时代地产(01233) 　　土储重点布局珠三角， 集中发展域内核心城市 　　时代地产坚持聚焦珠三角核心城市，公司土储总建面为1,238万平方米，50%位于广佛珠等核心城市。我们预计广佛珠项目合计的17年预测GAV占比达到76%。我们看好公司这种聚焦式的发展战略，因为： 1）珠三角经济前景良好； 2）珠三角核心城市的楼市供需和房价都相对健康（广佛珠存销比已降低至6-7个月，低于全国70城平均的9.7个月；同时，广州房价涨幅落后其它一线城市，根据易居房价指数，广州2013年以来房价累计升幅为54%，低于其它一线城市平均的80%）； 及3）公司熟悉广东市场，并能发挥规模效应，有效降低各项经营成本，预计公司17/18年的毛利率将升至28.0%/28.3%，而16年预测为26%。 　　盈利增厚有望上调派息， 预计16/17股息率达9-10% 　　16年1-10月份的合同销售已达240亿元，同比增长73%， 公司的重点项目今年平均提价了20-30%，如佛山时代水岸、 珠海香海彼岸等。 我们预计16/17年全年合同销售约260/286亿元， 同比增长33%/10%， 17年的增长主要来自推盘增多，以及均价提升，我们假设17年均价较目前在售价格上涨3%。合同销售的快速增长将直接促进16-18年核心盈利保持双位数增长，预计15-18年核心盈利年复合增长达到13%， 我们认为随着盈利增厚， 公司未来的派息空间能提升至30%（15年为19%） ， 预计16/17年的股息率将达到9.3%/10%， 远高于同行的5%， 股息回报非常吸引。 　　估值吸引，相对于NAV深度折让69% 　　我们预计公司17年底NAV为207亿港元，或每股12港元。首次覆盖，给予买入，目标价4.8港元， 相当于60%的NAV折让（基于中型同业目前估值的平均NAV折让） 。 三大催化剂或提升估值： 1）合同销售和盈利带来惊喜； 2）派息提高带来惊喜； 及3）行业整合，提升中小房企的估值空间。