15602016 目录 公司资料 2 主席报告 4 管理层讨论及分析 5 董事会及高级管理层 9 企业管治报告 12 环境、社会及管治报告 21 董事会报告 24 独立核数师报告 35 综合损益及其他全面收益表 40 综合财务状况表 41 综合权益变动表 43 综合现金流量表 44 综合财务报表附注 46 物业详情 96 财务概要 98 公司资料 注册办事处 非执行董事 CliftonHouse 庞锦强先生 75FortStreet 严国文先生 POBox1350 独立非执行董事 GrandCaymanKY1-1108 CaymanIslands 萧少滔先生 李仲明先生 陈华敏女士 总部及香港主要营业地点 香港 公司秘书 夏�U道18号 海富中心 张慧璇女士(HKICS) 1座 12楼1203A室 审核委员会 公司网站 陈华敏女士（主席） 李仲明先生 www.starproperties.com.hk 萧少滔先生 董事会 提名委员会 执行董事 严国文先生（主席） 陈文辉先生 陈文辉先生 林建国先生 萧少滔先生 张慧璇女士 李仲明先生 廖汉威先生 薪酬委员会 萧少滔先生（主席） 陈华敏女士 陈文辉先生 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 2 公司资料 风险控制委员会 核数师 严国文先生（主席） 德勤关黄陈方会计师行 陈文辉先生 执业会计师 林建国先生 张慧璇女士 庞锦强先生 开曼群岛股份过户登记总处 李仲明先生 EsteraTrust(Cayman)Limited 执行委员会 CliftonHouse,75FortStreet,POBox1350 GrandCaymanKY1-1108 CaymanIslands 陈文辉先生（主席） 林建国先生 张慧璇女士 香港股份过户登记分处 廖汉威先生 卓佳证券登记有限公司 法定代表 香港 皇后大道东183号 合和中心22楼 林建国先生 张慧璇女士 合规顾问 力高企业融资有限公司 香港 皇后大道中29号 华人行16楼1601室 主要银行 上海商业银行有限公司 北角分行 香港 北角英皇道486号地下 香港上海�蠓嵋�行有限公司 香港 中环皇后大道中29号地库 3 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 主席报告 二零一六年，对於星星地产集团（开曼群岛）有限公司（「本公司」，连同附属公司，统称「本集团」）而言是具有重要转折意 义的一年，因为本公司透过在香港联合交易所有限公司（联交所）主板上市而成为一间上市公司。现在，我们拥有一个不 同以往的身份及一个更加开放的平台，对此我们深感高兴，而对於我们的股东，我们亦感责任重大，因为如今我们对更 多的公众股东负有责任，亦须竭尽全力达成股东的期望。 关於现有项目，我们正力争完成星星中心项目（附 注 1），预期将於二零一七年三月至四月前後获得占用许可证。裕丰项目（附 注 2）及柴湾角项目（附注 3）均取得良好进展。此外，我们已订立两份单独的临时买卖协议，以收购位於牛头角及元朗宏业西街的两个新项目，并计划将其分别打造成为高端商业楼宇及住宅楼宇。我们一直在积极物色具备再发展潜力的地盘。总体而言，我们仍然看好香港物业市场的前景。尽管全球政治环境及利率前景存在众多不确定因素，但我们认为香港物业市场的供需状况仍然利好，应会压倒负面因素的影响。由於银行按揭贷款政策相对收紧，二零一七年市场料将不会出现失控状况，但市场升势可能较为缓慢。未来一年，除专注现有项目及寻求新的机会外，我们将致力於发展本公司的品牌及形象，改善本公司的财务状况及加强基础设施的建设。作为房地产开发行业的新人，本公司将寻找合适的时机及项目，提升品牌形象及提高公众认知度。我们亦认为促进香港更好发展乃我们的社会责任。物业开发乃一个资本密集型行业，因此拥有合适的架构以进行筹资对本公司而言至关重要。我们将探寻多种融资方式，包括银行融资、债务及股票资本市场，以及可能与市场的其他合法运营商合作。至於基础设施方面，我们将努力建设更加强大的系统、资讯科技及通讯基础设施。我们相信，在竞争日益激烈的行业环境中，效率至关重要。最後，本人谨此向全体员工、参与首次公开发售过程的所有各方及给予我们支持的全体股东致以诚挚的感谢。主席陈文辉二零一七年二月二十八日附注1：本公司的物业发展项目，位於香港新界葵涌丈量约份445第693号地段B段其余部分，由我们的全资附属公司锋腾有限公司拥有。附注2：本公司的投资物业，位於香港新界元朗宏业南街22号元朗市地段374号，由本公司的全资附属公司绿尤投资有限公司拥有。附注3：本公司的物业发展项目，位於香港荃湾柴湾角街11至15号丈量约份第355号地段第303号A段，由本公司的全资附属公司虹彩控股有限 公司拥有。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 4管理层讨论及分析 财务业绩 截至二零一六年十二月三十一日止财政年度，本集团之收益及本公司拥有人应占溢利分别约为40.7百万港元（二零一五 年：约78.7百万港元）及约为21.7百万港元（二零一五年：约37.1百万港元）。 股息及发行红股 本公司董事（「董事」）会（「董事会」）建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派发每股普通股22港仙（二零一五年： 无）的末期股息，并建议按股东每持有一股现有股份可获发行一股红股之基准发行红股。两者均受限於股东的批准。 业务回顾 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团之收益约为40.7百万港元（二零一五年：约78.7百万港元），较去年显着 减少约38.0百万港元。於截至二零一六年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利约为21.7百万港元（二零一五 年：约37.1百万港元），较上年度减少。截至二零一六年十二月三十一日止年度的收益及溢利减少乃主要由於(i)本集团就 本公司股份於联交所主板上市（「上市」）产生非经常性上市开支约16.9百万港元；及(ii)同期物业发展项目之销售完成数目 减少令收益减少。期内每股基本盈利约为11.2港仙，而去年同期每股基本盈利约为22.1港仙。 物业发展 年内於此业务分部确认的收益约为31.9百万港元（二零一五年：约73.5百万港元）。於二零一六年十二月三十一日，本 集团拥有一项竣工物业，即(i)天际中心；及三项在建项目，即(ii)星星中心；(iii)裕丰项目及(iv)柴湾角项目。本集团於二零 一六年十二月三十一日的现有物业发展项目一般概要和更新资料列於下文： 天际中心：完成有关五个工场单位及十个停车位的买卖协议31.9百万港元（二零一五年：约73.5百万港元，约占二零一四 年首个销售年度起至二零一五年十二月三十一日结束时已售单位的10.7%）。报告年度收益减少，主要因已竣工交付的 单位较去年减少。 星星中心：星星中心的建造工程实际上已完成，本集团预期香港特别行政区政府（「香港政府」）屋宇署将於二零一七年三 月或四月发出相关占用许可证。预售单位预计将於二零一七年第一或第二季度交付。 裕丰项目：本集团提交的一般建筑图则已获得香港政府批准，香港政府也批准本集团改装裕丰物业的整幢工业大厦为 商业大厦的特别豁免申请。特别豁免批准的正式文件正进行签署，并将於二零一七年第一季度或第二季度内完成。改建 及加建工程预期将於二零一七年第一季开始进行并预计将於二零一八年内完成。 5 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 管理层讨论及分析 柴湾角项目：本集团已向香港政府申请批准修改现有的政府租契，以容许商业用途。由於这项租契修改，本集团正就土 地补地价与政府进行磋商。现有建筑物的拆除正在进行中，并将於二零一七年上半年度内竣工。 新发展项目：本集团不断寻求增加土地储备以供未来发展。本集团最新签订两份单独的临时买卖合约，以分别收购位於 元朗宏业街西（「元朗地盘」）和牛头角（「牛头角地盘」）的两座工业大厦（「收购事项」）。本集团有意把元朗地盘重新发展成 为附设一些商�m的住宅楼宇及把牛头角地盘重新发展为高级商业楼宇。本集团预期可於二零一七年内完成该两项收购 事项。 本集团继续主动参与寻找供商业、工业及住宅用途之土地储备，以维持其长期营运。本集团亦已就发展机会探索与外部 人士合作的其他方式。 物业投资 年内於此业务分部确认的收益约为8.8百万港元（二零一五年：约5.2百万港元），较去年增加约3.6百万港元。 新的提供融资业务 於本年度第四季度，本集团自嘉理资产管理控股（英属处女岛）有限公司收购星星信贷有限公司100%股本权益，以向其 他法团及个人提供若干信贷融资，旨在利用其财务资源赚取更高的收益。监於日後流动资金充足及财务状况稳健，本集 团决定投放更多资源於提供融资业务，并将此定为本集团自二零一七年起的长期额外业务支线。本集团预期香港按揭 贷款政策收紧，应会为本集团的金融业务缔造商机及拓展空间。除更佳地运用财务资源外，发展此业务分部亦为集团一 项多元化发展，并与本集团现有的物业相关业务分部产生协同效益以及提供新的收益来源，为本集团带来长期利益。 流动资金及财务资源 本集团於二零一六年十二月三十一日的总权益约为450.1百万港元（二零一五年十二月三十一日：约146.5百万港元）。 於二零一六年十二月三十一日，本集团维持银行结余及现金约31.8百万港元（二零一五年十二月三十一日：约5.7百万港 元）。本集团於二零一六年十二月三十一日的流动负债净额约为136.0百万港元（二零一五年十二月三十一日：约356.6百 万港元）。本集团的流动资产约为779.3百万港元（二零一五年十二月三十一日：约621.0百万港元）。流动资产增加主要由 於发展中物业增加。本集团的流动负债约为915.3百万港元（二零一五年十二月三十一日：约977.6百万港元）。流动负债 减少乃主要由於於二零一六年七月十三日上市後偿还董事款项及银行借贷增加及收到星星中心预售单位的按金所致。 本集团一般以内部所产生的现金流量、香港银行借贷为其营运提供资金。於二零一六年十二月三十一日，本集团的尚未 偿还银行借贷约为741.7百万港元（二零一五年十二月三十一日：约484.9百万港元）。於二零一六年十二月三十一日之银 行借贷由本公司提供担保。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 6 管理层讨论及分析 本集团的资本负债比率（计息借贷总额除以总权益再乘以100%）及净债务对权益比率（扣除现金及现金等价物的借贷总 额除以总权益）分别由二零一五年十二月三十一日的345.8%下跌至二零一六年十二月三十一日的164.8%及由二零一五 年十二月三十一日的341.9%下跌至二零一六年十二月三十一日的157.7%，乃由於二零一六年七月十三日上市後发行股 份及股东供款所致。 本集团的债务对资产比率（扣除现金及现金等价物的借贷总额除以总资产）由二零一五年十二月三十一日的43.7%上升至 二零一六年十二月三十一日的52.0%，乃由於银行借贷增加所致。 於二零一六年十二月三十一日，本集团之资本承担约为320.0百万港元（二零一五年：约158.3百万港元）。资本承担增加 乃主要由於收购一间附属公司的股本权益结余所致。於报告期末，本集团并无重大或然负债。本集团具备充足现金及可 动用银行融资，以满足其承担及营运资金需求。 外汇 本集团的交易及货币资产主要以港元计值，而所有银行借贷亦以港元计值。於报告期间，本集团管理层认为本集团并无 因货币汇率波动而面临有关其营运或流动资金的任何重大困难或影响。因此，本集团并无进行任何对冲活动。 资产质押 於二零一六年十二月三十一日，本集团的投资物业（包括在建及有待活化）及待售物业之账面值约为539.4百万港元及 682.4百万港元（二零一五年十二月三十一日：约494.8百万港元及508.4百万港元），均已质押以作为本集团的银行融资的 担保。 雇员及薪酬政策 於二零一六年十二月三十一日，本集团聘有7名雇员（二零一五年十二月三十一日：7名）及委任9名董事。雇员薪金维持 於具竞争力水平，并会每年审阅，且密切留意个人表现、工作经验、资质及目前相关行业惯例。除基本薪金及法定强积 金计划外，本集团亦将根据本集团业绩及个人表现授予特定员工酌情花红和购股权。本集团亦会向员工提供医疗、在职 及外部培训等其他形式的福利。本集团并无经历任何与其雇员的重大纠纷或因劳资纠纷而对其营运造成干扰，亦无就 聘请及挽留具经验员工或具技术人员方面遇上任何困难。本集团与其雇员维持良好关系。 7 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 管理层讨论及分析 潜在风险及不明朗因素 本集团已根据风险管理机制，审阅可能影响其业务、财务状况、营运及前景的潜在风险及不明朗因素，并认为可能对本 集团造成影响的主要风险及不明朗因素包括以下各项�U(i)香港经济情况或会直接打击物业市场；(ii)是否有合适地盘及�u 或现有楼宇可供日后物业发展；(iii)近年香港建筑成本不断上涨；(iv)发展中物业的业务周期或受多项因素影响，比如我们 的物业发展项目延误取得香港政府批准，故本集团的收益将直接受可供出售及竣工的物业组合影响；(v)所有建筑工程已 外判予独立第三方，彼等未必可在本集团要求的时间限期内，提供令人满意及符合我们的质量及安全准则的服务；(vi)金 融资产及投资物业的公平值收益或亏损或会对起伏波动；及(vii)提供融资的信贷风险及可收回性於经济衰退时或会产生 坏账。为应对上述潜在风险，本集团已制定一系列内部监控及风险管理政策，应对每项潜在风险，并会严格精挑细选优 质客户及供应商。本集团已成立多个委员会，以制定及审阅风险控制之策略、政策及指引，令本集团能够监察并有效及 迅速地应对风险。就潜在风险而言，本集团亦积极建议解决方案，减低潜在风险对本集团业务的影响。 全球发售所得款项净额之用途 本公司股份於二零一六年七月十三日在联交所主板上市。上市所得款项净额（经扣除包销佣金及相关开支後）约为75.0百 万港元，计划将按照招股章程所披露之方式使用。於二零一六年十二月三十一日，约34.0百万港元的上市所得款项净额 仅用作於香港收购合适发展用地，以补充本集团物业发展业务的土地储备，而70%的总所得款项净额（即约52.5百万港 元）已分配作此用途。未动用上市所得款项净额已存入本集团银行账户。 前景 於二零一七年，全球经济预期仍具挑战性。人民币贬值、股市波动及政府对物业市场采取的措施预期将成为影响香港经 济增长的主要因素。本集团认为香港对新建楼宇不断增长的需求及供应不足将继续为本集团提供机遇。 透过上市，本集团不仅能够自资本市场筹集资金，并将该等资金运用於收购合适发展用地以补充本集团物业发展业务 的土地储备，我们的管理层相信，本集团亦可开通资本市场以在有需要时透过发行股本及�u或债务证券就进一步扩充计 划进行未来二级��场集资，而有关融资成本乃相对低於私人公司可取得的银行融资。 本集团将主动寻找可行的发展项目及补充我们供商业、工业及住宅发展的土地储备。本集团亦将善用市场机遇收购可 提升回报的投资物业，为本集团产生经常性及稳定的租金收入。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 8 董事会及高级管理层 董事会 执行董事 陈文辉先生，58岁，自二零一六年三月十四日起担任本公司的执行董事，彼亦为本公司的主席、行政总裁兼其中一名控 股股东，陈先生亦为提名委员会兼执行委员会的主席。彼亦为薪酬委员会兼风险控制委员会成员，专注於负责业务风 险。陈先生主要负责本集团的整体管理、策略性规划、业务策略及企业发展。陈先生拥有逾35年於龙头金融机构的顾问 及买卖经验，并具备丰富的物业市场经验。陈先生在制订投资策略以及股本及策略性发展上扮演重要角色。彼於证券及 金融界别以及物业市场的多年经验使彼发展出对宏观经济环境及市场趋势的触觉，可有助本集团识别市场上的主调及 机会。陈先生已承诺投放充裕时间及精力於本集团的整体管理、策略性规划及企业发展。陈先生於一九八二年十一月获 香港大学颁发社会科学学士学位，并於一九八七年五月获美国宾夕凡尼亚大学华顿商学院颁发工商管理硕士学位。 林建国先生，52岁，自二零一六年三月十四日起担任本公司执行董事。林先生亦为执行委员会兼风险控制委员会成员， 专注於负责处理行业风险。林先生为项目发展部主管，并主要负责监督本集团的所有物业发展项目。而自二零一四年十 月起，林先生一直为星星地产（香港）有限公司（「星星地产」）的董事总经理。林先生拥有约 26年物业发展及项目管理的 经验。於加入本集团之前，林先生曾於知名的大型物业发展商担任多个高级职位。林先生分别自一九九二年十二月起、 自一九九三年七月起及自一九九六年十月起为香港建筑师学会的会员及香港建筑师注册管理局辖下的注册建筑师，并 持有英国皇家建筑师学会公司会籍。林先生於一九八八年十一月毕业於香港大学，并取得建筑学文学士学位，并其後於 一九九零年十二月取得香港大学的建筑学士学位。林先生亦於一九九七年十一月取得英国伦敦大学学院的建筑理学硕 士学位。 张慧璇女士，41岁，自二零一六年三月十四日起担任本公司的执行董事及公司秘书。张女士亦为执行委员会兼风险控制 委员会成员，专注於负责业务风险。张女士主要负责本集团的财务管理、公司秘书事宜、内部监控相关事宜及行政。张 女士分别自二零一零年十一月起及自二零一四年十月起一直出任本集团成员公司之公司秘书及星星地产的财务及企业 规划董事总经理。张女士拥有逾17年财务及受规管活动经验。张女士现时为持有证监会第4类（就证券提供意见）、第5 类（就期货合约提供意见）及第9类（提供资产管理）受规管活动的法定代表。张女士於二零一四年一月获选为英国特许秘 书及行政人员公会会员，并获接纳为香港特许秘书公会会员。张女士於一九九八年十二月毕业於香港浸会大学，取得工 商管理荣誉学士（金融）学位，并於二零一三年十月取得香港理工大学企业管治硕士学位。 廖汉威先生，50岁，自二零一六年三月十四日起担任本公司的执行董事。廖先生为执行委员会的成员。廖先生为销售及 市场推广主管，并主要负责本集团的市场推广及销售管理。自二零一五年九月起，廖先生一直为星星地产的董事总经 理。廖先生拥有逾22年物业市场（特别是在物业销售及市场推广方面）的经验。自一九九五年至一九九九年，廖先生连 续获颁中原地产代理有限公司的千万元主管奖项，并於二零零零年获颁千万元分行经理奖项。彼亦自一九九五年至二 零零零年为中原精英会的狮会会员及金狮会员。廖先生於一九九九年四月通过香港地产代理监管局的地产代理资格考 试。廖先生於一九八九年十二月毕业於香港大学，并取得社工学士学位。 9 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会及高级管理层 非执行董事 庞锦强先生，55岁，自二零一六年三月十四日起担任本公司的非执行董事。庞先生亦为风险控制委员会成员，专注於负 责合规之相关事宜。庞先生现时为一间於联交所主板上市的公司以及香港及澳门的综合室内装潢工程承包商承达集团 有限公司（股份代号：1568）的执行董事。庞先生於一九八九年六月於英国泰晤士理工学院取得建筑测量理学士学位、於 一九九三年十二月毕业於英国伦敦城市大学，取得物业投资理学硕士学位、於一九九五年九月毕业於英国沃尔沃汉普 敦大学，取得法学学士学位、於二零零五年十二月毕业於香港大学，取得城市规划理学硕士学位及於二零零八年十月毕 业於香港理工大学，取得企业管治硕士学位。庞先生分别自二零零零年七月起、自二零零零年十一月起、自二零零一年 一月起、自二零零六年一月起、自二零一二年十月起及自二零零七年一月起一直为香港设施管理学会会员、香港测量师 学会会员、英国特许仲裁员学会会员、英国皇家特许测量师学会会员及香港特许秘书公会会员以及英国皇家城市规划 学会成员。庞先生於二零一四年二月注册为英国特许屋宇工程师学会特许建筑工程师。 严国文先生，48岁，自二零一六年三月十四日起担任本公司的非执行董事。严先生为提名委员会主席及亦为风险控制委 员会的主席。专注於负责合规之相关事宜。严先生拥有逾20年香港企业财务、权益资本市场及并购顾问领域的丰富经 验。严先生分别自一九九八年十一月起及自二零零二年一月起为英国特许公认会计师公会会员及香港会计师公会资深 会员。严先生现时为持有证监会第4类（就证券提供意见）、第5类（就期货合约提供意见）及第9类（提供资产管理）受规管 活动的法定代表。严先生於一九九一年十一月毕业於香港理工大学，并取得土木工程之工程学学士学位。彼於一九九三 年参与美国洛杉机加州大学的分校约翰安德森管理学院的国际工商管理硕士交换课程，并於一九九四年九月自香港中 文大学取得工商管理硕士学位。严先生现为翠华控股有限公司（股份代号：1314）的独立非执行董事，该公司自二零一二 年十一月起於联交所主板上市。 独立非执行董事 萧少滔先生，53岁，自二零一六年六月二十七日起担任本公司的独立非执行董事。萧先生为薪酬委员会主席兼审核委员 会及提名委员会成员。萧先生有逾13年企业财务的经验及彼自二零一六年二月起担任首控国际金融有限公司的董事。 萧先生於一九九零年十二月毕业於香港中文大学，并取得工商管理学士学位。彼於一九九二年七月取得法国巴黎HEC ParisSchoolofManagement(EcoledesHautesEtudesCommerciales)的文凭证书。自二零一六年十月起，萧先生为根据证券 及期货条例（「证券及期货条例」）持牌进行第6类（就机构融资提供意见）受规管活动的负责人员。 李仲明先生，52岁，自二零一六年六月二十七日起担任本公司的独立非执行董事。李先生为审核委员会、提名委员会及 风险控制委员会成员，专注於负责行业风险。李先生拥有专业的建筑业经验。李先生自二零一零年九月起一为一间建 筑公司梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司的董事。李先生於一九八八年十一月毕业於香港大学，并取得文学士（建筑 学）学位，其後於一九九一年十一月取得建筑学士学位。李先生亦於二零零五年十二月取得香港大学的理硕士（保育）学 位。彼自一九九二年十二月起一直为香港建筑师学会会员，并自一九九三年七月起为香港建筑师注册管理局的注册建 筑师。彼亦为屋宇署之认可人士（建筑师名单）。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 10 董事会及高级管理层 陈华敏女士，48岁，自二零一六年六月二十七日起担任本公司的独立非执行董事。陈女士为审核委员会主席兼薪酬委员 会成员。陈女士拥有逾21年私募股权、企业财务及财务顾问经验。陈女士於一九九三年八月取得美国伯米吉明尼苏达州 大学的理学士学位，并於二零零零年二月透过遥距学习取得澳洲CurtinUniversityofTechnology的会计硕士学位。陈女士分 别自二零零五年七月起及自二零零五年四月起一直为香港会计师公会会员及澳洲会计师公会的注册执业会计师。自二 零一一年十一月起，彼为根据证券及期货条例持牌进行第6类（就机构融资提供意见）受规管活动的负责人员及持牌进行 第9类（提供资产管理）受规管活动的代表。自二零一四年六月起，陈女士一直为一间於联交所主板上市的公司富贵鸟股 份有限公司（股份代号：1819）的独立非执行董事。 高级管理层 李立人，为星星地产的项目发展主管，并负责整体设计、项目管理、项目整体规划、执行政策及程序、设计品质监控 以及领导及管理顾问。李先生拥有逾15年物业发展、建筑、楼宇及建造业经验。李先生於一九九二年六月毕业於英国 UniversityofPortsmouth，并取得建筑文学士学位。 简志聪，为星星地产的项目发展主管，并负责整体建筑、项目管理、项目整体规划、执行政策及程序、设计品质监控、 监察发展项目进度、协调顾问团队及承包商，并处理本集团所有其他项目相关活动。简先生拥有逾19年物业发展、工料 测量及项目管理范畴的经验。简先生於二零零二年四月毕业於澳洲CurtinUniversityofTechnology，并透过遥距学习取得应 用科学建筑管理及经济学学士学位。 彼其後於二零零七年十二月取得香港理工大学颁发的项目管理理硕士学位。简先生分别自二零一三年九月起、自二零 一三年八月起及自二零一三年六月起为澳洲项目管理协会、香港项目管理学会及成本工程师协会会员。 许莹莹，为星星地产的公司秘书合规主管，并负责公司秘书事务。许女士拥有逾8年客户服务及管理的经验。彼亦具备 资金及账户组合管理经验。许女士於二零零四年十二月毕业於香港中文大学，并取得工商管理学士学位。自二零一五年 十月起，彼为持牌代表，可进行证券及期货条例项下第4类（就证券提供意见）、第5类（就期货合约提供意见）及第9类（提 供资产管理）受规管活动。 11 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 企业管治报告 董事会欣然提呈载於本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度的年报（「年报」）内的本企业管治报告书。 董事会恪守提升企业管治常规的水平及商业道德标准的承诺，并坚信此对於维持及提高投资者信心和增加股东回报至 为重要。为了达到股权持有人对企业管治水平不断提升的期望和符合日趋严谨的法规要求，以及实践董事会对坚守优 越企业管治的承诺，董事会不时检讨其企业管治常规。 企业管治 董事认为，自上市日期直至二零一六年十二月三十一日止期间，本公司一直遵守联交所证券上市规则（「上市规则」）附录 14所载企业管治守则（「企业管治守则」）之守则条文，惟守则条文第A.2.1条除外，而该条例规定主席及行政总裁须由不 同人士担任。 根据企业管治守则守则条文第A.2.1条，主席及行政总裁的角色须予区分，不可由同一名人士担任。陈文辉先生现时出 任该两个职位。回望我们的业务历史，陈文辉先生一直为本集团的主要领导人，主要负责参与制订业务策略及厘定本集 团的整体方向。由於彼直接指导高级管理层，故彼亦对本集团的营运承担主要责任。经考虑到持续执行本公司业务计 划，本公司董事（包括独立非执行董事）认为，陈文辉先生为该两个职位的最佳人选，而现时的安排具有裨益，并符合本 公司及其股东的整体利益。 董事会 董事会组成 董事会现时由9位董事组成，其中4位为执行董事，2位为非执行董事及3位为独立非执行董事（「独立非执行董事」）。董 事会之组成具备为集团作决策及符合其业务需要所必须的技能和经验之均衡搭配。非执行董事参与董事会，为有关本 集团的策略、表现事项提供独立决定，以确保本公司全体股东的利益得到充份考虑。 各非执行董事已经与本公司订立服务合约，年期为三年，并可由任何一方向另一方发出不少於三个月的事先书面通知 予以终止。 董事会认为所有独立非执行董事均为独立人士，并已接获每位独立非执行董事根据上市规则规定发出的年度独立身份 确认书。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 12 企业管治报告 自委任起至本报告日期，董事会由下列董事组成，而各位董事出席本公司所举行的三次董事会会议的情况载列如下： 任期内董事会会议 已出席次数�u举行次数 执行董事： 陈文辉先生 3/3 林建国先生 3/3 张慧璇女士 3/3 廖汉威先生 3/3 非执行董事： 庞锦强先生 3/3 严国文先生 3/3 独立非执行董事： 萧少滔先生 3/3 李仲明先生 3/3 陈华敏女士 3/3 所有董事的履历载於本年报第9至11页。除本年报所披露者外，董事会成员之间概无其他关系，包括财务、业务、家属 或其他重大�u相关关系。 董事会负责批准及监察本集团的整体策略及政策、批准业务计划、评估本集团的表现及监管管理层。董事会亦负责透过 领导及监管本公司事务来促进本公司及其业务之成功。本集团的日常管理、行政及营运乃授权本公司高级管理层负责。 其亦就年度及中期业绩、须予公布交易、委任或续聘董事以及股息及会计政策等事宜作出决定。董事会定期检讨转授予 本公司高级管理层的职能及职责。董事须个别及共同地为本公司及其股东最佳利益真诚行事。 持续专业发展 根据企业管治守则的守则条文第A.6.5条，所有董事应参与持续专业发展，以发展及更新彼等的知识及技能。此举乃为确 保其继续在具备全面资讯及切合所需的情况下对董事会作出贡献。於上市日期前，所有董事（即陈文辉先生、林建国先 生、张慧璇女士、廖汉威先生、庞锦强先生、严国文先生、萧少滔先生、李仲明先生及陈华敏女士）在彼获委任首日已接 受就职说明，藉此确保彼等适当地了解本集团的业务及营运，以及彼等充份知悉彼等於上市规则项下的职责。 所有董事均已定期向本公司提供其培训记录，而有关记录乃由本公司保存，藉以保存准确及完备的记录。 13 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 企业管治报告 董事会成员多元化 董事会已於二零一六年六月二十七日采纳董事会成员多元化政策（「政策」）。 目的 本政策旨在列载为达致本公司董事会成员多元化而采取的方针。 愿景 本公司明白并深信董事会成员多元化对提升其表现素质裨益良多。 政策声明 为达致可持续的均衡发展，本公司视董事会层面日益多元化为支持其达到战略目标及维持可持续发展的关键元素。本 公司在设定董事会成员组合时，会从多个方面考虑董事会成员多元化，包括但不限於性别、年龄、文化及教育背景、种 族、专业经验、技能、知识及服务年期。董事会所有委任均以用人唯才为原则，并在考虑人选时以客观条件充分顾及董 事会成员多元化的裨益。 可计量目标 甄选人选将按一系列多元化范畴为基准，包括但不限於性别、年龄、文化及教育背景、种族、专业经验、技能、知识及 服务年期。最终决定将基於人选的长处及可为董事会带来的贡献。董事会的组成（包括性别、种族、年龄及服务年期）将 每年於企业管治报告中披露。 监察及汇报 提名委员会将每年於企业管治报告中汇报董事会在多元化层面的组成，并监察本政策的执行。 检讨本政策 为确保本政策行之有效，提名委员会将在适当时候检讨本政策。提名委员会将讨论任何可能需要作出的修订，并向董事 会提出修订建议，以供审批。 董事对财务报表承担的责任 董事确认其有责任编制截至二零一六年十二月三十一日止财政年度的综合财务报表。有关财务报表真实而公平地显示 本公司及本集团於该日的财务状况，以及本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的业绩及现金流量，且有关财 务报表乃根据适用法定规定及会计准则，适当地按持续基准编制。 本公司外部核数师有关其对综合财务报表的申报责任的陈述书，载於本年报的「独立核数师报告」内。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 14 企业管治报告 董事进行证券交易的标准守则 本公司采纳上市规则附录十所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）。每年寄发摘要备忘录予 董事两次，提醒彼等垂注标准守则。本公司已向各董事作出特定查询，并接获彼等自上市日期直至二零一六年十二月 三十一日止期间已全面遵守标准守则的确认书。 董事委员会 董事会已向五个常设委员会授权特定角色及职责。董事会定期检讨及更新各委员会的职权范围及组成，以确保仍然妥 善恰当并反映良好常规及管治的变动。各委员会须於适当情况下向董事会报告其决定及推荐意见。 审核委员会 本公司已遵守上市规则第3.21条的规定，於二零一六年六月二十七日成立审核委员会，并订立明确的书面职权范围，当 中订明其权限及职责，有关职权范围可於本公司及联交所网站上查阅。审核委员会现时由三名独立非执行董事（即陈华 敏女士（审核委员会主席）、李仲明先生及萧少滔先生）组成。 审核委员会的职能乃（其中包括）协助董事会审阅财务申报（包括中期及全年业绩）、按适用标准检讨并监察外聘核数师 是否独立客观及核数程序是否有效、监察本公司的风险管理、内部监控程序及外部审核职能及向董事会作出相关推荐 意见，以确保有效及具效率的运作及可靠的申报。 审核委员会已审阅本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的综合财务报表。自上市日期直至本报告日期，审核 委员会已举行三次会议，以审阅并与本公司管理层及外聘核数师讨论（其中包括）本集团所采纳的会计原则及常规，以及 内部监控、风险因素及其他财务申报事宜，全体成员均有出席会议。 核数师酬金 与本公司外聘核数师德勤关黄陈方会计师行於截至二零一六年十二月三十一日止年度提供的核数服务有关的费用为 815,000港元（二零一五年：708,000港元），而与非核数服务有关的费用为1,259,000港元（二零一五年：170,000港元）。 董事会或审核委员会信纳（其中包括）德勤关黄陈方会计师行的核数费用、审核程序的有效性、独立性及客观性，并於 本公司应届股东周年大会上向董事会建议续聘德勤关黄陈方会计师行为本公司来年的外聘核数师。 15 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 企业管治报告 薪酬委员会 本公司已遵守企业管治守则的守则条文第B.1.2条的规定，於二零一六年六月二十七日成立薪酬委员会，并订立明确的 书面职权范围，当中订明其权限及职责，有关职权范围可於本公司及联交所网站上查阅。薪酬委员会现时由两名独立非 执行董事（即萧少滔先生（薪酬委员会主席）及陈华敏女士）及一名执行董事（即陈文辉先生）组成。 薪酬委员会的主要角色及职能包括： (a)就本公司全体董事及高级管理层的薪酬政策及架构，以及就设立正规并具透明度的程序制订薪酬政策，向董事会 提出建议； (b)根据董事会的方针及目标检讨及批准管理层的薪酬建议； (c)负责就个别执行董事及高级管理层之薪酬待遇（包括实物福利、退休金权利及赔偿金额（包括就丧失或终止职务或 委任而应付的任何赔偿)）向董事会提出建议； (d)经参考同类行业其他非执行董事的薪酬范围，就非执行董事的董事袍金向董事会提出建议； (e)考虑本公司营运所在行业可资比较的公司支付之薪金、须付出的时间及职责、本集团其他职位的雇佣条件； (f)检讨及批准就丧失或终止职务或委任而向执行董事及高级管理层支付的赔偿，以确保该赔偿与合约条款一致，亦 须属公平合理并符合市场惯例； (g)检讨及批准因董事行为失当而作解雇或罢免所涉及的赔偿安排，以确保该等安排与合约条款一致；若未能与合约 条款一致，亦须合理适当；及 (h)确保并无董事或其任何联系人参与厘定本身薪酬。 自上市日期直至本报告日期，薪酬委员会举行一次会议，以检讨董事及本集团高级管理层的薪酬政策及架构，所有成员 均有出席会议。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 16 企业管治报告 提名委员会 本公司已遵守企业管治守则的守则条文第A.5.1条的规定，於二零一六年六月二十七日成立提名委员会，并订立明确的 书面职权范围，当中订明其权限及职责，有关职权范围可於本公司及联交所网站上查阅。提名委员会现时由一名非执行 董事（即严国文先生（提名委员会主席)）、两名独立非执行董事（即萧少滔先生及李仲明先生）及一名执行董事（即陈文辉 先生）组成。 提名委员会的主要角色及职能包括： (a)每年检讨董事会的架构、人数及组成（包括技能、知识及经验），并就任何建议变动向董事会提出建议，以配合本公 司企业策略； (b)就董事委任或重新委任以及董事（尤其是董事会主席及集团董事总经理）继任计划向董事会提出建议； (c)物色具备合适资格可担任董事的人选，并挑选及提名有关人士出任董事职务或就此向董事会提出建议； (d)评核独立非执行董事的独立性；及 (e)就下列事项向董事会提出建议： ―制订执行及非执行董事的继任计划； ―本公司审核及薪酬委员会的成员人选（经徵询有关委员会主席的意见）；及 ―任何非执行董事指定任期届满後的重新委任（根据所需要的知识、技能及经验，适当考虑其表现及继续为董 事会作出贡献的能力）。 自上市日期直至本报告日期，提名委员会已举行一次会议，以检讨董事会的架构、人数、组成及多元化；及评核独立非 执行董事的独立性，全体成员均有出席该会议。 执行委员会 执行委员会成立於二零一六年十一月一日，包括本公司不时的所有执行董事。执行委员会负责整体管理、投资、拨付资 金及融资需求及应用，根据本集团的业务策略监控日常管理、表现及营运，审阅本集团的策略及业务发展举措及监督其 执行情况。执行委员会现时由四名成员组成，包括陈文辉先生（执行委员会主席）、林建国先生、廖汉威先生及张慧璇女 士。 17 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 企业管治报告 风险管理及内部监控 风险控制委员会成立於二零一六年六月二十七日，由两名非执行董事（即严国文先生（风险控制委员会主席）及庞锦强先 生）、三名执行董事（即陈文辉先生、林建国先生及张慧璇女士）及一名独立非执行董事（即李仲明先生）组成。 风险控制委员会的主要职责包括（其中包括）监督及监控本公司的风险及合规管理系统，包括政策、架构及特定职责。本 集团高级管理层在执行董事、风险控制委员会的协助下负责风险管理及内部监控系统的设计、实施及监察，以及向内部 审计处及执行董事提交定期报告。 董事会对维持稳健有效的内部监控及风险管理系统，以为我们的管理员工及雇员高效工作提供足够指引承担整体责 任。本公司的内部监控系统涵盖多项营运流程，由风险评估、财务申报、成本管理、物业项目定价以至招聘及培训员工 以及每年维护资讯科技系统监控。於回顾年度，集团内部审计处就本集团风险管理及内部监控系统在财务、营运及合规 监控方面的成效作出甄选检讨，着重资讯技术及安全、资料私隐及保护、业务持续性管理及采购方面的监控。此外，主 要业务及企业职能部门主管均需要就其主要的监控事务自行作出监控评估。有关结果交由集团内部审计处评审，并向 风险控制委员会及审核委员会汇报。风险控制委员会及审核委员会其後审阅有关资料并向董事会汇报。 自上市日期直至本报告日期，风险控制委员会举行两次会议，以检讨本集团的内部监控及风险管理，所有成员均有出席 会议。於回顾年度内，风险控制委员会及审核委员会以及内部及外聘核数师概无发现重大事项，惟已识别需改进事项， 并已采取合适措施。董事会认为，年内及直至年报刊发日期实施的风险管理及内部监控系统属有效充分。 本公司已於二零一七年二月一日委任力高企业融资有限公司为本公司的合规顾问，其於向本公司作出查询後，将就遵 守上市规则向本公司提供意见及指引。於本公司拟订立上市规则第14及14A章适用的交易之前，本公司将就遵守上市规 则相关规定徵求合规顾问（只要其仍为本公司的合规顾问）的意见及�u或寻求独立法律意见。 公司秘书 张慧璇女士自二零一六年三月十四日起获委任为本公司的全职公司秘书，直接向董事会汇报及负责（其中包括）不时向 全体董事提供最新及时的资料。於上市日期後，张女士一直遵守上市规则第3.29条。 关联方交易 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团与「关联方」（定义见适用会计准则）订立若干交易，有关重大关联方交易 （「交易」）的详情披露於本年报综合财务报表附注34。 交易符合上市规则第14A章项下的「关联交易」或「持续关联交易」定义，惟获悉数豁免遵守上市规则第14A章项下的股东 批准、年度审阅及披露规定。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 18 企业管治报告 股东权利 任何一位或以上於递呈申请书当日持有不少於有权於本公司股东大会上投票之本公司缴足股本十分之一的股东（「合资 格股东」），均有权随时递交经有关合资格股东签署的书面申请（「申请书」），要求董事会召开股东特别大会，并就任何所 申请的决议案於股东特别大会上表决。 欲提请董事会召开股东特别大会以於股东特别大会上提请决议案的合资格股东必须将申请书交存本公司在香港的主要 营业地点（地址为香港金钟夏�U道18号海富中心1座1203A室），注明致公司秘书收启。 申请书必须载明相关合资格股东的姓名、召开大会的事由，并由相关合资格股东签署。合资格股东必须证明彼等於本公 司的持股量足以令本公司信纳。 本公司将检查申请书，以及向本公司的股份过户登记分处核实合资格股东的身份及持股量。倘申请书妥为编制及排列， 并遵照本公司之组织章程大纲及细则，董事会将於递交申请书当日起计21天内妥善安排於递交申请书当日起计两个月 内召开股东特别大会，以於股东特别大会上就合资格股东提呈的任何决议案进行表决。然而，倘申请书并无妥为排列及 未有遵照本公司之组织章程大纲及细则，结果将会告知相关合资格股东，同时董事会将不会召开股东特别大会，亦不会 於本公司任何有关股东特别大会或任何其他股东大会上就合资格股东提呈的任何决议案进行表决。 倘董事会未能在申请书递交当日起计21天内通知合资格股东，申请书并无妥为排列及未有遵照本公司之组织章程大纲 及细则，且董事会未能召开股东特别大会，合资格股东可根据本公司组织章程大纲及细则以尽可能接近董事会召开股 东特别大会的方式自行召开股东特别大会。就相关合资格股东因董事会未能召开大会而产生的所有合理费用，本公司 应当向相关合资格股东进行补偿。 股东关系 於二零一六年六月二十七日，本公司采纳一项股东沟通政策，其主要反映本公司目前与股东沟通的做法。本公司将透过 以下渠道向股东传达资料： ―本公司的股东周年大会及其他股东大会乃本公司与其股东沟通及股东参与的主要平台。 19 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 企业管治报告 ―本公司鼓励及支持股东参加股东会议。倘股东无法出席有关会议，本公司支持股东委任受委代表代其出席会议及 在会议上投票。 ―董事会将定期检讨股东参与机制，以便鼓励股东积极参与。 ―董事会主席、董事委员会的合适成员及本公司的外聘核数师将出席股东周年大会，以回答股东的提问。 举报政策 本公司已於二零一六年六月二十七日采纳一项举报政策，协助达致最高水平的开放、诚信及问责性。本公司已制定程 序，令个别雇员可在内部及在最高层次披露其认为反映本集团内出现不良或不当行为的资料。审核委员会就该政策负 有全面责任，惟日常监管及实施之责任已转授予指定的高级职员：公司秘书。监察及检讨政策的运作及就投诉个案的调 查行动提出建议乃属审核委员会之责任。自上市日期直至本报告日期，雇员概无报告对本集团的财务报表及整体业务 营运造成重大影响的任何欺诈或失当行为。 内幕资料 本公司按企业管治政策所载的规定规管内幕资料的处理及发布，以确保内幕资料於获适当批准予以披露之前维持保密 及有关资料以有效及一致的方式发布。 宪章文件 本公司於二零一六年六月二十七日采纳组织章程大纲及细则。本公司组织章程大纲合并版本可於本公司网站查阅。 财务申报 董事明白彼等须负责编制提供真实而公平的意见，且符合香港财务报告准则、法定要求及其他监管规定的财务报表。於 二零一六年十二月三十一日，董事会并不知悉有任何严重错误陈述或不确定因素，可能令人对本集团的财务状况或持 续经营能力存疑。董事会致力确保於财务申报中对本集团的表现、状况及前景作出公正、清晰及易明的评估。 核数师就彼等的申报责任发出的声明载於本年报第35至39页。概无任何重大不明朗事件或状况可能令本公司的持续经 营能力出现重大疑问。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 20 环境、社会及管治报告 本集团根据联交所上市规则附录27规定的环境、社会及管治报告指引编制本环境、社会及管治（「环境、社会及管治」）报 告。本报告涵盖本公司截至二零一六年十二月三十一日止财政年度於香港营运的情况，并披露有关本集团的环境、社会 及管治管理方法、策略、重点及目标的资料。董事会已审阅及批准本环境、社会及管治报告。 於二零一六年，本集团非常重视环境及社会责任工作，将环境及社会责任的观点与本集团的营运及管理活动相结合。实 施环境、社会及管治策略乃董事会的责任，而雇员的参与则对该策略取得成功起到至关重要的作用。 A.环境 本集团已引入绿色办公室计划（「计划」），以减少日常办公室运作的能源消耗及提高资源的使用效率。该计划包括 下列措施： 1.排放―减少二氧化碳排放的措施包括： ―广泛采用多功能的影印机（具备打印、扫描及传真功能）。 ―鼓励雇员采用最高效的出行方式。 2.资源利用 ―对所有闲置设备采取「断电」政策；鼓励员工在下班或毋需使用设备时，关闭电脑、显示器及其他电器 设备或转至节能状态。 ―在办公室尽量使用自然光及维持办公室的温度在25摄氏度，这会减少过多的照明及空调电力能源使 用。 3.环境及自然资源―降低营运对环境及自然资源的影响 ―鼓励双面打印，纸张循环使用，减少纸张的使用。 ―采用「少订购，少浪费」政策，减少公司职能部门的纸张浪费。 ―通过鼓励使用文件的软拷贝及电子复本而非纸本，来推行无纸化环境，此举令二零一六年第四季度 纸张的使用量大幅减少50%。 ―选择具备社会责任感的服务供应商。本集团自二零一六年九月起指定由柯尼卡美能达提供扫描及记 录保存服务，本集团认为柯尼卡美能达一直积极承担社会责任，包括实施适合女性雇员的职业发展计 划及积极招聘及利用全球人力资源。彼等亦於二零一五年在市场投放35个经认证绿色产品的新型号， 使用该等产品可减少51.5千吨的二氧化碳排放量，相当於27.7千吨高效使用资源的二氧化碳排放量。 本集团继续将社会、经济及环境风险及利益纳入业务决策及发展项目的发起、设计、建筑、占用、拆卸及活化阶 段。本集团与顾问紧密合作，务求作出创意、创新及华丽的设计，同时配合并着重我们的环境及社会责任。房地产 开发项目的实施工作外包给独立建筑公司，该等公司须遵守各种环境法律及规例，包括有关处置废物、水污染管 制、空气污染管制、排水控制及噪音管制者。 21 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 环境、社会及管治报告 4.社会方面 1.雇佣 本集团向其雇员提供具竞争力的薪酬待遇，并按照个人表现及我们的业务表现发放酌情花红。本集团 亦为雇员提供医疗保险，於截至二零一六年十二月三十一日止财政年度，本集团遵守香港法例第485章 强制性公积金计划条例及其他劳工相关法例及规例。 2.健康及安全 本集团须遵守香港的健康及安全规定，包括但不限於职业安全及健康条例以及工厂及工业经营条例。 截至二零一六年十二月三十一日止财政年度，董事会认为其已大体上遵守该等规定。本集团对雇员的 责任乃由本集团根据法例须投购的保险所涵盖。董事会进一步确认，概无严重违反现时适用的安全规 例，亦概无涉及本集团的任何重大雇员安全事宜。截至二零一六年十二月三十一日止财政年度，概无 就违反安全法例及规例向本集团判处任何罚款或惩罚。 本集团毋须负责承包商雇员的保险。承包商须依法就其对雇员负有的责任自行投保。然而，我们严格 的质量控制措施规定承包商遵守环保、劳工、社会及安全法规等相关规则及规例，以尽量减少我们的 风险和责任。 3.发展及培训 为帮助培育专业人才及促进整体效率、提高雇员士气及忠诚度，本集团提供在职及外部培训，当中包 括员工迎新、资讯科技培训、反贪污及急救连同专业会籍报销等。本集团亦就完成强制性基本安全培 训课程及实现持续专业培训时间规定为相关雇员提供培训及协助。 4.劳工标准 本集团致力於保护人权。本集团在业务营运中遵守所有关於使用强迫劳动力及童工的相关法律及法 规。本集团的目标为不能直接或间接参与侵犯人权的行为，并确保代表我们所执行的工作符合所有相 关劳动法律及法规。 5.供应链管理 本集团分包建筑工程的不同部分予合资格一般建筑承包商。按照市场惯例，本集团委聘一名承包商兴 建地基工程及委聘总承包商进行上盖结构工程，并持续监督由该等承包商承接的工程。该等承包商均 为获屋宇署认证的注册持牌建筑承包商。本集团将藉检查屋宇署的登记册，确保该等承包商拥有该等 牌照。本集团乃根据项目规模、能力、承包商资格及相关经验而拣选承包商。本集团亦将考虑承包商 有关可靠性、质素及安全的声誉、报价、经验水平、技术能力、行业声誉及挑选流程中所提供的参考资 料。本集团会对承包商进行尽职审查程序，如检验彼等的资格并实地到访其办公室及物业项目以及审 慎评核各潜在承包商的合适性，然後方会厘定获授承包的人选。本集团亦会就数量、收费及数额方面 比较已呈交的标书。项目发展部藉定期实地监督及严格质量监控程序，在建筑期间紧密监察成本控制 及建筑进度。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 22 环境、社会及管治报告 6.产品责任 本集团极为着重物业建筑的质量监控，包括采购建筑材料、外部装修、内部装修及内部装潢用材料以 及物业发展项目的用具，以确保符合我们的质量标准。本集团着重项目监督，藉以确保项目发展项目 符合我们的质量标准及遵守相关法例及规例。质量监控始於挑选符合资格的建筑承包商。我们委聘的 大部分总承包商均拥有ISO9001、ISO14001及�u或OHSAS18001等行业认证。本集团会定期检验及检讨 承包商的资格及表现，以确保彼等的表现符合我们的标准并遵守法例及规例。我们的项目发展部会就 建筑公司进行资格预审检查，并定期按照我们与彼等进行业务的经验进行检讨。另外，我们的承包商 负责采购建筑材料、外部装修、内部装修及内部装潢用材料以及物业发展项目的用具，而彼等均须根 据相关法例、规则及相关政府机关的规定采购、检验或测试任何材料或货品材料，以确保其符合我们 的要求及规格，例如承包商均须安排在实验室测试混凝土样本，并向政府呈交测试报告以供批准；就 铁及钢等其他材料而言，承包商均须向我们提供来源地、价格及相关生产证明书等资料，以确保质量 符合我们的要求，而所有材料以及原材料的类型、标准及质量亦必须令建筑公司满意。我们的顾问会 实地就建筑材料及工艺进行定期质量检查。我们的顾问亦会监察现场进度，向我们的项目发展部呈交 每月进度报告，并对建筑用地进行定期检验，以确保质量及安全。截至二零一六年十二月三十一日止 年度，本集团遵守对健康及安全、广告、商标及所提供的产品相关的隐私事宜有关的问题及纠正方法 有重大影响的相关法律及规例。 本集团提供全面售後服务，包括处理客户投诉以及监督我们所发展物业的维修及持续维护。本集团亦 要求承包商向我们提供缺陷责任期，一般自落成起为期一年，期间物业管理人及客户所申报的任何物 业缺陷将会转交总承包商跟进及纠正，而毋须支付任何额外成本。 7.反贪污 本集团坚持实施严格的反贪污政策（载於本集团办公室手册），包括商业行为的诚实性、道德标准、利 益冲突、违反行为、处理机密信息及预防贿赂及反贪污的法律规定。本集团已就举报行为采取最佳方 法。有关我们举报政策及程序的详情刊登於本公司网站。截至二零一六年十二月三十一日止财政年 度，本集团并无报告任何贪污案例。 8.社区投资 本集团旨在致力於承担其所在社区的企业社会责任。本集团计划通过从事志愿者工作及慈善捐款活动 来解决社区问题。本集团亦鼓励雇员追求个人爱好及奉献彼等的时间及技能为当地社区提供支持。 23 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会报告 董事提呈本公司及本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度之董事会报告及经审核综合财务报表。 主要业务 本集团的主要业务包括於香港从事物业发展及物业投资，详情载於综合财务报表附注5。於本年度期间本集团的主要业 务性质并无发生重大变动。 公司重组 本公司於二零一六年三月四日於开曼群岛注册成立为有限公司。本集团已进行重组（「重组」），以便理顺本集团架构，筹 备本公司股份於联交所主板首次公开发售（「股份发售」）。重组详情载於本公司日期为二零一六年六月三十日有关股份 发售的招股章程中。本公司股份自二零一六年七月十三日（「上市日期」）透过股份发售方式於联交所主板上市。 业务回顾 按照公司条例附表5规定，本集团业务的讨论及分析，包括对本集团业务的中肯审视、本集团所面对的主要风险及不明 朗因素之描述、运用财务关键表现指标进行之分析、自上市日期起发生之影响本集团之重要事件详情（如有）及本集团业 务未来可能发展之揭示，乃分别载於本年报第4页及第5至8页的主席报告及管理层讨论及分析内。讨论及分析构成本董 事会报告之一部分。 环境政策及表现 本集团持续将社会、经济及环境风险及利益纳入业务决策及发展项目的发起、设计、建筑、占用、拆卸及改造阶段。本 集团与顾问紧密合作，以实现创意、创新及华丽的设计理念，同时配合并着重我们的环境及社会责任。房地产开发项目 的实施工作外包给独立建筑公司，该等公司须遵守各种环境法律及规例，包括有关处置废物、水污染管制、空气污染管 制、排水控制及噪音管制者。 本集团已采取措施，於工作场所推广环保，鼓励本集团建立纸张循环再用文化、节水措施及节能文化，从而减少营运对 环境及自然资源的影响。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 24 董事会报告 遵守法例及规例 董事会认为，本集团於本年度一直在重大方面遵守对本集团业务及营运有重大影响的相关适用法例及规例。 与雇员、客户及供应商的关系 本集团根据雇员表现、工作经验及现行市场薪酬水准给予雇员薪酬。雇员薪酬总额包括基本薪金及酌情花红。此外，本 集团亦采纳购股权计划。董事薪酬政策由薪酬委员会经考虑董事之经验、职责、工作量、投放於本集团的时间及本集团 的表现後予以检讨及厘定。 本集团之主要客户为买家。本集团致力於开发并交付整体上具有创新及华丽设计的高质素物业单元予我们的客户。为 实现本集团提高客户持续满意度承诺，本集团在发展项目中一直保证采纳优秀设计理念及采用最优质产品。 本集团的主要服务供应商为承包商、建筑公司、律师事务所及顾问服务供应商。本集团与广大供应商有着良好的合作关 系，并与多家优质的供应商签订了战略合作协议，以期实现更加优质的建筑工程及材料供应。本集团将秉承双赢的理念 实现与广大供应商的共同发展。 业绩 本集团截至二零一六年十二月三十一日止年度的业绩及本集团於该日的财务状况载於本年报第40至42页。本集团於过 去四个财政年度业绩以及资产及负债的概要亦载於本年报第98页。 股息 年内并无派付中期股息。董事会目前建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派发末期股息每股22港仙。待本公 司股东於应届股东周年大会批准後，该等股息将於二零一七年五月十九日或左右派付。 暂停办理股份过户登记 本公司将於二零一七年四月二十四日（星期一）至二零一七年四月二十七日（星期四）（包括首尾两日）暂停办理股份过户 登记，於该期间本公司将不会办理股份过户登记手续。为符合资格出席股东周年大会（「股东周年大会」）并於会上投票， 所有相关股票所附带的股票过户文件应不迟於二零一七年四月二十一日（星期五）下午四时三十分递交至香港股份过户 登记处卓佳证券登记有限公司，地址为香港皇后大道东183号合和中心22楼，以便登记。 25 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会报告 借款融资 本集团於二零一六年十二月三十一日的借款融资详情载於综合财务报表附注25。 厂房及设备 本集团於年内的厂房及设备变动详情载於综合财务报表附注13。 投资物业及待售物业 本集团於年内的投资物业及待售物业分别载於综合财务报表附注14及17。 股本 本公司之股本变动详情载於综合财务报表附注26。 储备 本集团及本公司於年内的储备变动呈列於第43页的综合权益变动表及综合财务报表附注38。 主要客户及供应商 截至二零一六年十二月三十一日止年度，最大供应商及五大供应商分别约占本集团於年内所产生的总成本89%及93%。 我们的五大供应商包括承包商、建筑公司及顾问服务供应商。截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团最大客户 及五大客户所产生的收益分别约占本集团於年内的总收益15%及49%。我们的五大客户均为天际中心已竣工单位的一次 性买家。 董事或彼等的任何联系人或任何股东（就董事所知，拥有本公司已发行股本5%以上）概无拥有本集团五大客户或五大供 应商的任何实益权益。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 26 董事会报告 董事 於年内及直至本年报日期於本公司任职的董事如下： 执行董事： 陈文辉先生 林建国先生 张慧璇女士 廖汉威先生 非执行董事： 庞锦强先生 严国文先生 独立非执行董事： 萧少滔先生 李仲明先生 陈华敏女士 所有董事履历载於本年报第9至11页。 於每届股东周年大会上，当时三分之一董事（或倘董事人数并非三或三之倍数，则为最接近但不少於三分之一的数目）须 轮值退任，惟每位董事（包括按特定任期获委任者）须最少每三年轮值退任一次。退任董事有资格膺选连任。本公司可於 董事退任的股东大会上填补有关的职位空缺。就此而言，已根据组织章程细则规定各董事的任期。 本公司已收到各独立非执行董事发出的有关彼等於本年度内根据上市规则第 3.13条独立於本公司的确认书，并认为各 独立非执行董事均独立於本公司。 27 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会报告 董事於证券的权益 於二零一六年十二月三十一日，本公司董事及主要行政人员於本公司及其相联法团（定义见经不时修订、补充或修改的 香港法例第571章证券及期货条例（「证券及期货条例」）第XV部）的股份、相关股份及债权证中拥有根据证券及期货条例 第XV部第7及第8分部须知会本公司及联交所的权益及�u或淡仓（包括彼等根据证券及期货条例有关条文被当作或视为拥 有的权益或淡仓），或根据证券及期货条例第352条须记入根据该条存置的登记册的权益及�u或淡仓，或根据上市规则附 录10所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则须另行知会本公司及联交所的权益及�u或淡仓载列如下： 占本公司持股权益的 董事�u主要行政人员姓名身份�u权益性质 股份数目 概约百分比(%) 陈文辉 受控制法团权益 154,336,000 68.9（附注1） 林建国 受控制法团权益 13,664,000 6.1（附注2） 附注： 1. StarPropertiesHoldings(BVI)Limited为该等股份的登记及实益拥有人。StarPropertiesHoldings(BVI)由陈文辉先生全资拥有。根据证券及期货条 例，陈文辉先生被视为於StarPropertiesHoldings(BVI)Limited拥有权益的同一批股份中拥有权益。 2. EagleTrend(BVI)Limited为该等股份的登记及实益拥有人。EagleTrend(BVI)Limited由林建国先生全资拥有。根据证券及期货条例，林建国先 生被视为於EagleTrend(BVI)Limited 拥有权益的同一批股份中拥有权益。 除上文所披露者外，於二零一六年十二月三十一日，概无本公司董事或主要行政人员於本公司及其相联法团（定义见证 券及期货条例第XV部）的股份、相关股份或债权证中登记根据证券及期货条例第XV部第7及第8分部须知会本公司及联 交所的权益或淡仓，或根据证券及期货条例第352条须记入该条所述登记册的权益或淡仓，或根据上市规则附录10所载 上市发行人董事进行证券交易的标准守则须知会本公司及联交所的权益或淡仓。 董事服务合约及委任函件 本公司於二零一六年六月二十七日与我们的各执行董事及非执行董事订立服务合约，并与我们的各独立非执行董事订 立委任函件。各份服务合约及委任函件的初步固定年期为自上市日期起计三年。 除上文所披露者外，概无董事与本集团任何成员公司订立或拟订立服务合约（不包括於一年内届满或可由雇主於一年内 免付赔偿（法定赔偿除外）而终止的合约）。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 28 董事会报告 董事於合约、交易及安排中的重大权益 除综合财务报表附注9、24及34所披露外，於本年度内或於年末时，董事概无於本集团任何重大合约、交易及安排中拥 有任何直接或间接的重大权益。 董事收购股份或债权证的权利 除上文所披露者外，本公司或其任何控股公司、其附属公司或其同系附属公司概无订立任何安排，致使董事及本公司主 要行政人员（包括彼等的配偶及18岁以下子女）於本公司或其相联法团（定义见证券及期货条例第XV部）的股份、相关股 份或债权证中拥有任何权益或淡仓。 主要股东 於二零一六年十二月三十一日，据本公司董事所知悉，本公司根据证券及期货条例第336条存置的主要股东登记册显 示，除「董事於证券的权益」一节所披露者外，以下股东已知会本公司及联交所其於本公司的股份及相关股份中拥有根据 证券及期货条例第XV部第2及第3分部之条文须予披露的相关权益及淡仓： 占本公司持股权益的 主要股东名称 身份�u权益性质 股份数目 概约百分比(%) StarPropertiesHoldings(BVI)Limited实益拥有人 154,336,000(L) 68.9 EagleTrend(BVI)Limited 实益拥有人 13,664,000(L) 6.1 附注： 1.字母「L」表示该名人士於股份的好 仓（定义见证券及期货条例第XV部）。 2. StarPropertiesHoldings(BVI)Limited为一间於二零一六年三月三日於英属处女群岛注册成立的投资控股有限公司，并由陈文辉先生全资拥 有。根据证券及期货条例，陈文辉先生被视为於StarPropertiesHoldings(BVI)Limited拥有权益的所有股份中拥有拥益。 3. EagleTrend(BVI)Limited为一间於二零一六年二月二十九日於英属处女群岛注册成立的投资控股有限公司，并由林建国先生全资拥有。根据 证券及期货条例，林 建国先生被视为於EagleTrend(BVI)Limited拥有权益的所有股份中拥有权益。 29 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会报告 控股股东的不竞争承诺 本集团控股股东陈文辉先生已於二零一六年六月二十七日以本公司为受益人订立不竞争契据。陈文辉先生已向本公司 书面确认，自签署不竞争契据当日起至二零一六年十二月三十一日止期间，其一直遵守不竞争契据项下的承诺。 独立非执行董事亦已检讨有关陈文辉先生自签署不竞争契据当日起至二零一六年十二月三十一日止期间一直遵守不竞 争契据项下承诺的确认书，并确认陈文辉先生并未违背遵守不竞争契据的承诺。 董事於竞争业务之权益 根据上市规则第8.10条，於本年度内，除本集团业务外，我们的董事概无於直接或间接与本集团的业务竞争或可能竞争 的任何业务中拥有任何权益。 购股权计划 本公司於二零一六年六月二十七日有条件采纳购股权计划（「购股权计划」）。购股权计划旨在(1)确认及肯定合资格参与 者对本集团所作或可作之贡献；(2)为合资格参与者（定义见下文）提供认购本公司所有权权益的机会，以激励合资格参与 者以最佳表现及最高效率为本集团创造利益，并吸引及挽留合资格参与者或以其他方式与彼等保持持续业务关系，彼 等的贡献乃有利於、将会或预期将有利於本集团。 合资格参与者 (a)董事会可酌情向以下人士授出购股权：(i)本集团或本集团持有权益的公司或有关公司的附属公司（「联属人士」）的 任何董事、雇员、谘询人、专业人员、客户、供应商、代理、夥伴、顾问或分包商；或(ii)任何信托或任何全权信托的 受托人，而有关信托的受益人或有关全权信托的全权信托人包括本集团或联属人士的任何董事、雇员、谘询人、 专业人员、客户、供应商、代理、夥伴、顾问或分包商；或(iii)本集团或联属人士的任何董事、雇员、谘询人、专业 人员、客户、供应商、代理、夥伴、顾问或分包商实益拥有的公司。 (b)为使董事会信纳其符合资格作为（或（如适用）继续符合资格作为）合资格参与者，有关人士须提供董事会可能要求 以评估该人士是否符合资格（或继续符合资格）的所有资料。 (c)每次向本公司关连人士（定义见上市规则）或其任何联系人（定义见上市规则）授出购股权，均须按照上市规则的规 定获得批准。 (d)倘董事会议决承授人无法�u未有或不能�u未能符合购股权计划项下的持续资格条件，受限於购股权计划列明的若 干规定，本公司将（受限於任何相关法律及法规）有权视授予该承授人的任何尚未行使购股权或其中一部分为已失 效（以尚未行使者为限）。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 30 董事会报告 可供发行证券总数 於行使根据购股权计划及任何其他计划已授出且未行使的所有已发行在外购股权时可予发行的股份数目上限，合共不 得超过：(i)本公司不时已发行股本的30%；或(ii)本公司於上市日期已发行股本的10%（并无计及因行使超额配股权及根据 购股权计划可能或已授出的购股权获行使而可予发行及配发的股份），除非获股东批准。倘将导致超出上述30%限额， 则不得根据本公司任何计划（包括购股权计划）授出购股权。 於本年报日期，本公司的已发行股本为2,240,000港元，分为224,000,000股股份，全部均已缴足或入账列为缴足。 各参与者之配额上限 倘全面行使购股权会导致於截至有关授出日期（包括当日）止12个月期间根据购股权计划向合资格参与人已授出或将授 出的购股权（包括已行使、已注销及尚未行使的购股权）获行使时已发行及将予发行的股份总数超出於有关授出当日已 发行股本总额的1%，则不可向该合资格参与人授出购股权。进一步授出超出该上限的购股权，须符合上市规则的若干 规定。 购股权行使时间 在购股权计划所载若干限制的规限下，可於适用购股权期间（不得超过授出购股权当日起计十年）随时根据购股权计划 条款及授出购股权的有关条款行使购股权。根据购股权计划条款，并无须持有购股权的最短期间或须达成若干表现目 标方可行使购股权的一般规定。然而，董事会可於授出任何购股权时，按个别情况向有关授出施加董事会全权酌情厘定 的条件、限制或规限，包括但不限於须持有购股权的最短期间及�u或须达成的表现目标。 购股权计划的期限 於购股权计划生效日期起计的十年期间内，可根据购股权计划向合资格参与人授予购股权。 购股权计划的详情载於日期为二零一六年六月三十日之招股章程购股权计划一节。自采用购股权计划起至二零一六年 十二月三十一日，概无授出购股权。 31 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会报告 於二零一七年一月二十五日，本公司随後向本公司若干董事授出购股权，以根据购股权计划认购本公司股份。於本年报 日期各董事持有的未行使购股权详情载列如下： 尚未行使之 占本公司 购股权涉及之 已发行股本之 董事姓名授出日期 行使期 行使价 股份数目 概约百分比 陈文辉 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 2,240,000 1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 林建国 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 2,240,000 1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 张慧璇 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 2,240,000 1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 廖汉威 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 2,240,000 1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 严国文 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 224,000 0.1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 庞锦强 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 224,000 0.1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 萧少滔 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 224,000 0.1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 李仲明 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 224,000 0.1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 陈华敏 二零一七年 二零一八年一月二十五日至 每股2.06港元 224,000 0.1 一月二十五日 二零二六年七月十二日 （包括首尾两日） 附注：该等购股权为董事以实益拥有人身份持有之个人权益。 购买、出售或赎回本公司的上市证券 自上市日期起至二零一六年十二月三十一日，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 32 董事会报告 优先购股权 本公司之组织章程细则或开曼群岛（本公司注册成立之司法权区）法例概无有关优先购股权之规定。 获准许弥偿条文 截至二零一六年十二月三十一日止年度，根据本公司的组织章程细则，各董事及其他高级职员有权就因彼等执行各自 的职务或拟定职务或与此有关的其他事宜所作的行为而可能招致或引致的所有行动、成本、费用、亏损、损失及开支， 从本公司的资产中获得弥偿，确保就此免受任何损害。本公司已就其董事及高级职员可能面临之法律诉讼作适当投保 安排。 企业管治 本公司致力维持高标准的企业管治常规。自上市日期起至二零一六年十二月三十一日期间，本公司一直遵守上市规则 附录14所载企业管治守则所载的守则条文，除企业管治守则的守则条文A.2.1条，其规定主席及行政总裁须由不同人士 担任。本公司采纳的企业管治常规资料载於本年报第12至20页的企业管治报告内。 关连交易 截至二零一六年十二月三十一日止年度，本集团与「关联方」（定义见适用会计准则）订立若干交易，有关重大关联方交易 （「交易」）的详情披露於本年报综合财务报表附注34。 交易符合上市规则第14A章项下的「关联交易」或「持续关联交易」定义，惟获悉数豁免遵守上市规则第14A章项下的股东 批准、年度审阅及披露规定。 本公司确认其已遵守上市规则第14A章项下的披露规定。 足够公众持股量 根据本公司可从公开途径得到的资料及据董事所知，自上市日期起至二零一六年十二月三十一日，本公司已维持上市 规则所订明的足够公众持股量。 33 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 董事会报告 报告期後事项 截至二零一六年十二月三十一日止报告期後发生的重大事项载於综合财务报表附注39。 核数师 截至二零一六年十二月三十一日止年度的综合财务报表已由德勤关黄陈方会计师行执业会计师审核，彼将告退，并具 资格及愿意膺选连任。本公司将於应届股东周年大会提呈决议案续聘其为本公司核数师。 代表董事会 陈文辉 主席 香港，二零一七年二月二十八日 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 34 独立核数师报告 致星星地产集团（开曼群岛）有限公司列位股东 （於开曼群岛注册成立的有限公司） 意见 吾等已审核第40至95页所载之星星地产集团（开曼群岛）有限公司（「贵公司」）及其附属公司（统称为「贵集团」）之综合财 务报表，此综合财务报表包括於二零一六年十二月三十一日之综合财务状况表及截至该日止年度的综合损益及其他全 面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及综合财务报表附注，包括主要会计政策概要。 吾等认为，该等综合财务报表根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」） 真确及公平地反映　贵集团於二零一六年十二月三十一日的综合财务状况，及　贵集团截至该日止年度的综合财务表 现及综合现金流量，并已按照香港公司条例的披露规定妥为编制。 意见基准 吾等已根据香港会计师公会颁布之香港核数准则（「香港核数准则」）进行吾等之审核工作。吾等就该等准则承担之责任 於本报告「核数师就审核综合财务报表承担之责任」中进一步阐述。根据香港会计师公会的专业会计师道德守则（「守 则」），吾等独立於　贵集团，及吾等已履行守则中的其他道德责任。吾等相信，吾等所获得之审核凭证充足及适当，以 为吾等之意见提供基础。 关键审核事项 关键审核事项乃根据吾等的职业判断，对当前期间的综合财务报表的审核最为重要的事项。此等事项乃於吾等审核整 体综合财务报表及出具意见时进行处理，而吾等不会对此等事项提供单独意见。 35 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 独立核数师报告 关键审核事项（续） 关键审核事项 吾等的审核如何处理关键审核事项 投资物业的估值 吾等认为投资物业的估值为关键审核事项，乃因估值吾等就投资物业估值执行的程序包括： 涉及重大管理层估计。 评估独立合资格估值师的资历、能力和客观性及审阅 於二零一六年十二月三十一日，贵集团拥有账面值为 彼等与　贵集团的委聘条款； 573,990,000港元（占总资产的42%）的投资物业，於截 至该日止年度的综合损益及其他全面收益表确认的投 与估值师讨论以了解彼等厘定各项投资物业公平值的 资物业公平值变动产生的收益为39,545,000港元。 方法，进而评估是否符合香港财务报告准则第13号公 平值计量的规定及行业惯例； 如综合财务报表附注14所披露，於二零一六年 十二月三十一日，贵集团的投资物业包括在建停 通过查阅　贵集团及地政总署的往来函件及评估　贵 车位25,420,000港元；一处有待活化的工业大厦 集团落实特别豁免函件所述条件的能力，从而评估活 514,000,000港元；一项已竣工投资物业的停车位 化计划的可行性； 28,680,000港元；及一个商业单位5,890,000港元，上 述投资物业全部位於香港。於厘定相关物业的公平值 通过比较单位销售价格与相似地点的类似物业的近期 时，本公司董事会已成立一支估值团队，以与独立合 销售交易，从而评估停车位估值所采用的单位销售价 资格估值师合作，确立合适的估值技巧及模型输入数 格的合适性； 据。 通过比较每月市场租金与相似地点的类似物业的现有 如综合财务报表附注14进一步披露，在建停车位及一 租赁条款及公平市场租金，评估有待活化投资工业大 处有待活化的工业大厦乃采用剩余评估法估值，重大 厦及一个商业单位估值所采用的每月市场租金的合适 不可观察输入数据为单位销售价格、每月市场租金、 性，及评估所采用的资本率化率是否与市场相若；及 发展商预期溢利率、竣工估计总建筑成本及竣工估计 总翻新成本。一项已竣工投资物业的停车位乃采用直 通过比较至今所产生的成本与预算，评估在建投资物 接比较法估值，重大不可观察输入数据为单位销售价 业及有待活化投资物业的估计竣工估计建筑成本成 格。商业单位乃采用收入法估值，重大不可观察输入 本的合适性，及评估发展商预期溢利率是否与市场相 数据为每月市场租金及资本化率。 若。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 36 独立核数师报告 关键审核事项（续） 关键审核事项 吾等的审核如何处理关键审核事项 待售物业的估值 吾等认为待售物业的估值为关键审核事项，乃由於於吾等就待售物业估值执行的程序包括： 厘定待售物业之可变现净值时涉及重大管理层估计。 通过与贵集团开发的物业所产生的实际建筑成本及 如综合财务报表附注17所披露，於二零一六年十二 最近期市场数据比较，评估发展中物业的建筑预算的 月三十一日，贵集团拥有账面值为691,529,000港元 合理性； （占总资产的51%）的待售物业，其中包括已竣工物业 9,084,000港元及发展中物业682,445,000港元，该等物 通过与相似地点的类似物业的近期销售交易比较，评 业全部位於香港。该等待售物业按个别物业基准以成 估估计销售价格的合适性；及 本与可变现净值的较低者列账。可变现净值乃按实际 或估计售价减去估计竣工成本及作出销售所需的估计 比较管理层按抽样基准对估计的日後竣工成本与　贵 成本计算。倘待售物业的实际可变现净值因市场状况 集团类似竣工物业的实际发展成本及彼等对当前市场 变动及�u或发展成本预算出现重大变更而低於预期， 数据作出的调整。 则可能会导致重大减值亏损拨备。 其他资料 贵公司董事对其他资料负责。其他资料包括年度报告所载的资料，惟不包括综合财务报表及吾等就此发出的核数师报 告。 吾等就综合财务报表的意见并不涵盖其他资料，吾等亦不就其他资料发表任何形式的鉴证结论。 於吾等审核综合财务报表时，吾等的责任乃阅读其他资料，及在此过程中，考虑其他资料是否与综合财务报表或吾等在 审核过程中所了解的情况有重大抵触，或者似乎存在重大错误陈述。基於吾等已执行的工作，如果吾等认为其他资料存 在重大错误陈述，吾等须报告该事实。於此方面，吾等并无任何报告。 37 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 独立核数师报告 董事及负责管治的人士就综合财务报表须承担的责任 贵公司董事须负责根据香港财务报告准则及香港公司条例的披露要求，编制真实而公平地反映情况的综合财务报表， 及落实董事厘定对编制综合财务报表属必要的内部监控，以使该等综合财务报表不会存在由於欺诈，或错误而导致的 重大错误陈述。 於编制综合财务报表时，董事负责评估　贵集团持续经营的能力，并披露与持续经营有关的事项（如适用），除非董事拟 将　贵集团清盘或停止营运，或除此之外并无其他实际可行的办法，否则须采用以持续经营为基础的会计法。 负责管治的人士负责监督　贵集团的财务报告过程。 核数师就审核综合财务报表承担的责任 吾等的目标乃就综合财务报表整体是否不存在由於欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并按照双方所协 定的委聘条款仅向阁下（作为整体）出具包括吾等意见的核数师报告。除此之外本报告别无其他目的。吾等不就本报告 的内容向任何其他人士负责或承担责任。合理保证属高水平的核证，惟根据香港审计准则进行的审核工作不能保证总 能察觉所存在的重大错误陈述。错误陈述可因欺诈或错误引起，倘个别或整体在合理预期情况下可影响使用者根据综 合财务报表作出的经济决定时，则被视为重大错误陈述。 於根据香港审计准则进行审核的过程中，吾等运用职业判断，保持职业怀疑态度。吾等亦： 识别及评估由於欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险，设计及执行审核程序以应对此等风 险，以及取得充足及适当的审核凭证，作为吾等意见的基础。由於欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈 述，或凌驾於内部监控之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险较因错误而导致的重大错误陈述 的风险为高。 了解与审核相关的内部监控，以设计适当的审核程序，但目的并非对　贵集团内部监控的有效性发表意见。 评估董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计及相关披露的合理性。 就董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所得的审核凭证，确定是否存在与事件或情况有关的重大 不确定性，从而可能对　贵集团持续经营的能力产生重大疑虑。倘吾等认为存在重大不确定性，则有必要於核数 师报告中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露。假如有关披露不足，则须修订吾等之意见。吾等的结论乃 基於截至核数师报告日期止所取得的审核凭证。然而，未来事件或情况可能导致　贵集团无法持续经营。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 38 独立核数师报告 核数师就审核综合财务报表承担的责任（续） 评估综合财务报表的整体列报方式、结构及内容，包括披露资料，以及综合财务报表是否以达致公允陈述之方式 反映相关交易及事项。 就集团内实体或业务活动的财务资料获取充分、适当的审核凭证，以对综合财务报表发表意见。吾等负责指导、 监督及执行集团审核。吾等对吾等的审核意见承担全部责任。 吾等与负责管治的人士就（其中包括）审核的计划范围、时间安排及重大审核发现沟通，该等发现包括吾等在审核过程中 识别的内部监控的任何重大缺失。 吾等亦向负责管治的人士作出声明，确认吾等已符合有关独立性的相关道德要求，并与彼等沟通可能被合理认为会影 响吾等独立性的所有关系及其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。 从与负责管治的人士沟通的事项中，吾等厘定对当前期间综合财务报表的审核最为重要的事项，因而构成关键审核事 项。吾等於核数师报告中描述该等事项，除非法律或法规不允许对某件事项作出公开披露，或於极端罕见的情况下，倘 合理预期於吾等报告中披露某事项而造成的负面後果将会超过其产生的公众利益，则吾等决定不应於报告中传达该事 项。 出具本独立核数师报告的审核项目董事为吴俊民。 德勤关黄陈方会计师行 执业会计师 香港 二零一七年二月二十八日 39 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合损益及其他全面收益表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 收益 5 40,688 78,672 销售及服务成本 (13,695) (42,709) 毛利 26,993 35,963 其他收入 6 3,709 5,963 投资物业公平值变动产生的收益 14 39,545 16,402 销售开支 (1,391) (1,189) 行政开支 (19,939) (10,139) 上市开支 (16,905) (864) 融资成本 7 (7,533) (4,006) 除税前溢利 8 24,479 42,130 所得税开支 11 (2,740) (5,028) 年内溢利及年度全面收益总额 21,739 37,102 每股盈利（以港仙计） 基本 12 11.2 22.1 摊薄 12 11.2 不适用 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 40 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 非流动资产 厂房及设备 13 159 637 投资物业 14 573,990 523,450 递延税项资产 15 1,051 523 商誉 28 ― ― 应收贷款 16 11,449 ― 586,649 524,610 流动资产 待售物业 17 691,529 528,269 贸易及其他应收款项 18 20,993 23,277 已付按金 19 33,998 ― 应收关联公司款项 20 ― 1,819 代管人账目 21 925 61,875 银行结余及现金 21 31,809 5,718 779,254 620,958 流动负债 贸易及其他应付款项 22 171,259 118,192 应付关联公司款项 23 ― 7,414 应付董事款项 24 ― 365,997 税项负债 2,324 1,119 借贷 25 741,663 484,861 915,246 977,583 流动负债净额 (135,992) (356,625) 总资产减流动负债 450,657 167,985 非流动负债 递延税项负债 15 529 ― 借贷 25 ― 21,530 529 21,530 资产净值 450,128 146,455 41 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务状况表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 千港元 千港元 资本及储备 股本 26 2,240 2 储备 447,888 146,453 总权益 450,128 146,455 第40至95页的综合财务报表已获董事会於二零一七年二月二十八日批准及授权刊发。 陈文辉 林建国 董事 董事 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 42 综合权益变动表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 股份 股东 保留 股本 溢价 供款 盈利 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 於二零一五年一月一日 2 ― ― 108,618 108,620 年内已确认溢利及全面收益总额 ― ― ― 37,102 37,102 嘉利房地产投资管理有限公司 （「嘉利房地产投资管理」）保留的亏损净 额（附注i） ― ― ― 733 733 於二零一五年十二月三十一日 2 ― ― 146,453 146,455 年内溢利及全面收益总额 ― ― ― 21,739 21,739 集团重组影响（附注ii） (2) ― ― ― (2) 发行新股份（附注26(e)） 560 100,240 ― ― 100,800 透过资本化发行新股份（附注26(f)） 1,680 (1,680) ― ― ― 豁免应付董事款项（附注iii） ― ― 190,000 ― 190,000 因发行新股份产生的开支（附注26(e)） ― (8,864) ― ― (8,864) 於二零一六年十二月三十一日 2,240 89,696 190,000 168,192 450,128 附注： (i)有关嘉利房地产投资管理於二零一五年四月一日前就本集团的物业项目所进行的项目管理服务营运（「项目管理业务」）的亏损乃依法归於 嘉利房地产投资管理。嘉利房地产投资管理所保留的亏损净额指嘉利房地产投资管理於完成转让业务前向项目管理业务提供的资金。 (ii)该金额指本公司入账列为缴足的10港元股本及根据集团重组组成本集团旗下於二零一六年三月二十二日前受陈文辉先生及林建国先生共 同控制的公司的股本总额1,572港元之间的差额（详情见附注26）。 (iii)於二零一六年七月十三日，陈文辉先生及林建国先生（彼等为本公司的董事及控股股东）分别豁免应付彼等之结余174,420,000港元及 15,580,000港元。总额190,000,000港元已作为股东供款予以资本化。 43 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合现金流量表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 营运活动 除税前溢利 24,479 42,130 调整： 厂房及设备折旧 95 150 融资成本 7,533 4,006 投资物业公平值变动产生的收益 (39,545) (16,402) 利息收入 (623) (638) 商誉减值 28 ― 出售厂房及设备之亏损 213 ― 嘉利房地产投资管理保留之项目管理业务亏损 ― 733 营运资金变动前的经营现金流量 (7,820) 29,979 贸易及其他应收款项减少（增加） 2,441 (22,058) 待售物业增加 (151,204) (35,983) 代管人账目减少（增加） 60,950 (51,353) 贸易及其他应付款项增加 53,058 32,303 营运所用的现金 (42,575) (47,112) 已付所得税 (1,534) (40,110) 营运活动所用现金净额 (44,109) (87,222) 投资活动 收购一间附属公司的现金流出（附注28） (7) ― 结清收购一间附属公司时获分配的债务（附注28） (1,247) ― 已付按金（附注19） (33,998) ― 购买厂房及设备 (60) (136) 出售厂房及设备的所得款项 230 ― 添置投资物业 (10,995) (472,448) 向关联公司垫款 (120) (1,043) 应收贷款垫款 (10,800) ― 应收贷款还款 429 ― 关联公司还款 1,939 7,651 利息收入 623 638 投资活动所用现金净额 (54,006) (465,338) 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 44 综合现金流量表 截至二零一六年十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 融资活动 已付利息 (24,839) (9,993) 已筹措银行借贷 326,002 280,637 偿还银行借贷 (69,200) ― 关联公司垫款 ― 912 董事垫款 18,437 266,318 偿还关联公司贷款 (16,280) ― 偿还应付关联公司款项 (7,414) (764) 偿还董事款项 (194,436) ― 发行股份的所得款项 100,800 ― 因发行新股份产生的开支 (8,864) ― 融资活动所得现金净额 124,206 537,110 现金及现金等价物增加（减少）净额 26,091 (15,450) 年初现金及现金等价物 5,718 21,168 年末现金及现金等价物， 指银行结余及现金 31,809 5,718 45 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 1.一般资料、集团重组及财务资料呈列基准 本公司於二零一六年三月四日根据开曼群岛公司法第22章（一九六一年第3号法律，经综合及修改）在开曼群岛注 册成立为获豁免公司，并在开曼群岛登记为有限公司。其注册办事处位於CliftonHouse,75FortStreet,POBox1350, GrandCaymanKY1-1108,CaymanIslands。其主要营业地点位於香港金钟夏�U道18号海富中心1座12楼1203A室。本 公司的直接及最终控股公司为StarPropertiesHoldings(BVI)Limited，此乃一间於英属处女群岛注册成立的公司。其最 终控股方为本公司董事会主席兼执行董事陈文辉先生。 本公司股份於二零一六年七月十三日在香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市（「上市」）。 本公司为一间投资控股公司。本公司的附属公司主要从事物业发展及物业投资。 综合财务报表乃以港元（「港元」）呈列，与本公司及其附属公司的功能货币相同。 为理顺企业架构以筹备上市，本集团旗下的实体已进行集团重组（「重组」），当中主要涉及(i)二零一六年三月四日在 开曼群岛注册成立本公司为获豁免有限公司，及(ii)在营运附属公司与最终股权股东陈文辉先生及林建国先生（「控 股股东」）之间加插投资控股公司（包括本公司）。於完成重组後，本公司於二零一六年三月十八日成为本集团的控 股公司。 控股股东所控制的嘉利房地产投资管理乃从事提供物业管理业务。於二零一五年四月一日，嘉利房地产投资管理 （作为转让人）及星星地产（香港）有限公司（作为承让人）订立转让契据，据此，嘉利房地产投资管理向星星地产（香 港）有限公司无偿转让项目管理业务，於二零一五年四月一日生效。於转让前记入嘉利房地产投资管理的账目的项 目管理业务的财务资料已计入截至二零一五年十二月三十一日止年度的综合财务报表。 由集团重组产生的本集团被视为持续经营实体。 因此，截至二零一六年十二月三十一日及二零一五年十二月 三十一日止年度的综合损益及其他全面收益、权益变动表及现金流量表包括现时组成本集团各公司的经营业绩、 权益变动及现金流量，有关资料乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）所颁布会计指引第5号「共同控制合并 之合并会计法」应用合并会计原则编制，犹如完成集团重组後的集团架构於整个期间内的或自各自注册成立或成 立日期起（以较短者为准）一直存在。於二零一五年十二月三十一日的综合财务状况表经已编制，以呈列现时组成 本集团各公司的资产及负债，犹如目前的集团架构於该日期一直存在。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 46 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」） 应用香港财务报告准则之修订本 本集团已於本年度首次应用下列由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则之修订本。 香港财务报告准则第11号（修订本） 收购共同营运权益的会计处理 香港会计准则第1号（修订本） 披露措施 香港会计准则第16号及 澄清折旧及摊销的可接纳方法 香港会计准则第38号（修订本） 香港会计准则第16号及 农业：生产性植物 香港会计准则第41号（修订本） 香港财务报告准则第10号、 投资实体：应用综合入账的例外情况 香港财务报告准则第12号及 香港会计准则第28号（修订本） 香港财务报告准则（修订本） 二零一二年至二零一四年周期的香港财务报告准则年度改进 於本年度应用上述香港财务报告准则之修订本对本集团於当前及过往年度之财务表现及状况及�u或本综合财务报 表所载之披露并无重大影响。 已颁布但尚未生效之新订香港财务报告准则及香港财务报告准则之修订本 本集团并无提早应用以下已颁布但尚未生效的新订香港财务报告准则及香港财务报告准则之修订本： 金融工具 香港财务报告准则第9号 1 客户合约收益及相关修订本 香港财务报告准则第15号 1 租赁 香港财务报告准则第16号 2 以股份为基准的付款交易的分类及计量 香港财务报告准则第2号（修订本） 1 香港财务报告准则第4号（修订本） 与香港财务报告准则第4号保险合约一并应用的 香港财务报告准则第9号金融工具 1 投资者与其联营公司或合营企业之间的资产出售或出资 香港财务报告准则第10号及 3 香港会计准则第28号（修订本） 披露措施 香港会计准则第7号（修订本） 4 确认未变现亏损的递延税项资产 香港会计准则第12号（修订本） 4 1於二零一八年一月一日或之後开始的年度期间生效。 2於二零一九年一月一日或之後开始的年度期间生效。 3於将厘定的日期或之後开始的年度期间生效。 4於二零一七年一月一日或之後开始的年度期生 效。 47 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）（续） 香港财务报告准则第9号「金融工具」 香港财务报告准则第9号引入金融资产、金融负债、一般对冲会计处理及金融资产的减值规定的分类及计量新规 定。 与本集团相关的香港财务报告准则第9号的主要规定载述如下： 所有属於香港财务报告准则第9号范畴之内的已确认金融资产均须於其後按摊销成本或公平值计量。具体而 言，於目标为收取合约现金流量的业务模型内持有且具备仅属於支付本金及有关尚未清偿本金的利息的合 约现金流量的债务投资一般乃於後续会计期间结束时按摊销成本计量。於目标为藉收取合约现金流量及出 售金融资产达致的业务模型内持有且具有於指定日期产生仅属支付本金及尚未清偿本金额利息的现金流量 的金融资产合约条款的债务工具，均以按公平值透过其他全面收益列账的方式计量。所有其他债务投资及股 本投资均於後续会计期间结束时按其公平值计量。此外，根据香港财务报告准则第9号，实体可作出不可撤 回选择，以於其他全面收益呈列股本投资（并非持作买卖者）的後续公平值变动，并一般仅於损益表确认股息 收入。 就金融资产减值而言，香港财务报告准则第9号规定预期信贷损失模型，而相对而言香港会计准则第39号项 下则规定已招致信贷损失模型。预期信贷损失模型要求实体将於各报告日期的预期信贷损失及该等预期信 贷损失的变动入账，以反映自初始确认以来的信贷风险变动。换言之，确认信贷损失之前不再需要已发生信 贷事件。 本公司董事预期，预期信贷亏损模型可能导致须就本集团按摊销成本计量的金融资产尚未产生的信贷亏损提早计 提拨备。然而，在本集团进行详尽审阅前，就香港财务报告准则第9号的影响提供合理估计并非切实可行。 香港财务报告准则第15号「客户合约收益」 香港财务报告准则第15号获颁布，以建立单一综合模型供实体用於就客户合约所产生的收益进行会计处理。香港 财务报告准则第15号将於生效时取代当前的收益确认指引，当中包括香港会计准则第18号「收益」、香港会计准则 第11号「建筑合约」及相关诠释。 香港财务报告准则第15号的核心原则为实体应确认收益，以按反映实体就交换已承诺提供予客户的货品或服务预 期享有的代价金额描述转让该等货品或服务。具体而言，该准则就收益确认引入五步方针： 第1步：识别与客户的合约。 第2步：识别合约的履约责任。 第3步：厘定交易价格。 第4步：分配交易价格至合约的履约责任。 第5步：当（或随着）实体达成履约责任时确认收益。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 48 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）（续） 香港财务报告准则第15号「客户合约收益」（续） 根据香港财务报告准则第15号，实体会在（或随着）达成履约责任时（即特定履约责任的相关货品或服务的「控制权」 转移至客户时）确认收益。香港财务报告准则第15号内已加入较为规范性的指引，以处理特定情况。另外，香港财 务报告准则第15号要求作出广泛披露。 二零一六年，香港会计师公会就香港财务报告准则第15号有关识别履约责任、主体对代理代价及发牌的应用指引 作出澄清。 本公司的董事预计，日後应用香港财务报告准则第15号可能不会对本集团的综合财务报表中所申报的金额造成重 大影响。 香港财务报告准则第16号「租赁」 香港财务报告准则第16号引进了一个综合模型以识别租赁安排以及处理出租人及承租人的会计方法。香港财务报 告准则第16号於其生效时将会取代香港会计准则第17号「租赁」及相关诠释。 香港财务报告准则第16号按一项已识别资产是否由一名客户控制的基准区分租赁及服务合约。除短期租赁及低价 值资产租赁外，承租人在会计上对经营及融资租赁之区分会被删除，而所有承租人之租赁将以确认使用权资产及 相对应负债之模式取代。 使用权资产初步按成本计量，其後按成本（受若干例外情况规限）减累计折旧及减值亏损计量，就任何租赁负债的 重新计量作出调整。租赁负债初步按当日未支付的租赁款项的现值计算。其後，就利息及租赁款项以及租赁修订 的影响（包括其他）调整租赁负债。就现金流量分类而言，经营租赁付款目前作为营运现金流量呈列。根据香港财 务报告准则第16号，与租赁负债有关的租赁付款将分配至本金及将按融资现金流量呈列的利息部分。 相对於承租人会计法，香港财务报告准则第16号大致转承了香港会计准则第17号的出租人会计处理规定，并继续 要求出租人将租赁分类为经营租赁或融资租赁。 此外，香港财务报告准则第16号要求作出广泛披露。 於二零一六年十二月三十一日，本集团拥有不可撤销经营租赁承担约2,393,000港元，披露於附注29。 本公司董事预期，相较现行会计政策而言，采纳香港财务报告准则第16号不会对本集团的业绩产生重大影响。 49 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 2.应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）（续） 香港会计准则第7号（修订本）「披露措施」 该修订本要求实体作出披露，以便财务报表的使用者可评估融资活动所引致的负债变化，包括现金流量量引致的 变化及非现金变化。尤其是，该修订本要求必须披露下列因融资活动所引致的负债变化：(i)融资现金流量的变化； (ii)获得或失去对附属公司或其他业务的控制所引致的变化；(iii)外汇汇率变化的影响；(iv)公平值的变化；及(v)其他 变化。 该修订本於二零一七年一月一日或之後开始之年度期间可推测应用，惟允许提早应用。该修订本的应用将会导致 需对本集团的融资活动作出额外的披露，特别是於应用时将须就融资活动产生的负债於综合财务状况表中提供融 期初及期末结余的对账情况。 除上文所述外，本公司董事预期，应用其他新订及经修订香港财务报告准则将不会对本集团的财务表现及状况 及�u或本集团综合财务报表的披露事项造成重大影响。 3.重要会计政策 综合财务报表已按照香港会计师公会颁布的香港财务报告准则编制。此外，综合财务报表包括联交所证券上市规 则（「上市规则」）及香港公司条例（「公司条例」）规定的适用披露。 综合财务报表已经按历史成本法编制，惟於各报告期末按公平值计量的投资物业除外，其阐释於下文所载的会计 政策。 历史成本一般乃按交换货品及服务所给予的代价的公平值为基准得出。 公平值为在市场参与者之间的有序交易於计量日期就出售资产所收取或就转让负债所支付的价格，而不论该价格 乃直接可予观察或使用其他估值技巧估计。在估计资产或负债的公平值时，倘市场参与者在於计量日期为资产或 负债定价时会考虑资产或负债的特性，则本集团亦会考虑该等特性。於综合财务报表就计量及�u或披露目的所用 的公平值乃按有关基准厘定，惟属於香港会计准则第17号范畴内的租赁交易，以及与公平值部分类似但并非公平 值的计量方式（如香港会计准则第2号存货的可变现净值或香港会计准则第36号资产减值的使用价值）则除外。 此外，就财务申报目的而言，公平值计量乃按公平值计量输入数据可予观察的程度及输入数据对公平值计量的整 体重要程度而分类为第1、2或3层，其乃载述如下： 第1层输入数据为相同资产或负债於实体可接通的活跃市场於计量日期的报价（未经调整）； 第2层输入数据为第1层内报价以外的输入数据，其乃直接或间接就资产或负债而言可予观察；及 第3层输入数据为资产或负债的不可观察输入数据。 主要会计政策载列如下。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 50 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 合并基准 综合财务报表纳入由本公司及本公司及其附属公司所控制的实体的财务报表。当本公司符合下列各项时，则取得 控制权： 对被投资方具有权力； 就其参与被投资方的可变回报面临风险或具有权利；及 具有能力运用其权力影响其回报。 倘事实及情况显示上列三项控制权的其中一项或以上元素出现变动，则本集团会重新评估其是否控制被投资方。 附属公司在本集团控制该附属公司时开始合并入账，并在本集团失去对该附属公司的控制权时终止。具体而言， 年内所收购或出售的附属公司的收入及开支均自本集团取得控制权当日起直至本集团不再控制该附属公司当日为 止计入综合损益及其他全面收益表。当有需要时，会对附属公司的财务报表作出调整，以使其会计政策与本集团 的会计政策贯彻一致。 有关本集团成员公司之间交易的全部集团内公司间资产、负债、权益、收入、开支及现金流量量均於合并时全数 对销。 业务合并 收购业务采用收购法入账。业务合并中所转让的代价按公平值计量，而计算方法为本集团所转让的资产、本集团 向被收购方前拥有人产生的负债及本集团於交换被收购方控制权发行的股权於收购日期的公平值的总额。收购相 关成本一般於产生时於损益中确认。 於收购日期，所收购的可识别资产及所承担的负债按公平值确认。 转让代价、被收购方的任何非控股权益金额及收购方过往於被收购方持有的股权公平值（如有）的总和超出所收购 可识别资产及所承担的负债於收购日金额的净值之差额计算作商誉。倘若经重估後，所收购可识别资产与所承担 的负债的净值超过转让代价总和，则差额即时於损益确认作议价收购收益。 51 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 商誉 收购业务所产生的商誉按收购业务日期确立的成本（见上文会计政策）减任何累计减值亏损（如有）列账。 进行减值测试时，商誉会分配至预期可受惠於合并协同效应的本集团各有关现金产生单位（或现金产生单位组）， 其代表基於内部管理目的所记录之商誉最低水平且不会超过一个经营分部。 获分配商誉之现金产生单位（或现金产生单位组）将每年进行减值测试或於有迹象显示单位可能出现减值时更频密 地进行减值测试。就於报告期间内收购产生商誉而言，所获分配商誉之现金产生单位（或现金产生单位组）於报告 期间结束前进行减值测试。倘现金产生单位的可收回金额少於其账面值，则首先分配减值亏损，以调低任何商誉 的账面值，然後根据单位内（或现金产生单位组）各资产的账面值按比例分配至其他资产。 就出售相关现金产生单位而言，厘定出售损益金额时会计入商誉应占款项。 涉及共同控制实体的业务合并的合并会计处理 综合财务报表纳入出现共同控制合并的合并实体财务报表项目，犹如该等实体自合并实体首次受到控制方控制当 日起已经合并。 合并实体的资产净额乃使用自控制方角度而言的现有账面值进行合并。概不就商誉或收购方於被收购方的可识别 资产、负债及或然负债的净公平值的权益超出於共同控制合并时（以控制方的权益持续为限）的成本的部分确认任 何金额。 综合损益及其他全面收益表包括各合并实体自所呈列的最早日期或自合并实体或业务首次受到共同控制之日（以 较短期间为准，而不论共同控制合并日期）的业绩。 收益确认 收益乃按已收或应收代价的公平值计量。 收益於其金额能可靠地计量、未来经济利益将有可能流入本集团及各项本集团业务之指定条件得以达成时确认， 如下所述： (a)出售物业 在日常业务过程中出售物业的收益於相关物业已经竣工并交付予买家时确认。於达到以上收益确认凭证前 自买家收取的订金及分期付款均计入综合财务状况表的流动负债项下。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 52 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 收益确认（续） (b)租金收入 本集团有关经营租赁收益的确认政策载述於下文的会计政策内。 (c)利息收入 金融资产的利息收入於经济利益将可能流入本集团且能够可靠计量收入金额时予以确认。利息收入乃按经 参照尚未清偿本金及按适用的实际利率（即於金融资产的预期年期内将估计未来现金收款准确折现至该资产 於初始确认时的账面净值的利率）按时间基准累计。 租赁 每当租赁条款将拥有权的绝大部分风险及回报转移至承租人，则租赁会分类为融资租赁。所有其他租赁均分类为 经营租赁。 本集团作为出租人 经营租赁的租金收入乃於相关租赁期内按直线法於损益内确认。於协商及安排经营租赁中产生的初始直接成本并 入租赁资产的账面值。 本集团作为承租人 经营租赁付款乃於租赁期内按直线法确认为开支。 倘订立经营租约时收取租赁优惠，则有关优惠确认为负债。总优惠利益以直线法确认为租金开支减少。 借贷成本 收购、兴建或生产合资格资产（即需要大量时间方准备好作拟定用途或出售的资产）直接应占的借贷成本乃加至该 等资产的成本，直至该等资产已大致上准备好作其拟定用途或出售为止。 就暂时投资有待就合资格资产支销的特定借贷所赚取的投资收入乃自合资格进行资本化的借贷成本扣除。 所有其他借贷成本乃在其产生期间的损益中确认。 退休福利成本 强制性公积金计划付款乃在雇员已提供服务而赋予彼等权利享有供款时确认为开支。 53 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 以股份为基础的付款安排 以权益结算以股份为基础的付款交易 向本公司董事及本集团其他雇员作出的以权益结算以股份为基础的付款交易乃按权益工具於授出日期之公平值计 量。 於以权益结算以股份为基础的付款的授出日期厘定的公平值基於本集团估计将最终归属之权益工具，以直线法於 归属期间支销，并相应增加权益。 於各报告期末，本集团修订其预期归属的权益工具的估计数目。修订原估计的影响（如有）於损益中确认，从而使 累计开支反映经修订估计，而购股权储备亦会作出相应调整。 当购股权获行使时，先前於购股权储备确认的款额将转拨至股份溢价。当购股权於归属日期後被没收或於到期日 仍未行使，先前於购股权储备确认的款额将转拨至保留盈利。 税项 所得税开支指现时应付税项与递延税项的总和。 现时应付的税项乃按年度应评税溢利得出。应评税溢利有别於综合损益及其他全面收益表申报的「除税前溢利」， 乃由於其他年度的应课税或可扣税收入或开支及永不课税或可扣税的项目所致。本集团的即期税项负债乃使用於 报告期末前已经或实质上实施的税率计算。 递延税项乃按资产及负债在综合财务状况表的账面值与计算应评税溢利所用相应税基之间的暂时性差额予以确 认。递延税项负债一般乃就所有应课税暂时性差额确认。递延税项资产一般就所有可扣税暂时性差额确认，惟以 应评税溢利将可能用以抵销该等可扣税暂时性差额为限。倘初始确认（除业务合并外）交易的资产及负债而产生的 暂时性差额并无影响应评税溢利或会计溢利，则不会确认有关递延税项资产及负债。此外，倘初始确认商誉产生 暂时性差额，则不会确认递延税项负债。 与投资於附属公司相关的应课税暂时性差额确认为递延税项负债，惟本集团可控制暂时性差额拨回，及有关暂时 性差额可能不会於可见未来拨回则除外。与该等投资有关的可扣减暂时性差额所产生的递延税项资产，仅於可能 会存在足够应评税溢利而须动用暂时性差额的利益及彼等预期於可见未来拨回时方会确认。 递延税项资产的账面值乃於各报告期末审阅，并以不再可能将存在充足应评税溢利以容许收回所有或部分资产为 限作出扣减。 递延税项资产及负债乃按於报告期末前已经或实质上实施的税率（及税法），按於结清负债或变现资产期间预期适 用的税率予以计量。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 54 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 税项（续） 递延税项负债及资产的计量反映本集团於报告期末预期遵循以收回或结清其资产及负债账面值的方式的税务後 果。 就计量使用公平值模型计量的投资物业递延税项负债或递延税项资产而言，有关物业的账面值被假定为全数透过 销售收回，惟有关假定已被推翻则除外。该假定在投资物业可予折旧且在目标为在一段时间内（而非透过出售）消 耗投资物业内含的几乎所有经济利益的业务模型内持有时会被推翻。 即期及递延税项於损益确认。 厂房及设备 厂房及设备乃按成本减去其後累计折旧及其後累计减值亏损（如有）在综合财务状况表中列账。 折旧乃确认以於其估计可使用年期内使用直线法撇销厂房及设备项目成本减去其剩余价值。估计可使用年期、剩 余价值及折旧法均於各报告期末审阅，而任何估计变动的影响均按提前基准入账。 厂房及设备项目乃於出售时或当持续使用资产预期不会产生未来经济利益时终止确认。出售或弃用厂房及设备项 目所产生的任何收益或亏损乃按销售所得款项与该资产账面值之间的差额厘定，并於损益中确认。 投资物业 投资物业乃持作赚取租金及�u或资本升值的物业，包括作有关目的的在建物业。 投资物业初步按成本（包括交易成本）计量。於初始确认後，投资物业乃按其公平值计量。投资物业公平值变动产 生的收益或亏损乃计入其产生期间的损益内。 在建投资物业所产生的建筑成本均作为在建投资物业账面值的一部分予以资本化。 为未来用作投资物业而正在兴建或发展的物业乃分类为投资物业。倘未能可靠地厘定公平值，在建投资物业将会 按成本计量，直至可厘定公平值或完成建筑之时为止。 投资物业乃於出售後或当投资物业永久撤销使用且预期其出售将不会产生任何未来经济利益时终止确认。终止确 认物业所产生的任何收益或亏损均计入终止确认物业期间的损益。 55 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 待售物业 已竣工物业及发展中以供销售物业均於综合财务状况表按个别物业基准以成本与可变现净值的较低者列账。成本 包括根据本集团的会计政策已资本化的土地成本、发展开支、借贷成本以及其他应占开支。可变现净值乃按实际 或估计售价减去竣工估计成本和作出销售所需的估计成本计算。 金融工具 金融资产及金融负债在集团实体成为工具合约条文的订约方时予以确认。 金融资产及金融负债初始按公平值计量。收购或发行金融资产及金融负债直接应占的交易成本均於初始确认时加 入至或扣除自金融资产或金融负债的公平值（按适用者）。 金融资产 本集团的金融资产分类为贷款及应收款项。该分类取决於金融资产的性质及目的，并於初始确认时厘定。 实际利率法 实际利率法为计算债务工具摊销成本及於相关期间分配利息收入所用的方法。实际利率法为将债务工具预期年期 内或（倘适当）较短期间的估计未来现金收款（包括组成实际利率完整部分的所有已付或已收费用、交易成本及其 他溢价或折让）准确折现至於初始确认时的账面净值的利率。 债务工具的利息收入乃按实际利率基准确认。 贷款及应收款项 贷款及应收款项为具有固定或可厘定付款但并无活跃市场报价的非衍生金融资产。於初始确认後，贷款及应收款 项（包括应收贷款、租金收入的贸易应收款项、订金及其他应收款项、应收关联公司款项、代管人账目以及银行结 余及现金）乃使用实际利率法按摊销成本再减去任何已识别减值亏损（见下文有关金融资产减值的会计政 策）计量。 利息收入乃应用实际利率确认，惟倘确认利息将并不重大的短期应收款项则除外。 金融资产减值 金融资产乃於各报告期末就减值指标予以评估。倘有客观证据显示因於初始确认金融资产後发生的一项或以上事 件而影响金融资产的估计未来现金流量，则金融资产会被视作已经减值。 减值的客观证据可能包括： 发行人或交易对手面临重大财务困难；或 违反合约，如违反或拖欠利息及本金付款；或 借贷人将有可能破产或进行财务重组。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 56 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 金融工具（续） 金融资产（续） 就贸易应收款项等若干金融资产类别而言，被评估为并无个别减值的资产均会额外按集体基准进行减值评估。应 收款项组合的客观减值证据可能包括本集团的过往收款经验、组合内延迟付款的次数增加，以及国家或地方经济 状况出现与应收款项违约相关的可观察变动。 就按摊销成本列账的金融资产而言，已确认的减值亏损金额为资产账面值与按金融资产原实际利率折现的估计未 来现金流量现值之间的差额。 金融资产的账面值乃直接就所有金融资产的减值亏损作出扣减，惟贸易应收款项除外，其账面值乃透过使用备抵 账予以扣减。当贸易应收款项被视作不可收回时，其乃就备抵账予以撇销。其後收回过往已撇销的金额乃计入损 益。 就按摊销成本计量的金融资产而言，倘於其後期间，减值亏损金额有所减少，而减少可客观地与确认减值亏损後 发生的事件有关，则过往已确认的减值亏损乃通过损益拨回，惟以资产於拨回减值当日的账面值不得超过在并无 确认减值下原应存在的摊销成本为限。 金融负债及股本工具 集团实体所发行的债务及股本工具乃根据合约安排的内容以及金融负债及股本工具的定义分类为金融负债或股本 工具。 股本工具 股本工具为证明集团实体的资产於扣除其所有负债後的剩余权益的任何合约。集团实体所发行的股本工具乃按已 收所得款项扣除直接发行成本予以确认。 金融负债 金融负债（包括建筑应付款项、应付保留金、应付关联公司款项、应付董事款项及借贷）其後乃使用实际利率法按 摊销成本计量。 实际利率法 实际利率法为计算金融负债的摊销成本及於相关期间分配利息开支所用的方法。实际利率法为将金融负债预期年 期内或（倘适当）较短期间的估计未来现金付款（包括组成实际利率完整部分的所有已付或已收费用、交易成本及 其他溢价或折让）准确折现至於初始确认时的账面净值的利率。 利息开支乃按实际利率基准确认。 57 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 3.重要会计政策（续） 金融工具（续） 终止确认 本集团仅在自资产收取现金流量的合约权利届满时，方会终止确认金融资产。 於终止确认金融资产时，资产账面值与已收及应收代价之间的差额乃在损益中确认。 本集团仅在本集团的责任已经解除、取消或已届满时，方会终止确认金融负债。已终止确认金融负债的账面值与 已付及应付代价之间的差额乃在损益中确认。 有形资产减值 於报告期末，本集团会审阅其具有有限可使用年期的有形资产的账面值，以厘定是否有任何迹象显示该等资产已 蒙受减值亏损。倘存在任何有关迹象，则会估计资产的可收回金额，以厘定减值亏损（如有）的程度。当不可能估 计个别资产的可收回金额时，本集团估计资产所属现金产生单位的可收回金额。倘可识别合理及贯彻一致的分配 基准，则亦会将公司资产分配至个别现金产生单位，或另行将之分配至可识别合理及贯彻一致分配基准的最小现 金产生单位组别。 可收回金额为公平值减出售成本与在用价值之间的较高者。在评估在用价值时，估计未来现金流量乃使用反映现 时市场对货币时间值的评估及资产特定风险的税前折现率折现至其现值，而当中并无对未来现金流量估计作出调 整。 倘资产（或现金产生单位）的可收回金额估计低於其账面值，资产（或现金产生单位）的账面值会减至其可收回金 额。於分配减值亏损时，减值亏损首先会分配以减低任何商誉的账面值（如适用），然後再基於单位中各项资产的 账面值按比例分配至其他资产。资产的账面值不能扣减至低於公平值减出售成本（如可计量）、在用价值（如可厘 定）与零三者间之较高者。分配至资产的减值亏损数额则按比例分配至单位的其他资产。减值亏损即时於损益中确 认。 倘其後拨回减值亏损，资产（或现金产生单位）的账面值乃增加至其可收回金额的经修订估计，惟致令经增加的账 面值不得超出在过往年度并无就该资产（或现金产生单位）确认减值亏损下原应厘定的账面值。减值亏损拨回会即 时确认为收入。 财务担保合约 财务担保合约为规定发行人作出特定付款以就持有人因特定债务人未能根据债务工具的条款在到期时作出付款所 招致的损失提供补偿的合约。 本集团所发出的财务担保合约初始按其公平值计量，而倘其并非指定为按公平值透过损益列账，则其後按下列的 较高者计量： (i)合约项下的责任金额，其乃根据香港会计准则第37号「拨备、或然负债及或然资产」厘定；及 (ii)初始确认的金额减去（倘适合）於担保期间确认的累计摊销。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 58 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 4.关键会计判断及估计不明朗因素的主要来源 在应用本集团的会计政策（载述於附注3）时，本集团的管理层需要就不能从其他来源得出的资产与负债账面值作 出判断、估计及假设。该等估计及有关假设乃根据过往经验及被视为相关的其他因素而作出。实际数字或会有别 於估计数字。 本集团持续就所作估计及相关假设作出检讨。如会计估计的修订仅影响当期，则在估计修订期间确认修订，如修 订影响当期及未来期间，则会於修订当期及未来期间确认修订。 应用会计政策的重要判断 以下为本集团管理层在应用本集团会计政策时所作出对於综合财务报表所确认金额有最重大影响的重要判断，涉 及估计（於下文单独讨论）者除外。 投资物业的递延税项 就计量使用公平值模型计量的投资物业所产生的递延税项负债或递延税项资产而言，本公司董事已审阅本集团的 投资物业组合，并总结得出，本集团的投资物业并非以其目标为在一段时间内耗用投资物业内含的几乎全部经济 利益的业务模型下持有。故此，在计量本集团的投资物业递延税项时，本公司董事已厘定有关使用公平值模型计 量的投资物业账面值完全通过出售收回的假定并无被推翻。因此，本集团并无就有关投资物业公平值超出成本的 变动确认任何递延税项。 估计不明朗因素的主要来源 以下为关於未来的主要假设及於各报告期末的估计不明朗因素的其他主要来源，该等假设及估计不确定性具有对 下一个财政年度内资产及负债账面值造成重大调整的重大风险。 投资物业的公平值 於二零一六年十二月三十一日，投资物业乃按公平值总额573,990,000港元（二零一五年：523,450,000港元）在综合 财务状况表中列账。公平值乃基於独立合资格估值师使用涉及若干市场状况假设的物业估值技巧对该等物业进行 的估值得出。该等假设的有利或不利变动将导致本集团投资物业的公平值出现变动，并须对综合损益及其他全面 收益表中申报的收益或亏损金额作出相应调整。 待售物业估计可变现净值 在厘定是否须就本集团的待售物业计提拨备时，本集团会考虑当前市况以估计可变现净值（即实际或估计售价减 去竣工估计成本和作出销售所需的估计成本）。倘估计可变现净值低於账面值，则会计提拨备。倘待售物业的实际 可变现净值因市场状况变动及�u或预算发展成本出现重大变更而低於预期，则可能会导致重大减值亏损拨备。於 二零一六年十二月三十一日，待售物业的账面值约为691,529,000港元（二零一五年：528,269,000港元）。 59 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 4.关键会计判断及估计不明朗因素的主要来源（续） 估计不明朗因素的主要来源（续） 应收贷款的估计减值 倘有客观证据显示出现减值亏损，本集团会考虑未来现金流量的估计值。减值亏损金额会按资产账面值与按该金 融资产原订实际利率（即初步确认时计算的实际利率）对估计未来现金流量（不包括尚未产生的未来信贷亏损）进行 折现後的现值两者之间的差额确认。倘实际未来现金流量少於预期，则可能会出现重大减值亏损。於二零一六年 十二月三十一日，应收贷款的账面值为11,590,000港元（二零一五年：零）。 5.收益及分部资料 以下为本集团来自主要产品及服务营运的收益分析： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 物业发展―出售物业 31,851 73,513 物业投资―自出租投资物业获取租金收入 8,837 5,159 40,688 78,672 就资源分配及评估分部表现而汇报予本公司执行董事（即主要营运决策者（「主要营运决策者」)）的资料集中於所交 付的货品或所提供的服务类别。 具体而言，本集团根据香港财务报告准则第8号「营运分部」的可申报及营运分部如下： 1.物业发展―出售物业 2.物业投资―自出租投资物业获取租金收入 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 60 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 5.收益及分部资料（续） 以下为本集团按营运及可申报分部划分的收益及业绩分析： 分部收益 分部业绩 二零一六年二零一五年二零一六年二零一五年 千港元 千港元 千港元 千港元 物业发展 31,851 73,513 14,387 29,445 物业投资 8,837 5,159 37,313 17,239 40,688 78,672 51,700 46,684 未分配收入 1,611 1,129 未分配开支 (11,927) (4,819) 上市开支 (16,905) (864) 除税前溢利 24,479 42,130 分部溢利指各分部并无分配上市开支下所赚取的损益、部分其他收入及部分行政开支。此乃就资源分配及表现评 估而汇报予主要营运决策者的计量资料。 分部资产及负债 以下为本集团按营运及可申报分部划分的资产及负债分析： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 分部资产 物业发展 765,903 609,181 物业投资 582,617 527,465 总分部资产 1,348,520 1,136,646 未分配资产 17,383 8,922 综合总资产 1,365,903 1,145,568 分部负债 物业发展 688,560 511,190 物业投资 223,877 480,648 总分部负债 912,437 991,838 未分配负债 3,338 7,275 综合总负债 915,775 999,113 61 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 5.收益及分部资料（续） 其他分部资料 截至二零一六年十二月三十一日止年度 物业发展 物业投资 分部总额 未分配 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 计入计量分部溢利或分部资产的金额： 添置非流动资产 ― 10,995 10,995 60 11,055 折旧 61 ― 61 34 95 投资物业公平值变动产生的收益 ― 39,545 39,545 ― 39,545 利息开支 1,915 5,618 7,533 ― 7,533 出售厂房及设备的亏损 213 ― 213 ― 213 定期提供予主要营运决策者但并无计入计量分部溢利的金额： 银行结余所赚取的利息收入 46 ― 46 528 574 应收贷款的利息收入 ― ― ― 49 49 所得税开支 898 1,785 2,683 57 2,740 截至二零一五年十二月三十一日止年度 物业发展 物业投资 分部总额 未分配 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 计入计量分部溢利或分部资产的金额： 添置非流动资产 ― 472,448 472,448 136 472,584 折旧 147 ― 147 3 150 投资物业公平值变动产生的收益 ― 16,402 16,402 ― 16,402 利息开支 1,566 2,440 4,006 ― 4,006 定期提供予主要营运决策者但并无计入计量分部溢利的金额： 银行结余所赚取的利息收入 638 ― 638 ― 638 所得税开支 4,518 510 5,028 ― 5,028 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 62 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 5.收益及分部资料（续） 有关添置非流动资产的资料 截至二零一五年及二零一六年十二月三十一日止年度，添置物业投资分部的非流动产指收购投资物业或投资物业 产生的额外成本。 地区资料 本集团的收益全部均源自在香港的营运，而本集团的非流动资产按资产位置划分而言全部均位於香港。 有关主要客户的资料 於相应年度客户收益占本集团总收益逾10%者如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 客户甲 4,800 不适用 客户乙 不适用 40,565 来自上述客户的收益仅来自物业发展分部。概无与单一外部客户交易的其他收益占本集团於该两个年度的收益的 10%或以上。 6.其他收入 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 银行结余所赚取的利息收入 574 638 应收贷款的利息收入 49 ― 没收物业买家订金 152 80 待售物业的暂时租金收入 1,899 3,932 物业管理费 923 1,127 其他 112 186 3,709 5,963 63 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 7.融资成本 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 有关下列的利息： 银行借贷 17,877 9,993 关联方贷款 1,712 2,808 借贷成本总额 19,589 12,801 减：合资格资产成本的已资本化金额 (12,056) (8,795) 7,533 4,006 8.除税前溢利 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 除税前溢利已於扣除（计入）下列各项後达致： 董事酬金（附注9） 2,499 1,975 其他员工成本（不包括董事酬金）： 薪金及其他津贴 3,674 2,165 退休福利计划供款 114 72 总员工成本 6,287 4,212 减：已资本化於待售物业及投资物业 (2,118) (2,150) 4,169 2,062 核数师酬金 815 708 已确认为开支的存货成本 11,352 41,513 厂房及设备折旧 95 150 地产代理佣金（计入销售开支） 397 934 法律及专业费用 4,812 1,354 出售厂房及设备的亏损 213 ― 投资物业总租金收入 (8,837) (5,159) 减：就产生租金收入的投资物业产生的直接营运开支 （计入销售及服务成本） 2,343 1,196 (6,494) (3,963) 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 64 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 9.董事、主要行政人员及雇员酬金 董事 本公司董事的酬金（包括集团实体就彼等向本集团提供的服务已付或应付的款项）如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 袍金 188 ― 薪金及其他津贴 1,968 1,927 酌情花红 284 ― 退休福利计划供款 59 48 2,499 1,975 根据适用上市规则及公司条例披露的本年度董事及行政人员酬金如下： 二零一六年 二零一五年 薪金及 退休福利 薪金及 退休福利 袍金其他津贴酌情花红计划供款总计其他津贴酌情花红计划供款总计 千港元千港元千港元 千港元千港元千港元千港元千港元千港元 A)执行董事： 陈文辉先生 （执行总裁）（附注a） ― 120 10 6 136 600 ― 6 606 林建国先生（附注a） ― 720 180 18 918 720 ― 18 738 廖汉威先生（附注a） ― 336 28 17 381 247 ― 6 253 张慧璇女士（附注a） ― 792 66 18 876 360 ― 18 378 ― 1,968 284 59 2,311 1,927 ― 48 1,975 B)非执行董事： 庞锦强先生（附注b） 47 ― ― ― 47 ― ― ― ― 严国文先生（附注b） ― ― ― ― ― ― ― ― ― 47 ― ― ― 47 ― ― ― ― C)独立非执行董事： 萧少滔先生（附注c） 47 ― ― ― 47 ― ― ― ― 李仲明先生（附注c） 47 ― ― ― 47 ― ― ― ― 陈华敏女士（附注c） 47 ― ― ― 47 ― ― ― ― 141 ― ― ― 141 ― ― ― ― 总计 188 1,968 284 59 2,499 1,927 ― 48 1,975 65 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 9.董事、主要行政人员及雇员酬金（续） 董事（续） 附注： a)该等董事於二零一六年三月四日获委任。於二零一六年三月十四日，陈文辉先生再度指定为主席、执行总裁及执行董事，而其他董 事则再度指定为执行董事。 b)该等董事於二零一六年三月四日获委任及於二零一六年三月十四日再度指定为非执行董事。 c)该等董事於二零一六年六月二十七日获委 任。 截至二零一五年十二月三十一日止年度，本集团就提供予陈文辉先生的宿舍向一间关联公司支付480,000港元（附 注34）及向廖汉威先生确认代理佣金约108,000港元。该等款项已计入薪金及其他津贴。 酌情花红乃经参考集团实体於相关年度内出售物业的表现而厘定。 於截至二零一六年十二月三十一日止年度，主要行政人员或本公司任何董事概无放弃或同意放弃任何薪酬（二零 一五年：无）。 上文所示执行董事的酬金指彼等就管理本公司及本集团的事务所提供的服务。 上文所示非执行董事的酬金及独立非执行董事的酬金指彼等作为本公司董事所提供的服务。 雇员 本集团的五名最高薪人士中，两名（二零一五年：三名）人士为本公司董事，彼等的酬金详情载列如上。截至二零 一六年十二月三十一日止年度，余下三名（二零一五年：两名）人士的酬金如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 薪金及其他津贴 1,779 1,320 酌情花红 282 110 退休福利计划供款 50 36 2,111 1,466 并非本公司董事且其酬金在以下范围内的最高薪人士人数如下： 二零一六年 二零一五年 雇员人数 雇员人数 零至1,000,000港元 3 2 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 66 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 10.股息 概无就截至二零一六年十二月三十一日止年度向本公司普通股持有人派付或建议派发中期股息（二零一五年：无）。 於报告期末後，本公司董事已建议就截至二零一六年十二月三十一日止年度派发每股普通股22港仙（二零一五 年：无）的末期股息，总金额为49,280,000港元（二零一五年：无），惟受限於股东於应届股东大会上批准。 11.所得税开支 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 所得税 当前年度 3,150 5,551 过往年度超额拨备 (411) ― 2,739 5,551 递延税项（附注15） 1 (523) 2,740 5,028 本集团於两个年度须按16.5%的税率缴纳香港利得税。 年度税项支出与综合损益及其他全面收益表所列除税前溢利的对账如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 除税前溢利 24,479 42,130 按16.5%香港利得税税率计的税项支出 4,039 6,951 不可扣税开支的税务影响 3,138 857 毋须课税收入的税务影响 (6,951) (3,016) 并无确认税项亏损的税务影响 2,798 719 运用过往并无确认税项亏损 (33) (494) 过往年度超额拨备 (411) ― 其他 160 11 年内税项支出 2,740 5,028 67 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 12.每股盈利 本公司拥有人应占每股基本及摊薄盈利乃基於以下数据计算： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 盈利 用於计算每股基本及摊薄（二零一五年：基本）盈利之盈利 21,739 37,102 千股 千股 股份数目 用於计算每股基本盈利之普通股加权平均股数 194,317 168,000 摊薄潜在普通股之影响： ―超额配股权 223 不适用 就计算每股摊薄盈利之普通股加权平均数 194,540 不适用 每股基本盈利乃基於本公司拥有人应占年内溢利及本公司普通股的加权平均股数194,316,940股（二零一五年： 168,000,000股）计算，当中计入年内已发行及尚未发行的股份及假设重组及透过资本化发行新股份已於二零一五 年一月一日生效。 由於截至二零一五年十二月三十一日止年度本集团并无任何已发行之潜在普通股，因此并无就该年度呈列每股摊 薄盈利。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 68 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 13.厂房及设备 办公室 租赁改善 设备及家俱 汽车 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 成本 於二零一五年一月一日 ― ― 737 737 添置 95 41 ― 136 於二零一五年十二月三十一日 95 41 737 873 添置 4 56 ― 60 出售 ― ― (737) (737) 於二零一六年十二月三十一日 99 97 ― 196 折旧 於二零一五年一月一日 ― ― 86 86 年内拨备 2 1 147 150 於二零一五年十二月三十一日 2 1 233 236 年内拨备 20 14 61 95 出售时抵销 ― ― (294) (294) 於二零一六年十二月三十一日 22 15 ― 37 账面值 於二零一六年十二月三十一日 77 82 ― 159 於二零一五年十二月三十一日 93 40 504 637 厂房及设备乃於其估计可使用年期内经考虑其剩余价值後按直线法折旧如下： 租赁改善 租赁期内 办公室设备及家俱 10%至50% 汽车 20% 69 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 14.投资物业 在建 已竣工 有待活化 投资物业 投资物业 投资物业 （按公平值） （按公平值） （按公平值） 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 公平值 於二零一五年一月一日 13,090 21,510 ― 34,600 添置 1,494 ― 470,954 472,448 公平值增加 7,186 7,170 2,046 16,402 於二零一五年十二月三十一日 21,770 28,680 473,000 523,450 添置 3,067 5,881 2,047 10,995 公平值增加 583 9 38,953 39,545 於二零一六年十二月三十一日 25,420 34,570 514,000 573,990 本集团所有根据经营租赁持有以赚取租金或为资本升值目的而持有的物业权益均使用公平值模型计量，并分类及 入账为投资物业。所有该等投资物业乃根据中期租赁在香港持有。 本集团的投资物业於二零一六年及二零一五年十二月三十一日的公平值乃按仲量联行企业评估及谘询有限公司 （为与本集团并无关连的独立合资格估值师公司，且具备就相关地点的类似物业进行估值的适当资格及近期经验） 於各自日期所进行的估值为基准达致。 於厘定相关物业的公平值时，本公司董事会已成立一支估值团队，该团队由本公司的一名执行董事领导，以厘定 公平值计量适用的估值技巧及输入数据。本集团委聘独立合资格估值师进行估值。估值团队与独立合资格估值师 紧密合作，以确立适用的估值技巧及模型输入数据。估值团队每半年向本公司董事会汇报其结果，以解释投资物 业公平值发生波动的原因。 在估计物业的公平值时，该等物业的最高及最佳用途为其现时用途。 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，一项已竣工投资物业的停车位的公平值乃经参考相同地点及状况的 类似物业的市场交易价格证据达致，而在建投资物业的公平值已经参考相同地点及状况的类似物业的市场交易价 格证据，并经计入於估值日期与建筑阶段相关的应计建筑成本及专业费用、预期就完成发展项目将予产生的其余 成本及费用以及发展商溢利率而达致。 於二零一五年十二月三十一日，有待活化投资物业的公平值乃经参考相同地点及状况的类似物业的市场交易价格 证据达致。於二零一六年十一月，本集团收到地政总署的一份特别豁免书，当中已载列活化该物业的详细条款及 条件。本公司再度呈交接纳函，确认此豁免书。尽管本公司仍未收到正式的特别豁免文件，惟本公司董事认为政 府机关将会批准活化申请。估值师已考虑此最新资讯，并已将估值技巧由上一年的直接比较方法更改为当前年度 的剩余法。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 70 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 14.投资物业（续） 於二零一六年十二月三十一日，有待活化投资物业的公平值乃基於剩余法厘定，该方法评估物业的所有可租赁单 位的每月市场租金，并按此类型物业的投资者预期的市场收益率折现，经考虑竣工估计总翻新成本、开发商的溢 利率、借贷成本、市场推广开支及专业费用。每月市场租金乃经参考该等物业的可租赁单位於完成活化後将取得 的租金及附近类似物业的其他出租情况评估得出。折现率乃经参考分析香港类似物业的销售交易所得出的收益率 厘定，并经考虑物业投资者的市场预期作出调整，以反映本集团投资物业的特定因素。 於二零一六年十二月三十一日，於本年度内收购的一个商业单位的公平值乃基於收入法厘定，据此该物业的市场 租金按投资者就此类型物业预期的市场收益率评估及折现。市场租金乃经参考该物业所取得的租金及邻近地区的 类似物业的其他租赁予以评估。折现率乃参考分析香港类似商业物业的销售交易所得出的收益率厘定，并考虑到 物业投资者的市场预期予以调整，以反映本集团投资物业的特定因素。 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日本集团的投资及有关公平值架构的资料如下： 於二零一六年 十二月三十一日 第3层 的公平值 千港元 千港元 位於香港的工业单位 514,000 514,000 位於香港的停车位 54,100 54,100 位於香港的商业单位 5,890 5,890 573,990 573,990 於二零一五年 十二月三十一日 第3层 的公平值 千港元 千港元 位於香港的工业单位 473,000 473,000 位於香港的停车位 50,450 50,450 523,450 523,450 71 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 14.投资物业（续） 下表提供有关如何厘定该等投资物业於二零一六年及二零一五年十二月三十一日的公平值的资料（尤其是所用估 值技巧及输入数据），以及公平值计量按公平值计量输入数据可获观察的程度获分类的公平值架构（第1至3层）。 本集团持有的 公平值估值 重大不可观察 投资物业 公平值架构技巧 输入数据 敏感度 千港元 於二零一六年 十二月三十一日 在建投资物业― 25,420第3层剩余法 单位销售价格 市场单位销售价格大幅增加 停车位 1,200,000港元至 将导致公平值大幅增加， 2,160,000港元 反之亦然 发展商的预期溢利率 预期溢利小幅增加将导致公 为30% 平值大幅减 少，反之亦然 竣工估计总建筑成本约成本大幅增加将导致公平值 为370,000港元 大幅减少，反之亦然 有待活化投资物业― 514,000第3层剩余法 每月市场租金 每月市场租金大幅增加将导 工业大厦 为每平方尺9,044港元致公平值大幅增加，反之 亦然 发展商的预期溢利率 预期溢利小幅增加将导致公 预期为15% 平值大幅减 少，反之亦然 竣工估计总翻新成本约成本大幅增加将导致公平值 为141,700,000港元 大幅减少，反之亦然 已竣工投资物业― 28,680第3层直接比较法单位销售价格 市场单位销售价格大幅增加 停车位 1,200,000港元至 将导致公平值大幅增加， 2,160,000港元 反之亦然 已竣工投资物业― 5,890第3层收益法 每月市场租金 每月市场租金大幅增加将导 商业单位 为每平方尺28港元 致公平值大幅增加，反之 亦然 资本化率为3.2% 资本化率小幅增加将导致公 平值大幅减 少，反之亦然 573,990 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 72 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 14.投资物业（续） 本集团持有的 公平值估值 重大不可观察 投资物业 公平值架构技巧 输入数据 敏感度 千港元 於二零一五年 十二月三十一日 在建投资物业― 21,770第3层剩余法 单位销售价格 市场单位销售价格大幅增加 停车位 1,200,000港元至 将导致公平值大幅增加， 2,160,000港元 反之亦然 发展商的预期溢利率预期溢利小幅增加将导致公 为30% 平值大幅减 少，反之亦然 竣工估计总建筑成本约成本大幅增加将导致公平值 2,857,000港元 大幅减少，反之亦然 有待活化投资物业― 473,000第3层直接比较法单位销售价格 市场单位销售价格大幅增加 工业大厦 6,800,000港元 将导致公平值大幅增加， 反之亦然 已竣工投资物业― 28,680第3层直接比较法单位销售价格 市场单位销售价格大幅增加 停车位 1,200,000港元至 将导致公平值大幅增加， 2,160,000港元 反之亦然 523,450 截至二零一六年十二月三十一日止年度，概无转入或转出第3层。 於二零一五年十二月三十一日，公平值约28,680,000港元的已竣工投资物业已质押予一间银行，作为由本公司一 名董事所控制的一间关联公司的按揭贷款的抵押。该质押已於二零一六年七月十三日解除。 本集团的在建及有待活化投资物业已质押以抵押授予本集团的银行借贷。详情载於附注25。 73 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 15.递延税项 以下为就财务报告目的进行的递延税项结余分析： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 递延税项资产 1,051 523 递延税项负债 (529) ― 522 523 以下为於本年度及过往年度已确认的重大递延税项负债及资产以及其变动： 加速税项折旧 税项亏损 总计 千港元 千港元 千港元 於二零一五年一月一日 ― ― ― 计入损益 ― 523 523 於二零一五年十二月三十一日 ― 523 523 （扣自）计入损益 (529) 528 (1) 於二零一六年十二月三十一日 (529) 1,051 522 於二零一六年十二月三十一日，本集团拥有未动用税项亏损约29,266,000港元（二零一五年：9,309,000港元），可供 抵销未来溢利，而有关税项亏损概无届满日期。於二零一六年十二月三十一日，已就有关亏损约6,369,000港元（二 零一五年：3,168,000港元）确认递延税项资产。於二零一六年十二月三十一日，概无就剩余税项亏损约22,897,000 港元（二零一五年：6,141,000港元）确认递延税项资产，乃由於相关实体未来溢利流的不可预测性所致。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 74 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 16.应收贷款 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 浮息应收贷款（附注） 11,590 ― 分析为： ―非即期部分 11,449 ― ―即期部分（附注18） 141 ― 总计 11,590 ― 附注： 於二零一六年十二月三十一日，结余包括： i)应收贷款790,000港元，乃以借款人的物业单位作为抵押，按香港最优惠利率加2%的年利率计息。本金额根据还款时间表於二零 一六年十一月开始分期偿还。 ii)应收贷款10,800,000港元，乃以借款人的物业单位作为抵押及按香港最优惠利率减1.75%的年利率计息。本金额将分别於到期日悉 数偿还。 贷款乃按已抵押物业单位销售代价的60%至70%向借款人提供。本公司董事认为，於二零一六年十二月三十一日， 抵押品的公平值高於应收贷款的账面值。 於二零一六年十二月三十一日，所有应收贷款既无逾期亦无减值。 本集团的浮息应收贷款面临的利率风险及其合约到期日期如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 浮息应收贷款： 一年内 141 ― 超过一年但不超过两年 151 ― 超过两年但不超过五年 11,298 ― 11,590 ― 75 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 16.应收贷款（续） 本集团的应收贷款的实际利率的范围如下： 二零一六年 二零一五年 实际利率： ―浮息应收贷款 3.25%至7% ― 於接纳任何新的借款人前，本集团管理层将会评估潜在借款人的信贷质素及厘定借款人的信贷限制。於评估信贷 质素时采用若干业已建立的信贷政策，主要包括了解潜在借款人的背景及自借款人取得抵押品。向潜在借款人提 供的贷款利率乃依据信贷质素评估及相关客户提供的抵押品按个别基准厘定。 17.待售物业 发展中物业均位於香港，并根据中期租赁持有。 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 本集团的待售物业账面值，按成本列账，包括： ―发展中物业 682,445 508,422 ―已竣工物业 9,084 19,847 691,529 528,269 将於一年後变现的物业 200,583 403,252 本公司董事认为，所有待售物业均预期於两至三年的营业周期中变现。 於二零一五年十二月三十一日，总金额为2,060,000港元的已竣工待售物业已质押予一间银行，以抵押由一名董事 所控制的一间关联公司的按揭贷款。该质押已於二零一六年七月十三日解除。 所有上述待售物业将於本集团一般经营周期内被出售，因此，被分类为流动资产。 作为授予本集团银行借贷抵押的已质押待售物业的详情载於附注25。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 76 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 18.贸易及其他应收款项 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 租金收入的贸易应收款项 32 532 应收贷款（附注16） 141 ― 订金及其他应收款项 4,850 1,906 预付款项 ―预付地产代理佣金 15,546 15,511 ―预付上市费用 ― 4,305 ―其他预付款项 424 1,023 20,993 23,277 概不容许就贸易应收款项提供任何信贷期。 本集团的贸易应收款项乃按於二零一六年及二零一五年十二月三十一日结束时的发票日期得出，其账龄全部均为 1至30日。 於报告期末，本集团的所有贸易应收款项均为逾期，而本集团并无就此计提减值亏损拨备。本集团并无就该等结 余持有任何抵押品。 19.已付按金 於二零一六年九月二十六日，本集团与两名卖方订立一份初步买卖协议，本公司有条件同意收购一间目标公司的 股权及股东贷款，总现金代价为339,980,000港元（「收购事项」）。目标公司为於英属处女群岛成立的有限公司，持 有一间於香港注册成立的有限公司（拥有位於香港元朗宏业西街的工业物业）的全部已发行股本。本公司董事拟收 购该物业以进行重新开发及作为存货出售。 於二零一六年十二月三十一日，本集团已就收购事项向独立律师支付按金合共33,998,000港元，该等按金按 0.001%的年利率计息。倘先决条件最终未获达成及交易并未完成，按金将退还予本集团。於该等综合财务报表获 准刊发日期，完成交易的先决条件尚未达成。 77 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 20.应收关联公司款项 於截至十二月三十一日止年度的 於十二月三十一日的结余 最高尚未清偿金额 二零一六年 二零一五年 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 千港元 千港元 应收关联公司款项 CrystalCayAssetsLimited（附注a） ― 2 2 ― 嘉利房地产投资管理（附注b） ― 1,817 1,817 8,425 ― 1,819 於二零一五年十二月三十一日的款项为非贸易相关、无抵押、免息及於截至二零一六年十二月三十一日止年度已 悉数结清。 附注： (a)本公司一名董事对该关联公司拥有巨大影响力。 (b)本公司由控股股东控制。 21.银行结余及现金�u代管人账目 该等款项包括一间独立中介人持有的代管人账目， 以代表本集团收取销售收款。该等款项按现行市场年利率 0.001%计息。 银行结余包括本集团所持有的现金及原到期日为三个月或以下的短期银行存款。银行结余乃按市场利率计息如 下： 二零一六年 二零一五年 年利率范围： 银行结余 0.001%至0.01% 0.001%至0.01% 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 78综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 22.贸易及其他应付款项 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 建筑应付款项 7,000 ― 应付保留金（附注） 11,751 10,618 其他应付款项、已收订金及应计费用 ―预售物业的预收款项 142,725 71,360 ―已收订金 1,291 4,073 ―累计建筑成本 5,795 30,191 ―其他 2,697 1,950 171,259 118,192 概不容许就建筑应付款项提供任何信贷期。 本集团的建筑应付款项於二零一六年十二月三十一日结束时按发票日期得出的账龄均介乎1至30日。 附注：於二零一六年十二月三十一日，7,846,000港元的应付保留金（二零一五年：5,313,000港元）的账龄为一年内，而余下3,905,000港元 （二零一五年：5,305,000港元）的账龄为一至两年。於二零一六年及二零一五年十二月三十一日的所有应付保留金预期将於相应报告 期末起计少於十二个月内缴付或结清。 23.应付关联公司款项 於二零一五年十二月三十一日的款项为无抵押、免息及於截至二零一六年十二月三十一日止年度悉数结清。 24.应付董事款项 於二零一五年十二月三十一日的应付董事款项为无抵押及免息。截至二零一六年十二月三十一日止年度，应付董 事款项190,000,000港元获董事豁免，而剩余结余已获悉数结清。 79 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 25.借贷 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 银行借贷（附注a） 741,663 484,861 关联公司贷款（附注b） ― 21,530 741,663 506,391 已抵押 741,663 484,861 无抵押 ― 21,530 741,663 506,391 应偿还关联公司贷款如下： ―超过一年但不超过两年 ― 21,530 载有按要求偿还条款的银行借贷的计划偿还期（在流动负债下列示）： ―一年内 223,880 69,200 ―超过一年但不超过两年 ― 198,941 ―超过两年但不超过五年 517,783 216,720 741,663 484,861 741,663 506,391 减：按要求偿还或流动负债所示一年内到期的金额 (741,663) (484,861) 非流动负债所示的金额 ― 21,530 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 80 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 25.借贷（续） 附注： a.本集团所面临的银行借贷风险及合约到期日期（或重设日期）如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 浮息银行借贷： 一年内 223,880 69,200 超过一年但不超过两年 ― 198,941 超过两年但不超过五年 517,783 216,720 741,663 484,861 银行借贷已由下列本集团物业质押： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 待售物业 ―发展中以供销售，按成本计 682,445 508,422 投资物业 ―在建，按公平值计 25,420 21,770 ―有待活化，按公平值计 514,000 473,000 539,420 494,770 於二零一五年十二月三十一日的银行融资由一间关联公司的公司担保及本公司若干董事的个人担保所抵押。所有该等担保已於二 零一六年七月十三日解除。 b.於二零一五年十二月三十一日的关联公司贷款均为无抵押，按年利率15%计息及须於二零一七年六月三十日偿还。截至二零一六年 十二月三十一日止年度，所有关联公司贷款已於二零一六年七月十三日（早於原还款时间表）偿还。 本集团借贷的实际利率（亦相等於已订约利率）的范围如下： 二零一六年 二零一五年 实际利率： ―定息借贷 不适用 15% ―浮息借贷 2.4%至4.0% 2.1%至3.6% 81 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 26.股本 本集团於二零一五年十二月三十一日的股本指构成本集团各公司（受陈文辉先生及林建国先生共同控制）的已发行 及缴足股本总额。 本公司的股本变动如下： 股份数目 金额 附注 港元 每股面值0.01港元的普通股 法定： 於二零一六年三月四日（注册成立日期） (a) 38,000,000 380,000 法定股本增加，每股面值0.01港元的普通股 (d) 962,000,000 9,620,000 於二零一六年十二月三十一日 1,000,000,000 10,000,000 已发行及缴足： 於二零一六年三月四日（注册成立日期） (b) 100 1 根据重组发行普通股 (c) 900 9 发行新股份 (e) 56,000,000 560,000 透过资本化发行新股份 (f) 167,999,000 1,679,990 於二零一六年十二月三十一日 224,000,000 2,240,000 附注： (a)於二零一六年三月四日，本公司於开曼群岛注册成立，法定股本为380,000港元，分为38,000,000股每股面值0.01港元的股份。 (b)於二零一六年三月四日，100股入账列为缴足的股份获配发及发行，其中1股股份、89股股份及10股股份分别发行予初始创办人、陈 文辉先生全资拥有的公司StarPropertiesHoldings(BVI)Limited及林建国先生全资拥有的公司EagleTrend(BVI)Limited。於同日，初始创 办人所持有的1股股份其後获转让予StarPropertiesHoldings(BVI)Limited。 (c)於二零一六年三月二十二日，900股入账列为缴足的股份获配发及发行，其中828股股份获发行予StarPropertiesHoldings(BVI) Limited，而72股股份则获发行予EagleTrend(BVI)Limited。 (d)根据我们的股东於二零一六年六月二十七日举行的股东特别大会，本公司的法定股本透过增设额外 962,000,000股每股面值0.01港元 的股份而由380,000港元增加至10,000,000港元。 (e)於二零一六年七月十三日，本公司完成全球发售，发行合共56,000,000股每股面值0.01港元的新普通股。全球发售的所得款项净额 总数乃按发售价每股1.8港元，并经扣除有关全球发售的包销费用及上市开支8,864,000港元後计算。 (f)根据本公司股东於二零一六年六月二十七日通过的书面决议案，待本公司之股份溢价账因就以全球发售之方式进行本公司股份首 次上市发行56,000,000普通股而有所进账後，本公司董事获授权将本公司167,999,000股股份之股份溢价账进账额1,679,990港元拨充 资本。资本化已於二零一六年七月十三日完成。根据决议案配发及发行的股份将在所有方面与现有已发行股份享有同等地位。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 82 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 27.以股份为基础的付款交易 本集团於二零一六年六月二十七日采纳一项购股权计划（「购股权计划」）。购股权计划之目的在於向已对或将对本 集团作出贡献的任何董事、本集团任何成员公司的全职雇员及其他合资格参与者（「参与者」）提供获得本公司所有 权权益的机会，激励参与者为本集团的利益最大程度地提升其表现及效率及与目前、未来或预期将对本公司作出 有益贡献的参与者维持持续的业务关系。 根据购股权计划，本公司董事可邀请参与者按董事会厘定的价格获得购股权，惟该价格须至少为以下三者的最高 者：(a)於本公司向承授人提呈要约当日（该日须为营业日，「要约日期」）联交所日报表列明的股份收市价；(b)紧接 要约日期前5个营业日联交所日报表所列明本公司股份的平均收市价；及(c)本公司股份的面值。 根据购股权计划及本公司任何其他购股权计划将予授出的所有购股权获行使後可予发行的股份总数，除非本公司 取得股东新批准以更新上限，否则不得超过不时已发行股份总数的30%。 於行使根据购股权计划及任何其他计划已授出且未行使的所有已发行在外购股权时可予发行的股份数目上限，合 共不得超过：(i)本公司不时已发行股本的30%；或(ii)本公司於二零一六年七月十三日已发行股本的10%（并无计及 因行使超额配股权及根据购股权计划可能或已授出的购股权获行使而可予发行及配发的股份），除非已获股东批 准。倘将导致超出上述30%限额，则不得根据本公司任何计划（包括购股权计划）授出购股权。 承授人会在董事会於提呈要约时厘定及知会承授人的购股权期间的任何时间内根据购股权计划条款行使购股权。 本集团於年内概无授出购股权，而於年末後授出的购股权已披露於附注39。 28.收购一间附属公司 於二零一六年十一月十日，本集团自关联公司嘉理资产管理控股（英属处女岛）有限公司（「嘉里资产管理控股」）收 购星星信贷有限公司（「星星信贷」）的100%股权，现金代价约为7,000港元。嘉里资产管理控股由陈文辉先生全资 拥有。此外，本集团亦就一项债务转让支付代价约1,247,000港元。星星信贷主要从事提供融资业务。收购事项将 令本集团实现业务组合的多元化，并为本集团提供新的收入来源。收购事项并无产生重大收购相关成本。 83 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 28.收购一间附属公司（续） 於收购日期所收购的资产及确认的负债 总计 千港元 应收贷款 1,219 其他应收款项 16 应计费用 (9) 应付嘉里资产管理控股款项 (1,247) (21) 於交易中所收购的应收贷款及其他应收款项分别按公平值约1,219,000港元及16,000港元列账。於收购日期所收购 的该等应收款项的总合约金额分别为1,219,000港元及16,000港元。预期於收购日期将收到所有合约现金流量。 收购事项所产生的商誉 总计 千港元 所转让的代价 7 加：所收购可识别负债净额的公平值 21 商誉（附注） 28 附注：紧接收购事项後就商誉作出全额减值28,000港元。 收购一间附属公司的现金流出 截至二零一六年 十二月三十一日 止年度 千港元 以现金支付的总代价 7 自收购日期起至二零一六年十二月三十一日期间，星星信贷贡献应收贷款利息收入49,000港元及产生亏损净额 76,000港元。 倘收购事项於二零一六年一月一日完成，本集团的总收益将维持於40,688,000港元及於截至二零一六年十二月 三十一日止年度的溢利将为21,465,000港元。备考资料仅供说明用途，未必表明收购事项於二零一六年一月一日 完成的情况下本集团实际将取得的业绩，亦不拟作为未来业绩的预测。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 84 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 29.经营租赁承担 本集团作为承租人 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 於年内根据经营租赁支付的最低租赁付款 ―办公室单位 1,747 1,251 ―汽车 120 ― 1,867 1,251 於报告期末，本集团根据不可撤销经营租赁具有未来最低租赁付款承担，其到期如下： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 一年内 ―租自关联公司的办公室单位 55 2,200 ―租自第三方的一个办公室单位 1,106 ― ―租自一间关联公司的一辆汽车 120 ― 1,281 2,200 第二至第五年（包括首尾两年） ―租自第三方的一个办公室单位 1,012 ― ―租自一间关联公司的一辆汽车 100 ― 1,112 ― 总计 2,393 2,200 租赁一般按固定租金、两年租期协商达成（二零一五年：一年）。 投资物业及待售物业所赚取的物业租金收入合共为10,736,000港元（二零一五年：9,091,000港元），该等物业预期 按1%（二零一五年：1%）的收益率持续产生租金。所持物业於未来一至三年具有已承担租户。 於报告期末，本集团已就下列未来最低租赁付款与租户订约： 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 一年内 2,987 11,472 第二至第五年（包括首尾两年） 3,320 15,118 6,307 26,590 85 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 30.资本承担 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 有关综合财务报表中已订约但未拨备的物业发展项目资本支出 14,003 158,299 一间附属公司的股权（附注） 305,982 ― 319,985 158,299 附注：该款项指收购一间附属公司的现金代价承担。详情载於附注19。 31.资本风险管理 本集团管理资本，确保本集团能够持续经营，同时为持份者带来最大回报及保持适当的资本结构。本集团的整体 策略於两个年度维持不变。 本集团资本结构由债务净额（包括应付关联公司款项、应付董事款项及借贷，扣除银行结余）及本公司拥有人应占 股本（包括缴足股本及储备）组成。 本集团管理层定期持续审查资本架构，考虑资本成本及与资本有关的风险。本集团将透过股息派付及新股份发行 以及新债发行及现有债务赎回的方式平衡其整体资本结构。 32.金融工具 A.金融工具类别 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 金融资产 贷款及应收款项（包括银行结余及现金） 49,206 71,850 金融负债 摊销成本 760,414 890,420 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 86 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 32.金融工具（续） B.财务风险管理目标及政策 本集团的主要金融工具包括应收贷款、来自租金收入的贸易应收款项、订金及其他应收款项、应收关联公司 款项、代管人账目、银行结余及现金、建筑应付款项、应付保留金、应付关联公司款项、应付董事款项及借 贷。该等金融工具的详情披露於各自附注。与该等金融工具相关的风险及降低该等风险的政策载列於下文。 本集团管理层管理及监控该等风险敞口以确保及时有效地采取适当措施。 市场风险 利率风险 於二零一五年十二月三十一日，本集团就定息关联公司贷款（有关该等借贷的详情见附注25）面临公平值利 率风险。於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，按浮动利率计息的应收贷款、银行结余及银行借贷使 本集团面临现金流量利率风险。本集团现时并无利率对冲政策。然而，本集团的管理层监管利率风险，并将 在有需要时考虑对冲重大利率风险。 本集团就金融负债所面临的利率风险详述於本附注流动资金风险管理一节。本集团的现金流量利率风险主 要集中於本集团的港元计值借贷所产生的香港银行同业拆息及香港最优惠利率波动。 敏感度风险 以下敏感度分析已按应收贷款及银行借贷所面临的现金流量利率风险厘定。该分析乃假设於报告期末尚未 清偿的应收贷款及银行借贷於整个年度均尚未清偿而编制。截至二零一六年十二月三十一日止年度，上升或 下跌50（二零一五年：50）个基点代表本集团管理层对利率的合理可能变动所作出的评估。 倘利率上升�u下跌50个基点，而所有其他可变因素均维持不变，本集团： 截至二零一六年十二月三十一日止年度的待售物业的已资本化利息将增加�u减少约2,251,000港元（二 零一五年：1,341,000港元），而其将随即於向买家交付物业并确认收益时在综合损益及其他全面收益表 中自销售及服务成本扣除。此乃主要归因於本集团就其浮息银行借贷面临利率风险。 截至二零一六年十二月三十一日止年度的除税後溢利将会减少�u增加约1,167,000港元（二零一五年： 1,084,000港元）。此乃主要归因於本集团就其浮息应收贷款及银行借贷面临利率风险。 董事认为就银行结余所面临的利率风险并不重大。 货币风险 本集团的交易及结余主要以相关集团实体的功能货币港元计值，故本集团并无面临重大货币风险。 87 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 32.金融工具（续） B.财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险 本集团面临将会因交易对手未能履行责任而造成本集团财务损失的最高信贷风险产生自综合财务状况表所 列明的各项金融资产的账面值及与附注35所披露本集团提供的财务担保有关的或然负债金额。 为尽量减低信贷风险，本集团的管理层会於报告期末审阅各项个别应收款项的可收回金额，以确保就不可收 回金额计提充裕减值亏损。就此而言，本公司董事认为，本集团的信贷风险已大幅降低。 由於所有应收贷款以借款人的物业单位作抵押，故有关应收贷款的信贷风险属有限。 由於交易对手均为由国际信贷评级机构评定为高信贷评级的银行，故有关流动资金的信贷风险属有限。 本集团面临有关下列各项的集中信贷风险： 提供予并无违约记录的独立第三方的应收贷款； 存於数间具有高信贷评级的银行的流动资金； 自预售物业收取的销售按金，其乃存於数间律师事务所；及 除上述者外，本集团并无任何其他重大集中信贷风险。 流动资金风险 就管理流动资金风险而言，本集团会监管及维持管理层视作充裕的现金及现金等价物水平，藉以拨支本集团 的营运及纾缓现金流量波动的影响。 本公司董事已基於本集团於二零一六年十二月三十一日录得流动负债净额约135,992,000港元的事实，审慎 考虑本集团的持续营运能力。本集团能否继续持续营运取决於本集团可否持续获得资金，包括1）於截至二零 一七年十二月三十一日止年度，星星中心建筑项目将竣工及交付予买家，为本集团提供额外资金；2)收购一 间附属公司的股本权益的部分资本承担将由一项透过质押该附属公司的资产获得的新银行融资提供资金； 及3)截至二零一六年十二月三十一日，本公司拥有未动用银行融资367,217,000港元以支持其日常营运。经计 及以上考虑因素，本公司董事认为本集团将具备充裕资金以在到期时完全达成其财务责任。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 88 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 32.金融工具（续） B.财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险（续） 下表详列本集团金融负债的余下合同到期日。该表乃基於本集团须予偿付的最早日期的金融负债的未折现 现金流量而编制。具体而言，具有按要求偿还条款的银行贷款乃计入最早时间段，而不论银行选择行使其权 利的可能性。 流动资金表 须按要求 未折现 加权平均 偿还或 3个月 现金流量 实际利率少於3个月 至1年 1至2年 2至5年 总额总账面值 % 千港元千港元千港元千港元 千港元 千港元 於二零一六年十二月三十一日 建筑应付款项 ― 7,000 ― ― ― 7,000 7,000 应付保留金 ― 11,751 ― ― ― 11,751 11,751 银行借贷 ―浮息 3.33 741,663 ― ― ― 741,663 741,663 760,414 ― ― ― 760,414 760,414 须按要求 未折现 加权平均 偿还或 3个月 现金流量 实际利率少於3个月 至1年 1至2年 2至5年 总额总账面值 % 千港元千港元千港元千港元 千港元 千港元 於二零一五年十二月三十一日 应付保留金 ― 10,618 ― ― ― 10,618 10,618 应付关联公司款项 ― 7,414 ― ― ― 7,414 7,414 应付董事款项 ― 365,997 ― ― ― 365,997 365,997 银行借贷 ―浮息 3.02 484,861 ― ― ― 484,861 484,861 关联公司贷款 15 ― ― 24,760 ― 24,760 21,530 财务担保合约（附注） ― 100,000 ― ― ― 100,000 ― 968,890 ― 24,760 ― 993,650 890,420 附注：上述於二零一五年十二月三十一日计入财务担保合约的金额为本集团在倘担保交易对手申索有关金额的情况下根据完全担 保金额安排可能被迫结清的最高金额。财务担保已於二零一六年七月十三日解除。 89 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 32.金融工具（续） B.财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险（续） 具有须按要求偿还条款的银行借贷乃计入上述到期日分析内「须按要求偿还或少於3个月」的时间范围内。於 二零一六年及二零一五年十二月三十一日，该等银行借贷的总账面值分别为741,663,000港元及484,861,000 港元。经考虑本集团的财务状况，本公司董事并不相信该等银行将可能行使彼等的酌情权利以要求即时还 款。本公司董事相信，有关银行借贷将会根据贷款协议所载的计划还款日期於各报告期间结束後1至4年内 偿还。本金及利息现金流出总额载列如下： 须按要求 未折现 加权平均 偿还或 3个月 现金流量 实际利率少於3个月 至1年 1至2年 2至5年 总额总账面值 % 千港元千港元千港元千港元 千港元 千港元 於二零一六年十二月三十一日 银行借贷 ―浮息 3.33 6,083 237,778 16,321 518,224 778,406 741,663 於二零一五年十二月三十一日 银行借贷 ―浮息 3.02 3,671 78,976 205,119 222,095 509,861 484,861 C.金融工具的公平值计量 金融资产及金融负债的公平值乃根据基於折现现金流量分析的公认定价模式厘定。 本公司董事认为综合财务报表内按摊销成本入账的金融资产及金融负债的账面值与其公平值相若。 33.退休福利计划 本集团为所有合资格雇员在香港运作强制性公积金计划（「强积金计划」）。该等计划的资产乃独立於本集团并在由 受托人控制的基金中持有。本集团按相关工资成本的5%向强积金计划供款，而雇员的供款比例与此相同。总开支 173,000港元（二零一五年：120,000港元）指本集团於截至二零一六年十二月三十一日止年度按计划规则列明的比 率已或应向该等计划支付的供款。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 90 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 34.关联方披露 (I)交易 本集团於年内与关联方订有下列交易： 关联方名称 交易性质 二零一六年 二零一五年 千港元 千港元 晶港发展有限公司 融资成本（附注a） 856 1,404 嘉理资产管理（香港）有限公司 服务费（附注c） ― 270 （「嘉理资产管理（香港）」） 租金开支（附注b） 550 642 南展投资有限公司 融资成本（附注a） 856 1,404 耀绰有限公司（「耀绰」） 租金开支（附注b） 1,031 150 永城兴业有限公司（「永城」） 汽车开支（附注e） 100 ― 衡镇有限公司（「衡镇」） 董事宿舍租金（附注d） ― 480 城市酒窖有限公司（「城市酒窖」） 酬酢开支（附注f） 107 ― MetropolitanLifeStyle(H.K.)Limited 广告开支（附注g） 163 ― （「MetropolitanLifeStyle」） 汽车开支（附注e） 20 ― M&MKitchenLimited（「M&MKitchen」）酬酢开支（附注f） 139 ― 附注： (a)关联公司贷款按年利率15%计息。 (b)嘉理资产管理（香港）及耀绰收取之租金开支乃基於本集团占用之办公室面绩及双方协定之租金。 (c)服务费指嘉理资产管理（香 港）按成本重新收取的行政开支。 (d)租金开支指按双方协定的价格自衡镇租赁董事宿舍予陈文辉先生。 (e)该等开支指按双方协定的价格自永城及MetropolitanLifeStyle租用汽车。 (f)酬酢开支指按双方协定的价格由城市酒窖及M&MKitchen提供酒品及餐饮服务。 (g)广告开支指MetropolitanLifeStyle按双方协定的价格收取的服务费。 本公司的一名董事对上述关联公司具有重大影响力。 91 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 34.关联方披露（续） (II)主要管理人员报酬 本公司董事已识别为本集团的主要管理层成员，彼等於截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年 度酬金载列於附注9。 (III)个人及公司担保 於二零一五年十二月三十一日，有关由陈文辉先生及林建国先生所提供的个人担保以及嘉理资产管理（香港） 所提供的公司担保所抵押的银行借贷详情披露於附注25。个人及公司担保已於二零一六年七月十三日解除。 (IV)一间关联公司质押待售物业及投资物业 於二零一五年十二月三十一日，公平值达28,680,000港元的已竣工投资物业（附注14）及金额达2,060,000港元 的已竣工待售物业（附注17）均已质押予一间银行，以作为一间关联公司的按揭贷款的抵押。该等质押已於二 零一六年七月十三日解除。 (V)向一间关联公司提供公司担保 於二零一五年十二月三十一日，本集团已提供公司担保100,000,000港元，以作为授予由本公司一名董事控制 的一间关联公司的银行融资的抵押。该等担保已於二零一六年七月十三日解除。 (VI)收购一间附属公司 於二零一六年十一月十日，本集团自嘉里资产管理控股收购星星信贷的100%股本权益，现金代价约为7,000 港元。此外，本集团亦就一项债务转让支付代价约1,247,000港元。嘉里资产管理控股乃由本公司董事会主席 兼执行董事陈文辉先生先生全资拥有。该收购事项的详情披露於附注28。 (VII)结余及其他交易 与关联方的结余及其他交易详情载於附注20、23、24、25、29及36。 35.或然负债 於二零一五年十二月三十一日，本集团已提供公司担保100,000,000港元，以就授予一间关联公司的银行融资作出 抵押。财务担保的公平值乃经参考独立合资格估值师的估值报告而厘定。於二零一五年十二月三十一日，本集团 并无确认有关上述已发出担保的负债，原因是该担保的公平值并不重大。於二零一五年十二月三十一日的担保已 於二零一六年七月十三日解除。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 92 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 36.主要非现金交易 於二零一六年七月十三日，本公司董事及控股股东陈文辉先生及林建国先生分别豁免欠付彼等结余174,420,000港 元及15,580,000港元。总额190,000,000港元已拨充为股东供款。 於二零一五年十二月三十一日，陈文辉先生、富享控股有限公司及绿尤投资有限公司订立公司间结余转让协议， 藉富享控股有限公司应收陈文辉先生款项105,661,376港元抵销绿尤投资有限公司应付陈文辉先生的款项。 37.本公司主要附属公司详情 本公司主要附属公司於二零一六年及二零一五年十二月三十一日的详情披露如下： 注册成立�u 本公司所持 本公司所持 附属公司名称 营运地点缴足股本 所有权权益比例 投票权比例 主要业务 二零一六年二零一五年二零一六年二零一五年 富享控股有限公司香港 普通股1港元 100% 100% 100% 100%物业发展 锋腾有限公司 香港 普通股 100% 100% 100% 100%物业发展 10,000港元 及物业投资 绿尤投资有限公司香港 普通股1港元 100% 100% 100% 100%物业投资 虹彩控股有限公司香港 普通股1港元 100% 100% 100% 100%物业发展 利钻有限公司 香港 普通股1港元 100% 100% 100% 100%物业投资 星星地产（香港） 香港 普通股1港元 100% 100% 100% 100%提供项目管理 有限公司 及行政服务 星星物业管理 香港 普通股1港元 100% 100% 100% 100%投资控股及提供 有限公司 物业管理服务 星星信贷有限公司香港 普通股1港元 100% ― 100% ―提供融资 93 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 37.本公司主要附属公司详情（续） 以上所列出者乃本公司董事认为对本集团之业绩或资产有重要影响的本公司附属公司。董事认为列出其他附属公 司之详情会令资料过於冗长。 於报告期末，本公司拥有其他对本集团影响并不重大的附属公司。本公司的所有附属公司均於香港营运。该等附 属公司的主要业务概列如下： 主要业务 附属公司数量 二零一六年 二零一五年 物业发展 4 3 物业投资 3 2 提供融资 1 ― 其他 2 2 10 7 於年末，概无附属公司发行任何债务证券。 38.本公司的财务状况及储备表 於二零一六年十二月三十一日 二零一六年 千港元 非流动资产 於附属公司投资 9,204 流动资产 其他应收款项 822 应收附属公司款项（附注） 275,206 银行结余及现金 172 276,200 流动负债 其他应付款项 92 流动资产净额 276,108 总资产 285,312 资本及储备 股本 2,240 储备 283,072 总权益 285,312 附注：应收附属公司款项为无抵押、免 息、须按要求偿还，预期将自报告期结束後12个月内变现该款项。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 94 综合财务报表附注 截至二零一六年十二月三十一日止年度 38.本公司的财务状况及储备表（续） 本公司的股本及储备变动 股本 股份溢价 股东供款 保留盈利 总计 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 於二零一六年三月四日 （注册成立日期）* ― ― ― ― ― 根据重组发行普通股* ― ― ― ― ― 期内溢利 ― ― ― 3,376 3,376 发行新股份（附注26(e)） 560 100,240 ― ― 100,800 透过资本化发行新股份 （附注26(f)） 1,680 (1,680) ― ― ― 豁免应付董事款项 ― ― 190,000 ― 190,000 因发行新股份产生的开支 （附注26(e)） ― (8,864) ― ― (8,864) 於二零一六年十二月三十一日 2,240 89,696 190,000 3,376 285,312 *少於1,000港元。 39.报告期後事项 a)於二零一七年一月十四日，本集团订立一项临时的买卖协议，以透过收购一间附属公司而收购位於香港牛头 角的投资物业。於综合财务报表日期，该项收购仍在进行中。本公司董事认为，於收购及详细审查完成前， 对该影响提供合理之估计并非切实可行。 b)於二零一七年一月二十五日，本公司根据本公司於二零一六年六月二十七日采纳的购股权计划，向其董事 及若干合资格雇员授出合共12,432,000份购股权。行使价为每股股份2.06港元，等於股份於二零一七年一月 二十五日的市场价格。每份购股权赋予持有人认购本公司一股面值为0.01港元普通股的权利。本公司董事正 在评估购股权的财务影响。在详细审查完成前，对该影响提供合理之估计并非切实可行。 (c)於二零一七年二月二十八日，本公司董事建议（受限於股东的批准）按股东每持有一股现有股份可获发行一股 红股的基准发行红股。待红股发行完成後，预期不会对本集团造成重大财务影响。 95 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 物业详情 於二零一六年十二月三十一日之待售物业 完成後概约 总建筑面积 本集团 物业名称 位置 （平方尺）用途 完成阶段预期完成日期 应占权益 天际中心 香港新界荃湾 不适用工业 已完成不适用 100% ―六楼、12楼、23楼青山公路―葵涌段313号 25楼的四个工场 星星中心 香港新界荃湾 94,967工业 发展中二零一七年 100% ―284个单位 葵涌业成街18号 柴湾角物业 香港新界荃湾 154,973商业 发展中二零一九年 100% 柴湾角街11至15号 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 96 物业详情 於二零一六年十二月三十一日之投资物业 本集团 物业名称 地址及位置 现有用途 状况�u性质 应占权益 天际中心 香港新界荃湾 工业 现时出租予多名独 100% ―20个停车位 青山公路―葵涌段313号 立第三方 天际中心地下及1楼 星星中心 香港新界荃湾 工业 在建中 100% ―19个停车位 葵涌业成街18号 星星中心地下及1楼 裕丰物业 香港新界元朗宏业南街22号 工业 发展中，现时出租予 100% 多名独立第三方 元朗贸易中心 新界元朗青山公路99至109号 商业 现时出租予独立第 100% 元朗贸易中心9楼3室 三方 於二零一六年十二月三十一日之发展项目 完成发展前完成发展後 的概约 的概约 总建筑面积总建筑面积 预期 本集团 物业名称 位置 （平方尺） （平方尺）用途 完成日期 完成阶段应占权益 天际中心 香港新界荃湾 不适用 152,254工业 不适用 已完成 100% 青山公路―葵涌段 （附注1） 313号 星星中心 香港新界荃湾 44,564 94,967工业 二零一七年在建中 100% 葵涌业成街18号 （附注2） 裕丰物业 香港新界元朗 93,100 93,100商业�u 二零一八年发展中 100% 宏业南街22号 工业 柴湾角物业 香港新界荃湾 40,979 154,973商业 二零一九年发展中 100% 柴湾角街11至15号 附注： 1.就天际中心重建项目所收购的工业物业为一幅空置发展用地，故并无总建筑面 积。 2.此乃原有大厦的总建筑面积，其於兴建星星中心前被拆卸。 97 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 财务概要 以下载列本集团过去四个财政年度的业绩、资产及负债概要，此乃摘录自已刊发经审核财务报表。 综合业绩 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 二零一四年 二零一三年 千港元 千港元 千港元 千港元 收益 40,688 78,672 611,811 ― 除税前溢利 24,479 42,130 232,728 16 所得税抵免�M（开支） (2,740) (5,028) (36,638) 212 年内溢利 21,739 37,102 196,090 228 以下人士应占： 本公司拥有人 21,739 37,102 196,090 228 综合资产及负债 十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 二零一四年 二零一三年 千港元 千港元 千港元 千港元 总资产 1,365,903 1,145,568 665,817 494,249 总负债 (915,775) (999,113) (557,197) (490,580) 资产净额 450,128 146,455 108,620 3,669 附注：截至二零一三年、二零一四年和二零一五年十二月三十一日止三个年度各年之业绩及资产及负债概要乃摘录自招股章程，此乃按合并基准 编制，以说明倘若於本公司股份在联交所上市时，集团架构於有关年度已经一直存在之情况下之本集团业绩。 星星地产集团（开曼群岛）有限公司年报2016 98