PMS 3298 C PMS 7692 C K.Foil (LX 07) CMYK 过光水油 HLP Cover 2016 R G B 3C k 3C 70 k 70 3C 50 k 50 3C 30 k 30 Printed on FSC certied paper Hang Lung Properties Limited 恒隆地产有限公司 2016年报 股份代号 00101 一心一志 恒隆地产有限公司 股份代号： 00101 恒 隆 地 产 有 限 公 司 2016 年 报 团结 愿景 协作 关爱 恒隆地产有限公司（股份代号：00101）及恒隆集团有限公司（股份代号：00010） 的2016年报采用双连封面的设计，展示出公司在香港及内地多项世界级物业， 并以「一心一志」为主题，展现出我们强大的团队精神，以及齐心迈步跨越挑战， 致力争胜的决心。尽管面对挑战，惟我们仍会努力开创前景，以成为一间备受 尊崇的全国性商业地产发展商作为长远的目标。 本年报运用了以五项讲求高度合作精神的运动，包括篮球、团体跳绳、远足行山、 二人三足及龙舟作为比喻，说明恒隆的成功关键在於我们拥有共同愿景、无私协作、 团结一致、关爱全体及高瞻策略的要素。 一心一志 策略 2 恒 隆 地 产 有 限 公 司 「只选好的 只做对的」不仅是恒隆的营运理念和业务所系，也是我们对员工、社会和环境 的关顾准则。我们相信，这是我们成功的基石，有助我们赢得持份者的信心。 本年报��述我们在年内的业务进展，并采用别具意义的比喻，展示我们致力为持份者、租户 和顾客带来的非凡价值。 随着未来进一步发展，我们会继续保持最高标准，矢志成为一间在香港和内地备受尊崇的 全国性商业地产发展商。 只选好的 只做对的 04 财务摘要 06 2016摘要 10 董事长致股东函 24 业务回顾 66 财务回顾 80 可持续发展 88 风险管理 92 企业管治报告 116 董事简介 121 主要行政人员简介 124 董事局报告 133 独立核数师报告 目录 2016 年 报 3 恒隆地产有限公司（股份代号：00101）是恒隆集团有限公司（股份代号：00010）的地产 业务机构。 恒隆地产是一家重视质量的顶级地产发展商，在香港和内地备受尊崇。 我们是一家真正多元化的物业发展公司，旗下物业组合涵盖不同范畴，包括商场�u商�m、 办公楼、住宅、服务式寓所、工业�u办公楼，以及停车场物业等。我们的重点是在具发展 潜力的城市购入最佳的地块，并雇用顶尖建筑师行以最高品质的设计，打造出最高质量的 物业。 我们不断检讨在香港和内地的拓展策略，并在有需要时优化租户组合，以及提升现有项目， 藉此争取最大的投资回报。我们亦重视各项增值服务和促销策略，从而加强旗下物业的吸引 力和市场优势。 我们的愿景是扩展内地业务，并同时在香港继续投资。随着我们未来数年的发展， 恒隆地产正努力开创前景，逐步拓展成为一间备受尊崇的全国性商业地产发展商。 公司简介 138 财务报表 198 十年财务概览 200 词汇 202 公司资料 203 财务日志 204 上市资料 财务摘要 业绩 截至12月31日止年度 以港币百万元计算（除另有注明） 2016 2015 收入 物业租赁 7,737 7,751 内地 3,995 4,194 香港 3,742 3,557 物业销售 5,322 1,197 收入总计 13,059 8,948 股东应占纯利 6,195 5,092 股息 3,373 3,373 股东权益 126,565 128,989 每股资料 盈利 $1.38 $1.13 股息 总计 $0.75 $0.75 中期 $0.17 $0.17 末期 $0.58 $0.58 股东权益 $28.1 $28.7 资产净值 $29.4 $30.0 财务比率 派息比率 54% 66% 净债项股权比率 2.1% 1.1% 债项股权比率 20.5% 24.3% 基本业绩 截至12月31日止年度 以港币百万元计算（除另有注明） 2016 2015 股东应占基本纯利 6,341 4,387 每股盈利（附注1） $1.41 $0.98 派息比率（附注1） 53% 77% 附注： 1. 有关计算乃根据股东应占基本纯利计算。 4 恒 隆 地 产 有 限 公 司 2016 年 报 5 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 0 10 5 15 20 25 30 35 0 0.8 0.6 0.4 0.2 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 租金收入 整体 港币亿元 基本纯利 港币亿元 港币 港币 内地 港币亿元 香港 港币亿元 每股资产净值 每股股息 末期 中期 物业租赁 物业销售 出售投资 物业收益 港币77.37亿元 0% 港币39.95亿元 港币29.4元 港币0.75元 -5% 港币37.42亿元 +5% +45% 港币63.41亿元 -2% 不变 0 20 40 60 80 100 120 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 5 0 10 15 20 25 30 35 40 6 恒 隆 地 产 有 限 公 司 2016摘要 1月 JobMarket求职广场 �C 卓越雇主大奖2015 新加坡 CSRWorks �C 2015亚洲可持续发展 报告奖 �C 亚洲年度可 持续发展报告（ 评审之 选） 及亚洲最佳可持续 发展报告大奖 6月 亚太地区智慧绿建筑联盟 �C 智慧绿建 筑评选2016 �C 优良既有建筑智慧绿 改造项目香港区大奖及优良既有建筑 智慧绿改造项目亚太地区大奖 �C 渣打银行大厦 2月 2015至16年度 Mercury Awards �C 计划 �C 企业�u商业： 奖项计划 �C 铜奖 �C 绿宝石客户服务奖 2015至16年度 Mercury Awards �C 年报 �C 整体表现： 物业发展 �C 荣誉奖 5月 香港投资者关系协会 �C 香港投资者关系 大奖 �C 最佳投资者关系公司（ 大型股） 雇员再培训局 �C ERB 人才企业嘉许计划 �C 「 人才企业」 殊荣 4月 2016年度 Astrid Awards �C 特别项目：综合计划 �C 金奖 �C 绿宝石客户服务奖 2016年度Astrid Awards �C 机构组别 �C 非传统双语年报设计 �C 银奖 2016年度 Astrid Awards �C 宣传册 �C 荣誉奖 �C 2014年度可持续发展报告 亚太顾客服务协会 �C 2015/2016国际 杰出顾客关系服务奖 �C 物业管理类别 �C 最佳企业雇主、最佳企业社会责任领袖 奖、最佳员工敬业计划及最佳知识管理 亚太顾客服务协会 �C 优质顾客服务 标准 �C 第三级：策略性商业单位认证 《 亚洲企业管治》 �C 亚洲卓越表扬大奖 �C 最佳企业社会责任、最佳环境保护 责任及最佳投资者关系公司（ 香港） 香港建造商会及香港营造师学会 �C 优质建筑大奖2016 �C 香港境外建筑 项目（ 非住宅） �C 优异奖 �C 恒隆广场 无锡 中国国际关系公共关系协会 �C 第12届中国最佳公共关系案例大赛 �C 危机与危机传播管理 �C 银奖 2016 年 报 7 10月 恒隆宣布於渖阳的市府恒隆广场办公楼引进 五星级酒店项目康莱德 8月 2016年绿宝石客户服务奖颁奖礼 12月 新加坡 CSRWorks �C 2016亚洲可持续发展 报告奖 �C 亚洲最佳环境报告、亚洲最具透明度 报告及亚洲最佳可持续发展报告（ 独立报告） 香港绿色建筑议会 �C 绿建环评（ Beam Plus） 1.2版（ 既有建筑） �C 最终铂金级认证 �C 渣打银行大厦 9月 恒隆广场 大连隆重开幕 2016年度 ARC 年报大奖 �C 传统年报：地产发展 �C 商业组别 �C 荣誉奖 国际商业大奖 �C 传讯�u公关计划 �C 慈善赞助 �C 银奖 �C 恒隆数学奖 �C To Infinity 无限可能 亚洲区财经杂志 《 财资》 �C 2016财资 企业大奖 �C 最佳 多元共融措施及 铂金殊荣 美国绿色建筑协会 �C「 能源及环境设计先锋奖 �C 核心及外壳组奖」 金奖认证 �C 恒隆广场 无锡 一期第二座办公楼 2016年度 Galaxy Awards �C 年报 �C 印刷：房地产 �C 银奖 香港管理专业协会 �C 2016年度最佳年报奖 �C 荣誉奖 2014-16最佳企业义工计划比赛 �C 季军 �C 「 恒隆一心」 义工队 �C 建筑导赏团 恒隆上下拥有共同的愿景， 并以「 只选好的 只做对的」 为营运理念，致力为公司创造 更多成就。 愿景 10 恒 隆 地 产 有 限 公 司 董事长致股东函 业绩及股息 截至2016年12月31日止年度内，收入较上一个财政年 度跃升46% 至港币130.59亿元。股东应占纯利增长22% 至港币61.95亿元。每股盈利相应上升至港币1.38元。 倘扣除物业重估亏损及相关影响，股东应占基本纯利 跃升45% 至港币63.41亿元。每股基本盈利相应急升至 港币1.41元。 董事局建议派发末期股息每股港币5角8仙，并将於 2017年5月18日派发予於2017年5月5日名列股东名册 的股东。如获股东批准，截至2016年12月31日止年度 的每股股息总额为港币7角5仙。 业务回顾 去年的营商环境依然艰困；纵然略见改善迹象，前景尚 难言乐观，本人稍後会就此再作阐述。现阶段我们未能 确定这好转市况能否持续。因此，迄今而言，经济方面 的利好消息寥寥可数。 在经济逆风下，我们的业绩为何能迎难而上，难免惹人 迷思。扣除人民币兑港元贬值的影响，香港及内地的租 金收入仍分别增长5% 及1%，盈利也得以保持。 2016 年 报 11 近年，我们的零售租赁业务最受打击。除了市道疲弱外，其他负面因素亦影响我们的表现。 上海的恒隆广场地库因进行优化工程而关闭，其占购物商场的总可租赁面积约13%。上海的 港汇恒隆广场的部分商户亦需要关闭，因其优化工程将於2017年第一季展开。故此，上海的 租赁边际利润率下降了一个基点 ─ 这源於上海的恒隆广场下跌2%，而上海的港汇恒隆广 场则保持不变。其他城市的租赁边际利润均有上升，当中以渖阳的市府恒隆广场表现最为突 出。上海以外的六项物业中有四项的租出率录得上升，惟渖阳的市府恒隆广场及天津的恒隆 广场的租出率下跌。新落成的大连的恒隆广场令总收入微升1%。然而，各地均有租金下调 压力。一如以往，渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场的经营环境最为艰困。 由此可见，虽然我们凭着管理层的努力取得一定成果，但市场气氛依然呆滞。虽说上海的 良好表现或许是美好前景来临的先兆，惟保持审慎态度才是明智之举。 有几点值得各位深思。首先，经济自2012年毫无起色。国家主席习近平随後落实反贪腐及 禁奢令，使情况雪上加霜，尤其对奢侈品市场的影响，因而促使各大品牌於全国进行整合。 本人相信，馈赠名贵礼品的风气已成历史。然而，多年来持续疲弱的奢侈品销情，却可能 造就了一些压抑已久的需求。随着近年经济仍按年增长6% 至7%，再加上市场上的几个亮 点，如充满活力的科技和服务公司进驻，定必吸引一批新的奢侈品买家支持。这或许可解释 为何我们在上海的购物商场的业绩表现良好。 如前文所述，奢侈品品牌已进行业务整合。例如，某品牌以往会在同一个城市内开设四至 五间分店，现在可能只设两间。即使该市内的零售总额略为缩减，只要你是该两间分店 之一，仍会有所受益。另外，一些公司早前推出价格调整措施，以均衡内地与世界各地的 产品价钱，此举亦将部分零售额带回内地。以上皆说明我们在上海的购物商场，特别是上海 的恒隆广场，零售业务表现强劲的原因。 12 恒 隆 地 产 有 限 公 司 董事长致股东函 从宏观经济来看，市场近期的悲观情绪也许会随着各地商品价格上升而缓和。这意味着制造 业，尤其在内地的，可能已经走出谷底。此外，过去数年，北京一直鼓励甚或强制减少过剩 的产能和库存。就此，「一带一路」倡议将有些帮助，纵使其影响尚未可见。以上种种只会对 中国经济百利而无一害。 另一个令人担忧的相关议题是国际贸易减少。诚然，经济数据亦确切反映了这一事实。中国 经济放缓，加上欧洲和日本的疲软经济，对贸易发展固然无帮助；本人相信国际贸易减少的 主要原因，是由於世界三大贸易区的其中两个 ─ 中国和美国 ─ 转趋贸易本地化（欧洲 联盟是第三个亦是最大的贸易区）。然而，这两个位於太平洋两岸的国家，其行为的个中原 因却截然不同。 中国本地消费多年来保持稳健增长。例如，华南地区拥有最庞大和最先进的生产供应链，并 曾经以出口国际商品为主，现在却已渐趋内销。内地家庭收入增加是促成这个现象的原因。 另一方面，美国早在特朗普（ Donald Trump）当选总统前数年，已提倡「美国人买美国货」。 百货企业如沃尔玛（ Walmart）等亦因而受压，销售只在美国本土生产的商品。本人几位於 香港及华南地区从事制造业的朋友，为了能继续在美国市场销售商品，亦不得不将厂房迁移 至美国。就连皮革制造商也必须从美国购买材料，即使高度污染的皮革制造业早已搬离 美国，移师至台湾和西班牙等地。 就此点可见，至少在措辞上，新任总统的主张了无新意。事实上，美国南部的劳工法对制造 商甚为有利，加上该地区有大量空置厂房，故美国南部各州领袖已多次造访中国内地，并以 最优惠的条款吸引中国企业将厂房迁移至其所属城市。因此，跨太平洋贸易已转为美国本土 贸易。换句话说，全球贸易并没有减少，只是部分国际贸易走向国内。 观察两国贸易转趋本地化这个现象的差异，究其原因其实颇为有趣。中国的变化是由本地消 费上升而带动，而美国则是奉行彻底的保护主义。约20年前，当中国要求加入世界贸易组织 时，西方各国便敦促中国作全球化发展。时至今日，形势彻底逆转。反而是发展中国家， 诸如中国甚或印度，提倡自由贸易和全球化。 2016 年 报 13 展望未来数年，美国很可能会像在1950至1960年代一样，再次成为全球最大的制造业中 心。毕竟，世界上只有少数国家能如美国般拥有制造业的天然优势。美国具备制造业所有 生产条件 ─ 天然资源、廉价能源、土地、资金、科技和管理人才；唯一缺乏的是廉价劳 工。不过，随着机械人、三维立体打印和其他先进科技的出现，劳工快将变得不那麽重要， 甚至不再重要。 非就业或无创造就业的经济增长是一个既新且严重的社会问题。据美国一项研究指出， 当地的职位流失近90% 源自科技，被其他国家取代的只占少数。政客们知道这些事实吗？ 本人认为他们是知道的，只是真相总无法在政治利益下得以彰显。这就是我们现时身处的 世界。国与国之间的唯一区别，只是在於一个国家间中说几个大谎话，其他国家则重覆撒 小谎而已。 现今许多人担心在新任美国总统的管治下，中美关系会变得混乱，从而对我们的业务造成负 面影响。然而，本人对此相对乐观。简单地打个比喻：20年前的中国就像一位身高1.6米的 青年人，而美国则高达2.3米。这位巨人可轻易击倒对手；如在1996年，华盛顿政府派遣 两艘航空母舰前往台湾附近，北京也只能按兵不动。直至10年前，中国已长大成一位身高 1.85米的成人，惟美国仍是2.3米高，依然可轻易击倒中国。北京能够做的始终有限。 再一个10年过去了，中国现已高达2.1米，并会继续成长。2.3米高的美国还会挑衅2.1米高 的中国吗？几乎不会，因为这样对双方都没好处。特朗普总统或许因经验不足才愚昧地出言 挑衅，不过他很快便会知道，任何举动只会惹来反响。特朗普先生深明痛苦是何物，也了解 美国自身和最大的利益。他入主白宫首年或会为其他国家带来麻烦，但作为一个聪明人，他 一定会学懂，并迅速学懂。只要中国没有反应过度 ─ 她在这方面已成熟多了 ─ 未来的 中美关系应该美好。毕竟，有别於前任总统构思拙劣的「重返亚洲」政策，特朗普先生很快 便会发现，世界上其他地方如中东的问题，比亚洲更为棘手和危险。 14 恒 隆 地 产 有 限 公 司 董事长致股东函 倘若本人分析正确，我们应庆幸能在东亚地区营运业务，尤其在中国这个相对稳定，并是全 球最大的发展中国家。中国的经济增长率将维持世界最高之列，其经济组合规模及发展速度 更是史无前例。这对我们的业务非常有利。 长远来说，环球经济实况影响我们业务运作的机会较大，因此我们必须对此有清晰了解，但 现时毋需过分忧心。商品於本地或外地生产，对消费者而言并不重要，他们最在乎的主要是 品质和价格。 可是，有一个因素似乎会直接影响奢侈品销售。据近年的统计数据显示，当人民币走势强劲 时，奢侈品在国内的销情都相对逊色；相反，人民币疲弱则会带来较强劲的本地消费。个中 原因显而易见：人民币汇率高企变相使同样商品的海外价格较为便宜，反之亦然。这或许是 上海的恒隆广场业绩表现强劲的另一原因。这股效应早晚将蔓延至二线城市。 关於人民币的问题，我们的许多股东和潜在股东经常问及，人民币资本账户何时才可完全自 由兑换。当然，我们并不知道答案。不久之前，大家普遍认为这是快将发生的事情。可是到 了近期，市场气氛似乎有些改变。现时，在全球经济以及其他因素不稳定的情况下，全面放 宽货币兑换所带来的风险似乎较高。 毕竟，在1997至2002年的亚洲金融危机期间，在东南亚所有中等收入国家中，只有马来西 亚能免受外来冲击。这源於马来西亚当时坚持不全面开放她的资本市场。因此，北京领导人 持审慎态度是可以理解的。 一个更根本的问题是：为何金融体系只能有一种管理方法？自1980年代中期金融市场的 「大爆炸」以来，全球不仅经历了上述的亚洲金融危机，还有更严重的2008年环球金融危 机，其影响持续至今 ─ 且看欧洲银行今天的状况。西方国家明显地对贸易自由化的想法 有所改变，或许她们应抱开放态度，不再执意进一步推进金融自由化。否则，这可能触发 2016 年 报 15 另一场灾难，而随之而来的过度反应或会扭转西方国家对金融自由化的看法。归根究底， 金融机构瓦解所引发的危机远较贸易保护主义更令人措手不及。短短数日涉及的金额可能是 全年环球贸易金额的许多倍。 由此可见，现时中国实施的政策与西方国家尤其美国相比，可能更为明智；只有时间可作见 证。从营商者的角度来看，我们喜欢稳定，甚至明确的环境。中国现时的汇率状况既明确又 稳定，我们对此感到满意。 回说公司目前面对业务营运的急切问题。去年人民币汇率持续下滑，2016年年底较2015年 年底的数据，香港（又称离岸人民币（ CNH））的汇率下跌5.7%，内地（或称境内人民币 （ CNY））则下跌6.3%。我们在内地固定资产换算亏损采用 CNY 汇率，而我们在香港持有的 人民币现金则以 CNH 汇率计算。年内，我们减持人民币，总额为人民币30亿元。 诚如六个月前所述，内地的租金收入在本报告内以人民币计算，只有这样，物业的真实表现 才得以反映。不过有关收入在我们的账目里，会转换为基础货币港元计算。 多年来，我们在上海以外的所有内地物业皆为购物商场。然而，自2014年第四季开始，我们 拥有一个可观的甲级办公楼物业组合。它的规模只会与日俱增，成为更稳定的收入来源。 办公楼的管理相对容易，不像购物商场需要时间完善，但其租金升幅往往不及购物商场高。 办公楼现时占我们的内地租金收入23% 及营业溢利27%，而购物商场则分别占77% 及73%。 我们的租赁业务在艰难的市道下仍表现尚可，香港的住宅物业销售成绩则表现理想。我们 成功地避过2016年年初至年中的低迷市况，并於2016年年底和2017年初，以更高价格出售 物业。事实上，本月的「中原城市领先指数」近乎历史最高位。 16 恒 隆 地 产 有 限 公 司 董事长致股东函 我们以理想价钱售出合共441个住宅单位，平均边际利润率逾60%，总收入为港币53亿元， 营业溢利为港币32亿元。值得一提的是，我们售出了蓝塘道首两间半独立式大宅单位。 如能以同样或更高的价格出售其余的16间大宅，我们将取得可观的现金流及溢利。在本人 撰写这份致股东函之时，尚有87个浪澄湾单位及一个君临天下豪华寓所待售。 中国东北经济环境仍然严竣，但中央政府绝不会容许这个国家策略重镇的经济持续疲弱。 平衡国内各地的经济增长，是政府必要和长久的政策。 即使短期而言，加上预期的政府举措例如优惠政策尚未出台，假若就此认为当地的零售业市 场必然疲弱或许有误。只要所有条件不变的话，我们当然乐见一个蓬勃的本地经济。让我们 借监在渖阳的皇城恒隆广场汲取到的经验。当开业初期问题在首三年内逐一解决後，购物商 场今天已发展得相当蓬勃。事实上，其关键绩效指标都在提升。去年，购物商场的租户零售 额增加12%；租金收入上升4%；租赁边际利率虽然仍处於低位，但亦增加5个基点；租出率 上升3个基点至93%；平均租金维持稳定；续租租金上调4%。此外，过往数年的客流量亦以 倍数增长，表现令人满意。 皇城恒隆广场的 整体表现令人满意 2016 年 报 17 上述一切皆说明，只要购物商场能在对的市场找到好的定位，即使市道放缓仍可赚取可观回 报。同样位处渖阳的市府恒隆广场专注在不同的��场，业务发展各有千秋。尽管如此，管理 层有信心凭着不懈的努力，加上奢侈品市场将重拾升势，购物商场的租金收入会随之上扬。 另一因素亦有助渖阳的市府恒隆广场的业务发展：我们与世界着名的康莱德酒店（ Conrad Hotel）已签订合约，将最高19层办公楼改建成提供315间客房的五星级酒店，并预期於 2019年开业。 内地物业占全部租金收入52%，香港则为48%。而营业溢利则分别为44% 及56%。 六个月前，本人曾经对香港的租金组合情况持审慎态度，而下半年的业务表现的确较上半 年逊色。零售额停滞不前，首六个月的租金收入上升7%，惟全年仅升5%。本人於去年7月 预测市况时，已解释市道低迷的原因，故不赘述。 零售租金收入方面，至今持续稳定，年内增长9%。办公楼仅上升2%，而住宅及服务式 寓所则下降8%。购物商场、办公楼和服务式寓所的营业溢利分别上升11%、上升3% 和 下跌12%。 展望 最近官方统计数据显示，中国经济状况相对稳健。尽管一如市场预期，经济增长持续放缓， 但以任何标准来看，绝对增长率仍然出众。毕竟，一个约11万亿美元的基数，实非小数目， 是远远领先全球的第二大经济体系。当经济愈趋成熟，情况与先进国家相近，经济增长放缓 乃意料中事。然而，以国民生产总值6.7% 的预期增长计，新增的经济总量比瑞士整个经济 体系更大。中国若以这个增长率发展，两年後便可「创造」一个大於西班牙的经济体系， 或於四年後「生产」一个英国。 此际环球经济放缓，中国仍然需要固定资产投资以维持经济发展。去年，单是基建项目便 上升17.4%。但长远来说，令经济持续增长的源头必然是个人消费。 18 恒 隆 地 产 有 限 公 司 董事长致股东函 去年零售额上升约10% 至接近5万亿美元，总规模媲美美国。由於中国人口较美国多逾四 倍，内地人均零售消费仅是美国人的20% 至25%。可是，监於中国城乡贫富悬殊，居於主要 城市的内地人，其人均零售消费或会是一般美国人的40%。 从另一角度看，美国个人消费占整体经济约68%，而这数据在中国则约为37%。可见中国的 零售消费发展空间相当庞大。如中国於未来10至20年与美国的差异可减半，单单这项因素便 会使个人消费额增加逾40%。即使没有这个「追贴」美国的升幅，中国现时每年9% 至10% 的 增长率也甚有瞄头。再一次，这是本人深信我们正处於一个绝佳行业的原因。 有些人担心电子商贸带来的影响。过去数年，本人曾就此议题多番撰文详述。诚然，网上销 售已在中国急速发展。去年网上销售额上升26.2%，占现时内地零售总额逾15%，相等於约 7,500亿美元，数字超乎想像。然而，各市场都必然会有一个平衡，其线上相对线下销售， 比率或多或少会稳定下来。举例而言，乡郊地区、第三及第四线城市的网上销售额占零售总 额百分比较高，部分原因为销售网络分布不足。因此，有关比率在不同的城市会有所不同。 再者，与先进经济体系相比，中国的个人服务消费占零售消费组合总额的比重仍然偏低。 而此项比重只会继续增长。这些服务大部分均不能在网上交易，如牙科及许多其他与医疗相 关的服务，或是婚礼宴会、旅游和参与运动项目等，不能尽录。 还有一个现象：过往多间只透过线上销售产品的公司，现都开设实体商店。中国着名手机 生产商小米便是一个好例子。去年小米总裁向我透露，他们计划开设多间实体商店。结果， 小米在天津的恒隆广场设立专门店，与苹果（ Apple）专门店同场较技。现时我们在上海以外 的六座购物商场，其中四座均有 Apple 专门店。只要我们的购物商场在市内独占鳌头，这类 品牌早晚都会选择进驻。这绝对是我们在各地遇到的情况。 2016 年 报 19 展望来年，本人对市道大幅改善的看法存疑，利好利淡因素参半。如前所述，内地经济有 机会已达至一个新常态。换句话说，或许中国经济已下跌至一个可於未来数年持续发展的 水平。除非有重大突破的事情发生，否则国民生产总值增长应不会有所突破，将维持在 6% 至7% 之间。消费占经济收益的百分率将增加数个百分点以上，其重要性也有所提升。 这对我们大为有利。 另一边厢，2017年为现届政府五年任期的最後一年。新一届管治团队将由中央政治局常务 委员会组成，现届七人当中有四或五人或会退任，只有现届的主席和总理按其年岁肯定仍可 续任。与之相关的不明朗因素可能延缓政府施政决策，因而影响经济活动。 放眼环球时局，不稳定因素更多，甚或极多。本人六个月前谈及英国脱离欧盟的议题，现在 脱欧之路及欧洲未来局势仍然未明朗。今年亦有数个主要欧洲国家如德国和法国举行大选。 Apple专门店 於2016年3月在 天津的恒隆广场开业 20 恒 隆 地 产 有 限 公 司 董事长致股东函 再者，特朗普成为美国第45任总统，为世界增添相当的不稳定因素。美国白宫从未出现过如 此具争议性及分化力的人物，也从未出现过一位总司令比他更缺少任何政府部门或公共服务 等经验。有哪一位前美国总统的个性和管治风格更具对抗性？他上任後将会犯下甚麽错误？ 他能在任多久？世界各大政府会如何应对他的政策或社交媒体信息？ 实在有太多未有答案或无法回答的问题。外界难以想像特朗普先生不会严重打乱现状， 包括中美关系。诚如本人前述，本人不会过分担心中期的两国关系，但来年仍然危机处处。 若没有足以影响全球的重大问题在2017年出现，我们可安然度过，世界会是美好的。 此外，本公司也存在内部挑战，可令今年举步为艰，在此列出此际独特的两项。 中国内地方面，上海的恒隆广场的翻新工程快要竣工之时，正值上海的港汇恒隆广场将会展 开翻新工程。购物商场大面积范围进行优化会影响租金收入。幸好上海的恒隆广场的奢侈品 牌表现突出，抵销部分优化工程带来的影响。但是，上海的港汇恒隆广场没有相应的奢侈品 市场份额，其工程所带来的影响可能更甚。加上上海的港汇恒隆广场将关闭近30% 总面积， 上海的恒隆广场零售表现持续强劲 2016 年 报 21 与上海的恒隆广场去年只关闭13% 总楼面面积相比，情况更为严峻。然而，为了这两项大型 物业的长远发展，我们逼不得已展开工程。短期的影响应可为我们此後多年带来较市场优胜 的丰硕成果。我们会把握市道低迷的有利时机优化购物商场，将租金损失减至最低。 另一关注是今年香港的租赁市场不被看好。近年的资产优化计划在过去两至三年进度良好， 并带来各种优势。购物商场的租金收入尤其表现出众，增幅强劲，但这同时也创造了一个比 前更高的基准。每年约10% 的增长率将难以维持。低至中的个位数增长或会是一个新常态， 直至有难以预计的重大事情发生。 至於上海以外其他内地城市的业务，本人预期业务仍会持续改善，惟其进展可能缓慢且转 折。长远来说，我们的业务理应相当成功。我们已落成的物业素质均达致世界水平，地理位 置优越。只要开业初期的问题得以解决，配合开始好转的市况，这些出类拔萃的物业定能 大放异彩。 最後，本人欣然宣布陈文博先生出任董事局执行董事一职。同时他亦开始担任本公司主要 股东恒隆集团董事局的执行董事。陈先生多年来在上海工作，曾於我们聘用的核数师 ─ 世界知名会计公司毕马威会计师事务所，以及国际银行集团香港上海�蠓嵋�行任职，及後於 2010年在上海加入恒隆，并在2012年调回香港总部。他曾修读国际关系并持有行政人员工 商管理硕士学位，曾於公司大部分主要部门累积工作经验。陈先生为人明智，善於业务决策 和人际关系，本人衷心期盼陈先生於未来数十载能为公司全力贡献，续创佳绩。 董事长 陈启宗 香港，2017年1月26日 只有将个人力量结合，才可发挥 无可匹敌的优势。恒隆拥有具备 各种经验、技能和知识的人才， 凭藉发挥「 恒隆一心」 的精神， 我们合力将优势推向极至， 为团体、为个人，同时赢得更大 成就。 协作 26 业务概览 28 内地物业租赁 42 香港物业租赁 54 香港物业销售及发展 56 展望 57 内地业务发展 60 集团主要物业 业务回顾 渖阳 皇城恒隆广场 市府恒隆广场 香港 Fashion Walk 中环物业组合 山顶广场 康怡广场 旺角物业组合 淘大商场 上海 恒隆广场 港汇恒隆广场 济南 恒隆广场 大连 恒隆广场 昆明 恒隆广场 武汉 恒隆广场 无� 恒隆广场 天津 恒隆广场 渖阳 皇城恒隆广场 市府恒隆广场 香港 Fashion Walk 中环物业组合 山顶广场 康怡广场 旺角物业组合 淘大商场 上海 恒隆广场 港汇恒隆广场 济南 恒隆广场 大连 恒隆广场 昆明 恒隆广场 武汉 恒隆广场 无� 恒隆广场 天津 恒隆广场