龙光地产（03380） 　　问：龙光城是否位於惠州？ 　　答：龙光城是位於在惠州，龙光城虽然位於惠州，但龙光城却位於惠州和深圳间的边界，与深圳市的距离仅为一街之隔，其行政区属於惠州，因此龙光城并不受中央政府的楼市降温措施如限购，限贷等监管，因此，龙光城的主要客户为深圳人，尤其是坪山工业区的通勤者，大企业如比亚迪，华谊兄弟，日立，均於坪山工业区设有厂房，龙光城附近的交通配套亦非常发达，从龙光城到坪山高铁站，车程仅十多分钟，而由坪山高铁站到深圳北高铁站，车程亦仅十多分钟，车费亦仅十元。 　　问：龙光地产有没有计划发展深圳周边的城市？ 　　答：龙光地产正於惠州寻找投资机会，其原因为深圳东进为深圳政府的一个大战略，若深圳市的房屋需求仍远超於供应，向东扩张为唯一出路，原因为西部，北部和南部分别被飞机航道，山丘和地区边界所限制，因此龙光地产会严守惠州这房地产战略发展重地，若以在售楼盘项目计算，龙光城为华南区最大发展项目之一，除了惠州，龙光地产亦正密切留意中山，珠海等地区，原因为是港珠澳大桥和深中通道落成後，中山，珠海，香港，澳门将形成一个只相距一小时车程的生态圈，加上中山，珠海的楼价比香港，深圳低，相信将有升值潜力，此亦为龙光地产投地时一个重要的考虑因素。 　　问：深圳除了楼价上升外，地价亦急速上升中，请问高地价对龙光地产投地和销售策略有什麽影响？ 　　答：虽然地皮价格正急速上升中，但各种地皮价格相差极大，以红山站上盖项目玖钻为例，龙光地产去年夺得这地皮时楼面价约每平方米19,000 人民币，但距离红山站数个站的上塘站，今年其他发展商所付的楼面价已达每平方米57,000 人民币，当中只相距一年，除了地区分别外，土地溢价亦取决於发展商的目标客户类型，产品类型，和成本结构等，龙光地产亦不会限制公司於某一客户群，其项目档次将取决於地皮的档次，目标客户群。 　　问：龙光地产投地策略过去颇为进取，请问落实调控措施後会对龙光地产日後投地策略有甚麽影响？ 　　答：龙光地产过去数年每年均取得一个较大型的项目，例如2014 年取得玖龙玺项目，2015 年取得玖钻项目，2016 年取得光明项目，而光明项目更被传媒形容为地王，然而，光明项目为总地价的地王而已，若计算平均价，光明项目每平方米的价格仅为27,000 人民币，实际上是非常超值，因此，光明项目仅是总价地王，而不是均价地王，也不是溢价地王，龙光地产於2016 年上半年亦只取得3 块地皮，分别位於佛山，珠海，和深圳，公司的投地策略着重於城市，人口，轨道交通，产业，地铁上盖等，亦倾向规模大的项目如龙光城和光明项目，因其可塑性和弹性较高，而总价亦能排除实力较低的发展商，加上深圳投地付款期为5 日，因此总价地王能排除其他以渔翁散网为策略的发展商。 　　问：请问您如何评价公司的现金流？ 　　答：公司的现金流十分健康，中期业绩发布时公司手持现金超过一百亿，公司每年投地资金约为每年销售总额的40%，公司的融资渠道亦十分多，融资亦成本亦逐渐下降中，加上公司回款能力极高，达9 成。