雅 居 乐 集 团 控 股 有 限 公 司 AGILE GROUP HOLDINGS LIMITED 2016年年报 远见 心建 共 建 未 来 ( 於开曼群岛注册成立的有限公司 ) 股份代号 : 3383 1 业务架构 2 财务概要 4 2016年度大事记 5 主要荣誉及奖项 6 主席报告 12 管理层的讨论及分析 18 物业发展 20 业务概览 24 项目概览 26 土地储备一览表 32 旗舰项目巡礼 54 酒店营运及物业投资 59 物业管理 62 环保 64 投资者关系 企业简介 雅居乐 （股份代号：3383）主要从事大型综合性物业发展，同时亦广泛涉足酒店营运、物业投资、物业管理及环保等 多个领域，品牌享誉全国。发展迄今，本集团的多元化业务已覆盖逾40个城市和地区。於2016年12月31日，本集团 土地储备的预计总建筑面积共计3,260万平方米 （包括已取得土地使用权证和拥有合约权益的土地）。 雅居乐股份自2005年於香港联交所主板上市，现为恒生综合指数成份股、恒生环球综合指数成份股、恒生港股通指 数系列成份股和力宝专选中港地产指数成份股。 目录 67 董事履历 72 高级管理人员履历 73 企业管治报告 88 董事会报告 100 独立核数师报告 104 综合资产负债表 106 综合收益表 107 综合全面收益表 108 综合权益变动表 110 综合现金流量表 111 综合财务报表附注 188 五年财务概要 190 公司资料 194 辞汇表 业务架构 物业管理 合约管理总建筑面积 为5,756万平方米 环保 於不同地区发展固体废物处 理、环境修复及水务三大环 保事业 雅居乐将继续采取多元化发展的策略，推动旗下各业务板块稳步发展。 物业发展 於46个城市及地区拥有 预计总建筑面积为3,260 18 万平方米的土地储备 页 酒店营运及物业投资 包括酒店、购物广场及写字 54 楼等物业 页 59 页 62 页 2 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 财务概要 收益表概要 截至12月31日止年度 2016年 2015年 变动 营业额 （人民币百万元） 46,679 43,004 +8.5% 毛利 （人民币百万元） 12,366 10,813 +14.4% 毛利率 26.5% 25.1% +1.4个百分点 净利润 （人民币百万元） 3,050 2,302 +32.5% 净利润率 6.5% 5.4% +1.1个百分点 本公司股东应占利润 （人民币百万元） 2,284 1,390 +64.3% 本公司股东应占核心利润（人民币百万元） * 2,744 2,429 +13.0% 每股基本盈利 （人民币元） 0.588 0.358 +64.2% 已分派每股普通股中期股息 （港仙） �C �C 不适用 拟派每股普通股末期股息 （港仙） 20.0 14.5 +37.9% 全年每股普通股股息 （港仙） 20.0 14.5 +37.9% 拟派每股普通股特别股息 （港仙） 25.0 25.0 �C 资产负债表概要 於12月31日 2016年 2015年 变动 总资产 （人民币百万元） 131,725 117,313 +12.3% 现金及现金等值项目 （人民币百万元） 12,432 7,407 +67.8% 有限制现金 （人民币百万元） 9,879 5,730 +72.4% 短期借贷 （人民币百万元） 12,815 16,487 -22.3% 长期借贷 （人民币百万元） 31,181 23,543 +32.4% 股东权益 （人民币百万元） 35,310 34,308 +2.9% 股东权益回报率 6.5% 4.1% +2.4个百分点 总负债�u总资产 33.4% 34.1% -0.7个百分点 净借款�u总权益 49.1% 64.0% -14.9个百分点 * 本公司股东应占利润撇除(i)投资物业重估的公允值收益及其相关税务影响；(ii)汇兑亏损�u收益及(iii)衍生金融工具的公允值收益。 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 3 财务概要 （续） 营业额 （人民币百万元） 净利润及净利润率 （人民币百万元�u%） 总资产 （人民币百万元） 毛利及毛利率 （人民币百万元�u%） 本公司股东应占利润 （人民币百万元） 股东权益 （人民币百万元） 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 2013 2014 2015 2016 46,679 43,004 38,318 35,436 2013 2014 2015 2016 5,862 2,302 5,091 3,050 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 8 4 0 12 16 20 % 16.5% 13.3% 5.4% 6.5% 0 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 2013 2014 2015 2016 131,725 117,313 123,648 114,535 2013 2014 2015 2016 12,615 10,813 12,431 12,366 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 0 15 30 45 60 75 % 35.6% 32.4% 25.1% 26.5% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 2013 2014 2015 2016 2,284 1,390 4,287 4,827 0 8,000 16,000 24,000 32,000 40,000 2013 2014 2015 2016 34,308 35,310 33,651 29,366 4 2016年度大事记 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 1月 本集团发行於2021年到期人民币16亿元的4.7%境内 公司债券。 8月 本集团取得广东省惠州市、广州市、佛山市及 珠海市的地块。 本集团分别收购广东省中山市一个项目的100% 权益、中山市三个项目的50%权益及美国南三 3月 藩市一个项目的10%权益。 本 集 团 取 得 河 南 省 郑 州 市 的 地块。 10月 本公司发行於2021年到期人民币18亿元的4.6% 境内非公开公司债券及於2023年到期人民币12 亿元的5.7%境内非公开公司债券。 本集团收购江苏省常州市一个项目的100%权 益。 9月 本集团收购广东省中山市一个项目的60%权益。 11月 本集团收购湖北省武汉市一个项目的50%权益。 12月 苏州相城开发区项目正式动工。 4月 本集团发行於2020年到 期人民币12亿元的5.8% 境内非公开公司债券。 5月 本公司获授67.07亿港元为期3年的银团贷款。 本集团取得江苏省苏州市的地块。 本集团分别收购北京市一个项目的51%权益及广 东省中山市一个项目的100%权益。 本集团发行 「雅管家」手机程式。 6月 本集团取得河南省郑州市的地块。 本公司英文名称由 「 Agile Property Holdings Limited」 更改为 「 Agile Group Holdings Limited」，而双重外 文中文名称则由 「雅居乐地产控股有限公司」更改 为 「雅居乐集团控股有限公司」。 7月 本 公 司 发 行 於 2020 年 到 期 人 民 币 30亿元的 4.98% 境内非公开公司 债券。 广州雅居乐海珠 小雅 （前称：广州 海珠区项目）正式 动工。 5 主要荣誉及奖项 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 企业社会责任 商界展关怀 香港社会服务联会 企业社会责任大奖2016 《资本》杂志 2015年度广东扶贫济困红棉杯银杯 广东省扶贫开发领导小组 企业品牌 2015年度中国房地产卓越100榜 2015年度中国房地产上市企业30强 观点地产新媒体 第十五届 （ 2016年度）广东地产资信20强 中国工商银行股份有限公司广东省分行 中国农业银行股份有限公司广东省分行 中国银行股份有限公司广东省分行 中国建设银行股份有限公司广东省分行 人民网 2016中国民营企业500强 2016中国民营企业服务业100强 中华全国工商业联合会 优质中国房地产企业大奖2016 优质中国房地产企业大奖委员会 都市杰出服务大奖2016 《都市日报》 《都市盛世》杂志 6 主席报告 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 7 主席报告 （续） 本集团将继续以稳健发 展为宗旨，既要维持固 有优势，亦需提升企业 综合管理水平，於业务 及财务管理上精益求 精。 致各位股东： 本人欣然报告雅居乐集团控股有限公司 （ 「雅居乐」或 「本公司」）及其附属公司 （统 称 「本集团」）截至2016年12月31日止年度经审计综合业绩如下： 业绩及股息 年内，本集团的营业额与毛利分别为人民币466.79亿元和人民币123.66亿元，较去 年分别增加8.5%及14.4%。净利润为人民币30.50亿元，较去年增加32.5%。整体毛 利率及净利润率分别为26.5%和6.5%，较去年分别上升1.4个百分点及1.1个百分点。 年内，本集团的物业发展确认销售总金额为人民币447.52亿元，较去年增加8.0%； 而物业管理及物业投资业务的收入亦分别较去年增加31.4%及95.5%。酒店营运的 收入与去年相若。 经考虑本集团业务发展需要及股东投资回报後，本公司董事会 （ 「董事会」）建议向 股东派发2016年12月31日止年度末期股息每股普通股20.0港仙。为庆祝本集团成 立25周年，董事会亦建议派发特别股息每股普通股25.0港仙，以答谢股东的长期 支持。 业务回顾 年内，本集团完成了年初定立的各项目标，兑现了改革後的业绩承诺，在多个范 畴皆取得突破，物业发展业务的预售金额及销售回款皆为历史新高，财政状况显 着提升，现金流强劲，境内融资渠道更见灵活，同时负债比率持续下降，销售及 行政费用控制得宜，为未来数年的发展打下强心针。如此良好的业绩，不单源於 市场利好因素，亦是本集团管理更完善的成果。 主席兼总裁 陈卓林 8 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 主席报告 （续） 物业发展业务方面，年内，中国房地产市场逐步回暖，刚 需产品需求旺盛，多个城市楼价均有所上涨。本集团把握 市场机遇，透过灵活的营销策略，适时以合理定价推盘， 销售及回款皆表现理想，去库存的策略续见成效。年内， 本集团物业发展业务的预售金额为人民币528.20亿元，较去 年增长19%；预售建筑面积为530万平方米，较去年增长5%； 预售均价为每平方米人民币9,962元，较去年增长14%。 本集团在各市场持续保持领先的地位，在中山地区及广州 及佛山地区分别创下逾人民币100亿元及人民币80亿元的预 售佳绩，而预售均价分别上升41.3%及35.7%；海南清水湾持 续成为中国最受欢迎的旅游房地产之一，取得以近人民币90 亿元的预售佳绩及维持理想的利润率；本集团在华东区域 录得稳定的销售增长，预售金额逾人民币110亿元；其他区 域亦持续保持稳定的预售贡献。年内，本集团的物业发展 确认销售总金额为人民币447.52亿元，较去年增加8.0%，创 下历史新高。 其他业务方面，随着更多物业的交付及大力拓展第三方业 务，本集团的物业管理收入增加31.4%，并於开源节流等方 面表现良好；物业投资业务收入较去年增加95.5%，当中广 州雅居乐中心的出租率逾90%；酒店营运收入与去年相若。 强化管理 提升利润 年内，本集团进一步强化管理，在保持合理利润的前提 下，多管齐下，快速推动项目开发，透过以销定产及动态 调整节奏，成功降低库存，令下半年的利润率较上半年显 着上升。本集团的毛利率由2016年上半年的20.0%上升至下 半年的32.5%，全年平均为26.5%。年内，本公司股东应占核 心利润为人民币27.44亿元，较2015年增加13.0%。 本集团相信要确保物业发展业务的稳健增长，适时推出迎 合市场需求的产品尤关重要，於年内持续优化产品结构， 以开发刚需及改善型产品为主，辅以养生、退休及旅游度 假的优质旅游房地产产品，及迎合市场需求的高端产品。 此外，本集团持续提升产品质素，年内研发数十款新户型 及多款新外立面，并致力优化室内设计及细节，以及改善 项目的绿化景观，以保持於行业内的领先地位，及为住户 提供舒适的居住环境。 积极寻求机遇 推动业务多元化发展 年内，本集团积极拓展各现有业务，并致力开拓其他商 机，为长远的发展打下稳健基础。 本集团为配合发展所需，於年内策略性地於北京、常州、 佛山、广州、海南、惠州、苏州、武汉、郑州、中山、珠 海及美国南三藩市增添预计权益总建筑面积共232万平方 米的优质土地，本集团应付土地金额为人民币192亿元。於 2016年12月31日，本集团於46个城市及地区，拥有预计总建 筑面积约3,260万平方米的优质土地储备，为本集团物业发 展业务的重要基石。 雅居乐集团控股有限公司 二零一六年年报 9 主席报告 （续） 在物业管理方面，本集团持续拓展 「雅生活」的业务及提�N 「雅管家」互联网平台的服务，并与不同范畴的夥伴合作， 为业户提供更多元化的服务。於2016年12月31日，合约管理 总面积为5,756万平方米。在酒店营运方面，本集团持续优 化服务，拓展推广渠道及开源节流。在新增的环保业务方 面，已持续优化已有项目的技术及管理，并进一步拓展业 务。 财务状况显着提升 融资渠道多元化 稳健的财政是本集团业务发展的支柱，因此，本集团於年 内积极加强现金流的管理，致力进一步加快销售款项回 笼，加强资金及预算管理，优化成本及开支管理，并通过 多个境内及境外渠道的融资方法，巩固及优化债务结构， 包括发行於2021年到期人民币16亿元的4.7%境内公司债券、 於2020年到期人民币12亿元的5.8%境内非公开公司债券、 於2020年到期人民币30亿元的4.98%境内非公开公司债券、 於2021年到期人民币18亿元的4.6%境内非公开公司债券、於 2023年到期人民币12亿元的5.7%境内非公开公司债券及於 2021年到期人民币10亿元5%至6%的物业管理费资产支持证 券，并获授67.07亿港元为期3年的银团贷款及获授7.8亿港元 为期3年的银行贷款。此外，本公司已悉数赎回2017年到期 6.5亿美元8.875%的优先票据。 年内，本集团整体销售回款持续录得大幅上升，现金流强 劲，并成功降低负债比率。於2016年12月31日，本集团的现 金及银行存款总额为人民币223.11亿元、未动用的借贷额度 为人民币24.00亿元。於2016年12月31日，本集团的净负债 比率为49.1%，较2015年12月31日显着下降14.9个百分点。 年内，本集团的总借款成本为人民币32.75亿元，较去年人 民币34.21亿元下跌人民币1.46亿元，该减幅主要由於年内 的借贷利率较去年低。考虑因外币借款而产生的汇兑差异 後，本集团於年内的实际借贷利率为7.6%。此外，2016年新 增借贷的融资成本为约6.1%。 本集团为了减低以美元及港元计的外币债款汇率变动而所 产生的风险，於年内降低了外币借款占比，且订立了16.05 亿美元及44.50亿港元的封顶远期合约，并於年内就这些合 同录得衍生金融工具的公允值收益为人民币5.62亿元作为财 务费用的抵减。截至2016年12月31日，本集团订立的封顶远 期合约金额已覆盖了约80%以美元及港元计价的外币负债。 ……