香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完 整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部份内容而产生或因依赖该等内 容而引致的任何损失承担任何责任。 （於开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：01628） 截至2016年12月31日止年度业绩公告 财务摘要 1.合约销售金额、总收入及毛利均创历史新高。超额完成2016年合约销售 经修订目标，按年上升65.54%，至人民币232亿573万元。总收入按年上 升31.77%至人民币136亿7,183万元。毛利按年上升33.69%至人民币49亿 5,891万元。毛利率达36.27%，属行业较高水平。 2. 年度利润按年上升25.19%至2016年的约人民币20亿8,849万元。股东应占核 心利润为人民币20亿4,713万元，按年上升26.37%。每股核心基本盈利为人 民币0.54元，按年上升21.80%。 3. 全年派发股息每股港币22仙，按年上升22.22%，派息率约为2016年股东应 占核心净利润的36.24%。 4. 现金及银行结余（包含受限制现金）为人民币174亿1,753万元，比去年同期上 升45.77%，远大於一年内到期的短期借贷人民币48亿778万元。 5. 2016年12月31日平均融资成本降低至6.08%，下降了0.92个百分点。标准普 尔及穆迪分别调升我们的发行人信贷评级前景「正面」。 6. 2016年本集团净负债比率为71.70%，较2015年的79.43%，下降7.73个百分 点。 �C1�C 禹洲地产股份有限公司（「本公司」）董事会（「董事会」）谨此公布本公司及其附属公司（「本集团」）截至2016年12月31日止年度的综合业绩，以下的综合业绩是按照香港会计师公会颁布的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）编制。 综合损益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 2,3 13,671,828 10,375,501 销售成本 (8,712,916) (6,666,178) 毛利 4,958,912 3,709,323 投资物业公允值收益净额 97,392 202,942 衍生金融工具公允值收益 85,458 44,583 其他收入及收益 2 300,991 235,379 销售及分销成本 (293,153) (288,573) 行政开支 (402,876) (296,097) 其他开支 (190,326) (73,068) 融资成本 4 (442,948) (349,040) 应占合营公司损益 91,790 (41,965) 应占联营公司亏损 (8,480) �C 除税前利润 5 4,196,760 3,143,484 所得税 6 (2,108,274) (1,475,294) 年度利润 2,088,486 1,668,190 以下各方应占： 母公司拥有人 1,774,914 1,656,853 非控股权益 313,572 11,337 2,088,486 1,668,190 母公司普通股权益持有人应占每股盈利 8 －基本（每股人民币） 0.47 0.45 －摊薄（每股人民币） 0.46 0.45 �C2�C 综合全面收益表 截至2016年12月31日止年度 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 年度利润 2,088,486 1,668,190 於其後期间将重新分类至损益之其他全面亏损 －海外业务换算之汇兑差额 (157,295) (288,857) 年度全面收益总额 1,931,191 1,379,333 以下各方应占： 母公司拥有人 1,617,619 1,371,502 非控股权益 313,572 7,831 1,931,191 1,379,333 �C3�C 综合财务状况表 2016年12月31日 2016年 2015年 附注 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 1,061,735 870,632 投资物业 7,518,177 6,470,630 持作物业开发销售用途的土地 215,224 �C 预付款、按金及其他应收款项 208,903 �C 商誉 100,401 264,666 於合营公司投资 7,268,781 88,736 於联营公司投资 123,580 �C 递延税项资产 371,456 412,674 非流动资产总额 16,868,257 8,107,338 流动资产 持作物业开发销售用途的土地 883,250 645,673 在建物业 21,156,179 20,849,382 持作销售用途的物业 7,369,071 7,417,797 收购土地预付款项 1,658,529 1,459,619 预付款、按金及其他应收款项 2,876,651 2,162,582 预付企业所得税 267,317 57,149 预付土地增值税 276,268 151,430 衍生金融工具 87,456 46,095 受限制现金 1,818,946 975,525 现金及现金等价物 15,598,588 10,973,268 流动资产总额 51,992,255 44,738,520 流动负债 预收款项 13,857,844 7,221,316 贸易应付款项 9 5,979,034 6,296,764 其他应付款项及应计费用 7,657,059 5,854,748 计息银行及其他借贷 4,807,778 3,987,373 应付企业所得税 1,576,914 1,102,815 土地增值税拨备 1,448,040 1,162,886 流动负债总额 35,326,669 25,625,902 流动资产净额 16,665,586 19,112,618 总资产减流动负债 33,533,843 27,219,956 �C4�C 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 非流动负债 计息银行其他借贷 15,473,629 10,628,867 优先票据 5,505,386 5,466,883 递延税项负债 882,092 882,851 非流动负债总额 21,861,107 16,978,601 资产净额 11,672,736 10,241,355 权益 母公司拥有人应占权益 已发行股本 324,472 324,472 储备 10,341,639 9,297,330 10,666,111 9,621,802 非控股权益 1,006,625 619,553 权益总额 11,672,736 10,241,355 �C5�C 附注： 1.1 会计政策及披露事项的变动 本集团已於本年度的财务报表中首次采纳下列新订及经修订准则： 香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则 投资实体：应用综合入账之例外情况 第12号及香港会计准则第28号（2011年）之修订 香港财务报告准则第11号之修订 收购合营业务权益之会计方法 香港财务报告准则第14号 监管递延账目 香港会计准则第1号之修订 披露计划 香港会计准则第16号及香港会计准则第38号之修订 澄清折旧及摊销之可接受方法 香港会计准则第16号及香港会计准则第41号之修订 农业：生产性植物 香港会计准则第27号（2011年）之修订 独立财务报表之权益法 2012年至2014年周期之年度改进 多项香港财务报告准则之修订 除了香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号及香港财务报告准则第28号（2011 年）之修订、香港财务报告准则第11号之修订、香港财务报告准则第14号、香港会计准则第16 号及香港会计准则第41号之修订、香港会计准则第27号（2011年）之修订，以及2012至2014年 周期之年度改进所包含之若干修订（与编制本集团财务报表无关），上述修订之性质及影响如下 所述： (a) 香港会计准则第1号之修订载有对财务报表的呈报及披露范畴内具针对性的改进。该等修 订厘清： (i) 香港会计准则第1号内的重大性规定； (ii) 损益表及财务状况表内之特定项目可予细分； (iii) 实体就彼等呈列财务报表附注的顺序拥有灵活性；及 (iv) 使用权益法入账的分占联营公司及合营公司的其他全面收益必须作为单独项目汇总呈 列，并且在将会或不会其後重新分类至损益的该等项目间进行归类。 此外，该等修订厘清於财务状况表及损益表内呈列额外小计时适用的规定。该等修订对本集团的财务报表并无任何重大影响。 �C6�C (b) 香港会计准则第16号及香港会计准则第38号之修订澄清香港会计准则第16号及香港会计 准则第38号中的原则，即收益反映自经营业务（资产为其一部分）产生的经济利益而非通过 使用资产消耗的经济利益的模式。因此，收益法不得用於折旧物业、厂房及设备，并且仅在非常有限的情况下可用於摊销无形资产。该等修订即将应用。该等修订对本集团的财务状况或表现并无影响，原因是本集团并未使用收益法计算其非流动资产的折旧。 (c)於2014年10月颁布的2012年至2014年周期香港财务报告准则之年度改进载列多项香港财 务报告准则的修订。修订详情如下： 香港财务报告准则第5号持作出售之非流动资产及已终止业务：澄清向拥有人提出的 销售计划或分派计划的变动，不应视为一项新出售计划，却应为原计划的持续。因 此，香港财务报告准则第5号的规定在应用上并无变动。该等修订亦澄清，改变出售 方式并不会改变持作出售的非流动资产或出售组合的归类日期。该等修订即将应用。 该等修订对本集团并无影响，原因是本集团於年内并无对持作出售的出售组合之销售计划或出售方式作出任何改变。 1.2 已颁布但尚未生效之香港财务报告准则 本集团并无於该等财务报表应用下列已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则： 香港财务报告准则第2号之修订 以股份付款之交易之分类及计量 2 香港财务报告准则第4号之修订 采用香港财务报告准则第4号 保险合约时一并应用香港财务报告 准则第9号金融工具 2 香港财务报告准则第9号 金融工具 2 香港财务报告准则第10号及香港会计准则 投资者与其联营公司或合营公司之间 第28号（2011年）之修订 的资产出售或注资 4 香港财务报告准则第15号 客户合约收益 2 香港财务报告准则第15号之修订 澄清香港财务报告准则第15号之 客户合约收益 2 香港财务报告准则第16号 租赁 3 香港会计准则第7号之修订 披露计划 1 香港会计准则第12号之修订 就未变现亏损确认递延税项资产 1 1於2017年1月1日或之後开始之年度期间生效 2於2018年1月1日或之後开始之年度期间生效 3於2019年1月1日或之後开始之年度期间生效 4 并无确定强制生效日期，但可提前采纳 �C7�C 预期将适用於本集团的香港财务报告准则的进一步资料如下： 香港会计师公会於2016年8月颁布香港财务报告准则第2号，针对三个主要范畴：归属条件对於计 量现金结算股份付款的交易的影响；设有净额结算功能（以便为履行雇员税务义务而就股份付款预扣若干金额）的股份付款交易的分类；当股份付款交易条款及条件之修改使该交易的分类由现金结算改为权益结算时的会计处理。该等修订澄清，计量权益结算股份支付的付款时对於归属条件的处理方法亦适用於现金结算股份支付的付款。该等修订引入一项豁免，在符合若干条件的情况下，设有股份净额结算功能（以便为履行雇员税务义务而预扣若干金额）的股份付款交易可以整项归类为权益结算股份付款交易。此外，该等修订澄清，倘现金结算股份付款交易因其条款及条件被修订而变为权益结算股份付款交易，则该项交易自修订日期起入账列为权益结算交易。本集团预期於2018年1月1日采纳该等修订。预期该等修订不会对本集团的财务报表产生任何重大影响。 於2014年9月，香港会计师公会颁布香港财务报告准则第9号的最终版本，将金融工具项目的所有 阶段集於一起以代替香港会计准则第39号及香港财务报告准则第9号的所有先前版本。该准则引入 分类及计量、减值及对冲会计处理的新规定。本集团预期自2018年1月1日起采纳香港财务报告准 则第9号。本集团目前正在评估该准则的影响。 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号（2011年）之修订针对香港财务报告准则第10号及 香港会计准则第28号（2011年）之间有关投资者与其联营公司或合营公司之间的资产出售或注资两者 规定的不一致性。该等修订规定，当投资者与其联营公司或合营公司之间的资产出售或注资构成一 项业务时，须确认全数收益或亏损。当交易涉及不构成一项业务的资产时，由该交易产生的收益或 亏损於该投资者的损益内确认，惟仅以不相关投资者於该联营公司或合营公司的权益为限。该等修 订即将应用。香港会计师公会已於2016年1月撤销香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号 （2011年）之修订的前强制生效日期，并将於完成对联营公司及合营公司会计处理的更广泛检讨後厘 定新强制生效日期。然而，现时该等修订可供应用。 香港财务报告准则第15号建立一个新的五步模式，以将客户合约收益入账。根据香港财务报告准则 第15号，收益按能反映实体预期就向客户转让货物或服务而换取有权获得的代价金额确认。香港财 务报告准则第15号的原则为计量及确认收益提供更加系统的方法。该准则亦引入广泛的定性及定量 披露规定，包括分拆收益总额，关於履行责任、不同期间之间合约资产及负债账目结余的变动以及 主要判断及估计的资料。该准则将取代香港财务报告准则项下所有现时收益确认的规定。2016年6 月，香港会计师公会颁布香港财务报告准则第15号之修订，针对识别履约责任的执行问题、有关委 托人与代理人及知识产权许可使用的应用指引，以及过渡方法。该等修订亦拟协助确保实体在采用 香港财务报告准则第15号时能够贯彻应用此准则，以及降低应用准则的成本及化繁为简。本集团预 期於2018年1月1日采纳香港财务报告准则第15号，目前正评估采纳香港财务报告准则第15号的影 响。 �C8�C 香港财务报告准则第16号取代香港会计准则第17号租赁、香港（国际财务报告解释委员会）解释公告 第4号确定一项安排是否包含租赁、香港（常设解释委员会）解释公告第15号经营租赁－激励措施， 以及香港（常设解释委员会 ）解 释公告第27号评 价涉及租赁法律形式交易的实质。该项准则载列确 认、计量、呈列及披露租赁的原则，并要求承租人就绝大多数租赁确认资产及负债。该准则包含两 项对承租人的豁免－低值资产及短期租赁。承租人将於租赁开始当日确认一项作出租赁付款的负债 （即租赁负债）及一项代表租赁期内使用相关资产的权利之资产（即使用权资产）。除非使用权资产符 合香港会计准则第40号对於投资物业的定义，否则，其後使用权资产须按成本减累计折旧及任何减 值亏损计算。其後，租赁负债的增加乃反映租赁负债的利息，或因租赁付款而减少。承租人将须分 开确认租赁负债的利息开支及使用权资产的折旧开支。若干事件发生（如租赁期改变及未来租赁付款因用以厘定该付款的指数或费率有所变动而改变）後，承租人亦须重计量租赁负债。承租人一般会将重新计算的租赁负债金额确认为使用权资产的调整。香港财务报告准则第16号大致保留香港会计准则第17号对出租人的会计要求。出租人将继续采用香港会计准则第17号所载的相同分类原则将所有租赁分类，分为经营租赁或融资租赁。本集团预期於2019年1月1日采纳香港财务报告准则第16号，目前正评估采纳香港财务报告准则第16号的影响。 香港会计准则第7号之修订规定实体的披露让财务报表使用者能够评估融资活动产生的负债的变 动，包括现金流量引致之变动及非现金变动。该等修订将导致在财务报表作出额外披露。本集团预 期於2017年1月1日采纳该等修订。 颁布香港会计准则第12号之修订旨在针对就按公平值计量之债务工具的未变现亏损确认递延税项资 产，惟该等修订亦可更广泛应用於其他情况。该等修订澄清，当实体在评估是否将有足够应课程溢 利抵销可扣减临时差额之时，必须考虑税法是否限制其於拨回可扣减临时差额时可能用以扣减差额 的应课税溢利的来源。此外，该等修订就实体应如何厘定未来应课税溢利提供指引，并说明应课税 溢利可包括以高於账面值收回若干资产的情况。本集团预期於2017年1月1日采纳该等修订。 �C9�C 2. 收入、其他收入及收益 收入指年内物业销售所得款项总额、投资物业总租金收入、物业管理费收入及酒店经营总收入 （均扣除营业税、增值税及附加税项後）。 本集团的收入、其他收入及收益的分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 收入 物业销售 13,345,450 10,157,504 投资物业租金收入 124,151 79,651 物业管理费收入 181,825 122,134 酒店经营收入 20,402 16,212 13,671,828 10,375,501 其他收入及收益 银行利息收入 84,156 85,110 出售投资物业收入 171,590 �C 来自持作销售物业的租金收入 868 6,027 议价收购一间附属公司之收益，扣除重新计算於 一间合营公司已有权益之亏损：无 （2015年：人民币105,210,000元） �C 128,356 其他 44,377 15,886 300,991 235,379 �C10�C 3. 经营分部资料 就管理而言，本集团乃以其产品及服务为基准，分为若干业务单位，且所拥有的五个可报告经 营分部如下： (a) 物业开发分部从事物业开发及销售； (b) 物业投资分部就物业的租金收入潜力及�u或资本增值作出投资； (c) 物业管理分部提供物业管理服务； (d) 酒店经营分部从事酒店经营；及 (e) 其他分部包括企业收入及支出项目。 管理层分别监测本集团经营分部的业绩，旨在就资源分配及表现评估作出决策。分部表现按可 报告分部的利润�u（亏损）作出评估，即经调整除税前利润�u（亏损）的计量。经调整除税前利润 �u（亏损）的计量与本集团的除税前利润�u（亏损）一致，惟利息收入及融资成本均不计入有关计量。 由於递延税项资产、预付企业所得税、预付土地增值税、衍生金融工具、受限制现金，以及现 金及现金等价物乃按集团基准管理，因此该等资产不计入分部资产。 由於计息银行及其他借贷、优先票据、应付企业所得税、土地增值税拨备及递延税项负债乃按 集团基准管理，因此该等负债不计入分部负债。 分部间销售及转让乃参考按当时现行市价向第三方作出销售的售价进行交易。 �C11�C 截至2016年12月31日止年度 物业开发 物业投资 物业管理 酒店经营 其他 总额 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入： 向外部客户作出的销售额 13,345,450 124,151 181,825 20,402 �C 13,671,828 其他收入及收益 24,368 167,114 287 �C 25,066 216,835 总额 13,369,818 291,265 182,112 20,402 25,066 13,888,663 分部业绩 4,051,934 214,202 1,648 (399) 288,167 4,555,552 对账： 利息收入 84,156 融资成本 (442,948) 除税前利润 4,196,760 所得税 (2,108,274) 年度利润 2,088,486 分部资产 40,299,657 8,765,855 52,089 378,813 5,152,344 54,648,758 对账： 撇销分部间应收款 (4,208,277) 企业及其他未分配资产 18,420,031 资产总额 68,860,512 �C12�C 物业开发 物业投资 物业管理 酒店经营 其他 总额 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部负债 25,220,582 1,139,894 111,998 45,757 5,183,983 31,702,214 对账： 撇销分部间应付款 (4,208,277) 企业及其他未分配负债 29,693,839 负债总额 57,187,776 其他分部资料： 折旧 10,333 12,214 3,313 4,469 8,417 38,746 资本开支* 10,100 724,314 824 143,186 7,320 885,744 投资物业公允值收益净额 �C 97,392 �C �C �C 97,392 商誉减值 �C �C �C �C 164,265 164,265 应占合营公司的损益 91,790 �C �C �C �C 91,790 应占联营公司亏损 8,480 �C �C �C �C 8,480 於合营公司投资 7,268,781 �C �C �C �C 7,268,781 於联营公司的投资 123,580 �C �C �C �C 123,580 * 资本开支包括添置物业、厂房及设备及投资物业。 �C13�C 截至2015年12月31日止年度 物业开发 物业投资 物业管理 酒店经营 其他总额 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 分部收入： 向外部客户作出的销售额 10,157,504 79,651 122,134 16,212 － 10,375,501 其他收入及收益 140,419 458 5,925 3,467 － 150,269 总额 10,297,923 80,109 128,059 19,679 － 10,525,770 分部业绩 3,221,210 224,529 (3,692) (428) (34,205) 3,407,414 对账： 利息收入 85,110 融资成本 (349,040) 除税前利润 3,143,484 所得税 (1,475,294) 年度利润 1,668,190 分部资产 34,452,496 6,857,819 120,040 287,946 2,680,781 44,399,082 对账： 撇销分部间应收款 (4,169,365) 企业及其他未分配资产 12,616,141 资产总额 52,845,858 分部负债 17,849,711 458,159 78,534 28,223 5,127,566 23,542,193 对账： 撇销分部间应付款 (4,169,365) 企业及其他未分配负债 23,231,675 负债总额 42,604,503 其他分部资料： 折旧 12,797 14,324 3,248 5 12,281 42,655 资本开支* 14,044 237,817 848 91,901 929 345,539 投资物业公允值收益净额 － 202,942 － － － 202,942 应占合营公司的亏损净额 41,965 － － － － 41,965 於合营公司的投资 88,736 － － － － 88,736 * 资本开支包括添置物业、厂房及设备及投资物业。 �C14�C 地区资料 由於本集团逾90%的外部客户收入来自中国内地，故并无呈列地区资料。因此，董事认为，呈 列地区资料将不会对财务报表的使用者提供额外有用的资料。 主要客户资料 於本年度及过往年度，并无来自单一外部客户交易之收入占本集团收入总额的10%或以上。 4. 融资成本 融资成本的分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 银行贷款、其他贷款及优先票据的利息 1,585,980 1,299,240 减：资本化利息 (1,340,250) (1,146,971) 245,730 152,269 提前赎回中寿债券之亏损 95,315 － 提前赎回优先票据之亏损 101,903 196,771 442,948 349,040 �C15�C 5. 除税前利润 本集团的除税前利润乃於扣除以下各项後得出： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 已售物业成本 8,503,448 6,535,982 已提供服务成本 209,468 130,196 折旧 38,746 42,655 商誉减值* 164,265 － 经营租赁项下的最低租赁付款 21,064 16,797 核数师薪酬 3,081 2,700 雇员福利支出（包括董事及行政总裁薪酬） 工资及薪金 158,021 114,384 以股权结算购股权开支 2,352 3,959 退休福利计划供款 21,608 16,009 181,981 134,352 赚取租金投资物业产生的直接经营支出（包括维修及维护） 18,377 21,892 * 商誉减值计入综合损益表内「其他开支」。 �C16�C 6. 所得税 由於本集团自过往年度结转税项亏损可用以抵销本年度产生的应课税利润，故并无於本年度就 香港利得税作出拨备。由於本集团於过往年度并无在香港产生任何应课税利润，故毋须就香港 利得税作出拨备。於中国大陆经营的附属公司的所得税根据年内的应课税利润按适用税率计算。 本年度所得税支出的分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 即期： 中国企业所得税 1,082,744 967,011 中国土地增值税 －本年度支出 985,071 591,333 －过往年度超额拨备 �C (120,358) 2,067,815 1,437,986 递延： 本年度 40,459 7,218 拨回就於过往年度超额拨备的土地增值税的递延税项资产 �C 30,090 40,459 37,308 本年度税项支出总额 2,108,274 1,475,294 7. 股息 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 拟派末期股息－每股普通股港币22仙（2015年：港币18仙） 741,822 575,662 本年度拟派末期股息须待本公司股东於应届股东周年大会批准後方可作实。 �C17�C 8. 母公司普通权益持有人应占每股盈利 截至2016年12月31日止年度的每股基本盈利金额乃按母公司拥有人应占年内利润人民 币1,774,914,000元（2015年：人民币1,656,853,000元）及年内已发行普通股加权平均数 3,815,999,999股（2015年：3,677,917,808股）计算。 截至2016年12月31日止年度之每股摊薄盈利金额乃按母公司拥有人应占综合利润人民币 1,774,914,000元（2015年：人民币1,656,853,000元）计算，而计算所用的普通股加权平均数为 (i)用於计算每股基本盈利的年内已发行普通股加权平均数之数目，及(ii)假设於所有具摊薄潜 力之普通股被视作获行使成普通股时已以无偿形式发行的普通股加权平均数之总和（见下文）。 股份数目 股份数目 2016年 2015年 股份 年内已发行普通股之加权平均数，用於计算每股基本盈利 3,815,999,999 3,677,917,808 购股权摊薄影响－普通股之加权平均数 15,699,096 1,028,532 年内已发行普通股之加权平均数，用於计算每股摊薄盈利 3,831,699,095 3,678,946,340 �C18�C 9. 贸易应付款项 根据结算日期，於报告期间结束时的贸易应付款项的账龄分析如下： 2016年 2015年 人民币千元 人民币千元 1年内或须於要求时偿还 3,026,199 5,050,971 1至2年内须偿还 2,952,835 1,245,793 5,979,034 6,296,764 贸易应付款项为不计息及无抵押。 10. 报告期後事项 a.於2017年1月，本公司发行本金总额为350,000,000美元（约人民币2,431,000,000元 ）按 年 利率6.00%计息的优先票据。所得款项净额（经扣除发行成本）约345,000,000美元（约人民 币2,396,000,000元）。优先票据将於2022年1月25日到期。 b. 2017年1月26日，本公司根据其购股权计划向本集团若干雇员授出22,690,000份购股权。 c.於2017年2月，本公司悉数赎回於2019年到期的8.625%优先票据，赎回价312,937,500美 元（约人民币2,144,162,000元），相当於票据本金总额之104.3125%另加所有应计及未付利 息。 �C19�C 2016年主席报告 尊敬的各位股东： 本人欣然代表禹洲地产股份有限公司（禹洲地产或本公司）之董事 会（董事会）， 提 呈本公司及附属公司（本集团）截至2016年12月31日止（「回顾期」、「本年度」）之全 年业绩。回顾期内，年度利润按年上升25.19%至2016年的约人民币20亿8,849万 元。母公司拥有人应占核心利润按年上升26.37%至人民币20亿4,713万亿元。每 股核心利润为人民币54分，按年上升21.80%。董事会建议派发末期股息每股22港 仙，派息比率为36.24%。 2016年，全球环境复杂多变，环球经济充满挑战。中国处於加快结构调整的阶段， 房地产行业经历了从宽松到热点城市持续收紧的政策调控：两会提出因城施策去库 存，而随着热点城市地价快速上涨，政策分化进一步显现：一方面，热点城市调控 政策不断收紧，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚 持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设， 区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。 2016年，是禹洲的蝶变之年。面对市场环境的变化，我们迅速作出回应、积极应 对，充分发挥竞争优势，把握市场机遇，开拓多元购地方式，实现稳健扩张，并继 续保持行业领先的利润水平。集团业绩的优质增长得益於我们精准的前瞻性布局。 2016年我们提出 了「立足长三角，引领海西区，建树全中国 」的战略发展目标，把 总部迁至上海，坚持深耕核心一二线城市，展开了以上海、合肥、南京、杭州、苏 州、厦门、福州、天津为中心的全国化战略布局，实现了从量变到质变。今年首次 以并购方式进入杭州及武汉市场，并於年底以非常吸引的价格拍得苏州及天津的优 质地块。截至2016年12月31日，集团土地储备达954万平方米。集团的拿地策略 一直是基於对地块所在市场的深入调研及审慎研判，提前布局价值洼地，以相对低 廉的土地成本获取优质土地资源，持续支撑集团在全国主要市场未来数年的稳定发 展。 �C20�C 住宅开发方面，本集团目前在上海、厦门、南京、合肥等全国14个城市共有68个 开发项目。回顾期内，本集团及其联营及合营公司合约销售金额达人民币232亿 600万元，按年上升66%，超额完成集团2016年上调後合约销售目标人民币220亿 元。全年合约销售面积为1,828,857平方米，按年上升30%，合约销售均价约为人 民币12,689元�u平方米，按年上升27%。另外，累计的认购未签约金额约为人民币 12.69亿元。 2016年也是禹洲地产商业板块发展史上最具标志性的一年。集团利用自身在住宅地 产开发的优势，将商业与住宅巧妙结合，实现「以住宅开发为主，商业为辅」双轮驱 动。回顾期内，厦门禹洲广场和上海禹洲广场，继续录得令人瞩目的营运表现。其 中，厦门禹洲广场项目的出租率和租金单价一直引领着厦门的写字楼市场，汇聚优 质租户，如中石油、中国工商银行、可口可乐、民生银行、平安集团等世界五百强 企业等。 在零售商业开发与运营方面，7月份集团在上海开发的第一个复合型商业中心，建 筑面积超14万平米，引进82个品牌，开业当天客流量超10万人次。该项目现已成 为上海惠南地区的地标性商业建筑，提升了禹洲商业的品牌认知度。厦门的地标性建筑禹洲・世贸中心，为厦门最成熟的大型现代化商城，已於2016年底全部完成业态调整，引入了中影数字圣谛影院、孩子王、H&M等多家行业知名品牌，已实现基本满租；并通过与支付宝、飞凡网APP战略合作，进行线下引流，滴滴打车、日月谷温泉度假村等不同行业合作以丰富商场活动，每日平均客流为6万人次。 集团的物业管理服务连续几年在客户满意度调查中获得的优异成绩，反映了我们对 於产品及服务的不懈追求得到了市场的一致肯定与认同。我们也希望通过自身的努 力，将客户对产品的满意度逐步转化为对「禹洲」品牌的忠诚度。 在酒店营运方面，集团重点发展服务式公寓和中高端商务酒店，全力打造精品酒店品牌，并适度发展度假酒店，增强品牌的核心竞争力。期内，禹洲嘉美伦酒店公寓入住率达79%，收入按年上升25.85%。各在建酒店项目筹开工作均按计划有序推进。 �C21�C 2016年作为集团战略升级的重要一年，上海总部落地，人力资源管理系统全面选代 升级。2016年集团升级禹苗管培生项目，招募对象以国内重点高校及海外优秀高校 的优秀毕业为主，作为未来禹洲管理干部培养的重点後备人才。集团并先後引入一批来自国内一线地产开发商的优秀中高级管理人员，建立核心中高管後备机制，於内部人才供应链打造及外部优秀人才引入双管齐下，助推禹洲精英组织建设。 资本结构的不断优化也是公司录得稳健增长的有力支撑。於2016年12月31日，本 集团加权平均借贷成本为6.08%，比去年同期下降92个基点；可动用现金约人民币 174亿1,800万元，营运资金充裕，且受评级公司及主要金融机构认可和支持，财务 状况稳健。集团持续探索各类型融资渠道，构建多层次丰富的融资体系，时刻对资 本市场的融资窗口保持敏锐触觉。 凭藉着深厚的行业积淀和卓越品质，禹洲带给城市的不仅仅是简单的建筑，还有生 活理念的重塑和城市发展的创新。2016年为禹洲设计的「创意�u价值」元年，在精铸 3.5体系的基础上，集团强化项目设计中的文化和创意，上海奉贤项目文化建筑设计 以图书、文化、儿童教育的核心内容，合肥瑶海项目邻里中心则反映该区域邻里关 系的规划设计，杭州项目反映传统园林文化意蕴的售楼处设计，延续项目原居地历史传承的文化蕴意。类似这些项目均充分满足了相关客户的功能和文化需求，为区域内新生活方式的打造树立标杆。 我们追求卓越，不断提升产品质量。禹洲云顶国际、禹洲溪堤尚城、禹洲广场均 荣获「广厦奖」。2016年底，我们在香港坚道48号的项目荣获香港绿建环评(BEAM Plus)最高之暂定铂金级别，这意味着该项目在改善环境质素、能源高效等多方面将 成为全港绿色建筑的典范。 �C22�C 我们一如既往的重视企业社会责任，秉承「取诸社会，用诸社会」的理念，鼓励集团 及旗下各公司积极参与社会公益活动，为教育、文化、环保、赈灾、扶贫等领域贡 献力量。另外，集团在保证进度、质量和开发量稳步提高的同时，进一步加强安全 文明施工之相关制度的执行力度，提高安全文明施工水平。上海禹洲・丁香里项目 首次采用PC体系预制装配式结构，项目主要围护构件均由工厂化生产，通过更加 安全可靠的方式，在施工现场进行组建住宅，减少了资源浪费和污染。 本集团一如既往对中国房地产市场的长期发展充满信心。2017年，预期全球环境 仍将复杂多变，笼罩不明朗因素，为经营者带来一定压力，然而我们预期一二线城 市，如集团重点布局几大核心战略城市，包括集团於16年首进的杭州、苏州、武汉 等，将一直保持着全国领先的经济增长速度，基本面活跃，吸纳大量人口流入。另 外，居民生活素质的提升及二胎政策的出台，也将刺激改善型住宅的需求。 我们将加快「立足长三角，引领海西区，建树全中国」的战略布局，继续围绕一二 线城市，聚焦核心城市，择机补充土储或购入优质项目，我们亦将积极拓展珠三角 及香港市场，并在此基础上积极寻找拓展海外市场的机会。我们将坚持以客户为中心，不断推动产品及服务升级，以满足不同客户群的需求。2017年，我们有信心完成300亿的销售目标，随着长三角更多优质项目的推出，预期长三角将带来更大的收入及盈利贡献。同时，本集团将进一步提升投资物业的开发及营运效率，以确保租金收入持续稳定增长，强化本集团双引擎发展的竞争优势。本集团业务模式稳健，加上资金充裕、资产负债率低等，将有助集团渡过不同的经济周期。集团亦适时把握及扩展业务版图，并因应市场及形势的变化而调校策略，保持一贯稳增长、高利润和高派息水平。 �C23�C 在过往的22年里，集团经历了无数挑战与机遇，在区域规模化发展之路上稳健并快 速地发展，达致规模和效益共赢的表现，离不开社会各界及每位员工的支持。本人 借此机会代表董事会向本公司全体股东、投资者、合作夥伴、客户的信任和支持致 以衷心的谢意。我们将革故鼎新，开启未来，竭诚为我们的股东及投资者实现最大 的价值，创造最佳回报。 林龙安 主席 香港，2017年3月21日 �C24�C 管理层之讨论及分析 市场及业务回顾 2016年经济以L型收官，中国政策从稳增长转向防风险和促改革。2016年12月中 央经济工作会议提出「房子是用来住的，不是用来炒的 」， 强调「人地挂�h」、「增加 土地供给」、「特大城市带动周边中小城市发展」，预示着我们正步入流动性回收周 期、房地产行业日渐成熟。 根据国家统计局数据显示，2016年，全国商品房实现销售面积15.7亿平方米，按年 增长22.5%，其中商品住宅销售面积13.8亿平方米，按年增长22.4%，商品房销售 额11.8万亿元人民币，按年增长34.8%，商品住宅销售额人民币9.9万亿元，按年增 长36.1%。截至2016年底，商品房待售面积6.95亿平方米，比11月末增加444万平 方米。其中，住宅待售面积减少200万平方米。房地产开发投资额为人民币10.3万 亿元，按年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%）；2016年经济增长对房地 产业的依赖程度有所回升，房地产业增长8.6%，对GDP增长的贡献率从2015年的 2.7%上升到2016年的7.8%。 整体表现 年内，本集团的营业额为人民币136亿7,183万元，按年上升31.77%。毛利为人 民币49亿5,891万元，按年上升33.69%，毛利率为36.27%，按年上升0.52个百分 点。年度利润按年上升25.19%至2016年的约人民币20亿8,849万元。股东应占核 心利润为人民币20亿4,713元，按年上升26.37%。每股核心基本盈利为人民币0.54 元，按年上升21.80%。董事会拟派发末期股息每股港币22仙，派息率为2016年股 东应占核心净利润的36.24%。 �C25�C 物业销售 2016年，本集团的物业销售收入达人民币133亿4,545万元，按年上升31.39%， 占集团总收入的97.61%。截至2016年12月31日止，交付的物业总建筑面积约为 1,482,804平方米，较去年上升33.90%。交付及确认销售的物业平均销售价格，为 每平方米人民币9,000元，与去年大致持平。 集团立足长三角，引领海西地区。集团在厦门品牌地位卓越，已连续11年在厦门保 持领先地位。年内，厦门地区占整体物业销售收入的44.22%（2015年：42.42%）。 同时，随着合肥地区部分项目竣工及完成交付，合肥地区由过往只有禹洲天境项 目带来确认收入，自2015年起禹洲翡翠湖郡及禹洲中央广场已步入竣工及完 成交付阶段，合肥地区占整体物业销售收入的29.19%（2015年：33.21%）。未来， 不同城市的已销售物业将陆续完成交房步骤，集团的物业销售收入规模将保持增 长，预期物业销售在未来仍是集团最主要的收入来源。 �C26�C 下表载列各项目於2016年的确认销售金额及建筑面积： 可供销售的 税後 项目名称 城市 金额 建筑面积 平均售价 （人民币 （人民币�u 千元） （平方米） 平方米） 海西经济区 禹洲尊海 厦门 155,891 6,122 25,464 禹洲中央海岸 厦门 605,619 37,728 16,052 禹洲溪堤尚城 厦门 1,790,871 174,240 10,278 禹洲云顶国际 厦门 57,271 1,484 38,592 春江郦城 厦门 2,923,368 141,305 20,688 禹洲卢卡小镇 厦门 308,480 19,443 15,866 禹洲鼓山一号 福州 70,505 3,440 20,496 禹洲东方威尼斯 福州 1,106,085 103,445 10,692 禹洲城市广场 泉州 410,667 100,059 4,104 禹洲城上城 龙岩 500,523 93,224 5,369 其他 厦门 59,973 4,693 12,779 小计 7,989,253 685,183 11,660 长三角经济区 禹洲金桥国际 上海 6,833 631 10,829 禹洲城市广场 上海 10,973 739 14,848 禹洲天境 合肥 879,755 107,210 8,206 禹洲翡翠湖郡 合肥 829,573 106,653 7,778 禹洲中央广场 合肥 2,186,523 324,143 6,746 禹洲龙子湖郡 蚌埠 666,159 150,394 4,429 小计 4,579,816 689,770 6,640 环渤海区域 禹洲尊府 天津 251,244 36,829 6,822 禹洲御湖郡 天津 525,137 71,022 7,394 小计 776,381 107,851 7,199 总计 13,345,450 1,482,804 9,000 �C27�C 下表载列各个项目於2015年的确认销售金额及建筑面积： 可供销售的 税後 项目名称 城市 金额 建筑面积 平均售价 （人民币 （人民币�u 千元） （平方米） 平方米） 海西经济区 禹洲高尔夫 厦门 90,307 5,221 17,297 禹洲尊海 厦门 579,359 24,797 23,364 禹洲中央海岸 厦门 2,423,107 146,081 16,587 禹洲溪堤尚城 厦门 559,697 48,950 11,434 禹洲云顶国际 厦门 650,643 18,650 34,887 禹洲鼓山一号 福州 185,832 10,484 17,725 禹洲东方威尼斯 福州 707,829 74,769 9,467 禹洲城市广场 泉州 878,760 151,297 5,808 禹洲城上城 龙岩 116,170 16,281 7,135 其他 厦门 5,550 672 8,259 小计 6,197,254 497,202 12,464 长三角经济区 禹洲金桥国际 上海 28,695 2,882 9,957 禹洲城市广场 上海 46,006 4,333 10,618 禹洲天境 合肥 1,354,467 205,017 6,607 禹洲翡翠湖郡 合肥 1,086,924 157,800 6,888 禹洲中央广场 合肥 932,274 161,025 5,790 小计 3,448,366 531,057 6,493 环渤海区域 禹洲尊府 天津 511,884 79,157 6,467 小计 511,884 79,157 6,467 总计 10,157,504 1,107,416 9,172 2016年合约销售 2016年，集团经调整後的全年合约销售金额目标为人民币220亿元。年内，集团在 利好政策及强劲需求的驱动下，成功把握房地产市场繁荣的机遇，超额完成年度调 �C28�C 整後的合约销售目标并创下历史新高，最终实现合约销售金额人民币232亿573万 元，按年上升65.54%，完成全年经修订合约销售目标的105.48%。年内累计合约 销售建筑面积为1,828,857平方米，按年上升30.43%。合约销售均价约每平方米人 民币12,689元，按年上升26.93%。另外，累计的认购未签约金额约为人民币12亿 6,900万元。 期内，集团持续发展并加强不同地区的市场渗透，增强地域分散性，从而减少对特 定市场的依赖。集团除了在大本营厦门以及重镇合肥继续录得不俗的销售业绩外， 亦在2014年新进的城市－－南京，录得全年合约销售金额人民币32亿元，占总合 约销售金额14%。南京市场实现了从16年初的单盘到年底的四盘联动，闪耀金陵的 佳绩。2016年，受益於东部城市住房需求持续旺盛，集团位於上海、合肥、南京、 厦门、福州的项目销情火爆，该五个城市共录得合约销售额达人民币198.65亿元， 占集团合约销售额的86%。 厦门是本集团发展的摇篮，我们连续11年在厦门保持领先地位。2016年厦门地区 完成合约销售金额达人民币65亿8,852万元，占总合同销售金额的28.39%（2015 年：41.21%）。 禹洲地产深耕合肥十多年，2016年在合肥市场占有领先地位，合约销售金额达人民 币52亿5,266万元。禹洲中央广场项目及禹洲天玺均带来逾人民币10亿元的 销售佳绩，足见集团在合肥居民心中已建立卓越的品牌认受性，这将有助巩固集团 在合肥房地产的市占率。 2016年，集团位於上海嘉定区的纯住宅项目禹洲老城里开售，创下人民币24亿 5,131万元的销售佳绩。另外，位於南京雨花台首个项目，吉庆里也於2016年1月 开售，为全年合约销售带来人民币26亿3,397万元的贡献，且此项目的合约销售均 价为每平方米人民币34,377元，为该区销售均价树立了新标杆。集团於2016年第四 季度推出三个新项目：禹洲滨湖里、禹洲映月溪山及金陵铭着，进一步巩固 了本集团於南京的地位。展望未来，上海、南京、苏州、杭州、福州及天津的发展步伐将会加快，连同厦门及合肥成为集团的八大核心业务城市。 �C29�C 下表载列各个项目於2016年的合约销售金额及建筑面积： 合约 合约销售 合约 项目名称 城市 销售金额 建筑面积 销售均价 （人民币 （人民币�u 千元） （平方米） 平方米） 海西经济区 禹洲中央海岸 厦门 239,139 16,870 14,175 禹洲溪堤尚城 厦门 831,896 61,536 13,519 禹洲云顶国际 厦门 66,875 1,631 41,002 海沧万科城 厦门 1,582,884 73,798 21,449 禹洲卢卡小镇 厦门 1,356,338 64,438 21,049 春江郦城 厦门 2,306,971 99,297 23,233 禹洲鼓山一号 福州 70,415 3,228 21,814 禹洲东方威尼斯三期 福州 970,238 79,881 12,146 禹洲剑桥学苑 福州 628,800 65,867 9,547 禹洲城市广场 泉州 735,339 125,690 5,850 禹洲城上城 龙岩 677,034 114,195 5,929 其他 厦门 204,414 10,706 19,093 小计 9,670,343 717,137 13,485 长三角经济区 禹洲金桥国际 上海 13,697 623 21,986 禹洲城市广场 上海 6,193 302 20,507 禹洲商业广场 上海 493,129 41,393 11,913 禹洲老城里 上海 2,451,306 78,575 31,197 禹洲丁香里 上海 158,941 5,126 31,007 禹洲天境 合肥 787,909 98,788 7,976 禹洲翡翠湖郡 合肥 542,182 64,142 8,453 禹洲中央广场 合肥 1,470,824 184,016 7,993 禹洲城 合肥 76,347 6,883 11,092 禹洲天玺 合肥 1,444,023 159,715 9,041 禹洲中央城 合肥 931,374 90,008 10,348 禹洲吉庆里 南京 2,633,969 76,620 34,377 禹洲滨湖里 南京 306,007 25,515 11,993 禹洲映月溪山 南京 58,695 2,085 28,151 金陵铭着 南京 232,287 7,591 30,600 禹洲龙子湖郡 蚌埠 447,194 94,836 4,715 小计 12,054,077 936,218 12,875 �C30�C 合约 合约销售 合约 项目名称 城市 销售金额 建筑面积 销售均价 （人民币 （人民币�u 千元） （平方米） 平方米） 环渤海区域 禹洲尊府 天津 878,857 104,495 8,411 禹洲御湖郡 天津 602,450 71,007 8,484 小计 1,481,307 175,502 8,440 总计 23,205,727 1,828,857 12,689 下表载列各个项目於2015年的合约销售金额及建筑面积： 合约 合约销售 合约 项目名称 城市 销售金额 建筑面积 销售均价 （人民币 （人民币�u 千元） （平方米） 平方米） 海西经济区 禹洲高尔夫 厦门 8,880 511 17,370 禹洲尊海 厦门 140,621 4,298 32,716 禹洲中央海岸 厦门 1,621,699 85,422 18,985 禹洲溪堤尚城 厦门 1,127,254 108,850 10,356 禹洲云顶国际 厦门 413,207 10,947 37,746 海沧万科城 厦门 1,014,490 61,339 16,539 禹洲卢卡小镇 厦门 481,463 22,733 21,179 春江郦城 厦门 953,513 44,112 21,615 禹洲鼓山一号 福州 21,550 2,075 10,386 禹洲东方威尼斯一、二期 福州 10,845 606 17,892 禹洲东方威尼斯三期 福州 819,030 79,000 10,368 禹洲剑桥学苑 福州 547,449 60,839 8,998 禹洲城市广场 泉州 483,691 79,353 6,095 禹洲城上城 龙岩 580,526 99,607 5,828 其他 厦门 19,032 1,798 10,581 小计 8,243,250 661,490 12,462 �C31�C 合约 合约销售 合约 项目名称 城市 销售金额 建筑面积 销售均价 （人民币 （人民币�u 千元） （平方米） 平方米） 长三角经济区 禹洲金桥国际 上海 13,517 758 17,824 禹洲城市广场 上海 87,747 9,600 9,141 禹洲商业广场 上海 206,062 15,878 12,978 禹洲老城里 上海 656,331 28,740 22,837 禹洲天境 合肥 1,007,087 147,403 6,832 禹洲翡翠湖郡 合肥 744,476 101,630 7,325 禹洲中央广场 合肥 1,031,722 156,616 6,588 禹洲城 合肥 422,692 43,961 9,615 禹洲天玺 合肥 616,557 90,936 6,780 禹洲中央城 合肥 416,591 50,317 8,279 禹洲龙子湖郡 蚌埠 131,856 31,014 4,251 小计 5,334,638 676,853 7,882 环渤海区域 禹洲尊府 天津 275,430 41,559 6,627 禹洲御湖郡 天津 164,696 22,295 7,387 小计 440,126 63,854 6,893 总计 14,018,014 1,402,197 9,997 物业投资 2016年，本集团来自物业投资的收入约为人民币1亿2,415万元，按年增长 55.87%，主要由於相关出租面积及租金单价上升所致。回顾期内，厦门禹洲广场和上海禹洲广场，继续录得令人瞩目的营运表现。其中，厦门禹洲广场项目的出租率和租金单价一直引领着厦门的写字楼市场，其出租率达92.5%，汇聚如中石油、中国工商银行、可口可乐、民生银行、平安集团等世界五百强企业等。 �C32�C 在零售商业开发与运营方面，7月份集团在上海开发的第一个复合型商业中心，建 筑面积超14万平米，引进82个品牌，入驻率达95%以上，开业当天客流量超10万 人次。该项目现已成为上海惠南地区的地标性商业建筑，提升了禹洲商业的品牌认 知度。厦门的地标性建筑禹洲世贸中心，为厦门最成熟的大型现代化商城，已於 2016年底全部完成业态调整，引入了中影数字圣谛影院、孩子王、H&M等多家行 业知名品牌，出租率达96%以上；并通过与支付宝、飞凡网APP战略合作，进行线 下引流，滴滴打车、日月谷温泉度假村等不同行业合作以丰富商场活动，每日平均 客流为6万人次。 禹洲商业以「立足长三角，引领海西区」为战略指导方针，以区域型购物中心为主， 打造以上海、合肥、杭州等长三角及海西地区为重点城市，辐射全国标志性商业 项目。利用自身在住宅地产开发的优势，集团将商业与住宅巧妙结 合 ， 实 现「 以 住 宅开发为主，商业为辅」双 轮驱动，形成「禹洲4+1服务体系 」－ －「4」为 智能运营 管理、品牌营销推广、招商分析调整和品质物业服务四个模块，「1」为智能购物中 心，即以智能购物中心为核心，通过四大模块的核心服务，为提升顾客体验、创造 商户价值、精细化商业运营提供有力支撑，实现购物中心精细化和智能化运营管 理。同时，禹洲商业依托现有的社区管理优势及多项丰富资源，打造智能社区服务 平台「禹佳生活馆」，与专业平台紧密结合，如与飞凡网、容易网联合打造针对消费 者设计的智能购物导航，为商户提供一站式运营管理服务，为消费者打造更优质、 便捷的购物体验，构建「消费者、商户、运营商」的商业生态系统，形成商户与购物中心1+1>2的聚合力。 �C33�C 2015至2018年是集团新建投资物业投入运营的高峰期，本集团将进一步提升投资 物业的开发及营运效率，以确保租金收入持续稳定增长，强化本集团双引擎发展的竞争优势，持续提升盈利能力和回报水平。 酒店营运 拓展至酒店营运有助扩大集团收入来源。2016年，酒店收入约为人民币2,040万 元，按年增长25.85%。根据集团的发展战略及未来酒店业的发展趋势，我们将酒店 业务定位为1）重点发展服务式公寓和中高端商务酒店，全力打造精品酒店品牌；2） 适度发展度假酒店，以完善现有的酒店组合，增强品牌的核心竞争力。集团旗下有 多所酒店正在兴建，包括：位於厦门五缘湾的禹洲温德姆至尊豪廷大酒店及豪生 行政公寓、位於厦门同安区之酒店及泉州惠安区之酒店。 物业管理 年内，本集团物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1亿8,183万元，按年 上升48.87%。集团已交付物业面积持续增加，截至2016年12月31日，合共服务全 国约5.6万户业主和居民。 集团的物业管理服务连续几年在客户满意度调查中获得的优异成绩，反映了我们对 於产品及服务的不懈追求得到了市场的一致肯定与认同。我们也希望通过自身的努 力，将客户对产品的满意度逐步转化为对「禹洲」品牌的忠诚度。2016年集团通过客 户服务中心等多种渠道，将客户的意见和建议视为提升产品和服务及维护客户忠诚 度的良好契机，全面搜集盘查禹洲业主所关注的重点，听取他们对於各个方面的想法和需求，其中包括景观规划、户型设计、材料品质、施工工艺、成品保护，并参照行业内领先的标准进行改进，以最大程度满足业主的不同需求。 �C34�C 土地储备 坚持「立足长三角，引领海西区，建树全中国」的战略部署，凭藉卓越的品牌声誉， 本集团除了巩固在海西经济区的领先地位以外，亦加快在长三角区域的布局，以精 准的眼光，锁定上海、合肥、南京、苏州、杭州五大具潜力的长三角核心城市，成 功新增多个具有高价值潜力的发展项目。坚持「进入一个城市深耕一个城市」的发展 原则，本集团挑选了具有高价值潜力的战略位置进行项目发展，以节省成本、创造 品牌溢价。本集团以「执行力」、「去化率」及「利润率」为指标，严格管控风险，以实 现集团可持续性发展目标。 截至2016年12月31日，本集团的土地储备总可供销售建筑面积达954万平方米， 逾68个项目，分别分布於海西、长三角、环渤海地区、华中地区及香港共14个城 市，平均楼面成本每平方米约人民币5,072元。本集团相信现在持有及管理的土地 储备足够本集团未来四至五年的发展需求。 �C35�C 土地储备的可供销售建筑面积（平方米） （於2016年12月31日） 地区 项目数量 面积 （平方米） 海西经济区 厦门 25 1,412,018 福州 4 548,516 泉州 1 1,031,465 龙岩 1 202,822 漳州 1 255,000 小计 32 3,449,821 长三角经济区 上海 9 891,984 南京 6 517,196 杭州 1 298,733 苏州 2 452,810 合肥 11 2,397,447 蚌埠 1 517,938 小计 30 5,076,108 环渤海经济区 天津 4 416,492 小计 4 416,492 华中地区 武汉 1 598,179 小计 1 598,179 离岸 香港 1 2,214 小计 1 2,214 总计 68 9,542,814 �C36�C 2016年本集团新增14块优质地块，分别位於厦门、福州、上海、合肥、杭州、苏 州、南京、天津及武汉，新增土地储备的总可售建筑面积达2,647,724平方米，平 均土地成本为约每平方米人民币9,872元，总归属地价合共约人民币168亿8,860万 元。 下表载列该地块的详情： 本集团 本集团 项目名称 城市 所占权益 建筑面积 总代价 应占代价 土地成本 （人民币 （人民币（人民币�u （平方米） 千元） 千元） 平方米） 海西经济区 禹洲仓山项目 福州 66% 137,409 1,730,000 1,141,800 12,590 禹洲集美灌口项目 厦门 51% 85,300 2,800,000 1,428,000 32,825 长三角经济区 闵行项目 上海 40% 90,776 2,630,000 1,052,000 28,972 禹洲雨花台项目G71 南京 100% 61,152 710,000 710,000 11,610 禹洲瑶海项目E1601 合肥 50% 234,889 2,388,764 1,194,382 10,170 禹洲瑶海项目E1602 合肥 50% 59,263 718,312 359,156 12,121 禹洲新站项目XZQTD175 合肥 49% 357,069 1,821,006 892,293 5,100 禹洲蜀山项目 合肥 36% 100,981 1,119,460 403,006 11,086 禹洲杭州项目 杭州 49% 297,000 4,104,000 2,010,960 13,818 禹洲苏州高新项目 苏州 100% 221,847 1,967,000 1,967,000 8,866 禹洲苏州相城项目 苏州 100% 230,963 1,521,000 1,521,000 6,585 环渤海区域 禹洲天津西清项目 天津 40% 96,600 700,000 280,000 7,246 禹洲天津滨海项目 天津 100% 76,296 340,000 340,000 4,456 华中地区 禹洲武汉项目 武汉 100% 598,179 3,589,000 3,589,000 6,000 总计 2,647,724 26,138,542 16,888,597 9,872 �C37�C 收入 本集团的收入主要来自包括物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴。2016年，本集团的收入为人民币136亿7,183万元，按年上升31.77%，创历史新高，主要原因是交付物业总建筑面积增加令物业销售确认收入的有所上升。其中，物业销售收入约为人民币133亿4,545万元，按年上升31.39%，占整体收入的97.61%；投资物业租金收入约为人民币1亿2,415万元，按年上升55.87%；物业管理费收入约为人民币1亿8,183万元，按年上升48.87%；酒店运营收入约为人民币2,040万元，按年上升25.85%。 销售成本 销售成本主要包括本集团的土地成本、建筑成本及资本化利息。2016年，本集团 的销售成本为人民币87亿1,292万元，同比2015年人民币66亿6,618万元，上升 30.70%。销售成本上升主要是随交付的物业建筑面积增加所致。 毛利及毛利率 本集团2016年的毛利为人民币49亿5,891万元，按年上升33.69%。毛利率为 36.27%，按年上升0.52个百分点。毛利率上升，主要是由於确认自2015年起市场 复苏期间预售的部分物业。 投资物业公允值收益 本集团於2016年录得投资物业公允值收益为人民币9,739万元（2015年：人民币2亿 294万元），主要来自位於位於福建省和上海的投资物业公允值收益。 其他收入及收益 2016年其他收入及收益为人民币3亿99万元，按年上升27.88%。其他收入及收益 增加主要由於是出售上海的投资物业，其收益为人民币1亿7,200万元。出售投资物 业收益来自销售及交付约58,000平方米的投资物业，合约金额约人民币7亿1,800万 元，扣除已售投资物业成本约人民币5亿4,600万元。已售投资物业成本人民币5亿 4,600万元中，约人民币8,900万元因过往年度确认的重估收益而产生。 �C38�C 销售及分销成本 本集团的销售及分销成本由2015年的人民币2亿8,857万元，按年上升1.59%至 2016年的人民币2亿9,315万元，占合约销售总额的1.26%（2015年：2.06%）。2016 年，本集团透过有效的成本控制措施，持续投放资源於互联网营销，扩展至更加多 元化的营销渠道。 行政开支 本集团的行政开支由2015年的约人民币2亿9,610万元，按年上升36.06%至2016年 的约人民币4亿288万元，主要由於集团业务扩张及员工人数增加（尤其是本集团年 内进军了杭州、苏州及武汉等新城市并把总部迁至上海）。2016年的行政开支占总 合约销售之比例下降至1.74%（2016年：2.11%），主要得益於集团有效的成本控制 措施。 其他开支 其他开支由2015年的约人民币7,307万元，按年上升160.48%至2016年的约人民币 1亿9,033万元。有关增加主要由於年内确认过往年度业务收购引起的约人民币1亿 6,427万元商誉减值所致。 融资成本 本集团的融资成本由2015年的人民币3亿4,904万元，按年上升26.90%至2016年 的人民币4亿4,295万元，主要由於集团於年内提前赎回一笔票面利率为10%的15 亿港元债券及一笔票面利率为8.75%的3亿美元高息票据，以降低本集团的融资成 本，因而产生约人民币1亿9,722万元的亏损。 应占合营公司损益额 应占合营公司损益由2015年的亏损约人民币4,197万元，转为2016年的溢利约人民 币9,179万元。溢利主要来自分占位於厦门的一个合营公司项目（该项目於年内交付 部分预售物业）的溢利。 所得税 本集团的所得税由2015年的约人民币14亿7,529万元，按年上升42.91%，至2016 年约人民币21亿827万元。所得税费用上升主要由於本年度收入及利润的上升。 �C39�C 非控股权益应占溢利 截至2016年12月31日止之年度，非控股权益应占溢利增加约26.7倍至人民币3亿 1,357万元。有关增加主要来自分占位於厦门的一个非全资拥有项目（该项目於年内 交付部分预售物业）产生的溢利。 母公司拥有人应占利润 截至2016年12月31日止年度，母公司拥有人应占利润约为人民币17亿7,491万 元，较2015年度人民币16亿5,685万元，上升7.13%，主要是由於以上提及之因 素。2016年母公司拥有人应占核心利润则为人民币20亿4,713万元，比2015年的人 民币16亿1,995万元，上升26.37%。 每股基本盈利和每股核心盈利 每股核心盈利的计算方法为母公司拥有人应占核心利润除以期内已发行普通股加权平均数目。每股基本及核心盈利按以下资料计算： 2016年 2015年 （人民币 （人民币 千元） 千元） 母公司拥有人应占利润 1,774,914 1,656,853 减：除递延税後投资物业公允值收益 73,044 152,207 减：衍生金融工具公允值收益 85,458 44,583 减：议价收购一间附属公司收益扣除重新计算 於一间合营公司已有权益之亏损 － 128,356 加：出售投资物业中除递延税後的 已实现投资物业公允值收益 66,879 － 加：以股权结算购股权开支 2,352 3,959 加：赎回金融负债产生亏损 197,218 196,771 加：商誉减值 164,265 － 加：收购合营公司余下权益除递延税後 产生应占公允值亏损 － 87,516 母公司拥有人应占核心利润 2,047,126 1,619,953 已发行普通股加权平均数（以千计） 3,815,999 3,677,918 每股基本盈利（每股人民币元） 0.47 0.45 每股核心盈利（每股人民币元） 0.54 0.44 �C40�C 流动资金及财务资源 集团奉行审慎的财务政策，在集团快速发展的同时，致力把负债维持在健康水平， 以支持集团可持续发展。同时集团持续探索各类型的融资渠道，时刻对资本市场的融资窗口保持敏锐触觉，并以降低整体融资成本为目标。透过该等举措，本集团的整体融资成本由2015年年底的7.00%降至2016年年底的6.08%。一系列的企业融资措施进一步充实集团的现金流以支持业务发展，延长公司债务组合的平均年限及优化债务结构，降低集团整体融资成本。 新债务详情： 发行人 类别 公募�u私募 账面金额 到期情况 票面利率 信贷评级 厦门禹洲鸿图地产 境内公司 私募 人民币 三年 6.28% AA 开发有限公司 债券 20亿元 禹洲地产股份有限公司 境内公司 私募 人民币 三年 5.30% AA+ 债券 30亿元 禹洲地产股份有限公司 定期贷款 不适用 4亿美元 三年半 3.85% 不适用 融资 +伦敦银行 同业拆息 禹洲地产股份有限公司 境外优先 公募 2.5亿美元 七年 6.00% BB-/B1 票据 提前赎回债务详情： 发行人 类别 公募�u私募 账面金额 到期情况 票面利率 信贷评级 禹洲地产股份有限公司 担保公司债 私募 15亿港元 六年 10.00% N/A 禹洲地产股份有限公司 境外优先 公募 3.0亿美元 五年 8.75% BB-/B1 票据 �C41�C 信贷评级 於2016年9月及12月，标准普尔（给予发行人评级为「B+」）及穆迪（给予发行人评级 为「B1」）分别调升我们的前景至「正面」。同时，惠誉（给予发行人评级为「BB－」）将我们维持在前景「稳定」。 借款 於2016年12月31日，本集团的银行和其他贷款合共为人民币202亿8,141万元，由 本集团账面总值为人民币162亿9,202万元的投资物业，持作销售用途的物业及在建 物业作抵押。而优先票据余额为人民币55亿539万元。2016年，本集团的银行和其 他贷款及高息票据余额合共为人民币257亿8,679万元，还款期如下： 2016年 2015年 还款时间 12月31日 12月31日 （人民币 （人民币 千元） 千元） 银行和其他借款 於1年之内或应要求 4,807,778 3,987,373 於第2年 6,894,017 1,665,505 於第3至第5年（包括首尾两年） 8,539,162 8,845,312 5年後 40,450 118,050 20,281,407 14,616,240 优先票据 於第3年至第5年（包括首尾两年） 5,505,386 5,466,883 合共 25,786,793 20,083,123 现金状况 截至2016年12月31日止，本集团的现金及现金等价物和受限制现金为人民币174 亿1,753万元，较2015年12月31日的人民币119亿4,879万元，上升45.77%。 �C42�C 资本负债比率 截至2016年12月31日止，本集团的资本负债比率为71.70%，较2015年12月31日 的79.43%，下降了7.73个百分点（净负债比率为计息银行及其他借贷及优先票据减 现金及现金等值项目及受限制现金除以权益总额），下降主要由於年内合约销售回 款增加。 货币风险 截至2016年12月31日止，集团总借贷人民币257亿8,679万元中，约有63.2%为人 民币计值及36.8%为港元及美元计值。2016年集团成功於境内开拓新融资渠道发行 境内公司债，并透过提早赎回较高成本的美元优先票据及提早偿还港元高息率有担 保债券，以优化债务结构，及降低汇兑风险。 自2016年起，本集团与一间银行订立若干份结构性远期外汇合约，以对冲外汇敝 口。所有结构性远期货币合约的到期期限为一年。於2016年12月31日，总结构性 远期货币之总名义面值约3.7亿美元（2015年12月31日：无） 本集团的银行及其他借款、优先票据及现金结余的各种货币比例如下： 银行及其他 借款、优先 票据结余 现金结余* （人民币 （人民币 千元） 千元） 港币 891,133 577,017 人民币 16,293,573 13,954,681 美元 8,602,087 2,879,969 其他 － 5,867 合计 25,786,793 17,417,534 * 包含受限制现金 �C43�C 承担 截至2016年12月31日止，本集团就房地产开发开支的承担约人民币44亿7,938万 元（2015年12月31日：人民币53亿5,110万元）。本集团亦承诺就土地收购支付的 土地出让金约人民币29亿9,249万元（2015年12月31日：人民币20亿9,879万元） 和就收购项目公司支付约人民币35亿4,722万元（2015年12月31日：人民币1亿 7,946万元）。 或然负债 本集团提供购回保证予向本集团旗下中国内地物业买家提供住房按揭融资的银行。 於2016年12月31日，未到期的购回保证为人民币152亿2,870万元（2015年12月31 日：人民币92亿3,947万元）。本集团就合营企业获授的融资向银行及其他贷款人提 供的担保金额为人民币40亿3,201万元（2015年12月31日：无）。 收购及出售附属公司及联营公司 i)於2016年7月，本集团与独立第三方公司签订股权转让合同收购一间房地产开 发公司，其资产包括三块位於中国浙江省杭州西南面之土地的全部股权及其股 东贷款。有关全部股权的收购金额为人民币23亿3,000万元及有关股东贷款的 收购金额为人民币17亿7,400百万元。 ii)於2016年12月，本集团与一间独立第三方公司签订股权转让合同出售一间全资 附属公司51.5%的股权，而有关全资附属公司的资产包括三块位於中国杭州西 南面的土地。有关出售金额为人民币12亿元。 除以上事项，本集团於年内并无任何重大收购及出售附属公司及联营公司项目。 人力资源 本集团由经验丰富的专业管理层团队领导。董事会自本集团於1994年成立以来一直 带领本集团快速发展，高级管理层於房地产发展行业具有丰富经验。大部分高级行政人员拥有平均超过12年的行业经验。管理层具备出色的领导能力、国际视野及卓越的执行力，结合公司实际情况严谨地按照国际最佳惯例践行，本集团已发展成为中国最具实力的房地产开发商之一。 �C44�C 2016年作为集团战略升级的重要一年，上海总部落地，人力资源管理系统全面选代 升级。2016年集团升级禹苗管培生项目，招募对象以国内重点高校及海外优秀高校 的优秀毕业为主，作为未来禹洲管理干部培养的重点後备人才。集团并先後引入一批来自国内一线地产开发商的优秀中高级管理人员，建立核心中高管後备机制，於内部人才供应链打造及外部优秀人才引入双管齐下，助推禹洲精英组织建设。 我们相信，人力资源，尤其是高级行政人员及专业项目管理团队，对保持本集团的 竞争优势至关重要。本集团旨在通过遵守严格的管理制度及企业管治的最佳国际惯 例，实现并超越卓越绩效的国际标准。於2016年12月31日，本集团共有3,401名雇 员（2015年：2,981名）。 除基本薪酬及其他员工福利外，表现优秀且为本集团作出贡献的雇员亦可获奖励酌 情花红及购股权。 股息派发 截至2016年12月31日止年度，董事会建议派发末期股息每股港币22仙，须待股东 於2017年6月6日举行之应届本公司股东周年大会（「股东周年大会」）批准後，方可 作实。 暂停办理股份过户手续 为确定出席股东周年大会及於会上投票的权利，本公司将於2017年6月2日至2017 年6月6日（包括首尾两日）暂 停办理本公司的股份过户登记手续，期间所有股份将 暂停过户。所有本公司过户文件连同相关股票须於不迟於2017年6月1日下午四时 三十分送交本公司位於香港证券登记分处香港中央证券登记有限公司，地址为香港 湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室，以作登记。 待股东於股东周年大会上批准，末期股息将於2017年7月5日或前後派付。为确定 享有拟派末期股息的权利，本公司将於2017年6月19日至2017年6月21日（包括首 尾两日）暂停办理本公司的股份过户登记手续，期间所有股份将暂停过户。为合资 格享有拟派末期股息的权利，所有本公司过户文件连同相关股票须於不迟於2017年 6月16日下午四时三十分送交本公司位於香港证券登记分处香港中央证券登记有限 公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室，以作登记。 �C45�C 购买、出售或赎回本公司上市证券 年内，本公司已悉数赎回於香港证券交易所上市之於2018年到期之8.75%优先票 据，赎回价为美元313,000,000相等於基金金额之104.375%，另加应计及未支付之 利息。 除上文所披露者外，本公司或其任何附属公司概无购入、出售或赎回任何本公司的上市证券。 董事进行股份交易的标准守则 本公司已采纳一套严谨程度不低於香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十上 市发行人董事进行证券交易的标准守则所订标准的董事进行证券交易的行为守则（「证券守则」）。董事已确认於截至2016年12月31日止，一直遵守证券守则的规定。企业管治 本集团董事会（「董事会」）及管理层致力维持良好的企业管治常规及程序。本集团所遵行的企业管治原则着重高质素之董事会、健全之内部监控，以及对全体股东之透明度及问责性。 年内，本集团一直采用、应用及遵守联交所证券上市规则附录十四所载的企业管治 守则，惟以下偏离除外： 守则条文A2.1条规定主席与行政总裁的角色应有区分，并不应由一人同时兼任。林 龙安先生从2012年1月1日起承担本集团主席及行政总裁权责。尽管此两角色均由 同一位人士所担任，其部分责任由执行董事分担以平衡权利。而且所有重大决定均 经由董事会及高级管理层商议後才作出。另董事会包含三位独立非执行董事带来不 同独立的观点。因此，董事会认为已具备足够的权力平衡及保障。董事会将定期进行检讨及监督，确保目前结构不会削弱本集团的权力平衡。 购股权计划 本公司董事会宣布，於2016年1月27日，本公司已根据其於2010年5月24日采纳 的购股权计划向本集团若干董事及雇员授出购股权，待承授人接纳後，可供承授人 认购本公司股本中合共19,790,000股每股面值港币0.10元的新股份，每股股份行使 价港币1.812元。 �C46�C 账目审阅 本公司审核委员会已审阅本集团采纳的会计政策以及本集团截至2016年12月31日 止的综合财务报表。 发展策略与展望 展望2017，世界经济形势依然不容乐观，全球潜在增长率下降，金融市场更加脆 弱，贸易投资增长乏力，反全球化趋势日益明显。这些因素将抑制世界经济强劲、 可持续、平衡和包容增长。国内经济继续处於长周期的底部，经济仍有下行压力， 但积极因素增多，结构性改革提速、货币政策更加保守、需求水平回稳而企业盈利 维持正增长态势。这种转变有助於推动资金回流实体经济，为中期经济回暖积蓄能量。 2016年12月中旬召开的中央经济工作会议明确提出2017年经济增长「稳」为主基 调，货币政策「稳健中性」，这对中国房地产市场的发展预期具有重要的影响。其中 货币政策的「稳健中性」决定了2017年货币环境全面宽松不再，并且考虑到美元加息 预期的影响，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定。 房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中 长期的长效机制来推进住房体制建设。 2017年，预期一二线城市，如集团重点布局的上海、南京、杭州、合肥、厦门和福 州等几大核心战略城市，将一直保持着全国领先的经济增长速度，基本面活跃，吸 纳大量人口流入。2016年6月，国家发改委印发的《长江三角洲城市群发展规划》指 出，长江三角洲城市群是中国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳 外来人口最多的区域之一，是「一带一路」与长江经济带的重要交汇带，在国家现代化建设大局和全方位开发格局中具有举足轻重的战略地位。而我们於2016年首进的武汉，於年底成功入围国家中心城市，担负着带领区域内其他城市发展的职责，促进区域经济社会的发展。这进一步彰显了集团进入华中市场的战略眼光与精准节奏。另外，居民生活素质的提升及二胎政策的出台，也将刺激改善型住宅的需求。 �C47�C 随着2016年集团战略布局的调整，禹洲总部迁至上海，依托上海作为全国乃至全球 金融、人才、资讯交流中心的区位优势，冀在更高起点上谋划更高水平的发展。未 来，集团将继续秉承「立足长三角，引领海西区，建树全中国」的大战略，聚焦核心 城市－－上海、合肥、南京、杭州、苏州、天津、厦门、福州及武汉，加速并提升长三角区域布局，继续巩固海西龙头地位，加速发展环渤海及华中市场，积极开拓珠三角区域及香港市场。随着合约销售的强劲增长及融资成本持续降低，我们将不断强化经营模式，在不同的城市、不同的项目，运用适当的周转模式来实现最佳的投资回报及现金流状况，达到稳负债、库存管理与释放节奏并重，利润与规模同步增长。集团将继续坚持以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。 此外，集团将继续加强现金管理及稳健的财务政策，积极与国际国内资本市场各类 机构保持有效沟通，建立长期且稳定的良性关系，整合金融资源，通过融资创新提 高投资效率，尝试包括资产证券化在内的金融工具，通过金融创新为业务革新提供助力。 同时，我们将继续严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的 地区发展项目，对重点城市提前布局，为後续开展更多业务打下基础；坚持合作创 新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优势，积极寻找战略合作机会；坚持产品 创新，探索不同类型的产品，打造行业领先的多元化产品。我们相信这些营运策略 能使集团在不断变化的市场环境下保持竞争力及降低风险，从而确保本集团的可持 续发展，保持一贯稳增长、高利润及高派息水平，为股东创造最大价值。 �C48�C 致谢 本人藉此机会代表董事会向本公司全体股东、投资者、合作夥伴、客户的信任和支 持致以衷心的谢意。集团将继续凭藉更优良的企业管治及管理架构、审慎的财务策略，以及「以诚建城，以爱筑家」的精神，竭诚为我们的股东及投资者实现最大的价值，创造最佳回报。 承董事会命 禹洲地产股份有限公司 主席 林龙安 香港，2017年3月21日 於本公告日期，本公司执行董事为林龙安先生（主席）、郭英兰女士、林龙智先生及林聪辉先生；以 及本公司独立非执行董事为林广兆先生、黄循强先生及翟普博士。 �C49�C