阁下如对本通函任何方面或应采取之行动有任何疑问，应谘询 阁下之持牌证券交易 商、银行经理、律师、专业会计师或其他专业顾问。 阁下如已将名下中国恒大集团证券全部售出或转让，应立即将本通函连同随附代表委任 表格送交买方或承让人，或经手买卖或转让之银行、持牌证券交易商或其他代理商，以 便转交买方或承让人。 香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本通函之内容概不负责，对其 准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本通函全部或任何部分内容而 产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。 CHINA EVERGRANDE GROUP 中国恒大集团 （於开曼群岛注册成立的有限责任公司） （股份代号：3333） 主要交易 收购万科企业股份有限公司的股份 董事会函件载於本通函第3至7页。 此乃要件　请即处理 2017年1月13日 页次 释义............................................................................... 1 董事会函件........................................................................ 3 附录一―本集团之财务资料................................................... I-1 附录二―万科之财务资料..................................................... II-1 附录三―本集团之未经审核备考财务资料.................................... III-1 附录四―一般资料............................................................. IV-1 目　录 �Ci �C 於本通函内，除文义另有所指外，下列词汇具有以下涵义： 「本收购」 指 本公司收购共161,932,084股万科A股； 「该公布」 指 本公司日期为2016年11月9日有关本收购的公布； 「董事会」 指 本公司董事会； 「本公司」 指 中国恒大集团，一间於开曼群岛注册成立的有限责 任公司，其股份於联交所主板上市（股份代号： 3333）； 「关连人士」 指 具有上市规则所赋予的涵义； 「董事」 指 本公司董事； 「本集团」 指 本公司及其附属公司； 「H股」 指 万科已发行股本中每股面值人民币1.00元之境外上市 股份（以外币认购）； 「港元」 指 香港法定货币港元； 「香港」 指 中国香港特别行政区； 「最後实际可行日期」 指 2017年1月11日，即本通函付印前确认当中所载若干 资料之最後实际可行日期； 「上市规则」 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则及其不时之 修改； 「中国」 指 中华人民共和国，就收购协议而言，不包括香港、 澳门特别行政区及台湾； 「人民币」 指 中国法定货币人民币； 「证券及期货条例」 指 香港法例第571章证券及期货条例； 释　义 �C1�C 「Spread Glory」 指 Spread Glory Investments Limited，一间於香港成立的 控股公司； 「股东」 指 股份持有人； 「股份」 指 本公司已发行股本中每股面值0.01美元之普通股； 「联交所」 指 香港联合交易所有限公司； 「万科」 指 万科企业股份有限公司，一间於中国成立的股份有 限公司，其A股及H股分别於深圳证券交易所及联交 所主板上市（A股股票编号: 00002；H股股份代号： 2202）； 「万科A股」 指 万科已发行股本中每股面值人民币1.00元之境内上市 内资股（以人民币认购）； 「鑫鑫」 指 鑫鑫(BVI)有限公司，本公司之主要股东，於最後实 际可行日期持有本公司已发行股本的68.46 %；及 「%」 指 百分比。 释　义 �C2�C CHINA EVERGRANDE GROUP 中国恒大集团 （於开曼群岛注册成立的有限责任公司） （股份代号：3333） 执行董事： 许家印先生（主席） 夏海钧先生（副主席兼总裁） 何妙玲女士 潘大荣先生 徐文先生 黄贤贵先生 独立非执行董事： 周承炎先生 何琦先生 谢红希女士 注册办事处： P .O. Box 309 Ugland House Grand Cayman, KY1 -1104 Cayman Islands 中国主要营业地点： 中国 广东省广州市 黄埔大道西78号 恒大中心 43楼 邮编�U510620 香港主要营业地点： 香港金钟道88号 太古广场一座 1501�C1507室 敬启者： 主要交易 绪言 於2016年11月9日，董事会宣布本公司透过其附属公司在市场上收购共 161,932,084股万科A股。本收购连同本公司过往於2016年8月已收购的万科A股合计 构成上市规则第14.07条项下本公司的主要交易。 董事会函件 �C3�C 本通函旨在向 阁下提供有关（其中包括）本收购详情之资料及万科若干资料。 本收购 兹提述本公司日期为2016年8月4日及2016年8月15日的公布。 董事会於2016年11月9日宣布，从2016年8月15日至2016年11月9日，本公司透 过其附属公司在市场上进一步收购共161,932,084股万科A股，连同本集团之前已收 购的万科A股，本公司於该公布日期於合共914,595,375股万科A股中拥有权益，占万 科已发行股本总额约8.285 %。本收购及前收购总代价约为人民币187.6亿元。 就董事在作出一切合理查询後所深知、尽悉及确信，出售万科A股的卖方及其 最终实益拥有人乃独立於本公司及其关连人士的第三方。 收购万科A股 本收购合共收购161,932,084股万科A股，占万科於该公布日期的已发行股本总 额约1.467 %。 本收购的总代价约为人民币42亿元。代价按万科A股於购买时之市价厘定。代 价由本公司的内部资源支付。 本公司於2016年8月4日及2016年8月15日公布已收购共752,633,291股万科A股， 连同本收购所收购的额外161,932,084股万科A股，本公司已持有合共914,595,375股万 科A股，占於该公布日期万科已发行股本总额约8.285 %。 董事会函件 �C4�C 本收购後的进一步收购 由该公布日期起及直至最後实际可行日期，本集团已进一步收购共638,615,599 股万科A股。有关进一步收购之详情载列如下： 进一步收购日期 收购方式 收购股份数目 代价 於上市规则 第14章项下 适用之交易规模上市规则涵义 人民币 十亿元 2016年11月10日 至2016年11月 17日 市场内 128,784,376股 3.48 逾5%但低於 25 % 须予披露交易 2016年11月18日 至2016年11日 29日 市场内及 大宗交易 509,831,223股 14.01 逾5%但低於 25 % 须予披露交易 於最後实际可行日期，本集团於1,553,210,974股万科A股中拥有权益，占万科已 发行股本约14.07 %。本集团就收购有关万科A股须支付总代价约为人民币362.73亿 元。 本公司於万科之权益将於本集团之财务报表内入账为可供出售金融资产，而万 科之业绩将不会於本集团之财务报表综合入账。 有关万科的资料 万科为一间於中国成立的股份有限公司，其A股及H股分别於深圳证券交易所 及联交所主板上市（A股股票编号：00002；H股股份代号：2202）。万科主要从事中 国房地产开发业务。 根据万科已刊发的财务报表，万科於截至2014年及2015年12月31日止两个年度 的财务业绩如下： 截至12月31日止年度 2014年 2015年 人民币千元 人民币千元 （经审核）（经审核） 除税前净利润 29,986,822 40,516,708 除税後净利润 19,287,524 25,949,438 万科於2015年12月31日的资产净值为人民币136,309,617,000元。 董事会函件 �C5�C 进行本收购的原因 本集团主要在中国从事发展大型住宅物业及综合商用物业。 万科为中国的最大房地产开发商之一，其表现强劲。本收购为本集团的投资。 鉴於万科的强劲财务表现，董事相信投资万科将为本公司提供一个良好投资机会， 并有助本集团为股东创造可持续及可观的回报。 鉴於本收购乃按当时现行市价进行，董事（包括独立非执行董事）认为本收购乃 按一般商业条款进行，该等条款属公平合理并符合本公司及股东的整体利益。 於最後实际可行日期，本公司无意进一步收购万科股份。 本收购对本集团之财务影响 於万科的投资将列账为可供出售金融资产，犹如所有代价已以现金支付，且并 无因其出现相关负债。其将重新分类至总资产，而本收购及後续收购并无对总资 产�u总负债�u净资产造成影响。 上市规则的涵义 由於上市规则第14.07条项下有关本收购的适用百分比率连同本公司之前已收购 的万科A股合计时高於25 %但低於100 %，本收购构成本公司的一项主要交易，并须 遵守上市规则第14章之申报、公告及股东批准之规定。由於概无股东於交易中拥有 权益及须於为批准本收购而召开的股东大会上放弃投票，本公司已根据上市规则第 14.44条经鑫鑫（於本公告日期持有本公司已发行股本约68.46 %的股东）的书面批准後 通过本收购，并获豁免遵守召开股东大会以批准本收购的规定。 根据上市规则第14.67 (6) (a) (i)条，本公司通函应载列万科的会计师报告。此 外，根据上市规则第5.02条，由於万科主要在中国从事物业发展业务，故本公司通 函应载列万科的物业权益的估值。 董事会函件 �C6�C 鉴於万科A股於深圳证券交易所上市，而万科H股於联交所上市，本公司获豁 免遵守上市规则第4.01 (3)条及第5.02A(3)条於本通函内载入万科的会计师报告及万 科的物业权益估值。 此 致 列位股东 台照 承董事会命 中国恒大集团 主席 许家印 2017年1月13日 董事会函件 �C7�C I. 本集团截至2015年12月31日止三个财政年度及截至2016年6月30日止六个 月的财务资料 本集团截至2013年、2014年及2015年12月31日止三个年度及截至2016年6月 30日止六个月的财务资料，分别於本公司截至2013年12月31日止年度的年报第89 至170页、本公司截至2014年12月31日止年度的年报第69至162页、本公司截至 2015年12月31日止年度的年报第67至180页及本公司截至2016年6月30日止六个月 的中期报告第25至68页披露，全部已於联交所网站(www.hkexnews.hk)及本公司网 站(www.evergrande.com)登载。本公司年报及中期报告的快速连结载列如下： 本公司截至2013年12月31日止年度的年报： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0429/LTN20140429684_C.pdf 本公司截至2014年12月31日止年度的年报： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0429/LTN201504291179_C.pdf 本公司截至2015年12月31日止年度的年报： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0421/LTN20160421038_C.pdf 本公司截至2016年6月30日止六个月的中期报告： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0930/LTN20160930220_C.pdf 附录一 本集团之财务资料 �CI-1 �C II . 债务 借款 於2016年11月30日（即本通函付印前本债务声明的最後实际可行日期）营业 时间结束时，本集团的未偿还借款约为人民币519,689百万元，详情载列如下： 有抵押及 有担保 无抵押但 有担保 无抵押及 无担保 总计 人民币 百万元 人民币 百万元 人民币 百万元 人民币 百万元 借款 银行借款 218,968 30,389 ― 249,357 其他借款 173,011 13,570 8,049 194,630 优先票据 21,947 ――21,947 中国企业债券 ――53,755 53,755 413,926 43,959 61,804 519,689 财务担保及或然负债 於2016年11月30日营业时间结束时，本集团之财务担保及或然负债如下： 人民币百万元 若干物业买家的按揭融资（附注a） 244,300 就授予第三方的信贷融资作出的担保 6,607 250,907 附注(a)：於2016年11月30日营业时间结束时，本集团就若干银行为本集团若干附属公司开 发的物业若干买家安排的按揭贷款所授予的按揭融资提供担保。该等担保项下的 未偿还按揭贷款约为人民币244,300百万元。根据担保条款，於该等买家出现按揭 还款违约事项後，本集团有责任向银行偿还违约买家结欠的未偿还按揭本金连同 应计利息，而本集团有权接收相关物业的法定业权及拥有权。 附录一 本集团之财务资料 �CI-2 �C III .营运资金 经考虑本集团的现有资源，包括内部产生的资金、外部借款、目前可动用银行 融资额度及从投资协议所提供的若干第三方所得的注资，如并无未能预见的情况， 董事认为，本集团将有充足的营运资金应付自本通函日期起未来十二个月的目前需 要。 IV. 重大不利变动 董事并不知悉本集团之财务或经营状况自2015年12月31日（即本公司最近期刊 发经审核综合财务报表之日期）以来有任何重大不利变动。 V. 展望及前景 本收购乃本公司之投资项目。完成本收购後，本集团将继续主要於中国从事物 业开发、物业投资、物业管理、物业建造、酒店及其他业务。 VI .其他资料 (a) 流动资金及财务资源 於2016年6月30日，本集团现金、现金等值物及受限制现金总额为人民币 2,120.0亿元。 於2016年6月30日，本集团的计息借款及其他借款约为人民币3,812.6亿元， 并按浮动利率计息。 (b) 资本负债比率 截至2016年6月30日，本集团的资本负债比率约为38 %，计算方法为总借款 除以总资产。 (c) 雇员及薪酬政策 於2016年6月30日，本集团共有79,665名雇员。本集团根据彼等的长处和发 展潜能聘请和提拔个别人士。本集团乃参照个人表现和现行市价，厘定向全体 雇员（包括董事）的薪酬待遇。 附录一 本集团之财务资料 �CI-3 �C (d) 本集团的重大收购 自2015年12月31日（即本公司已编制的最新已刊发经审核账目日期）起，本 集团已进行了以下重大收购（不包括收购万科股份）： 自本年度年初至2016年4月28日期间，本集团已收购盛京银行股份有限公司 （「盛京银行」）的577,180,500股H股股份及1,001,680,000股内资股（盛京银行为一 间於中国成立的商业银行，主要从事银行业务），总代价为6,926,166,000港元及 人民币10,016,800,000元。盛京银行的H股股份於联交所主板上市。本集团於 2016年5月6日已出售盛京银行的577,180,500股H股股份，以恢复其公众持股 量，售价为6,926,166,000港元，与该等H股股份的购买价相若。於出售後，本集 团拥有盛京银行的1,001,680,000股内资股之权益，占盛京银行已发行股本约 17.28 %。收购及出售盛京银行股份的详情於本公司日期为2016年2月29日、 2016年4月28日及2016年5月6日的公布中披露。 於2016年4月24日，本集团已收购952,292,202股嘉凯城集团股份有限公司 （「嘉凯城集团」）股份，总代价为人民币3,609,187,445.58元。该等股份占嘉凯城 集团已发行股本约52.78 %。嘉凯城集团主要於中国从事房地产发展，其股份於 深圳证券交易所上市。收购事项的详情於本公司日期为2016年4月24日的公布 中披露。 附录一 本集团之财务资料 �CI-4 �C 1. 万科之财务资料概要 万科截至2013年12月31日止年度的财务资料，连同随附财务报表的附注，於万 科日期为2014年6月23日的招股章程第III -1至III -58页披露。 万科截至2014年12月31日止年度的财务资料，连同随附财务报表的附注，於万 科於2015年4月24日刊发之截至2014年12月31日止年度的年报第245至388页披露。 万科截至2015年12月31日止年度的财务资料，连同随附财务报表的附注，於万 科於2016年4月28日刊发之截至2015年12月31日止年度的年报第254至388页披露。 万科截至2016年6月30日止六个月的未经审核财务资料，连同随附财务报表的 附注，於万科於2016年9月28日刊发之截至2016年6月30日止六个月的中期报告第97 至147页披露。 万科之年度报告及中期报告的快速连结载列如下： 万科於2014年6月23日之招股章程： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0623/LTN20140623016_C.pdf 万科截至2014年12月31日止年度之年度报告： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0424/LTN20150424689_C.pdf 万科截至2015年12月31日止年度之年度报告： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0428/LTN20160428028_C.pdf 万科截至2016年6月30日止六个月之中期报告： http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0928/LTN20160928625_C.pdf 2. 有关万科业绩的管理层讨论及分析 以下有关万科业绩之管理层讨论及分析乃摘自日期为2014年6月23日之万科招 股章程、截至2014年及2015年12月31日止年度各自之年度报告，以及截至2016年6 月30日止六个月之中期报告。 附录二 万科之财务资料 �CII -1 �C 附录二 万科之财务资料 �C 207 �C 财务资料 以下论述应与本上市文件附录一、二及三所载我们於2011年、2012年及2013年12 月31日及截至该等日期止年度的经审核综合财务报表连同相关附注一并阅读。我们 的综合财务报表根据国际会计准则理事会颁布的国际财务报告准则编制，已经中国 注册执业会计师毕马威华振（特殊普通合夥）根据国际审计与鉴证准则委员会颁布的 国际审计准则审核。 以下论述及分析载有若干反映我们现时对未来事件及我们财务表现的看法的前 瞻性陈述。该等陈述乃基於我们对过往趋势、现时情况及预期未来发展以及我们认 为适用於有关情况的其他因素的经验及见解所作的假设及分析而作出。然而，实际 结果及发展会否符合我们的预期及预测取决於多项风险及不明朗因素。可导致或引 致该等差异的因素包括「风险因素」及「业务」两节所述因素。 概览 我们是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住宅物业。 根据中国房地产测评中心及中国房产信息集团的资料，以合同销售额计，2011年、 2012年及2013年我们在中国排名第一。 我们有25年以上的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重开发面向 大众市场的优质中小型单位的住宅物业，项目覆盖中国广深区域、上海区域、北京区 域及成都区域65个主要城市，所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、高层住 宅单位、商用单位及商住混合物业。我们的绝大部分收入来自物业销售收入。截至 2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们录得合同销售面积分别为10,752,680平 方米、12,956,285平方米及14,898,901平方米，合同销售额分别为人民币121,540.4百万元、 人民币141,227.4百万元及人民币170,935.6百万元。截至2011年、2012年及2013年12月31 日止年度，我们的物业结算收入分别为人民币65,313.2百万元、人民币94,001.0百万元 及人民币123,545.8百万元，分别约占总收入的96.5%、97.1%及96.9%。 截至2014年3月31日，我们在中国拥有406个处於不同开发阶段的物业项目（包括我 们透过联营公司及合营公司开发的项目），其中120个位於广深区域，92个位於上海区域， 121个位於北京区域，73个位於成都区域，包括竣工项目建筑面积1,859,809平方米（不 包括已出售并结算面积）（建筑面积1,484,904平方米为本公司应占物业权益），发展中项 目建筑面积41,118,550平方米（建筑面积28,995,506平方米为本公司应占物业权益）及持 作未来发展的项目建筑面积59,726,992平方米（建筑面积42,688,355平方米为本公司应占 物业权益）。 截至2013年12月31日止年度之万科业绩管理层讨论及分析 �C II-2 �C 附录二 万科之财务资料 �C 208 �C 财务资料 编制基准 根据国际财务报告准则，我们按历史成本法编制综合财务报表，惟金融衍生工具 及可供出售投资按公允价值入账。编制综合财务报表时，所有集团内公司间交易结余 及集团内公司间交易产生的未变现利润悉数抵销。 影响我们经营业绩及财务状况的重大因素 以下因素为影响及我们预期会持续影响我们业务、经营业绩、财务状况及前景的 主要因素。以下内容应与本上市文件「风险因素」一节一并阅读。 中国的经济增长、城镇化步伐及房地产需求 中国的经济增长、城镇化及不断提高的生活水平一直是市场对房地产需求日渐增 加的主要动力，而该等因素受多项宏观经济因素影响，包括全球经济及世界市场以及 中国政府的财政及货币政策的变动。预料中国的经济增长、城镇化及不断提高的生活 水平会继续对潜在物业买家数量以及住宅物业的价格与利润产生重大影响，从而重大 影响我们的表现及经营业绩。倘全球、中国或我们经营所在物业市场的经济衰退、或 城镇化步伐放缓，则我们的财务状况及经营业绩或会受重大不利影响。 影响中国房地产行业的监管环境及措施 中国政府对房地产开发及相关行业的政策及措施直接影响我们的业务及经营业绩。 中国政府不时调整宏观经济调控政策，透过监管（其中包括）土地供应、物业预售、土 地用途、容积率、银行融资及税项，鼓励或限制私人房地产市场的发展。近年来，中国 政府为应对全国房地产价格不断上涨，实施一系列措施规管房地产市场。多个行政机 关已推行政策及措施抑制投机活动，并对房地产开发商实行更严格的规定。该等措施 规定（其中包括）提高买家的最低首付规定、购买物业的新限制、对物业项目中经济适 用房及商品房的最低投资比例及增加按揭融资的银行借贷利率等。我们的大部分客户 选择首付及依赖按揭融资购买我们的物业，因此中国政府所实施旨在提高首付规定限 制买家获得按揭贷款的能力、限制其转售物业的能力或增加按揭融资成本的法规或措 施，可能打击我们物业的市场需求并对我们的经营业绩造成不利影响。中国政府调控 货币供应、信贷额度及固定资产投资的措施亦对我们的业务及经营业绩有直接影响。 此外，中国政府或会推行可能影响我们的融资能力，以及我们可能为房地产开发提供 资金的途径的措施。 我们收购适当土地以供未来发展的能力 我们的成功及持续增长很大程度上取决於我们以能够产生合理回报的价格收购优 质土地的能力。由於中国经济持续快速增长且对住宅物业的需求仍然强劲，我们预期 �C II-3 �C 附录二 万科之财务资料 �C 209 �C 财务资料 房地产开发商之间对土地的竞争将持续加剧。此外，以公开招标、拍卖及挂牌出售方 式授出国有土地使用权亦可能加剧土地的竞争及增加土地收购成本。为发展而面临的 中国土地竞争日益加剧，或会对我们收购足够土地以供发展产生不利影响及增加土地 收购成本。 融资渠道及融资成本 银行贷款及金融机构借款、债券及子公司非控股股东的垫款是我们发展物业的重 要资金来源。於2011年、2012年及2013年12月31日，我们尚未偿还的即期与非即期银行 贷款及金融机构借款与应付债券合共分别为人民币50,392.6百万元、人民币71,593.4百 万元及人民币76,705.8百万元。预期我们的融资来源组合未来会保持相对稳定。我们的 融资渠道及融资成本受银行贷款的现行利率（与中国人民银行的基准借款利率挂�h）、 中国政府对物业发展的银行借贷实施的限制以及国内及全球资本市场的整体情况所 影响。截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们的计息借款利息成本分别为 人民币4,208.2百万元、人民币5,782.3百万元及人民币6,574.8百万元。此外，任何利率上 调或会使我们承担额外利息成本（尤其是新增贷款）。 营业纪录期间，我们亦通过信托融资为若干项目提供资金。与银行贷款相比，信 托融资在渠道方面一般更为灵活，但该等信托融资安排的融资成本一般高於银行贷款。 倘我们日後无法按有利条款订立该等信托融资安排，或甚至根本不会订立该等信托融 资安排，则或会对我们的经营业绩及财务状况有不利影响。 物业开发的时间 房地产项目开发需时较长，於开始开发後经历数月、数年乃至更长时间方能开始 预售所开发的物业。房地产竣工、出售并达到交付条件後方确认收入。由於市场需求 波动不定，我们於特定期间确定的收入亦可能受特定房地产项目在预售或销售时的市 况影响。此外，施工、监管批文或其他进程延误或会对我们项目的时间安排有不利影响， 从而对我们确认项目的收入有不利影响。 物业预售 物业预售属我们在项目发展过程中经营现金流量的最重要来源之一。中国法律允 许我们在符合若干先决条件後预售未竣工项目，但要求我们将预售所得款项用作特定 预售项目的资金。更多详情请参阅本上市文件「业务 ― 物业开发流程 ― 销售及市场推广」 各段。预售所得现金流入的金额及时间受多项因素影响，包括我们项目的开发时间安 排、中国政府对预售施加的限制、我们的买家可取得及可负担的按揭融资、我们拟预 售物业的市场需求及我们可供预售的物业数目等。此外，我们预售物业所得的现金流 量减少，可能令我们更依赖外部融资，而外部融资可能增加我们的成本及影响我们为 持续的房地产开发提供资金的能力。 �C II-4 �C 附录二 万科之财务资料 �C 210 �C 财务资料 土地增值税 我们的房地产开发须缴纳有关土地及该土地改建增值金额的土地增值税。於中国 从事房地产开发的本地及海外投资者均须就所出售物业的土地增值按累进税率30%至 60%缴纳土地增值税。营业纪录期间，我们支付截至2011年、2012年及2013年12月31日 止年度的土地增值税人民币3,413.7百万元、人民币4,685.5百万元及人民币4,901.1百万元。 我们参考已确认的销售及根据中国相关法律法规估计应付的土地增值税对土地增值 税计提准备。截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们就土地增值税准备人 民币3,705.4百万元、人民币4,825.0百万元及人民币3,414.9百万元。截至最後可行日期， 我们已根据相关地方税务机关所诠释及执行的中国相关土地增值税法律及法规，计提 全部土地增值税准备及�u或缴清土地增值税。实际的土地增值税负债须於物业发展项 目竣工後由相关税务部门厘定，并可能有别於最初记录的金额，而任何该等差额或会 影响相关税务部门最终确定该等税项期间我们的除税後溢利及递延税项准备。中国土 地增值税法规的更多资料载於本上市文件「附录八 ― 税项及外汇 ― 本公司税项 ― 中 国税项 ― 土地增值税」。 土地收购及建筑成本 我们的经营业绩受占我们销售成本绝大部分的土地收购及建筑成本影响。近年来， 中国主要城市的地价显着增长。近年建筑成本亦有所增长，主要是由於支付建筑承包 商的费用增加（反映劳工成本及原材料成本增加），从而增加销售成本及项目整体成本。 倘我们出售物业时无法提高价格以足以补足成本增幅，则我们的盈利将受不利影响。 主要会计政策、估计及判断 根据国际财务报告准则编制财务报表要求我们的管理层作出可影响政策应用以及 资产、负债及收支呈报数额的判断、估计及假设。估计及相关假设乃以过往经验以及 认为在特定情况下属合理的其他各项因素为基础。我们的估计及假设乃对未能从其他 来源确定的资产及负债的账面价值作出判断的基础。实际结果或会有别於该等估计。 我们持续审阅估计及相关假设。倘修订会计估计仅影响某一期间，则於修订有关 估计期间内确认会计估计修订，而倘修订影响本期及未来期间，则於作出修订及未来 期间确认有关修订。过往作出的相关估计或假设与营业纪录期间的实际业绩基本一致。 我们认为相关估计或假设於未来不大可能有重大变动。 管理层对应用国际财务报告准则所作出对财务报表及估计不确定因素重大来源有 重大影响的判断於本上市文件附录一、二及三所载综合财务报表附注3讨论。 主要会计政策的选择及呈报结果对条件及假设变动的敏感度为审阅我们的财务报 表时须予考虑的因素。我们认为以下主要会计政策涉及我们编制综合财务报表时使用 的最重大判断及估计。 �C II-5 �C 附录二 万科之财务资料 �C 211 �C 财务资料 收入确认 收入按已收或应收代价的公允价值计量。当经济利益有可能流向本集团，且收入 及成本（如有）能可靠计量时，将按以下方式於损益确认收入。 销售物业 销售物业所得收入於签订买卖协议及根据买卖协议收取按金及确认余下销售所得 款项结算安排或按买卖协议的规定达致可向客户交吉的情况时（以较迟者为准）确认。 确认收入日期前就所出售物业收取的按金及分期付款於综合财务报表呈列为「贸易及 其他应付款项」的「预收款项」。 提供服务 服务收入於提供服务时确认。 合同收入 当能够可靠估计建造合同的结果时： r 固定价格合同收入参考截至有关日期产生的合同成本占合同估计总成本的比 例按竣工百分比方法确认；及 r 成本加成合同所得收入参考期内产生的可收回成本加适当比例的总费用按截 至有关日期产生的成本占合同估计总成本的比例确认。 当无法可靠估计建造合同的结果时，确认收入仅以已产生而很可能收回的合同成 本为限。 经营租赁的租金收入 经营租赁的应收租金收入在租期所涉期间，以等额分期款项於损益确认，惟倘有 其他基准能更清楚地反映使用租赁资产所产生的收益模式则除外。所授租赁优惠於损 益确认为应收租赁净付款总额的一部分。或然租金在产生的会计期间确认为收益。 股息 投资的股息收益於股东收取款项的权利确立时确认。 利息收益 利息收益采用实际利息法於产生时确认。 �C II-6 �C 附录二 万科之财务资料 �C 212 �C 财务资料 政府补助 倘可合理保证本集团能收取政府补助且符合该补助所附条件，则初步於财务状况 表确认政府补助。补偿本集团开支的补助於开支产生期间有系统地於损益确认为收入。 补偿本集团资产成本的补助自资产账面价值扣除，其後於该项资产的可用年期以减少 折旧开支方式於损益实际确认。 物业发展 有关物业发展活动的存货以成本或可变现净值两者的较低者入账。成本及可变现 净值按以下方式厘定： 拟发展物业及在建物业 拟发展物业及在建物业的成本包含已明确识别的成本，包括土地收购成本及发展、 物料及供应品总成本、工资及其他直接支出，以及适当比例的间接费用及拨充资本的 借贷成本。可变现净值为估计售价减估计竣工成本及出售物业所产生的成本後的金额。 持作出售的物业 本集团发展的已完工开发产品之成本按未售物业所占该发展项目总发展成本分摊 计算。可变现净值为估计售价减出售物业所产生之成本。 持作出售已完工开发产品之成本包括所有购买成本、转换成本以及将存货维护至 现状所产生之其他成本。 投资物业 投资物业包括为赚取租金收入及�u或为实现资本增值而根据租赁权益拥有或持有 之土地及�u或楼宇，包括正在建设或开发以供日後用作投资物业之物业。投资物业按 成本减累计折旧及累计减值亏损列账。投资物业折旧按估计可使用年期（12.5至40年）， 在扣除其剩余价值（0%至4%）（如有）後，以直线法撇销其成本计算。每年检讨可使用年 期及剩余价值（如有）。 借贷成本 收购、建造或生产耗时较长方可做拟定用途或出售的资产直接应占的借贷成本拨 充该资产的成本。其他借贷成本於产生期间支销。就资产产生开支、招致借贷成本及 进行令资产达致拟定用途或销售状况的必要活动，即表示借贷成本开始拨充为未完成 资产的成本。绝大部分令未完成资产达致拟定用途或销售状况的必要活动中断或完成 时暂停或终止将借贷成本拨充资本。 �C II-7 �C 附录二 万科之财务资料 �C 213 �C 财务资料 所得税 税项开支包括即期及递延税项，即期税项及递延税项於损益确认，惟与业务合并 相关者或与直接於权益或其他全面收益确认的项目相关者则另当别论。 即期税项指报告期内预期就应课税收入或亏损应付或应收的税款（按报告日期已 生效或实际已生效的税率计算）与过往年度应付税项的任何调整。应付即期税项亦包 括宣派股息产生的任何税务责任。 递延税项乃就资产及负债财务申报所用账面价值与计税所用金额之间的暂时性差 额确认。 经营业绩 下表载列所示年度我们筛选综合损益表的项目。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 收入 67,709,396 96,859,914 127,453,765 销售成本 (43,249,418) (65,454,228) (92,814,352) 毛利 24,459,978 31,405,686 34,639,413 其他收入 820,643 1,008,346 741,218 其他收益净额 138,306 200,521 66,246 分销成本 (2,556,775) (3,056,378) (3,864,714) 管理费用 (2,666,722) (2,845,761) (3,089,148) 其他经营开支 (97,004) (165,250) (149,678) 经营利润 20,098,426 26,547,164 28,343,337 财务费用 (1,252,354) (1,739,414) (1,495,502) 应占联营公司利润减亏损 397,783 570,657 511,614 应占合营公司利润减亏损 246,205 319,130 487,784 税前利润 19,490,060 25,697,537 27,847,233 所得税 (7,890,454) (10,034,949) (9,549,684) 年度利润 11,599,606 15,662,588 18,297,549 以下人士应占： 本公司股东 9,624,875 12,551,182 15,118,549 非控股权益 1,974,731 3,111,406 3,179,000 �C II-8 �C 附录二 万科之财务资料 �C 214 �C 财务资料 节选损益表项目说明 收入 我们的收入主要是年内赚取的物业销售、建造合同及物业管理与相关服务收入。 销售物业所得收入几乎是我们所有的收入。下表载列所示年度我们按来源划分的收入。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 数额 占总额 百分比 数额 占总额 百分比 数额 占总额 百分比 （人民币千元） (%) （人民币千元） (%) （人民币千元） (%) 收入 物业销售 65,313,204 96.46 94,000,979 97.05 123,545,835 96.93 建造合同 1,324,755 1.96 1,415,632 1.46 1,431,580 1.12 物业管理与相关 服务 540,406 0.80 807,186 0.83 1,384,676 1.09 其他 531,031 0.78 636,117 0.66 1,091,674 0.86 总计 67,709,396 100.00 96,859,914 100.00 127,453,765 100.00 物业销售 销售物业收入於物业已向买家出售亦已达到买卖协议所载的交付条件後方可确认。 与行业惯例一致，我们通常在物业仍在开发但符合中国法律及法规的预售条件时 与买家签订销售合同。详情请参阅本上市文件「业务 ― 物业开发流程 ― 销售及市场推广」 各段。达致物业销售的确认标准前，自买家收取的付款计入综合财务报表「贸易及其 他应付款项」的「预收款项」。 下表载列所示年度我们按地区划分的物业结算收入、结算面积及结算平均售价明细。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 结算收入 结算面积 结算 平均售价 结算收入 结算面积 结算 平均售价 结算收入 结算面积 结算 平均售价 （人民币 千元） % （平方米） （人民币元 �u平方米） （人民币 千元） % （平方米） （人民币元 �u平方米） （人民币 千元） % （平方米） （人民币元 �u平方米） 广深区域 23,413,680 35.84 1,775,145 13,190 26,728,777 28.43 2,398,703 11,143 41,618,398 33.68 3,963,547 10,500 上海区域 18,552,881 28.41 1,391,878 13,329 19,428,139 20.67 1,426,061 13,624 25,188,490 20.39 1,942,960 12,964 北京区域 15,995,163 24.49 1,551,015 10,313 31,419,980 33.43 3,119,394 10,072 32,035,545 25.93 3,457,700 9,265 成都区域 7,351,480 11.26 906,221 8,112 16,424,083 17.47 2,048,799 8,016 24,703,402 20.00 2,945,738 8,386 总计 65,313,204 100.00 5,624,259 11,613 94,000,979 100.00 8,992,957 10,453 123,545,835 100.00 12,309,945 10,036 �C II-9 �C 附录二 万科之财务资料 �C 215 �C 财务资料 下表载列有关结算平均售价的敏感度分析，说明结算平均售价增减5%而所有可变 因素维持不变的情况下对我们於所示年度除税前利润的影响。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 除税前利润增加�u（减少）： 倘结算平均售价增加5% 3,265,660 4,700,049 6,177,292 占除税前利润百分比 16.76% 18.29% 22.18% 倘结算平均售价减少5% (3,265,660) (4,700,049) (6,177,292) 占除税前利润百分比 (16.76%) (18.29%) (22.18%) 建造合同 我们来自建造合同的收入指与客户就建造一项资产或一组资产特别商定的建造合 同收入，而客户能指定设计的主要结构要素。我们来自建造合同的收入主要来自地方 政府保障性住房的建造。作为本公司社会责任的一部分，我们致力於建设保障性住房。 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，建造合同所产生的收入分别为人民币 1,324.8百万元、人民币1,415.6百万元及人民币1,431.6百万元，建造合同的毛利分别为人 民币16.4百万元、人民币42.4百万元及人民币40.4百万元。 物业管理及相关服务 我们的物业管理及相关服务收入主要指向我们所管理物业的拥有人提供物业管理 服务所得收入。该收入於我们提供物业管理及相关服务期间确认。 其他 我们亦有自有物业的租金收入及来自合营公司与联营公司的管理费收入。 销售成本 我们的销售成本主要包括就房地产开发业务直接产生的成本，亦包括物业管理业 务产生的成本。截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们的销售成本分别为 人民币43,249.4百万元、人民币65,454.2百万元及人民币92,814.4百万元，相当於我们收 入约63.9%、67.6%及72.8%。 �C II-10 �C 附录二 万科之财务资料 �C 216 �C 财务资料 下表载列所示年度与销售成本有关的资料。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币 千元） % （人民币 千元） % （人民币 千元） % 物业销售成本 ― 建筑成本 20,504,162 47.41 32,807,471 50.12 46,041,928 49.60 ― 土地收购成本 15,618,335 36.11 21,805,286 33.31 31,517,567 33.96 ― 其他 5,216,432 12.06 8,615,005 13.16 12,594,571 13.57 小计 41,338,929 95.58 63,227,762 96.59 90,154,066 97.13 建造合同成本 1,308,403 3.03 1,373,189 2.10 1,391,144 1.50 物业管理及相关 服务成本 450,321 1.04 724,800 1.11 1,163,558 1.25 其他 151,765 0.35 128,477 0.20 105,584 0.12 总计 43,249,418 100.00 65,454,228 100.00 92,814,352 100.00 营业纪录期间，我们的平均土地收购成本分别为每平方米人民币2,707元、人民币 2,790元及人民币3,516元。我们的每平方米平均土地收购成本於2011年及2012年维持稳 定，於2012年至2013年则增加约26.0%，主要是由於在一线城市以及在已拥有成熟或较 为成熟配套设施的地区的土地收购增加。2013年，我们在一线城市的投资比例由2012 年的20.0%增至2013年的32.0%，而在已拥有成熟或较为成熟配套设施地区的投资比例 则由2012年的74.0%增至2013年的85.0%。 物业销售成本 物业销售成本主要包括建筑成本、土地收购成本及其他成本。我们於指定期间确 认物业销售成本，惟限於该期间该等物业的收入均获确认。 建筑成本 建筑成本指项目设计与建设的成本，主要包括支付予负责土木工程、建设、景观、 设备安装及室内装修等的承包商的款项以及基建成本与设计成本。我们的建筑成本受 建筑材料价格变动、建设物业的地点与类型及配套设施的投资等多种因素影响。 �C II-11 �C 附录二 万科之财务资料 �C 217 �C 财务资料 下表载列有关建筑成本的敏感度分析，说明建筑成本增减5%而所有可变因素维持 不变的情况下对我们於所示年度除税前利润的影响。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 除税前利润增加�u（减少）�U 倘建筑成本增加5% (1,025,208) (1,640,374) (2,302,096) 占除税前利润百分比 (5.26%) (6.38%) (8.27%) 倘建筑成本减少5% 1,025,208 1,640,374 2,302,096 占除税前利润百分比 5.26% 6.38% 8.27% 土地收购成本 土地收购成本指有关收购占用、使用及开发土地权利的成本，主要包括在中国政 府出让土地时或以转让、合作安排、公司收购或其他方式取得土地时支付的地价。我 们的土地收购成本受到收购方法、相关物业位置、市况、项目容积率、相关物业划拨 用途及中国政策与法规变动等多项因素影响。我们亦可能须支付拆迁费用。 下表载列有关土地收购成本的敏感度分析，说明土地收购成本增减5%而所有可变 因素维持不变的情况下对我们於所示年度除税前利润的影响。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 除税前利润增加�u（减少）： 倘土地收购成本增加5% (780,917) (1,090,264) (1,575,878) 占除税前利润百分比 (4.01%) (4.24%) (5.66%) 倘土地收购成本减少5% 780,917 1,090,264 1,575,878 占除税前利润百分比 4.01% 4.24% 5.66% 由於不同地区的土地收购成本并不相同，且本公司仅於物业符合交付条件後方会 确认，因此各期间的每平方米土地收购成本总额会因已交付项目总建筑面积的组合差 异而转变。例如，某期间大部分已交付物业可能位於土地收购成本较低的地区，令该 期间每平方米土地收购成本总额较，而在另一段期间则可能因大部分已交付物业位於 土地收购成本较高的地区而导致每平方米土地收购成本总额较高。基於日後已竣工及 已交付的物业位置或与过往期间不同，上述敏感度分析仅供参考，投资者不应过份依赖。 �C II-12 �C 附录二 万科之财务资料 �C 218 �C 财务资料 其他 其他成本主要包括资本化利息开支、间接开发成本及其他配套设施的成本。 建造合同成本 建造合同成本主要包括建筑成本、安装成本与基础及配套设施的成本。我们於指 定期间确认建造合同成本，惟限於该期间该等建造合同的收入均获确认。 物业管理及相关服务成本 物业管理及相关服务成本主要包括我们物业管理公司的相关员工成本以及管理物 业及提供相关服务的其他相关成本。 毛利及毛利率 毛利指收入减销售成本。我们截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度的毛利 分别为人民币24,460.0百万元、人民币31,405.7百万元及人民币34,639.4百万元，毛利率 分别为36.1%、32.4%及27.2%。 董事相信，本公司短期内的毛利率会维持稳定。2013年的合同价格较2012略有增加， 由2012年每平方米人民币10,900元增至2013年每平方米人民币11,473元，显示虽然2013 年的结算平均售价轻微下跌，但该年度的物业价格仍维持稳定，主要是由於市场价格 2013年符合交付条件的大部分物业早於2011年及2012年中国物业市价因2011年市场不 景气而下跌时预售。另外，我们参与土地竞投持十分审慎的态度，并遵守严格的土地 收购准则，避免收购过多土地或过份积极，亦避免就任何土地支付过多土地出让金， 以维持土地收购成本在合理水平。2011年及2012年的每平方米土地收购成本维持稳定， 而2013年则有所增加，主要是由於2013年我们增加在一线城市及已拥有成熟或较为成 熟配套设施的地区的土地收购。一般而言，该等城市及地区的物业价格较高，因此我 们预期2013年土地收购成本的增加对短期内的毛利率不会有重大不利影响。 分销成本 分销成本主要包括广告与宣传开支、销售代理佣金及与本集团销售及市场推广活 动有关的其他成本。截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们的分销成本分 别为人民币2,556.8百万元、人民币3,056.4百万元及人民币3,864.7百万元，分别相当於我 们收入约3.8%、3.2%及3.0%。 �C II-13 �C 附录二 万科之财务资料 �C 219 �C 财务资料 下表载列所示年度我们的分销成本。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 数额 数额 数额 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 分销成本 广告与宣传开支 899,481 1,156,355 1,561,487 销售代理佣金 625,104 714,242 959,901 其他 1,032,190 1,185,781 1,343,326 总计 2,556,775 3,056,378 3,864,714 管理费用 管理费用主要包括员工成本、办公管理费用及本集团管理活动的其他相关费用。 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们的管理费用分别为人民币2,666.7百 万元、人民币2,845.8百万元及人民币3,089.1百万元，各相当於我们收入约3.9%、2.9%及 2.4%。 下表载列所示年度我们的管理费用。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 数额 数额 数额 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 管理费用 员工成本及办公室管理成本 2,207,023 2,316,481 2,503,610 折旧、摊销、租金开支及房产税 332,090 437,012 447,409 其他 127,609 92,268 138,129 总计 2,666,722 2,845,761 3,089,148 其他收入 我们的其他收入包括利息收益及股息收益。 下表载列所示年度我们的其他收入明细。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 其他收入 利息收益 801,677 981,158 739,813 股息收益 18,966 27,188 1,405 总计 820,643 1,008,346 741,218 �C II-14 �C 附录二 万科之财务资料 �C 220 �C 财务资料 其他收益净额 我们的其他收益净额包括(i)没收客户按金及赔偿；(ii)出售子公司收益；(iii)汇兑 收益�u亏损净额；(iv)出售物业、厂房及设备的收益�u亏损净额；(v)处置其他投资的收益�u 亏损；(vi)金融衍生工具的已变现及未变现亏损净额；及(vii)其他杂项收益。 下表载列所示年度我们的其他收益净额明细。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 其他收益净额 没收客户按金及赔偿 27,777 68,154 60,698 出售子公司收益 35,395 33,180 4,645 汇兑收益�u（亏损）净额 29,370 58,951 (49,716) 出售物业、厂房及设备的收益�u （亏损）净额 2,901 (4,671) (4,475) 处置其他投资的收益�u（亏损） 881 (16,201) (1,539) 金融衍生工具的已变现及 未变现亏损净额 (2,869) (8,719) (572) 其他杂项收益 44,851 69,827 57,205 总计 138,306 200,521 66,246 其他经营开支 其他经营开支包括(i)呆账准备；(ii)给予客户的赔偿；(iii)捐赠；及(iv)其他杂项开支。 下表载列所示年度其他经营开支明细。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 其他经营开支 呆账准备 64,627 83,818 67,202 给予客户的赔偿 11,132 15,780 35,460 捐赠 5,530 48,907 10,086 其他杂项开支 15,715 16,745 36,930 97,004 165,250 149,678 �C II-15 �C 附录二 万科之财务资料 �C 221 �C 财务资料 财务费用 我们的财务费用主要包括计息借款的利息，扣除资本化为存货及在建工程的利息 开支。 下表载列所示年度我们的财务费用。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 计息借款的利息 4,208,214 5,782,312 6,574,831 扣除：资本化为存货及 在建工程的利息开支 (2,955,860) (4,042,898) (5,079,329) 总计 1,252,354 1,739,414 1,495,502 所得税 我们於特定年度或期间的所得税开支包括於该年度或期间的企业所得税及土地增 值税款项及准备。营业纪录期间至最後可行日期，我们已付清相关到期税项，与任何 相关税务机构均无争议或未决事宜。 企业所得税 根据企业所得税法，我们的中国子公司一般须缴纳25%的企业所得税。截至2011年、 2012年及2013年12月31日止年度，我们的实际企业所得税税率分别为26.6%、25.7%及 24.7%，保持相对稳定。 土地增值税 根据中国法律及法规，我们的房地产开发业务须就相关土地的增值及其上的改造 缴纳土地增值税。国内外投资者在中国从事房地产开发均须缴纳土地增值税，须就物 业销售按介乎土地增值30%至60%的累进税率缴纳土地增值税。倘增值额不超过可扣 减项目总额（定义见相关税法）的20%，则普通住宅物业销售可获特定豁免。一项物业 是否符合普通住宅物业豁免资格乃由当地政府厘定。过往，高端物业及商用物业的销 售具有较高增值潜力，因此有关土地增值税率一般较高。2006年12月28日，国家税务 总局颁布《关於房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，於2007年2月1 日起生效。该通知进一步明确土地增值税的清算。当地省级税务机关可根据该通知及 当地情况制订自有实施规则。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管 理规程》，於2009年6月1日起生效，进一步阐明清算土地增值税的特定条件及程序。我 们参考已确认的销售及根据中国相关法律法规估计应付的土地增值税计提土地增值 �C II-16 �C 附录二 万科之财务资料 �C 222 �C 财务资料 税准备，惟按当地税务机关的规定且根据现行市场惯例，每年仅预付1.0%至5.0%的预 售所得款项。营业纪录期间，我们於截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度分别 支付土地增值税人民币3,413.7百万元、人民币4,685.5百万元及人民币4,901.1百万元。 2011年、2012年及2013年，我们分别计提土地增值税准备人民币3,705.4百万元、人民币 4,825.0百万元及人民币3,414.9百万元。有关中国土地增值税的法规详情请参阅本上市 文件附录八「税项及外汇 ― 本公司税项 ― 中国税项 ― 土地增值税」。 年度利润 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，我们的利润分别为人民币11,599.6 百万元、人民币15,662.6百万元及人民币18,297.5百万元。截至2011年、2012年及2013年 12月31日止年度，本公司股东应占利润分别为人民币9,624.9百万元、人民币12,551.2百 万元及人民币15,118.5百万元。 管理层讨论与经营业绩分析 截至2013年12月31日止年度与截至2012年12月31日止年度比较 收入 我们2013年的收入为人民币127,453.8百万元，较2012年的人民币96,859.9百万元增 加人民币30,593.9百万元（即约31.6%），主要是由於物业销售收入由2012年的人民币 94,001.0百万元增至2013年的人民币123,545.8百万元。物业销售收入增加主要是由於我 们的已达到交付条件的物业结算面积由2012年的8,992,957平方米增加3,316,988平方米 至2013年的12,309,945平方米，增幅约36.9%。我们物业结算平均售价由2012年的每平方 米人民币10,453元下降4.0%至2013年每平方米人民币10,036元。 我们来自建造合同的收入由2012年的人民币1,415.6百万元增加人民币16.0百万元（即 约1.1%）至2013年的人民币1,431.6百万元，同比相对稳定。 我们来自物业管理及相关服务的收入为人民币1,384.7百万元，较2012年的人民币 807.2百万元增加人民币577.5百万元（即约71.5%），主要是由於我们管理的物业数量由 2012年的317项增至2013年的411项以及我们向有关业主收取的管理费上升。 2013年我们的其他收入（主要包括我们自有物业的租金收入及来自合营公司及联 营公司的管理费收入）为人民币1,091.7百万元，较2012年的人民币636.1百万元增加人民 币455.6百万元（即约71.6%），主要是由於我们为发展物业项目而成立的合营公司及联 营公司增加。 销售成本 我们2013年的销售成本为人民币92,814.4百万元，较2012年的人民币65,454.2百万元 增加人民币27,360.2百万元（即约41.8%），该增加与我们结算面积由2012年的8,992,957平 方米增至2013年的12,309,945平方米相一致，亦主要是由於(i)土地收购及建筑成本按整 体行业趋势增加及(ii)已装修单位结算销量增加，其成本高於未装修单位。其中，我们 的建筑成本由2012年的人民币32,807.5百万元增加人民币13,234.4百万元（即40.3%）至 2013年的人民币46,041.9百万元。土地收购成本由2012年的人民币21,805.3百万元增加 人民币9,712.3百万元（即44.5%）至2013年的人民币31,517.6百万元。 �C II-17 �C 附录二 万科之财务资料 �C 223 �C 财务资料 毛利及毛利率 由於上文所述，我们的毛利由2012年的人民币31,405.7百万元增加人民币3,233.7百 万元（即约10.3%）至2013年的人民币34,639.4百万元。我们的毛利率由2012年的32.4%降 至2013年的27.2%。毛利率降低是由於2012年至2013年的销售成本增幅较收入增幅更为 显着，主要是由於(i)土地收购及建筑成本按整体行业趋势增加；(ii)我们的较大部分已 确认销量来自已装修单位，其毛利低於未装修单位；及(iii)我们2013年结算平均售价整 体低於2012年，结算平均售价降低乃主要由於我们於2013年已达到交付条件的大部分 物业於2011年及2012年底市场价格下降时预售。 分销成本 我们2013年的分销成本为人民币3,864.7百万元，较2012年的人民币3,056.4百万元增 加人民币808.3百万元（即约26.4%），主要是由於订约出售物业增加令(i)广告及推广费 用增加；及(ii)支付销售代理的佣金增加所致。 管理费用 我们2013年的管理费用为人民币3,089.1百万元，较2012年的人民币2,845.8百万元增 加人民币243.3百万元（即约8.5%），主要是由於员工数量由2012年的31,019名增至2013年 的35,330名，导致员工成本及办公室管理成本增加所致。 财务费用 我们2013年的财务费用为人民币1,495.5百万元，较2012年的人民币1,739.4百万元下 降人民币243.9百万元（即约14.0%），主要是由於2013年新增借款及发行公司债券导致 计息借款的利息由2012年的人民币5,782.3百万元增至2013年的人民币6,574.8百万元， 而在建物业的建筑面积由2012年的26,163,292平方米增至2013年的31,617,949平方米，导 致可以资本化的利息开支由2012年的人民币4,042.9百万元增至2013年的人民币5,079.3 百万元，後者高於前者所致。 所得税 我们2013年的所得税开支为人民币9,549.7百万元，较2012年的人民币10,034.9百万 元减少人民币485.2百万元（即约4.8%），主要是由於我们2013年须计提的土地增值税准 备减少，而所须计提的土地增值税准备减少乃由於我们项目适用的土地增值税平均税 率降低所致。由於上文所述导致我们2013年毛利率减少的因素，我们部分物业项目的 毛利率亦有所减少，导致有关物业项目适用的土地增值税税率降低。 �C II-18 �C 附录二 万科之财务资料 �C 224 �C 财务资料 年度利润及纯利率 我们2013年的年度利润为人民币18,297.5百万元，较2012年的人民币15,662.6百万元 增加人民币2,634.9百万元（即约16.8%）。纯利率由2012年的16.2%降至2013年的14.4%， 主要是由於引致毛利率降低的因素所致，但该等因素部分由我们采取成本控制措施控 制分销成本、管理费用。 截至2012年12月31日止年度与截至2011年12月31日止年度比较 收入 我们2012年的收入为人民币96,859.9百万元，较2011年的人民币67,709.4百万元增加 人民币29,150.5百万元（即约43.1%），主要是由於物业销售收入由2011年的人民币 65,313.2百万元增至2012年的人民币94,001.0百万元。物业销售收入增加主要是由於我 们於2012年已达到交付条件的物业结算面积增加所致。我们的结算面积由2011年的 5,624,259平方米增加3,368,698平方米至2012年的8,992,957平方米，增幅约59.9%。我们物 业结算平均售价由2011年的每平方米人民币11,613元下降10.0%至2012年每平方米人民 币10,453元，主要是由於(i)我们业务扩张至二、三线城市导致2012年一线城市已达到交 付条件的项目比例减少所致，而一线城市项目的结算平均售价一般较高；及(ii) 2011年 以来中国物业市场低迷，影响我们於2011年底售出并於2012年已达到交付条件的物业 的价格。 我们2012年来自建造合同的收入为人民币1,415.6百万元，较2011年的人民币1,324.8 百万元增加人民币90.8百万元（即约6.9%）。 我们2012年来自物业管理及相关服务的收入为人民币807.2百万元，较2011年的人 民币540.4百万元增加人民币266.8百万元（即约49.4%），是由於我们管理的物业数量由 2011年的259项增至2012年的317项以及我们向有关业主收取的平均管理费上升。 销售成本 我们2012年的销售成本为人民币65,454.2百万元，较2011年的人民币43,249.4百万元 增加人民币22,204.8百万元（即约51.3%），该增加与结算面积的增加相一致，亦由於(i)土 地收购及建筑成本按整体行业趋势增加；及(ii)已装修单位结算销量增加，其成本高於 未装修单位所致。其中，我们的建筑成本由2011年的人民币20,504.2百万元增加60.0% 至2012年的人民币32,807.5百万元，确认为销售成本的土地收购成本由2011年的人民币 15,618.3百万元增加39.6%至2012年的人民币21,805.3百万元。 毛利及毛利率 由於上文所述，我们的毛利由2011年的人民币24,460.0百万元增加人民币6,945.7百 万元（即约28.4%）至2012年的人民币31,405.7百万元。我们的毛利率由2011年的36.1%降 至2012年的32.4%，主要是由於(i)物业（尤其在广深区域）的结算平均售价由2011年的每 平方米人民币11,613元降至2012年的每平方米人民币10,453元；及(ii) 2012年我们的较大 部分已确认销量来自已装修单位，其毛利率相对低於未装修单位。 �C II-19 �C 附录二 万科之财务资料 �C 225 �C 财务资料 分销成本 我们2012年的分销成本为人民币3,056.4百万元，较2011年的人民币2,556.8百万元增 加人民币499.6百万元（即约19.5%），主要是由於物业合同销售额销量增加令广告及推 广费用由2011年的人民币899.5百万元增至2012年的人民币1,156.4百万元。 管理费用 我们2012年的管理费用为人民币2,845.8百万元，较2011年的人民币2,666.7百万元增 加人民币179.1百万元（即约6.7%），主要是由於员工数量由2011年的27,951名增至2012年 的31,019名，导致员工成本及办公室管理成本增加所致。 财务费用 我们2012年的财务费用为人民币1,739.4百万元，较2011年的人民币1,252.4百万元增 加人民币487.0百万元（即约38.9%），主要是由於因银行及其他借款余额增加，使计息借 款利息由2011年的人民币4,208.2百万元增至2012年的人民币5,782.3百万元，惟财务费 用增幅因资本化作存货之利息费用由2011年的人民币2,955.9百万元增至2012年的人民 币4,042.9百万元而被部分抵销。 所得税 我们2012年的所得税开支为人民币10,034.9百万元，较2011年的人民币7,890.5百万 元增加人民币2,144.4百万元（即约27.2%），主要是由於物业销售增长令利润增加所致。 年度利润及纯利率 我们2012年的年度利润为人民币15,662.6百万元，较2011年的人民币11,599.6百万元 增加人民币4,063.0百万元（即约35.0%）。我们的纯利率由2011年的17.1%降至2012年的 16.2%，主要是由於引致毛利率降低的因素所致，但该等因素部分由我们采取成本控制 措施控制分销成本及管理费用所抵销。 �C II-20 �C 附录二 万科之财务资料 �C 226 �C 财务资料 流动资金及资金来源 物业开发须投资大量资金进行土地收购及建设。迄今我们主要以经营所得现金（主 要包括预售及销售物业所得款项以及银行贷款及金融机构借款及公司债券）拨付营运。 现金流量 下表载列所示年度我们的综合现金流量表概要。 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 节选现金流量表数据 经营活动所产生现金净额 3,389,424 3,725,959 1,923,869 投资活动所用现金净额 (5,652,567) (2,453,453) (7,954,417) 融资活动所产生�u（所用）现金净额 806,859 16,285,510 (2,057,646) 汇率变动的影响 (26,539) (51,904) (27,881) 现金及现金等价物（减少）�u增加净额 (1,482,823) 17,506,112 (8,116,075) 年初现金及现金等价物 35,096,935 33,614,112 51,120,224 年末现金及现金等价物 33,614,112 51,120,224 43,004,149 经营活动所产生现金净额 2013年，经营活动产生现金净额人民币1,923.9百万元，主要是由於(i)订约销售物 业向客户收取现金人民币153,437.1百万元，及(ii)其他经营活动产生现金人民币22,239.7 百万元，主要包括来自联营公司及合营公司的金额，与2012年相比大幅增加，乃由於 我们通过联营公司及合营公司开发的物业项目增多，因而自彼等收取更多开发资金由 总部集中管理现金，惟部分由(i)主要就地价及付予建筑承包商的建筑费用等向供应商 所付现金人民币128,657.0百万元，(ii)其他经营活动所用现金人民币20,409.3百万元（主 要包括为发展物业而向联营公司及合营公司的出资），(iii)就其他税项所付现金人民币 9,419.3百万元，(iv)就中国企业所得税及香港利得税所付现金人民币6,893.6百万元，及(v) 就土地增值税所付现金人民币4,901.1百万元所抵销。 2012年，经营活动产生现金净额人民币3,726.0百万元，主要是由於(i)订约销售物 业向客户收取现金人民币116,108.8百万元，及(ii)其他经营活动产生现金人民币5,480.6 百万元，惟部分由(i)主要就地价及付予建筑承包商的建筑费用等向供应商所付现金人 民币87,323.7百万元，(ii)其他经营活动所用现金人民币9,549.4百万元，(iii)就其他税项 所付现金人民币7,723.7百万元，(iv)就中国企业所得税及香港利得税所付现金人民币 5,672.4百万元，及(v)就土地增值税所付现金人民币4,685.5百万元。 �C II-21 �C 附录二 万科之财务资料 �C 227 �C 财务资料 2011年，经营活动产生现金净额人民币3,389.4百万元，主要是由於(i)订约销售物 业向客户收取现金人民币103,648.9百万元及(ii)其他经营活动产生现金人民币6,894.7百 万元，惟部分由(i)主要就地价及付予建筑承包商的建筑费用等向供应商所付现金人民 币84,918.2百万元，(ii)就中国企业所得税所付现金人民币6,304.6百万元，(iii)就其他税 项所付现金人民币4,979.9百万元，(iv)就土地增值税所付现金人民币3,413.7百万元，(v) 向员工及就员工所付现金人民币2,480.8百万元，及(vi)其他经营活动所用现金人民币 5,056.9百万元所抵销。 投资活动所用现金净额 2013年，投资活动所用现金净额为人民币7,954.4百万元，主要是由於(i)我们成立 的联营公司及合营公司增加而产生投资联营公司及合营公司人民币3,159.8百万元，(ii) 我们的其他投资为人民币2,575.1百万元，当中主要包括投资於徽商银行股份有限公司（香 港股份代号：3698）的股权投资，(iii)投资物业增加而产生收购物业、厂房及设备与投 资物业人民币2,439.4百万元，及(iv)收购子公司（扣除所收购现金）人民币1,058.9百万元， 惟部分由(i)出售於子公司的权益所得款项人民币746.4百万元，(ii)已收来自联营公司 及合营公司的股息人民币734.5百万元，及(iii)已收利息人民币425.2百万元所抵销。 2012年，投资活动所用现金净额为人民币2,453.5百万元，主要是由於(i)就收购子 公司支付现金（扣除所收购现金）人民币2,537.1百万元，(ii)投资联营公司及合营公司人 民币488.5百万元，及(iii)就收购物业、厂房及设备支付现金人民币150.7百万元，惟部分 由(i)所得利息人民币554.0百万元及(ii)已收股息人民币167.2百万元所抵销。 2011年，投资活动所用现金净额为人民币5,652.6百万元，主要是由於(i)就收购子 公司支付现金（扣除所收购现金）人民币3,865.7百万元，(ii)出售子公司产生现金净额流 出人民币985.5百万元，(iii)投资联营公司及合营公司人民币790.0百万元，(iv)就收购子 公司额外权益支付现金人民币405.1百万元，及(v)就收购物业、厂房及设备支付现金人 民币261.6百万元，惟部分由(i)所得利息人民币427.5百万元，(ii)出售投资所得款项人民 币207.9百万元，及(iii)已收股息人民币18.8百万元所抵销。 融资活动所产生�u所用现金净额 2013年，融资活动所用现金净额人民币2,057.6百万元，主要用於(i)偿还银行贷款 及金融机构借款人民币48,430.3百万元，及(ii)支付股息及利息人民币8,755.5百万元，惟 部分由(i)来自银行贷款、金融机构借款及公司债券所得款项人民币51,944.6百万元，及(ii) 非控股权益出资人民币3,183.5百万元所抵销。 2012年，融资活动产生现金净额人民币16,285.5百万元，主要来自银行贷款及金融 机构借款所得款项人民币47,477.3百万元，惟部分由(i)偿还银行贷款及金融机构借款人 民币26,864.4百万元，及(ii)就股息及利息支付现金人民币7,318.5百万元所抵销。 �C II-22 �C 附录二 万科之财务资料 �C 228 �C 财务资料 2011年，融资活动产生现金净额人民币806.9百万元，主要来自贷款及借款所得款 项人民币23,574.6百万元，惟部分由(i)偿还贷款及借款人民币19,974.6百万元及(ii)就股 息及利息支付现金人民币6,698.0百万元所抵销。 营运资金 2013年12月31日本集团发展中项目及�u或持作未来发展的项目的估计合同资本开 支约为人民币870亿元，包括物业发展建筑费用约人民币766亿元及地价人民币104亿元。 我们计划主要以经营所得现金（主要包括物业预售及销售所得款项、银行贷款及 金融机构借款以及公司债券）支付资本开支。预售所得款项属於经营现金流入。我们可 於达致若干标准後预售物业，而预售所得款项受我们物业项目开发所在北京及广州等 部分城市地方政府规管。根据该等地方政府的适用规则及法规，预售所得款项须存入 地方政府或我们指定银行的规管账户，主要用於相关项目的建设及开发。对於预售所 得款项不受有关法规限制的城市，预售所得款项由总部管理。我们的银行贷款主要由 中国主要商业银行提供。过往，我们部分项目亦通过信托融资及公司债券获得资金。 详情请参阅本上市文件「业务 ― 项目融资」一节。 经计及经营所得现金、现有银行贷款及其他借款，董事作出审慎查询後认为，我 们的营运资金足以应付本上市文件日期起至少12个月的需求。 �C II-23 �C 附录二 万科之财务资料 �C 229 �C 财务资料 节选若干财务状况表项目 流动资产净值 下表载列所示日期流动资产及流动负债明细。 12月31日 4月30日 2011年 2012年 2013年 2014年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） （未经审核） 流动资产 存货 208,661,350 253,622,152 329,731,930 341,112,317 贸易及其他应收款项 40,071,647 56,988,250 68,218,739 82,903,180 现金及现金等价物 33,614,112 51,120,224 43,004,149 42,912,462 已抵押存款 625,403 1,171,318 1,361,261 1,191,211 金融衍生工具 ―――3,223 流动资产总值 282,972,512 362,901,994 442,316,079 468,122,393 流动负债 贸易及其他应付款项 168,893,596 215,529,570 287,930,076 310,571,746 贷款及借款 23,570,276 35,557,359 32,624,307 29,354,760 即期税项 8,243,247 8,720,876 8,355,764 7,472,579 金融衍生工具 17,042 25,761 11,687 4,445 流动负债总额 200,724,161 259,833,566 328,921,834 347,403,530 流动资产净值 82,248,351 103,068,378 113,394,245 120,718,863 於2011年、2012年及2013年12月31日与2014年4月30日，我们的流动资产净值分别 为人民币82,248.4百万元、人民币103,068.4百万元、人民币113,394.2百万元及人民币 120,718.9百万元。我们的流动资产净值由2011年12月31日人民币82,248.4百万元增加人 民币20,820.0百万元至2012年12月31日人民币103,068.4百万元，增幅约25.3%，再增加人 民币10,325.8百万元至2013年12月31日人民币113,394.2百万元，增幅约10.0%，主要是由 於物业开发业务扩充使我们的存货与贸易及其他应付款项增加所致。我们的流动资产 净值由2013年12月31日人民币113,394.2百万元增加人民币7,324.7百万元至2014年4月30 日的人民币120,718.9百万元，增幅约6.5%。 �C II-24 �C 附录二 万科之财务资料 �C 230 �C 财务资料 贸易及其他应收款项 下表载列所示日期我们的贸易及其他应收款项。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 贸易应收款项 1,470,067 1,886,549 3,078,970 预付款项 20,116,219 33,373,612 28,653,665 其他应收款项 8,286,197 10,784,562 18,146,944 应收联营公司款项 6,026,183 5,642,821 5,827,704 应收合营公司款项 4,128,234 3,465,502 10,840,669 应收客户合同工程款项总额 44,747 1,835,204 1,670,787 总计 40,071,647 56,988,250 68,218,739 贸易应收款项 贸易应收款项主要指我们物业买家尚未付清的购买价以及应收客户款项（主要来 自地方政府的建筑合同业务）。已售物业的购买价须由各个买家按照相关买卖协议的 条款支付。客户可选择一次性或通过按揭贷款付清余额。对於建筑合同业务，我们根 据建筑工程（主要为经济适用房）进展记录收入。於建筑工程进度达至可计入收益的基 准前，已竣工建筑工程的任何成本及开支计入应收客户合同工程总额。 於2011年、2012年及2013年12月31日，贸易应收款项的结余分别为人民币1,470.1百 万元、人民币1,886.5百万元及人民币3,079.0百万元。营业纪录期间贸易应收款项增加， 主要是由於(i)我们已达到交付条件的总建筑面积增加及(ii)建筑工程进度理想。 2011年、2012年及2013年，贸易应收款项的周转天数分别为7.7天、6.3天及7.1天。 贸易应收款项的周转天数以该年年初与年末应收账款的平均值除以该年收入再乘以 365日计算。 �C II-25 �C 附录二 万科之财务资料 �C 231 �C 财务资料 下表载列所示日期贸易应收款项的账龄（基於贸易应收款项确认日期）概要。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 一年内 1,315,122 1,653,991 2,650,005 一至两年 128,307 154,308 264,508 两至三年 17,560 55,874 143,763 三年以上 9,078 22,376 20,694 总计 1,470,067 1,886,549 3,078,970 於2014年4月30日，截 至2013年12月31日我们的贸易应收款项中约人民币1,106.6百 万元（未经审核）或35.9%已随後结清。 预付款项 於2011年、2012年及2013年12月31日，我们的预付款项分别为人民币20,116.2百万元、 人民币33,373.6百万元及人民币28,653.7百万元。预付款项主要指於土地使用权招标中 中标後但於签订相关土地出让合同前付予相关政府的地价以及土地租赁预付款项。 预付款项由2011年12月31日的人民币20,116.2百万元增加人民币13,257.4百万元（或 65.9%）至2012年12月31日的人民币33,373.6百万元，主要是由於预付相关政府的地价增 加所致。预付款项由2012年12月31日的人民币33,373.6百万元减少人民币4,719.9百万元（或 约14.1%）至2013年12月31日的人民币28,653.7百万元，主要是由於我们於2013年12月收 购的土地较2012年12月少所致。 其他应收款项 其他应收款项主要指我们与业务夥伴就共同开发项目提供的开发资金。於2011年、 2012年及2013年12月31日，我们的其他应收款项结余分别为人民币8,286.2百万元、人 民币10,784.6百万元及人民币18,146.9百万元。营业纪录期间，其他应收款项增加主要 是由於共同开发项目数量由2011年的32项（建筑面积5.1百万平方米）增至2012年的37项（建 筑面积5.4百万平方米），再增至2013年的60项（建筑面积8.6百万平方米）。 应收联营公司及合营公司款项之详情，请参阅本节「― 关联方交易 ― 与关联方的 结余」一段。 �C II-26 �C 附录二 万科之财务资料 �C 232 �C 财务资料 贸易及其他应付款项 下表载列所示日期贸易及其他应付款项明细。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 预收款项 111,075,180 130,989,093 155,518,071 应付账款及应付票据 29,777,063 49,838,127 78,742,359 其他应付款项及应计费用 24,464,680 31,839,905 40,804,149 应付合业企业款项 2,680,299 1,919,788 10,346,141 应付联营公司款项 869,836 907,773 2,519,356 应付客户合同工程款项总额 26,538 34,884 ― 总计 168,893,596 215,529,570 287,930,076 预收款项 预收款项主要指尚未确认的已售物业的按金及预售所得款项。2011年、2012年及 2013年12月31日，我们的预收款项分别为人民币111,075.2百万元、人民币130,989.1百万 元及人民币155,518.1百万元。营业纪录期间，预收款项的增加与合约销售额从2011年 的人民币1,215亿元增至2012年的人民币1,412亿元，再增至2013年的人民币1,709亿元大 致相符。 应付账款及应付票据 我们的应付账款及应付票据主要包括应付第三方款项，例如供应商、建筑承包商 及销售代理。2011年、2012年及2013年12月31日，我们的应付账款及应付票据分别为人 民币29,777.1百万元、人民币49,838.1百万元及人民币78,742.4百万元。营业纪录期间应 付账款及应付票据的增加与物业开发业务的扩充大致相符。 下表载列所示日期应付账款及应付票据的账龄概要。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 即时偿还或按要求偿还 29,477,063 49,387,127 78,195,359 一年後到期 300,000 451,000 547,000 总计 29,777,063 49,838,127 78,742,359 2011年、2012年及2013年12月31日，我们应付账款及应付票据的周转日数分别为 197.1天、222.0天及252.8天。应付账款总额及应付票据的周转日数按特定年度年初及年 底应付账款及应付票据的平均值除以年内销售成本，再乘以365计算。营业纪录期间， �C II-27 �C 附录二 万科之财务资料 �C 233 �C 财务资料 我们的应付账款及应付票据周转天数有所增加，主要是由於应付商业票据的增加。根 据与我们建筑承包商订立的一般合约的条款及条件，我们一般按建筑工程进度每月支 付款项，於有关项目竣工後六个月支付不多於建筑费用总额的95%。一般而言，我们 将保留余下的5%款项作为保留金额约两年。保留金额用於弥补任何因建筑缺陷而导 致的或然开支。 2014年4月30日，2013年12月31日应付账款及应付票据中约人民币16,313.2百万元（未 经审核）或20.7%已经结清。 其他应付款项及应计费用 其他应付款项及应计费用主要指我们的业务夥伴向共同开发项目注入的开发资金。 2011年、2012年及2013年12月31日，我们的应付账款及应付票据结余分别为人民币 24,464.7百万元、人民币31,839.9百万元及人民币40,804.1百万元。营业纪录期间，应付 账款及应付票据增加主要是由於共同开发项目的数目由2011年的32个（5.1百万平方米） 增至2012年的37个（5.4百万平方米），再增至2013年的60个（8.6百万平方米）所致。 应付联营公司及合营公司款项之详情，请参阅本节「 ― 关联方交易 ― 与关联方的 结余」一段。 营业纪录期间至截至最後可行日期，据董事所知，贸易及其他应付款项的付款方 面并无重大拖欠。 存货 下表载列所示日期我们的存货明细。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 在建物业 138,330,541 160,676,827 187,280,382 拟发展物业 62,985,176 76,733,826 124,374,532 待售已完工开发产品 7,239,386 15,993,829 17,717,311 其他 106,247 217,670 359,705 总计 208,661,350 253,622,152 329,731,930 我们的在建物业价值由2011年12月31日的人民币138,330.5百万元增加人民币 22,346.3百万元至2012年12月31日的人民币160,676.8百万元，其後再增加人民币26,603.6 百万元至2013年12月31日的人民币187,280.4百万元。我们的在建物业价值於营业纪录 期间增加主要是由於我们的在建物业数目增加及施工进度所致。 我们的拟发展物业价值由2011年12月31日的人民币62,985.2百万元增加人民币 13,748.6百万元至2012年12月31日的人民币76,733.8百万元，其後再增加人民币47,640.7 百万元至2013年12月31日的人民币124,374,5百万元。营业纪录期间，我们的拟发展物 业价值增加主要由於我们中国物业发展活动的土地储备增加。 �C II-28 �C 附录二 万科之财务资料 �C 234 �C 财务资料 确认为支出并计入综合损益表的存货分析如下： 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 已售库存账面价值 41,236,819 63,195,149 90,137,365 拨回存货撇减 ――(7,048) 总计 41,236,819 63,195,149 90,130,317 2013年拨回存货撇减是由於若干地区物业市场复苏，令若干物业的估计可变现净 值增加所致。 可供出售已完工开发产品包括截至各报告期间末未售或已售但未交付的竣工项目。 於2011年、2012年及2013年12月31日，我们的可供出售已完工开发产品分别为人民币 7,239.4百万元、人民币15,993.8百万元及人民币17,717.3百万元。截至2014年4月30日，我 们已售出於2013年12月31日可供出售已完工开发产品的48.1%，约人民币8,521.8百万元 （未经审核）。 已抵押存款 我们的已抵押存款包括政府要求用於担保物业开发的特别存款及建筑及按揭的担 保存款，但不包括受预售法规所限的预售所得款项，乃由於我们根据预售法规仍可使 用该等款项。於2011年、2012年及2013年12月31日，我们的已抵押存款分别为人民币 625.4百万元、人民币1,171.3百万元及人民币1,361.3百万元。 其他金融资产 我们的其他金融资产指可供出售证券。下表载列我们於所示日期的可供出售证券。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 可供出售证券 股本证券 ― 非上市 519,026 81,215 110,680 ― 於中国上市 4,764 4,764 1,302 ― 於香港上市 ――2,460,264 523,790 85,979 2,572,246 2013年12月31日的可供出售证券大幅增加，主要是由於我们於2013年11月作为投 资徽商银行股份有限公司（香港股份代号：3698）（「徽商银行」）香港首次公开发售的基 石投资者对其投资所致。我们期望透过该投资加强与徽商银行的合作，从而拓展融资 渠道，同时为客户及业务夥伴提供更便捷的金融服务，进一步强化我们的竞争力。 �C II-29 �C 附录二 万科之财务资料 �C 235 �C 财务资料 徽商银行向我们的物业买家提供按揭，我们提供担保。另外，我们向徽商银行介 绍若干供应商成为其贷款客户，惟该等供应商仍须通过徽商银行的信贷评估和符合贷 款审批要求。除上述我们与徽商银行在日常业务中进行的业务外，截至最後可行日期， 我们概无因在徽商银行的投资而与徽商银行订有任何合作及融资安排。 关联方交易 与关联方的结余 与关联方的结余主要与我们与业务夥伴为合作开发物业而订立的资金安排有关。 我们总部集中管理联营公司及合营公司的物业开发资金，而我们负责该等公司的日常 经营管理。业务夥伴向联营公司及合营公司提供的物业开发资金将转至总部的资金管 理部以集中管理现金。此外，倘联营公司及合营公司位於预售所得款项用途不受法规 限制的城市，则预售所得款项转由总部资金管理部管理。我们总部的资金管理部会根 据联营公司及合营公司所需，不时向该等公司分配资金。我们的中国法律顾问广东信 达律师事务所表示，在总部与联营公司及合营公司之间转拨物业开发资金并不违反中 国法律法规。虽然中国人民银行於1997年颁布的《贷款通则》禁止非银行企业进行资金 拆借活动，但我们的中国法律顾问广东信达律师事务所表示，我们总部与联营公司及 合营公司之间分配物业开发资金不大可能遭受严重处罚。 我们应收关联方款项於2011年、2012年及2013年12月31日的结余载列如下： 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 应收关联方款项 ― 应收联营公司款项 6,026,183 5,642,821 5,827,704 ― 应收合营公司款项 4,128,234 3,465,502 15,209,798 总计 10,154,417 9,108,323 21,037,502 於2011年、2012年及2013年12月31日，应收联营公司及合营公司款项分别为人民币 10,154.4百万元、人民币9,108.3百万元及人民币21,037.5百万元，其中人民币5,625百万元、 人民币5,713百万元及人民币8,487百万元，均以市场利率计息，无抵押及按要求偿还。 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，来自该等联营公司及合营公司的利息 收益分别为人民币331百万元、人民币384百万元及人民币537百万元。其余应收联营公 司及合营公司款项为无抵押，免息及按要求偿还。 �C II-30 �C 附录二 万科之财务资料 �C 236 �C 财务资料 我们应付关联方款项於2011年、2012年及2013年12月31日的结余载列如下： 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 应付关联方款项 ― 应付联营公司款项 869,836 907,773 2,519,356 ― 应付合营公司款项 2,680,299 1,919,788 10,346,141 总计 3,550,135 2,827,561 12,865,497 於2011年、2012年及2013年12月31日，应付联营公司及合营公司款项分别人民币3,550.1 百万元、人民币2,827.6百万元及人民币12,865.5百万元，其中人民币1,230百万元、人民 币959百万元及人民币1,123百万元，均以市场利率计息，无抵押及按要求偿还。截至 2011年、2012年及2013年12月31日止年度，向该等联营公司及合营公司支付的利息开 支分别为人民币64百万元、人民币74百万元及人民币53百万元。其余应付联营公司及 合营公司款项为无抵押，免息及按要求偿还。 我们2012年12月31日应付�u应收关联方款项的结余与2011年12月31日相比略微减少， 而2013年12月31日应付�u应收关联方款项的结余与2012年12月31日相比大幅增加，乃 由於我们通过联营公司及合营公司开发的物业项目数量由2012年的37项（建筑面积5.4 百万平方米）增至2013年的60项（建筑面积8.6百万平方米）所致。 来自关联方的贷款 於2011年、2012年及2013年12月31日，我们有来自华润的子公司华润信托的贷款结 余分别人民币1,000百万元、人民币5,100百万元及人民币4,100百万元。於截至2011年、 2012年及2013年12月31日止年度，该等贷款利息分别为人民币5.3百万元、人民币370.8 百万元及人民币390.3百万元。该等贷款利息不高於年内自独立第三方所借其他信托贷 款的利息。该等贷款为无抵押及按合约规定偿还。 已授出财务担保 於2011年、2012年及2013年12月31日，我们为若干联营公司所借贷款提供若干担保， 金额分别为人民币1,650百万元、人民币427百万元及人民币146百万元。 董事认为，我们不大可能因该等担保而面临申索，故并无就此确认任何递延收益。 对於本上市文件附录一、二及三的综合财务报表所载的关联方交易，董事确认， 该等交易乃以一般商业条款及�u或以不逊於独立第三方所提供的条款进行，视为公平 合理，符合股东整体利益，不会歪曲我们营业纪录期间的经营业绩或使经营业绩无法 反映未来表现。 �C II-31 �C 附录二 万科之财务资料 �C 237 �C 财务资料 资本承担 下表载列所示日期我们对我们的发展中项目的土地及开发费用的承担。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 建设及开发合同 32,200,196 45,734,215 76,575,250 土地出让协议 7,963,627 20,991,522 10,440,577 总计 40,163,823 66,725,737 87,015,827 下表载列所示日期应付的未来最低租金总额。 12月31日 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 一年内 31,478 45,839 62,148 一年後两年内 18,877 39,489 85,137 两年後三年内 16,407 33,241 63,750 三年後 80,223 41,087 27,399 总计 146,985 159,656 238,434 �C II-32 �C 附录二 万科之财务资料 �C 238 �C 财务资料 债项 下表载列所示日期贷款及借款明细。 12月31日 4月30日 2011年 2012年 2013年 2014年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） （未经审核） 即期 有抵押 ― 银行贷款 1,636,415 3,358,380 1,353,026 1,550,091 ― 金融机构借款 1,600,000 2,690,400 ―― ― 应付债�� ― 2,985,306 ―― 3,236,415 9,034,086 1,353,026 1,550,091 有担保 ― 金融机构借款 ――320,000 ― 无抵押 ― 银行贷款 11,946,031 10,247,981 8,945,619 8,205,146 ― 金融机构借款 8,387,830 13,378,980 22,005,662 19,599,523 ― 应付债�� ― 2,896,312 ―― 20,333,861 26,523,273 30,951,281 27,804,669 23,570,276 35,557,359 32,624,307 29,354,760 非即期 有抵押 ― 银行贷款 4,635,821 5,055,824 1,763,364 1,626,351 ― 金融机构借款 3,062,067 ――― ― 应付债�� 2,960,450 ――― 10,658,338 5,055,824 1,763,364 1,626,351 有担保 ― 银行贷款 ― 190,000 ―― ― 金融机构借款 320,000 320,000 ―― 320,000 510,000 ―― 无抵押 ― 银行贷款 8,324,630 10,190,210 22,613,347 25,608,190 ― 金融机构借款 4,629,444 20,280,036 12,306,417 21,932,900 ― 应付债�� 2,889,947 ― 7,398,392 7,483,380 15,844,021 30,470,246 42,318,156 55,024,470 26,822,359 36,036,070 44,081,520 56,650,821 附注： (1) 信托融资计入金融机构借款。 �C II-33 �C 附录二 万科之财务资料 �C 239 �C 财务资料 2011年、2012年及2013年12月31日以及2014年4月30日，未偿还即期及非即期银行 贷款、金融机构借款及应付债券合共分别为人民币50,392.6百万元、人民币71,593.4百 万元、人民币76,705.8百万元及人民币86,005.6百万元。 我们的有抵押银行贷款以若干存货及投资物业抵押，或以本集团若干子公司的股 份质押。有抵押其他借款以若干子公司的股份质押。有担保借款由第三方无偿担保， 原因是我们已向第三方提供反担保。 营业纪录期间，我们订立利率掉期协议以对冲外币贷款利率波动的风险。截至 2011年、2012年、2013年12月31日以及2014年4月30日，利率掉期的公允价值分别约为 人民币17.0百万元、人民币25.8百万元、人民币11.7百万元以及人民币4.4百万元，有关 金额入账为流动负债。营业纪录期间，我们并无因利率掉期协议而遭受任何重大损失， 有关协议对我们的财务业绩亦无重大影响。利率掉期的详情请参阅本上市文件「业务 ― 对冲」各段。 我们受与若干银行及信托公司所订立贷款及融资协议的若干限制契约的规限。我 们与若干银行订立的贷款协议载有若干连带违约条款。倘发生任何连带违约，该等银 行将有权要求我们提前偿还该等银行发放的全部或部分贷款，并对该等债务的全部或 任何抵押品采取行动。根据相关部分协议，我们的营运子公司不得向其股东分派股息， 或承诺在并无贷方同意的情况下不会合并、重组、分拆、减少注册资本、转让重大资产、 清盘、变更股权或管理架构或成立任何合营公司。 我们的信托融资协议一般载有若干契约，我们承诺在并无取得相关信托公司同意 的情况下，不会重组股权、减少注册股本、或进行可能对我们正常业务营运或偿还责 任产生重大不利影响的合并或分拆、转让该等信托融资协议的全部或部分责任或滥用 贷款所得款项。 我们於2008年发行两批（一批为有担保债券，一批为无担保债券）本金总值人民币5,900 百万元的公司债券，均於2013年到期及结算。有抵押公司债券与无抵押公司债券的固 定年利率分别为5.5%及7%。 2013年3月4日，我们宣布透过全资子公司Bestgain Real Estate Limited（「Bestgain Real Estate」）发行8亿美元五年期固息美元债券，息率为2.625%。该债券於2013年3月14日於 香港联交所上市。债券的全部付款责任由万科地产（香港）提供无条件、不可撤销担保。 此外，Bestgain Real Estate与万科地产（香港）已分别承诺，自债券发行日期起，且倘任何 债券仍未兑换，万科地产（香港）应随时保持其股本总额不低於人民币20亿元或等值。 此外，Bestgain Real Estate不会（万科地产（香港）及本公司亦将促使Bestgain Real Estate不会） 进行债券相关业务以外的任何商业活动。 2013年7月16日，我们实施2013年中期票据计划，所涉金额20亿美元。截至最後可 行日期，我们的2013年中期票据计划已发行(i)1.40亿新加坡元四年期固息公司债券，年 息率为3.275%，须每半年还息，债券於2013年11月6日於新加坡证券交易所上市，(ii)人 �C II-34 �C 附录二 万科之财务资料 �C 240 �C 财务资料 民币10亿元五年期固息公司债券，年息率为4.5%，须每半年还息，债券於2013年12月5 日於香港联交所上市，(iii)人民币10亿元三年期固息公司债券，年息率为4.05%，须每 半年还息，债券於2013年12月17日於香港联交所上市，及(iv)4亿美元五年期固息公司 债券，年息率为4.5%，须每半年还息，债券於2014年6月5日於香港联交所上市。万科地 产（香港）为2013年中期票据计划中已发行的公司债券提供无条件、不可撤销担保。我 们计划发行2013年中期票据计划的其他票据，未来会根据财务需求及市况制订更多中 期票据计划。 中国证监会及中国人民银行批准在证券市场及信贷市场提供信贷评级之评级公司 中诚信证券评估有限公司表示，本公司在2008年发行公司债券时的信贷评级为AA+， 自2011年4月6日以来已上升为AAA。2013年3月4日，本公司获全球三大知名信用评级 机构标准普尔评级服务公司（「标准普尔」）、惠誉国际信用评等公司及穆迪投资者服务 公司分别授予BBB+、BBB+及Baa2的评级，成为境内评级最高的房地产开发企业。此外， 本公司获标准普尔授予cnA+的长期大中华区信用评级。截至最後可行日期，本公司的 信贷评级并无变动。 营业纪录期间至截至最後可行日期，并无违反我们贷款及融资协议所载上述限制 契约的任何重大内容及我们对公司债券持有人的承诺，银行贷款、金融机构借款及应 付债券的付款方面亦无重大拖欠。我们的上市无须获得银行、债券持有人或信托融资 提供方的同意或批准。 下表载列所示日期我们应付非即期计息借款及债券明细： 12月31日 4月30日 2011年 2012年 2013年 2014年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） （未经审核） 1年至2年 19,865,824 27,286,992 17,207,875 20,337,372 2年至5年 6,956,535 8,749,078 26,873,645 36,313,449 26,822,359 36,036,070 44,081,520 56,650,821 我们确认自2014年4月30日起，我们的债务状况并无重大变更。 截至2014年4月30日（即本债务声明的最後可行日期），除本上市文件「― 债项」一 节所披露者外，我们并无未偿还按揭、抵押、债券、资本贷款、银行透支、贷款、债务 证券或其他同类债务、融资租赁或租购承诺、承兑汇票或承兑信用证负债。 �C II-35 �C 附录二 万科之财务资料 �C 241 �C 财务资料 或有负债 按揭担保 我们就物业买家向银行提供按揭担保。2013年12月31日，本集团向银行提供的担 保金额为人民币40,949百万元，其中人民币40,860百万元将於买家办妥物业法定业权转 让手续後终止，人民币89百万元将於买家悉数偿还银行按揭贷款後终止。 董事认为，我们因该等担保蒙受损失的可能性甚微，原因是倘置业者拖欠款项， 则银行有权出售物业，以出售所得款项收回未偿还贷款结余。因董事认为该等担保的 公允价值可忽略不计，我们尚未就该等担保确认任何递延收益。 已授出财务担保 於2011年、2012年及2013年12月31日，我们为若干联营公司所借贷款提供若干担保， 金额分别为人民币1,650百万元、人民币427百万元及人民币146百万元。 董事认为，我们不大可能因该等担保而面临申索，故并无就此确认任何递延收益。 法律或有事项 我们的日常业务涉及法律诉讼及其他诉讼。虽然法律诉讼或其他诉讼等法律或有 事项的结果目前无法确定，但管理层认为该等或有事项引致的负债无论个别或共同概 不会对我们的财务状况及经营业绩有重大不利影响。 截至最後可行日期，除本上市文件所披露者外，我们并无其他重大或有负债。 资产负债表外承担及安排 除上文所述或有负债外，我们并无订立任何资产负债表外安排或承担担保第三方 责任。我们并无拥有为我们提供融资、流动资金、市场风险或信用支持或为我们提供 租赁、对冲或研发服务的任何未合并公司的可变权益。 �C II-36 �C 附录二 万科之财务资料 �C 242 �C 财务资料 市场风险 我们因在日常生产经营过程中使用金融工具而面对各种市场风险，主要包括信用 风险、流动性风险、利率风险和汇率风险。 信用风险 信用风险指因金融工具交易对手违约而引致损失的风险。信用风险主要来自现金 及现金等价物、已抵押存款、贸易应收款项、其他应收款和其他金融资产。我们已制 定信用政策，不断监察信用风险敞口。 我们所持现金及现金等价物与已抵押存款主要存放于商业银行等具备较高信誉和 资产状况的金融机构，管理层因而认为相关信用风险较低。我们根据金融机构信用风 险制订限额政策。 贸易应收款项方面，由於我们通常在转移房屋产权前收取全部款项，因此信用风 险较小。 应收联营公司及合营公司款项方面，我们评估及密切监察联营公司及合营公司的 财务状况及盈利能力，向彼等提供资金支持。 其他应收第三方款项方面，我们根据业务需要审查风险敞口，进行管理。 2013年12月31日，我们应收五大贸易债务人的款项占应收款项总额的23.5%。 除本上市文件「― 或有负债」所载本集团给予的财务担保外，我们并无提供任何涉 及重大信贷风险的其他担保。 流动风险 流动风险指企业遭遇资金短缺而不足以履行金融负债的相关责任。我们定期检查 资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确保维持充裕的现金储备，同时 获得主要金融机构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。 �C II-37 �C 附录二 万科之财务资料 �C 243 �C 财务资料 下表详细列示所示日期我们的非衍生金融负债和衍生金融负债的合同到期日，乃 基於合同未折现现金流量（包括按照合同利率计算的利息，若为浮动利率，则根据12月 31日的利率计算）和我们的最早偿还日计算： 2013年12月31日 账面价值 合同未折现 现金流量总值 1年以内或 於要求时 1至2年 2至5年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 银行贷款及金融机构的 其他借款 69,307,435 77,401,937 36,114,292 20,645,220 20,642,425 应付债券 7,398,392 8,621,772 235,472 235,472 8,150,828 应付账款及应计款项 135,898,318 137,098,856 135,668,157 921,047 509,652 衍生金融工具 11,687 11,687 11,687 ―― 应计利息 291,244 291,244 291,244 ―― 其他非流动负债 42,955 42,955 ――42,955 合计 212,950,031 223,468,451 172,320,852 21,801,739 29,345,860 2012年12月31日 账面价值 合同未折现 现金流量总值 1年以内或 於要求时 1至2年 2至5年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 银行贷款及金融机构的 其他借款 65,711,812 75,554,883 34,959,538 30,443,032 10,152,313 应付债券 5,881,618 6,145,333 6,145,333 ―― 应付账款及应计款项 88,061,192 88,174,864 86,786,154 994,105 394,605 衍生金融工具 25,761 25,761 25,761 ―― 应计利息 649,688 649,688 649,688 ―― 其他非流动负债 15,678 15,678 ――15,678 合计 160,345,749 170,566,207 128,566,474 31,437,137 10,562,596 �C II-38 �C 附录二 万科之财务资料 �C 244 �C 财务资料 2011年12月31日 账面价值 合同未折现 现金流量总值 1年以内或 於要求时 1至2年 2至5年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 银行贷款及金融机构的 其他贷款 44,542,238 49,385,740 26,075,856 15,112,360 8,197,524 应付债券 5,850,397 6,513,333 368,000 6,145,333 ― 应付账款及应计款项 61,684,798 61,728,874 61,025,998 461,086 241,790 衍生金融工具 17,042 17,042 17,042 ―― 应计利息 272,299 272,299 272,299 ―― 其他非流动负债 11,798 11,798 ――11,798 合计 112,378,572 117,929,086 87,759,195 21,718,779 8,451,112 利率风险 我们面对的利率风险主要来源於现金及银行贷款与金融机构借款，按浮动利率获 得的现金及借贷使我们面对现金流量利率风险。 假定其他变量不变，截止2013年12月31日，我们的现金及银行贷款与金融机构借 款的利率每增加�u减少50个基点将会导致我们的税後利润以及股东权益减少�u增加约 人民币59百万元。 假定其他变量不变，截止2012年12月31日，我们的现金及银行贷款与金融机构借 款的利率每增加�u减少50个基点将会导致我们的税後利润以及股东权益减少�u增加约 人民币81百万元。 假定其他变量不变，截止2011年12月31日，我们的现金及银行贷款与金融机构借 款的利率每增加�u减少50个基点将会导致我们的税後利润以及股东权益减少�u增加人 民币50百万元。 上述敏感度分析假定利率在所示日期变动，且已应用於所有的浮动利率贷款及金 融机构借款而不计及利息资本化的影响。 货币风险 我们面对的货币风险主要来自以美元、港元、新加坡元及日圆计值的现金及现金 等价物、可供出售证券、贸易及其他应收款项以及借款。 �C II-39 �C 附录二 万科之财务资料 �C 245 �C 财务资料 营业纪录期间，我们持有若干外币现金结余，以支持海外业务。以外币计值的现 金及现金等价物如下： 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 美元 967,212 1,305,831 1,234,916 港元 12,681 333,206 403,784 新加坡元 ――5,810 日圆 1,384 ―― 下表载列营业纪录期间以外币计值的可供出售证券。 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 港元 ――2,460,264 下表载列营业纪录期间以外币计值的贸易及其他应收款项。 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 港元 ――574,382 新加坡元 ――284,005 营业纪录期间，我们亦持有以外币计值的贷款及借款，以扩大融资渠道。以外币 计值的贷款及借款如下： 2011年 2012年 2013年 （人民币千元）（人民币千元）（人民币千元） 美元 4,503,506 3,972,044 6,928,847 港元 ――869,930 新加坡元 ――666,862 日圆 ――1,989,317 假定港元与美元继续挂�h，管理层预计美元�u港元兑人民币的汇率上升�u下降3%， 我们2013年的利润将增加�u减少人民币51百万元，而我们的股东权益将减少�u增加约 人民币94百万元；美元�u港元兑人民币的汇率上升�u下降10%对本集团2011年及2012年 的利润并无重大影响，而2012年我们的股东权益将减少�u增加约人民币522百万元（2011 年：人民币370百万元）。管理层估计，新加坡元兑人民币的汇率上升�u下降3%不会对 我们2013年的利润产生影响，而我们的股东权益将减少�u增加约人民币12百万元。管 理层估计，日圆汇率变动不会对本集团2011年的利润及股东权益产生重大影响。 �C II-40 �C 附录二 万科之财务资料 �C 246 �C 财务资料 上述敏感度分析假定汇率在相关报告期末变动，而其他变量不变。 上市开支 我们的上市开支主要包括就独家保荐人、物业估值师、法律顾问及申报会计师等 所提供上市方面的服务而待付彼等的专业费用。截至2013年12月31日，我们已产生上 市开支约人民币11.9百万元，於2013年综合财务报表入账为管理费用。上市开支总额 估计约为人民币52.2百万元。董事预计营业纪录期间後不会产生会严重影响截至2014 年12月31日止年度财务业绩的上市开支。 股息政策及可分派储备 董事会负责提交派付股息（如有）的建议供股东大会审批。股息分派以可供分派的 利润为基础，且计及财务状况、业务计划、股东回报、资金需求、财务费用及外部融资 环境。根据公司法及组织章程细则，持有同类股份的所有股东拥有按持股比例享有股 息及其他分派的同等权利。我们於2011年、2012年及2013年分别支付现金股息人民币 1,429.4百万元、人民币1,981.4百万元及人民币4,516.1百万元，相当於每股人民币0.13元、 人民币0.18元及人民币0.41元。根据组织章程细则，最近三年以现金股息形式分派的总 利润不得少於本公司最近三年平均年度可分派利润的30%。过往期间支付的股息并非 未来派付股息的指标。我们无法保证未来何时、会否及以何种形式支付股息。 截至2013年12月31日，本公司的可分派储备为人民币4,971.8百万元。 主要财务比率 截至12月31日止年度 2011年 2012年 2013年 毛利率(%) (1) 36.1 32.4 27.2 纯利率（%）(2) 17.1 16.2 14.4 股本回报率(%) (3) 19.8 21.5 21.5 流动比率(倍数) (4) 1.41 1.40 1.34 资本负债率(%) (5) 23.8 23.5 30.7 利息覆盖率（倍数）(6) 5.32 5.14 4.97 附注： (1) 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度的毛利率以相关年度的毛利除以相关年度的收入 再乘以100%计算。 (2) 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度的纯利率以相关年度的利润除以相关年度的收入 再乘以100%计算。 (3) 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度的股本回报率以相关年度股东应占纯利除以相关 年度结算日股东应占平均股本再乘以100%计算。 (4) 截至2011年、2012年及2013年12月31日的流动比率以相关年度的流动资产总额除以相关年度的 流动负债总额计算。 �C II-41 �C 附录二 万科之财务资料 �C 247 �C 财务资料 (5) 截至2011年、2012年及2013年12月31日的资本负债率以相关日期的负债净额除以本公司权益总 额计算。负债净额以相关日期的银行贷款、金融机构借款及应付债券总额减现金及现金等价物 以及已抵押存款计算。 (6) 截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度各年的利息覆盖率以除所得税开支前年度利润， 加回财务费用、折旧及摊销以及於本公司综合财务报表确认为销售成本之资本化财务费用除以 相关年度计息借贷的利息（包括资本化的利息）计算。 毛利率 我们2011年、2012年及2013年的毛利率分别为36.1%、32.4%及27.2%。毛利率由2011 年的36.1%降至2012年的32.4%，主要是由於(i) 2011年以来中国物业市场低迷导致结算 平均售价由2011年的每平方米人民币11,613元降至2012年的每平方米人民币10,453元， 影响2011年底所售及2012年已达到交付条件的物业的价格，及(ii) 2012年我们的较大部 分销量来自已装修单位，其毛利率相对低於未装修单位；毛利率进一步降低至2013年 的27.2%，乃由於(i)土地收购及建筑成本按整体行业趋势增加，(ii)结算平均售价再降 至每平方米人民币10,036元，及(iii) 2013年已装修单位已确认销量比例上升所致。 纯利率 我们2011年、2012年及2013年的纯利率分别为17.1%、16.2%及14.4%。营业纪录期间 纯利率下降，主要是由於引致毛利率降低的因素所致，但该等因素部分由我们采取成 本控制措施及经营效率提高使管理费用及分销成本占我们收入的百分比降低所抵销。 股本回报率 2011年、2012年及2013年12月31日止年度的股本回报率分别为19.8%、21.5%及 21.5%。股本回报率由2011年的19.8%增至2012年的21.5%，主要是由於纯利增加所致。 2013年的股本回报率保持稳定。 流动比率 2011年、2012年及2013年12月31日的流动比率分别为1.41、1.40及1.34。2011年及 2012年12月31日的流动比率保持稳定。流动比率由2012年12月31日的1.40降至2013年 12月31日的1.34，主要是由於流动负债增加，而流动负债增加主要是由於(i)尚未确认 的合同销售预收款项增加及(ii)应付账款及应付票据增幅大於流动资产增幅，主要是由 於我们持作发展的物业增加所致。 �C II-42 �C 附录二 万科之财务资料 �C 248 �C 财务资料 资本负债率 2011年、2012年及2013年12月31日，我们的资本负债率分别为23.8%、23.5%及 30.7%。2011年至2012年的资本负债率保持相对稳定。2012年至2013年资产负债率上升， 主要是由於计息债务（包括2013年3月4日发行的五年期固息美元债券及2013年中期票 据计划）增加所致。我们的资产负债率保持在合理水平。 利息覆盖率 我们的利息覆盖率保持相对稳定，截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度分 别为5.32、5.14及4.97。 上市规则要求的披露 董事确认，截至最後可行日期概无任何假设股份於该日在香港联交所上市的前提 下须根据香港上市规则第13.13至13.19条的要求作出披露的事件。 无重大不利变动 董事确认，自2013年12月31日至本上市文件刊发日期，我们的财务状况或前景并 无重大不利变动，且并无发生对本上市文件附录一、二及三所载综合财务报表所示资 料有重大不利影响的事件。 上市後综合财务资料的会计准则 上市後，我们将分别根据国际财务报告准则及中国企业会计准则为H股及A股股 东编制综合财务资料。我们根据国际财务报告准则及根据中国企业会计准则编制之截 至12月31日止年度的综合财务资料将分别经香港执业会计师事务所毕马威及中国注 册会计师事务所毕马威华振（特殊普通合夥）审核。倘我们采用的会计准则变更或我们 的核数师有所变动，我们会根据相关法律、法规及上市规则尽快通知股东及相关机构。 �C II-43 �C 附录二 万科之财务资料 �C 249 �C 财务资料 物业权益及物业估值 独立物业估值师仲量联行企业评估及谘询有限公司已评估我们於2014年3月31日 的物业权益，认为於该日期物业权益的总价值为人民币390,342百万元。有关该等物业 权益的估值函件及概要披露全文载列於本上市文件附录五所载物业估值报告。 下表列示本上市文件附录三所载2013年12月31日综合财务报表所反映的若干物业 总价值与本上市文件附录五所载物业估值报告所载该等物业於2014年3月31日的估值 的对账。 人民币 （百万元） 人民币 （百万元） 本上市文件附录五所载物业估值报告所载 於2014年3月31日物业的估值 390,342 本上市文件附录三所载於2013年12月31日 下列物业的账面净值： ― 酒店及其他自用楼宇 1,896 ― 租赁土地预付款 368 ― 在建工程 914 ― 投资物业附注 11,710 ― 拟发展物业 124,375 ― 在建物业 187,280 ― 待售已完工开发产品 17,717 於2013年12月31日的账面净值 344,260 2014年1月1日至2014年3月31日期间的变动 7,791 豁免估值的物业活动权益 (46,713) 豁免估值的非物业活动相关物业权益 (1,781) 於2014年3月31日的账面净值 303,557 估值盈余净额 86,785 附注： 包括我们投资物业所在的租赁土地。 近期收购 截至最後可行日期，本公司於营业纪录期间後已收购或正收购以下公司的股权， 而该等公司全部成为或视为本公司之子公司。 �C II-44 �C 附录二 万科之财务资料 �C 250 �C 财务资料 下表载列该等收购的基本资料： 编号 被收购公司名称 地点 被收购公司的 主要业务范畴 项目现状 被收购土地 的地盘面积 收购完成日期 收购前 持股 收购後 持股 代价 （倘适用）代价基准 收购理由 （平方米） (A) 大连合众房地产开发有限 公司 大连 物业开发及销售 日後发展 39,223 2014年4月17日 0% 100% 人民币 10百万元 按各方参考 同区可资比较 物业价格 估计的相关 物业价值厘定 发展新项目 (B) 广州市腾创贸易有限公司 广州 投资管理、物业管理、 租赁及谘询 日後发展 26,667 2014年3月31日 0% 70% 人民币 186.7百万元 按各方参考 同区可资比较 物业价格 估计的相关 物业价值厘定 发展新项目 (C) Radiant Group 日後发展 650 2014年4月28日 0% 100% 220.0百万港元 按独立第三方 评估的物业 价值厘定 发展新项目 (i) ―Radiant Merit Limited 英属维珍 群岛 投资 (ii) ―Charm Shine Limited(1) 香港 物业开发 (iii) ―Honour Vantage Limited(1) 英属维珍 群岛 投资 (iv) ―Kong Fortune Investment Limited (1) 香港 物业开发 (D) 南昌地铁时代置业有限公司 （「南昌地铁」） 南昌 物业开发及经营、 物业管理 日後发展 83,846 2014年2月19日 0% 30% (2) 人民币 41.0百万元 按各方参考 同区可资比较 物业价格 估计的相关 物业价值厘定 发展新项目 �C II-45 �C 附录二 万科之财务资料 �C 251 �C 财务资料 编号 被收购公司名称 地点 被收购公司的 主要业务范畴 项目现状 被收购土地 的地盘面积 收购完成日期 收购前 持股 收购後 持股 代价 （倘适用）代价基准 收购理由 （平方米） (E) 上海资贤投资发展有限公司 上海 投资及资产管理、 物业开发等 日後发展 43,876 2014年3月13日 0% 60% 人民币 127.2百万元 按上海联合 产权交易所 公布的价格 厘定 发展新项目 (F) 深圳万疆城投资发展有限公 司 深圳 物业开发及股权投资 日後发展 60,603 2014年3月7日 0% 90% 人民币 72百万元 按各方参考 同区可资比较 物业价格 估计的相关 物业价值厘定 发展新项目 (G) 郑州美景置业有限公司 郑州 物业开发、销售及租赁 日後发展 ―2014年3月3日 0% 51% 人民币 100百万元 按各方估计 所收购公司 资产的价值 厘定 发展新项目 附注： (1) Honour Vantage Limited、Charm Shine Limited及Kong Fortune Investment Limited均为Radiant Merit Limited的全资子公司。 (2) 江西万科益达置业投资有限公司（「江西益达」，我们持有其一半股权）收购南昌地铁60%的股权。虽然我们仅持江西益达一半股权，但有权委任该公 司的大多数董事，亦拥有董事会半数投票权，故有权支配其财务及经营决策。因此，江西益达与南昌地铁均分类为我们的子公司。 �C II-46 �C 附录二 万科之财务资料 �C 252 �C 财务资料 监於我们所持上述被收购公司权益对本集团并不重大，且该等被收购公司的前拥 有人及�u或管理层限制我们查阅过往的账簿及纪录，因此我们实在难以取得上述各子 公司的过往财务资料，故我们已就收购该等公司股权向香港联交所申请而香港联交所 已批准我们豁免严格遵守香港上市规则第4.04(2)及4.04(4)(a)条的规定。以下载列该等 被收购公司於有关年度的重要财务数据，作为替代披露资料。 (A) 大连合众房地产开发有限公司 截至12月31日止年度 2012年(1) 2013年(2) 人民币千元 人民币千元 经营收益 ―― 经营利润 ―― 年度纯利 ―― 资产净值 10,000 10,000 资产总值 35,650 16,593 附注： (1) 大连合众房地产开发有限公司截至2012年12月31日止年度的主要财务数据摘录自境内会 计师事务所按中国企业会计准则（「中国企业会计准则」）编制的经审核财务报表。 (2) 大连合众房地产开发有限公司截至2013年12月31日止年度的主要财务数据乃摘录自管理 账目。 (B) 广州市腾创贸易有限公司 截至12月31日止年度 2012年(1) 2013年(1) 人民币千元 人民币千元 经营收益 2,415 1,131 经营利润 518 14 年度纯利 498 3 资产净值 14,538 14,502 资产总值 112,596 159,191 附注： (1) 广州市腾创贸易有限公司的主要财务数据乃摘录自境内会计师事务所按中国企业会计准 则编制的经审核财务报表。 �C II-47 �C 附录二 万科之财务资料 �C 253 �C 财务资料 (C)(i)Radiant Merit Limited(1) 截至12月31日 止年度 2013年(2) 港元 收入 ― 除税前利润 (34,440) 年度纯利 (34,440) 资产净值 (34,432) 资产总值 8 附注： (1) Radiant Merit Limited於2013年7月3日於英属维珍群岛注册成立。 (2) Radiant Merit Limited的主要财务数据乃摘录自境内会计师事务所按香港财务报告准则（「香 港财务报告准则」）编制的经审核财务报表。 (C)(ii)Charm Shine Limited(1) 截至12月31日止年度 2012年(2) 2013年(2) 千港元 千港元 收入 51 953 除税前利润 (27,891) 51,651 年度纯利 (27,891) 51,651 资产净值 (27,891) 23,761 资产总值 98,949 469,151 附注： (1) Charm Shine Limited为Radiant Merit Limited的全资子公司。 (2) Charm Shine Limited的主要财务数据乃摘录自境内会计师事务所按香港财务报告准则编制 的经审核财务报表。 (C)(iii)Honour Vantage Limited(1) 截至12月31日止年度 2012年(2) 2013年(2) 港元 港元 收入 ―― 除税前利润 (4,680) (152,695) 年度纯利 (4,680) (152,695) 资产净值 (4,672) (157,367) 资产总值 97,591 100,001 附注： (1) Honour Vantage Limited为Radiant Merit Limited全资子公司。 (2) Honour Vantage Limited的主要财务数据乃摘录自境内会计师事务所按香港财务报告准则编 制的经审核财务报表。 �C II-48 �C 附录二 万科之财务资料 �C 254 �C 财务资料 (C)(iv)Kong Fortune Investment Limited(1) 截至12月31日止年度 2012年(2) 2013年(2) 千港元 千港元 收入 2,617 691 除税前利润 40,484 210,588 年度纯利 39,877 209,959 资产净值 (29,281) 180,777 资产总值 162,401 376,349 附注： (1) Kong Fortune Investment Limited为Radiant Merit Limited全资子公司。 (2) Kong Fortune Investment Limited的主要财务数据乃摘录自境内会计师事务按香港财务报告准 则编制的经审核财务报表。 (D) 南昌地铁时代置业有限公司(1) 截至12月31日 止年度 2013年(2) 人民币千元 经营收益 ― 经营利润 ― 年度纯利 ― 资产净值 50,000 资产总值 1,239,757 附注： (1) 南昌地铁时代置业有限公司於2013年10月15日於中国注册成立。 (2) 南昌地铁时代置业有限公司的主要财务数据乃摘录自管理账目。 �C II-49 �C 附录二 万科之财务资料 �C 255 �C 财务资料 (E) 上海资贤投资发展有限公司(1) 截至12月31日 止年度 2013年(2) 人民币千元 经营收益 ― 经营利润 ― 年度纯利 ― 资产净值 10,000 资产总值 387,200 附注： (1) 上海资贤投资发展有限公司於2013年2月22日在中国注册成立。 (2) 上海资贤投资发展有限公司的主要财务数据乃摘录自管理账目。 (F) 深圳万疆城投资发展有限公司 截至12月31日止年度 2012年(1) 2013年(1) 人民币千元 人民币千元 经营收益 ―― 经营利润 (2) (0.8) 年度纯利 (2) (0.8) 资产净值 7,998 7,997 资产总值 8,003 31,417 附注： (1) 深圳万疆城投资发展有限公司的主要财务数据乃摘录自管理账目。 �C II-50 �C 附录二 万科之财务资料 �C 256 �C 财务资料 (G) 郑州美景置业有限公司 截至12月31日止年度 2012年(1) 2013年(2) 人民币千元 人民币千元 经营收益 ―― 经营利润 (4,777) (1,284) 年度纯利 (4,786) (1,315) 资产净值 91,249 89,935 资产总值 292,241 800,246 附注： (1) 截至2012年12月31日止年度的主要财务数据乃摘录自按中国企业会计准则编制的经审核 财务报表。 (2) 截至2013年12月31日止年度的主要财务数据乃摘录自管理账目。 本公司就已收购Radiant Group聘请独立估值师戴德梁行有限公司对Radiant Group持 有的物业进行估值。根据戴德梁行有限公司的估值报告，Radiant Group所持物业的公允 价值为860百万港元。 本公司并无聘请任何估值师就收购大连合众房地产开发有限公司、广州市腾创贸 易有限公司、南昌地铁时代置业有限公司、上海资贤投资发展有限公司、深圳万疆城 投资发展有限公司及郑州美景置业有限公司进行估值。收购大连合众房地产开发有限 公司、广州市腾创贸易有限公司、南昌地铁时代置业有限公司及深圳万疆城投资发展 有限公司的代价是根据订约各方参考同区可资比较物业价格估计的物业资产价值厘定。 收购上海资贤投资发展有限公司的代价是根据上海资贤投资发展有限公司在上海联 合产权交易所公布的价格厘定。收购郑州美景置业有限公司的代价是根据订约各方估 计的被收购公司资产价值厘定。因此，上述被收购资产并无公允价值。本公司认为该 等收购代价均经过公平磋商厘定。 �C II-51 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 1. 管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法 年中国住宅市场进入调整期。 报告期内，全国商品住宅销售面积 约为亿平方米，销售金额约为 人民币万亿元，较年分别 下降和。为促进市场稳定 发展，年月，政府工作报告提 出针对不同市场进行分类调控；月 份开始，全国多个城市陆续对原 有的限购政策进行调整；月底，央 行、银监会下发通知，对限贷政策进 行调整，提出支持居民合理住房贷款 需求以及房企合理融资需求等多项 措施；月，央行两年多来首次下 调存贷款基准利率。在一系列因素的 推动下，季度市场信心有所恢复。 年前季度，全国商品住宅成 交面积同比分别下降、和 ，降幅不断扩大，季度降幅 收窄至。 相比全国市场，主要城市成交变动 更加明显。北京、上海、深圳、广 州、天津、渖阳、杭州、南京、成 都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏 州等个有较多年度历史数据可观 察的城市，年前季度新房成交 面积同比分别下降、和 ，季度同比上升。 1. Management Discussion and Analysis Changes in market environment and the Company’s perspective "GUFS
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 报告期内，全国住宅开发投资增速由 年的大幅降至；住宅 新开工面积由年的亿平方米 降至亿平方米，为年以来最 低。住宅开发投资和新开工面积的放 缓将减少未来一到两年的新房供应。 主要城市土地市场量缩价涨。 年下半年，上述主要城市的住宅（含 商住）土地供应、成交面积同比大幅 萎缩，降幅分别为和。 但成交下滑的同时土地出让底价继续 攀升。季度上述城市的平均土地出 让底价相比上年同期增长。由 於企业普遍加大了在核心城市的布 局，部分热点城市的土地竞拍依然激 烈，成交地价不断创出新高。本集团 坚持理性投资的策略，回避估值过於 乐观的地块，合理补充项目资源。 本集团业务回顾 本集团为专业化房地产公司，主营业 务包括房地产开发和物业服务。 年，本集团营业额为人民币  亿元，较年的人民币  亿元上升；归属於股 东的净利润为人民币亿元， 较年的人民币亿元增长 ；基本每股盈利为人民币 元，较年的人民币元增长 。 �C II-54 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. /PUF
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3.#






营业额 营业成本 营业利润率注 Revenue Cost of sales Operating profit marginNote 行业 金额 增减 金额 增减 数值 增减 Sector Amount Change Amount Change Value Change 
主营业务          个百分点 
$PSF
CVTJOFTTFT 其中：房地产          个百分点 *ODMVEF
1SPQFSUZ
EFWFMPQNFOU


物业服务          个百分点


1SPQFSUZ
TFSWJDFT 
其他业务        个百分点 
0UIFS
CVTJOFTTFT 合计 137,994,043 8.27% 103,359,135 11.36% 21.64% -2.51个百分点 Total 注：
营业利润率数据已扣除土地增值税。 (1) 分业务类型 房地产业务 本集团主要产品为商品住宅。 报告期内，本集团坚持主流产 品定位，贯彻积极销售策略， 销售业绩稳步增长。年本 集团实现销售面积 万平 方米，销售金额人民币  亿元，同比分别增长和 ，按年全国商品房 销售金额人民币 亿元计 算，本集团在全国的市场占有 率为（年：）。 年本集团产品延续了以 中小户型普通商品房为主的特 徵，所销售的住宅中，平方 米以下的户型占比超过。 �C II-55 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 5IF
(SPVQ
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UIF
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PG
 本集团坚持聚焦城市圈带的发 展战略。截至年底，本集 团进入中国大陆个城市，分 布在以珠三角为核心的广深区 域、以长三角为核心的上海区 域、以环渤海为核心的北京区 域，以及由中西部中心城市组 成的成都区域。 国内分区域的销售情况
销售面积 （平方米） 比例 销售金额 （人民币 百万元） 比例 Sales area (sq m) Proportion Sales amount (RMB mn) Proportion
广深区域 (VBOHTIFO
3FHJPO        上海区域 4IBOHIBJ
3FHJPO        北京区域 #FJKJOH
3FHJPO        成都区域 $IFOHEV
3FHJPO       
合计 Total 18,064,059 100.00% 215,129 100.00%
此外，本集团自年开始尝 试海外投资。截至报告期末， 本集团已进入三藩市、香港、 新加坡、纽约等个海外城市， 参与个房地产开发项目。 年，本集团房地产项目结 算面积 万平方米，同 比增长；结算收入人民币  亿元，同比增长。 截至报告期末，本集团有 万平方米已售资源未竣工结 算，合同金额合计约人民币 亿元，较年末分别 增长和。 �C II-56 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. *O
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 近年来，受市场调整、行业竞 争以及地价占比日益提升的影 响，房地产行业的利润率普遍 有所下降。年，本集团 房地产业务的结算毛利率为 ，比上年减少个百 分点；结算净利率为， 较年下降个百分点。 物业服务业务 本集团物业服务业务以万科物 业发展有限公司为主体展开。 截止年底，本集团物业服 务已覆盖中国大陆个大中城 市，服务项目个，合同管理 面积 万平方米。年 本集团物业服务业务实现合并 报表范围内主营业务收入人民 币亿元、同比增长。 物业服务营业利润率， 比年上升个百分点。 �C II-57 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 (2) Geographical segments *O

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3FHJPO
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$IFOHEV
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9JBO
;IFOH[IPV
(VJZBOH
,VONJOH
6SVNRJ (2) 分区域经营情况 年，本集团实现营业额人 民币 亿元，净利润为人 民币亿元。按地域来看广 深区域占比较高，成都区域占 比较低。 国内分区域的结算收入和利润 情况
结算面积 （平方米） 比例 结算收入 （人民币千元） 比例 净利润 （人民币千元） 比例 Booked area (sq m) Proportion Booked revenue (RMB’000) Proportion Booked profit (RMB’000) Proportion
广深区域 (VBOHTIFO
3FHJPO             上海区域 4IBOHIBJ
3FHJPO             北京区域 #FJKJOH
3FHJPO             成都区域 $IFOHEV
3FHJPO            
合计 Total 12,590,078 100.00% 135,300,006 100.00% 16,375,471 100.00%
注：
报告期内有项目结算的城市， 广深区域包括：广州、深圳、 佛山、东莞、清远、福州、 莆田、厦门、长沙、惠州、珠 海、中山、三亚；上海区域包 括上海、杭州、嘉兴、南通、 南京、无锡、镇江、苏州、 扬州、徐州、合肥、芜湖、 宁波、温州、南昌；北京区 域包括北京、廊坊、唐山、 秦皇岛、天津、渖阳、太原、 大连、鞍山、抚顺、长春、济 南、青岛、烟台；成都区域包 括成都、重庆、武汉、西安、 郑州、贵阳、昆明、乌鲁木 齐。 �C II-58 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. Operation and operating results of the Company’s major wholly-owned subsidiaries 公司主要全资附属企业经营情 况 单位：人民币千元 6OJU
3.# 公司名称 权益 2014年 营业额 2014年 净利润 2014年 末总资产 2014年主要开发项目 Name of company Equity interests Turnover in 2014 Net profit in 2014 Total assets at the end of 2014 Major projects developed in 2014 杭州良渚文化村开发
有限公司          白鹭郡南、七贤郡西 )BOH[IPV
-JBOH[IV
/FX
5PXO
%FWFMPQNFOU
$P
-UE 4PVUI
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)JMM 广州市万合房地产
有限公司          欧泊 (VBOH[IPV
$JUZ
3FBM
&TUBUF
$P
-UE &VSPQFBO
7JMMBHF 杭州万普置业有限公司          紫台 )BOH[IPV
.JMMJPO
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-UE ;JUBJ 佛山市万科中心城
房地产有限公司          万科广场 'PTIBO
7BOLF
$FOUFS
$JUZ
3FBM
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$P
-UE 7BOLF
1MB[B 南京金域蓝湾置业
有限公司          金域蓝湾 /BOKJOH
5IF
1BSBEJTP
1SPQFSUZ
$P
-UE 5IF
1BSBEJTP 佛山市顺德区万科置业
有限公司          新城湾畔 'PTIBO
4IVOEF
7BOLF
3FBM
&TUBUF
$P
-UE /FX
5PXO
#BZTIPSF 成都万科成华置业
有限公司         钻石广场 $IFOHEV
7BOLF
$IFOHIVB
-UE %JBNPOE
1MB[B 福州市万榕房地产开发
有限公司          万科广场 'V[IPV
8BOSPOH
3FBM
&TUBUF
%FWFMPQNFOU
$P
-UE 7BOLF
1MB[B 东莞市万悦房地产
有限公司         金域国际 %POHHVBO
#POBO[B
$JUZ
3FBM
&TUBUF
$P +JOZV
*OUFSOBUJPOBM 昆明申城房地产开发
有限公司         白沙润园 ,VONJOH
4IFODIFOH
3FBM
&TUBUF
%FWFMPQNFOU
$P
-UE %FX
(BSEFO
#BJTIB





�C II-59 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 Project development and status of progresses 5IF
(SPVQ
JOTJTUT
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3.# TRN
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PG
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DFSUBJO
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PG
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QSPEVDUT
5IJT
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UIF
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UIBO
UIF
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BSFB
BU
UIF
CFHJOOJOH
PG
UIF
ZFBS 项目发展和开发情况 本集团坚持审慎的拿地策略， 在严格控制风险的前提下，根 据实际发展的需要择机补充优 质项目资源。年，公司新 增加物业项目个，按归属於 本公司权益计算的占地面积约 万平方米，对应的规划建筑 面积约万平方米，平均楼面 地价约人民币 元�u平方 米。关於公司新增项目的具体 信息，详见本报告「非募集资金 投资情况」之「项目投资」。 报告期内，本集团实现新开工 面积 万平方米，较年初 计划有所下降。年内，为更 好的应对市场调整，本集团加 大了市场研究力度，根据潜在 客户的需求对部分项目的规划 设计方案进行了调整和优化， 增加了项目前期拨备工作，导 致部分项目的新开工进度慢於 预期。尽管如此，对产品方案 的动态优化有助於进一步提升 本集团的产品竞争力和市场表 现，使本集团保持安全合理的 库存结构。 报告期内，本集团完成竣工面 积 万平方米，较年竣 工面积增加，低於年初制 定的竣工面积计划。 �C II-60 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 2014年主要项目开发情况 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 广深区域 Guangshen Region 深圳天琴湾 盐田区      o o   7FHB
7JMMB
4IFO[IFO :BOUJBO
%JTUSJDU 深圳壹海城 盐田区      o     4IFO[IFO
0OF
DJUZ :BOUJBO
%JTUSJDU 深圳安托山项目 南山区      o o o "OUVPTIBO
1SPKFDU
4IFO[IFO /BOTIBO
%JTUSJDU 深圳留仙洞 南山区         o o -JVYJBOEPOH
留仙洞
4IFO[IFO /BOTIBO
%JTUSJDU 深圳地铁红树湾项目 南山区      o o o 4IFO[IFO
.FUSP
.BOHSPWF
#BZ
1SPKFDU /BOTIBO
%JTUSJDU 深圳溪之谷 宝安区      o o o 3BWJOF
7JMMBHF
4IFO[IFO #BPBO
%JTUSJDU 深圳翡丽郡 宝安区      o     1IJMJQQF
$BTUMF
4IFO[IFO #BPBO
%JTUSJDU 深圳金域缇香 坪山新区      o     (PMEFO
1BSBEJTF
4IFO[IFO 1JOHTIBO
/FX
%JTUSJDU 深圳第五园 龙岗区      o     5IF
7JMMBHF
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳天誉 龙岗区      o     5JBOZV
天誉
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳万科红三期 龙岗区      o     )PNF
***
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳布吉水径项目 龙岗区            4IVJKJOH
1SPKFDU
#VKJ
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU Development of major projects in 2014 �C II-61 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 深圳公园里 龙岗区            1BSL
"WFOVF
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳八意府 龙岗区      o     #BZJGV
八意府
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳浪骑项目 龙岗区      o o o -BOHRJ
1SPKFDU
4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳嘉悦山花园 龙岗区        o o +JBZVFTIBO
(BSEFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳三馆项目 龙岗区      o o o 4BOHVBO
1SPKFDU 4IFO[IFO -POHHBOH
%JTUSJDU 深圳金域九悦花园 龙华新区      o o o +JOZV
+JVZVF
(BSEFO
4IFO[IFO -POHIVB
/FX
"SFB
%JTUSJDU 深圳大甲岛 惠州市      o o o %BKJB
*TMBOE
4IFO[IFO )VJ[IPV 惠州双月湾 惠东县             -VOBT
%FM
.BS
双月湾
)VJ[IPV )VJEPOH
$PVOUZ 惠州金域华庭 惠城区      o     +JOZV
)VBUJOH
)VJ[IPV )VJDIFOH
%JTUSJDU 东莞双城水岸 塘厦镇      o     8BUFSTJUZ
双城水岸
%POHHVBO 5BOHYJB
5PXO 东莞朗润园 塘厦镇      o     4QSJOH
%FX
.BOTJPO
%POHHVBO 5BOHYJB
5PXO 东莞金色城市 塘厦镇      o     (PMEFO
$JUZ
%POHHVBO 5BOHYJB
5PXO 东莞四季花城 塘厦镇      o     8POEFSMBOE
四季花城
%POHHVBO 5BOHYJB
5PXO �C II-62 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 东莞金域松湖 松山湖园区      o     +JOZV
4POHIV
金域松湖
%POHHVBO 4POHTIBO
-BLF
%JTUSJDU 东莞松湖中心一期 松山湖园区      o     4POHIV
$FOUSF
松湖中 心
*
%POHHVBO 4POHTIBO
-BLF
%JTUSJDU 东莞松湖中心 松山湖园区      o     4POHIV
$FOUSF
%POHHVBO 4POHTIBO
-BLF
%JTUSJDU 东莞万科大厦 南城区      o o o 7BOLF
#VJMEJOH
%POHHVBO /BODIBOH
%JTUSJDU 东莞金域华府 南城区      o     ,JOH
.FUSPQPMJT
%POHHVBO /BODIBOH
%JTUSJDU 东莞翡丽山 南城区      o     'FJMJTIBO 翡丽山
%POHHVBO /BODIBOH
%JTUSJDU 东莞香树丽舍 南城区      o     9JBOHTIV
-JTIF
香树丽 舍
%POHHVBO /BODIBOH
%JTUSJDU 东莞万科中心 莞城区      o o o 7BOLF
$FOUSF
%POHHVBO (VBODIFOH
%JTUSJDU 东莞金域华庭 莞城区      o o o +JOZV
)VBUJOH
%POHHVBO (VBODIFOH
%JTUSJDU 东莞紫台 虎门镇      o o   ;JUBJ
%POHHVBO )VNFO
5PXO 东莞金色里程 虎门镇     ooo (PME
.JMFTUPOF
%POHHVBO )VNFO
5PXO 东莞虎门万科城 虎门镇        o o %SFBN
5PXO
)VNFO
%POHHVBO )VNFO
5PXO 东莞长安万科中心 长安镇      o     $IBOHBO
7BOLF
$FOUSF
%POHHVBO $IBOHBO
5PXO �C II-63 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 东莞金色悦府 长安镇      o o o +PZJOH
(PME
)PVTF $IBOHBO
5PXO 东莞金域国际 厚街镇      o     +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
%POHHVBO )PVKJF
5PXO 东莞厚街广场 厚街镇      o o o )PVKJF
1MB[B
%POHHVBO )PVKJF
5PXO 东莞常平万科城 常平镇      o o   %SFBN
5PXO
$IBOHFQJOH
%POHHVBO $IBOHQJOH
5PXO 东莞松湖传奇 寮步镇      o o o 4POHIV
$IVBORJ
松湖传 奇
%POHHVBO -JBPCV
5PXO 广州金域蓝湾 白云区      o     5IF
1BSBEJTP
(VBOH[IPV #BJZVO
%JTUSJDU 广州峰境花园 白云区      o o o 'FOHKJOH
)VBZVBO
峰境 花园
(VBO[HIPV #BJZVO
%JTUSJDU 广州金域华庭 海珠区      o o   +JOZV
)VBUJOH
(VBO[HIPV )BJ[IV
%JTUSJDU 广州万科派广场 海珠区      o o o (VBOH[IPV
7BOLF
1MB[B )BJ[IV
%JTUSJDU 广州新隆沙"'
地块 荔湾区     ooo -BOE
-PU
"'
9JOMPOHTIB
(VBOH[IPV -JXBO
%JTUSJDU 广州府前花园 南沙区      o o   'VRJBO
(BSEFO
(VBOH[IPV /BOTIB
%JTUSJDU 广州南方公元花园 南沙区        o o (VBOH[IPV
4PVUIFSO
-FHFOE
(BSEFO /BOTIB
%JTUSJDU �C II-64 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 广州兰乔圣菲 花都区      o     3BDIP
4BOUF
'F
(VBOH[IPV )VBEV
%JTUSJDU 广州热橙花园 花都区        o o (VBOH[IPV
7BMFODJB
(BSEFO )VBEV
%JTUSJDU 广州东荟城 萝岗区      o     %POHIVJ
5PXO
(VBOH[IPV -VPHBOH
%JTUSJDU 广州东荟城（扩展） 萝岗区      o     %POHIVJ
5PXO
&YQBOEJOH
(VBOH[IPV -VPHBOH
%JTUSJDU 广州金色梦想 萝岗区        o o (PMEFO
%SFBN
金色梦 想
(VBOH[IPV -VPHBOH
%JTUSJDU 广州金色悦府 黄浦区      o o   +JOTF
:VFGV
(VBOH[IPV )VBOHQV
%JTUSJDU 广州黄埔客运站项目 黄埔区        o o )VBOHQV
#VT
4UBUJPO
1SPKFDU )VBOHQV
%JTUSJDU 广州幸福誉花园 黄埔区        o o 9JOGVZV
(BSEFO )VBOHQV
%JTUSJDU 广州万科云广场 天河区      o o o 7BOLF
$MPVE
1MB[B 5JBOIF
%JTUSJDU 广州云启家园 天河区        o o (VBOH[IPV
:VOLBJ
)PNF
5PXO 5JBOIF
%JTUSJDU 广州万科云二期 天河区      o o o (VBOH[IPV
7BOLF
$MPVE
1IBTF
 5JBOIF
%JTUSJDU 广州新光城市花园 番禺区            9JOHVBOH
$JUZ
(BSEFO
新光城市花园
(VBOH[IPV 1BOZV
%JTUSJDU �C II-65 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 清远万科城 清城区              %SFBN
5PXO
2JOHZVBO 2JOHDIFOH
%JTUSJDU 清远万科华府 清城区      o     7BOLF
)VBGV
2JOHZVBO 2JOHDIFOH
%JTUSJDU 佛山金域蓝湾 南海区      o     5IF
1BSBEJTP
'PTIBO /BOIBJ
%JTUSJDU 佛山金色溪谷花园 南海区      o     +JOTF
9JHV
)VBZVBO

金色溪谷花园
'PTIBO /BOIBJ
%JTUSJDU 佛山金融$区#地块 南海区        o o -BOH
-PU
#
'JOBODF
%JTUSJDU
$
'PTIBO /BOIBJ
%JTUSJDU 佛山金融$区#地块 南海区        o o -BOH
-PU
#
'JOBODF
%JTUSJDU
$
'PTIBO /BOIBJ
%JTUSJDU 佛山万科大厦 南海区      o o o 'PTIBO
7BOLF
5PXFS /BOIBJ
%JTUSJDU 佛山金色领域广场 南海区        o o 3FTQFDUF
$IBUFBV
1MB[B
金色领域广场
'PTIBO /BOIBJ
%JTUSJDU 佛山缤纷四季 顺德区      o     #JOGFO
4JKJ
缤纷四季
'PTIBO 4IVOEF
%JTUSJDU 佛山水晶城 顺德区            $SZTUBM
$JUZ
'PTIBO 4IVOEF
%JTUSJDU 佛山沁园 顺德区      o     2JOZVBO
'PTIBO 4IVOEF
%JTUSJDU 佛山天傲湾 顺德区        o   5JBOBPXBO
1SPKFDU
'PTIBO 4IVOEF
%JTUSJDU 佛山金域滨江广场 顺德区        o o 'PTIBO
(PMEFO
1BSBEJTF
#JOKJBOH
1MB[B 4IVOEF
%JTUSJDU �C II-66 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 佛山缤纷西园 顺德区        o o #JOGFO
9JZVBO

缤纷西园
'PTIBO 4IVOEF
%JTUSJDU 佛山万科广场 禅城区            7BOLF
1MB[B
'PTIBO $IBODIFOH
%JTUSJDU 佛山万科城 禅城区            %SFBN
5PXO
'PTIBO $IBODIFOH
%JTUSJDU 佛山金域国际 禅城区            +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
'PTIBO $IBODIFOH
%JTUSJDU 珠海珠宾花园 香洲区      o o   ;IVCJO
(BSEFO

珠宾花园
;IVIBJ 9JBOH[IPV
%JTUSJDU 珠海金域港湾 香洲区      o o o +JOZV
(BOHXBO

金域港湾
;IVIBJ 9JBOH[IPV
%JTUSJDU 珠海魅力之城 斗门区            (MBNPSPVT
$JUZ
;IVIBJ %PVNFO
%JTUSJDU 珠海城市花园 金湾区      o     $JUZ
(BSEFO
;IVIBJ +JOXBO
%JTUSJDU 珠海金域缇香 香洲区        o o (PMEFO
1BSBEJTF 9JBOH[IPV
%JTUSJDU 中山金悦华庭 坦洲镇      o     +JOZVF
)VBUJOH

金悦华庭
;IPOHTIBO 5BOH[IPV
5PXO 中山朗润园 中山东区      o o   4QSJOH
%FX
.BOTJPO
;IPOHTIBO &BTUFSO
%JTUSJDU
PG
;IPOHTIBO 中山金色家园 东凤镇      o     (PMEFO
)PNF

金色家园
;IPOHTIBO %POHGFOH
5PXO 中山柏悦湾 火炬区      o o o -F
#POIFVS
;IPOHTIBO )VPKV
%JTUSJDU �C II-67 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 中山金域蓝湾 石岐区        o o 5IF
1BSBEJTP
;IPOHTIBO 4IJRJ
%JTUSJDU 厦门湖心岛 湖里区      o     )FBSU
PG
-BLF
9JBNFO )VMJ
%JTUSJDU 厦门金色悦城 翔安区      o     +PZJOH
(PME
9JBNFO 9JBOHBO
%JTUSJDU 厦门金域华府 集美区      o     ,JOH
.FUSPQPMJT
9JBNFO +JNFJ
%JTUSJDU 厦门万科广场 集美区      o o o 7BOLF
1MB[B
9JBNFO +JNFJ
%JTUSJDU 厦门海沧万科城 海沧区            %SFBN
5PXO
)BJDBOH
9JBNFO )BJDBOH
%JTUSJDU 泉州万科城 丰泽区        o o %SFBN
5PXO
2VBO[IPV 'FOH[F
%JTUSJDU 泉州石狮金域中央 石狮市      o o o +JOZV
;IPOHZBOH

金域中央
4IJTIJ
2VBO[IPV 4IJTIJ
$JUZ 漳州万科城 芗城区        o o %SFBN
5PXO
;IBOH[IPV 9JBOHDIFOH
%JTUSJDU 福州金域榕郡 晋安区        o   +JOZV
3POHKVO
金域榕 郡
'V[IPV +JOBO
%JTUSJDU 福州金域华府 仓山区      o o   ,JOH
.FUSPQPMJT
'V[IPV $BOHTIBO
%JTUSJDU 福州三江口项目 仓山区      o o o 4BOKJBOHLPV
1SPKFDU
'V[IPV $BOHTIBO
%JTUSJDU 福州万科广场 台江区            7BOLF
1MB[B
'V[IPV 5BJKJBOH
%JTUSJDU 福州金域花园 台江区      o o o +JOZV
(BSEFO
金域花园
'V[IPV 5BJKJBOH
%JTUSJDU �C II-68 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 福州永泰万科城 永泰县            %SFBN
5PXO
:POHUBJ
'V[IPV :POHUBJ
$PVOUZ 福州金域蓝湾 闽侯县        o o 5IF
1BSBEJTP
'V[IPV .JOIPV
$PVOUZ 莆田万科城 荔城区            %SFBN
5PXO
1VUJBO -JDIFOH
%JTUSJDU 长沙金域华府 雨花区      o     ,JOH
.FUSPQPMJT
$IBOHTIB :VIVB
%JTUSJDU 长沙魅力之城 雨花区             (MBNPSPVT
$JUZ
$IBOHTIB :VIVB
%JTUSJDU 长沙金域蓝湾 芙蓉区      o o   5IF
1BSBEJTP
$IBOHTIB 'VSPOH
%JTUSJDU 长沙城市花园 岳麓区      o o   $JUZ
(BSEFO
$IBOHTIB :VFMV
%JTUSJDU 长沙金域缇香 岳麓区      o     (PMEFO
1BSBEJTF
$IBOHTIB :VFMV
%JTUSJDU 长沙金域滨江 岳麓区        o o +JOZV
#JOHKJBOH
$IBOHTIB :VFMV
%JTUSJDU 长沙白鹭郡 岳麓区            )FSPO
)JMM
$IBOHTIB :VFMV
%JTUSJDU 长沙金域国际 岳麓区        o o +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
$IBOHTIB :VFMV
%JTUSJDU 长沙梅溪郡 岳麓区        o o .FJYJ
$PVOUZ
$IBOHTIB :VFMV
%JTUSJDU 长沙万科城 开福区            %SFBN
5PXO
$IBOHTIB ,BJGV
%JTUSJDU 长沙紫台 天心区            ;JUBJ
$IBOHTIB 5JBOYJO
%JTUSJDU 南宁万科大厦 良庆区        o o 7BOLF
#VJMEJOH
/BOOJOH -JBOHRJOH
%JTUSJDU �C II-69 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 南宁魅力之城 良庆区        o o (MBNPSPVT
$JUZ
/BOOJOH -JBOHRJOH
%JTUSJDU 三亚森林度假公园 田独镇            'PSFTU
)PMJEBZ
1BSL
4BOZB 5JBOEV
5PXO 三亚高知园项目 田独镇      o o   (BP[IJZVBO
1SPKFDU
4BOZB 5JBOEV
5PXO 三亚湖畔度假公园 河东区            -BLFTJEF
)PMJEBZ
1BSL
4BOZB )FEPOH
%JTUSJDU 广深区域小计 18,621,303 41,204,737 4,944,180 4,408,734 13,141,634 Guangshen Region subtotal 上海区域 Shanghai Region 上海五�d坊 浦东新区      o     8VKJFGBOH
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海海上传奇 浦东新区      o     )BJTIBOH
$IVBORJ
海上 传奇
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海金色城市 浦东新区        o   (PMEFO
$JUZ
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海翡翠滨江 浦东新区        o o 'FJDVJ
#JOHKJBOH
1SPKFDU
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海滨江项目 浦东新区        o o #JOHKJBOH
1SPKFDU
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海张江东地块 浦东新区        o o ;IBOHKJBOH
&BTU
-BOE
-PU
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海张江西地块 浦东新区        o o ;IBOHKJBOH
8FTU
-BOE
-PU
4IBOHIBJ 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU �C II-70 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 上海御河企业公馆 浦东新区      o o o :VIF
.BOTJPO 1VEPOH
/FX
%JTUSJDU 上海七宝 闵行区        o o 
2JCBP
4IBOHIBJ .JOIBOH
%JTUSJDU 上海城花新园 闵行区            /FX
$JUZ
(BSEFO
4IBOHIBJ .JOIBOH
%JTUSJDU 上海虹桥商务区核心区一 期号地块南块 闵行区      o o o 4PVUIFSO
QPSUJPO
PG
-BOE
-PU
/P

4IBOHIBJ
)POHRJBP
#VTJOFTT
%JTUSJDU
$PSF
%JTUSJDU
1IBTF
* .JOIBOH
%JTUSJDU 上海翡翠别墅 闵行区      o     'JSFO[F
4IBOHIBJ .JOIBOH
%JTUSJDU 上海虹桥时一区 闵行区            4IJZJ
%JTUSJDU
)POHRJBP
4IBOHIBJ .JOIBOH
%JTUSJDU 上海万科城 闵行区            %SFBN
5PXO
4IBOHIBJ .JOIBOH
%JTUSJDU 上海南站商务区地块 徐汇区      o o o /BO[IBO
#VTJOFTT
%JTUSJDU
-BOE
-PU
4IBOHIBJ 9VIVJ
%JTUSJDU 上海尚源 青浦区      o o   4IBOHZVBO
4IBOHIBJ 2JOHQV
%JTUSJDU 上海赵巷有山 青浦区        o o ;IBP
-BOF
BU
UIF
.PVOUBJO 2JOHQV
%JTUSJDU 上海松江商务区 松江区            
4POHKJBOH
#VTJOFTT
%JTUSJDU
4IBOHIBJ 4POHKJBOH
%JTUSJDU �C II-71 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 上海新城西部 松江区      o o o /FX
5PXO
8FTU 4POHKJBOH
%JTUSJDU 上海南桥传奇 奉贤区        o o 4PVUICSJEHF
-FHFOE 'FOHYJBO
%JTUSJDU 上海金域南桥 奉贤区      o o o (PMEFO
1BSBEJTF
4PVUI
#SJEHF 'FOHYJBO
%JTUSJDU 上海金色领域 嘉定区      o     3FTQFDUF
$IBUFBV
4IBOHIBJ +JBEJOH
%JTUSJDU 南通金域蓝湾 港闸区      o     5IF
1BSBEJTP
/BOUPOH (BOH[IB
%JTUSJDU 南通任港路地块 崇川区        o o 3FOHBOH
3PBE
-BOE
-PU
/BOUPOH $IPOHDIVBO
%JTUSJDU 南京安品街项目 白下区      o o o "OQJO
4USFFU
1SPKFDU
/BOKJOH #BJYJB
%JTUSJDU 南京金域蓝湾 江甯区            5IF
1BSBEJTP
/BOKJOH +JBOHOJOH
%JTUSJDU 南京新都荟 江甯区        o o .FUSPQPMJT
/BOKJOH +JBOHOJOH
%JTUSJDU 南京金色领域 栖霞区      o     3FTQFDUF
$IBUFBV
/BOKJOH 2JYJB
%JTUSJDU 南京金色半山 浦口区      o     (PMEFO
)JMM
/BOKJOH 1VLPV
%JTUSJDU 南京九都荟 雨花台区        o o +JVEVIVJ
/BOKJOH :VIVBUBJ
%JTUSJDU 南京荟东 雨花台区      o o o .FUSPQPMJT
FBTU
TFDUJPO:VIVBUBJ
%JTUSJDU �C II-72 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 南京溧水万科城 溧水区        o o /BOKJOH
-JTIVJ
%SFBN
5PXO -JTIVJ
%JTUSJDU 镇江魅力之城 润州区            (MBNPSPVT
$JUZ
;IFOKJBOH 3VO[IPV
%JTUSJDU 镇江蓝山花园 润州区            #MVF
.PVOUBJO
(BSEFO
;IFOKJBOH 3VO[IPV
%JTUSJDU 苏州玲珑湾 工业园区      o     /JNCMF
#BZ
4V[IPV *OEVTUSJBM
%JTUSJDU 苏州金域缇香 工业园区      o o   (PMEFO
1BSBEJTF
4V[IPV *OEVTUSJBM
%JTUSJDU 苏州玲珑东区 工业园区      o o o /JNCMF
&BTU
%JTUSJDU
4V[IPV *OEVTUSJBM
%JTUSJDU 苏州新都会 新区      o o   /FX
.FUSPQPMJT
4V[IPV /FX
%JTUSJDU 苏州金色里程 金阊区      o     (PMEFO
.JMFTUPOF
4V[IPV +JODIBOH
%JTUSJDU 苏州万科城 吴中区            %SFBN
5PXO
4V[IPV 8V[IPOH
%JTUSJDU 苏州金域平江 姑苏区        o o +JOZV
1JOHKJBOH
4V[IPV (VTV
%JTUSJDU 苏州7$小镇 相城区        o o 7$
4NBMM
5PXO
4V[IPV 9JBOHDIFOH
%JTUSJDU 昆山高尔夫 巴城镇      o o o (PMG
1SPKFDU
,VOTIBO #BDIFOH5PXO 昆山魅力花园 花桥开发区        o o (MBNPSPVT
(BSEFO
,VOTIBO )VBRJBP
%FWFMPQNFOU
%JTUSJDU �C II-73 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 无锡魅力之城 滨湖区              (MBNPSPVT
$JUZ
8VYJ #JOIV
%JTUSJDU 无锡金域蓝湾 滨湖区      o     5IF
1BSBEJTP
8VYJ #JOIV
%JTUSJDU 无锡信成道 滨湖区            9JODIFOH
3PBE
8VYJ #JOIV
%JTUSJDU 无锡金域缇香 新区      o     (PMEFO
1BSBEJTF
8VYJ /FX
%JTUSJDU 常州万科城 武进区        o o %SFBN
5PXO
$IBOH[IPV 8VKJO
%JTUSJDU 扬州万科城 邗江区            %SFBN
5PXO
:BOH[IPV )BOKJBOH
%JTUSJDU 扬州金域华府 邗江区        o o ,JOH
.FUSPQPMJT
:BOH[IPV )BOKJBOH
%JTUSJDU 徐州万科城 九里区            %SFBN
5PXO
9V[IPV +JVMJ
%JTUSJDU 徐州淮海天地 泉山区        o o )VBJIBJ
1BSBEJTP
9V[IPV 2VBOTIBO
%JTUSJDU 徐州万科城#地块 鼓楼区        o o %SFBN
5PXO
9V[IPV
-PU
# (VMPV
%JTUSJDU 杭州良渚文化村 余杭区        o      -JBOH[IV
$VMUVSBM
7JMMBHF
)BOH[IPV村 :VIBOH
%JTUSJDU 杭州北宸之光 余杭区      o o o #FJDIFO[IJHVBOH
)BOH[IPV :VIBOH
%JTUSJDU 杭州良渚文化村未来城 余杭区        o o )BOH[IPV
-JBOH[IV
$VMUVSF
7JMMBHF
'VUVSF
5PXO :VIBOH
%JTUSJDU 杭州西庐一期 西湖区      o o o )BOH[IPV
8FTU
$PVSU
1IBTF
 9JIV
%JTUSJDU �C II-74 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 杭州西庐二期 西湖区      o o o )BOH[IPV
8FTU
$PVSU
1IBTF
 9JIV
%JTUSJDU 杭州玉泉 西湖区      o o o )BOH[IPV
:VRVBO 9JIV
%JTUSJDU 杭州草庄 江干区      o     $BP[IVBOH
)BOH[IPV +JBOHHBO
%JTUSJDU 杭州公园大道 江干区      o o o 1BSL
"WFOVF
)BOH[IPV +JBOHHBO
%JTUSJDU 杭州紫台 江干区      o     ;JUBJ
)BOH[IPV +JBOHHBO
%JTUSJDU 杭州大都会号 江干区      o o o )BOH[IPV
.FUSPQPMJT
/P
 +JBOHHBO
%JTUSJDU 杭州万科大家钱塘府 江干区      o o o 7BOLF
%BKJB
2JBOUBOH
.BOTJPO
)BOH[IPV +JBOHHBO
%JTUSJDU 杭州璞悦湾 滨江区      o o o 1VZVFXBO
)BOH[IPV #JOKJBOH
%JTUSJDU 杭州金辰之光 萧山区        o o )BOH[IPV
#SJMMJBOU
4QMFOEPS 9JBPTIBO
%JTUSJDU 杭州公望 富阳市      o     (POHXBOH
)BOH[IPV 'VZBOH 杭州君望"% 富阳市      o o o +VOXBOH
"%
)BOH[IPV 'VZBOH 杭州君望#$ 富阳市        o o +VOXBOH
#$
)BOH[IPV 'VZBOH 嘉兴金域缇香 秀州新区      o o   (PMEFO
1BSBEJTF
+JBYJOH 9JV[IPV
/FX
%JTUSJDU �C II-75 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 嘉兴金色梦想 秀州新区      o     (PMEFO
%SFBN
+JBYJOH 9JV[IPV
/FX
%JTUSJDU 嘉兴海上传奇 经济开发区     ooo )BJTIBOH
$IVBORJ
海上 传奇
+JBYJOH &DPOPNJD
%FWFMPQNFOU
;POF 嘉兴海上家园 经济开发区        o o +JBYJOH
$SVJTF
)BNF
5PXO &DPOPNJD
%FWFMPQNFOU
;POF 宁波云鹭湾 江北区            :VOMVXBO
/JOHCP +JBOHCFJ
%JTUSJDU 宁波金色城市 鄞州区      o     (PMEFO
$JUZ
/JOHCP :JO[IPV
%JTUSJDU 宁波金域国际 鄞州区      o     +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
/JOHCP :JO[IPV
%JTUSJDU 宁波金域传奇 鄞州区        o o -FHFOE
0O
.JEUPXO
/JOHCP :JO[IPV
%JTUSJDU 宁波万科城 镇海区      o     %SFBN
5PXO
/JOHCP ;IFOIBJ
%JTUSJDU 宁波万科城东 镇海区        o o %SFBN
5PXO
&BTU
/JOHCP ;IFOIBJ
%JTUSJDU 宁波江东府 江东区      o o o +JBOHEPOH
.BOTJPO
/JOHCP +JBOHEPOH
%JTUSJDU 宁波公园里 高新区      o o o 1BSL
"WFOVF
/JOHCP (BPYJO
%JTUSJDU 温州龙湾花园 龙湾区      o o   -POHXBO
(PMEFO
8FO[IPV -POHXBO
%JTUSJDU 温州金域传奇 龙湾区      o o o -FHFOE
0O
.JEUPXO
8FO[IPV -POHXBO
%JTUSJDU �C II-76 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 温州金域中央 瓯海区      o o o +JOZV[IPOHZBOH
金域中 央
8FO[IPV 0VIBJ
%JTUSJDU 合肥金域华府 蜀山区            ,JOH
.FUSPQPMJT
)FGFJ 4IVTIBO
%JTUSJDU 合肥万科城 滨湖区            %SFBN
5PXO
)FGFJ #JOIV
%JTUSJDU 合肥蓝山花园 滨湖区            #MVF
.PVOUBJO
(BSEFO
)FGFJ #JOIV
%JTUSJDU 合肥森林公园 庐阳区         o o 'PSFTU
1BSL
)FGFJ -VZBOH
%JTUSJDU 合肥城市之光 庐阳区      o o o )FGFJ
$JUZ
5XJMJHIU -VZBOH
%JTUSJDU 芜湖万科城 鸠江区            %SFBN
5PXO
8VIV +JVKJBOH
%JTUSJDU 芜湖海上传奇 弋江区        o o )BJTIBOH
$IVBORJ
海上 传奇
8VIV :JKJBOH
%JTUSJDU 南昌青山湖名邸 青山湖区      o o   2JOHTIBO
-BLF
.JOHEJ
青山湖名邸
/BODIBOH 2JOHTIBO
-BLF
%JTUSJDU 南昌金色名郡 青山湖区      o o o +JOTF
.JOKVO
金色名郡
/BODIBOH 2JOHTIBO
-BLF
%JTUSJDU 南昌润园 青云谱区      o o   %FX
(BSEFO
/BODIBOH 2JOHZVOQV
%JTUSJDU 南昌洪都号地 青云谱区      o o o /BODIPOH
)POHEV

-PU
 2JOHZVOQV
%JTUSJDU 南昌万科城 高新区            %SFBN
5PXO
/BODIBOH (BPYJO
%JTUSJDU 南昌海上传奇 高新区            )BJTIBOH
$IVBORJ
海上 传奇
/BODIBOH (BPYJO
%JTUSJDU �C II-77 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 南昌粹叠园 红谷滩区        o o $VJEJFZVBO
粹叠园
/BODIBOH )POHHVUBO
%JTUSJDU 南昌时代广场 红谷滩区        o o /BODIPOH
5JNFT
4RVBSF )POHHVUBO
%JTUSJDU 上海区域小计 17,561,716 30,060,216 4,449,883 2,913,138 10,219,941 Shanghai Region subtotal 北京区域 Beijing Region 北京如园$ 海淀区      o o o 3VZVBO
$
#FJKJOH )BJEJBO
%JTUSJDU 北京如园$ 海淀区      o     3VZVBO
$
#FJKJOH )BJEJBO
%JTUSJDU 北京公园号朝阳区      o o   /P

1BSL
'SPOU
#PVUJRVF
"QBSUNFOU
#FJKJOH $IBPZBOH
%JTUSJDU 北京大都会 朝阳区      o o   5IF
.FUSPQPMJT
大都会
#FJKJOH $IBPZBOH
%JTUSJDU 北京北河沿甲号东城区      o o   /P

#FJIF
:BOKJB
北 河沿甲
#FJKJOH %POHDIFOH
%JTUSJDU 北京红狮家园 丰台区      o o   )POHTIJ
+JBZVBO
红狮家 园
#FJKJOH 'FOHUBJ
%JTUSJDU 北京万科蓝 丰台区      o     7BOLF
-BO
万科蓝
#FJKJOH 'FOHUBJ
%JTUSJDU 北京西华府 丰台区      o o o 9JIVBGV
#FJKJOH 'FOHUBJ
%JTUSJDU 北京公园里、、 、、号地块 通州区        o o -BOE
-PUT





1BSL
"WFOVF
#FJKJOH 5POH[IPV
%JTUSJDU �C II-78 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 北京公园里号地块 通州区        o o -BOE
-PU

1BSL
#FJKJOH 5POH[IPV
%JTUSJDU 北京公园里、、 号地块 通州区        o o -BOE
-PU



1BSL
"WFOVF
#FJKJOH 5POH[IPV
%JTUSJDU 北京金隅万科城 昌平区      o     +JOZV
7BOLF
$JUZ
#FJKJOH $IBOHQJOH
%JTUSJDU 北京金域华府 昌平区            ,JOH
.FUSPQPMJT
#FJKJOH $IBOHQJOH
%JTUSJDU 北京七里渠地块 昌平区      o o o #FJKJOH
2JMJRV
-PU $IBOHQJOH
%JTUSJDU 北京长阳半岛 房山区      o     $IBOHZBOH
#BOEBP
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京云湾家园 房山区      o     :VOXBO
+JBZVBO
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京幸福汇 房山区            9JOHGVIVJ
幸福汇
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京新里程 房山区      o o   /FX
.JMFTUPOF
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京金域缇香 房山区            (PMEFO
1BSBEJTF
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京金域公园 房山区      o     +JOZV
1BSL
金域公园
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京长阳天地 房山区        o o $IBOHZBOH
5JBOEJ
长阳 天地
#FJKJOH 'BOHTIBO
%JTUSJDU �C II-79 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 北京长阳半岛r 中央城 房山区        o o $IBOHZBOH
#BOEBP
#FJKJOHr$#% 'BOHTIBO
%JTUSJDU 北京朗润园 大兴区      o     4QSJOH
%FX
.BOTJPO
#FJKJOH %BYJOH
%JTUSJDU 北京金域东郡 大兴区      o o o &BTUFSO
.FUSPQPMJT
#FJKJOH %BYJOH
%JTUSJDU 北京万科橙 大兴区        o o 7BOLF
$IFOH
万科橙
#FJKJOH %BYJOH
%JTUSJDU 北京首开万科中心 大兴区        o o 4IPVLBJ
7BOLF
$FOUSF
首开万科中心
#FJKJOH %BYJOH
%JTUSJDU 北京万科天地 大兴区      o o o #FJKJOH
7BOLF
$JUZ %BYJOH
%JTUSJDU 北京天竺悦城 顺义区        o o 5JBO[IV
+PZJOH
$JUZ
天 竺悦城
#FJKJOH 4IVOZJ
%JTUSJDU 北京天竺万科中心 顺义区      o o o #FJKJOH
5JBO[IV
7BOLF
$FOUFS 4IVOZJ
%JTUSJDU 北京高丽营项目 顺义区      o o o (BPMJZJOH
1SPKFDU
#FJKJOH 4IVOZJ
%JTUSJDU 北京街区项目 顺义区      o o o #FJKJOH
4USFFU

1SPKFDU4IVOZJ
%JTUSJDU 廊坊欢庆城 香河县        o o )VBORJOHDIFOH
-BOHGBOH 9JBOHIF
$PVOUZ 秦皇岛假日风景 海港区      o     )PMJEBZ
7JFXT
假日风 景
2JOHIVBOHEBP )BJHBOH
%JTUSJDU 秦皇岛北戴河小镇 北戴河区      o o o #FJEBJIF
5PXO
北戴河小 镇
2JOHIVBOHEBP #FJEBJIF
%JTUSJDU �C II-80 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 唐山红郡 路南区      o     4USBUGPSE
5BOHTIBO -VOBO
%JTUSJDU 唐山金域华府 路北区      o     ,JOH
.FUSPQPMJT
5BOHTIBO -VCFJ
%JTUSJDU 唐山金域蓝湾 路北区            5IF
1BSBEJTP
5BOHTIBO -VCFJ
%JTUSJDU 唐山新里程 凤凰新城        o o /FX
.JMFTUPOF
5BOHTIBO 'FOHIVBOH
/FX
$JUZ 天津东丽湖 东丽区              8BUFSGSPOU
5JBOKJO %POHMJ
%JTUSJDU 天津魅力之城 东丽区      o     "
(MBNPSPVT
$JUZ
5JBOKJO %POHMJ
%JTUSJDU 天津新里程 东丽区      o o   /FX
.JMFTUPOF
5JBOKJO %POHMJ
%JTUSJDU 天津金色雅筑 东丽区      o o   +JOTF
:B[IV
金色雅筑
5JBOKJO %POHMJ
%JTUSJDU 天津金域华府 东丽区            ,JOH
.FUSPQPMJT
5JBOKJO %POHMJ
%JTUSJDU 天津假日润园 西青区      o     )PMJEBZ
%FX
(BSEFO
5JBOKJO 9JRJOH
%JTUSJDU 天津四季花城 西青区        o o 8POEFSMBOE
5JBOKJO 9JRJOH
%JTUSJDU 天津滨海时尚 开发区      o o o #JOIBJ
.PEFSO
5JBOKJO %FWFMPQNFOU
%JTUSJDU 天津柏翠园 开发区      o     1BSL
3FTJEFODF
5JBOKJO %FWFMPQNFOU
%JTUSJDU 天津海港城 滨海新区      o     )BSCPS
海港城
5JBOKJO #JOIBJ
/FX
"SFB
%JTUSJDU �C II-81 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 天津锦庐 滨海新区      o     +JOMV
锦庐
5JBOKJO #JOIBJ
/FX
"SFB
%JTUSJDU 天津东海岸 滨海新区      o     &BTU
$PBTU
5JBOKJO #JOIBJ
/FX
"SFB
%JTUSJDU 天津金域国际 滨海新区      o     +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
5JBOKJO #JOIBJ
/FX
"SFB
%JTUSJDU 天津仕林苑 津南区      o     4IJMJOZVBO
仕林苑
5JBOKJO +JOOBO
%JTUSJDU 天津梅江柏翠园 河西区        o o 1BSL
3FTJEFODF
.FJKJBOH
梅江柏翠园
5JBOKJO )FYJ
%JTUSJDU 渖阳万科城 和平区      o     %SFBN
5PXO
4IFOZBOH )FQJOH
%JTUSJDU 渖阳鹿特丹 和平区            3PUUFSEBN
4IFOZBOH )FQJOH
%JTUSJDU 渖阳金域蓝湾 浑南新区            5IF
1BSBEJTP
4IFOZBOH )VOOBO
/FX
%JTUSJDU 渖阳明天广场 浑南新区      o     4IFOZBOH
5PNPSSPX
$JUZ )VOOBO
/FX
%JTUSJDU 渖阳柏翠园 沈河区            1BSL
3FTJEFODF
4IFOZBOH 4IFOIF
%JTUSJDU 渖阳春河里 沈河区      o     $IVOIFMJ
4IFOZBOH 4IFOIF
%JTUSJDU 渖阳惠斯勒小镇 东陵区      o o   8IJTUMFS
惠斯勒小镇
4IFOZBOH %POHMJOH
%JTUSJDU 渖阳朗园 铁西区      o     4QSJOH
%FX
.BOTJPO
-POH
.BOTJPO
4IFOZBOH 5JFYJ
%JTUSJDU �C II-82 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 渖阳润园 铁西区            4QSJOH
%FX
.BOTJPO
4IFOZBOH 5JFYJ
%JTUSJDU 渖阳铁西蓝山 铁西区        o o 4IFOZBOH
5JFYJ
#MVF
.PVOUBJO 5JFYJ
%JTUSJDU 渖阳香湖盛景苑北区 于洪区            -BLFTJEF
(SBOE
7JFX
香湖盛景
/PSUI
4IFOZBOH :VIPOH
%JTUSJDU 渖阳香湖盛景苑南区 于洪区      o o   -BLFTJEF
(SBOE
7JFX
香湖盛景
4PVUI
4IFOZBOH :VIPOH
%JTUSJDU 渖阳公园大道 于洪区            1BSL
"WFOVF
4IFOZBOH :VIPOH
%JTUSJDU 渖阳假日风景 皇姑区        o o )PMJEBZ
7JFXT
4IFOZBOH )VBOHHV
%JTUSJDU 抚顺金域蓝湾 开发区             5IF
1BSBEJTP
'VTIVO %FWFMPQNFOU
%JTUSJDU 抚顺金域国际 顺城区        o o +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
金域 国际
'VTIVO 4IVODIFOH
%JTUSJDU 营口海港城 �E鱼圈区        o o :JOLPV
)BCPS
营口海港 城
4IFOZBOH #BZVKVBO
%JTUSJDU 鞍山惠斯勒小镇 铁东区      o o   8IJTUMFS
5PXO
"OTIBO 5JFEPOH
%JTUSJDU 鞍山万科城 高新区        o   %SFBN
5PXO
"OTIBO (BPYJO
%JTUSJDU 鞍山金域国际 铁西区      o o o +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
"OTIBO 5JFYJ
%JTUSJDU �C II-83 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 大连溪之谷 甘井子区      o o   3BWJOF
7JMMBHF
%BMJBO (BOKJOH[J
%JTUSJDU 大连朗润园 甘井子区      o     4QSJOH
%FX
.BOTJPO
%BMJBO (BOKJOH[J
%JTUSJDU 大连西山项目 甘井子区      o     9JTIBO
1SPKFDU
%BMJBO (BOKJOH[J
%JTUSJDU 大连蓝山 甘井子区        o o #MVF
.PVOUBJO
%BMJBO (BOKJOH[J
%JTUSJDU 大连公园里 甘井子区        o o 1BSL
"WFOVF
%BMJBO (BOKJOH[J
%JTUSJDU 大连现在城 甘井子区        o o %BMJO
9JBO[BJ
5PXO (BOKJOH[J
%JTUSJDU 大连海港城 普湾新区      o     )BSCPS
%BMJBO 1VXBO
/FX
%JTUSJDU 大连樱花园 高新技术产业园 区      o     $IFSSZ
#MPTTPN
(BSEFO
%BMJBO )JHI5FDI
*OEVTUSJBM
;POF 大连万科城 金州区        o o %SFBN
5PXO
%BMJBO +JO[IPV
%JTUSJDU 大连城花东项目 沙河口区      o o o $IFOHIVB
&BTU
1SPKFDU
%BMJBO 4IBIFLPV
%JTUSJDU 长春蓝山 二道区      o     #MVF
.PVOUBJO
$IBOHDIVO &SEBP
%JTUSJDU 长春惠斯勒小镇 净月区            8IJTUMFS
惠斯勒
$IBOHDIVO +JOHZVF
%JTUSJDU �C II-84 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 长春万科城 净月区       o     %SFBN
5PXO
$IBOHDIVO +JOHZVF
%JTUSJDU 长春柏翠园 朝阳区      o     1BSL
3FTJEFODF
$IBOHDIVO $IBPZBOH
%JTUSJDU 长春金域长春 南关区        o o $IBOHDIVO
(PMEFO
1BSBEJTF
'BOUBTZ /BOHVBO
%JTUSJDU 吉林万科城 高新区       o     %SFBN
5PXO
+JOMJO (BPYJO
%JTUSJDU 吉林松花湖项目 丰满区        o o 4POHIVB
-BLF
1SPKFDU
+JOMJO 'FOHNBO
%JTUSJDU 青岛魅力之城 城阳区      o o   "
(MBNPSPVT
$JUZ
+JOMJO $IFOHZBOH
%JTUSJDU 青岛玫瑰里 城阳区            3PTF
-BOF
玫瑰里
2JOHEBP $IFOHZBOH
%JTUSJDU 青岛春阳花园 城阳区        o o $IVOZBOH
(BSEFO
2JOHEBP
青岛春阳花 园 $IFOHZBOH
%JTUSJDU 青岛桃花源 城阳区        o o 5BPIVBZVBO
桃花源
2JOHEBP $IFOHZBOH
%JTUSJDU 青岛桃花源二期 城阳区      o o o 5BPIVBZVBO
桃花源
2JOHEBP
二期 $IFOHZBOH
%JTUSJDU 青岛金色城品 市北区      o o   "VSFBUF
$JUZ
2JOHEBP 4IJCFJ
%JTUSJDU 青岛万科城 市北区            %SFBN
5PXO
2JOHEBP 4IJCFJ
%JTUSJDU 青岛福州路万科中心 市北区      o o o 7BOLF
$FOUSF
'V[IPV
2JOHEBP 4IJCFJ
%JTUSJDU �C II-85 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 青岛山东路万科中心 市北区      o o o 7BOLF
$FOUSF
4IBOEPOH
3PBE
2JOHEBP 4IJCFJ
%JTUSJDU 青岛蓝山 市北区      o     #MVF
.PVOUBJO
2JOHEBP 4IJCFJ
%JTUSJDU 青岛紫台 市北区        o o ;JUBJ
2JOHEBP 4IJCFJ
%JTUSJDU 青岛生态城 李沧区      o     &DPMPHJDBM
5PXO
2JOHEBP -JDBOH
%JTUSJDU 青岛生态新城 李沧区      o o o &DPMPHJDBM
/FX
5PXO
2JOHEBP -JDBOH
%JTUSJDU 青岛小镇 开发区             2JOHEBP
5PXO )VBOHEBP
%JTUSJDU 青岛东郡 即墨市      o     2JOHEBP
%POHKVO +JNP
%JTUSJDU 青岛平度万科城 平度市            1JOHEV
%SFBN
5PXO
2JOHEBP 1JOHEV
%JTUSJDU 青岛平度新城 平度市        o o 1JOHEV
/FX
$JUZ
2JOHEBP 1JOHEV
%JTUSJDU 烟台海云台 芝罘区      o o   )BJZVOUBJ
:BOUBJ ;IJGV
%JTUSJDU 烟台假日风景 福山区      o     )PMJEBZ
7JFXT
:BOUBJ 'VTIBO
%JTUSJDU 烟台假日润园 福山区      o     )PMJEBZ
%FX
(BSEFO
:BOUBJ 'VTIBO
%JTUSJDU 烟台御龙山 芝罘区            :VMPOHTIBO
御龙山
:BOUBJ ;IJGV
%JTUSJDU 烟台万科城 开发区        o o %SFBN
5PXO
:BOUBJ %FWFMPQNFOU
%JTUSJDU �C II-86 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 济南金域国际 高新区            +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
金域 国际
+JOBO (BPYJO
%JTUSJDU 济南万科城 历下区        o o %SFBN
5PXO
+JOBO -JYJB
%JTUSJDU 济南新里程 历城区        o o /FX
.JMFTUPOF
+JOBO -JDIFOH
%JTUSJDU 济南公园里 槐荫区        o o 1BSL
"WFOVF
+JOBO )VBJZJO
%JTUSJDU 太原紫台 迎泽区      o     ;JUBJ
5BJZVBO :JOH[F
%JTUSJDU 太原蓝山 万柏林区        o o #MVF
.PVOUBJO
5BJZVBO 8BOCBJMJO
%JTUSJDU 太原公交公司地块 万柏林区      o o o 5SBOTQPSUBUJPO
$PNQBOZ
-BOE
-PU
5BJZVBO 8BOCBJMJO
%JTUSJDU 晋中朗润园 榆次区            4QSJOH
%FX
.BOTJPO
+JO[IPOH :VDJ
%JTUSJDU 北京区域小计 21,111,144 40,075,853 4,052,394 3,869,061 13,401,519 Beijing Region subtotal 成都区域 Chengdu Region 成都魅力之城 成华区      o     "
(MBNPSPVT
$JUZ
$IFOHEV $IFOHIVB
%JTUSJDU 成都万科钻石广场 成华区      o     7BOLF
%JBNPOE
1MB[B
$IFOHEV $IFOHIVB
%JTUSJDU 成都万科华茂广场 成华区      o o o 7BOLF
)VBNBP
1MB[B
$IFOHEV $IFOHIVB
%JTUSJDU 成都金色乐府音乐广场 成华区      o o o +JOTF
:VFGV
.VTJD
1MB[B
金色乐府音乐广场
$IFOHEV $IFOHIVB
%JTUSJDU �C II-87 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 成都金域西岭 金牛区      o o   +JOZV
9JMJOH
金域西岭
$IFOHEV +JOOJV
%JTUSJDU 成都金色领域 青羊区      o     (PMEFO
%PNBJO
$IFOHEV 2JOHZBOH
%JTUSJDU 成都金润华府 锦江区      o     +JOSVO
)VBGV
$IFOHEV +JOKJBOH
%JTUSJDU 成都金色海蓉 武侯区      o     (PMEFO
)BJSPOH
$IFOHEV 8VIPV
%JTUSJDU 成都五龙山公园 新都区      o     8VMPOH
.PVOUBJO
(BSEFO
$IFOHEV 9JOEV
%JTUSJDU 成都金域缇香 新都区        o o +JOZV
5JYJBOH
$IFOHEV 9JOEV
%JTUSJDU 成都金域名邸 高新区        o o +JOZV
.JOHEJ
金域名邸
$IFOHEV (BPYJO
%JTUSJDU 成都公园号 高新区      o o o /P

1BSL
'SPOU
#PVUJRVF
"QBSUNFOU
$IFOHEV (BPYJO
%JTUSJDU 成都金色城市 龙泉驿区      o o o (PMEFO
$JUZ
$IFOHEV -POHRVBOZJ
%JTUSJDU 成都金色城品 龙泉驿区      o o o "VSFBUF
$JUZ
$IFOHEV -POHRVBOZJ
%JTUSJDU 成都海悦汇城 双流县      o     )BJZVF
)VJDIFOH
$IFOHEV 4IVBOHMJV
$PVOUZ 南充金润华府 高坪区            +JOSVO
)VBGV
/BODIPOH (BPQJOH
%JTUSJDU 武汉金域华府 武昌区      o o   ,JOH
.FUSPQPMJT
8VIBO 8VDIBOH
%JTUSJDU �C II-88 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 武汉汉阳国际 汉阳区            )BOZBOH
*OUFSOBUJPOBM
8VIBO )BOZBOH
%JTUSJDU 武汉万科城 江汉区      o     %SFBN
5PXO
8VIBO +JBOHIBO
%JTUSJDU 武汉金域湖庭 江汉区      o o o 8VIBO
(PMEFO
-BLF
$PVSUZBSE +JBOHIBO
%JTUSJDU 武汉汉口传奇 江汉区      o o o )BOLPV
$IVBORJ
汉口传 奇
8VIBO +JBOHIBO
%JTUSJDU 武汉红郡 东湖新技术开发 区      o o   4UBSUGPSE
8VIBO &BTU
-BLF
)JHI5FDI
%FWFMPQNFOU
;POF 武汉联投万科生态城 东湖新技术开发 区      o o o -JBOUPV
7BOLF
&DPMPHJDBM
5PXO
8VIBO &BTU
-BLF
)JHI5FDI
%FWFMPQNFOU
;POF 武汉城花�Z苑 东湖新技术开发 区        o o -VYVSJBOU
4DFOFSZ
城花 �Z苑
8VIBO &BTU
-BLF
)JHI5FDI
%FWFMPQNFOU
;POF 武汉嘉园 东湖新技术开发 区        o o +JBZVBO
嘉园
8VIBO &BTU
-BLF
)JHI5FDI
%FWFMPQNFOU
;POF �C II-89 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 武汉锦程 东湖新技术开发 区        o o +JODIFOH
锦程
8VIBO &BTU
-BLF
)JHI5FDI
%FWFMPQNFOU
;POF 武汉金域蓝湾 武汉经济技术开 发区      o     5IF
1BSBEJTP
8VIBO &DPOPNJD

5FDIOPMPHJDBM
%FWFMPQNFOU
;POF 武汉金色城市 洪山区      o     (PMEFO
$JUZ
8VIBO )POHTIBO
%JTUSJDU 武汉长征村项目 洪山区        o o $IBOH[IFOH
7JMMBHF
1SPKFDU
8VIBO )POHTIBO
%JTUSJDU 重庆友诚生态名苑 渝北区      o     :PVDIFOH
&DPMPHJDBM
(BSEFO
8VIBO :VCFJ
%JTUSJDU 重庆锦程 渝中区      o o   +JODIFOH
锦程
$IPOHRJOH :V[IPOH
%JTUSJDU 重庆缇香郡 北部新区      o o   8POEFS
5PXO
$IPOHRJOH /PSUIFSO
/FX
%JTUSJDU 重庆悦府 北部新区      o     1BMBDF
PG
1MFBTVSF
$IPOHRJOH /PSUIFSO
/FX
%JTUSJDU 重庆万科城 北部新区      o     %SFBN
5PXO
$IPOHRJOH /PSUIFSO
/FX
%JTUSJDU 重庆悦湾 江北区            :VFXBO
$IPOHRJOH +JBOHCFJ
%JTUSJDU 重庆溉澜溪 江北区        o o (BJMBOYJ
$IPOHRJOH +JBOHCFJ
%JTUSJDU �C II-90 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 重庆金域学府 南岸区        o o $IPOHRJOH
(PMEFO
1BSBEJTF
"DBEFNZ /BOBO
%JTUSJDU 重庆金色悦城 沙坪坝区        o o +PZJOH
(PME
$IPOHRJOH 4IBQJOHCB
%JTUSJDU 重庆万科西九 九龙坡区      o o o 7BOLF
9JKJV
万科西九
$IPOHRJOH +JVMPOHQP
%JTUSJDU 重庆万科西城 九龙坡区        o o 7BOLF
9JDIFOH
万科西 城
$IPOHRJOH +JVMPOHQP
%JTUSJDU 重庆锦尚 九龙坡区        o o $IPOHRJOH
+JOTIBOH +JVMPOHQP
%JTUSJDU 西安金域曲江 曲江新区      o o   +JOZV
2VKJBOH
金域曲 江
9JBO 2VKJBOH
/FX
%JTUSJDU 西安万科城地 长安区            -BOE
-PU

%SFBN
5PXO
9JBO $IBOHBO
%JTUSJDU 西安万科城地 长安区            -BOE
-PU

%SFBN
5PXO
9JBO $IBOHBO
%JTUSJDU 西安万科城地 长安区      o o o -BOE
-PU

%SFBN
5PXO
9JBO $IBOHBO
%JTUSJDU 西安金域华府 未央区      o     ,JOH
.FUSPQPMJT
9JBO 8FJZBOH
%JTUSJDU 西安大明宫项目 未央区            %BNJOHHPOH
1SPKFDU
9JBO 8FJZBOH
%JTUSJDU 西安幸福里 未央区      o o o 9JBO
)BQQJOFTT
(BSEFO 8FJZBOH
%JTUSJDU 西安金色悦城 莲湖区        o o +PZJOH
(PME
9JBO -JBOIV
%JTUSJDU �C II-91 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 西安金色悦城%, 莲湖区      o o o +PZJOH
(PME
%,
9JBO -JBOIV
%JTUSJDU 西安金域国际 高新区      o o o +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
9JBO (BPYJO
%JTUSJDU 西安金域东郡 �I灞生态区        o o &BTUFSO
.FUSPQPMJT
9JBO $IBOCB
&DPMPHJDBM
%JTUSJDU 西安高新华府 雁塔区      o o o 9JBO
1SFTUJHJPVT
"DBEFNZ :BOUB
%JTUSJDU 郑州万科美景龙门龙堂 管城区        o o 7BOLF
.FJKJOH
-POHNFO
-POHUBOH
;IFOH[IPV (VBODIFOH
%JTUSJDU 郑州美铭科技产业园 高新区        o o .FJNJOH
4DJFODF
BOE
5FDIOPMPHZ
*OEVTUSJBM
1BSL
;IFOH[IPV (BPYJO
%JTUSJDU 郑州万科美景万科城 高新区         o o 7BOLF
.FJKJOH
%SFBN
5PXO
;IFOH[IPV (BPYJO
%JTUSJDU 郑州万科美景魅力之城 航空港区        o o 7BOLF
.FJKJOH
(MBNPSPVT
$JUZ
;IFOH[IPV "JSQPSU
"SFB 贵阳金域华府 小河区            ,JOH
.FUSPQPMJT
(VJZBOH 9JBPIF
%JTUSJDU 贵阳大都会 小河区            .FUSPQPMJT
大都会
(VJZBOH 9JBPIF
%JTUSJDU 贵阳大都会商业综合体 小河区        o o (VJZBOH
.FUSPQPMJT
$PNNFSDJBM
$PNQMFY 9JBPIF
%JTUSJDU 贵阳玲珑湾 云岩区            /JNCMF
#BZ
(VJZBOH :VOZBO
%JTUSJDU �C II-92 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 贵阳悦城 云岩区        o o +PZ
$JUZ
悦城
(VJZBOH :VOZBO
%JTUSJDU 贵阳万科城 云岩区      o o o %SFBN
5PXO
(VJZBOH :VOZBO
%JTUSJDU 贵阳公园号云岩区      o o o /P

1BSL
'SPOU
#PVUJRVF
"QBSUNFOU
(VJZBOH :VOZBO
%JTUSJDU 昆明白沙润园 盘龙区            %FX
(BSEFO
润园
#BJTIJ
,VONJOH 1BOMPOH
%JTUSJDU 昆明云上城 五华区      o     :VOTIBOHDIFOH
,VONJOH 8VIVB
%JTUSJDU 昆明金色领域 高新区            3FTQFDUF
$IBUFBV
金色 领域
,VONJOH (BPYJO
%JTUSJDU 昆明魅力之城 官渡区         o o "
(MBNPSPVT
$JUZ
,VONJOH (VBOEV
%JTUSJDU 昆明公园里 官渡区        o o 1BSL
"WFOVF
,VONJOH (VBOEV
%JTUSJDU 乌鲁木齐金域华府 新市区        o   ,JOH
.FUSPQPMJT
6SVNRVJ /FX
%JTUSJDU 乌鲁木齐金域国际 沙依巴克区      o o o +JOZV
*OUFSOBUJPOBM
6SVNRVJ 4IBZJCBLF
%JTUSJDU 乌鲁木齐金域缇香 沙依巴克区        o o +JOZV
5JYJBOH
6SVNRVJ 4IBZJCBLF
%JTUSJDU 乌鲁木齐兰乔圣菲 沙依巴克区      o     3BODIP
4BOUF
'F
6SVNRVJ 4IBZJCBLF
%JTUSJDU 乌鲁木齐中央公园 水磨沟区        o o $FOUSBM
1BSL
6SVNRVJ 4IVJNPHPV
%JTUSJDU �C II-93 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 单位：平方米 6OJU
TR
N 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 14年开工面积 14年竣工面积 截至14年 末竣工面积 Project name Location Equity interest Site area Planned GFA Area commenced construction in 2014 Completed area in 2014 Accumulated completion area by the end of 2014 乌鲁木齐四季花城 高新区        o o 6SVNRJ
8POEFSMBOE (BPYJO
%JTUSJDU 乌鲁木齐南山郡 乌鲁木齐县        o o 6SVNRJ
4PVUIFSO
)JMMTJEF 6SVNRJ
$PVOUZ 成都区域小计 9,956,093 29,695,026 3,833,942 2,654,757 8,605,372 Chengdu Region subtotal 合计 67,250,256 141,035,832 17,280,399 13,845,690 45,368,466 Total
截至年末，本集团在中国 大陆拥有个主要开发项目， 在建项目权益建筑面积合计约  万平方米，规划中项目权 益建筑面积合计约 万平方 米。此外，本集团还参与了 个城市更新改造类项目，目前 拆迁与相关手续办理尚在进行 中，根据当前规划条件，相关 项目按万科权益计算的占地面 积约万平方米，对应万科权 益规划建筑面积约万平方 米。 "T
BU
UIF
FOE
PG

UIF
(SPVQ
IBE

EFWFMPQNFOU
QSPKFDUT
JO
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$IJOB
('"
BUUSJCVUBCMF
UP
7BOLFT
FRVJUZ
IPMEJOH
PG
UIF
QSPKFDUT
VOEFS
DPOTUSVDUJPO
BNPVOUFE
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(SPVQ 经营和财务状况分析 净资产收益率 本集团年以来明确了质量效益 型增长思路。近年来，公司在利润 率下降的背景下，仍然保持了较高 的净资产收益率。年， 公司全面摊薄的净资产收益率达到 ，为多年来历史高位。 报告期内，本集团继续以股东利益为 导向，努力提升经营效益，本集团全 面摊薄的净资产收益率为， 较年的高点有所下降，但 仍保持在较高水准。为推动战略转 型，本集团加大了与城市配套相关的 新业务尝试，这些投入短期内可能难 以体现为收益率的提升，但长期而言 将为本集团发展提供更大空间。 投资收益 报告期内，本集团实现投资收益人 民币亿元，较年大幅增长 。本集团投资收益主要来源 於联营合营公司实现的万科权益利 润、以股权转让方式实现项目合作而 实现的收益。因本集团不断深化合作 经营，此类「投资收益」属於经常性 收益，并非一次性所得。本集团虽出 让了部分开发项目或商用物业股权， 或在部分联营合营项目中公司仅占较 低的股权比例，但一般情况下此类项 目或物业的经营管理仍由本集团负 责，本集团因此可收取一定管理费、 或要求获得高於股权比例的超额分配 权。这样的安排，有利於提升公司的 投资回报率。 �C II-95 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 Asset impairment provision %VSJOH
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ZFBS 存货跌价拨备 报告期内，部分城市房价、地价调整 幅度较大，本集团基於审慎的财务策 略，根据市场情况对温州龙湾花园、 烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝 湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域 缇香等个可能存在风险的项目计提 存货跌价拨备人民币亿元。考虑 递延所得税因素後，该等存货跌价拨 备影响本报告期税後净利润人民币 亿元，影响归属於母公司所有者 的净利润亿元。未来本集团将持 续关注市场环境的变化，根据实际情 况对存货跌价拨备进行调整。随着房 地产行业进入白银时代，局部市场发 生波动的可能性增加，这也再次提醒 本集团，在进行项目投资决策时需要 有更强的风险管控意识。报告期内， 本集团推出项目跟投制度，将项目经 营成果与员工利益直接挂钩，这有助 於推动一线公司进一步完善项目投资 决策过程，控制项目风险。 销售和管理费用 期内，本集团继续强调费用控制， 年全年销售费用为人民币亿 元，占销售金额的比例为，较 年下降个百分点；管理费用 为人民币亿元，占销售金额的比 例为，较年上升个百 分点。 �C II-96 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. Cash position 5IF
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MJBCJMJUJFT 现金状况 本集团坚持积极销售、审慎投资，资 金状况保持良好。年内，本集团以现 金流为核心加强运营管控，实现经营 性现金流净额人民币亿元，资 金实力进一步增强。截至报告期末， 本集团共有货币资金（包含受监管资 金）人民币亿元，较年底 大幅增加。充沛的资金为公 司未来进行项目发展和新业务创新提 供了有力支持。 期末本集团持有的货币资金中，人民 币占比，美元占比，港 币占比，其余为新加坡币。 有息负债情况 截至年底，本集团有息负债合 计人民币亿元，占总资产的比 例为，较年底减少 个百分点。 本集团有息负债中，银行借款占比为 ，应付债券占比为， 其他借款占比为。 本集团有息负债中，固定利率负债 占比，浮动利率负债占比 。本集团有抵押的有息负债 人民币亿元，占总体有息负债的 。 �C II-97 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 "NPOH
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 截至报告期末，本集团有息负债中一 年以内到期的有息负债合计人民币 亿元，占总体有息负债的比例 为；一年以上有息负债人民 币亿元，占总体有息负债的比 例为。 报告期内，本集团发挥境外融资优 势，充分利用境外低成本资金支援 本集团发展。截至报告期末，本 集团有息负债中，境内负债占比 ，境外负债占比。人 民币负债占比，外币负债占 比，外币负债占比较年 底提高了个百分点。 报告期内，本集团资本化的利息支出 合计人民币亿元，没有资本化的 利息支出人民币亿元。 负债率 报告期末，剔除并不构成实际偿债压 力的预收账款後，本集团其它负债 占总资产的比例为，较 年底下降个百分点。由於货币资 金大幅增长，本集团净负债率（有息 负债减去货币资金，除以净资产）为 ，较年底下降个百 分点，为年以来最低水准。 �C II-98 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. Financing and Rating *O
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TJHOFE 融资和评级情况 年下半年，本集团设立了亿 美元中期票据计划。年月，本 集团基於该中期票据计划进行了第四 次发行，发行金额为亿美元的年 期定息债券，债券票面利率。 为拓宽融资管道，优化债务结构，本 集团启动债务融资工具计划。 年月，本公司临时股东大会审议 并批准本公司在不超过人民币 亿元的范围内发行债务融资工具。 年月日，本公司完成人民 币亿元中期票据的发行。此次中 期票据的期限为年，发行利率为 。 报告期内，标准普尔、穆迪和惠誉继 续维持公司###、#BB和###的 长期企业信用评级，评级展望为稳 定。本集团稳健的经营风格、审慎的 财务管理和良好的资本市场信用继续 获得国际权威评级机构的认可。 资本开支承担 截至报告期末，本集团的资本承担为 人民币亿元，主要包括本集团 已签订的正在或拨备履行的建安合 同，以及已签订的正在或拨备履行的 土地合同。 �C II-99 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  二零一四年度报告 Annual Report 2014 Contingent liabilities *O
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SBUF 或有负债 按照行业惯例，本集团为按揭购房客 户的按揭贷款提供阶段性担保。阶段 性担保的担保期限自保证合同生效之 日起，至客户所购产品的房地产证办 出及抵押登记手续办妥并交付银行执 管之日止。截至报告期末，本集团为 客户的按揭贷款提供担保总额约人民 币亿元。本集团过去从未因上 述担保蒙受任何重大损失。本集团认 为无须就该等担保在财务报表中作出 拨备。 汇率波动风险 本集团在中国境内经营绝大部分业 务，大部分收入与开支均以人民币计 值，人民币汇率的波动对公司经营的 影响十分有限。年，由於人民 币兑换港元、美元的汇率波动，公司 共产生约人民币亿元的汇兑收益。 为了锁定外币借款汇率变动产生的风 险，报告期内公司针对亿美元外 币借款签署了无本金交割远期外汇契 约 /%' 。/%'价值变动对本集团损 益没有影响，报告期内，/%'价值 变动对本集团资本公积的影响为人民 币 万元。/%'在外币借款的期 限和金额范围内，通过锁定远期汇 率，控制汇率变动风险。 �C II-100 �C 附录二 万科之财务资料 四、董事会报告 IV. Directors’ Report  万科企业股份有限公司 China Vanke Co., Ltd. Change of key performance indicators of the Company 公司主要财务指标变动情况 单位：人民币千元 6OJU
3.#h 项目 2014/12/31  变动幅度 说明 Item 2014/12/31  $IBOHF %FTDSJQUJPO 非流动资产 43,603,058     经营规模扩大 /PODVSSFOU
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CPPLFE 归属於非控股股东净利润 3,542,069     合作方分享合作项目利润增加 /FU
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