WING LEE PROPERTYINVESTMENTS LIMITED 永利地产发展有限公司 * （於百慕达注册成立之有限公司） 股份代号:864 2016年报 *仅供识别 目录 公司资料 2 主席报告 3 管理层讨论及分析 5 董事及高层管理人员履历 8 企业管治报告 11 环境、社会及管治报告 21 其他资料 26 董事局报告 30 独立核数师报告 40 综合损益及其他全面收益表 45 综合财务状况表 46 综合权益变动表 48 综合现金流量表 49 综合财务报表附注 50 财务概要 99 本集团所持有之投资物业概要 100 1 2016年报 公司资料 董事 注册办事处 执行董事 ClarendonHouse 周彩花女士（主席） 2ChurchStreet 黄少华女士（行政总裁） Hamilton,HM11 王敏莉女士 Bermuda 雷兆峰先生 总办事处及主要营业地点 独立非执行董事 香港 蓝章华先生 九龙观塘 谢国生博士 敬业街55号 崔志仁先生 皇廷广场11楼J室 公司秘书 股份过户登记处 吴浩然先生 百慕达总处 CodanServicesLimited 独立核数师 ClarendonHouse,2ChurchStreet 德勤关黄陈方会计师行 Hamilton,HM11 执业会计师 Bermuda 法律顾问 香港分处 百慕达 卓佳证券登记有限公司 ConyersDill&Pearman 香港 皇后大道东183号 香港 合和中心22楼 礼德齐伯礼律师行 股份代号 主要往来银行 香港联合交易所有限公司 股份代号：864 香港上海�蠓嵋�行有限公司 恒生银行有限公司 公司网址 大新银行有限公司 www.wingleeproperties.com 2016年报 2 主席报告 本人谨代表永利地产发展有限公司（「本公司」）之董事局（「董事局」），欣然提呈本公司及其附属公司（统称「本 集 团」）截至二零一六年十二月三十一日止年 度（「本 年度」或「报 告期间」）之 经审核财务业绩。 业务回顾 本集团继续专注投资於其香港物业以及租赁位於香港之已建成商业及住宅物业。 於二零一六年十二月三十一日，本集团持有之投资物业经由独立物业估值师永利行评值顾问有限公司（「永 利行」）评定之市场总值约为1,047.4百万港元，较二零一五年下降约25.1百万港元。该减少主要是因为本集 团投资物业组合於二零一六年录得公平值净变动减少约7.6百万港元以及於二零一六年按账面值17.5百万港 元（此与代价相 同）出 售一项住宅物业。因此，本集团并无因为该项出售录得任何出售收益。 截至二零一六年十二月三十一日止年度的总租金收入约为32.6百万港元，较二零一五年增加约9.7%。该增 加主要源自租金水平上升以及於二零一五年较後时间收购的两项投资物业贡献的全年租务收益所致。 於二零一六年，本集团的本公司股权拥有人应占亏损及全面开支总额约为1.1百万港元而本公司於二零一五 年则录得全面收益总额约26.0百万港元。此主要由於本集团投资物业於二零一六年录得公平值净变动减少约7.6 百万港元而於二零一五年则录得公平值增加约13.9百万港元。此外，本公司於截至二零一六年十二月三十一日止年度就其於二零一六年十二月授出之购股权录得以股份付款开支约7.8百万港元，而於二零一五年则并无有关开支。由於本集团投资物业之公平值减少净额以及授出购股权的相关会计影响均为非现金项目及本集团之业务为物业长期投资及租赁，故该等项目不会对本集团之营运产生任何重大不利影响。 展望 香港政府於二零一六年十一月对住宅物业的非首次置业人士划一徵收新的15%税率印花税。倘若本集团投资 於住宅物业，新的从价印花税将令到我们的投资成本增加。 二零一六年十二月，美国联邦储备委员会在二零一六年首次加息，并预测二零一七年借贷成本将会上升。倘 若香港跟随美国加息，借贷成本将会增加并可能影响到本公司投资的租金收益。 3 2016年报 主席报告 预计未来一年的整体物业租赁市场将充满挑战。虽然旅客人次据报已经回升，但零售销情未能完全恢复，预 计在可见将来将继续影响店�m租金。 尽管本集团致力为租户维持目前的租金水平，惟倘不利的市场气氛继续恶化，本集团可能需要重新检视其租 金水平并因应市况调节。除租金收入外，不利的市场气氛亦可能对本集团旗下物业的估值造成负面影响。 监於本集团之租赁物业组合继续享有高出租率，故预期有关物业将继续为本集团带来稳定租金收入，惟仍须 视乎市况而定。 本集团目前的银行借贷大部分将於未来四年内悉数付清，其时融资成本将得以削减而本集团之投资能力将 进一步增强。 本集团目前并无任何重大投资或收购资本资产之计划。由於市场前景不明朗，本集团将继续维持审慎理财政策。 为保持竞争力及确保股东回报，本集团将继续谨慎地发掘机会及扩充旗下投资组合，并可能放眼香港以外的 投资机遇。 致谢 在此，本人谨代表董事局感谢全体股东、租户及专业人士的不断支持，亦谨此感谢全体同事为本公司所作的 贡献。 主席 周彩花 香港，二零一七年二月二十四日 2016年报 4 管理层讨论及分析 营运 本集团继续从事物业投资业务，主要为租赁位於香港的已建成商业及住宅物业。於二零一六年十二月三十一 日，在本集团持有的投资物业组合中，有35个物业位於香港及一个物业位於中华人民共和国（「中国」）。 於本年度，本集团按物业於出售时之账面值17.5百万港元（此与代价相同）出 售一项位於大坑道的住宅物业。 因此，本集团并无因为该项出售录得任何出售收益。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团并无推出或公布任何新业务或服务。 业绩 本公司股权拥有人於二零一六年应占年度亏损及全面开支总额约为1.1百万港 元（二零一五年：溢利及全面收 益总额约26.0百万港元），与二零一五年相比转盈为亏。减少主要是因为本集团投资物业公平值下跌。此外， 本公司於截至二零一六年十二月三十一日止年度就其於二零一六年十二月授出之购股权录得以股份付款开 支约7.8百万港元，而於二零一五年则并无有关开支。 二零一六年之每股亏损为0.0027港 元（二零一五年：每股盈 利0.067港 元），比去年减少盈利0.0697港元。 财务回顾 流动资金及资本资源 於二零一六年十二月三十一日，本集团之流动资产净值约为6.8百万港元。於二零一六年，本集团收到出售 一项住宅物业的所得款项17.5百万港元，令本集团由录得流动负债净额转为流动资产净值。於二零一五年 十二月三十一日，本集团之流动负债净额约为7.6百万港元。於二零一六年十二月三十一日之流动比率（即於 该日之流动资产除以流动负债）约为1.20（二 零一五年十二月三十一日�U约0.80）。 本集团权益总额约为1,028.9百万港元（二零一五年十二月三十一日�U约1,022.2百万港元），较上年末增加约6.7百万港元。 本集团於二零一六年十二月三十一日共持有约38.9百万港元之银行存款及现金（二零一五年�U约27.8百万港 元），其中包括定期存款约32.3百万港元（二零一五年�U约24.0百万港元）。本集团银行存款及现金增加以及 流动比率改善主要是由於本集团於本年度出售一项投资物业所致。 5 2016年报 管理层讨论及分析 於二零一六年十二月三十一日，银行贷款之账面值约为58.4百万港元（二零一五年：约80.1百万港元）。於二 零一六年十二月三十一日，全部银行贷款乃以本集团账面值约为501.4百万港元（二零一五年：约521.5百万港元）之若干投资物业以及物业、厂房及设备作抵押，按香港银行同业拆息加0.70厘至2.25厘年利率（二零一五年：香港银行同业拆息加0.70厘至2.25厘年利率）计息。於二零一六年十二月三十一日，本集团可用但尚未动用之银行贷款额度约为30百万港 元（二 零一五 年：无）。 於二零一六年十二月三十一日之总银行贷款中，约22.8百万港元（或约39.1%）须於一年内或应要求偿还。约 14.1百万港元（或约24.1%）须於一年後但两年内偿还。约19.9百万港元（或约34.1%）须於两年後但五年内偿 还。约1.6百万港 元（或约2.7%）须於五年後偿还。 於二零一五年十二月三十一日之总银行贷款中，约25.9百万港 元（或约32.3%）须於一年内或应要求偿还。约 15.6百万港元（或约19.5%）须於一年後但两年内偿还。约34.7百万港元（或约43.3%）须於两年後但五年内偿 还。约3.9百万港 元（或约4.9%）须於五年後偿还。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之总负债对权益比率约为0.06（二零一五年十二月三十一日�U约0.08）， 乃以总借贷约58.4百万港元（二零一五年十二月三十一日�U约80.1百万港 元）除 以本集团之股东权益约1,028.9 百万港元（二零一五年十二月三十一日�U约1,022.2百万港元）计 算。比率下降乃主要因为於二零一六年偿还 银行贷款。 资本支出 本集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度并无资本支出（即添置投资物业以及物业、厂房及设备）（二 零一五年：约21.7百万港元）。本集团预计，未来资本支出所需资金将主要由经营活动产生之现金及银行借 贷拨资，但本集团可能考虑於适当时候筹集额外资金。 资本承担 於二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日，本集团并无重大资本承担。 或然负债 於二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日，本集团并无重大或然负债。 资产抵押 於二零一六年十二月三十一日，本集团若干账面值约为486.1百万港元（二零一五年：约为505.7百万港元）之 投资物业已用作抵押本集团获批出之银行贷款。 2016年报 6 管理层讨论及分析 於二零一六年十二月三十一日，本集团账面值约为15.3百万港元（二 零一五年：约15.8百万港元）之其中一项 租赁土地及楼宇已用作抵押本集团获批出之银行贷款。 於二零一六年十二月三十一日，本集团根据一项融资租赁持有一辆汽车，账面值约为357,000港元（二零一五 年：约467,000港 元）。 重大收购及出售附属公司 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司并无重大收购或出售附属公司及联营公司。 库务政策 由於本集团主要在香港经营业务，而收入、经营成本及借款主要以港元计值，故本集团所承担之汇率波动风 险甚微。 本集团在现金及财务管理方面采取审慎理财政策。现金通常会存作短期存款，大部分以港元为单位。本集团 并无使用任何金融工具作对冲用途。 风险管理 本集团已建立及保持足够风险管理程序，辅以管理层之积极参与及有效之内部监控程序，以找出及控制公司 内部及外围环境现存之多种风险，符合本集团及其股东之最佳利益。 人力资源 於二零一六年十二月三十一日，本集团於香港有8名（二 零一五年：8名）雇员。截至二零一六年十二月三十一 日止年度，本集团录得之员工成本约为16.5百万港元（二零一五年：约8.2百万港 元）。 本集团全体雇员之雇佣合约均涵盖工资、福利及终止理据等事宜。本集团之薪酬政策及待遇乃经管理层定期 检讨。本集团有按经营业绩及个别表现，向合资格雇员授出不定额花红。 因二零一六年授出购股权而录得以股份付款开支约7.8百万港元而二零一五年因并无授出购股权，故於该年 并无有关开支。 末期股息 董事局建议向於二零一七年五月四日（星期四）名列本公司股东名册之股东派付截至二零一六年十二月 三十一日止年度之末期股息每股0.01港元，惟须待股东於应届股东周年大会上批准作实。拟派末期股息（如 获批 准）须 於二零一七年五月二十九日（星期 一）或 之前派付。 7 2016年报 董事及高层管理人员履历 执行董事 周彩花女士（「周女士」），49岁，本公司执行董事兼主席。周女士为本公司控股股东周德雄先生之配偶及本 公司执行董事雷兆峰先生之舅母。周女士自二零零七年起一直负责监督本集团之物业部门。周女士在香港及 海外之物业投资及有关活动有逾二十年经验。彼负责本集团之整体策略性规划。 黄少华女士（「黄女 士」），69岁，本公司执行董事兼行政总裁。黄女士为本公司执行董事王敏莉女士之母亲。 黄女士自二零零一年起一直负责监督本集团之物业部门。彼在电子行业有逾二十年管理经验，亦在香港及海 外之物业投资及有关活动有逾二十年经验。彼负责本集团之整体策略性规划以及本集团之整体管理。 王敏莉女 士（「王 女士」），35岁，为 黄女士之女儿，且为本公司执行董事。王女士於二零一一年加入本集团， 於物业及租赁管理拥有逾五年经验。彼持有英国曼彻斯特大学法律学士学位，以及加拿大滑铁卢大学理学学 士学位，为加拿大安大略省获许可担任事务律师及讼务律师（现非执业），且为上加拿大律师公会成员。彼 负责本集团之整体管理及企业政策。 雷兆峰先生（「雷 先生」），35岁，为本公司控股股东周德雄先生及周女士之外甥，且为本公司执行董事。雷先 生於二零零八年加入本集团，曾负责内部技术支援及物业维修，拥有逾五年工作经验。彼毕业於加拿大安大 略省温莎大学，并持有工商管理学士学位及电脑编程证书。彼负责领导本集团之物业维修及内部资讯技术支援。 2016年报 8 董事及高层管理人员履历 独立非执行董事 蓝章华先生（「蓝 先生」），62岁，於二零一三年加入本集团。蓝先生於银行业工作逾三十年。彼为南丰房地产 控股有限公司之副董事长及执行董事，该公司从事物业投资及发展。此前，彼曾任大新银行有限公司之执行 董事及大新证券有限公司、大新人寿保险有限公司及大新银行（中国）有限公司之董事。蓝先生曾於二零零 三年至二零零五年受聘为恒生银行有限公司助理总经理。加入恒生银行有限公司之前，蓝先生曾於香港上海 �蠓嵋�行有限公司以及加拿大皇家银行(Royal Bankof Canada)担任多个高级职位逾二十一年。蓝先生分别 於一九八八年六月及一九七七年六月取得多伦多Ryerson PolytechnicalInstitute（现 为R yerson University）商 业管理学士学位及市场学文凭，并於一九八零年获委任为加拿大银行家协会会士。蓝先生为全国工商联房地 产商会―香港及国际分会有限公司副主席以及中国人民政治协商会议广州市委员会委员。 谢国生博士（「谢 博士」），60岁，於二零一三年加入本集团。彼现为香港大学经济金融学院金融系副教授。谢 博士在房地产金融及经济、金融条例及资本市场及投资等方面均有发表文章及其他刊物。彼自一九九九年至 二零一零年担任香港地产代理监管局考试审核小组成员。谢博士现为第三十三届新界乡议局执行委员会之 增选议员及增选委员。彼於二零一零年获香港政府委任为太平绅士。彼亦为於爱尔兰证券交易所上市之Ajia PartnersAsiaAbsoluteReturnFundLimited之独立非执行董事。谢博士於一九九零年六月取得美国密歇根州 立大学工商管理学博士学位。彼亦为美国精算师学会之专业会员。自阳光房地产投资信托基 金（股份代号： 435）在二零零六年於香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市以来，谢博士一直担任其独立非执行董事， 亦为另一间联交所上市公司互益集团有限公司（股份代号：3344）之独立非执行董事。谢博士亦为香港董事 学会之会员。 崔志仁先生（「崔先生」），M.H.，60岁，於二零一三年加入本集团。彼於一九七八年六月获授商学士学位且 为香港执业会计师。崔先生分别於一九九一年六月及一九八九年五月获承认加入香港会计师公会及英国特 许公认会计师公会之资深会员。崔先生为谢瑞麟珠宝（国际）有 限公司（股份代 号：417）、国艺娱乐文化集团 有限公司（股份代号：8228）及宝联控股有限公司（股 份代号：8201 ）之 独立非执行董事，以及互益集团有限 公司（股份代号：3344）之非执行董事，以上公司均於联交所上市。彼曾任奥�嘀泄�集团有限公司（股份代号： 8148）之 独立非执行董事，直至彼於二零一六年三月辞任为止。 9 2016年报 董事及高层管理人员履历 高级管理层 吴浩然先生（「吴先生」），36岁，於二零一二年加入本集团。吴先生为本公司之公司秘书兼财务总监。彼为 香港会计师公会之会计师及澳洲会计师公会之注册会计师。吴先生负责本公司之财务及公司秘书事项。吴先 生於审核、财务管理及税务方面拥有逾十年经验。吴先生持有澳洲昆士兰科技大学(QueenslandUniversityof Technology)商学学士（主修会 计）学 位及资讯科技学士学位。 2016年报 10 企业管治报告 董事局认为有效之企业管治为本集团可持续发展之关键因素，并相信良好之企业管治常规对维持及提升股 东价值及投资者信心而言，日益重要。董事局制定适当政策及实施适合本集团业务开展及增长之企业管治常规。 本公司已采纳联交所证券上市规 则（「上市规则」）附录14所载之企业管治守则（「企业管治守则」）作为其企业 管治之守则。董事局认为，本公司已遵守企业管治守则内之所有适用守则条文。 (A)董事局 本公司业务之整体管理由董事局负责。 董事局负责管理本公司之所有重要事项，包括制定及批准所有政策、整体策略、内部监控及风险管理 系统以及检讨该等系统的成效、监察高级管理人员的表现，以及厘定企业管治政策。本公司董 事（「董 事」）须就本公司的利益作客观决定。目前，董事局由七名董事组成，包括四名执行董事及三名独立非 执行董事： 执行董事 周彩花女 士（主席） 黄少华女士（行政总裁） 王敏莉女士 雷兆峰先生 独立非执行董事 蓝章华先生 谢国生博士 崔志仁先生 彼等之详细履历及关系载於本年度报告「董事及高层管理人员履历」一节中。周彩花女士及黄少华女 士於若干位於香港及中国（本集团拥有物业之地区）之物业中拥有权益，详情载於年报「其他资料」一 节「董 事及控股股东持有之物业」一 段。 董事局将实行日常营运、业务策略及本集团业务管理的授权及责任委派给执行董事、高层管理人员， 并将若干特定责任指派予董事局辖下委员会。 11 2016年报 企业管治报告 (A) 董事局－续 主席及行政总裁 周彩花女士为本公司主席，黄少华女士则为行政总裁。主席及行政总裁职务由不同人士担任，达致职 权及权力之平衡，符合企业管治守则之守则条文A.2.1。主席之主要职责为领导董事局及管理其工作， 确保其有效运作及全面履行其职责。在董事局辖下委员会之成员协助下，行政总裁负责本集团业务之 日常管理、向董事局建议策略，以及决定及实行营运决策。 委任、重选及罢免董事 每名执行董事及独立非执行董事均与本公司订立有固定期限之服务合约或委任书，惟彼等亦须於股东 周年大会上至少每三年轮值退任一次及膺选连任时获本公司续聘方可作实。 本公司之公司细则规定，董事局所委任之任何董事(i)如属填补董事局临时空缺者，其任期将至本公司 下次股东大会为止，并须於该大会上重选；及(ii)如属董事局新增成员，则其任期将至本公司下届股东 周年大会为止，并符合重选资格。 独立非执行董事 本公司遵守上市规则第3.10条，委任三名独立非执行董事，其中一名（即 崔志仁先生）具 有在会计及财 务管理方面之适当专业资格。三名独立非执行董事均已确认彼等各自对本公司之独立性，本公司认为， 根据上市规则第3.13条所载评估独立性之指引，彼等均具备独立性。三名独立非执行董事均已与本公 司签署委任书，订明任期为一年。 会议数目及董事出席率 企业管治守则之守则条文A.1.1规定，每年应最少举行四次定期董事局会议，大致上每季举行一次，并 由大多数董事（亲身出席或通过其他电子通讯方 式）积 极参与。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，董事局曾举行七次会议。董事局将每年举行最少四次定期 会议。 2016年报 12 企业管治报告 (A)董事局－续 会议数目及董事出席率－续 会议出席率�u数目 董事名称 董事局会议提名委员会薪酬委员会审核委员会 执行董事： 周彩花女士 7/7 1/1 不适用 不适用 黄少华女士 7/7 不适用 2/2 不适用 王敏莉女士 6/7 不适用 不适用 不适用 雷兆峰先生 7/7 不适用 不适用 不适用 独立非执行董事： 蓝章华先生 7/7 1/1 2/2 2/2 谢国生博士 7/7 1/1 2/2 2/2 崔志仁先生 7/7 1/1 2/2 2/2 董事培训及支援 根据企业管治守则之守则条文第A.6.5条有关持续专业发展之规定，全体董事均已参与持续专业发展， 以深造知识和技能，与时并进。 为进一步确保全体董事充份认识本公司之业务及营运以及本身於相关法律、规则及规例下的责任，公 司秘书向全体董事提供有关本公司表现之定期更新，亦不时向全体董事提供有关上市规则以及其他相 关法律及监管规定之最新修订及发展的最新资料。 根据董事提供之记录，董事於截至二零一六年十二月三十一日止年度接受之培训如下： 企业管治、监察发展及 董事 其他相关课题的培训 执行董事 周彩花女士（主席） 黄少华女士（行政总裁） 王敏莉女士 雷兆峰先生 独立非执行董事 蓝章华先生 谢国生博士 崔志仁先生 13 2016年报 企业管治报告 (A) 董事局－续 董事及高级人员之保险 本公司已安排适当责任保险，供董事应付因公司事务而产生之法律责任。 遵守董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录10所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）为董事证 券交易之行为守则。於作出具体查询後，所有董事确认彼等於截至二零一六年十二月三十一日止年度 已遵守标准守则。 董事局属下委员会 董事局已成立审核委员会、薪酬委员会及提名委员 会（统 称「董 事局委员 会」），并具有清晰职权范围。 董事局委员会之职权范围已於本公司及联交所网站内刊登。董事局委员会在履行职责时已获提供充裕 资源，并在经合理要求後可在适当情况下寻求独立专业意见，费用由本公司承担。 审核委员会 审核委员会之现任委员包括： 崔志仁先生（主席） 蓝章华先生 谢国生博士 委员会内全部委员均为独立非执行董事。审核委员会之主要职责为协助董事局就财务申报程序、内部 监控及风险管理系统之效能提供独立意见，监察审核程序及履行董事局所指派之其他职责及责任。 审核委员会之职权范围（其副本於本公司及联交所网站上刊登）与企业管治守则条文相符。 审核委员会每年将最少举行两次定期会议，以审阅及讨论本公司之中期及全年财务报表。审核委员会 可於有需要时举行进一步会议。 审核委员会每年与外部核数师开会最少两次。外部核数师可於彼认为有需要时要求举行额外会议。 2016年报 14 企业管治报告 (A)董事局－续 董事局属下委员会－续 审核委员会－续 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，审核委员会曾举行两次会议。出席记录载於本报告「会议 数目及董事出席率」一节。审核委员会於本年度执行下列工作： (a) 审阅本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之全年经审核财务报表，以及审阅截至二零 一六年六月三十日止六个月之未经审核中期财务报表，包括所采纳之会计原则及会计准则，并 向董事局提供推荐意见以供批准； (b)审阅会计准则之变动及评估有关变动对本集团财务报表之潜在影响； (c)审阅本集团之内部监控系统及相关事项；及 (d)考虑及就重新委聘本集团之独立核数师及委聘之条款提供推荐意见。 薪酬委员会 薪酬委员会之现任委员包括： 蓝章华先生（主席） 谢国生博士 崔志仁先生 黄少华女士 大多数委员为独立非执行董事。薪酬委员会厘定执行董事之薪酬政策、评核执行董事之表现、批准执 行董事服务合约之条款、审阅执行董事、独立非执行董事及高层管理人员之薪酬待遇，并向董事局作 出适当建议。职工酬金由本集团之管理层参考各职工之资历、工作经验、表现及当时市况後厘定。 薪酬委员会之职权范围（其副本於本公司及联交所网站上刊登）与企业管治守则条文相符。 薪酬委员会於财政年度内曾举行两次会议。薪酬委员会於会上审阅执行董事、独立非执行董事及高层 管理人员之薪酬待遇。 15 2016年报 企业管治报告 (A) 董事局－续 董事局属下委员会－续 提名委员会 提名委员会之现任委员包括： 谢国生博士（主席） 崔志仁先生 蓝章华先生 周彩花女士 大多数委员为独立非执行董事。提名委员会之主要职责为厘定董事之提名政策以及物色及提名委任为 董事之适合人选，并向董事局提出建议。 提名委员会之职权范围（其副本於本公司及联交所网站上刊登）与企业管治守则条文相符。 提名委员会订有董事局成员多元化之政策，旨在维持董事局成员的多元化（无论在技能、经验、知识、 专才、文化、独立身份、年龄及性别各方 面），以提升董事局表现之质素。 提名委员会於财政年度内曾举行一次会议。提名委员会於会上审阅董事局之架构及组合（包括技能、 知识及经验）。 企业管治职能 董事局负责履行企业管治守则守则条文第D.3.1条所载之企业管治职责，即： (i) 制定及审阅本公司之企业管治政策及常规； (ii) 检讨及监察董事及高级管理人员之培训及持续专业发展； (iii) 检讨及监察本公司在遵守法律及监管规定方面之政策及常规； (iv) 制定、检讨及监察适用於雇员及董事的操守准则及合规手册（包括与证券交易相关方面）；及 (v) 检讨本公司遵守企业管治守则之情况及於本公司年报所载之企业管治报告内的披露。 董事局於本期间已举行一次会议，会上董事局已审视本公司有关企业管治及法律及监管规定方面之遵 守、董事培训及持续专业发展参与以及本公司遵守企业管治守则之政策及常规。 2016年报 16 企业管治报告 (A)董事局－续 利益冲突 若董事於董事局将予考虑之交易或计划中有利益冲突，该名人士须宣告有关权益，并放弃投票。有关 事项由於交易中并无重大利益之董事出席之董事局会议上审议。本集团亦采纳若干内部监控政策以管 理潜在利益冲突。 公司秘书 本公司之公司秘书兼财务总监吴浩然先生为本集团之雇员，并知悉本公司之日常事务。公司秘书已妥 为遵守上市规则第3.29条下之相关专业培训规定。公司秘书之详细履历载於本年度报 告「董 事及高层 管理人员履 历」一 节。根 据企业管治守则之守则条文第F.1.1条，吴先生确认彼於本年度已接受不少於 15小时的相关专业培训。 (B)财务申报及内部监控 财务申报 董事局在本公司财务总监及财政及会计部支援下，负责编制各财务期间之账目，以真实公平地显示本 集团之事务状况。编制截至二零一六年十二月三十一日止年度之账目时，董事已审视及应用适用之会 计政策；采纳适用之香港财务报告准则及香港会计准则；作出审慎而合理之调整及推测；以及按持续 经营基准编制账目。董事亦负责保留适当会计记录，以在合理准确程度下反映本集团之财务资料。 外部核数师酬金 德勤关黄陈方会计师行自本公司注册成立起获委任为本公司之外部核数师。董事局与审核委员会在 甄选、委任、辞退或罢免外部核数师方面并无意见分歧。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，就本公司外部核数师德勤关黄陈方会计师行之审核服务及 非审核服务而已付予彼等之酬金载列如下： 外部核数师所提供服务类别 费用金额 千港元 审核服务 520 非审核服务 �C 总计 520 17 2016年报 企业管治报告 (B) 财务申报及内部监控－续 内部监控及风险管理 由於本集团运作架构并不复杂，就是否需要内部审核部门而作年度检讨後，现由董事局直接负责本集 团之内部监控并检讨其效能而非由另设的内部审核部门负责。 董事局按年度基准检讨内部监控系统并负责维持有效之内部监控系统。董事局亦定期检讨及监察内部 监控及风险管理系统之有效性，确保既有系统足够。 本集团的内部监控系统包括一套受控管理系统，其中设有各种权限，以确保本集团能够监督、控制及 评估本集团内的各种职能。该系统进一步允许本集团保障其会计记录以尽量减少重大错误，务求在可 行范围内提供最准确的财务资料。 於回顾年度，本公司聘用外部独立顾问，就本集团内部监控系统进行检讨，以使企业管治保持高水平。 董事局亦已审视本公司之会计及财务报告职能所获的资源是否足够、员工资历及经验、培训计划及预 算。根据上文所述，董事局认为本公司已建立妥当之内部监控系统而该系统为有效及足够。 本公司已制订内幕消息政策以就处理内幕消息提供指引。本公司定期提醒董事及雇员务须遵守本公司 就内幕消息所采纳的所有政策，包括就买卖本公司证券而遵守上市规则附录10所载之标准守则。 (C) 与股东及投资者之沟通 本公司相信与股东有效沟通对增进投资者关系及就投资者明了本集团之业务表现及策略而言甚为重要。 本集团亦承认公司资料透明及适时披露之重要性，这令股东及投资者能够作出最佳投资决定。 董事局成员及董事局属下委员会委员与外部核数师出席本公司股东周年大会回答股东提问。大会通函 按照上市规则及本公司之公司细则所规定之时限，於股东周年大会及股东特别大会前派发予全体股东。 全部提呈并将於股东大会上审批之决议案将以投票方式进行表决，投票结果将於大会後在联交所及本 公司网站内刊登。 2016年报 18 企业管治报告 (C)与股东及投资者之沟通－续 作为鼓励有效沟通之渠道，本集团设有网站，以刊登本公司公布之资料、财务资料以及其他资料。股 东及投资者可以书面形式寄往本公司之香港主要营业地点，直接向本公司查询。 本公司为董事及雇员提供处理内幕消息的指引。除了获悉监管规定的最新资料外，集团亦提醒所有董 事及雇员务须遵守本集团的内幕消息政策。 (D)股东权利 召开股东特别大会及股东提出请求 股东将有权要求董事局召开股东特别大会（「股东特别大会」）。持股合共占本公司缴足股本不少於十 分之一(10%)之股东，可向董事局送出要求书以请求举行股东特别大会。 由有关股东签署妥当之请求书上，必须列明大会目的，且须送交至本公司之注册办事处。 於接获有效之要求时，本公司将采取适当行动及作出必要安排，而进行该等行动及安排所产生的任何 开支将须根据百慕达一九八一年公司法（「公司 法」）第74条支付。 股东於股东大会提出建议之程序 以下股东均可提出建 议（可 能 会导致须举行会 议）供 本公司於股东大会上考虑： (a) 於提出该请求当日，占本公司全部表决权不少於二十分之一(5%)的任何股东；或 (b) 不少於100名持有本公司股份之股东。 经有关股东签妥并列明有关决议案之请求书，须连同有关建议所指决议案之陈述书，送交本公司注册 办事处。本公司於接获有效文件时，将采取适当行动及作出必要安排，有关股东则将根据公司法第79 及80条之规定，负责支付进行该等行动及安排所产生的任何开支。 19 2016年报 企业管治报告 (D) 股东权利－续 股东於股东大会提出建议之程序－续 至於建议退任董事以外人士於股东大会上参选董事方面，请参阅可在本公司网站索阅之程序。 股东可以书面形式寄往本公司之香港主要营业地点，直接向本公司查询。 (E) 宪章文件 本公司之宪章文件於回顾年度并无变动。 2016年报 20 环境、社会及管治报告 此为本集团首份关於本集团环境、社会及管治措施的环境、社会及管治（「环境、社会及管 治」）报 告，於编制 本报告时已参照上市规则附录27。 本集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度已遵守环境、社会及管治报告指引所载的「不遵守就解释」条文。 本集团於实行环境及社会相关政策时之措施如下： 1) 优化资源的有效运用以尽量减低对环境及天然资源造成的影响； 2) 鼓励雇员和租户关注环保；及 3) 为社群享有更美好的明天作出贡献。 持份者之参与及重要性 为确定本集团於本环境、社会及管治报告中所汇报之最重要环境、社会及管治方向，当中已考虑主要持份者 如投资者、股东及雇员。由於本集团主要从事已落成物业的租赁，本集团并无任何主要供应商，因此，环境、 社会及管治指引中所载有关供应链管理的披露对本集团并不适用。 持份者意见 本集团欢迎持份者就我们的环境、社会及管治方针及表现提出意见。相关建议可发送至电邮地址 ESG@wingleeproperties.com。 环境： 本集团的政策是确保遵守适用环境法律法规以及透过有效运用资源及采纳有利环境的技术而减少环境足印。 本集团致力促进雇员以至租户的环保意识。本集团相信，提高环保意识是环保工作及促进大众健康的关键。 由於本集团从事已落成商业、住宅及工业空间的租赁业务，其业务造成的环境排放及排污甚为轻微。 本集团的办公室总部设於香港，其主要排放及产生的废料主要源自其使用的电力、水、纸及汽油。本集团的 营运并不产生任何危险废物。 监於本集团业务的性质，本公司相信其业务营运对环境及自然资源造成的直接影响甚为轻微。就本集团所知， 并无任何重大不遵守有关废气及温室气体排放、向水及土地的排污、有害及无害废弃物的产生之相关法律法 规的情况而对环境及天然资源造成显着影响。 21 2016年报 环境、社会及管治报告 电力 本集团总部於正常业务营运的用电由中华电力有限公司（「中电」）供应。於本年度，集团办公室总部的用电 量约为15,811千瓦时，产生二氧化碳当量排放约8,537.94公斤而能源消耗强度为每平方米约133.55千瓦时。 本集团通过使用节能灯具和设备以及鼓励员工关掉不使用的灯具和设备，从而达致节约能源之目的。 用水 除了在办公室建筑物的共用设施之用水�u污水排放（无法取得有关用量的统计数据）外，办公室并无直接供 水。本集团本年度的用水量主要是其办公室物业的瓶装水饮用水而本集团的业务营运毋须其他用水。本集团 办公室总部於本年度使用共约0.71立方米的食水而每名雇员在日常使用方面的用水强度约为0.09立方米。 用纸 於本年度，本集团於正常业务营运使用合共约416.78公斤的印刷纸张，当中约414.28公斤是源自向股东派发 的印刷品。用纸的总二氧化碳当量排放约为2,000.54公斤，其中约1,988.54公斤是源自向股东派发的印刷品。 为免浪费用纸，本集团鼓励员工在切实可行情况采用双面打印、以每张两页的方式打印以及重用纸张。本集 团亦鼓励雇员无纸化办公，减少打印并以电邮（而非传真）通讯。本集团并无在其他方面就用纸而采纳任何 回收再收专项计划。 汽油 本集团拥有一辆私家车，使用无铅汽油。於本年度，该辆汽车已使用合共约803.00公升的无铅汽油。本集团 鼓励员工办公时，时刻以环境为念，包括使用公共交通工具往返不同物业。本集团鼓励员工优化资源运用， 协助集团尽量减少对环境和天然资源造成的影响。 2016年报 22 环境、社会及管治报告 本集团拥有的汽车的排放数据载列如下： 氮氧化物 硫氧化物 悬浮颗粒 二氧化碳 (NOx) (SOx) (PM) (CO2) （克） （克） （克） （公斤） 本集团拥有的私家车於截至二零一六年 十二月三十一日止年度使用的无铅汽油 404.72 11.80 29.80 2,173.30 社会： 雇佣关系： 於二零一六年十二月三十一日，本集团於香港有8名雇员（二零一五年：8名雇员）。我们与全体员工订有雇 佣合同，涵盖工资、福利和终止雇用理由等事项。本集团的薪酬政策及薪津组合由管理层定期检讨。本集团 根据经营业绩和个人表现向合资格雇员发放酌情花红。雇员亦享有医疗保险、参与强制性公积金（据此将向 计划作出相当於雇员薪金的固定百分 比（不 超过法定上 限）之 供款）和 各类有薪假期。 於报告期，就本集团所知，并无任何重大不遵守相关法律法规的情况而在薪酬及解雇、招聘及晋升、工作时 间、休息时间、平等机会、多元化、反歧视，以及其他得益和福利方面对本集团造成显着影响。 二零一六年内并无员工变动。 员工的性别比例 百分比(%) 男性 50.0 女性 50.0 员工的年龄组别 18-25岁 26-35岁 36-45岁 46-55岁 56岁及以上 二零一六年 0% 37.5% 12.5% 37.5% 12.5% 23 2016年报 环境、社会及管治报告 职安健： 本集团致力为雇员提供安全工作环境。作为本集团雇员职安健政策的一环，本集团已采纳劳工处职业安全及 健康部发出的《办公室员工的职业健康》指引。报告期内并无录得工伤造成的工业伤亡事故或工作日数损失。 於报告期，就本集团所知，并无任何重大不遵守相关法律法规的情况而在提供安全工作环境及保障员工免於 职业危害事故方面对本集团造成显着影响。 发展与培训： 所有新雇员必须参加入职培训，以确保雇员了解并熟悉本集团的价值观和目标，并确保雇员了解本身在本集 团中的角色。本集团鼓励雇员参加与本身职位相关的研讨会，以发挥彼等在本集团的角色。 劳工标准： 所有雇员均经由人力资源部聘任，以确保彼等符合相关职位的就任条件。 本集团定期检讨其雇佣惯例及本集团有关招聘员工的指引，以确保完全遵守《雇佣 条 例》及 其他 与（其 中包括） 防止童工及强迫劳动有关的规例。 就本集团所知，并无任何重大不遵守相关法律法规的情况而在防止童工及强迫劳动方面对本集团造成显着影响。 营运实务： 物业保养及保障个人资料实务： 本集团致力确保所有物业得到妥善的维修保养。认可人士对所有物业进行抽查及年检，确保物业符合政府规 则及规例。 本集团的个人资料私隐政策为管理各类个人资料及建立保障租户个人资料的私隐权框架提供指引。 就本集团所知，并无任何重大不遵守相关法律法规的情况而在有关所提供产品和服务的健康与安全、广告、 标签及私隐事宜以及补救方法方面对本集团有重大影响。 2016年报 24 环境、社会及管治报告 反贪腐： 本集团绝不姑息贿赂、勒索、诈骗和洗钱等不法行径。全体雇员亦须守法循规。所有财务事宜须通过不同级 别的人员进行三重检查，以确保遵守与贿赂、勒索、诈骗和洗钱有关的所有相关法律法规。本集团鼓励所有 员工以严格保密的方式向有关高层管理人员提出关注事宜。本集团彻底调查须认真看待的事宜并采取相应行动。 於报告期，就本集团所知，并无任何重大不遵守相关法律法规的情况而在贿赂、勒索、诈骗和洗钱方面对本 集团有重大影响。 社群： 惠泽社群： 本集团鼓励年轻人尽展潜能。本集团於二零一六年向香港大学捐赠50,000港元，鼓励青少年达成个人理想。 有关捐款乃颁赠予取得优异入学成绩的学生。本集团於本年度亦已向奥比斯国际捐赠1,000港元。奥比斯国 际致力改善眼疾患者的生活，本集团冀为此同出一分力。 25 2016年报 其他资料 董事及控股股东持有之物业 本节所指之「控股股东」指BrightAsiaHoldingsLimited（「BrightAsia」）及周德雄先生（彼 为本公司执行董事兼 主席周彩花女士之配偶）。除 下文所载者外，BrightAsia於投资物业中并无除通过本公司持有者以外之权益。 BrightAsia持有之物业 於二零一六年十二月三十一日，BrightAsia及其附属公司持有下列物业（「保 留物 业」）： (i) 一个位於中国广东省云浮市罗定市素龙镇信陵路之工业园区。此物业之总建筑面积约为11,719.51平 方米（约126,148.81平 方尺）（附注1）； (ii)一个位於中国广东省东莞市石碣镇庆丰西路四甲管理区第二工业区之工业园区。此物业之总建筑面积 约为30,537.05平方米（约328,700.83平 方尺）（附 注2）；及 附注： 1. 该物业於截至二零一六年十二月三十一日止年度内并无出租。 2. 截至二零一六年十二月三十一日止年度，租金收入约为1.7百万港元，而於二零一六年十二月三十一日之公平值约 约为32.6百万港元。 2016年报 26 其他资料 董事及控股股东持有之物业－续 个人投资 於二零一六年十二月三十一日，黄少华女士（「黄女 士」）及周彩花女士（「周女士」）（两者均为本公司执行董事） 除了本身之私人住宅外，亦於下列位於香港及中国（乃本集团拥有物业之地区）之物业中拥有权益（「个人投 资」）： (i) 一项位於香港皇后大道东99号地下及阁楼之商业物业，可销售楼面面积约为610平方尺（连同後院： 50平方尺及阁楼：400平方尺）（附注1）； (ii)一项位於香港大王东街3-5号大旺楼地下B5号�m及阁楼之商业物业，可销售楼面面积约为1,090平方尺 （连同後院：35平方尺及阁楼：440平方 尺）（附注1）； (iii) 一项位於九龙大角咀万安街22号（整幢大厦）之商住物业，可销售楼面面积约为870平方尺（商业）及3,130 平方尺（住宅）（附 注1）； (iv) 一项位於香港兰杜街2号丽都大厦地下第3号商�m之商业物业，可销售楼面面积约为670平方尺（附注1）； (v)一项位於香港威灵顿街61号2楼之商业物业，可销售楼面面积约为470平方尺（附注1）； (vi)一项位於九龙�j兰街299号地下及阁楼之商业物业，可销售楼面面积约为620平方尺（连同阁楼：460 平方尺）（附 注1）； (vii)一项位於中国广东省东莞市石碣镇上一村E座3-7楼之住宅物业，可销售楼面面积约为1,553平方米（约 16,716平方 尺）（附注2）； (viii)一项位於中国广东省东莞市石碣镇上一村D座3-7楼之住宅物业，可销售楼面面积约为1,890平方米（约 20,344平方尺）（附注2）。 27 2016年报 其他资料 董事及控股股东持有之物业－续 个人投资－续 附注： 1. 此项物业由周女士及黄女士或由周女士及黄女士联名拥有之公司持有。 2. 此项物业由周德雄先生、周焕燕女士及黄女士持有权益之公司持有。 周女士及黄女士亦持有一项位於大潭之物业及两项位於渣甸山花园之物业，有关物业乃用作周女士、黄女士 及�u或彼等各自之家人之私人住宅。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，个人投资之租金收入总额约为7.2百万港元，而个人投资於二零 一六年十二月三十一日的总公平值约为275.6百万港元。 经考虑香港物业市场上可供替代单位之数目及供应；并监於本集团位於香港之物业组合明显比位於香港之 个人投资及保留物业为多，而位於中国之物业并非本公司之投资目标，董事局认为上文所载因控股股东及董 事持有物业而与本集团业务之竞争并不激烈。 此外，根据本公司日期为二零一三年二月二十八日之上市文件（「上市文件」）所详述，本集团於董事局及管 理层、营运、财务及行政管理以及业务清晰区分等方面均独立於控股股东，故此董事局信纳本集团有能力独 立於控股股东（包括各控股股东之任何联系人 士）经营其业务。 确认遵守内部政策及不竞争契据 董事确认，彼等遵守本公司有关物业买卖之内部政策。控股股东（即 周德雄先生及Bright Asia）以及周焕燕女 士及黄女 士（统 称「契诺 方」）（两 人均为BrightAsia之股东）亦已确认，彼等遵守彼等向本公司作出日期为二零 一三年二月六日之不竞争契据（「不竞争契 据」）。 2016年报 28 其他资料 就业权被注册建筑令及�u或警告通知之物业 若干物业受建筑令及�u或警告通知所妨碍，详情於上市文件内披露。下文载列纠正该等建筑令及�u或警告通 知於二零一七年二月二十四日，即确定有关该等建筑令及警告通知之资料之最後日期。 有关物业�u楼宇 法律合规事宜 於二零一七年二月二十四日之状况 香港湾仔 该楼宇之业主立案法团於二零一我们将继续就建筑令内主体事项之纠 骆克道296-298号 零年获发出两份建筑令，其有关 正工作与业主立案法团合作。 华丰楼 纠正该楼宇外墙及公用地方存在 （其中四项物业之所在地） 瑕疵之部分。 九龙马头角道3号地下 银迅发展有限公司获发出一份建目前正对该建筑令提出上诉，原因为 筑令，其有关位於该楼宇公用地 该公用地方并非单独归属於地下单位。 方的一处玻璃围封部份。 继本公司日期为二零一五年四月三十日公告所述本集团放宽物业收购政策後，於二零一五年，本集团购入一 项位於香港皇后大道东88-90号锦德大厦1楼A室并已被发出警告通知之物业，而在购入此项物业前，本集团 认为，根据认可人士（按建筑物条例所允许者）确认有关纠正或遵守有关警告通知之成本为可以接受，又或 若并未遵守有关规定亦不会令本集团产生重大责任。 29 2016年报 董事局报告 董事局欣然提呈截至二零一六年十二月三十一日止年度之年度报告及本公司经审核综合财务报表。 主要业务 本公司乃投资控股公司，其主要附属公司之主要业务为地产投资（主要租赁位於香港之已落成商业及住宅物业）。 业务审视 根据香港法例第622章公司条例附表5所规定对该等业务进行之业务审视分别载於本年报第3至4页之主席报 告、第5至7页之管理层讨论及分析以及第21至25页之环境、社会及管治报告。本公司面对风险及不明朗因素 之描述已於本年报之不同部份披露。 业绩及股息 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之业绩载於第45页综合损益及其他全面收益表内。 董事局建议向於二零一七年五月四日（星期四）名列本公司股东名册之股东派付截至二零一六年十二月 三十一日止年度之末期股息每股0.01港元，惟须待股东於应届股东周年大会上批准作实。拟派末期股息（如 获批 准）须於二零一七年五月二十九日（星期 一）或之前派付。 暂停办理股份过户登记手续 为确定股东出席本公司应届股东周年大会并於会上投票之权利，本公司将於二零一七年四月二十日（星期四） 至二零一七年四月二十四日（星期一）（包括首尾两日）期间暂停办理股份过户登记手续。为符合资格出席应 届股东周年大会并於会上投票，所有股份过户登记文件连同相关股票及过户表格须不迟於二零一七年四月 十九 日（星期 三）下午四时三十分送交本公司之香港股份过户登记分处卓佳证券登记有限公司（地 址为香港皇 后大道东183号合和中心22楼）办理登记手续。 待股东於本公司应届股东周年大会上批准後，建议末期股息将派付予二零一七年五月四日（星期四）名列本 公司股东名册之股东。为确定股东获派建议末期股息之资格，本公司股东名册将於二零一七年四月二十八日 （星期五）至二零一七年五月四日（星期四）（包括首尾两日）暂停登记，期间不会进行任何股份过户登记。为 符合资格获派建议末期股息，所有股份过户登记文件连同相关股票须不迟於二零一七年四月二十七日（星期 四）下午四时三十分送达本公司之香港股份过户登记分处卓佳证券登记有限公 司（地址为香港皇后大道东183 号合和中心22楼）。除 息日将为二零一七年四月二十六 日（星期 三）。 2016年报 30 董事局报告 捐款 本集团於本年度作出51,000港元的慈善捐款。 财务资料摘要 本集团过去五个财政年度之已公布业绩、资产及负债之摘要（乃摘录自经审核综合财务报表）列载於第99页。 该摘要并非经审核综合财务报表之一部份。 投资物业 本集团於本年度并无购入任何物业。本集团於本年度以约17.5百万港元的代价出售一项投资物业。本集团於 本年度之投资物业变动详情载於综合财务报表附注13。 物业、厂房及设备 本集团於本年度并无购入任何物业、厂房及设备。本集团於本年度之物业、厂房及设备变动详情载於综合财 务报表附注14。 股本 本公司於本年度之股本变动详情载於综合财务报表附注22。 优先购买权 本公司之公司细则或百慕达法律并无有关优先购买权之条例，规定本公司必须按比例向其现有股东发售新股份。 购买、出售或赎回本公司上市证券 本公司及其任何附属公司於截至二零一六年十二月三十一日止年度概无赎回、购回或注销任何可赎回证券。 於二零一六年十二月三十一日，本公司并无尚未赎回之可赎回证券。 储备 本公司及本集团於本年度之储备变动详情分别载於综合财务报表附注30及第48页之综合权益变动表。 可供分派之储备 本公司於二零一六年十二月三十一日按百慕达一九八一年公司法（经修订）计算之可供分派储备约为24.7百 万港 元（二零一五年：4.0百万港 元）。 31 2016年报 董事局报告 主要客户及供应商 就本集团之物业租赁业务而言，截至二零一六年十二月三十一日止年度，最大租户所占及五大租户共占租金 总收入之百分比分别为约8.5%及34.3%。 计及本集团业务及营运之性质，本集团於年内并无就物业投资业务有任何主要供应商。 除上文披露者外，概无董事、彼等之联系人士或任何（就董事所知）持有5%以上本公司已发行股本之股东於 本集团五大租户之股本中拥有任何权益。 董事 於本年度及直至本报告日期，本公司董事如下： 执行董事： 周彩花女士（主席） 黄少华女士（行政总裁） 王敏莉女士 雷兆峰先生 独立非执行董事： 蓝章华先生 谢国生博士 崔志仁先生 根据本公司之公司细则，周彩花女士、谢国生博士及崔志仁先生将於本公司应届股东周年大会上退任，惟彼 等合资格并愿膺选连任。其余各董事均继续留任。 本公司已收到各独立非执行董事根据上市规则第3.13条之规定呈交之独立性确认书。本公司认为所有独立非 执行董事均为独立人士。 董事之服务合约 本公司之每位执行董事各自均与本公司订立委任书，任期由二零一六年二月六日起计为期三年，惟各执行董 事或本公司可向对方发出不少於三个月书面通知以终止协议。 各独立非执行董事已与本公司订立委任书，任期由二零一七年二月六日起计为期一年，惟各独立非执行董事 或本公司可向对方发出不少於三个月书面通知以终止协议。 2016年报 32 董事局报告 除上文所披露者外，拟於应届股东周年大会上膺选连任之董事概无与本公司或其任何附属公司订立任何本 集团须作出补偿（法 定补偿除 外）方可於一年内终止之服务合约或委任书。 根据委任书，各董事有权获得根据本公司公司细则规定范围之弥偿保证。 董事於重大交易、安排或合约之权益 除本报告所披露者外，本公司或其任何附属公司概无订有本公司董事直接或间接拥有重大权益且於年末或 截至二零一六年十二月三十一日止年度任何时间仍然存续之重大交易、安排或合约。 控股股东於重大合约之权益 於年结时或年内任何时间本集团任何成员公司与本公司控股股东并无重大合约。 税务宽减 本公司概不知悉有任何因股东持有本公司证券而向彼等提供之税务宽减及豁免。 薪酬政策 本集团之薪酬政策乃由薪酬委员会按雇员之表现、资历及能力厘定。 董事之薪酬政策乃经薪酬委员会考虑本集团之经营业绩、个别董事之表现及可比较之市场统计数据後厘定。 管理合约 年内并无订立或订有关於本公司业务的全部或任何重要部分的管理及行政合约（指 并非与本公司任何董事或 任何全职雇员订立的服务合 约）。 33 2016年报 董事局报告 董事之证券权益 於二零一六年十二月三十一日，本公司董事及主要行政人员於本公司及其相联法团（定义见香港法例第571 章证券及期货条例（「证 券及期货条 例」）第X V部）之股 份（「股 份」）、相 关股份及债券中拥有根据证券及期货条 例第XV部第7及8分部规定须知会本公司及联交所之权益或淡仓（包 括根据证券及期货条例有关规定被当作或 视作拥有之权益及淡仓），或根据证券及期货条例第352条须记录於该条所指登记册之权益或淡仓，或根据 上市规则所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则须知会本公司及联交所之权益或淡仓如下： 於股份之好仓 占本公司已发行股份 董事姓名 身份�u权益性质 股份数目 之概约权益百分比 周彩花女士 配偶权益（附注） 268,443,324 69.51% 王敏莉女士 实益权益 9,638 0.002% 雷兆峰先生 实益权益 9,638 0.002% 附注： 周彩花女士乃周德雄先生之配偶。周德雄先生持有BrightAsiaHoldingsLimited（「BrightAsia」）之60%权 益。BrightAsia持 有268,443,324股股 份（占已发行股份 约69.51%）之 权益。根据证券及期货条例第XV部，周彩花女士（即周德雄先生之配偶） 乃被视为拥有该等268,443,324股股份之权益。 2016年报 34 董事局报告 於本公司相联法团（定 义见证券及期货条例）已 发行股本之好仓 占该相联法团 股份数目 已发行股本之 董事姓名 相联法团名称 身份�u权益性质 （描述） 百分比 黄少华女士 BrightAsia（附 注1） 实益权益 2,000 20% （普通股） 周彩花女士 BrightAsia（附 注1） 配偶权 益（附 注2） 6,000 60% （普通股） 附注： 1. BrightAsia持有268,443,324股股份，占本公司已发行股本约69.51%，故BrightAsia为本公司之控股公司，就证券 及期货条例而言为本公司之相联法团。 2. 周彩花女士乃周德雄先生之配偶，而周德雄先生持有BrightAsia之60%权益。 购股权计划 本公司股东（「股东」）於二零一五年三月三十一日举行之本公司股东周年大会上批准采纳一项购股权计划（「该 计划」），据 此，董事局可按其绝对酌情权有权向任何合资格人士提供授予购股权之要约，以在该计划之条款 及条件之规限下认购股份。该计划旨在奖励已对或将对本集团作出贡献之合资格参与者，推动合资格参与者 致力提升本公司之价值，以及维持或吸引其贡献现时或可能对本集团发展有利之合资格参与者与本集团建 立业务关系。 该计划之合资格参与者（「参与者」）包括(a)董事；(b)本集团之雇员；及(c)董事局全权酌情认为已经或将会对 本集团作出贡献之本集团任何成员公司的任何顾问、谘询人、业务伙伴、服务供应商。 因行使根据该计划已经授出或将予授出全部购股权（「购股权」）及根据本公司任何其他购股权计划已经授出 或将予授出者而可予发行之股份数目上限，合共不得超过於采纳该计划日期已发行股份面值之10%，惟获 得股东批准除外。於本年报日期，有38,617,575股股份为根据该计划可予发行，占本年报日期已发行股份之 10%。 35 2016年报 董事局报告 因各承授人行使在任何12个月期间内根据该计划所获授之购股权（包括已行使及尚未行使之购股权）而已发 行及将予发行之股份数目上限不 得（与上述期间根据本公司任何其他购股权计划所授出购股权涉及之任何股 份合并计算时）超过当时已发行股份之1%。凡进一步授出超过此限额之购股权须於股东大会上获得股东批准。 凡根据该计划向本公司任何董事、主要行政人员或主要股东（定义见上市规则）或彼等各自之任何联系人士 授出任何购股权，均须获独立非执行董事（不包括身为所涉及购股权之拟定承授人的独立非执行董事）事先 批准。倘若向主要股东或独立非执行董事或彼等各自之任何联系人士授出购股权，将导致该人士因行使於授 出日期（包括该日）前12个月内已获授及将获授之所有购股权（包 括已行使、已注销或尚未行使的购股权）而 已发行及将予发行之股份：(i)总数超过於授出日期已发行股份之0.1%以上；及(ii)按联交所於授出日期发出之 每日报价表所列股份收市价计算，总值超过5百万港元，则有关授出须经股东事先批准。 要约由授出日期起计五个营业日期间内可供有关参与者接纳，惟於董事局将於提呈要约时厘定及通知承授 人而不得超过授出日期起计十年之期间（「购 股权期间」）届满後或该计划终止後或参与者不再为参与者後， 该要约则不可再供接纳。接纳购股权时须支付1.00港元作为代价。 董事局可酌情决定可行使购股权前须持有该购股权之最短期限，惟在上述规定下，购股权可根据该计划之条 款於购股权期间内的任何时间行使。 购股权之行使价由董事局厘定，并不会低於下列各项中较高者：(i)股份於授出日期之收市价；(ii)紧接授出日 期前五个营业日股份平均收市价；及(iii)股份之面值。 该计划由采纳日期二零一五年三月三十一日起计十年内有效。 2016年报 36 董事局报告 该计划 合共11,971,446份购股权（概无附设任何归属期规定）乃於二零一六年十二月十六日根据该计划授出，而於 截至二零一五年十二月三十一日止年度并无授出购股权。根据该计划向董事授出的购股权於本年度的变动 详情如下： 购股权数目 向各类别 於 於 参与者授出的 二零一六年 二零一六年 购股权於 参与者 一月一日 於本年度 於本年度 於本年度十二月三十一日 购股权 购股权 授出日期的 姓名或类别 尚未行使 授出 行使 注销�u失效 尚未行使 授出日期 购股权行使期 行使价 公平值 每股港元 港元 执行董事 周彩花女士 �C 386,175 �C �C 386,175 16/12/2016 16/12/2016-15/12/2026 1.254 250,507 黄少华女士 �C 3,861,757 �C �C 3,861,757 16/12/2016 16/12/2016-15/12/2026 1.254 2,505,070 王敏莉女士 �C 3,861,757 �C �C 3,861,757 16/12/2016 16/12/2016-15/12/2026 1.254 2,505,070 雷兆峰先生 �C 3,861,757 �C �C 3,861,757 16/12/2016 16/12/2016-15/12/2026 1.254 2,505,070 �C 11,971,446 �C �C 11,971,446 7,765,716 附注： 本公司股份於二零一六年十二月十五日（即 紧接授出日期前之日 期）的 收市价为1.24港元。 除上述者外，本公司於截至二零一六年十二月三十一日止年度并无授出其他购股权。於截至二零一六年十二 月三十一日止年度，并无购股权根据该计划获行使、被注销或已失效（二零一五年：并无购股权获行 使）。 於二零一六年十二月十六日所授出以股权结算之购股权之公平值为7,765,716港元，乃於授出日期以二项式 期权定价模式估计。代入该模型的数据如下： 模型 二项式 购股权数目 11,971,446 预期�u合约年期 十年 每股行使价 1.254港元 行使倍数 2.8 预期波幅 48.9% 无风险利率 1.813% 预期股息率 不适用 37 2016年报 董事局报告 由於二项式模型要求高度主观假设的输入数据（包括股价波幅），主观输入数据假设的变化可能会对公平值 估计产生重大影响。 购股权估值中使用的预期波幅乃使用自本公司股份於二零一三年三月在联交所上市以来本公司股价的过往 波幅厘定。二项式模型中所使用之合约年期为购股权自授出日期起至本公司规定的到期日止之整个年期。就 估计董事的提前行使行为而言，管理层根据对本公司董事行使行为的研究而假设於二零一六年授出之购股 权的行使倍数为2.8倍。 计量公平值时并无纳入所授出购股权之其他特点。 因二零一六年十二月十六日根据该计划授出的11,971,446份购股权获行使而可予发行的本公司股份总数 为11,971,446股股份，此相当於本公司当时全部已发行股本约3.10%。全数行使本公司购股权将导致发行 11,971,446股本公司额外普通股及新增本公司股本119,714.46港元。 於本年报日期，该计划下有11,971,446份尚未行使购股权，而就此可予发行的合共11,971,446股股份相当於 本公司於本年报日期全部已发行股本约3.10%。 主要股东 於二零一六年十二月三十一日，就本公司董事或主要行政人员所知，以下人士（并非本公司董事或主要行政 人员）於股份或相关股份中拥有根据证券及期货条例第XV部第2及3分部之条文须向本公司及联交所披露之权 益或淡仓，或直接或间接拥有附带权利可在任何情况下於本集团任何其他成员公司之股东大会上投票之任 何类别股本之面值10%或以上权益： 占本公司已发行股份 名称�u姓名 身份�u权益性质 股份数目 之权益概约百分比 BrightAsia 实益权益 268,443,324 69.51% 周德雄先生 於受控制公司之权益（附注1） 268,443,324 69.51% 附注： 1. 周德雄先生持有BrightAsia已发行股本之60%。因此，根据证券及期货条例，周德雄先生被视为於BrightAsia所持 有之268,443,324股股份中拥有权益。 2016年报 38 董事局报告 关连交易 於二零一六年十一月八日，本集团订立一项买卖协议，内容有关向一名本公司执行董事之儿子（「买方」）出 售一项投资物业，代价为17,500,000港元，此与该项投资物业於出售时的账面值相同。因此，买方（为董事 之联系 人）就 上市规则而言为本公司之关连人士，根据上市规则第14A章，出售事项构成本公司之关连交易。 出售事项须遵守上市规则第14A章之申报及公告规定，惟获豁免遵守独立股东批准之规定。 除上述者外，本集团於本年度并无订立任何关连交易为须遵守上市规则第14A章之报告及公告规定。 根据上市规则第13.51B(1)条须予披露的资料 本公司独立非执行董事崔志仁先生於二零一六年三月辞任奥�嘀泄�集团有限公司（股份代号：8148 ）之 独立 非执行董事。彼担任香港交通安全队总监之任期已於二零一六年届满而彼亦已卸任道路安全宣传运动委员 会委员。蓝章华先生於二零一六年成为中国人民政治协商会议广州市委员会委员。有关崔先生及蓝先生之最 新履历详情载於本年报第9页。 足够公众持股量 於本报告日期及根据可公开取得之资料及就董事所知，本公司具有上市规则第8.08条所规定之足够公众持股量。 核数师 本公司将於股东周年大会上提呈一项续聘德勤关黄陈方会计师行为本公司核数师之决议案。 代表董事局 主席 周彩花 香港，二零一七年二月二十四日 39 2016年报 独立核数师报告 致永利地产发展有限公司 （於百慕达注册成立之有限公司） 全体股东 意见 本核数师（以下简称「我们」）已审核列载於第45至98页永利地产发展有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以 下合称「贵集 团」）的综合财务报表，此综合财务报表包括於二零一六年十二月三十一日的综合财务状况表及 截至该日止年度的综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表和综合现金流量表，以及综合财务报表附注 （包括主要会计政策概要）。 我们认为，综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则（「香港财务 报告准则」）真实而公平地反映　贵集团於二零一六年十二月三十一日的综合财务状况以及其截至该日止年 度的综合财务表现及综合现金流量，并已遵照香港公司条例妥为编制。 意见的基础 我们根据香港会计师公会颁布的香港审计准则（「香港审计准则」）进行审核。在该等准则下，我们的责任在 我们的报告内「核 数师就审核综合财务报表须承担的责 任」一节进一步阐述。根据香港会计师公会 的「国际职 业会计师道德守则」（「守则」），我们独立於　贵集团，并已遵循守则履行其他道德责任。我们相信，我们所 获得的审核凭证能充足及适当地为我们的审核意见提供基础。 2016年报 40 独立核数师报告 关键审核事项 根据我们的专业判断，关键审核事项为我们审核於本期间的综合财务报表中最重要的事项。我们在审核综合 财务报表及就此达致意见时处理此等事项，而不会就此等事项单独发表意见。 关键审核事项 我们在审核中处理关键审核事项的方法 投资物业的估值 我们将投资物业的估值确定为关键审核事项，因为 我们就评估投资物业之账面值是否适当的程序包括： 估计不确定性的主要来源以及估值涉及的重要假设 和判断。 审阅独立合资格估值师的估值报告，并与管 理层和独立合资格估值师进行讨论以了解估 诚如综合财务报表附注4及13所披露，於二零 值基础，使用的方法和所应用的相关假设； 一六年十二月三十一日，　贵集团之投资物业为 1,047,366,000港元。投资物业之公平值净额变动亏 评估管理层有关审视由独立合资格估值师进 损7,627,000港元已於截至该日止年度之综合损益及 行估值的流程； 其他全面收益表中确认。 评估独立合资格估值师的才干、能力和客观性； 贵集团投资物业之公平值乃采用具有重大不可观察 输入数据的估值技术、有关市场状况的假设及判断 从　贵集团的投资物业组合中选出样本，并获 而厘定。　贵集团亦与独立合资格估值师紧密合作， 取独立合资格估值师使用的市场交易的相关 以建立及厘定合适的估值技术。 数据（包括可比较个案），并评估其是否合适； 及 进行市场研究和分析，以评估投资物业因估 值而出现的公平值变动是否合理及符合我们 所知的市场趋势。 41 2016年报 独立核数师报告 其他资料 贵公司董事须对其他资料承担责任。其他资料包括载於年报的资料，惟不包括综合财务报表及我们的核数师 报告。 我们对综合财务报表作出的意见并无涵盖其他资料，而我们不会对其他资料发表任何形式的核证结论。 就我们审核综合财务报表而言，我们的责任为阅读其他资料，从而考虑其他资料是否与综合财务报表或我们 在审核过程中获悉的资料存在重大不符，或似乎存在重大错误陈述。倘若我们基於已进行的工作认为其他资 料出现重大错误陈述，我们须报告有关事实。就此，我们毋须作出报告。 董事及肩负管治责任者就综合财务报表须承担的责任 贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则及香港公司条例编制真实而公平地反映情 况的综合财务报表，及董事厘定对编制综合财务报表属必要的有关内部监控，以使该等综合财务报表不会存 在由於欺诈或错误而导致的重大错误陈述。 在编制综合财务报表时，董事须负责评估　贵集团持续经营的能力，并披露与持续经营有关的事项（如适用）。 除非董事拟将　贵集团清盘或停止营运，或除此之外并无其他实际可行的办法，否则须采用以持续经营为基 础的会计法。 肩负管治责任者负责监督　贵集团的财务报告流程。 核数师就审核综合财务报表须承担的责任 我们的目标为合理确定此等综合财务报表整体而言不会存在由於欺诈或错误而导致的重大错误陈述，并发 出载有我们意见的核数师报告。我们根据香港公司条例第405条仅向全体股东报告，不作其他用途。我们并 不就本报告之内容对任何其他人士承担任何义务或接受任何责任。合理确定属高层次的核证，惟根据香港审 计准则进行的审核工作不能保证总能察觉所存在的重大错误陈述。错误陈述可因欺诈或错误产生，倘个别或 整体在合理预期情况下可影响使用者根据综合财务报表作出的经济决定时，则被视为重大错误陈述。 2016年报 42 独立核数师报告 在根据香港审计准则进行审计的过程中，我们运用专业判断，保持专业怀疑态度。我们亦： 识别及评估由於欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险、设计及执行审计程序以应 对该等风险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由於欺诈可能涉及串谋、伪造、 蓄意遗漏、虚假陈述或凌驾内部监控的情况，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高於 未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风险。 了解与审计相关的内部监控，以设计适当的审计程序，惟并非旨在对　贵集团内部监控的有效性发表 意见。 评估董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计和相关披露的合理性。 对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论，并根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或 情况有关的重大不确定性，从而可能导致对　贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。倘我们认为存在 重大不确定性，则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露。倘有关披露不 足，则修订我们意见。我们结论乃基於截至核数师报告日期止所取得的审计凭证。然而，未来事项或 情况可能导致　贵集团无法持续经营。 评估综合财务报表的整体呈报方式、结构及内容，包括披露资料，以及综合财务报表是否中肯反映相 关交易和事项。 就　贵集团内实体或业务活动的财务资料获取充足及适当的审计凭证，以便对综合财务报表发表意见。 我们负责集团审计的方向、监督和执行。我们为审核意见承担全部责任。 我们与肩负管治责任者就（其中包括）审计的计划范围、时间安排及重大审计发现沟通，该等发现包括我们 在审计过程中识别的内部监控的任何重大缺失。 43 2016年报 独立核数师报告 我们亦向肩负管治责任者作出声明，指出我们已符合有关独立性的相关道德要求，并与彼等沟通可能被合理 认为会影响我们独立性的所有关系及其他事宜，以及相关防范措施（如 适用）。 从与肩负管治责任者沟通的事项中，我们厘定对本期间综合财务报表的审计至关重要的事项，因而构成关键 审核事项。我们在核数师报告中描述该等事项，除非法律或法规不允许公开披露该等事项，或在极端罕见的 情况下，倘合理预期在我们报告中沟通某事项造成的负面後果超出产生的公众利益，则我们决定不应在报告 中传达该事项。 出具独立核数师报告的审计项目合伙人为郭丽霜。 德勤关黄陈方会计师行 执业会计师 香港 二零一七年二月二十四日 2016年报 44 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 营业额 5 32,585 29,704 直接经营开支 (1,289) (1,151) 31,296 28,553 其他收入 6 406 584 其他收益或亏损 (2) (616) 投资物业公平值变动净额 13 (7,627) 13,945 行政支出 (20,490) (12,272) 融资成本 7 (1,114) (1,312) 除税前溢利 8 2,469 28,882 税项 10 (3,527) (2,891) 本公司股权拥有人应占年内（亏损）溢利及 全 面（开 支）收益总额 (1,058) 25,991 每股（亏 损）盈 利－基 本及摊薄 12 (0.27)港仙 6.73港仙 45 2016年报 於二零一六年十二月三十一日 综合财务状况表 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 非流动资产 投资物业 13 1,047,366 1,072,493 物业、厂房及设备 14 16,764 17,476 1,064,130 1,089,969 流动资产 租金及其他应收账项 15 1,260 1,030 持作买卖投资 16 1,410 1,321 可收回税项 36 377 定期存款 17 32,295 24,000 银行结存及现金 17 6,626 3,824 41,627 30,552 流动负债 其他应付账项及已收租金按金 18 11,295 11,955 应付税项 556 187 银行贷款－一年内到期 19 22,848 25,873 融资租赁承担 20 112 107 34,811 38,122 流动资 产（负 债）净值 6,816 (7,570) 总资产减流动负债 1,070,946 1,082,399 非流动负债 银行贷款－一年後到期 19 35,551 54,234 融资租赁承担 20 228 339 递延税项负债 21 6,266 5,633 42,045 60,206 资产净值 1,028,901 1,022,193 2016年报 46 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 资本及储备 股本 22 3,862 3,862 储备 1,025,039 1,018,331 总权益 1,028,901 1,022,193 第45至98页综合财务报表乃经董事局於二零一七年二月二十四日批准及授权刊发并经下列人士代表董事局签署： 周彩花 黄少华 董事 董事 47 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合权益变动表 本公司股权拥有人应占 股份购股权 股本溢价账 储备 特别储备 资本储备保留溢利 总计 千港元 千港元千港元千港元 千港元 千港元 千港元 （附注a） （附注b） 於二零一五年一月一日 3,862 705,280 �C (382,929) 7,314 666,537 1,000,064 年内溢利及全面收益总额 �C �C �C �C �C 25,991 25,991 已付股 息（附注11） �C �C �C �C �C (3,862) (3,862) 於二零一五年十二月三十一日 3,862 705,280 �C (382,929) 7,314 688,666 1,022,193 年内亏损及全面开支总额 �C �C �C �C �C (1,058) (1,058) 确认权益结算之以股份付款 �C �C 7,766 �C �C �C 7,766 於二零一六年十二月三十一日 3,862 705,280 7,766 (382,929) 7,314 687,608 1,028,901 附注： (a)特别储备指本公司根据二零一二年之集团重组购买附属公司之股本总额与本公司於TierraDevelopmentLimited的 投资成本之差额。 (b)股本储备指视作当时之同系附属公司於往年之注资。 2016年报 48 综合现金流量表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 经营业务 除税前溢利 2,469 28,882 就以下项目作出调整： 利息收入 (143) (453) 利息开支 1,114 1,312 物业、厂房及设备之折旧 712 684 持作买卖投资之股息收入 (86) (76) 以股份付款 7,766 �C 持作买卖投资之未实现公平值（收益）亏 损 (19) 250 投资物业公平值变动净额 7,627 (13,945) 　 　　 未计营运资金变动前之经营现金流量 19,440 16,654 租金及其他应收账项增加 (230) (246) 其他应付账项及已收租金按 金（减少）增加 (660) 1,948 　 　　 业务产生之现金净额 18,550 18,356 已付香港利得税 (2,144) (2,901) 已付中华人民共和 国（「中国」）企业所得税 (40) (44) 　 　　 经营业务产生之现金净额 16,366 15,411 　 　　 投资活动 出售投资物业之所得款项 17,500 �C 已收利息 143 453 已收股息 16 �C 购买投资物业 �C (21,688) 购买物业、厂房及设备 �C (57) 　 　　 投资活动所 得（所 耗）之现金净额 17,659 (21,292) 　 　　 融资活动 偿还银行贷款 (21,708) (17,692) 已付利息 (1,114) (1,312) 偿还融资租赁承担 (106) (47) 已付股息 �C (3,862) 　 　　 融资活动所耗之现金 (22,928) (22,913) 　 　　 现金及现金等值项目增 加（减 少）净 额 11,097 (28,794) 年初之现金及现金等值项目 27,824 56,618 　 　　 年结之现金及现金等值项目 38,921 27,824 　 　 年结之现金及现金等值项目，代表 银行结存及现金 6,626 3,824 定期存款 32,295 24,000 　 　　 38,921 27,824 　 　 49 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 1. 一般资料 永利地产发展有限公司（「本公司」）根据一九八一年百慕达公司法於百慕达注册成立，并注册成为获 豁免有限公司，其股份於香港联合交易所有限公司（「联交 所」）上市。其直接控股公司及最终控股公司 为BrightAsia Holdings Limited（於 英属处女群岛注册成立之公 司）。本公司之注册办事处及主要营业 地点之地址均披露於年报之公司资料内。 本公司为一间投资控股公司，其附属公司主要从事物业投资。综合财务报表乃以港元（「港 元」）呈 列， 而港元亦为本公司之功能货币。 2. 应用新增及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」） 对本年度强制生效之香港财务报告准则之修订 本集团已於本年度首次应用下列由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则之修订： 香港财务报告准则第11号（修订本） 收购共同经营权益的会计法 香港会计准则第1号（修订本） 披露计划 香港会计准则第16号及 澄清折旧及摊销的可接受方法 香港会计准则 第38号（修 订本） 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号（修订本） 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账之例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号（修订本） 香港财务报告准则（修订本） 二零一二年至二零一四年周期香港财务报告准则之年度 改进 於本年度应用香港财务报告准则之修订对本集团於目前及以往年度之财务表现及状况及�u或综合财 务报表所载之披露并无重大影响。 2016年报 50 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新增及经修订香港财务报告准则（「香 港财务报告准则」）－续 已颁布但尚未生效之新增香港财务报告准则及香港财务报告准则之修订 本集团并无提前应用下列已颁布但尚未生效之新增香港财务报告准则及香港财务报告准则之修订： 香港财务报告准则第9号 金融工具1 香港财务报告准则第15号 来自与客户合约的收入及相关修订1 香港财务报告准则第16号 租赁2 香港财务报告准则第2号（修 订本） 以股份付款交易的分类及计量1 香港财务报告准则第4号（修 订本） 对香港财务报告准则第4号保险合约应用香港财务报告准则 第9号金融工具1 香港财务报告准则第10号及 投资者及其联营公司或合营企业出售或注入资产3 香港会计准则 第28号（修订本） 香港会计准则第7号（修 订本） 披露计划4 香港会计准则第12号（修订本） 就未实现亏损确认递延税项资产4 1 於二零一八年一月一日或之後开始的年度期间生效。 2 於二零一九年一月一日或之後开始的年度期间生效。 3 於将厘定之日期或之後开始的年度期间生效。 4 於二零一七年一月一日或之後开始的年度期间生效。 香港财务报告准则第9号金融工具 香港财务报告准则第9号引入金融资产与金融负债分类及计量之新规定、一般对冲会计以及有关金融 资产之减值规定。 香港财务报告准则第9号之主要规定 香港财务报告准则第9号范围内之所有已确认金融资产其後须按摊销成本或公平值计量。具体 而言，以收取合约现金流为目的之业务模式持有之债务投资，及拥有纯粹为支付本金及尚未偿 还本金利息之合约现金流之债务投资，一般於其後会计期末按摊销成本计量。於目的为同时收 取合约现金流及出售金融资产之业务模式中持有之债务工具，以及合约条款令於特定日期产生 之现金流纯粹为支付本金及尚未偿还本金利息的债务工具，一般均以按公平值计入其他全面收 益之方式计量。所有其他债务投资及股本投资於其後会计期末按公平值计量。此外，根据香港 财务报告准则第9号，实体可作出不可撤回选择於其他全面收益呈列股本投资（并非持作买卖） 之其後公平值变动，而一般仅於损益内确认股息收入。 51 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 2. 应用新增及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）－续 香港财务报告准则第9号金融工具－续 香港财务报告准则第9号之主要规定－续 就计量指定为按公平值计入损益之金融负债而言，香港财务报告准则第9号规定由於金融负债 自身之信贷风险变动而产生之公平值变动金额於其他全面收益内呈列，除非於其他全面收益中 确认该负债信贷风险变动影响将造成或加大损益内之会计错配则作别论。金融负债信贷风险所 产生之公平值变动其後不会重新分类至损益。根据香港会计准则第39号，指定为按公平值计入 损益之金融负债之整笔公平值变动金额於损益内呈列。 就金融资产之减值而言，与香港会计准则第39号项下按已产生信贷亏损模式计算相反，香港财 务报告准则第9号规定按预期信贷亏损模式计算。预期信贷亏损模式规定实体於各报告日期将 预期信贷亏损及该等预期信贷亏损之变动入账，以反映信贷风险自初始确认以来之变动。换言 而之，毋须再待发生信贷事件方确认信贷亏损。 一般对冲会计之新规定保留根据香港会计准则第39号目前可运用之三类对冲会计机制。根据香 港财务报告准则第9号，已为合资格作对冲会计处理之各类交易提供更大的灵活性，特别是扩 阔合资格作为对冲工具之工具类别以及合资格作对冲会计处理的非金融项目之风险成分类别。 此外，追溯性定量成效测试已经剔除。新规定同时引入增加披露有关实体风险管理活动之规定。 根据本集团截至二零一六年十二月三十一日的金融工具和风险管理政策，於未来应用香港财务报告准 则第9号可能对本集团金融资产的计量产生影响。特别是，预期信贷亏损模式可能导致就本集团以摊 销成本计量的金融资产的尚未产生信贷亏损提前计提拨备。 2016年报 52 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新增及经修订香港财务报告准则（「香 港财务报告准则」）－续 香港财务报告准则第15号来自客户合约之收益 香港财务报告准则第15号为实体将自客户合约产生的收益入账制定单一全面模式。香港财务报告准则 第15号生效後，将取代包括香港会计准则第18号「收益」、香港会计准则第11号「建筑合约」及相关诠 释的现有收益确认指引。 香港财务报告准则第15号的核心原则为，实体应确认收益，以说明实体按反映交换商品或服务预期所 得代价之金额向客户转让所承诺商品或服务。具体而言，该准则引入确认收益的五个步骤： 第一步：识别与客户订立的合约 第二步：识别合约中的履约责任 第三步：厘定交易价 第四步：将交易价分配至合约中的履约责任 第五步：於实体完成履约责任 时（或 就此）确 认收益 根据香港财务报告准则第15号，实体於完成履约责任之时（或就此）确认收益，即於特定履约责任相 关货品或服务的「控制权」移交客户时。香港财务报告准则第15号已就特殊情况的处理方法加入更明 确的指引。此外，香港财务报告准则第15号要求更详尽的披露。 二零一六年，香港会计师公会发出香港财务报告准则第15号的澄清，内容有关履约责任的识别、委托 人相对代理人的考虑因素以及许可授权的应用指引。 本公司董事预期将来应用香港财务报告准则第15号可能会导致更多披露，但预期应用香港财务报告准 则第15号不会对相关报告期间所确认之收益的时间性及金额产生重大影响。 香港财务报告准则第16号租赁 香港财务报告准则第16号就识别租赁安排和出租人和承租人的会计处理引入全面的模式。香港财务报 告准则第16号将於生效时取代香港会计准则第17号租赁及相关诠释。 香港财务报告准则第16号根据所识别的资产是否由客户控制而区分租赁和服务合同。就承租人会计而 言，经营租赁和融资租赁的区分已予剔除，取而代之的模式是承租人对所有租赁必须确认使用权资产 和相应负债，但短期租赁和低价值资产的租赁除外。 53 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 2. 应用新增及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）－续 香港财务报告准则第16号租赁－续 使用权资产按成本进行初始计量，并随後按成本（某 些例外情况除 外）减 去累计折旧和减值亏损计量， 并对租赁负债的任何重新计量进行调整。租赁负债最初是以该日未支付的租赁付款额的现值计量。随 後，因应利息和租赁付款以及租赁修订的影响等而对租赁负债进行调整。对於现金流量分类，本集团 目前将有关自用的租赁土地和分类为投资物业的首付预付租赁付款呈列作为投资现金流量，而其他经 营租赁付款则呈列作经营现金流量。根据香港财务报告准则第16号，有关租赁负债的租赁付款将分为 本金及利息部分，分别列作融资及经营现金流量。 根据香港会计准则第17号，本集团已确认就融资租赁安排确认资产及相关融资租赁负债以及就本集团 属承租人之租赁土地确认预付租赁付款。香港财务报告准则第16号的应用可能导致此等资产分类改变， 此取决於本集团是否单独呈列使用权资产，或在呈列相应相关资产（若有关资产由集团拥有）的同一 项目内呈列。 相对於承租人会计，香港财务报告准则第16号实质上沿用香港会计准则第17号的出租人会计规定，并 继续要求出租人将租赁划分为经营租赁或融资租赁。 此外，香港财务报告准则第16号要求广泛披露。 於二零一六年十二月三十一日，本集团并无不可撤销的经营租赁承担。就将来符合香港财务报告准则 第16号下租赁之定义的安排，本集团将於应用香港财务报告准则第16号时确认所有此等租赁的使用 权资产和相应负债，惟属於低价值或短期租赁除外。此外，应用新规定可能导致上述的计量、呈列和 披露的变化。然而，在董事完成详细检讨之前无法对财务影响作合理估计。 2016年报 54 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新增及经修订香港财务报告准则（「香 港财务报告准则」）－续 香港财务报告准则第2号（修 订本）以 股份付款交易的分类及计量 有关修订澄清以下各项： (a) 在估计现金结算的股份付款的公平值时，归属和非归属条件的影响的会计处理应遵循与权益结 算的股份付款相同的方针。 (b) 倘若税务法律或法规要求实体预扣相等於雇员税务责任的货币价值之指定数目权益工具以应付 雇员的纳税义务然後汇给税务机关，即股份付款安排具 有「净 结算特徵」则 此类安排应整项分类 为权益结算，前提是倘若并不包括净结算特徵，则股份付款将归类为权益结算。 (c) 将交易从现金结算改为以权益结算的股份付款的修订应按以下方式入账： (i) 原始负债被终止确认； (ii) 权益结算的股份付款按所授予权益工具的修订日之公平值确认，并以直至修订日已提供 的服务为限；及 (iii)修订日的负债的账面值与权益中确认的金额之间的差额，应立即在损益中确认。 香港会计准则第7号（修 订本）披露计划 有关修订要求实体提供披露，使财务报表的使用者能够评估融资活动产生的负债变动，包括现金流量 产生的变动以及非现金变动。当中，有关修订要求披露融资活动产生的以下负债变动：(i)融资现金流 量变动；(ii)因取得或失去对附属公司或其他业务的控制而产生的变动；(iii)汇率变动的影响；(iv)公平值 变动；及(v)其他变动。 有关修订按未来适用基准对二零一七年一月一日或之後开始的年度期间生效并允许提前应用。应用有 关修订将导致对本集团融资活动作出额外披露，特别是在应用後在综合财务状况表中提供融资活动产 生的负债之期初和期末结余之间的对账。 55 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 2. 应用新增及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）－续 香港会计准则第12号（修订 本）就未实现亏损确认递延税项资产 有关修订提供指引，说明实体如何按照香港会计准则第12号所得税而厘定是否确认与债务工具（按 照 香港会计准则第39号金融工具：确认及计量在若干具体事实和情况分类为可供出售金融资产）的未实 现税务亏损确认有关递延税项资产。 本公司董事预期应用香港财务报告准则第2号、香港会计准则第7号、香港会计准则第12号的修订以及 香港财务报告准则的其他修订将不会对本集团的综合财务报表产生重大影响。 3. 主要会计政策 综合财务报表已根据香港会计师公会颁布之香港财务报告准则编制。此外，综合财务报表包括联交所 证券上市规则（「上市规则」）及香港公司条例所规定之适用披露事项。 综合财务报表已根据历史成本基准编制，惟根据下文载列之会计政策所说明在各报告期末以公平值计 量之投资物业及持作买卖投资除外。 历史成本一般基於为换取货物及服务而支付代价之公平值。 公平值是於计量日期市场参与者於有秩序交易中出售资产可收取或转让负债须支付的价格，而不论该 价格是否直接可观察或可使用其他估值技术估计。若市场参与者於计量日期对资产或负债定价时会考 虑资产或负债的特点，则本集团於估计资产或负债的公平值时会考虑该等特点。此等综合财务报表中 作计量及�u或披露用途的公平值乃按此基准厘定，惟属於香港财务报告准则第2号以股份付款范围的 以股份付款的交易、属於香港会计准则第17号租赁范围内的租赁交易，以及与公平值有部份相若地方 但并非公平值的计量，譬如香港会计准则第2号存货内的可变现净额或香港会计准则第36号资产减值 的使用价值除外。 非金融资产的公平值计量计及市场参与者透过最大限度使用该资产达致最佳用途、或透过将资产售予 将最大限度使用该资产达致最佳用途的另一名市场参与者而产生经济利益的能力。 2016年报 56 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.主要会计政策－续 此外，就财务报告而言，公平值计量根据公平值计量的输入数据可观察程度及公平值计量的输入数据 对其整体的重要性分类为第一级、第二级及第三级，详情如下： 第一级输入数据是实体於计量日期可以取得的相同资产或负债於活跃市场之报价（未经调整）； 第二级输入数据是就资产或负债直接或间接地可观察之输入数据（第一级内包括的报价除外）； 及 第三级输入数据是资产或负债的不可观察输入数据。 下文载列主要会计政策。 综合基准 综合财务报表包括本公司及其所控制之实体及其附属公司之财务报表。当本公司符合以下要素时，则 本公司取得控制权： 可对被投资方行使权力； 因参与被投资方业务而承担浮动回报的风险或享有权利；及 有能力使用其权力影响其回报， 倘有事实及情况显示上述三项控制权要素有一项或以上出现变动，本公司会重新评估其是否对被投资 方拥有控制权。 附属公司自本集团取得其控制权时开始综合入账，并於本集团失去附属公司控制权时取消综合入账。 具体而言，年内收购或出售的附属公司收支自本集团取得控制权之日起计入综合损益及其他全面收益 表，直至本集团不再控制附属公司为止。 如有需要，会对附属公司的财务报表作出调整，以使其所用会计政策与本集团的会计政策一致。 本集团成员公司间的交易有关的所有集团内公司间资产、负债、权益、收入、开支及现金流量按综合 基准悉数撇销。 57 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 3. 主要会计政策－续 收入确认 当收入金额能够可靠计量、未来经济利益相当可能流入本集团，而本集团每项活动均符合下文所述之 指定条件时，则会确认相关收入。 经营租赁之租金收入乃按有关租赁协议之租期以直线法於损益中确认。协商及安排所产生之初步直接 成本乃加至租赁资产之账面值。除了投资物业根据公平值模式计量外，有关成本按租赁协议年期以直 线法确认为一项支出。 持作买卖投资之股息收入乃於股东收款之权利已确立时确认。 倘若经济利益可能将流入本集团及收益金额能够可靠计量，则金融资产的利息收入将会确认。利息收 入乃参照未偿还本金及适用实际利率，按时间基准累计，有关利率乃按金融资产预计年期，将估计未 来所收取现金实际贴现至该资产於初步确认之账面净值。 投资物业 投资物业为持有以赚取租金及�u或资本升值之物业。 於初次确认时，投资物业乃按成本（包括任何直接应占费用）计算。於初次确认後，投资物业乃按公平 值计算。本集团按经营租赁持有以赚取租金或作资本增值用途的所有物业权益，乃分类及以投资物业 入账，并以公平值模式计量。投资物业公平值变动所产生之收益或亏损於产生期间计入损益。 投资物业於被出售时或於投资物业永久不可使用或预期其出售不会产生任何未来经济利益时予以撇 除确认。撇除确认该物业所产生之任何收益或亏损（计算为出售所得款项净额与该资产账面值间之差额） 於该物业被撇除确认之期间计入损益。 2016年报 58 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.主要会计政策－续 物业、厂房及设备 物业、厂房及设 备（包 括持有作生产或供应货物及提供服务所用，或作行政用途之租赁土地及楼宇）乃 按成本值减其後累积折旧及累积减值亏损（如 有）後 於综合财务状况表列账。 物业、厂房及设备项目确认之折旧乃以成本减去其剩余价值後在估计可使用年期用直线法计算。估计 可使用年期、剩余价值及折旧方法会在各报告期末覆核，而任何估计变更之影响乃不予追溯地入账。 物业、厂房及设备项目待出售後或当并无未来经济利益预期自资产之持续使用中产生时撇除确认。撇 除确认资产产生之任何损益是指出售所得款项净额与该资产账面值之间的差额并於损益确认。 租赁 当租赁条款将拥有权的绝大部分风险及回报转移至承租人时，租赁即分类为融资租赁。所有其他租赁 乃分类为经营租赁。 本集团作为承租人 以融资租赁持有的资产以其租赁初期的公平值或（如属较低者）以最低租赁付款的现值确认为本集团 资产。出租人相应的负债则以融资租赁负债计入综合财务状况表内。 租赁付款乃於融资开支与减低租赁负债间分配，从而就负债余额达致固定利率。融资开支即时於损益 确认，除非其直接源自未完成资产，於该情况，该等开支将根据本集团有关借贷成本的一般政策拨充 资本（见下文之会计政 策）。或然租金於产生期间支销。 经营租约租金（包括根据经营租赁持有的土地的购入成本）按有关租期以直线法确认为开支，除非另 有系统基准更能代表租赁资产使用经济利益之时间模式。根据经营租赁产生之或然租金於产生期间支销。 59 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 3. 主要会计政策－续 有形资产的减值亏损 本集团於报告期末均审阅其有形资产之账面值，以厘定有否迹象显示该等资产蒙受减值亏损。倘该等 迹象存在，则会估计该资产之可收回金额以厘定减值亏损之程度（如有）。倘若资产之估计可收回金 额低於账面值，则资产之账面值将调低至其可收回金额。减值亏损乃即时於损益确认。 倘若减值亏损其後逆转，则资产之账面值会上调至其经修订估计可收回金额，但所上调之账面值不得 超出倘若资产於以往年度并无确认减值亏损时原已确认之账面值。减值亏损拨回乃即时於损益确认。 借贷成本 因收购、建造或生产符合规定资产（需於一段长时间方能达致其原定用途或出售者）而直接产生之借 贷成本乃加入该等资产之成本，直至该等资产绝大部份已可作其原定用途或出售。 从特定借贷待支付符合规定资产之经费前而作出之临时投资所赚取之投资收入乃从合资格拨充资本 之借贷成本中扣减。 所有其他借贷成本乃於产生期间确认作损益。 退休福利成本 对界定供款退休福利计划及强制性公积金计划之付款於雇员已提供使彼等享有供款之服务时作为一 项开支予以确认。 短期雇员福利 短期雇员福利於雇员提供服务时就预计将支付福利的未贴现金额确认。所有短期雇员福利确认为开支， 除非另一项香港财务报告准则要求或允许将有关福利纳入资产成本，则作别论。 在扣除已经支付的任何金额後，对雇员应得的福利（例如工资及薪金以及年假）确认负债。 2016年报 60 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.主要会计政策－续 税项 所得税支出指本期应付税项及递延税项。 本期应付税项乃按年度应课税溢利计算。应课税溢利与综合损益及其他全面收益表所报「除税前溢利」 不同，此乃由於在其他年度应课税或可扣减之收入或支出项目以及永不课税或扣减之项目。本集团之 本期税项负债乃使用於报告期末已制订或实际上已制订之税率计算。 递延税项乃按於综合财务报表内资产及负债账面值与用於计算应课税溢利之相应税基两者之临时差 额确认。递延税项负债通常会就所有应课税暂时差异确认。递延税项负债一般就所有应课税暂时差额 确认，而递延税项资产乃於可能出现应课税溢利抵销有关可动用可扣税暂时差额时确认。若暂时差异 因商誉或因於一项既不影响应课税溢利亦不影响会计溢利之交易（不包括业务合并）中开始确认资产 及负债而引致，则不会确认该等资产及负债。 递延税项负债就与於附属公司投资有关之应课税临时差额确认，惟倘集团能控制临时差额拨回且临时 差额於可见未来不会拨回则作别论。与该等投资及权益相关的可抵扣暂时差额所产生的递延税项资产 仅在动用暂时差额利益时有足够的应课税溢利且预期在可见将来其将被拨回时，方可确认。 递延税项资产之账面值会於各报告期末均作检讨，并在不大可能再有足够应课税溢利收回全部或部份 资产时减少。 就计量递延税项负债或递延税项资产而言，利用公平值模型计量的投资物业之账面值乃假设通过销售 全数收回，除非该假设被推翻则除外。当投资物业可予折旧及於本集团的业务模式（其业务目标是随 时间而非透过销售消耗投资物业所包含的绝大部分经济利 益）内持有时，有关假设会被推翻。 61 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 3. 主要会计政策－续 税项－续 递延税项资产及负债以负债被清偿或资产被变现的期间预期适用的税率衡量，并根据於报告期末已制 订或实际上已制订的税 率（和 税务法 例）计 量。 递延税项负债及资产之计量反映随本集团预期於报告期末时收回或偿还资产及负债账面值所产生之 税务後果。 外币 於编制各个别集团实体之财务报表时，以该实体功能货币以外之货币（外币）进行之交易按交易日期 之现行汇率以各自之功能货 币（即 该实体营运之主要经济环境之货币）按交易日现行之汇率予以确认。 於报告期末，以外币列值之货币项目按有关日期现行之汇率予以重新换算。以外币列值且以公平值计 账之非货币项目按厘定公平值之日现行之汇率予以重新换算。按历史成本计量以外币列值之非货币项 目不予重新换算。 结算货币项目及换算货币项目所产生之汇兑差额於彼等产生期间於损益中确认。重新换算按公平值计 账之非货币项目产生之汇兑差额计入期间损益。 权益结算之以股份付款交易 向雇员及提供类似服务的其他人士支付的以权益结算的股份支付按权益工具在授出日期的公平值计量。 有关厘定以权益结算之以股份付款交易的公平值的详情载於附注23。 在授出以权益结算之以股份付款交易日期厘定的公平值，根据本集团对最终归属的权益工具的估计， 在归属期内按直线法支销并相应增加权 益（购股权储 备）。 在各报告期末，本集团修订其对预计归属的权益工具数目的估计。修订原先估计的影 响（如 有）在 损益 中确认，使累计开支反映修订後的估计，并对购股权储备作出相应调整。对於在授出日期即时归属的 购股权，所授出购股权的公平值即时支销。 2016年报 62 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.主要会计政策－续 权益结算之以股份付款交易－续 当行使购股权时，先前在购股权储备中确认的金额将转入股份溢价。当购股权在归属日期後被没收或 於到期日时仍未行使，先前在购股权储备中确认的金额将转拨至保留溢利。 金融工具 金融资产及金融负债乃於一间集团实体成为工具合约条文之一方时确认。 金融资产及金融负债乃初步按公平值计量。收购或发行金融资产及金融负债（按公平值计入损益之金 融资产或金融负债除外）直接应占之交易成本於初次确认时计入或扣除自金融资产或金融负债之公平 值（以合适者为准）。收购按公平值计入损益之金融资产或金融负债直接应计交易成本，即时於损益确认。 金融资产 金融资产分类为按公平值计入损 益（「按公平值计入损益」）之 金融资产以及贷款及应收款项其中一类。 分类乃视乎金融资产之性质及用途，并於初步确认时厘定。 所有以正规途径购买或销售之金融资产乃按交易日期基准确认及撇除确认。正规途径买卖或销售乃要 求於市场法规或惯例所确定之时间框架内交付资产之金融资产买卖或销售。 实际利率法 实际利率法为计算一项债务工具之摊销成本及按有关时间分配利息收入之方法。实际利率法为按债务 工具之预期可使用年期或（如合 适）较短期间，实际折让估计未来现金收 入（包括构成实际利率之组成 部分之所有已付或已收费用及款项、交易成本及其他溢价或折让）之比率。 债务工具之利息收入乃按实际利率法确认。 63 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 3. 主要会计政策－续 金融工具－续 金融资产－续 按公平值计入损益之金融资产 按公平值计入损益之金融资产指持作买卖之金融资产。若符合下述情况，则金融资产分类为持作买卖： 购入主要为於短期内沽售；或 於首次确认时构成本集团一并管理之已识别金融工具之组合一部分及最近具有实际短期获利模式； 或 为未被指定及有效作为对冲工具之衍生工具。 按公平值计入损益之金融资产按公平值列账，重新计算所产生之任何收益或亏损在损益确认。於损益 确认之收益或亏损净额不包括金融资产赚取之任何股息或利息并计入综合损益及其他全面收益表内 的其他收益及亏损。 贷款及应收款项 贷款及应收款项为具有固定或可厘定付款之非衍生金融资产，该等资产於活跃市场上并无报价。於初 次确认後，贷款及应收款项（包括租金及其他应收账项、定期存款以及银行结存及现 金）乃 使用实际利 率法按摊销成本，减任何减值计量（见下文金融资产减值亏损之会计政策）。 金融资产之减值 金融资产（按公平值计入损益之金融资产除外）於报告期末进行减值迹象评估。倘若有客观证据证明 因初次确认金融资产後产生之一项或多项事件，金融资产之估计未来现金流量已受影响，则金融资产 被视为减值。 就所有其他金融资产而言，客观减值证据可包括： 发行人或交易对手之重大财务困难；或 违约，如拖欠及逾期未付利息或本金；或 借款人可能破产或进行财务重组；或 因财务困难而令该金融资产的活跃市场消失。 2016年报 64 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.主要会计政策－续 金融工具－续 金融资产－续 金融资产之减值－续 就金融资产之若干类别（例如应收租金）而言，被评估为非个别出现减值之其後按共同基准进行减值 评估。应收款项组合之减值客观证据可能包括本集团收取款项之过往经验、组合中递延付款超过平均 信贷期之数目增加、与应收款项违约相关之国家或地区经济状况之可察觉变化。 就按摊销成本列账之金融资产而言，所确认之减值亏损金额为资产账面值与按原有实际利率折让之估 计未来现金流量之现值间之差额。 就所有金融资产而言，金融资产之账面值乃按减值亏损予以直接扣减，惟应收租金除外，彼等之账面 值透过使用折让账目予以扣减。折让账目之账面值之变动於损益中予以确认。当应收租金被视为无法 收回时，以折让账目予以抵销。原先被抵销之款项其後收回，则计入损益。 就按摊销成本计量之金融资产而言，倘於其後期间，减值亏损之款额减少，而有关减少能够与减值获 确认後发生之事件客观地联系，则原先获确认之减值亏损透过损益予以拨回，惟以资产於减值被拨回 日期之账面值不超过倘若减值不获确认则原应有之摊销成本为限。 金融负债及股本工具 集团实体发行之债务及股本工具乃根据合约安排之实际内容及金融负债与股本工具之释义分类为金 融负债或股本。 股本工具 股本工具为证明实体资产於扣除其所有负债後之剩余权益之任何合约。集团所发行之股本工具乃按所 得款项减直接发行成本确认。 65 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 3. 主要会计政策－续 金融工具－续 金融负债及股本工具－续 实际利率法 实际利率法为计算某项金融负债之摊销成本及按有关期间分配利息费用之计算方法。实际利率法为按 金融资产之预期可使用年期 或（如合适）较 短期间实际折让估计未来现金付 款（包括构成实际利率、交 易成本及其他溢价或折让不可缺少部份之全部已付或已收费 用）至 初始确认时的账面净值之利率。 利息费用按实际利率基准确认。 金融负债 金融负 债（包括其他应付账项及银行贷款）其後使用实际利率法按摊销成本计量。 撇除确认 仅於资产现金流量之合约权利届满时，或将金融资产所有权之绝大部份风险及回报转让予另一实体时， 本集团方会撇除确认金融资产。 於悉数撇除确认金融资产时，资产账面值与所收取及应收取之代价及已於其他全面收益及累计权益内 确认之累积盈亏总和间之差额於损益中确认。 本集团之义务已予解除、取消或已终止後，本集团方会撇除金融负债。已撇除确认金融负债之账面值 与已付及应付代价间之差额於损益中确认。 2016年报 66 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 4.估计不确定性之主要来源 以下为有关未来之主要假设以及於报告期末估计不确定性之其他主要来源，该等假设及估计均存有重 大风险可能导致下一个财政年度之资产及负债账面值须作出重大调整。 投资物业之公平值 如附注13披露，投资物业於各报告期末於综合财务状况表乃按其公平值列账。公平值乃根据独立专业 估值师运用涉及若干��况假设之物业估值技巧对该等物业作出之估值而得出。该等假设之变动会导致 本集团投资物业之公平值改变及对於损益中所报之收益或亏损作相应调整。 公平值计量及估值过程 在各报告期末，本集团的投资物业按公平值计量以进行财务报告。本集团的管理层将确定适当的估值 技术和公平值计量的输入数据。 在估计本集团投资物业之公平值时，本集团尽可能使用可观察市场数据。在并无第一级输入数据的情 况，本集团委聘第三方合资格估值师对本集团之投资物业进行估值。於各报告期末，本集团管理层与 合资格外聘估值师紧密合作，以确立及厘定第二级和第三级公平值计量适用的估值技术及输入数据。 若能够从活跃市场的可观察报价中推衍出输入数据，本集团将首先考虑及采纳第二级输入数据。若第 二级输入数据从缺，本集团将采纳包括第三级输入数据之估计技术。当资产的公平值发生重大变化时， 将向本公司董事局汇报有关波动的成因。 有关厘定本集团投资物业之公平值所用估值技术及输入数据的资料於附注13披露。 67 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 5. 分部资料 本集团的经营业务主要为地产投资的单一经营分部。该经营分部乃基於遵循香港财务报告准则的会计 政策而编制之内部管理报告予以识别，并由本公司执行董事（「执 行董事」）定 期审阅。执行董事定期按 如下产生租金收入呈列之投资物业所在区域及产生租金收入之相关物业类别审阅收益分析，故并无呈 列此单一经营分部之分析。除收益分析外，概无经营业绩及其他单独财务资料可作各地区表现评估。 执行董事审阅本集团的整体业绩以就资源配置作出决策。 营业额即收取经营租赁之租金收入。 本集团按投资物业之地理区域及产生租金收入之相关物业类别之营业额分析如下： 来自外部客户之营业额 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 香港 港岛： 商业 19,664 18,409 住宅 1,165 997 九龙： 商业 5,724 4,790 住宅 2,936 2,672 工业 2,674 2,406 中国 深圳： 商业 422 430 32,585 29,704 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度，概无来自个别客户之租金收入占本集团总营业 额超过10%。 2016年报 68 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 5.分部资料－续 本集团非流动资产资料按资产所在地呈列如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 香港 1,055,574 1,081,616 中国 8,556 8,353 1,064,130 1,089,969 6.其他收入 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 利息收入 143 453 持作买卖投资之股息收 入（附 注a） 86 76 其 他（附 注b） 177 55 406 584 附注a：有关金额代表按以股代息之方式收取之股息收入70,000港元（二零一五年：76,000港元）及现金股息 16,000港 元（二零一五 年：无）。 附注b：於二零一六年十二月三十一日，有关结余中包括为数125,000港元（二 零一五年�U无）之款项，包括就租 约提前终止而已从租户收取之赔偿以及拆卸租赁物业内之装置及固定装置所获之赔偿。 7.融资成本 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 银行贷款之利息 1,097 1,300 融资租赁之利息 17 12 1,114 1,312 69 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 8. 除税前溢利 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 除税前溢利已扣除下列各项： 董事薪 酬（附 注9） 14,641 6,434 其他员工退休福利计划供款 60 55 其他员工成本 1,819 1,662 员工成本总额 16,520 8,151 核数师酬金 520 520 物业、厂房及设备之折旧 712 684 汇兑亏损净 额（计入其他收益或亏损） 22 366 持作买卖投资之未实现公平值亏 损（计入其他收益或亏损） �C 250 及经计入下列各项： 持作买卖投资之以股代息收 入（计入其他收入） 70 76 持作买卖投资之现金股息收入（计入其他收入） 16 �C 持作买卖投资之未实现公平值收益（计入其他收益或亏损） 19 �C 利息收入（计入其他收入） 143 453 2016年报 70 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 9.董事及雇员薪酬 本集团向本公司董事支付酬金详情如下： 与表现 基本薪金 相关之 退休福利 董事酬金 董事袍金 及津贴 奖励花红 计划供款 以股份付款 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 （附注a） 截至二零一六年 十二月三十一日止年度 执行董事 周彩花女士（附注b） �C 1,383 500 18 251 2,152 黄少华女士（附注b） �C 1,383 500 �C 2,505 4,388 王敏莉女士 �C 1,803 500 18 2,505 4,826 雷兆峰先生 �C 344 50 16 2,505 2,915 独立非执行董事 蓝章华先生 120 �C �C �C �C 120 谢国生博士 120 �C �C �C �C 120 崔志仁先生 120 �C �C �C �C 120 360 4,913 1,550 52 7,766 14,641 截至二零一五年 十二月三十一日止年度 执行董事 周彩花女士（附注b） �C 1,254 500 18 �C 1,772 黄少华女士（附注b） �C 1,254 500 �C �C 1,754 王敏莉女士 �C 1,674 500 18 �C 2,192 雷兆峰先生 �C 293 50 13 �C 356 独立非执行董事 蓝章华先生 120 �C �C �C �C 120 谢国生博士 120 �C �C �C �C 120 崔志仁先生 120 �C �C �C �C 120 360 4,475 1,550 49 �C 6,434 71 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 9. 董事及雇员薪酬－续 附注： a. 与表现相关之奖励花红乃参考两个年度之经营业绩及个人表现後厘定。 b. 周彩花女士及黄少华女士亦分别担任本公司主席及行政总裁，上表所披露彼等之薪酬乃包括彼等分别担任 本公司主席及行政总裁所提供之服务。 截至二零一六年十二月三十一日止年度，五位最高薪人士包括四位董事（二零一五年�U四位）。截至 二零一六年十二月三十一日止年度，余下一 位（二零一五年�U一位）最 高薪人士之酬金如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 基本薪金及津贴 712 665 与表现相关之花红 200 200 退休福利计划供款 18 18 930 883 该名雇 员（彼 为本集团的高层管理人员）酬 金乃於零港元至1,000,000港元范围内。 截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度，本集团并无支付酬金予五位最高薪人 士（包括 董事及雇员），作为彼等加入本集团或於加入本集团後之奖励，或作为离职之补偿。於两个年度，概 无董事放弃任何酬金。 2016年报 72 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 10.税项 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 开支包括： 香港利得税： 本年度 2,898 2,453 过往年度拨备过多 (44) (294) 2,854 2,159 中国企业所得税 40 44 2,894 2,203 递延税项支 出（附 注21） 633 688 3,527 2,891 此两年度的香港利得税按估计应课税溢利的16.5%的税率计算。 根据中华人民共和国企业所得税法第3条及中华人民共和国企业所得税法实施条例第91条，非居民企 业於中国并未设立机构场所者，应就其来源於中国之收入缴纳企业所得税（即收入总金额的10%）。本 集团一家实体所得租金收入乃来源於位於中国之物业，因此须按於中国所收之租金收入总额的10%计 算中国企业所得税。 73 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 10. 税项－续 根据综合损益及其他全面收益表，本年度税项支出与除税前溢利之对账如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 除税前溢利 2,469 28,882 按适用税率16.5%计算之税项支出 407 4,766 就税务而言无须课税收入之税务影响 (252) (3,436) 就税务而言不可扣税开支之税务影响 3,172 1,503 并无确认之税务亏损之税务影响 �C 45 运用以往未确认税务亏损 (5) �C 过往年度拨备过多 (44) (294) 在中国的业务不同适用税率之影响 (29) (27) 土地增值税及资本利得税 255 337 其他 23 (3) 年度税项 3,527 2,891 中国土地增值税（「土地增值税」）之递延税项乃根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施条 例作出拨备，当中规定土地增值税须按其增值部份缴纳，即销售房地产所得款项扣除相关直接成本後 余额部份按30%至60%之递增税率课税。 本集团於中国持有之物业的资本收益所产生之企业所得税的递延税项，乃按出售该物业所得之估计收 益净额 之10%（即出售该物业之估计销售所得款项减相关成 本（包 括营业税及土地增值 税））作出拨备。 2016年报 74 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 11.股息 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 本集团普通股股东本年度获派并确认为分派之股息： 已付末期股 息―无（二零一五年：已付二零一四年末期股息 每股0.01港元） �C 3,862 於二零一六年内并无向本公司普通股股东支付或拟派股息。於报告期末後，本公司董事建议派发截至 二零一六年十二月三十一日止年度之末期股息每股0.01港 元（二 零一五 年：无）而 此事须待股东於应届 股东周年大会上批准作实。 12.每股（亏损）盈 利 本公司股权拥有人应占之每股基本及摊薄（亏 损）盈 利乃以下列数据为基准计算： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 （亏损）盈利 用作计算每股基本（亏损）盈利之本公司股权拥有人应占 本年 度（亏 损）溢利 (1,058) 25,991 股份数目 用作计算每股基本（亏损）盈利之普通股加权平均数 386,175,758 386,175,758 截至二零一六年十二月三十一日止年度的每股摊薄亏损与每股基本亏损相同，因为有关尚未行使购股 权的可予发行股份对每股基本亏损具有反摊薄效应。由於两年内并无潜在摊薄普通股，因此，并无呈 列每股摊薄（亏损）盈 利。 75 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 13. 投资物业 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 公平值 於年初 1,072,493 1,036,860 添置 �C 21,688 出 售（附 注28） (17,500) �C 公平值（减少）增 加净额 (7,627) 13,945 於年末 1,047,366 1,072,493 上列投资物业的账面值位於： 香港土地 1,038,810 1,064,140 中国土地 8,556 8,353 1,047,366 1,072,493 所有根据经营租赁协议持有以赚取租金或作资本增值用途之本集团物业权益乃使用公平值模式计量， 并分类及入账为投资物业。 本集团於二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月三十一日之投资物业之公平值乃按与本集 团并无关连之独立专业物业估值师永利行评值顾问有限公 司（「永利 行」，地址为香港九龙尖沙咀星光 行1010室）於 上述日期进行之估值而得出。 估值乃使用直接比较法经参考可得之可比较市场交易而作出。直接比较法是建基於类似物业之市场可 观察交易，并为反映标的物业之状况及位置而作出调整。於估计物业之公平值时，物业之最高及最佳 用途为目前用途。 下表提供此等投资物业公平值厘定方法（特别是所用估值技术及输入数据）之资料，以及根据公平值 计量之输入数据的可观察程度而将公平值计量分类归入公平值等级（第一至三级）之资料。两个年度 所用之估值技术并无变化。 2016年报 76 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 13.投资物业－续 无法观察之输 估值技术及无法观察之 入数据与公平 投资物业之账面值 公平值等级重要输入数据 值之间的关系 二零一六年二零一五年 十二月 十二月 三十一日 三十一日 千港元 千港元 位於九龙之 74,750 74,650第三级 直接比较法 价格越高，公 工业物业 －根据每平方尺的价格，平值越高。 使用相若物业之可观察及 可比较市场价格（介乎每平 方尺5,551港元至6,212港 元（二零一五年�U5,551港 元至5,791港元）），并且就 有关物业之地点及其他个 别因素，如楼层、楼龄、大 小及状况作出调整。 位於香港岛 16,220 33,590第三级 直接比较法 价格越高，公 之住宅 －根据每平方尺的价格， 平值越高。 物业 使用相若物业之可观察及 可比较市场价格（介乎每平 方尺9,923港元至12,813港 元（二零一五年�U9,867港 元至21,216港元）），并且 就有关物业之地点及其他 个别因素，如楼层、楼龄、 景观、大小及状况作出调 整。 77 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 13. 投资物业－续 无法观察之输 估值技术及无法观察之 入数据与公平 投资物业之账面值 公平值等级重要输入数据 值之间的关系 二零一六年二零一五年 十二月 十二月 三十一日 三十一日 千港元 千港元 位於九龙之 64,990 63,950第三级 直接比较法 价格越高，公 住宅物业 －根据每平方尺的价格，平值越高。 使用相若物业之可观察及 可比较市场价格（介乎每平 方尺6,040港元至8,051港 元（二零一五年�U5,470港 元至6,996港元）），并且就 有关物业之地点及其他个 别因素，如楼层、楼龄、景 观、大小及状况作出调整。 位於香港岛 677,000 685,500 第三级 直接比较法 价格越高，公 之商业零 －根据每平方尺的价格，平值越高。 售物业 使用相若物业之可观察及 可比较市场价格（介乎每平 方尺29,172港元至148,305 港元（二零一五年�U30,123 港元至147,912港元）），并 且就有关物业之地点及其 他个别因素，如临街店�m、 大小、格局及状况作出调 整。 2016年报 78 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 13.投资物业－续 无法观察之输 估值技术及无法观察之 入数据与公平 投资物业之账面值 公平值等级重要输入数据 值之间的关系 二零一六年二零一五年 十二月 十二月 三十一日 三十一日 千港元 千港元 位於香港岛 39,850 40,150第三级 直接比较法 价格越高，公 之商业办 －根据每平方尺的价格，平值越高。 公室物业 使用相若物业之可观察及 可比较市场价格（介乎每平 方尺9,065港元至17,101港 元（二零一五年�U8,619港 元至23,764港元 ））， 并且 就有关物业之地点及其他 个别因素，如楼层、楼龄、 大小及状况作出调整。 位於九龙之 166,000 166,300第三级 直接比较法 价格越高，公 商业零售 －根据每平方尺的价格，平值越高。 物业 使用相若物业之可观察及 可比较市场价格（介乎每平 方尺43,374港元至93,778 港元（二零一五年�U50,038 港元至86,629港元）），并 且就有关物业之地点及其 他个别因素，如临街店�m、 大小、格局及状况作出调 整。 79 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 13. 投资物业－续 无法观察之输 估值技术及无法观察之 入数据与公平 投资物业之账面值 公平值等级重要输入数据 值之间的关系 二零一六年二零一五年 十二月 十二月 三十一日 三十一日 千港元 千港元 位於中国之 8,556 8,353第三级 直接比较法 价格越高，公 商业物业 －根据每平方米的价格，平值越高。 使用相若物业之可观察及 可比较市场卖方报价（每平 方米30,000港元（二零一五 年�U介乎29,200港元至 34,100港元）），并且就有 关物业之地点及其他个别 因素，如楼层、楼龄、大小 及状况作出调整。 本集团全部投资物业均假定可由销售中撤回，且有关投资物业公平值变动之递延税项负债已按计入 此假定而作出估计。由於本集团出售此等投资物业不需缴付任何所得税，故於截至二零一五年及二零 一六年十二月三十一日止年度，本集团并未就其位於香港之投资物业之公平值变动确认递延税项负债。 本集团已就位於中国之投资物业之公平值变动确认递延税项负债，因出售位於中国之物业须缴付土地 增值税及资本利得税。 2016年报 80 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 14.物业、厂房及设备 租赁土地 租赁物业 及楼宇 装修 汽车 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 成本 於二零一五年一月一日 18,167 334 �C 18,501 添置 �C �C 550 550 於二零一五年及二零一六年 十二月三十一日 18,167 334 550 19,051 折旧 於二零一五年一月一日 790 101 �C 891 年度拨备 534 67 83 684 於二零一五年十二月三十一日 1,324 168 83 1,575 年度拨备 536 66 110 712 於二零一六年十二月三十一日 1,860 234 193 2,287 账面值 於二零一六年十二月三十一日 16,307 100 357 16,764 於二零一五年十二月三十一日 16,843 166 467 17,476 上述物业、厂房及设备项目乃以直线法按以下年率计提折旧： 租赁土地及楼宇 按租期或50年（以较短者为准） 租赁物业装修 20% 汽车 20% 上述租赁土地及楼宇由一项位於香港的物业组成。 汽车之账面净值代表根据融资租赁持有之资产的相关款项357,000港元（二零一五 年：467,000港 元）。 81 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 15. 租金及其他应收账项 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 应收租金 644 440 其他应收账项、按金及预付款项 616 590 1,260 1,030 於报告期末，本集团以每月首个历日所发出之要求租金通知之应收租金之账龄分析如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 账龄 0�C90日 157 303 91�C180日 �C 137 181�C365日 487 �C 644 440 本集团不会就租赁物业向承租人授出信贷期。於接纳任何新租户前，本集团将内部评估潜在承租人之 信贷质素。於报告期末所有应收租金为本集团并无作出减值亏损拨备且账龄不超过365天之逾期应收 款项。根据本集团之经验，此等已逾期但并无减值之应收租金一般为可以收回。本集团对该等款项并 未持有任何抵押品。 16. 持作买卖投资 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 於香港上市之股本证券，按市值 1,410 1,321 17. 定期存款�u银行结存及现金 於二零一六年十二月三十一日，定期存款分别按每 年1.03厘 至4.60厘（二 零一五年�U每年0.45厘至0.56 厘）之固定利率计息且原定到期日为三个月以下。於二零一六年十二月三十一日，银行结余按每年0.00 厘 至0.001厘（二零一五年�U0.00厘至0.001厘）计 息。 於二零一六年十二月三十一日，定期存款以及银行结存及现金中包括281,000港元（二零一五年�U 352,000港元）之 款项是以人民币计值，此为有关集团实体之功能货币以外货币计值的款项。 2016年报 82 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 18.其他应付账项及已收租金按金 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 应计支出 3,007 3,435 已收租金按金 8,255 8,487 其他应付账项 33 33 11,295 11,955 19.银行贷款 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 须偿还之银行贷款如下*： 一年内 17,253 17,880 超过一年但不超过两年 14,086 15,676 超过两年但不超过五年 19,898 34,687 超过五年 1,567 3,871 52,804 72,114 无须於报告期末起计一年内偿还， 惟具有随时要求可偿还条款之银行贷款账面值 （列为流动负债） 5,595 7,993 58,399 80,107 减：须於一年内偿还之金额（列为流动负债） (22,848) (25,873) 列为非流动负债之金额 35,551 54,234 * 到期款项乃按贷款协议所载还款日时程为基准。 於二零一六年十二月三十一日，银行贷款按香港银行同业拆息率加0.70厘至2.25厘（二零一五年�U香 港银行同业拆息率加0.70厘至2.25厘）之年利率计息而银行贷款之实际利率介乎年利率1.45厘至3.00 厘（二零一五 年�U0.92厘 至2.47厘）。 於二零一六年十二月三十一日，54,255,000港 元（二零一五年�U75,393,000港 元）之银行贷款乃以本集 团账面值为486,130,000港 元（二 零一五 年�U505,730,000港 元）之 投资物业的按揭作抵押。 於二零一六年十二月三十一日，4,144,000港元（二零一五 年�U4,714,000港 元）之银行贷款乃以本集团 账面值为15,285,000港 元（二零一五年�U15,786,000港元）之租赁土地及楼宇的按揭作抵押。 83 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 20. 融资租赁承担 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 就报告而分析为： 流动负债 112 107 非流动负债 228 339 340 446 本集团根据一项融资租赁持有一辆汽车。租期为五年（二零一五年�U五 年）。相 关利率乃於合约日期定 为每 年1.8%（二 零一五年�U1.8%）。 最低租赁付款 最低租赁付款之现值 二零一六年 二零一五年二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 千港元 千港元 应付融资租赁承担： 一年内 124 124 112 107 多於一年但不多於两年内 124 124 117 112 多於两年但不多於五年内 114 237 111 227 362 485 340 446 减：未来融资支出 (22) (39) 不适用 不适用 租赁承担之现值 340 446 340 446 减：将於12个月内到期支付之金额 （列入流动负债） (112) (107) 将於12个月後到期支付之金额 228 339 2016年报 84 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 21.递延税项 以下为本年度已确认之主要递延税项负债（资 产）及 其变动： 土地增值税及 加速税项折旧 资本利得税 税项亏损 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 於二零一五年一月一日 2,369 2,603 (27) 4,945 於损益中扣除（计 入）（附注10） 417 337 (66) 688 於二零一五年十二月三十一日 2,786 2,940 (93) 5,633 於损益中扣除（附 注10） 304 255 74 633 於二零一六年十二月三十一日 3,090 3,195 (19) 6,266 就呈列综合财务状况表而言，若干递延税项资产及负债已互相抵销。 於二零一六年十二月三十一日，可供抵销未来溢利之本集团未动用税项亏损为113,000港 元（二 零一五 年�U594,000港 元）。於二零一六年十二月三十一日，就该等亏损已确认递延税项资产113,000港元（二 零一五 年�U564,000港 元）。基於未来溢利来源不可预测，故於二零一六年十二月三十一日并无就其余 零港元之税项亏损确认递延税项资产（二 零一五年�U30,000港元）。 85 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 22. 股本 於综合财务报表 股份数目 金额 中显示 港元 千港元 每股面值0.01港元之普通股 法定： 於二零一五年一月一日、二零一五年及 二零一六年十二月三十一日 1,000,000,000 10,000,000 已发行及缴足股本： 於二零一五年一月一日、二零一五年及 二零一六年十二月三十一日 386,175,758 3,861,757 3,862 23. 以股份支付交易 本公司之购股权计划（「该计划」）乃根据股东於二零一五年三月三十一日举行之股东周年大会上通过 之普通决议案所采纳，由二零一五年三月三十一日起为期十年，以就选定合资格参与者为本集团作出 贡献而向彼等提供激励或奖励。 根据该计划，本公司可向本公司及其附属公司之选定雇员及董事授出购股权以认购本公司之股份。此 外，本公司可不时按董事局之酌情决定而向本公司及其附属公司之合资格顾问、谘询人、业务伙伴及 服务供应商授出购股权。 根据该计划可授出之购股权涉及之股份总数不得超过任何时间之本公司已发行股份之10%，惟获得本 公司股东事先批准者除外。 於任何12个月期间已授予及可授予任何人士的购股权所涉及之已发行及将发行股份数目不得超过任 何时间之本公司已发行股份之1%，惟获得本公司股东事先批准者除外。 2016年报 86 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 23.以股份支付交易－续 凡根据该计划向本公司任何董事、主要行政人员或主要股东（定义见上市规则）或彼等各自之任何联 系人士授出任何购股权，均须获独立非执行董 事（不包括身为所涉及购股权之拟定承授人的独立非执 行董事）事先批准。倘若向主要股东或独立非执行董事或彼等各自之任何联系人士授出购股权，将导 致该人士因行使已获授及将获授之所有购股权（包括已行使、已注销或尚未行使的购股权）而已发行 及将予发行之股份超过本公司股本的0.1%或总值超过5,000,000港元时，则亦须获得本公司股东批准。 授出购股权的要约可於要约日期起计5个营业日内由承授人以支付名义代价1港元後予以接纳。所授出 购股权的行使期由董事局厘定，有关期间可由接纳授出购股权的要约日期开始，惟在任何情况不得迟 於授出购股权日期起计10年，并可根据该计划的条文提早终止。购股权的行使价由董事厘定，惟无论 如何不会低於下列各项中较高者：(i)股份於购股权授出日期（该 日必须为营业 日）在联交所之收市价； (ii)股份於紧接授出日期前五个营业日在联交所之平均收市价；及(iii)股份之面值。 於二零一六年十二月十六日，合共11,971,446份行使价为每股1.254港元的购股权（於 授出日期的估计 公平值 为7,766,000港 元）乃根据该计划的条款授予本公司董事。 该计划项下的尚未行使购股权於截至二零一六年十二月三十一日止年度之变动概要如下： 购股权数目 於二零一六年 於二零一六年 一月一日 於二零一六年 於二零一六年十二月三十一日 参与者类别 授予日期 行使期 每股行使价 尚未行使 授出 行使 尚未行使 港元 董事 16.12.2016 16.12.2016至 1.254 �C 11,971,446 �C 11,971,446 15.12.2026 截至报告期末，共有11,971,446份购股权可予行 使（二 零一五年：无）。 87 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 23. 以股份支付交易－续 此等购股权於授出日期的公平值是使用二项式期权定价模型（「二项式」）计算。代入该模型的数据如下： 授出日期 二零一六年十二月十六日 模型 二项式 购股权数目 11,971,446 预期�u合约年期 十年 每股行使价 1.254港元 行使倍数 2.8 预期波幅 48.9% 无风险利率 1.813% 预期股息率 不适用 由於二项式模型要求高度主观假设的输入数据（包括股价波幅），主观输入数据假设的变化可能会对 公平值估计产生重大影响。 购股权估值中使用的预期波幅乃使用自本公司股份於二零一三年三月在联交所上市以来本公司股价 的过往波幅厘定。二项式模型中所使用之合约年期为购股权自授出日期起至本公司规定的到期日止之 整个年期。就估计董事的提前行使行为而言，管理层根据对本公司董事行使行为的研究而假设於二零 一六年授出之购股权的行使倍数为2.8倍。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团就本公司授出购股权确认总开支7,766,000港元（二 零一五 年：零）。 24. 经营租赁安排 於报告期末，本集团作为出租人已与承租人就所出租之投资物业订立合约，有关未来至少最低租赁付 款如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 一年内 25,646 28,293 第二年至第五年（包 括首尾两年） 15,946 24,196 41,592 52,489 所持有物业已承诺之租期介乎一年至五年。 2016年报 88 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 25.退休福利计划 本集团为香港所有合资格雇员设有强制性公积金计划（「该计划」）。该计划之资产与本集团资金分开 持有，并由受托人控制。根据该计划规定，雇主及雇员均须按规则所指定之比率向该计划供款。本集 团於该计划之唯一责任乃按有关计划规定作出供款。该计划所产生之退休福利计划供款於综合损益及 其他全面收益表内支销，即本集团按该计划规则所指定之比率应向该计划缴付之供款。 26.资本风险管理 本集团管理其资本，以确保本集团之实体将能够继续按持续经营基准营运，同时，透过将债务及权益 结余最优化，将给予股东之回报最大化。本集团之整体策略与去年相比维持不变。 本集团之资本架构包括债务净额（其包括附注19所披露之银行贷款）、扣除现金及现金等值项目以及 及本公司股权持有人应占权益（包括已发行股本、股份溢价、购股权储备、特别储备、股本储备及保 留溢利）。 本公司董事定期检讨资本架构。作为此项检讨之一环，董事考虑资本成本及与各类资本相关的风险， 并将透过支付股息、新股份发行及回购本公司股份，以及发行新债或赎回现有债务平衡其整体资本架构。 27.金融工具 金融工具类别 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 金融资产 贷款及应收款 项（包括现金及现金等值项目） 39,646 28,324 持作买卖投资 1,410 1,321 金融负债 按摊销成本 58,432 80,140 融资租赁承担 340 446 89 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 27. 金融工具－续 财务风险管理目标及政策 本集团之主要金融工具包括租金及其他应收账项、定期存款、银行结存及现金、持作买卖投资、其他 应付账项、融资租赁承担，以及银行贷款。该等金融工具之详情於各自附注内披露。与该等金融工具 有关之风险及如何减轻该等风险之政策载列如下。管理层管理及监察该等风险，以确保及时及有效地 实施适当措施。 货币风险 本公司及其附属公司之功能货币为港元，其大部份交易是以港元计值。本集团於年内并无任何使到本 集团面对外汇风险之外汇交易。然而，本集团於报告期末有若干以外币计值之银行结存及定期存款， 详情於附注17披露。本集团主要面对人民币方面之货币风险。 以下敏感度分析乃基於人民币兑港元之8%（二 零一五年�U8%）之 潜在升值或贬值厘定。本集团目前并 无任何外汇对冲政策，并将於需要时考虑对冲其外汇风险。敏感度分析仅包括仍然有效之外币计值货 币项目，并就着外币汇率之8%（二零一五年�U8%）变动对其於报告期末之换算作出调整。所用之敏感 度比率是向主要管理人员内部报告外汇风险时采用，代表管理层对外币汇率合理可能变动之评估。 倘若人民币兑港元升值8%（二零一五年�U8% ）而所有其他变量维持不变，则本集团截至二零一六年 十二月三十一日止年度之除税後溢利将增加18,784港元（二 零一五年�U28,000港元）。倘若人民币兑港 元贬值8%（二零一五 年�U8%），则会对年度除税後溢利造成等额而相反之影响。 本公司董事认为，该敏感度分析并不能代表固有的货币风险，因为於报告期末的风险并不反映年内风险。 2016年报 90 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 27.金融工具－续 财务风险管理目标及政策－续 利率风险 本集团主要面对与浮动利率银行结存及银行贷款有关（有关该等贷款之详情，见附注19）的现金流利 率风险。本集团之政策为以浮动利率借取贷款，以将公平值利率风险降至最低程度。 於报告期末，本集团同样面对与固定利率短期银行存款有关之公平值利率风险。本公司董事认为，本 集团所面对之短期定期存款利率风险并非重大，因为此等存款於三个月或更短时间内到期。 本集团之现金流量利率风险主要集中於本集团港元银行贷款所产生之香港银行同业拆息率（「香港银 行同业拆息率」）之 波动。 敏感度分析 以下敏感度分析乃基於面对浮动利率银行结存及银行贷款的利率风险厘定，并假设於报告期末银行结 存及银行贷款於整个年度均未偿还而编制。当向主要管理人员内部报告利率风险时，基点增加或减少 予以采用，代表管理层对利率合理可能变动之评估。 就浮动利率银行结存而言，倘若利率上升50个基点（二零一五年�U50个基点）而所有其他变量维持不 变，则本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之除税後溢利将增加33,000港元（二零一五年�U 19,000港元）。本公司董事认为，由於以上银行结存已接近零利息，故本集团於各报告期末之浮动利 率银行结存并无面对利息下行变动风险。 就浮动利率银行贷款而言，倘若利率上升�u下降50个基点（二零一五年�U50个基点）而所有其他变量 维持不变，则本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之除税後溢利将减少�u增加292,000港元（二 零一五 年�U401,000港 元）。 本公司董事认为，该敏感度分析并不能代表固有的利率风险，因为於报告期末的风险并不反映年内风险。 91 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 27. 金融工具－续 财务风险管理目标及政策－续 其他价格风险 本集团因持作买卖之投资而面对股本价格风险。本集团之股本价格风险主要集中於经营银行业界别并 於联交所报价之股本工具。本公司董事将监察价格风险，并将於需要时考虑对冲相关风险。倘若持作 买卖投资之市场价格上升�u下跌10%，本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之除税後溢利将 增加�u减 少118,000港 元（二零一五 年�U110,000港 元）。 信贷风险 本集团所面对之最高信贷风险（因对方违反履行责任，其将导致本集团财务亏损）来自综合财务状况 表所列之各自已确认金融资产之账面值。 本集团之信贷风险主要源自其应收租金。为将信贷风险降至最低，於接纳任何新承租人之前，本集团 管理层将对潜在承租人之信贷质素进行内部评估，且不会向承租人授出信贷期。此外，本集团於报告 期末检讨各个别债务之可收回款额，以确保就无法收回之款额作出适当减值亏损拨备。就此，本公司 董事认为本集团之信贷风险获大幅削减。 银行结存及定期存款之信贷风险有限，原因为对方大多数为获国际信贷评级机构评定为具高信贷等级 之银行。本集团并无其他重大集中之信贷风险。 流动资金风险 於管理流动资金风险时，本集团监察及维持现金及现金等值项目於管理层认为适当之水平，以便为本 集团之营运提供资金及减轻现金流量波动之影响。管理层监察银行借款的使用情况并确保遵守贷款契诺。 本集团以银行借款作为重要的流动资金来源。於二零一六年十二月三十一日，本集团有可动用而未使 用的短期银行贷款融资约30,000,000港元（二零一五年：无）。详 情载於附注19。 下表为本集团非衍生金融负债之余下合约届满情况，乃根据本集团可被要求偿还金融负债之最早日期 之未贴现现金流量编制。尤其是，含有须按要求偿还条款之银行贷款乃计入最早时间段，而不论银行 选择行使本身权利之机会率。其他非衍生金融负债之到期日分析乃根据协定之偿还日期编制。 2016年报 92 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 27.金融工具－续 财务风险管理目标及政策－续 流动资金风险－续 下表已载列利息及本金之现金流量。倘利率为浮息，未贴现金额则衍生自报告期末之利率曲线。 加权平均 按要求或须少 三个月 未贴现现金 实际利率 於一个月 一至三个月 至一年 一至五年 五年以上 流量总额 总账面值 % 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 於二零一六年 十二月三十一日 非衍生金融负债 其他应付账款 �C 33 �C �C �C �C 33 33 浮动利率银行贷款 （附注） 1.47 9,273 2,617 11,707 34,946 1,593 60,136 58,399 融资租赁承担 1.80 10 21 93 238 �C 362 340 9,316 2,638 11,800 35,184 1,593 60,531 58,772 於二零一五年 十二月三十一日 非衍生金融负债 其他应付账款 �C 33 �C �C �C �C 33 33 浮动利率银行贷款 （附注） 1.49 11,764 2,722 12,244 51,787 3,959 82,476 80,107 融资租赁承担 1.80 10 21 93 361 �C 485 446 11,807 2,743 12,337 52,148 3,959 82,994 80,586 93 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 27. 金融工具－续 财务风险管理目标及政策－续 流动资金风险－续 附注： 根据香港诠释第5号「财务报表之呈列－借款人对包含可随时要求偿还条款之定期贷款之分类」，倘定期贷款包含 赋予贷款人无条件权利可随时要求偿还之条款，则借款人应将有关贷款分类为流动负债。附有按要求偿还之银行 贷款乃包括於上述到期日分析之「按 要求偿还」时间范围内，而本集团於报告期末确认之账面值载於附注19。本公 司董事相信，该等银行贷款将按以下贷款协议所载协定还款日期於报告期末後偿还： 未贴现现金 流量总额 账面值总额 千港元 千港元 於二零一六年十二月三十一日 应偿还之银行贷款： 一年内 18,065 17,253 多於一年但不多於五年 40,605 39,579 多於五年 1,593 1,567 60,263 58,399 於二零一五年十二月三十一日 应偿还之银行贷款： 一年内 18,816 17,880 多於一年但不多於五年 60,906 58,356 多於五年 3,959 3,871 83,681 80,107 倘浮动利率与於报告期末所厘定之估计利率有所差异，则上述包括之浮动利率银行贷款之金额将有所转变。 2016年报 94 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 27.金融工具－续 公平值 (i) 按经常性基准以公平值计量之本集团金融资产之公平值 本集团部分金融资产於各报告期末按公平值计量。下表列示如何厘定该等金融资产之公平值之 资 料（特 别是所用之估值技术及输入数据）。 估值技术 金融资产 公平值 公平值等级及主要输入数据 二零一六年二零一五年 千港元 千港元 持作买卖投资 1,410 1,321第一级 活跃市场之买入报价 於两个年度内第一、二及三级之间并无转移。 (ii) 并非按经常性基准以公平值计量之金融资产及金融负债之公平值 其他金融资产及金融负债之公平值乃按照普遍接纳之定价模式根据贴现现金流量分析而厘定。 本公司董事认为於综合财务报表按摊销成本列账之金融资产及金融负债之账面值与本身之公平 值相若。 28.关连人士交易 除各相关附注所披露与关连人士之交易及结余外，本集团有以下关连人士交易（有关交易根据上市规 则第14A章构成本集团之关连交 易）。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团向本公司一名执行董事之儿子出售一项投资物业， 代价为17,500,000港元，此与该项投资物业於出售时的账面值及公平值（基於永利行所进行之估值）相同。 95 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 29. 本公司之财务状况表 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 非流动资产 投资附属公司款项 703,798 703,798 流动资产 预付款项 227 227 应收附属公司款项 37,357 30,024 银行结存 194 191 37,778 30,442 流动负债 应付附属公司账款 �C 21,127 流动资产净值 37,778 9,315 资产净值 741,576 713,113 资本及储备 股本 3,862 3,862 储 备（附 注30） 737,714 709,251 总权益 741,576 713,113 2016年报 96 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 30.本公司储备 （累积亏损） 股份溢价 购股权储备 保留溢利 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 於二零一五年一月一日 705,280 �C (20,659) 684,621 年内溢利及全面收益总额 �C �C 28,492 28,492 股息 �C �C (3,862) (3,862) 於二零一五年十二月三十一日 705,280 �C 3,971 709,251 年内溢利及全面收益总额 �C �C 20,697 20,697 确认权益结算之以股份付款 �C 7,766 �C 7,766 於二零一六年十二月三十一日 705,280 7,766 24,668 737,714 97 2016年报 截至二零一六年十二月三十一日止年度 综合财务报表附注 31. 主要附属公司 本公司主要附属公司於报告期末之详情如下： 已发行及 本公司应占 公司名称 注册成立地点及日期 缴足股本 股本权益 主要业务 二零一六年二零一五年 TierraDevelopment 英属处女群岛 2,000美元 100% 100%投资控股 Limited*# 二零一二年五月八日 ExtraRichDevelopment 香港 10,000港元 100% 100%物业投资 Limited**# 一九八九年一月十七日 碧豪发展有限公司 FastSilverDevelopment 香港 10,000港元 100% 100%物业投资 Limited**# 二零一零年七月二十二日 银迅发展有限公司 FortuneSourceLimited**# 香港 10,000港元 100% 100%物业投资 贯源有限公司 二零一三年六月二十八日 GoodOceanDevelopment 香港 10,000港元 100% 100%物业投资 Limited**# 二零一零年十一月二十五日 海佳发展有限公司 HabitatOneDevelopment 香港 10,000港元 100% 100%物业投资 Limited**# 二零一二年六月二十七日 景逸发展有限公司 GoodHarvestCapital 香港 10,000港元 100% 100%投资控股 InvestmentLimited**# 二零一三年九月九日 益丰创富有限公司 JoySmartProperties 香港 1港元 100% 100%物业投资 Limited**# 二零一四年九月二十二日 欣俊置业有限公司 * 由本公司直接持有。 ** 由TierraDevelopment直接持有。 # 主要营运位於香港。 上表列出本公司董事认为主要影响本集团业绩或资产或负债之本公司附属公司。本公司董事认为，列 出其他附属公司之详情将会令到篇幅过於冗长。 2016年报 98 财务概要 截至十二月三十一日止年度 二零一二年二零一三年二零一四年 二零一五年二零一六年 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 业绩 营业额 24,213 25,237 27,751 29,704 32,585 除税前溢利 308,063 43,461 86,272 28,882 2,469 税项 (1,774) (2,496) (3,317) (2,891) (3,527) 本年度溢利（亏损） 306,289 40,965 82,955 25,991 (1,058) 於十二月三十一日 二零一二年二零一三年二零一四年 二零一五年二零一六年 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 资产及负债 资产总额 1,018,738 1,046,591 1,113,367 1,120,521 1,105,757 负债总额 468,777 129,482 113,303 98,328 76,856 资产净值 549,961 917,109 1,000,064 1,022,193 1,028,901 附注：本公司於二零一二年三月二十三日在百慕达注册成立，因此本集团截至二零一二年十二月三十一日止年度之综合 损益及其他全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表乃假设现时集团架构於该年度一直存在而编制。 99 2016年报 於二零一六年十二月三十一日 本集团所持有之投资物业概要 本集团於二零一六年十二月三十一日之投资物业详情如下： 位置 用途 集团权益 租期 香港中环德辅道中141号、 商业 100% 长期 干诺道中73号及机利文街61-65号 中保集团大厦地下第C2A、C2B及C2D号商铺 香港湾仔兰杜街2号丽都大厦地下第7号商�m 商业 100% 长期 香港中环威灵顿街61号地下及阁楼 商业 100% 长期 香港中环威灵顿街59号2楼 商业 100% 长期 香港骆克道296-298号华丰楼地下、一楼C座及三楼A室 商业及住宅 100% 长期 香港骆克道360号鸿福大厦地 下B室（地下B�m位） 商业 100% 长期 香港皇后大道东88-90号锦德大厦1楼及地下A、B及C�m 商业 100% 长期 香港分域街2号、谭臣道1-3号、庄士敦道25-33号 商业 100% 长期 长康大厦地下及阁楼E�m 香港摩利臣山道38号文华商业大厦地下及阁楼 商业 100% 长期 香港骆克道68-70号伟信商业大厦地下及一楼 商业 100% 长期 九龙上海街656号 住宅及商业 100% 长期 九龙上海街658号4楼 住宅 100% 长期 九龙马头角道3号地下至三楼 住宅及商业 100% 中期 九龙马头角道5号二楼 住宅 100% 中期 九龙�j兰街347号 住宅及商业 100% 长期 九龙成业街27号日�N中心2楼201室、207室及208室 工业 100% 中期 九龙敬业街55号皇廷广场3楼P14号停车位 停车位 100% 中期 中国深圳罗湖区嘉宾路2018号深华商业大厦14楼1409室 商业 100% 中期 2016年报 100