香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内 容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概 不对因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的 任何损失承担任何责任。 二零一六年度业绩公告 北京北辰实业股份有限公司（「公司」或「本公司」）董事会（「董事会」）欣然宣 布本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至二零一六年十二月三十一日 止年度之综合业绩： �C1�C 合并利润表 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 收入 2 9,829,779 7,185,973 销售成本 3 (6,965,927) (4,388,068) 毛利 2,863,852 2,797,905 销售及推广费用 3 (540,239) (411,289) 管理费用 3 (697,384) (680,809) 投资物业公允值收益 84,510 22,420 其他收入 6,146 �C 其他利得－净额 138,420 1,686 营运利润 1,855,305 1,729,913 融资收益 4 90,708 71,684 融资成本 4 (517,463) (449,616) 融资成本－净额 4 (426,755) (377,932) 享有按权益法入账的投资的 利润�u（亏损）份额 1,687 (6,831) 除所得税前利润 1,430,237 1,345,150 所得税费用 5 (699,407) (561,098) 年度利润 730,830 784,052 归属於： 本公司所有者 806,811 760,687 非控制性权益 (75,981) 23,365 730,830 784,052 按本公司所有者应占利润计算的每 股收益（基本和摊薄） （以每股人民币分计） 6 23.96 22.59 �C2�C 合并综合收益表 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 年度利润 730,830 784,052 其他综合收益： 期後不会重分类至损益的项目： 持有物业重分类为投资物业 �C 93,787 本年度其他综合收益，扣除税项 �C 93,787 本年度总综合收益 730,830 877,839 归属於： 本公司所有者 806,811 854,474 非控制性权益 (75,981) 23,365 730,830 877,839 �C3�C 合并资产负债表 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 资产 非流动资产 土地使用权 311,818 320,470 投资物业 12,550,400 12,396,300 物业、厂房及设备 2,169,859 2,272,152 按权益法入账的投资 254,960 14,705 递延所得税资产 315,013 210,306 15,602,050 15,213,933 流动资产 开发中物业 32,593,536 22,966,299 待出售已落成物业 8,729,267 8,053,187 其他存货 62,027 67,267 应收账款及其他应收款项 8 6,667,705 1,651,243 受限制银行存款 555,505 471,236 现金及现金等价物 7,520,362 6,104,157 56,128,402 39,313,389 总资产 71,730,452 54,527,322 �C4�C 合并资产负债表（续） 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 附注 人民币千元 人民币千元 权益及负债 本公司所有者应占权益 股本 3,367,020 3,367,020 其他储备 4,364,477 4,346,651 留存收益 9,470,958 8,887,245 17,202,455 16,600,916 非控制性权益 588,842 603,618 总权益 17,791,297 17,204,534 负债 非流动负债 长期借款 20,823,537 17,085,264 应付账款及其他应付款项 1,462,855 �C 长期应付款 8,750 5,282 递延所得税负债 1,847,290 1,778,548 24,142,432 18,869,094 流动负债 应付账款及其他应付款项 9 24,768,705 12,978,427 当期所得税负债 1,345,868 824,753 一年内到期的长期借款 2,902,150 4,158,300 短期借款 780,000 492,214 29,796,723 18,453,694 总负债 53,939,155 37,322,788 总权益及负债 71,730,452 54,527,322 �C5�C 注释： 1.主要会计政策和编制基础概要 本公司之合并财务报表是根据香港财务报告准则（「香港财务报告准 则」）编制。合并财务报表按照历史成本法编制，并就投资物业之重估 （按公允价值到账）而作出修订。 (a)本集团已采纳的新订和已修改的准则 本集团已於二零一六年一月一日或之後开始的财政年度首次采 纳下列修改： 澄清折旧和摊销的可接受方法－香港会计准则第16号及香港 会计准则第38号的修改； 香港财务报告准则2012�C2014周期的年度改进；及 披露倡议－香港会计准则第1号的修改。 采纳该等修改对当期和任何前期并无影响，且不大可能会对未 来期间产生影响。 (b)尚未采纳的新准则和解释 多项新准则和准则的修改及解释在二零一六年一月一日後开始 的年度期间生效，但未有在本合并财务报表中应用。此等准则、 修改和解释预期不会对本集团的合并财务报表造成重大影响， 惟以下列载者除外： 香港财务报告准则第9号「金融工具」 此项新准则针对金融资产和金融负债的分类、计量和终止确认， 并介绍套期会计的新规定和金融资产的新减值模型。 �C6�C 虽然本集团尚未对金融资产的分类和计量进行详细评估，但目 前被分类为应收和其他应收款项的金融资产似乎符合条件，可 分类为摊余成本计量，因此该等资产的入账并无改变。因此，本 集团不预期新指引会对其金融资产的分类和计量有重大影响。 由於新规定仅影响被指定为按公允价值透过损益入账的金融负 债的会计法，而本集团并无任何该等负债，这将不会对本集团的 金融负债有任何影响。终止确认规则引自香港会计准则第39号 「金融工具：确认及计量」，没有任何变动。 新减值模型要求按预期信贷损失(ECL)确认减值拨备，而非仅发 生的信贷损失（根据香港会计准则第39号）。其适用於按摊销成本 分类的金融资产、按FVOCI计量的债务工具、香港财务报告准则 第15号「与客户之间的合同产生的收入」下的合同资产、应收租赁 款、贷款承担和若干财务担保合同。采纳香港财务报告准则第9 号预期不会对本集团有重大影响。 新准则亦增加了披露规定和列报的改变。预期将改变本集团有 关其金融工具的披露性质和范围，尤其是在新准则采纳的年度 内。 香港财务报告准则第9号必须在二零一八年一月一日或之後开 始的财政年度起应用。根据香港财务报告准则第9号的过渡性条 款，只容许就二零一五年二月一日前开始的年度报告期分阶段 提早采纳。在该日後，新规则必须全数采纳。本集团不打算在强 制性日期前采纳香港财务报告准则第9号。 �C7�C 香港财务报告准则第15号「与客户之间的合同产生的收入」 香港会计师公会已发布收入确认的新准则。此将取代香港会计 准则第18号（涵盖出售货品和提供服务产生的收入）和香港会计 准则第11号（涵盖建造合同）。新准则的原则为收入於货品或服务 的控制权转移至客户时确认。此准则容许全面追溯采纳或经修 改追溯方式采纳。 现阶段，本集团未能估计新准则对集团财务报表的影响。本集团 将在未来十二个月对影响作出更详细的评估。 香港财务报告准则第15号必须在二零一八年一月一日或之後开 始的财政年度采纳。目前，本集团预计不会在生效日期前采纳此 准则。 香港财务报告准则第16号「租赁」 香港财务报告准则第16号「租赁」将导致差不多所有租赁在资产 负债表内确认，经营租赁与融资租赁的划分已被删除。根据该 新准则，资产（该租赁项目的使用权）与支付租金的金融负债被确 认。唯一例外者为短期和低价值租赁。 对出租人的会计处理将不会有重大改变。 此准则将主要影响集团经营租赁的会计处理。於报告日期，集团 有不可取消的经营租赁承担人民币308,924,000元。然而，集团仍 未厘定该等承担将导致资产和负债就未来付款确认的程度，以 及将如何影响集团的利润和现金流量分类。 若干承担或会由短期和低价值租赁所涵盖，同时根据香港财务 报告准则第16号，部分承担可能不符合租赁的定义。 �C8�C 此新准则必须在二零一九年一月一日或之後开始的财政年度采 纳。目前，本集团预计不会在生效日期前采纳此准则。 没有其他尚未生效的香港财务报告准则或香港（国际财务报告解 释委员会）－解释公告预期会对本集团有重大影响。 2.分部信息 本公司主要营运决策者为董事会。董事会通过审阅集团内部报告进 行业绩评估和资源配置，管理层基於这些报告决定业务分部。 董事会从产品及服务的角度分析业务。从产品及服务的角度，管理层 对发展物业、投资物业和酒店以及商业物业的业务进行业绩评估。 发展物业为销售开发产品的分部；投资物业和酒店为经营公寓、写 字楼、会议中心及酒店的分部；商业物业为零售经营超市及购物中 心的分部。 本集团其他业务主要为物业管理、餐厅及娱乐业务，由於该部分销 售并未包含在提交给董事会报告中，其亦未包含在需报告的业务分 部中。 董事会基於经调整的除所得税前利润对业务分部的业绩进行评估， 该经调整的除所得税前利润是基於投资物业以成本法计量且部分由 国有股东投入的资产以评估值确认的假设。该方法主要不包含投资 物业的公平值收益，包含土地增值税及投资物业计提的折旧。除下 述说明外，其他提交给董事会的资讯之计量方法与财务报表相一致。 �C9�C 未计入分部总资产的项目主要包括集中管理的递延所得税资产、总 部存款及贷款，分部总资产中投资物业以成本法计量，部分由国有 股东投入的资产以评估值计量，上述部分构成与资产负债表中资产 总额的调节项目。 未计入分部总负债的项目主要包括集中管理的递延所得税负债，总 部借款及其他总部负债。上述部分构成与资产负债表中负债总额的 调节项目。 销售收入包括销售发展物业、投资物业和酒店及商业物业的销售收 入。於截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日止年度收入如 下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 收入 发展物业 7,065,748 4,527,036 投资物业和酒店 2,444,525 2,322,017 商业物业 187,269 232,124 9,697,542 7,081,177 所有其他分部 132,237 104,796 9,829,779 7,185,973 本集团其他业务主要为物业管理、餐厅及娱乐业务，三者的规模均 不构成独立的可报告分部。 �C10�C 截至二零一六年十二月三十一日止年度，向董事会提供有关报告分 部的分部资讯如下： 投资物业 所有 业务分部 发展物业 和酒店 商业物业 其他分部 集团合计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 分部收入总额 7,065,748 2,467,587 187,269 159,051 9,879,655 分部间收入 �C (23,062) �C (26,814) (49,876) 来自外部客户的收入 7,065,748 2,444,525 187,269 132,237 9,829,779 除所得税前 利润�u（亏损） 468,848 783,275 (17,787) (16,539) 1,217,797 折旧及摊销 4,134 283,398 36,437 6,119 330,088 融资收入 31,731 4,778 544 1,605 38,658 融资成本 26,987 �C �C �C 26,987 享有按权益法入账的 投资的利润份额 1,749 �C �C �C 1,749 调整後所得税费用 573,383 197,099 (4,457) (4,160) 761,865 �C11�C 截至二零一五年十二月三十一日止年度，向董事会提供有关报告分 部的分部资讯如下： 投资物业 所有 业务分部 发展物业 和酒店 商业物业 其他分部 集团合计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 分部收入总额 4,527,584 2,342,034 232,124 142,912 7,244,654 分部间收入 (548) (20,017) �C (38,116) (58,681) 来自外部客户的收入 4,527,036 2,322,017 232,124 104,796 7,185,973 除所得税前 利润�u（亏损） 716,009 680,266 (17,868) (17,505) 1,360,902 折旧及摊销 3,403 283,999 39,187 3,993 330,582 融资收入 12,353 4,397 838 1,873 19,461 融资成本 �C �C �C �C �C 享有按权益法入账的 投资的亏损份额 �C �C �C �C �C 调整後所得税费用 469,425 170,639 (2,339) (4,346) 633,379 分部间销售按与非关联协力厂商相同的一般商业条款订立。向董事 会呈报的来自外部客户收入的计量方法与合并利润表相一致。 �C12�C 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日的分部资讯如下： 投资物业 所有 业务分部 发展物业 和酒店 商业物业 其他分部 集团合计 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 於二零一六年 十二月三十一日 总分部资产 51,654,965 7,275,388 385,471 101,749 59,417,573 总资产包含： 按权益法入账的投资 248,594 �C �C �C 248,594 新增非流动资产（不包括 递延所得税资产） 48,712 46,675 307 7,104 102,798 总分部负债 42,247,880 2,804,368 141,094 167,687 45,361,029 於二零一五年 十二月三十一日 总分部资产 34,663,509 7,591,690 442,848 121,006 42,819,053 总资产包含： 按权益法入账的投资 �C �C �C �C �C 新增非流动资产（不包括 递延所得税资产） 6,398 175,961 196 25,729 208,284 总分部负债 27,912,062 3,329,362 160,889 190,361 31,592,674 向董事会提供有关总资产的金额，是按照与财务报表内贯彻的方式 计量。此等资产根据分部的经营和资产的实际位置分配。 由本集团持有的部分计息负债不被视为是分部负债，而是由财务部 负责管理。 �C13�C 分部除所得税前利润与除所得税前利润调节如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 分部除所得税前利润 1,217,797 1,360,902 总部费用 (107,757) (110,560) 总部融资成本 (477,011) (438,763) 总部融资收入 52,050 52,223 享有按权益法入账的投资的 亏损份额 (62) (56) 投资物业公允值收益 84,510 22,420 冲回投资物业折旧 185,955 172,285 土地增值税 470,252 283,119 其他 4,503 3,580 除所得税前利润 1,430,237 1,345,150 �C14�C 分部资产及负债与总资产及负债调节如下： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 总分部资产 59,417,573 42,819,053 递延所得税资产 315,013 210,306 总部存款 4,528,183 3,955,376 按权益法入账的投资 6,366 14,705 贷款 74,154 413,697 投资物业累计公允值收益 5,533,625 5,449,115 冲回投资物业累计折旧 1,855,538 1,669,583 其他 �C (4,513) 资产负债表列示之总资产 71,730,452 54,527,322 总分部负债 45,361,029 31,592,673 递延所得税负债 1,847,290 1,778,548 总部借款 6,133,564 3,252,423 其他总部负债 597,272 699,144 资产负债表列示之总负债 53,939,155 37,322,788 本集团分部列示的折旧和摊销费用与物业、厂房及设备中及土地使 用权中所披露的相应金额间的调节项主要为冲回投资物业折旧及其 他相关调整总计人民币185,955,000元（二零一五年：人民币172,285,000 元）。本公司及其附属公司於中国设立，本集团截至二零一六年及二 零一五年十二月三十一日止年度内所有来自外部客户的收入均产生 於中国。 本集团分部列示的所得税费用与合并利润表中所列示的所得税费用 的调节项主要为前述分部除所得税前利润与合并利润表列示除所得 税前利润调节项（总部费用，总部融资成本、收入，投资物业累计公 允价值收益，冲回投资物业折旧及其他）对所得税费用的影响总计人 民币62,458,000元（二零一五年：人民币72,281,000元）。 �C15�C 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，本集团扣除递延所得 税资产的所有非流动资产（无雇员福利资产及保险合约下的相关权 利）均位於中国。 本集团有众多顾客，截至二零一六年及二零一五年十二月三十一日 止年度内并无来自特定外部客户的重大收入。 3.按性质列示之费用 费用，包括销售成本、销售及推广费用和管理费用，分析如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 折旧 138,377 150,761 摊销 8,652 8,652 计提呆账准备 10 118 雇员福利开支 817,610 702,134 广告推广费 140,387 113,042 销售成本 －土地使用权 1,698,165 815,908 －融资成本资本化金额 812,208 257,813 －开发成本 2,956,119 1,872,164 转售货物的成本 110,790 132,262 使用的消费品成本 206,442 188,356 营业税 305,873 368,136 其他税项 175,986 150,556 办公消耗费 151,747 124,348 物业管理费 97,837 62,163 能源费用 142,050 138,937 谘询服务费 215,583 164,394 保养维修费用 107,195 111,327 经营性租赁费用 38,587 36,275 核数师酬金 6,290 7,400 其他 73,642 75,420 销售成本、销售及推广费用和管理 费用总额 8,203,550 5,480,166 �C16�C 4.融资收入及成本 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 利息费用 －银行及其他借款 (1,494,410) (1,171,892) －公司债券 (204,013) (185,996) (1,698,423) (1,357,888) 减：按年资本化率6.35%（二零一五年： 7.22%）计入开发中物业之资本化 金额 1,194,425 919,125 融资成本 (503,998) (438,763) 手续费及其他 (13,465) (10,853) 融资收入－利息收入 90,708 71,684 融资成本－净额 （426,755） (377,932) 5.所得税费用 中国所得税乃按照中国相关的法律和规定计算，适用所得税税率为 25%（二零一五年：25%）。 本公司和某些中国附属公司需要依据中华人民共和国土地增值税条 例按照30%至60%的累进税率对土地增值额缴纳土地增值税。土地增 值额为出售物业收入减去可抵扣支出，包括土地使用权及开发和建 设成本。 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 当期所得税 －中国企业所得税 265,120 265,781 －中国土地增值税 470,252 283,119 递延所得税 (35,965) 12,198 699,407 561,098 �C17�C 本集团有关除税前利润之税项与假若采用本公司本土国家之税率而 计算之理论税额之差额如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 除税前利润 1,430,237 1,345,150 加：享有按权益法入账的投资的 （利润）�u亏损份额 (1,687) 6,831 1,428,550 1,351,981 按税率25%（2015：25%）计算的税项 357,138 337,995 不可扣税之支出 9,156 6,699 未确认的税务亏损 9,459 4,064 较高的中国土地增值税率的影响 352,689 212,340 使用前期未确认递延所得税资产的 可抵扣亏损 (37) �C 处置子公司收益 (28,998) �C 所得税费用 699,407 561,098 �C18�C 6.每股收益 每股基本收益根据本期间本公司所有者应占本公司利润和年内已发 行股份数目计算。 本公司截至二零一六年及二零一五年并无潜在之摊薄股份，故每股 摊薄收益与每股基本收益相等。 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 归属於本公司所有者利润（人民币千元） 806,811 760,687 已发行普通股数目（千） 3,367,020 3,367,020 每股收益（基本和摊薄（）每股人民币分） 23.96 22.59 7.股利 二零一六年派发股利为人民币202,021,000元（二零一五年：人民币 202,021,000元），二零一六年及二零一五年拟分派股利如下： 截至十二月三十一日止年度 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 派发中期股利 �C �C 二零一六年拟派末期股利，每股 人民币0.06元（二零一五年：每股 人民币0.06元） 202,021 202,021 202,021 202,021 �C19�C 8.应收账款及其他应收款项 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 应收账款 58,079 59,075 减：呆账准备 (230) (78) 应收账款－净额 57,849 58,997 其他应收款 187,753 154,093 减：呆账准备 (14,588) (14,836) 其他应收款－净额 173,165 139,257 预付税款 1,574,181 789,560 预付土地款 3,100,570 125,000 应收关联方往来款 127,154 413,697 应收非控制性权益往来款 1,530,617 �C 其他预付款 97,627 93,729 应收利息 6,542 31,003 6,667,705 1,651,243 应收账款及其他应收款项之公允价值与账面值接近。 �C20�C 应收账款 本集团大部分销售以现金或预收形式进行。其余款项则附有30至90 天信贷期。於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，应收账款 之账龄分析如下： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 30天及30天以内 18,111 18,623 31天到90天 7,475 3,492 90天以上 32,493 36,960 58,079 59,075 物业销售给予客户之信贷期限按不同之买卖合约而订立。由於本集 团有众多顾客，因此应收账款并无集中的信贷风险。 其他应收款 本集团无正式与交易对方在合同条款中约定信用期条款，但其他应 收款项通常在十二个月内进行结算。因此，本集团认为账龄一年以 内的其他应收款项为非逾期款项。於二零一六年及二零一五年十二 月三十一日，其他应收款项的账龄分析如下： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 十二个月以内 97,367 116,155 十二个月到二十四个月 59,478 13,902 二十四个月以上 30,908 24,036 187,753 154,093 �C21�C 9.应付账款及其他应付款项 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 预收款项(a) 18,350,958 7,018,307 应付账款 2,889,049 2,449,678 应付一子公司非控制性权益股利 1,162 1,162 应计工程款 852,253 437,472 应计利息 219,636 323,042 应付非控制性权益款项 1,552,557 1,651,808 应付北京北辰实业集团 有限责任公司款项 700,000 �C 应付其他关联方款项(b) 348,846 �C 其他应付款项 1,317,099 1,096,958 26,231,560 12,978,427 减：应付账款及其他应付款项的 非流动部分 (1,462,855) �C 24,768,705 12,978,427 (a)预收账款是尚未办理入住手续的本集团销售开发项目的预收房款，均无抵 押且免息。 (b)应付其他关联方款项不计息、无固定还款期限且无任何抵押、质押或担保。 於二零一六年及二零一五年十二月三十一日，应付账款（包括应付关 联方贸易性账款）之账龄分析如下： 於十二月三十一日 二零一六年 二零一五年 人民币千元 人民币千元 180天及180天以内 568,027 526,636 181天至365天 1,362,976 224,662 365天以上 958,046 1,698,380 2,889,049 2,449,678 �C22�C 合并财务报表调节表 本集团已按照财政部於2006年2月15日颁布的《企业会计准则�C基本准则》 和38项具体会计准则、其後颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准 则解释及其他相关规定（「中国会计准则」）编制一份截至二零一六年十二 月三十一日止年度之合并财务报表。根据中国会计准则与香港财务报告 准则编制的财务报表主要差异汇总如下： 截至十二月 於十二月 三十一日止年度 三十一日 本公司所有者之 本公司所有者 应占溢利 应占权益 二零一六年二零一五年二零一六年二零一五年 人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元 按中国会计准则 600,585 611,972 11,660,583 11,265,270 按香港财务报告准则调整 之影响： 1.冲回中国会计准则下投资物 业折旧 139,466 129,214 1,391,653 1,252,187 2.香港财务报告准则下投资物 业公允价值调整 63,383 16,815 4,150,219 4,086,836 3. 1997年重组时部分资产重估 之差异 3,377 2,686 �C (3,377) 按香港财务报告准则 806,811 760,687 17,202,455 16,600,916 �C23�C 年度业绩的初步公告 本集团之核数师罗兵咸永道会计师事务所已就本集团截至二零一六年 十二月三十一日止年度的初步业绩公告中所列数字与本集团该年度的草 拟综合财务报表所载数字核对一致。罗兵咸永道会计师事务所就此执行的 工作不构成根据香港会计师公会颁布的香港审计准则(HongKongStandards onAuditing)、香港审阅聘用准则(HongKongStandardsonReviewEngagements) 或香港核证聘用准则(HongKongStandardsonAssuranceEngagements)而进行 的核证聘用，因此罗兵咸永道会计师事务所并无对初步业绩公告发出任 何核证。 业绩及股息 本集团之收入上升36.79%至人民币982,977.9万元。本集团截至二零一六年 十二月三十一日止年度所有者应占利润较去年同期上升6.06%至人民币 80,681.1万元。 董事会建议派发截至二零一六年十二月三十一日止年度末期股息，每股 人民币0.06元（二零一五年：每股人民币0.06元）合共人民币20,202.1万元予 二零一七年六月十二日（星期一）下午四时三十分办公时间结束後名列股 东名册上之股东。若建议在本公司应届年度股东大会上获股东批准，末 期股息预期於二零一七年七月二十八日（星期五）或之前派发。 暂停办理股东登记 根据自二零零八年一月一日起执行的《中华人民共和国企业所得税法》及 其实施条例，本公司向名列於H股股东名册上的非居民企业股东派发末 期股息时，有义务代扣代缴企业所得税，税率为10%。任何以非个人股东 名义，包括以香港中央结算（代理人）有限公司，其他代理人或受托人，或 其他组织及团体名义登记的股份皆被视为非居民企业股东所持的股份， 所以，其应得之股息将被扣除企业所得税。 �C24�C 本公司将於二零一七年四月二十八日（星期五）至二零一七年五月二十九 日（星期一）（包括首尾两天）暂停办理股份过户登记手续，期间将不会办 理任何本公司股份过户手续，为确定有权出席二零一六年年度股东大会 并於会上投票之股东身份，所有填妥有关H股之股份过户文件连同有关 股票，必须於二零一七年四月二十七日（星期四）下午四时三十分或之前 送达本公司H股股份过户登记处香港证券登记有限公司，地址为香港湾 仔皇后大道东183号合和中心17楼1712至16室。 待股东於年度股东大会上通过後，所建议之末期股息将派予於二零一七 年六月十二日（星期一）下午四时三十分办公时间结束後名列本公司股东 名册内之股东，以及本公司将於二零一七年六月五日（星期一）至二零一七 年六月十二日（星期一）（包括首尾两天）暂停办理股份过户登记手续，期 间将不会办理任何本公司股份过户手续。为符合享有建议之末期股息之 资格，所有已填妥有关H股之股份过户文件连同有关股票，最迟须於二 零一七年六月二日（星期五）下午四时三十分前送达本公司H股股份过户 登记处香港证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和 中心17楼1712至16室。 �C25�C 管理层讨论与分析 一.经营环境 二零一六年，面对错综复杂的国内外经济环境，我国主动适应经济发 展新常态，坚持稳中求进的工作总基调，着力推进供给侧结构性改 革并初见成效，加快调整经济结构，深入实施创新发展战略，促进区 域协调发展，依靠改革创新实现稳增长、调结构、防风险，并综合运 用多种货币政策工具，支持实体经济发展，全年GDP增速达到6.7%， 国民经济运行缓中趋稳、稳中向好，实现了「十三五」良好开局。 1.发展物业 二零一六年，房地产市场呈现出差异显着的两个阶段。前三季 度，在货币宽松政策和去库存总基调的宏观形势影响下，全国 一二线热点城市土地成交价不断攀升，多个城市房价大幅上涨， 一线城市冲高、二线城市追涨、三四线城市加大去库存，楼市呈 现出量价齐涨的火热局面。随着热点城市房价的快速上涨，中央 和地方政府在三季度末开始了新一轮的分类调控，北京、深圳、 上海、广州、苏州、成都等二十多个城市相继出台限购、限贷等 收紧政策，销售明显回落。总体来看，全年商品房成交面积、成 交金额创下新高，一线及热点二线城市去库存效果明显，全国房 地产开发投资增速回稳。根据国家统计局数据（下同），二零一六 年全国房地产市场商品住宅销售面积137,540万平方米，同比上 升22.4%，商品住宅平均销售价格为人民币7,203元�u平方米，同比 上升11.39%。 �C26�C 一线城市中，北京房地产市场起伏变化较大。930新政前，信贷政 策宽松，刚需、改善型需求乃至投资性需求积极入市，商品房销 售高位运行。新政後，调控政策使楼市转入冷静期，受新增供应 减少的影响，全年住宅市场呈现出量跌价升的现象。北京的土地 市场则相对沉寂，受政策及供应量的影响，成交量与成交总金额 居历史低位，但土地单价仍较高。二线城市本年领跑三线城市， 销售表现优异，其中部分强二线城市存销比大幅下降，市场供不 应求，房价大幅上涨。三四线城市的库存压力也得到一定缓解， 但调控政策後，房价涨幅有一定回落，去库存仍为首要任务。 表1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况 汇总表 较上年 较上年 较上年 城市名称 成交面积 同期增长 成交金额同期增长 成交均价同期增长 （万平方米） （亿元） （元�u平方米） 北京 981 12.9% 2,796 11.3% 28,489 27.8% 长沙 2,308 36.8% 1,422 52.0% 6,160 11.1% 武汉 2,931 21.4% 2,878 41.9% 9,819 16.8% 杭州 1,888 46.1% 3,061 60.6% 16,211 9.99% 成都 3,279 34.0% 2,419 50.1% 7,377 12.0% 苏州 2,259 16.4% 3,071 53.1% 13,596 31.6% 南京 1,406 �C1.6% 2,515 56.3% 17,884 58.8% 合肥 1,706 32.6% 1,588 64.4% 9,312 24.0% 廊坊 481 25.0% 506 47.5% 10,513 18.0% 重庆 5,105 14.0% 2,636 17.4% 5,162 3.0% 宁波 1,126 33.0% 1,322 41.6% 11,738 6.5% 数据来源：国家统计局、克而瑞数据，廊坊数据为「廊坊市建委」数据。 �C27�C 2.投资物业（含酒店） 在国家大力调整经济结构、发展服务业的背景下，投资物业（含 酒店）市场呈现企稳向好的趋势，同时，中国经济转型驱动下的 行业创新，也为投资物业市场带来一系列的新增需求动力。其 中，二零一六年北京写字楼市场交易活跃，客户主要源於金融、 科技、文化传媒以及专业服务类企业，虽然全市写字楼市场受供 应量增长和吸纳量放缓的双重影响，空置率小幅上升，但租金水 平相对稳定，维持在高位。会展市场方面，在国家「十三五」规划 将包括会展业在内的服务贸易作为发展重点，提出建设「贸易强 国」战略目标的有利背景下，会展业规模不断扩大，行业市场化 和国际化进程加快，具有广阔的发展空间。高端酒店和餐饮业受 益於会展业和旅游业的强劲发展及国民消费水平的升级，接待 住宿人数企稳回升，价格和出租率平稳增长。公寓市场供应变化 不大，房地产住宅限购政策在一定程度上增加了公寓长住市场 的需求，平均价格平稳增长，出租率保持稳定。 3.商业物业 商业物业受经济增速放缓、电商冲击的叠加影响，在面临日益加 剧的竞争环境下，传统商业通过实体经营与电子商务的融合， 引入互联网思维，不断探索全渠道营销模式，以提升盈利能力。 �C28�C 二.报告期经营回顾 二零一六年，面对我国创新发展与结构调整并存的宏观形势，公司继 续坚持重资产投资业务与轻资产服务业务并重的策略，深入实施低 成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，不断探索创新发展之路， 成效显着。二零一六年，因可供结算产品增加，公司实现营业收入人 民币982,977.9万元，同比上升36.79%。受开发项目数量快速扩大、销售 金额大幅增长导致前期费用增加及当期结算产品结构变化的影响， 同时投资物业公平值变动收益较去年上升的因素，公司除税前利润 和本公司所有者应占利润分别上升6.33%和6.06%，为人民币143,023.7 万元和人民币80,681.1万元，其中，公司税後主营业务核心经营业绩 （不含公平值变化收益）为人民币74,342.9万元。本期投资物业公平值 变动收益（税後）为人民币6,338.3万元。每股溢利为人民币0.24元，较同 期上升6.06%。 1.发展物业 公司紧抓市场机遇，采取灵活营销策略，加速库存去化，发展物 业销售业绩呈现强势增长，实现历史性飞跃，成功迈入全国百强 行列。二零一六年，因可供结算产品增加，发展物业实现营业收 入人民币706,574.8万元（含车位），同比上升56.08%，受开发项目数 量快速扩大、销售金额大幅增长导致前期费用增加及当期结算 产品结构变化的影响，除税前利润为人民币46,884.8万元，同比下 降34.52%。报告期内，发展物业实现开复工面积447万平方米，竣 工面积104万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民 币226亿元（含车位）和155万平方米。 �C29�C 在投资端，积极推进低成本扩张战略的实施。公司聚焦存销比 小、去化周期短、人口流入多、需求支撑强的一二线城市，以招 拍挂、收并购等多种方式，全面加大拓展力度，持续推进区域深 耕和新城市拓展，加速多区域多层级的全国化布局。报告期内， 公司取得成都、杭州、重庆、宁波、苏州、武汉共14宗土地，新增 土地储备约370万平方米，权益土地储备约334万平方米。截至报 告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、 合肥、廊坊、重庆、宁波等11个城市，共有拟建、在建项目30个， 规划总建筑面积1,500余万平方米，形成了华北、华中、华东、西 南等多板块布局。 在营销端，加速库存去化，提升销售业绩。公司紧密结合市场政 策调整及行情变化，以加速项目周转为第一要务，不断提升决策 效率、优化体系建设、降低融资成本、创新营销策略、把控销售 节奏，销售业绩呈现强势增长并取得历史性突破，跻身全国地产 百强行列，现金回笼率达到88%。其中，10月单月销售金额创新 高达到人民币42亿元，占全年销售金额18.58%。 �C30�C 北京北辰红橡墅项目有效挖掘项目卖点，结合新媒体营销手段， 多次开展系列主题活动，实现合同销售金额人民币近13亿元，持 续位於区域市场前列。北京北辰墅院1,900项目根据客户群体需 求变化，及时、灵活调整定价机制，收益较预期大幅提升，实现 合同销售金额人民币10.4亿元。长沙北辰三角洲项目依托於长沙 市级文化配套「两馆一厅」的投资建设，依托於地铁、城铁、公交 等多重立体的便捷交通体系，依托於集商务、居住、休闲、文化 为一体的多元化综合新城规划，不仅连续六年摘取长沙市住宅 销冠，而且荣获2016年湖南省销量第一，更在全国单盘销售业绩 中跻身前列。报告期内实现销售面积64万平方米，销售金额人民 币近62亿元。该项目自开盘以来累计实现销售金额人民币183亿 元，现金回款人民币182亿元，累计实现开工面积391万平方米、 竣工面积250万平方米、销售面积185万平方米（其中住宅的销售 面积为169万平方米），分别占总建筑规模的75%、48%和35%。武 汉北辰优+项目二期在售价超预期的同时，取得开盘两小时即售 罄的佳绩，成为区域焦点，实现合同销售金额人民币6.3亿元。成 都北辰香麓项目比计划提前一个月开盘，并紧抓市场销售良机， 首批房源一周内全部售罄，得到市场广泛认可，实现合同销售金 额人民币5.9亿元。杭州国悦府项目、杭州北辰奥园项目、合肥北 辰旭辉铂悦庐州府项目、苏州北辰旭辉壹号院项目均开盘即持 续热销，分别实现合同销售金额人民币22.6亿元、人民币16.9亿 元、人民币20亿元、人民币17.6亿元。 �C31�C 表2：报告期内房地产储备情况 持有 待开发 一级 是�u否合作开发合作开发 持有待开发 土地的土地整理规划计容涉及合作项目涉及项目的 序号土地的区域 面积 面积建筑面积开发项目的面积权益占比 （平方米）（平方米）（平方米） （平方米） (%) 1 北辰三角洲 1,290,200 �C 3,820,000否 �C 100 2 北辰中央公园 425,400 �C 720,000是 367,200 51 3 北辰・朗诗南门绿郡 83,300 �C 158,600是 63,400 40 4 苏州・北辰旭辉壹号院 164,300 �C 180,500是 90,300 50 5 北辰旭辉铂悦・金陵 4,500 �C 70,700是 36,100 51 6 北辰光谷里 491,500 �C 337,000是 171,900 51 7 北辰南湖香麓 147,300 �C 210,000否 �C 100 8 廊坊龙河新区项目 419,200 �C 296,800否 �C 100 9 杭州湘湖项目 208,300 �C 144,000是 36,000 25 10 北辰旭辉铂悦庐州府 147,800 �C 239,000是 119,500 50 11 武汉临空港项目 976,000 �C 716,000否 �C 100 12 苏州吴中区50、51、69号 388,300 �C 268,800否 �C 100 地项目 13 宁波鄞奉片区项目 186,400 �C 137,400否 �C 100 14 宁波陈婆渡项目 405,700 �C 292,500是 149,200 51 15 重庆悦来会展新城项目 1,163,700 �C 918,000否 �C 100 合计 6,501,900 �C 8,509,300�C 1,033,600 �C 注： 1.规划计容建筑面积和合作开发项目涉及的面积为项目竞得时按出让 条件计算的数据； 2.持有待开发土地面积为持有待开发土地的总建筑面积； 3.规划计容建筑面积为规划项目总计容建筑面积； 4.合作开发项目涉及的面积为合作项目所占权益的计容建筑面积； 5.公司总土地储备为909.22万平方米，权益土地储备为780.27万平方米， 上述表格中的土地储备不包含在开发未销售项目。 �C32�C 表3：报告期内房地产开发投资情况 单位：亿元币种：人民币 在建 项目 项目�u 规划 新开工 项目 计容 在建 报告期 项目�u 用地 建筑总建筑 建筑已竣工 总投 实际 序号地区 项目 经营业态 竣工项目面积 面积 面积 面积 面积 资额 投资额 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） 1 北京朝阳北辰绿色住宅及配套设竣工 870,000 1,210,000 1,600,200 �C 1,600,200 90.80 0.15 家园 施 2 北京朝阳碧海方舟别墅、公寓及竣工 119,500 55,000 77,100 �C 77,100 17.43 0.24 住宅 3 北京昌平北辰红橡墅别墅 在建 287,500 150,000 213,700 116,800 97,000 24.07 2.34 4 北京海淀北辰香麓住宅 竣工 142,400 230,000 312,100 �C 312,100 28.59 0.08 5 北京朝阳北辰福第商业、住宅及竣工 161,600 390,000 459,300 �C 459,300 27.54 0.40 配套 6 北京顺义北辰 住宅 在建 101,200 140,000 213,300 137,100 207,900 24.45 1.02 墅院1900 7 北京顺义当代北辰自住型商品房在建 52,800 109,300 132,500 132,500 42,500 23.47 2.67 悦MOMA及两限房 8 湖南长沙北辰三角洲住宅、商业及在建 780,000 3,820,000 5,200,000 1,871,800 2,502,800 330.00 22.84 写字楼等 9 湖南长沙北辰中央住宅 在建 336,300 720,000 906,300 480,900 285,800 33.12 2.14 公园 10湖北武汉北辰 住宅及商业在建 104,700 241,100 313,800 313,800 110,900 21.00 1.35 当代优+ 11浙江杭州北辰奥园住宅及商业在建 83,900 235,000 317,500 317,500 �C 28.30 3.02 12浙江杭州杭州顺发住宅及商业在建 41,900 75,000 108,400 108,400 �C 14.85 1.24 旭辉国 悦府一期 13浙江杭州杭州顺发住宅及商业新开工 13,400 23,000 32,600 32,600 �C 4.90 0.31 旭辉国 悦府二期 �C33�C 在建 项目 项目�u 规划 新开工 项目 计容 在建 报告期 项目�u 用地 建筑总建筑 建筑已竣工 总投 实际 序号地区 项目 经营业态 竣工项目面积 面积 面积 面积 面积 资额 投资额 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） 14江苏南京北辰旭辉住宅 新开工 25,300 70,700 105,300 100,800 �C 27.10 1.52 铂悦・金陵 15四川成都北辰・朗诗住宅及商业新开工 63,600 158,600 234,300 151,000 �C 24.92 1.43 南门绿郡 16四川成都北辰香麓住宅及商业新开工 40,400 96,900 150,800 150,800 �C 15.69 2.28 17江苏苏州苏州・北辰住宅及商业新开工 178,700 180,500 296,400 132,100 �C 25.46 0.84 旭辉壹号院 18安徽合肥北辰旭辉住宅及商业新开工 141,700 239,000 348,000 198,800 �C 43.00 13.99 铂悦庐州府 19四川成都北辰南湖香麓住宅 新开工 88,000 210,000 299,000 151,700 �C 22.35 11.29 20浙江杭州山阴路项目住宅 新开工 21,900 48,200 69,900 69,900 �C 16.00 8.92 合计 3,654,800 8,402,300 11,390,5004,467,900 5,695,600 843.04 78.07 注： 1.总投资额为项目的预计总投资额。 �C34�C 表4：报告期内房地产销售情况 可供出售 已预售 序号地区 项目 经营业态 面积 面积 （平方米） （平方米） 1 北京朝阳北辰绿色家园 住宅及配套设施 3,375 �C 2 北京昌平北辰红橡墅 别墅 67,266 36,968 3 北京海淀北辰香麓 住宅 31,988 �C 4 北京朝阳北辰福第 商业、住宅及配套 27,729 �C 5 北京顺义当代北辰悦MOMA 自住型商品房及两限房 35,976 27,695 6 北京顺义北辰墅院1900 住宅 131,307 �C 7 湖南长沙北辰三角洲 住宅及商业及写字楼等 1,070,388 643,256 8 湖南长沙北辰中央公园 住宅 161,737 130,706 9 湖北武汉北辰当代优+ 住宅及商业 144,019 106,364 10浙江杭州北辰奥园 住宅及商业 210,084 126,557 11浙江杭州杭州顺发旭辉国 住宅及配套商业 55,638 53,465 悦府一期 12江苏苏州苏州・北辰旭辉壹号院住宅及商业 108,862 92,444 13江苏南京北辰旭辉铂悦・金陵住宅 31,229 30,692 14四川成都北辰・朗诗南门绿郡住宅及商业 73,211 70,540 15浙江杭州杭州顺发旭辉国 住宅及配套设施 22,487 17,617 悦府二期 16四川成都北辰香麓 住宅及商业 47,295 40,573 17安徽合肥北辰旭辉铂悦卢州府住宅及商业 109,830 95,714 合计 �C 2,332,421 1,472,591 注： 1.已预售面积为项目期房预售建筑面积； 2. 2016年销售面积为154.94万平方米、销售金额为人民币226.14亿元、结 算面积为63.05万平方米、结算金额为人民币70.66亿元。 �C35�C 2.投资物业（含酒店） 面对经济发展新趋势和竞争环境的日趋严峻，公司发挥资源整 合优势，强化综合经营能力，在推动传统持有型物业服务升级 的同时，聚焦创新发展，强化会展产业新业务、新技术的外延扩 张，进一步释放公司发展活力，为公司可持续发展注入内生新 动力，经营效益继续平稳增长。二零一六年，因持有物业经营项 目业绩持续提升、创新业务效益逐渐显现，投资物业（含酒店）实 现营业收入人民币244,452.5万元，同比上升5.28%，实现除税前利 润人民币78,327.5万元，同比上升15.14%。本期评估增值为人民币 8,451.0万元，较上年同期增加人民币6,209.0万元。 公司积极推进品牌扩张战略的实施，按照将公司打造成为「全国 最具影响力会展品牌企业」的战略目标，北辰会展集团自成立一 年以来积极拓展会展场馆、酒店品牌的经营和管理输出，逐步 形成了以委托管理为核心的多元化服务盈利模式，逐步形成了 全国化、多城市延伸扩展的战略布局。二零一六年九月，北辰会 展集团以高品质、高水准成功接待服务了杭州G20峰会，开创了 公司在输出管理场馆接待外事国务活动的先河，展示了「北辰会 展」的专业标准，「北辰会展」品牌影响力持续升温。报告期内， 北辰会展集团成功签约江西、广东、山东、海南等8个项目的前 期顾问谘询和受托经营，截至报告期末，累计已签约的顾问谘询 �C36�C 及受托经营的会展与酒店项目达到了18个，累计实现受托经营 管理建筑面积近347.15万平方米。凭藉北辰会展集团专业化的运 营管理能力，相继开业的珠海国际会展中心、杭州奥体博览中心 等委托管理项目的会议活动数量和市场关注度稳步攀升，得到 了业主方的高度认可。 北辰会展集团在加快会展、酒店品牌经营和管理输出的同时， 积极推进会展研发、会展+互联网的融合发展以及会议展览的主 办及承办等业务。其中会展研发工作继参与国家有关单位会展 规划编制工作後，报告期内又成功签署了3项大型会议中心�u会 展中心的前期论证项目，2项区级会展业发展规划�u建议编制项 目，1项市级标准制定项目；主办及承办会议数量保持增长态势， 报告期内完成了包括「全球移动互联网大会－移动互联+餐饮论 坛」，「京交会会展板块」，「北京国际康复论坛」，「中国会展资源 共享大会」在内的4个项目，并积极跟进争取「中国游戏节」项目 主办权；「互联网+会展」模式初步试水，「星会展」网站完成基础 搭建，智慧会展基础平台初现雏形；会展相关的教育培训、行业 交流等工作也在稳步推进当中。 �C37�C 公司持续做优做强传统持有型物业，各业态经济效益均实现平 稳增长。国家会议中心密切关注市场动态、及时捕捉行业信息， 在巩固周期性大型会议的同时，持续开发优质新客户，统筹安 排会议档期匹配度，不断提高资产运营质量和效益，报告期内收 入、利润均创历史新高。北京国际会议中心，深挖细分客源，推 进精细化管理，拓宽营销渠道，改善硬件设施，盘活低效资产， 提升服务质量，实现资产经营业绩稳步增长。写字楼业态持续整 合客户资源，深挖客户需求，通过差异化营销，加快新签速率， 在周边竞争升级的不利影响下，出租率和租金维持在较高水平， 成为投资物业（含酒店）板块利润的重要来源。酒店业态以市场需 求为导向，持续优化客户结构，彰显经营特色，大力开发潜在市 场，创新营销模式，经济效益和市场影响力不断提升，房价和出 租率优於同行业平均水平。公寓业态，利用会员制和多样化的产 品及服务，持续巩固长住市场，努力提升散住市场，加大拓宽会 议市场，出租率保持高位，平均价格稳中有升。 �C38�C 表5：报告期内房地产出租情况 单位：万元币种：人民币 出租房地产 出租房地产 序号地区 项目 经营业态 的建筑面积 的租金收入 （平方米） 1 北京 国家会议中心 会议及展览 270,000 58,703 2 北京 北京国际会议中心 会议及展览 56,400 11,727 3 北京 汇宾大厦 写字楼 37,800 6,232 4 北京 汇欣大厦 写字楼 38,000 6,044 5 北京 北辰时代大厦 写字楼 139,367 22,110 6 北京 北辰世纪中心 写字楼 149,800 28,626 7 北京 北京五洲大酒店 酒店 42,613 13,993 8 北京 国家会议中心大酒店酒店 50,200 10,669 9 北京 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,205 18,400 10 北京 北辰洲际酒店 酒店 60,000 18,242 11 长沙 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,199 17,791 12 北京 北辰汇园酒店公寓 公寓 179,662 23,401 北辰购物中心 13 北京 亚运村店 商业 30,463 17,484 北辰绿色家园B5区 14 北京 商业 商业 49,689 5,957 注： 1.北辰购物中心亚运村店商业经营方式为联营为主，出租、自营为辅； 2.北辰绿色家园B5区商业自2016年8月整体出租给北京市上品商业发 展有限责任公司； 3.出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积； 4.出租房地产的租金收入为项目的经营收入； 5.北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含名门多福百货商业项目 的建筑面积和经营收入。 �C39�C 表6：公司截至2016年受托经营项目及顾问谘询项目汇总表 宁夏国际会堂项目 张家口五洲皇冠酒店项目 北京雁栖湖国际会展中心项目 北京一北宾馆项目 山东泓任五洲皇冠酒店项目 石家庄国际展览中心项目 连云港徐圩新区项目 中国红岛国际会议展览中心项目 林芝五洲皇冠酒店项目 南京溧水会展小镇项目 武汉世贸中心（会展中心）项目 江西鸿伟五洲皇冠酒店项目 杭州国际博览中心项目 惠东五洲皇冠行政公寓项目 南昌国际博览中心项目 珠海国际会展中心项目 海南国际热带农业会展中心项目三亚财经论坛会议中心项目 注：红色框内项目为2016年新增项目。 3.商业物业 商业物业着力提升商品品质和服务体验，继续优化商品品类组 合，不断完善移动支付手段，积极推进实体零售向O2O的进一步 转型，抑制了经营下滑趋势。 4.培育业务 公司大力拓展新业务领域，积极推动健康养老和文化创意产业 发展工作。一方面，以长沙国际健康城项目为试点，大胆探索商 业化、可复制、强特色、能盈利的北辰健康养老产业模式；另一 方面，通过与故宫开展战略合作、建设长沙「北辰三角洲」文化创 意产业园、打造武汉「北辰光谷里」华中文创产业第一聚集地，积 极实践文化创意产业与公司主营业务融合发展的模式。 �C40�C 5.融资工作 公司积极推进资本扩张战略的实施，在继续加大直接融资比例 的同时，深入挖掘公司资产潜质，强化融资方式的不断创新，全 方位拓宽融资渠道，有效降低了公司整体平均融资成本。 6.综合实力与品牌建设 公司坚信「北辰」品牌是公司发展的最强背书，也是业绩保障和 可持续发展的根本动力。长期以来，公司秉承「创造物业价值，筑 就百年基业」的企业使命，围绕打造全国一流的复合地产品牌企 业和全国最具影响力的会展品牌企业的目标，持续塑造良好的 品牌形象，发展过程中赢得了来自股东、客户、合作夥伴、业内 同行的尊重和多项赞誉，综合实力和行业内影响力持续提升。报 告期内，公司连续第十年被评为「中国复合地产专业领先品牌」， 连续第二年获得「北京地产资信20强」的殊荣，并荣获「2016领袖 地产综合实力十强」奖项。 7.投资者关系 公司通过实地路演、投资者调研、电话会议、公司网站专栏和热 线电话等途径，逐步构建起与投资者的多层次、多元化沟通机 制。在加深投资者对公司了解和认同的同时，促进公司与投资者 建立长期、稳定的互信关系，切实保护投资者权益，实现公司价 值和股东利益最大化。 �C41�C 8.环保努力 公司投资物业通过持续推广节能技术和设备改造，深入挖掘潜 力，节能措施取得成效，降耗目标得以落实，为首都「蓝天行动」 做出了积极贡献。「十二五」期间，京内投资物业综合能耗水平实 现5年连降，报告期内，公司综合能耗总量较上年同期继续下降 6%，公司也因此获得北京市发展与改革委员会特别授予的「北 京市节能环保低碳教育示范基地创建单位」荣誉称号。公司发展 物业致力於在开发过程中融入绿色环保理念，各项目均按照绿 色建筑标准开展设计与施工工作。目前已有长沙北辰三角洲、 武汉北辰光谷里等8个项目获得绿色建筑评级。 三.行业竞争格局和发展趋势 二零一七年是实施「十三五」规划的关键一年，我国将统筹推进「五位 一体」总体布局，协调推进「四个全面」战略布局，牢固树立并贯彻落 实新发展理念，认识、把握、引领经济发展新常态，坚持以提高发展 质量和效益为中心，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩 大总需求，加快结构调整，深化创新驱动，继续实施积极的财政政策 和稳健的货币政策，保持我国经济平稳健康的发展态势。 就发展物业而言，随着城市分化态势的延续，因城施策将在控风险 与去库存的基调下不断深化。短期来看，一二线热点城市将继续受 到调控政策的影响，各类需求和投资受到抑制，量价面临调整压力； 三四线城市仍将以去库存为基调，由於成交源於较具持续性的刚需 和改善性需求，市场有望延续平稳走势。从中长期来看，中央持续深 化供给侧改革、着力振兴实体经济、加强分类调控、加快建立和完善 房地产市场平稳健康发展的长效机制，将为行业的长期发展构建良 好环境，同时，随着人口城镇化布局的推进，房地产市场将更趋良性。 �C42�C 就投资物业（含酒店）而言，国务院於二零一六年六月发布《关於加快 培育和发展住房租赁市场的若干意见》（「意见」），全面部署加快培育 和发展住房租赁市场，明确指出到二零二零年，基本形成供应主体多 元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，为公寓市场 的发展提供了良好的政策环境。其次，《国务院关於进一步促进展览 业改革发展的若干意见》将继续推动我国会展业持续向市场化、专业 化和国际化的方向发展，而京津冀一体化和北京「四个中心」战略定 位在深度和广度上的继续释放，将成为会展业新一轮发展的动力。 此外，亚投行、「一带一路」等国家项目的开展以及自贸区的建设，将 进一步刺激写字楼市场需求的增长；国家加快发展服务消费，推动 服务业模式创新与跨界融合，并大力发展旅游业，将直接带动酒店 及餐饮业经营形势的回升。 就商业物业而言，随着供给侧结构性改革持续推进及国内需求潜力 积极释放，供给质量和消费环境将加快改善，有望进一步激发消费 潜力。 �C43�C 四.公司发展战略 面对复杂多变的经营环境，公司将牢固树立和贯彻落实创新发展理 念，积极适应经济发展新常态，紧紧把握经济发展新机遇，坚持「轻 资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展」的战略发展 方向，持续深化实施低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，全 力推动主营业务经营提升和规模发展，积极推进培育业务的研发和 实施，不断增强公司可持续发展能力。 1.发展物业 在土地拓展方面，公司将依托全国化战略布局，继续深耕已进入 的一二线热点城市区域，不断聚焦长江经济带、京津冀首都经济 圈、川渝城市群以及经济支撑力强、需求旺盛的节点城市，灵活 运用公开竞拍以及合作开发、收购兼并等多种方式，丰富公司项 目储备，助力公司房地产业务做大做强。此外，伴随我国城市化 进程的不断加快，公司也将密切结合市场政策动态，持续关注并 积极参与新型城镇化项目、城中村改造项目以及京津冀协同发 展所带来的发展新机遇，不断提升公司品牌形象，促进公司经济 效益再上新台阶。 在项目运作方面，公司将进一步加强专业化管理，深化体系建 设，加快项目周转速度、提高现金回笼比率，持续强化快周转能 力，同时也将注重房地产业务加快发展中的风险管控，灵活动态 调整项目开发与资金需求的匹配度，加强项目运作全过程的质 量把控，不断提升综合竞争力。 �C44�C 2.投资物业（含酒店） 公司将把握发展机遇，顺应行业趋势，以市场为导向，深挖投 资物业（含酒店）各板块经营潜力。一方面，做优做强现有会议中 心、酒店、写字楼、公寓等传统业务，提升整体盈利能力；另一方 面，进一步发挥资源整合优势，以北辰会展集团为平台，大力拓 展新业务，积极促进会展经济与新经济、新业务、新技术的高度 融合与创新发展，不断提升资源使用效率，创新盈利模式。 3.商业物业 在电子商务的冲击、消费者购物习惯的改变及自身成本压力增 加的背景下，公司将通过合理布局品牌品类组合，不断推进线上 线下资源的融合，努力实现商业物业经营稳定。 4.培育业务 公司将进一步结合主业资源和比较优势，在探索、调研、论证的 基础上，加快推动培育业务取得突破。在健康养老方面，公司将 尽快确立养老产业商业模式，搭建养老产业链条，构建养老产品 体系，推进养老信息化及品牌体系建设；在文化创意方面，公司 在前期开展业务定位及商业模式研究的基础上，将加快推进已 有项目的落地实施，同时积极尝试运用多种形式的资本运作方 式，整合文化创意产业上下游资源。 5.融资工作和资本开支 公司将结合市场政策变化，配合公司主营业务规模扩张，充分发 挥「总部融资」模式的优势，搭建多元化融资平台，大力创新融资 模式，不断优化公司债务结构，提高资金使用效率，为公司可持 续发展奠定坚实保障。 �C45�C 二零一七年，公司预计固定资产投资人民币2.6亿元，按工程进 度付款，资金来源安排为自有资金。 五.经营计划 二零一七年，公司发展物业预计实现新开工面积257万平方米，开复 工面积602万平方米，竣工面积137万平方米。受房地产调控政策影 响，二零一七年公司力争实现销售125万平方米，签订合同金额（含车 位）人民币200亿元。 公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模 式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业 绩增长点。 二零一七年，公司将强化预算刚性，规范预算执行，严格控制成本费 开支。 六.公司可能面对的风险 1.发展物业政策风险 房地产行业的发展受国家产业政策、土地管理政策，住房、金融 税收、城市规划等宏观调控政策的影响很大，且政策具有一定 的周期性。二零一六年我国房地产政策即经历了从普遍宽松到 热点城市持续收紧的过程，限购限贷政策频出，各项监管措施升 级，一二线热点城市商品房销售量明显下降，二零一七年仍将延 续调控导向，市场不确定性因素或将增加。房地产项目运作周期 较长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能给房地产企业在 获得土地、项目开发、销售、资金回笼等方面带来一定风险。 针对上述风险，公司将加强对宏观政策的把握，提高对政策及市 场的敏感度，依据政策导向不断优化业务发展方向，把握发展机 遇，最大限度降低风险，不断增强发展物业的可持续发展能力。 �C46�C 2.市场风险 随着房地产市场分化态势的不断延续，房地产企业对热点城市、 优质地块的竞争愈发激烈，一二线城市土地市场呈现高总价、 高单价、高溢价率的「三高」现象，「面粉比面包贵」趋於常态化。 土地成交价格居高不下推升了企业开发成本，也使企业面临利 润空间被压缩的风险，同时後期房价过高也易引发调控政策出 台，对企业经营销售、土地储备、财务资金状况和运营稳健性带 来一定风险。 针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城 市的评估、新项目的可行性研究和盈利预测，灵活运用多种商 业合作模式，坚持低成本扩张战略，着力提升产品品质和周转 速度，不断提高项目开发和运营管控能力；同时，加强对健康养 老、文化创意等培育业务的研究和探索，防范市场风险。 3.公司人才培育的短期风险 公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展品牌输出 力度，有效增强了企业的可持续发展能力，但随着跨区域房地产 项目以及酒店、会展受托管理项目的快速增加，公司对高级管理 人才、专业人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的 风险。 针对上述风险，公司通过组织开展包括房地产项目总经理培训 班、会展高级经理人培训班等在内的一系列课程积极推进人才 培养，努力提升员工综合素质，加快人才储备，同时积极做好人 力资源规划，以防出现人员供需缺口。此外，通过出台不同层级 任职资格基本条件等相关规定，进一步明确用人标准，规范人员 引进程序，持续优化人员结构，激发组织内部活力，为公司的长 期稳定发展提供有利的人才保障。 �C47�C 七.核心竞争力分析 中国房地产行业经过二十多年的发展，从起步、探索、发展、调整的 过程中逐步趋於理性和成熟。近几年来，中国房地产市场已呈现规 模扩张迅速、行业集中度持续提升、商业模式不断创新、融资手段日 趋多元化的特点。 就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳中求进的总基调下， 房地产市场结束了高速发展的黄金时代，步入较为平稳、中高速发 展的白银时代，城市差异化发展成为新常态。与此同时，在政府坚持 分类调控、因地施策、积极去库存、同时抑制资产泡沫的背景下，房 地产行业处於一定的政策周期中，呈现出以创新、转型和变革为动 力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代，市场正孕育着 新的发展机遇。 在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产 综合运营能力及其品牌效应。公司经过多年发展，形成了完整的房 地产投资、开发、经营产业链，其中房地产开发使公司获得收益增长 来源，持有物业经营为公司提供稳定收益基础，两大板块相互联系、 相互支持，增强了公司的抗风险能力。 一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产 开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业 物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的 专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十年荣获中国房地产 TOP10研究组评选的「中国复合地产专业领先品牌」称号。此外，公司 近年来持续坚持低成本扩张战略，采取多种形式稳步推进区域扩张， 均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、长 沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、合肥、廊坊、重庆、宁波等11个城 市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。 �C48�C 另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒 店领域的高端运营服务能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公 司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾120万平方米的投资物 业（含酒店），拥有20余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营 服务能力，圆满完成了以奥运会、APEC会议、京交会、杭州G20峰会 为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造 了享誉世界的北辰服务口碑。此外，公司近两年来深入推进会展品 牌扩张，全国拓展会展品牌输出工作取得积极成果，同时，公司以会 展集团成立为契机，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在 涵盖会展场馆运营、会展主办承办、会展信息化、会展研发教育的全 价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展经济与新经济、 新技术、新业务的的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。 未来，公司将进一步坚持低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战 略，继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发 展的总体发展方向，努力创建全国一流的复合地产品牌和全国最具 影响力的会展品牌企业。 财政资源及流动资金状况 於二零一六年十二月三十一日的归属於本公司所有者的权益较二 零一五年十二月三十一日有3.62%的上升，此上升主要是由於本期 间新增本公司所有者应占溢利人民币80,681.1万元。 本集团於二零一六年十二月三十一日的银行及其他借款为人民币 2,053,389.2万元。本集团五年期企业债券年末净额为人民币248,325.2 万元，七年期企业债券年末净额为人民币148,854.3万元。 �C49�C 本集团流动资产主要是银行存款及现金、待出售已落成物业、开发 中物业。流动资产的数额为人民币5,612,840.2万元，而流动负债数 额则为人民币2,979,672.3万元。於二零一六年十二月三十一日，银行 存款及现金的余额为人民币752,036.2万元（不含受限制银行存款）， 不存在任何已发行债券的兑付兑息风险。本年度本公司未进行任何 金融产品或衍生产品的交易。 於二零一六年十二月三十一日，本集团抵押借款人民币1,754,559.2 万元以若干投资物业、酒店物业、开发中物业及待出售已落成物业 作为抵押物从银行及其他金融机构取得。人民币105,000万元以本公 司於一子公司的部分权益作为质押取得。报告期末，本集团以总负 债除以总资产计算的资产负债率为75%（二零一五年十二月三十一 日：68%）。 本集团业务均发生在中国大陆境内并以人民币结算，无汇率波动风 险。 本公司於本年度无或有负债。 购买、出售或赎回本公司之上市证券 本公司於本年度内并无赎回本公司的上市证券。本公司及其附属公 司於本年度内并无购买或出售本公司的上市证券。 委托存款及逾期定期存款 截至二零一六年十二月三十一日，本集团并无任何委托存款放於中 国金融机构，本集团之所有现金存款现均存放在中国之商业银行， 并符合适用之法例及规则。本集团并未遇到银行存款到期而未能取 回的情况。 �C50�C 雇员 截至二零一六年十二月三十一日，本公司雇员人数为5,345人；实行 企业工资总额与企业经济效益挂�h的雇员酬金政策。除上述酬金政 策外，本公司未向雇员提供认股计划，本公司定期对经营管理者提 供的培训包括：经营管理、外语、计算机、业务知识及政策法规等。 培训方式包括：讲座、参观学习、访问、考察等。 员工宿舍 本年度本集团并无向员工提供任何员工宿舍。 企业管治守则 本公司致力维系及建立高水平的企业管治，本公司在本年度内已完 全遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录 十四所载的《企业管治守则》的所有守则条文。 董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载的《上市发行人董事进行证券交易的 标准守则》（「标准守则」）。经向所有本公司董事及监事作出特定查询後， 本公司确认其董事及监事於本年度内一直遵守标准守则所载规定的标 准。 审计委员会 本公司自二零零四年九月成立审计委员会。审计委员会由三名独 立非执行董事组成，包括吴革先生（主席）、符耀文先生及董安生先 生。其职责包括检讨和监察本公司之财务汇报程序、风险管理及内 部监控系统。审计委员会与管理层已共同检讨本集团采纳之会计准 则及主要政策，并讨论账项审核、风险管理、内部监控及财务汇报 等事宜，当中亦包括审阅本集团未经审核的中期财务报告及经审核 的全年财务报表。审计委员会亦已审阅本集团截至二零一六年十二 月三十一日止年度业绩及财务报表草稿。 �C51�C 报告期後重要事项 1.於二零一七年三月七日，本公司副总经理李云女士因工作变动向董 事会申请辞去其所担任的本公司副总经理职务。同日，董事会获本 公司独立非执行董事之独立意见认可，决议批准李云女士辞去本公 司副总经理职务，并同意聘任本公司董事会秘书郭川先生及总经理 助理孙东樊先生为本公司副总经理。 2.二零一七年三月八日经公司第七届董事会第九十七次会议审议通 过，批准本公司以直接持有的二十六家下属公司股权作为出资设立 北京北辰置业有限公司，注册资金约为人民币26.83亿元（最终注册资 金以工商注册登记为准），本公司将持有其100%的股权。 承董事会命 北京北辰实业股份有限公司 主席 贺江川 中国北京，二零一七年三月二十二日 於本公告之日，本公司董事会由九名董事组成，当中贺江川先生、李伟东 先生、李长利先生、赵惠芝女士、刘建平先生及刘焕波先生为执行董事， 而符耀文先生、董安生先生及吴革先生为独立非执行董事。 �C52�C