香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 HANGLUNGPROPERTIESLIMITED �v於香港注册成立之有限公司�w �v股份代号�U00101�w 2016年度全年业绩 目录 页 财务摘要 1 业务回顾 2 综合财务报表 17 综合财务报表附注 20 其他资料 30 词汇 32 财务摘要 以港币百万元计算（除另有注明） 业绩 2016年 2015年 变幅 收入 13,059 8,948 46% 物业租赁 7,737 7,751 - 物业销售 5,322 1,197 345% 营业溢利 8,919 6,548 36% 物业租赁 5,710 5,704 - 物业销售 3,209 844 280% 股东应占纯利 6,195 5,092 22% 每股盈利�v港元�w $1.38 $1.13 22% 每股股息�v港元�w $0.75 $0.75 - 中期�v已派发�w $0.17 $0.17 - 末期�v建议�w $0.58 $0.58 - 基本业绩 2016年 2015年 变幅 股东应占基本纯利 6,341 4,387 45% 每股基本盈利�v港元�w $1.41 $0.98 44% 财务状况 2016年 2015年 变幅 12月31日 12月31日 股东权益 126,565 128,989 -2% 资产净值 132,145 134,892 -2% 净债项 2,757 1,482 86% 财务比率 净债项股权比率 2.1% 1.1% 1.0个百分点 债项股权比率 20.5% 24.3% -3.8个百分点 每股股东权益�v港元�w $28.1 $28.7 -2% 每股资产净值�v港元�w $29.4 $30.0 -2% 业务回顾 综合业绩 截至2016年12月31日止年度，恒隆地产有限公司及其附属公司（统称「恒隆地产」）的总收入在物业销售上升的带动下，增长46%至港币130.59亿元。受惠於2016年售出较多住宅单位，物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元。物业租赁的租金收入持平於港币77.37亿元，倘不包括人民币兑港元按年贬值6%的影响，则租金收入上升3%。总营业溢利增长36%至港币89.19亿元。 股东应占基本纯利增长45%至港币63.41亿元。计入投资物业重估减值後，股东应占纯利增长22%至港币61.95亿元，每股盈利亦相应增长至港币1.38元。 收入及营业溢利 _____________收__入____________ _________营__业__溢__利____________ ___2_0_1_6_年______2_0_1_5_年______变__幅__ ____2_0_1_6_年_____2_0_1_5_年______变__幅__ 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 物业租赁 7,737 7,751 - 5,710 5,704 - 内地 3,995 4,194 -5% 2,514 2,715 -7% 香港 3,742 3,557 5% 3,196 2,989 7% 物业销售 _____5_,3_2_2______1_,_1_9_7____3_4_5_%__ _____3_,_2_0_9_______8_4_4_____2_8_0_%_ 总计 ________1__3__,0__5__9____________8__,__9__4__8__________4__6__%____ __________8__,__9__1__9____________6__,5__4__8____________3__6__%__ 股息 董事局建议以现金方式派发2016年度末期股息，每股港币5角8仙（2015年：港币5角 8仙）。末期股息将於2017年5月18日派发予於2017年5月5日名列本公司股东名册的 股东。连同已派发的中期股息每股港币1角7仙（2015年：港币1角7仙），2016年度 的全年股息为每股港币7角5仙（2015年：港币7角5仙）。 物业租赁 香港及内地於 2016 年经历了市场调控及消费者需求转变的情况。即使在香港和内地一线 城市的主要购物区，商�m倒闭、店�m空置及主要品牌延期开业的情况仍然屡见不鲜。 2016年香港的全年经济增长（即本地生产总值）预测为 1.5%。零售销售额已持续下跌近 两年。2016年首11个月亦按年下跌8.6%。内地旅客转往海外消费，导致来港消费的内地 旅客的数目於2016年首11个月按年减少7.8%。 内地方面，2016年的全年经济增长为 6.7%，较往年为低。零售业方面，调整过度扩张业 务的举措持续进行，导致商场延期开幕，及新建购物中心的空置率高企。 面对此等挑战，我们继续集中力度重整租户组合以优化商场的定位及增加租金收入，同时提升我们的设施及服务标准，以丰富顾客的购物体验和增加对商场的忠诚度；另外，亦开展更具创意及效益的推广活动，以及实施若干降低营业成本的举措等。 於内地，由营业税过渡至增值税制度的最终阶段於2016年5月1日生效，并适用於多种 行业包括房地产业。我们已采取适当的措施落实新的税制。 截至2016年12月31日止年度，物业租赁业务平稳发展，总收入达港币77.37亿元，倘撇 除2016年人民币贬值6%的影响，则上升3%。香港物业组合的租金收入录得5%的增长， 主要受惠於资产优化工程及重整租户组合带来的裨益。内地的投资物业的租金收入以人民币计值录得 1%的温和增长，主要由於大连及渖阳的新落成物业的租金收入贡献。内地占总租金收入的比率为52%。 总营业溢利持平，达港币57.10亿元。整体租赁边际利润率为74%。 内地 内地整体物业组合的租金收入增长1%至人民币34.16亿元，主要由新落成的大连的恒隆广 场及渖阳的市府恒隆广场办公楼的租金收入增加所带动。营业溢利减少1%至人民币21.49 亿元，租赁边际利润率下降2个基点至63%，主要由於新的物业於营业初期的利润较低所 致。 内地物业租赁组合 租金收入 租出率 _物_业__名__称__及__所__在__城__市____________ _______（__人__民__币__百__万__元__）_______ （__於___2_0_1_6__年__底__）_ 2_0_1_6__年_____2_0_1_5_年_________变__幅___ ___商__场____办__公__楼__ 恒隆广场上海 1,305 1,341 -3% 93% 95% 港汇恒隆广场上海 974 960 1% 96% 不适用 皇城恒隆广场渖阳 142 137 4% 93% 不适用 市府恒隆广场渖阳 230 227 1% 84% 58% 恒隆广场济南 262 269 -3% 91% 不适用 恒隆广场无锡 224 237 -5% 80% 65% 恒隆广场天津 191 193 -1% 82% 不适用 恒隆广场大连* 88 4 不适用 66% 不适用 总计 3,416 3,368 1% 总计等值港币(百万元) 3,995 4,194 -5% *於2016年9月9日隆重开业。 购物商场 内地整体购物商场组合的租金收入持平，达人民币26.33亿元。新开业的大连的恒隆广场 的租金收入，大部分抵销了上海的恒隆广场因资产优化工程及上海以外部分购物商场下调租金引致收入减少的影响。 上海的恒隆广场购物商场的租金收入减少5%至人民币6.78亿元，主要由於关闭地库进行资产优化工程。倘不包括优化工程的影响，商场的租金收入同比上升6%。上海的恒隆广场自2001年起营业。此重大的资产优化计划经精心筹划，在经济周期下行期间进行，将对租金收入及溢利的影响减至最低。作为商场优化工程的最後阶段，整个地库於2016年3月关闭进行翻新，占商场可租赁面积逾13%。地库的优化工程已大致完成，部分租户亦已展开其店�m的装修工程。全新的地库已近乎悉数租出，并将於2017年年初重新开业。2016年年底，上海的恒隆广场租出率因优化工程而减少4个基点至93%。 受惠於租金调升，上海的港汇恒隆广场购物商场的租金收入录得温和增长1%至人民币9.74 亿元。这个购物商场已於2016年第四季展开大型优化工程，约28%的可租赁面积将分阶 段在 2017 年关闭以进行翻新。部分租户因而以短期形式续约，亦有小部分租户因优化工 程即将展开而未有续约。因此，港汇恒隆广场的购物商场租出率较去年底下跌1个基点至 96%。虽然资产优化工程对租金收入有短暂影响，但却有助我们提升长远的竞争力及盈利能力。 上海以外的六座购物商场的租金收入上升1%至人民币9.81亿元。在充满挑战的环境下，渖阳的皇城恒隆广场的表现稳健，按年录得4%的收入增长。2016年年底，该购物商场的租出率上升3个基点至93%。 在优化租户组合期间，济南的恒隆广场及天津的恒隆广场的租金收入分别减少3%及1%。 2016年年底，济南的恒隆广场的租出率上升3个基点至91%。租出率上升印证了我们逐步 优化租户组合的策略，包括引入济南首间Apple零售店，并於2016年5月在恒隆广场盛大 开业。Apple亦选择於天津的恒隆广场开设内地首间由世界着名建筑师NormanFoster设计 的旗舰店，该店於2016年3月开业。2016年年底，天津的恒隆广场的租出率下跌4个基 点至82%。 渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场这两座购物商场在零售市道不景气的情况下受到较大的冲击。这两座购物商场拥有较多高端租户，均受到终止租约及租金下调的影响。两座购物商场的总租金收入较去年减少18%。渖阳的市府恒隆广场的租出率下降3个基点至84%；无锡的恒隆广场受惠於下半年议订的新租约，其年底时的租出率上升8个基点至80%。尽管如此，随着其甲级办公楼越来越受欢迎，以及在重整租户组合方面的不懈努力，预期这两座购物商场的表现会逐步改善。 大连的恒隆广场於2016年9月9日隆重开业。2016年年底的租出率上升至66%。其租户 组合多元化，包括 Apple 零售店、蔻驰（Coach）、莫斯奇诺（Moschino）、百丽宫戏院、 Olé精品超市，及时尚服装零售店，如H&M及优衣库（UNIQLO）。 办公楼 内地的办公楼组合的租金收入录得7%的增长至人民币7.83亿元，主要受惠於无锡及渖阳 新落成的办公楼的租金收入贡献。 上海的恒隆广场两座办公楼的租金收入持平，达人民币6.27亿元。租出率因转租期间下滑 3个基点至95%。上海的恒隆广场办公楼一座的优化工程於年内已大致完成。办公楼二座 的优化工程亦於2016年第四季展开。整个优化工程将分期於2018年完成。预期余下的优 化工程对上海的恒隆广场的收入并无不利影响。 无锡的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场的两座甲级办公楼的总租金收入上升58%至人民币 1.56亿元。我们於年内把握机遇，以优质的大型企业及金融机构取代若干金融及资讯科技 业务的点对点�vP2P�w租户。列举其中几个例子，瑞银集团(UBS)承租两层无锡的恒隆广场办公楼，及中国银行进驻六层渖阳的市府恒隆广场办公楼。此外，将渖阳的市府恒隆广场办公楼的顶层19个楼层改建成有315间客房及套房的康莱德酒店进展顺利。两座办公楼的租赁查询持续强劲。我们有信心这两座办公楼将来会在其市场独占鳌头。 香港 虽然香港经济增长放缓及零售销售额下跌，香港租赁物业组合的租金收入及营业溢利分别上升5%及7%，至港币37.42亿元及港币31.96亿元。整体租赁边际利润率为85%。香港物业租赁组合 租金收入 租出率 _________�v__港__币__百__万__元__�w_________ _�v__於___2_0_1_6_年__底___�w_ ____2_0_1_6__年_____2_0_1_5_年________变__幅__ 商�m 2,255 2,072 9% 96% 办公楼及工业/ 办公楼 1,199 1,171 2% 91% 住宅及服务式寓所 ________2_8_8_______3_1_4_______-_8_%__ 76% 总计 ____________3__,__7__4__2____________3__,5__5__7________________5__%____ 商�m 香港的商�m组合因多项资产优化工程完成而持续受惠，租金收入录得 9%的增长至港币 22.55亿元。2016年底整体租出率为96%。 铜锣湾商�m组合的租金收入上升12%。我们的物业位於铜锣湾的核心区域，分布於四条充 满活力的街道，分别为记利佐治街、百德新街、加宁街及京士顿街，展示一系列引人入胜的时装、餐饮及生活时尚品牌。於2016年5月，adidas占地14,500平方尺的旗舰店在恒隆中心开业，为体育爱好者提供购物及训练兼备的独特体验。连同於2015年10月开业的H&M四层旗舰店，恒隆中心现已成为潮流达人的聚脚点。多个着名品牌如Maje、Sandro、MO&Co.、Reebok Classic及Fjllrven等，亦於年内进驻Fashion Walk。享负盛名的纽约时尚法式蛋糕店LadyM的香港旗舰店於2016年6月开业，进一步提升FashionWalk食街的人气。 受惠於家乐坊的资产优化工程竣工带动租金调升，旺角商�m组合的租金收入按年增长21%。 2016年1月，占地54,000平方尺的H&M全新概念旗舰店在家乐坊开业，连同於2015年 12月开业的星巴克全港最大单层面积全新概念店，家乐坊已成为旺角区内的潮流集中地。 由於内地旅客数目减少，令雅兰中心的珠宝及钟表租户的表现受到影响，该类租户的销售额按年平均下跌约27%。相反，雅兰中心的餐饮租户在目前市道下表现稳健，其销售额上升16%。 香港东区的康怡广场的租金收入上升6%，主要由租金调升所致。其主要租户AEONSTYLE 於2016年第二季进行大型改装工程，并於7月重新开业。年内，更多优质租户进驻这个 购物商场，进一步提升其吸引力。 位於九龙东的淘大商场的租金收入增加 5%。年内，我们投放更多资源优化商场的租户分 区及组合，包括建立云集各式潮流品牌的运动区域及美容区域。 我们位於中环的商�m在疲弱的零售市道下录得温和的租金增长。年底时整体租出率为 87%。 我们将继续致力提升不同物业的质素。山顶广场的资产优化工程将於2017年第一季展开。 整个优化工程历时约三年，将分阶段於2019年完成。铜锣湾FashionWalk亦将於2017年 进一步优化其位於加宁街的租户组合。预计优化工程会对这两个物业的租金收入带来短暂影响。然而，优化工程完成後，将带动长期租金增长，并增加山顶作为香港主要景点的吸引力。 办公楼 香港办公楼组合的租金收入录得2%的平稳增长至港币11.99亿元，主要由租金调升所带动。 铜锣湾的恒隆中心於年内翻新升降机大堂及停车位，其租金收入增长 5%。中环办公楼组 合的租金收入亦增长2%。旺角办公楼组合的租金收入则按年下跌1%。办公楼组合的整体 租出率减少4个基点至91%，主要由於最近部分租约到期和转租期间的影响。 住宅及服务式寓所 住宅及服务式寓所的租金收入，因租出率下降而减少8%至港币2.88亿元。企业持续收紧房屋津贴，导致对豪华寓所御�o的需求仍然疲弱。因应内地访港旅客减少，酒店加大折扣率，康兰居服务式寓所因而面对更激烈的竞争环境。 物业销售 受惠於2016年内售出更多住宅单位，物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元。物业销 售溢利因而增加280%至港币32.09亿元。整体边际利润率为60%。售出的住宅单位包括 436个浪澄湾单位（2015年�U36个）、两间蓝塘道23-39半独立式大宅（2015年�U无）、一 个君临天下复式单位（2015年�U10个标准单位）及最後两个君逸山单位（2015年�U无）。 於2016年12月31日，可供销售的住宅物业的账面总值为港币23.52亿元。这些物业包括16间蓝塘道23-39半独立式大宅、236个浪澄湾单位及一个君临天下复式单位。 物业重估 於2016年12月31日，我们的投资物业的总值为港币1,254.21亿元，香港和内地物业组合的估值分别为港币583.14亿元及港币671.07亿元。投资物业的价值由独立估值师第一太平戴维斯於2016年12月31日进行估值。 2016年的整体重估减值为港币2.86亿元，2015年则录得重估收益港币6.31亿元。内地物业组合录得重估减值港币8.09亿元，主要由於渖阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场这两座商场的估值下降。香港物业组合录得重估收益港币5.23亿元，其中港币3.40亿元来自部分之前持有为待售物业并以成本列帐的停车位的重估收益。监於年内决定将该等停车位由待售物业转列为投资物业，故此必须根据会计准则重估价值。 物业发展及资本承担 发展中投资物业的总值为港币161.60亿元，包括位於内地的昆明及武汉的项目，以及渖阳和无锡项目的余下期数。这些项目涵盖购物商场、办公楼及服务式寓所。 无锡的恒隆广场第二座办公楼现正进行地基工程，将於 2017 年上半年确定主要承建商。 该办公楼总楼面面积达56,000平方米，将建於无锡的恒隆广场购物商场的东南翼之上，工 程预计於2019年完成。 昆明的恒隆广场的建筑工程如期进行。该项目的总楼面面积达434,000平方米，包括一座 世界级购物商场、一幢甲级办公楼、服务式寓所及停车位。该购物商场计划於 2018 年年 底开业。 武汉的恒隆广场为一个优越的商业物业项目，总楼面面积达460,000平方米，包括一座楼 面面积达177,000平方米的购物商场、一幢甲级办公楼、服务式寓所及停车位。该项目计 划於2019年起分期落成。 2016年7月，楼高67层的渖阳的市府恒隆广场甲级办公楼的顶层19个楼层改建成康莱德酒店旗下的五星级酒店获正式批准，预期於2019年开幕，提供315间装潢独特的豪华客房及套房。随着该五星级酒店的进驻，我们将会实现对市府恒隆广场的愿景，将其打造成渖阳市内提供一站式高端购物、娱乐、商业及酒店体验的亮点。 於本结算日，恒隆地产的资本承担总额为港币370亿元，主要用於上述项目。这些项目需 时多年完成，恒隆地产拥有充裕的财务资源满足资本承担的资金需求。 流动资金及财务资源 恒隆地产集中管理流动资金与财务资源，锐意保持适当的流动性和充足的财务资源，以满足未来的资金需求。我们建立了多元化的融资渠道，以抓紧新的投资机遇，及为其他不可预计的情况提供缓冲。相关风险包括债务管理、外汇风险及利率波动等，由集团的财资部负责统筹监控和管理。 流动资金管理 我们持续谨慎地监察现金流量状况和资金需求，以确保恒隆地产拥有高度的灵活性和流动性以满足营运和投资机遇的资金需求。我们藉着持有充足的现金和备用银行承诺信贷，及维持中期票据计划发行债券，达致此等目标。 於2016年12月31日，恒隆地产的现金及银行存款结余总额为港币243.25亿元�v2015年 12月31日�U港币312.89亿元�w。所有存款均存放在享有高度信贷评级的银行，我们定期 监控相关存放风险。约88%的流动资金为人民币银行存款。人民币银行存款为内地发展中 项目的未来施工费的外汇风险，提供了自然对冲。 现金及银行存款结余於年末的货币种类分布如下�U _____2_0_1_6_年___1_2_月___3_1_日____ ____2_0_1_5_年___1_2_月___3_1_日____ 港币百万元所占百分比 港币百万元所占百分比 货币种类: 人民币 21,499 88.4% 30,102 96.2% 港币 2,821 11.6% 1,181 3.8% 美元 ___________5___________-_ ___________6___________- 现金及银行存款结余总额 ____________2___4__,_3__2__5______________1__0__0__%____ ____________3__1__,__2__8__9______________1__0__0__%__ 於2016年12月31日，备用银行承诺信贷金额及30亿美元中期票据计划的未提取结余分 别为港币88.52亿元及港币105.23亿元。 债务管理 恒隆地产管理债务组合的目的旨在减低再融资和利率风险。这些风险通过保持合适的定息/ 浮息债项组合及偿还期妥善管理。 於2016年12月31日，恒隆地产的债项总额为港币270.82亿元，较去年底为低，主要由 於物业销售所产生的现金部分用於偿还港币浮息银行贷款。下表列示浮息银行贷款及固定利率债券组合的分布�U _____2_0_1_6_年___1_2_月___3_1_日____ ____2_0_1_5_年___1_2_月___3_1_日____ 港币百万元所占百分比 港币百万元所占百分比 港币浮息银行贷款 4,108 15.2% 9,136 27.9% 人民币浮息银行贷款 10,345 38.2% 11,031 33.7% 固定利率债券 12,629 46.6% 12,604 38.4% 以美元计值 7,756 28.6% 7,751 23.6% 以港币计值 ________4,_8_7_3______1_8_._0_%__ _______4_,_8_5_3______1_4_._8_%_ 债项总额 ____________2__7____,0__8__2______________1__0__0__%____ ____________3__2__,__7__7__1______________1__0__0__%__ 於结算日，整体债项组合的加权平均偿还期为3.9年（2015年12月31日�U3.9年）。债 项组合的偿还期合适地分布，逾86%的贷款於两年後偿还�U _____2_0_1_6_年___1_2_月___3_1_日____ ____2_0_1_5_年___1_2_月___3_1_日____ 港币百万元所占百分比 港币百万元所占百分比 偿还期�U 1年内 568 2.1% 4,693 14.3% 1年後但2年内 3,106 11.4% 1,862 5.7% 2年後但5年内 14,997 55.4% 12,155 37.1% 5年後 ________8_,4_1_1______3_1_._1_%__ ______1_4_,_0_6_1______4_2_._9_%_ 债项总额 _____________2__7__,_0__8__2______________1__0__0__%____ ____________3__2__,__7__7__1______________1__0__0__%__ 负债率及利息保障倍数 於2016年12月31日，恒隆地产的净债项为港币27.57亿元（2015年12月31日�U港币 14.82亿元）。净债项股权比率为2.1%（2015年12月31日�U1.1%）。债项股权比率为20.5% （2015年12月31日�U24.3%）。 年内平均借贷利率为4.3%（2015年�U4.2%），其中浮息银行贷款及固定利率债券的平均 借贷利率分别为4.1%（2015年�U4.0%）及 4.6%（2015年�U4.6%）。截至2016年12月 31日止年度，总利息支出为港币13.34亿元（2015年�U港币14.85亿元）。总利息支出减 少主要由两个原因所致。首先，香港的平均银行借贷结余因营运所得现金部分用於偿还贷款而减少。其次，中国人民银行调低贷款基准利率致内地的平均借贷成本下降。扣除因部分发展中项目完工而减少利息资本化，计入损益表的财务费用为港币11.11亿元（2015年�U港币10.41亿元）。 截至2016年12月31日止年度，利息收入为港币7.94亿元（2015年�U港币11.19亿元）。 利息收入减少主要由於年内人民币存款利率及平均存款结余下降所致。整体而言，2016年 的净利息支出（即财务费用高於利息收入的金额）为港币3.17亿元（2015年�U净利息收 入港币7,800万元）。 2016年的偿债能力（即利息保障倍数）为16倍（2015年�U16倍）。 外汇管理 恒隆地产的业务所面对的外汇风险，主要源於内地业务及持有和内地业务相关的若干人民币银行存款。此外，恒隆地产亦因两次发行各5亿美元债券而面对美元汇率风险。 如情况合适，恒隆地产会使用衍生金融工具以控制及对冲外汇风险，但我们严格禁止使用衍生工具作投机用途。恒隆地产目前使用的衍生金融工具为货币掉期合约（详情载於下文（b））。 监於若干投资和营运位於内地，恒隆地产以人民币计价的净资产因而承受外汇风险。我们致力达致一个在现行法规允许的情况下，以人民币在当地对外借贷的合适水平，从而尽量降低外汇风险。 (a) 人民币外汇风险 恒隆地产的人民币外汇风险主要来自两方面。其一，来自内地附属公司的净资产，主要包括投资物业如购物商场、办公楼及发展中项目；此外，主要为支付内地发展中项目未来施工费而於香港持有的人民币银行存款。 於2016年12月31日，内地的净资产值为人民币590亿元。由於人民币兑港元於结算日 较2015年12月31日贬值约6%，故按结算日的汇率将相关净资产由人民币换算为港币而 产生的换算汇兑亏损为港币47.07亿元。相应地，在香港持有的人民币142.38亿元银行存 款亦须换算为港币，相关的换算汇兑亏损为港币10.55亿元。因此，2016年的换算汇兑亏 损总额为港币57.62亿元（2015年：港币57.30亿元），於其他全面收入/ 外汇储备入账。 於2016年12月31日，内地发展中项目的资本承担为人民币320亿元。 由於环球经济前景面临的不确定因素增加及人民币汇率持续波动，我们认为需要采用企业风险管理模式，以减低汇率风险，而非预测人民币汇率的走势。因此，管理层已采取相应的措施以平衡人民币汇率变动的影响，包括使用更多境内人民币债项以支付施工费用。综观多项因素如现行法规对人民币借贷的规限、项目发展进度及营商环境，我们亦会定期评估内地发展中项目的资金需求。随着该等业务计划定期调整及相关法规的变更，如情况合适，我们亦会对货币对冲的安排作出必要的调整。 (b) 美元外汇风险 於结算日，恒隆地产的美元外汇风险为已发行的两张各5亿的美元固定利率债券（等值港 币 77.56亿元）。相关的外汇风险以两份同等值的美元/ 港元货币掉期合约对冲。订立货 币掉期合约旨在固定其後支付利息和偿还本金的美元汇率。 会计准则规定货币掉期合约须於每个结算日按市值计价，其公平值的变动须计入当期的其他收入/ 亏损。截至2016年12月31日止年度，恒隆地产的货币掉期合约的未实现公平值收益为港币2.03亿元（2015年：未实现公平值减值港币1.01亿元）。 资产抵押 於2016年12月31日，恒隆地产的资产均无抵押予任何第三方。 或然负债 恒隆地产於2016年12月31日并无任何重大的或然负债。 展望 全球金融及经济前景因英国公投脱离欧盟、特朗普胜出美国总统大选及美国联邦储备局步入加息周期而增加不明朗因素，普遍预期市场波动会随之增加。我们会密切留意事态的发展。 监於经济增长放缓及零售市道消费疲弱，预期内地及香港将继续面对挑战。 2017年，我们将集中力度推动香港的租金收入增长，提升在上海以外的物业的租出率，增 加上海及整个办公楼组合的租金收入。我们亦会扩大商场的零售类别，翼与我们现时较高端及高质素的定位相互配合，达致增加客流及零售销售额。我们亦将继续着眼改善成本效益，以保持及提升租赁边际利润率。 预期我们在香港的零售租赁物业可持续受惠於在经济下行前已议订的租约，维持稳健的表现。在香港，我们相对地较不受高端消费品销情的影响，因此即使香港整体市况下行，我们整体租户组合的零售销售额於2016年仍录得温和增幅。办公楼及工业/ 办公楼的表现相对稳定，纵使转租的情况较多，预期办公楼的租金收入於 2017 年仍然有温和增长。表现较为逊色的住宅及服务式寓所，将可藉着於 2016 年第四季采用更进取的租赁策略，於2017年取得收入增长。 我们在上海的物业将透过不断提升租户组合及定位，巩固市场地位。2016年，上海的恒隆 广场购物商场完成了大型优化工程，租金收入因而受到预计之内的影响。随着工程竣工及新租户进驻，预期其租金收入於 2017 年将重拾增长步伐。继上海的恒隆广场之後，港汇恒隆广场购物商场的优化工程亦将於2017年至2019年期间进行。 上海以外的城市，在 2016 年出现更多商�m倒闭及延期开业的情况。渖阳的市府恒隆广场 及无锡的恒隆广场的购物商场尤其受到影响。预期这两个购物商场的表现可受惠於其办公楼持续上升的租出率。2017年我们将集中力度提高租出率。大连的恒隆广场在现行官僚制度的考验下，於2015年12月试业，其表现於2016年取得进展。商场於去年9月正式开业後，客流及零售销售额逐步上升。预计2017年的租赁情况可加速推进。 凭藉我们的财务实力，我们将继续落实在香港和上海的多项资产优化计划。预期优化工程期间的租金收入难免受到短暂影响。内地的发展中项目亦将继续按计划推进。 我们将继续密切留意香港的住宅物业市场，伺机出售部分住宅单位，并於适当的时候购入土地，增加土地储备。 综合损益表 截至2016年12月31日止年度（经审核） 资料仅供参考(附 注1) 2016 2015 2016 2015 附注 港币百万元 港币百万元人民币百万元 人民币百万元 收入 2(a) 13,059 8,948 11,239 7,225 直接成本及营业费用 (4,140) (2,400) (3,563) (1,940) 毛利 8,919 6,548 7,676 5,285 其他收入/（亏损）净额 3 208 (15) 179 (13) 行政费用 (607) (655) (522) (533) 未计入物业之公平值变动的营业溢利 8,520 5,878 7,333 4,739 物业之公平值净(减少)/增加 (286) 631 (254) 515 已计入物业之公平值变动的营业溢利 8,234 6,509 7,079 5,254 利息收入 794 1,119 679 906 财务费用 (1,111) (1,041) (952) (841) 利息(支出)/收入净额 4 (317) 78 (273) 65 应占合营企业溢利 62 75 53 62 除税前溢利 2(a)&5 7,979 6,662 6,859 5,381 税项 6(a) (1,372) (1,117) (1,175) (896) 年度溢利 6,607 5,545 5,684 4,485 应占年度溢利： 股东 6,195 5,092 5,331 4,122 非控股权益 412 453 353 363 6,607 5,545 5,684 4,485 每股盈利 8(a) 基本 港币1.38元 港币1.13元 人民币1.19元 人民币0.92元 摊薄 港币1.38元 港币1.13元 人民币1.19元 人民币0.92元 综合损益及其他全面收入表 截至2016年12月31日止年度（经审核） 资料仅供参考(附注1) 2016 2015 2016 2015 附注 港币百万元 港币百万元 人民币百万元 人民币百万元 年度溢利 6,607 5,545 5,684 4,485 其他全面收入 6(b) 其後可重新分类至损益之项目： 换算境外附属公司账项/列报贷币 产生之汇兑差异 (5,762) (5,730) 2,216 1,827 年度全面收入总额 845 (185) 7,900 6,312 应占年度全面收入总额： 股东 839 (282) 7,572 5,935 非控股权益 6 97 328 377 845 (185) 7,900 6,312 综合财务状况表 於2016年12月31日（经审核） 资料仅供参考(附注 1) 2016 2015 2016 2015 附注 港币百万元 港币百万元 人民币百万元 人民币百万元 非流动资产 物业，厂房及设备 投资物业 9 125,421 129,425 112,419 108,981 发展中投资物业 9 16,160 16,709 14,455 13,998 其他物业，厂房及设备 1,449 336 1,297 283 143,030 146,470 128,171 123,262 合营企业权益 1,249 1,241 1,122 1,052 其他资产 2 4 2 3 递延税项资产 10 11 9 9 144,291 147,726 129,304 124,326 流动资产 现金及银行存款 24,325 31,289 21,832 26,432 应收账款及其他应收款 10 3,939 1,173 3,535 987 待售物业 2,352 3,830 2,113 3,245 30,616 36,292 27,480 30,664 流动负债 银行贷款及其他借贷 568 4,693 508 3,961 应付账款及其他应付款 11 6,327 6,806 5,669 5,723 应付税项 932 501 836 421 7,827 12,000 7,013 10,105 流动资产净值 22,789 24,292 20,467 20,559 资产总值减流动负债 167,080 172,018 149,771 144,885 非流动负债 银行贷款及其他借贷 26,514 28,078 23,783 23,702 递延税项负债 8,421 9,048 7,534 7,584 34,935 37,126 31,317 31,286 资产净值 132,145 134,892 118,454 113,599 资本及储备 股本 39,912 39,903 37,431 37,423 储备 86,653 89,086 76,032 71,231 股东权益 126,565 128,989 113,463 108,654 非控股权益 5,580 5,903 4,991 4,945 总权益 132,145 134,892 118,454 113,599 综合财务报表附注 1. 编制基准 公布中载有有关截至2016年及2015年12月31日止两个年度之财务资料。按照香港 公司条例（第622章）第436节，此财务资料虽不构成本公司於该财政年度之法定年 度综合财务报表，惟此财务资料均源自该综合财务报表。本公司已按照香港公司条例 附表6的第3部第662(3)节递交截至2015年12月31日止年度之综合财务报表予公司 注册处，及将於适当时间递交截至2016年12月31日止年度之综合财务报表。本公司之核数师已就该两个年度之综合财务报表发出报告书。该等核数师报告书并无保留 意见，或提出重点事项，亦未有就香港公司条例第 406(2)，407(2)及 407(3)节提出其他意见。 本综合财务报表已按照所有适用之《香港财务报告准则》（HKFRSs）编制，而该准则统称涵盖香港会计师公会颁布之《香港会计准则》（HKASs），香港公认会计原则及香港公司条例之规定编制。本报表亦根据香港联合交易所有限公司的证券上市规则作出适当披露。 本财务报表所使用之会计政策及计算方法与截至2015年12月31日止年度之全年综 合财务报表所采用的保持一致。 本会计期间，香港会计师公会颁布多项经修订之《香港财务报告准则》，并於本集团当前之会计期间开始生效。此等修订对本集团於本年度及过往年度之业绩及财务状况编制或列报并无构成重大影响。 本集团并无采用任何在当前会计期间尚未生效之新准则或诠释。 1. 编制基准（续） 此综合财务报表乃以港币列报。由於本集团在内地有重大业务经营，因此管理层在本综合财务报表另以人民币列报有关财务资料。此附加资料按下列方式换算以非人民币计值之交易 / 结余及编制�s 资产及负债按结算日之汇率换算; 收入及费用按与交易日汇率相若之汇率换算;及 权益之交易按与相关交易日之汇率换算，并不会重算。 2. 收入与分部资料 本集团按其提供之服务及产品的性质来管理其业务。管理层已确定三个应列报的经营分部以计量表现及分配资源。三个分部分别是香港及内地的物业租赁，及香港的物业销售。 物业租赁分部包括物业租赁营运。本集团之投资物业组合主要包括位於香港及内地的商�m、办公楼、住宅、服务式寓所及停车位。物业销售分部包括发展及销售本集团位於香港之销售物业。 管理层主要根据除税前溢利来评估表现。 分部资产主要包括直接属於每个分部的全部非流动资产及流动资产，唯合营企业权益、其他资产、递延税项资产和现金及银行存款除外。分部资产包括以公平值列账之投资物业，但分部溢利并不包括投资物业之公平值变动。本集团管理层以集团为基础监控及管理本集团所有负债，因此并无呈列分部负债。 2. 收入与分部资料（续） (a) 分部收入及业绩 ___________收__入____________ ______除___税__前__溢__利________ 2016 年 2015年 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元 分部 物业租赁 - 内地（附注） 3,995 4,194 2,514 2,715 - 香港 ____3_,7_4_2_ ____3_,5_5_7_ _____3_,1_9_6_ _____2_,9_8_9_ 7,737 7,751 5,710 5,704 物业销售 - 香港 ____5_,3_2_2_ ____1_,1_9_7_ _____3_,2_0_9_ ______8_4_4_ 分部总额 ______1__3__,0__5__9__ ________8__,9__4__8__ 8,919 6,548 其他收入 /（亏损）净额 208 (15) 行政费用 ______(6_0_7_) ______(6_5_5_) 未计入物业之公平值变动的营业溢利 8,520 5,878 物业之公平值净（减少）/ 增加 (286) 631 - 於香港之租赁物业 183 897 - 於内地之租赁物业 (809) (266) - 由待售已建成物业转至投资物业 340 - 利息（支出）/收入净额 (317) 78 -利息收入 794 1,119 -财务费用 (1,111) (1,041) 应占合营企业溢利 _______6_2_ _______7_5_ 除税前溢利 __________7__,9__7__9__ __________6__,6__6__2__ 附注: 财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号，从2016年5月1日起，增值税全面 代替营业税，此涵盖所有以往按营业税制度的行业。物业租赁的增值税税率为11%，增值税并不包括在收入内。从2016年5月1日起，集团无需支付物业租赁在内地所产生的营业税。 2. 收入与分部资料（续） (b) 分部总资产 ____________总__资__产___________ 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 分部 物业租赁 -内地 84,420 89,419 -香港 ______5_8_,8_3_0_ ______5_8_,2_0_2_ 143,250 147,621 物业销售 -香港 _______4_,9_4_9_ _______3_,8_5_2_ 分部总额 148,199 151,473 其他物业，厂房及设备 1,122 - 合营企业权益 1,249 1,241 其他资产 2 4 递延税项资产 10 11 现金及银行存款 ______2_4_,3_2_5_ ______3_1_,2_8_9_ 总资产 __________1__7__4__,9__0__7__ __________1__8__4__,0__1__8__ 3. 其他收入 /（亏损）净额 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 出售投资物业收益 8 69 未实现财务衍生工具的公平值收益 /（亏损）（附注） 203 (101) 汇兑（亏损）/ 收益净额 __________(3_) _________1_7_ 其他收入 /（亏损）净额 ________________2__0__8__ __________________(1__5__) 附注: 财务衍生工具为美元／港元货币掉期合约，其目的为按中期票据计划所发行的 美元债券固定汇率。 4. 利息（支出）/ 收入净额 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 银行存款利息收入 ________7_9_4_ _______1_,1_1_9_ 银行贷款及其他借贷利息 1,262 1,398 其他借贷成本 _________7_2_ _________8_7_ 借贷成本总额 1,334 1,485 减：借贷成本资本化 ________(2_2_3_) ________(4_4_4_) 财务费用 _______1_,_11_1_ _______1_,0_4_1_ 利息（支出）/ 收入净额 ________(3_1_7_) _________7_8_ 5. 除税前溢利 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 除税前溢利已扣除下列各项： 已出售物业成本 1,815 216 职工成本，包括雇员股权费用港币1.03亿元 （2015年: 港币1.50亿元） 1,374 1,323 折旧 __________________5__3__ __________________5__1__ 6. 税项 (a) 香港利得税税项拨备乃按年内之估计应课税溢利以 16.5%（2015 年: 16.5%）计 算。内地所得税主要为中国企业所得税按25%（2015年: 25%）计算，及中国预 提所得税按适用税率计算。就香港公司从内地之外商投资企业获取由 2008年 1 月1日起产生之盈利所派发之股息均须按5%缴纳预提所得。 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 本年税项 香港利得税 860 459 过往年度多提拨备 _________(1_0_) __________(7_) 850 452 中国所得税 ________6_0_2_ ________6_7_4_ _______1_,4_5_2_ _______1_,1_2_6_ 递延税项 物业之公平值变动 (148) (67) 其他原自及拨回暂时性差额 _________6_8_ _________5_8_ _________(8_0_) __________(9_) 税项支出总额 ______________1__,3__7__2__ ______________1__,1__1__7__ (b) 年内，在其他全面收入下所示的项目均无税务影响。 7. 股息 (a) 年度股息 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 已宣布及派发中期股息每股港币1角7仙 （2015年：港币1角7仙） 765 765 於结算日後拟派发末期股息每股港币5角8仙 （2015年：港币5角8仙） _______2_,6_0_8_ _______2_,6_0_8_ 年度股息总额 _______3_,3_7_3_ _______3_,3_7_3_ 於结算日後拟派之股息，并无确认为结算日之负债。 (b) 截至2015年12月31日止年度之末期股息港币26.08亿元（根据每股港币5角8 仙并按派息日之已发行股份总数计算），於本年度批准及派发（2015 年内批准及 派发的上年度末期股息：港币26.46亿元）。 8. 每股盈利 (a) 每股基本及摊薄盈利乃按以下数据计算： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 用以计算每股基本及摊薄盈利之盈利 （股东应占纯利） _______6_,1_9_5_ _______5_,0_9_2_ 8. 每股盈利（续） (a) （续） __________股__份__数__目__________ 2016年 2015年 百万股 百万股 用以计算每股基本盈利之股份加权平均数 4,497 4,489 具摊薄作用之潜在股份之影响�C股份期权 ___________- __________2_ 用以计算每股摊薄盈利之股份加权平均数 ______________4__,4__9__7__ ______________4__,4__9__1__ (b) 股东应占基本纯利，即不包括扣除相关递延税项及非控股权益後的物业公平值变 动，之计算如下： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 股东应占纯利 _______6_,1_9_5_ _______5_,0_9_2_ 物业之公平值变动之影响 286 (631) 相关递延税项之影响 (148) (67) 合营企业的投资物业之公平值变动之影响 __________(1_) _________(1_6_) 137 (714) 非控股权益 __________9_ __________9_ ________1_4_6_ ________(7_0_5_) 股东应占基本纯利 _______6_,3_4_1_ _______4_,3_8_7_ 根据股东应占基本纯利计算之每股盈利为： 2016年 2015年 基本 港币1.41元 港币0.98元 摊薄 港____币______1__.__4__1__元____ 港____币______0__.__9__8__元____ 9. 投资物业与发展中投资物业 (a) 添置 年内，投资物业及发展中投资物业之添置总计港币23.20亿元 (2015年：港币50.27 亿元)。 (b) 估值 本集团之投资物业及发展中投资物业均於2016年12月31日由第一太平戴维斯 估值及专业顾问有限公司之注册专业测量师（产业测量）陈超国先生按市场价值基准进行估值。 10. 应收账款及其他应收款 (a) 已计入应收账款及其他应收款的应收账款账龄分析（以到期日为基础）如下： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 现期及一个月内 （附注） 2,621 41 一至三个月 21 8 三个月以上 _________1_2_ __________4_ 应收账款总额 ______________2__,6__5__4__ __________________5__3__ 附注�s现期及一个月内到期的应收账款主要由於 2016 年下半年出售住宅单位而 产生的物业销售应收款。大部分物业销售应收款将於未来数月内完成交易 时偿付。 本集团推行明确之信贷政策，其中涵盖对租户之严谨信贷评估及对需支付租赁按金的规定。来自物业销售的应收楼价乃按买卖协议的条款厘定。租客除支付租赁按金外亦需预缴有关租赁物业的月租。除本集团所发展之物业销售外，本集团并无就此等数额持有任何抵押品。本集团定期检阅其应收款，并严格监控，藉以将任何相关之信贷风险减至最低。 10. 应收账款及其他应收款（续） (b) 本集团的其他应收款包括港币2.79亿元於内地购买土地的押金（2015年：港币 2.98亿元）。 11. 应付账款及其他应付款 已计入应付账款及其他应付款的应付账款账龄分析如下： 2016年 2015年 港币百万元 港币百万元 一个月内至三个月内到期 1,492 2,094 三个月後到期 _______1_,8_1_3_ ________5_8_2_ 应付账款总额 ______________3__,3__0__5__ ______________2__,6__7__6__ 其他资料 雇员 於2016年12月31日，雇员人数为4,720人（包括香港雇员1,322人及内地雇员3,398人）。 截至2016年12月31日止年度，雇员费用总额为港币13.74亿元。我们为所有雇员提供具 竞争力的薪酬待遇，其中包括按雇员的个人表现酌情发放花红。我们定期审视雇员的薪酬待遇，确保其符合相关条例规定及市场环境。本公司设有行政人员股份期权计划，并为所有雇员提供专业的优质培训。 购回、出售或赎回上市证券 本年度内，本公司或其任何附属公司并无购回、出售或赎回其任何上市证券。 遵守企业管治守则 本年度内，本公司一直遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十四《企业管治守则》所载之守则条文规定。 审核委员会 截至2016年12月31日的全年业绩已经由本公司的审核委员会审阅。本公司的核数师毕 马威会计师事务所，已审核恒隆地产的综合财务报表，并无保留意见。 暂停办理股份过户登记日期 以确定股东有权出席股东周年大会并於会上投票 暂停办理股份过户登记日期 (首尾两天包括在内) 2017年4月26日至27日 截止办理股份过户 2017年4月25日下午4时30分 记录日期 2017年4月27日 股东周年大会 2017年4月27日 以确定股东享有建议之末期股息 暂停办理股份过户登记日期 2017年5月5日 截止办理股份过户 2017年5月4日下午4时30分 记录日期 2017年5月5日 末期股息派发日期 2017年5月18日 董事局代表 董事长 陈启宗 香港，2017年1月26日 於本公布日期，本公司之董事局包括以下董事： 执行董事：陈启宗先生、陈南禄先生、何孝昌先生及陈文博先生 独立非执行董事：夏佳理先生、何潮辉先生、袁伟良先生、陈嘉正博士、张信刚教授及冯婉眉女士 词汇 财务术语 财务费用： 借贷利息及其他借贷成本总额扣除资本化的借贷成本 债项总额： 银行贷款及其他借贷总额扣除尚未摊销之其他借贷成本 净债项： 债项总额扣除现金及银行存款 股东应占纯利： 本年溢利（税後）扣除非控股权益所占部分 股东应占基本纯利： 股东应占纯利扣除物业公平值之净变动（包括扣减相关递延 税项及非控股权益所占部分） 财务比率 每股 = 股东应占溢利 债项 = 债项总额 基本盈利 年内已发行股份加权平均数 股权比率 总权益 每股 = 资产净值 净债项 = 净债项 资产净值 年内已发行股份加权平均数 股权比率 总权益 未计入物业之 利息 = 公平值变动的营业溢利 保障倍数 未扣除资本化借贷成本的 财务费用扣减利息收入