1 香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性 或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部份内容而产生或因倚 赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 （於香港注册成立之有限公司） （股份代号：00604） 二零一六年全年业绩公布 财务摘要 年内实现营业额21,354.0百万港元，同比上涨15.9%；实现股东应占纯利 3,170.6百万港元，同比上涨10.5%。如剔除本集团所属投资物业的公允价值 变动、廉价收购利得、诉讼拨备及对三四线土地项目的拨备的净影响，股 东应占纯利2,614.9百万港元，同比上涨21.1%。 整体毛利率为38.7%，同比上升4.1个百分点；其中，房地产开发销售毛利 率41.3%，同比上升4.4个百分点。 年内实现合同销售人民币191亿元，同比上涨20%。 於二零一六年十二月三十一日，持有现金结存（包括受限制现金） 12,063.7 百万港元，净负债率（包含所有带息负债） 38.9%。 董事会建议派发二零一六年末期股息每股10.00港仙。为庆祝本公司於香港 联合交易所上市20周年，董事会亦建议派发特别股息每股5.00港仙，以答 谢股东的长期支持。连同已派发之中期股息每股7.00港仙，全年股息合共每 股22.00港仙。 2 深圳控股有限公司（「本公司」）董事会（「董事会」）欣然呈报本公司及其附属公司 （「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日止年度之经审核综合业绩连同截至二 零一五年十二月三十一日止年度之比较数字如下： 综合损益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 收益 4 21,353,993 18,428,172 销售成本 (13,083,234) (12,053,688) 毛利 8,270,759 6,374,484 其他收入及得利 4 832,342 615,289 透过损益按公允值计算之权益投资公允值增加净额 870 580 投资物业公允值增加 1,204,139 1,082,176 於持作待售之己落成物业�u发展中物业转至 投资物业後确认其公允值变动 654,516 432,102 销售及分销成本 (362,224) (483,087) 行政开支 (956,298) (867,298) 其他经营开支 (1,656,121) (542,978) 融资成本 5 (838,167) (708,484) 应占合营公司及联营公司溢利减亏损 1,142,976 607,845 除税前溢利 6 8,292,792 6,510,629 所得税开支 7 (4,821,911) (3,423,377) 年内溢利 3,470,881 3,087,252 下列应占： 本公司权益股东 3,170,581 2,868,796 非控股权益 300,300 218,456 3,470,881 3,087,252 每股盈利 8 基本 42.36港仙 40.56港仙 摊薄 42.35港仙 40.56港仙 3 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 年内溢利 3,470,881 3,087,252 年内其他全面收益 期後可能重新分类至损益之项目： 可供出售投资： －公允值变动 (10,785) (6,261) －所得税影响 2,696 1,565 (8,089) (4,696) 应占合营公司及联营公司其他全面收益 (235,432) (175,080) 换算海外业务之汇兑差额 (2,918,015) (1,767,065) (3,161,536) (1,946,841) 将不重新分类至损益之项目： 应占合营公司及联营公司其他全面收益 �C (72) �C (72) 年内其他全面收益，除税後 (3,161,536) (1,946,913) 年内全面收益总额 309,345 1,140,339 下列应占： 本公司权益股东 170,542 1,038,058 非控股权益 138,803 102,281 309,345 1,140,339 4 综合财务状况表 二零一六年 十二月 三十一日 二零一五年 十二月 三十一日 附注 千港元 千港元 非流动资产 物业、厂房及设备 3,844,311 4,144,176 预付土地租赁款项 36,083 40,355 商誉 322,240 322,542 投资物业 22,807,211 20,908,173 联营公司权益 3,994,821 3,838,027 合营公司权益 3,300,931 3,037,310 可供出售投资 112,985 123,684 其他长期资产 3,188,483 1,778,889 生产性生物资产 �C 7,075 递延税项资产 1,954,441 1,386,915 非流动资产总额 39,561,506 35,587,146 流动资产 消耗性生物资产 8,136 9,576 持作待售之已落成物业 7,514,657 9,031,517 发展中物业 35,292,229 30,311,525 存货 93,354 98,803 应收账款 10 322,506 528,154 预付款项、订金及其他应收款项 1,684,928 1,696,026 透过损益按公允值计算之权益投资 4,566 3,696 受限制现金 2,204,157 4,110,729 现金及现金等价物 9,859,526 9,708,046 流动资产总额 56,984,059 55,498,072 5 二零一六年 十二月 三十一日 二零一五年 十二月 三十一日 附注 千港元 千港元 流动负债 计息银行及其他借贷 5,288,454 5,274,153 应付账款 11 1,116,432 1,013,126 其他应付款项及应计费用 17,023,915 13,920,890 应付直接控股公司款项 1,270,755 158,301 应付最终控股公司款项 2,850,880 3,816,007 应付税项 8,755,178 6,494,559 流动负债总额 36,305,614 30,677,036 流动资产净值 20,678,445 24,821,036 总资产减流动负债 60,239,951 60,408,182 非流动负债 计息银行及其他借贷 14,468,791 16,100,940 递延收入 27,375 32,088 应付直接控股公司款项 752,362 348,894 应付最终控股公司款项 �C 965,897 递延税项负债 8,770,489 7,391,297 非流动负债总额 24,019,017 24,839,116 资产净值 36,220,934 35,569,066 资本及储备 股本 18,281,191 17,478,481 储备 14,529,622 15,847,384 本公司权益股东应占权益总额 32,810,813 33,325,865 非控股权益 3,410,121 2,243,201 权益总额 36,220,934 35,569,066 6 1 公司资料 深圳控股有限公司（「本公司」）为一间於香港注册成立之有限责任公司。本公司之注册办 事处位於香港九龙科学馆道9号新东海商业中心8楼。本公司及其附属公司（统称为「本集 团」）之主要业务於附注3内概述。 董事认为，本公司之直接控股公司为於香港注册成立之私人公司－深业（集团）有限公司 （「深业（集团）」）。本公司之最终控股公司为於中华人民共和国（「中国」）深圳成立之国有 公司－深业集团有限公司（「深业集团」）。 2 编制基准 本二零一六年初步全年业绩公布内有关截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年 度之财务资料并不构成本公司於该等年度之法定年度综合财务报表，惟摘录自该等财务报 表。根据香港公司条例（第622章）第436条须予披露之有关该等法定财务报表的进一步资 料如下： 本公司已按香港公司条例（第622章）第662(3)条及附表6第3部相关规定，向公司注册处处 长呈交截至二零一五年十二月三十一日止年度之财务报表，及将适时呈交截至二零一六年 十二月三十一日止年度之财务报表。 本公司核数师已就本集团该两个年度之财务报表出具核数师报告。核数师报告并无保留意 见，亦无载有关於该核数师在不就其报告作保留之情况下，以强调方式促请有关人士注意 之任何事宜之任何提述，亦无载有根据香港公司条例（第622章）第406(2)或407(2)或(3)条 作出之陈述。 该等法定财务报表已根据香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）的所有相关规定编 制。香港财务报告准则整体包括香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的所有个别适 用的香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）和诠释以及香港公认会计原 则。该等法定财务报表亦符合香港公司条例的规定。该等法定财务报表亦符合香港联合交 易所有限公司证券上市规则相关披露规定。 香港会计师公会已颁布在本集团本会计期间首次生效之对香港财务报告准则之多项修订。 该等修订对本集团於当前或过往期间之业绩及财务状况之编制或呈报方式概无产生重大影 响。 本集团并无应用於本会计期间尚未生效之任何新订准则或诠释。 截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合财务报表包括本公司及其附属公司及本集团 於联营公司及合营公司之权益。 编制财务报表使用之计量基准为历史成本基准，惟下列资产及负债按其公允值列账（如下 文所载会计政策内阐述）者除外： 投资物业； 物业、厂房及设备内的租赁土地及楼宇； 分类为可供出售投资或透过损益按公允值计算之权益投资之金融工具； 生物资产；及 「应付直接控股公司款项」内的应付或然代价。 7 3 分类报告 本集团按业务单位管理业务，而业务单位按其产品及服务划分。按与向本集团最高行政管 理人员内部报告资料（用作资源分配及表现评估）一致之方式，本集团呈报以下五个呈报 分类： (a) 物业开发分类从事发展住宅、工业及商业楼宇； (b) 物业投资分类投资於具租务前景之住宅、工业及商业楼宇； (c) 物业管理分类从事管理由本集团及外部人士发展之楼宇； (d) 制造分类从事制造及销售工业及商业产品；及 (e) 「其他」分类主要包括酒店业务、制造及销售铝合金产品和农产品及园林设计和建设 及其他业务。 就分类表现评估及分类间资源分配而言，本集团高级行政管理层按下列基准监控各报告分 类应占之业绩、资产及负债： 鉴於递延税项资产、受限制现金、现金及现金等价物、透过损益按公允值计算的之权益投 资及其他未分配总办事处及公司资产乃按分组基准管理，故分类资产并不包括以上资产。 鉴於计息银行及其他借贷、应付最终控股公司款项、应付税项、应付直接控股公司款项、 递延税项负债及其他未分配总办事处及公司负债乃按分组基准管理，故分类负债并不包括 以上负债。 分类表现乃按可呈报分类溢利进行评估，可呈报分类溢利即持续经营业务的经调整除税前 溢利。持续经营业务的经调整除税前溢利乃按与本集团之除税前溢利一致之方式计量，惟 利息收入、融资成本、股息收入、本集团金融工具的公允值盈利，以及总办事处及公司开 支并不包括在此计量内。 8 分类间销售及转让乃经参考与第三方交易的售价，按当时的现行市价进行交易。 二零一六年 物业开发 物业投资 物业管理 制造 其他 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 分类收益： 销售予客户 17,807,883 764,802 1,556,802 298,050 926,456 21,353,993 分类间销售 �C 17,402 50,997 �C 60,553 128,952 17,807,883 782,204 1,607,799 298,050 987,009 21,482,945 对账 对销分类间销售 (128,952) 收益 21,353,993 投资物业公允值增加前之分类业绩 4,764,075 956,650 124,634 38,403 1,342,067 7,225,829 投资物业公允值增加 �C 1,204,139 �C �C �C 1,204,139 於持作待售之已落成物业至 投资物业後确认其公允值变动 �C 97,375 �C �C �C 97,375 於发展中物业转至投资物业後 确认其公允值变动 �C 557,141 �C �C �C 557,141 投资物业公允值增加後之分类业绩 4,764,075 2,815,305 124,634 38,403 1,342,067 9,084,484 对账 对销分类间业绩 (124,874) 利息收入 263,938 金融工具之公允值收益净值 870 公司及其他未分配费用 (93,459) 融资成本 (838,167) 除税前溢利 8,292,792 分类资产 52,519,669 25,025,456 275,089 157,525 4,050,420 82,028,159 对账 公司及其他未分配资产 14,517,406 总资产 96,545,565 分类负债 15,444,021 3,119,732 717,452 95,614 3,563,389 22,940,208 对账 公司及其他未分配负债 37,384,423 总负债 60,324,631 其他分类资料： 折旧 61,406 25,285 19,867 3,612 70,437 180,607 预付土地租赁款项摊销 �C �C �C �C 1,065 1,065 应占联营公司及合营公司溢利减亏损 56,650 490,256 �C �C 596,070 1,142,976 撇减发展中物业 503,499 �C �C �C �C 503,499 撇减持作待售之已落成物业 353,754 �C �C �C �C 353,754 联营公司权益 2,426,225 95,931 309 15,133 1,457,223 3,994,821 合营公司权益 3,118,267 �C 11,052 �C 171,612 3,300,931 资本支出* 10,993,203 579,551 18,641 3,389 66,092 11,660,876 9 二零一五年 物业开发 物业投资 物业管理 制造 其他 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 分类收益： 销售予客户 15,056,911 789,473 1,369,006 430,800 781,982 18,428,172 分类间销售 �C 7,060 25,913 �C 148,154 181,127 15,056,911 796,533 1,394,919 430,800 930,136 18,609,299 对账 对销分类间销售 (181,127) 收益 18,428,172 投资物业公允值增加前之分类业绩 4,853,632 610,977 84,901 11,438 (58,830) 5,502,118 投资物业公允值增加 �C 1,082,176 �C �C �C 1,082,176 於持作待售之已落成物业转至 投资物业後确认其公允值变动 �C 432,102 �C �C �C 432,102 投资物业公允值增加後之分类业绩 4,853,632 2,125,255 84,901 11,438 (58,830) 7,016,396 对账 对销分类间业绩 (30,621) 利息收入 344,594 股息收入及未分配收益 27,066 金融工具之公允值收益净值 580 公司及其他未分配费用 (138,902) 融资成本 (708,484) 除税前溢利 6,510,629 分类资产 48,747,765 22,729,484 162,570 184,983 3,924,577 75,749,379 对账 公司及其他未分配资产 15,335,839 总资产 91,085,218 分类负债 16,624,958 1,057,481 623,955 39,371 499,493 18,845,258 对账 公司及其他未分配负债 36,670,894 总负债 55,516,152 其他分类资料： 折旧 66,968 17,927 10,903 8,403 51,735 155,936 预付土地租赁款项摊销 �C �C �C �C 1,309 1,309 应占联营公司及合营公司溢利减亏损 344,054 207,355 10,507 �C 45,929 607,785 撇减发展中物业 118,272 �C �C �C �C 118,272 撇减持作待售之已落成物业 254,118 �C �C �C �C 254,118 联营公司权益 3,592,512 80,084 3,791 15,133 146,507 3,838,027 合营公司权益 2,878,888 �C 24,822 �C 133,600 3,037,310 资本支出* 6,094,347 816,255 5,792 18,913 8,600 6,943,907 * 资本支出包括添置物业、厂房及设备、投资物业、发展中物业、持作待售之已落成 物业以及收购附属公司。 由於本集团绝大部份收益产生自位於中国大陆之客户且大部份非流动性资产均位於中国大 陆，故并无呈列地区资料。 10 4 收益、其他收入及利得 收益指来自销售物业、商业及工业产品所得款项、租金收入、管理费收入及其他收入。 收益、其他收入及利得之分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 收益 销售物业 17,807,883 15,056,911 管理费收入总额 1,556,802 1,369,006 投资物业租金收入总额 764,802 789,473 销售商业及工业产品 298,050 430,800 其他 926,456 781,982 21,353,993 18,428,172 其他收入及利得 银行利息收入 80,370 72,526 来自合营公司之利息收入 95,658 191,723 来自独立第三方之利息收入 87,910 80,345 廉价收购利得 526,249 �C 出售投资物业之利得 4,081 26,302 出售附属公司之利得 3,599 �C 政府补助 14,704 10,175 其他 19,771 234,218 832,342 615,289 4 融资成本 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 利息支出： 银行贷款 775,154 1,015,533 其他借贷 242,418 139,641 来自最终控股公司之贷款 202,325 214,268 来自直接控股公司之贷款 26,861 �C 来自同系附属公司之贷款 �C 7,575 来自非控股股东之贷款 14,049 7,705 并非透过损益按公允值计算之金融负债之利息开支总额 1,260,807 1,384,722 减：发展中物业利息开支资本化 (422,640) (676,238) 838,167 708,484 11 6 除税前溢利 本集团除税前溢利已扣除�u（计入）下列各项後达至： (a) 销售成本 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 已售物业及存货成本 10,455,681 9,842,550 提供服务成本 2,627,553 2,211,138 13,083,234 12,053,688 (b) 员工成本 工资及薪金 1,198,107 965,971 以股本支付之购股权开支 11,823 24,171 退休金计划供款 112,098 94,665 1,322,028 1,084,807 (c) 其他项目 预付土地租赁款项摊销 1,065 1,309 折旧 180,607 155,936 减值亏损 －应收账款 9,150 844 －其他应收款项 1,401 3,264 10,551 4,108 应收账款减值亏损之拨回 (1,601) (157) 存货撇减 －发展中物业 503,499 118,272 －持作待售之已落成物业 353,754 254,118 －其他 4,876 �C 862,129 372,390 土地及楼宇之经营租赁最低租金 21,017 27,597 外汇收益净值 (10,582) (7,883) 投资物业租金收入减直接经营支出115,200,000 港元（二零一五年：98,224,000港元） (649,602) (691,249) 应付直接控股公司或然代价之 公允值变动 34,620 33,136 出售物业、厂房及设备项目之亏损 4,836 �C 核数师酬金 5,250 5,270 12 7 综合损益表之所得税 二零一六年香港利得税之拨备根据年内估计应课税溢利按16.5%（二零一五年：16.5%）之 税率计算。 由於本集团年内并无於香港产生或赚取应课税溢利，故并无就香港利得税计提拨备。 根据英属处女群岛（「英属处女群岛」）之规则及规例，本集团毋须於英属处女群岛缴纳任 何所得税。 根据相关所得税法，年内，中国附属公司须就各自应课税收入按法定税率25%缴纳企业所 得税（「企业所得税」）。 中国土地增值税（「土地增值税」）就土地增值部分按30%至60%累进税率徵收，土地增值 部分即出售物业所得款项减包括土地使用权摊销、借贷成本及所有物业开发支出在内之可 扣减开支。 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 即期税项： 中国大陆企业所得税 2,326,349 1,633,155 股息预扣税 139,402 130,174 中国大陆土地增值税 3,190,927 1,937,337 递延税项 中国大陆企业所得税 (561,709) (34,520) 股息预扣税 4,968 35,651 中国大陆土地增值税 (278,026) (278,420) 本年度税项支出总额 4,821,911 3,423,377 13 8 每股盈利 每股基本盈利 每股基本盈利金额乃按照本公司权益股东应占年内溢利3,170,581,000港元（二零一五 年：2,868,796,000港元）及年内已发行普通股加权平均数7,484,946,956股（二零一五年： 7,073,029,529股）计算，计算方式如下： (a) 普通股之加权平均数 股份数目 二零一六年 二零一五年 於一月一日已发行普通股 7,384,016,988 6,656,055,289 已发行股份之影响 �C 375,944,444 就以股代息已发行股份之影响 97,856,506 �C 已行使购股权之影响 3,073,462 41,029,796 於十二月三十一日普通股之加权平均数 7,484,946,956 7,073,029,529 (b) 每股摊薄盈利 每股摊薄盈利金额乃按照本公司权益股东应占溢利3,170,581,000港元（二零一 五 年：2,868,796,000港 元）及 普 通 股 加 权 平 均 数7,486,167,671股（二 零 一 五 年： 7,073,647,254股）计算，计算方式如下： 普通股之加权平均数（已摊薄） 股份数目 二零一六年 二零一五年 於十二月三十一日普通股之加权平均数 7,484,946,956 7,073,029,529 根据本公司购股权计划视为无偿发行股份之影响 1,220,715 617,725 7,486,167,671 7,073,647,254 9 股息 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 确认为年内分派之股息： 二零一五年宣派末期股息－每股13.00港仙 （二零一五年：二零一四年宣派末期股息 －每股13.00港仙） (i) 代息股份 751,256 4,846 现金 208,666 954,759 959,922 959,605 中期股息－每股普通股7.00港仙 （二零一五年：3.00港仙） (ii) 代息股份 15,733 �C 现金 519,151 221,521 534,884 221,521 报告期後拟分派之股息 末期股息每股普通股10.00港仙 （二零一五年：末期股息13.00港仙） (iii) 764,916 959,922 特别股息每股普通股5.00港仙 （二零一五年：特别股息零港仙） (iii) 382,458 �C 1,147,374 959,922 14 (i) 就截至二零一五年十二月三十一日止年度宣派的末期股息每股13.00港仙已於二零一 六年八月派付。就截至二零一四年十二月三十一日止年度宣派的末期股息每股13.00 港仙已於二零一五年八月派付。 (ii) 於二零一六年八月二十九日，董事会宣派中期股息每股7.00港仙（截至二零一五年六 月三十日止六个月：每股3.00港仙）。股东有权选择全部以现金方式，或全部以本公 司之新缴足股份，或部分以现金及部分以本公司之新缴足股份之形式收取股息。 (iii) 於二零一七年三月二十七日，董事会就截至二零一六年十二月三十一日止年度建议 派发末期股息每股10.00港仙及特别股息每股5.00港仙（二零一五年：期末股息每股 13.00港仙，特别股息每股零港仙）。对拟派末期股息和特别股息，股东有权选择全部 以现金方式，或全部以本公司之新缴足股份，或部分以现金及部分以本公司之新缴 足股份之形式收取股息。本年度拟派末期股息及特别股息须获本公司股东於应届股 东周年大会上批准并於期末尚未确认为负债。 10 应收账款 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 应收账款 357,498 562,412 减值 (34,992) (34,258) 322,506 528,154 在正常情况下，本集团不会向其客户就物业出售授出任何信贷期。本集团设法对其未收回 应收款项保持严格控制及减低信贷风险。监於上述原因及本集团之应收账款涉及多个行业 之众多客户，故本集团并无过度集中之信贷风险。本集团并无就其应收账款结余持有任何 抵押品或其他信贷升级。应收账款为不计息款项。 於报告期末以合约日期计算并扣除拨备之应收账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 一年内 310,256 513,645 一年至两年 12,250 14,509 322,506 528,154 11 应付账款 於报告期末按发票日期计算之应付账款之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 一年内 570,813 518,661 一年至两年 235,977 315,539 两年至三年 226,082 140,049 三年以上 83,560 38,877 1,116,432 1,013,126 15 12 资本承担 於报告期末，本集团之资本承担如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 就收购土地及楼宇以及发展中物业应占开发成本之承担： 已订约惟尚未拨备 5,997,713 7,786,034 13 或然负债 於二零一六年十二月三十一日，本集团就银行给予本集团物业买家之房屋贷款向银行提供 不多於约7,869,258,000港元（二零一五年：8,857,658,000港元）的担保。 根据担保条款，倘该等买家拖欠按揭款项，本集团有责任偿付欠付的按揭贷款以及拖欠款 项之买家欠付银行的任何应计利息及罚款。本集团随後可接收有关物业的合法所有权。本 集团的担保期由授出有关按揭贷款当日开始直至本集团物业买家取得个别物业所有权证後 结束。 董事认为，倘拖欠款项，有关物业的可变现净值足以偿付尚未偿还的按揭贷款连同任何应 计利息及罚款，故未就该等担保作出拨备。 14 资产抵押 金额为638,225,000港元（二零一五年：1,917,604,000港元）之银行贷款由以下本集团的资 产作抵押： (i) 账面净值约678,753,000港元（二零一五年：728,180,000港元）之若干位於中国大陆之 土地及楼宇； (ii) 账面净值约零港元（二零一五年：66,738,000港元）之若干持作待售之已落成物业； (iii) 账面净值约95,858,000港元（二零一五年：615,389,000港元）之若干发展中物业；及 (iv) 账面净值约777,095,000港元（二零一五年：1,884,717,000港元）之若干投资物业。 此外，最终控股公司深业集团於二零一六年十二月三十一日，已就本集团金额为 3,771,012,000港元（二零一五年：4,534,160,000港元）之银行贷款作出担保。 15 截至二零一六年十二月三十一日止年度已颁布但尚未生效的修订、新订准则及诠释 的可能影响 本集团正在就该等修订及新订准则预期对首次应用期间的影响程度作出评估。截至目前为 止，本集团已识别可能对综合财务报表产生重大影响的新订准则的若干范畴。预期影响的 进一步详情在下文讨论。由於本集团尚未完成其评估，可能会在适当时候进一步确认有关 影响，并将在决定是否在该等新规定生效日期前采纳任何该等规定以及采取何种过渡方法 （若新规定允许多种可选方法）时考虑有关影响。 16 香港财务报告准则第9号，金融工具 香港财务报告准则第9号将会取代香港会计准则第39号「金融工具：确认及计量」项下有关 金融工具会计处理的现时标准。香港财务报告准则第9号就金融资产的分类及计量及金融 资产减值的计算推出新的规定。另一方面，香港财务报告准则第9号就金融工具的确认及 终止确认及金融负债的分类纳入香港会计准则第39号的规定，且并无对其作出重大变动。 新规定对本集团财务报表的预期影响如下： (a) 分类及计量 香港财务报告准则第9号载有金融资产的三个主要划分类别：(1)按摊余成本计量， (2)透过损益按公允值计算(FVTPL)，(3)透过其他全面收益按公允值计算(FVTOCI)， 现载列如下： 债务工具的分类按实体管理金融资产的经营模式及该资产的合约现金流量特性 厘定。倘债务工具分类为透过其他全面收益按公允值计算的金融资产，则实际 利息、减值及出售的收益�u亏损将会於损益内确认。 就股本证券而言，其分类为透过损益按公允值计算的金融资产（不论实体的业 务经营模式为何）。唯一例外是倘股本证券并非持作买卖，则该实体不可撤回 地将选择将该证券指定为透过其他全面收益按公允值计算的金融资产。倘股本 证券指定为透过其他全面收益按公允值计算的金融资产，则仅有该证券的股息 收入将会於损益内确认。该证券的收益、亏损及减值将会在其他全面收益内确 认，不再重分类。 根据初步评估，本集团预期其目前按摊销成本及透过损益按公允值计算的金融资产 将会於采纳香港财务报告准则第9号後继续延用彼等各自的分类及计量。 就本集团目前分类为「可供出售」的金融资产而言，存在本集团可能分类为透过损益 按公允值计算的或在过渡到香港财务报告准则第9号後不可撤回地选择指定为透过其 他全面收益按公允值计算（不可转回至损益）的股本证券投资。本集团尚未决定是否 会不可撤回地指定该等投资为透过其他全面收益按公允值计算或将其分类为透过损 益按公允值计算。任何一种分类将会引致会计政策的变动，乃由於可供出售股本投 资的现时会计政策为在其他全面收益中确认公允值变动，直至出售或减值时而将有 关收或损失重新分类至损益为止。此政策变动对本集团的资产净值及全面收益总额 概无影响，然而将会影响溢利及每股盈利等呈报之表现金额。 香港财务报告准则第9号项下金融负债的分类及计量规定与香港会计准则第39号无重 大变化，惟香港财务报告准则第9号以下规定除外：指定为透过损益按公允值计算的 金融负债的公允值变动，若该变动是因金融负债本身的信贷风险变化所引致，则须 确认为其他全面收益，不得重新分类至损益。本集团目前并无透过损益按公允值计 算的金融负债，因此，於采纳香港财务报告准则第9号後，此项新规定可能不会对本 集团产生任何影响。 (b) 减值 香港财务报告准则第9号内的新减值模式以「预期信贷亏损」模式取代香港会计准则 第39号内的「已发生亏损」模式。根据预期信贷亏损模式，在确认减值亏损之前发生 亏损事件不再成为必要。 相反，实体须确认及计量预期信贷亏损为12个月预期信贷亏损或整个存续期预期信 贷亏损（视乎资产及事实及情况而定）。此项新的减值模式可能引致就本集团应收账 款及其他金融资产提前确认信贷亏损。 然而，厘定影响程度尚须进行更为详尽的分析。 17 香港财务报告准则第15号，客户合约收益 香港财务报告准则第15号建立确认客户合约收益的全面框架。香港财务报告准则第15号将 会取代香港会计准则第18号「收入」（其涵盖因销售商品及提供服务而产生的收入）及香港 会计准则11号「建造合约」（其规定了建造合约收入的会计处理）的现有收入准则。 本集团目前正在评估采纳香港财务报告准则第15号对其财务报表的影响。 根据初步评估，本集团已识别下列可能受到影响的范畴： (a) 收入确认的时间 因建造合约及提供服务产生的收入目前按时间基准确认，而销售商品的收入一般在 所有权的风险及回报已转移至客户时确认。 根据香港财务报告准则第15号，当客户取得合约中所许诺的商品或服务的控制权时 确认收入。香港财务报告准则第15号已识别所许诺的商品或服务的控制权视为已按 时间基准转移的三种情况： (a) 当实体履约时，客户同时获得并消费实体履约所提供的利益； (b) 当实体创建或改良一项由客户掌有控制权的资产（如在建工程）； (c) 当实体通过履约创建对於其本身并不具有其他替代用途的资产，及实体有权就 迄今所完成的履约获得付款。 如合约条款及实体活动并不属於该等三种情况的任何一种，则根据香港财务报告准 则第15号规定，该实体就销售商品或服务按单个时间点（即控制权已转移时）确认收 入。所有权的风险及回报的转移仅为厘定何时发生控制权转移时将会考虑的指标之 一。 由於由风险回报法向逐个合约控制权转移法的变动，一旦本集团采纳香港财务报告 准则第15号，本集团部分目前按时间点确认的物业开发活动或会符合香港财务报告 准则第15号项下按时间基准确认收益的标准。此情况取决於销售合约的条款及该 合约内任何特定履约条款的可强制执行性，视乎将会强制执行合约的司法权区而有 所区别。本集团其余合约确认收入的时间点亦可能早於或晚於当前会计政策所规定 者。然而，厘定会计政策变动是否可能对任何指定财务报告期间所报告金额产生重 大影响需要进一步的分析。 (b) 重大融资成分 当合约载有重大融资成分时（而不考虑是否重大提前或拖欠的客户付款），香港财务 报告准则第15号规定实体就货币的时间价值调整交易价格。 目前，本集团仅在付款遭严重延误时适用该政策，而该情况目前在本集团与客户的 安排中并不常见。 现时，本集团概无在提前收到付款时适用该政策。 18 当本集团推销住宅物业而该物业仍在建设中时，预付款是常见的做法。在此情况 下，本集团可能会相比应付售价向买主提供折扣，但前提是买主同意提前支付购买 款的余额。 本集团目前物业销售的收入在物业竣工後确认，按已收客户金额计量，而不计客户 是否提前或於竣工後支付。然而，根据香港财务报告准则第15号规定，该等预付款 计划可能视为包含融资成分。 本集团现正评估本集团预付款计划中的此成分是否对合约具有重大意义，因此，无 论是否采纳香港财务报告准则第15号，就确认收入而言，交易价将须予以调整。香 港财务报告准则第15号项下交易价的任何调整（如视为必要）将会引致在建造工程仍 在进行的同时确认利息开支，以反映向客户获得融资收益的影响，当已落成物业的 控制权转移予客户时已确认的物业销售收入相应增加。 (c) 附带退货权的销售 目前，当客户被允许退货时，本集团估计退货水平并针对收益及销售成本作出调整。 本集团预期，采纳香港财务报告准则第15号不会对本集团确认收益及销售成本（当客 户有退货权时）的方式产生重大影响。 然而，就预期退回的产品单独确认退回资产的新规定将会对综合财务状况表的呈报 产生影响，乃由於本集团目前就预期退货调整存货的账面值，而不是确认单独资产。 香港财务报告准则第16号，租赁 本集团目前将租赁分类为融资租赁及经营租赁，并视乎租赁分类区别入账租赁安排。本集 团部分租约以出租人身份订立，其他则以承租人身份订立。 香港财务报告准则第16号预期不会对出租人於租约项下的权利及义务进行入账的方式产生 重大影响。然而，一旦采纳香港财务报告准则第16号，承租人将不再区分融资租赁及经 营租赁。相反，在可行权宜方法规限下，承租人将会按与当前融资租赁会计处理相若的方 法将所有租赁入账，即在租赁开始日期，承租人将会按未来最低租赁付款的现值确认及计 量租赁负债并确认相应的「使用权」资产。在初步确认该项资产及负债後，承租人将会就 租赁负债的未偿付结余确认应计利息开支及使用权资产折旧，取代於租期内系统化地确认 经营租赁项下产生的租金开支的现时政策。作为可行权宜方法，承租人可选择对短期租赁 （即租期为12个月或以下）及低价值资产租赁不应用此会计处理模式，在此情况下，将会 继续按租赁期限系统化地确认租金开支。 香港财务报告准则第16号将主要影响本集团作为承租人就物业、厂房及设备的租赁（目前 分类为经营租赁）进行的会计处理。应用新的会计模式预期将导致资产及负债均有增加， 及对租期内在损益表内确认开支的时间产生影响。经考虑可行权宜方法的适用性并就目前 与采纳香港财务报告准则第16号期间订立或终止的任何租赁及折现影响进行调整後，本集 团将会进行更为详尽的分析，以厘定於采纳香港财务报告准则第16号後因经营租赁承担而 产生的新资产及负债的金额。 董事认为，采纳香港财务报告准则第16号不会对本集团的综合财务报表产生重大影响，乃 由於本集团於二零一六年十二月三十一日在不可撤销经营租赁项下的未来最低租赁付款对 本集团而言并不重大。 19 16 业绩回顾 本初步业绩公布中所载有关本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之综合财务状况 表、综合损益表、综合损益及其他全面收益表以及相关附注之财务数据已由本公司核数师 毕马威会计师事务所（执业会计师）与本集团本年度综合财务报表所载之金额比较，并发 现该等金额一致。毕马威会计师事务所就此进行之工作并不构成根据香港会计师公会颁布 之香港核数准则、香港审阅工作准则或香港核证工作准则进行之审核、审阅或其他核证工 作，故核数师并未作出任何保证。 20 主席报告 二零一六年的中国房地产市场复杂多变。上半年，在去库存的政策导向下，一二 线城市房地产价量齐升，部分三四线城市复苏回暖。三月份，上海、深圳等地出 台了较为温和的调控政策，然而供需基本面、资金等因素仍推动一线及部分二线 城市房价继续上涨，土地市场地王频现，市场风险随之加剧。十月份，各主要城 市进一步出台了一系列针对房地产市场过热的严厉调控政策，受此影响，一二线 城市房地产市场热度锐减，交易量明显下降，观望气氛浓厚。 本集团抓住上半年的时间窗口，积极推动旗下楼盘销售以及三四线项目的退出， 使本集团在史上最严厉调控之下，仍提前完成全年目标，取得理想业绩。 二零一六年全年业绩 年内，本集团实现营业额21,354.0百万港元，同比上升15.9%；实现股东应占纯 利3,170.6百万港元，比同期上升10.5%。如剔除本集团所属投资物业的公允值变 动、廉价收购利得、诉讼拨备及对三四线土地项目的拨备的净影响，股东应占纯 利2,614.9百万港元，同比上涨21.1%。每股基本盈利为42.36港仙，比上年同期上 升4.4%。董事会建议派发二零一六年末期股息每股10.00港仙。为庆祝本公司於香 港联合交易所上市20周年，董事会亦建议派发特别股息每股5.00港仙，以答谢股 东的长期支持。建议派发的末期股息及特别股息将以现金（及附有以股代息选择 方式）派发。连同已派发之中期股息每股7.00港仙，全年股息合共每股22.00港仙。 销售理想 本集团把握住市场上升时机，凭藉多元的产品结构，优秀的产品品质，通过大宗 销售等贴近市场的营销手段，在前九个月基本完成主要项目的销售，有效规避 了十月份席卷全国的楼市调控，全年完成合同销售额人民币191亿元，同比上涨 19.8%，其中，盈利水平较高的深圳项目占比约77%，超额完成全年人民币185亿 元合同销售目标。重点项目深业上城、深业东岭、深业中城等均取得理想的销售 业绩。 21 进一步聚焦深圳，通过战略合作拓展未来资源 在市场气氛炙热之时，本集团始终保持冷静，年内未曾通过高价竞拍方式获取土 地，而是通过战略合作、城市更新等方式，进一步加快深圳优质土地资源的拓 展。年内，本集团以人民币11.2亿元获取深国际前海首期住宅项目（建筑面积约 5.29万平方米） 50%的股权。本集团在坪山、光明新区的潜在项目拓展，均取得 进展。年内，本集团携母公司先後与深圳各区政府沟通，成功取得八卦岭、车公 庙、科技园中片区、新安片区、南头古城等近10平方公里的片区改造统筹主体资 格。片区统筹主体资格的取得，将有利於本集团争取更多深圳的城市更新资源。 另外，母公司深业集团与深圳广播电影电视集团签订战略合作协议，就位於福田 区、南山区、罗湖区、龙华区等潜在项目的合作开发达成意向。此类战略合作将 为本集团未来获取深圳优质土地增设新渠道。 三四线项目处置进一步落实 三四线城市房地产的回暖为本集团三四线项目的退出创造了良好条件。年内，本 集团与当地政府部门达成协议，将位於河源地区的未开发土地（占地面积约62万 平方米）回售给当地政府。本集团将继续采取更多措施，有效盘活资产，优化土 地结构，降低经营风险。 深业上城招商成果丰硕 本集团旗下深业上城商业项目招商顺利，二零一六年十二月，全球首个无印良品 旗舰店、餐厅及酒店三合一项目落户深业上城，至此，深业上城商业部分入驻率 达到60%，规划的300多个店�m涵盖餐饮、零售、设计、生活体验等多方面，其中 约40%是首次在深圳出现的新品牌。年内，政府主导的「深圳国际消费电子展示 交易中心」正式落户深业上城。该交易中心以深业上城LOFT-D区和部分商业面积 合计5万平方米产业空间为核心，定位为高端国际消费电子产品的展示交易平台， 突出科技、创新、时尚三大要素，逐步引入国内外大型高端消费电子品牌。「深圳 国际消费电子展示交易中心」的落户和深业上城在商业设计和招商上的创新，将 丰富深业上城的商业业态和品类，提升项目对多层次消费群体以及创新创意型企 业的吸引。 22 财务保持稳健 本集团继续保持良好的销售回款，强化资金统筹管理，将负债率维持在较低 水平。於二零一六年十二月三十一日，本集团净负债率（包含所有带息负债） 38.9%。 前景展望 自二零一六年十月以来，深圳处於「史上最严」的全方位房地产调控中，调控政 策涉及限购、限贷、限价、对开发商融资收紧及对竣工验收，设计规划方面的限 制等等。二零一七年，深圳房地产市场进入新的调整周期，将充满挑战。受调控 影响，需求端与供给端均有所萎缩，交易量明显减少，价格相对稳定。本集团认 为，深圳作为中国的创新中心，具有强大的城市竞争力和对外来人口的吸引力， 大量的购房需求和土地资源稀缺等基本面因素将支撑深圳房地产市场的健康发 展，我们坚信深圳核心位置优质资产具有长期价值。因此，本集团在制订和实施 二零一七年销售计划时，将在保持稳定销售的同时，兼顾资产长期价值的实现。 在房地产销售上，二零一七年，本集团全年可售货值约人民币310亿元，其中深 圳货值占比超过80%。二零一七年全年合同销售目标为人民币191亿元，与去年持 平。在调控期间，政府可能采用的各项措施会给房产交易量和售价增加进一步不 确定性。本集团将紧贴政策动向，适时调整销售策略，优化可售产品结构，减少 调控带来的风险。 本集团将积极寻找机会，拓展深圳土地项目。一方面，将深化与母公司的深度合 作；另一方面，继续落实与深圳广电集团、深圳地铁、深圳巴士集团、深圳报业 集团等国企的合作，努力增加新的深圳项目资源。本集团将重点抓住旧改片区统 筹的机遇，把握住作为若干城市更新片区统筹主体的优势，加大与各区政府的沟 通协调，在对片区城市更新的组织推进中，发挥本集团在产业导入、综合运营及 公共空间配套等方面的专业能力，全力争取更多的优质片区的开发资源。 本集团将积极关注其他重点一二线城市的机会。早前，本集团分别与深圳创新投 资集团有限公司、苏州工业区兆润投资控股集团有限公司建立了战略合作关系， 尝试以组建合资基金、园区联合开发等合作方式，拓展南京、苏州等地的园区资 源。 23 中国房地产市场已经进入了存量时代，资产运营能力将成为地产商的核心竞争 力。本集团将继续打造运营服务平台，提升运营服务水平，在战略转型道路上持 续前行。目前，商业管理运营、智慧园区运营和住宅物业服务三大运营服务中心 已基本完成整合。二零一七年，新组建的商业管理运营中心以深业上城商业开业 为契机，提升运营的专业化水平，通过新品牌、新元素的引入，通过零售与服务 式体验相结合模式的打造，结合文化艺术和原创设计，为消费者带来与众不同的 生活体验。智慧园区运营平台将通过资源整合，升级园区增值服务，形成规模效 应，提升运营效率和品牌效应。住宅物业服务平台将致力於为客户提供更全面贴 心的服务。本集团将致力提升运营效率和服务水平，推动轻资产业务成型，并带 动核心资产价值提升。 在未来的五年，本集团以「城市空间价值塑造引领者」为愿景，继续坚定聚焦深 圳，拓展深圳的发展策略；在保持开发销售规模稳健增长的同时深耕深圳，通过 适度扩大投资物业规模和优化投资物业组合，高效运营，不断提升资产质量和回 报水平；通过打造具备核心竞争能力的运营服务平台，借力与优秀创新企业建立 的战略合作平台及「城市梦工厂」平台，发挥在城市功能升级方面的优势，强化战 略协同与运营能力，提升品牌效应，为客户提供全周期的增值服务，打造提升园 区、商业、居住的城市空间价值。 本人相信，经过坚持不懈的努力，本集团能够在未来五年实现规模增长与价值提 升的良好平衡，实现土地储备结构和资产结构的不断优化。同时，在转型升级方 面厚积薄发，创造品牌，实现公司的有质量、可持续发展，为股东创造更好的效 益与回报。 24 管理层讨论及分析 整体业绩 二零一六年中国房地产市场复杂多变。上半年，得益於去库存的政策，一二线城 市房地产量价齐升，部分三四线城市去化加快。伴随着房价上涨，土地市场地王 频现，市场风险加剧。十月份，各主要城市密集出台一系列严厉的房地产调控政 策，其中深圳的调控政策尤为严厉，受调控影响，价格走势渐趋平稳。 年内，本集团抓住时间窗口，积极推进旗下项目销售以及三四线土地的退出，尽 管面对严厉调控政策，本集团仍提前完成全年目标，取得了理想的成绩。 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度实现营业额21,354.0百万港元，同 比上涨15.9%。毛利率为38.7%，与二零一五年同期相比上升4.1个百分点。实现股 东应占纯利3,170.6百万港元，同比上涨10.5%。如剔除本集团所属投资物业的公 允价值变动、廉价收购利得、诉讼拨备及对三四线土地项目的拨备的净影响，股 东应占纯利2,614.9百万港元，同比上涨21.1%。每股基本盈利为42.36港仙，同比 上升4.4%。 物业开发业务 本集团把握住市场上升时机，积极推动深圳几大主力项目销售，凭借多元的产品 结构，优秀的产品品质，通过大宗交易等贴近市场的行销手段，於十月初调控前 基本完成主要项目的销售，并超额完成全年的销售目标。此外，本集团加强工程 进度管控，确保重点项目顺利完工，取得了理想的经营业绩。 结转销售收入：年内，本集团结转物业销售面积约92.2万平方米（不包括本集团在 两家重要联营公司和一家重要合营公司所占权益），比去年同期上升约15%；实现 物业销售净收入约人民币15,230.8百万元，相当於17,807.9百万港元，同比上升约 18%。房地产开发销售毛利率41.3%，同比上升4.4个百分点。结转销售收入中， 高毛利的深圳项目占比为72.1%。年内，本集团深圳项目平均毛利率约为49.9%， 其它一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，三线城市 平均毛利率约为11%。 25 二零一六年结转物业销售 楼盘名称 用地性质 销售面积 （平方米） 销售净额 （人民币 百万元） 销售单价 （人民币元�u 平方米） 万林湖 住宅�u 别墅�u商铺 23,578 151 6,404 睿城 住宅 107,351 451 4,201 诺亚山林 别墅 622 3 4,823 锦绣姜城 住宅 90,602 324 3,576 半山名苑 别墅 928 9 9,698 欧景丽苑 住宅�u商铺 2,017 22 10,907 上林苑 住宅 62,327 283 4,541 南湖玫瑰湾 住宅�u别墅�u商铺 12,088 138 11,416 怡湖玫瑰苑 住宅�u商铺 16,302 60 3,681 观澜玫瑰轩 办公楼 7,056 147 20,833 观澜玫瑰苑 住宅 53,312 1,265 23,728 深业中城 办公楼 20,154 1,101 54,629 深业城 住宅 98,879 672 6,796 云东海 别墅 12,825 95 7,407 塞纳湾 住宅�u别墅�u商铺 27,949 111 3,972 江悦湾 住宅�u商铺 39,183 703 17,941 博兴大厦 办公楼 4,426 133 30,050 博隆大厦 办公楼 10,617 299 28,162 半汤御泉庄北区别墅 别墅 10,018 95 9,483 深业上城北区 住宅 22,396 1,755 78,362 深业上城南区 办公楼 111,758 6,207 55,540 马鞍山深业华府 住宅 135,026 646 4,784 常州深业华府 住宅 50,800 333 6,555 其他 住宅 2,162 82 车位销售* 车位 － 146 合计 922,376 15,231 注*：车位共计销售1,066个。 26 合同销售情况：本集团年内实现合同销售面积约89.6万平方米，合同销售收入约 人民币191亿元，同比大幅上涨19.8%。 二零一六年合同销售 楼盘名称 城市 用地性质 销售面积 （平方米） 销售金额 （人民币 百万元） 单价 （人民币 元�u 平方米） 深业上城 深圳 综合 152,817 9,270 60,661 深业东岭 深圳 综合 56,352 3,479 61,737 马鞍山深业华府 马鞍山 住宅 169,955 921 5,419 观澜玫瑰苑 深圳 综合 31,149 660 21,189 深业城 顺德 住宅 78,317 658 8,402 金沙洲 广州 住宅 24,371 602 24,702 常州深业华府 常州 住宅 62,673 446 7,116 半山名苑 惠州 住宅 59,902 365 6,093 睿城 长沙 住宅 71,844 346 4,816 半汤御泉庄 巢湖 住宅 14,402 159 11,040 上林苑 泰州 住宅 27,686 150 5,418 万林湖 惠州 住宅 18,832 135 7,169 锦绣姜城 姜堰 住宅 33,304 123 3,693 塞纳湾 河源 住宅 23,555 110 4,670 南湖玫瑰湾 武汉 住宅 8,785 110 12,521 塘朗城* 深圳 综合 2,784 109 39,152 云东海 三水 住宅 12,213 88 7,205 清水河国际汽车产业园 深圳 仓储�u商业 2,633 84 31,903 怡湖玫瑰苑 成都 住宅 18,715 79 4,221 欧景城 东莞 住宅 4,840 53 10,950 泰然大厦 深圳 产业�u商业 170 10 58,824 东晟时代 深圳 住宅 252 10 39,683 诺亚山林 长沙 住宅 622 4 6,431 深业中城 深圳 综合 20,154 1,168 57,954 合计 896,327 19,139 21,353 附注 *： 塘朗城项目与深圳地铁集团合作开发，持有50%权益，以权益法核算。 27 项目开发情况：年内，本集团新开工面积约41.2万平方米，完工面积约102万平方 米。 二零一六年新开工项目 项目名称 城市 用地性质 总建筑面积 （平方米） 可售面积 （平方米） 怡湖玫瑰苑1.1期5及6楼 成都 住宅 17,761 14,400 深业东岭04-01地块 （黄贝岭项目） 深圳 商业 （含酒店及办公） 76,733 54,089 睿城3.1期 长沙 住宅 73,433 49,189 巢湖北区3期 巢湖 住宅 5,721 5,617 万林湖9期（万林湖南） 惠州 住宅 74,427 54,390 上林苑1.2期 泰州 住宅 106,405 105,573 巢湖北区4期1批次 巢湖 住宅 4,853 4,727 前海19-06-06项目 深圳 住宅 52,900 52,900 合计 412,233 340,885 二零一六年完工项目 项目名称 城市 用地性质 总建筑面积 （平方米） 可售面积 （平方米） 睿城2.1期 长沙 住宅 123,778 87,115 锦绣姜城2.2期 泰州 住宅 100,807 96,325 深业城3.1期B 顺德 住宅 115,006 73,411 上林苑1.1期 泰州 住宅 153,801 91,693 深业中城（ 05-03地块） 深圳 综合 24,659 20,154 观澜玫瑰苑及玫瑰轩 深圳 综合 164,200 113,147 深业上城南区T2（低塔） 深圳 综合 153,018 121,351 巢湖北区2期 巢湖 住宅 13,102 10,937 清水河国际汽车产业园3期 深圳 仓储�u商业 36,102 15,070 马鞍山深业华府3期1组团 马鞍山 住宅 135,965 107,713 合计 1,020,438 736,916 28 土地储备 新增项目：於二零一六年十二月二十日，本公司全资附属企业深业置地有限公司 （「深业置地」）与深国际前海置业（深圳）有限公司及深国际前海投资管理（深圳） 有限公司签订协定，以人民币11.2亿元，通过增资扩股的方式，获得深国际前海 置业（深圳）有限公司50%权益，从而持有深国际前海19-06-06项目50%权益。其 中，人民币5.6亿元已按协议於二零一六年十二月支付，余下对价将於二零一八年 十二月三十一日前支付。项目位於深圳市前海深港合作区十九单元06街坊，项目 土地面积约12,491平方米，总建筑面积为52,900平方米，其中住宅面积50,000平方 米，商业2,900平方米。项目已於二零一五年底开工，预计二零一八年开始销售。 我们将发挥自身在商业、住宅和综合体开发运营的经验和优势，提升项目品质及 空间价值。 处置低效土地项目：年内，本集团尝试多种措施，重点推进对三四线城市项目的 处置。二零一六年一月，本集团与河源政府相关部门达成协议，地方政府收回未 开发土地约62万平方米，并在通过招拍挂方式重新出让後，退还地价款予公司。 截至二零一六年十二月三十一日，本集团对旗下三四线城市项目做了拨备约857.3 百万港元。 截至二零一六年十二月底，土地储备规划总建筑面积约785.9万平方米（权益部 分723.9万平方米），计容建筑面积599万平方米（权益部分548.5万平方米），其中 在建项目规划总建面约359.6万平方米（权益部分332.6万平方米），计容建筑面积 265.1万平方米（权益部分243.8万平方米）。 29 土地储备分布（於二零一六年十二月三十一日） 省份 城市 规划建筑面积 （平方米） 计容建筑面积 （平方米） 所占比例 （计容建面） 广东 深圳 2,651,648 1,873,527 31.3% 惠州 1,147,688 844,010 14.1% 佛山顺德 129,022 105,459 1.8% 佛山三水 651,831 464,553 7.8% 江苏 常州 125,939 100,439 1.7% 泰州 749,777 614,784 10.2% 安徽 合肥巢湖 91,409 84,528 1.4% 马鞍山 838,107 652,382 10.9% 湖北 武汉 948,203 806,362 13.4% 湖南 长沙 316,638 259,242 4.3% 四川 成都 148,324 125,145 2.1% 新疆 喀什 59,952 59,952 1.0% 合计 7,858,538 5,990,383 100.0% 30 产品类型分布－规划建筑面积附注1,3 （平方米） 66.5% 33.1% 0.4% 住宅 产业 综合体 产品类型分布－计容建筑面积附注2,3 （平方米） 69% 30.6% 0.4% 住宅 产业 综合体 城市分布－规划建筑面积附注1,3 （平方米） 48.3% 33.7% 18% 一线城市－深圳 二线城市 三线城市 城市分布－计容建筑面积附注2,3 （平方米） 48.8% 31.3% 19.9% 一线城市 二线城市 三线城市 附注： 1. 规划建筑面积：建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总 和。 2. 计容建筑面积：建设用地范围内所有计算容积率的建筑面积之总和。 3. 已剔除河源及姜堰项目退还当地政府的土地。 31 完成深业东岭项目相关资产注入交易 於二零一六年三月十一日，本公司股东特别大会通过了向母公司深业（集团）有限 公司收购Fairwind Power Limited约95%股权的交易。Fairwind Power Limited持有 位於深圳市罗湖区的深业东岭项目。有关交易已於二零一六年三月十五日完成。 该交易产生廉价收购利得526.2百万港元已计入本年损益。 物业投资 於二零一六年十二月三十一日，本集团投资物业总面积超过110万平方米，其中 大部份位於深圳。年内，实现租赁收入764.8百万港元，比上年同期下降约3.1%， 物业投资业务毛利率约84.9%，与上年同期下降2.9个百分点。得益於物业价值提 升，年内本集团所属投资物业组合重估增值1,204.1百万港元。此外，为落实「开 发销售与持有运营并重」的经营策略，本集团年内将旗下深业上城南区LOFT项 目的B、C区从「发展中物业」转为「投资物业」和个别「用於销售用途之已落成物 业」转为「投资物业」，合计产生重估增值654.5百万港元。随着未来深业上城、泰 富广场等项目建成，本集团投资物业的收入和规模将继续上升。 物业管理 本集团拥有六家国家一级资质的物业管理企业，物业管理团队致力於提升服务， 配合地产业务的发展，协助提升公司品牌。於年末，本集团接管物业面积约4,000 万平方米，物业主要分布在珠三角、长三角和中部地区，服务涵盖政府机关、写 字楼、住宅社区、别墅、科技业园区等多种物业类型。年内本集团物业管理业务 营业收入约1,556.8百万港元，同比上涨约13.7%。 酒店业务 本集团拥有三家运营中的酒店和三家建设中的酒店，运营中的酒店分别是苏州万 豪酒店（设有293间客房），巢湖深业半汤温泉度假酒店（设有20间温泉别墅）和巢 湖深业温泉假日度假酒店（设有203间客房）。建设中的酒店为深圳文华东方酒店 （拟设有190间客房）、深业上城精品酒店（拟设有90间客房）及与深圳地铁集团合 作的塘朗城项目酒店（拟设有200间客房）。 年内，三家运营中的酒店实现酒店经营收入（其他经营分类项下）约167.7百万港 元，同比下降7.8%。 32 制造业务 本集团的制造业务主要来自所属企业多年以来一直持有的液晶显示器制造及金 属片材加工等业务。年内，制造业务经营收入实现约298.1百万港元，同比下降 30.8%。 合营公司 年内，本集团持有51%权益的泰州市深业投资发展有限公司业绩持平，该公司本 年为本集团带来亏损2.0百万港元。该公司的主要业务是协助当地政府进行土地一 级开发，年内当地政府未安排相关土地推出。另外，本集团持有50%权益的深圳 朗通房地产开发有限公司本年为本集团带来纯利贡献117.0百万港元。该公司为 与深圳地铁集团合作开发深圳塘朗城之项目公司。深圳天安数码城（集团）有限 公司为本集团带来纯利贡献542.5百万港元（包括非控股权益），比上年同期上升 23.3%。 联营公司业绩 年内，本集团投资的联营公司业绩表现合乎预期。其中，本港上市公司路劲基建 有限公司，为本集团带来纯利贡献341.8百万港元，比上年同期上升52.5%。本港 上市公司沿海绿色家园有限公司为本集团带来纯利贡献137.2百万港元，去年同期 为亏损77.6百万港元。 融资情况 年内，本集团着重进行财务统筹管理，为集团发展提供保障。 年内，本公司与香港若干银行签订一项本金额高达230百万美元及本金额高达 1,000百万港元之可转让定期贷款融资的银团贷款协定，为期五年。 於二零一六年十二月三十一日，本集团银行及其他借款总额19,757.3百万港元（二 零一五年十二月三十一日：21,375.1百万港元），其中15,485.4百万港元为浮息借 款，其余均为定息借款；长期部分14,468.8百万港元，约占总借款总额的73.2%， 短期部分5,288.5百万港元，约占借款总额26.8%。香港及海外借款为12,942.6百万 港元，占总借款总额的65.5%，其他为在中国大陆的借款，占总借款总额34.5%。 年内，本集团银行及其他借款平均综合利率约为年息4.9%。 於二零一六年十二月三十一日，本集团的现金结存为12,063.7百万港元（包括受限 制现金）（二零一五年十二月三十一日：13,818.8百万港元），其中约89.1%和10.9% 分别以人民币和其他货币（主要是美元和港元）计值。 33 本集团的资产主要以人民币为货币单位，银行及其他借款中34.5%是人民币借 款，65.5%境外的港币或美元借款。本集团的财务报告以港币作为报告的货币单 位，人民币汇率下降对本集团财务的影响主要体现在人民币资产以及收益相对报 告货币港币的贬值。本集团将监控汇率风险，并审慎考虑在合适的时机利用金融 工具对冲汇率风险。 於二零一六年十二月三十一日，本集团归属本公司股东净资产为32,810.8百万港 元（二零一五年十二月三十一日：33,325.9百万港元），净负债率（即带息负债 总额与现金结存（包括受限制现金）之差额除以除非控股股东权益後净资产）为 23.4%（若负债只包含银行贷款及其他借款），如负债包含母公司股东贷款及其他 所有带息负债，净负债率为38.9%。总负债率（总负债占总资产比率）为62.5%。 财务情况 百万港元 於二零一六年 十二月三十一日 於二零一五年 十二月三十一日 银行贷款 19,757.2 21,375.1 长期债务 14,468.8 16,100.9 短期负债 5,288.5 5,274.2 浮息贷款 15,485.4 16,672.7 现金（包括受限制现金） 12,063.7 13,818.8 净负债率（负债只包括银行及其他贷款） 23.4% 22.7% 净负债率（负债包括所有带息负债） 38.9% 36.5% 土地增值税 年内，本集团录得土地增值税2,912.9百万港元，占营业收入13.6%。土地增值税 主要是来自深业上城公寓及写字楼。深业上城公寓及写字楼的帐面毛利率分别为 59%和48%。由於土地增值税率是累进的，项目盈利水平越高，需要承担的增值 税率及需缴纳的增值税也更高。 34 资产抵押及或然负债状况 於二零一六年十二月三十一日，本集团有资产抵押的贷款共638.2百万港元（二零 一五年十二月三十一日：1,917.6百万港元）（详情参阅财务信息附注14）。 於二零一六年十二月三十一日，本集团就银行给於本集团物业买家之房屋贷款向 银行提供不多於7,869.3百万港元的担保（二零一五年十二月三十一日：8,857.7百 万港元）（详情参阅财务信息附注13）。 於二零一五年，本公司持股75.05%的附属公司深业泰然（集团）股份有限公司 （「泰然公司」）及其全资附属公司武汉市深业泰然房地产开发有限公司（「武汉泰 然」）旗下位於武汉的项目牵涉当地有关政府人士贪腐案件而涉及刑事调查，湖北 省监利县人民检察院查封了武汉泰然合计人民币5.4亿之银行账户。武汉泰然於年 内收到湖北省监利县人民法院发来的起诉状，湖北省监利县人民检察院对武汉泰 然及3名管理人员以单位行贿罪及对单位行贿罪提起公诉。武汉泰然已聘请专业律 师跟进该案件的法庭审理程序，尽力维护公司的合法权益。尽管该案件仍处於法 院诉讼阶段，最终的判决结果无法确定，但出於审慎会计处理考虑，本公司决定 在武汉泰然层面对本案涉及的金额人民币5.4亿元作全额减值拨备处理。 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团共聘用18,643名（二零一五年：17,995名） 雇员，其中在香港工作的员工39名，主要为管理及财务人员，其余为在国内工作 员工。截至二零一六年十二月三十一日止年度，总薪酬（不包括董事酬金）约为 1,322.0百万港元（二零一五年：1,084.8百万港元）。 本集团雇员之薪酬及花红，以雇员个别之表现、本集团盈利状况、同业薪酬水平 及现时市况而厘定。并每年审阅薪酬组合以达致内部公平及确保具市场竞争力。 我们亦根据本集团购股权计划按个人表现及本集团业绩授出购股权以推动表现。 35 股息 董事会建议於二零一七年八月十八日（星期五）或前後向於二零一七年六月十六日 （星期五）名列本公司股东名册之股东，派发截至二零一六年十二月三十一日止年 度之末期股息每股10.00港仙（二零一五年：每股13.00港仙）及特别股息每股5.00 港仙（二零一五年：零），惟须待股东於本公司应届股东周年大会（「股东周年大 会」）上批准。连同已於二零一六年十一月十八日派发之每股7.00港仙的中期股息 计算，截至二零一六年十二月三十一日止之全年股息总额为每股22.00港仙（二零 一五年�U每股16.00港仙）。 拟派末期股息及特别股息将以现金支付，惟股东可选择收取本公司缴足股款之新 股份（「代息股份」）以代替现金，或部份以现金及部份以代息股份方式收取（「以 股代息计划」）。 以股代息计划须待於香港联合交易所有限公司上市委员会批准根据以股代息计划 将予发行之新股上市及买卖达成後，方可落实。载有以股代息计划详情之通函连 同有关选择表格将於二零一七年七月十八日（星期二）或前後寄予股东。 股东周年大会 本公司将於二零一七年六月八日（星期四）上午十时三十分假座香港九龙尖沙咀东 部麽地道70号海景嘉�酒店1楼瀚林厅举行股东周年大会。 暂停办理股份过户登记 为确定股东享有出席股东周年大会并於会上投票之权利，本公司将由二零一七年 六月五日（星期一）至二零一七年六月八日（星期四）（首尾两天包括在内）暂停办 理股份过户登记手续，期间不会登记任何股份转让。为确保符合资格出席股东周 年大会并於会上投票，所有填妥之股份过户文件连同有关股票，最迟须於二零一 七年六月二日（星期五）下午四时三十分前，送达本公司之股份过户登记处卓佳标 准有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼。 为确定股东享有收取拟派末期股息及特别股息之权利，本公司将由二零一七年六 月十五日（星期四）至二零一七年六月十六日（星期五）（首尾两天包括在内）暂停 办理股份过户登记手续，期间不会登记任何股份过户。为确保符合资格收取拟派 末期股息及特别股息，所有填妥的股份过户文件连同有关股票，最迟须於二零一 七年六月十四日（星期三）下午四时三十分前，送达本公司之股份过户登记处卓佳 标准有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼。 36 企业管治 於整个二零一六年年度，本公司已应用香港联合交易所有限公司证券上市规则 附录十四所载企业管治守则的原则，并遵守其所有守则条文，惟守则条文E1.2除 外，原因是本公司主席吕华博士因其他事务未能出席本公司於二零一六年六月二 日举行的股东周年大会。本公司总裁黄伟先生主持股东周年大会，连同审核委员 会主席、提名委员会主席及薪酬委员会主席以及其他董事，均有出席以解答股东 的提问。 审核委员会 审核委员会由三位独立非执行董事李伟强先生、吴伟骢先生及黄友嘉博士组成。 审核委员会已与管理层审阅本集团采纳之会计原则及惯例，并讨论审核、风险管 理、内部监控及财务报告事宜（包括审阅二零一六年全年业绩及截至二零一六年 十二月三十一日止年度之经审核综合财务报表）。 购买、出售或赎回本公司之证券 本公司及其任何附属公司於年内概无购买、出售或赎回其任何上市证券。 鸣谢 我们谨藉此机会，对本集团之投资者和各位股东之信任及支持，及对董事会同仁 以及本集团全体员工年内之勤奋工作、忠诚服务及贡献，深表谢意。 承董事会命 深圳控股有限公司 主席 吕华 香港，二零一七年三月二十七日 於本公布日期，董事会由九位董事组成，其中吕华博士、黄伟先生、牟勇先生及 刘崇先生为本公司执行董事，武捷思博士及刘世超先生为本公司非执行董事，而 李伟强先生、吴伟骢先生及黄友嘉博士为本公司独立非执行董事。