0百万元，较截至二零一五年 十二月三十一日止年度的人民币6,569.0百万元增加69.0%。已出售总建筑面积约为 1,063,817平方米，较截至二零一五年十二月三十一日止年度的665,661平方米增加 59.8%。本集团按地理位置划分的已签约销售额来自北京、海口、万宁、廊坊、郑 州、渖阳、佛山及汕头，分别约为人民币1,940.8百万元、人民币1,709.2百万元、 人民币395.5百万元、人民币4,170.1百万元、人民币636.2百万元、人民币563.9百 万元、人民币680.9百万元及人民币1,002.4百万元，分别占本集团已签约销售额总 额的17.5%、15.4%、3.6%、37.6%、5.7%、5.1%、6.1%及9.0%。 �C21�C 下表载列本集团截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度按地区划分的已签约销售额： 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 已签约 已签约 已签约 已签约 已签约 已签约 销售额 销售额 建筑面积 建筑面积 平均售价 平均售价 （人民币 （人民币 （平方米） （平方米）（人民币元�u（人民币元�u 百万元） 百万元） 平方米） 平方米） 北京 北京国瑞城（一期及二期） 257.0 996.9 6,479 16,819 39,666.0 59,272.3 京禧阁 ― 9.3 ― 220 ― 42,272.7 北京国瑞熙墅东 937.1 ― 78,086 ― 12,000.0 ― 北京国瑞熙墅西 746.7 ― 62,198 ― 12,000.0 ― 海口 海阔天空国瑞城（一期至五期） 1,522.1 1,473.5 103,433 105,484 14,715.3 13,968.9 江畔花园 91.5 9.9 4,355 567 21,009.5 17,460.3 海甸岛国瑞花园 ― 3.8 ― 526 ― 7,224.3 海口西海岸国瑞 95.7 ― 4,474 ― 21,379.4 ― 万宁 万宁国瑞城（一期） 395.5 302.2 54,211 43,258 7,295.8 6,986.0 廊坊 永清国瑞城（三期至五期） 4,170.1 1,217.1 415,438 144,730 10,037.9 8,409.5 郑州 郑州国瑞城（一期至七期） 636.2 1,120.6 98,732 158,294 6,443.6 7,079.2 渖阳 渖阳国瑞城（二期至四期） 563.9 770.9 80,589 113,961 6,997.0 6,764.6 佛山 佛山国华新都 680.9 663.2 74,410 81,619 9,150.4 8,125.6 汕头 国瑞园（一期） ― 1.6 ― 183 ― 8,743.2 汕头国瑞城（一期） 1,002.3 ― 81,412 ― 12,311.7 ― 总计 11,099.0 6,569.0 1,063,817 665,661 10,433.1 9,868.4 附注： 表内所示的已签约销售额包括停车位的销售额，而已签约建筑面积包括停车位的已签约建筑面积。 �C22�C 物业项目 本集团根据开发阶段将物业项目分为三类：已竣工物业、开发中物业及持作未来开发物业。由於部份项目分多期陆续开发，单一项目可能包括处於竣工阶段、开发中或持作未来开发的不同阶段。 於二零一六年十二月三十一日，本集团已竣工的总建筑面积为5,142,818平方米，并 拥有总建筑面积8,554,587平方米的土地储备，当中包括(a)已竣工但未出售的总建 筑面积747,729平方米；(b)开发中的总建筑面积2,366,972平方米，及(c)持作未来 开发的规划总建筑面积5,439,886平方米。 本集团选择性地保留绝大部份自主开发且具有战略价值的商业物业的所有权，用於 产生持续稳定的收益。截至二零一六年十二月三十一日，本集团在北京富贵园、北 京国瑞城、渖阳国瑞城、汕头国瑞城、京禧阁、北京哈德门中心、深圳南山及佛 山国瑞升平商业中心中拥有总建筑面积808,261平方米的投资物业。 开发中物业及持作未来开发物业 下表载列本集团於二零一六年十二月三十一日的开发中项目及项目阶段及持作未来开发的物业的资料概要： 开发中 持作未来开发 尚未取得 可出售�u 土地 开发中 可出租 预售 规划 使用权证 拥有权 项目 项目类型 地块面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 的建筑面积 权益 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%) 北京 1. 北京哈德门中心 多用途 12,738 140,021 140,021 ― ― ― 80.0 2. 北京国瑞熙墅东 住宅 94,199 174,805 85,239 78,086 184,851 ― 80.0 3. 北京国瑞熙墅西 住宅 73,294 105,695 72,109 62,198 167,553 ― 80.0 海口 1. 海口西海岸国瑞 住宅 34,121 22,023 20,743 4,355 ― ― 80.0 2. 海南云龙 多用途 1,084,162 ― ― ― 1,084,162 ― 72.0 万宁 1. 万宁国瑞城 住宅 143,560 ― ― ― 204,057 ― 80.0 （二期至三期） �C23�C 开发中 持作未来开发 尚未取得 可出售�u 土地 开发中 可出租 预售 规划 使用权证 拥有权 项目 项目类型 地块面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 的建筑面积 权益 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%) 廊坊 1. 永清国瑞城 住宅 663,218 256,861 242,740 91,660 1,091,994 ― 80.0/100.0 （一期（部分） 至二期、 四期（部分）） 郑州 1. 郑州国瑞城 多用途 50,434 25,522 ― ― 28,324 ― 80.0 （八期，学校） 渖阳 1. 渖阳国瑞城 多用途 352,440 204,418 138,730 13,038 791,416 349,902 80.0 （三期（部分）、 五期至七期） 佛山 1. 佛山国华新都 住宅 56,529 240,932 226,267 4,116 ― ― 44.0 （二期） 2. 佛山国瑞升平 多用途 90,231 111,958 75,674 ― 245,076 ― 80.0 商业中心 西安 1. 国瑞西安金融中心 多用途 19,162 289,978 211,371 ― ― ― 80.0 汕头 1. 汕头国瑞城 多用途 54,431 357,520 353,323 81,411 ― ― 100.0 （一期至二期） 2. 汕头国瑞医院 医院 100,001 ― ― ― 359,528 ― 100.0 3. 国瑞园（二期）(1) 住宅 14,482 77,977 67,546 ― ― ― 80.0 4. 四季园(1) 住宅 42,155 205,008 183,700 ― ― ― 80.0 深圳 1 深圳南山 商业 20,163 42,763 42,763 ― 132,237 ― 80.0 苏州 1. 苏州国瑞熙墅 多用途 74,196 111,491 83,028 ― 131,072 ― 80.0 崇明岛 1. 崇明岛 住宅 1,211,544 ― ― ― 1,019,616 ― 48.0 总计 4,191,060 2,366,972 1,943,254 334,864 5,439,886 349,902 应占总建筑面积 1,928,127 1,590,768 301,023 4,140,506 279,922 附注： (1) 「三旧改造」政策下开发的项目 �C24�C 下表载列本集团投资物业截至二零一六年十二月三十一日的资料概要： 持作投资 的总建筑 可出租 实际租赁 项目 物业类型 面积 建筑面积 建筑面积 总租金收入 二零一六年 二零一五年 （平方米） （平方米） （平方米） （人民币千元）（人民币千元） 北京国瑞城 购物中心 84,904 46,366 43,454 写字楼 8,520 8,520 6,871 停车场 26,324 26,324 21,058 231,680 224,005 零售商�m 33,032 29,546 24,890 四合院 7,219 7,219 2,249 京禧阁 停车场 3,431 3,431 2,402 北京富贵园 购物中心 26,146 26,146 }20,338 39,288 35,184 零售商�m 3,170 3,170 2,584 渖阳国瑞城 专业市场 50,841 50,841 ― ― ― 零售商�m 58,972 58,972 ― ― ― 汕头国瑞城 专业市场 62,398 62,398 55,958 21,711 21,400 北京哈德门 写字楼 中心* 购物中心 140,021 停车场 佛山国瑞升平 商业中心* 零售商�m 260,520 停车场 深圳南山* 写字楼 42,763 总计 808,261 322,933 179,804 292,679 280,589 * 目前在建项目 �C25�C 已竣工物业 下表载列本集团於二零一六年十二月三十一日的已竣工项目及项目阶段的资料概 要： 可供 出售或 可供 已竣工 我们使用 出售的 持作投资的 已售 其他 拥有权 项目 项目类型 地块面积 建筑面积 的建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 权益 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%) 北京 1. 北京富贵园 多用途 87,075 507,857 48,042 3,463 29,316 421,374 9,125 91.0 2. 北京国瑞城（一期及二期） 多用途 117,473 881,590 62,922 15,478 159,998 640,490 18,180 80.0 3. 京禧阁 住宅 14,464 32,583 2,912 ― 3,431 24,931 1,309 80.0 海口 1. 海阔天空国瑞城 多用途 141,375 800,154 310,911 164,685 ― 453,163 36,080 80.0 （一期至五期） 2. 海甸岛国瑞花园 住宅 65,643 71,863 15,024 753 ― 56,258 581 80.0 3. 国瑞江畔花园 住宅 36,634 21,658 19,155 ― ― 1,418 1,085 80.0 万宁 1. 万宁国瑞城（一期、二期（部分）） 住宅 100,780 161,988 29,674 22,322 ― 128,740 3,574 80.0 廊坊 1. 永清国瑞城（一期（部分）、三期、 住宅 650,148 714,356 111,798 39,509 ― 588,720 13,838 80.0/100.0 四期（部分），五期） 郑州 1. 郑州国瑞城（一期至七期） 多用途 433,793 778,240 112,897 35,930 ― 645,816 19,527 80.0 渖阳 1. 渖阳国瑞城（一期、二期、 多用途 275,145 716,398 88,777 43,780 109,813 508,088 9,720 80.0 三期（部分）及四期） 佛山 1. 佛山国华新都（一期（部分）） 住宅 64,284 273,985 128,616 54,494 ― 141,051 4,318 44.0 汕头 1. 汕头国瑞城（一期） 多用途 50,999 62,398 ― ― 62,398 ― ― 90.0 2. 国瑞园（一期） 多用途 14,161 33,795 2,278 2,278 ― 31,518 ― 100.0 3. 裕园 住宅 8,292 25,767 ― ― ― 25,767 ― 100.0 4. 星湖雅居 住宅 3,589 12,132 ― ― ― 12,132 ― 100.0 5. 雅仕园 住宅 9,472 48,054 81 81 ― 47,197 776 100.0 总计 2,073,327 5,142,818 933,087 382,773 364,956 3,726,663 118,113 应占总建筑面积 1,685,520 4,163,941 720,084 291,851 301,429 3,046,017 96,410 �C26�C 土地储备 下表载列本集团於二零一六年十二月三十一日按地理位置划分的土地储备概要： 土地储备 占土地 平均 已竣工 开发中 未来开发 总额 储备总额% 土地成本 尚未售出 的可出售�u 可出租 开发中 规划 总建筑 建筑面积 建筑面积 建筑面积 (1) 面积 （人民币元�u （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%) 平方米） 北京 211,686 420,521 352,404 984,611 11.6 8,039.9 海口 165,438 22,023 1,084,162 1,271,623 14.9 1,269.5 万宁 22,322 ― 204,057 226,379 2.6 351.2 廊坊 39,509 256,861 1,091,994 1,388,364 16.3 315.3 郑州 35,930 25,522 28,324 89,776 1.0 406.5 渖阳 153,593 204,418 791,416 1,149,427 13.5 878.4 佛山 54,494 352,890 245,076 652,460 7.6 2,823.1 西安 ― 289,978 ― 289,978 3.4 1,551.8 汕头 64,757 640,505 359,528 1,064,790 12.4 1,083.4 深圳 ― 42,763 132,237 175,000 2.0 3,428.6 苏州 ― 111,491 131,072 242,563 2.8 17,030.5 崇明岛 ― ― 1,019,616 1,019,616 11.9 305.4 总计 747,729 2,366,972 5,439,886 8,554,587 100.0 2,289.0 附注： (1) 包括本集团已接获竞投出让相关地块土地使用权的确认函，但仍未签署相关土地使用权出让合 同的216,523平方米规划建筑面积。 �C27�C 下表载列本集团於二零一六年十二月三十一日按物业种类划分的土地储备概要： 土地储备 占土地 已竣工 开发中 未来开发 总额 储备总额% 尚未售出 的可出售�u 可出租 开发中 规划 总建筑 建筑面积 建筑面积 建筑面积 (1) 面积 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%) 住宅 191,011 1,139,192 3,374,631 4,704,834 55.0 供出售的商业物业 168,682 520,228 744,009 1,432,919 16.8 持作投资或拟持作 投资的商业物业 364,956 211,909 138,289 715,154 8.4 酒店 ― 34,436 155,256 189,692 2.2 停车位 23,080 350,080 447,240 820,400 9.5 附属设施 ― 79,830 57,208 137,038 1.6 医院 ― ― 359,528 359,528 4.2 其他 ― 31,297 163,725 195,022 2.3 总计 747,729 2,366,972 5,439,886 8,554,587 100.0 附注： (1) 包括本集团已获得竞投出让相关地块土地使用权的确认函，但仍未签署相关土地使用权出让合 同的216,523平方米规划建筑面积。 �C28�C 一级土地开发、城市更新及「三旧改造」政策下开发的项目 除了从事物业开发项目外，本集团亦积极承办一级土地开发项目，作为一项战略性业务，以获取潜在土地储备供应。於二零一六年，本集团在北京、汕头、潮州及深圳承办一级土地开发项目、城市更新及「三旧改造」政策下开发的项目。 北京 自二零零七年九月以来，本集团在北京进行一项名为祈年大街西项目的一级土地开 发项目，规划建筑面积约474,304平方米，由五幅土地组成。祈年大街西项目地块 位於祈年大街西侧，距天安门广场不足一公里。截至二零一六年十二月三十一日， 本集团产生开发成本约人民币1,260.5百万元并完成五幅土地中一幅土地的一级土 地开发。本集团正进行另一幅土地的土地验收工作。目前祈年大街西项目仍在开发 中。 汕头 根据「三旧改造」政策下与地方自治组织及企业订立的合作协议，本集团於二零一四 年上半年对汕头有关土地进行开发，包括规划总建筑面积约4.3百万平方米的四个 开发项目。地方自治组织及企业已同意於完成相关地方法规所规定的政府手续後， 和本集团合作开发建设相关土地。本集团已完成其中两个开发项目的控制性详细规 划，拆迁工作已顺利完成，改造和分配方案均获得相关政府部门的批复，并开始开 发住宅物业。截至二零一六年十二月三十一日，本集团已产生开发成本合共约人民币341.8百万元。 潮州 於二零一四年上半年，本集团在广东省潮州市负责一个规划建筑面积为2.9百万平 方米的一级土地开发项目，名为梅林湖项目。本集团已取得当地政府有关初步土 地使用规划的批文，完成该项目立项、项目环评、用地权属及地上构筑 物（ 含 搭 建 物 ）取证等前期工作，并完成约4,419亩徵地拆迁预公告。截至二零一六年十二月 三十一日，本集团有关该项目用於支付初步规划、设计和测量开支等产生的前期开 发成本为人民币9.4百万元。目前梅林湖项目仍在开发中。 �C29�C 深圳 根据本公告「重大收购及出售事项及重大投资」一节所载日期为二零一六年七月二十 日的协议，本集团进一步购入本集团一家原联营公司深圳市大潮汕建设有限公司（「深圳大潮汕」）的45%股权，以致本集团於该联营公司的股权增加至75%，大潮汕建设因而成为本集团的附属公司。 於二零一四年上半年，深圳大潮汕与深圳市龙岗区西坑股份合作公司签订合作协 议，对西坑社区进行城市更新，项目规划建筑面积约2.3百万平方米。本集团已完 成西坑社区内土地权属、常住人口、建筑物信息等的普查工作及城市更新规划研究方案。 财务回顾 收入 报告期内，本集团收入为人民币8,034.6百万元，较截至二零一五年十二月三十一日 止年度的人民币6,514.3百万元增加23.3%。该增加主要由於物业开发收入增加。 报告期内的物业开发收入为人民币7,513.2百万元，较截至二零一五年十二月三十一 日止年度增加24.6%。该增加主要是由於截至二零一六年十二月三十一日止年度完 工及交付佛山国华新都（一期）及永清国瑞城（四、五期）。 报告期内的一级土地建设及开发服务收入为人民币137.6百万元，而截至二零一五 年十二月三十一日止年度则为人民币143.4百万元。 销售及服务成本 本集团的销售及服务成本由二零一五年的人民币3,835.5百万元增加28.2%至二零 一六年的人民币4,916.5百万元。该增幅乃主要由於物业开发成本增加。 本集团的物业销售成本由二零一五年的人民币3,591.7百万元增加29.2%至二零一六 年的人民币4,642.0百万元。该增幅乃主要由於截至二零一六年十二月三十一日止年 度完工及交付佛山国华新都（一期）及永清国瑞城（四、五期）。 �C30�C 本集团的一级土地开发的服务成本由二零一五年的人民币142.5百万元减少5.6%至 二零一六年的人民币134.5百万元。一级土地开发的服务成本与拆迁时间表有关。 毛利 报告期内，本集团的毛利为人民币3,118.1百万元，较截至二零一五年十二月三十一 日止年度的人民币2,678.8百万元增加16.4%。报告期内的毛利率为38.8%，而截至 二零一五年十二月三十一日止年度为41.1%。 报告期内的物业开发毛利为人民币2,871.2百万元，较截至二零一五年十二月三十一 日止年度的人民币2,437.3百万元增加17.8%。本集团物业开发的毛利增加主要是 由於截至二零一六年十二月三十一日止年度完工及交付佛山国华新都（一期）及永清国瑞城（四、五期）。物业开发的毛利率由截至二零一五年十二月三十一日止年度的40.4%减少至报告期内的38.2%。 报告期内的一级土地建设及开发服务毛利为人民币3.1百万元，而截至二零一五年 十二月三十一日止年度则为人民币0.9百万元。报告期内，一级土地建设及开发服 务的毛利率为2.2%，而截至二零一五年十二月三十一日止年度则为0.6%。 本公司权益持有人应占纯利 报告期内，本公司权益持有人应占纯利为人民币1,563.0百万元，较截至二零一五年 十二月三十一日止年度的人民币1,260.6百万元增加24.0%。 投资物业公允价值变动 投资物业公允价值变动由二零一五年的人民币783.6百万元增加8.7%至二零一六年 的人民币851.9百万元。 其他收益及亏损 报告期内的其他亏损为人民币23.7百万元，而截至二零一五年十二月三十一日止年 度的其他亏损为人民币7.0百万元。 其他收入 其他收入由截至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币13.2百万元增加53.6% 至报告期内的人民币20.2百万元。 销售费用 销售费用由截至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币246.2百万元增加6.0% 至报告期内的人民币260.8百万元，主要是由於本集团在售面积及营销力度较上年 增加所致。 �C31�C 行政开支 行政开支由截至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币358.7百万元减少8.2% 至报告期内的人民币329.1百万元，主要是由於集团加强对行政费用的管理控制及 对员工授予股权奖励产生的相关人员费用减少所致。 融资费用 融资费用由截至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币141.1百万元减少10.1% 至报告期内的人民币126.8百万元。主要是由於部分借款已结清。 所得税开支 所得税开支由截至二零一五年十二月三十一日止年度的人民币1,116.1百万元增加 14.2%至报告期内的人民币1,274.7百万元，主要是由於除税前溢利增加。报告期 内，本集团的中国企业所得税及土地增值税分别为人民币732.4百万元及人民币 542.3百万元。 溢利及综合收益总额 由於上述原因，本集团的溢利及综合收益总额由截至二零一五年十二月三十一日止 年度的人民币1,583.5百万元增加至报告期内的人民币1,955.7百万元。 流动资金、财务及资金来源 现金状况 於二零一六年十二月三十一日，本集团的现金、受限制银行存款及银行结余约为 人民币1,520.9百万元，较二零一五年十二月三十一日的人民币2,075.8百万元减少 26.7%。 净负营运现金流 报告期内，本集团录得净负营运现金流人民币1,425.3百万元，而截至二零一五年 十二月三十一日止年度，我们录得负营运现金流人民币1,879.2百万元。本集团的营 业活动出现净负营运现金流乃主要由於土地收购开支增加。 借款 於二零一六年十二月三十一日，本集团尚未偿还的借款为人民币15,907.9百万元， 包括银行借款人民币15,607.9百万元及为信托融资安排的其他借款人民币300.0百 万元。 於二零一六年十二月三十一日，本集团来自信托融资安排的未偿还借款相当於本集 团银行及其他借款结余总额的1.9%，而於二零一五年十二月三十一日为17.2%。 �C32�C 抵押资产 本集团的若干借款由持作开发�M开发中的物业、持作销售物业、投资物业及预付租赁款项以及物业、厂房及设备及受限制银行存款担保，或同时以上述多项担保。於二零一六年十二月三十一日，担保若干授予本集团的借款的已抵押资产为人民币29,097.8百万元。 财务担保及或然负债 根据市场惯例，本集团与多间银行订立安排，为客户提供按揭融资。本集团不会对 客户进行独立信贷审查，惟会依赖承按银行所进行的信贷审查。正如中国其他物业开发商，银行一般要求本集团为客户偿还物业按揭贷款的义务提供担保。担保期一般直至银行收到客户的分户产权证作为所获授按揭贷款的抵押品为止。於二零一六年十二月三十一日，本集团就客户按揭作出的未解除担保为人民币6,609.0百万元。除本公告所披露者外，本集团於二零一六年十二月三十一日并无其他重大或然负债。 外汇风险 本集团绝大部份营业活动均於中国进行，大部分交易以人民币计值。於二零一七年三月，本公司成功发行於香港联交所上市之於二零二零年到期300,000,000美元的7.00%优先票据。监於发行有关优先票据，本集团将面临人民币兑美元所产生的外汇风险。 此外，人民币不可自由兑换为其他货币，人民币兑换为外币须受中国政府颁布的外 汇管制条例及法规所限制。本集团并无外币对冲政策。然而，董事会密切监察本集 团的外汇风险，且在视乎外币情况及趋势下考虑於日後采纳重大外币对冲政策。 重大收购及出售事项及重大投资 1.兹提述本公司日期为二零一六年一月八日有关收购国瑞医院的关连交易的公告 （「关连交易公告」），除非另有所指，否则本段所用词汇与关连交易公告所界定 者具有相同涵义。於二零一六年一月八日，本公司间接全资附属公司花园集团 与汕头五金订立股权及股东贷款转让协议，据此，(i)汕头五金同意出售，而花 园集团同意收购国瑞医院的100%股权及(ii)花园集团同意承担国瑞医院欠付汕 �C33�C 头五金的股东贷款，总代价为人民币306,000,000元。於交易事项完成後，花园 集团持有国瑞医院的100%股权，而国瑞医院成为本公司的间接全资附属公司。 2.根据本公司间接附属公司北京国瑞兴业房地产控股有限公司（「新北京国瑞」）与 苏州市国土资源局之间日期为二零一六年五月十七日的国有土地使用权出让合 同，新北京国瑞收购苏州市吴中区木渎镇一幅合计74,195.9平方米的土地的土 地使用权，总代价约为人民币40.11亿元。本集团已於二零一六年七月及十一月 就该幅土地取得建设用地规划许可证及土地使用权证。本集团计划在该幅土地 上开发住宅。 3.如本公司於二零一六年八月二十九日刊发的二零一六年中期报告所披露，於二 零一六年七月二十日，本集团订立一项协议，从若干股东处再购入本集团当时 一家联营公司深圳大潮汕的45%股权，总现金代价为人民币534,597,000元。於 完成後，本集团於深圳大潮汕的股权由30%增至75%，随後，深圳大潮汕成为 本集团的附属公司。 4.如本公司於二零一六年四月二十六日刊发的二零一五年年报所披露，於二零 一五年六月七日，本集团与一名独立第三方（「卖方」）订立股权转让与合作协议 （「协议」），以现金代价人民币500,000,000元收购深圳万基87.5%的股权，以及 订立人民币200,000,000元的债项转让书。深圳万基持有中国深圳一幅土地上的 两项物业。截至二零一五年十二月三十一日，深圳万基75%股权的法定所有权 已获转让予本集团。於二零一六年五月三十日，本集团与卖方重新磋商并订立 协议，据此本集团同意深圳万基剩余12.5%股权的法定所有权的转让将不继续 进行，因此本集团毋须再向卖方缴付协议项下的未缴付代价人民币100,000,000 元。於二零一六年八月十八日，本集团与另一独立第三 方（亦 为深圳万基的股 东）订立协议，以收购深圳万基5%股权，总现金代价为人民币50,000,000元。 於交易完成後，本集团於深圳万基的股权由75%增至80%。 �C34�C 5.於二零一六年九月十九日，北京国瑞兴业房地产控股有限公司与独立第三方姚 晓丽女士、姚朔斌先生及姚文琛先生（统称「卖 方」）订立一项协议，内容有关 向卖方收购启东御江湾及其全资附属公司姚 记（ 南 通）实业有限公司的100%股 权，总现金代价为人民币1,877,170,000元，藉以收购位於江苏省启东市占地面 积约1,211,544平方米的若干地块的土地使用权。总代价将分期支付。於报告期 结束前，本集团已支付总代价的60%，而启东御江湾的相关60%股权已转让予 本集团。余下30%及10%总代价将分别於二零一七年三月三十一日及二零一七 年十月一日前支付，届时相关股权亦会分别转让予本集团。由於本集团须清偿 应付的未偿还代价及本集团作为启东御江湾的权益持有人面对与100%股权有关 的任何风险或享有与100%股权有关的任何回报，故收购视为单一收购或相关交 易。本集团自收购日期起占启东御江湾的100%有效权益。 本公司计划在该幅土地上开发住宅。本公司认为，涉及收购土地作开发用途且 将全部出售的交易被视为属收益性质的交易并已作为主要业务之一在本公司日 常及一般业务过程中进行，而根据上市规则第14.04(1)(g)条，其获豁免遵守上 市规则第十四章的规定。 6.於二零一六年十二月三十一日，新北京国瑞出售其於北京国瑞物业服务有限 公司（「国瑞服务」）的100%股权予深圳国瑞兴业发展有限公司（「深圳国瑞兴 业」），代价为人民币5,000,000元（「出售事项」）。紧接出售事项前，国瑞服务为 新北京国瑞的全资附属公司，而新北京国瑞为本公司的附属公司，并由本公司 间接拥有80%权益。深圳国瑞兴业为汕头市国瑞置业投资有限公司（「汕头国瑞 投资」）的间接全资附属公司，而汕头国瑞投资由张主席全资拥有。出售事项的 进一步详情披露於本公司日期为二零一七年一月三日的公告内。 除本公告所披露者外，本集团於报告期内并无任何其他重大收购及出售事项及重大 投资。 重大投资的未来计划或资本资产 倘本集团认为适当，将会继续投资物业发展项目及收购选定城市的合适地块。预期 内部资源及银行借款将足以满足必要的资金需求。除本公告及本公司日期为二零 一四年六月二十三日的招股章程（「招股章程」）所披露者外，截至本公告刊发日期，本集团并无任何未来重大投资或资本资产计划。 �C35�C 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团有约1,040名雇员。报告期内，本集团产生 雇员成本约人民币352.9百万元。雇员薪酬一般包括薪金和每季发放绩效奖金。根 据适用的中国法律和法规，本集团参与由省市政府举办的各种雇员福利计划，包括 住房公积金、退休金、医疗、妇产、工伤及失业福利计划。 上市所得款项净额用途 於联交所上市的所得款项净额（经扣除包销费用及相关开支後）约为1,561.0百万港 元。由上市日期开始至二零一六年十二月三十一日，本公司已动用约150百万港元 作为本公司一般企业及营运资金用途。剩余的所得款项净额已按招股章程所载的同 样方式使用。 报告期後事项 二零一七年三月二十一日，本公司成功发行於香港联交所上市的二零二零年到期 300,000,000美元的7%优先票据。有关发行优先票据的进一步详情披露於本公司日 期为二零一七年三月八日、二零一七年三月十四日及二零一七年三月二十一日的公 告内。 二零一七年三月二十一日，本公司间接附属公司佛山市国瑞兴业地产有限公司透过 挂牌出让方式投得一幅位於佛山市南海区西樵镇总面积约63,951.5平方米的地块， 总代价为人民币1,673.5百万元。於本公告日期，本公司已收到有关出让土地使用权 的投标确认函，惟尚未签署相关土地使用权出让合同。本公司计划在该地块上发展住宅楼房项目。 除本公告所披露者外，於二零一六年十二月三十一日後，本公司或本集团并无进行重大结算日後事项。 �C36�C 末期股息 董事会建议向於二零一七年六月五日名列本公司股东名册上的股东就报告期派付每股6.04港仙，合共267,994,000港元（相当於人民币240,000,000元）的末期股息。建议末期股息将於股东在本公司股东周年大会上批准後於二零一七年六月十五日或前後派付。 股东周年大会 本公司的股东周年大会（「股东周年大会」）将於二零一七年五月二十六日举行，而股东周年大会通告将按照联交所证券上市规 则（「上 市规则 」）所 规定的方式刊发及寄发。 暂停办理股份过户登记 本公司将於以下期间暂停办理股份过户登记： (a)为厘定有权出席於二零一七年五月二十六日举行的应届股东周年大会（「股东周 年大会」）并於会上投票的股东，本公司将於二零一七年五月二十二日至二零 一七年五月二十六日（包括首尾两日）暂停办理股份过户登记。为符合资格出席 股东周年大会并於会上投票，所有过户文件应不迟於二零一七年五月十九日下 午四时三十分递交予本公司香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司 （地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室）办理登记。 (b)为厘定合资格获派末期股息的股东，本公司将於二零一七年六月二日至二零 一七年六月五日（包括首尾两日）暂停办理股份过户登记。为符合资格获派末期 股息，所有过户文件应不迟於二零一七年六月一日下午四时三十分递交予本公 司香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司（地址为香港湾仔皇后大道 东183号合和中心17楼1712-1716室）办理登记。 企业管治常规及其他资料 本公司致力维持高水平企业管治，以期确保本公司管理层的操守及保障全体股东的 利益。本公司一向深谙股东透明度及问责性的重要性。 �C37�C 本公司已采纳上市规则附录十四所载企业管治守则（「企业管治守则」），作为其本身 企业管治守则。根据本公司目前的组织架构，张章笋先生（「张主席」）是董事会主席 兼本公司总裁。由同一人担任主席兼总裁偏离企业管治守则。自本集团成立以来， 张主席一直负责监督本集团的战略规划、发展、运营和管理。本公司认为赋予张主席以主席兼总裁的双重角色有利於本集团的业务运营且不会对本集团的管理造成不 利影响。权力及权责平衡乃通过高级管理层及董事会运作得到保证，高级管理层及 董事会由富经验及能干的人士组成。董事会目前由四名执行董事及三名独立非执行 董事组成，因此其组成具有相当高的独立性。除本公告所披露者外，本公司於报告 期内已遵守企业管治守则所载的守则条文。本公司将继续检讨及强化其企业管治常规，以确保遵守企业管治守则。 遵守上市发行人董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准 守则」），作为其本身有关董事进行证券交易的操守守则。经向全体董事作出具体查 询後，各董事确认其於报告期内已遵守标准守则。 购买、出售或赎回本公司上市证券 於报告期内，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司任何上市证 券。 充足的公众持股量 联交所於本公司在二零一四年上市时，已豁免本公司严格遵守上市规则第8.08(1)条 （「公众持股量豁免」）。根据公众持股量豁免，必须由公众持有的某一最低百分比的 本公司股份不得少於本公司已发行股本总额的15%。根据本公司可获取的公开资料以及据董事所知，於本公告日期，本公司保持公众持股量豁免所规定的某一公众持股量水平。 �C38�C 审核委员会 本公司已成立审核委员会（「审核委员会」），并已根据上市规则第3.21条及企业管治 守则C.3段以书面制定其职权范围。审核委员会由三名独立非执行董事组成，分别 为罗振邦先生、赖思明先生及陈静茹女士。审核委员会的主席为罗振邦先生。 审核委员会已与管理层及本集团核数师德勤关黄陈方会计师行审阅本公司采纳的 会计原则及政策以及法律及法规，并讨论（其中包括）本集团的内部控制及财务报告 事宜，包括审阅截至二零一六年十二月三十一日止年度的年度业绩。 於联交所网站及本公司网站刊登截至二零一六年十二月三十一日止年度的年 度业绩及年度报告 本公告於联交所网站(www.hkexnews.hk)及本公司网站(www.glorypty.com)刊登。 按照报告期适用的上市规则的规定，截至二零一六年十二月三十一日止年度的年度 报告（载有本截至二零一六年十二月三十一日止年度的业绩公告所载有关本公司的 全部资料）将於适当时候寄发予股东，并於联交所及本公司各自的网站刊登。 承董事会命 国瑞置业有限公司 主席 张章笋 香港，二零一七年三月二十七日 於本公告日期，本公司董事会成员包括执行董事张章笋先生、葛伟光先生、阮文娟女士及张瑾女 士；及独立非执行董事罗振邦先生、赖思明先生及陈静茹女士。 *为中国公司的英文译名或音译，反之亦然，仅供识别 �C39�C