除了土地低廉，嘉创房地产的开发明显缓慢，被业内质疑“捂盘惜售”。如嘉辉豪庭三期，2015年1月获得土地，当年11月开建，2017年9月才开始预售，2018年8月竣工。但直至2022年9月30日，该项目仍有1783平方米未售。

惠州罗浮公馆地块于2017年3月获得，2018年1月开建，2020年9月开始预售，2022年8月才竣工。至2022年9月30日，仍有2.76万平方米未售出，未售部分占总楼面面积的91.1%。

这让嘉创房地产坐享楼市发展的红利。以东莞为例，安居客数据显示，2015年末东莞房价约8000元/平方米，2016年突破万元大关，2021年又突破了2万元/平方米。招股书数据显示，嘉辉豪庭三期至五期平均售价均超2.5万元/平方米，五期的单价甚至破了3万元/平方米。

这也使嘉创房地产毛利水平远高于业内。2020-2022财年，嘉创房地产毛利分别为约3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元，毛利率均在70%以上，远高于平均毛利率20%左右的行业水平。

创始人做录像带起家，地产上市难度不小

嘉创房地产实控人是嘉利国际董事会主席何焯辉，现年76岁。他出生于澳门，12岁时全家搬到香港。上世纪80年代，录像带大行其道，捕捉到商机的何焯辉于1980年创立嘉利国际，专注录像带的外壳生产。1985年，嘉利国际在东莞凤岗投资建立了第一间厂房，这也成为它开展房地产业务的起点。