1 香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或 完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因倚赖该等 内容而引致的任何损失承担任何责任。 China New City Commercial Development Limited 中 国 新 城 市 商 业 发 展 有 限 公 司 （於开曼群岛注册成立之有限公司） （股份代号：1321） 截至2016年12月31日止年度之年度业绩公告 财务摘要 截至12月31日止年度 2016年 2015年 变动 收入 （人民币千元） 858,371 503,986 +70% 毛利 （人民币千元） 324,991 179,444 +81% 本公司权益持有人应占利润 （人民币千元） 147,042 740,337 -80% 本公司普通股权益持有人应占每股盈利 －基本及摊薄 （人民币分） 8 43 -81% 於12月31日 2016年 2015年 变动 总资产 （人民币千元） 11,288,945 11,293,164 �C% 净资产 （人民币千元） 5,342,059 5,219,842 +2% 每股资产净值 （人民币元） （附注） 2.98 2.90 +3% 附注： 每股资产净值指母公司拥有人应占每股普通股权益 2 主席报告 致各位股东： 本人谨代表中国新城市商业发展有限公司（ 「本公司」） 连同其附属公司（统称「本集团」），欣然提 呈本集团截至2016年12月31日止年度（ 「回顾年度」） 之全年业绩。 业绩回顾 於回顾年度内，本集团的营业额约为人民币858,371,000元，较2015年增加了约70.3%。本集团毛利 约为人民币324,991,000元，较2015年增加约81.1%。毛利率为37.9%，较2015年增加2.3个百分点。本 公司权益持有人应占利润约为人民币147,042,000元，较2015年减少了80.1%；及每股基本盈利为人 民币8分，较2015年减少81.4%。本公司董事（ 「董事」） 会（ 「董事会」） 不建议派发回顾年度末期利息 （ 2015年：无）。 市场及业务回顾 2016年，中华人民共和国（ 「中国」） 房地产市场在去库存形势下迎来了大幅上行。繁荣的销售景象 从一线城市蔓延到二线甚至部分三线城市。楼市回暖带动地价高企，包括商品房销售面积和销售金 额等多项国内房地产数据均创下峰值。四季度起，随着调控政策陆续出台，中国楼市出现了逐步降 温的迹象。 本集团为商用物业发展商及运营商，致力於在长三角地区二线城市的副城市中心开发商业综合体， 并期待未来将业务扩展至中国不同城镇及县市的土地发展业务及相关的新型城镇化服务。集团沿 用出售和出租相结合的业务模式，策略性的分散收入来源及回报时期。 1. 物业销售 国际办公中心（ 「 IOC」） A3地块的服务式公寓嘉润公馆接连创下销售佳绩，成为推动本集团 物业销售收入大幅增长的主要力量。项目比邻2016年二十国集团（ G20） 峰会的召开场地以及 2022年亚运会承办体育场馆－－杭州奥体博览城，隔江对望杭州政治与文化中心钱江新城， 因其优越的地理位置备受市场青睐。公司计划今年内开发A2地块，以保证物业销售收入的稳 定发展。 3 2. 物业租赁 目前本集团的物业租赁收入主要来自位於杭州萧山的恒隆广场。为巩固在当地的影响力，该 项目商场部分自2016年4月开始进入资产优化工程和商户组合调整。重装开业後的恒隆广场出 租率达到逾97%，并增加了差异化和体验元素更多的儿童、餐饮和生活服务业态的商户占比。 公司预期位於宁波余姚的众安银泰城项目亦将在今年下半年顺利开业，预期物业租赁部分贡 献收入。 3. 酒店营运 於回顾期间，位於杭州萧山的众安假日酒店营运状况良好。千岛湖度假酒店和淮北温哥华酒 店亦将於今年上半年陆续开业，并以自有品牌「伯瑞特」管理经营。该两间高端酒店项目，合 计可提供约500间可出租客房。本集团预期酒店营运收入将受惠於可出租酒店房间数量的显着 增长。 前景展望与发展策略 展望2017年，相信政府将继续推进因城施策：预期一二线城市政府对楼市的调控力度会进一步增 大，以限制投资和投机性需求；而三四线城市则仍将努力以去库存为主要工作。本集团主要发展区 域为经济基础雄厚的长三角地区，长期受惠於人口和资源的持续流入。经过一年多的去化後，目前 优质城市的存销比处於历史低位，相信未来一年房地产市场会保持稳中向上的发展趋势。 本集团股份自在联交所主板上市後一直处於主要项目的建设期。2017年公司将迎来更多物业落成 的收成期。包括余姚众安时代广场、千岛湖度假酒店及淮北温哥华酒店在内等主要项目的开业，将 大幅增加整体物业组合的可租赁面积和可出租客房数量，为本集团提供长期稳定的现金流支持。 国际办公中心项目仍是本集团的重点发展项目。受到利好政策的推动，项目所在的钱江世纪城板块 正在快速的建设和发展中。邻近IOC项目的杭州奥体中心，未来仍将承办包括2022年亚运会等诸多 国际性的大型体育赛事。得益於本集团的早期战略性布局和低廉的土地成本，IOC项目在该板块中 享有绝对的地理优势和发展潜力。本集团计划今年开始发展IOC A2地块，为物业销售部分创造持 续动力。 4 集团计划今年启动蒋村地块的发展。蒋村地块位於杭州西湖区，距离西溪湿地仅一路之隔。项目计 划提供包括酒店式公寓、写字楼和商�m等物业类型在内的商业综合体。本集团计划在2017年通过收 购兼并等方式寻觅更多低价高潜力的土地。 新业务方面，集团将继续探索并逐步转型至以资产管理及运营为主的发展策略，积极面对中国城镇 化的发展机遇，推广和深化产业的互联网化，发展多元化的新型地产项目。在有效控制现有商业综 合体投资规模稳定发展的同时，本集团将会积极拓展如休闲旅游、健康医疗、文化娱乐及现代农业 等新型产业。本公司亦会坚持审慎的财务策略，提升企业管治透明度，为公司股东寻求理想及持续 的回报。 致谢 最後，本人谨代表董事会对股东和业务合作夥伴的鼎力支持和充分信任，以及全体员工辛勤努力的 工作致以衷心感谢！ 施侃成 主席 香港：2017年3月27日 5 董事会欣然宣布本集团截至2016年12月31日止年度的经审核业绩，连同截至2015年12月31日止年度 的比较金额如下： 综合损益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 4 858,371 503,986 销售成本 (533,380) (324,542) 毛利 324,991 179,444 其他收入及收益 4 16,832 256,899 销售及分销开支 (80,142) (55,176) 行政开支 (107,503) (109,165) 其他开支 (11,232) (752) 转拨至投资物业的公允价值收益 �C 796,581 投资物业的公允价值变动 124,994 29,414 财务费用 5 (2,218) (19,602) 分占溢利及亏损： 一间合营公司 (15) (2,208) 除税前利润 6 265,707 1,075,435 所得税开支 7 (128,642) (324,265) 年内利润 137,065 751,170 以下应占： 母公司拥有人 147,042 740,337 非控股权益 (9,977) 10,833 137,065 751,170 本公司普通股权益持有人应占每股盈利 8 基本 人民币8分 人民币43分 摊薄 人民币8分 人民币43分 6 综合全面收益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年内利润 137,065 751,170 其他全面收益 於其他期间重新分类至损益的其他全面收益： 换算海外业务的汇兑差额 (8,185) 11,248 於其他期间重新分类至损益的其他全面收益净额 (8,185) 11,248 年内全面收益总额 128,880 762,418 以下应占： 母公司拥有人 138,857 751,585 非控股权益 (9,977) 10,833 128,880 762,418 7 综合财务状况表 2016年12月31日 2016年 2015年 12月31日 12月31日 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业及设备 1,340,238 161,563 投资物业 5,129,937 5,244,100 开发中物业 1,332,915 2,909,524 可供出售投资 28,300 3,300 长期预付款 311,265 15,360 於一间合营公司的投资 759 774 递延税项资产 11,089 19,289 受限制现金 118,231 90,100 总非流动资产 8,272,734 8,444,010 流动资产 持作销售已竣工物业 1,232,200 1,361,490 开发中物业 990,130 312,676 存货 9,439 4,358 应收贸易账款 10 19,642 15,321 预付款项、按金及其他应收款项 102,354 90,343 应收一间关联公司款项 80,067 66,534 受限制现金 46,258 50,794 现金及现金等价物 298,308 947,638 分类为持作销售之投资物业 237,813 �C 总流动资产 3,016,211 2,849,154 流动负债 应付贸易账款 11 726,999 823,192 其他应付款项及应计费用 115,816 158,838 客户预付款 308,120 160,852 应付关联公司款项 268,200 1,200 计息银行贷款及其他借款 1,104,000 707,472 应付税项 242,548 220,694 总流动负债 2,765,683 2,072,248 流动资产净额 250,528 776,906 总资产减流动负债 8,523,262 9,220,916 8 非流动负债 计息银行贷款及其他借款 2,196,609 3,051,662 递延税项负债 984,594 949,412 总非流动负债 3,181,203 4,001,074 净资产 5,342,059 5,219,842 权益 母公司拥有人应占权益 股本 138,034 138,183 储备 5,033,619 4,901,276 5,171,653 5,039,459 非控股权益 170,406 180,383 总权益 5,342,059 5,219,842 2016年 2015年 12月31日 12月31日 人民币千元 人民币千元 9 财务报表附注 1. 公司及集团资料 中国新城市商业发展有限公司（ 「本公司」） 於2013年7月2日在开曼群岛根据开曼群岛公司法（修订版） 注册成立为获豁免有 限公司。本公司的注册办事处位於Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand Cayman KY1-1111, Cayman Islands。 本公司为一间投资控股公司。本公司及其附属公司（统称「本集团」） 为众安房产有限公司（ 「众安」） 及其附属公司（ 「众安集 团」） 的成员公司。众安（其股份已自2007年11月起在香港联合交易所有限公司（ 「联交所」） 主板上市） 为众安集团的控股公 司。 本集团主要从事商用物业开发、租赁及酒店营运。 本公司董事（ 「董事」） 认为，本公司的最终控股公司为全好管理有限公司（一家於2007年5月3日在英属处女群岛注册成立的 公司）。 2. 编制基准及会计政策 2.1 编制基准 本财务报表按照国际财务报告准则（ 「国际财务报告准则」） 编制，而国际财务报告准则包括由国际会计准则理事会 （ 「国际会计准则理事会」） 及国际会计准则及诠释常务委员会批准当时生效的准则及诠释、香港公认会计原则以及香 港公司条例之披露规定。除投资物业及衍生金融工具如以下所述的会计政策按公允价值计量外，财务报表乃按照历史 成本原则编制。除有特别注明外，本合并财务报表以人民币（ 「人民币」） 列报，并调整至最近的千元单位。 2.2 会计政策变动 本集团已於本年度财务报表首次采纳以下新订及经修订国际财务报告准则。 国际财务报告准则第11号修订本 收购合营业务权益的会计处理方法 国际会计准则第1号修订本 披露计划 国际会计准则第16号及 国际会计准则第18号修订本 折旧及摊销可接受方法之厘清 国际财务报告准则修订本 国际财务报告准则2012年至2014年周期的年度改进 国际财务报告准则第10号、 国际财务报告准则第12号及 国际会计准则第28号修订本 投资实体：应用综合豁免 采纳经修订国际财务报告准则对该等财务报表并无重大财务影响。 10 3. 经营分部资料 就管理而言，本集团根据业务所产生收入设立业务单位，并有四个可报告经营分部如下： (a) 商业物业开发分部，在中国内地开发及销售商用物业； (b) 物业租赁分部，在中国租赁投资物业； (c) 酒店营运分部，拥有及经营酒店；及 (d) 其他分部，主要包括本集团的物业管理服务业务，为商用物业提供管理及保安服务。 管理层会单独监察本集团经营分部业绩以作出有关资源分配及表现评估的决定。分部表现根据可报告分部利润�u亏损（即 以经调整持续经营除税前利润�u亏损计量） 予以评估。经调整除税前利润�u亏损与本集团的除税前利润一贯计量，惟利息收 入、财务费用、股息收入、本集团金融工具的公允价值收益�u亏损以及总办事处及企业费用均不计入计量内。 分部资产不包括递延税项资产、预缴税金、质押存款、现金及现金等价物及其他未分配总办事处及企业资产，原因是该等资 产按组合基准管理。 分部负债不包括计息银行及其他借款、应缴税项、递延税项负债及其他未分配总办事处及企业负债，原因是该等负债按组合 基准管理。 分部间销售及转让参照根据当时通行市价向第三方作出的销售所采用的售价进行交易。 11 截至2016年12月31日止年度 商用物业 开发 物业租赁 酒店营运 其他 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入： 对外部客户销售 742,988 61,978 47,679 5,726 858,371 分部间销售 �C 24,033 �C 3,929 27,962 742,988 86,011 47,679 9,655 886,333 调节： 分部间销售对销 (27,962) 经营业务收入 858,371 分部业绩 165,829 138,547 (18,379) (19,041) 266,956 调节： 利息收入 969 财务费用 (2,218) 除税前利润 265,707 分部资产 3,099,595 5,982,621 1,362,261 488,609 10,933,086 调节： 分部间应收款项对销 (134,793) 企业及其他未分配资产 490,652 总资产 11,288,945 分部负债 1,094,374 17,232 76,804 365,519 1,553,929 调节： 分部间应付款项对销 (134,793) 企业及其他未分配负债 4,527,750 总负债 5,946,886 其他分部资料： 分占溢利及亏损： 一间合营公司 �C 15 �C �C 15 折旧 893 816 9,375 2,006 13,090 於合营公司的投资 �C 759 �C �C 759 资本开支 28 19 117,013 268 117,328 12 截至2015年12月31日止年度 商用物业 开发 物业租赁 酒店营运 其他 总计 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入： 对外部客户销售 374,922 81,901 45,372 1,791 503,986 分部间销售 �C 27,412 �C 9,569 36,981 374,922 109,313 45,372 11,360 540,967 调节： 分部间销售对销 (36,981) 经营业务收入 503,986 分部业绩 255,720 858,163 (11,296) (20,133) 1,082,454 调节： 利息收入 12,583 财务费用 (19,602) 除税前利润 1,075,435 分部资产 3,797,736 5,829,105 478,832 419,735 10,525,408 调节： 分部间应收款项对销 (359,567) 企业及其他未分配资产 1,127,323 总资产 11,293,164 分部负债 1,183,120 14,849 12,269 293,412 1,503,650 调节： 分部间应付款项对销 (359,567) 企业及其他未分配负债 4,929,239 总负债 6,073,322 其他分部资料： 分占溢利及亏损： 合营公司 2,182 26 �C �C 2,208 折旧 1,765 624 8,184 1,950 12,523 於合营公司的投资 �C 774 �C �C 774 资本开支 266 1,012 5,679 246 7,203 13 地区资料 本集团的全部收入源自於中国内地客户，及本集团全部非流动资产亦位於中国。 关於主要客户的资料 并无对某单一客户或处於共同控制下的客户组别的销售额超过本集团截至2016年及2015年12月31日止年度收入的10%或以 上。 4. 收入、其他收入及收益 收入为年内销售物业收入、物业租赁收入、物业管理费收入及酒店营运收入（扣除营业税及其他销售相关税及销售折扣後）。 收入及其他收入及收益的分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 收入 销售物业 769,893 397,637 物业租赁收入 58,087 88,018 物业管理费收入 14,402 2,420 酒店营运的收入 46,749 48,107 减�U营业税及附加费* (30,760) (32,196) 858,371 503,986 * 根据自2016年5月1日起生效之中国增值税改革，於2016年5月1日後产生之所有预售物业均须缴纳增值税。因此，一旦 来自该等物业销售之相关收入获确认，更多收入指已售物业之发票净值（不含增值税）。於2016年5月1日前产生之有 关预售收入仍须缴纳营业税，而收入指已售物业的发票净值（不含营业税）。 14 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 其他收入 来自一间合营公司之利息收入 �C 115,633 银行利息收入 969 12,583 其他项目 14,519 1,209 15,488 129,425 收益 出售合营公司之收益 �C 125,954 出售投资物业之收益 �C 1,409 外币兑换收益 1,344 111 1,344 127,474 16,832 256,899 5. 财务费用 本集团的财务费用分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 银行贷款及其他借款利息 253,749 320,546 减：资本化开发中物业的利息 (251,531) (300,944) 2,218 19,602 15 6. 除税前利润 本集团除税前利润已扣除�u（计入） 下列各项： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 已出售物业成本 492,880 289,543 折旧 13,090 12,523 根据经营租赁的最低租金款项： －办公室物业 2,206 2,614 核数师酬金 1,200 1,747 员工成本（包括董事及主要行政人员酬金）： －工资及其他员工成本 57,948 45,666 －退休金计划供款 6,494 7,464 汇兑差额，净值 (1,344) (111) 直接经营开支（包括投资物业发生的维修及修理） 2,815 4,592 出售投资物业之亏损�u（收益） 7,221 (1,409) 公允价值收益，净额： 转拨至投资物业的公允价值收益 �C (796,581) 投资物业公允价值的变动 (124,994) (29,414) 7. 所得税 本集团於香港注册成立的附属公司於本年度均无於香港产生任何即期应课税溢利，故此毋须缴纳利得税（ 2015年：无）。 中国所得税已就本集团在中国内地的附属公司的应课税利润25%（ 2015年：25%） 的适用所得税税率作出拨备。 中国的土地增值税是就土地增值即销售物业所得款项减可扣减开支（包括土地成本、借贷成本及其他物业开发开支） 按介於 30%至60%的递进税率徵收。本集团已根据中国有关税务法律法规，估计、作出及在税项内计入土地增值税准备。在以现金实 际结算土地增值税负债之前，土地增值税负债须由税务当局最终审议�u核准。 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 即期税项－年内中国企业所得税 44,512 41,708 即期税项－年内中国土地增值税 44,785 18,605 递延税项 39,345 263,952 年内税项支出总额 128,642 324,265 16 8. 母公司普通股权益持有人应占每股盈利 每股基本盈利是根据母公司普通股权益持有人应占年内利润人民币147,042,000元（ 2015年：人民币740,337,000元），以及年内 已发行普通股的加权平均数1,736,790,000股（ 2015年：1,738,000,000股） 计算，已予调整以反映年内发行的权证。 由於截至2016年12月31日止年度，本集团并无已发行潜在摊薄普通股（ 2015年：无），故并无就摊薄对截至2016年及2015年12 月31日止年度呈列的每股基本盈利作出调整。 9. 股息 董事会不建议派发截至2016年12月31日止年度末期股息（ 2015年：无）。 10. 应收贸易账款 本集团与其客户订立的贸易条款主要为信贷租赁应收款项。信贷期一般为一个月，就主要客户而言最多延长至三个月。应收 贸易账款及票据於年底的所有余额均未逾期或减值，且账龄为一至三个月。 应收贸易账款为免息及无抵押。 11. 应付贸易账款 本集团应付贸易账款於各报告期末按付款到期日计算的账龄分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 6个月内 526,838 734,814 超过6个月但1年内 188,219 60,137 超过1年 11,942 28,241 726,999 823,192 应付贸易账款乃无抵押及免息且一般按建筑进度支付。 17 12. 资本承担 於报告期末，本集团就物业开发支出的资本承担如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 已订约但未拨备： 开发中物业 478,185 803,335 13. 或有负债 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 就以下项目给予银行的担保： 本集团物业买家获授银行按揭信贷 314,227 230,071 本集团就若干银行向本集团物业的买家授出的按揭信贷出具担保。根据担保安排条款，倘买家未能偿还按揭款项，本集团有 责任向银行偿还买家结欠的余下按揭贷款及应计利息及罚款。本集团其後有权接收相关物业的合法所有权。本集团的担保期 由授出相关按揭贷款日期起至个别买家订立抵押协议後止。 於报告期间，本集团并无就本集团物业的买家获授予的按揭信贷所提供的担保而产生任何重大亏损。董事认为，倘出现未能 还款的情况，相关物业的可变现净值足以偿还余下的按揭贷款及应计利息及罚款，因此并无就该等担保作出拨备。 18 管理层讨论与分析 业务回顾 2016年，中华人民共和国房地产政策由年初宽松逐渐收紧。在年初去库存的暖风下，热点城市房价 地价快速上涨，全年成交规模也创下历史新高。四季度随着各地政府陆续出台调控政策，市场走势 逐渐趋稳。 展望2017年，热点城市的调控政策会进一步趋紧，但在目前库存偏低的情况下，预计楼价将延续平 稳走势。三四线城市可能受惠因城施策的指导思想，供需情况得到进一步改善。 主要项目发展概况 浙江省杭州市 恒隆广场 座落於杭州萧山区山阴路，由酒店、商场及办公室组成的大型商业综合体，是本公司的旗舰项目。 该项目总占地面积为30,933平方米，总建筑面积171,071平方米。该项目已於2009年1月竣工。 国际办公中心 位於杭州萧山区钱江世纪城的大型商业综合体，包括服务式住宅、商场、酒店及办公室。项目A地 块总占地面积为92,610平方米，预计总建筑面积为798,795平方米。该项目分三期建设（ A1地块、A2 地块及A3地块），其中A3地块已经於2015年竣工，包括服务式公寓、商�m及地下停车场，总建筑面 积约为327,996平方米。A2地块预计将於2017年开工。 蒋村地块 位於杭州西湖区蒋村单位，距离西溪湿地仅一路之隔。项目总占地面积为39,703平方米，总建筑面 积为59,555平方米。该项目预期於2017年动工，建设为包括办公室、服务式公寓及商�m的商业综合 体。 19 朝阳银座 位於杭州萧山区朝阳社区地块的商业部分，总占地面积为10,541平方米，总建筑面积53,033平方米。 该项目主要包括服务式公寓和商�m，已於2016年开启预售，并预期於2017年底竣工。 杭州千岛湖度假酒店 位於杭州市淳安县千岛湖镇西南面的酒店项目，总建筑面积为46,691平方米。该酒店建於千岛湖 岸，拥有美丽的湖泊景色及自然环境。该项目预期於2017年上半年开始营业。 浙江省余姚市 众安时代广场 位於浙江省余姚市的大型商业综合项目，估计总建筑面积628,385平方米。项目分为两期发展，包括 酒店、商�m、住宅、服务式公寓、商场及办公室。该项目二期已於2016年竣工，预期一期将於2017年 竣工。根据2014年3月16日本集团（通过其间接非全资拥有子公司） 与本集团一位关连人士（定义见 联交所证券上市规则（ 「上市规则」）） 所订立的合作协议，从出售或预售项目二期的住宅公寓所产 生之全部经济利益净额归该关连人士所有。合作协议之详情已於日期为2014年6月17日之本公司招 股章程（ 「招股章程」）「持续关连交易」一节披露。 安徽省淮北市 温哥华酒店 位於安徽省淮北市的酒店项目，占地面积60,768平方米，总建筑面积67,061平方米。该项目预期於 2017年竣工并开始营业。 销售回顾 在回顾年度内，物业销售之已确认（出售及交付） 销售金额约为人民币769,893,000元（ 2015年：约为 人民币397,637,000元）。已确认的物业销售面积约为52,612平方米及已确认每平方米销售均价约为 人民币14,633元。 20 2016年的合同销售 於回顾年度内，本集团的合同销售面积约为87,225平方米（ 2015年：约为68,759平方米），合同销售收 入约为人民币1,187,000,000元（ 2015年：约人民币746,000,000元），主要项目的合同销售详情如下： 合同 销售面积 合同 销售收入 （平方米） （人民币 百万元） 浙江省 隐龙湾 183 3 嘉润公馆 57,192 813 余姚众安时代广场 24,849 242 朝阳银座 5,176 52 恒隆广场－酒店或公寓 5,826 76 总计 87,225 1,187 预计於2017年可供出售或租赁或营运之主要项目建筑面积约为635,906平方米，详情如下： 可供出售�u 租赁�u营运 的建筑面积 用途 （平方米） 浙江省杭州市 国际办公中心A3地块 139,681 出售�u租赁 隐龙湾 121,169 出售�u租赁 恒隆广场 99,773 出售�u租赁 杭州千岛湖度假酒店 46,691 营运 朝阳银座 47,857 出售 浙江省余姚市 余姚众安时代广场 113,674 出售 安徽省淮北市 温哥华城项目之酒店 67,061 营运 总计 635,906 21 酒店营运 本集团的杭州萧山假日酒店位於浙江省杭州市萧山区恒隆广场旁。於回顾年度内，本集团酒店营 运录得收入约人民币46,749,000元（ 2015年：约为人民币48,107,000元），酒店出租率约达58% （ 2015 年：约为55%）。 租赁业务 本集团目前的租金收入主要来自恒隆广场。该广场包括办公楼、购物中心、三家酒店、服务式公寓 和地下停车场。於回顾年度，来自租赁业务之总收入约人民币58,087,000元，较2015年的约人民币 88,018,000元减少约34.0%。出租物业之平均出租率约达79%（ 2015年：约为75%）。 土地储备 截至2016年12月31日，本集团持有的物业开发项目包括7个已竣工项目及2个已竣工楼宇的单位、4 个开发中项目、4个持作未来开发项目及2个已订约将予收购项目。本集团的土地储备之总建筑面积 约为2,900,000平方米。 财务分析 收入 本集团於回顾年度的综合收入约为人民币858,371,000元，较2015年的约人民币503,986,000元增加70.3%。 主要由於物业销售收入增加。 於回顾年度内，物业销售收入约为人民币769,893,000元，较2015年的约人民币397,637,000元增加93.6%。 有关增加的主要原因是於回顾年度内确认已交付的物业销售增加，主要为嘉润公馆之物业销售收入。 於回顾年度内，物业租赁收入减少34.0%至约人民币58,087,000元（ 2015年：约人民币88,018,000元）。於回 顾年度内酒店营运收入约为人民币46,749,000元，较去年的约为人民币48,107,000元减少约2.8%。该减少 乃由於本集团在回顾年度内进行租户及贸易定期调整所致。 22 毛利及毛利率 本集团於回顾年度内的毛利约为人民币324,991,000元，较2015年的约人民币179,444,000元增加约 81.1%，主要由於物业销售收入增加。 回顾年度内的毛利率约为37.86%（ 2015年：约为35.60%）。毛利率上升主要由於物业销售毛利率改善所 致。 其他收入及收益 於回顾年度内，其他收入及收益约为人民币16,832,000元（ 2015年：约人民币256,899,000元），较去 年减少。主要由於去年向合营公司提供的计息贷款取得其他利息收入约人民币115,633,000元及出 售合营公司权益所得收益约人民币125,954,000元为2015年业绩带来一次性净收益所致。 销售及分销开支 於回顾年度内，销售及分销开支约为人民币80,142,000元（ 2015年：约人民币55,176,000元），较去年 增加45.3%，由於回顾年内嘉润公馆的广告及推广开支较去年增加所致。 行政开支 於回顾年度内，行政开支约为人民币107,503,000元（ 2015年：约人民币109,165,000元），较去年减少 1.5%。 融资成本 於回顾年度内，融资成本约为人民币2,218,000元（ 2015年：约为人民币19,602,000元），较去年减少 88.7%，由於回顾年内贷款减少所致。其来自持作销售已竣工物业的银行及其他借款利息，而该利 息再不能予以资本化。 盈利 於 回 顾 年 度 内，本 公 司 权 益 持 有 人 应 占 利 润 约 为 人 民 币147,042,000元（ 2015年：约 为 人 民 币 740,337,000元），较去年减少约80.1%。回顾年度内本公司权益持有人应占利润减少归因於：(i)去年 来自向合营公司提供的计息贷款取得其他利息收入约人民币115,633,000元；(ii)去年出售一间合营 公司50%权益所得收益约人民币125,954,000元；及(iii)去年转拨至投资物业之公允价值收益约人民 币796,581,000元。 23 重大收购及出售附属公司及联营公司 於回顾年度内，概无重大收购或出售本公司附属公司或联营公司。 流动资金及财务资源 现金状况及可用资金 於2016年12月31日，本集团现金及银行结余总额约为人民币462,797,000元（ 2015年：约为人民币 1,088,532,000元），包括现金及现金等价物约人民币298,308,000元（ 2015年：约为人民币947,638,000 元） 及受限制现金约为人民币164,489,000元（ 2015年：约为人民币140,894,000元）。 於2016年12月31日，本集团可动用财务资源约人民币156亿元及未提取的借款融资约为人民币122亿 元。 借款 於2016年12月31日，本集团银行及其他借款约为人民币3,300,609,000元（ 2015年：约为人民币 3,759,134,000元），包括银行贷款约为人民币3,000,609,000元（ 2015年：约为人民币2,465,134,000元） 及其他贷款约为人民币300,000,000元（ 2015年：约为人民币1,294,000,000元）。 有关借款到期情况载列如下： 於2016年 12月31日 於2015年 12月31日 人民币千元 人民币千元 一年内或按要求 1,104,000 707,472 多於一年但少於两年 989,609 1,438,245 多於两年但少於五年 757,000 1,133,417 五年以上 450,000 480,000 3,300,609 3,759,134 银行及其他借款按固定及浮动利率计息。本集团於2016年12月31日的银行及其他借款按介乎2.11% 至12.00%（ 2015年：2.02%至12.00%） 的年利率计息。本集团的目标是运用银行及其他借款来维持资 金连续性与灵活性之间的平衡。 24 资产抵押 於2016年12月31日，本集团银行借款约为人民币3,250,609,000元（ 2015年：约为人民币3,709,134,000 元） 由本集团以下资产作抵押： 於2016年 12月31日 於2015年 12月31日 人民币千元 人民币千元 投资物业 2,355,739 3,692,270 开发中物业 1,673,772 1,037,399 持作销售已竣工物业 893,109 421,466 物业、厂房及设备 128,816 139,339 受限制现金 117,231 90,040 本集团名下一间子公司之100%股权 �C 6,000 5,168,667 5,386,514 流动资产及流动比率 於2016年12月31日，本集团之净流动资产约为人民币250,528,000元（ 2015年：约为人民币776,906,000 元）。於2016年12月31日，本集团之流动比率（按流动资产除以流动负债计算） 约为1.09 （ 2015年：约 为1.37）。 资本负债比率 於2016年12月31日，本集团之资本负债比率（按债务净额除以总权益计算） 为53.1%（ 2015年： 51.2%）。债务净额按总借款减去现金、现金等价物及受限制现金计算。 借款成本 於回顾年度内，本集团借款成本总额约为人民币253,749,000元（ 2015年：约为人民币320,546,000 元），较2015年减少约人民币66,797,000元(20.8%)。此外，於回顾年度内利息资本化金额约为人民币 251,531,000元（ 2015年：约为人民币300,944,000元）。有关减少主要由於借款平均结余减少所致。 25 库务政策 由於本集团主要在中国经营业务，而收入、经营成本及借款主要以人民币计值，故本集团所承担之 汇率波动风险甚微。本集团借款利率为可变动及固定。利率向上波动将增加借款成本。 本集团在现金及财务管理方面采取审慎理财政策。现金通常会存作短期存款，大部分以人民币为单 位。本集团於回顾年度内并无使用任何金融工具作对冲用途。 担保及或有负债 於2016年12月31日，本集团或有负债约为人民币314,227,000元（ 2015年：约为人民币230,071,000 元），主要为本集团就若干银行向本集团物业的买家授出的按揭贷款出具的担保。 承担 於2016年12月31日，本集团物业开发开支承担约为人民币478,185,000元（ 2015年：约为人民币 803,335,000元）。预计本集团将由其自有资金及银行贷款拨付相关承担。 人力资源及薪酬政策 於2016年12月31日，本集团雇用员工793人（ 2015年：678人）。本集团於回顾年度内的员工成本约为 人民币64,442,000元（ 2015年：约为人民币53,130,000元），增加21.3%，主要原因为回顾年度内员工 人数及平均薪金增加。 本集团的员工薪酬政策是参照当地市场薪资行情，结合市场同行业的整体薪资状况、通胀水准、企 业经营效益以及员工的绩效等多方面因素而确定。本集团对雇员的表现每年作出一次评核，结果用 於每年薪金审查及晋升评估。本集团的员工均会获考虑根据若干表现条件及评核结果而获发年度 酌情花红。本集团亦向员工提供持续教育和培训计划，不断提升员工的技能和知识，保持公司人才 竞争力。 26 策略 展望未来，管理层已为2017年编制了下列短期目标： 提高经营现金流入以降低目前的负债比例；及 把握中国，尤其是浙江省等南方地区，民宿旅客高速增长的机遇，推动集团的民宿产业发展。 为达到以上目标，管理层将积极应对下述已识别的挑战： 浙江省的经济可能很大程度上会跟随国家主要宏观经济指标的走势而呈下滑趋势，可能影响 当地商业物业的需求； 受中国经济持续放缓及人民币贬值影响，旅游消费活动可能进一步减慢。 管理层已经制定良好的战略用以克服上述挑战，这将解决集团面临的不确定性。除制定有效的市 务策略计划及提高产品及服务质素来巩固我们的品牌外，本集团亦会加大精力於制定新政策、指 引、系统及程序来有效促成成本管理、风险管理、内部控制及可持续的环境管理，提高公司管理水 平及企业管治水平。在增长策略上，本集团会致力物色具备未来发展盈利能力的可收购项目，提高 资产回报率。本集团更会注重投资者关系管理，继续以新闻发布会、路演、媒体考察团及一对一分 析师或投资者会面等等的方式，将集团的经营理念、业务现状及未来发展策略等等的讯息，清楚转 达给不同的持份者，争取各个持份者的认可和支持，并获取更多业务发展的资源，实现股东价值最 大化。 27 与雇员、客户及供应商的关系 雇员、客户及供应商是影响我们业务持续发展的主要持份者。这些持份者的参与不但有助我们理解 业务上可能存在的风险和机遇，同时也帮助我们在真实市场情况下减轻风险和抓紧机会。 本集团相信我们的人才是集团成功及市场竞争优势的关键因素。因此，我们於2015年5月20日采纳 购股权计划，以激励及奖励为本集团成功营运作出贡献的合资格参与者。 顾客满意，对我们的服务和产品盈利能力产生深远的影响。我们专业的销售团队与客户及潜在客户 不断的沟通，发现及创造客户需要并最终协助客户在知情的基础上作出决策。把握市场走势对集团 及时调整我们的经营策略以适应市场需求非常重要。 我们与战略供应商和承包商的协作和互惠互利业务合作关系对实现更高的效率和竞争优势非常重 要。本集团不时对供应商及承包商的能力进行评估，以确保彼等可达到本集团的要求及需求。 与各商业银行和金融机构发展和维护良好关系一直是我们的主要任务，因为我们资本密集的项目 需要持续的资金来保持持续增长。 环境政策及绩效 作为负责任的企业，本集团致力保护我们运营所在的地区环境，并确保政府设置的环保标准始终一 致地满足。 我们在项目的不同阶段密切监控，以确保施工过程符合环保和安全的法律法规。本集团努力管理其 项目运营，通过与供应商和承包商合作，确保他们也明白环保的重要性，防止污染及减少浪费。我 们也鼓励所有员工提高环保意识。 28 回顾年度後事项 兹提述本公司日期为2017年1月11日之公告。於2017年1月11日，本公司之间接非全资附属公司浙江 众安盛隆商业有限公司（ 「众安盛隆」） 已与杭州东方文化园旅业集团有限公司（ 「杭州东方」） 订立 谅解备忘录（ 「谅解备忘录」），内容有关众安盛隆建议向杭州东方收购浙江新农都全部股权之42.5% （ 「建议收购事项」）。预期建议收购事项之建议代价将约为人民币700,000,000元，其部份以现金及 部份透过发行本公司新股份之方式支付。建议收购事项之代价（其将参考浙江新农都截至2016年12 月31日止年度之经审核综合财务报表所示浙江新农都之资产净值而厘定） 将根据尽职审查之结果 而由订约方进一步磋商及调整。根据谅解备忘录，众安盛隆已向杭州东方支付可退还诚意金人民币 127,000,000元。浙江新农都及其附属公司之主要业务为开发、建设及管理农产品物流中心。订立谅 解备忘录可令本集团把握随着长江三角洲地区的持续城镇化、经济增长及居民生活水平提高而对 农产品现代物流平台需求所带来的业务及发展机遇，从而可提升本集团的收入。 股息 董事会不建议派发截至2016年12月31日止年度末期股息（ 2015年：无）。 股东周年大会（ 「股东周年大会」） 本公司股东周年大会将於2017年6月8日（星期四） 举行。股东周年大会通告将在上市规则规定的指定 时间内以指定方式刊载於本公司网站(www.chinanewcity.com.cn)及联交所网站(www.hkexnews.hk)， 及向本公司股东寄发。 审核委员会审阅 本公司已设立审核委员会（ 「审核委员会」），并采纳遵从上市规则附录十四所载企业管治守则之 守则条文（ 「企业管治守则」） 的职权范围。成立审核委员会旨在审阅及监督本集团的财务汇报流程 及内部监控程序，并监管本集团的财务汇报程序、内部监控及风险管理制度。审核委员会负责就委 任、续聘或罢免外聘核数师向董事会作出推荐意见；检讨及监察外聘核数师的独立性及客观性，以 及审阅及监察审核程序是否有效，以确保其完全遵守适用准则。 29 审核委员会主席为吴士元先生。其他成员为须成发先生及严振亮先生。审核委员会由本公司所有三 名独立非执行董事组成。 截至2016年12月31日止年度之业绩已通过安永会计师事务所，按照香港会计师公会发布的香港审 计准则被审核，其未经修改的审计报告会包括在年度报告中向股东寄发。 审核委员会已审阅本集团於回顾年度之经审核综合财务报表，并与本集团管理层审阅本集团采纳 的会计原则及实务，且与彼等讨论了内部控制及财务报告等事宜。 购买、出售或赎回本公司的上市证券 於回顾年度内，本公司根据於2015年5月20日举行之股东周年大会上股东授予的一般授权，於联交 所合共购回1,880,000股股份，有关详情载列如下： 购回月�u年份 购回 股份数目 每股价格 （最高） 每股价格 （最低） 代价总额 港元 港元 港元 5月�u2016年 1,880,000 4.32 4.12 7,929,282 合计 1,880,000 7,929,282 所有购回之股份已全部注销，本公司之已发行股本亦已扣除此等股份之面值。购回股份是为提高本 公司资产净值及每股盈利，有利於本公司及其股东整体利益而进行。 除上文所披露者外，截至2016年12月31日止年度，本公司及任何附属公司概无收购、出售或赎回本 公司任何上市证券。 董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳董事进行证券交易的操守守则，其条款不逊於上市规则附录十所载上市发行人董事 进行证券交易的标准守则（ 「标准守则」） 所载的规定准则。 本公司已向所有董事作出特定查询，且所有董事已确认，於回顾年度及直至本公告日期，彼等已遵 守标准守则所载的规定准则。 30 遵守企业管治守则 董事会已采纳企业管制守则之守则条文。董事会已审阅本公司企业管制常规，确信本公司於回顾年 度及直至本公告日期止期间已遵守企业管制守则所载守则条文。 於本公司及联交所网站刊登全年业绩公告及年报 本公告刊登於本公司网站(www.chinanewcity.com.cn)及联交所网站(www.hkexnews.hk)。本公司截至 2016年12月31日止年度之年报载有上市规则所规定之相关资料，将於适当时候寄发予本公司股东 及於上述网站刊登。 暂停办理股份登记手续 为厘定出席股东周年大会并於会上投票的资格，本公司将自2017年6月5日（星期一） 至2017年6月8 日（星期四）（包括首尾两日） 暂停办理股份过户登记手续，期间不会办理本公司任何股份过户登 记。为合资格出席股东周年大会并於会上投票，所有股份过户文件连同相关股票必须於2017年6月 2日（星期五） 下午四时三十分前送交本公司在香港的股份过户登记分处卓佳证券登记有限公司， 地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼，以办理登记手续。 承董事会命 China New City Commercial Development Limited 中国新城市商业发展有限公司 董事长 施侃成 香港，2017年3月27日 於本公告日期，董事会包括执行董事董水校先生、金妮女士及唐怡燕女士；非执行董事施侃成先 生；以及独立非执行董事吴士元先生、须成发先生及严振亮先生。