1 香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性 或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对任何就因本公告全部或任何部份内容而产生 或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担责任。 China Jinmao Holdings Group Limited 中 国 金 茂 控 股 集 团 有 限 公 司 （於香港注册成立的有限公司） （股票代号：00817） 截至二零一六年十二月三十一日止年度业绩公告 中国金茂控股集团有限公司（「本公司」）董事会（「董事会」）欣然宣布本公司 及其附属公司截至2016年12月31日止年度的经审核业绩。本公告列载本公司 2016年报全文，并符合香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」） 中有关年度业绩初步公告附载的资料的要求。本公司2016年报的印刷版本将 於2017年4月30日或以前寄发予本公司的股东，并可於其时在香港交易所披露 易网站www.hkexnews.hk及本公司的网站www.chinajinmao.cn上阅览。 董事会谨此通知本公司股东，於厘定股东周年大会的日期後，本公司将就末 期股息发出暂停办理股份过户登记的通知。根据上市规则第13.66(1)条，相关 通知将於暂停办理股份过户登记前至少十个营业日发出。 2 关於中国金茂 4 公司大事记 6 公司资料 7 财务摘要 8 主席致辞 12 荣誉和奖项 14 管理层讨论与分析 89 投资者关系 92 企业社会责任 97 董事及高级管理层简介 106 企业管治报告 120 董事会报告 143 独立核数师报告 148 合并损益表 149 合并全面收益表 150 合并财务状况表 152 合并权益变动表 154 合并现金流量表 157 财务报表附注 254 五年财务资料 目录 中国金茂控股集团有限公司 二零一六年年报 中国金茂控股集团有限公司 二零一六年年报 2 关於 中国金茂 中国金茂控股集团有限公司（「中国金茂」、「公司」）是世界五百强企业之一中国中化集团公司 （ 2016年列《财富》全球500强）旗下房地产和酒店板块的平台企业，於2007年8月17日在香港联合交 易所主板上市（股票代号：HK.00817），是香港恒生综合指数成份股之一。中国中化集团公司是获 得国资委批准的以地产开发和酒店经营为主营业务的中央国有企业之一。 中国金茂以「释放城市未来生命力」为使命，充分发挥在地产综合开发与运营方面的优势，聚焦城 市运营，通过规划驱动推动城市升级，通过资本驱动带动产业升级，打造城市新核心。中国金茂秉 承「快跑、敢想、敏行」的发展理念，坚持既定「双轮两翼」发展战略，积极尝试国际拓展，不断夯 实核心业务发展基础，加速推进金融与服务创新，将力争用五年时间，打造成为规模适度、效益优 良、品质领先、服务突出的行业标杆。 中国金茂发挥板块间协同效应和联动优势，打造了以「金茂」品牌为核心的高端系列产品。「绿色科 技、金茂品质」的「绿金」标准已成为「金茂」系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并在行业中不 断重新定义高端和品质。目前中国金茂已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域，逾20 座核心城市。 酒店经营 商务租赁 零售商业 运营 金融与服务 物业开发 城市开发 坚持「城市运营商」战略定位 中国金茂充分发挥在地产综合开发与运营方面 的优势，通过规划驱动和资本驱动，打造城市 新核心。 以规划驱动为牵引 利用在规划引导和资源整合方面的经验，在城 市规划阶段，推动城市升级。 以资本驱动为基石 发挥在调动资金和资源方面的优势，通过高强 度的地产综合开发和高质量的客户服务，带动 产业升级。 推动「双轮两翼」战略升级 中国金茂将在以品质领先为核心的战略基础 上，通过优化业务组合和提升运营效率，不断 夯实开发和持有两大业务基础；围绕资产盘 活、私募平台搭建持续推动金融创新，通过金 融创新助力业务扩张；聚焦绿建服务及多维客 户服务体系，加速服务创新，通过服务创新塑 造发展特色；切实实现「双轮两翼」的战略升 级。 二零一六年年报 中国金茂控股集团有限公司 3 关於 中国金茂 城市与物业开发 强劲表现 从事物业开发项目及土地一级 开发项目，总建筑面积分别为 约1,630万平方米和约1,952万 平方米 年内项目销售业绩良好，并成 功 在 上 海、 深 圳、 南 京、 青 岛、 宁 波、 合 肥、 武 汉、 郑 州、无锡等地增加土地储备 商务租赁与零售 商业运营 稳定收入 六处核心高质量投资物业，总 建筑面积逾55万平方米 旗下投资物业高租金、高出租 率，位居同行业前列 酒店经营 领先同业 九所豪华酒店，拥有3,671间 客房 酒店业绩表现优秀，位居同行 业前列 签约销售额 （人民币百万元） 物业租金收入 （人民币百万元） 酒店经营收入 （人民币百万元） +61% 48,516.2 30,101.5 2016 2015 +6% 1,274.5 1,198.5 2016 2015 +4% 1,890.0 1,814.4 2016 2015 4 中国金茂控股集团有限公司 二零一六年年报 公司 大事记 2016年2月 公司成功发行5亿美元次级担保永久资本证券。 公司获取宁波姚丰项目地块。 2016年5月 公司与中国电建地产集团有限公司联合体获取南京 河西南部平良大街20-7、20-8两宗地块。 2016年1月 公司获取青岛中欧国际城项目第二批四幅地块。 2016年3月 公司获取天津热电厂项目地块。 北京金茂绿建科技有限公司正式挂牌成立。 2016年6月 公司获取深圳龙华新区上塘地块。 公司获取杭州拱墅区庆隆单元地块。 公司下属境内附属公司成功完成人民币20亿元可续 期公司债券发行工作。 5 二零一六年年报 中国金茂控股集团有限公司 公司 大事记 2016年11月 中国金茂与麦格里资本举行金茂资本合作签约仪式。 2016年8月 金茂深圳JW万豪酒店成功接待「 2016年亚太经合 组织工商谘询理事会第三次会议」。 公司获取郑州市郑东新区龙湖14号地块。 公司成功发行国内首单CMBS（高和招商－金茂凯 晨资产支持专项计划），发行规模约人民币40亿元。 2016年9月 公司获取无锡市滨湖区XDG-2016-8号地块。 2017年 公司成功发行5亿美元次级担保永久资本证券。 公司成功获取南京河西南鱼嘴G97地块。 公司成功获取苏州高新区苏地2016-WG-81号、苏 地2016-WG-82号两幅地块。 公司成功发行5亿美元优先担保票据。 6 中国金茂控股集团有限公司 二零一六年年报 公司 资料 公司名称 中国金茂控股集团有限公司 主要办事处 香港湾仔港湾道1号会展广场 办公大楼47楼4702-4703室 非执行董事 宁高宁先生（主席） 杨林先生 崔焱先生 安洪军先生 执行董事 李从瑞先生（首席执行官） 江南先生（首席财务官） 独立非执行董事 刘汉铨先生，金紫荆星章，太平绅士 苏锡嘉先生 高世斌先生 首席财务官 江南先生 合资格会计师 廖继勤先生 公司秘书 廖继勤先生 授权代表 李从瑞先生 江南先生 法律顾问 瑞生国际律师事务所 香港中环 康乐广场8号 交易广场一座18楼 北京市天元律师事务所 中华人民共和国 北京市西城区丰盛胡同 28号太平洋保险大厦10层 核数师 安永会计师事务所 香港中环添美道1号中信大厦22楼 股票代号 00817 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716室 投资者联络方式 电话：852-28299518 传真：852-28240300 电子邮件：chinajinmao_IR@sinochem.com 公司网站 www.chinajinmao.cn 7 二零一六年年报 中国金茂控股集团有限公司 财务 摘要 2016年 2015年 百分比 变动 （人民币百万元） （人民币百万元） (%) 收入 27,304.1 17,770.7 54 毛利 10,204.8 6,871.2 49 本公司所有者应占溢利－扣除投资物业 公平值收益（已扣除递延税项） 2,069.1 2,310.1 -10 加：投资物业公平值收益（已扣除递延税项） 466.4 735.4 -37 本公司所有者应占溢利 2,535.5 3,045.5 -17 资产总额 166,904.1 133,126.4 25 本公司所有者应占权益 31,626.3 33,547.9 -6 每股基本盈利（人民币分） 23.76 30.64 -22 每股基本盈利－扣除投资物业 公平值收益（已扣除递延税项）（人民币分） 19.39 23.24 -17 股息（港仙） －末期息每股 9.0 8.0 13 净债务与调整後资本比率(%) 46 51 不适用 注： 净债务与调整後资本比率＝（计息银行贷款和其他借款－现金和现金等价物－受限制银行结余－流动资产项下的若干其他 金融资产）�u（权益总额+应付直接控股公司款项）。 8 主席致辞 宁高宁 主席 未来五年，公司将秉承「快跑、敢 想、敏行」的理念，坚持客户导向、 夯实品质根基、深化市场对标、加 速改革创新，坚持以城市运营为核 心的业务模式，加速推进「双轮两 翼」战略升级，努力发展成为「规模 适度、效益优良、品质领先、服务 突出」的行业标杆与引领者，不懈地 为股东创造更大价值。 9 二零一六年年报 中国金茂控股集团有限公司 主席 致辞 尊敬的各位股东： 本人谨代表中国金茂控股集团有限公司（「中国 金茂」、「公司」、「本公司」）的董事会提呈本公 司及其子公司（「本集团」、「我们」）截至2016年 12月31日止年度（「回顾期」、「报告期」、「 2016 年」或「本年度」）之全年业绩。 经营业绩保持稳步增长 2016年，是「十三五」的开局之年，也是国家推 进供给侧结构性改革的攻坚之年，中国经济总体 缓中趋稳、稳中向好。在因城施策化解房地产库 存的主基调下，房地产市场总体向好，但年底部 分重点城市政策开始逐步收紧。面对复杂多变 的环境，中国金茂紧抓市场机遇，经营业绩与 盈利水平稳步增长，全年实现营业收入人民币 27,304.1百万元，同比增长54%；实现税前利润 人民币8,290.8百万元，同比增长29%。报告期 内，本公司所有者应占溢利为人民币2,535.5百 万元，同比下降17%，若扣除投资物业公平值收 益（已扣除递延税项），本公司所有者应占溢利 为人民币2,069.1百万元，同比下降10%。 城市运营形象持续巩固 在业绩增长的同时，中国金茂不断深化城市运营 模式内涵，坚持以规划驱动为牵引，以资本驱动 为基石，推动城市升级与产业升级，助力政府打 造城市新核心。2016年，长沙梅溪湖国际新城 首个城市综合体金茂广场正式亮相，将通过高端 酒店及商业与周边住宅及轨道交通实现良好互 动，带动城市消费与区域功能快速升级；青岛中 欧国际城快速推动配套建设，成功举办首届中国 青岛 ・ 金茂产业发展峰会，区域产业功能日趋完 善；南京青龙山国际生态新城大力引入教育资 源，重点打造市政道路网络和新区展示馆，有序 提升城市内生活力，产城融合持续深化。公司通 过7个城市运营项目的实践，推动区域内土地价 值大幅提升，助力当地经济与社会和谐发展，中 国金茂城市运营商形象得到进一步巩固。 核心业务优势日益增强 聚焦城市运营商的核心战略定位，公司开发及持 有核心业务加速发展。开发业务紧抓市场回暖有 利时机，坚持「去库存、快回款、往前赶」的工 作方针，2016年销售业绩实现较大突破，全年 签约额约人民币485亿元，同比大幅上涨61%， 行业排名达到24位，同时公司继续保持积极稳健 投资策略，加速土地资源拓展步伐，成功进入天 10 中国金茂控股集团有限公司 二零一六年年报 主席 致辞 津、深圳、合肥、郑州、武汉、无锡等城市，完 成一线及主要二线城市业务布局；在规模快速增 长的同时，公司运营效率持续提升，新获取项目 拿地到开盘周期已明显缩短，其中青岛中欧国际 城A2地块实现拿地後6个月开盘，达到行业标杆 水平，同时公司持续保持较高的价值创造能力， 开发项目平均毛利率为34%，继续处於行业领先 水平。酒店业务积极应对行业低位徘徊期，旗下 金茂酒店上市平台不断提升运营能力，在同等条 件下努力做到比竞争对手更好，2016年酒店板 块收入同比增长4%，其中部分酒店平均可出租 客房收入在上一年的基础上明显提高，酒店经营 规模不断增长，自主筹建及管理的丽江金茂谷镇 酒店式精品客栈开业运营，金茂酒店的美誉度及 市场形象得到持续强化。零售商业在电商的持续 冲击之下，公司把握商业地产行业转型升级的新 变局，坚持「轻重并举，创合创新」发展战略， 积极打造商业板块「览秀城」品牌，实现消费、 娱乐、体验类需求的升级，其他在建商业项目正 在有序推进，金茂商业品牌的影响力正在逐步建 立。在商务租赁方面，科技、金融等行业的持续 繁荣推动商务办公需求稳步增长，2016年公司 在北京、上海、南京、长沙等城市核心区域甲级 写字楼经营品质和出租率继续位居市场前列，整 体收入及利润超额完成年初制定的经营目标。 两翼业务创新加快推进 为顺应国家战略及行业发展趋势，中国金茂着 力推动「两翼」业务创新落地。遵循「创新、绿 色」等前沿发展理念，2016年，公司正式挂牌成 立北京金茂绿建科技有限公司，围绕绿色技术研 发、绿色技术谘询与服务等业务，由提供绿色技 术使用向绿色建筑全周期运营与谘询服务延伸， 并实现当年成立当年盈利，未来公司将继续发挥 绿建业务的创新发展引擎作用，持续提升核心竞 争力。监於房地产行业的金融属性逐渐彰显， 2016年，中国金茂与麦格理资本签署合作协议 组建金茂资本基金管理平台，助推地产核心业务 发展；公司成功发行国内首单地产可续债、海外 次级永久资本证券等混合权益工具，有效改善公 司资本结构，公司同时还研究并发行国内首单商 业物业抵押贷款证券化产品金茂凯晨CMBS，创 下国内证券化产品利率新低，借助金融工具与模 式创新，持续盘活公司存量资产。 品质领先特色不断夯实 围绕品质地产引领者的发展愿景，公司坚持「精 工优质、绿色健康、智慧科技」的品质定位， 持续提升产品与客服质量。2016年，公司积极 组织「质量提升年」活动，工程质量实测实量平 均成绩达到行业标杆水平；全面启动「铸剑行 11 二零一六年年报 中国金茂控股集团有限公司 主席 致辞 动」，强化一线团队的客服质量，整体客户满意 度同比提升11%。与此同时，公司坚持践行绿色 战略，积极打造以绿色科技为核心的产品软实 力，累计获得各类绿色建筑标识80项，按照绿 色建筑标准实施的项目占总开发项目90%以上， 2016年公司被评为中国绿色建筑最具竞争力十 强企业。 企业社会责任�实落地 在业务快速发展的同时，本公司亦高度重视并积 极履行上市公司的社会责任。公司在香港、长沙 成立两个区域性慈善基金会，重点聚焦教育、医 疗、环保等领域，持续开展慈善公益活动，逐步 打造具有较强社会影响力的慈善项目品牌。同 时，公司积极推进「慈善西南行」活动，以建设 「中国金茂流动图书馆」、捐赠书籍、学习生活用 品等方式，对贵州、重庆、云南等地贫困山区学 生进行精准扶助。公司也积极参与保障性住房的 开发与建设，2016年投资总额约人民币187.93百 万元，全年竣工面积约7.7万平方米，持续践行 企业社会责任。 展望未来，受政策调控影响，市场短期波动呈加 剧态势，部分城市可能将面临量跌价滞或量价齐 跌风险，房企竞争亦更加激烈。但是在新型城镇 化战略助推下，我国城市化潜力依然巨大，置业 需求将不断释放，加上行业库存处於健康水平、 金融信贷环境维持相对稳定态势，房地产行业仍 处於发展机遇期。2017年，公司将积极应对市 场调整风险，积极寻求股东支持，保持公司业务 持续健康发展。未来五年，公司将秉承「快跑、 敢想、敏行」的理念，坚持客户导向、夯实品质 根基、深化市场对标、加速改革创新，坚持以 城市运营为核心的业务模式，加速推进「双轮两 翼」战略升级，努力发展成为「规模适度、效益 优良、品质领先、服务突出」的行业标杆与引领 者，不懈地为股东创造更大价值。 砥砺前行，行稳致远。公司董事会和管理层将铭 记使命、同心协力，进一步做实基础、做精项 目、做新机制、做严管理，以更优的业绩回报股 东、造福员工、回馈社会。在此，本人谨向支持 公司改革发展的广大股东、向帮助公司成长壮大 的社会各界、向与公司休戚与共的全体员工致以 诚挚的谢意。 宁高宁 主席 香港 2017年3月28日